임대주택법에 위반하여 체결된 임대차계약의 효력
저는 국민주택기금에 의한 자금을 지원 받아 건설한 甲회사 소유 임대아파트를 임차하여 거주하다가 계약기간이 만료되어 재계약을 체결하였는데, 甲회사는 임차료를 인근 임대아파트보다 높게 제시하여 재계약을 체결하였으므로 그러한 임대조건이 관할 지방자치단체에 신고되었는지 확인하였으나 그에 대하여 신고한 사실이 없는바, 이 경우에도 제가 甲회사와 체결한 위 아파트의 재임차계약은 효력이 있는지요?
법률행위가 벌칙 있는 강행법규에 위반된 경우에 비록 소정의 형벌이 가해질지라도 그 사법상 효력에 관하여는 당해 법규의 정신을 좇아서 결정할 것입니다. 한편 「임대주택법」이 2015. 8. 28.에 전부개정되어 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 명칭이 변경되었으며, 「임대주택법」에 있던 공공임대주택에 관한 규정은 「공공주택 특별법」으로 이관되었습니다. (구)임대주택법에 위반된 행위가 무효로 되는지에 관하여 판례는 “임대주택법(1996.12.30개정 법률 제5228호) 제15조 등 관계법령의 규정에 의하면, 임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 임대주택을 매각하는 경우에는 매각 당시 무주택자인 임차인에게 우선적으로 매각하여야 한다고 규정하고 있으나, 이러한 경우 위 법령에 위반하여 우선매각대상자가 아닌 제3자에게 이를 매각하였다는 사정만으로는 그 사법상의 효력이 무효로 되는 것은 아니고, 임대주택인 아파트에 대한 임대차계약기간이 종료된 후에 분양계약의 체결을 거절하여 임대인으로부터 그 임대차계약의 해지통보를 받은 임차인은 등기명의인인 제3자의 명도청구를 거절할 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1997. 6. 13. 선고 97다3606 판결, 1999. 6. 25. 선고 99다6708, 6715 판결).또한, “임대주택법 및 임대주택법시행령에 의하면 임대사업자가 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하는 경우 ‘임대보증금, 임대료, 임대차계약기간 등’이 기재된 표준임대차계약서를 작성하여야 하고, 위 임대조건에 관한 사항(변경내용 포함)을 관할 시장, 군수 또는 구청장에게 신고하여야 하며(현행법상은 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하거나 국민주택기금에 의한 자금을 지원 받아 건설하여 임대하는 주택의 경우에만 임대조건신고의무가 있음), 시장, 군수 또는 구청장은 그 신고내용이 인근의 유사한 임대주택에 비하여 현저히 부당하다고 인정되는 경우나 관계 법령에 부적합하다고 인정되는 경우에는 그 내용의 조정을 권고할 수 있고, 만일 임대사업자가 임대조건을 신고하지 않는 경우에는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형에, 표준임대차계약서를 작성하지 않고 임대차계약을 체결한 경우에는 500만원 이하의 과태료에 각 처하도록 규정하고 있으나, 임대사업자와 임차인간에 체결된 임대주택에 대한 임대차계약이 임대주택법(2000.1.12 법률 제6167호) 제16조, 제18조, 임대주택법시행령 제14조 등에 위반되었다고 하더라도 그 사법적 효력까지 부인된다고 할 수는 없다.”라고 하였습니다(대법원 2000. 10. 10. 선고 2000다32055 등 판결).따라서 귀하의 경우에도 단순히 甲회사가 임대조건 등을 신고하지 않았다는 사유만으로 귀하와 甲회사의 재계약을 무효라고 할 수는 없을 것으로 보입니다.