Sin régimen de multas ni publicidad de los precios regulados: las dudas con las que arranca el tope a los alquileres
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Catalunya está a punto de convertirse en la primera comunidad autónoma en limitar los precios del alquiler a partir de la Ley de Vivienda. La regulación, que afectará a 140 ciudades con el mercado desbocado, se publicará a partir del 15 de marzo en el BOE, según fuentes del ministerio de Vivienda. Pero más allá de los detalles que ya se conocen, emergen también algunas incógnitas. Las más reseñables tienen que ver con la publicidad de los precios regulados y la ausencia de un régimen sancionador que establezca directrices sobre quién y cómo debe supervisar la aplicación de la ley.
A grandes rasgos, lo que establece la nueva regulación para el mercado de alquiler catalán son dos topes distintos, en función de la titularidad de la vivienda. Si es de un gran propietario –según la definición de la Generalitat lo es el que posee cinco o más pisos–, se le aplicará o bien el precio del Índice de Precios de Referencia que acaba de publicar el Ministerio de Vivienda, o bien el montante del contrato anterior (siempre la opción que beneficie más al inquilino). Si pertenece a un pequeño casero, el precio tampoco se podrá subir respecto al contrato anterior. Y si el piso sale al mercado por primera vez en los últimos cinco años se le aplicará el índice.
Ante esta nueva realidad, solo se puede incrementar el precio de la mensualidad de acuerdo con las actualizaciones anuales previstas (de un 3% como máximo en 2024) y si se cumplen algunas condiciones, como por ejemplo haber realizado rehabilitaciones o reformas para mejorar la eficiencia energética y la accesibilidad. Entonces se podría subir hasta un 10% como mucho de un contrato a otro.
Sobre los tempos de la entrada en vigor, fuentes del ministerio señalan que el secretario de Estado de Vivienda, David Lucas, firmará el día 13 la resolución sobre el Índice para que se publique en el BOE, algo que ocurrirá a partir del día 15.
El precio regulado en los anuncios
Puesta la norma negro sobre blanco, sin embargo, queda la duda de cómo accederá un inquilino a la información necesaria del propietario a la hora de buscar alquiler. ¿Cómo sabrá si la publicidad de los anuncios es correcta y cuánto pagaba el anterior inquilino? ¿Cómo sabrá si es un pequeño o gran propietario? ¿Dónde lo puede preguntar? Estas incógnitas tienen distinta respuesta en función de a quién se pregunte. Y, en cualquier caso, la mayoría de actores –inmobiliarias, portales, asociaciones de inquilinos o Generalitat– coinciden en que no se ha dejado lo suficientemente claro.
Sobre las obligaciones de incluir en la oferta de alquiler el precio del índice o el del contrato anterior, la Ley de Vivienda solo indica que el propietario o la agencia debe "indicar con anterioridad a la formalización del arrendamiento, y en todo caso en el documento del contrato", la cuantía de la última renta. Pero la Generalitat cree que esto no afecta a los portales de anuncios. Y lo mismo interpreta Ferran Font, portavoz de la web Pisos.com. "No está bien definido en qué momento se debe especificar ni cómo", señala. "Por nuestra parte, máxima disposición para considerarlo", añade.
Si el precio del contrato anterior no aparece en los anuncios, la única forma de conocerlo que tendrá quien busque piso es acudir al registro de fianzas del Institut Català del Sòl (Incasòl). Pero las solicitudes allí tardan al menos quince días en resolverse. Para entonces, la oferta puede haber desaparecido.
"Uno de los mayores errores de la ley es que no establece las informaciones previas sobre el precio del alquiler y, además, no es nada específico en lo que para mí es más importante, que es la publicidad", señala Elga Molina, asesora jurídica en materia de vivienda. "La sensación es de confusión absoluta", lamenta Carles Sala, portavoz del colegio de agentes inmobiliarios de Catalunya (API) y anteriormente secretario de Vivienda de la Generalitat. La fuentes consultadas constatan que esta cuestión estaba mejor resuelta en la ley catalana de 2020, que mantuvo un tope a los alquileres durante año y medio, antes de ser tumbada en el Tribunal Constitucional.
Pagar para saber si es un gran propietario
Entre las dudas de las inmobiliarias, que Sala asegura que ya han trasladado a Generalitat y ministerio, destaca si en los contratos se debe incluir la referencia del índice de precios catalán –o solo el estatal– y, además, si finalmente será válida la definición de gran propietario que se ha hecho en Catalunya. A diferencia de la ley de Vivienda, que prevé que lo sean los que poseen 10 pisos o más, la Generalitat lo ha reducido a cinco. Un planteamiento que debe validar también el Gobierno, aunque ya indicó que los ejecutivos regionales podían reducir el requisito a cinco inmuebles en una zona tensionada.
En este sentido, por ahora no hay forma de saber si un casero es pequeño o gran propietario más allá de acudir al Registro de la Propiedad y pagar la correspondiente tasa. Ante esto, el Departamento de Territorio de la Generalitat asegura que trabaja para tener a punto en 2024 el Registro de Grandes Tenedores. Por su parte, Enric Aragonès, portavoz del Sindicato de Inquilinas de Barcelona, explica que han pedido a la Administración catalana que permita acceder a esta información de forma "fácil y gratuita". "Es absurdo que tengas derecho a un precio u otro, pero que debas pagar para saberlo", lamenta.
El Sindicato ha elaborado una guía para que los inquilinos se aseguren de que su casero cumple la nueva ley y este martes celebran un acto en el barrio de Sants para dar a conocer su plan de acción de ahora en adelante. A falta de información, por ejemplo, recomiendan a los arrendatarios que firmen el contrato y, si es necesario, reclamen después.
Pero aun así, Aragonès recuerda que hay una parte de la ley catalana de alquileres de 2020 vigente, que no fue anulada por el Constitucional, y que obliga a hacer publicidad del índice de precios. Sala, de API Catalunya, lo avala: "Nosotros lo vamos a recordar, que todas las obligaciones de publicidad e información sobre el índice se mantienen".
El otro gran punto ciego de la nueva regulación es la falta de un régimen sancionador. Fuentes de Territorio de la Generalitat aseguran que cualquier incumplimiento de la ley se podrá denunciar, como ocurre en otros ámbitos, en la Agencia Catalana de Consumo. Pero denuncian que sin un despliegue normativo claro lo tienen más difícil para activar de oficio la inspección. "Las sanciones son fundamentales. Si no estableces un régimen sancionador, la norma se convierte en papel mojado", insiste Molina.
¿Qué hay de las demás comunidades autónomas?
Por ahora, al margen de Catalunya ningún otro gobierno autonómico ha decidido declarar estas áreas con precios del alquiler disparados y poner en marcha, en paralelo, un plan para reducir la presión que soportan los inquilinos sobre los arrendamientos. El Gobierno insiste en que otros territorios den el paso, pero sin éxito, de momento.
"Invito a otras comunidades autónomas a que declaren zonas tensionadas, hay aumentos de los precios del alquiler en muchas áreas de España", instó el secretario de Estado de Vivienda, David Lucas, al presentar el Índice de Precios para esas áreas con presión de rentas. "Muchos ciudadanos no pueden acceder a una vivienda digna y asequible y es necesario establecer medidas efectivas", expresó. En esa misma dirección apuntó también la ministra, Isabel Rodríguez, en una entrevista con elDiario.es, pero avanzó que los gobiernos de Euskadi y de Navarra, ya se han mostrado proclives a poner en marcha los mecanismos de limitación de precios.
Con todo, las que den el paso se encontrarán con las mismas incógnitas que Catalunya. Además, a día de hoy hay cuatro comunidades que carecen de un registro de fianzas donde consten los precios de los contratos y una de ellas está entre las que ha planteado esas zonas tensionadas: Navarra. A ella se le suman Asturias, La Rioja y Cantabria, según confirman fuentes del Ministerio de Vivienda. También apuntan que son los gobiernos regionales los que deciden sobre la obligatoriedad de estos registros. Al margen queda la declaración de la renta, porque los arrendadores están obligados a declarar su alquiler o alquileres.
La respuesta de las comunidades que carecen de ese registro no es unánime. Unas tienen planes de ponerlo en marcha, otras no. "No se descarta ponerlo en marcha", asegura una portavoz del Gobierno del Principado de Asturias. "Es algo que se está estudiando, pero no es una prioridad, porque ahora mismo existen otras medidas más urgentes en política de vivienda", matizan. Lo mismo ocurre en el caso del riojano. "El Gobierno de La Rioja no cuenta con Registro de Fianzas ni tiene intención de ponerlo en marcha ya que no se considera necesario por criterio técnico", indican desde el Ejecutivo.
En cambio, Navarra apunta que no cuenta con un registro de fianzas, pero que, "con la finalidad de disponer de un diagnóstico real sobre los precios de arrendamiento y de instrumentos útiles para poder definir zonas especialmente tensionadas en el mercado del alquiler y adoptar posibles medidas para su regulación" en 2022 se puso en marcha una ley foral para el fomento de un parque de vivienda protegida y asequible. Esta incluye un Registro de Contratos de Arrendamiento desde mayo de 2023. "Se incorporarán, de oficio, los contratos de arrendamiento de viviendas con algún tipo de protección", matizan desde el Departamento de Vivienda, Juventud y Políticas Migratorias del Gobierno de Navarra. Cantabria, que también carece de un registro de fianzas, no ha contestado a la solicitud de información de elDiario.es
Cabe recordar que ni Navarra ni Euskadi están, de momento, incluidas en el Índice de Precios de Referencia de los alquileres que ha publicado el Ministerio de Vivienda por tener un sistema fiscal propio. "Hay que hacer un trabajo adicional, un mapeo, que espero que esté lo antes posible", justificó el secretario de Estado de Vivienda al presentar el índice a los medios.