Die Suche nach einem eigenen Haus ist mit mehr Mathematik verbunden als den meisten Menschen lieb sein dürfte. Das Eigenheim soll die Wohnwünsche erfüllen, genug Zimmer zur Verfügung stellen und im Idealfall gut angebunden zum Arbeitsplatz sein. Aber man will sich dabei finanziell nicht übernehmen.
Wie immer, wenn es um Geldanlage geht, ist auch beim Hauskauf der richtige Moment entscheidend. In der Ära ultrabilligen Geldes mussten Käufer für ihre Immobilienfinanzierung gerade einmal ein Prozent Zinsen zahlen, Käufer mit viel Eigenkapital sogar noch weniger. Dann wurde Baugeld plötzlich viel teurer, dafür gingen die Immobilienpreise nach unten. Nun kündigt sich erneut eine Wende am Immobilienmarkt an – mit einem Dilemma für Hauskäufer.
Wer gerade mit dem Kauf einer Immobilie liebäugelt, dürfte gelegentlich nach Frankfurt blicken. Nicht etwa, weil die Mainmetropole ein Sehnsuchtsort aller Hauseigentümer in spe ist (wobei es sich dort ganz gut leben lässt), sondern weil dort alle sechs Wochen Europas oberste Geldhüterin die Zukunft der Zinsen steuert: die Chefin der Europäischen Zentralbank (EZB), Christine Lagarde. Um die hohe Inflation zu bekämpfen, hat die EZB seit Sommer 2022 in elf Schritten die Leitzinsen angehoben. Mittlerweile ist die Teuerungsrate in Deutschland auf zuletzt 2,2 Prozent und damit knapp oberhalb der EZB-Zielmarke (zwei Prozent) zurückgegangen.
Mit dem sinkenden Inflationsdruck eröffnet sich für die Notenbank damit wieder die Möglichkeit, die Zinsen zu senken. Noch schaltet Lagarde nicht den geldpolitischen Rückwärtsgang ein. Am Donnerstag verkündete sie den neuesten Zinsentscheid der EZB: Zunächst bleibt der Leitzins bei 4,5 Prozent.
Zinsen sind bereits wieder gesunken
"Wenn die Inflationsrate in den kommenden zwei Monaten konstant bleibt und die Lohnentwicklung nicht nach oben schießt, könnte im Juni die erste Leitzinssenkung kommen", prognostiziert Carsten Brzeski, Chefvolkswirkt der Direktbank ING. Eine Einschätzung, die viele Marktteilnehmer teilen.
Die Leitzinsen haben nur einen indirekten Einfluss aufs Baugeld. Doch weil die Märkte sinkende Zinsen einpreisen, sind die Zinsen für Hypothekenkredite bereits wieder deutlich gesunken. Nachdem Baugeld mit zehnjähriger Festschreibung im Herbst vergangenen Jahres in der Spitze bei etwa 4,2 Prozent gelegen hatte, kostet es nun nur noch gut 3,5 Prozent.
Damit haben sich Bauzinsen innerhalb eines knappen halben Jahres um gut 17 Prozent verbilligt. Für Käufer bedeutet das: Sie kommen deutlich günstiger an eine Immobilienfinanzierung, wie eine Beispielrechnung zeigt. Für einen klassischen Immobilienkredit in Höhe von 400.000 Euro (80 Prozent Beleihung, 10 Jahre Zinsbindung, 2 Prozent Tilgung) hätten Käufer im vergangenen Jahr bei einem Zinssatz von 4,2 Prozent eine monatliche Rate in Höhe von 2066 Euro stemmen müssen.
Heute läge die Belastung mit einem Zinssatz von 3,5 Prozent und ansonsten gleichen Konditionen bei "nur" noch 1833 Euro. Das dürfte zwar immer noch das Budget vieler Haushalte übersteigen. Wer es sich leisten kann, muss aber gut 230 Euro pro Monat weniger zahlen als noch vor wenigen Monaten.
Immobilienexperten glauben nicht, dass es schon bald noch billiger wird. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein, geht zunächst von einer Seitwärtsbewegung bei Immobiliendarlehen aus. Er erwartet, dass die Zinsen für zehnjährige Darlehen im Schnitt bei 3,5 Prozent liegen werden, mit Schwankungen im Bereich zwischen drei und vier Prozent.
"Dabei werden kleinere Ausschläge meines Erachtens eher nach unten als nach oben gehen", sagt Neumann. Auch Mirjam Mohr, Vorständin für das Privatkundengeschäft beim Kreditvermittler Interhyp, sagt: "Das Zinsniveau pendelt sich auf einem gleichbleibenden Niveau ein, was bessere Leistbarkeit und Planbarkeit für Kaufinteressierte mit sich bringt."
Preisverfall bei Immobilien scheint beendet
Einen baldigen Rückgang der Bauzinsen auf unter drei Prozent halten Experten also für unwahrscheinlich. Wer nun das Kalkül verfolgt, auf weiter sinkende Zinsen zu spekulieren, könnte enttäuscht werden – in doppelter Hinsicht. Denn während die Zinsen fürs Erste voraussichtlich nicht weiter spürbar nachgeben werden, ziehen die Immobilienpreise wieder an.
Im Zuge der Zinswende waren die Preise für Häuser und Wohnungen nach einer langen Boomphase gesunken. Laut Statistischem Bundesamt verbilligten sich Immobilien 2023 um 8,4 Prozent im Vorjahresvergleich. Doch nun deuten erste Zahlen darauf hin, dass die Talsohle am Immobilienmarkt wohl erreicht ist.
Die Finanzierungsplattform Europace spricht in ihrer aktuellen Marktanalyse von einem "deutlichen Aufwärtstrend". Im Schnitt verteuerten sich Immobilien um 0,6 Prozent gegenüber dem Vormonat, bei Einfamilienhäusern fällt das Plus mit 0,8 Prozent noch etwas größer aus.
"Wir beobachten einen stetigen Anstieg der Immobilienpreise über alle Segmente hinweg", sagt Stefan Münter, Co-Geschäftsführer von Europace. "Es ist deutlich zu erkennen, dass sich die Preise stabilisieren und potenziell weiter steigen werden, was langfristig auf eine positive Entwicklung des Finanzierungsmarkts hindeutet."
Zu einem ähnlichen Ergebnis kommt auch das Onlineportal Immowelt. Nach zwei Jahren rückläufiger Preise verzeichnete die Plattform im ersten Quartal in 14 der 15 größten deutschen Städte wieder Preiszuwächse. Allerdings handelt es sich hier um Angebots-, nicht um Transaktionspreise.
Ob Käufer in Verhandlungen den Preis noch etwas drücken konnten, verraten diese Zahlen nicht. "Nach zwei Jahren Flaute verdichten sich die Anzeichen, dass die Trendwende am Immobilienmarkt erreicht sein könnte", sagt Immowelt-Geschäftsführer Felix Kusch. "Sollten die Zinsen im Laufe des Jahres weiter sinken, dürfte das die Nachfrage zusätzlich befeuern." Die Schnäppchenjagd am Immobilienmarkt dürfte sich also dem Ende nähern. Und auch wenn die Zinsen perspektivisch noch sinken könnten: Billiger wird der Hauskauf wohl nicht.
Lesen Sie auch: Sollte ich auch günstige Kredite schnell tilgen?