경매절차상 배당요구신청을 취하한 주택임차인의 대항력
저는 주택을 임차하여 입주와 동시에 전입신고를 하고 확정일자까지 갖추었는데, 그 후 설정된 저당권에 기한 경매가 진행되어 매각되고 말았습니다. 저는 경매절차에 배당요구를 하였다가 사정상 배당요구의 종기 이전에 배당요구를 취하한 사실이 있는데, 이 경우 대항력이 없어지는 것이 아닌지요?
위 사안과 같은 경우에 판례는 “임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항(현행 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항), 제3조의2 제1항, 제2항(현행 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제3항), 제4조 제2항, 제8조 제1항, 제2항 규정들의 취지에 비추어, 위 규정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유(兼有)하고 있다고 해석되고, 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있다.”라고 하였으며(대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결, 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결), 또한 “주택임대차보호법 소정의 요건을 갖춘 임차인은 임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법의 취지에 비추어 볼 때, 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 소액의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있다고 보아야 하며, 임차인이 경매절차에서 배당요구신청을 하였다가 이를 취하하였다 하여 이를 그 권리의 포기라고 볼 수는 없다.”라고 하였습니다(대법원 1987. 2. 10. 선고 86다카2076 판결, 1992. 7. 14. 선고 92다12827 판결).따라서 귀하의 경우에도 배당요구신청을 하였다가 취하하였다고 하여도 주택임차권의 대항력에는 영향이 없을 것입니다.다만, 그 후에 동일 임차주택에 관하여 실시된 경매절차에서도 우선변제권을 주장할 수 있느냐에 관하여 판례는 “...주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다...”라고 하였으므로(대법원 2001. 3. 27. 선고 98다4552 판결, 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결), 후행경매절차에서는 우선변제권을 행사할 수는 없을 것입니다. 참고로 「민사집행법」 제84조 제1항은 “경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때(그 경매개시결정전에 다른 경매개시결정이 있은 경우를 제외한다.)에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기(終期)를 첫 매각기일 이전으로 정한다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 제88조 제2항은 “배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기(終期)가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다.”라고 규정하고 있습니다.