Wenn Robert Feiger dieser Tage das Wort ergreift, dann spart er nicht an Dramatik. Der Bundesvorsitzende der IG Bau kritisiert die Politik dafür, den Bürgern in Zeiten grassierender Wohnungsnot den Bau neuer Wohnungen zu versprechen – aber den vollmundigen Versprechungen keine Taten folgen zu lassen. Und er spricht davon, dass "die dramatische Lage, in der der Wohnungsbau steckt, ein Dreifachrisiko" für das Land sei: ein soziales, wirtschaftliches und ökologisches. Mit Vollgas in die Katastrophe.
Nun fordert Feiger die Politik zum "Turnaround" auf. "In der Wohnungsbaukrise kann und darf es politisch kein 'Weiter so!' geben", sagt Feiger mit Blick auf die Bundesregierung und damit auch auf seinen SPD-Parteigenossen und Kanzler Olaf Scholz.
Mit diesen Worten bringt der oberste Interessenvertreter des Bauhauptgewerbes die Kernbotschaft der Branche auf den Punkt. An diesem Donnerstag lädt ein Bündnis aus IG Bau, Deutschem Mieterbund und anderen Branchenverbänden in Berlin zum jährlichen Wohnungsbautag. Kostenexplosion, eingebrochener Neubau, Insolvenzen bei Bauunternehmen: Die Stimmung in der Branche ist schlecht.
Das dürften wohl vor allem zwei Gäste des Wohnungsbau-Tages zu spüren bekommen: Bauministerin Klara Geywitz (SPD) und Wirtschaftsminister Robert Habeck (Grüne), die im Zentrum von Deutschlands gescheiterter Wohnungspolitik stehen. Zur Halbzeit der Ampel fällt die Bilanz ernüchternd aus. Zum Regierungsantritt hatte die Koalition noch ausgerufen, dass jedes Jahr 400.000 neue Wohnungen entstehen sollten. Ein Ziel, das die Vorgängerregierung nicht mal in Zeiten ultrabilliger Zinsen und deutlich niedrigerer Rohstoffpreise erreicht hatte.
"Neubau ist nicht mehr bezahlbar"
Im Jahr 2022 wurden aber gerade einmal 295.000 Wohnungen fertiggestellt. Und Experten gehen davon aus, dass selbst diese Zahl zuletzt deutlich unterschritten wurde und weiterhin unterschritten wird. Für 2023 rechnet das Ifo-Institut mit 245.000 Wohnungen, fürs laufende Jahr mit 210.000 und für 2025 sogar nur noch mit 175.000 neuen Wohnungen. Dabei wäre neuer Wohnraum dringend nötig. Laut Pestel-Institut fehlen derzeit 800.000 Wohnungen. Die Wohnungskrise droht sich also zu verfestigen.
Dafür sprechen die aktuellen Baugenehmigungszahlen. 2023 wurden 260.100 Baugenehmigungen ausgesprochen, gut 26 Prozent weniger als im Vorjahr. Und diese Zahl sagt erst einmal nichts darüber aus, wie viele Wohnungen tatsächlich gebaut werden: Viele Bauunternehmen reichen Anträge ein, damit sie starten können, sobald sich die Rahmenbedingungen verbessern. Sie bauen also nicht unbedingt sofort.
"Unsere Unternehmen sind unter den aktuellen Rahmenbedingungen gezwungen, den Neubau einzustellen, denn er ist nicht mehr bezahlbar – weder für die Bauherren noch für die künftigen Mieter", sagt Axel Gedaschko, Präsident des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW).
Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen sind zwar gesunken, von in der Spitze 4,2 auf nun etwa 3,5 Prozent für zehnjährige Hypothekendarlehen. Die meisten Projektentwickler bekommen aber nur variabel verzinste Kredite, die deutlich teurer sind. Banken erheben hier Zinsaufschläge von mehreren Prozentpunkten fällig.
Förderchaos bremst den Wohnungsbau aus
Selbst wenn sich die Finanzierungssituation perspektivisch aufhellt, wird dies erst mit Verzögerung auf den Wohnungsbau durchschlagen. Zwischen Genehmigung und Fertigstellung einer Geschosswohnung vergehen zwei bis drei Jahre. Ganz davon abgesehen, dass im Zuge der Zinswende viele Bauträger und Projektentwickler Insolvenz anmelden mussten. Wenn die Trendwende kommt, sind also einige Unternehmen, die bauen können, gar nicht mehr da.
Das ist nicht nur ein Problem für Mieter und Kaufwillige, die wegen des knappen Angebots immer tiefer in die Tasche greifen müssen. Sondern auch für den Staat: Eine neue Studie des Beratungsunternehmens des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Econ) kommt zu dem Ergebnis, dass der Wohnungsbau hinter jedem siebten Euro der gesamten Bruttowertschöpfung in Deutschland steckt.
17 Prozent der Steuereinnahmen entspringen demnach dem Wohnungsbau. Und jeder siebte Arbeitsplatz in Deutschland steht direkt oder indirekt mit der Wohnungsbaubranche in Verbindung. In die Berechnung flossen auch Berufsgruppen wie Steuerberater ein, die sich mit Immobilienthemen beschäftigen. "Die Wirtschaft in Deutschland hängt am Wohnungsbau. Und der hängt am seidenen Faden", warnt IG-Bau-Chef Feiger.
Einen Schuldigen für die missliche Lage am Bau haben die Branchenvertreter schnell gefunden: die Politik. "Durch das Streichen von Förderungen und durch immer höhere Standards, die die Baukosten nach oben treiben, bremst der Staat den Wohnungsbau enorm", sagt Katharina Metzger, Präsidentin des Bundesverbands Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB).
Hannes Zopf, Vorsitzender der Deutschen Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau, kritisiert, dass die Fördersumme für Neubau und Sanierung für private Wohnungsinvestoren von 41 Milliarden Euro im Jahr 2021 auf 17 Milliarden Euro im vergangenen Jahr gesenkt wurde. "Die Wohnungsbaukrise ist damit durch die Halbierung der Förderung auch hausgemacht", so Zopf.
Lösungen für die Neubaukrise
Im vergangenen Dezember, als die Koalition über den Haushalt stritt, legte die Bundesregierung von heute auf morgen eine wichtige Neubauförderung auf Eis. Im Februar dieses Jahres startete das Bauministerium dann die KfW-Kredite neu, allerdings zu schlechteren Zinskonditionen. In der Branche fragt man sich, ob sich Interessenten diesmal auf die Förderung verlassen können.
"Vor allem muss der Staat aufhören, immer die letzte Optimierung beim Neubau von Wohnungen zu fordern und nur diese zu fördern", fordert BDB-Präsidentin Metzger. Die zinsverbilligten KfW-Kredite gibt es nämlich ausschließlich für Bauherren und Unternehmen, die einen besonders klimafreundlichen Neubau nach Effizienzhaus-40-Standard planen.
Solche Gebäude dürfen nur 40 Prozent der Energie verbrauchen, die ein gesetzlich definiertes Referenzhaus benötigt – und sind im Bau deutlich teurer. Experten bezweifeln, dass das energetische Einsparpotenzial dieser Immobilien die zusätzlichen Kosten rechtfertigen. "Die durch staatliche Förderung gelenkte Wohnungsbaupolitik im Elfenbeinturm verhindert den Neubau von Wohnungen – vor allem das Schaffen von bezahlbaren Wohnungen", sagt Metzger.
Auf dem Wohnungsbautag wendet sich die Branche mit konkreten Forderungen an die Politik. "Um der anhaltenden Krise im Wohnungsbau endlich entgegenzuwirken, brauchen wir an erster Stelle ein breit angelegtes Zinsprogramm für den bezahlbaren Wohnungsbau", sagt GdW-Präsident Gedaschko. "Ein Zinssatz von einem Prozent könnte die Bautätigkeit enorm ankurbeln." Für das wichtige KfW-Programm 'Klimafreundlicher Neubau' liegt der Zinssatz derzeit bei etwa 2,5 Prozent.
Außerdem fordert das Verbändebündnis die Politik dazu auf, Abweichungen von den Standards zuzulassen, statt die Vorschriften für den Wohnungsbau weiter zu verschärfen. Vor allem über eine flächendeckende Einführung des sogenannten 'Gebäudetyps-e' soll das gelingen. Bauherren können hier auf einige Annehmlichkeiten verzichten und so Kosten senken. In Bayern wurde der Gebäudetyp-e kürzlich zugelassen.
Immerhin: Justizminister Marco Buschmann (FDP) sitzt an einem Gesetzentwurf, um die neue Hoffnung im Bau bundesweit einzuführen. Die Wohnungsnot wird dieser Vorstoß nicht sofort lindern. Aber vielleicht die aufgeheizte Stimmung in der Branche etwas abkühlen.
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