Claudiu Zamfir
Magazinele Cocor, Bucur Obor și Unirea, construite în București, pe vremea lui Ceaușescu, au reprezentat, la vremea lor, viziunea comunistă a comerțului din Capitală, dominat până atunci de elegantele grands magasins Victoria sau București, ridicate de marii negustori din timpul monarhiei, pe model francez.
Preluate de patroni, după Revoluție, marile magazine bucureștene au trecut și ele prin tranziția românească de la comunism la capitalism, iar valoarea lor a fost modelată continuu de evoluția economiei României și de crizele și ciclurile piețelor de comerț și de retail.
Să vedem cât au ajuns să valoreze acum cele 3 magazine din București, costruite în anii 70 ai secolului trecut:
Cu o suprafață închiriabilă de 10.000 mp, magazinul Cocor a fost evaluat la sume cuprinse între 20,7 milioane de euro și chiar și 50 de milioane de euro, după renovarea din 2008-2010. Numai investiția în renovare costase 24,5 milioane de euro, conform Cocor.
Evaluarea proprietății la 20,7 milioane de euro a fost propusă în anul 2014, de un evaluator ANEVAR.
În 2013, BCR a vrut să scoată la vânzare magazinul Cocor la un preț de pornire de 30 de milioane de euro, într-o procedură de executare silită, pentru un credit de 18 milioane de euro luat de proprietari pentru renovarea din 2008-2010, după cum relata atunci ZF.
În 2012, acționarii Cocor au vrut să vândă "la bucată" magazinul, pentru suma totală de 50 de milioane de euro, potrivit ZF.
Magazinul Cocor, situat în centrul Bucureștiului, pe bulevardul Ion C. Brătianu, este deținut în prezent de Liviu Ursan (14,8%), Daniel Stoica (14,6%), Broadhurst Investments Limited din Cipru (13,3%), Transilvania Investments Alliance (10,2%), SIF Muntenia (10%) și mai multe persoane juridice și persoane fizice, conform datelor de la Bursă.
Cocor a fost primul super-magazin costruit în perioada comunistă, din seria de centre comerciale bucureștene. Deschis în septembrie 1973, magazinul a fost privatizat după Revoluție, în două faze care s-au întins până în anul 1996. Mai întâi, statul a vândut 40% din acțiuni către salariații Cocor (organizați în Asociația Cocor Programul Acțiunilor Salariaților), la un preț total de 30,08 miliarde de lei (vechi). Restul de 60% era deținut de Fondul Proprietății de Stat și Fondul Proprietății Private (SIF, în prezent). FPS și FPP au mai cedat din acțiuni investitorilor "cuponiadei", până în martie 1996, prin Legea 55/1995, pentru accelerarea procesului de privatizare. Liviu Ursan, unul dintre acționarii semnificativi ai magazinului, a început ca vânzător de covoare la Cocor, pe vremea comunismului.
Magazinul Cocor a trecut peste dificultățile financiare, peste criza financiară din 2008-2012 și peste pandemia COVID-19 care a afectat business-ul mall-urilor. În 2022, Cocor SA a obținut venituri de 14,2 milioane de lei și profit de 3 milioane de lei. Listată pe piața aletrnativă AeRO a Bursei de Valori București, compania are o capitalizare bursieră de 27,7 milioane lei, în prezent.
Magazinul Bucur Obor, cu suprafață închiriabilă de 20.868 mp și 2.386 mp de depozite, a fost evaluat, ca investiție imobiliară, la o valoare de 307,4 milioane lei (peste 60 de milioane de euro).
Această valoare a fost estimată de compania de consultanță în imobiliare Colliers, atunci când investitorul și dezvoltatorul imobiliar One United Properties a preluat pachetul majoritar de acțiuni. One a cumpărat, în 2022, 54,4351% din capitalul social al Bucur Obor S.A. contra unei sume de aproape 65 de milioane de lei (circa 13 milioane de euro). La acest preț, investitorul și-a adjudecat un câștig de 94,1 milioane de lei, aferent diferenței dintre prețul de achiziție și valoarea justă a proprietății.
"Este important de menționat că în 9L 2022, One United Properties a înregistrat câștigul unic din achiziția negociată, în valoare de 94,1 milioane lei, reprezentând câștigul din tranzacția de achiziționare a unui pachet majoritar de acțiuni în cadrul Bucur Obor, la un preț semnificativ redus față de valoarea de piață a clădirilor, conform evaluărilor Colliers" - a raportat One, în noiembrie 2023.
De asemenea, în 2022, One spunea că a cumpărat acțiunile de la Bucur Obor "la un preț puternic redus față de valoarea clădirilor".
În bilanțul pe anul 2023, Bucur Obor este cotat la o valoare de 313,55 milioane de lei, cu o suprafață închiriabilă (GLA) de 25.582 mp, ocupată în proporție de 94%.
Inaugurat în anul 1975, pe Șoseaua Colentina, în sectorul 2 al Capitalei, magazinul Bucur Obor continuă să beneficieze de un vad important în comerțul bucureștean, apreciat încă de micii comercianți de acolo, fapt care conferă complexului o anumită valoare ca imobil, dar și ca brand comercial evaluat separat.
Marca "Bucur Obor" a fost înregistrată în anul 2011. One, care deține 54,4% din acțiunile magazinului, a raportat imobilizări necorporale de 14,4 milioane lei, reprezentând brandul Bucur Obor.
Atuurile imobilului sunt suprafata inchiriabilă generoasa de circa 26.000 mp, pe trei niveluri (demisol, parter și etaj), precum și pozitionarea privilegiată lângă Piața agroalimentară Obor, Primaria Sectorului 2 și stația de metrou Obor. Acestea contribuie la un vad important, generat de traficul pietonal de aproximativ 100.000 de persoane pe zi în zona din fața Bucur Obor.
Magazinul Bucur Obor a luat ființă, ca firmă, în anul 1974, sub forma Întreprinderii Comerciale de Stat Bucur Obor, prin Decizia Consiliului Popular al Municipiului Bucureşti nr. 1137/1974. Clădirea a fost inaugurată în anul 1975, în cadrul întregului ansamblu care cuprinde blocurile de locuințe și magazinul de acolo.
După Revoluția din 1989, s-a înființat firma Bucur Obor SA, în baza Legii nr. 15/1990 privind reorganizarea unităților de stat ca regii autonome si societăți comerciale și pe baza Hotararii de Guvern nr. 1040/1990, privind preluarea de catre societatea pe actiuni Bucur Obor S.A. a patrimoniului fostei Intreprinderi Comerciale de Stat Bucur Obor.
Până în anul 1996, magazinul a trecut prin procesul de privatizare cunoscut în epocă drept cuponiadă. Astfel, din anul 1996, capitalul Societatii este integral privat, în urma privatizării prin Legea nr. 58/1991 si Legea nr. 55/1995 privind accelerarea procesului de privatizare. În anii tranziției, doi oameni de afaceri, Gelu Manea și Laurențiu Postovaru, au preluat treptat controlul asupra magazinului bucureștean. În anul 2005, ei au făcut și obiectul unui dosar deschis de procurorii Parchetului Naţional Anticorupţie (actualul DNA), dar în anul 2012 au fost achitați de instanța de judecată. Jurist de profesie, Gelu Manea a fost președinte și director general al Bucur Obor SA, în perioada 2000-2014, iar acum este membru al Consiliului de Administrație.
Din februarie 2022, dezvoltatorul imobiliar One United Proprieties a cumpărat pachetul majoritar (54,4%) de acțiuni din Bucur Obor, de la grupul Amadeus, controlat de Laurențiu Postovaru.
Astfel, One deține indirect pachetul majoritar de acțiuni al Bucur Obor S.A., prin intermediul firmei BO Retail Invest S.R.L. (pe care dezvoltatorul imobiliar o controlează). Gelu Manea are 16% din acțiunile Bucur Obor S.A., iar o serie de persoane fizice și juridice sunt acționari nesemnificativi la super-magazinul din Colentina.
În prezent, Bucur Obor S.A. functioneaza în baza Legii societatilor nr. 31/1990 și în baza Actului Constitutiv, modificat si republicat in anul 2019.
Acționarul majoritar al Bucur Obor, One United Properties, a fost fondat în anul 2007 de Andrei-Liviu Diaconescu și Victor Căpitanu. În prezent, ei controlează 55% din acțiunile One, prin firmele pe care le dețin (OA Liviu Holding Invest și Vinci Ver Holding). Printre investitorii minoritari ai One se numără și antreprenorul tech Daniel Dines, prin compania Icevulcan Properties, precum și fondatorul Superbet, Sacha Dragic, prin compania D Craig Holding.
Magazinul Unirea din București a fost inaugurat în anul 1976, fiind construit după planurile arhitectului Gheorghe Leahu. Mai întâi a fost deschis corpul central, iar în anii 80 s-a extins cu aripile dinspre Calea Călărași și Bulevardul Unirii.
În anul 1998, omul de afaceri Dan Adamescu, prin firma sa, Nova Trade, a cumpărat Magazinul Unirea, la licitație, pentru 14 milioane de dolari, conform ziarului Adevărul. Dan Grigore Adamescu a venit în acest business ca investitor german de origine română. În perioada comunistă, el a plecat în Germania de Vest pentru o intervenție chirurgicală și a rămas acolo. A intrat în afaceri de export de aparatură electronică pe piața Europei Centrale și de Est, iar după 1990 s-a reorientat către România. În 2016, Dan Grigore Adamescu a fost condamnat la 4 ani și 4 luni de închisoare, în dosarul Astra Asigurări, și încarcerat. În ianuarie 2017, bolnav, omul de afaceri a murit, la vârsta de 68 de ani, într-un spital din București.
În prezent, Unirea Shopping Center este controlat de fiul lui Adamescu Sr., Bogdan Alexander Adamescu (președintele consiliului de administrație al companiei), și de văduva lui Dan Grigore Adamescu, Carmen Adamescu.
Clădirea magazinului Unirea (44.500 mp) are o valoare de 92,4 milioane de lei, parcarea supraetajată (23.500 mp) valorează 83,6 milioane de lei, iar terenul din centrul Bucureștiului pe care e construit magazinul (17.000 mp) valorează 163,9 milioane de lei, conform unor evaluări de la finalul anului 2011, citate de Ziarul Financiar.
În prezent, Unirea Shopping Center (cu magazinele din București și Brașov) are o capitalizare bursieră de 174,58 milioane de lei. Compania a avut o cifră de afaceri de 57,1 milioane de lei și profit de 32 milioane de lei, cu 21 de angajați proprii în anul 2022. Firma avea active de aproape 210 milioane de lei și datorii de circa 10 milioane de lei.