В МВФ предупредили о риске повторения кризиса 2008 года Жилищные кредиты 2020–2021 годов и с плавающей ставкой могут спровоцировать новый коллапс Риски неплатежей по ипотеке вновь становятся серьезной угрозой для стабильности развитых стран, они могут вызвать волну дефолтов на финрынке, по охвату сравнимую с кризисом 2007–2009 гг., следует из доклада МВФ «Как падение цен на жилую недвижимость может деформировать финансовые рынки на фоне роста процентных ставок» (How Falling Home Prices Could Strain Financial Markets as Interest Rates Rise). На фоне падения цен на недвижимость ставки по ипотечным кредитам продолжают расти – это создает высокое давление на заемщиков. Среди них есть две особо уязвимые группы. Первая – это заемщики с кредитами с плавающей ставкой. Вторая – граждане, оформившие ипотеку в 2020–2021 гг., когда цены на жилье подскочили на фоне пандемии COVID-19. По состоянию на конец 2022 г. средняя ставка по ипотеке составляла 6,8% для развитых экономик, отмечают в МВФ. В 2020 г. она была около 3%, согласно данным Freddie Mac. Эксперты организации указывают, что наиболее высоки риски дефолта в странах, где наблюдаются высокие показатели закредитованности населения и большое число займов с плавающими процентами. Вместе с этим учитываются такие критерии, как отношение непогашенного долга домохозяйств к их располагаемому доходу, ценовая динамика недвижимости, динамика изменения кредитных ставок и число домохозяйств, выплачивающих ипотеку. В число таких стран, наиболее подверженных риску дефолта, входят Канада, Австралия, Люксембург, Норвегия, Швеция, Нидерланды и США. Самый низкий риск дефолта из-за краха рынка недвижимости наблюдается в Словакии, Словении, Италии, Венгрии, Греции, Латвии и Германии. «Существуют важные различия между текущими условиями и глобальным финансовым кризисом, случившимся полтора десятилетия назад. В большинстве случаев резкое падение цен на недвижимость может омрачить экономические перспективы развитых стран, хотя это вряд ли запустит новый финансовый кризис», – сообщают эксперты МВФ. При этом они отмечают, что соотношение долгов и доходов домохозяйств в развитых странах уже сравнимо с показателями 2007 г. Повторится ли жилищный кризис Повторение жилищного кризиса 2007–2009 гг. представляется маловероятным, оценивает заведующий лабораторией анализа институтов и финансовых рынков Института прикладных экономических исследований РАНХиГС Александр Абрамов. Тогда эта ситуация возникла из-за распространения финансовых инструментов, привязанных к ипотечному рынку, напомнил он. Адекватной системы надзора как за этими инструментами, так и за их деривативами не было, что и привело к образованию пузыря, добавил он. С того момента были приняты жесткие меры в отношении всех финансовых структур для резервирования капиталов в случае наступления подобной ситуаций, также практически исчез рынок секьюритизированных ценных бумаг, которые стали источником кризиса, отмечает эксперт. Сейчас все организации, которые выдают ипотечные займы или покупают ипотечные облигации, обязаны иметь очень сложную систему управления рисками и резервирования капиталов, которая в общем поддерживает стабильность, добавляет Абрамов. Вероятность наступления сильного кризиса в секторе недвижимости высокая, не согласилась старший преподаватель департамента мировой экономики НИУ ВШЭ Ксения Бондаренко. Это обусловлено прежде всего быстрым ростом ключевых ставок, что повышает стоимость ипотеки, и продолжающейся инфляцией, которая давит на реальные доходы населения, указывает она. Сходства с ситуацией 2007–2009 гг. не ограничиваются растущим соотношением долгов и доходов в развитых странах, замечает эксперт. Особенно тревожной выглядит ситуация в экономике США: так, спред между дивидендной доходностью S&P 500 и доходностью 10-летних облигаций США находится на минимуме с 2007 г., что приводит к падению привлекательности американских акций, а уровень просроченной задолженности по кредитным картам в США приближается к уровню 2008 г. во всех категориях и в 2023 г. зафиксирован третий случай значительного сокращения кредитования в США за последние 50 лет – после краха Lehman Brothers в 2008 г. и после терактов 11 сентября, указывает Бондаренко. Беспокойство разделяют и американские домохозяйства: как следует из майского исследования Института Гэллапа, около 48% взрослого населения США выражают беспокойство за сохранность своих средств в банках – это соответствует уровням 2008 г., добавляет эксперт. Пока безработица в большинстве развитых экономик остается на минимумах, риски остаются управляемыми, успокаивает первый заместитель генерального директора ЦСР Борис Копейкин. Хотя зарплаты отстают от инфляции, номинально они растут и по кредитам платят, указывает он. Тем не менее, если процентные ставки будут оставаться на повышенном уровне слишком долго, а безработица перейдет к росту, начало крупномасштабного кризиса неизбежно, несмотря на то что банковский сектор лучше капитализирован по сравнению с 2007–2009 гг., а стандарты андеррайтинга были существенно ужесточены, считает эксперт. Повышение ставок сказывается не только на ипотеке, быстрее из-за этого растут проценты по автокредитам и кредитным картам, указывает Копейкин. Также на фоне снижения посещаемости офисов негативные тенденции очевидны в секторе коммерческой недвижимости, добавляет он. Где начнется кризис В прошлый раз эпицентром кризиса были Соединенные штаты Америки – с июня 2006 г. стала падать стоимость ипотечной жилой недвижимости, в результате она упала к 2008 г. где-то примерно на 30%, это было главным фактором кризиса, напоминает Абрамов. Начиная с конца прошлого года индекс Кейса – Шиллера (ежеквартальная оценка изменения цен на дома в 20 крупнейших городах США от S&P) стал немного снижаться, примерно на 7–8%, но в марте 2023 г. он начал расти, т. е. стала расти стоимость жилой недвижимости и, значит, растет обеспеченность ипотечных кредитов, отмечает он. Это очень сильный фактор стабилизации ипотечного рынка, поэтому сейчас возможен разве что локальный кризис в какой-то отдельной стране, где обостряются показатели вроде доли платежей населения по ипотечным кредитам в структуре доходов этого самого населения, поясняет эксперт. Рынок недвижимости США находится под большим давлением, отмечает Копейкин. Ипотечные ставки в 6–7% уже стали новой нормой, хотя чуть более года назад они были ниже 4%, а в 2021 г. не превышали 3%. Это ведет к сильному падению спроса на жилье: по данным Национальной ассоциации риэлторов США, падение продаж домов на вторичном рынке только в апреле составило 3,4%, отмечает он. Значительные риски наблюдаются в экономике Швеции, отмечает эксперт. В этой стране более половины ипотечных кредитов выдано с плавающими ставками, а долг населения по отношению к располагаемым доходам, по данным ОЭСР, примерно в 2 раза выше, чем в США, указывает он. Домохозяйства снижают все прочие расходы, чтобы расплатиться по кредитам, что еще больше давит на экономику, а на фоне падения спроса располагает к заметному росту банкротств в строительной отрасли, на которую приходится более 10% ВВП страны, рассуждает Копейкин. Последствия для шведской финансовой системы, в том числе для рынка covered bonds, который активно используется банками для рефинансирования ипотечных портфелей, еще предстоит увидеть, отмечает он. Будут и социальные последствия: одна из особенностей шведского рынка – даже после реализации залога заемщик продолжает отвечать по остатку займа перед банком, если суммы от продажи недвижимости не хватило для погашения кредита, добавляет эксперт.