 ‫قسنطينة‬ ‫منتوري‬ ‫اإلخوة‬ ‫جامعة‬ 1 ‫،الجزائر‬ 6112 ‫عدد‬ 64 -‫ديسمبر‬ 6104 ، ‫ب‬ ‫المجلد‬


Abstract :

The idea of real estate conservation is ancient, it returns to the begining of humain civilizations, although it didn't have the actual meaning ; i twas developped with the appearance of contractual formality and from which two kinds of real estate publicity systems were born , one in which the publicity is made according to persons name's who are are the owners and rights in rem or what is called personal publicity that was frirstly appearing system however and for being enable of solving problems related to real estate a new systems was created by Sir Robert Torens this one was adopted by most of world countries like South africa countrie wich is called real publicity. 

‫الغاني‬ ‫عبد‬ ‫بوزيتون‬


‫العقاري‬ ‫الحفظ‬ ‫أصول‬ - ‫،المغرب‬ ‫،تونس‬ ‫الجزائر‬ - ‫ملخص‬،

  ‫التاريخ‬ ‫اعماق‬ ‫في‬ ‫ضاربة‬ ‫العقاري‬ ‫الحفظ‬ ‫فكرة‬ ‫إن‬ ‫اذ‬ ‫،فرغم‬ ‫االنسانية‬ ‫الحضارات‬ ‫بداية‬ ‫الى‬ ‫بجذورها‬ ‫تعود‬ ‫ظهور‬ ‫مع‬ ‫تطورت‬ ‫انها‬ ‫اال‬ ‫الحالي‬ ‫بمفهومها‬ ‫تكن‬ ‫لم‬ ‫انها‬ ‫للشهر‬ ‫نظامين‬ ‫عنها‬ ‫تمخضت‬ ‫،حيث‬ ‫التعاقد‬ ‫في‬ ‫الشكلية‬ ‫االشخاص‬ ‫السماء‬ ‫طبقا‬ ‫فيه‬ ‫الشهر‬ ‫يكون‬ ‫،نظام‬ ‫العقاري‬ ‫الشهر‬ ‫نظام‬ ‫وهو‬ ‫عينية‬ ‫حقوق‬ ‫واصحاب‬ ‫مالك‬ ‫من‬ ‫كان‬ ‫الذي‬ ‫الشخصي،‬ ‫لقصوره‬ ‫،لكن‬ ‫الظهور‬ ‫في‬ ‫سباقا‬ ‫نظام‬ ‫برز‬ ‫العقار‬ ‫فيها‬ ‫يتخبط‬ ‫كان‬ ‫التي‬ ‫المشاكل‬ ‫حل‬ ‫في‬ ‫به‬ ‫اخذت‬ ‫والذي‬ ‫تورنس"‬ ‫"روبرت‬ ‫السيد‬ ‫يد‬ ‫على‬ ‫جديد‬ ‫نظام‬ ‫وهو‬ ‫افريقيا،‬ ‫شمال‬ ‫دول‬ ‫ومنها‬ ‫العالم‬ ‫دول‬ ‫معظم‬ . 


						‫العيني‬ ‫الشهر‬
	‫الشهر‬	‫العقاري‬ ‫الحفظ‬ _ ،	: ‫المفتاحية‬ ‫الكلمات‬
	‫روبرت‬ ‫عقد‬	‫العقاري‬ ‫ح‬ ،	، ‫المس‬	‫العيني‬ ‫الشهر‬	‫الشخصي‬ ،
						‫طورنس‬

:

  ‫اهمها‬ ‫مميزات‬ ‫بعدة‬ ‫الشخصي‬ ‫الشهر‬ ‫نظام‬ ‫يتميز‬ ‫بذاته‬ ‫قائم‬ ‫نظام‬ ‫كأي‬ _ ‫منهم‬ ‫تصدر‬ ‫الذين‬ ‫األشخاص‬ ‫أسماء‬ ‫اساس‬ ‫على‬ ‫النظام‬ ‫هذا‬ ‫يقوم‬ : ‫الشهر‬ ‫عليه‬ ‫يقوم‬ ‫الذي‬ ‫األساس‬ ‫ا‬ ‫ومساحة.‬ ‫وحدود‬ ‫موقع‬ ‫من‬ ‫مواصفاته‬ ‫إلى‬ ‫وال‬ ‫التصرف‬ ‫محل‬ ‫العقار‬ ‫إلى‬ ‫ينظر‬ ‫ال‬ ‫إذ‬ ‫لتصرفات،‬ ‫فحصها‬ ‫يتم‬ ‫ال‬ ‫شهرها‬ ‫المراد‬ ‫التصرفات‬ ‫أن‬ ‫ذلك‬ ‫ثبوتية،‬ ‫قوة‬ ‫أي‬ ‫هذا‬ ‫الشهر‬ ‫لنظام‬ ‫ليس‬ : ‫الحجية‬ _ ‫والمشهر‬ ‫العقار‬ ‫في‬ ‫المتصرف‬ ‫الشخص‬ ‫أن‬ ‫تبين‬ ‫إذا‬ ‫أنه‬ ‫حيث‬ ‫هي،‬ ‫كما‬ ‫تشهر‬ ‫بل‬ ‫دقتها‬ ‫من‬ ‫والتحري‬ ‫ب‬ ‫يحق‬ ‫إذ‬ ‫التصرف،‬ ‫شهر‬ ‫رغم‬ ‫إليه‬ ‫المتصرف‬ ‫إلى‬ ‫ينتقل‬ ‫ال‬ ‫الحق‬ ‫هذا‬ ‫فإن‬ ‫للحق،‬ ‫صاحبا‬ ‫يكن‬ ‫لم‬ ‫اسمه‬ ‫معدوما‬ ‫عقدا‬ ‫يخلق‬ ‫وال‬ ‫باطال‬ ‫عقدا‬ ‫يصحح‬ ‫ال‬ ‫كونه‬ ‫الشهر،‬ ‫هذا‬ ‫يبطل‬ ‫أن‬ ‫المصلحة‬ ‫لصاحب‬ ‫أن‬ ‫العنصر‬ ‫هذا‬ ‫ومفاد‬ ‫هو‬ ‫يملك‬ ‫مما‬ ‫أكثر‬ ‫حقوقا‬ ‫غيره‬ ‫إلى‬ ‫ينقل‬ ‫أن‬ ‫يستطيع‬ ‫ال‬ ‫الشخص‬ ‫أن‬ ‫كذلك‬ ‫كان‬ ‫فإن‬ ‫هو‬ ‫كما‬ ‫ينتقل‬ ‫التصرف‬ ‫ال‬ ‫هنا‬ ‫فالتسجيل‬ ‫ذلك،‬ ‫على‬ ‫إستقر‬ ‫صحيحا‬ ‫كان‬ ‫وإن‬ ‫هو‬ ‫كما‬ ‫بقي‬ ‫معيبا‬ ‫الوجود‬ ‫حيث‬ ‫من‬ ‫أنشأه‬ ‫الذي‬ ‫التصرف‬ ‫مع‬ ‫يتماشى‬ ‫النظام‬ ‫هذا‬ ‫ظل‬ ‫في‬ ‫يبقى‬ ‫الحق‬ ‫بل‬ ‫التصرف،‬ ‫يحصن‬ ‫األستاذ‬ ‫قال‬ ‫كما‬ ‫هنا‬ ‫فالشهر‬ ‫والعدم.‬ MAZAUD ‫فقط‬ ‫بالتصرفات‬ ‫الغير‬ ‫إلعالم‬ ‫وسيلة‬ ‫إال‬ ‫ماهو‬ ‫ظهور‬ ‫من‬ ‫يمكن‬ ‫إذ‬ ‫قلنا،‬ ‫كما‬ ‫المشهرة‬ ‫للتصرفات‬ ‫المطلقة‬ ‫الثبوتية‬ ‫القوة‬ ‫يعطي‬ ‫ال‬ ‫:فهو‬ ‫الحجية‬ ‫حيث‬ ‫من‬ _ ‫والحقوق‬ ‫الملكية‬ ‫حقوق‬ ‫كسب‬ ‫من‬ ‫يمكن‬ ‫كما‬ ‫المزدوج.‬ ‫اإلشهار‬ ‫نتيجة‬ ‫الحقوق،‬ ‫ألصحاب‬ ‫التزاحم‬ ‫حاالت‬ ‫ع‬ ‫هو‬ ‫ذلك‬ ‫ومرد‬ ‫التقادم‬ ‫طريق‬ ‫عن‬ ‫األخرى‬ ‫العينية‬ ‫التصرفات.‬ ‫صحة‬ ‫عن‬ ‫عادة‬ ‫التحري‬ ‫دم‬ ‫الدقيقة‬ ‫المراجعة‬ ‫في‬ ‫يساهم‬ ‫ال‬ ‫،ألنه‬ ‫العقاري‬ ‫االئتمان‬ ‫في‬ ‫يساهم‬ ‫ال‬ ‫النظام‬ ‫هذا‬ ‫من‬ ‫يجعل‬ ‫كذلك‬ ‫العيب‬ ‫وهذا‬ ‫العيني‬ ‫فالحق‬ ‫ثانية،‬ ‫جهة‬ ‫من‬ ‫العينية‬ ‫والحقوق‬ ‫الملكية‬ ‫نقل‬ ‫في‬ ‫يسهم‬ ‫ال‬ ‫أنه‬ ‫جهة،كما‬ ‫من‬ ‫الشهر‬ ‫عملية‬ ‫قبل‬ ‫ال‬ ‫تمام‬ ‫بمجرد‬ ‫صحيحا‬ ‫ينشئ‬ ‫هنا‬ ‫القانون‬ ‫يقرره‬ ‫الذي‬ ‫الشكل‬ ‫ومراعاة‬ ‫عقد‬ 


			-	‫،المغرب‬ ‫،تونس‬ ‫الجزائر‬	-	‫العقاري‬ ‫الحفظ‬ ‫أصول‬
	‫،هذا‬ ‫العيني‬ ‫الشهر‬ ‫ونظام‬ ‫الشخصي‬ ‫الشهر‬ ‫نظام‬ ‫العقاري‬ ‫للحفظ‬ ‫نظامان‬ ‫العملي‬ ‫الصعيد‬ ‫على‬ ‫يوجد‬
	‫،وهو‬ ‫التصرف‬ ‫موضوع‬ ‫العقار‬ ‫أي‬ ‫ذاتها‬ ‫العين‬ ‫على‬ ‫العقارية‬ ‫التصرفات‬ ‫شهر‬ ‫في‬ ‫يرتكز‬ ‫الذي‬ ‫األخير‬
	‫من‬ ‫عليه‬ ‫يقوم‬ ‫لما‬ ‫العقارية‬ ‫المعامالت‬ ‫استقرار‬ ‫لتحقيق‬ ‫ضالتها‬ ‫التشريعات‬ ‫جل‬ ‫فيه‬ ‫وجدت‬ ‫الذي‬ ‫نظام‬	‫ال‬
				‫والمغرب.‬ ‫،تونس‬ ‫الجزائر‬ ‫وخصوصا‬ ‫إفريقيا‬ ‫شمال‬ ‫دول‬ ‫بينها‬ ‫ومن‬ ‫مبادئ‬
					‫العقاري‬ ‫الحفظ‬ ‫:أنظمة‬ ‫األول‬ ‫المبحث‬
	‫الشهر‬ ‫ونظام‬ ، ‫الوجود‬	‫في‬ ‫األقدم‬ ‫وهو‬ ‫الشخصي‬ ‫الشهر‬ ‫،نظام‬ ‫للشهر‬ ‫نظامان‬ ‫العملي‬ ‫الصعيد‬ ‫على‬ ‫يوجد‬
			‫األول.‬ ‫النظام‬ ‫عيوب‬ ‫تالفي‬ ‫اجل‬ ‫من‬ ‫وذلك‬ ‫الظهور‬ ‫في‬ ‫تاليا‬ ‫جاء‬ ‫الذي‬ ‫و‬ ‫العيني‬
					‫الشخصي‬ ‫الشهر‬ ‫نظام‬ : ‫األول‬ ‫المطلب‬
	‫التصرفات‬ ‫إعالن‬ ‫في‬ ‫األشخاص‬ ‫أسماء‬ ‫على‬ ‫يعتمد‬ ‫الذي‬ ‫النظام‬ ‫ذلك‬	‫هو‬ ‫الشخصي‬ ‫الشهر‬ ‫نظام‬ ‫إن‬
	‫ألسماء‬ ‫األبجدي‬ ‫الترتيب‬ ‫حسب‬ ‫يمسك‬ ‫،سجل‬	‫سجلين‬ ‫إنشاء‬ ‫من‬ ‫البد‬ ‫النظام‬ ‫هذا‬ ‫لقيام‬ ‫و‬ ، ‫العقارية‬
	‫العقود‬ ‫لتقديم‬ ‫الزمني‬ ‫الترتيب‬ ‫حسب‬ ‫يمسك‬ ‫،وسجل‬ ‫العقارية‬ ‫التصرفات‬ ‫بمختلف‬ ‫القائمين‬ ‫األشخاص‬
	‫المتصرفين،‬ ‫ألسماء‬ ‫األبجدية‬ ‫الحروف‬ ‫حسب‬ ‫التصرفات‬ ‫فيه‬ ‫ترتب‬ ‫األول‬ ‫السجل‬ ‫أن‬ ‫حيث‬ ‫شهرها،‬ ‫المراد‬ ‫الحقوق‬ ‫كلية‬ ‫ص‬ ‫عدة‬ ‫أو‬ ‫واحدة‬ ‫صفحة‬ ‫الحروف‬ ‫من‬ ‫حرف‬ ‫لكل‬ ‫فيخصص‬ ‫اإلسم‬ ‫أهمية‬ ‫حسب‬ ‫وذلك‬ ‫السجل،‬ ‫من‬ ‫فحات‬
		‫منتوري‬ ‫اإلخوة‬ ‫جامعة‬	‫الندرة‬ ‫أو‬ ‫الشيوع‬ ‫حيث‬ ‫من‬ 1 .
		‫قسنطينة‬	‫الشخصي‬ ‫الشهر‬ ‫نظام‬ ‫خصائص‬	: ‫األول‬ ‫الفرع‬
				‫ّمة:‬ ‫مقد‬
	‫الحقيقية‬ ‫العقار‬ ‫قيمة‬ ‫اإلنسان‬ ‫عرف‬	‫لقد‬
	‫من‬ ‫كبيرا‬ ‫جزءا‬ ‫يمثل‬ ‫فهو‬ ‫القدم‬ ‫منذ‬
	‫ظهرت‬ ‫،لذا‬ ‫الوطني‬ ‫االقتصاد‬ ‫ديناميكية‬
	‫األخيرة‬ ‫،هذه‬ ‫العقاري‬ ‫الحفظ‬ ‫فكرة‬ 4 . ‫إجراء‬ ‫مجرد‬ ‫ليست‬ ‫القدم‬ ‫في‬ ‫والضاربة‬ ‫من‬ ‫ابعد‬ ‫هي‬ ‫،إنما‬ ‫الدولة‬ ‫به‬ ‫تقوم‬ ‫إداري‬ ‫بكثير‬ ‫ذلك‬ ‫المحكم‬ ‫النظام‬ ‫ألن‬ ‫الترتيب،‬ ‫وجانب‬ ‫الحجية‬ ‫جانب‬ : ‫هما‬ ‫أساسيين‬ ‫جانبين‬ ‫من‬ ‫العيوب‬ ‫هذه‬ ‫إلى‬ ‫النظر‬ ‫يمكن‬ : ‫الثاني‬ ‫الفرع‬ ‫نظام‬ ‫عيوب‬ ‫الشخصي‬ ‫الشهر‬ ‫للشهر‬ ‫الطبيعي‬ ‫األثر‬ ‫كان‬ ‫،فان‬ ‫حجيته.‬ ‫في‬ ‫والفاصل‬ ‫ترتيبه‬ ‫في‬ ‫المنتظم‬ ‫ذلك‬ ‫هو‬ ‫الحق‬ ‫أو‬ ‫العقارية‬ ‫الملكية‬ ‫نقل‬ ‫هو‬ ‫العقاري‬ ‫يجعل‬ ‫الذي‬ ‫األمر‬ ‫األشخاص‬ ‫ألسماء‬ ‫وفقا‬ ‫يكون‬ ‫هنا‬ ‫التسجيل‬ ‫أن‬ ‫نالحظ‬ ‫الترتيب:‬ ‫حيث‬ ‫من‬ _ ‫حفظ‬ ‫إلى‬ ‫حتما‬ ‫سيؤدي‬ ‫ذلك‬ ‫فان‬ ‫العيني‬ ‫من‬ ‫يعرف‬ ‫ال‬ ‫المصلحة‬ ‫صاحب‬ ‫على‬ ‫وقع‬ ‫عما‬ ‫النظر‬ ‫بغض‬ ‫العقار،‬ ‫في‬ ‫تصرف‬ ‫الذي‬ ‫الشخص‬ ‫إال‬ ‫سجالته‬ ‫شك‬ ‫غير‬ ‫ومن‬ ‫وبالتالي‬ ، ‫الحقوق‬ ‫هذه‬ ‫التصرف‬ ‫هذا‬ ‫فيسجل‬ ‫له‬ ‫مملوك‬ ‫غير‬ ‫عقار‬ ‫في‬ ‫األشخاص‬ ‫أحد‬ ‫يتصرف‬ ‫قد‬ ‫إذ‬ ‫تصرفات.‬ ‫من‬ ‫العقار‬ ‫هذا‬ ‫الملكية‬ ‫في‬ ‫التعامل‬ ‫في‬ ‫الطمأنينة‬ ‫بعث‬ ‫تصرفين‬ ‫لنا‬ ‫ينتج‬ ‫الذي‬ ‫األمر‬ ‫أيضا،‬ ‫بإسمه‬ ‫فيسجله‬ ‫نفسه‬ ‫العقار‬ ‫في‬ ‫الحقيقي‬ ‫المالك‬ ‫يتصرف‬ ‫ثم‬ ‫بإسمه،‬ ‫واستقرار‬ ‫الغش‬ ‫ومنع‬ ‫العقارية‬ ‫وتثبيت‬ ‫الحقوق‬ ‫وصون‬ ‫المعامالت‬ ‫مت‬ ‫موضعين‬ ‫في‬ ‫متفرقين‬ ‫مختلفين‬ ‫إسمين‬ ‫تحت‬ ‫باعدين‬
	‫ذلك‬ ‫وفي‬	‫المنازعات،‬ ‫من‬ ‫والحد‬ ‫الملكية‬
		. ‫العقارات‬ ‫في‬ ‫للتعامل‬ ‫تشجيع‬
					246

6 ‫هذه‬ ‫و‬ . ‫يتمثالن‬ ‫مهمين‬ ‫عنصرين‬ ‫منها‬ ‫نستنتج‬ ‫الخاصية‬ ‫ذل‬ ‫ومعنى‬ ‫ملك،‬ ‫ما‬ ‫إال‬ ‫يملك‬ ‫ال‬ ‫الشخص‬ ‫أن‬ ‫في‬ ‫أن‬ ‫ك‬ ‫المالك‬ ‫بصفته‬ ‫العقار‬ ‫في‬ ‫المشتري‬ ‫ينازع‬ ‫ثالث‬ ‫شخص‬ ‫يظهر‬ ‫ثم‬ ‫بالبيع‬ ‫العقار‬ ‫في‬ ‫يتصرف‬ ‫قد‬ ‫الفرد‬ ‫اإلسترداد‬ ‫أمام‬ ‫هنا‬ ‫اإلشهار‬ ‫يحول‬ ‫فال‬ ‫الحقيقي،‬ 2 . 5 . 2 . ‫العيني‬ 
‫الشهر‬ ‫نظام‬ : ‫الثاني‬ ‫المطلب‬ ‫أي‬

  ‫ذاتها،‬ ‫العين‬ ‫على‬ ‫العقارية،‬ ‫التصرفات‬ ‫شهر‬ ‫في‬ ‫يعتمد‬ ‫الذي‬ ‫النظام‬ ‫ذاك‬ ‫هو‬ ‫العيني‬ ‫الشهر‬ ‫نظام‬ ‫إن‬ ‫لكل‬ ‫السجل‬ ‫من‬ ‫صفحة‬ ‫يخصص‬ ‫الشخصي‬ ‫الشهر‬ ‫نظام‬ ‫كان‬ ‫فإذا‬ ‫نفسه،‬ ‫التصرف‬ ‫موضوع‬ ‫العقار‬ ‫على‬ ‫فإن‬ ‫اسم،‬ ‫عين.‬ ‫أو‬ ‫عقار‬ ‫لكل‬ ‫السجل‬ ‫من‬ ‫صفحة‬ ‫يخصص‬ ‫إذ‬ ‫ذلك‬ ‫عكس‬ ‫العيني‬ ‫الشهر‬ ‫نظام‬ ‫قوته‬ ‫من‬ ‫تزيد‬ ‫ميزات‬ ‫عليها،وله‬ ‫يتكئ‬ ‫مبادئ‬ ‫على‬ ‫العيني‬ ‫الشهر‬ ‫نظام‬ ‫يعتمد‬ ‫بذاته،‬ ‫قائم‬ ‫نظام‬ ‫وكأي‬ ‫العناصر‬ ‫هذه‬ ‫إلى‬ ‫التطرق‬ ‫وسنحاول‬ ‫استقراره،‬ ‫زعزعة‬ ‫تحاول‬ ‫عيوب‬ ‫له‬ ‫كما‬ ، ‫العقارية‬ ‫الساحة‬ ‫الكتساح‬ ‫لغيره،‬ ‫مملوكة‬ ‫عقارات‬ ‫على‬ ‫حقوق‬ ‫من‬ ‫ماله‬ ‫أو‬ ‫أخرى‬ ‫عقارات‬ ‫من‬ ‫الشخص‬ ‫يملكه‬ ‫ما‬ ‫إلى‬ ‫يهدينا‬ ‫ال‬ _ ‫المعرفة‬ ‫تلك‬ ‫تتطلب‬ ‫التي‬ ‫األحوال‬ ‫في‬ ‫القانون‬ ‫تطبيق‬ ‫أجل‬ ‫من‬ ‫وذلك‬ 


				-	‫،المغرب‬ ‫،تونس‬ ‫الجزائر‬	-	‫العقاري‬ ‫الحفظ‬ ‫أصول‬
						‫بالميراث.‬
						16 .
						‫العقاري‬ ‫الشهر‬ ‫أنظمة‬ ‫تطور‬ : ‫الثاني‬ ‫المبحث‬
	‫سنة‬	4111	‫إلى‬ ‫المراجع‬ ‫بعض‬ ‫حسب‬ ‫ترجع‬ ‫فبداياته‬ ‫السحيق،‬ ‫التاريخ‬ ‫ناب‬	‫أط‬ ‫األراضي‬ ‫مسح‬ ‫جذور‬ ‫تمتد‬
	‫قياس‬ ‫مخطط‬ ‫تعطي‬ ‫ببابل‬ ‫العربية‬ ‫الصحراء‬ ‫في‬ ‫كلدانية‬ ‫لوحة‬ ‫التاريخ‬ ‫هذا‬ ‫في‬ ‫وجدت‬ ‫حيث‬ ‫الميالد‬ ‫قبل‬
						12 .	‫المدن‬ ‫إحدى‬ ‫لمساحة‬ ‫األضالع‬
					‫اإلسالمي‬ ‫العصر‬ ‫و‬ ‫القديمة‬ ‫العصور‬ ‫خالل‬ ‫العقاري‬ ‫الحفظ‬	: ‫األول‬ ‫المطلب‬
	‫الثالثة‬ ‫كانت‬ ‫لقد‬ ‫المتداخلة.‬ ‫جميع‬ ‫بموافقة‬ ‫إال‬ ‫لالنتقال‬ ‫قابلة‬ ‫تكن‬ ‫ولم‬ ‫األسر،‬ ‫بين‬ ‫موزعة‬ ‫القديمة‬ ‫العصور‬ ‫في‬ ‫األرض‬ ‫يتم‬ ‫االنتقال‬ ‫كان‬ ‫،كما‬ ‫االنتقال‬ ‫لعملية‬ ‫الرفض‬ ‫أو‬ ‫االعتراض‬ ‫حق‬ ‫منهم‬ ‫واحد‬ ‫لكل‬ ‫كان‬ ‫،وقد‬ ‫األسرة‬ ‫أعضاء‬ ‫العيني‬ ‫الشهر‬ ‫نظام‬ ‫مبادئ‬ : ‫األولى‬ ‫الفرع‬ ‫أهمها‬ ‫السابق،‬ ‫النظام‬ ‫عيوب‬ ‫لتجنب‬ ‫وضعها‬ ‫تم‬ ‫أساسية‬ ‫مبادئ‬ ‫عدة‬ ‫على‬ ‫النظام‬ ‫هذا‬ ‫يقوم‬ 7 ‫ذ‬ ‫على‬ ‫ورد‬ ‫مثال‬ ‫أهم‬ ‫،ولعل‬ ‫األسرة‬ ‫أو‬ ‫القبيلة‬ ‫أهل‬ ‫جميع‬ ‫ومسمع‬ ‫مرأى‬ ‫على‬ ‫علنية‬ ‫بصورة‬ ‫في‬ ‫جاء‬ ‫ما‬ ‫لك‬ : _ ‫التخصيص‬ ‫مبدأ‬ 8 ‫قرية‬ ‫في‬ ‫الغربة‬ ‫في‬ ‫توفيت‬ ‫التي‬ ‫"سارة"،‬ ‫زوجته‬ ‫يدفن‬ ‫أن‬ ‫أراد‬ ‫السالم"‬ ‫عليه‬ ‫"إبراهيم‬ ‫أن‬ ‫من‬ ‫التكوين‬ ‫سفر‬ ‫كل‬ ‫فيها‬ ‫تدون‬ ‫عقار،‬ ‫لكل‬ ‫عقارية،‬ ‫بطاقة‬ ‫يعرف‬ ‫كما‬ ‫أو‬ ‫صفحة،‬ ‫تخصيص‬ ‫به‬ ‫يقصد‬ : ‫ومجموع‬ ‫العقار‬ ‫هذا‬ ‫على‬ ‫الواقعة‬ ‫التصرفات‬ ‫واختار‬ ‫ميته‬ ‫فيه‬ ‫ليدفن‬ ‫مكانا‬ ‫يملكوه‬ ‫بأن‬ ‫إياهم‬ ‫ومطالبا‬ ‫حث‬ ‫بني‬ ‫مخاطبا‬ ‫للكنعانيين،‬ ‫التابعة‬ ‫"حبرون"‬ ‫السجل‬ ‫لنا‬ ‫يكون‬ ‫ما‬ ‫هي‬ ‫البطاقات‬ ‫أو‬ ‫العينية‬ ‫الصحائف‬ ‫هذه‬ ‫العيني‬ ‫الشهر‬ ‫نظام‬ ‫تسمية‬ ‫الفقهاء‬ ‫منه‬ ‫إستمد‬ ‫الذي‬ ‫العيني‬ 9 ‫بني‬ ‫مسمع‬ ‫على‬ ‫األخير‬ ‫هذا‬ ‫فأجاب‬ ‫صوحو"‬ ‫بن‬ ‫"عفرون‬ ‫مغارة‬ ‫انه‬ ‫مدينته‬ ‫باب‬ ‫الداخلين‬ ‫جميع‬ ‫وأمام‬ ‫حث‬ . _ ‫المطلق:‬ ‫القيد‬ ‫مبدأ‬ ‫ناقلة‬ ‫أو‬ ‫معدلة‬ ‫أو‬ ‫منشئة‬ ‫كانت‬ ‫سواء‬ ‫العقار‬ ‫عل‬ ‫الواردة‬ ‫التصرفات‬ ‫جميع‬ ‫أن‬ ‫يعني‬ ‫و‬ ‫وهو‬ ‫ثمنها‬ ‫من‬ ‫يمكنه‬ ‫أن‬ ‫على‬ ‫فيه،‬ ‫التي‬ ‫المغارة‬ ‫و‬ ‫الحقل‬ ‫وهبه‬ ‫قد‬ 411 ‫فضة‬ ‫مثقال‬ 14 .
	‫تبعي‬ ‫أم‬ ‫كانت‬ ‫أصلية‬ ‫األخرى،‬ ‫العينية‬ ‫والحقوق‬ ‫للملكية‬ ‫العيني.‬ ‫السجل‬ ‫القديمة‬ ‫الحضارات‬ ‫في‬ ‫في‬ ‫قيدها‬ ‫تاريخ‬ ‫من‬ ‫إال‬ ‫بها‬ ‫اإلحتجاج‬ ‫يمكن‬ ‫ال‬ ‫ة‬
	‫السجل‬ ‫في‬ ‫القيد‬ ‫أو‬ ‫الشهر‬ ‫بعملية‬ ‫المكلف‬ ‫الموظف‬ ‫به‬ ‫يقوم‬ ‫الذي‬ ‫العمل‬ ‫به‬ ‫ويقصد‬ :	‫الشرعية‬ ‫مبدأ‬ 11	_
			‫إشهارها.‬ ‫قصد‬ ‫إليه‬ ‫الواردة‬ ‫العقود‬ ‫لجميع‬ ‫الدقيقة‬ ‫المراجعة‬ ‫في‬ ‫المتمثل‬ ‫،و‬ ‫العقاري)‬ ‫(المحافظ‬ ‫العيني‬
						‫العيني‬ ‫الشهر‬ ‫نظام‬ ‫مزايا‬	: ‫ني‬	‫الثا‬ ‫الفرع‬
	‫الشخصي،‬ ‫الشهر‬ ‫لنظام‬ ‫الزمان‬ ‫حيث‬ ‫من‬ ‫الظهور‬ ‫في‬ ‫تاليا‬ ‫فكونه‬ ‫عديدة،‬ ‫مزايا‬ ‫العيني‬ ‫الشهر‬ ‫لنظام‬
				:	‫على‬ ‫يعمل‬ ‫الذي‬ ‫فهو‬ ‫عديدة‬ ‫بمحاسن‬ ‫والبروز‬ ‫األخير‬ ‫هذا‬ ‫عيوب‬ ‫تفادي‬ ‫حاول‬
	‫األسماء،و‬ ‫تشابه‬ ‫تأثير‬ ‫فيستبعد‬ ‫عينه،‬	‫العقار‬ ‫على‬ ‫يعتمد‬ ‫كونه‬ ‫للمتعاملين‬ ‫الكاملة‬ ‫القانونية‬ ‫الحماية‬ ‫توفير‬ _
					‫الحق.‬ ‫صاحب‬ ‫مواجهة‬ ‫في‬ ‫التقادم‬ ‫سريان‬ ‫الكاملة،وعدم‬ ‫الحجية‬ ‫بصفة‬ ‫اتسامه‬
	‫تصحيح‬ ‫الشهر،و‬ ‫قبل‬ ‫للسندات‬ ‫الدقيقة‬ ‫المراجعة‬ ‫على‬ ‫العتماده‬	،	‫العقارية‬ ‫الملكية‬ ‫ستقرار‬	‫ا‬	‫في‬ ‫يساهم‬ _
				‫فقط.‬ ‫لإلعالن‬ ‫يوجد‬ ‫لم‬	‫أنه‬ ‫أي‬ ‫العقارية‬ ‫الملكية‬ ‫تنتقل‬ ‫بفضله‬ ‫وجدت،كما‬ ‫إن‬ ‫التصرف‬ ‫عيوب‬
	‫للعقار،وييسر‬ ‫القانونية‬ ‫الحالة‬ ‫معرفة‬ ‫بسهولة‬ ‫يسمح‬ ‫وهذا‬ ‫للعقار‬ ‫الحقيقية‬ ‫الحالة‬ ‫النظام‬ ‫هذا‬ ‫يعكس‬ _
	‫على‬ ‫يساعد‬ ‫وعادلة،مما‬ ‫سليمة‬ ‫بطريقة‬ ‫الضريبي‬ ‫الوعاء‬ ‫تحديد‬ ‫يسهل‬ ‫العقاري،ثم‬ ‫بالرصيد‬ ‫اإلحاطة‬
						‫العقار.‬ ‫قيمة‬ ‫ارتفاع‬
						‫يني‬	‫الع‬ ‫الشهر‬ ‫نظام‬ ‫:عيوب‬ ‫الثالث‬ ‫الفرع‬
	‫أنه‬ ‫إال‬ ‫تحقيقها،‬ ‫إلى‬ ‫يسعى‬ ‫التي‬ ‫المثلى‬ ‫واألهداف‬ ‫النظام،‬ ‫هذا‬ ‫بها‬ ‫يتمتع‬ ‫والتي‬ ‫عددناها‬ ‫التي‬ ‫المحاسن‬ ‫رغم‬
				‫ذلك:‬ ‫ومن‬ ‫الدول‬ ‫وجه‬ ‫في‬ ‫عثرة‬ ‫كحجر‬ ‫تقف‬ ‫فتئت‬ ‫ما‬ ‫التي‬ ‫العيوب‬ ‫بعض‬ ‫من‬ ‫يخلو‬ ‫ال‬
	‫أعباء‬	‫يوجب‬ ‫الذي‬ ‫األمر‬ ‫كلها،‬ ‫للعقارات‬ ‫حصرا‬ ‫يتطلب‬ ‫النظام،‬ ‫هذا‬ ‫مثل‬ ‫فتطبيق‬	:	‫النفقات‬ ‫كثرة‬	_
	‫بعض‬ ‫تستطيع‬ ‫ال‬ ‫ما‬ ‫وهذا‬ ‫كافية،‬ ‫زمنية‬ ‫فترة‬ ‫جانب‬ ‫إلى‬ ‫متخصصين،‬ ‫ورجاال‬ ‫باهظة،‬ ‫مالية‬ ‫وتكاليف‬
						‫المحدود‬ ‫الدخل‬ ‫ذات‬ ‫النامية‬ ‫الدول‬ ‫خاصة‬ ‫توفيره‬ ‫الدول‬ 11 .
	‫القيد‬ ‫بقوة‬ ‫ويتحصن‬ ‫يتمتع‬ ‫األخير‬ ‫وهذا‬ ‫بالشهر،‬ ‫إال‬ ‫تنتقل‬ ‫ال‬ ‫الملكية‬ ‫أن‬ ‫ذلك‬	:	‫الحقيقي‬ ‫بالمالك‬ ‫التضحية‬	_
	‫قد‬ ‫مما‬ ‫وتطهيرها‬ ‫تصحيحها‬ ‫على‬ ‫يعمل‬ ‫باطلة،‬ ‫أو‬ ‫الصحة‬ ‫بعدم‬ ‫مشوبة‬ ‫التصرفات‬ ‫كانت‬	‫فإن‬ ‫المطلق،‬
						‫الحقيقي.‬ ‫المالك‬ ‫حقوق‬ ‫معه‬ ‫تضيع‬
	‫يجعل‬ ‫كثرت،‬ ‫أم‬ ‫قلت‬ ‫مساحته،‬ ‫عن‬ ‫النظر‬ ‫بغض‬ ‫عينية،‬ ‫صحيفة‬ ‫عقار‬ ‫لكل‬ ‫تخصيص‬	‫أن‬ ‫:إذ‬ ‫الملكية‬	‫تفتت‬
	‫الملكية‬ ‫إنتقال‬ ‫عند‬ ‫خاصة‬ ‫للغاية‬	‫عسيرا‬ ‫أمرا‬ ‫جدا،‬ ‫صغيرة‬ ‫الملكيات‬ ‫فيها‬ ‫تكون‬ ‫التي‬ ‫البلدان‬ ‫في‬ ‫تطبيقه‬
						244

‫العقاري‬ ‫الحفظ‬ ‫نظام‬ : ‫األول‬ ‫الفرع‬

  ‫بشكل‬ ‫وتوزيعها‬ ‫العقارية‬ ‫الضريبة‬ ‫فرض‬ ‫ألجل‬ ‫وذلك‬ ‫األراضي‬ ‫مسح‬ ‫أيضا‬ ‫القدماء‬ ‫المصريون‬ ‫عرف‬ ‫لقد‬ ‫ومن‬ ‫جهة،‬ ‫من‬ ‫هذا‬ ‫األمالك.‬ ‫هذه‬ ‫تدره‬ ‫الذي‬ ‫الدخل‬ ‫ومقدار‬ ‫واحد‬ ‫كل‬ ‫أمالك‬ ‫وطبيعة‬ ‫سعة‬ ‫حسب‬ ‫متساوي،‬ ‫النيل‬ ‫لنهر‬ ‫الدورية‬ ‫الفيضانات‬ ‫بعد‬ ‫العقارية‬ ‫الملكية‬ ‫تثبيت‬ ‫منهم‬ ‫محاولة‬ ‫ثانية‬ ‫جهة‬ ‫عام‬ ‫قرطاجة‬ ‫سقوط‬ ‫من‬ ‫إبتداء‬ ‫المسح‬ ‫عمليات‬ ‫عرف‬ ‫فقد‬ ‫افريقيا‬ ‫شمال‬ ‫وبخصوص‬ 142 ‫بدأ‬ ‫حيث‬ ‫ق.م‬ ‫إلى‬ ‫وتحويلها‬ ‫الجديدة‬ ‫األراضي‬ ‫بضم‬ ‫إميليان"‬ ‫"سبيون‬ ‫ملكهم‬ ‫بقيادة‬ ‫الرومان‬ ‫فقام‬ ، ‫الروماني‬ ‫اإلحتالل‬ ‫الرومانية‬ ‫الطبقات‬ ‫على‬ ‫األراضي‬ ‫وتقسيم‬ ‫الجيدة‬ ‫األراضي‬ ‫على‬ ‫الرقابة‬ ‫وممارسة‬ ‫رومانية،‬ ‫مقاطعات‬ ‫مث‬ ‫الجزائر‬ ‫وفي‬ ‫رومانيين.‬ ‫أصبحوا‬ ‫الذين‬ ‫البربر‬ ‫وعلى‬ ‫المرموقة،‬ ‫آثار‬ ‫تبسة‬ ‫مدينة‬ ‫في‬ ‫إكتشفت‬ ‫ال‬ ‫الروماني‬ ‫األراضي‬ ‫مسح‬ ‫عن‬ ‫ناشئ‬ ‫لألمالك‬ ‫طبيعيا‬ ‫مشهدا‬ ‫تمثل‬ ‫خشب‬ ‫من‬ ‫وألواح‬ ‫فسيفساء‬ 18 ‫في‬ ‫.اما‬ ‫نظام‬ ‫على‬ ‫الفترة‬ ‫هذه‬ ‫العتماد‬ ‫الفينيقي‬ ‫العهد‬ ‫إلى‬ ‫النظام‬ ‫هذا‬ ‫ظهور‬ ‫أوعز‬ ‫من‬ ‫فهناك‬ ‫التونسي‬ ‫التشريع‬ ‫األراض‬ ‫مسح‬ ‫نظام‬ ‫كبير‬ ‫حد‬ ‫إلى‬ ‫يشبه‬ ‫للعقارات‬ ‫إحصائي‬ ‫ولوائح‬ ‫تحديدية‬ ‫عالمات‬ ‫عدة‬ ‫وجدت‬ ‫حيث‬ ‫ي‬ ‫مالكيها‬ ‫وأسماء‬ ‫العقارات‬ ‫أسماء‬ ‫على‬ ‫تحتوي‬ ‫معلقة‬ ‫حجرية‬ 


	‫بعض‬ ‫ويؤكد‬ .	15
	‫التراب‬ ‫كل‬	‫المساحون‬ ‫ّس‬ ‫قي‬ ‫فقد‬ ‫األراضي،‬ ‫لمسح‬ ‫خاص‬ ‫نظام‬ ‫أيضا‬ ‫لهم‬ ‫كان‬ ‫اليونانيين‬ ‫أن‬ ‫المؤرخين‬
			‫والنحاس.‬ ‫الرخام‬ ‫من‬ ‫ألواح‬ ‫على‬ ‫نقلها‬ ‫تم‬ ‫مخططات‬ ‫لذلك‬ ‫وأنشؤوا‬ ‫اليوناني‬
	‫والدعوى‬ ‫اإلشهاد‬ ‫هي‬ ‫طرق‬ ‫بثالث‬ ‫يتم‬ ‫الملكية‬ ‫انتقال‬ ‫كان‬ ‫حيث‬ ‫الملكية‬ ‫بنظام‬ ‫اهتموا‬ ‫فقد‬ ‫الرومان‬ ‫أما‬
	‫مد‬ ‫الرومان‬ ‫أنشأ‬ ‫لما‬ ‫الفترة‬ ‫هذه‬ ‫في‬ ‫األراضي‬ ‫لمسح‬ ‫الذهبي‬ ‫العصر‬ ‫ويكمن‬ ، ‫عديدة‬ ‫نا‬	12	‫والتسليم‬ ‫الصورية‬
	‫على‬ ‫الضريبة‬ ‫وفرض‬ ‫اإلقليم‬ ‫لتهيئة‬ ‫رائعة‬ ‫أداة‬ ‫الروماني‬ ‫األراضي‬ ‫مسح‬ ‫كان‬ ‫وقد‬ ‫المحتلة‬ ‫المقاطعات‬	‫في‬
			‫إفتراضية‬ ‫مئوية‬ ‫وحدات‬ ‫على‬ ‫قياسه‬ ‫في‬ ‫معتمدا‬ ‫الفالحية،‬ ‫األراضي‬

17‫األرض.‬‫خصوبة‬ ‫حسب‬ ‫وذلك‬ ، 19 .‫اإلسالمية‬ 
‫الحضارة‬ ‫في‬ ‫العقاري‬ ‫الحفظ‬ ‫نظام‬ : ‫الثاني‬ ‫الفرع‬ ‫الجباية‬

  ‫تحصيل‬ ‫إلى‬ ‫مجملها‬ ‫في‬ ‫تهدف‬ ‫كانت‬ ‫والتي‬ ‫العقاري‬ ‫الحفظ‬ ‫عملية‬ ‫اإلسالمي‬ ‫النظام‬ ‫عرف‬ ‫لقد‬ ‫ا‬ ‫قامت‬ ‫حيث‬ ، ‫العقارية‬ ‫لدويالت‬ ‫السابع‬ ‫القرن‬ ‫منذ‬ ‫افريقيا‬ ‫شمال‬ ‫اقليم‬ ‫حكم‬ ‫على‬ ‫تعاقبت‬ ‫التي‬ ‫اإلسالمية‬ ‫سنة‬ ‫(حوالي‬ ‫الميالدي‬ 286 ‫الحكم‬ ‫إلى‬ ‫إفريقيا‬ ‫شمال‬ ‫وفتح‬ ‫الثانية‬ ‫بحملته‬ ‫نافع‬ ‫بن‬ ‫عقبة‬ ‫قيام‬ ‫تاريخ‬ ‫م)‬ ‫ليك"‬ ‫"بالباي‬ ‫الدولة‬ ‫أمالك‬ ‫فسمى‬ ‫الجزائر‬ ‫في‬ ‫العقارية‬ ‫الملكية‬ ‫على‬ ‫بصماته‬ ‫ترك‬ ‫والذي‬ ‫العثماني‬ ‫عوض‬ ‫الصوافي.‬ ‫عوض‬ ‫بالعزل‬ ‫الباي‬ ‫أو‬ ‫الداي‬ ‫أمالك‬ ‫وسمى‬ ‫المال،‬ ‫بيت‬ ‫سنة‬ ‫الخطاب‬ ‫بن‬ ‫عمر‬ ‫عهد‬ ‫في‬ ‫الدولة‬ ‫أموال‬ ‫فيها‬ ‫تحصى‬ ‫التي‬ ‫الدواوين‬ ‫أنشئت‬ ‫لقد‬ 61 ‫بينها‬ ‫ومن‬ ‫هـ.‬
 ‫قسنطينة‬ ‫منتوري‬ ‫اإلخوة‬ ‫جامعة‬ 1 ‫،الجزائر‬ 6112 ‫عدد‬ 64 -‫ديسمبر‬ 6104 ، ‫ب‬ ‫المجلد‬