Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sieht sich in vielen Fällen hohen Steuerpflichten ausgesetzt. Diese können Haus- und Wohnungsbesitzer aber unter Umständen vermeiden.
Immobilien sind auch dafür da, Vermögen zu schützen und laufende Einkünfte aus Vermietung beziehungsweise Verpachtung zu erzielen. Gelegentlich sollen Immobilien aber auch verkauft werden, beispielsweise, um ein Portfolio zu bereinigen, Gewinne bei Wertsteigerungen mitzunehmen oder auch für ein anderes Projekt benötigtes Kapital einzuwerben. Das ist aber nicht immer so einfach, denn da ist immer noch die sogenannte Spekulationssteuer. Offiziell als Einkommensteuer auf private Veräußerungsgeschäfte bekannt, zielt diese Steuer darauf ab, Gewinne zu besteuern, die durch den Verkauf von Immobilien innerhalb einer bestimmten Frist erzielt werden. Dieser Zeitraum, der bei Immobilien in Deutschland aktuell bei zehn Jahren liegt, wird als Spekulationsfrist bezeichnet und gilt grundsätzlich für fremdgenutzte Immobilien.
"Der zu versteuernde Gewinn wird als Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis der Immobilie gegebenenfalls abzüglich gezogener Abschreibungen berechnet", erklärt Stephanie Thomas, Rechtsanwältin, Steuerberaterin und Fachanwältin für Steuerrecht bei der Beratungsgesellschaft WWS-Gruppe aus Aachen, Mönchengladbach und Nettetal. "Hierbei können auch Werbungskosten, wie beispielsweise Notargebühren, Maklerkosten oder Grundbucheintragungen, berücksichtigt werden. Der auf den Gewinn anzuwendende Steuersatz richtet sich nach dem individuellen Einkommensteuersatz des Verkäufers. Es gibt dabei einen geringen Freibetrag von 600 Euro im Kalenderjahr für die Spekulationssteuer."
Das kann unter bestimmten Umständen teuer werden, denn durch die teils hohen Wertsteigerungen der vergangenen Jahre kann die Differenz enorm sein und damit eine hohe Einkommensteuer auslösen. Verluste dürfen laut Einkommensteuergesetz hingegen nur bis zur Höhe des Gewinns, den der Steuerpflichtige im gleichen Kalenderjahr aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat, ausgeglichen werden, erklärt Stephanie Thomas. Sie rechnet vor: "Ist ein Gewinn nach Abzug von Kosten und Kaufpreis in Höhe von 200.000 Euro entstanden, was bei Immobilien nach den Wertsteigerungen der vergangenen Jahre durchaus möglich ist, werden bei einem persönlichen Steuersatz von 40 Prozent 80.000 Euro Steuern fällig."
Grundsätzlich ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Eine Ausnahme besteht ebenso für Immobilien, die im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorhergehenden Jahren selbst genutzt wurden. In diesem Fall fällt keine Spekulationssteuer an, unabhängig davon, ob der Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist stattfindet. Dabei ist es unerheblich, ob die Immobilie ursprünglich als Investment angeschafft worden ist. Der Gesetzgeber schaut nur auf den maßgeblichen Zeitraum der Eigennutzung. Zugleich lassen sich die Regeln zu eigenen Wohnzwecken nicht allzu weit ausdehnen. Eine Eigennutzung liegt zum Beispiel auch dann nicht vor, wenn der Eigentümer und bei Verkauf Steuerpflichtige die Immobilie entgeltlich oder unentgeltlich an einen Dritten überlässt, ohne sie zugleich selbst zu bewohnen.
Diesen Zusammenhang verdeutlicht die Expertin anhand eines Urteils des Finanzgerichts Münster: Zwei Eheleute waren je zur Hälfte Miteigentümer eines Grundstücks und schlossen im Rahmen der Scheidung eine Scheidungsfolgenvereinbarung, wonach die Kindsmutter ihren Miteigentumsanteil auf den Kläger übertrug. Zugleich räumte die Vereinbarung der Kindsmutter das Recht ein, das Hausgrundstück mit den gemeinsamen Kindern bis 2018 beziehungsweise Ende 2019 unentgeltlich zu nutzen. Im Jahr 2018 veräußerte der Mann das Objekt. "Das Finanzamt berücksichtigte den auf den in 2014 im Rahmen der Scheidung erworbenen hälftigen Miteigentumsanteil entfallenden Gewinn als steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn", erklärt Thomas.
Auch eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs aus dem Jahr 2023 zeigt, dass die Ehescheidung kein Ausschlusskriterium für die Erhebung der Spekulationssteuer ist. So wurde auch die Veräußerung des hälftigen Miteigentumsanteils des Ehemanns an die Ehefrau im Rahmen einer Vermögensauseinandersetzung im Scheidungsverfahren der Einkommensteuer unterworfen. Dass der getrennt lebende/geschiedene Ehegatte nebst Kind in der Immobilie lebte, war für die steuerliche Bewertung unerheblich. Daher gilt, dass die Grenzen der Steuerbefreiung bei privaten Veräußerungsgeschäften genau geprüft und eingehalten werden sollten, betont die Steuerexpertin: "Die Vorgaben sind fest definiert, sodass Aufweichungen dieser Regelungen kaum vor den Finanzbehörden durchsetzbar sind. Die Gestaltung lässt sich auch nicht rückgängig machen, wenn die relevanten Zeiträume nicht beachtet worden sind."