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Je mehr eigene Mittel Sie haben, desto leichter gelingt die Baufinanzierung. Doch was heißt das genau? Und was ist, wenn ich gar kein Eigenkapital habe?
Das Wichtigste im Überblick
- Was ist Eigenkapital?
- Was zählt alles als Eigenkapital?
- Kann ich mein Haus als Eigenkapital angeben?
- Kann ich das Haus meiner Eltern einbringen?
- Wie viel Eigenkapital sollte ich für den Hauskauf ansparen?
- Welche Vorteile bringt mir hohes Eigenkapital?
- Wie viel spare ich, wenn ich Eigenkapital einbringe?
- Wie kaufe ich ein Haus ohne Eigenkapital?
Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen will, dessen Weg führt in aller Regel zur Bank. Zu teuer sind Wohnungen oder Häuser, als dass man sie allein aus Ersparnissen kaufen könnte. Etwas auf der hohen Kante liegen zu haben, ist trotzdem von Vorteil.
Denn mit Eigenkapital gelingt die Immobilienfinanzierung leichter. Wir erklären, wie viel Eigenkapital Sie angespart haben sollten, was alles darunter fällt und ob es notfalls auch ohne Eigenmittel geht.
Was ist Eigenkapital?
Das Eigenkapital ist die Summe Ihrer finanziellen Rücklagen, die Sie als Kreditnehmer sofort für den Kauf einbringen können. Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto günstiger und sicherer wird Ihre Baufinanzierung in der Regel.
Zumindest dann, wenn Sie dadurch weniger Fremdkapital bei der Bank aufnehmen müssen. Reicht Ihr Eigenkapital hingegen nur für die Kauf- oder Baunebenkosten, gibt es noch keine günstigeren Bauzinsen von der Bank. Wie hoch die Nebenkosten ausfallen, lesen Sie hier.
Gut zu wissen: Möchten Sie nicht selbst in der Immobilie wohnen, sondern das Haus oder die Wohnung vermieten, kann es günstiger sein, die Eigenkapitalquote niedrig anzusetzen. So verbessern Sie unter Umständen Ihre Rendite und Sie können die Kreditzinsen als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Wann ein Baukredit Ihren Ertrag erhöht, lesen Sie in unserem Ratgeber zu Immobilien als Kapitalanlage.
Was zählt alles als Eigenkapital?
Eigenkapital gibt es in drei Formen – klassisches Eigenkapital, zusätzliche Sicherheiten und Eigenleistungen.
Klassisches Eigenkapital
Zum klassischen Eigenkapital zählt Geld, das Ihnen sofort zur Verfügung steht. Also zum Beispiel Geld auf Sparkonten (Girokonto, Tagesgeldkonto, Sparbuch). Aber auch zuteilungsreife Bausparverträge gehören zu Ihrem Eigenkapital, ebenso Geldanlagen in Wertpapiere wie Fonds, ETFs oder Aktien.
- Bausparvertrag zuteilungsreif: Das können Sie jetzt damit tun
Darüber hinaus können Sie bestimmte staatliche Fördermittel als Eigenkapital nutzen oder private Kredite bei Verwandten und Freunden aufnehmen und in die Baufinanzierung einbringen.
Zusätzliche Sicherheiten
Besitzen Sie bereits eine eigene komplett oder teilweise abbezahlte Immobilie, kann Ihnen diese zusätzliche Sicherheit günstigere Konditionen bescheren (mehr dazu im nächsten Abschnitt). Auch Vermögen wie teure Gemälde sollten Sie erwähnen. Haben Sie eine Lebensversicherung, können Sie erwägen, diese abzutreten. Lesen Sie hier, wie Sie eine Lebensversicherung für einen Kredit nutzen.
Eigenleistungen
Wer wenig klassisches Eigenkapital besitzt, dafür aber handwerkliches Geschick, kann sich Eigenleistungen als Eigenkapitalersatz von der Bank anerkennen lassen. Das sind Arbeiten, die Sie selbst ausführen, statt eine Firma zu beauftragen.
Auch wenn Verwandte oder Freunde mit anpacken, kann das als Eigenkapitalersatz zählen. Dass die Bank dabei mitspielt, ist deutlich wahrscheinlicher, wenn sie eine entsprechend berufliche Qualifikation vorweisen können.
Dem Finanzierungsvermittler Dr. Klein zufolge akzeptieren Banken in der Regel Eigenleistungen bis zu einer Höhe von maximal 30.000 Euro. Berechnungsgrundlage bildet der Stundenlohn eines Handwerkers. Empfehlenswert sei es aber, höchstens 10 Prozent des Kaufpreises durch Eigenleistungen zu erbringen.
Gut zu wissen: Ein Erbe, das zwar im Testament festgelegt ist, Sie aber noch nicht ausgezahlt bekommen haben, können Sie nicht als Sicherheit für den Hauskauf einsetzen. Sie könnten allerdings mit der Erblasserin sprechen, ob sie Ihnen einen Teil des Erbes schon vorab schenken würde. Gerade bei großen Vermögen kann sich das sogar steuerlich lohnen. Lesen Sie hier, wie viel Sie steuerfrei erben können. Alternativ können Sie ein Darlehen mit kostenlosen Sondertilgungen, langer Laufzeit und niedriger Tilgung abschließen. Erhalten Sie dann später das Erbe, können Sie es als Sondertilgung einbringen oder das Darlehen ganz ablösen, falls die Zinsbindungsfrist schon abgelaufen ist.
Kann ich mein Haus als Eigenkapital angeben?
Ja, das geht. Eine eigene Immobilie ist zwar kein klassisches Eigenkapital, aber eine zusätzliche Sicherheit. Sie erhöht Ihre Kreditwürdigkeit, wenn sie bereits zum Teil abbezahlt oder komplett schuldenfrei ist. Das bedeutet, dass sie entweder einen niedrigeren Zinssatz erhalten können oder überhaupt an eine Baufinanzierung kommen.
- Beispiel: Nehmen wir an, Sie besitzen eine Eigentumswohnung, die Ihnen inzwischen zu klein geworden ist. Diese ist 100.000 Euro wert, die Restschuld beträgt noch 20.000 Euro. Bringen Sie die Wohnung nun in die Finanzierung einer größeren Immobilie für 200.000 Euro ein, die sie voll finanzieren müssen, steht dem gesamten Immobilienwert von 300.000 Euro ein gesamter Kreditbetrag von 220.000 Euro gegenüber. Statt einer 100-Prozent-Finanzierung wären es also nur eine 73-Prozent-Finanzierung. Das führt sie günstigeren Kreditzinsen.
Benötigen Sie die bestehende Immobilie nicht mehr, können Sie sie auch direkt verkaufen und den Erlös als echtes Eigenkapital einbringen. Alternativ könnten Sie über eine Vermietung nachdenken, um Ihre monatlichen Einkünfte zu erhöhen, mit denen Sie dann den Kredit für die neue Wohnung oder das neue Haus tilgen.
Tipp: Da Sie Zinsaufwendungen für eine vermietete Immobilie als Werbungskosten von der Steuer absetzen können, lohnt es meist mehr, wenn Sie mit den Mieteinnahmen nicht den eventuell noch laufenden Kredit der vermieteten Wohnung tilgen, sondern zuerst den der neuen, selbstgenutzten Immobilie.
Kann ich das Haus meiner Eltern einbringen?
Auch das ist möglich. Sind Ihre Eltern oder andere Verwandte einverstanden, können Sie auch ein fremdes Haus in die eigene Baufinanzierung einbringen. Ob Sie diesen Schritt wirklich gehen wollen, sollten Sie sich allerdings gut überlegen. Schließlich begeben Sie sich damit in finanzielle Abhängigkeit von Verwandten, was die Beziehung belasten könnte.
Die Immobilienpreise dürften solch in Vorgehen in Zukunft allerdings immer wahrscheinlicher machen. Gerade junge Menschen schaffen es mittlerweile nur noch mit Hilfe aus der Familie, eine Baufinanzierung zu stemmen.
Wie viel Eigenkapital sollte ich für den Hauskauf ansparen?
Experten sind sich einig: Sie sollten beim Hausbau oder Wohnungskauf mindestens so viel Eigenkapital einbringen, dass Sie die Kaufnebenkosten damit zahlen können. Je nach Bundesland summiert sich das auf 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises.
Nebenkosten können Sie in der Regel nicht mit einem Baukredit finanzieren, weil es dabei für die Bank keinen materiellen Gegenwert gibt – anders als bei der Immobilie selbst. Bietet die Bank eine solche Finanzierung doch an, müssen Sie mit sehr hohen Zinsen rechnen. Als Alternativen bleiben Ihnen ein zusätzlicher Ratenkredit oder ein privater Kredit von Freunden oder Verwandten.
Ab dieser Eigenkapitalquote gibt es die besten Konditionen
Baufinanzierungsvermittler empfehlen darüber hinaus, zusätzlich etwa 20 bis 25 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital anzusparen, um bessere Finanzierungskonditionen abzugreifen. Die besten Konditionen erhalten Sie demnach, wenn Sie mindestens 30 Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital finanzieren können. Dann stuft die Bank das Ausfallrisiko nämlich als sehr gering ein.
Wichtig: Auch wenn das die Zinsen drückt, sollten Sie nicht Ihr gesamtes Eigenkapital in den Hauskauf investieren. Halten Sie unbedingt einen Notgroschen von etwa drei Monatsgehältern zurück, um auf Unvorhergesehenes vorbereitet zu sein. Eine Instandhaltungsrücklage hilft Ihnen zudem, Ihre Immobilie regelmäßig zu renovieren, um ihren Wert zu erhalten.
Welche Vorteile bringt mir hohes Eigenkapital?
Hohes Eigenkapital bei der Baufinanzierung bietet Ihnen gleich mehrere Vorteile:
- günstige Zinsen
- schnellere Tilgung
- geringeres Finanzierungsrisiko
- größere Wahrscheinlichkeit der Baufinanzierung
Günstige Bauzinsen
Je höher Ihr Eigenkapital, desto günstiger der Hauskauf. Denn mehr Eigenkapital bedeutet weniger Fremdkapital und damit eine niedrigere Kreditsumme. Das reduziert das Ausfallrisiko für die Bank, die Ihnen deshalb geringere Bauzinsen anbietet. Da Baudarlehen in der Regel lange laufen, sparen Sie so eine stattliche Summe (mehr dazu unten).
Schnellere Tilgung
Wer weniger Schulden hat, kann den Kredit schneller abzahlen. Denn mit der gleichen Rate können Sie dann ein größeres Stück vom Darlehen tilgen. Die Laufzeit Ihres Immobilienkredits sinkt.
Geringeres Finanzierungsrisiko
Während der Laufzeit eines Immobiliendarlehens kann viel passieren. Vielleicht verlieren Sie überraschend Ihren Job oder müssen aufgrund einer Krankheit lange aussetzen. Haben Sie viel Eigenkapital eingebracht, ist Ihre Finanzierung in diesen Fällen besser aufgestellt, als wenn Sie nur wenig Eigenmittel eingesetzt hätten. Sie profitieren dann immer noch von den besseren Konditionen.
Sollten Sie gar zahlungsunfähig werden und die Bank eine Zwangsversteigerung anordnen, sind Ihre Chancen größer, ohne Schulden aus der Finanzierung herauszukommen.
Größere Wahrscheinlichkeit der Kreditzusage
Eigenkapital ist wichtig, um überhaupt eine Kreditzusage zu bekommen. Schließlich sind Banken dazu verpflichtet, die finanziellen Voraussetzungen genau zu prüfen, bevor Sie Darlehen vergeben.
Wie viel spare ich, wenn ich Eigenkapital einbringe?
Wie viel günstiger eine Baufinanzierung ausfällt, wenn Sie viel Eigenkapital einbringen, zeigt ein Beispiel. Angenommen wird, dass Sie die Kaufnebenkosten selbst zahlen können.
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Auffällig ist vor allem der große Unterschied zwischen den Zinskosten. Aber auch die monatliche Rate fällt bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapital deutlich niedriger aus. Realistisch ist, dass Sie im Fall ohne Eigenkapital die Tilgungsrate senken, was zwar Ihre monatliche Rate reduziert, aber auch dazu führt, dass der Kredit länger läuft – und damit insgesamt noch mehr Kosten anfallen.
Wie kaufe ich ein Haus ohne Eigenkapital?
Nicht jeder kann hohes Eigenkapital oder überhaupt Eigenkapital einbringen. Einer Baufinanzierung macht das aber nicht grundsätzlich unmöglich. Gerade wenn Sie gut verdienen, eher geringe Lebenshaltungskosten haben und die Immobilienpreise in Ihrer Region vergleichsweise niedrig sind, gewähren Banken unter Umständen auch eine 100-Prozent-Finanzierung. Denn dann stimmt Ihre Kreditwürdigkeit.
Allerdings hat eine Finanzierung ohne Eigenkapital (Kaufpreisfinanzierung) mehrere Nachteile. Sie zahlen höhere Zinsen und brauchen deshalb länger, um das Darlehen abzuzahlen. Das verteuert den Kredit enorm (siehe Beispielrechnung oben).
Einige Banken verlangen inzwischen mehr Eigenkapital
Auch Ihre Restschuld, also die Kreditsumme, die Sie der Bank am Ende der vereinbarten Laufzeit noch schulden, fällt in der Regel höher aus. Das verteuert die Anschlussfinanzierung. Zusätzlich steigt das Risiko, bei einer eventuellen Zwangsversteigerung auf hohen Schulden sitzenzubleiben. Mehr zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital lesen Sie hier.
Verwendete Quellen
- Eigene Recherche
- Dr. Klein: "Wie viel Eigenkapital beim Hauskauf nötig ist"
- Interhyp: "Eigenkapital beim Hauskauf: Das sollten Sie beachten"
- ING: "Eigenkapital beim Hauskauf: Wie viel muss ich ansparen?"
- Sparkasse: "Eigenkapital: Je mehr, umso besser"
- Gespräch mit Interhyp-Vorständin Mirjam Mohr
- Mit Material der Nachrichtenagentur dpa
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