Das Ehepaar Blum hat den Schritt bereits gewagt. Nachdem die Kinder aus dem Haus waren, gaben der Verwaltungsangestellte und die Altenpflegerin vor einigen Jahren ihre Altbauwohnung in der Kölner Innenstadt auf und zogen an den Stadtrand der Rhein-Metropole. Das Paar hat jetzt einen Garten und knapp 140 Quadratmeter Platz für sich.
Was die Blums getan haben, überlegen laut Studien inzwischen immer mehr Deutsche: Sie suchen nach bezahlbarem Wohnraum außerhalb der Zentren. Viele zieht es ins Umland. Doch schon mit einem Umzug innerhalb einer Großstadt kann bei der Immobilie im besten Fall viel Geld gespart werden.
In welchen Großstädten ist die Kluft beim Kauf einer Eigentumswohnung besonders groß – und wo sehr klein? Dazu liefert die jüngste Auswertung des German Real Estate Index (Greix) zu Immobilienpreisen auf Stadtteilebene im Jahr 2023 neue Erkenntnisse.
Im Umkehrschluss bedeuten die großen Preisspannen, dass praktisch alle deutschen Großstädte nach wie vor verhältnismäßig günstige Lagen für Käufer bereithalten.
Jonas Zdrzalek, Forscher beim Kiel Institute und Projektleiter für den Greix
Die Forscher haben 19 Großstädte bis zum dritten Quartal 2023 untersucht. Käufer zahlen demnach für Eigentumswohnungen in den Innenstädten im untersuchten Zeitraum einen Quadratmeterpreis, der in der Spitze bis zu doppelt so hoch liegt wie in Randlagen oder unbeliebten Vierteln.
"Im Umkehrschluss bedeuten die großen Preisspannen, dass praktisch alle deutschen Großstädte nach wie vor verhältnismäßig günstige Lagen für Käufer bereithalten", sagt Jonas Zdrzalek, Forscher beim Kiel Institute und Projektleiter für den Greix.
Immobilienpreise: Innenstädte oft teurer als Randbezirke – München ist die Ausnahme
In den günstigen Stadtteilen liegen laut der Studie die Quadratmeterpreise in praktisch allen Großstädten unterhalb des Greix-Durchschnitts für die 19 Städte von rund 5000 Euro pro Quadratmeter. Doch die Preisdifferenzen fallen je nach Stadt sehr unterschiedlich aus.
Eine große Ausnahme bildet München. Hier war der Quadratmeterpreis 2023 im günstigsten Viertel Perlach-Berg am Laim nach der Analyse mit 7200 Euro pro Quadratmeter höher als die teuersten Viertel in allen anderen deutschen Großstädten. In Münchens teuerstem Viertel, Altstadt-Maxvorstadt, kostete der Quadratmeter sogar im Durchschnitt 12.100 Euro.
In anderen Großstädten finden Käufer dagegen am Rande noch Preise, die deutlich günstiger sind. Besonders groß ist der Spareffekt demnach beim Kauf von Eigentumswohnungen in Köln und Hamburg.
Laut der Studie zahlen Interessenten im günstigsten Kölner Stadtbezirk, Köln-Porz, rund 2800 Euro pro Quadratmeter. Für das beliebtere Innenstadtviertel wird fast der doppelte Preis aufgerufen: 5600 Euro pro Quadratmeter.
Ähnliches zeigt sich in Hamburg: In der Elbmetropole zahlen Käufer in Hamburg-Nord einen Aufschlag von fast 100 Prozent gegenüber dem Stadtteil Hamburg-Harburg.
Immobilienpreise: Große Unterschiede in Berlin
In Berlin stiegen die Preise zuletzt stark. Doch selbst in der Hauptstadt ist der Unterschied noch immer groß. Der Preisaufschlag in Berlin liege für den Bezirk Mitte mit rund 90 Prozent drastisch über dem Durchschnittspreis in Berlin-West.
Die Auswertung verlaufe dabei allerdings nicht immer entlang der amtlichen Stadtbezirke, sondern fasse ähnliche Wohngegenden zusammen, um mehr Transaktionen und somit eine bessere Datenqualität zu haben, erläuterten die Forscher.
Vergleichsweise wenig lässt sich dagegen in Stuttgart sparen. Dort würden die Preise am dichtesten beisammen liegen, wenngleich auch dort ein messbarer Abstand zwischen Innenstadt und Randlage vorhanden sei.
Der Quadratmeter kostete 2023 in der baden-württembergischen Landeshauptstadt Wohnungskäufer laut der Studie im teuersten Stadtviertel Mitte-Nord gut 35 Prozent mehr als im günstigsten Viertel Neckar-Ost.
Käufer haben also durch einen Wechsel von Mitte-Nord, wo durchschnittlich 5200 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden, nach Neckar-Ost ein Einsparpotenzial von etwa 1400 Euro pro Quadratmeter.
Kluft wird in den Städten größer
Die Kluft zwischen Zentrum und Randlage ist in den untersuchten Städten langfristig größer geworden. In den 1990er-Jahren habe der Quadratmeterpreis im teuersten Viertel einer Stadt im Durchschnitt rund 30 Prozent über dem im günstigsten gelegen. 2023 seien es bereits knapp 70 Prozent gewesen. Damit habe sich die Preisspanne seit den 90er-Jahren bis heute mehr als verdoppelt.
Stadtplaner könnten durch eine bessere Anbindung der weniger beliebten und teilweise noch bezahlbaren Randbezirke Abhilfe schaffen.
Jonas Zdrzalek, Forscher beim Kiel Institute und Projektleiter für den Greix
Im vergangenen Jahr habe sich bei der Wertstabilität zwischen Zentrum und Außenbezirk jedoch kein einheitliches Bild gezeigt. In Düsseldorf beispielsweise seien 2023 die Preise für Eigentumswohnungen im teuren Viertel Unterbilk-Friedrichsstadt am stabilsten gewesen und im günstigen Viertel Bilk-Oberbilk am deutlichsten gefallen.
In der Bankenstadt Frankfurt am Main sei es genau umgekehrt verlaufen. Dort habe sich das günstige Viertel Nord-West am Stadtrand am wertstabilsten erwiesen, während das teure Innenstadtviertel Mitte-West den höchsten Verlust verzeichnet habe.
"Wohnsituation bleibt angespannt"
Doch gerade in den Metropolen kosten Immobilien noch immer viel Geld. "Die Wohnsituation in den deutschen Städten bleibt angespannt, auch wenn die Preise gegenüber 2022 im Schnitt um fast zehn Prozent nachgegeben haben", sagt Forscher Zdrzalek. Für Normalverdiener seien Eigentumswohnungen in zentralen, gut angebundenen Lagen kaum noch erschwinglich.
Das sei insbesondere ein Problem, wenn Fachkräfte aus dem In- und Ausland zum Umzug bewegt werden sollen. Zdrzalek rät deshalb: "Stadtplaner könnten durch eine bessere Anbindung der weniger beliebten und teilweise noch bezahlbaren Randbezirke Abhilfe schaffen."
Dieser Artikel erschien zuerst im Handelsblatt.
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