피고인은 2008. 5. 21.경 서울 은평구 구산동에 있는 구산동사무소에서, 피해자 B(여, 38세)에게 “당신이 소유한 서울 은평구 C빌라 나동 301호를 내가 지정한 사람에게 1억 6,500만 원에 매매한 후 전세보증금과 담보대출금을 공제하고 남은 금액 5,000만 원에 추가로 9,000만 원, 도합 1억 4,000만 원을 나에게 주면 SH공사 사업지구 강일1지구 내 강일아파트 입주권을 주겠다.”고 거짓말을 하였다. 그러나 사실 피고인은 피해자로부터 위와 같이 금원을 교부받더라도 피해자에게 위 강일아파트 입주권을 줄 의사나 능력이 없었다. 피고인은 위와 같이 피해자에게 거짓말하여 이에 속은 피해자로부터 입주권 구입대금 명목으로, 2008. 10. 2. 위 빌라를 매매대금 1억 6,500만 원에 매도한 후 전세보증금과 담보대출금을 공제한 5,000만 원을 교부받고, 계속하여 2008.10. 29. 21,537,800원, 2008. 12. 22. 20,000,000원, 2009. 1. 6. 10,000,000원, 2009. 1. 8. 10,000,000원, 2009. 1. 15. 25,000,000원 등 총 5회에 걸쳐 86,537,800원을 피고인이 사용하는 D 명의의 하나은행 계좌(E)로 교부받았다. 이로써 피고인은 피해자로부터 합계 136,537,800원을 편취하였다.
형법 제347조 제1항