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Investmentmarkt: Leichte Umsatzsteigerung und zunehmende Marktdynamik
Frankfurt/Main (ots) - Im ersten Quartal war eine spürbare Belebung der
Aktivitäten auf den Investmentmärkten zu beobachten. Erwartungsgemäß spiegelt
sich dies aber noch nicht voll in den Investmentumsätzen wider. Insgesamt wurden
im ersten Quartal 2024 gut 5,5 Mrd. EUR in gewerbliche Immobilien investiert.
Gegenüber dem schwachen Vorjahreswert entspricht das Ergebnis einem Umsatzplus
von 8 %. Vor allem im Portfoliosegment wurde deutlich mehr Umsatz erfasst. Bei
Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) ist das aktuell wieder leicht
steigende Interesse in den Investmentvolumina noch nicht sichtbar. Mit 771 Mio.
EUR liegt das Transaktionsvolumen um rund ein Drittel unter dem vergleichbaren
Vorjahreswert. Der Gesamtumsatz des deutschen Marktes beläuft sich demzufolge
auf gut 6,3 Mrd. EUR. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real
Estate.
Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
- Mit gut 5,5 Mrd. EUR notiert der gewerbliche Investmentumsatz 8 % über dem
Vorjahreswert
- Das Ergebnis reiht sich auf dem Niveau der Jahre 2011 bis 2012 ein
- 79 % (4,39 Mrd. EUR) entfallen auf Einzeldeals
- Portfolioverkäufe kommen insgesamt auf 1,15 Mrd. EUR
- Retail Investments mit knapp 2 Mrd. EUR an der Spitze, Logistik-Investments
auf Platz zwei mit rund 1,4 Mrd. EUR vor Büroobjekten mit rund 870 Mio. EUR
- München klar an erster Stelle der deutschen A-Standorte (1,28 Mrd. EUR)
- Netto-Spitzenrenditen haben sich stabilisiert
- Marktanteil ausländischer Investoren mit 35 % weiter unterdurchschnittlich
- Gut 260 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)
"Auch wenn die Rahmenbedingungen für die Investmentmärkte weiterhin eine ganze
Reihe von Herausforderungen aufweisen, ist seit Jahresbeginn eine spürbare
Belebung der Marktaktivitäten zu beobachten. Die Anzahl der Verkaufsprozesse,
die sich in Vorbereitung befinden, hat deutlich zugenommen, auch wenn es
zwischen den einzelnen Assetklassen und Marktsegmenten nach wie vor Unterschiede
gibt", erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. "Da
die Umsetzung aber immer noch etwas mehr Zeit in Anspruch nimmt als in den
vergangenen Jahren, spiegelt sich diese Entwicklung noch nicht in vollem Umfang
in den Investmentumsätzen des ersten Quartals wider." Mit einem
Transaktionsvolumen von gut 5,5 Mrd. EUR konnte das Vorjahresergebnis trotzdem
um 8 % gesteigert werden. "Von den Resultaten der Jahre vor den deutlichen
Zinserhöhungen der Notenbanken sind wir aber immer noch weit entfernt", so
Marcus Zorn.
Nicht nur die Preisfindungsphase aufgrund der veränderten
Finanzierungsbedingungen hat sich als limitierender Faktor für das Umsatzvolumen
erwiesen, sondern auch das unverändert schwierige konjunkturelle Umfeld. Das im
Jahr 2023 rückläufige BIP hat auch die Nutzermärkte betroffen und zu einer
niedrigen Nachfrage geführt, sodass auch von dieser Seite nur bedingter
Rückenwind für die Investmentmärkte zu verzeichnen war. Hiermit hatten und haben
auch weiterhin vor allem die Büromärkte zu kämpfen. Legt man die letzten
Konjunkturprognosen zugrunde, dann ist davon auszugehen, dass sich der
Erholungsprozess auch im laufenden Jahr nur sehr langsam vollziehen dürfte.
"Trotzdem ist zu spüren, dass die Marktteilnehmer davon ausgehen, dass die
Talsohle erreicht ist und es tendenziell wieder aufwärts geht. Die gewachsene
Zuversicht ist der Hauptgrund dafür, dass wieder mehr Verkaufsprozesse
angeschoben werden und das Interesse der Investoren zunimmt. Dieser Trend wird
sich in den nächsten Quartalen nicht nur verfestigen, sondern mit großer
Wahrscheinlichkeit noch etwas beschleunigen", ergänzt Nico Keller, Deputy CEO
von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Einzelhandelsinvestments klar an der Spitze
Mit Abstand am meisten wurde im ersten Quartal in Einzelhandelsobjekte
investiert. Mit einem Umsatz von knapp 2 Mrd. EUR entfallen fast 36 % des
gesamten gewerblichen Investmentumsatzes auf diese Assetklasse. Absolut
betrachtet fiel das Transaktionsvolumen damit um 29 % höher aus als im
Vorjahreszeitraum. Der zehnjährige Schnitt wurde trotz des weiterhin schwierigen
Umfelds lediglich um 20 % verfehlt. Im Fokus der Nachfrage standen vor allem
innerstädtische Geschäftshäuser, die fast zwei Drittel zum Umsatz in diesem
Marktsegment beitrugen. Hierzu gehören auch Großabschlüsse im dreistelligen
Millionenbereich. Beispiele sind der Verkauf der Fünf Höfe sowie die
Maximilianstraße 12-14, beide in München. Aber auch Objekte mit einem
Schwerpunkt im Lebensmittelbereich standen erneut auf der Einkaufsliste der
Anleger und steuerten insgesamt gut 12 % zu den Retail Investments bei.
Ein starkes Ergebnis erzielten erneut auch Logistikobjekte, die für etwa ein
Viertel des Gesamtvolumens verantwortlich zeichnen. Analog zu den
Einzelhandelsobjekten konnte das absolute Investmentvolumen im
Vorjahresvergleich deutlich gesteigert werden. Insgesamt legte es um knapp 50 %
zu. An den gut 1,4 Mrd. EUR Umsatz partizipierten erfreulicherweise sowohl
Einzel- als auch Portfoliotransaktionen umfangreich. Bemerkenswert ist, dass die
647 Mio. EUR, die in Logistikportfolios angelegt wurden, ausschließlich auf
ausländische Anleger entfallen. Dieses Ergebnis spricht dafür, dass gerade
international agierende Käufer die Nachfrage nach deutschen Logistikimmobilien
langfristig positiv beurteilen und weiterhin großes Interesse an dieser
Assetklasse zeigen.
Auf einem ungewohnten Platz folgen Büroobjekte, die lediglich Rang drei belegen.
Mit einem Umsatz von 871 Mio. EUR kommen sie nur auf einen Anteil von knapp 16 %
am gewerblichen Transaktionsvolumen. Auch das absolute Investmentvolumen fiel,
anders als bei Einzelhandels- und Logistikobjekten, spürbar niedriger aus als im
Vorjahreszeitraum und ist um rund 31 % gesunken. Im langfristigen Vergleich ist
dies eines der schwächsten jemals erfassten Ergebnisse. Nur ein zu
vernachlässigender Teil des Resultats entfällt auf Portfolioverkäufe. Es zeigt
sich, dass nach wie vor eine erhebliche Unsicherheit bezüglich der weiteren
Entwicklung der Büromärkte vorhanden ist. Verantwortlich hierfür sind zum einen
der langwierige Prozess der Preisfindungsphase, zum anderen die schwache
Performance der Nutzermärkte, die in starkem Maße auf die unverändert schwierige
konjunkturelle Lage zurückzuführen ist. Vor allem großvolumige Bürotransaktionen
sind hiervon betroffen. Im ersten Quartal konnte beispielsweise noch kein
Abschluss im dreistelligen Millionenbereich registriert werden.
Mit Hotels wurden 236 Mio. EUR und damit etwa 13 % weniger als im Vorjahr
umgesetzt. Ihr Anteil am Gesamtumsatz beläuft sich demzufolge nur auf gut 4 %.
Wie auch im Vorjahreszeitraum haben bislang keine Portfolioverkäufe
stattgefunden. Auch diese Situation trägt dazu bei, dass der Investmentumsatz
weiterhin deutlich niedriger liegt als in den zurückliegenden Jahren. Nahezu
genauso viel wie in Hotels wurde in Healthcare-Immobilien angelegt (237 Mio.
EUR). Mit einem Minus von 34,5 % verbuchten sie den relativ stärksten Rückgang
im Vorjahresvergleich. Gerade in diesem Marktsegment stellt das zu geringe
Angebot einen limitierenden Faktor für höhere Umsätze dar.
Portfoliodeals legen deutlich zu
Die im Vorjahresvergleich zu verzeichnende Umsatzsteigerung ist ausschließlich
auf das Portfoliosegment zurückzuführen. Insgesamt wurden im ersten Quartal 2024
knapp 1,15 Mrd. EUR mit Paketverkäufen umgesetzt. Damit wurden fast 88 % mehr
investiert als im gleichen Zeitraum vor einem Jahr. Trotzdem bleibt das Ergebnis
erwartungsgemäß weit hinter den Volumina der vergangenen Jahre zurück. Ausgehend
von am Markt befindlichen Transaktionen ist aber absehbar, dass sich die
positive Tendenz im weiteren Jahresverlauf nicht nur fortsetzen, sondern noch
einmal beschleunigen dürfte.
Der Anteil ausländischer Käufer liegt auch zum Jahresauftakt auf relativ
niedrigem Niveau und bewegt sich mit aktuell 35 % weiter unter dem langjährigen
Durchschnitt. Insgesamt haben sie im bisherigen Jahresverlauf knapp 1,95 Mrd.
EUR zum Investmentumsatz beigetragen. Zwei Drittel davon haben europäische
Anleger beigesteuert, die ihren absoluten Investmentumsatz mehr als verdoppelt
haben. Ein weiteres Viertel entfällt auf nordamerikanische Käufer.
A-Standorte mit leichtem Aufwärtstrend
"Das Investmentvolumen in den deutschen A-Standorten Berlin, Düsseldorf,
Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart liegt zum Jahresbeginn gut 5 %
höher als im Vorjahreszeitraum. Mit gut 2,8 Mrd. EUR wurde trotzdem eines der
schwächsten Ergebnisse der letzten zehn Jahre erzielt. Dies ist nicht
verwunderlich, da Büroimmobilien in den großen deutschen Investmentstandorten
traditionell einen überproportional hohen Anteil erzielen. Da die Assetklasse
Büro, wie erläutert, am stärksten von dem unverändert schwierigen Umfeld
betroffen ist, überrascht es nicht, dass sich die Erholung der Märkte in den
A-Standorten langsam und sukzessive vollzieht", erläutert Nico Keller. Trotzdem
können vier der sieben A-Standorte Umsatzsteigerungen verbuchen. Den größten
Rückgang muss demgegenüber die Hauptstadt hinnehmen. Mit 457 Mio. EUR fiel das
Ergebnis fast zwei Drittel niedriger aus als im Vorjahreszeitraum. Berlin
rangiert damit nur noch auf Rang zwei der Städte. In Stuttgart beläuft sich der
Umsatzverlust sogar auf etwa 70 %; hier wurden nur 61 Mio. EUR erfasst. Dagegen
konnte Düsseldorf mit 325 Mio. EUR das Niveau des Vorjahres halten. An die
Spitze gesetzt hat sich München mit 1,28 Mrd. EUR
(+135 %). Verantwortlich hierfür sind nicht zuletzt die angesprochenen
großvolumigen Verkäufe von Geschäftshäusern. Den dritten Rang im bundesweiten
Ranking belegt Hamburg, wo 376 Mio. EUR umgesetzt wurden, was einem Zuwachs von
133 % entspricht. Aber auch Frankfurt konnte das Ergebnis deutlich steigern und
erzielt mit 174 Mio. EUR ein um 81 % höheres Transaktionsvolumen als im ersten
Quartal 2023. Die größte Umsatzzunahme verzeichnete allerdings Köln: Mit 145
Mio. EUR wurde der Vorjahreswert um stolze 190 % übertroffen.
Erwartete Stabilisierungsphase bei den Renditen hat begonnen
Nachdem die Renditen aufgrund der deutlich höheren Zinsen seit Mitte 2022
kontinuierlich gestiegen sind, haben sie sich im ersten Quartal 2024
erwartungsgemäß weitestgehend stabilisiert. Für Büros liegen sie in den
A-Standorten im Schnitt bei 4,36 %. Teuerster Standort bleibt München mit einer
Spitzenrendite von 4,20 %. Dicht dahinter folgen gleichauf Berlin und Hamburg
mit jeweils 4,25 %. In Köln und Stuttgart werden weiterhin 4,40 % notiert, und
in Frankfurt und Düsseldorf liegen sie im ersten Quartal bei 4,50 %. Für
Logistikobjekte verharrt die Spitzenrendite bei 4,25 %. Auch innerstädtische
Geschäftshäuser zeigen sich stabil und erzielen aktuell im Durchschnitt 3,76 %.
Bei Fachmarktzentren sind unverändert 4,75 % anzusetzen, und auch
Discounter/Supermärkte (4,90 %) und Shoppingcenter (5,60 %) bewegen sich auf dem
gleichen Niveau wie Ende 2023.
Perspektiven
Bei den Aussichten für die Investmentmärkte im weiteren Jahresverlauf zeichnen
sich einerseits nach wie vor schwierige Rahmenbedingungen ab, andererseits sind
aber auch positive Signale zu erkennen, die eine sukzessive Erholung
unterstützen sollten. Als limitierender Faktor ist an erster Stelle die
unverändert schwache Konjunktur zu nennen. Die neuesten Prognosen deuten darauf
hin, dass 2024 nur ein minimales Wachstum des BIP zu erwarten sein dürfte. In
der Konsequenz spricht einiges dafür, dass die Nachfrage auf den Nutzermärkten
auch im laufenden Jahr noch verhalten ausfallen wird. Besonders betroffen
hiervon werden vermutlich weiterhin die Büromärkte sein, sodass in diesem
Marktsegment voraussichtlich noch keine signifikante Zunahme der
Investmentumsätze zu erwarten ist. Dies gilt insbesondere für großvolumige
Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich. Als weiteres Risiko ist darüber
hinaus die geopolitische Lage anzusehen, die zwar kaum prognostizierbar ist,
aber grundsätzlich das Potenzial hat, Erholungstendenzen zu konterkarieren.
Gleichzeitig mehren sich aber auch positive Anzeichen, von denen die
Investmentmärkte profitieren werden. Hierzu gehört nicht zuletzt der
kontinuierliche Rückgang der Inflation, der den Notenbanken Spielräume für erste
Zinssenkungen eröffnet. Mittlerweile preist die Mehrzahl der Marktteilnehmer
mehrere Zinsschritte bereits im laufenden Jahr 2024 ein. Als Folge dürfte sich
die Erholungsgeschwindigkeit der Gesamtwirtschaft beschleunigen und gleichzeitig
auch Finanzierungen wieder günstiger werden. Von beiden Aspekten werden die
Investmentmärkte profitieren, wobei vor allem auch die größere
Planungssicherheit die Nachfrage beflügeln wird. Aber auch wichtige
Konjunkturindikatoren, wie der ifo-Index oder der GfK-Konsumklimaindex, haben
sich aktuell leicht verbessert. Zwar kann noch nicht von einer deutlichen
Trendwende gesprochen werden, doch scheint die Entwicklung in die richtige
Richtung zu gehen. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass sich das Angebot
von Verkaufsobjekten erhöhen wird, nicht zuletzt, weil immer mehr Verkäufer die
neuen Preisniveaus akzeptieren. Hinzu kommt, dass durchaus auch Eigentümer ihre
Objekte aufgrund von Finanzierungszwängen verkaufen müssen.
"In der Abwägung der unterschiedlichen Einflussfaktoren erwarten wir für 2024
eine sukzessive Erholung der Investmentmärkte, die sich im zweiten Halbjahr
beschleunigen sollte. Als Ergebnis ist auch von steigenden Investmentumsätzen
auszugehen. Zwar ist eine Prognose im aktuellen Umfeld ausgesprochen schwierig,
ein Umsatzplus von bis zu 20 % liegt aber durchaus im Bereich des Möglichen. Bei
den Spitzenrenditen ist eine Stabilisierung das für die nächsten Monate
wahrscheinlichste Szenario. Sollten die ersten Zinssenkungen der großen
Notenbanken wie erwartet umgesetzt werden, ist eine erste leichte
Renditekompression gegen Ende des laufenden Jahres durchaus realistisch", fasst
Marcus Zorn zusammen.
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