피고인은 2012. 10. 4.경 의정부시 B에 있는 피해자 C의 집에서, 피해자에게 “양주시 D에 좋은 땅이 있는데, 얼마 후 여기에 도로가 생기고 땅값도 오를 것이다. 나를 포함하여 4명이 각각 3,500만 원씩 투자하여 매입할 것이다. 그 땅을 매수하게 돈을 빌려주면 6개월 안으로 그 땅을 매매하여 차익을 더하여 돌려주겠다.”라고 말하였다. 그러나 사실 다른 투자자도 없었고, 피고인은 위 토지에 고층 건물을 지을 경제적 능력이 되지 않았고, 도로 허가에 대한 명확한 계획도 없는 상태에서 위 토지를 매수하여 고층 건물을 지어 임대할 생각이었을 뿐, 위 토지를 매수하여 6개월 안에 이를 매매하고 그 차액을 보태 피해자에게 돌려줄 의사나 능력이 없었다. 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 투자금 명목으로 2012. 10. 4.경 피고인 명의의 국민은행 계좌(E)로 2,500만 원을, 2012. 10. 11.경 같은 계좌로 1,000만 원을 송금 받아 합계 3,500만 원을 편취하였다.
형법 제347조 제1항