‫ع‬ ‫دد‬ 50 ‫ديسمبر‬ 2018 ، ‫أ‬ ‫المجلد‬ ، ‫ص‬ ‫ص.‬ 419 -431


Abstract:

This study aims to define the legal nature of the reservation contract in the sale of building to be constructed, this new contract, which has not yet determined the legal nature in Algeria compared to France, where this contract was controversial , There were several opinions on this subject between considering it as a pact of preference, or a unilateral promise of sale under suspensive condition, or be regarded as a double nature contract, or a sui generis contract. Therefore, the determination of the legal nature of the contract requires us to research in the analysis of doctrinal and French jurisprudential, to know the nature belongs to this contract. 
The key-words : réservation contract-préliminary contaract -pact of preference-unilatéral promise of salesui generis contract-double nature contract. 

‫مخناش‬ ‫كنزة‬


‫بناؤه‬ ‫المقرر‬ ‫العقار‬ ‫بيع‬ ‫في‬ ‫الحق‬ ‫حفظ‬ ‫لعقد‬ ‫القانونية‬ ‫الطبيعة‬ ‫ملخص:‬

  
	‫حفظ‬ ‫لعقد‬ ‫القانونية‬ ‫الطبيعة‬ ‫معرفة‬ ‫إلى‬ ‫الدراسة‬ ‫هذه‬ ‫تهدف‬
	‫تحدد‬ ‫لم‬ ‫الذي‬ ‫الجديد‬ ‫العقد‬ ‫هذا‬ ‫بناؤه،‬ ‫المقرر‬ ‫العقار‬ ‫بيع‬ ‫في‬ ‫الحق‬
	‫هذا‬ ‫عرف‬ ‫حيث‬ ‫بفرنسا،‬ ‫مقارنة‬ ‫الجزائر‬ ‫في‬ ‫القانونية‬ ‫طبيعته‬ ‫بعد‬
	‫بين‬ ‫بشأنه‬	‫اآلراء‬	‫وتعددت‬ ‫والقضاء،‬	‫الفقه‬ ‫بين‬ ‫كبيرا‬ ‫جدال‬ ‫العقد‬
	‫شرطا‬ ‫على‬ ‫معلقا‬ ‫بالبيع‬ ‫انفراديا‬ ‫وعدا‬ ‫أو‬ ‫بالتفضيل،‬ ‫وعدا‬ ‫اعتباره‬
	‫طبيعة‬ ‫ذو‬ ‫عقد‬ ‫أو‬ ‫مزدوجة،‬ ‫طبيعة‬ ‫ذو‬ ‫عقد‬ ‫اعتباره‬ ‫أو‬ ‫واقفا،‬
								‫خاصة‬
	‫في‬ ‫البحث‬ ‫منا‬ ‫تقتضي‬ ‫عقد‬	‫ال‬ ‫لهذا‬ ‫القانونية‬ ‫الطبيعة‬ ‫تحديد‬ ‫فان‬ ‫لذلك‬
	‫قانونية‬ ‫طبيعة‬ ‫أي‬ ‫لمعرفة‬ ‫الفرنسي،‬ ‫والقضائي‬ ‫الفقهي‬ ‫التحليل‬
								‫العقد.‬ ‫هذا‬ ‫إليها‬ ‫ينتمي‬
			‫الدراسة.‬ ‫هذه‬ ‫خالل‬ ‫من‬ ‫عنه‬ ‫اإلجابة‬ ‫نحاول‬ ‫سوف‬ ‫ما‬ ‫وهذا‬
	‫وعد‬	-	‫تمهيدي‬ ‫عقد‬	-	‫الحق‬ ‫حفظ‬ ‫عقد‬	‫المفتاحية:‬ ‫الكلمات‬
	‫ذو‬ ‫عقد‬	-	‫خاصة‬ ‫طبيعة‬ ‫ذو‬ ‫عقد‬	-	‫بالبي‬ ‫انفرادي‬ ‫وعد‬ ‫ع‬	-	‫بالتفضيل‬
								‫مزدوجة.‬ ‫طبيعة‬

‫بالتفضيل‬ ‫وعد‬ ‫الحق‬ ‫حفظ‬ ‫عقد‬ ‫بأن‬ ‫القائل‬ ‫االتجاه‬ : ‫أوال‬

  ‫يلتزم‬ ‫العقارية،‬ ‫للملكية‬ ‫الناقل‬ ‫النهائي‬ ‫البيع‬ ‫عقد‬ ‫إلبرام‬ ‫يمهد‬ ‫تمهيدي،‬ ‫عقد‬ ‫عن‬ ‫مقابل‬ ‫(المشتري)،‬ ‫الحق‬ ‫حفظ‬ ‫لصاحب‬ ‫البناء،‬ ‫طور‬ ‫في‬ ‫أو‬ ‫بناؤه‬ ‫المقرر‬ ‫عقار‬ ‫من‬ ‫جزء‬ ‫أو‬ ‫عقار‬ ‫بحجز‬ ‫يتم‬ ‫أن‬ ‫على‬ ‫الضمان)‬ ‫(وديعة‬ ‫مالي‬ ‫تسبيق‬ ‫بدفع‬ ‫األخير‬ ‫هذا‬ ‫التزام‬ ‫إلى‬ ‫المحفوظ‬ ‫العقار‬ ‫ملكية‬ ‫تحويل‬ ‫الموثق.‬ ‫لدى‬ ‫النهائي‬ ‫البيع‬ ‫عقد‬ ‫وإعداد‬ ، ‫المحفوظ‬ ‫العقار‬ ‫لثمن‬ ‫الكلي‬ ‫التسديد‬ ‫بعد‬ ‫الحق‬ ‫حفظ‬ ‫صاحب‬ ‫بالتفضيل‬ ‫الوعد‬ ‫فكرة‬ ‫مع‬ ‫يتفق‬ ‫ال‬ ‫العقد‬ ‫هذا‬ ‫كون‬ ‫والقضاء،‬ ‫الفقه‬ ‫قبل‬ ‫من‬ ‫أستبعد‬ ‫التحليل‬ ‫هذا‬ ‫أن‬ ‫غير‬ ‫أوجه:‬ ‫عدة‬ ‫في‬ ‫وذلك‬ ‫يتم‬ ‫التمهيدي،‬ ‫العقد‬ ‫في‬ ‫أنه‬ ‫نجد‬ ‫الثمن‬ ‫تقدير‬ ‫حيث‬ ‫فمن‬ ‫العقد،‬ ‫أطراف‬ ‫قبل‬ ‫من‬ ‫الثمن‬ ‫على‬ ‫االتفاق‬ ‫الغير،‬ ‫من‬ ‫يقدم‬ ‫عرض‬ ‫طريق‬ ‫عن‬ ‫بالتفضيل‬ ‫الوعد‬ ‫عقد‬ ‫في‬ ‫الثمن‬ ‫يحدد‬ ‫بينما‬ ‫الغير،‬ ‫لتدخل‬ ‫حاجة‬ ‫ودون‬ ‫الواعد‬ ‫به‬ ‫ويرضى‬ ‫الغير‬ ‫يعرضه‬ ‫الذي‬ ‫الثمن‬ ‫أي‬ ( 7 ) ‫العقد‬ ‫في‬ ‫الثمن‬ ‫يحدد‬ ‫أن‬ ‫يجب‬ ‫أنه‬ ‫إلى‬ ‫باإلضافة‬ ، ‫عقد‬ ‫في‬ ‫أما‬ ‫العقد،‬ ‫إبرام‬ ‫أثناء‬ ‫التمهيدي‬ ‫إبرامه،‬ ‫أثناء‬ ‫الثمن‬ ‫يحدد‬ ‫أن‬ ‫الضروري‬ ‫من‬ ‫فليس‬ ‫بالتفضيل‬ ‫الوعد‬ ‫الواعد‬ ‫فيه‬ ‫يقرر‬ ‫الذي‬ ‫الوقت‬ ‫إلى‬ ‫الثمن‬ ‫تحديد‬ ‫ويترك‬ ‫الوقت،‬ ‫ذلك‬ ‫في‬ ‫البيع‬ ‫نية‬ ‫لديه‬ ‫تكن‬ ‫لم‬ ‫الواعد‬ ‫ألن‬ ‫واضحا،‬ ‫تحديدا‬ ‫محددا‬ ‫الوعد،‬ ‫موضوع‬ ‫العقار‬ ‫يكون‬ ‫أن‬ ‫يفترض‬ ‫بالتفضيل‬ ‫الوعد‬ ‫كان‬ ‫وإذا‬ ‫فالوضع‬ ‫دقيقا،‬ ‫تحديدا‬ ‫محددا‬ ‫الحجز‬ ‫موضوع‬ ‫العقار‬ ‫يكون‬ ‫ال‬ ‫حيث‬ ، ‫الحجز‬ ‫عقد‬ ‫أو‬ ‫التمهيدي‬ ‫العقد‬ ‫في‬ ‫ذلك‬ ‫غير‬ ‫الحق)‬ ‫حفظ‬ ‫صاحب‬ ( ‫له‬ ‫المحجوز‬ ‫حق‬ ‫من‬ ‫يصبح‬ ‫جوهري،‬ ‫تغيير‬ ‫عليه‬ ‫طرأ‬ ‫إذا‬ ‫المشروع‬ ‫أن‬ ‫على‬ ‫فضال‬ ‫أودعها.‬ ‫التي‬ ‫الضمانة‬ ‫ويسترد‬ ‫النهائي،‬ ‫العقد‬ ‫يبرم‬ ‫وال‬ ‫العقد‬ ‫من‬ ‫ينسحب‬ ‫أن‬ 


		‫العقد‬ ‫باسم‬ ‫فرنسا‬ ‫في‬ ‫والمعروف‬ ‫الفرنسي،‬ ‫نظيره‬ ‫من‬ ‫الجزائري‬ ‫المشرع‬ ‫استوحاه‬ ‫الذي‬ ‫األخير‬ ‫هذا‬
		‫و‬ ‫عبارة‬ ‫هو‬	le contrat de réservation	‫الحجز‬ ‫عقد‬	‫أو‬	le contrat préliminaire	‫التمهيدي‬
		‫العقاري‬ ‫المرقي‬ ‫بمقتضاه‬ ( 3 )				)	( 8	‫البيع.‬
		‫العقارية،‬ ‫للملكية‬ ‫ناقل‬ ‫غير‬ ‫فهو‬ ‫الحقيقي،‬ ‫بالمعنى‬ ‫بيعا‬ ‫يعد‬ ‫ال‬ ‫بناؤه‬ ‫المقرر‬ ‫العقار‬ ‫بيع‬ ‫في‬ ‫الحق‬ ‫حفظ‬ ‫فعقد‬ ‫ال‬ ‫على‬ ‫الغير‬ ‫من‬ ‫المقدمة‬ ‫الحجز‬ ‫طلبات‬ ‫يتلقى‬ ‫أن‬ ‫للواعد‬ ‫تتيح‬ ‫بالتفضيل‬ ‫الوعد‬ ‫فكرة‬ ‫أن‬ ‫كما‬ ‫الذي‬ ‫شيء‬
		‫المقرر‬ ‫للعقار‬ ‫حجز‬ ‫مجرد‬ ‫وإنما‬ ‫التنظيم‬ ‫يخالف‬ ‫ما‬ ‫وهذا‬ ‫بينهما،‬ ‫والمفاضلة‬ ‫بيعه،‬ ‫قرر‬ ‫إذا‬ ‫ما‬ ‫حالة‬ ‫في‬ ‫له‬ ‫الموعود‬ ‫بتفضيل‬ ‫الواعد‬ ‫وعد‬ ‫األخرى‬ ‫التمهيدية‬ ‫العقود‬ ‫من‬ ‫العديد‬ ‫مع‬ ‫يتشابه‬ ‫جعله‬ ‫الذي‬ ‫األمر‬ ‫بناؤه،‬
		‫باألمر‬ ‫ليس‬ ‫العقد‬ ‫لهذا‬ ‫القانونية‬ ‫الطبيعة‬ ‫تحديد‬ ‫فإن‬ ‫لذلك‬ ‫النهائي،‬ ‫البيع‬ ‫عقد‬ ‫إلبرام‬ ‫تمهد‬ ‫والتي‬ ‫له،‬ ‫المشابهة‬ ‫المشرع‬ ‫وضعه‬ ‫الذي‬ -‫الفرنسي‬ ‫أو‬ ‫الجزائري‬ -‫إال‬ ‫العقار‬ ‫يحجز‬ ‫أن‬ ‫يفترض‬ ‫الذي‬ ‫التمهيدي،‬ ‫للعقد‬
		‫ي‬ ‫والتي‬ ‫الجزائر،‬ ‫في‬ ‫بشأنه‬ ‫القضائية‬ ‫واالجتهادات‬ ‫الفقهية‬ ‫اآلراء‬ ‫غياب‬ ‫أمام‬ ‫خاصة‬ ‫الهين،‬ ‫في‬ ‫السبب‬ ‫رجع‬ ‫فقط‬ ‫واحد‬ ‫لشخص‬ ( 9 ) ‫با‬ ‫الوعد‬ ‫عكس‬ ‫شخص،‬ ‫من‬ ‫أكثر‬ ‫وجود‬ ‫المعقول‬ ‫غير‬ ‫ومن‬ ، ‫يفترض‬ ‫الذي‬ ‫لتفضيل‬
		‫كلية‬ ‫ما‬ ‫التساؤل:‬ ‫هذا‬ ‫طرح‬ ‫إلى‬ ‫دفعنا‬ ‫مما‬ ‫أخرى،‬ ‫جهة‬ ‫من‬ ‫وخصوصيته‬ ‫جهة،‬ ‫من‬ ‫العقد‬ ‫هذا‬ ‫حداثة‬ ‫إلى‬ ‫غيابها‬ ‫الوعد.‬ ‫من‬ ‫المستفيد‬ ‫على‬ ‫عرضه‬ ‫قبل‬ ‫المبيع‬ ‫عليه‬ ‫يعرض‬ ‫آخر‬ ‫شخص‬ ‫وجود‬ ‫فيه‬ ( 11 ) ‫الحقوق‬ ‫بناؤه؟‬ ‫المقرر‬ ‫العقار‬ ‫بيع‬ ‫في‬ ‫الحق‬ ‫حفظ‬ ‫لعقد‬ ‫القانونية‬ ‫الطبيعة‬ ‫هي‬ ‫تنافس‬ ‫وجود‬ ‫يفترض‬ ‫إذ‬ ‫المنافسة،‬ ‫أو‬ ‫التنافس‬ ‫أساس‬ ‫على‬ ‫يقوم‬ ‫بالتفضيل‬ ‫الوعد‬ ‫أن‬ ‫إلى‬ ‫باإلضافة‬
		‫جامعة‬ ‫العقد،‬ ‫لهذا‬ ‫القانونية‬ ‫الطبيعة‬ ‫تحديد‬ ‫في‬ ‫مقنع‬ ‫حل‬ ‫إلى‬ ‫وللوصول‬ ‫التساؤل،‬ ‫هذا‬ ‫على‬ ‫لإلجابة‬ ‫منتوري‬ ‫اإلخوة‬ ‫يتوجب‬ ‫أ‬ ‫بتفضيل‬ ‫المشروع‬ ‫صاحب‬ ‫ويلتزم‬ ‫ذكره،‬ ‫سبق‬ ‫كما‬ ‫شخص‬ ‫من‬ ‫أكثر‬ ‫بين‬ ‫البناء‬ ‫مشروع‬ ‫على‬ ‫على‬ ‫حدهما‬
		‫قسنطينة‬ 2 ‫التي‬ ‫الفرنسية،‬ ‫والقضائية‬ ‫الفقهية‬ ‫والتحاليل‬ ‫اآلراء‬ ‫على‬ ‫واالعتماد‬ ‫الفرنسي،‬ ‫القانون‬ ‫إلى‬ ‫الرجوع‬ ‫علينا‬ ‫يكون‬ ‫أن‬ ‫طرفاه‬ ‫منه‬ ‫أراد‬ ‫الذي‬ ‫التمهيدي،‬ ‫العقد‬ ‫وغاية‬ ‫جوهر‬ ‫ينافي‬ ‫ما‬ ‫وهو‬ ‫النهائي،‬ ‫العقد‬ ‫إبرام‬ ‫عند‬ ‫اآلخر‬ ‫(الجزائر)‬ ‫المراد‬ ‫النتيجة‬ ‫إلى‬ ‫الدراسة‬ ‫هذه‬ ‫خالل‬ ‫من‬ ‫نتوصل‬ ‫أن‬ ‫أمل‬ ‫على‬ ‫المسألة،‬ ‫هذه‬ ‫ناقشت‬ ‫وأن‬ ‫لها‬ ‫سبق‬ ‫تنفيذه.‬ ‫وإمكانية‬ ‫المشروع‬ ‫جدية‬ ‫من‬ ‫والتأكد‬ ‫السوق‬ ‫الختبار‬ ‫وسيلة‬ ( 11 )
		‫بما‬ ‫الجزائري‬ ‫المشرع‬ ‫يأخذ‬ ‫أن‬	‫عسى‬ ‫العقد،‬ ‫لهذا‬ ‫قانوني‬ ‫تكييف‬ ‫وضع‬ ‫في‬ ‫تساعدنا‬ ‫والتي‬ ‫إليها،‬ ‫الوصول‬
							‫إليه.‬ ‫نتوصل‬ ‫سوف‬
		‫بناؤه،‬ ‫المقرر‬ ‫العقار‬ ‫بيع‬ ‫في‬ ‫الحق‬ ‫حفظ‬ ‫لعقد‬ ‫القانونية‬ ‫الطبيعة‬ ‫دراسة‬ ‫نقتصر‬ ‫سوف‬ ‫لذلك،‬ ‫ومراعاة‬
		‫العقد:‬ ‫هذا‬ ‫اعتبار‬ ‫بين‬ ‫بينها‬ ‫فيما‬ ‫واختلفت‬ ‫اآلراء‬ ‫تعددت‬ ‫أين‬ ‫الفرنسي،‬ ‫والقضاء‬ ‫الفقه‬ ‫من‬ ‫كل‬ ‫رأي‬ ‫على‬ ( 12 )
		‫أوال)،‬ ( ‫بالتفضيل‬ ‫وعد‬ ‫قرار‬ ‫اتخاذ‬ ‫في‬ ‫الكاملة‬ ‫الحرية‬ ‫له‬ ‫وتظل‬ ‫مطلق،‬ ‫يكون‬ ‫بالتفضيل‬ ‫الوعد‬ ‫في‬ ‫البائع‬ ‫قرار‬ ‫فإن‬ ‫وأخيرا‬ ‫طبيعة‬ ‫ذو‬ ‫عقد‬ ‫اعتباره‬ ‫أو‬ ‫ثانيا)،‬ ( ‫واقف‬ ‫شرط‬ ‫على‬ ‫معلق‬ ‫بالبيع‬ ‫انفرادي‬ ‫وعد‬ ‫أو‬
		‫وغير‬ ‫حرا‬ ‫دائما‬ ‫يبقى‬ ‫البائع‬ ‫بأن‬ "	‫رابعا).‬ ( ‫واألستاذ"‬ " Ripert	‫خاصة‬ ‫طبيعة‬ ‫ذو‬ ‫عقد‬ ‫أنه‬ ‫أو‬ ‫ثالثا)،‬ ( ‫مزدوجة‬ " ‫األستاذ‬ ‫من‬ ‫كل‬ ‫يرى‬ ‫حيث‬ ‫البيع،‬ Planiol
		‫كاملة‬ ‫حرية‬ ‫حرا‬ ‫يكون‬ ‫وال‬ ‫قا،‬	‫يلي:‬ ‫ما‬ ‫في‬ ‫إليه‬ ‫التعرض‬ ‫نحاول‬ ‫سوف‬ ‫ما‬ ‫وهذا‬ ‫مطل‬ ‫يكون‬ ‫ال‬ ‫التمهيدي‬ ‫العقد‬ ‫في‬ ‫البائع‬ ‫قرار‬ ‫بينما‬ ‫الشيء،‬ ‫بيع‬ ‫على‬ ‫مجبر‬
		‫أن‬ ‫يجب‬ ‫البيع‬ ‫بعدم‬ ‫وقراره‬ ‫البيع،‬ ‫في‬ ‫التقديرية‬ ‫السلطة‬ ‫لديه‬ ‫ليس‬ ‫وبالتالي‬ ‫بيعه،‬ ‫عدم‬ ‫أو‬ ‫الشيء‬ ‫بيع‬ ‫في‬
							( 13 )	‫له.‬ ‫المحجوز‬ ‫بتعويض‬ ‫التزم‬ ‫وإال‬ ‫يبرره‬ ‫ما‬ ‫له‬ ‫يكون‬
		‫ّمة:‬ ‫مقد‬ ‫"العقد‬ ‫بتسمية‬ ‫عندهم‬ ‫يعرف‬ ‫ما‬ ‫أو‬ ‫الحق‬ ‫حفظ‬ ‫عقد‬ ‫اعتبار‬ ‫إلى‬ ‫الفرنسي‬ ‫الفقه‬ ‫من‬ ‫جانب‬ ‫بتاريخ‬ ‫الصادر‬ ‫حكمها‬ ‫في‬ ‫باريس‬ ‫محكمة‬ ‫أكدته‬ ‫ما‬ ‫وهذا‬ ‫ذهب‬ ‫لقد‬ 21 / 02 / 2711 ‫رأ‬ ‫استبعدت‬ ‫حيث‬ ، ‫الفقهاء‬ ‫ي‬
	‫في‬ ‫بنفس‬ ‫يتمتع‬ ‫الحق)‬ ‫حفظ‬ ‫صاحب‬ ( ‫له‬ ‫المحجوز‬ ‫أن‬ ‫ذلك‬ ‫في‬ ‫ورتبوا‬ ، ‫بالتفضيل،‬ ‫وعدا‬ ‫التمهيدي‬ ‫العقد‬ ‫اعتبار‬ ‫يمكن‬ ‫ال‬ ‫بأنه‬ ‫وأكدت‬ ‫بالتفضيل،‬ ‫وعدا‬ ‫التمهيدي‬ ‫العقد‬ ‫اعتبار‬ ‫في‬ ‫بالتفضيل‬ ‫وعد‬ ‫التمهيدي"‬ ( 4 ) ‫التي‬ ‫الخانقة‬ ‫السكن‬ ‫أزمة‬ ‫ظل‬ ‫بي‬ ‫ومن‬ ‫التمهيدي،‬ ‫العقد‬ ‫محل‬ ‫عقار‬ ‫من‬ ‫جزء‬ ‫أو‬ ‫لعقار‬ ‫بالنسبة‬ ‫بتفضيله،‬ ‫الموعود‬ ‫بها‬ ‫يتمتع‬ ‫التي‬ ‫الحقوق‬ ‫ن‬ ‫السلطة‬ ‫له‬ ‫تكون‬ ‫ال‬ ‫التمهيدي‬ ‫العقد‬ ‫في‬ ‫الحاجز‬ ‫أما‬ ‫بالبيع،‬ ‫ملزما‬ ‫يكون‬ ‫ال‬ ‫بالتفضيل‬ ‫الوعد‬ ‫في‬ ‫الواعد‬ ‫ألن‬
	‫المشرع‬ ‫حاول‬ ‫البالد،‬ ‫عرفتها‬ " ‫واألستاذ‬ " Thibeirge ."	" ‫األستاذ‬ ‫الرأي‬ ‫هذا‬ ‫اتبعوا‬ ‫الذين‬ ‫الفرنسيين‬ ‫الفقهاء‬ ‫ب‬ ‫ملزما‬ ‫الحاجز‬ ‫يكون‬ ‫وبالتالي‬ ‫البيع،‬ ‫عدم‬ ‫في‬ ‫التقديرية‬ Saint Alary ‫البيع.‬ ( 14 )
	‫الجزا‬ ‫الوعد‬ ‫وعقد‬ ‫التمهيدي‬ ‫العقد‬ ‫بين‬ ‫المشترك‬ ‫العنصر‬ ‫بأن‬ " ‫المقرر‬ ‫العقار‬ ‫بيع‬ ‫في‬ ‫الحق‬ ‫حفظ‬ ‫عقد‬ ‫اعتبار‬ ‫يمكننا‬ ‫ال‬ ‫أنه‬ ‫لنا‬ ‫يتبين‬ ‫ذكره،‬ ‫لنا‬ ‫سبق‬ ‫ما‬ ‫إلى‬ ‫واستنادا‬ ‫األستاذ‬ ‫يرى‬ ‫حيث‬ " Saint Alary ‫هذه‬ ‫من‬ ‫للتقليص‬ ‫حل‬ ‫إيجاد‬ ‫ئري‬ " ‫التراضي‬ ‫طبيعة‬ ‫هو‬ ‫بالتفضيل‬ La nature de consentement ‫الم‬ ‫يكون‬ ‫ال‬ ‫العقدين‬ ‫كال‬ ‫ففي‬ ،" ‫الك‬ ‫حفظ‬ ‫لعقد‬ ‫المنظمة‬ ‫األحكام‬ ‫عن‬ ‫تختلف‬ ‫بالتفضيل‬ ‫الوعد‬ ‫لعقد‬ ‫المنظمة‬ ‫األحكام‬ ‫ألن‬ ‫بالتفضيل،‬ ‫وعدا‬ ‫بناؤه‬
	‫لالستثمار‬ ‫جديدة‬ ‫بصيغة‬ ‫فجاء‬ ‫األزمة،‬ ‫عدم‬ ‫أو‬ ‫الشيء‬ ‫بيع‬ ‫في‬ ‫التامة‬ ‫الحرية‬ ‫وله‬ ‫الغير،‬ ‫عن‬ ‫له‬ ‫الموعود‬ ‫بتفضيل‬ ‫ملزم‬ ‫يكون‬ ‫وإنما‬ ‫بالبيع‬ ‫ملزما‬ ‫فإن‬ ‫وعليه‬ ‫عليه،‬ ‫تطبيقها‬ ‫يمكننا‬ ‫ال‬ ‫وبالتالي‬ ‫الحق،‬ ‫التعاقد‬ ‫قبل‬ ‫ما‬ ‫اتفاقات‬ ‫من‬ ‫جديدة‬ ‫صورة‬ ‫يعد‬ ‫العقد‬ ‫هذا‬
	" ‫األستاذ‬ ‫أما‬ ( 5 ) ‫بالتفضيل.‬ ‫الوعد‬ ‫عن‬ ‫بذاتها‬ ‫مستقلة‬ Thibeirge " ‫قبل‬ ‫العقد‬ ‫هذا‬ ‫أبرم‬ ‫إذا‬ ‫ما‬ ‫حسب‬ ‫تختلف‬ ‫التمهيدي‬ ‫العقد‬ ‫طبيعة‬ ‫بأن‬ ‫فيرى‬ ‫"الترقية‬ ‫تسمية‬ ‫عليها‬ ‫أطلق‬ ‫بيعه.‬
	‫العقارية"‬ ‫السوق،‬ ‫الختبار‬ ‫كوسيلة‬ ‫يعد‬ ‫فهو‬ ‫البناء‬ ‫مشروع‬ ‫از‬ ( 1 ) ‫نوع‬ ‫إطارها‬ ‫في‬ ‫ونظم‬ ، ‫واقف.‬	‫إنج‬ ‫قبل‬ ‫أبرم‬ ‫فإذا‬ ‫انجازه،‬ ‫بعد‬ ‫أو‬ ‫البناء‬ ‫مشروع‬ ‫إنجاز‬
	‫كعقد‬ ‫يعد‬ ‫فهنا‬ ‫البناء،‬ ‫مشروع‬ ‫إنجاز‬ ‫بعد‬ ‫أبرم‬ ‫إذا‬ ‫أما‬ ‫العقاري،‬ ‫لمشروعه‬ ‫السوق‬ ‫تقبل‬ ‫مدى‬ ‫ومعرفة‬ ‫عقار‬ ‫على‬ ‫محله‬ ‫يقع‬ ‫العقود،‬ ‫من‬ ‫جديد‬ ( ‫الحاجز‬ ‫يكون‬ ‫الحالة‬ ‫هذه‬ ‫وفي‬ ‫للملكية،‬ ‫الناقل‬ ‫النهائي‬ ‫البيع‬ ‫عقد‬ ‫إلبرام‬ ‫يمهد‬ ‫تمهيدي‬ ‫أو‬ ‫تحضيري‬
	‫االنجاز،‬ ‫طور‬ ‫في‬ ‫أو‬ ‫بعد‬ ‫ينجز‬ ‫لم‬ ‫اقتناء‬ ‫في‬ ‫الراغبين‬ ‫بقية‬ ‫على‬ ‫باألفضلية‬ ‫الحق)،‬ ‫حفظ‬ ‫صاحب‬ ( ‫له‬ ‫المحجوز‬	‫بتقديم‬ ‫ملزم‬ ‫العقاري)‬ ‫المرقي‬
	)	‫الحق".‬ ‫حفظ‬ ‫بعقد‬ ‫العقد"‬ ‫هذا‬ ‫سمي‬ ( 2		)	( 6	‫العقار.‬ ‫هذا‬

‫شرط‬ ‫على‬ ‫معلق‬ ‫بالبيع‬ ‫انفرادي‬ ‫وعد‬ ‫الحق‬ ‫حفظ‬ ‫عقد‬ ‫بأن‬ ‫القائل‬ ‫االتجاه‬ ‫ثانيا:‬

  ‫تنفيذ‬ ‫قبل‬ ‫أبرم‬ ‫فإذا‬ ‫البناء،‬ ‫مشروع‬ ‫تنفيذ‬ ‫بعد‬ ‫أو‬ ‫البناء‬ ‫مشروع‬ ‫تنفيذ‬ ‫قبل‬ ‫العقد‬ ‫هذا‬ ‫أبرم‬ ‫إذا‬ ‫ما‬ ‫حسب‬ ‫فإنه‬ ‫البناء،‬ ‫مشروع‬ ‫تنفيذ‬ ‫البائع‬ ‫استطاع‬ ‫فإذا‬ ‫المشروع،‬ ‫لدراسة‬ ‫ووسيلة‬ ‫السوق،‬ ‫حالة‬ ‫الختبار‬ ‫أداة‬ ‫يعد‬ ‫المحجوز‬ ‫على‬ ‫بعرضها‬ ‫االلتزام‬ ‫أي‬ ‫االلتزامات،‬ ‫من‬ ‫األدنى‬ ‫الحد‬ ‫عليه‬ ‫يلقي‬ ‫هنا‬ ‫العقد‬ ‫فان‬ ‫البناء‬ ‫مشروع‬ ‫العقد‬ ‫أبرم‬ ‫إذا‬ ‫أما‬ ‫بالتفضيل،‬ ‫وعد‬ ‫مجرد‬ ‫هنا‬ ‫وهو‬ ‫بيعها،‬ ‫حال‬ ‫في‬ ‫اآلخرين‬ ‫على‬ ‫باألفضلية‬ ‫له‬ ‫بعد‬ ‫التمهيدي‬ ‫وسيلة‬ ‫وإنما‬ ‫السوق،‬ ‫الختبار‬ ‫وسيلة‬ ‫يكون‬ ‫ال‬ ‫فإنه‬ ‫األشغال،‬ ‫تقدم‬ ‫حالة‬ ‫في‬ ‫وخاصة‬ ‫البناء،‬ ‫مشروع‬ ‫تنفيذ‬ ‫انفرادي‬ ‫وعد‬ ‫إلى‬ ‫العقد‬ ‫ويتحول‬ ‫بالتعاقد،‬ ‫التزاما‬ ‫المشروع‬ ‫مالك‬ ‫التزام‬ ‫ويصبح‬ ‫المفاوضات،‬ ‫من‬ ‫للخروج‬ ‫بالبيع.‬ ( 28 ) ‫ا‬ ‫على‬ ‫يؤخذ‬ ‫ما‬ ‫االتجاه‬ ‫هذا‬ ‫على‬ ‫ويؤخذ‬ ‫من‬ ‫جملة‬ ‫اآلخر‬ ‫هو‬ ‫عرف‬ ‫حيث‬ ‫السابقين،‬ ‫التجاهين‬ ‫من‬ ‫ألنه‬ ‫والظروف،‬ ‫األحوال‬ ‫حسب‬ ‫تتغير‬ ‫ال‬ ‫واحدة‬ ‫قانونية‬ ‫طبيعة‬ ‫اتفاق‬ ‫ألي‬ ‫يكون‬ ‫أن‬ ‫يجب‬ ‫إذ‬ ‫االنتقادات‬ ‫المشروع"المرقي‬ ‫مالك‬ ‫بيد‬ ‫استغالل‬ ‫وسيلة‬ ‫االتجاه‬ ‫هذا‬ ‫أصحاب‬ ‫يرى‬ ‫كما‬ ‫التمهيدي‬ ‫العقد‬ ‫يكون‬ ‫أن‬ ‫الممكن‬ ‫التزا‬ ‫من‬ ‫للتنصل‬ ‫العقاري"‬ ‫ماته.‬ ‫العقد‬ ‫طبيعة‬ ‫فيها‬ ‫تتحول‬ ‫التي‬ ‫الزمنية‬ ‫اللحظة‬ ‫تحديد‬ ‫حول‬ ‫غموض‬ ‫يشوبه‬ ‫االتجاه‬ ‫هذا‬ ‫أن‬ ‫كما‬ ‫أن‬ ‫هو‬ ‫غموضا،‬ ‫الوضع‬ ‫زاد‬ ‫والذي‬ ‫بالبيع،‬ ‫االنفرادي‬ ‫الوعد‬ ‫عقد‬ ‫إلى‬ ‫بالتفضيل‬ ‫الوعد‬ ‫عقد‬ ‫من‬ ‫التمهيدي،‬ ‫حيث‬ ‫العقد،‬ ‫تغيير‬ ‫لحظة‬ ‫يضبط‬ ‫معيار‬ ‫وضع‬ ‫حول‬ ‫يتفقوا‬ ‫لم‬ ‫االتجاه‬ ‫هذا‬ ‫أنصار‬ " ‫األستاذ‬ ‫ذهب‬ Bergel ‫العقد‬ ‫طبيعتي‬ ‫بين‬ ‫الفاصل‬ ‫المعيار‬ ‫هي‬ ‫الالعودة‬ ‫مرحلة‬ ‫إلى‬ ‫البناء‬ ‫أشغال‬ ‫وصول‬ ‫أن‬ ‫"إلى‬ ‫األستاذين‬ ‫من‬ ‫كل‬ ‫ذهب‬ ‫بينما‬ ‫التمهيدي،‬ 


	‫مشروع‬ ‫بتحقيق‬ ‫له‬ ‫تسمح‬ ‫التي‬ ‫االقتصادية‬ ‫الظروف‬ ‫وخاصة‬ ‫الخارجية،‬ ‫بالظروف‬ ‫مقيدة‬ ‫بل‬ ‫مطلقة‬
											)	( 17	‫البناء.‬
	‫لوديعة‬ ‫األخير‬ ‫هذا‬ ‫إيداع‬	‫رغم‬ ‫بالشراء‬ ‫المشتري‬ ‫يلتزم‬ ‫وال‬ ‫بالبيع،‬ ‫يلتزم‬ ‫البائع‬ ‫فإن‬ ‫الرأي‬ ‫هذا‬ ‫فحسب‬
											( 18 )	‫البيع.‬ ‫بإتمام‬ ‫إلزامه‬ ‫في‬ ‫للبائع‬ ‫سبيل‬ ‫وال‬ ‫الضمان،‬
	‫العقار‬ ‫ببيع‬ ‫المتعلق‬ ،	‫جانفي‬ 2791	00	‫المادة‬ ‫نص‬ ‫إلى‬ ‫االتجاه‬ ‫هذا‬ ‫أصحاب‬ ‫استند‬ ‫وقد‬ ‫مزدوجة‬ ‫طبيعة‬ ‫ذو‬ ‫عقد‬ ‫الحق‬ ‫حفظ‬ ‫عقد‬ ‫بأن‬ ‫القائل‬ ‫االتجاه‬ ‫ثالثا:‬ 22 ‫قانون‬ ‫من‬
	‫وعد‬ ‫كل‬ ‫يبطل‬ " ‫بأنه:‬ ‫صراحة‬ ‫الفرنسي‬ ‫المشرع‬ ‫فيها‬ ‫نص‬ ‫والتي‬ ‫البناء،‬ ‫عيوب‬ ‫وضمان‬ ‫ؤه‬	‫بنا‬ ‫المقرر‬
	‫والشراء"‬ ‫بالبيع‬ ‫آخر‬ ‫إيجاد‬ ‫الفقهاء‬ ‫بعض‬ ‫حاول‬ ‫التمهيدي،‬ ‫للعقد‬ ‫السابقة‬ ‫التكييفات‬ ‫إلى‬ ‫وجهت‬ ‫التي‬ ‫الحادة‬ ‫االنتقادات‬ ‫أمام‬ ( 19 ) ‫هذا‬ ‫أصحاب‬ ‫رأي‬ ‫في‬ ‫التمهيدي‬ ‫العقد‬ ‫يكون‬ ‫المادة‬ ‫هذه‬ ‫لنص‬ ‫المخالفة‬ ‫فبمفهوم‬ ،
	‫المقر‬ ‫العقار‬ ‫بيع‬ ‫يسبق‬ ‫أن‬ ‫يمكن‬ ‫ال‬ ‫وبالتالي‬ ‫بالبيع،‬ ‫االنفرادي‬ ‫الوعد‬ ‫أنواع‬ ‫من‬ ‫نوع‬ ‫الرأي‬ ‫مزدوجة،‬ ‫طبيعة‬ ‫ذو‬ ‫عقد‬ ‫التمهيدي‬ ‫العقد‬ ‫اعتبروا‬ ‫حيث‬ ‫العقد،‬ ‫هذا‬ ‫خصوصية‬ ‫يراعي‬ ‫مناسب‬ ‫تكييف‬ ‫آخر‬ ‫عقد‬ ‫بناؤه‬ ‫ر‬
											‫خاصة.‬ ‫بأحكام‬ ‫المنظم‬ ‫التمهيدي‬ ‫العقد‬ ‫غير‬ ‫م‬ ‫تختلف‬ ‫العقد.‬ ‫هذا‬ ‫فيه‬ ‫أبرم‬ ‫الذي‬ ‫للوقت‬ ‫تبعا‬ ‫أخرى‬ ‫إلى‬ ‫حالة‬ ‫ن‬
	‫نص‬ ‫بموجب‬ ‫يقصد‬ ‫لم‬ ‫المشرع‬ ‫أن‬ ‫ذلك‬ ‫في‬ ‫وحجتهم‬ ‫التحليل،‬ ‫هذا‬ ‫رفضوا‬ ‫الفقهاء‬ ‫بعض‬ ‫أن‬ ‫غير‬ " ‫األستاذ‬ ‫من‬ ‫كل‬ ‫يرى‬ ‫حيث‬ Thibierge ‫واألستاذ"‬ " Bergel ‫تختلف‬ ‫التمهيدي‬ ‫العقد‬ ‫طبيعة‬ ‫أن‬ ،"
	‫من‬ ‫له‬ ‫المحجوز‬ ‫يحمي‬ ‫أن‬ ‫هدفه‬ ‫كان‬ ‫وإنما‬ ‫التمهيدي،‬ ‫للعقد‬ ‫تكييف‬ ‫وضع‬ ‫أعاله‬ ‫المذكورة‬	22	‫المادة‬
	‫النص‬ ‫على‬ ‫حرص‬ ‫لذلك‬ ،	)	( 21	‫الطرفين‬ ‫مصلحة‬ ‫بين‬ ‫التوازن‬ ‫إقامة‬	‫و‬ ‫له،‬ ‫العقاري‬ ‫المرقي‬ ‫استغالل‬
	‫صيغ‬ ‫من‬ ‫أخرى‬ ‫صيغة‬ ‫أي‬ ‫بطالن‬ ‫وهو‬ ،	22	‫المادة‬ ‫أحكام‬ ‫مخالفة‬ ‫على‬ ‫يوقع‬ ‫الذي‬ ‫الجزاء‬ ‫على‬ ‫صراحة‬
											‫التمهيدي.‬ ‫العقد‬ ‫عدا‬ ‫التعاقد‬ ‫قبل‬	‫ما‬ ‫اتفاقات‬
	‫مع‬ ‫فإن‬ ‫بالبيع،‬ ‫انفراديا‬ ‫وعدا‬ ‫التمهيدي‬ ‫العقد‬ ‫اعتبار‬ ‫تم‬ ‫إذا‬ ‫أنه‬ ‫كما‬ ‫بأي‬ ‫يلتزم‬ ‫ال‬ ‫له‬ ‫المحجوز‬ ‫أن‬ ‫ذلك‬ ‫نى‬
	‫ألن‬ ‫صحيح،‬ ‫غير‬ ‫وهذا‬ ‫بالبيع،‬ ‫التزاما‬ ‫البائع‬ ‫عاتق‬ ‫على‬ ‫يلقي‬ ‫بينما‬ ‫بالشراء،‬ ‫ملزما‬ ‫يكون‬ ‫وال‬ ‫التزام،‬
	‫من‬	22	‫المادة‬ ‫نص‬ ‫مع‬ ‫ينسجم‬ ‫ال‬ ‫القول‬ ‫فهذا‬ ‫وبالتالي‬ ‫متبادلة،‬ ‫تكون‬ ‫التمهيدي‬ ‫العقد‬ ‫في‬ ‫األطراف‬ ‫التزامات‬
	‫التزام‬ ‫مقابل‬ ‫في‬ ‫عقار،‬ ‫من‬ ‫جزء‬ ‫أو‬ ‫عقار‬ ‫بحجز‬ ‫يلتزم‬ ‫الحاجز‬ ‫أن‬ ‫لى‬	‫ع‬ ‫أكدت‬ ‫التي‬ ،	2791	‫جانفي‬	0	‫قانون‬
											.)	‫الضمان‬ ‫وديعة‬ ‫بإيداع‬ ‫له‬ ‫المحجوز‬ ( 21
	‫عن‬ ‫صادر‬ ‫قرار‬ ‫ففي‬ ‫التمهيدي،‬ ‫للعقد‬ ‫القانونية‬ ‫الطبيعة‬ ‫تحديد‬ ‫مسألة‬ ‫حول‬ ‫بدوره‬ ‫القضاء‬ ‫اختلف‬ ‫وقد‬
	) ‫قضية‬ ‫في‬ ،	22	2710 (	/	21	/	28	‫بتاريخ‬ ‫الصادر‬ ،"	cour d'appel Rennes	" ‫برن‬ ‫االستئناف‬ ‫محكمة‬
	‫نص‬ ‫إلى‬ ‫استنادا‬ ‫بالبيع،‬ ‫انفراديا‬ ‫وعدا‬ ‫طرفيه‬ ‫بين‬ ‫الموقع‬ ‫التمهيدي‬ ‫العقد‬ ‫اعتبرت‬ ،	)	" ( 23	Jugu	" ‫اآلنسة‬
		‫والشراء.‬ ‫بالبيع‬ ‫آخر‬ ‫وعد‬ ‫كل‬ ‫يبطل‬ ‫أنه‬ ‫على‬ ‫نصت‬ ‫التي‬ (24)	2791	، ‫جانفي‬	0	‫قانون‬ ‫من‬	22	‫المادة‬
	‫للتسجيل‬ ‫يخضع‬ ‫بالبيع‬ ‫انفراديا‬ ‫وعدا‬ ‫يعتبر‬	‫التمهيدي‬ ‫العقد‬ ‫أن‬ ‫القرار،‬ ‫نفس‬ ‫في‬ ‫أيضا‬ ‫ذكرت‬ ‫كما‬
	‫تسجيل‬ ‫ضرورة‬ ‫على‬ ‫نصت‬ ‫التي‬ ‫الفرنسي،‬ ‫العام‬ ‫الضرائب‬ ‫قانون‬ ‫،من‬ ‫أ‬ Ph Jestaz et Malinvaud ‫بإرادة‬ ‫مرتبط‬ ‫المعيار‬ ‫هذا‬ ‫أن‬ ‫إلى‬	-	2880	‫المادة‬ ‫نص‬ ‫حكم‬ ‫حسب‬
					‫مدة‬ ‫خالل‬ ‫االنفرادي‬ ‫بالبيع‬ ‫الوعد‬ ‫البيع‬ ‫قرار‬ ‫اتخاذ‬ ‫بمجرد‬ ‫تتم‬ ‫الطبيعة‬ ‫هذه‬ ‫تغيير‬ ‫لحظة‬ ‫أن‬ ‫أي‬ ‫البائع،‬ 20 ‫باطال.‬ ‫كان‬ ‫وإال‬ ‫له‬ ‫الموعود‬ ‫قبول‬ ‫تاريخ‬ ‫من‬ ‫أيام‬ ‫النهائي.‬ ‫العقد‬ ‫بإبرام‬ ( 25 ) ( 29 )
	28 10	‫قرار‬ ‫نفس‬ ‫برن‬ ‫االستئناف‬ ‫محكمة‬ ‫أيضا‬ ‫أكدت‬ ‫وقد‬ ‫بتاريخ‬ ‫الصادر‬ ‫قرارها‬ ‫بموجب‬ ‫وذلك‬ ‫االتجاه،‬ ‫هذا‬ ‫بباريس‬ ‫االستئناف‬ ‫محكمة‬ ‫أيضا‬ ‫انتقدت‬ ‫وقد‬ ‫بتاريخ‬ ‫الصادر‬ ‫القرار‬ ‫بموجب‬ ‫أخرى،‬ ‫مرة‬ ‫ها‬
	‫ماي‬ ‫فيفري‬ 2719 2711 ‫خالل‬ ‫تسجيله‬ ‫يتم‬ ‫لم‬ ‫ما‬ ‫بالبيع‬ ‫انفراديا‬ ‫وعدا‬ ‫التمهيدي‬ ‫العقد‬ ‫اعتبار‬ ‫يمكن‬ ‫ال‬ ‫بأنه‬ ‫رأت‬ ‫حيث‬ ، ‫حالة‬ ‫حسب‬ ‫للتفرقة‬ ‫مجال‬ ‫فال‬ ‫وبالتالي‬ ‫بالبيع،‬ ‫وعدا‬ ‫التمهيدي‬ ‫العقد‬ ‫يعتبر‬ ‫ال‬ " ‫بأنه:‬ ‫ورأت‬ ،
	‫البناء‬ ‫مشروع‬ ‫تنفيذ‬ ‫في‬ ‫البدء‬ ‫بعد‬ ‫أو‬ ‫قبل‬ ‫سواء‬ ‫تتجزأ،‬ ‫ال‬ ‫واحدة‬ ‫عقد‬	‫مدة‬ ‫ال‬ ‫هذا‬ ‫طبيعة‬ ‫أن‬ ‫إذ‬ ‫البناء،‬ ‫مشروع‬ ‫تقدم‬ 20 . ‫إبرامه‬ ‫يوم‬ ‫من‬ ‫أيام‬ ( 26 )
	‫يتم‬ ‫حتى‬ ‫و‬ ،	‫بالبيع‬ ‫انفراديا‬ ‫وعدا‬ ‫يعد‬ ‫"رن"،‬ ‫االستئناف‬ ‫محكمة‬ ‫رأي‬ ‫حسب‬ ‫التمهيدي‬ ‫العقد‬ ‫فإن‬ ‫وعليه‬ 31 ( )	."
	-‫الضرائب‬ ‫قانون‬ ‫من‬ ‫أ‬	2880	‫المادة‬ ‫نص‬ ‫تطبيق‬ ‫من‬ ‫بد‬ ‫،ال‬ ‫بالبيع‬ ‫انفرادي‬ ‫وعد‬ ‫بأنه‬ ‫التمهيدي‬ ‫العقد‬ ‫تكييف‬
	‫لم‬ ‫إذا‬ ‫أما‬ ‫باطال،‬ ‫كان‬ ‫وإال‬ ‫إبرامه‬ ‫يوم‬ ‫من‬ ‫أيام‬	20	‫خالل‬ ‫العقد‬ ‫هذا‬ ‫تسجيل‬ ‫بضرورة‬ ‫تقضي‬ ‫التي‬ ‫الفرنسي،‬
					-‫أ.‬	2880	‫المادة‬ ‫نص‬ ‫تطبيق‬ ‫يمكن‬ ‫ال‬	‫ف‬ ‫بالبيع‬ ‫إنفرادي‬ ‫وعد‬ ‫أنه‬ ‫على‬ ‫التمهيدي‬ ‫العقد‬ ‫تكييف‬ ‫يتم‬
	21	‫بتاريخ‬ ‫لباريس،‬ ‫االستئناف‬ ‫محكمة‬ ‫عن‬ ‫الصادر‬ ‫القرار‬ ‫قبل‬ ‫من‬ ‫نقضه‬ ‫تم‬ ‫القرار‬ ‫هذا‬ ‫أن‬ ‫غير‬
	‫بالبي‬ ‫انفراديا‬ ‫وعدا‬ ‫التمهيدي‬ ‫العقد‬ ‫اعتبار‬ ‫إلى‬ ‫الفرنسي‬ ‫والقضاء‬ ‫الفقه‬ ‫من‬ ‫أخر‬ ‫جانب‬ ‫ذهب‬ ‫لقد‬ ‫معلق‬ ‫ع‬ ‫جانفي‬ 2711 ( 27 ) ‫وال‬ ‫بالتفضيل‬ ‫وعدا‬ ‫التمهيدي‬ ‫العقد‬ ‫اعتبار‬ ‫يمكن‬ ‫ال‬ ‫أنه‬ ‫على‬ ‫أكدت‬ ‫والتي‬ ‫ذكره،‬ ‫السابق‬
											‫البناء.‬ ‫مشروع‬ ‫تنفيذ‬ ‫هو‬ ‫واقف،‬ ‫شرط‬ ‫على‬ ‫بالبيع.‬ ‫انفراديا‬ ‫وعدا‬
	" ‫األستاذ‬ ‫من‬ ‫كل‬ ‫رأى‬ ‫حيث‬ Frank Steinmetz ‫كل‬ ‫أن‬ ‫وبما‬ ‫أو‬ ‫بالتفصيل،‬ ‫وعدا‬ ‫التمهيدي‬ ‫العقد‬ ‫اعتبار‬ ‫يمكن‬ ‫ال‬ ‫بأنه‬ ‫يرى‬ ‫الفرنسي‬ ‫والقضاء‬ ‫الفقه‬ ‫من‬ ‫واألستاذ‬ " " Cornu ‫وعد‬ ‫التمهيدي‬ ‫العقد‬ ‫بأن‬ "
	‫وهذا‬ ‫البناء،‬ ‫مشروع‬ ‫بإنجاز‬ ‫العقاري)‬ ‫(المرقي‬ ‫البائع‬ ‫قيام‬ ‫هو‬ ‫واقف،‬ ‫شرط‬ ‫على‬ ‫معلق‬ ‫بالبيع‬ ‫انفرادي‬ ‫ذو‬ ‫عقد‬ ‫بأنه‬ ‫تكييفه‬ ‫تم‬ ‫هل‬ ‫التمهيدي،‬ ‫العقد‬ ‫تكييف‬ ‫تم‬ ‫فكيف‬ ‫واقف،‬ ‫شرط‬ ‫على‬ ‫معلق‬ ‫بالبيع‬ ‫انفراديا‬ ‫وعدا‬
	‫ي‬ ‫بالبيع‬ ‫البائع‬ ‫التزام‬ ‫أن‬ ‫معناه‬ ‫الموالية.‬ ‫المرحلة‬ ‫في‬ ‫نعالجه‬ ‫سوف‬ ‫ما‬ ‫هذا‬ ‫خاصة؟‬ ‫طبيعة‬ ‫ذو‬ ‫عقد‬ ‫أنه‬ ‫أم‬ ‫مزدوجة،‬ ‫طبيعة‬ ‫مشروع‬ ‫بتنفيذ‬ ‫قام‬ ‫إذا‬ ‫بالبيع‬ ‫ملزما‬ ‫يكون‬ ‫وبالتالي‬ ‫البناء،‬ ‫نتيجة‬ ‫على‬ ‫توقف‬
	‫ليست‬ ‫العقاري‬ ‫المرقي‬ ‫فإرادة‬ ‫محضا،‬ ‫إراديا‬ ‫شرطا‬ ‫يعد‬ ‫ألنه‬ ‫صحيح‬ ‫شرط‬ ‫هو‬ ‫الشرط‬ ‫وهذا‬ ،	)	( 16	‫البناء‬

‫خاصة‬ ‫طبيعة‬ ‫ذو‬ ‫عقد‬ ‫الحق‬ ‫حفظ‬ ‫عقد‬ ‫بأن‬ ‫القائل‬ ‫االتجاه‬ ‫رابعا:‬

  ‫استحالة‬ ‫أي‬ ‫التصنيف،‬ ‫في‬ ‫خلل‬ ‫هناك‬ ‫يكون‬ ‫عندما‬ ‫خاصة،‬ ‫طبيعة‬ ‫ذو‬ ‫عقد‬ ‫بأنه‬ ‫ما‬ ‫عقد‬ ‫تكييف‬ ‫يتم‬ ‫قائ‬ ‫قانوني‬ ‫تصنيف‬ ‫ضمن‬ ‫القانون‬ ‫هذا‬ ‫وضع‬ ‫طبيعة‬ ‫أو‬ ‫العقد،‬ ‫عن‬ ‫الناتجة‬ ‫المعقدة‬ ‫العملية‬ ‫إلى‬ ‫نظرا‬ ‫وهذا‬ ‫م،‬ ‫تكييف‬ ‫مسماة‬ ‫غير‬ ‫أو‬ ‫مسماة‬ ‫كانت‬ ‫سواء‬ ‫العقود‬ ‫إعطاء‬ ‫من‬ ‫والغاية‬ ‫أطرافه،‬ ‫بين‬ ‫الناشئة‬ ‫االلتزامات‬ ‫الموجودة‬ ‫والخصوصية‬ ‫مضمونها‬ ‫أن‬ ‫حين‬ ‫في‬ ‫مشابه،‬ ‫نظام‬ ‫عليها‬ ‫نطبق‬ ‫أن‬ ‫تجنب‬ ‫هو‬ ‫الخاصة،‬ ‫الطبيعة‬ ‫ه‬ ‫مع‬ ‫تتطابق‬ ‫ال‬ ‫فيها‬ . ‫عقد‬ ‫التمهيدي‬ ‫العقد‬ ‫بأن‬ ‫فالقول‬ ‫بالتفضيل،‬ ‫الوعد‬ ‫من‬ ‫قريب‬ ‫له‬ ‫األخير‬ ‫هذا‬ ‫أن‬ ‫يعني‬ ‫هذا‬ ‫خاصة،‬ ‫طبيعة‬ ‫ذو‬ ‫بأن‬ ‫ذكرنا‬ ‫حيث‬ ‫السابقة،‬ ‫دراستنا‬ ‫في‬ ‫بيناه‬ ‫ما‬ ‫وهذا‬ ‫بالتفصيل،‬ ‫وعدا‬ ‫اعتباره‬ ‫يمكننا‬ ‫وال‬ ‫به،‬ ‫خاصة‬ ‫أحكام‬ ‫العقد‬ ‫في‬ ‫الحاجز‬ ‫عكس‬ ‫بيعه،‬ ‫عدم‬ ‫أو‬ ‫الشيء‬ ‫بيع‬ ‫في‬ ‫التامة‬ ‫الحرية‬ ‫له‬ ‫تكون‬ ‫بالتفضيل‬ ‫الوعد‬ ‫في‬ ‫الواعد‬ ‫ملزما‬ ‫يكون‬ ‫الذي‬ ‫التمهيدي‬ " ‫األستاذ‬ ‫لتحليل‬ ‫بالنسبة‬ ‫أما‬ ‫له،‬ ‫للمحجوز‬ ‫الشيء‬ ‫ببيع‬ Bergel ‫أنه‬ ‫فنالحظ‬ ،" ‫واحد‬ ‫تكييف‬ ‫إعطاء‬ ‫المفروض‬ ‫ومن‬ ‫العقد،‬ ‫لهذا‬ ‫القانونية‬ ‫الطبيعة‬ ‫تحديد‬ ‫في‬ ‫المزدوجة‬ ‫النظرية‬ ‫على‬ ‫اعتمد‬ ‫الت‬ ‫العالقة‬ ‫في‬ ‫القوي‬ ‫الطرف‬ ‫باعتباره‬ ‫للبائع‬ ‫الفرصة‬ ‫إتاحة‬ ‫لعدم‬ ‫وذلك‬ ‫سابقا،‬ ‫بيناه‬ ‫كما‬ ‫للعقد،‬ ‫عاقدية‬ " ‫األستاذ‬ ‫رأي‬ ‫يكون‬ ‫وبهذا‬ ‫المشتري،‬ ‫تجاه‬ ‫التزاماته‬ ‫من‬ ‫للتهرب‬ Brun ‫رأينا،‬ ‫في‬ ‫الصائب‬ ‫الرأي‬ ‫هو‬ ،" ‫الوعد‬ ‫عن‬ ‫تميزه‬ ‫مستقلة‬ ‫ذاتية‬ ‫له‬ ‫وأعطى‬ ‫خاصة،‬ ‫طبيعة‬ ‫ذو‬ ‫عقد‬ ‫التمهيدي‬ ‫العقد‬ ‫اعتبر‬ ‫عندما‬ ‫أصاب‬ ‫ألنه‬ ‫بالبيع.‬ ‫االنفرادي‬ ‫الوعد‬ ‫وعن‬ ‫بالتفضيل‬ ‫رأي‬ ‫إلى‬ ‫تطرقنا‬ ‫أن‬ ‫وبعد‬ ‫معرفة‬ ‫أمامنا‬ ‫بقي‬ ‫التمهيدي،‬ ‫للعقد‬ ‫القانونية‬ ‫الطبيعة‬ ‫حول‬ ‫الفرنسي‬ ‫الفقه‬ ‫خاصة‬ ‫مقنع‬ ‫حل‬ ‫إلى‬ ‫توصل‬ ‫وهل‬ ‫التمهيدي،‬ ‫للعقد‬ ‫القانونية‬ ‫الطبيعة‬ ‫تحديد‬ ‫حول‬ ‫الفرنسي‬ ‫القضاء‬ ‫موقف‬ ‫المسألة.‬ ‫هته‬ ‫بخصوص‬ ‫القضائية‬ ‫االجتهادات‬ ‫تضارب‬ ‫بعدما‬ ‫العق‬ ‫اعتبار‬ ‫إلى‬ ‫الفرنسي‬ ‫القضاء‬ ‫ذهب‬ ‫لقد‬ ‫محكمة‬ ‫رأت‬ ‫حيث‬ ‫خاصة،‬ ‫طبيعة‬ ‫ذو‬ ‫عقد‬ ‫التمهيدي‬ ‫د‬ ‫بتاريخ‬ ‫الصادر‬ ‫قرارها‬ ‫في‬ ‫بباريس‬ ‫االستئناف‬ 21 ‫جانفي‬ 2711 ‫طبيعة‬ ‫ذو‬ ‫عقد‬ ‫التمهيدي‬ ‫العقد‬ ‫بأن‬ ، ‫ومع‬ ‫خاصة،‬ ‫طبيعة‬ ‫ذو‬ ‫عقد‬ ‫البيع‬ ‫إلعداد‬ ‫يمهد‬ ‫الذي‬ ‫التمهيدي‬ ‫العقد‬ ‫:"يعتبر‬ ‫بأنه‬ ‫القول‬ ‫إلى‬ ‫وذهبت‬ ‫خاصة،‬ ‫الطبيعة‬ ‫تحديد‬ ‫مسألة‬ ‫حول‬ ‫واضح‬ ‫اختالف‬ ‫وجود‬ ‫هو‬ ‫القضائية،‬ ‫االجتهادات‬ ‫هذه‬ ‫على‬ ‫يالحظ‬ ‫وما‬ ‫العقد‬ ‫اعتبار‬ ‫إلى‬ ‫لباريس‬ ‫العليا‬ ‫والمحكمة‬ ‫االستئناف‬ ‫محكمة‬ ‫من‬ ‫كل‬ ‫ذهبت‬ ‫حيث‬ ‫التمهيدي،‬ ‫للعقد‬ ‫القانونية‬ 


	" ‫األستاذ‬ ‫خاصة‬ ‫طبيعة‬ ‫ذو‬ ‫عقد‬ ‫التمهيدي‬ ‫د‬ Meysson "	‫العق‬ ‫اعتبروا‬ ‫الذين‬ ‫الفقهاء‬ ‫أهم‬ ‫بين‬ ‫ومن‬
	‫أن‬ ‫االتجاه‬ ‫هذا‬ ‫أصحاب‬ ‫يرى‬ ‫حيث‬ ،....."	" ‫"واألستاذ‬ Bergel	" ‫واألستاذ‬ Cabanac	Brun "	" ‫واألستاذ‬
	‫قبل‬ ‫ما‬ ‫اتفاقات‬ ‫من‬ ‫يعتبر‬ ‫كان‬ ‫وإن‬ ‫الكالسيكي،‬ ‫بالمفهوم‬ ‫األخرى‬ ‫التمهيدية‬ ‫كالعقود‬ ‫ليس‬ ‫التمهيدي‬ ‫العقد‬
	( 32 )	‫البناء.‬ ‫لمشروع‬ ‫التجارية‬ ‫القيمة‬ ‫ومعرفة‬ ‫السوق‬ ‫الختبار‬ ‫كوسيلة‬ ‫ويعد‬ ‫ا‬	‫خاص‬ ‫دورا‬ ‫يلعب‬ ‫فهو‬ ‫التعاقد،‬
	‫اعتبرا‬ ‫حيث‬ ‫الرأي،‬ ‫نفس‬ "	‫واألستاذ"‬ " Cabanac	" ‫األستاذ‬ ‫من‬ ‫لكل‬ ‫كان‬ ‫المقام‬ ‫هذا‬ ‫وفي‬ Meysson
	‫قبل‬ ‫بيعه،‬ ‫المقرر‬ ‫الشيء‬ ‫في‬ ‫التصرف‬ ‫بعدم‬ ‫البائع‬ ‫بمقتضاه‬ ‫يلتزم‬ ‫خاصة،‬ ‫طبيعة‬ ‫ذو‬ ‫عقد‬ ‫التمهيدي‬ ‫"العقد‬
				‫البائع".‬ ‫يحدده‬ ‫الذي‬ ‫وبالثمن‬ ‫النهائي،‬ ‫لشكله‬ ‫ومعرفتة‬ ‫للشراء،‬ ‫ودعوته‬ ‫المشتري‬ ‫على‬ ‫ه‬ (33)	‫عرض‬
	22	‫المادة‬ ‫نص‬ ‫بموجب‬ ‫تنظيمه‬ ‫تم‬ ‫الذي‬ ‫العقد‬ " : ‫بأن‬ ‫الشأن‬ ‫هذا‬ ‫في‬ ‫رأى‬ ‫فقد‬ "	" ‫األستاذ‬ ‫أما‬ Brun
	‫ط‬ ‫ذو‬ ‫عقد‬ ‫بأنه‬ ‫القول‬ ‫يمكننا‬ ‫حيث‬ ‫العقود،‬ ‫من‬ ‫جديد‬ ‫نوع‬ ‫هو‬ ، ‫بيعة‬	2791	‫جانفي‬	00	‫قانون‬ ‫من‬
										( 34 )	‫خاصة".‬
	‫العقد‬ ‫لهذا‬ ‫المزدوج‬ ‫التحليل‬ ‫اقترح‬ ‫حيث‬ ‫ما،‬ ‫حد‬ ‫إلى‬ ‫خاص‬ ‫رأيه‬ ‫فكان‬ "	Bergel	" ‫لألستاذ‬ ‫بالنسبة‬ ‫أما‬
	‫خاصة،‬ ‫طبيعة‬ ‫ذو‬ ‫عقد‬ ‫يعد‬ ‫البناء‬ ‫مشروع‬ ‫تنفيذ‬ ‫قبل‬ ‫المبرم‬ ‫التمهيدي‬ ‫العقد‬ ‫واعتبر‬ ، ‫سابقا‬ ‫ذكرناه‬ ‫كما‬
	‫المبيع‬ ‫بعرض‬ ‫الحاجز‬ ‫بموجبه‬ ‫يلتزم‬ ‫بالحجز‬ ‫يط‬	‫بس‬ ‫اتفاق‬ ‫هو‬ ‫التمهيدي‬ ‫العقد‬ ‫أن‬ ‫الصدد:"‬ ‫هذا‬ ‫في‬ ‫وذكر‬
										( 35 )	"	‫مسبقا‬ ‫عليها‬ ‫المتفق‬ ‫الشروط‬ ‫بنفس‬ ‫البناء‬ ‫مشروع‬ ‫تنفيذ‬ ‫بعد‬ ‫له،‬ ‫للمحجوز‬ .
	‫هو‬ "	" ‫و‬ " Cabanac	Meysson	" ‫األستاذ‬ ‫من‬ ‫كل‬ ‫تحليل‬ ‫أن‬ ‫الفقهية،‬ ‫التحاليل‬ ‫هذه‬ ‫على‬ ‫ونالحظ‬
										( 36 )	‫متبادلة".‬ ‫التزامات‬ ‫يتضمن‬	-	‫تبادلي‬ ‫عقد‬	-	‫اسا‬	‫أس‬ ‫لجانبين‬ ‫ملزم‬ ‫عقد‬ ‫يبقى‬ ‫ذلك‬
	2718 ،	‫جانفي‬	01	‫بتاريخ‬ ‫الصادر‬ ‫قرارها‬ ‫في‬ ‫الرأي‬ ‫نفس‬ ‫لباريس‬ ‫العليا‬ ‫المحكمة‬ ‫أيضا‬ ‫أكدت‬ ‫كما‬
	‫متبادلة‬ ‫التزامات‬ ‫يتضمن‬ ‫لجانبين،‬ ‫ملزم‬ ‫خاصة‬ ‫طبيعة‬ ‫ذو‬ ‫عقد‬ " ‫بأنه:‬ ‫التمهيدي‬ ‫العقد‬ ‫عرفت‬ ‫حيث‬
	‫بدفع‬ ‫المشتري‬ ‫التزام‬ ‫مقابل‬ ‫للمشتري،‬ ‫عقار‬ ‫من‬ ‫جزء‬ ‫أو‬ ‫عقار‬ ‫بحجز‬	‫البائع‬ ‫بموجبه‬ ‫يلتزم‬ ‫حيث‬ ‫ومحددة،‬
										)	‫خاص".‬ ‫حساب‬ ‫في‬ ‫تودع‬ ‫الضمان،‬ ‫وديعة‬ ( 37
	‫في‬ ‫وذلك‬ ‫لجانبين،‬ ‫ملزما‬ ‫بالبيع‬ ‫وعدا‬ ‫التمهيدي‬ ‫العقد‬ ‫اعتبرت‬ ‫لفرساي،‬ ‫العليا‬ ‫المحكمة‬ ‫أن‬ ‫غير‬
						) .	( 38	"	Chavagat	" ‫السيد‬ ‫قضية‬ ‫بخصوص‬ ،	2710	‫نوفمبر‬	10	‫بتاريخ‬ ‫الصادر‬ ‫قرارها‬
										( 31 )	‫النظام‬ ‫ذا‬
	‫ذهب‬ ‫فرنسا،‬ ‫في‬ ‫التمهيدي‬ ‫للعقد‬ ‫القانونية‬ ‫الطبيعة‬ ‫تحديد‬ ‫موضوع‬ ‫أثاره‬ ‫الذي‬ ‫الكبير‬ ‫للجدل‬ ‫ونظرا‬
	‫نظام‬ ‫بأي‬ ‫ربطه‬ ‫يجوز‬ ‫وال‬ ‫خاصة،‬ ‫طبيعة‬ ‫ذو‬ ‫عقد‬ ‫التمهيدي‬ ‫العقد‬ ‫اعتبار‬ ‫إلى‬ ‫الفرنسي‬ ‫الفقه‬ ‫من‬ ‫كبير‬ ‫اتجاه‬
										‫آخر.‬
‫ع‬ ‫دد‬ 50 ‫ديسمبر‬ 2018 ، ‫أ‬ ‫المجلد‬ ، ‫ص‬ ‫ص.‬ 419 -431