El descenso observado en las tasas de interés para los créditos hipotecarios mantuvo su tendencia decreciente desde el 2023 y, a decir de los actores del sistema financiero e inmobiliario, esta continuará a lo largo de este 2024. A la fecha, según datos registrados por la Superintendencia de Banca y Seguros (SBS) el costo promedio de dichos créditos en moneda nacional es de 8,91%, siendo su menor nivel desde hace 20 meses, a mediados de agosto del 2022.
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Si bien los créditos hipotecarios que otorgó la banca durante todo el 2023 reflejan un crecimiento de 5,2% año contra año y totalizan un desembolso de S/66.174 millones, el incremento no ha sido mayor a lo que se registró al cierre del 2022, de 7,9% anual. A febrero de este año, según datos del BCR, el crédito hipotecario registró un crecimiento de 5,4% frente al mismo mes del año pasado.
Es por ello que con el menor nivel visto ahora, se espera que despierte con mayor fuerza aquella demanda que se mantuvo contenida y que espera el momento adecuado para la compra de un inmueble. Principalmente, para aquellos que acceden a una primera vivienda.
Determinante para ello será qué tan marcado sea ese descenso, según comentaron ejecutivos de tres bancos locales consultados para este informe. Además, coinciden en la relevancia de otros factores como las expectativas de inflación y el desempeño de los bonos soberanos a largo plazo.
Perspectivas
El punto más alto del costo para este crédito se registró en el primer trimestre del 2023 cuando, según los datos de la SBS, alcanzó el 10%. Eduardo Benavides, gerente de Negocios Hipotecarios del BCP, recuerda que desde dicho momento el descenso ha sido por puntos porcentuales.
"La proyección que tenemos para este año efectivamente está contando con un descenso. Sin embargo, esperábamos que sea un poco más rápido y no lo hemos visto así. Fue lo que nos pasó en el 2023, cuando la caída fue bastante lenta y paulatina y me da la sensación de que este año estamos por el mismo camino", afirma.
Benavides explica que la razón para esperar este escenario está en la aún poca claridad que existe sobre el contexto macroeconómico del país y a nivel global.
"Cuando hablamos de las tasas de interés para los hipotecarios, es relevante lo que suceda con el Bono Soberano a 10 años. Para la hipoteca es bien referencial y es el que nosotros seguimos. Y ese bono está claramente influenciado por lo que pasa tanto en el país como en el mundo. Con una economía más estable en el mundo y con una inflación global controlándose, eso podría ayudarnos", agrega.
¿Cómo funciona exactamente esa correlación? Jose Larrabure, vicepresidente del CFA Society Perú, detalla que los bancos para otorgar créditos hipotecarios se financian emitiendo bonos corporativos de largo plazo. Y dichos bonos, para fijar su valor, toman como referencia los bonos soberanos.
"Por mencionar un ejemplo, si un banco emite bonos corporativos en dólares a 10 años, el mercado le va a exigir una tasa equivalente al Bono del Tesoro a 10 años más un margen asociado al riesgo país y el riesgo crediticio de la institución que lo emite. Lo mismo pasa en soles"
Jose Larrabure, vicepresidente del CFA Society
Las curvas de rendimiento de largo plazo de los bonos soberanos también incorporan las expectativas de los agentes del mercado sobre la inflación. Es por ello que, como señala Larrabure, "si la inflación rebota, la curva larga de los bonos empieza a subir" y visceversa.
María Pía Castro, Enterprise Financing Discipline Leader de BBVA en Perú, también coincide en que el movimiento en el rendimiento de los bonos soberanos resulta más relevante para entender la dinámica que seguirán las tasas de interés hipotecarias.Dicha curva resulta incluso más relevante que las decisiones que tome el Banco Central de Reserva sobre la tasa de interés de referencia.
"Cuando la gente escucha que la tasa de interés de referencia está bajando, se emocionan porque piensan que la tasa de crédito hipotecario va a bajar. Y no funciona tanto así. La tasa de interés de referencia es de corto plazo. Y todo lo que es crédito hipotecario es a largo plazo, por eso es que influye mucho lo que pueda suceder con los bonos. A eso agreguemos que si bien hay estabilidad masomenos clara en el Perú, en el mundo todavía no es tan claro", explica a este suplemento.
En línea con dicha correlación, la ejecutiva también espera que el descenso de la tasa de interés para los créditos hipotecarios no muestre un descenso acelerado ni muy pronunciado. "Creemos que las tasas de interés para hipotecarios van a bajar, pero no va a ser un descenso muy grande. La bajada más grande ya la vimos: estábamos en niveles de 10% y ahora estamos a niveles de 8% y es posible que termine el año más cercana al 8%", asevera.
9,6%
es el valor promedio anual de la tasa de interés observada en el 2023. En tanto, para los créditos en dólares, el costo de dicha tasa de interés promedio anual fue de 8,1%. Ambos casos superan el promedio del 2022.
5.061
unidades inmobiliarias es la oferta disponible en Miraflores. Con ello, el distrito es el que cuenta con el mayor número de alternativas en la capital, según datos de la Asociación de Empresas Inmobiliarias.
Las añoradas tasas a 6%
Es muy común añorar aquellos años en los que el financiamiento para la compra de la vivienda podía conseguirse a tasas de 6%. Sin embargo, a decir de los gerentes consultados,son tasas que no son posibles incluso a largo plazo. Así lo afirmó también Carlos Sologuren, gerente del Centro Hipotecario de Banco Pichincha Perú.
"Las expectativas no son alcanzar las tasas de 6% que teníamos antes, porque no existe el entorno ni las variables que teníamos. La real expectativa es que podamos llegar a una tasa a niveles de 8% a finales de año. Y no son tasas malas", asegura.
A decir de Benavides (BCP), la experiencia de tasas bajas en el 2021 sucedió por un contexto muy coyuntural. "En el 2021, para darle un respiro a la población, el BCR salió con algunas tasas baratas para hipotecarios. Para hacer compras de deuda a tasas de 5,5%. Inimaginable. Lo que sucede es que la gente está esperando una tasa de 7% o 7,5% y esa no es una tasa hipotecaria real para el Perú. Si te vas hacia atrás, por muchos años hemos tenido tasas de 10% o 9%. A menos que haya una mejora sustancial del país, yo creo que unas tasas de 8,3% u 8%, en el mejor de los casos, son buenas", opina.
La primera vivienda
La demanda llamada a crecer a mayor ritmo es aquella que busca atender la necesidad de una primera vivienda, apunta Castro (BBVA). Por el contrario, aquella demanda asociada a la compra de vivienda por inversión aún no vería atractivas estas tasas.
"Cuando teníamos la tasa de 6%, el 'boom' vino asociado a personas que compraban la segunda vivienda. Hoy, el que quiere invertir, todavía lo piensa salvo encuentre una oportunidad en el mercado. Es por eso que esta bajada de tasas que vemos ahora apunta más a beneficiar a clientes que buscan la primera vivienda", explica.
Aún así, las expectativas de colocaciones para este año son mayores a las del 2023. Y ello ya se ha visto en la primera mitad del año. Según Sologuren, el Banco Pichincha ha tenido solo en enero del 2024 un crecimiento de 3% comparado con el mismo mes del año anterior.
"Vemos que sí hay una mejora en la actitud y la demanda de financiamiento. Vemos que febrero y marzo siguen esa misma tendencia. Comparativamente, vemos una mejora y esperamos que el mercado crezca similar al 5% observado en el 2023. Si se puede, mucho más"
Los tres ejecutivos recalcaron también que las cuotas y los tickets que se ofrecen para estos productos no se han movido, mientras que los plazos a los que se otorgan los créditos suelen estar entre los 20 y 30 años. Dicho parámetro tampoco ha sufrido cambios.
El sector microfinanzas
La demanda por este tipo de créditos también ha motivado el despliegue del esfuerzo por parte de las entidades del sector microfinanciero. Al observar el volúmen de créditos hipotecarios que entrega el sistema financiero en general, las Cajas Municipales ocupan el segundo lugar.
Óscar Vílchez, gerente Regional Nor Oriente de Caja Piura, explica que el producto de crédito hipotecario en la institución tiene 7 años y concentra a la fecha el 15% de la cartera total de colocaciones. A diferencia de los bancos, la lógica de atención al cliente es diferente.
"Está enfocado principalmente en emprendedores de micro y pequeña empresa que normalmente no acceden a un crédito hipotecario en la banca múltiple"
En estas instituciones, a diferencia de la banca, los desembolsos ascienden a S/50.000 y apuntan a la compra de un terreno, departamento o a la autoconstrucción. La tasa promedio para este crédito, según la SBS, bordea el 14%. Y, según Vílchez, también se espera que esta tasa baje levemente. "Para el segmento en el que estamos, la tasa es bastante competitiva. Los sectores micro y pequeña empresa son altamente afectados por las externalidades. Es por eso también que los plazos que manejamos no son tan largos, normalmente están en 10 a 15 años", explicó.
Vílchez considera que el cliente del sector microfinanciero también demandará mayores créditos este 2024 y esperan que el saldo de la cartera hipotecaria de la institución crezca a doble dígito.
El desarrollo inmobiliario
Es así que el contexto de menores tasas también será un aliciente para la venta de unidades inmobiliarias, según sostiene Ana Cecilia Gálvez, gerente general de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI).
"La tendencia a la baja va a promover la venta de viviendas. Vale mencionar que el cliente hipotecario no es siempre consciente de la tasa de interés, sino de la cuota hipotecaria. El razonamiento lógico te dice que para tomar un crédito hipotecario, el 30% de tu renta neta debe ser el máximo que puedas destinar para pagar esa deuda. Eso es lo que servirá para tomar la decisión"
Gálvez también considera quela reducción de las tasas promoverá la mayor generación de oferta. "El efecto de una disminución en tasas de interés afecta de manera positiva también a la generación de oferta. Cuando un desarrollador inmobiliario va a adquirir un terreno y pone sobre la mesa su proyección de rentabilidad, una de las variables más importantes a considerar es la tendencia de las tasas de interés de los créditos. Esto porque son proyectos de largo aliento. Y si la tendencia es a la baja, el apetito por invertir es mayor", asevera.