Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios: "La falta de oferta de obra nueva está disparando los precios"
Asegura que está creciendo el mercado de segunda mano porque los compradores que no pueden acceder a una vivienda a estrenar se acaban decantando por esta opción
En un panorama cambiante y con bastante inestabilidad económica, y en el que el alquiler se está imponiendo a la compraventa, ¿cuáles son las recomendaciones básicas para alguien que se está planteando adquirir su primera vivienda?
Lo primero de todo es hacer números para saber a qué vivienda podemos acceder. Cuáles son los ingresos y qué cuota de hipoteca nos deja cómodos y podemos afrontar. Segunda variable, saber con qué ahorros contamos. Teniendo en cuenta eso, ya tenemos el presupuesto que podemos dedicar a la compra de la vivienda. A partir de ahí, comienza la búsqueda.
¿Cuál es el papel de la sostenibilidad y la eficiencia energética en el desarrollo inmobiliario en Madrid y cómo ha cambiado en los últimos años?
Muy importante. Vivimos un auténtico boom. En las edificaciones de nueva construcción porque hay una obligación legal de dotarlas con energía renovables, pero también se están imponiendo por conveniencia personal. Muchos particulares, ante el precio de la energía, electricidad y/o gas, optan por dotar a su vivienda de una mayor eficiencia energética.
¿Cuáles son los retos más significativos que enfrenta el mercado inmobiliario en Madrid en la actualidad?
El reto principal es el aumento de la oferta de vivienda nueva en régimen libre y especialmente en vivienda protegida. Y otro de los grandes retos es agilizar los trámites urbanísticos que paralizan muchas promociones.
Con 25 años de experiencia en el sector inmobiliario, en su abanico de inmuebles cuentan con viviendas de tipología variada y en distintas zonas de la región ¿Qué tendencias se han observado en el comportamiento del mercado inmobiliario durante las últimas dos décadas?
Hemos constatado lo cíclico que es este sector, donde hemos pasado de un boom de ventas y construcción y subida de precios a una crisis con todo paralizado. Y ahora, vivimos una falta de oferta de obra nueva. Hemos pasado boom explosivos y crisis muy duras.
¿Qué tipo de público es el objetivo: es más inversor o familias que buscan la tranquilidad de las afueras?
En las afueras predomina un perfil más familiar que busca viviendas con dotaciones, piscina, jardines, etc. Generalmente repositores. En el casco urbano el perfil es más inversor que busca rentabilidad vía alquiler.
¿Cuál es su evaluación de la situación actual del mercado inmobiliario en Madrid?
Llevamos varios años con crisis de oferta en vivienda nueva. Esto produce subidas de precios, que además ha afectado a la segunda mano porque los que no pueden comprar vivienda nueva se van a este mercado. La segunda mano está supliendo a la vivienda nueva.
Ya con la pandemia en el espejo retrovisor, ¿se ha recuperado el sector inmobiliario? En caso de que no, ¿cuáles son las perspectivas para la recuperación?
En general, en Madrid se ha producido ya esa recuperación y el problema actual es la falta de oferta de vivienda nueva.
¿Cuáles son los principales factores que influyen en los precios de la vivienda en Madrid?
El primero de ellos es el desequilibrio entre oferta y demanda en vivienda nueva. Hay más interesados que vivienda en el mercado y esto provoca subida de precios. Por otro lado, los costes de suelo se han incrementado, al igual que los costes de construcción, que están a unos niveles históricamente altos, y a esto se unen los de financiación.
Esperemos que la puesta en marcha de los nuevos desarrollos ayude al mercado y los precios se equilibren.
¿Cuáles son las zonas de Madrid que están experimentando un mayor crecimiento en términos de inversión inmobiliaria y por qué?
Dada la escasez de larga duración en la oferta de vivienda nueva, las zonas que más crecen son aquellas que en este momento están aportando suelo para desarrollar proyectos. Es el caso de los nuevos desarrollos del sureste o Nuevo Norte, por citar algunos. Igualmente , se produce un desplazamiento hacia el exterior como Cerro del Baile en San Sebastián de los Reyes o hacia Brunete, una zona de gran movimiento ante la subida de precios en Boadilla del Monte.
¿Cómo está evolucionando el mercado de alquiler en Madrid y cuáles son las tendencias que están emergiendo en este sector?
Seguimos con una demanda muy fuerte provocada por la inmigración que recibe Madrid y porque muchos jóvenes no pueden acceder a una vivienda en propiedad y optan por el alquiler. La oferta es cada vez más escasa tras la implantación de la Ley de Vivienda que está produciendo una subida de precios.
El contexto actual es insano, porque no puede ser que los jóvenes no tengan acceso a la vivienda. Las parejas tienen que hacer sus números, pero muchos aun así no pueden comprar, sobre todo algunas zonas. ¿Entonces, qué hacen si se quieren independizar? Pues se vuelven arrendatarios. Es decir, la gente se va al alquiler de manera forzosa porque no tiene otra opción. Pero hasta esa puerta se les está cerrando por la presión de la demanda, unida a una Ley de Vivienda que lo que hace es restringir la oferta del alquiler. Hay inversores que reconocen que tienen un mínimo de tres solicitudes por cada vivienda, por lo que tienen la opción de elegir al que prevén que va a generar menos problemas. Con lo cual, la gente que tiene puestos de trabajo más precarios, menos ingresos y perfiles más arriesgados se queda fuera. Y al final no se pueden independizar y siguen con sus padres o buscan soluciones para vivir varias parejas en un piso.
¿Cuál es su consejo para los inversores que están considerando ingresar al mercado inmobiliario en Madrid en este momento?
Analizar bien el mercado porque este sector es cíclico y no sabemos si estamos en el tope de precios o la tendencia es alcista. Analizar la demanda existente en la zona que se quiere invertir para obtener rentabilidad por alquiler y ser prudente a la hora de hacer números,
¿Qué oportunidades de inversión específicas en el mercado inmobiliario de Madrid recomendaría a los inversores interesados en obtener rendimientos a largo plazo?
En este momento, y dentro del sector residencial, hay mayores oportunidades en aquellos desarrollos que despegan porque cuentan con precios más atractivos hasta que se van consolidando, como ha ocurrido con la evolución de precios en El Cañaveral.
¿Cuál es el principal atractivo en El Cañaveral para que la valoración se haya incrementado un 179% en tan poco tiempo?
Durante estos años, El Cañaveral ha sido uno de los pocos desarrollos que tenían oferta de suelo finalista y ofrecía vivienda a precios asequibles. Se convirtió en la única gran bolsa de suelo edificable de Madrid, localizada en el sureste de la capital. Los otros desarrollos cercanos como Los Berrocales, Ahijones, Valdecarros o Los Cerros, que ahora comienzan a andar, han estado paralizados.
Al no liberarse suelo en los nuevos desarrollos, el incremento de la demanda, especialmente de los jóvenes, ha sido muy superior a la oferta existente. Y, además, la escasez de producto dentro de la M-30 y sus elevados precios han provocado que muchos demandantes de vivienda optasen por esta zona. Ese aumento del interés por la zona, tiró del precio del suelo, pasando de unos 400 euros por metro cuadrado edificable en 2016 a los 1.200-1.300 euros en la actualidad. Y ese incremento se ha ido repercutiendo en el precio final de la vivienda.
¿Existe el riesgo de una fuga de inversores a zonas más baratas y que eso genere un exceso de oferta?
Aunque se dé ese caso, el desfase entre la oferta y la demanda en las zonas más caras, no producirá exceso de oferta, como mucho sí que puede producirse un equilibrio en el mercado.