Bei Vorlasten handelt es sich um bereits bestehende Grundbucheinträge. Bei einer erneuten Eintragung in das Grundbuch durch ein weiteres Darlehen werden die Vorlasten vorrangig behandelt. Durch die Eintragung sichert sich der Kreditgeber gegen eventuelle Zahlungsausfälle ab. Wenn der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, kann es zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie kommen.
Von den Erlösen einer Zwangsversteigerung werden vorrangige Darlehen zuerst bedient. Bei nachrangigen Darlehen besteht die Möglichkeit, dass der Erlös aus der Versteigerung nicht ausreicht und die Gläubiger komplett auf Ihre Ansprüche aus der Forderung verzichten müssen. Deshalb steigt das Ausfallrisiko für das Kreditinstitut, wenn Vorlasten bestehen.
Meist werden Kredite schon im Vorfeld abgelehnt, wenn bereits viele Vorlasten vorliegen. Dies ist vor allem der Fall, wenn die neue Eintragung ins Grundbuch den Wert der Immobilie übersteigen würde. Wenn der Kredit trotz Vorlasten genehmigt wird, fallen in der Regel erhöhte Zinsen an. Diese Risikoaufschläge kommen durch das erhöhte Ausfallrisiko für das nachrangige Darlehen zustande.
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