Alquilar un piso en una gran ciudad es un deporte de riesgo. Desde 2015 los precios de los arrendamientos han vivido un auténtico 'rally' al alza, pero esa misma carrera también se produce a la baja en el espacio de los inmuebles. En 2015 un ciudadano que encontrara un arrendamiento en Madrid, Barcelona, Zaragoza, Valencia, Sevilla o Málaga pagaría un precio mediano -el más común- de 509,67 euros por una superficie mediana de 77,3 metros cuadrados (m2). En 2022 ese mismo piso costaría 668,07 y tendría 75,2 m2, según los últimos datos del Sistema Estatal Índices Alquiler de Vivienda.
No obstante, este valor es un promedio y las brechas entre ciudades son abultadas. Por ejemplo, al centrar la mirada en un piso en Eixample (Barcelona), el usuario habrá de pagar 985,55 euros por una casa de 75 m2; casi 233,5 euros más por 1 m2 menos que en 2015, cuando arrancan los registros del Ministerio de Vivienda.
Además, las subidas de precio no hacen distinciones entre barrios. Por ejemplo, el distrito de Usera, en Madrid, dispone de la menor renta mediana por unidad de consumo de la ciudad, en 14.350 euros al año, según los últimos datos disponible en el Instituto Nacional de Estadística (INE). El barrio sufrió un alza en el valor de los arrendamientos de un 30,64%; mientras que en Chamartín, el barrio con más renta de Madrid con 32.550 euros anuales, sufrió un incremento del 32,4%, una diferencia de menos de dos puntos porcentuales. Aunque con algunas variaciones, las subidas de precios se repiten de manera prácticamente homogénea en el resto de grandes ciudades.
Donde sí hay diferencias es en los esfuerzos destinados al alquiler. Siguiendo el mismo ejemplo, Usera es la zona de Madrid en el que la mediana de rentas debería dedicar más ingresos anuales al alquiler de un piso modelo, con un 54,6%. Chamartín, en cambio, es el distrito de la capital que menor proporción destina al pago de arrendamientos, con un 36,8%.
Cuestión demográfica
Las fuentes consultadas concuerdan en que la falta de oferta de alquiler es lo que presiona el precio al alza en toda España y en las grandes urbes en particular. Por el lado de la superficie, también apuntan a una tendencia a reducir los espacios por un cambio en el modelo de vida. Maria Matos, directora de Estudios de Fotocasa, afirma que las nuevas necesidades habitacionales "demandan menos espacio porque los núcleos familiares se están reduciendo".
"En 20 años, se estima que el 30% de los hogares sean unipersonales y que el 50% de las familias sean monoparentales o no tengan hijos. De hecho, la demanda de alquiler es superior a la de hace unos años, precisamente porque hay más personas que deciden vivir solas que antes", prosigue Matos. Esto presiona los precios de la vivienda en alquiler, en un mercado en el que hay pocas casas con estas características.
Esto también produce que se busquen alternativas para ofertar espacios para vivienda que no fueron concebidos para ello. Laureano Matas, secretario general del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos, explica que hay una tendencia a la segregación de viviendas que provoca que, por ejemplo, se reconviertan los bajos de las ciudades. Además, el arquitecto señala que, sobre todo en Madrid y Barcelona, las reconversiones de vivienda también pueden estar ayudando: "Esos grandes pisos dan lugar a dos o tres apartamentos porque ha cambiado el formato de vivienda. Eso reduce el metro cuadrado, aunque no siempre es legalmente posible esa conversión".
Cuestión económica
Ferran Font, director de Estudios y portavoz de pisos.com, estima que los cambios en los tipos de familia hacen que se racionalice el espacio, algo que ya se está planteando desde el punto de vista de la construcción de vivienda y que repercute en el tamaño de las casas.
No obstante, explica, "el precio suele ser consecuencia del espacio". Los propietarios que alquilan obtienen una rentabilidad mucho más alta cuanto más pequeña es la casa, por lo que, sobre todo en zonas más deprimidas económicamente, hay un interés por parte del casero y el inquilino de ocupar pisos con menos metros cuadrados.
Por eso, este escenario de aumento del arrendamiento perjudica en mayor medida a las rentas bajas que, según los datos de la European Anti Poverty Network en España, son también los que más alquilan. En su última encuesta de 2023, el EAPN estimaba que casi el 35% de las personas pobres residen en viviendas de alquiler, lo que supone más del doble que la registrada entre las personas que no lo son (14,5%).