(CNN) — Un acuerdo anunciado este viernes por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés), que pone fin a su litigio con algunos vendedores de viviendas, podría cambiar fundamentalmente la forma en que los estadounidenses compran y venden sus casas.
El acuerdo destruirá de hecho las normas que, según muchos críticos, contribuyeron a elevar los precios de la vivienda. Es probable que las nuevas reglas sean más justas para los compradores y vendedores de viviendas que han tenido que hacer frente al mercado inmobiliario más inasequible de los últimos años.
Pero incluso después de que el acuerdo de US$ 418 millones entre en vigor en julio tras la aprobación de un tribunal, algunas cosas seguirán siendo como hasta ahora.
Las comisiones no van a desaparecer y seguirán siendo negociables. Y los agentes de vendedores y compradores podrán seguir repartiéndose las comisiones.
Esto es lo que los cambios significan para ti.
¿Cómo cambia esto las reglas actuales?
Una nueva regla prohíbe que la compensación de los agentes se incluya en listados de portales locales conocidos como servicios de listados múltiples. Los críticos dicen que hacer eso en el pasado llevó a algunos corredores inmobiliarios a orientar a sus clientes hacia propiedades con las que podían ganar comisiones más altas.
Otro cambio es el requisito de que los agentes se suscriban a los servicios de listado múltiple, muchos de los cuales son propiedad de filiales de la NAR.
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Otra nueva norma obligará a los agentes de compra a firmar acuerdos por escrito con sus compradores.
Se espera que los cambios en la estructura de comisiones reduzcan las comisiones entre un 25 y un 50%, según TD Cowan, una firma de investigación de servicios financieros. También pueden llevar a algunos corredores a ofrecer servicios reducidos con un descuento o, por el otro lado, montar un negocio en el que se ofrece un servicio aún más completo.
Quiero comprar una casa. ¿Le pagaré a mi propio agente ahora?
Hasta el momento, los compradores de vivienda no tenían que pagar a sus agentes de su bolsillo. Aunque ahora es más probable que eso ocurra, todavía no es obligatorio.
Según el acuerdo, que necesita la aprobación del tribunal, los vendedores pueden seguir pagando tanto a sus propios agentes como a los agentes de los compradores.
Aunque puede parecer que los listados de viviendas en los que los vendedores pagan las comisiones de ambos agentes ahorran costos iniciales a los compradores, las comisiones suelen estar incluidas en el precio de la vivienda. Al final, eso acaba encareciendo las cosas.
Sin embargo, los vendedores no tendrán que pagar también al agente del comprador en los sistemas de venta MLS (Multiple Listing Service, por sus siglas en inglés). De hecho, los vendedores ni siquiera podrán decir cuánto pagan a sus propios agentes en esos sistemas centralizados.
Esto significa que los compradores tendrán que negociar las condiciones con sus agentes e incluirlas en un acuerdo de representación del comprador.
Este acuerdo especificará qué hará el agente del comprador y cómo se le pagará. Es posible que el acuerdo deba incluir una cláusula que establezca que, si el vendedor no acepta pagar la comisión del agente del comprador, éste deberá hacerse cargo de ese dinero.
Quiero vender mi casa. ¿Aún tengo que pagar comisión?
Sí. Pero una vez que los cambios entren en vigor, ya no tendrás que pagar una comisión al agente del comprador, como ha sido el caso en algunos sistemas MLS.
Las comisiones todavía son negociables, como lo han sido desde que la Corte Suprema de Estados Unidos puso fin a la fijación de tarifas por parte de la NAR en 1950, y esa negociación podría ser incluso más importante que antes.
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Como vendedor, aún puede seguir la típica estructura de comisiones estándar, que normalmente divide en partes iguales el costo entre los corredores del comprador y del vendedor, si así lo deseas. El estándar comúnmente aceptado ha sido el 6%, pero en muchos lugares el porcentaje habitual es más bajo.
Pero con las nuevas normas, no tienes por qué utilizar esa estructura; puedes negociar distintas opciones.
Además, el acuerdo prohíbe completamente revelar la comisión en la MLS. Esto es para evitar que los agentes se concentren únicamente en propiedades en las que se llevarán a casa cheques de pago más grandes en lugar de en casas que realmente tienen sentido para sus clientes.
La NAR lleva mucho tiempo diciendo que hacer que los vendedores paguen también al agente del comprador hace que sea más barato en términos de costos iniciales y más accesible para los compradores de vivienda contratar a un agente.
Si consideras que pagar una comisión del 6% es el costo de hacer negocios y conseguir que se vea la vivienda y deseas comercializar tu casa ofreciendo pagar la comisión del agente del comprador -como es habitual ahora-, puedes seguir haciéndolo. O puedes ofrecer un 3% en total con un reparto menor entre los dos.
Sin embargo, esa información ya no podrá aparecer en la MLS y deberá comunicarse a los corredores y agentes de los compradores por separado.
¿Cómo cambiará el mercado?
Aunque todos están aún tratando de averiguar cómo funcionarán las cosas a partir de ahora, los cambios podrían transformar el negocio inmobiliario, modificando el funcionamiento de las transacciones y abaratando los costes.
"Incluso si la letra del acuerdo permite la cooperación, la forma en que se percibe el acuerdo puede modificar las actitudes de los agentes sobre la cooperación, y las actitudes de los consumidores sobre los honorarios", dijo Glenn Kelman, CEO de la firma de corretaje Redfin, en un comunicado. "El resultado podría ser que la cooperación entre agentes en materia de honorarios se debilite, pero no que desaparezca".
Kelman escribió que cree que el acuerdo impulsará las comisiones a la baja.
"Cuando el consumidor que contrata a un agente es quien paga a ese agente, es mucho más cuidadoso con las comisiones", dijo.
Aunque existen diversos modelos de menor coste, como los agentes con tarifa plana o los agentes de descuento, éstos no suelen tener una gran cuota de mercado.
Puede que compradores y vendedores prefieran la forma tradicional de hacer negocios. Pero para quienes buscan alternativas, deberían surgir nuevas opciones.
Un estudio reciente del Banco de la Reserva Federal de Richmond concluyó que el uso de un modelo de comisiones basado en los costes -en el que los agentes de los compradores ganan dinero sólo por casa mostrada y no de un porcentaje de la venta en sí- podría ahorrar a los consumidores más de US$ 30.000 millones al año.
Los investigadores concluyeron que un tope de comisiones ayudaría a reducir los precios para compradores y vendedores de viviendas, pero al mismo tiempo sería necesario un límite mínimo de comisiones para respaldar las ventas de viviendas de bajo valor.
Las nuevas normas también suscitan dudas sobre cómo afectarán a los compradores primerizos y a los de rentas más bajas.
Aunque los cambios podrían reducir las comisiones de los agentes inmobiliarios, algunos de ellos celebran las nuevas normas.
"Esta es la mejor noticia para los agentes inmobiliarios profesionales", dijo Michael Downer, un corredor asociado con Coldwell Banker Realty con sede en Nápoles. "Será difícil para las personas que tienen una licencia sólo de nombre y que no entienden cómo demostrar su valor a los compradores o vendedores para permanecer en el negocio."
Anticipa que el mercado se inclinará hacia dos extremos: agentes de bajo costo y bajo servicio y proveedores de mayor coste y mayor servicio.
"No creo que vaya a haber un término medio", afirma. "Habrá gente que no aporte casi ningún valor, que lo ponga en la MLS y ya está. Y gente que ofrece servicios de limusina. El público en general no ve valor en el agente comprador ahora mismo".
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