은행직원의 임대차 조사에서 임차사실을 숨긴 임차인의 대항력
저는 甲소유의 주택을 전세보증금 5,000만원에 계약기간 2년으로 임차하여 입주와 주민등록전입신고를 마치고 거주하던 중, 최근 집주인 甲이 은행으로부터 돈을 빌려야 한다면서 임차권이 있으면 돈을 빌릴 수 없으니 은행직원에게 임대차관계가 없다고 거짓말을 하여 달라고 합니다. 만일 그렇게 한다면 저에게 불이익이 없는지요?
이러한 경우에 대법원은 (1)임차인의 행위의 적극성과 (2)그로 인하여 은행 등이 신뢰를 갖게 되었는지 여부 등을 기준으로 구체적인 사안을 검토하고 있습니다. 즉 은행직원이 근저당권실행의 경매절차와는 아무런 관련도 없이 행한 담보건물에 대한 임대차조사에서 임차인이 그 임차사실을 숨겼으나 그 후의 경매절차에서 임대차관계의 존재를 분명히 한 사안에서 대법원은 “은행이 경매가격을 결정함에 있어서 신뢰를 준 것이라고는 할 수 없는 것이므로, 위와 같이 일시 임대차관계를 숨긴 사실만을 가지고서 은행의 건물명도청구에 대하여 임차인이 주택임대차보호법 제3조 소정의 임차권의 대항력에 기하여야 하는 임차보증금반환과 동시이행의 항변이 신의성실의 원칙에 반하는 것이라고는 볼 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1987. 1. 20. 선고 86다카1852 판결).그러나 甲이 乙의 소유건물을 보증금 3,400만원에 채권적 전세를 얻어 입주하고 있던 중 乙이 은행에 위 건물을 담보로 제공함에 있어 乙의 부탁으로 은행직원에게 임대차계약을 체결하거나 그 보증금을 지급한 바가 없다고 하고 그와 같은 내용의 각서까지 작성해줌으로써 은행으로 하여금 위 건물에 대한 담보가치를 높게 평가하도록 하여 乙에게 대출하도록 하였고, 은행 또한 위 건물에 대한 경매절차가 끝날 때까지도 乙과 甲사이의 위와 같은 채권적 전세관계를 알지 못했던 사안에서는 “甲이 명도청구에 즈음하여 이를 번복하면서 위 전세금반환을 내세워 그 명도를 거부하는 것은 특단의 사정이 없는 한 금반언 내지 신의칙에 위반된다.”라고 하였으며(대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카1708 판결), 근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인하고 임차보증금에 대한 권리주장을 않겠다는 내용의 확인서를 작성해준 사안에서는 “그 후 그 건물에 대한 경매절차에서 이를 번복하여 대항력 있는 임대차의 존재를 주장함과 아울러 근저당권자보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 그 임차보증금반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결, 2000. 1. 5.자 99마4307 결정).따라서 귀하가 임대차관계를 숨긴 경우 귀하의 임차권이 보호받지 못하는 경우가 발생할 수 있으므로 은행직원의 임대차관계 조사 시 임대차관계에 관하여 사실대로 밝히는 것이 좋을 것입니다.참고로 하급심 판례는 “대출 받으려는 집주인의 부탁을 받고 임차인이 임대차보증금을 허위로 확인해주어 아파트의 담보가치를 초과한 금원을 대출해주게 되었고, 이후 경매절차에서 대출금 중 변제받지 못한 부분이 발생한 경우 임차인은 그 손해의 70%를 배상해야 한다.”라고 한 바도 있습니다(서울지법 1998. 9. 23. 선고 98나11702 판결).