Luego de la pandemia de Covid-19, a nivel global se profundizó una tendencia que comenzó con el auge de la tecnología digital: los alquileres temporarios a través de Airbnb o plataformas similares, que se transformaron en un problema para las grandes capitales del mundo y también generaron inconvenientes en muchas zonas turísticas.
El fenómeno era visible desde hace años en ciudades como Berlín (Alemania), París (Francia) y San Francisco (Estados Unidos), al punto de que sus autoridades tomaron medidas concretas para regular el crecimiento de ese mercado paralelo. Así, en Berlín se decidió que no se podía destinar más que un cuarto de una propiedad para Airbnb y en París se estableció un límite de 120 días anuales destinados a alquileres temporarios, mientras que San Francisco no se permitió el alquiler de viviendas completas bajo esa modalidad.
Se trató de decisiones que fueron tomadas luego de los desequilibrios que produjo la irrupción de esa plataforma, como aumentos desmesurados de los precios de alquiler y disminución de la oferta para los vecinos de las respectivas urbes. Por otro lado, en España (principalmente en Madrid), en México y en Puerto Rico también se discutió la necesidad de regular la oferta vía Airbnb, aunque con opiniones muy divididas respecto a si sería la solución al problema planteado a partir de su irrupción en el mercado.
En México, el alquiler de estancia corta se consideró una competencia desigual para el modelo tradicional de alquiler en Ciudad de México (CDMX), dado que ese formato llego a superar el 40% de los inmuebles. En tanto, en Madrid la oferta de alojamiento por días (con más de 13 mil avisos publicados en Airbnb) llegó a superar ampliamente a la de alquileres a largo plazo, y se estimó que menos del 2% operaba de forma legal.
En Estados Unidos, Nueva York también endureció la regulación de alquileres legales a corto plazo, mientras que Colombia debatió la posibilidad de regular a Airbnb para morigerar los aumentos en los alquileres de las principales ciudades. Portugal fue otro de los países que impuso reglas y restricciones a Airbnb.
En Argentina
En nuestro país, el principal impacto de Airbnb se produjo en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA). Hace poco más de un año, en el momento más álgido del debate, un estudio realizado por la consultora PxQ (dirigida por el economista Emmanuel Álvarez Agis) mostró que un alquiler temporal podía llegar a producir una renta cuatro veces mayor que el alquiler residencial tradicional.
Por eso, muchos propietarios volcaron viviendas a ese mercado, dada la baja rentabilidad que generaba la anterior Ley de Alquileres en un marco de elevada inflación. En una ciudad como CABA, donde el 35% de los habitantes alquila, las complicaciones que eso produjo en el mercado (falta de alquileres permanentes y precios desfasados) fueron muy grandes. La Ley 6.625 de la Ciudad de Buenos Aires establece la obligación de registrar las viviendas.
Con menos de 500 viviendas inscriptas de alquiler temporario versus más de 20 mil avisos en Airbnb en diciembre 2022 (según Inquilinos Agrupados) y un crecimiento de 19% en la oferta de alquileres temporarios a través de la plataforma en sólo tres meses, el descalce entre lo teórico y lo real era una prueba concreta de la expansión del fenómeno. En ese contexto de polémica y presión (no sólo en Buenos Aires, sino global) contra Airbnb, el Ente de Turismo de CABA emitió un comunicado para los poseedores de alquileres temporarios turísticos con el fin de regularlos. El aviso fue enviado a los administradores de consorcios para indicarles cómo debían anotar las viviendas en el Registro de Propiedades de Alquiler Temporario Turístico, a través de un trámite que se realizaba de forma online y especificando que la inscripción era obligatoria.
En Córdoba
En ciudades como Rosario y Córdoba, el impacto de Airbnb en el mercado fue mucho menor.
El cambio de reglas a partir del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/23 dictado por el presidente Javier Milei a fines de 2023 y la respectiva derogación de la normativa de alquileres anterior impactó en que gran parte de los propietarios que habían pasado su inmueble a alquiler temporario y/o amoblado mientras los mantenían a la venta están optando por volver al alquiler tradicional permanente, e incluso desandar la decisión de venta.
"En ciudad de Córdoba y con el contexto actual, vemos la dinámica de los alquileres temporarios como un complemento a la oferta actual y no como una amenaza a los tradicionales. Hay una demanda orgánica genuina: el desafío es trabajar en procesos y tecnologías que mejoren la calidad y seguridad de los usuarios para una experiencia satisfactoria", agrega Bergo.
En la misma línea, Alejandro Hadrowa, presidente del Colegio Profesional de Inmobiliarios (CPI Córdoba), apuntó: "Antes del DNU, los alquileres temporarios eran para muchos propietarios una forma de evitar la normativa que establecía contratos por 3 años con actualizaciones anuales o semestrales (leyes 27.551 y 27.737). A partir del decreto, el mercado inmobiliario se reacomodó; ahora se permiten contratos con plazos y actualizaciones más cortas, por lo que los alquileres temporarios ya no son tan tentadores".
Debido a que se pueden pactar libremente otras condiciones (más ventajosas para el propietario que las vigentes con la normativa anterior a diciembre de 2023), cualquier contrato que se celebre puede actualizarse o regularse con las mismas condiciones con las que antes se pactaban los contratos de alquiler temporario.
El debate sobre la regulación, desde la mirada de las autoridades
La existencia de esta clase de alojamiento es una tendencia ya consolidada en varias ciudades del mundo y Córdoba no es ajena esa realidad. Algunas urbes han avanzado en su regulación; se trata de una nueva actividad económica llevada a cabo por empresas y particulares que abarca un universo de unidades de difícil reconocimiento, que generalmente se gestionan a través de plataformas digitales de origen extranjero y, en otros casos, de manera artesanal, siendo los mismos propietarios quienes llevan adelante el negocio.
El origen de las unidades ofertadas son proyectos que, generalmente, han sido concebidos como edificios de departamentos de uso residencial.
Es difícil regular la actividad comercial por la forma en que se desarrolla; no obstante, la regulación debería estar vinculada a la capacidad de cada unidad en términos de habitabilidad, higiene y seguridad, de manera de salvaguardar a las personas.
Es necesario considerar, por un lado, el efecto que se produce en la oferta habitacional disponible para los residentes permanentes de la ciudad, ya que en la mayoría de los casos disminuye la oferta de alquileres residenciales y dificulta el acceso a la vivienda a partir de valores razonables. Por otro lado, se debe analizar el efecto positivo sobre el turismo y otras actividades vinculadas a sectores empresariales, educativos y de salud, fundamentales para el desarrollo de la ciudad.
"En la actualidad, por la informalidad de la oferta, es muy complicado establecer el universo de las unidades disponibles. Una posibilidad podría estar vinculada a la creación de un registro de los departamentos disponibles y sus correspondientes propietarios a fin de poder fiscalizarlos", concluyó el funcionario.
Matices en Argentina
Si bien el alquiler de temporada o turístico vía Airbnb representa una competencia desigual para el modelo clásico de renta y globalmente se tiende a regularlo, Argentina amerita otro tratamiento. Medidas como limitar el número máximo de viviendas que se pueden ofertar a través de la plataforma o fijar un número máximo de días al año en que pueden estar, incrementar los requisitos de infraestructura para que puedan ser ofertadas o prohibir que la unidad se destine a este uso durante los primeros años tras la compra por parte del propietario no atacan el problema de raíz: la inflación y normativas no adaptadas a ese problema.