Почему жизнь даже в самом демократичном поселке не может быть дешевой Жителям загородных домов надо оплачивать содержание своих поселков, покупать и обслуживать дополнительное оборудование Помимо обычной «квартплаты», жители тратятся на уход за придомовыми участками и отчисляют деньги на содержание поселка. Также требуется дополнительное оборудование для дома или квартиры, которое, в свою очередь, надо обслуживать и ремонтировать. Котел, вода, вентиляция Нашпиговать дом можно самым разнообразным оборудованием – все зависит от фантазии хозяина, но есть такое, без которого прожить за городом просто невозможно. Прежде всего – газовый котел. Цена качественного котла хорошей фирмы (с бойлером, монтажом, пуско-наладкой), мощности которого хватит на то, чтобы как следует протапливать дом и нагревать воду, – от 100 000 руб. Техническое обслуживание котла стоит в среднем 8000–12 000 руб. в год. Заключать такие соглашения граждан обязали власти (постановление правительства № 410 от 14.05.2013), так как газовое оборудование – предмет повышенной опасности, за ним нужен профессиональный пригляд. По словам Игоря Полуэктова, бизнес-директора компании Optiland, многие застройщики облегчают жизнь своим клиентам: «Например, в наших поселках газовый котел включен в стоимость изначально». «В моем случае было так: нам котлы установил сам застройщик, – рассказывает Софья, жительница подмосковного малоэтажного поселка (15 км от Москвы по ярославскому направлению. На 50 га есть как коттеджи и дуплексы по канадской технологии, так и малоэтажные, 2–3 этажа, дома с квартирами). – Но компания сэкономила, котел прослужил всего четыре года. Пришлось покупать новый, на класс выше. Он потребовал ремонта лет через восемь, пришлось даже менять прохудившийся бойлер. Совокупно ремонты обошлись в 50 000–60 000 руб. Сейчас думаем о новом котле. Думаем с тоской, но рано или поздно придется его покупать». Ранее по теме: Цены предложения на подмосковные дачи почти вчетверо превышают цены спроса Важный элемент жизнеобеспечения – водоочистная система. «В загородном жилье рекомендуется ее устанавливать, так как качество воды в Подмосковье бывает далеким от идеала, а с такой системой воду можно пить без фильтрации и кипячения», – комментирует директор загородного департамента «Инком-недвижимости» Антон Архипов. Водоочистные системы, как правило, ставят сами жители. В некоторых поселках централизованно фильтруют воду еще на водозаборном узле, но это не мешает жителям по собственному желанию ставить в домах дополнительные системы водоочистки (от 40 000 до 160 000 руб.). Кто покупает элитные дома в Подмосковье Санкции способствовали появлению на рынке в этом году новой группы покупателей «Водоочистка нужна обязательно, у нас в подвальном помещении, в специальной комнате, стоит аппарат на четыре квартиры подъезда, – рассказывает Софья. – Систему ставили сами, собирали, помнится, по 40 000 руб. Соль и минералы закупаем приблизительно раз в полгода, сдаем по 3000 руб. с квартиры. Вода в поселке неплохая – у нас своя скважина, – но в ней много железа. Недавно возникла проблема, которой раньше не было: при перезапуске мотора на водозаборном пункте в квартиры идет ржавчина, и тут без фильтров никак нельзя. К тому же неочищенная вода портит бытовую технику: тот же котел, стиральную, посудомоечную машины. Время от времени вызываем мастеров, вызов обходится где-то в 5000 руб. А водичка после такой фильтрации замечательная – голубая, как на картинке, и на вкус приятная». Помимо жизненно необходимого оборудования (котел и водоочистка) эксперты посоветовали обзавестись вентиляционной установкой (от 25 000 до 100 000 руб.), охранной сигнализацией (от 12 000 руб.), огнетушителями (от 800 руб.). Юрий Рожин, управляющий партнер ГК Kaskad Family, дополняет список рядом опций, которыми, по его словам, напрасно пренебрегают многие жильцы: утепление кровли (от 60 000 руб.), заливка монолитной лестницы (от 110 000 руб. за один этаж), забор по периметру участка (от 2500 руб. за погонный метр), снегозадержатели (от 50 000 руб.), греющие кабели при подведении водоснабжения (от 8000 руб.), козырьки/маркизы или входные группы (от 40 000 руб.). Какое-то оборудование может устанавливать застройщик, как правило, это котел, а все остальное – на усмотрение жильцов. «Комплектация конкретного объекта указывается во многих документах, начиная с проектной декларации и заканчивая договором купли-продажи объекта, – уточняет Юрий Лакеев, коммерческий директор RDI. – Все, что устанавливается, включено в итоговую цену дома или квартиры, а значит, все эти расходы можно сделать за счет ипотеки». Загородное благоустройство В организованных поселках есть общественные зоны с парковками, детскими и спортивными площадками, пляжами, местами для прогулок, а есть участки земли у домов, принадлежащие собственникам. Имеются также участки, которыми жители активно пользуются как своими, но это не их земля. Вообще-то с землей в коттеджных поселках не так все просто устроено: часть ее может арендоваться у района, часть – принадлежать неким физическим и юридическим лицам. Из-за этих нюансов немудреный вопрос – кто обустраивает все эти пространства, кладет плитку, сажает траву и цветы, устанавливает малые архитектурные формы, спортивные снаряды и тому подобное – становится сложнее. Хотя на первый взгляд ответ тоже несложный: общественные территории, которые не являются собственностью жителей, благоустраиваются девелопером. «Вся «начинка» прописывается в проектной документации. И это уже учтено в стоимости объекта недвижимости», – уточняет Рожин. «Бывает, что застройщики тянут с благоустройством. Наш поселок (50 га) застраивался довольно долго, – рассказывает Софья. – Одну детскую площадку застройщик обещал, но в конце концов ее сделали жители за свой счет. Вторая появилась лет через семь у пруда – ее действительно соорудил застройщик. А что до спортплощадки, то пока над участком развевается баннер «Здесь будет спортивная площадка». Развевался он все лето, скоро зима. К строительству площадки еще не приступали». С серьезными намерениями 70% покупателей загородного жилья в зоне 40 км от МКАД рассматривают его как место постоянного проживания, 10 лет назад их было 40%, выяснили аналитики «Инком-недвижимости». Самый востребованный формат у клиентов с «серьезными намерениями» – таунхаус (их много строят рядом с Москвой), 52% сделок. 34% предпочитают для постоянного проживания коттедж, и 14% – квартиру в малоэтажном ЖК. Большая часть покупателей – это люди от 36 до 50 лет со стабильным доходом и детьми. В дальнем Подмосковье в загородных домах постоянно проживает не более 15% их владельцев (10 лет назад – не более 10%), говорится в пресс-релизе «Инком-недвижимости».По данным «Метриума», по итогам III квартала 2018 г. на первичном рынке загороднойнедвижимости Московского региона в радиусе до 35 км от МКАД было представлено 39 поселков (около 860 домовладений), средняя цена – 141 590 руб. за 1 кв. м. В компании отмечают, что звонков с вопросами о покупке коттеджей и участков с подрядом стало немного больше, но показов – наполовину меньше, т. е. интерес со стороны покупателей невелик. В «Инкоме» отмечают падение спроса на 17% осенью. 62% клиентов в сентябре – октябре выбрали участки без подряда (УБП). Конкуренцию УБП могут создать лишь коттеджи и таунхаусы площадью до 150 кв. м и стоимостью до 7 млн руб. На участке при коттедже хозяйничает собственник, застройщик может сделать лишь какое-то первичное благоустройство – это фиксируется либо в договоре, либо в гарантийном обязательстве. Проводится межевание, организуются парковочные места, подводится дорога. Но ландшафтным дизайном занимается уже сам хозяин. Конечно, работы он может заказать тому же застройщику либо управляющей организации. Но, как правило, люди предпочитают обращаться к другим компаниям, профессионально занимающимся озеленением, – застройщик к этому времени им страшно надоедает. С таунхаусами все несколько затейливее. Как объясняет Полуэктов, у классического таунхауса два выхода – на парковочное место перед домом и на задний двор, обычно это пара соток земли. На прилегающем «лицевом» участке благоустройством занимается застройщик, на заднем дворе – собственник. Если таунхаус был куплен по 214-ФЗ, то параметры благоустройства территории описываются в соответствующей декларации, уточняет Архипов. Благоустройство придомовой территории вокруг малоэтажного дома, который в основном приобретается по 214-му закону, тоже прописывается в декларации, отражается в генплане, и заниматься им должен застройщик. Рожин напоминает: создание зон общего пользования тоже включается в стоимость. Компании распределяют нагрузку в структуре стоимости по-разному: одни ее включают пропорционально площади объекта недвижимости, другие – пропорционально предполагаемому количеству проживающих людей. «Наш застройщик только посадил траву на газонах около нашего малоэтажного дома. Да и то трава и грунт были неважные, газоны с проплешинами. Нормальным озеленением участка занимались мы сами в течение нескольких лет. Сейчас сажаем только цветы-однолетники. Парковка перед домом была забетонирована, надо было класть плитку. Мощением за наши деньги занимался застройщик. Небольшую детскую площадку – буквально дачный вариант – тоже делали за свой счет. И беседки около дома ставили сами. Собирали деньги с каждой квартиры. За все вместе, наверное, набежит 100 000–150 000 руб. с квартиры, и это не сразу, а частями», – делится житель одного из подмосковных малоэтажных поселков. Кто где убирается Что касается уборки, то, как правило, собственники занимаются своими участками, а общественными территориями – управляющая компания (УК). Но редко кто сам работает на участке – только если в охотку. Домовладельцы частным образом договариваются с садовниками и дворниками, платят примерно 10 000–20 000 руб. в месяц. Чтобы держать придомовую территорию и подъезды дома в приличном виде, жители в основном пользуются услугами УК, это входит в тариф по эксплуатации (о нем ниже). Если говорить о «базовом пакете», то это, как правило, уборка подъезда (раз в неделю) и территории перед домом, летом – стрижка газонов, весной и осенью – уборка листьев, зимой – чистка крыльца и придомовой территории от снега. Все остальное уже «завитушки». Продажи на загородном рынке делают частные строители Они выкупают землю у девелоперов в популярных поселках и строят недорогие проекты «Мы пытались следить за придомовой территорией самостоятельно, отказавшись от услуг УК, – делится Софья. – Никакой экономии не получилось. Постоянно собирали деньги на нужды дома. Нанимали садовника (он же дворник) примерно за 2000 руб. с квартиры в месяц. Полдома потом платить отказалось, и он убирал половину территории. Половина зарастала бурьяном, ее засыпало снегом. Еле-еле сами расчищали крыльцо и парковочные места от снега. Так прошло года два. В доме начались скандалы. Потом решили вернуться к УК. Заключили договор на управление домом плюс платим за вывоз мусора. Сейчас вот будем переходить к региональному оператору, который будет вывозить мусор. Тарифов еще не знаем. С УК стало лучше. Но все равно что-то приходится делать самим – поливать, сажать, и т. п. Жители другого подъезда в нашем доме дополнительно нанимают садовника». В любом случае, пользуются ли жители услугами УК или частных садовников-дворников или возятся на участках сами, они приобретают свои садовые инструменты, шланги, инвентарь для уборки снега, газонокосилку, снегоуборочную машину, удобрения, антигололедные реагенты. Такие расходы условно можно оценить в 100 000 руб., может, чуть меньше. За остальными территориями поселка, включая дороги, ухаживает УК. В ее обязанности входит ручная и механизированная уборка территории, озеленение (уход за газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), благоустройство поселка (в том числе ремонт площадок, дорог), чистка ливневой канализации, дератизация и дезинсекция, уличное освещение. «В проекте эконом- или комфорт-класса абонентская плата составляет в среднем 6000–8000 руб., хотя эта цифра может колебаться от 2000 до 12 000 руб. в зависимости от величины и степени насыщения поселка. В элитных проектах плата может достигать 30 000–40 000 руб. в месяц и более», – говорит Архипов. В поселке «Кембридж» от Optiland платеж составляет 56 руб. за 1 кв. м в месяц, в «Марселе» – 36,36 руб. за 1 кв. м. Софья платит так: 36 руб. с 1 кв. м за управление домом (сюда как раз входит уход за придомовой территорией, получается около 3000 руб.) плюс 1500 руб. за содержание поселка и еще отдельно 2000 руб. за охрану. Жизнь даже в самом экономичном и демократичном загородном поселке никогда не бывает дешевой.