Când vine vorba despre anomaliile urbanismului clujean, nimic nu pare că mai are capacitatea să surprindă. Cu toate acestea, ingeniozitatea Elemary SRL, societate patronată de Nicolae Tarcea, directorul general adjunct al Băncii Transilvania, confirmă încă o dată că în orașul de cinci stele orice este posibil.
Firma a obținut, în urmă cu un an, o autorizație din partea Primăriei Cluj-Napoca pentru construirea unei locuințe individuale (unifamiliale) formată din două corpuri de clădire cu regim de înălțime S+P+E+Er şi S+P+E, cu o legătură funcțională P între ele. Astfel, societatea deținută de Nicolae Tarcea a reușit să obțină dintr-un singur foc autorizația care îi permite să ridice două imobile distincte și separate, sub umbrela denumirii de "locuință unifamilială".
Primii pași pentru realizarea proiectului au fost făcuți în anul 2021, când societatea Elemary SRL, prin firma de proiectare Schmidt Arhitectură SRL, a transmis un memoriu către Primăria Cluj-Napoca prin care își manifesta intenția de a elabora un Plan Urbanistic de Detaliu pentru construirea unei locuințe unifamiliale pe Aleea Mestecenilor la nr.10. Potrivit documentului, proiectul urma să fie edificat pe o parcelă de teren cu o suprafață de 1598 mp, din care 797,48 mp sunt încadrați în UTR=Liu – locuințe cu regim de înălțime redus dispuse pe un parcelar de tip urban, 786,51 mp sunt încadrați în UTR=Lc_A – ansamblu de locuințe colective realizate înainte de anul 1990, iar 14,01 mp în UTR=Lip – locuințe cu regim de înălțime redus dispuse pe un parcelar de tip periferic.
Locuința unifamilială urmează să fie construită exclusiv în UTR=Liu, iar calculul indicilor urbanistici s-a făcut în raport cu această încadrare urbanistică. Imobilul va avea o amprentă la sol de 279 mp, iar cele două clădiri vor avea o înălțime de 10, respectiv 7 metri.
"Se propune mobilarea amplasamentului studiat cu un imobil având destinația de locuinta individuala pentru a răspunde tendinței de dezvoltare a zonei, și alegerea unui regim de înălțime moderat pentru caracterul străzii, și anume: corp C1 – 10m (S+D+P+ER) și corp C2 – 7 m (S+P+E1). (…) Pentru o valorificare optimă a terenului disponibil, se recomandă amplasarea locurilor de parcare necesare inspre Aleea Mestecenilor.", se arată în memoriul transmis de firma de proiectare Schmidt Arhitectură SRL către Primăria Cluj-Napoca.
Locurile de parcare diminuate substanțial
Tot din memoriu reiese faptul că, există diferențe notabile între documentația care stă la baza elaborării Planului Urbanistic de Detaliu și cea avizată anterior de DSP. Mai exact s-a modificat regimul de înălțime de la înălțimea maximă pentru corpul 1 de la 9,4 la 10 metri respectiv la 7 metri pentru corpul 2, iar numărul locurilor de parcare a fost diminuat de la 13 la 4.
În vara anului 2022, consilierii locali ai municipiului Cluj-Napoca au aprobat cu unanimitate de voturi Planul Urbanistic de Detaliu pentru construirea locuinței unifamiliale cu două corpuri propuse de societatea Elemary SRL. Ulterior, la data de 16 martie 2023, municipalitatea a eliberat autorizația de construire pentru edificarea locuinței unifamiliale cu două corpuri ce vor avea un regim de înălțime S+P+E+Er, respectiv S+P+E, împrejmuirea terenului și amenajări exterioare.
Potrivit Dicționarului Explicativ al Limbii Române (DEX), "unifamilial" înseamnă "făcut pentru o singură familie". Este adevărat că nu scrie nicăieri că o familie trebuie să locuiască sub același acoperiș, însă este puțin probabil ca firma să construiască cele două corpuri pentru o singură familie.
Societatea Elemary SRL a fost înființată în anul 2006 și se ocupă cu închirierea și subînchirierea bunurilor imobiliare proprii sau închiriate. Firma a înregistrat în anul 2022 o cifră de afaceri în valoare de 63.850 de lei, profitul net a fost pe minus cu 125.409 de lei și datorii în cuantum de 852.237 de lei, având în medie un singur angajat.
Schmidt Arhitectură, autoarea unei alte malformații urbanistice
Cel mai probabil, cele două corpuri de clădire autorizate sub forma unei locuințe unifamiliale vor fi amenajate în așa fel încât fiecare va avea caracteristicile și dotările specifice unei case. Astfel, firma deținută de Nicolae Tarcea a împușcat doi iepuri dintr-o lovitură, pe care nu ar fi reușit să-i prindă în mod clasic, dacă ar fi încercat să construiască două locuințe unifamiliale pe aceeași parcelă, având în vedere suprafața terenului vizat.
Firma Schmidt Arhitectură SRL este patronată de Adina Crina Schmidt. Soțul acesteia, Mihai Schmidt este asociat unic în cadrul Atelier Schmidt SRL, societate care a proiectat o altă anomalie urbanistică: casa unifamilială de pe strada Trifoiului nr. 8 din cartierul Bună Ziua transformată, într-un bloc cu 12 apartamente. Primăria Cluj-Napoca a eliberat autorizația de construire casa unifamilială care a suferit o "mutație" stranie și s-a transformat într-un bloc în adevăratul sens al cuvântului.
Beneficiarul blocului de pe strada Trifoiului este Nicoleta Neag, care a obținut la data de 24 aprilie 2020, în plină stare de urgență, aprobarea Planului Urbanistic de detaliu pentru construcția a două locuințe unifamiliale. În timp ce una a fost edificată în conformitate cu autorizația, cealaltă a luat forma unui bloc cu 12 apartamente. Neag a obținut o autorizație de construire pentru ridicarea a două locuinţe unifamiliale cu regim de înălţime P+E şi S+P+E+R, împrejmuire teren, amenajări exterioare.
Cum se transformă case în blocuri la Cluj
Gazeta de Cluj a scris în nenumărate rânduri că, în ultimul timp, municipiul Cluj-Napoca a devenit martorul tăcut al unei transformări urbane haotice, prin care constructorii fără scrupule ignoră prevederile urbanistice și transformă locuințele unifamiliale în blocuri, după ce reprezentanții Primăriei Cluj-Napoca emit certificatele de recepție a clădirilor. În general, manevra se face cu girul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) Cluj, care fără să țină cont de PUG-ul orașului de cinci stele, acceptă solicitările dezvoltatorilor imobiliari de a dezmembra imobilul în mai multe apartamente.
Constructorii "ingenioși" exploatează un vid legal pentru că în zonele în care intenționează să construiască imobilele, Planul Urbanistic General (PUG) al municipiului nu permite decât realizarea unor locuințe unifamiliale sau cel mult duplexuri. Unul dintre aspectele cele mai alarmante ale acestei manevre este faptul că OCPI Cluj, în mod inexplicabil, acceptă aceste solicitări de dezmembrare a locuințelor unifamiliale, ignorând PUG-ul municipiului. Astfel, casele sunt împărțite în mai multe apartamente, iar fiecare proprietar al apartamentelor primește o cotă-parte din imobil, neputând să-și intabuleze locuința individual. În acest fel, s-a deschis Cutia Pandorei și, pe lângă faptul că în ceea ce ar fi trebuit să fie o locuință unifamilială au ajuns să conviețuiască chiar și 12 familii, traficul are de suferit.
Însă, în acest caz societatea Elemary SRL nu a fost nevoită să apeleze la artificii, pentru că a primit totul pe tavă direct de la Primăria Cluj-Napoca.