Спальным районам Москвы обещано благоустройство Пока для развлечений и досуга москвичам на периферии предлагаются торговые центры Москвичам из спальных районов не хватает мест для проведения досуга, за культурными развлечениями приходится ездить в центр. Для создания разнообразной среды во всем городе без исключения недостаточно обычного благоустройства, необходимо строительство недостающих объектов – так объясняют в мэрии разработку проекта «Мой район» вслед за «Моей улицей» (по этой программе благоустраивали улицы в основном в центральной части города). Программу еще пишут. Скорее всего, даже единого документа не будет. Мэр Москвы Сергей Собянин это так объяснял на IX Московском гражданском форуме в марте: «Это не отдельный проект, который сам по себе, это сгусток проектов», направленных на создание «системы оказания услуг, создание комфортных условий для жизни во всех сферах, без исключения». Тем не менее 24 апреля в МИА «Россия сегодня» состоялась пресс-конференция заместителя мэра столицы Петра Бирюкова, посвященная старту программы. «Мы перешли сейчас к новому термину «Мой район». <...> Это глобальное изучение проблем, которые есть в районе, проблем, которые подсказали москвичи. Эти проблемы в ближайшие пять лет должны быть решены», – сказал Бирюков на пресс-конференции. По его словам, по программе в 2019 г. будут обустроены примерно 160 улиц, парковых и особо значимых территорий в районах. «В каждом административном округе примерно по 2–3 значимые территории будут обустроены», – подчеркнул он. В числе наиболее значимых проектов программы в текущем году Бирюков назвал комплексное благоустройство района Капотня. Есть ли жизнь за ТТК «Периферия сегодня – это главная проблема столицы, здесь эстетически однообразная, депрессивная среда. Пойти особо некуда, кроме торгово-развлекательного центра. Поэтому речь идет не об обычном благоустройстве и ремонте тротуаров, дорог, установке лавочек, детских площадок, а о более глубоких преобразованиях», – подчеркивает архитектор, партнер бюро Wowhaus Олег Шапиро. По мнению коммерческого директора Glincom Ивана Татаринова, дисбаланс развития досуговой, культурной и торговой инфраструктуры в центре города и в спальных районах создает избыточную миграцию в центр как в будни, так и в выходные. «Люди ездят в центр на работу, а также за уникальным культурным потреблением», – уточняет Шапиро. Например, по данным Colliers International, в районе Марьино с населением более 250 000 человек четыре библиотеки (в соответствии с нормативом) и одна музыкальная школа на 834 места – этого явно мало для такого района. «Кафе и ресторанов в периферийных районах в несколько раз меньше, чем в центре», – добавляет партнер Colliers International в России Владимир Сергунин. Спальные районы Москвы в большинстве своем застраивались в 1960–1980 гг., когда основным приоритетом была максимизация жилой площади – практически во всех домах квартиры находятся в том числе на первом этаже, а универмаги, дома культуры строились обычно отдельно, ближе к центру районов, рассказывает Сергунин. Доля нежилых помещений составляла 1% от числа квартир в доме (5% по площади), для сравнения: в ЖК постройки 2010–2019 гг. нежилых помещений около 10% от количества квартир (почти 15% по площади), говорит эксперт. По сути, старые спальники представляют собой череду одинаковых жилых кварталов, без собственного лица, здесь ограничена возможность развития городской экономики, добавляет Шапиро. «Часто дома повернуты торцами к дорогам, находятся на значительном удалении от них. Советские проектировщики считали, что таким образом создают более комфортную среду. Но сегодня закрытые микрорайоны без проездных улиц не генерируют людской поток, они монофункциональны и не интересны малому бизнесу. Там не спланированы дороги и парковки под современные нужды. В современных ЖК создают дворы без машин, комфортные для жителей, и вместе с тем удобные подъездные пути к стрит-ритейлу», – уточняет гендиректор и главный архитектор архитектурного бюро «Крупный план» Сергей Никешкин. «Необходимо сделать среду в районах более сложной, а потребление – разнообразным, как в центре. Это значит, что в районах между ТТК и МКАД, как и в центре, должно быть множество возможностей для досуга – выставки, фонды музеев, рестораны, театры и кинотеатры, курсы и кружки для детей и взрослых, танцевальные школы, спортивные объекты. Сейчас эту функцию пытаются взять на себя современные ТРЦ, однако полноценно справиться с ней не могут. Для образования полноценной городской среды нужны другие решения», – считает Шапиро. Гендиректор S.A. Ricci Александр Морозов все-таки в первую очередь говорит о торгово-сервисной инфраструктуре, которую нужно развивать, чтобы создать «столичные условия, с многофункциональным потреблением». Хотя считает, что важно развивать и пешеходные зоны. «Просто прогулок в парке или по улице (особенно если они не обустроены) нам недостаточно для ощущения отдыха: надо что-то купить, посмотреть, показать себя и принести эти покупки и впечатления домой, тем самым продлить ощущение выходного дня. Это все в одном пакете и дает торговый центр», поэтому, как правило, общественную функцию в России выполняет именно ТЦ, – объясняет Евгения Муринец, директор Urban Policy Institute, член Экспертного совета по формированию комфортной городской среды при Минстрое РФ. По ее мнению, так сложилось исторически, хотя с градостроительной точки зрения размещение крупных торговых центров в черте города ошибочно как минимум по двум причинам: ТЦ оттягивает на себя все общественные функции ближайших районов, превращая их в спальные, что противоречит современным стандартам развития городов, и большинство из них – за редким исключением –город никак не украшает. По словам эксперта, есть и другая схема функционирования торгового центра – department store, с едиными торговыми пространствами, такая как в ЦУМе и «Цветном» в Москве или во всемирно известном Harrods в Лондоне. «Но они менее прибыльны для собственников. Хотя их фасады по масштабам элементов (окон, дверей, карнизов, эркеров, козырьков и т. д.) более гармонично вписываются в существующее офисно-жилое окружение», – рассуждает Муринец. Неформальный подход О начале разработки проекта «Мой район» Собянин сказал летом прошлого года. Как сообщало в октябре 2018 г. ТАСС со ссылкой на председателя Мосгордумы Алексея Шапошникова, в проекте бюджета на 2019 г. предусмотрено финансирование программы. Но названная тогда сумма (113,7 млрд руб.) никак позже не подтверждалась. «Вектор развития смещается от центра. Общий объем финансирования по программе в настоящий момент назвать преждевременно, идет рассмотрение всех районов и определяются основные и перспективные мероприятия. Все индивидуально, существует много различий в районах и в уровне их развития», – комментируют параметры этой неформализованной программы в пресс-службе мэрии столицы и уточняют, что «утверждение программы единым документом в настоящий момент не планируется». «Программа «Мой район» не станет формальным застывшим документом. Она будет постоянно обновляться, учитывая новые идеи и пожелания москвичей», – сообщил в марте в своем блоге Собянин. Предложения граждане могут оставлять на сайте мэра. В общих чертах предполагаются благоустройство общественных пространств районов, дворов, создание социальных, спортивных, культурных объектов, ярмарочных и фестивальных площадок, организация досуговой деятельности в районах. «В настоящее время идут консультации с различными экспертами, архитекторами. Также в июне-июле текущего года планируются общественные обсуждения программы в разрезе конкретных районов», – ответили на вопросы «Ведомостей» в пресс-службе. Уникальный путь «Периферия в Москве гораздо крупнее и сложнее центра, и именно такого опыта в мире еще не было. Проблема общая, но у нас масштаб больший», – говорит о поставленных задачах Шапиро. В Москве численность населения около 12 млн человек, в Лондоне и Нью-Йорке – по 8,5 млн примерно. Московские окраины отличаются не только размерами, отмечает эксперт. К примеру, в Лондоне удаленные от центра районы – это присоединенные к городу самостоятельные поселения, в каждом из которых остались и площади, и старинные постройки, и центры притяжения. Москва же застраивалась на месте бывших деревянных деревень кольцами типовой застройки. На Западе первые этажи, как правило, отданы под стрит-ритейл и социально значимые объекты. Так произошло в берлинском районе Пренцлауэр-Берг: изначально там было ощутимо больше нежилых помещений на первых этажах, чем в московских районах. В начале 1990-х гг. дешевизна аренды привлекла студентов, творческих людей. К середине 2000-х гг. район преобразился, сегодня сюда приезжают и туристы, приводит пример сооснователь и руководитель архитектурного бюро AI-Architects Иван Колманок. Маловато будет По данным RRG, районам между ТТК и МКАД не хватает от 200 000 до 500 000 кв. м торговой недвижимости. По информации Knight Frank, районы характеризуются низким качеством ритейла, представленного в основном микрорайонными ТЦ площадью не более 20 000–30 000 кв. м с классическими якорями: продукты, товары для детей, услуги, иногда fashion (преимущественно несетевые или российские сети сегмента масс-маркет), редко – развлечения и кино. Только 2–3 года назад в районах стали появляться профессиональные торговые центры площадью более 30 000 кв. м. По мере развития периферийных районов может увеличиваться и количество бизнес-центров в них. По данным директора департамента офисной недвижимости Knight Frank Константина Лосюкова, на офисы в районе ТТК спрос есть. Подтверждают тенденцию в CBRE: по итогам 2018 г. около 48% сделок на офисном рынке пришлось на зону между ТТК и МКАД. «По мере удаления от ТТК интерес арендаторов падает, сохраняется только на престижных западном и северо-западном направлениях», – добавляет Лосюков. Управляющий партнер Praedium Александр Ошурко указывает, что офисы класса В около МКАД сдаются сегодня по ставкам 10 000–12 000 руб./кв. м в год. Строительство БЦ обходится девелоперам в среднем в 100 000 руб./кв. м, и такие проекты в настоящее время нерентабельны. «Маловероятно, что они станут появляться в ближайшем будущем, исключение составляет создание офисов в составе новых ЖК», – считает эксперт. В Москве в старых районах таких возможностей практически нет, поэтому нужны другие методы. «Если нет нежилых помещений и зданий, а есть только квартиры, то и инфраструктуру создавать негде», – уточняет руководитель департамента торговой недвижимости Praedium Лена Серенко. В Wowhaus считают, что было бы правильно использовать дворы между высокими жилыми домами. Для начала освободить их от автомобилей, построив, в зависимости от условий, подземные или надземные паркинги. На освободившейся территории построить малоэтажные здания под разные социально-культурные и коммерческие функции: магазины, детские студии, досуговые молодежные центры и др. Уникальные точки притяжения – концертные залы, открытые фонды или филиалы знаменитых музеев – могут появиться на месте пустырей и бывших промзон. «Модель должна быть экономически состоятельна: выгодная и жителям, и городу, и бизнесу», – говорит Шапиро. Все должно иметь коммерческую составляющую: например, даже в образовательных и детских центрах можно разместить кулинарные курсы, школы ораторского мастерства, гончарные мастерские, творческие студии, такие арендаторы хорошо себя чувствуют в районных ТЦ, рассуждает Татаринов. Эксперт по маркетинговым стратегиям, гендиректор Smart Estate Moscow Михаил Петров добавляет, что можно использовать под строительство коммерческих объектов, обустройство общественных пространств территории, которые сегодня заняты гаражами. Паркинги он тоже предлагает убрать под землю. «В Европе этим занимаются предприниматели – за возможность застройки наземной части, например, или развитие иной коммерческой инфраструктуры», – уточняет Петров. Старший партнер ландшафтной компании Arteza Денис Кусенков предлагает использовать и прилегающие к районным ТЦ территории: здесь можно создавать дополнительные сервисы, инфраструктуру. В Екатеринбурге при ТРЦ «Радуга парк» работает парк развлечений на открытом воздухе – с небольшим колесом обозрения, катком, круглогодичным тюбингом, веревочной трассой и другими развлечениями. Гендиректор IND Architects Амир Идиатулин приводит в пример развитие района Русенгорд в Мальме (Швеция), который был построен в эпоху индустриального домостроения и в нем были те же проблемы, которые актуальны для московских «спальников». Здесь часть жителей первых этажей переселили, отдав квартиры под магазинчики, досуговые центры, мини-кафе. По мнению Кусенкова, нужно продолжать развивать локальные центры притяжения. Надежды возлагаются на программу модернизации 39 советских кинотеатров, которые выкупила ADG Group. Потенциально, по данным RRG, районам между ТТК и МКАД не хватает от 200 000 до 500 000 кв. м торговой недвижимости. По информации Knight Frank, районы характеризуются низким качеством ритейла. «Спальные районы могут меняться в лучшую сторону за счет появления творческих кластеров, универсальных культурно-досуговых пространств, – убежден управляющий партнер NB Management Георгий Найденов. – Но без участия города здесь не обойтись. Я говорю о выделении участков при условии предоставления субсидий, налоговых льгот». Однако, по данным пресс-службы мэрии, «каких-либо дополнительных льгот для застройщиков в настоящее время не планируется». Собственное лицо Как отмечает гендиректор Q1 Group Екатерина Ньюман, существует и проблема брендинга спальных районов: почти ни у одного из них нет собственного лица: «А люди любят жить в местах, обладающих идентичностью». Также уникальные объекты могут привлекать туристов, что будет способствовать развитию ритейла и, соответственно, экономики района. Действительно, как рассказывают в пресс-службе мэрии столицы, «развитие уникальности районов – это одна из задач. Мы выделяем основные доминанты районов, их положительные особенности и стараемся вокруг них выстраивать мероприятия программы, в первую очередь ориентированные на жителей района». Можно использовать исторический контекст там, где он есть, отмечает Шапиро. «К сожалению, таких мест мало. Но остались названия, история мест. К примеру, в Раменках, где в былые времена были сады, можно сделать декоративные сады», – объясняет он. Петров приводит в пример московский фудкластер «Подсолнухи» (проект группы «Экоофис»), который открылся несколько лет назад в районе метро «Бульвар Рокоссовского» на востоке города. Здесь проходят концерты, которые привлекают не только местных жителей, но и фанатов из других районов и даже городов. По мнению директора по маркетингу управления недвижимости Millhouse Станислава Лобанова, потенциально программа «Мой район» может повысить привлекательность районов для жизни – и, соответственно, для девелоперов, – если реализация пойдет успешно. Конечно, это будут не элитные проекты. «Окраины в большинстве своем застраиваются недорогими масштабными комплексами. Удачных локаций для премиального жилья там практически нет. Такое положение вещей не сможет изменить ни дополнительная инфраструктура, ни нейминг или брендинг», – заключает директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. Но эксперты замечают, что и трансформация массовых проектов и адаптация их к финансовым возможностям потребителей также влияют на развитие общественных пространств. По словам Марии Могилевцевой-Головиной, директора по продукту «Сити XXI век», сокращение площадей квартир приводит к тому, что людям все более важно иметь место для досуга за пределами собственно жилья. К квартире на 25–35 кв. м должны прилагаться обустроенные двор и район, чтобы люди могли включить их в свой личный сценарий жизни и «расширить» габариты купленных жилищ, согласна Муринец: «Это становится во многом определяющим фактором».