Josefina alquila una vivienda por $1.300 mensuales desde enero de 2022. Según la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (7527), ella tiene la opción de cancelar las rentas en colones al tipo de cambio de venta de referencia del Banco Central de Costa Rica (BCCR) vigente en la fecha de pago. En este caso hipotético, es el último día de cada mes.
Desde ese momento y hasta noviembre de 2023, Josefina le ha pagado a su arrendador (propietario de la vivienda) los $1.300 colonizados a la fecha de emisión de factura, más el 13% correspondiente al impuesto al valor agregado (IVA).
En Costa Rica, este gravamen se aplica a los alquileres de vivienda que exceden 1,5 salarios base, es decir, aquellos que superan los ¢693.300. Cuando esto ocurre, los inquilinos (arrendatarios) deben cancelar el impuesto a su arrendador, pues esa persona es responsable de declarar y transferir el IVA a la Administración Tributaria.
De acuerdo con la Dirección General de Tributación, tanto la presentación de la declaración del IVA como el pago (cuando corresponda) deben realizarse en los primeros 15 días de cada mes, mediante declaración jurada con la información correspondiente al mes anterior.
En diciembre de 2023 la renta colonizada de Josefina fue de ¢684.944, según la referencia del BCCR al último día del mes. Esto significa que después de casi dos años pagando el IVA, quedó exenta debido a que su renta se colocó por debajo del umbral instaurado en la Ley Fortalecimiento de las Finanzas Públicas (9635).
Ese mismo mes, ella no debía pagar el IVA y, a partir de entonces, solo tiene que cancelar al propietario de la vivienda lo correspondiente a la mensualidad. Pese a esto, el arrendador debe presentar la declaración. Si en el futuro la renta supera el tope de exoneración, Josefina deberá volver a pagar el impuesto respectivo.
De acuerdo con un ejercicio realizado por El Financiero, en febrero de 2024 las rentas de vivienda en Costa Rica de hasta $1.342,72, que son pagadas al último día del mes, estuvieron exentas de pagar el impuesto al valor agregado.
"Si a la hora de convertir un arrendamiento en dólares a colones baja del umbral, está exento. No debería estar pagando el impuesto al valor agregado y por lo tanto no se debería devengar ese impuesto a la factura", recordó Mariela Hernández, socia experta en derecho tributario de Ecija.
¿Qué sucede si una persona con una renta similar pagó el IVA, aún cuando no le correspondía, porque en la factura se incluyó el impuesto? A continuación, respondemos:
¿A quién se le reclama el dinero?
Lo más sencillo es que si el arrendador cobró el IVA indebidamente, y no ha hecho el pago ni la declaración ante la Administración Tributaria, anule la factura y emita una nueva. Esto le permitiría al propietario de la vivienda devolverle al inquilino inmediatamente lo que le había cobrado de manera irregular y realizar la declaración indicando que el arrendamiento quedó exento.
Sin embargo, si la declaración del impuesto y el pago ya se ejecutaron, el arrendador debería realizar el ajuste de la factura y rectificar la declaración sobre el IVA. Para esto último, la experta tributaria Silvia Castro indicó que el arrendador tiene que ingresar a la plataforma Administración Tributaria Virtual (ATV) y continuar como si fuera a hacer una declaración.
Cuando selecciona el formulario de la declaración 104-2 (la del IVA), aparece un mensaje con una advertencia que dice algo como: "¿es esta es una declaración rectificativa?"
En este caso, debe marcar "sí". Luego, debe llenar lo requerido con la información correcta e indicar el número de la declaración que desea rectificar.
Una vez hecha la rectificación, la Administración Tributaria llevará a cabo una revisión para determinar si efectivamente se debe generar el saldo a favor del obligado tributario (en este caso, el arrendador).
Si esto ocurre, "el propietario tiene dos opciones: compensar ese saldo con otra obligación tributaria que tenga y de su bolsillo devolverle al inquilino o pedir la devolución y una vez que Hacienda se la dé, entregársela al inquilino", detalló Fabio Salas, socio de impuestos y servicios legales de Deloitte.
En caso de que el arrendador solicite la devolución del dinero a la Administración Tributaria, deberá completar y firmar el formulario denominado Solicitud de devolución de Saldo Acreedor, número D-402. La presentación de dicho requerimiento puede realizarse por medio de la Plataforma de Trámite Virtual (TRAVI), o bien, de forma presencial.
En el formulario, el propietario de la vivienda tiene que detallar claramente los motivos que otorguen derecho para presentar esa petición, adjuntar los documentos de respaldo suficientes e indicar el número de cuenta IBAN, entre otros.
Todos los resúmenes o listados que se aporten con carácter probatorio deben ser presentados, si es en forma digital en dos formatos: Excel y PDF firmado digitalmente. En caso de que se presente el documento físico, deberá aportarse este debidamente firmado con el respaldo correspondiente en formato Excel.
— Dirección General de Tributación
Según la socia experta en derecho tributario de Ecija, el proceso de devolución del dinero no es sencillo ni rápido. "Conozco casos en que (la Administración) lo ha resuelto en cuatro meses y en otros hasta dos años", mencionó.
Ahora bien, si a pesar de la solicitud del inquilino el propietario se opone a rectificar la declaración del IVA, Salas indicó que el reglamento del Código de Normas y Procedimientos Tributarios faculta que el arrendatario le solicite a la Dirección General de Tributación su intervención. De esta manera, el órgano le indicaría al arrendador que proceda con la rectificación.
"No es un trámite tan expedito y lo ideal entonces es más bien verificar previo a la emisión de la factura si estamos por debajo del tope de la exoneración o no para poder aplicarlo correctamente", dijo Salas.
El Financiero también le consultó al Ministerio de Hacienda sobre este tema, sin embargo, al cierre de edición no se obtuvo ninguna respuesta.
¿Si el casero no le pagó el IVA a la Administración Tributaria, cómo procede el reclamo?
Según el socio de impuestos y servicios legales de Deloitte, el reclamo debería hacerse directamente al casero. "Si Hacienda no recibió el impuesto, no lo va a devolver. Evidentemente, es un supuesto que no necesariamente está regulado tan claramente como los otros en la ley, porque es parte de un ilícito", agregó.
¿A qué se expone un arrendador que no paga el IVA?
El arrendador podría enfrentar diversas consecuencias, como el cobro del impuesto adeudado más los intereses correspondientes, además de la aplicación de una multa por mora del 1% por mes por todo lo dejado de pagar, con un tope de 20%.