피고인은 안산시 단원구 B건물 공소사실에는 “F”이라고 기재되어 있으나 오기임이 명백하다. 을 신축하여 분양사업을 전문으로 하는 주식회사 C의 대표이사이다. 피고인은 2016. 9. 5.경 B건물 분양사무실에서 피해자 D와 B건물 E호에 대하여 분양대금 2억 원에 분양계약을 체결하였고, 이후 피해자가 입주를 요구하자 분양대행팀 직원을 통하여 피해자에게 “준공 후 중도금을 지급하면 입주가능하다”고 말하고, 이에 피해자가 중도금을 지급하고 2016. 10. 20.경 입주를 마친 다음 소유권이전을 요구하자 그 무렵 같은 직원을 통하여 피해자에게 “잔금을 납부하면 일주일 이내에 소유권이전등기를 완료해 주겠다”고 말하였다. 그러나 사실 피고인은 공사대금을 제대로 지불하지 못하는 등 자금부족에 시달렸고, 자금마련을 위하여 F 건물 및 부지에 대하여 근저당권을 설정하여 대출받고 개인채권자로부터 약 23억 원 상당을 차용한 상태에서 F 건물에 대하여 부동산 신탁하는 방법으로 대출받을 계획이었으므로 공소사실에는 “부동산 신탁하는 방법으로 대출받아 준공할 계획이었으므로”라고 되어 있으나, 증거에 의하면 이 사건 건물은 이미 준공(사용승인)이 이루어진 상태에서 분양을 원활히 하기 위하여 신탁을 하였던 것일 뿐이므로 이와 같이 인정한다. 피해자로부터 분양대금을 지급받더라도 정상적으로 피해자에게 위 E호를 분양해 줄 의사나 능력이 없었다. 그럼에도 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여, 이에 속은 피해자로부터 계약금 명목으로 2016. 9. 5.경 1,800만 원을, 2016. 9. 6.경 2,200만 원을, 중도금 명목으로 2016. 10. 17.경 1억 원을, 잔금 명목으로 2016. 11. 30.경 6,000만 원을 피고인 명의 G은행 계좌(H)로 각 송금 받아 합계 2억 원을 편취하였다.
형법 제347조 제1항