Спрос на строительство жилья – социальный!
Треть от опрошенных ипотечных заемщиков России признались в инвестиционной цели получения кредита, при этом лишь каждый десятый заемщик (11,1%) рассматривает возможность использовать такую квартиру для получения дополнительного дохода за счет сдачи ее в аренду. Около 28,3% опрошенных оформили ипотечный кредит для расширения жилплощади, а каждый пятый ипотечник (19%) — с целью сменить район проживания, 11,4% — приобрели ипотечную квартиру для детей. Такие данные были получены в результате опроса 1200 совершеннолетних россиян, оформивших ипотечный кредит в последние три года, которые публикует РИА Новости со ссылкой на расчеты компании Online-Ipoteka. Также выяснилось, что 31% ипотечных заемщиков в целом довольны ставкой по кредиту, но готовы рассмотреть варианты рефинансирования, а около четверти опрошенных и вовсе указали на то, что их устраивает размер процентной ставки и они не планируют искать варианты ее снижения.
К слову, на этой неделе в СМИ выступали эксперты, которые поясняли, что если перед гражданами в принципе стоит цель улучшить жилищные условия, то откладывать решение по оформлению ипотеки с оглядкой на рост ставки сейчас не стоит. В частности, «Российская газета» публиковала мнение директора департамента розничных рисков банка «Зенит» Александра Шорникова, который говорил, что при смягчении денежно-кредитной политики ставки могут снизиться, и клиент всегда может рефинансировать кредит на более выгодных условиях, а «розничные ставки кредитования отстают от динамики изменения ключевой ставки на 1−3 месяца». Добавим также, что с появлением льготной ипотечной программы сложно сегодня не заметить появления новых трендов: по сути, государство стимулировало банки, да и строительные компании тоже — выстраивать своего рода конкуренцию за ипотечных заемщиков — банки либо самостоятельно, либо совместно с застройщиками стали предлагать коммерческие кредитные продукты на покупку жилья под проценты ниже установленных льготными программами. Причем госкорпорация ДОМ. РФ, как мы сообщали в июне, прорабатывает механизмы, которые могут позволить взять ипотечный кредит в регионах по ставке от 3,5 до 2%. А на днях один из коммерческих банков России снизил ставку по ипотечным кредитам для семей с детьми до 4,99%, причем лимит кредита соответствует установленным в государственной льготной семейной ипотеке размерам.
А вот инвестиционная стратегия, так популярная до сих пор среди россиян, всё-таки вызывает вопросы. Того бурного роста цен на квартиры ждать в ближайшие годы вряд ли стоит. Подобные прогнозы на этой неделе уже высказывались и изданием «Эксперт», и главой «Сбера» Германом Грефом, который на днях в интервью телеканалу «Россия-1» заявил, что, «скорее всего, цены на рынке будут находить свой новый баланс». По его словам, большого потенциала для роста цен на жилье не предвидится, скорее всего, наоборот, «он немножечко должен стабилизироваться и припасть». Да и в принципе, заметим в свою очередь, замах государства решить проблему с доступностью жилья и обеспечить им граждан России, без преувеличения, — беспрецендентный по своим историческим масштабам, как и создание льготного арендного фонда, и создание новых механизмов подключения имеющегося «на руках» у граждан фонда арендного жилья, имеет в корне социальную составляющую. Поэтому с точки зрения инвестиционной составляющей гражданам, которые возлагают на нее надежды, вкладывая свои сбережения в покупку квартир, скорее всего, придется принять то факт, что прежних размеров прибыли на рынке не будет. Она, конечно, будет, но умеренной. Думается, рынок движется к более цивилизованному и традиционному для зарубежных развитых экономик направлению.
Переломными эти тренды становятся и для строительного рынка. Эксперты уже высказывают негативные прогнозы по поводу грозящего застройщикам снижения спроса. Но ведь, скорее всего, эти опасения могут относиться как раз лишь к тому самому инвестиционному спросу. Тогда как государство предлагает массу других инструментов для обеспечения жильем население страны, в рамках которых строительный рынок и может работать. Взять хотя бы за пример программу по переселению граждан из аварийного жилья. Напомним, на съезде партии «Единая Россия» Владимир Путин заявлял, что в стране необходимо не только поддержать регионы, переселяющие людей из аварийного жилья, но и запустить новую программу. Как пояснял журналистам вице-премьер Марат Хуснуллин, о чем сообщало издание «Российская газета», законопроект о расселении аварийного жилья планируется внести в Госдуму на первом же рабочем заседании, отметив также, что сейчас в стране действует программа расселения домов, признанных аварийными до января 2017 года, которая идет с опережением — девять регионов закончили ее досрочно, но за последние годы аварийными были признаны еще 11 млн кв. м жилья. Следовательно, у застройщиков в рамках только этой программы работа будет, и спрос тоже.
Или, например, — семейная ипотека, на которую теперь могут рассчитывать и семьи при рождении первого ребенка, предоставляющая не только льготы в рамках ипотечных кредитов, но и возможность воспользоваться различными субсидиями, (не забываем при этом еще материнский капитал), также может обеспечить спрос на жилье. Если говорить о Москве, то, наряду с реновацией, можно взять за пример реорганизацию промзон. Как заявлял на этой неделе в интервью Первому каналу Сергей Собянин, под реорганизацию может пойти около 2 тысяч гектаров промзон. А это около 500 тысяч рабочих мест и порядка семи триллионов рублей инвестиций. В том числе в рамках таких проектов будут возводиться и жилье, и соцобъекты. Только в рамках реорганизации части бывшей промзоны № 41 Октябрьское Поле будут построены школы, детские сады, поликлиники, сообщал телеканал «Москва 24». В обновлении фонда нуждаются регионы. Не забываем также про возведение социального арендного жилья. Кроме того, как рассказывал генеральный директор «Дом.РФ» Виталий Мутко на встрече с президентом России, порядка 40 миллионов российских семей хотели бы жить в частных домах, а сейчас живут «где-то 18». Конечно, тренд по спросу на индивидуальное жилье (ИЖС) повлечет некую диверсификацию стройбизнеса. Но, как мы писали в июле, некоторые застройщики многоквартирного жилья уже осуществляют экспансию в регионы для реализации проектов по ИЖС.
Стоит напомнить и об обеспечении жильем льготников. Как сообщало издание «Коммерсантъ», переработав госпрограмму «Обеспечение граждан доступным и комфортным жильем», Минстрой обозначил свои приоритеты до 2030 года — ведомство «погрузило» в документ большую часть задач, поставленных ему правительством в рамках выполнения нацпроектов. Среди таких планов — ликвидация к 2030 году очереди льготников на получение жилья. Здесь же — в этой программе — обозначены ежегодные объемы строительства того самого арендного жилья — до 5 млн кв. м и увеличение в полтора раза объемов ИЖС. Кроме того, как отмечается в проекте обновления программы, сейчас обеспеченность россиян жильем составляет 35 кв. м на человека — что ниже, чем в странах Восточной Европы. Для повышения показателя Минстрой предлагает активнее решать социальную часть вопроса — к началу 2021 года на учете как нуждающиеся в жилье состояли 854,3 тысячи семей, для их обеспечения жильем из федерального бюджета требуется 1,5 трлн рублей. 31,5 тысячи— это семьи с инвалидами или детьми-инвалидами — теперь обеспечить их жильем планируется уже к 2025 году. Полностью ликвидировать очередь льготников, обеспечив их жильем, Минстрой рассчитывает к 2030 году. Сама же ипотека, отмечает издание, продолжает рассматриваться ведомством как драйвер строительной отрасли — до 2030 года планируется нарастить выдачу таких кредитов минимум до 2,3 трлн рублей ежегодно, что должно обеспечить финансирование строительства 35−45 млн кв. м жилья.