Wer gerade nach einer neuen Wohnung zur Miete sucht, muss oft tief in die Tasche greifen. Eine durchschnittliche Wohnung in Berlin kostet laut Zahlen des Onlineportals ImmoScout24 pro Quadratmeter 17,29 Euro. Für eine Wohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche müssen Mieter rechnerisch also 1383 Euro zahlen, und zwar kalt. Ausweichmöglichkeiten gibt es kaum: Der Mietmarkt ist stark umkämpft. Es gilt: Geld her – oder Pech gehabt.
Die Mieten sind im vergangenen Jahr stark gestiegen. In vielen Metropolen verteuerten sie sich im zweistelligen Prozentbereich. Und viele Experten gehen davon aus, dass sich diese Entwicklung fortsetzen dürfte. Denn noch immer fehlt Wohnraum, insbesondere in den begehrten Großstädten. Für Mieter bleibt die Lage auf dem Wohnungsmarkt also angespannt.
Wer auf der anderen Seite steht, dem spielt genau dies in die Hände: Das Geschäft mit Wohnungen ist so attraktiv wie lange nicht. Vermieter können vielerorts deutlich höhere Mieten durchsetzen. Nachdem die Kaufpreise den Mieten in den vergangenen Jahren davongelaufen waren, hat sich der Trend nun umgekehrt. Für Kapitalanleger werden Immobilien damit wieder interessanter. Das gilt insbesondere für Zinshäuser, mit denen Investoren nicht so sehr darauf spekulieren, sie später teurer wieder zu verkaufen, sondern die sie stattdessen halten, um daraus Mieteinnahmen zu generieren.
Doch nicht jede Wohnung ist für Kapitalanleger gleich rentabel. Wie immer am Immobilienmarkt zählt Lage, Lage, Lage. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt in einer aktuellen Studie, wie sich Kauf- und Mietpreise seit 2015 in verschiedenen deutschen Städten entwickelt haben.
Hohe Renditen im Ruhrgebiet
Das Ergebnis: Besonders stark sind die Mieten in den Metropolen gestiegen, vor allem in München. Allerdings kletterten dort auch die Kaufpreise stärker als anderswo. So lässt sich in der bayerischen Landeshauptstadt zwar auf den Quadratmeter gerechnet mittlerweile eine höhere Miete erzielen, in Relation zum Kaufpreis aber fiel der Ertrag in den vergangenen Jahren niedriger aus als in anderen Städten.
Um zu sehen, wo sich Immobilieninvestments besonders lohnen, hilft ein Blick auf die Mietrendite. Mit der Neuordnung am Immobilienmarkt – rückläufige Kaufpreise, anziehende Mieten – haben die Mietrenditen im vergangenen Jahr deutlich angezogen. In den Metropolen stiegen sie im Schnitt um gut 0,3 Prozentpunkte auf 3,37 Prozent.
Das geht aus dem aktuellen Mietrenditeatlas des Immobilienfinanzierungsvermittlers Baufi24 hervor. "Der Anstieg bei den Mietrenditen zeigt, dass sich eine Investition in Wohneigentum zu Kapitalanlagezwecken aufgrund der wieder attraktiver gewordenen Finanzierungsbedingungen jetzt erst recht bezahlt machen kann", kommentiert Baufi24-Geschäftsführer Tomas Peeters.
Wer abseits von Berlin und Co. in Immobilien investiert, kommt auf oft deutlich höhere Erträge, wie eine Analyse zeigt, die der Finanzierungsvermittler unter den 30 größten Städten Deutschlands durchgeführt hat. Vor allem in einer Region kommen Kapitalanleger demnach auf besonders hohe Renditen: im Ruhrgebiet.
Spitzenreiter ist Gelsenkirchen mit einer Bruttomietrendite – also der Mietrendite exklusive Kaufnebenkosten – von 5,44 Prozent. Auch in Wuppertal (4,89 Prozent) und Duisburg (4,85 Prozent) sind die Mietrenditen deutlich höher als in Metropolen. Ähnliches gilt für Chemnitz, wo Kapitalanleger auf eine Mietrendite von 5,04 Prozent kommen.
Unistädte versprechen solide Renditen
Eine hohe Mietrendite ist nicht alles. Wie so oft bei der Geldanlage gilt: Je höher die Rendite, desto größer ist auch das Risiko. Tendenziell fällt die Mietrendite in Gegenden hoch aus, wo erhöhter Leerstand herrscht. Fällt die Miete wegen fehlender Nachfrage für einige Monate aus, bleibt die angepeilte Mietrendite Theorie.
Das IW mahnt für viele Orte zu Vorsicht – auch für die rentierlichen Ruhrgebietsstädte und ostdeutsche Städte wie Chemnitz. In den vergangenen Jahren stiegen die Mieten und Kaufpreise dort im Vergleich zu anderen Regionen höchstens moderat.
Potenzielle Vermieter sollten, so die Ökonomen, lieber Städte ins Visier nehmen, in denen die Mietpreise stark, die Kaufpreise aber nur moderat zulegen. Kapitalanleger könnten hier zweifach profitieren: erstens vom weiter steigenden Mietniveau, zweitens von möglichen Wertsteigerungen. Besonders interessant sind laut IW Städte wie Mainz, Darmstadt und Heilbronn. Auffällig ist: Unter den als attraktiv bewerteten Städten befinden sich viele Universitätsstädte.
Auch eine Analyse des Maklerunternehmens von Poll Immobilien zeigt, dass Universitätsstädte für Anleger interessant sein können. In Kaiserslautern zum Beispiel liegt die Mietrendite gerade bei knapp über fünf Prozent, in Mönchengladbach bei 4,69 und in Wuppertal bei 4,67 Prozent. Der Vorteil vieler Universitätsstädte: Sie wachsen – und damit steigen tendenziell auch die Mieten.
In Magdeburg beispielsweise, wo Kapitalanleger momentan auf eine Mietrendite von 4,28 kommen, gibt es viele IT-Unternehmen. "Die gesamte Region profitiert von der Ansiedlung des Halbeiterproduzenten Intels – angefangen bei der Schaffung neuer Arbeitsplätze, die auch die Nachfrage nach Immobilien in und um Magdeburg erhöhen wird", erläutert Heike Hoffmann, Leiterin der von Poll-Geschäftsstelle in Magdeburg. Gute Aussichten für Vermieter.
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