Na Tenda, 2023 foi um ano de ajuste de rota para voltar a crescer. Foi o último ano em que a companhia contava com parte significativa de seu portfólio formada por projetos feitos em 2021 e 2022, feitos em meio ao aumento de custos que atingiu em cheio o setor — e que, por consequência, comprimiram a margem da companhia por um longo período. Para enfrentar o ambiente mais duro e a cautela de investidores, a companhia se reorganizou e conseguiu colher benefícios importantes ao longo do ano passado, capazes de formar as bases para o plano de crescimento (ainda comedido) da companhia para 2024.
Ao longo dos últimos 12 meses, a Tenda reduziu o prejuízo em mais de 94%, finalizando 2023 em R$ 25,7 milhões negativos. A receita líquida avançou 17,3% e o Ebitda passou de negativo para positivo.
Olhando mais a fundo, a empresa mostrou evolução em vendas líquidas, que totalizaram R$ 3,1 bilhões (acima do teto do guidance, de R$ 3 bilhões). Também conseguiu ficar acima do previsto nos lançamentos de Alea, a unidade de negócios de casas pré-fabricadas de wood frame, e conseguiu recuperar a margem bruta, diante do efeito de diluição dos lançamentos com custo mais caro no portfólio.
Em 2022, 91% dos lançamentos da Tenda tinham margem comprimida pela alta de custos, ante 37% em 2023. Como resultado desse efeito, somado à acomodação do INCC e às iniciativas de melhoria de produtividade, a companhia entregou margem bruta de 23,6% no ano, avanço de 9,6 pontos percentuais em relação a 2022 e ligeiramente abaixo da ponta inferior do guidance, que previa 24%.
"A eficiência operacional e a continuidade da melhoria de margem das novas vendas seguirá subindo em 2024. Neste ano, apenas 4% do nosso portfólio corresponde aos lançamentos de 2021 e 2022", diz Luiz Mauricio Garcia, CFO da Tenda.
No ano, a companhia também acelerou a velocidade de vendas (VSO). Em 2022, o indicador estava em 54,7% e, no ano passado, fechou em 56,8%. O banco de terrenos cresceu 18,5% no período.
2024: o ano de avançar
Os resultados consolidados são um ponto de partida relevante para entender o guidance divulgado pela Tenda no início deste ano. As projeções frustraram as expectativas de analistas e de investidores e são uma parte importante que explica a queda de 23% nos papéis desde o início do ano.
A Tenda projeta que as vendas consolidadas fiquem entre R$ 3,6 bilhões e R$ 4 bilhões (sendo de R$ 3,2 bilhões a R$ 3,5 bilhões para a Tenda e cerca de R$ 500 milhões para a Alea), margem bruta ajustada de 29% a 31% para a Tenda e de 9% a 11% para a Alea e Ebitda ajustado entre R$ 325 milhões a R$ 395 milhões.
"Muitos investidores esperavam que a lucratividade melhoraria mais rápido, uma vez que os projetos mais antigos passam a representar uma porção muito pequena do portfólio da empresa. Com base em nossas conversas, falta credibilidade na comunidade de investidores para a Tenda, depois de a companhia desapontar tantas vezes", afirmaram os analistas do BTG, em relatório de janeiro.
Mesmo assim, os analistas reforçaram o call de compra para a ação, apontando a conclusão do processo de turnaround na companhia, com boa parte dos problemas já resolvidos, aliada às perspectivas otimistas em relação aos programas habitacionais e ao RET 1 (lei que trouxe a tributação de 1% da receita recebida para os projetos de construção e incorporação de imóveis de interesse social, principalmente para a Faixa 1 do Minha Casa Minha Vida).
Nos cálculos do BTG, o RET 1 pode acrescentar R$ 80 milhões adicionais por ano ao lucro líquido da Tenda. A aprovação final da regulamentação do projeto tributário aconteceu na última semana, no dia 7 de março. Lembrando que a Tenda é a incorporadora listada com a maior participação na Faixa 1 do Minha Casa, Minha Vida. Hoje, 63% do volume de vendas está nas famílias que ganham até dois salários mínimos.
"Devemos aproveitar essa aprovação para três iniciativas. Trazer mais volume de vendas, reduzir pro soluto (empréstimo concedido pela construtora a compradores) e ajudar a gente a retomar o processo de rentabilidade da companhia", diz Garcia.
Há, ainda, o FGTS Futuro, que a companhia também espera que seja aprovado em curto prazo, e que pode beneficiar os resultados da incorporadora. De acordo com o BTG, se implementado, a companhia ganha um impulso adicional para cortar o pro-soluto como uma porcentagem do valor dos imóveis, passando de 11% para 3%. Isso pode resultar em um corte de provisões de R$ 80 milhões por ano, ou seja, 20% da receita. O efeito final pode ser o de trazer a relação de Preço/Lucro em 2025 para apenas três vezes, tornando a companhia ainda mais barata.
O lado menos 'brilhante' desse combo de melhorias para a companhia em 2024 é o fato de que a Alea ainda está a caminho da lucratividade. Ou seja, uma parte da evolução em Ebitda e em margens vai ser dragada pelos esforços de aumento de produção da vertical de casas pré-fabricadas.
Alea a caminho da lucratividade
"A Alea tinha alguns desafios a serem superados, como acelerar a compra de terrenos e acelerar lançamentos. Resolvemos isso com o projeto Casapati, em que construímos em cima de loteamentos de terceiros, que já contêm todas as aprovações necessárias e reduzem nosso ciclo de aprovação. Agora, temos a última etapa, que é de construir, montar essas casas. Não vamos gerar lucro em 2024 porque a fábrica está feita para produzir 10 mil unidades e ainda estamos num patamar de 1 mil unidades em 2023", diz Garcia.
Tanto o crescimento de Alea quanto o de Tenda não devem afetar o consumo de caixa, segundo o CFO. Primeiro, porque a companhia foca em aquisições de terreno via permuta. Segundo, por causa da alta velocidade de vendas, a segunda melhor do setor entre as incorporadoras de baixa renda (a empresa constrói com boa parte dos imóveis já vendidos). Em terceiro lugar, a Tenda está reduzindo o pro soluto.
Como resultado, os investimentos da Alea devem vir principalmente do caixa gerado pela Tenda. E o endividamento da companhia não deve mudar muito em 2024, com despesas financeiras na casa de R$ 300 milhões.
Há oportunidades a serem aproveitadas na redução do custo da dívida – e a companhia está de olho nelas. Uma dessas alavancas foi a decisão do CMN de restringir os emissores de títulos isentos, por exemplo, algo que já trouxe resultados para a TEnda. "Fizemos uma emissão no mês passado que ficou dois pontos percentuais abaixo da anterior. Esperamos que essa queda se mantenha daqui para frente", diz o CFO.