El índice del alquiler se publicará previsiblemente a primera hora de este viernes en el Boletín Oficial del Estado y entrará en vigor este sábado. El secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas, firmó ayer dos órdenes ministeriales cumpliendo así con una de las medidas estrella de la Ley de Vivienda: la primera con el propio índice y la segunda con las zonas tensionadas en Catalunya, la única comunidad autónoma que aplicará la norma.
El indicador es un mecanismo para intentar reducir los precios de los arrendamientos en determinadas zonas. Según afirman fuentes del propio ministerio: "Avanzamos en evitar la escala de precios y los movimientos especulativos del mercado". No obstante, la medida sólo afectará a determinadas viviendas, dependiendo de quién sea su propietario y dónde esté localizada.
La primera característica del índice del alquiler es que servirá para conocer los precios de referencia en secciones censales, que abarcan entre 500 y 2.000 habitantes, de viviendas de entre 30 y 150 metros cuadrados. Ya está disponible en la página web del Ministerio de Vivienda, salvo en País Vasco y Navarra, aún sin datos por su sistema fiscal propio. El indicador, no obstante, nace con un decalaje de dos años, ya que se referencia en datos tributarios sobre viviendas del 2022. Cuando se cierre el ejercicio fiscal del 2023 se actualizará.
¿A quién afectará el índice del alquiler?
Depende. Si la vivienda en alquiler está un área declarada tensionada y es de un gran tenedor, el inquilino, cuando le corresponde renovar el contrato, podrá exigir adaptar el precio del arrendamiento al índice.
En cambio, si la vivienda en alquiler en una zona tensionada es de un pequeño propietario el inquilino podrá plantear una renegociación, que será en el ámbito privado. En cualquier caso, en el momento de la firma de un nuevo contrato, y siempre en el caso de las viviendas de pequeños propietarios, el precio tendrá que situarse al mismo nivel que el contrato anterior.
En el caso de las viviendas que se incorporen al mercado en un área declarada como tensionada y que no hayan estado en alquiler en los últimos cinco años también se podrá aplicar el índice y exigir los precios del indicador.
Los grandes tenedores son aquellos que poseen diez o más viviendas en una misma área tensionada. Sin embargo, la comunidad autónoma puede rebajar esa consideración a las personas físicas o jurídicas con cinco propiedades en una misma zona.
¿Y el resto de contratos?
Los pequeños propietarios de viviendas, los particulares con alguna propiedad destinada a aumentar sus rentas, no tendrán que acogerse obligatoriamente al índice del alquiler. No es una exigencia. Si sus arrendamientos en una zona tensionada se sitúan por encima del precio reflejado en el índice podrán reducirlos de forma voluntaria. La única exigencia que se les aplicará es la citada de que tendrán que referenciar sus alquileres en las zonas tensionadas a los precios del contrato anterior.
¿Dónde se aplicará en Catalunya?
El índice del alquiler entre en vigor únicamente en las áreas tensionadas de las comunidades que hayan solicitado al Gobierno la declaración de las mismas. En este momento sólo Catalunya lo ha hecho, tal y como publica hoy el BOE. Se creará una única zona tensionada que abarcará hasta 140 municipios, entre los que está incluido Barcelona.
¿Y en el resto de Catalunya y del país?
En las localidades de Catalunya que no entran en la zona tensionada el índice no se aplicará. Tampoco en el resto de comunidades autónomas, que han optado por no solicitar la declaración de área de precios especialmente altos. No obstante, varios gobiernos autonómicos, todos del PSOE, como el de Navarra y Asturias, han mostrado interés en dirigirse al Ministerio de Vivienda para solicitar declarar área tensionada algunos municipios. Localidades del sur de Madrid gobernadas también por los socialistas han mostrado la misma disposición, aunque la petición siempre tiene que ser del gobierno autonómico.
¿Qué precios incluye el índice?
El índice ofrece un rango de valores de precios de alquiler de viviendas en toda España. Ese rango es una referencia, a título orientativo, para la fijación de la renta en los contratos afectados por el indicador en las zonas tensionadas. La cifra superior marcara el límite de la renta al que podrán ofertar la vivienda los propietarios obligados a acogerse a este tope en las zonas tensionadas, siempre y cuando sus propiedades cumplan con características de comodidad o eficiencia.
¿Por qué un rango de precios?
El mapeo del Ministerio de Vivienda ofrece información sobre los precios de las viviendas teniendo en cuenta la localización y el tamaño de las mismas. Se han incorporado datos más precisos de superficie construida, estado de conservación, ascensor, aparcamiento, año de construcción, si la vivienda está amueblada, altura del edificio, certificación energética, zonas comunitarias, piscina, consejería, pistas especiales… Así se ha conformado un rango en función de las características de las viviendas. Las mejores viviendas se podrán alquilar en la parte alta de ese rango y las más modestas en el rango inferior.
¿Qué datos incorpora el índice?
El índice del alquiler se nutre de datos de la Agencia Tributaria, la Dirección General del Catastro, el Instituto Nacional de Estadística, el Banco de España, el Colegio de Registradores y el Departamento de Asuntos Económicos del Ministerio de Presidencia.