O presidente da Tenda, Rodrigo Osmo, diz que o novo plano diretor, aprovado pela prefeitura de São Paulo, no ano passado, não tem impacto significativo para a população de baixa renda devido à limitação da altura dos prédios.
"Na prática, apesar de, em tese, essa nova lei do zoneamento permitir um incentivo maior à habitação de interesse social, isso não vai conseguir se materializar. Os prédios têm uma restrição de altura que impede que eles consigam capturar esse benefício. Para a baixa renda, o novo plano diretor foi indiferente", afirma Osmo.
O executivo diz ainda que o setor imobiliário conseguiu superar a aceleração de custos de construção acima da inflação nos anos da pandemia de covid-19 e que os ajustes no programa Minha Casa Minha Vida foram essenciais para que as moradias de habitação social pudessem ser compradas pelos consumidores de baixa renda. O programa aumentou o subsídio ao setor imobiliário para até R$ 55 mil, assim como o teto do financiamento para R$ 350 mil.
Leia, a seguir, os principais trechos da entrevista.
Como foi para a empresa a retomada depois dos impactos econômicos causados pela pandemia de covid-19?
Tivemos dois anos de ajustes, que foram 2022 e 2023. O foco da companhia era uma estabilização financeira e operacional. Depois da crise da covid, ficamos com um grau de endividamento maior do que gostaríamos e precisávamos reduzir isso, retomando parâmetros operacionais saudáveis. Essa lição de casa está feita. Agora, o foco da companhia é aproveitar o ótimo momento do mercado para a habitação popular e voltar a crescer. Hoje, estamos focando em aumentar a escala da companhia.
O otimismo nos negócios em 2024 tem ligação com os ajustes no programa Minha Casa Minha Vida, que ampliaram os subsídios e o teto do financiamento de habitações de interesse social?
O ano de 2024 é bastante promissor. O mercado de baixa renda não tem qualquer restrição de demanda. A demanda é historicamente muito maior do que a oferta de produtos. Isso acontece por um motivo simples: a demografia faz com que o País forme algo próximo de 1 milhão de famílias por ano de baixa renda e a oferta do mercado é menor do que isso. Existe uma demanda retraída ano a ano. O que dita se o mercado é atraente ou não é a rentabilidade dos projetos. Esses parâmetros variam. Durante o período de covid, houve um desequilíbrio muito grande no lado do custo. O INCC andou muito mais rápido do que a inflação. Os materiais tiveram aumentos muito significativos e isso causou um impacto grande para o setor. A receita não conseguiu acompanhar esse aumento de custo, porque o nosso cliente tem uma condição financeira bastante espremida. É preciso que exista um ajuste no programa Minha Casa Minha Vida para conseguir trazer esse cliente de volta para o patamar onde a economia dos projetos pare de pé. Em 2024, estamos em um momento em que os custos estão controlados e esses ajustes de parâmetros foram atendidos. É um ano bastante promissor.
Então, o mercado já conseguiu superar esses aumentos de preços de construção?
Sim. Quando olhamos para os últimos 12 meses, o INCC de materiais foi próximo de 3%, que é até abaixo da inflação oficial. Esse deixou de ser um parâmetro que preocupa.
O programa foi resolvido só pelo aumento do subsídio ou houve aumento da eficiência operacional para superar a escalada de custos?
Houve também aumento de eficiência operacional. Durante a crise de custos da covid, entre 2021 e 2022, percebemos que precisávamos fazer ajustes na companhia para retomar a capacidade de rentabilizar projetos para o menor estrato de renda da população. O contexto externo ajudou, mas fizemos uma lição de casa intensa de ajustes que fizeram a empresa ser competitiva para continuar a atuar nesse segmento de baixa renda.
Os ajustes feitos pela prefeitura de São Paulo no Plano Diretor favorecem ou prejudicam a atuação da Tenda?
Os ajustes foram indiferentes para a baixa renda. Por um lado, poderia ter algum benefício porque a habitação de interesse social teve a possibilidade de aumentar o coeficiente de aproveitamento de terreno. Só que para que isso fosse possível, a gente precisaria que o coeficiente de aproveitamento viesse acompanhado de um aumento de gabarito, ou seja, um aumento do tamanho dos projetos da altura dos projetos, da altura das torres. Só que isso não aconteceu. Na prática, apesar de, em tese, essa nova lei do zoneamento permitir um incentivo maior à habitação de interesse social, isso não vai conseguir se materializar. Os prédios têm uma restrição de altura que impede que eles consigam capturar esse benefício. Para a baixa renda, o novo plano diretor foi indiferente.
Então, a empresa não poderá construir mais apartamentos nos terrenos que já haviam sido comprados antes da aprovação do plano?
Na prática, muito pouco. Se houvesse um aumento de gabarito, que foi o texto aprovado pela Câmara e depois vetado pelo prefeito, aí sim a gente conseguiria aumentar a quantidade de unidades lançadas por projeto. Com o veto do prefeito, isso não será possível.
Quais foram as mudanças que vocês observaram em relação às demandas dos consumidores de baixa renda nos imóveis depois da pandemia?
Não tivemos mudanças nos projetos. A vocação da Tenda é oferecer uma solução de moradia para um público que não tem alternativas. O grande atributo de compra desse cliente não é a arquitetura ou a oferta de equipamentos na área comum, mas sim conseguir comprar um imóvel em uma região de interesse. O que aconteceu desde o começo do governo Lula é que um estrato de renda menor conseguiu ter acesso aos nossos produtos.
Quais mudanças no programa Minha Casa Minha Vida foram mais importantes para a Tenda?
O valor do subsídio e a taxa de juros oferecida para as menores faixas de renda. A Tenda opera no menor estrato de renda do programa, com a maior atuação na faixa de até dois salários mínimos, onde estão concentrados 65% dos nossos empreendimentos. Esse público não consegue nem chegar próximo de comprar um imóvel de R$ 350 mil. Esse não é um parâmetro relevante para nós.
A trajetória da queda dos juros será benéfica para os negócios?
Mais ou menos. Não é maléfica. Mas o nosso negócio de baixa renda é menos dependente dos juros do Banco Central do que o negócio voltado para a média-alta renda. A fonte de recursos para a baixa renda é o FGTS, que tem um custo de captação pré-definido. A taxa de juros do mercado, a Selic, interfere pouco no custo do financiamento para o setor de baixa renda.
A Tenda não tem interesse em ampliar a atuação para as faixas mais elevadas do Minha Casa Minha Vida, como fazem os concorrentes?
Não. Nosso diferencial competitivo é ser a empresa com o menor custo de execução do mercado para atingir o menor valor de renda do mercado. As faixas dois e três do programa têm muito mais concorrência. Nessas faixas de renda, ter o menor custo é um diferencial competitivo menos relevante. Ficaremos focados na faixa um do programa.
Quais são os bairros de São Paulo que estão no radar da empresa hoje?
Estamos bastante diversificados. Temos ofertas em todas as zonas da cidade.
Fora da capital, em quais cidades a empresa investe em projetos do mercado imobiliário?
Estamos em São Paulo, Rio, Curitiba, Porto Alegre, Goiânia, Belo Horizonte, Campinas, Recife, Fortaleza e Salvador. Nós temos a marca Alea, que é focada em casas para cidades médias e pequenas, e ela está em cerca de 30 cidades do interior de São Paulo.
Por que começar pelo interior de SP no projeto de casas populares?
A nossa fábrica fica em Jaguariúna e tem um raio ótimo de atuação. Quanto mais distante da fábrica, maior é a quantidade de custos logísticos. Por isso, decidimos iniciar a nossa operação atuando pelo interior de São Paulo.
Há intenção de levar o projeto para outras cidades?
Sim. Pode ser tanto por meio da fábrica de Jaguariúna, quanto, dependendo do sucesso do negócio de Alea, de começar a construir outras fábricas espalhadas pelo Brasil. Nessas cidades do interior, competimos por terrenos, muitas vezes, rurais. Os preços são muito mais baratos do que os de terrenos em São Paulo, onde devemos continuar construindo apartamentos.