El índice de precios de referencia del alquiler elaborado por el Gobierno entrará en vigor mañana tras su publicación hoy en el BOE. Este índice se encarga de intervenir los precios del alquiler en las zonas que se declaren tensionadas y según los cálculos de Alquiler Seguro supondrá una reducción media de las rentas mensuales de 167 euros, lo que se traduce en una bajada del alquiler del 18%.
Para elaborar este informe la compañia ha aplicado el índice en una cartera de más 800 viviendas que están actualmente alquiladas en las provincias de Barcelona, Madrid, Valencia, Málaga, Sevilla, Zaragoza, A Coruña, Toledo, Murcia, Las Palmas, Guadalajara y Alicante.
La firma ha concluido que en el caso de grandes mercados como Madrid o Barcelona, "el índice plantea precios que no se corresponden con la realidad del mercado actual y que, en algunos casos, son precios que no se han visto en los últimos diez años, lo que desalenta a los propietarios particulares a poner su vivienda en alquiler".
Así, asegura que en provincias como Barcelona y Madrid, el índice plantea, en muchas viviendas, rangos de precios mínimos en 300 y 400 euros. "Y ya no solo es raro fijar esos precios hoy día, sino que, rastreando en nuestro histórico de alquileres, esas rentas hace diez años no existían, y no había entonces problemas de oferta, ni crisis con los precios de alquiler. Plantear un alquiler en Madrid o Barcelona por 400 euros, lo único que consigue es desalentar al propietario particular y que abandone el alquiler".
Concretamente, Sergio Cardona, director de estudios y calidad de Alquiler Seguro asegura que han visto "el caso concreto de una vivienda en Hospitalet, alquilada actualmente en 900 euros, y que según el índice nos ofrece un rango mínimo de 386 euros y un rango máximo de 482 euros. Estas diferencias de precios desalientan claramente a los propietarios".
Así afectará el índice en cada mercado si se declara tensionado:
Madrid
Alquiler Seguro ha comparado 587 viviendas que actualmente están alquiladas en la provincia de Madrid, con el índice de precios del Gobierno. El resultado es que las viviendas que deben ajustar su precio a la baja suponen el 87%, con 167 euros de media.
"El amplio rango de precios que ofrece el índice en Madrid llega a ser de 654,51euros en el caso de una vivienda en el distrito de Fuencarral, con un importe mínimo de 1.664,8 euros y un máximo de 2.319,3 euros", detallan.
Por otro lado, el porcentaje de viviendas cuya renta actual queda por debajo de lo que establece el índice es del 13%.
Barcelona
En las 91 viviendas analizadas en la provincia de Barcelona, un 87% deben bajar el precio 206 euros de media. En este caso la máxima diferencia entre el precio mínimo y el máximo que propone el índice es 488,32 euros, en el caso de una vivienda en el distrito de La Creu Alta, en Sabadell. Por debajo, el alquiler de esta vivienda podría costar 727,03 euros y como máximo 1.215 euros.
Valencia
En Valencia, el 93% de viviendas que deben bajar la renta tendrían que hacerlo hasta en 197 euros de media.
El rango de precios una vez aplicado el índice alcanza en algunos casos los 555,75 euros, como sucede con una vivienda del Distrito de Campanar, con un mínimo de 1.153,07 euros y un máximo de 1.655,75 euros.
Por otro lado, el 7% de los alquileres de la provincia de Valencia están por debajo del índice con distancias de hasta 276 euros de media.
Alicante
En Alicante el 69% de las viviendas deben bajar la renta 125 euros de media, mientras que un 31% de viviendas están por debajo de los precios del índice.
El rango de precios en esta provincia es un poco más moderado que en las anteriores, pero aun así encontramos diferencias de hasta 269,59 euros, en Villajoyosa, por ejemplo. En este caso el precio mínimo es de 336,49 euros y el máximo de 606,08 euros.
Sevilla
La proporción de viviendas sevillanas que quedan por debajo del índice es especialmente alta, un 33%. El 66% de viviendas que deben bajarlo, tendrán que hacerlo hasta 108 euros de media.
En esta provincia encontramos un rango con diferencias de 228 euros, como sucede en una vivienda del barrio de San Julián, en el distrito centro. El precio mínimo es de 619 euros y el máximo de 848 euros.
Málaga
En el caso de esta provincia andaluza, nos volvemos a encontrar con que un 6% de las viviendas analizadas están por debajo del índice, mientras que el 94% restante deben bajarlo en una media de 170 euros.
Málaga es uno de los mercados más activos en los últimos años y una de las zonas donde más se han incrementado los precios. La gran amplitud de rango que ofrece el índice en esta provincia ofrece ejemplos como una vivienda del distrito este, donde la diferencia entre el precio inferior: 998 euros, y el superior: 1.540 euros, es de 542 euros.
Murcia
En el caso de Murcia, el 71% de los propietarios deben bajar la renta hasta 74 euros de media, sin embargo, el 29% restante están por debajo del índice.
La diferencia entre el precio máximo y mínimo del índice en el caso de Murcia es menos acusada (147,5 euros), como por ejemplo una vivienda de Cartagena, donde al rellenar los datos del índice, ofrece un mínimo de precio de alquiler de 330,7 euros y un máximo de 478,2 euros.
A Coruña
El 17% de las viviendas de esta provincia gallega están por debajo del índice, mientras que el 83% deben bajar la renta hasta 123 euros
En esta provincia gallega, la aplicación del índice da como resultado intervalos de precios con una diferencia de hasta 143 euros, como es el caso de una vivienda en el centro de la ciudad.
Zaragoza
Esta provincia aragonesa, como la anterior, arroja una alta proporción de alquileres que, según el índice, están por debajo, alcanzando el 43%. En el caso de aquellas que deben bajar su renta, un 57% debería ajustarlo hasta 80 euros de media por debajo.
En la capital aragonesa el mínimo para un piso en el distrito de La Jota es de 696,3 euros y el máximo de 907,3 euros, por lo tanto el índice propone un rango de precios con una diferencia que llega a los 210,9 euros.
Toledo
Esta provincia de Castilla-La Mancha arroja un 27% de alquileres que están por debajo del índice. El 73% de viviendas tendrían que abaratarse hasta 84 euros.
El rango de precios en esta provincia presenta una diferencia similar a la anterior, 216,2 euros entre su mínimo de 576,9 euros y su máximo de 793,08 euros, para un piso del distrito Avda. Europa-San Antón.
Guadalajara
En esta provincia, el 15% de las viviendas está por debajo del índice. En cuanto bajar el precio, un 85% de los propietarios dejarían de percibir de media 103 euros.
El índice de precios vuelve a generar situaciones muy imprecisas en el caso de esta provincia, pues encontramos diferencias de casi 400 euros (391euros), como es el caso de una vivienda en el distrito de San Roque- La concordia. El precio mínimo al que se podría alquilar es 656,7 euros y el máximo de 1.048 euros.
Los ajustes de precios se producirán únicamente en las zonas que se declaren tensionadas. Por el momento sólo Cataluña ha solicitado la aplicación del índice en 140 municipios.
¿Qué es una zona tensionada?
La ley de vivienda recoge que las comunidades autónomas podrán declarar zona tensionada si en ellas se cumple alguna de estas dos condiciones.
- La primera, que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares.
- La otra condición es que el precio de compra o de alquiler de la vivienda haya aumentado en esa zona, en los últimos 5 años, al menos tres puntos por encima del IPC autonómico correspondiente.
¿Cómo afecta a los contratos?
En las zonas no tensionadas no tienen ningún efecto, mientras que en las zonas declaradas como tensionadas se dan dos casuíticas.
Si existió un contrato anterior en los últimos cinco años:
- El pequeño propietario tomará como referencia la última renta del contrato de arrendamiento, pudiendo incrementar la actualización anual.
- El gran tenedor debe aplicar el sistema de índice de precios de referencia, salvo que la renta anterior, más la actualización, fuera inferior a la renta resultante del sistema de índice de precios de referencia que se aplica en la zona.
Si no existió contrato anterior en los últimos cinco años, en las zonas tensiondas, se aplicará el índice de precios de referencia en ambos casos.
Renovaciones anuales
En marzo de 2023 el Gobierno aprobó un Real Decreto para dar respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania que limitaba las renovaciones anuales de los contratos en curso. Así, se eliminó el IPC como índice de referencia para actualizar las rentas y este incremento quedó limitado el 2% en 2023 tanto para los grandes como para pequeño tenedores.
La limitación se extendió a este año, ya que los contratos que se renueven a lo largo de 2024 no podrá superar el 3% de subida cuando el propietario sea un gran tenedor. En los supuestos en los que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento será el pactado entre las partes y, si no llegan a un acuerdo, no podrá ser más del 3%.
A partir de 2025 entrará en vigor un nuevo índice que debe elaborar el Instituto Nacional de Estadística antes del 31 de diciembre de 2024. Este se aplicará en lugar del IPC en todos las renovaciones anuales de todos los contratos de alquiler, tanto para zonas tensionadas como para zonas no tensionadas.