Kredit-Check: Welche Immobilie Sie sich für Ihr Gehalt leisten können
Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses ist für viele Österreichischer in weite Ferne gerückt. Der Wunsch ist zwar nach wie vor vorhanden, doch die Umsetzung scheitert für viele an den Rahmenbedingungen. Schuld sind die gestiegenen Zinsen, sie machen vielen, die schon lange über den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses nachdenken, einen Strich durch die Rechnung.
Denn die Zinsen haben sich seit Ende 2021 etwa vervierfacht. Sie liegen, je nach Laufzeit rund bei 3,5 Prozent bis vier Prozent. Viele schrecken auch deshalb zurück, weil die Kaufpreise nach wie vor hoch sind und die Banken bei der Kreditvergabe strikt. Die Folge: Viele sparen sich die jahrzehntelange Verschuldung und bleiben lieber Mieter.
Dabei müssten sie das nicht. Wie viel Einkommen Sie monatlich wirklich brauchen, um sich eine Immobilie leisten zu können, und welche Sie dafür bekommen, hat der KURIER von Experten ausrechnen lassen.
Wie der Kauf dennoch klappen kann und welches Budget es dafür braucht, hängt vom jeweiligen Haushaltseinkommen ab – und wie viel monatlich abzüglich aller Ausgaben übrig bleibt. Neben den monatlichen Rückzahlungen braucht es einen Eigenmittelanteil für die Finanzierung, die Banken verlangen in der Regel 20 Prozent des Kaufpreises. Die Kaufnebenkosten – Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und eventuell auch Pfandrechtseintragungsgebühr sowie Maklerprovision – erhöhen den Kaufpreis um weitere zehn Prozent.
Laut KIM-Verordnung (sie regelt die Vergabestandards der Banken) können nur 40 Prozent des Haushaltseinkommens für Zins und Tilgung verwendet werden, das geht sich für viele nicht aus. Denn die Einkommen sind in den vergangenen Jahren nicht so stark gestiegen wie die Kaufpreise.
Statt für rund 14 Quadratmeter im Jahr 2004 reichte ein durchschnittliches Jahreseinkommen im Jahr 2023 nur noch zur Finanzierung von etwa 7,5 Quadratmetern. Der Rechnung zugrunde liegt das österreichische Jahresdurchschnittsnettoeinkommen von knapp über 28.000 Euro. Anders gesagt: Für eine Eigentumswohnung mit 100 Quadratmetern musste ein Arbeitnehmer im Jahr 2023 im Durchschnitt über 15 Jahresgehälter einsetzen, errechnete die Bank Austria.
Doch nun sind die Kaufpreise leicht gesunken: Im Jahr 2022 waren es noch ein Jahresgehalt mehr, die Kaufpreise haben seither also bereits leicht nachgegeben. "Die Immobilienpreise sanken 2023 um rund 1,5 Prozent gegenüber 2022. Die Nettoeinkommen stiegen dagegen um fast acht Prozent, sodass sich der reale Wert eines durchschnittlichen österreichischen Nettoeinkommens bezogen auf die Immobilienpreise innerhalb des vergangenen Jahres um etwa zehn Prozent erhöht hat", rechnet Stefan Bruckbauer, Chefökonom der Unicredit Bank Austria, vor. Übersetzt heißt das: der Kauf ist nun wieder eher leist- und finanzierbar.
Wie viel kann ich mir wo leisten? Wie viel Wohnraum man für sein Geld bekommt, hängt stark von der Lage ab. Während man in den Städten wie Wien tiefer in die Tasche greifen muss, sieht das in entlegeneren Gegenden anders aus. Bei so einem Vergleich kann man freilich nur Hausnummern nennen, schließlich gibt es in jedem Bezirk eine Bandbreite an Preisen, abhängig von der Mikrolage in einem Grätzel, Bauzustand und Lage im Gebäude.
Um dennoch die Relationen aufzuzeigen: In Wien Floridsdorf wird man um durchschnittlich 4300 Euro/m² Eigentümer, in Döbling hingegen erst ab rund 6.000 Euro/m². Im Waldviertel bekommt man eine Wohnung bereits ab 1.500 Euro/m² – denn die Preise sind zuletzt gesunken. "Man bekommt wieder mehr Waldviertel für sein Geld", so Peter Weinberger, Geschäftsführer Raiffeisen Immobilien NÖ, Wien und Burgenland.
Konkret würde das bedeuten: Für 100.000 Euro bekommt man im Waldviertel grob gesagt 66,6 Quadratmeter, in Floridsdorf 23 Quadratmeter und in Döbling 16,6. Das ist interessant für Kaufinteressenten, die nur zwei bis drei Tage in der Woche ins Büro pendeln und deshalb bereit sind, längere Strecken in Kauf zu nehmen.
Wir haben Banken gebeten, drei Finanzierungsbeispiele für verschiedene Zielgruppen zu errechnen:
Beispiel 1: Erstes Gehalt, erste Wohnung
Für junge Menschen, Singles und Alleinerzieher ist der Erwerb einer Wohnung am schwierigsten, schließlich steht nur ein (oft eher geringes) Einkommen zur Verfügung.
Wir haben uns bei der Berechnung am Medianeinkommen orientiert, aber noch ein bisschen etwas draufgelegt.
Das angenommene Haushaltseinkommen liegt für diese Personengruppe bei 2.000 netto im Monat. Das 13. und 14. Gehalt wird mit eingerechnet, das macht dann pro Monat 2.333 Euro netto.
Die Kreditrate darf laut KIM-Verordnung 40 Prozent des Netto-Monatseinkommens nicht überschreiten – liegt also bei maximal 933 Euro pro Monat.
Der Kaufpreis einer Wohnung, Beispiel # 1 : 185.000 Euro (Kleinwohnung).
Der Kaufpreis einer Wohnung , Beispiel # 2: 170.000 Euro (Kleinwohnung).
Das Gesamtinvestment bei Beispiel # 1: Zum Kaufpreis kommen Nebenkosten in Höhe von rund zehn Prozent hinzu, macht insgesamt 203.500 Euro.
Das Gesamtinvestment bei Beispiel # 2: 187.000 Euro.
Die erforderlichen Eigenmittel: Als Eigenmittel bezeichnet man die vom Kreditnehmer selbst eingebrachten Geldmittel. Dazu werden Ersparnisse verwendet, die Eltern bzw. Großeltern schießen einen Betrag zu, oder es gibt ein Erbe.
Die erforderliche Eigenmittel betragen hier 10 bzw. 20 Prozent.
Beispiel # 1: Erforderliche Eigenmittel: 40.700 Euro.
Beispiel #2: Erforderliche Eigenmittel: rund 31.000 Euro.
Monatliche Rate Beispiel # 1: 776 Euro auf 30 Jahre mit fixem Jahreszinssatz von 3,75 Prozent (Beispiel Raiffeisenlandesbank NÖ-Wien).
Monatliche Rate Beispiel #2: 800 Euro mit einer Laufzeit von 25 Jahren und einem Fixzinssatz von 3,65 Prozent (Beispiel der Unicredit Bank Austria)
Beispiel 2: Die kleine Familienwohnung
Für junge Paare oder Familien zwischen 35 und 40 Jahren stehen in unserem Beispiel zwei Einkommen für den Immobilienerwerb zur Verfügung. Meist verdient eine Person etwas mehr, die andere wegen Teilzeit etwas weniger.
Das angenommene Haushaltseinkommen liegt für diese Personengruppe bei 4.500 Euro netto im Monat. Das 13. und 14. Gehalt wird miteingerechnet, das macht dann pro Monat 5250 Euro.
Die Kreditrate darf laut KIM-Verordnung 40 Prozent des Netto-Monatseinkommens nicht überschreiten – liegt also bei maximal 2.100 Euro pro Monat.
Der Kaufpreis einer Wohnung, Beispiel # 1: 385.000 Euro.
Der Kaufpreis einer Wohnung, Beispiel # 2: 500.000 Euro.
Gesamtinvestment: Zum Kaufpreis kommen Nebenkosten in Höhe von zehn Prozent hinzu.
Gesamtinvestment bei Beispiel # 1: Zum Kaufpreis kommen Nebenkosten in der Höhe von rund zehn Prozent hinzu, macht 423.500 Euro
Gesamtinvestment bei Beispiel # 2 : Zum Kaufpreis kommen Nebenkosten in Höhe von zehn Prozent hinzu, das sind total 550.000 Euro
Die erforderlichen Eigenmittel: Als Eigenmittel bezeichnet man die vom Kreditnehmer selbst eingebrachten Geldmittel. Dazu werden Ersparnisse verwendet, die Eltern bzw. Großeltern schießen einen Betrag zu oder es gibt ein Erbe.
Die erforderliche Eigenmittel betragen hier 10 bis 20 Prozent.
Beispiel # 1: Erforderliche Eigenmittel: rund 70.000 Euro.
Beispiel #2: Erforderliche Eigenmittel: 100.000 Euro.
Monatliche Rate Beispiel # 1: 2.097 Euro auf 30 Jahre mit fixem Jahreszinssatz von 3,75 Prozent (Beispiel der Raiffeisenlandesbank NÖ-Wien).
Monatliche Rate Beispiel #2: 1.800 Euro mit einer Laufzeit von 25 Jahren und einem Fixzinssatz von 3,65 Prozent (beim Beispiel der Unicredit Bank Austria).
Die KIM-Verordnung soll Risiken minimieren – sie wurde bereits etwas gelockert.
Die österreichische Finanzmarktaufsichtsbehörde (FMA) hat 2022 zur Begrenzung der systemischen Risiken bei Fremdkapitalfinanzierungen von Wohnimmobilien die "Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-VO)" erlassen. Mit dieser Verordnung setzt die FMA die Vorgaben des Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG) um.
Die Verordnung wird seither auf neu vereinbarte private Wohnimmobilienfinanzierungen angewendet. Die Eckpunkte sind: eine maximale Beleihungsquote von 90 Prozent, eine Schuldendienstquote von maximal 40 Prozent (vom Haushaltseinkommen), eine Laufzeit von maximal 35 Jahren. Im März dieses Jahres wurde die Verordnung leicht gelockert. Um den Banken einen gewissen Spielraum zu geben, stehen ihnen pro Institut 20 Prozent Ausnahmekontingente zur Verfügung.
Sicherheiten: Eine Bank vergibt einen Kredit nur dann, wenn sie sicher sein kann, dass dieser vom Kreditnehmer innerhalb einer vereinbarten Frist zurückbezahlt wird. Für den Fall, dass der Kreditnehmer zahlungsunfähig wird oder den Kreditverpflichtungen nicht nachkommen kann, braucht die Bank Sicherheiten. Das ist fast immer ein Pfandrecht der finanzierenden Bank, das ins Grundbuch der Immobilie eingetragen wird. Wenn der Kredit abbezahlt ist, kann das Pfandrecht gelöscht werden.
Beispiel 3: Das Doppelverdiener-Objekt:
Für Paare oder Familien im Alter von rund 40 bis 45 Jahren stehen in der Regel zwei Einkommen für den Immobilienerwerb zur Verfügung, zudem verdient man in dieser Altersgruppe bereits mehr. Problem: mit fortgeschrittenem Alter wird die Rückzahlung des Kredits schwieriger, weil man mit der Kreditlaufzeit in die Pension rutscht.
Das angenommene Haushaltseinkommen liegt für diese Personengruppe bei 5.300 Euro netto im Monat. Das 13. und 14. Gehalt wird mit eingerechnet, macht zusammen 6.180 Euro.
Die Kreditrate darf laut KIM-Verordnung 40 Prozent des Netto-Monatseinkommens nicht überschreiten – liegt also bei rund 2.473 Euro pro Monat.
Der Kaufpreis einer Wohnung, Beispiel # 1: 455.000 Euro.
Der Kaufpreis einer Wohnung , Beispiel # 2: 580.000 Euro.
Gesamtinvestment: Zum Kaufpreis kommen Nebenkosten in Höhe von zehn Prozent hinzu.
Gesamtinvestment bei Beispiel # 1: Zum Kaufpreis kommen Nebenkosten in Höhe von zehn Prozent hinzu, macht 507.300 Euro
Gesamtinvestment bei Beispiel # 2 : Zum Kaufpreis kommen Nebenkosten in Höhe von zehn Prozent hinzu, das sind 638.000 Euro
Die erforderlichen Eigenmittel: Die Eigenmittel betragen bei in diesen Beispielen 10 bis 20 Prozent.
Beispiel # 1: Erforderliche Eigenmittel: rund 82.000 Euro;
Beispiel #2: Erforderliche Eigenmittel: 127.600 Euro.
Monatliche Rate Beispiel # 1: 2.100 Euro auf 30 Jahre mit Fixzinssatz von 3,75 Prozent (Beispiel Raiffeisenlandesbank NÖ-Wien).
Monatliche Rate Beispiel #2: 2.422 Euro mit einer Laufzeit von 25 Jahren und einem Fixzinssatz von 3,65 Prozent. (Beispiel der Unicredit Bank Austria).
Hinweis der Redaktion: Die angegebenen Beispiele sind erfunden – wir haben uns an Lebensrealitäten orientiert. Kredite, die von Banken vergeben werden, sind immer individuell berechnet. Insofern sind unsere Rechenbeispiele eine Veranschaulichung – Angaben ohne Gewähr.