피고인은 서울 구로구 B 건물에 있는 ‘C’이라는 상호의 부동산중개사무실에 소속된 중개 보조원인 사람이고, 피해자 D은 위 건물 9층 E호, F호에서 ‘G’이라는 상호로 휴대폰 도소매업에 종사하는 사람이다. 피고인은 2019. 2. 25.경 위 건물 지하1층에 있는 커피숍에서 피해자에게 “(B 건물 9층에 입점한 업체인) H 사무실이 조만간 3층으로 이전할 것이다. 그래서 H가 사용하던 사무실을 이어받을 임차인을 모집하고 있는데, 컨설팅 비용이 총 8,000만 원이다. 선수금으로 3,000만 원을 먼저 입금하고, 잔금 5,000만 원은 나중에 정식으로 계약서를 쓸 때 입금을 하면 H가 쓰던 장소를 임차할 수 있도록 해주겠다.”는 취지로 거짓말을 하였다. 그러나 사실 당시 H 사무실은 2019. 1.경 재계약이 완료되어 이전 계획이 없었고, 설령 위 사무실이 이전한다고 하더라도 피고인에게는 위 사무실 자리를 확정적으로 피해자에게 넘겨줄 수 있는 권한 또한 없었으며, 피고인은 단지 피해자로부터 금원을 받아 이를 피고인의 개인채무 변제 등 명목으로 사용하려는 생각이었기 때문에 피해자에게 약속한 바와 같이 H 사무실을 피해자로 하여금 임차하도록 하여줄 수 있는 의사나 능력이 없었다. 그럼에도 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 같은 날 선수금 명목으로 3,000만 원을 피고인 명의 기업은행 계좌로 송금 받은 것을 비롯하여 그때부터 2019. 10. 28.경까지 별지 범죄일람표 기재와 같이 피해자로부터 총 3회에 걸쳐 합계 6,500만 원을 위 기업은행 계좌 또는 피고인이 지정하는 I 명의 계좌로 송금 받았다.
형법 제347조 제1항