Вступили в силу новые результаты по оценке кадастровой стоимости, из которой будут рассчитывать налог на имущество. На этот раз специалисты проверяли все объекты недвижимости. Насколько повысилась их стоимость и что стоит сделать, чтобы процедура не стала трагедией для бизнеса, разбирался altapress.ru.
Налоги. Налоговая служба.
Что сделали и насколько повысилась
К 2025 году налоговая база всех без исключения объектов недвижимости перейдет на кадастровую стоимость. Для этого в 2022 году провели кадастровую оценку участков, а в 2023 году – всех объектов капитального строительства. Рассматривали стоимость жилых и нежилых домов, квартир, гаражей и машино-мест, недостроенных сооружений и прочего.
Так в прошлом году в Алтайском крае определили стоимость 1,4 млн объектов.
Кадастровая стоимость меняется неравномерно. Например, у квартир в алтайских городах рост в среднем составил 91%, в сельской местности – в диапазоне 30-60%. Стоимость индивидуальных гаражей поднялась до 38%. Об этом сообщал начальник управления имущественных отношений края Александр Теплов.
«Причины самые объективные, – говорил он. – Любой знает, что с 2019 года (года предыдущей государственной оценки) стоимость недвижимости в крае увеличилась как минимум в два раза. Рост кадастровой стоимости соответствует общему изменению цен на рынке».
По наблюдениям председателя правления Алтайского союза предпринимателей Юрия Фрица, кадастровая стоимость объектов коммерческой недвижимости в среднем повысилась на 30-40%. Наибольший рост пришелся на административные и торговые помещения, в том числе ТЦ.
ТЦ «Химик», ул. Германа Титова, 9.
«Может быть, кто-то даже получил снижение и радостно про себя хлопает в ладоши – никто об этом не отозвался, – сказал он. – Вообще все это довольно болезненно, увеличивает налоговую нагрузку на бизнес, ведет и к росту арендных платежей. В конечном счете, издержки перекладываются на потребителей и клиентов. Когда видим подорожание продуктов питания или товаров промышленного назначения, мы должны это понимать».
У физических лиц существует ограничение: насколько бы ни увеличилась кадастровая стоимость объекта в результате переоценки, сама сумма налога не может быть увеличена больше чем на 10% по сравнению с прошлым налоговым периодом.
Как определяют стоимость
Кадастровую оценку проводит Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки (АЦНГКО). Специалисты брали в расчет сведения, содержащиеся в ЕГРН и те, что предоставляют Роскадастру.
Основные ценообразующие факторы – вид объекта недвижимости и разрешенного использования, местоположение, площадь, степень готовности, этажность, материал наружных стен, год ввода в эксплуатацию, и тому подобное.
Как отмечал Александр Теплов, при расчете не учитывают состояние отделки объектов оценки и объектов-аналогов, поскольку этой информации нет в ЕГРН.
«Понятия «давно не проводился ремонт, в плохом состоянии» субъективны и не всегда отражаются в объявлениях о продаже и ценах сделок Росреестра, использованных при определении кадастровой стоимости», – объяснял он.
Переоценку будут учитывать при расчете налога на имущество за 2024 год. То есть тот, который граждане будут платить в 2025 году.
Оспорить кадастровую стоимость земли можно в Росреестре.
Почему ошибаются
Участники рынка отмечают, что процедура проходит по несовершенной методике, поэтому выходят завышенные результаты, которые участники рынка оспаривают.
«По нашей информации, порядка 70-80% предпринимателей с помощью независимой экспертизы удается снизить кадастровую стоимость. Это значит, что при первоначальной оценке ее все-таки несколько завысили, она отличается от рыночной стоимости», – сказал Юрий Фриц.
Нередко причина ошибок – в неточных данных об объектах, которые содержатся в реестре. Например, в адресе или площади. У собственников есть возможность их изменить, но так делают не все.
Ошибаются и оценщики. Руководитель АЦНГКО Татьяна Жигулина рассказывала, что специалисты могут выбрать неверный сегмент рынка, например, отнести торгово-офисный объект к индустриальной застройке.
157 замечаний по 195 объектам недвижимости АЦНГКО получил от физических и юридических лиц. Это за отведенный на исправление данных срок, когда проект отчета еще окончательно не утвердили.
Юрий Фриц.
Как оспаривают
Существует механизм, который позволяет оспорить назначенную стоимость. Предприниматель проводит независимую оценку рыночной стоимости имущества и предоставляют ее в АЦНГКО. Если учреждение с заключением не соглашается, стоимость устанавливают в суде. Как отметил Юрий Фриц, многие бизнесмены находятся в процессе споров постоянно.
Чтобы доказать свою правоту, предприниматели несут дополнительные издержки на экспертизы и судебные разбирательства. Как добавил Юрий Фриц, будет справедливым при новых оценках учитывать вынесенные ранее судами или комиссиями решения.
«Часто получается, что, допустим, в 2023 году в суде рассмотрели вопрос, установили рыночную стоимость, а в 2024 году видим совсем новую цену, – сказал он. – И предприниматель вновь заходит в круг споров, начинает все сначала».
Самое важное – в нашем Telegram-канале
Взято отсюда
18.03.2024