피고인은 2019년 1월 중순경 진주시 B, 2층에 있는 피해자 C이 운영하는 D 학원에서 피해자에게 “2019. 2. 1.자로 D 학원을 나에게 인도해 주면 임대차보증금 1,000만 원, 권리금 3,000만 원 등 총 4,000만 원을 2019. 4. 30.까지 지급해 주겠다. 먼저 임대차보증금 1,000만 원을 임대인에게 대신 지급해 달라”고 거짓말을 하였다. 그러나 사실 피고인은 당시 월수입이 약 150만 원 정도에 불과하였고, 신용카드 대금 미납으로 인해 금융권 대출이 불가능한 상황이었으며, 위 학원의 경우 원생이 5명으로 학원 운영 월 수익금의 경우 약 100만 원에 불과하여 피해자에게 전세보증금 및 권리금을 지급할 의사나 능력이 없었다. 그럼에도 불구하고 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 2019. 2. 1.경 1,000만 원을 교부받아 위 학원 임대인에게 지급하고, 같은 날 피해자로부터 위 학원 건물을 인도받았다. 이로써 피고인은 피해자로부터 현금 1,000만 원을 교부받고 3,000만 원 상당의 재산상 이익을 취득하였다.
형법 제347조 제1항