La piedra fundacional de Pilar del Este fue el barrio Los Jazmines, cuya inauguración se concretó en el 2001 y al que se fueron sumando 7 años más tarde las santas y santos que dan identidad al conglomerado de barrio cerrados. Santa Guadalupe, San Alfonso, San Ramiro y Santa Emilia son solo algunos de los más de 10 que vieron la luz con lotes en barrios cerrados de menor tamaño que Jazmines y condiciones de ingreso que estuvieran al alcance de un nuevo perfil: gente joven de clase media que busca su primera opción de vivienda en el corredor norte.
"Se trata, por lo general, de familias de Capital Federal que tenían ahorros o un departamento que lograron vender para luego invertir en esta zona", explica Facundo Fliess, socio en Jorge Morel Consultores Inmobiliarios.
Barrios accesibles en Pilar
Los barrios que forman parte de Pilar del Este ofrecen comodidades y amenities diversos, pero la mayor variación de precios no está signada tanto por eso sino por la antigüedad de cada uno de ellos. "Como los barrios se fueron lanzando en etapas, los más antiguos son los que más consolidados están y por ende los más caros", explica Fliess.
La diferencia, dice, "es que cuentan con mayor cantidad de arboledas y más casas construidas, por lo que quienes quieren invertir posiblemente vean diferencias de precios entre barrios que están separados por no más de 300 metros". Santa Guadalupe, por ejemplo, el primer barrio de la segunda etapa, "hoy es el mejor posicionado y tiene lotes de 700 metros, desde los u$s80.000".
El loteo de Santa Elena, barrio contiguo, que tuvo muy buena aceptación por la presencia de quebradas y la estética de sus casas, ofrece lotes que valen a partir de los u$s55.000. En Santa Elisa, un barrio relativamente nuevo, "hay pocas casas, mucha cantidad de obras y terrenos que se pueden conseguir desde los 35.000 dólares".
Esa variedad es lo que vuelve tan interesante a la zona y la que le ha permitido consolidarse como una de las favoritas en las oleadas migratorias suburbanas. La firma Morel, especializada en la comercialización de barrios cerrados, asegura que "Pilar del Este es el que tiene más tracción y sobre todo en la pospandemia fue de los que más crecieron por el abanico de público al que interpela dado por los distintos valores de los productos".
Opciones inmobiliarias para bolsillos de clase media
En el mega proyecto Pilar del Este pueden encontrarse opciones para todo tipo de demandas. Hoy puede optarse por la compra de un terreno como resguardo de ahorro y demorar la construcción de una vivienda por dos o tres años. En este caso, los inversores eligen barrios dónde la ocupación no es plena y los precios tienden a la baja.
"Tal es el caso de Santa Lucía y San Ramón, barrios que actualmente traccionan muchas ventas porque pueden encontrarse lotes entre u$s38.000 y u$s40.000. La diferencia entre un barrio y otro puede llegar a ser hasta de u$s15.000 menos", detalla el bróker. En relación con los amenities, algunos de los barrios no tienen más que una plaza de juegos relativamente chica y otros ofrecen canchas de tenis, fútbol y un pequeño club house, sin embargo, ninguno de esos atributos modifican los valores de venta.
Por otro lado, para quienes cuentan con el dinero y quieren evitar el proceso de edificación, "conseguir un lote con una casa terminada en un barrio como San Ramón puede valer entre u$s130.000 y u$s170.000". Las casas ya terminadas que se encuentran a la venta pertenecen a inversionistas, constructores y desarrolladores que adquieren los terrenos y que construyen casas de todo tipo, diferenciadas por la estética y sus dimensiones, dónde "las de alta gama son las que valen de u$s170.000 para arriba".
Pilar del Este: impuesto inmobiliario y expensas
Dadas las demoras que aún persisten para que cada propietario de un lote pueda escriturar, "el impuesto de la Agencia de Recaudación de la provincia de Buenos Aires -ARBA- no se abona individualmente, sino que es prorrateado a través de las expensas mensuales que pagan los vecinos", explica Fliess.
El valor ronda entre los $15.000 y $20.000 mensuales y a eso hay que sumarle $5.000 de impuesto municipal. La cuota mensual que cada vecino debe pagar en concepto de expensas totales y en la que se incluyen los conceptos anteriormente detallados se coloca entre los $100.000 y $120.000 mensuales. "Nuestros clientes manifiestan que es un desembolso prácticamente similar al que pagan en concepto de expensas por un dos ambientes en Capital Federal", compara.
Según datos aportados por la firma EIDICO, a cargo del desarrollo del mega proyecto urbano, en los barrios que forman parte de Pilar del Este y sobre una totalidad de 5.422 lotes, actualmente hay 3.465 casas entre construidas y en obra. La desarrolladora ofrece también Eidico Casas, una solución habitacional que incluye el lote y la casa terminada con llave en mano.
Pilar del Este vive un crecimiento exponencial de la mano de la naturaleza y el confort. Además, la zona cuenta con todos los servicios, tiene una amplia propuesta educativa cerca, buenos accesos y está en cercanías de Caamaño, una zona comercial totalmente consolidada ubicada a 600 metros de Panamericana Ramal Pilar, con amplia oferta de servicios de calidad, el acceso a más de 14 barrios cerrados, complejos de usos múltiples y condominios. Además, posee colegios y tres centros comerciales.