Lenhart Immobilien gibt einen Überblick und Tipps
Im März 2024 hat der Bundesrat dem überarbeiteten Wachstumschancengesetz zugestimmt. Lenhart Immobilien gibt einen Überblick über das neue Gesetz und gibt wertvolle Tipps für Immobilieninvestoren.
Dem Wachstumschancengesetz 2024 wurde im März (endlich) offiziell vom Vermittlungsausschuss zugestimmt. Der Bundestag hat dem Entwurf bzw. eher dem "Kompromissvorschlag" zugestimmt. Kommt nun die Kehrtwende im Immobilienbereich? Als regionaler Immobilienmakler beobachtet Lenhart Immobilien seit über 12 Jahren die Immobilienbranche. Ob extreme Preisanstiege 2021/2022 oder der schnelle Verfall der Immobilienpreise ab 2023. In der Immobilienbranche geht es heiß her. Vor allem auch im gebeutelten Neubausegment scheint die Welt stillzustehen. Hohe Zinsen, hohe Baukosten, wenige Fachkräfte, zahlreiche Insolvenzen bei Bauträgern befeuern immer noch den akuten Wohnungsmangel. Am 22. März 2024 hat der Bundesrat dem überarbeiteten Wachstumschancengesetz zugestimmt. Damit soll die Baubranche deutlich angekurbelt werden. Doch wer profitiert davon eigentlich? Schafft das neue Gesetz tatsächlich Entlastungen im Wohnungsbau und in der Immobilienbranche? Was bringen all die versprochenen steuerlichen Vorteile für Immobilieninvestoren bzw. die, die es zum ersten Mal werden möchten? Wir von Lenhart Immobilien schauen uns das Gesetz in Bezug auf die Immobilienbranche genauer an.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass das keine Rechts- bzw. Steuerberatung darstellt und sämtliche Informationen hier individuell von Ihrem Steuerberater geprüft werden sollten. Zudem sind die hier im Artikel erwähnten Steuerersparnisse im Kontext mit Ihrem individuellen Steuersatz, sowie der Einkommenssteuer zu betrachten.
Wachstumschancengesetz 2024 – Ist das die Entlastung für den Immobiliensektor
Statt den geplanten 7 Milliarden Euro Entlastungsvolumen wurden es 3,2 Milliarden. Statt den vorgeschlagenen 48 Fördermaßnahmen wurden letztlich 14 Maßnahmen verabschiedet – davon wurden teilweise einige deutlich angepasst. Der vom Wirtschaftsministerium angesprochene "Hebel" für die Baubranche ist somit zwar da, jedoch wesentlich kleiner, als noch letztes Jahr angekündigt. Das "Ass im Ärmel" nennt sich "degressive AfA", doch was beinhaltet die alte neue Abschreibungsmöglichkeit für Immobilieninvestoren?
Ziel der degressiven AfA:
- Förderung des Wohnungsneubaus
- Höhere steuerliche Begünstigungen für Immobilieninvestoren
Welche Voraussetzungen gelten hierfür:
- Die degressive AfA gilt ausschließlich für neu gebaute bzw. im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude
- Der Baubeginn muss sich demnach zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 befinden
- Es gilt der angezeigte Baubeginn (nicht der Bauantrag)
- Der Kaufvertrag muss bis zum 30.09.2029 rechtswirksam abgeschlossen sein
- Der Erwerb der Immobilie muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung vollzogen werden
Welcher Abschreibungssatz gilt:
- 5 Prozent im ersten Jahr
- 5 Prozent des Restwertes des Objektes (Objektwert minus Grundstück) in den nachfolgenden Jahren
Besonderheiten:
- Wechsel zur linearen AfA möglich
- Kombination mit Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau möglich
- Voraussetzung hierfür:
- Effizienzstandard KFW 40 und Nachhaltigkeitssiegel QNG
- Baukostenobergrenze von 5.200 EUR pro Quadratmeter
- Herstellungs- und Anschaffungskosten von bis zu 4.000 EUR pro Quadratmeter
Die Anhebung der linearen AfA, sowie die Einführung der degressiven AfA soll die derzeit angespannte Wohnungslage entlasten. Hat dieser Kompromissvorschlag das Potenzial, den Immobiliensektor anzukurbeln?
Was ist eine lineare Abschreibung bei Immobilien?
Eine lineare AfA (AfA = Abschreibung für Abnutzung) bedeutet, die Kosten eines Gebäudewerts gleichmäßig über seine Nutzungsdauer zu verteilen. Die lineare Abschreibung ist einfach zu berechnen und wird daher häufig verwendet. Sie ist auch steuerlich begünstigt. Die Formel für die lineare Abschreibung lautet: Jährliche Abschreibung = Anschaffungskosten / Nutzungsdauer
Beispiel: Ein Wirtschaftsgut mit Anschaffungskosten von 10.000 € und einer Nutzungsdauer von 10 Jahren wird jährlich um 1.000 € abgeschrieben.
Vorteile der linearen Abschreibung:
- Einfach zu berechnen
- Steuerlich begünstigt
- Planbare Wertminderung
Nachteile der linearen Abschreibung:
- Entspricht nicht immer der tatsächlichen Nutzung des Wirtschaftsgutes
- Kann zu einem verzerrten Bild des Unternehmenswertes führen
Was ist eine degressive Abschreibung bei Immobilien?
Die degressive AfA (Absetzung für Abnutzung) im Wohnungsneubau ist eine Methode zur steuerlichen Abschreibung von neu gebauten oder im Jahr der Fertigstellung erworbenen Wohngebäuden. Sie ermöglicht es Investoren, die Anschaffungskosten des Gebäudes schneller zu verteilen und somit ihre Steuerlast zu senken.
Konkret bedeutet dies:
- Höherer Abschreibungsbetrag im ersten Jahr: Im ersten Jahr können 5 Prozent der Investitionskosten steuerlich geltend gemacht werden. In den folgenden Jahren können jeweils 5 Prozent des Restwertes abgeschrieben werden.
- Schnellere Refinanzierung: Durch die degressive AfA können Investoren ihre Investition schneller refinanzieren.
- Höhere Rendite: Die degressive AfA kann zu einer höheren Rendite der Investition führen.
Voraussetzungen für die degressive AfA:
- Neu gebautes oder im Jahr der Fertigstellung erworbenes Wohngebäude
- Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029
- Angezeigter Baubeginn (nicht Bauantrag)
- Kaufvertrag bis zum 30. September 2029 abgeschlossen
- Erwerb der Immobilie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung
Kombination mit Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau:
Die degressive AfA kann mit der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau kombiniert werden. Dies ist möglich, wenn das Gebäude den energetischen Effizienzhausstandard 40 (EH40) und das Nachhaltigkeitssiegel QNG (EH40 / QNG) erfüllt.
Vorteile der degressiven AfA:
- Höhere Renditen für Investoren
- Schnellere Refinanzierung von Investitionen
- Schaffung von mehr Wohnraum
Nachteile der degressiven AfA:
- Komplexere Berechnung
- Geringere Abschreibungsbeträge in den späteren Jahren
ABER: Ein Wechsel in die lineare AfA kann später ebenfalls durchgeführt, um die steuerliche Erleichterung zu optimieren.
Beispielrechnung:
- Investitionskosten: 300.000 €
- Steuervorteil im ersten Jahr bei 42 % Steuersatz:
- Degressive AfA: 6.300 €
- Lineare AfA: 3.780 €
Sonder-Afa (Sonderabschreibung) für klimafreundlichen Neubau
Das Wachstumschancengesetz 2024 hat ebenfalls Entlastungen im Bereich des Mietwohnungsbaus vorgesehen. Hierbei wurden die Baukostenobergrenzen angehoben sowie der Anwendungszeitraum erhöht. Ursprünglich wurden im Jahressteuergesetz 2022 die befristete Sonderabschreibung für den Bau neuer Mietwohnungen eingeführt. Das neue Wachstumschancengesetz, welches Ende März durch einen Kompromissvorschlag des Vermittlungsausschusses und vom Bundestag letztlich verabschiedet wurde, hat hier noch einmal nachgebessert.
Sonder-Afa: Was wurde verändert?
- Erhöhung der Baukostenobergrenze auf 5.200 Euro pro Quadratmeter (ursprünglich: 4.800 EUR).
- Verlängerung des Anwendungszeitraums (getätigte Bauanzeige bzw. Bauantrag) bis 1. Oktober 2029 (bisher 1.1.2027).
- Erhöhung der Bemessungsgrundlage für Sonderabschreibungen auf 4.000 Euro pro Quadratmeter (vorher: 2.500 EUR).
- Einführung einer zusätzlichen 5 % Sonderabschreibung für Gebäude, die den Effizienzhausstandard 40 (EH40) plus Nachhaltigkeitssiegel QNG erreichen, über vier Jahre.
Sonder-Afa: Welche Vorteile ergibt das für Immobilieninvestoren?
- Möglichkeit, höhere Abschreibungen auf die Baukosten geltend zu machen.
- Längere Zeitspanne, um von der Sonderabschreibung zu profitieren.
- Zusätzliche Anreize für den Bau energieeffizienter und nachhaltiger Wohngebäude.
- Kombination mit degressiver Abschreibung (degressive AfA) möglich, was zu weiteren Steuerersparnissen führt.
Fazit: Was müssen Investoren nun beachten?
Nachdem der Bundestag dem Wachstumschancengesetz zugestimmt hat, wird das Jahr 2024 für den Immobiliensektor spannend. Obwohl die ursprünglich geplanten Mittel in Höhe von ca. 7 Milliarden EUR fast halbiert wurden, können Immobilieninvestoren bei Neubauprojekten, sowie Renditeobjekten ordentlich sparen.
Tipp von Lenhart Immobilien:
Investieren Sie bevorzugt in nachhaltige Neubau-Mehrfamilienhäuser mit 8-12 Wohneinheiten zwischen jeweils 30 und 60 qm oder in die immer wichtiger werdenden Pflegeimmobilien aufgrund des demografischen Wandels. Junge Familien mit Kinderwunsch können ebenfalls von den zahlreichen Förderprogrammen in Kombinationen mit der degressiven AfA, sowie der Sonderabschreibung profitieren und so nicht nur vom Traumeigenheim träumen, sondern diesen auch wieder tatsächlich realisieren. Ehrlicherweise muss man als Immobilienmakler dennoch sagen: Da ginge deutlich mehr. Aber es ist ein Schritt in die richtige Richtung.
Weitere Informationen zum neuen Gesetz sowie eine Bespielrechnung für Pflegeimmobilien finden Sie hier.
Cancelt der Klimawandel die Eisheiligen?
Muldenlüfter sorgen für ein geruchfreies Zuhause
Die Experten der Himmlisch Wohnen Einrichtungs-GmbH erklären die Vorteile von Muldenlüftern
Fünf Tipps für einen bienenfreundlichen Garten oder Balkon
Bienen sind essenziell für unser Ökosystem. Doch viele Wild-Arten sind bedroht, weil der geeignete Lebensraum fehlt. So macht man den Garten heimelig für die Insekten.
Sechs Tipps für das Düngen im Frühjahr
Starthilfe in die grüne Saison: Pflanzen brauchen im Frühjahr Nährstoffe. Doch wer mit Dünger nachhelfen will, sollte ein paar Dinge beachten. Hier steht, welche.
Garten Reiter in Wertingen bietet alles für die grüne Oase
Was jetzt im Garten zu tun ist
Gas- und Fernwärmekunden sollten jetzt Zählerstände ablesen
Für Gas und Fernwärme muss man ab dem 1. April wieder tiefer in die Tasche greifen. Grund ist der steigende Mehrwertsteuersatz. Das können Betroffene nun tun.