Wohnungsmarkt Ostdeutsche Wohnungswirtschaft schlägt Alarm
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09. April 2024, 19:54 Uhr
Immer weniger Mieter im ländlichen Raum, Altschulden und zu wenig Geld für klimaneutrale Sanierung – das sind die Probleme die laut Wohnungsverbänden ostdeutsche Genossenschaften und Wohnungsunternehmen an den Rand der Wirtschaftlichkeit drängen und notwendige Sanierungen schwer möglich machen. Sie fordern vom Bund dringende Unterstützung. Eine große Chance biete die Migration.
- Ostdeutsche Wohnungsverbände kämpfen mit hohen Baukosten und der besonderen Situation in Ostdeutschland.
- Migration als große Chance, Geflüchtete minimieren Leerstandsquote.
- Herausforderungen: Weniger Mieter, zweite Sanierungswelle, Altschulden, Leerstand
Ostdeutsche Wohnungsverbände schlagen Alarm und fordern von der Bundesregierung Unterstützung für soziales Wohnen in Ostdeutschland. Die bevorstehende zweite Sanierungswelle gekoppelt mit den klimaneutralen Sanierungsvorgaben, eine sinkende Mieterzahl im ländlichen Raum sowie die Altschulden führten Genossenschaften und Unternehmen von Thüringen bis Mecklenburg-Vorpommern an den Rand der Wirtschaftlichkeit, hieß es am Dienstag in Leipzig auf einer gemeinsamen Pressekonferenz.
Soziale Vermieter stecken in Dilemma
Die in den ostdeutschen Wohnungsverbänden organisierten über 1.000 Unternehmen und Genossenschaften gehören zu Hauptnachfolgern der DDR-Wohnungsbaubestände. Sie verfügen über 1,75 Millionen Wohnungen. "Wir bieten einem Großteil der Ostdeutschen ein Zuhause und sind als sozialer Vermieter ein wesentlicher und unverzichtbarer Bestandteil auf dem ostdeutschen Wohnungsmarkt", sagte der Direktor des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen, Andreas Breitner. "Wir wollen keine hohen Mieten, stecken jedoch in Dilemmata durch die hohen Herausforderungen."
Forderungen: Sanierung bestehender Wohnungen nicht nur Neubauten fördern
Mirjam Philipp vom Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften erklärte: "Wir haben seit den 90er Jahren 16 Milliarden Euro in die Bestände investiert. Die gleiche Summe kommt mit der zweiten jetzt nötigen Sanierungswelle sowie dem klimaneutralen Umbau der Wohnungen auf uns zu." Es müsse weniger für die Förderung von Neubauten, sondern viel mehr für die Sanierung bestehender Wohnungen getan werden. "Wenn wir unsere Bestände anfassen, ist das nicht damit getan, dass wir eine Wärmepumpe in den Keller stellen", erklärte Philipp. Mieterhöhungen sieht sie als unausweichlich. "Wir müssen die Mieten weiter erhöhen, wir sind Getriebene in dem Moment."
Fokus auf soziale Wohnungswirtschaft
"Es geht nicht nur um Geld, es geht auch um einen Fokus auf die soziale Wohnungswirtschaft", sagte Alexander Müller, Direktor des Verbandes der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Sachsen. Dazu gehörten bessere Bedingungen, wie eine Entbürokratisierung, Entschlackung der Bauvorschriften und beschleunigte Bauplanungsverfahren. Die ostdeutschen Spitzenverbände fordern auch eine höhere Bundesförderung für die Modernisierung bereits bestehender Wohnungen und eine Senkung der Mehrwertsteuer, um die explodierten Baukosten zu kompensieren.
Jens Zillmann, Direktor des Verbandes der Wohnungswirtschaft Sachsen-Anhalt plädierte für die ostdeutsche Perspektive. "Wir kämpfen hier immer noch mit den Verwerfungen der Transformation. Unsere ostdeutschen Wohnungen liegen vor allem im Bestand, die Neubau-Wohnungen im Koalitionsvertrag der Ampel sind eine westdeutsche Zahl. Wir brauchen Unterstützung für unsere bestehenden Wohnungen", erklärte er. Deswegen sei die Situation im Osten eine Besondere. Damals unter Seehofer habe man sich auf ein gesamtdeutsches Maßnahmenpaket geeinigt. Da dies ohne extra Budget angesetzt war, "wurde davon so gut wie nichts umgesetzt". Es sei nicht viel erreicht worden, deswegen habe man sich jetzt entschlossen mit einer gemeinsamen Stimme aus dem Osten zu sprechen.
Migration als große Chance
Die Spitzenverbände sehen Migration als gute Chance vor allem im ländlichen Raum. "Migration wirkt sich positiv gegen unseren Leerstand aus", sagte Andreas Breitner vom Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen. "Wir hoffen, dass die Menschen auch in unseren Wohnungen bleiben. Es gehe nicht nur um die Wohnungen, es benötige Arbeit und Konzepte, um Geflüchtete einzubinden, so Alexander Müller aus Sachsen. "Wir können keine Arbeitsvermittlung und Sozialarbeit übernehmen."
Maren Kern vom Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) forderte schnellere Eingliederungsverfahren für Geflüchtete: "In Teilen konnte der Leerstand abgefedert werden. In Brandenburg haben wir jedoch erlebt, dass sich viele Geflüchtete wieder Richtung Berlin orientiert haben", sagte Kern. Integration sei wichtig, in der Regel geschehe sie über den Arbeitsplatz.
Das sind die Herausforderungen
Laut der Verbände gibt es immer weniger Mieter abseits der Metropolen, besonders gravierend ist die Situation in Sachsen-Anhalt. "Derzeit stehen bei uns 32.000 Wohnungen leer", sagte Jens Zillmann vom Verband der Wohnungswirtschaft in Sachsen-Anhalt. Über 200.000 würden bis 2040 in Sachsen-Anhalt nicht mehr da sein. Die demografische Entwicklung stelle besonders viele Klein- und Mittelstädte sowie den ländlichen Raum vor immense Herausforderungen und sei exemplarisch für Ostdeutschland.
"Wir erleben hier einen strukturellen Leerstand, der sich immer noch aus den Systemumbrüchen ableiten lässt", sagte Matthias Kuplich, Direktor des Verbandes der Wohnungsgenossenschaften Sachsen-Anhalt. Man habe seit der Wende 95.000 Wohnungen vom Markt genommen, der Leerstand hätte sich jetzt bei zehn Prozent eingepegelt. Zu Spitzenzeiten kurz nach der Jahrtausendwende hätten fast ein Viertel der Wohnungen leer gestanden. "Wir brauchen eine demographiegerechte Stärkung der Bestände", erklärte Kuplich. Sprich: den seniorengerechten Umbau vieler Wohnungen.
Grundsätzlich stünden den Hotspots wie Jena, Dresden, Rostock oder Potsdam auch immer strukturschwache Regionen gegenüber wie beispielsweise der Saale-Holzland-Kreis, das Vogtland, der Landkreis Rostock sowie der Landkreis Ostprignitz-Ruppin.
Viele Wohnungen, insbesondere in den Neubaugebieten sind in den 90er-Jahren grundlegend saniert worden. Nach etwa 30 Jahren steht jetzt eine zweite Sanierungswelle bevor. "Unsere Bestände sind jetzt 30 Jahre alt, eine zweite Sanierungswelle kommt auf uns zu. Gleichzeitig müssen wir bis 2045 klimaneutral werden. Das sind alles Kosten, die nur durch die Mieten refinanziert werden können", erklärte Mirjam Philipp vom Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften. Hinzu kämen steigende Betriebskosten, die kommunale Wärmeplanung, CO2-Kosten sowie die Altschulden. "Sozial orientierte Wohnungswirtschaft will aber keine hohen Preise. Wir sind gerade in einem Dilemma. Wir brauchen die Unterstützung der Politik."
Allein die Instandhaltung der Wohnungen fresse etwa 30 Prozent der Mieteinnahmen auf. Insgesamt 351 Millionen Euro seien in Sachsen im Jahr 2023 in die Instandhaltung der Genossenschaftswohnungen geflossen. "Die Baukosten sind für uns verheerend", sagte Philipp. Hinzu kämen hohe Tilgungskosten durch die Altschulden. Übrig blieben als Gewinn nur zwei Cent pro Quadratmeter. "Wir können mit dem, was übrig bleibt nicht gestalten."
Ein großes Problem mit immensen Kosten sind laut Müller aus Sachsen die Altschulden, deren Tilgung in Ostdeutschland ebenfalls 30 Prozent der Mieteinnahmen ausmacht. Experten bezeichnen diese auch als Architekturfehler der Einheit. Die Schulden der DDR-Genossenschaften beim DDR-Staat wurden damals einfach auf die neu gegründeten Wohnungsträger (Genossenschaften und kommunale Wohnungsbauträger oder Kommunen direkt) übertragen, sie starteten mit einem Schuldenberg in den neuen Staat und waren nur schwer handlungsfähig.
"Der Bundesgesetzgeber hat die Verbindlichkeiten des DDR-Bauprogramm völlig willkürlich über die Kommunen auf die ostdeutschen Wohnungsunternehmen und -genossenschaften per Gießkanne je Quadratmeter vorhandener Wohnfläche verteilt", kritisiert Müller aus Sachsen. Es habe zwar partielle Hilfen gegeben, diese seien jedoch teilweise an kontrapoduktive Bedingungen wie den Verkauf kommunaler Wohnungen geknüpft gewesen. "Mit den sogenannten Alt- bzw. Wendeschulden kommt eine weitere Belastung hinzu, die weitgehend aus dem Fokus der Politik und Öffentlichkeit verschwunden ist, aber seit über 30 Jahren ein deutlich spürbares reales Problem darstellt."
Eine große Herausforderung für die Wohnungswirtschaft in Ostdeutschland sind die Anforderungen an eine klimagerechte Sanierung. "Wir sind für Klimaschutz. Nichtsdestotrotz ist es für uns eine Riesenaufgabe, das, was Deutschland vorgibt, umzusetzen", sagte Maren Kern vom Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU). Es bedürfe hoher Anstrengungen für die energetische Sanierung, die Klimaneutralität sei "ein besonders dickes Brett", zumal die Investitionen allein über Förderung und Mieten refinanzierbar seien.
Laut einer Studie müssen im BBU-Gebiet über 60 Prozent der Wohnungen saniert werden, um die aktuellen Vorgaben einzuhalten. Die Kosten: 900 Millionen Euro zusätzliche Investitionen. Dies könne nur durch eine Verdopplung der Mieten oder der Schulen erreicht werden. Diese Ergebnisse könnten in etwa auch auf die anderen Bundesländer im Osten übertragen werden.
Laut Kern sei der Ausstieg aus fossilen Energien (Decarbonisierung) viel effizienter als eine CO2-Minderung durch die Gebäudesanierung. "Es ist fünfmal so effizient, in die Dekarbonisierung der Energieversorgung zu investieren, als in die immer dickere Dämmung von Wohngebäuden", erklärte Kern. Müller aus Sachsen sagte: Altschulden sind eine gigantische Hemmnis bei der energetischen Sanierung. Wir wünschen uns hier eine Entlastung in Form eines Investitionszuschuss. Es fällt schwer bei den Fakten nicht in eine Depression zu verfallen."
Ein großes Problem in allen Bundesländern sind viele leerstehende Wohnungen vor allem in den Klein- und Mittelstädten und im ländlichen Raum. Zwar haben sich die Leerstandsquoten laut Kuplich aus Sachsen-Anhalt auf etwa zehn Prozent eingepegelt, trotzdem stehe beispielsweise in Dessau-Rosslau in Sachsen-Anhalt noch immer etwa jede fünfte Wohnung leer. Geflüchtete hätten in Sachsen-Anhalt etwa 4.200 Wohnungen bezogen, ein Tropfen auf den heißen Stein. Laut Prognosen werde die ostdeutsche Bevölkerung weiter schrumpfen. "Wir müssen uns an den Gedanken gewöhnen, dass manche Wohnungen einfach dauerhaft leer bleiben", sagte Kuplich. Ostdeutsche Wohnungen müssten im Bestand vermehrt gefördert werden.
MDR (tomi)