Стройподрядчики жилых домов теряют прибыль вслед за девелоперами Застройщики стали задерживать платежи подрядчикам, а те в свою очередь часто срывают сроки работ Себестоимость строительства растет, платежеспособный спрос тает – ситуация на рынке жилья тревожит и девелоперов, и подрядчиков. Последние отмечают нехватку оборотных средств, в том числе из-за недобросовестности заказчиков. Эксперты опасаются, что с переходом на проектное финансирование проблемы могут усугубиться После кризиса 2014 г. строители оказались в непростом положении: большинство игроков говорят о снижении прибыли и рентабельности бизнеса. Гендиректор Tekta Group Роман Сычeв объясняет это тем, что растет себестоимость 1 кв. м (проекты становятся сложнее, материалы, инженерное оборудование и транспортные услуги дорожают), а рыночная стоимость недвижимости повышается значительно медленнее или даже снижается. «Конкуренция на первичном рынке жилья не позволяет поднимать розничную цену, приходится работать с себестоимостью», – говорит Сычeв. Снижению рентабельности бизнеса строительных компаний способствует и «обеление» экономики, считает руководитель производственного блока группы «Эталон» Максим Берлович. Едва ли не самое сильное давление сейчас ощущают небольшие и средние подрядные организации, заказчики которых не спешат увеличивать расценки на строительно-монтажные работы. «А стоимость материалов растет», – напоминает гендиректор строительной компании «Эдиал групп» Эдуард Табеков. Например, арматура в начале года стоила по 30 000 руб. за 1 т, а сейчас – уже 50 000 руб., добавляет президент ГК «Основа» Александр Ручьев, назвав рост стоимости стройматериалов «бесконтрольным». «Ростех» ищет девелопера на застройку крупной территории на западе Москвы На территории Всероссийского института легких сплавов можно возвести не менее 1 млн кв. м недвижимости За последний год 63% участников исследования СРО «Уральское объединение строителей», проведенного среди 100 строительных и 70 электромонтажных компаний Свердловской области, отметили падение доходов и 64% респондентов заявили о нехватке оборотных средств. «И эта проблема касается всей России», – уверен генеральный директор СРО Сергей Ренжин. По данным исследования Федеральной службы государственной статистики за 2017 г., основными факторами, сдерживающими деятельность строительных организаций, являются высокий уровень налогов (на этот фактор указали 34% опрошенных руководителей), недостаток заказов (31%), высокая стоимость материалов, конструкций, изделий (29%), неплатежеспособность заказчиков (27%). Заклятые партнеры Взаимоотношения подрядчиков, генподрядчиков и девелоперов никогда нельзя было назвать идеальными. «Конфликты девелопера и подрядчика столь же вечны, как и проблема отцов и детей. Главная сложность – постоянный контроль. Ведь обычно подрядчиков по каждому дому несколько. Например, одна компания занимается разработкой котлована, другая строит дом, третья проводит и подключает коммуникации, четвертая отвечает за внутреннюю отделку и т. д.», – рассказывает гендиректор «Новых Ватутинок» Александр Зубец. Практически невозможно сразу обнаружить виноватого, девелоперам приходится постоянно выяснять, на каком этапе и кто допустил ошибку. 4,337 трлн рублей На такую сумму, по данным Росстата, было выполнено строительных работ за январь – август 2018 г. Это на 0,8% меньше, чем за аналогичный период 2017 г. Построено 39,2 млн кв. м жилья (снижение на 1,1%) «К сожалению, подрядные организации в строительстве массово нарушают сроки сдачи работ, что вынуждает застройщиков закладывать временные резервы. А время в девелопменте – это деньги, – говорит Сычев. – Группа проблем связана с соблюдением строительной и технологической дисциплины и перевооружением производства. В последние годы сталкиваемся с проблемами качественного проектирования, так как старые технологии отмирают, а новые только внедряются. Это приводит к тому, что на проектирование мы вынуждены закладывать больше времени, так как далеко не все подрядчики технологически оснащены хорошо». Также распространена проблема пересмотра подрядчиками цен за свои услуги в процессе стройки, причины могут быть разными: поставщик поднял цены, понадобилось новое оборудование, изначально была составлена неверная смета и т. д., но застройщику приходится либо доплачивать, либо менять подрядчика, продолжает Зубец. В числе традиционных бед самих подрядчиков Берлович называет трудности с платежеспособностью заказчиков, т. е. задержку оплаты выполненных работ, а также сложности обеспечения портфеля заказов, подбора и удержания квалифицированных кадров. Большинство опрошенных «Ведомостями» экспертов отмечают, что за последние годы нехватка квалифицированных кадров в строительстве стала особенно заметной. О признаках слабой подготовки специалистов по строительству на разных уровнях, особенно в массовом сегменте, говорит Сычев. Необходимо возродить среднее специальное образование в строительной отрасли и повысить качество обучения в профильных вузах, считает он. Проблемы с подбором персонала отметила большая часть респондентов в ходе исследования Уральского объединения строителей. Многоквартирных домов сдается все меньше Индустриальное домостроение в стране падает Зачем сушат сметы В числе основных причин заметного снижения оборотных средств и прибыли подрядных строительных компаний Ренжин называет то, что 95% денег остается у заказчиков. «Они аккумулируют у себя денежные потоки, экономят, включают в стоимость только материалы и работу, еще и по цене ниже рыночной. Заказчики не думают о том, что подрядчикам нужно заплатить налоги, что у них есть и другие расходы», – делится он. Участвовавшие в опросе СРО компании отметили, что заказчики начали переходить на постоплату и работу без авансов, а также все чаще платят с большими задержками. По словам Ручьева, девелоперы «высушивают» сметы и задерживают платежи для сохранения экономики проектов. Некоторые вообще банкротятся, не рассчитываясь за работу. Например, Urban Group не только оставила тысячи людей без квартир, но и поставила подрядчиков на грань банкротства. «Всегда были и сейчас есть некоторые не очень порядочные генподрядчики, которые старались оставить подрядчиков без оплаты. Это происходит потому, что многие игроки рынка не верят в перспективы и пытаются максимально аккумулировать деньги и уйти из бизнеса», – рассказывает Табеков. НПФ «Благосостояние» распродает девелоперские активы Один из них может купить группа ПИК Сергея Гордеева Также, по данным Ренжина, участились случаи, когда заказчик затягивает срок приемки работ на 2–3 месяца. «Мы вместе с Минстроем РФ пришли к тому, чтобы в типовых контрактах, которые разработало министерство, были обозначены сроки приемки работ – до 10 дней. Такие контракты появятся в следующем году», – говорит эксперт. Еще одна большая проблема подрядных организаций, а вместе с ними и девелоперов – непроработанная, низкого качества проектная документация. Проблему мог бы решить переход на BIM-проектирование, благодаря которому на момент проведения конкурса 85% рабочей документации будет уже готово, считает Ручьев. Но переход на новейшие технологии всей отрасли пока невозможен. «Их внедрение могут себе позволить только компании с длинным горизонтом планирования. Некоторую надежду внушают инициативы государства и возможности крупных участников рынка, заинтересованных во «взрослении» отрасли», – считает Берлович. По прогнозам Ручьева, полный переход отрасли на BIM-технологии может произойти через 3–5 лет. Отстают российские регионы и в плане организации сдачи и приемки построенных объектов. В Москве в этом смысле проще, здесь уже довольно хорошо развита система электронного документооборота, в других регионах не так. «И там срок сдачи-приемки объекта, который должен пройти множество инстанций, вероятно, отражается на расходах девелоперов и подрядчиков: пока объект не сдан и не введен в эксплуатацию, налог на землю повышен», – указывает гендиректор АО «КТБ ЖБ» Артем Давидюк. По информации Ренжина, банки плохо кредитуют подрядные компании, а если кредитуют, то под высокий процент. Например, в Свердловской области средняя ставка равна 15%. По данным опрошенных «Ведомостями» экспертов, в среднем по России этот показатель составляет 10–14%. «Нет никаких государственных программ финансовой поддержки строителей», – сетует Ренжин. Группа МИЦ построит 220 000 кв. м жилья в новой Москве Инвестиции в комплекс составят около 16 млрд рублей Изъян аукционов Настоящий бич строительной отрасли, по словам Ренжина, – это аукционы на выполнение подрядных работ, поскольку основной критерий победы – низкая цена, а другие показатели, такие как уровень оборотных средств компании или опыт работы, чаще не учитываются. «Сегодня примерно на 60% играет роль ценовой фактор и на 40% – качество работ и опыт», – приводит свои данные Давидюк. Это ошибочный метод, уверены эксперты. Подрядчики вынужденно снижают цены исполнения заказов, чтобы только выиграть конкурс. А потом экономят – за счет использования труда неквалифицированных рабочих и дешевых, зачастую некачественных материалов. Затем выясняется, что выполнить заявленные работы по такой стоимости невозможно, и подрядчик пытается при помощи дополнительных соглашений добавить пункты в бюджет. «Но девелоперы редко на это соглашаются: выиграл тендер – будь любезен строить», – рассуждает гендиректор Липецкой трубной компании «Свободный Сокол» Игорь Ефремов. Как отмечает Ручьев, часто девелоперы выставляют на конкурс не проработанную до конца документацию и по ней пытаются заключить контракты с фиксированной ценой. В дальнейшем такие проекты дорабатываются, что обычно приводит к росту расходов на стройку. О том, что часто на стадии заключения генподрядного договора реальная стоимость строительства уже занижена из-за непроработанной документации, говорит и Тамара Пашинина, старший консультант группы по управлению строительными проектами KPMG в России и СНГ: «А подрядная организация выигрывает в тендере, еще занижая стоимость строительства». Методы выбора подрядчиков сильно зависят от уровня девелопера, зрелости его системы управления. «Серьезные компании устраивают квалификационные отборы, вводят многокритериальную систему оценки и даже создают реестры надежных подрядчиков. Думают о жизненном цикле объекта», – рассказывает Берлович. Например, Capital Group, по словам исполнительного директора компании Михаила Хвесько, детально изучает расчет стоимости выполнения работ, которую предлагает подрядчик, анализирует, как он пришел к этой цифре. Создание централизованного реестра подрядчиков могло бы положительно повлиять на проведение аукционов – повысить качество строительства, уменьшить риски девелоперов и конечных потребителей. Сейчас для госзаказов, которые выполняются по 223-ФЗ и 44-ФЗ, например, уже вводится новая система отслеживания качества по государственному реестру выполненных контрактов, отмечает Давидюк. Есть небольшие законодательные подвижки и в вопросе аукционов. В частности, в ч. 9 ст. 37 44-ФЗ предусмотрена антидемпинговая мера. Ее суть заключается в том, что поставщик товара, предложивший цену контракта на 25% и более ниже начальной стоимости, обязан предоставить обоснование такой цены. Уральское объединение строителей предложило распространить это правило и на выполнение строительных работ. Сейчас предложение находится на рассмотрении в Минфине РФ. Сбербанк дал кредит девелоперу «Баркли» на достройку ЖК «Медовая долина» Суммы почти в 2,5 млрд рублей должно хватить на завершение проблемного проекта, уверены участники рынка В шаге от монополии Формально и изменения в закон о долевом строительстве, вступившие в силу с 1 июля 2018 г., и грядущий переход отрасли на проектное финансирование с 1 июля 2019 г. отражаются исключительно на девелоперах. Есть одно требование только к генподрядчикам – открыть счет в уполномоченном банке и вести все расчеты по конкретному проекту через него. Остальные схемы остаются неизменными – подрядчики будут получать деньги, как и раньше, от заказчиков. Однако могут увеличиться отсрочки платежей и большая часть договоров подряда будет предлагаться на «безавансовых» условиях, прогнозирует Давидюк. По предположениям большинства игроков рынка, переход на проектное финансирование и ужесточение законов могут привести к банкротству части девелоперов и сокращению объемов строительства, что, в свою очередь, приведет к уменьшению заказов для подрядчиков. На рынке останутся только крупные компании, которые смогут строить без предоплаты, рассуждает Зубец. В 2017 г., по данным Росстата, функционировало 271 600 строительных организаций, из них 262 100 – субъекты малого предпринимательства. Чтобы снизить негативное влияние грядущих перемен на строительную отрасль, необходимо ввести поэтапное раскрытие эскроу-счетов, уверен финансовый директор «Сити – XXI век» Дмитрий Соболев: «Это позволит снизить финансовую нагрузку на девелоперов более чем в 3 раза, и она будет сопоставима с сегодняшней». Во второй половине сентября вице-премьер РФ Виталий Мутко поручил Минстрою РФ проработать возможность смягчения для девелоперов правил работы с эскроу. В частности, обсуждается вариант постепенного раскрытия счетов.