Vor allem in Städten und Ballungszentren sind in den vergangenen Jahren die Mieten immer weiter gestiegen. Mieter müssen für Wohnen inzwischen deutlich mehr ausgeben als früher. Im Jahr 2022 gingen in Baden-Württemberg vom Einkommen dafür 28 Prozent ab. Wie viele Menschen in Mietverhältnissen leben, ist nicht bekannt. Allerdings gibt es in Baden-Württemberg laut Statistischem Landesamt mehr Miet- als Eigentumswohnungen. Im Jahr 2022 waren rund 52 Prozent vermietet, rund 48 Prozent in Privatbesitz.
Um zu verhindern, dass Wohnen immer teurer wird, gilt seit neun Jahren die sogenannte Mietpreisbremse. Die Regelung läuft Ende 2025 aus, doch die Bundesregierung will sie bis 2029 verlängern. Wie viel die Mietpreisbremse tatsächlich bringt, ist unklar.
- Wo gilt die Mietpreisbremse in BW und wie funktioniert sie?
- Kann man die Effekte der Mietpreisbremse messen?
- Der Mieterbund Baden-Württemberg fordert Nachbesserungen
- Eigentümerverband will gegen die Verlängerung klagen
Die Mietpreisbremse gilt in 89 Städten und Gemeinden. Dazu gehören große Städte wie Stuttgart, Mannheim und Karlsruhe, aber auch Kleinstädte wie Kandern im Landkreis Lörrach oder kleinere Gemeinden wie Bubsheim im Landkreis Tuttlingen. Bezogen auf die Einwohnerzahl leben in den betroffenen Gegenden laut dem baden-württembergischen Bauministerium rund 36 Prozent der Bevölkerung.
Die Regelung soll in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt greifen. Wird dort eine Bestandswohnung neu vermietet, darf die Miete höchstens zehn Prozent höher liegen als die ortsübliche Vergleichsmiete. Wie hoch diese ist, soll der Mietspiegel vor Ort angeben. Ausnahmen gibt es unter anderem für Neubauten, die nach Oktober 2014 errichtet wurden, und für umfassend modernisierte Wohnungen. Hier gibt es für den Vermieter keine Begrenzungen, was die Höhe der Miete angeht.
Ob der Wohnungsmarkt als angespannt gilt, entscheiden die einzelnen Bundesländer. In Baden-Württemberg hat die Landesregierung unter anderem folgende Kriterien festgelegt: das Verhältnis von verfügbarem Nettoeinkommen zur Bruttowarmmiete und die Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten.
Es gibt keine offiziellen Untersuchungen dazu, welche Effekte die Mietpreisbremse auf den Wohnungsmarkt hat. Die Stadt Stuttgart verwies in einer SWR-Anfrage auf eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) aus dem Jahr 2019. Diese komme zu dem Ergebnis, dass in vielen Großstädten zahlreiche Wohnungen über dem zulässigen Höchstwert vermietet würden, die Mietpreisbremse aber dazu führe, dass sich der Mietpreisanstieg verlangsame.
Ähnliche Entwicklungen hat auch die Stadt Mannheim beobachtet. Dort ist die letzte Steigerung des Mietspiegels nach eigenen Angaben eher gering ausgefallen. Die Stadt nimmt an, dass die Regelung den ungebremsten Anstieg verhindert und "eine gewisse preisdämpfende Wirkung" entfaltet. Konkretere Aussagen gibt es aber nicht. Diese seien generell zu einzelnen wohnungspolitischen Instrumenten schwer zu treffen, hieß es.
Auch Zahlen dazu, wie viele Vermietungen durchschnittlich im Jahr von der Meitpreisbremse betroffen sind, gibt es nicht. Die Stadt Mannheim weist darauf hin, dass es sich beim Abschluss von Mietverhältnissen um den privatrechtlichen Bereich handele. Die Stadt Stuttgart rechnet vor: Bei rund 218.000 Mietwohnungen würden jährlich rund 26.000 neu vermietet. Weil der Markt aber so angespannt sei, nehme die Wohnungsdauer zu. "Bei den lange laufenden Mietverträgen steigen die Mieten in der Regel niedriger als bei Neuvermietungen." Konkrete Rückschlüsse auf die Mietpreisbremse lassen sich daraus keine ziehen.
Die Linke will die Landesregierung in Baden-Württemberg mit einem Volksantrag dazu zwingen, Maßnahmen gegen hohe Mietpreise zu ergreifen. So hat SWR Aktuell dazu am 15.4. berichtet:
Der Deutsche Mieterbund ist froh, dass die Mietpreisbremse verlängert wird, hätte sich aber Verbesserungen gewünscht. Udo Casper, Geschäftsführer Deutscher Mieterbund Baden-Württemberg e.V., sagte dem SWR, die Bremse wirke zwar, aber nur moderat. Casper sieht es als Nachteil, dass Mieter von sich aus aktiv werden und ihren Vermieter damit konfrontieren müssen, wenn ihre Miete zu hoch sei. "Das setzt voraus, dass man sich mit der Mietpreisbremse auskennt und es in Kauf nimmt, es sich mit dem Vermieter zu verderben in der momentanen Wohnungsmarktsituation." Die Nerven müsse man erst mal haben, so Casper.
Der Wunsch des Mieterbundes wäre es gewesen, dass die Bundesregierung die Mietpreisbremse, wenn sie sie schon verlängert, dann auch "verbessert". Konkret geht es dem Verband um Mieten von Bestandswohnungen, bei denen die Miete bereits höher liegt als "erlaubt" und die auch von einem neuen Mieter weiter verlangt werden kann. Diese Regelung werde aber wohl weiter gelten, so Casper.
Was den Wohnungsmarkt generell angeht, ist er pessimistisch. Die Lage sei noch schlimmer geworden in den letzten Jahren. Der Neubau sei inzwischen völlig eingebrochen, die Nachfrage dadurch weiter gestiegen. Menschen, die eigentlich hätten bauen wollen, blieben doch in ihren Wohnungen.
Der Eigentümerverband Haus und Grund will gegen die Verlängerung der Mietpreisbremse vor das Bundesverfassungsgericht ziehen. Die Karlsruher Richter hätten schon die erste Mietpreisbremse nur akzeptiert, weil sie auf fünf Jahre befristet gewesen sei, sagte Ottmar Wernicke von Haus und Grund Baden-Württemberg dem SWR. Er hofft deshalb, dass die Verlängerung abgelehnt wird.
Mit Veränderungen an der verlängerten Mietpreisbremse rechnet er zwar nicht, fordert aber auch Nachbesserungen. So hätten nicht alle 89 Städte in Baden-Württemberg, in denen die Regelung gilt, einen eigenen Mietspiegel. Da gebe es Probleme und das meldeten die Vermieter auch zurück.
Aus Sicht des Verbandes gibt es andere Maßnahmen, um gegen Wohnraumangel vorzugehen. So könnte die Landesregierung beispielsweise die Grunderwerbsteuer von momentan 5 auf 3,5 Prozent absenken, schlägt Wernicke vor. Außerdem sei die Staatsquote beim Bauen, zu der diverse Steuern zählen, mit 37 Prozent in Deutschland viel zu hoch. In Österreich liege sie bei nur sieben Prozent.