피고인은 서울 동작구 C 소재 ‘D조합’의 대표조합원인 바, 양주시 E 소재 임대아파트인 ‘F’ 아파트에 대한 일반분양이 곧 실현될 것처럼 사람들을 기망하여 금원을 편취하기로 마음먹었다. 피고인은 2009. 6.경 부동산 중개업에 종사하는 G에게 “임대아파트인 F 아파트가 임대기간이 만료되었는데 그 중 300세대 정도에 대하여 D조합에서 분양권을 매수하여 갖고 있고 2009. 12. 말이면 일반분양이 된다. 그 전에 돈이 필요하니 선분양가 1억 3,000만 원 정도에 투자자를 모집해라, 먼저 투자한 사람들은 최우선적으로 아파트를 원하면 아파트를 분양해 주고 수익을 원하면 일반분양대금 1억 8,000만 원과 선분양가 1억 3,000만 원의 차액 5,000만 원을 주겠다.”고 말하여, 이를 믿은 G으로 하여금 2009. 6.경 서울 영등포구 H에 있는 I건물 19층 소재 사무실에서 피해자 J에게 “주식회사 K에서 사업시행하는 양주시 E 소재 ‘F’라는 임대아파트가 있는데 그 중 300세대를 D조합에서 분양권을 매수하여 2009. 12.경부터 일반분양이 될 것이다. 선분양가 1억 3,000만 원에서 일단 4,000만 원을 투자하면 일반분양시 분양대금이 1억8,000만 원 정도로 예상되니 매수자가 나타나면 분양대금 차액 5,000만 원을 추가해서 돌려주고 아파트를 원하면 아파트를 분양해 주겠다.”라고 말하여 피해자와 위 아파트 1세대에 대하여 ‘분양금액 1억 3,000만 원, 납부한 금액 4,000만 원, 납부할 금액 9,000만 원’의 내용으로 선분양 약정을 체결하게 하였다. 그러나 사실은 피고인의 D조합이 위 아파트에 대하여 분양사업자인 주식회사 K로부터 일반분양에 대한 사업권을 인수한 것도 아니었고, 당시 주식회사 K의 의사결정권이 대주주인 한국투자신탁과 하나은행에 있어 분양전환 승인을 받는 경우에도 하나은행의 승인을 받아야 하는데 피고인이 사업권 인수나 분양전환과 관련하여 하나은행으로부터 승인을 받은 사실도 없었으며, 일반분양은 기존 임차인들을 상대로 한 우선분양을 마친 후 남은 것에 대하여 하는 것이므로 위 아파트에 대해 언제 일반분양으로 전환하는 승인을 받을 수 있는지 및 정확히 얼마나 일반분양으로 전환할 수 있는지에 대하여도 알 수 없었고, 설사 일반분양이 가능하게 되더라도 모집공고 승인을 양주시로부터 받은 후 경쟁입찰 방식으로 분양이 이뤄지므로 개인에게 일반분양을 해 주겠다고 약정하는 것이 불가능하였다. 결국 피고인은 위와 같이 기망하여 피해자 J으로부터 2009. 7. 29.경 아파트 분양금 명목으로 4,000만 원을 교부 받은 것을 비롯하여 같은 방법으로 같은 날 피해자 L로부터 4,000만 원을 교부 받고, 피해자 M으로부터 같은 해 7. 31.경 4,000만 원을 피고인 명의 계좌로 송금 받고, 피해자 N로부터 같은 해 9. 2. 1,000만 원, 같은 달 16. 7,000만 원을 교부 받고, 피해자 O로부터 같은 해 10. 1. 4,000만 원을 교부받고, 피해자 P으로부터 같은 달 13. 2,000만 원, 같은 달 22. 2,000만 원을 G 명의 신한은행계좌로 송금 받아 피해자들로부터 합계 2억 8,000만 원을 편취하였다.
형법 제347조 제1항