피고인은 2012. 2. 27. 피해자 D과 서울 은평구 E에 있는 빌라 102호(시가 1억 2,000만 원 상당)에 관하여 임대보증금을 7,500만 원으로 하는 주택임대차계약을 하면서 임대보증금 잔금 지급 시까지 현재 설정되어 있는 근저당권은 모두 말소되고 그 외 다른 근저당권 등은 전혀 없는 상태에서 임대될 것이라고 말하였다. 그러나 사실은 피고인이 위 102호를 임대하여 임대보증금을 받더라도 위 102호에 대한 매수잔금을 모두 치르기에는 부족하였기 때문에 위 102호를 담보로 하여 돈을 대출받아야만 했다. 피해자 D은 피고인의 위와 같은 말을 그대로 믿고 피고인에게 계약금 명목으로 같은 날 100만 원과 2012. 2. 28. 600만 원을 지급하였고, 이어 2012. 3. 9. 부동산등기부 열람을 통해 위 102호에 설정되어 있던 근저당권이 모두 말소된 것을 확인하고 임대보증금 잔금 6,800만 원을 지급하였다. 그러자 피고인은 같은 날 곧바로 위 102호에 관하여 은평새마을금고와 채권최고액 9,100만 원의 근저당권설정계약을 맺고 은평새마을금고를 근저당권자로 하는 근저당권설정등기를 하였다. 그리하여 피해자 D은 그날 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권의 요건을 갖춘다 하더라도 은평새마을금고의 근저당권보다 후순위로 될 수밖에 없었다. 이로써 피고인은 피해자 D로부터 임대보증금 7,500만 원 상당의 돈을 편취하였다.
형법 제347조 제1항