El índice de referencia de precios para alquileres, incluido en la nueva Ley de Vivienda y que entra este miércoles en vigor, muestra que la realidad teórica del Gobierno dista mucho de la situación del mercado inmobiliario en la práctica en la que se encuentran algunas zonas de Cádiz.
Según un estudio realizado por el portal especializado Idealista, los precios casi tendrían que retroceder a los que existían en 2017 para ajustarse a los niveles marcados por el Gobierno. En febrero de aquel año, el metro cuadrado se situaba en la ciudad en 8,1 euros, precio que ha ido subiendo hasta los 11 euros que se pidieron este mes de febrero por el alquiler. En la capital, los precios tendrían que bajar de media un 26% para ajustarse a lo indicado por este índice de referencia.
No obstante, hay zonas de la ciudad en la que los precios ya se encuentran ajustados. Por ejemplo, uno de los pisos más baratos que se alquilan en Idealista es un bajo en la zona de la plaza del Mentidero, por la que se piden 450 euros/mes por un espacio de unos 39 metros cuadrados. Un piso de similares características en la calle Ceballos, de 33 metros cuadrado, debería tener un alquiler de entre 323 y 499 euros según la web de vivienda.
Si nos vamos al otro extremo, encontramos una vivienda en el Paseo Marítimo de 140 metros cuadrados y 4 habitaciones por el que se piden 1.950 euros/mes (no es un alquiler vacacional sino para todo el año). Un piso de similares condiciones, con algunos metros cuadrados más incluso, debería tener un alquiler de entre 990 y 1.440 euros.
El Ministerio fija este índice, con máximos y mínimos, teniendo en cuenta muchas características de las viviendas: no sólo las dimensiones o el estado de conservación, también cuenta la ubicación en la trama urbana, si tiene servicios comunes o vistas especiales o extras como garajes o piscinas. Pero en sí, son conceptos difíciles de cuantificar con un automatismo. Por ejemplo, tomando como referencia esta última vivienda más cara, el hecho de tener garaje supone únicamente 50 euros más en el alquiler, algo que choca en una ciudad en la que el tener un aparcamiento también se convierte muchas veces en un objeto de lujo.
A pesar de la entrada en vigor, este índice no será de aplicación por el momento en Andalucía y por extensión, tampoco en Cádiz, ya que son las administraciones autonómicas las que deben solicitar al Gobierno su desarrollo y sólo lo ha pedido hasta ahora Cataluña. En el caso de que el Gobierno de Juanma Moreno quisiera desarrollarlo, debería estar en disposición de complementar la medida con planes de aumento de la oferta o de ayudas fiscales que corrijan el desequilibrio existente.
¿Podría mejorar este índice la situación de los alquileres en Cádiz?
La teoría del Gobierno es que la norma sirva para reducir el precio de los alquileres. Desde Idealista entienden que los propietarios optarán por retirar los inmuebles del ya de por si escaso mercado del alquiler antes que poner las viviendas a esos precios.
Y esta escasez de oferta, sumada a los precios en algunas zonas, a las bajas rentas por habitante de media y a los efectos del turismo en el mercado, constituyen los grandes males de la vivienda en la ciudad.
Cádiz como zona tensionada
Algo que sí podría controlar el precio de los alquileres en la ciudad es que Cádiz fuera declarada 'zona tensionada', algo que permitiría establecer un tope máximo a los alquileres.
Según los datos recopilados por la plataforma de Big Data inmobiliario Brainsre, que ha cruzado las cifras oficiales con las condiciones establecidas en la nueva ley, gran parte del territorio gaditano podría considerarse zona tensionada.
La intervención de precios podría llevarse a cabo en los distritos más afectados. En la provincia de Cádiz hay municipios completos que, de media, cumplen las condiciones para considerarse área tensionada y topar los precios. Para que un perímetro se considere como tal es necesario cumplir uno de los siguientes requisitos: que el coste medio del alquiler o hipoteca, más gastos y suministros, supere el 30% de la renta media de la zona; o que los precios de compra o alquiler de la vivienda hayan superado en más de tres puntos el IPC en los últimos cinco años.
Según Brainsre, que toma como referencia los últimos datos registrados sobre alquiler declarado -los referentes a las declaraciones de IRPF de 2021-, casi la mitad de las localidades cumplirían las condiciones para topar los precios. Entre 2016 y 2021, el IPC creció un 12,3%, pero en ese periodo los alquileres subieron un 15,7% en Cádiz capital, un 18,5% en Barbate y hasta un 49,8% en San Roque. Todos esos municipios, además de otros 16, estarían en condiciones de aplicar la nueva norma, al menos en parte de su término municipal.