Die Bundesregierung will die Deckelung der Mieten für begehrte Wohnlagen bis 2029 verlängern. Was Experten aus Bonn dazu sagen.
Die Mietpreisbremse war vor neun Jahren in Kraft gesetzt worden, um in besonders begehrten Wohngegenden den Anstieg der Mieten zu kontrollieren. Seit 2015 darf der Vermieter in Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt daher die Miete nicht mehr unbegrenzt erhöhen. Konkret deckelt die Mietpreisbremse bei der Wiedervermietung einer Immobilie die Miete. Sie darf dann maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In 415 deutschen Städten und Gemeinden müssen sich Vermietende an eine solche Mietpreisbremse halten.
Die Ampelkoalition hat sich nun darauf verständigt, die Regelung in angespannten Wohnungsmärkten über 2025 hinaus bis 2029 zu verlängern. Justizminister Marco Buschmann (FDP) kündigte einen entsprechenden Gesetzentwurf an. Darüber, ob die Mietpreisbremse in bestimmten Gebieten Anwendung findet, entscheidet die jeweilige Landesregierung.
Ursprünglich auf fünf Jahre begrenzt
2019 hatte das Bundesverfassungsgericht auch geurteilt, dass die Mietpreisbremse für besonders begehrte Wohngegenden nicht zu beanstanden sei (Beschl. v. 18.07.2019, Az. 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18). Die Richter hielten damals fest, dass die 2015 eingeführten Vorschriften weder gegen die Eigentumsgarantie noch gegen die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz verstießen. Trotzdem will der Eigentümerverband Haus & Grund nun gegen die geplante Verlängerung der Mietpreisbremse erneut vor das Bundesverfassungsgericht ziehen, weil die Begrenzung der Mietpreisbremse auf ursprünglich fünf Jahre ein maßgebliches Argument der Karlsruher Richter gewesen sei, "warum die Bremse damals als verfassungsgemäß angesehen wurde" betont Markus Gelderblom, Hauptgeschäftsführer von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg: "Wenn die Richter es damals mit ihren Argumenten ernst gemeint haben, spricht vieles für die Verfassungswidrigkeit einer auf 15 Jahre verlängerten Mietpreisbremse."
"Der Wohnungsneubau ist faktisch zum Erliegen gekommen"
Vor allem das eigentliche Ziel der Mietpreisbremse, nämlich zu gewährleisten, dass Wohnraum auf angespannten Wohnungsmärkten für Mieter bezahlbar bleibt, ist nach Ansicht von Gelderblom nicht erreicht: "Man sieht insbesondere bei der Betrachtung des Bonner Mietmarkts, wohin die jahrelange fortwährende Verschärfung des Mietrechts geführt hat, denn der Wohnungsneubau ist faktisch zum Erliegen gekommen." Es sei wenig verwunderlich, dass private Eigentümer nicht mehr investieren würden, wenn man ihnen immer wieder neue Knüppel zwischen die Beine werfe. Markus Gelderblom verweist bei den neuen Regelungen exemplarisch auf die Absenkung und Deckelung der Mieterhöhung nach Modernisierung, zudem die Absenkung der Kappungsgrenze sowie die "maximale Verunsicherung durch das Heizungsgesetz und die Grundsteuernovelle".
Wer in den privaten Vermietern immer nur ein Teil des Problems sieht, hat laut Gelderblom zentrale Marktmechanismen nicht verstanden: "Diese Gruppe stellt dem Markt zwei Drittel aller Wohnungen zur Verfügung und selbst bei den Sozialbauwohnungen sind es noch knapp ein Drittel." 80 Prozent aller Wohnungen seien im Eigentum von Privatpersonen, und Mieter, die bei privaten Vermietern wohnten, seien im Schnitt am wenigsten von der Miete belastet. "Es bedarf daher endlich einer grundlegenden öffentlichen Änderung in der Bewertung der privaten Vermieterinnen und Vermieter", fordert der Bonner Hauptgeschäftsführer. "Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht ist der Beschluss der Ampelkoalition, die Mietpreisbremse um weitere fünf Jahre zu verlängern, unklug", betont auch Peter Wallisch, stellvertretender Vorsitzender des Kölner Immobilienverbandes IVD West: "Denn das Grundproblem des fehlenden Wohnraums wird dadurch eher verschärft und der dringend benötigte Mietwohnungsbau ausgebremst." Die von Haus & Grund angekündigte Klage vor dem Verfassungsgericht habe daher vor dem Hintergrund der Entscheidung aus 2019 "eine gewisse Aussicht auf Erfolg".
In der Anwendung fehleranfällig
Dass die Mietpreise zu messbaren Erfolgen geführt hat, bezweifelt auch Roland Kampmeyer, Geschäftsführer eines gleichnamigen Maklerunternehmens, das insbesondere auf dem Bonner und Kölner Markt aktiv ist: "Nach unserer Marktbeobachtung hat sich die Mietpreisbremse von Anfang an als Instrument zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum als wirkungslos erwiesen." Bei dem sich weiter verschärfenden Wohnungsmangel in den Metropolregionen durch Bevölkerungswachstum und einer dramatisch rückläufigen Bautätigkeit durch die Krise in der Bauwirtschaft sei vielmehr davon auszugehen, dass die Mieten auch in den nächsten Jahren weiter stark steigen. "Die Mietpreisbremse kann das nicht verhindern und ist zudem in ihrer Anwendung fehleranfällig", führt Kampmeyer aus: "Besser wäre es, den Fokus auf die Förderung des sozialen Wohnungsbaus und die Wohneigentumsbildung zu legen, als in den Mietmarkt regulatorisch einzugreifen."
Ganz anders sieht man das beim Mieterbund Bonn/Rhein-Sieg/Ahr. Zwar sei der Erfolg der Mietpreisbremse "schwierig messbar", sagt Geschäftsführer Peter Kox: "Jedenfalls wenn man das anhand von gerichtlichen Streitigkeiten bemessen würde." Aber es komme im Beratungsalltag schon vor, "dass Vermieter, wenn sie von uns freundlich erinnert werden, dass die Mietpreisbremse gilt, von selbst zurückrudern und die Miete anpassen". Überdies seien die Bonnerinnen und Bonner "grundsätzlich eine gut informierte Stadtgesellschaft". "Das verbreitete Wissen darum, dass es eine Mietpreisbremse gibt, führt dazu, dass man sich daran hält." Das sei ein überaus begrüßenswerter Effekt.
Mieterbund sieht Schlupflöcher
Unterm Strich ist aus Sicht des Mieterbundes die Verlängerung der bis 2025 befristeten Mietpreisbremse überfällig. Allerdings ist für Geschäftsführer Peter Kox nun von entscheidender Bedeutung, "dass die Mietpreisbremse auch schärfer als bislang gestellt wird". Aktuell darf laut Kox in Städten und Gemeinden mit gefährdeter Wohnungsversorgung – in der Region sind das neben Bonn die Rhein-Sieg-Kommunen Alfter, Bad Honnef, Bornheim, Hennef, Königswinter, Niederkassel, Siegburg und Wachtberg – die Miethöhe bei neu abgeschlossenen Verträgen bei eben jenen maximal zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. "Dieser Betrag ist immer noch sehr hoch", findet er. "Dennoch begrüßen wir das Signal des Gesetzgebers, dass bei Neuvermietungen die Preise nicht unbegrenzt steigen sollen."
Daneben weist Kox bei der Debatte daraufhin, dass im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens auch die "Schlupflöcher" noch geschlossen werden müssten. So seien Neubauwohnungen nicht von der Mietpreisbremse erfasst. Dazu zählen alle Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 bezogen worden sind – mittlerweile wahrlich kein Neubau mehr. Auch bei möblierten Wohnungen bestehen noch rechtliche Grauzonen, die zu einer Umgehung der Mietpreisbremse geradezu einladen würden.