Immobilien Commerzbank-Studie zeigt: Die Häuserpreise werden 2024 weiter fallen
Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sind deutlich gefallen. Bei Bestandsimmobilien lagen die Preise Ende 2023 um 14 Prozent unter ihrem Höchststand vom Frühjahr 2022. Neubauten verbuchten mit einem Minus von fünf Prozent einen spürbar geringeren Rückgang. Und eine neue Analyse der Commerzbank kommt zu dem Schluss, dass die Preiskorrektur noch nicht ausgestanden ist.
Zahl der Transaktionen deutet auf weiteren Preisdruck hin
Eine wesentliche Erkenntnis der Commerzbank-Studie: Obwohl die Preise bereits merklich gesunken sind, verharrt die Zahl der Immobilientransaktionen weiterhin rund ein Drittel unter dem Niveau, das vor der Zinswende zu beobachten war. Für die Experten ist das ein klares Signal, dass zwischen den Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern noch eine beträchtliche Lücke klafft.
"Viele potenzielle Verkäufer von Bestandsimmobilien sind aber anscheinend zu keinen spürbaren Preiszugeständnissen bereit, auch wenn sie ihre Immobilien zumeist vor längerer...
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Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sind deutlich gefallen. Bei Bestandsimmobilien lagen die Preise Ende 2023 um 14 Prozent unter ihrem Höchststand vom Frühjahr 2022. Neubauten verbuchten mit einem Minus von fünf Prozent einen spürbar geringeren Rückgang. Und eine neue Analyse der Commerzbank kommt zu dem Schluss, dass die Preiskorrektur noch nicht ausgestanden ist.
Zahl der Transaktionen deutet auf weiteren Preisdruck hin
Eine wesentliche Erkenntnis der Commerzbank-Studie: Obwohl die Preise bereits merklich gesunken sind, verharrt die Zahl der Immobilientransaktionen weiterhin rund ein Drittel unter dem Niveau, das vor der Zinswende zu beobachten war. Für die Experten ist das ein klares Signal, dass zwischen den Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern noch eine beträchtliche Lücke klafft.
"Viele potenzielle Verkäufer von Bestandsimmobilien sind aber anscheinend zu keinen spürbaren Preiszugeständnissen bereit, auch wenn sie ihre Immobilien zumeist vor längerer Zeit und zu deutlich niedrigeren Preisen gekauft haben, als sie derzeit zu erzielen wären, sie also bei weiteren 'nur' auf Buchgewinne verzichten", heißt es in der Studie. Stattdessen orientierten sich viele Eigentümer nach wie vor an den Preisen, die vor drei Jahren erzielbar waren.
Das zeigte neulich auch eine Umfrage der Bundesbank. Demnach gehen 40 Prozent der Privatinvestoren in Deutschland davon aus, dass die Immobilienpreise in den nächsten zwölf Monaten wieder steigen werden.
Laut Commerzbank-Studie wurden Immobilien zuletzt vor allem aus persönlichen Gründen wie Tod, Umzug oder Scheidung veräußert. "Auf Dauer dürfte sich aber auch bei den anderen Eigentümern die Einsicht durchsetzen, dass sie die Preise aus dem Jahr 2021 vorerst nicht mehr erreichen können und Preiszugeständnisse machen müssen", heißt es in der Untersuchung.
Bundesbank erwartet zusätzliches Korrekturpotenzial von 5 bis 10 Prozent
Zu einem ähnlichen Schluss kommt auch die Bundesbank. Ihre Analysen deuten darauf hin, dass die Preise weiter sinken müssen, um wieder mit den langfristigen Bestimmungsfaktoren wie Zinsen und Einkommen im Einklang zu stehen. Das zusätzliche Korrekturpotenzial beziffern die Bundesbank-Experten auf fünf bis zehn Prozent gegenüber dem Stand vom ersten Quartal 2024.
Der Commerzbank zufolge dürfte sich die Preiskorrektur eher am unteren Ende des Korridors abspielen. Steigen die Einkommen weiter wie prognostiziert und bleiben die Zinsen für zehnjährige Hypothekenkredite etwa auf dem aktuellen Niveau von rund 3,5 Prozent, "würde ein weiterer Rückgang der Häuserpreise um fünf Prozent ausreichen, um zum Jahresende den Erschwinglichkeitsindex auf ein ähnliches Niveau wie 2010 zu drücken, als der Immobilienboom begann". Hinzu kommen die aktuellen Baukosten und die Kosten für energetische Sanierungen.
Zwar haben die steigenden Einkommen und bereits gesunkenen Preise Immobilien schon etwas erschwinglicher gemacht, wie der Erschwinglichkeitsindex der Commerzbank zeigt. Doch von einer normalen Bewertung ist der Markt noch ein gutes Stück entfernt. Berücksichtigt man zudem die gestiegenen Neubau- und Sanierungskosten, erscheint nach Einschätzung der Commerzbank eher das untere Ende der von der Bundesbank genannten Spanne realistisch.
Baukosten bremsen Preisrückgänge bei Neubauten
Ein entscheidender Faktor, der die Preisentwicklung beeinflusst, sind die massiv gestiegenen Baukosten. Zwar haben sich diese zuletzt stabilisiert, von einem Rückgang kann aber keine Rede sein. Im Gegenteil: Allein die Lohnkosten dürften laut Tarifvertrag in diesem und im nächsten Jahr um mehr als zehn Prozent zulegen, wie die Commerzbank vorrechnet.
Gerade bei Neubauten engt das den Spielraum für Preissenkungen drastisch ein. Würden Verkäufer hier größere Zugeständnisse machen, drohten ihnen Verluste. "Die Anpassung wird hier weiter in erster Linie nicht über den Preis, sondern über die Menge erfolgen, also über die Anzahl an neu gebauten Häusern", folgert die Commerzbank.
Für Käufer hat das eine klare Konsequenz: Das Angebot an Neubauten bleibt knapp und vergleichsweise teuer.
Nachfrage nach Immobilienkrediten zieht leicht an
Allerdings gibt es auch erste Hoffnungsschimmer. Laut einer aktuellen Umfrage der EZB unter Banken hat die Nachfrage nach Immobilienkrediten zuletzt wieder etwas zugelegt. "Gefragt wird danach, wie sich in den vergangenen drei Monaten die Nachfrage nach Immobilienkrediten an private Haushalte verändert habe, die per Saldo rund 46 Prozent der Banken als positiv beurteilen, nachdem in den sieben Quartalen davor die Mehrheit der Kredithäuser einen Rückgang der Nachfrage berichtet hatten", erläutert die Commerzbank.
Dennoch: Von den Niveaus vor der Zinswende ist die Nachfrage noch weit entfernt. Um ein neues Marktgleichgewicht zu finden, müssen sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern weiter annähern. Das wird Zeit brauchen. Sofern es aber nicht zu einem erneuten signifikanten Zinsanstieg kommt, halten die Commerzbank-Experten eine Stabilisierung der Preise bis zum Jahresende für möglich.