Wie man einen Hauskauf am besten finanziert
Wer eine Immobilie erwerben will, fragt sich häufig, ob das Geld dafür reicht. Unsere Fachleute gaben am Lesertelefon Rat, wie viel Eigenkapital man braucht und welche Förderungen es gibt.
Unser Lesertelefon zur Eigenheimfinanzierung stieß auf reges Interesse. Hier finden Sie einen Überblick. Antwort gaben Sandra Moll vom Verband der Privaten Bausparkassen und Alexander Roos von der Verbraucherzentrale Bayern.
Wie viel Geld braucht man, um ein Haus zu finanzieren? Ich bin angestellt, Mitte 30, verdiene gut und habe ein wenig gespart.
Zu empfehlen ist einen Grundstock an Eigenkapital von mindestens 20 Prozent vom Kaufpreis. Das Geld brauchen Sie, um allein die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notar- oder auch Maklerkosten zu bezahlen. Zum Eigenkapital zählen Spareinlagen, bezahlte Grundstücke, aber auch Guthaben in Bauspar- oder Riester-Verträgen. Wie viel Geld Sie für Zins und Tilgung zur Verfügung haben, können Sie grob berechnen, indem Sie Ihre regelmäßigen Einnahmen den Fixkosten inklusive Rücklagen für Urlaub und Unvorhergesehenes gegenüberstellen. Was übrig bleibt, könnte in die Finanzierung fließen. Details besprechen Sie mit Ihrer Bank oder Bausparkasse.
Wie viel Eigenkapital empfehlen Sie?
Ziel sollte immer sein, den Baukredit möglichst kleinzuhalten. Das heißt: So viel eigenes Geld wie möglich in das Vorhaben stecken, vor allem Erspartes, das schnell verfügbar ist oder verfügbar gemacht werden kann. Möglicherweise kommt auch eine Erbvorauszahlung in Betracht. Verschaffen Sie sich einen Überblick über das Geld, das Sie einbringen könnten. 20 oder besser 30 Prozent des Kaufpreises sollten es schon sein.
Wir wollen ein Haus kaufen und haben nächste Woche das erste Gespräch mit unserer Hausbank. Haben Sie Tipps für uns? Soll ich der Bank mein gesamtes Eigenkapital offenlegen?
Machen Sie vor dem Bankgespräch eine Haushaltsrechnung. Das heißt, stellen Sie Ihren regelmäßigen Einnahmen die fixen Ausgaben gegenüber. So ergibt sich eine mögliche Summe für eine Kreditrate. Seien Sie ehrlich, was die Höhe des Eigenkapitals betrifft. Die Bank kann Sie nicht zwingen, mehr Eigenkapital in der Finanzierung einzusetzen als Sie für richtig oder angebracht halten. Sollte ein Bausparvertrag vorhanden sein, kann es derzeit sinnvoll sein, das Bauspardarlehen mit in die Finanzierung einzubeziehen – sofern Sie die Rate tragen können. Möchten Sie ein älteres Haus kaufen, ist ein Gutachten unabdingbar, auch, was den energetischen Zustand betrifft. Das Angebot, das Ihnen die Bank macht, sollten Sie mit anderen Angeboten vergleichen. Manchmal gibt es mehrere Tausend Euro Differenz.
Wir wollen einen alten Bauernhof kaufen. Für die Sanierung müssen weitere 100.000 bis 200.000 Euro zur Verfügung stehen. Was meinen Sie, sollten wir zunächst nur den Kauf finanzieren und dann erst die Sanierung? Oder sollten wir das Ganze in eine Finanzierung packen?
Sie sollten sich vor allem zunächst mit einem Energieberater in Verbindung setzen, der Ihnen einen Sanierungsfahrplan aufstellen kann. Dann wissen Sie genau, in welcher Reihenfolge, was zu machen ist und was es Sie kosten wird. Erst dann würde ich über die Finanzierung nachdenken. Lassen Sie sich von der Bank ausrechnen, welche Monatsrate Sie für den Kauf aufbringen müssten und in einem zweiten Schritt, welche Rate zur Finanzierung des gesamten Projektes notwendig wäre.
Ich will ein Darlehen aufnehmen, das ich in zehn Jahren zurückgezahlt haben will. Die monatliche Belastung läge bei 2000 Euro; ich verdiene gut 3000 Euro netto im Monat. Was meinen Sie?
Da bleibt nicht viel übrig für den Lebensunterhalt, unvorhergesehene Ausgaben oder einen Verdienstausfall zum Beispiel wegen Krankheit. Lassen Sie sich eine Finanzierung mit einer längeren Laufzeit, zum Beispiel 20 Jahre, ausrechnen. Dann haben Sie eine geringere monatliche Belastung. Nach der Zinsbindung von zehn Jahren haben Sie die Möglichkeit, das Darlehen komplett abzulösen oder eine größere Sonderzahlung zu leisten. So können Sie besser kalkulieren und haben finanzielle Reserven. Diese Variante schließt ein, dass Sie nach der Zinsfestschreibung gegebenenfalls eine Anschlussfinanzierung über die Restschuld brauchen. Darüber sollten Sie beim Finanzierungsgespräch in der Bank unbedingt sprechen.
Unser Nachbar verkauft sein Haus. Wir überlegen, zu kaufen. Was ist für die Finanzierung wichtig?
Zins und Tilgung sollten 40 Prozent des Haushalts-Nettoeinkommens nicht übersteigen. Neben den Kosten Ihres Lebensunterhalts müssen Sie für unvorhersehbare Ausgaben gerüstet sein.
Häufig heißt es, man solle Finanzierungsangebote miteinander vergleichen. Wie finde ich mich da als Laie zurecht?
Damit Sie nicht Äpfel mit Birnen vergleichen müssen, geben Sie den Kreditinstituten am besten drei Zahlen vor, auf dessen Grundlage das Angebot erarbeitet wird: Kreditsumme, monatliche Rate und gewünschte Zinsbindung. Dann brauchen Sie nur die Restschuld nach der Zinsfestschreibung zu vergleichen. Das Angebot mit der geringsten Restschuld ist in aller Regel das günstigste.
Diesen Herbst wollen wir ein Haus kaufen. Was ist beim Kredit zu bedenken?
Lassen Sie sich Angebote von verschiedenen Kreditinstituten geben und vergleichen Sie. Schauen Sie auch nach, ob mögliche staatliche Förderungen mitberücksichtigt wurden. Einen Überblick über alle Förderungen finden Sie unter www.baufoerderer.de.
Mein Onkel will mir Geld für den Erwerb einer Immobilie schenken. Was ist zu beachten?
In erster Linie die Höhe der Schenkungssteuer. Als Neffe haben Sie einen Freibetrag von 20.000 Euro. Auf den Rest wird Steuer fällig. Dann kommen Sie vom Regen in die Traufe. Ziehen Sie ein privates Darlehen vom Onkel in Betracht.
Wir wollen im Herbst neu bauen. Gibt es eine KfW-Förderung?
Ja, es gibt das klassische KfW-Wohneigentumsprogramm mit bis zu 100.000 Euro zinsverbilligtem Kredit. Je nachdem, welches energetische Niveau Ihr Haus haben soll und wie Ihre persönliche Familien- und Einkommenssituation ist, kann es von der KfW weitere Kredite geben. Auch Förderkredite müssen zurückgezahlt werden. Informieren Sie sich unter www.kfw.de.
Es werden ja auch Umbauten am Haus vom Staat gefördert. Worauf muss ich achten?
Dabei handelt es sich um barrierefreie Umbauten, vor allem aber um Maßnahmen zur Optimierung der Energieeffizienz wie Dämmung, neue Fenster und neue Heizung. Bevor Sie beginnen, konsultieren Sie am besten einen Energieberater beziehungsweise einen Fachberater für barrierefreie Umbauten. Die Förderungen sind an Bedingungen gebunden. Zu den Modalitäten der Förderung für energetische Maßnahmen erkundigen Sie sich unter www.kfw.de oder unter www.bafa.de – dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle.
Ich habe einen Bauernhof geerbt. Die Scheune will ich zu Wohnungen ausbauen. Gibt es dafür eine KfW-Förderung?
Nein, den Umbau unbeheizter Nichtwohnflächen zu neuen Wohneinheiten fördert die KfW nicht. Für die energetische Sanierung des Wohnhauses hingegen könnten Sie eine Förderung von der KfW bekommen. Vor Beginn der Umbauten schauen Sie gemeinsam mit einem Architekten oder Bauingenieur auf die Gebäude und sprechen im Fall der Sanierung des Wohnhauses mit einem Experten für Energieeffizienz.