피고인은 2015. 11. 13. 서울 영등포구 B건물 1층 커피숍에서, 피해자 C과 피고인 소유 서울 양천구 D건물 201호에 대한 임대차계약을 체결하면서 피해자에게 “2016. 1. 18.까지 근저당권을 해지해 주겠다.”고 말하였다. 그러나 사실 피고인은 피해자로부터 보증금을 받아 피고인이 거주하려는 부동산의 임차보증금을 지급할 생각이었고, 2015. 11. 11.에 이미 국민은행으로부터 전세자금대출을 받을 수 없다는 통보를 받았으며, 그 밖에 신용대출도 받을 수 없었기 때문에 피고인 소유의 위 부동산에 설정된 근저당권(2015. 2. 9. 접수, 근저당권자 주식회사 국민은행, 채권최고액 152,760,000원)을 해지해 줄 능력이 없었다. 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 2015. 11. 12. 100만 원, 2015. 11. 13. 1,550만 원, 2015. 12. 18. 4,850만 원과 1억 원 합계 1억 6,500만 원을 임차보증금 명목으로 교부받아 편취하였다.
형법 제347조 제1항