Met ingang van 1 januari 2025 wordt de huidige, gunstige samenloopvrijstelling bij vastgoedaandelentransacties gewijzigd. Om gebruik te maken van de 'oude regeling' moeten aandelentransacties vóór 31 maart bij de belastingdienst worden aangemeld.
Tot 1 januari 2025 blijft de gunstige samenloopvrijstelling voor de levering van vastgoedaandelen van kracht. De levering van vastgoedaandelen in een vastgoedlichaam die nieuwe woningen verhuurt kan zonder heffing van omzetbelasting en zonder heffing van overdrachtsbelasting worden overgedragen.
Overdrachtsbelasting
Vanaf 1 januari 2025 wordt de overdracht van vastgoedaandelen in een vastgoedlichaam belast met 4% overdrachtsbelasting in situaties waarin het vastgoed op het moment van overdracht van de vastgoedaandelen of tot twee jaar na de overdracht van de vastgoedaandelen voor minder dan 90% wordt gebruikt voor btw-belaste prestaties, bijvoorbeeld woningverhuur. Er wordt dan geen omzetbelasting geheven, maar er wordt wel 4% overdrachtsbelasting geheven bij de verkrijger van vastgoedaandelen.
Met behulp van het overgangsrecht geldt de nieuwe regeling nog niet voor reeds gemaakte afspraken tussen koper en verkoper. Daarvoor gelden wel enkele voorwaarden. Zo moeten koper en verkoper vóór 15:15 uur op 19 september 2023 schriftelijk de transactie zijn overeengekomen, bijvoorbeeld door middel van een LOI (Letter of Intent). Ook moet aannemelijk zijn dat het sluiten van de LOI niet hoofdzakelijk is gericht op het gebruikmaken van het overgangsrecht. En de uiteindelijke verkrijging van de vastgoedaandelen moet vóór 1 januari 2030 plaatsvinden.
Aanmelden 31 maart
Een andere belangrijke voorwaarde is dat de transactie uiterlijk 31 maart 2024 bij de fiscus is aangemeld. De koper verzoekt de inspecteur om toepassing van het overgangsrecht middels een formulier. Op de website van de Belastingdienst is het formulier te downloaden. De inspecteur neemt vervolgens een beslissing op het verzoek op basis van een voor bezwaar vatbare beschikking. De bewijslast rust bij de inspecteur om aan te tonen dat de overeenkomst niet hoofdzakelijk is gericht op het benutten van het overgangsrecht.
Huidige regeling
Volgens de huidige wettelijke regeling wordt er geen overdrachtsbelasting geheven wanneer een nieuw gebouw dat minder dan zes maanden geleden in gebruik is genomen, wordt overgedragen door middel van een aandelentransactie. Met andere woorden, bij een vastgoedaandelentransactie wordt er geen omzetbelasting en geen overdrachtsbelasting geheven als het betreffende vastgoedlichaam een nieuw gebouw in eigendom heeft dat minder dan zes maanden in gebruik is genomen.