OTS: Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) e.V. / Pfandbriefbanken zeigen ...
Pfandbriefbanken zeigen sich in schwierigem Marktumfeld resilient
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https://ots.de/bzC2S6
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Berlin / Frankfurt am Main (ots) -
- vdp-Institute trotz Rückgängen bei Immobilienpreisen und -kreditzusagen sowie
erhöhter Risikovorsorge im Jahr 2023 profitabel und robust
- Abschwächung der Abwärtsdynamik am Immobilienmarkt im laufenden Jahr zu
erwarten
- Pfandbrief-Umlauf erstmals seit 2014 oberhalb von 400 Mrd. Euro
Die im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen Institute
stellten im Geschäftsjahr 2023 ihre Krisenresistenz unter Beweis. Trotz des
Abschwungs am Immobilienmarkt, der ein geringeres Finanzierungsgeschäft,
rückläufige Immobilienpreise sowie eine teils deutlich erhöhte Risikovorsorge
nach sich zog, zeigten sich die Mitgliedsinstitute profitabel und robust.
"Das Geschäftsjahr 2023 war für die gesamte Wirtschaft anspruchsvoll. Das
Zusammentreffen von erhöhten Baukosten, Inflation, Zinsanstieg sowie politischen
Schlingerkursen rund um Heizungsgesetz und Förderprogramme stellte vor allem die
Immobilienbranche vor große Herausforderungen", betonte vdp-Präsident Gero
Bergmann zu Beginn der heutigen Jahrespressekonferenz des Verbands in Frankfurt
am Main. "Die vdp-Mitgliedsinstitute trotzen den zahlreichen Belastungsfaktoren,
die auch im laufenden Jahr noch wirken. Sie haben umfassende und der Situation
angemessene Risikovorsorge gebildet und diese Ergebnisbelastung gut verkraftet."
Es zahle sich aus, dass sie gegenüber der Finanzkrise in den Jahren 2008/2009
über deutlich mehr Kapital verfügten und dass das Geschäftsmodell von
Pfandbriefbanken auf konservativen Risikostrukturen und erstrangiger Besicherung
fuße."
"Der deutsche Büroimmobilienmarkt ist deutlich resilienter als vielfach
wahrgenommen." Gero Bergmann
Bergmann richtete ein besonderes Augenmerk auf den deutschen
Gewerbeimmobiliensektor, der vom Marktabschwung deutlich stärker betroffen ist
als der Wohnimmobiliensektor. Aufgrund der Unsicherheit über die weitere
Wirtschaftsentwicklung und die Auswirkungen des Homeoffice-Trends sei die
Nachfrage insbesondere nach Büros 2023 verhalten geblieben. "Der Markt für
Büroimmobilien ist seit jeher stärker als andere Assetklassen von zyklischen
Schwankungen geprägt. Dementsprechend ist die aktuelle Entwicklung bei Büros
nicht übertrieben besorgniserregend", stellte er fest. "Der deutsche
Büroimmobilienmarkt ist deutlich resilienter als vielfach wahrgenommen", so der
vdp-Präsident.
Bezugnehmend auf die angespannte Situation der Büroimmobilien in den USA wies
Bergmann darauf hin, dass die dortige Entwicklung nicht eins zu eins auf den
europäischen Immobilienmarkt übertragbar sei, und warb dafür, stärker zu
differenzieren. Im Hinblick auf Zinsumfeld, Leerstandsquote, Investitionsdauer,
Ausprägung von Homeoffice und Vertragsgestaltung auf dem Investment- und
Nutzermarkt bestünden zwischen dem US-amerikanischen und dem europäischen
Büroimmobilienmarkt erhebliche Unterschiede. Hinzu komme, dass selbst der
US-amerikanische Markt keineswegs einheitlich sei, sondern dass dort noch
unterschieden werden müsse zwischen Regionen, Lagen und Assetklassen. Die
Betroffenheit sei bei Weitem nicht überall gleich. Letztlich müsse jedes
einzelne Objekt betrachtet werden. Banken finanzierten überdies typischerweise
besichert im ersten Rang.
Für die Refinanzierung der Pfandbriefbanken im Jahr 2023 könne ein positives
Fazit gezogen werden, hob Bergmann hervor. So sei nicht nur erneut ein hohes
Pfandbrief-Emissionsvolumen zu verzeichnen gewesen, sondern auch ein nochmals
gestiegener Pfandbrief-Umlauf. "Investoren und Emittenten wissen, dass sie sich
auf den Pfandbrief und seinen gesetzlichen Sicherheitsrahmen verlassen können -
in guten, aber insbesondere auch in so unruhigen Zeiten wie jetzt. Seinen Ruf
als Stabilitätsanker unterstreicht der Pfandbrief immer wieder aufs Neue."
- Entwicklung des Immobilienfinanzierungsgeschäfts
Stärkerer Preisrückgang bei Gewerbeimmobilien als bei Wohnimmobilien
Die bereits seit Mitte 2022 anhaltende Preiskorrektur am deutschen
Immobilienmarkt setzte sich im vergangenen Jahr fort. Insgesamt sanken die
Immobilienpreise vom vierten Quartal 2022 bis zum vierten Quartal 2023 um 7,2 %.
Seit dem Preishöchststand im zweiten Quartal 2022 betrug der Preisrückgang
bislang 10,0 %.
Die Preise von Wohnimmobilien zeigten sich mit einem Minus von 6,1 % gegenüber
dem Vorjahresquartal bzw. 8,4 % gegenüber dem Höchststand im zweiten Quartal
2022 etwas robuster als die Preise für Gewerbeimmobilien, die in denselben
Zeiträumen Rückgänge um 12,1 % bzw. um 16,5 % verzeichneten.
"Die weitere Entwicklung der Immobilienpreise hängt maßgeblich vom Handeln der
EZB ab." Gero Bergmann
Der vdp geht für das Gesamtjahr 2024 von weiteren, gegenüber dem Vorjahr
allerdings deutlich abgeschwächten Preisrückgängen in allen Assetklassen aus.
Dabei reichen die Prognosen von 0 % bis -5 % (Wohnimmobilien) über -2,5 % bis
-7,5 % (Einzelhandelsimmobilien) bis hin zu -5 % bis -10 % (Büroimmobilien).
"So wie die im Vorjahr eingetretenen Preisrückgänge in ihrer Schärfe nicht
zuletzt auf die viel zu spät und dann viel zu dynamisch vorgenommenen
Leitzinserhöhungen der EZB zurückzuführen sind, hängt auch die weitere
Entwicklung der Immobilienpreise maßgeblich vom Handeln der EZB ab", führte
Bergmann aus. Komme es zu der allseits erwarteten Zinssenkung im Laufe dieses
Jahres, werde es für Immobilienverkäufer und -investoren leichter, ein neues
Preisgleichgewicht zu finden. Dementsprechend rechne er in den kommenden Monaten
mit einer Preisstabilisierung, die bei Wohnimmobilien schon im zweiten Halbjahr
2024 einsetzen dürfte. Das Ende der Preisrückgänge bei Gewerbeimmobilien sei
dagegen frühestens ab Ende dieses Jahres zu erwarten, da hier auch strukturelle
Veränderungen wie die Auswirkungen des Homeoffice-Trends die Erholung
verzögerten. "Das Geschäftsjahr 2024 bleibt für alle Akteure an den
Immobilienmärkten auf jeden Fall herausfordernd", resümierte Bergmann.
Pfandbriefbanken sagen Immobilienkredite in Höhe von 110 Mrd. Euro zu
Als Folge des Marktabschwungs und der verhaltenen Nachfrage nach Immobilien nahm
das Immobilienfinanzierungsgeschäft der Pfandbriefbanken im Jahr 2023 spürbar
ab: Die Darlehenszusagen erreichten ein Volumen von 110 Mrd. Euro, nachdem sie
sich ein Jahr zuvor noch auf 160 Mrd. Euro summiert hatten. Jedoch war das Jahr
2022 noch zur Hälfte vom jahrelangen Aufwärtstrend am Immobilienmarkt sowie vom
Abschluss zahlreicher Forward-Darlehen in Erwartung steigender Kreditzinsen
geprägt.
Im Jahr 2023 waren die Einbußen bei Gewerbeimmobilienfinanzierungen (-23,8 %)
geringer als bei Wohnimmobilienfinanzierungen (-35,8 %), die allerdings in den
Vorjahren seit 2010 auch stärker zugelegt hatten. So gingen die Zusagen für
Wohnimmobilienkredite von Januar bis Dezember 2023 gegenüber dem Vorjahr von
99,8 auf 64,1 Mrd. Euro zurück, während das Volumen der Gewerbeimmobilienkredite
im selben Zeitraum von 60,2 auf 45,9 Mrd. Euro abnahm.
Unter den Gewerbe-Assetklassen dominierten bei den Darlehenszusagen unverändert
die Büroimmobilien, die mit 23,1 Mrd. Euro einen Anteil von 50,3 % auf sich
vereinten. Dahinter rangierten Finanzierungen für Einzelhandelsimmobilien mit
11,2 Mrd. Euro bzw. einem Anteil von 24,4 %. Mit größerem Abstand folgten die
Zusagen für Hotels (4,6 Mrd. Euro) und für Industriegebäude (1,1 Mrd. Euro).
"Wir gehen für 2024 von einer leichten Belebung von Transaktionen und
Finanzierungen aus." Gero Bergmann
"2023 war das erste Jahr, das vollständig vom Abschwung auf dem Immobilienmarkt
geprägt war. Dies wirkte sich unweigerlich auf das Neugeschäft der
immobilienfinanzierenden Banken aus", erklärte Bergmann. Das vierte Quartal 2023
habe allerdings einen Anstieg der Darlehenszusagen um 5,2 % gegenüber dem
Vorjahresquartal gebracht. Der vdp-Präsident wertete diese Entwicklung als
Beginn einer einsetzenden Stabilisierung und prognostizierte: "Bei den
Finanzierungsbedingungen nimmt angesichts stabilisierter Zinsen die
Planungssicherheit langsam wieder zu. Daher gehen wir für das Jahr 2024 von
einer leichten Belebung von Transaktionen und Finanzierungen aus."
Mit 1.004,1 Mrd. Euro lag der Bestand an ausgereichten Immobilienkrediten bei
den vdp-Mitgliedsinstituten zum 31. Dezember 2023 leicht oberhalb des
Vorjahresvolumens (31.12.2022: 999,1 Mrd. Euro).
- Aktuelle Regulierungsthemen
vdp fordert Regulierungsmoratorium und Überprüfung bestehender Maßnahmen
Ein nicht zu unterschätzendes Hindernis für die mögliche Erholung des
Finanzierungsmarktes liegt für die Pfandbriefbanken in der Bankenregulierung.
vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt wies darauf hin, dass die Banken seit
der Finanzkrise mit fortwährenden Regulierungsmaßnahmen konfrontiert worden
seien.
"Die Balance zwischen sinnvoller und überzogener Regulierung ist längst verloren
gegangen." Jens Tolckmitt
Viele der Regulierungsmaßnahmen seien zweifellos dem Grunde nach erforderlich
gewesen. Sie erfüllten auch ihren Zweck, wie die jüngsten Krisen eindrucksvoll
zeigten, betonte er. Jedoch sei die Balance zwischen sinnvoller und überzogener
Regulierung inzwischen längst verloren gegangen: "Die heutige Bankenregulierung
wirkt: Die Kreditinstitute sind gut kapitalisiert und profitabel. Ihre Resilienz
haben sie sowohl in der Corona-Pandemie als auch in der jetzigen Krise des
Immobilienmarkts unter Beweis gestellt." Auch die Regulierungsbehörden
attestierten dies. Allerdings werde diese Erkenntnis anderthalb Jahrzehnte nach
der Finanzkrise 2008 nicht zum Anlass genommen, bestehende Regulierung zu
überprüfen und auf weitere Regulierung zu verzichten. Vielmehr werde ohne Pause
weiterreguliert. Mittlerweile wirke diese auf Banken fokussierte, fortdauernde
Regulierung nachteilig, weil sie die Kreditvergabe immer stärker hemme. Ein
gravierender Nebeneffekt der einseitigen Regulierung sei auch, dass
traditionelles Bankgeschäft von gut regulierten Banken immer mehr in weniger
oder gar nicht regulierte Bereiche des Finanzsystems abwandere. "Jede neue rein
auf die Banken gerichtete Regulierungsmaßnahme spielt dem Schattenbankensektor
in die Hände, der das Geschäft gerne absorbiere", warnte Tolckmitt. Das beginne
inzwischen endlich auch die Aufsicht zu begreifen. Hier müsse man nun aber auch
zügig vom Reden endlich ins Handeln kommen, um diese Entwicklung einzudämmen.
Angesichts dessen, dass schon heute klar sei, dass sich die
Eigenkapital-Belastung der Banken in den kommenden Jahren unter anderem durch
die Basel III-Vorgaben weiter erhöhen werde, appellierte Tolckmitt: "Nach 15
Jahren mit immer intensiverer Regulierung ist nun die Zeit für einen Kurswechsel
gekommen. Bevor weitere Maßnahmen angestoßen werden, muss zunächst die geltende
Regulatorik auf den Prüfstand gestellt werden. Wir brauchen ein
Regulierungsmoratorium" Denn jede einzelne Regulierungsmaßnahme, egal ob
bestehend oder hinzukommend, erschwere es den Kreditinstituten, ihrer
Kernaufgabe - der Finanzierung der Realwirtschaft - nachzukommen. "Gerade in
einer Zeit, in der politische Vorhaben von enormer Dimension wie die nachhaltige
Transformation der Wirtschaft und des Gebäudebestands sowie die Schaffung
bezahlbaren Wohnraums zu finanzieren sind, sollte dies den Banken auch
ermöglicht werden. Sie sind diejenigen, die in Europa das dafür dringend
benötigte private Kapital mobilisieren."
Als kontraproduktiv bezeichnete Tolckmitt in diesem Zusammenhang abermals den
seit Februar 2023 geltenden Systemrisikopuffer für Wohnimmobilienfinanzierungen
in Höhe von 2 %, dem spätestens seit Einsetzen des Marktabschwungs jegliche
fundamentale Rechtfertigung fehle. Zudem verwies er auf die Ankündigung der
US-amerikanischen Bankenaufsicht, als Reaktion auf die Kritik der Finanzbranche
umfangreiche Änderungen an den Basel III-Regelungen vorzunehmen. "Die
europäischen Aufsichtsbehörden täten gut daran, sich mit den Motiven der Fed
auseinanderzusetzen und ähnliche Erleichterungen zu prüfen. Wir benötigen in der
Umsetzung globaler Regulierungsstandards zwingend ein Level Playing Field", so
der vdp-Hauptgeschäftsführer.
Abschließend kritisierte er die Sustainable Finance-Regulierung, die viel zu
umfangreich, komplex, vielstimmig und auch widersprüchlich sei. "Es ist ein
Denkfehler, die regulatorischen Maßnahmen mit ESG-Bezug praktisch ausschließlich
an den Endzustand der Klimaneutralität auszurichten, anstatt die Transition
dorthin zu incentivieren." Wir werben nach der Europawahl dafür, die Sustainable
Finance-Vorgaben auf den Prüfstand zu stellen, deutlich zu entschlacken und die
Regulierung insgesamt so auszurichten, dass sie die Erreichung des politisch
gesetzten Ziels auch tatsächlich unterstützen", so der vdp-Hauptgeschäftsführer.
- Entwicklung des Pfandbriefgeschäfts
Pfandbrief-Umlauf steigt auf über 400 Mrd. Euro
Seit mittlerweile fünf Jahren werden jährlich mehr Pfandbriefe begeben als
fällig werden. Erstmals seit 2014 stieg der Pfandbrief-Umlauf im Jahr 2023
wieder auf knapp über 400 Mrd. Euro an. Der Zuwachs gegenüber dem Vorjahr belief
sich auf 1,7 % (Vj.: 393,5 Mrd. Euro).
Sowohl am Primärmarkt als auch am Sekundärmarkt war das gesamte Jahr über eine
starke Nachfrage nach Pfandbriefen zu verzeichnen. Das Volumen emittierter
Pfandbriefe lag 2023 zwar mit 65,7 Mrd. Euro gut 20 % unterhalb des Absatzes im
Ausnahmejahr 2022 (Vj.: 82,3 Mrd. Euro). Es bewegte sich aber auf dem Niveau des
auch schon von starker Nachfrage geprägten Emissionsjahres 2021 und übertraf die
zu Beginn des Jahres 2023 bei den vdp-Mitgliedern erhobene Planzahl von rund 50
Mrd. Euro deutlich. Während der Absatz Öffentlicher Pfandbriefe mit 13,8 Mrd.
Euro annähernd konstant zum Vorjahr blieb (Vj.: 14,2 Mrd. Euro), ging das
Volumen emittierter Hypothekenpfandbriefe auf 51,9 Mrd. Euro zurück (Vj.: 68,1
Mrd. Euro). Hypothekenpfandbriefe machten damit einen Anteil von 79 % aller im
Berichtsjahr abgesetzten Pfandbriefe aus.
"Der Pfandbriefmarkt hat den Rückzug der EZB gut verkraftet." Jens Tolckmitt
"Die gestiegenen Pfandbrief-Renditen animierten Real-Money-Investoren dazu,
wieder verstärkt als Käufer aufzutreten. Der Pfandbriefmarkt hat den Rückzug der
EZB gut verkraftet", hob Tolckmitt hervor. Bei den Neuemissionen stießen,
bedingt durch die teilweise inverse Zinsstruktur, insbesondere kurze und
mittlere Laufzeiten auf größeres Investoreninteresse. Zu Beginn des laufenden
Jahres habe sich mit einsetzender Normalisierung der Zinskurve das
Nachfrageverhalten der Pfandbriefinvestoren wieder angepasst: "Seit Jahresbeginn
2024 sind wieder länger laufende Emissionen mit bis zu zwölf Jahren Laufzeit
gefragt", berichtete der vdp-Hauptgeschäftsführer.
Die Pfandbrief-Spreads weiteten sich von Januar bis Dezember 2023 um 14
Basispunkte aus - eine unvermeidliche Folge des Rückzugs der EZB. Dazu trugen
zum einen die Turbulenzen um die Silicon Valley Bank und die Credit Suisse im
Frühjahr bei. Zum anderen führte die Eintrübung am US-amerikanischen
Gewerbeimmobilienmarkt ab Herbst zu einer selektiven Spread-Erhöhung. Damit
bewegten sich die Pfandbrief-Spreads weiterhin spürbar unterhalb der Spreads für
andere Covered Bonds. Seit Jahresbeginn 2024 zeigen sich die Pfandbrief-Spreads
auf dem leicht erhöhten Niveau des Vorjahres stabil.
Anstieg des Umlaufs nachhaltiger Pfandbriefe um 36 %
Die Nachfrage nach nachhaltigen Pfandbriefen war im Jahr 2023 weiterhin hoch:
Mit einem Absatz von 8,5 Mrd. Euro wurde das Niveau des Ausnahmejahres 2022
angesichts des insgesamt reduzierten Emissionsvolumens absolut nicht ganz
erreicht (Vj.: 9,5 Mrd. Euro). Der Anteil am Gesamtabsatz erhöhte sich aber
erneut. Der Umlauf Grüner und Sozialer Pfandbriefe stieg im Berichtsjahr um rund
36 % auf 24,1 Mrd. Euro (Vj.: 17,7 Mrd. Euro). Die Anzahl der Emittenten
nachhaltiger Pfandbriefe kletterte im Jahr 2023 auf 13, seit Beginn des
laufenden Jahres sogar auf 14. "Wertpapiere mit ESG-Bezug haben in den
vergangenen Jahren immer mehr an Bedeutung gewonnen. Dieser Trend wird sich
fortsetzen: Wir gehen davon aus, dass in den Folgejahren noch weitere Emittenten
nachhaltiger Pfandbriefe auf den Markt kommen werden", so Tolckmitt.
Mitgliederentwicklung im Verband
vdp verzeichnet drei neue Mitgliedsbanken
Der vdp führt aktuell 52 Mitgliedsunternehmen, die insgesamt einen Marktanteil
von knapp 97 Prozent am gesamten Pfandbriefumlauf auf sich vereinen. Neu
beigetreten sind im Jahr 2023 die Sparkasse Rhein-Nahe, die Volksbank Freiburg
sowie die Raiffeisenlandesbank Oberösterreich. Eine Übersicht über alle
Mitgliedsinstitute ist hier zu finden:
https://www.pfandbrief.de/site/de/vdp/verband/mitgliedschaft/mitglieder.html
Pressekontakt:
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T +49 30 20915-380
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