피고인은 2018. 6. 30. 서울 노원구 B아파트 상가 C호 D공인중개사무소에서, 피해자 E와 사이에 피고인 명의의 위 아파트 F호에 관하여, 계약 당일 계약금 중 300만 원을, 2018. 7. 2. 나머지 계약금 4,700만 원을, 2018. 8. 16. 중도금 1억 9,000만 원을, 2018. 8. 20. 잔금 7,000만 원을 지급받기로 하고, 특약사항으로서 “등기부등본상 G주식회사 채권최고액 226,800,000원과 H캐피탈 8,855,777원 설정되어 있음. 중도금시 G주식회사 채권최고액 226,800,000원과 H캐피탈 8,855,777원을 말소하기로 한다”는 내용의 매매계약을 체결하였다. 피고인은 위 매매계약을 체결하면서 피해자에게 “계약금과 중도금을 주면 위 아파트에 G주식회사 명의로 설정된 근저당권을 말소한 후 소유권이전등기를 마쳐주겠다”라고 말하였다. 그러나 사실 피고인은 직장이나 수입이 없이 채무가 약 3억 원이 있었고 대부업체와 지인들로부터 돈을 빌려서 사용하고 있을 정도로 경제사정이 어려웠으므로 피해자로부터 받은 돈으로 근저당채무를 해결하지 않는 한 달리 근저당채무를 변제할 수 없는 상황이었음에도 불구하고, 피해자로부터 받은 돈을 피고인과 내연관계에 있던 I 및 근저당채무 외 채무변제 등에 사용하려고 하였고 달리 근저당채무를 변제할 재원은 전혀 없는 상태였으므로 피해자와의 약정에 따라 근저당등기를 말소할 의사나 능력이 없었다. 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 같은 날 계약금 중 300만 원, 2018. 7. 2. 나머지 계약금 4,700만 원, 2018. 8. 16. 중도금 1억 9,000만 원 등 합계 2억 4,000만 원을 교부받아 피해자의 재물을 편취하였다.
형법 제347조 제1항