Жилье с яхт-клубом и мариной обойдется на 20–30% дороже Но лишь 1–2% потенциальных покупателей готовы переплачивать ради хобби Как не переплатить налог на имущество Некоторые приемы личной налоговой оптимизации Курс на морезамещение приводит к поселкам у подмосковных водохранилищ новых потенциальных покупателей и/или арендаторов загородного жилья, по тем или иным причинам отказавшихся от отдыха за границей. Резиденции у большой воды с возможностью держать собственную яхту у порога относятся преимущественно к премиальному сегменту – создать и обслуживать полноценную марину сложно и дорого. Несколько лет назад руководитель Burevestnik Group и создатель яхт-клуба «Буревестник» Андрей Бойко в разговоре с «Ведомостями» оценивал вложения в качественную яхтенную инфраструктуру в проекте в $6–7 млн. И добавлял, что 1 кв. м жилья в проекте «с мариной» дороже на 20–30%, чем без нее. В компании «Комстрин» рассказали, что себестоимость строительства яхтенного порта в клубном поселке «Зеленый мыс» на берегу Пестовского водохранилища по ценам 2006 г. составила около 273,7 млн руб., примерно 3,43% всех затрат на строительство. Целевая аудитория невелика. По данным Kalinka Group, лишь 2% потенциальных клиентов покупают дорогостоящие коттеджи для занятий хобби, которое предполагает регулярный выезд на природу: гольф, яхтинг, верховая езда и т. д. «Все, кто мог себе это позволить, купили особняки у большой воды, и спрос уже несколько лет стабильно невысок», – говорит руководитель отдела продаж департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Илья Прогоннов. Но и предложение массовым не назовешь. Всего около десятка проектов «с мариной» и полтора десятка яхт-клубов, в которых можно держать судно или тренироваться, – вот что может предложить поклонникам водных видов спорта ближайшее Подмосковье. В базе департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty в апреле было 139 вариантов, из них 84 – на вторичном рынке. С чего все началось Первые появившиеся на рынке поселки с мариной или яхт-клубом (в 2004–2005 гг.) пользовались высоким спросом. Тогда это было уникальным предложением с нетипичной для Подмосковья инфраструктурой, вспоминает Тимур Сайфутдинов, гендиректор агентства недвижимости Point Estate. До 2008 г., в «жирные» годы, многие потенциальные покупатели элитной недвижимости приобретали новые дорогие суда и подыскивали жилье «без отрыва» от увлечения. 10 лет назад подмосковная земля в принципе была дорогой, а уж у большой воды и вовсе на вес золота. «Самые сладкие места, неподалеку от берегов, были застроены элитной недвижимостью в первую очередь, изначально их концепция предусматривала и всю инфраструктуру под яхты, и пляжи, и гольф-поля, чтобы максимально разнообразить досуг будущих жителей, – говорит Прогоннов. – Дома в таких поселках позиционировались как аналоги шикарных дач». По его словам, подобная концепция «не то чтобы помогала продавать эти дома, а скорее сформировала отдельную аудиторию среди элиты, для которой было принципиально важно иметь такую резиденцию – и подчеркнуть таким образом свой статус». Девелоперы, которые вовремя успели подхватить волну и реализовать проекты под наметившийся спрос, несомненно, выиграли. «Хотя оценить эти вложения сейчас сложно», – признает Прогоннов. И некоторые проекты в золотых местах так и остались нереализованными. В последние несколько лет девелоперская активность во всех сегментах низкая, новых поселков с собственными яхт-клубами на рынок не выходило, говорит Сайфутдинов. В большинстве поселков остались единичные лоты, зачастую предлагающиеся с дисконтом. Окупить гольф-клуб можно продавая недвижимость возле поля Но наличие гольф-клуба повышает стоимость жилья на 15–20% Подмосковные гавани «Большая вода» в Подмосковье – это прежде всего каскад водохранилищ по Дмитровскому шоссе. «Конечно, есть еще Истринское водохранилище по Новой Риге, но на него невозможно выйти по воде из города (нет водного сообщения и с другими водохранилищами), яхты приходится доставлять по суше», – уточняет Прогоннов. Своим ходом по воде из Москвы легко попасть на Клязьминское, Учинское, Пяловское, Пестовское, Икшинское водохранилища, далее – до Волги и везде. «Дмитровка особенно востребована яхтсменами, 10–15 лет назад именно здесь строились проекты с инфраструктурой для яхт: «Аврора», «Зеленый мыс», «Золотой город», «Лазурный берег», «Монаково», «Пестово», «Пестово яхт-гольф клуб», – перечисляет Прогоннов. Самый известный проект на Осташковском шоссе – «Пирогово» компании «Гута-девелопмент», он же один из самых дорогих. Здешний яхт-клуб живет активной жизнью, есть арендный флот и парусная школа, все необходимое для хранения и обслуживания судов (зимний эллинг, слип и кран, причал на 60 яхт и катеров). Здесь гоняются на спортивных «эМ-ках», «Финнах» и «Драконах» или отдыхают на судах размером с «домики яхтсмена» (авторской архитектуры) на берегу. Жилье перестало дешеветь, а кое-где начало дорожать Но говорить о росте рынка еще рано, считают эксперты Цены и ветер На Ярославском шоссе («Пестовская гавань») самые дешевые предложения – минимум 19 млн руб., максимум – 59,5 млн руб. Разброс цен на Дмитровке – от 21,2 млн до 490 млн руб., по Осташковскому шоссе – от 52 млн до 980 млн руб. Среднюю цену предложения в Penny Lane Realty оценивают в 84 млн руб. (98 млн на вторичном рынке и 62 млн – на первичном). На некоторые объекты вторичного рынка цены в долларах упали практически вдвое. На цену влияют инфраструктура того или иного поселка и наличие ремонта в доме. «Лишь 19% выставленных на продажу домов выполнены под ключ, остальные предлагаются под отделку. Первые в 4 раза дороже, но большим спросом будут пользоваться готовые дома», – уверены эксперты. «Материалы для них закупались до падения рубля, теперь стоимость ремонта для нового владельца обойдется дороже. Необходимость делать ремонт не позволит отдыхать в новом доме уже в этом сезоне», – объясняет Прогоннов. Положительную динамику спроса на нишевый продукт в Penny Lane Realty наблюдают с прошлого года, когда было продано на 22% больше объектов, чем в 2014 г. Предпочесть подмосковные водоемы зарубежным побережьям горожан побуждают политические и экономические причины. Реконструкция Дмитровского шоссе также способствовала оживлению спроса на поселки по этому направлению: риэлторы отмечали больше обращений и показов в поселках разных ценовых категорий. Кроме того, парусный спорт в последние несколько лет заметно прибавил популярности и стал гораздо более массовым. Летом по выходным на акваториях Клязьминского водохранилища и его Пироговского рукава парусам уже тесно – гоняются одновременно несколько флотов, от небольших спортивных монотипов до крейсерских яхт. Школы при каждом уважающем себя яхт-клубе обучают рулевых понимать ветер и расходиться с проносящимися по воде катерами и гидроциклами. По оценке компании «Спортфлот», которая три года назад начала на Пироговке сдавать в аренду парусные монотипы SB20, за это время количество «пришедших в яхтинг» увеличилось процентов на 30. Вода стимулирует продажи «Большая вода всегда отлично стимулирует продажи – особенно сейчас, когда в Подмосковье практически не осталось больших «водных» участков под коттеджи», – отмечает Антон Гололобов, директор по маркетингу Villagio Estate. А инфраструктура для яхтинга помогает прицельно привлечь соответствующую аудиторию. «Красивую мечту всегда легче продать», – подтверждает Сайфутдинов. «С другой стороны, «дорогие яхты уже далеко не такой модный атрибут, как раньше, да и кризис дает о себе знать», – рассуждает Илья Прогоннов. Наличие эллинга или поля для гольфа теперь не основное конкурентное преимущество, уверен он. И приводит в пример курорт «Пирогово»: «Сейчас покупателей привлекают скорее участки, которых осталось в продаже немного, и уникальные деревянные дома, аналогов которым на рынке нет. Хотя, безусловно, большая вода остается приоритетом». Продажи, по данным риэлторов, проходят в проектах «Золотой город», «Зеленый мыс» и «Лазурный берег», «Пирогово», гольф-яхт клуб «Пестово», «Пестово» от компании ОПИН. Не во всех из них есть эллинги, но есть причалы и стоянки. «В проектах, где за инфраструктуру приходится переплачивать (а ведь наличие гольф-поля или эллинга тут же отражается на эксплуатационных платежах), сделки происходят нечасто», – добавляет Прогоннов. «Один из моих знакомых живет в небольшом, всего на 12 домов, клубном поселке с яхт-клубом на Дмитровке. До 2008 г. у каждого там была собственная яхта. Члены яхт-клуба приобрели еще одну, «для общественных нужд». Естественно, была создана вся необходимая инфраструктура: причал, дебаркадер, ресторан с поваром, баня и т. д. Однако ситуация изменилась: сейчас одновременно в поселке живет не более 5–6 семей, на плечи которых и ложится содержание всего этого хозяйства. Остальные жители свои яхты продали. В поселке остались всего пара частных лодок и одна общественная, на которой всем уже надоело кататься. А еще больше надоело ее содержать», – делится Сайфутдинов. Зато, по его словам, жизнь кипит каждое лето в «Пестово», «Пирогово» или «Буревестнике», независимо от кризиса. По оценке Point Estate, до 2014 г. содержание яхты обходилось в $15 000–20 000 в год в зависимости от ее размера. Сейчас владельцам их сокровище обойдется в 0,6–1 млн руб. в год. В эту сумму входит стоянка, обслуживание и ремонт, подъем-спуск на воду, прохождение техобслуживания, стоимость топлива и т. д. «Число желающих содержать собственные яхты несколько уменьшилось, после кризиса 2008 г. многие начали их продавать», – говорит Сайфутдинов. «Но яхта – это не самое дорогое удовольствие. Содержание собственного гольф-поля обходится гораздо дороже», – успокаивает он. Два берега В проекте Villagio Estate у большой воды «Лазурный берег» на Пестовском водохранилище уже через полгода после старта продали около 40% участков (сейчас в продаже остались только объекты от собственников), рассказывает Гололобов. Цены на вторичном рынке – от $700 000 за 23 сотки до $5,9 млн за участок на первой линии площадью 60 соток. Здесь обустроена типичная (железобетонные понтоны со швартовыми «пальцами», сервис-колонки для подачи воды и электричества) стоянка на 40 судов. Поселок закрытый, оживает летом, когда жители с друзьями устраивают регаты. Как сообщила пресс-служба компании, на 90% стоянки заполнены «своими» лодками, гостевые яхты друзей-родственников пускают на короткое время. Но эллингов нет, вопрос с зимней стоянкой жители решают самостоятельно. Благо по соседству «Зеленый мыс», где подобную услугу оказывают. Этот проект компании «Комстрин» может похвастаться самой протяженной в Московской области береговой линией с зоной отдыха (1,5 км) и хорошо известной многим яхтсменам стоянкой – сейчас она заполнена под завязку, на три четверти «своими» лодками и на четверть – сторонними. В клубном поселке «Зеленый мыс» есть ресторан на дебаркадере, технический причал, отапливаемый эллинг более чем на 80 мест. Стоимость хранения в нем зависит от габаритов судна, от 40–50 руб. за 1 кв. м судна в сутки. Марина рассчитана на 70 катеров и яхт длиной до 18 м, специально для таких судов углубили дно. Для «своих» летняя стоянка стоит от 17,5 руб. в сутки за 1 кв. м судна. Сторонним клиентам – от 25–30 руб. Наличие собственной марины в компании называют «решающим фактором в продажах». «Здесь живут опытные яхстмены, а те, кто никогда раньше яхтингом не занимался, но купил здесь коттедж или апартаменты, почти неизбежно начинал увлекаться этим видом спорта. В поселке есть яхт-клуб и детская парусная школа со своим флотом и причалом. Каждый год здесь проводятся регаты», – рассказывает Дмитрий Сотников, гендиректор «Комстрина». Но планов по строительству новых марин у компании сейчас нет. «Безусловно, наличие большой воды сильно повышает ликвидность. Если бы была возможность реализовать подобный проект в другом, более бюджетном сегменте с подобной инфраструктурой, заточенной под занятия парусным спортом, мы бы такую возможность рассмотрели. Сегодня занятия парусным спортом не требуют слишком большого бюджета», – говорит Сотников. По данным «Спортфлота», сейчас в основном «на воду» приходят из офисов, это руководители среднего звена или владельцы своего бизнеса, средний возраст – 30–35 лет. Возможно, исчерпав потенциал элитного сегмента, девелоперы загородного рынка и стали бы рассматривать более демократичные проекты. Но пока на Осташковском шоссе, например, свободные участки у воды активно осваивают под среднеэтажную застройку многоквартирными домами. «Любителю яхт совсем не обязательно покупать дом, – объясняет Прогоннов. – Я, например, член клуба «Буревестник». У меня есть небольшая спортивная лодка, которую я то оставляю в клубе, то увожу на машине домой. Другие держат лодки во дворе загородных домов и при необходимости спускают на воду там, где есть для этого возможность. Если, напротив, яхта большая, некоторые пользуются ею как дачей. Можно сказать, что инфраструктуры и поселков для яхтсменов уже отстроили более чем достаточно с учетом спроса, а вот о строительстве новых марин я не слышал и не думаю, что в кризис кто-то посчитает это перспективным предприятием».