피고인은 피고인의 남편 C 등이 창원시 마산합포구 D 상가 3층 311호 외 24개 상가를 담보로 동대구농협 황금지점으로부터 9억 원을 대출받아 그 중 약 7억 원을 위 부동산 구매대금으로 지급한 후 C이 실질적으로 위 부동산을 관리하게 된 것을 기화로 공사대금이 전혀 없음에도 위 부동산에 사우나 등 시설을 설치하기 위해 공사업자들을 기망하여 공사를 진행하도록 하고, 사우나 내 매점 등 여러 점포 입점 예정자들을 상대로 임대보증금을 편취하기로 하였다. 피고인은 2014. 2. 10. 17:00경 창원시 마산합포구 해운동에 있는 상호를 알 수 없는 커피숍에서, 피해자 E에게 “임대보증금 1,000만 원을 선납하면, 사우나를 오픈한 후 남자 마사지실을 임대하여 영업할 수 있게 해 주겠다”는 취지로 거짓말하였다. 그러나 사실 피고인은 위에서 본 바와 같이 정상적으로 사우나를 개업할 수 있는 상황이 아니었고, 위 부동산은 대출이자 연체로 동대구농협 황금지점에서 임의경매신청을 할 태세였으며, 재산세 등 기타 세금을 납부하지 못하여 북대구세무서 등이 위 부동산을 압류하였고, 공사대금이 없어 공사업자 F 등에 대한 공사대금조차 지급하지 못하고 있었던 것으로 결국 피해자로부터 임대보증금을 교부받더라도 피해자에게 마사지실을 임대하여 영업하게 해 줄 의사나 능력이 없었다. 피고인은 이에 속은 피해자로부터 그날 피고인이 관리하는 G 명의의 계좌로 1,000만 원을 송금받아 편취하였다.
형법 제347조 제1항