Comprar casa, recorrendo ao crédito habitação, não significa que vai ter todo o dinheiro de que precisa para fechar negócio. Antes de avançar, certifique-se que tem capitais próprios, ou seja, que tem uma 'almofada financeira' para cobrir uma parte do investimento.
Nas contas que precisa de fazer, antes de tomar a decisão de pedir um crédito para comprar casa, deve pesar o facto de não ser possível obter um financiamento de 100% do valor de que vai precisar.
Até 2018, os bancos financiaram a aquisição de imóveis a 100%, mas, desde então, a norma para a concessão do crédito do Banco de Portugal dita que o financiamento integral só é possível quando envolve imóveis que constam da carteira do banco com quem está a contrair o empréstimo. Esta possibilidade estende-se ainda a contratos de locação financeira imobiliária. Sobre estes imóveis, de oferta reduzida, importa ainda sublinhar que podem ser boas oportunidades de negócio, na medida em que são vendidos pelo valor da dívida e o valor da avaliação é superior ao da aquisição.
Assim, o montante de que precisa para a compra vai depender do valor da casa que escolheu e da finalidade do imóvel: habitação própria permanente ou habitação secundária. Em qualquer caso, tem de ter capitais próprios para cobrir a diferença entre o máximo que o banco empresta e o preço efetivo da casa, assim como as despesas inerentes à compra.
Vamos a contas?
Atualmente, se não tem o montante de aquisição do imóvel, no mínimo, precisa de ter em capitais próprios entre 10% e 20% do valor de aquisição ou da avaliação (consoante o que for menor).
Isto porque a referida norma de concessão para novos créditos (habitação e com garantia hipotecária ou equivalente) veio criar limites aos critérios de avaliação de risco, de forma a assegurar que os clientes não entram em incumprimento. Assim sendo, a percentagem financiada pode depender do banco, mas o valor de financiamento tem um teto máximo de 90% ou, até, ligeiramente menos.
Tenha ainda presente que um empréstimo para uma habitação própria e permanente só será aprovado se o rácio LTV (loan-to-value) for igual ou inferior a 90%. O LTV tem em conta o menor valor entre o montante da escritura (aquisição) e o valor da avaliação (definido por um perito credenciado pela instituição financeira que avalia o imóvel).
Se for uma segunda habitação, o limite é de 80% também do valor de aquisição ou avaliação. Porém, alguns bancos financiam apenas 60% ou 70%.
Acompanhe os seguintes exemplos práticos: se escolheu uma casa de 250 mil euros, com uma avaliação de 220 mil euros, o limite máximo de financiamento é de 90% (sobre os 220 mil euros). Logo, o financiamento máximo é de 198.000 euros, pelo que, para cobrir o total da aquisição, precisa de, pelo menos, 22 mil euros em capitais próprios.
Já no caso de a aquisição ser 200 mil euros, com uma avaliação de 210 mil euros e um financiamento de 90% (do valor de aquisição porque é o montante mais baixo), precisa de ter 20 mil euros. Neste caso, o financiamento será de 180 mil euros (180.000€/200.000€x100=90%).
Ainda sobre a já referida "almofada", deve ainda ter amealhado o suficiente para os restantes custos desta operação, nomeadamente para pagar as comissões, impostos (imposto de selo de aquisição, imposto de selo do crédito habitação, IMT), escritura de imóvel, entre outros.
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