Economistul Van Nieuwerburgh a declarat pentru Fortune că anticipează un "orizont al evenimentelor" pentru o spirală descendentă, în stilul anilor 1970, o dinamică periculoasă cunoscută sub numele de "doom loop". Și, adaugă el, aceasta va fi doar prima repriză.
În acest sens, se știe că toate clădirile de birouri din SUA au fost afectate de Covid și de munca la distanță. San Francisco este un exemplu mai bun decât New York, unde numărul clădirilor de birouri în care acum bate vântul a ajuns la un nivel record: aproape 20% sunt goale și micșorează baza de impozitare a orașului.
Astfel, mai mulți economiști, nu doar Van Nieuwerburgh, au afirmat că efectele ar putea depăși sectorul imobiliar, transmite Yahoo News.
Fără schimbări drastice, New York s-ar putea îndrepta spre "doom loop"
În prezent, "Fără schimbări drastice", spune el, New York s-ar putea îndrepta spre o legătură fatală "doom-loop" auto-perpetuată, care va afecta totul, de la valoarea locuințelor până la bugetele serviciilor publice și rata criminalității.
Cel mai faimos exemplu datează din anul 1970, când "white flight" și o criză fiscală au împins New York-ul într-o criză din care nu a mai ieșit timp de peste un deceniu.
Este o ecuație simplă, a spus Van Nieuwerburgh într-un interviu pentru Fortune:
În explicaţiile sale, "Guvernele, reducând cheltuielile, vor avea mai puțini bani pentru transport, mai puțini bani pentru educație, pentru salubritate, pentru toate lucrurile care fac orașele atractive".
În plus, Van Nieuwerburgh, care s-a alăturat Columbia business School în 2018, la câțiva ani după ce a câștigat un premiu pentru cercetările sale privind șocurile de pe piața imobiliară care afectează macroeconomia, susține că "orizontul evenimentelor" pentru "doom loop" va apărea în curând.
Totul se va transforma într-o criză urbană
În viitor, pe măsură ce banii din subvențiile federale se epuizează, iar efectele fiscalității întârziate apar, New York va fi doar "prima repriză" a ceea ce s-ar putea transforma într-o criză urbană legitimă, a declarat el.
Astfel, "În următorii trei până la cinci ani, vom începe să vedem asta. Acest ciclu a scăpat practic de sub control", a avertizat Stijn Van Nieuwerburgh.
În viziunea sa, munca de la distanță a schimbat piața tradițională a spațiilor de birouri din marile orașe. Studiile arată că aproximativ 30% din zilele plătite sunt lucrate de acasă, un număr care este și mai mare pentru sectoare precum tehnologia, mass-media și publicitatea. Cei care dețin spații comerciale încearcă să ajungă la un echilibru, deoarece cererea de spații pentru birouri a scăzut, afectând chiriile și valoarea proprietăților.
Clădirile de birouri acum goale au fost coloana vertebrală a sectorului imobiliar
În plus, se schimbă și tipul de birouri pe care și le doresc companiile. Pentru a atrage oamenii înapoi, companiile caută birouri mai mici, mai noi, cu mai multe facilități și beneficii, a declarat Fred Cordova, CEO al companiei de consultanță imobiliară Corion Enterprises.
Asta pune presiune asupra clădirilor de birouri intermediare (rămase acum goale), care, ani la rând, au fost coloana vertebrală a sectorului imobiliar comercial urban.
În afirmaţiile sale, "Multe dintre aceste clădiri au fost achiziționate după marea criză, în 2013 și 2014. Majoritatea acestor împrumuturi au fost împrumuturi pe 10 ani. Vorbim de o sumă de aproape un trilion de dolari, împrumuturi, care urmează să ajungă la scadență", a spus Cordova. "Nu există nicio modalitate de a le refinanța… majoritatea nu își vor putea plăti datoria", a continuat el.
În plus, banii federali care s-au revărsat în sectorul imobiliar pentru a-l sprijini, în timpul pandemiei, încep să se epuizeze, ceea ce ar putea duce la o serie de efecte nedorite.
În prezent, "Din cauza gradualismului din codul fiscal, mulți vor începe să simtă efectele", a mai spus Van Niewerburgh.
Scăderea valorilor proprietăților comerciale au scăzut deja plata impozitelor pe care le achită proprietarii de clădiri. Proprietarii care se confruntă cu probleme și care nu își pot plăti datoriile sau taxele ar putea trimite o undă de șoc dincolo de sectorul imobiliar.
În contextul financiar, orașul New York obține puțin sub 10% din veniturile sale fiscale de pe urma proprietăților comerciale, iar orice scădere semnificativă a acestei surse de venituri ar afecta cheltuielile bugetare în general, a spus Van Nieuwerburgh.
Până unde poate ajunge unda de șoc
În acest caz, sectorul bancar, care are o expunere ridicată la proprietăți comerciale, se află, de asemenea, sub presiune.
Cele mai mari bănci sunt, oarecum, în siguranță, dar mare parte din datoria proprietăților comerciale a New York-ului este deținută de bănci regionale și locale mai mici, cărora le va lipsi capitalul, dacă numărul clădirilor goale crește iar valoarea proprietăților continuă să scadă.
Van Neiuwerburgh a subliniat că băncile dețin aproximativ jumătate din cele 6.000 de miliarde de dolari din datoria imobiliară comercială din Statele Unite. Din acea jumătate, 70% o reprezintă băncile mici, regionale.
Esența teoriei "doom loop" este că se autoperpetuează
Practic, Dacă numărul clădirilor goale crește și valoarea proprietăților scade, orașele nu mai pot colecta multe venituri din impozite, iar băncile supraexpuse trebuie să reducă împrumuturile.
În concluzie, toate acestea înseamnă mai puține cheltuieli publice pentru transport, salubritate și siguranță publică și mai puține investiții în întreprinderile mici. Un oraș mai murdar, mai periculos și mai puțin accesibil nu va atrage companii și lucrători la distanță, ceea ce înseamnă că birourile vacante vor crește și mai mult, iar valoarea proprietăților va scădea în continuare.
Sursa: www.capital.ro