Доставка — двигатель торговли Онлайн-ритейл перестраивается на лету и нуждается в складах «последней мили» О значимости роли доставки для развития ритейла начали говорить задолго до пандемии, с пришествием COVID-19 курьеры стали героями дня, практики и тенденции, сформировавшиеся в ситуации жестких ограничений, в дальнейшем могут изменить рынок складов и логистических услуг, считают эксперты. В первую очередь мощнейший импульс получил сегмент онлайн-торговли продуктами питания и товарами первой необходимости, оправдывая прогнозы, по которым этот рынок вырастет в 4 раза к 2022 г. Взрывной рост интернет-торговли отражается в высоком спросе со стороны таких игроков на склады – только в Московском регионе на него пришлось от 45 до 54% всех сделок по итогам I квартала. Оценки Knight Frank, CBRE и JLL немного расходятся, но это не умаляет числа сделок на счету e-commerce. «Коронавирус не успел оказать негативного влияния на результаты I квартала, но уже стимулировал рост спроса на логистику под e-commerce – три из пяти крупнейших сделок относятся к таким проектам», – говорит директор отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE Антон Алябьев. В JLL, впрочем, напоминают, что всего сделок в январе – марте 2020 г. было немного, поэтому активные запросы со стороны онлайн-игроков столь заметны. Они же сумели «оперативно предложить свои платформы и инфраструктуру более уязвимым сегментам – дистрибуторам и офлайн-ритейлу», комментирует Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL. По мнению Алябьева, e-commerce так и будет локомотивом рынка в этом году. «Рост доли онлайн-торговли в розничных продажах будет стимулировать дальнейший спрос на склады как со стороны онлайн-ритейлеров, так и со стороны традиционных компаний, которые теперь вынуждены быстро перестраиваться. Те, кому заниматься онлайн-логистикой самостоятельно нецелесообразно, станут клиентами фулфилмент-операторов. Доля e-commerce в годовом спросе может сохраниться на уровне I квартала», – считает Алябьев, а это около половины. Меньше повесток, больше продуктов Изменение структуры потребления заставило логистических операторов оперативно перестроить работу, за два месяца самоизоляции появились новые распределительные центры. Сейчас ТЦ, непродовольственные магазины и рестораны закрылись, меньше нужно доставлять разнообразных извещений и документов (повесток и т. д.) – и заявок от таких клиентов у логистов стало гораздо меньше, говорит коммерческий директор по складской недвижимости концерна «Русич» Николай Девятилов. Компании, у которых нет товаров первой необходимости, практически полностью остановили отгрузки в b2b-секторе. В этой нише логистический бизнес в период ограничений, наложенных властями из-за COVID-19, несет существенные издержки: как минимум надо платить зарплату персоналу на проектах, где обработка товара (например, бытовой техники, электроники или одежды) практически остановилась в апреле. Директор коммерческого департамента Itella в России Дмитрий Масальцев говорит о дополнительных затратах на обеспечение персонала складских комплексов средствами индивидуальной защиты (масками, санитайзерами, дезинфицирующими средствами для превентивной обработки рабочих мест). В Itella за апрель на эти цели было потрачено более 5 млн руб. В то же время клиенты, бизнес которых связан с торговлей продуктами питания, гигиеническими товарами и лекарственными препаратами, продолжили работу, и даже в более интенсивном режиме, говорит Масальцев. Относительная гибкость логистического бизнеса позволила части игроков быстро адаптироваться и перераспределить существующие мощности. Сейчас, напоминает Девятилов, основные заказчики логистов – продуктовый и онлайн-ритейл, частные покупатели на маркетплейсах Ozon, «Беру», Wildberries и т. д. Если еще в начале года покупатели считали, что обязательно нужно потрогать вещь и непременно лично посмотреть на кусок мяса, то сегодня они все больше доверяют интернет-торговле. У Wildberries, по сообщениям компании, в январе – марте 2020 г. оборот увеличился на 95% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года до 75,3 млрд руб. Компания выполнила 60,5 млн заказов, что в 2 раза больше аналогичного показателя I квартала 2019 г. Число покупателей в I квартале 2020 г. выросло более чем вдвое, а в апреле – уже в 3 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. Ozon доставил в апреле рекордные 2,2 млн заказов с товарами повседневного спроса, что в 2,7 раза больше в натуральном выражении и в 3 раза в денежном, чем в прошлом году. За сутки Ozon обрабатывал в апреле 2020 г. 70 000 заказов с товарами повседневного спроса: продукты питания, детские и зоотовары, бытовая химия и средства гигиены сейчас встречаются в каждом втором заказе на Ozon. Поскольку все больше покупателей выбирают онлайн-шопинг, растет трафик всех площадок онлайн-продаж, говорит Елена Шутюк, коммерческий директор федеральной логистической компании IML. Компания специализируется на сегменте non-food, по ее словам, и тут динамика положительная: «Количество доставок экспоненциально растет». Последний дюйм: откуда везти морковку Доставка большого числа мелких заказов требует существенной перестройки работы логистических операторов, огромные склады вдали от города для этого не слишком подходят (именно поэтому в начале самоизоляции от конечных пользователей – граждан было столько претензий по времени доставки заказов и их комплектации. Были случаи, что операторы не привозили до 50% желаемого). Шутюк говорит, что логистику сложно масштабировать мгновенно – требуется время на поиск и оборудование дополнительных складов, наем новых сотрудников. Компании не успевают, возникает перегрузка при приеме новых партий и отправке текущих заказов. В экстремальных для бизнеса условиях важно перестраивать логистику на лету и управлять ею удаленно, говорят эксперты. Поэтому, считают участники рынка, в ближайшее время возрастет спрос на услуги фулфилмент-центров, где формируются заказы из интернет-магазинов и откуда они развозятся конечному потребителю – клиентам. В срочном порядке в начале мая открылся ФЦ «Мосрентген» компании «Утконос онлайн» – крупнейшего игрока на российском рынке продажи товаров повседневного спроса в сети, он стал первым для компании объектом в новом формате «Утконос мини». Главное отличие – скорость обработки заказов и обслуживание близлежащих районов: «Утконос» сможет дополнительно выполнять до 6000 заказов и доставлять в общей сложности более 16 000 заказов (у компании также имеется распределительный центр «Север» в Солнечногорском районе). Директор по маркетингу СДЭК Ольга Сгибнева прочит центрам-агрегаторам большое будущее: доставку сейчас будут подключать малые предприниматели, которым невыгодно обустраивать собственный склад, систему хранения и упаковки – проще перепоручить это агрегатору, который будет отвечать за весь процесс, от забора груза до вручения его конечному покупателю. В городе склады растут вверх Чем ближе фулфилмент-центр или агрегатор находится к конечному потребителю, тем удобнее доставлять заказы с помощью курьерских служб. Лучше всего для этого подходят склады, расположенные в городской черте, – разговор о них идет уже не первый год. «Но крайне мало профессиональных компаний, которые предлагают складские услуги внутри Москвы. Большая часть этого рынка сейчас занята небольшими noname-компаниями, но будет рост интереса к этой нише и среди крупных игроков. Для городов-миллионников тенденция также будет актуальной, хотя и менее выраженной», – предвидит коммерческий директор Ghelamco Александр Перфильев. Гендиректор СК «Перспектива» Михаил Иванов фиксирует как рост запросов клиентов компании на складские площади внутри МКАД, так и увеличение числа проектов, заявленных к реализации. Однако эти склады, скорее всего, будут не плоскостными, а многоэтажными из-за дороговизны земли, конкуренции с застройщиками жилья и ограниченного числа подходящих участков. В перспективности многоэтажных складских проектов внутри города уверены и другие эксперты. «В связи с активной реновацией промзон в Москве общее количество складов в городе сокращается, – отмечает Перфильев. – Но в черте МКАД и в непосредственной близости от МКАД в ближайшее время будут возникать новые проекты, ориентированные на городскую логистику. Появятся современные объекты с возможностью принимать большое количество мелко- и среднетоннажного транспорта». В долгосрочной перспективе, по мнению руководителя отдела исследований JLL Владислава Фадеева, автоматизированные здания могут становиться все выше, чтобы занимать меньшую площадь, и для таких проектов важным будет наличие достаточной энергомощности. Могут появиться проекты как многоэтажных складов, так и небольших, в формате light-industrial, считает директор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci Дмитрий Герастовский. Все для того, чтобы удовлетворить спрос на площади под сортировку заказов для конечных пользователей с последующей доставкой до двери. Сокращение времени и затрат на доставку позволит компенсировать более высокую ставку аренды и более высокую стоимость обработки товаров, чем в Подмосковье, считает Иванов. Но в настоящее время в Москве многоэтажных складских комплексов немного. Из недавних примеров – городской технопарк Pererva (KR Properties) и строящийся индустриальный парк «PNK парк Медведково» (PNK Group). Аренда, а не собственность В оценках перспектив складского рынка в этом году эксперты далеки от оптимизма. Иванов считает резкий взлет популярности интернет-торговли временным явлением. По его словам, судьба многих контрактов с потенциальными арендаторами будет зависеть от продолжительности режима самоизоляции: «Люди не могут зарабатывать и тратить деньги, а компании вынуждены ограничивать или вовсе останавливать деятельность. Уже есть случаи банкротств и массовых сокращений персонала в ряде отраслей. На логистике такая экономическая обстановка скажется не в лучшую сторону». Аналитики Colliers International говорят о снижении доходов арендаторов, из-за чего ставки расти не будут, а уровень вакантных площадей увеличится. Герастовский также считает, что в этом году речи о появлении каких-то новых форматов не идет, а вот структура спроса может измениться. Кроме роста запросов на площади под сортировку заказов для последующей доставки до двери меняется соотношение покупки и аренды. Склады в этом году стараются не покупать, а снимать, и желательно на короткий срок. По данным JLL, если за последние три года на договоры аренды складских площадей приходилось от 62 до 71% сделок в сегменте, то в I квартале 2020 г. все известные на рынке сделки арендные. «Такая ситуация характерна для кризисных периодов. Только арендные сделки заключались в 2009 г., в 2015 г. их доля составила 81%, – напоминает Фадеев. – Так бизнес уменьшает предпринимательские риски». Особенностью I квартала стало и увеличение доли краткосрочной аренды. «Если ранее на такие сделки приходилось около 10% спроса, то сейчас почти половина площадей арендована на период до года. В основном такие запросы приходят от онлайн-ритейлеров, которые стремятся в сжатые сроки удовлетворить резко возросший спрос. Заключение долгосрочных договоров сдерживается общей макроэкономической неопределенностью», – говорит Бумагин. По данным CBRE, из-за вынужденной паузы в строительстве в апреле – мае ввод в эксплуатацию ряда объектов может быть передвинут с конца этого года на январь – февраль будущего. По подсчетам Алябьева, диапазон показателей строительства на следующие три квартала 2020 г. достаточно широк – от 634 000 до 857 000 кв. м. Фадеев так видит основные стратегии для бизнеса после пандемии: частичное или полное возвращение производств на родину, поиски более близкого источника поставок. С одной стороны, это может вылиться в дополнительный локальный спрос на индустриальную недвижимость и сопутствующую логистику, с другой – уменьшит потребности в складских площадях в портах. Есть также вероятность, что компании из разных сфер могут увеличивать производственные запасы из-за текущей неопределенности. Это может положительно сказаться на потребности в складских площадях.