Земля под жилую застройку в Подмосковье обесценилась Землевладельцы вынуждены «продавать» участки не за деньги, а за будущие квадратные метры У ПСН земля под индустриальные проекты или, например, под бензоколонку может стоить от 100 000 до 0,5 млн руб. за сотку – это зависит от ее месторасположения, близости к МКАД или другой трассе. Рябов говорит, что компания сейчас предлагает земельные участки тем, кто думает об импортозамещении, развитии своих производств: «Мы кредитуем через Промсвязьбанк эти компании, беря под залог наши же, понятные нам участки. Соглашусь, что земля без документов или с устаревшими документами не стоит ровным счетом ничего». Если землевладельцу удается реализовать в Подмосковье участок под многоэтажное жилищное строительство, получив с продавца 20% от договорной цены, а остальное взять будущими квадратными метрами – это неплохая сделка по нынешним временам, признавался на конференции «Сколько стоит земля в Подмосковье» Алексей Тонконогов, руководитель проектов департамента по работе с земельными активами ОПИН. Ажиотажного спроса на участки под многоэтажное жилье в области давно уже нет, сейчас это самый сложный продукт на местном земельном рынке. Областные власти придирчиво рассматривают любой жилищный проект, настойчиво рекомендуя девелоперу создавать за свой счет разнообразную инфраструктуру. Поэтому покупатели, если и приходят с такими запросами к продавцам, спрашивают о полностью готовых к стройке участках – с ТПП и ГПЗУ. Но таких на рынке мало, признают опрошенные «Ведомостями» эксперты. На участки без подряда приходится большинство сделок на загородном рынке Подмосковья Землю приобретают, чтобы строить дачу, инвестиционных покупок не более 10% Землевладельцы не торопятся «упаковывать» имеющиеся у них территории. Изменение разрешенной категории и вида земельного участка в области – процедура платная и весьма дорогостоящая. «Если участок стоит 1 млрд руб., то новый РВИ будет стоить тоже 1 млрд руб.», – объясняет Тонконогов. Переложить в нынешних экономических условиях эти затраты на потенциального покупателя достаточно сложно. Вот последние и предпочитают участки, которые можно быстро освоить, а их цена займет не слишком большую долю в себестоимости проекта. «От нуля до 30%», – подсчитывает Денис Соколов, партнер Cushman & Wakefield. «Стоимость земли в проекте – некая переменная функция. Сейчас берут землю под короткие ликвидные проекты, долгосрочного планирования не предусматривающие. Когда мы начинаем составлять концепцию, мы определяем стоимость земли в ноль, а дальше смотрим, как следует развивать проект, чтобы земля что-то стоила», – делится эксперт. Проблема в том, что рынок земли в настоящее время не просто непрозрачный – он проходит переоценку. Сейчас земля почти не покупается, утверждает Максим Лещев, гендиректор ГК «Гео девелопмент». Причина, по его словам, в разных подходах к ее оценке собственниками, которые планируют продать участки из расчета 3–5-кратного увеличения их себестоимости, и покупателями, которые готовы их брать лишь в том случае, если собственник пойдет на фиксацию убытка: «Исключением являются хорошо расположенные территории, где очевидно, что, как только ты засунул лопату в землю, ты уже зарабатываешь, а не теряешь». Спрос на коттеджи и таунхаусы в Подмосковье начал расти, не дожидаясь сезона Москвичи стали рассматривать дачу у воды как альтернативу заграничным поездкам, отмечают риэлторы Лендлорды жалуются, что за последние 3–4 года подмосковная земля резко подешевела. Это дало возможность получить входной билет на местный рынок мелким девелоперским компаниям, которые хотят брать большие наделы, например под малоэтажную застройку. Но платить за них живые деньги они не готовы, а предлагают совместные проекты землевладельцам. Лендлорды морщатся, но на сделки идут. Многим крупным компаниям сейчас интересны совместные проекты: либо долевое участие в прибыли, либо выделение квадратных метров землевладельцу от девелопера, подтверждает Владимир Комар, гендиректор RDI Group. До кризиса такие схемы были редки, землевладельцы соглашались на них только тогда, когда речь шла о крупных проектах (0,5–1 млн кв. м). Но просчитать риски проекта, который ты не захотел реализовать сам, признается Тонконогов, практически невозможно. В I квартале 2016 г., по данным ЦБ, 18% всех кредитов, взятых на строительство, было просрочено. Привлекать кредиты на стройку все сложнее, говорит Соколов. И прогнозирует: земли в коммерческом обороте будет становиться все больше, денег – меньше. Больше всего от докризисного уровня подешевели участки под дачное строительство, менее всего – под ритейл, собственники которых напрасно надеются на быстрое восстановление рынка, рассказывает Вячеслав Холопов, партнер, директор департамента складской недвижимости Knight Frank. По его словам, как таковых официальных скидок (акций) на рынке нет, однако собственники всегда закладывают в цену возможность торга минимум на 20%. Окупить гольф-клуб можно продавая недвижимость возле поля Но наличие гольф-клуба повышает стоимость жилья на 15–20% Тем не менее региональные покупатели в шоке от подмосковных цен. Вице-президент по земельным активам группы ПСН Владислав Рябов говорит, что в Московской области есть спрос на сельхозземли. И вот в компанию приходит какой-нибудь варяг-производитель и интересуется недорогой землей. «Ты ему предлагаешь в самом отдаленном районе участки по 4000–5000 руб. Он говорит: отличная цена за гектар – такие цены по всей России. Но мы-то говорим о цене за сотку», – рассказывает представитель лендлорда. Чтобы масштабное сельское хозяйство было рентабельным, сотка должна обходиться производителю в 200–300 руб., говорит Лещев. Мелким фермерам сотки могут быть интересны и по 10 000–30 000 руб. «Но это не тот фермер, который зарабатывает на том, что выращивает, это фермер, для которого сельское хозяйство – хобби, нечто среднее между бизнесом и дачей», – рассуждает Лещев. У ОПИН есть земли сельхозназначения, стоимость которых начинается от 1000 руб. за сотку. Но качество их низкое, признает Тонконогов: как правило, «это овраг, к которому нет проезда». Размер их может составлять и 20, и 30 га. Эксперт удивляется, что находится огромное количество энтузиастов, которые эти земли покупают. Под страусиную ферму например. По словам Лещева, покупки земли «под хобби» входят в первую тройку в негласном рейтинге брокерских компаний. Лучше них продаются разве что близкие к Москве небольшие участки (20–30 соток) под промышленное использование – индустриальные парки, например. Холопов говорит, что сейчас отличные участки под производственно-складские цели в Московской области предлагаются по 150 000–200 000 руб. за сотку. Это совпадает с оценкой Лещева. Беда в том, что спрос далеко отстает от предложения. «Областные власти могут продвигать промышленные проекты, но производить некому. Мало компаний готово размещать производство на территории Московской области», – говорит эксперт. Более-менее активными покупателями коммерческих земельных площадей являются торговые сети. Но «большому ритейлу», по выражению Лещева, требуется 3–5 га и выбирать он может только между 30–40 подходящими участками. Стоимость которых, по данным «Гео девелопмента», доходит до 1 млн руб. за сотку на первой линии федеральных трасс, «примкадные» территории и того дороже. По словам Холопова, цены на качественные земельные участки под торговые цели начинаются от 800 000 руб. за сотку. «За последний год состоялось несколько сделок по приобретению земельных участков под формат big box food & DIY retail на федеральных трассах не далее 15 км от МКАД», – рассказывает он. Соколов считает, что игрокам на подмосковном рынке пора перестать относиться к земле как к недвижимости, думая только об одном – как сделать так, чтобы она стала дороже, но ничего с ней не делая. Пора смотреть на землю с точки зрения операционного бизнеса – развивать ее, делать что-то полезное, чтобы твой участок приобрел дополнительную ценность. С ним согласен Комар: «Земля окончательно стала сырьем, элементом себестоимости в девелопменте»