공사대금채권에 기한 건물유치권자의 경락인에 대한 대항력
甲은 乙로부터 건물의 신축공사를 도급받아 공사를 완성하여 사용검사를 마치고 乙명의로 소유권보존등기까지 마치도록 해주었으나, 乙이 공사대금의 잔금의 지급을 이행하지 않으므로 건물의 인도를 거부하고 있었는데, 乙의 채권자가 위 건물을 그 대지와 함께 강제경매 신청하여 매각되었습니다. 이 경우 甲이 경매절차의 매수인에게 위 공사대금의 잔금을 청구할 수는 없는지요?
먼저 건축공사의 수급인이 공사대금채무의 불이행을 이유로 건물에 대하여 유치권을 행사할 수 있는지 판례를 보면, 주택건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고, 또 그 건물에 관하여 생긴 공사대금채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제 받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다고 할 것이고, 이러한 유치권은 수급인이 점유를 상실하거나 피담보채무가 변제되는 등 특단의 사정이 없는 한 소멸되지 않는다고 하였습니다(대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 16219 판결).그런데 「민사집행법」 제91조 제5항에서 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있으므로 위 사안에서 甲이 경매절차의 매수인에게 위 건물에 대한 유치권으로 담보하는 채권 즉, 공사대금의 잔금을 청구할 수 있는지 문제됩니다. 이에 관하여 판례를 보면, 공장신축공사 잔대금채권에 기초한 공장건물의 유치권자가 공장건물의 소유회사가 부도가 난 다음에 그 공장에 직원을 보내 그 정문 등에 유치권자가 공장을 유치·점유한다는 안내문을 게시하고 경비용역회사와 경비용역계약을 체결하여 용역경비원으로 하여금 주야 교대로 2인씩 그 공장에 대한 경비·수호를 하도록 하는 한편, 공장의 건물 등에 자물쇠를 채우고 공장출입구 정면에 대형 컨테이너로 가로막아 차량은 물론 사람들의 공장출입을 통제하기 시작하고 그 공장이 경락된 다음에도 유치권자의 직원 10여 명을 보내 그 공장주변을 경비·수호하게 하고 있었다면, 유치권자가 그 공장을 점유하고 있었다고 볼 여지가 충분하다는 이유로, 유치권자의 점유를 인정하지 아니한 원심판결을 파기한 사례에서 구 「민사소송법」 제728조(현행 민사집행법 제268조)에 의하여 담보권실행을 위한 경매절차에 준용되는 구 「민사소송법」 제608조 제3항(현행 민사집행법 제91조 제5항)은 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 여기에서 ‘변제할 책임이 있다.’는 의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니므로, 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고, 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다고 하였습니다(대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결).따라서 위 사안에서도 甲으로서는 위 공사대금의 잔금이 지급될 때까지 위 건물의 인도를 거절할 수는 있을 것이지만, 경매절차의 매수인을 상대로 위 공사대금의 잔금지급을 청구할 수는 없을 것으로 보입니다.참고로 채무자소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류효력이 발생한 후 부동산점유를 이전받아 유치권을 취득한 채권자가 그 기입등기사실을 과실 없이 알지 못하였다는 사정을 내세워 그 유치권으로 경매절차매수인에게 대항할 수 있는지 판례를 보면, 채무자소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류효력이 발생한 이후에 채권자가 채무자로부터 그 부동산의 점유를 이전받고 이에 관한 공사 등을 시행함으로써 채무자에 대한 공사대금채권 및 이를 피담보채권으로 한 유치권을 취득한 경우, 이러한 점유이전은 목적물교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 「민사집행법」 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효력에 저촉되므로, 위와 같은 경위로 부동산을 점유한 채권자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차매수인에게 대항할 수 없고, 이 경우 위 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 있음을 채권자가 알았는지 여부 또는 이를 알지 못한 것에 관하여 과실이 있는지 여부 등은 채권자가 그 유치권을 매수인에게 대항할 수 없다는 결론에 아무런 영향을 미치지 못한다고 하였으나(대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결), 근저당권설정 후 경매로 인한 압류효력발생 전에 취득한 유치권으로 경매절차매수인에게 대항할 수 있는지 판례를 보면, 부동산경매절차에서의 매수인은 「민사집행법」 제91조 제5항에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙이나, 채무자소유의 건물 등 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류효력이 발생한 후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유이전은 목적물교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 「민사집행법」 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효력에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차매수인에게 대항할 수 없으나, 이러한 법리는 경매로 인한 압류효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우에는 적용되지 아니하고, 유치권취득시기가 근저당권설정 후라거나 유치권취득 전에 설정된 근저당권에 기초하여 경매절차가 개시되었다고 하여 달리 볼 것은 아니라고 하였습니다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결). 다만 근저당권설정 후 경매로 인한 압류효력발생 전에 취득한 유치권이 상사유치권이라면 이 경우 경매절차매수인에게 대항할 수 없습니다. 이와 같은 상반된 결과가 나오는 이유는 상사유치권이 민사유치권과 그 대상이 되는 목적물에 있어서 차이가 있기 때문입니다. 이와 관련한 판례에서는 상사유치권은 민사유치권과 달리 피담보채권이 ‘목적물에 관하여’생긴 것일 필요는 없지만 유치권의 대상이 되는 물건은 ‘채무자 소유’일 것으로 제한되어 있습니다(상법 제58조 , 민법 제320조 제1항). 이로 인하여 상사유치권은 목적물과 피담보채권 사이의 견련관계가 완화됨으로써 피담보채권이 목적물에 대한 공익비용적 성질을 가지지 않아도 되므로 피담보채권이 유치권자와 채무자 사이에 발생하는 모든 상사채권으로 무한정 확장될 수 있고, 그로 인하여 이미 제3자가 목적물에 관하여 확보한 권리를 침해할 우려가 상당하여 ‘채무자 소유’일 것의 요건이 추가된 것입니다. 즉 상사유치권이 채무자 소유의 물건에 대해서만 성립한다는 것은, 상사유치권은 성립 당시 채무자가 목적물에 대하여 보유하고 있는 담보가치만을 대상으로 하는 제한물권이라는 의미를 담고 있다 할 것이고, 따라서 유치권 성립당시에 이미 목적물에 대하여 제3자가 권리자인 제한물권이 설정되어 있다면, 상사유치권은 그와 같이 제한된 채무자의 소유권에 기초하여 성립할 뿐이며 기존의 제한물권이 확보하고 있는 담보가치를 사후적으로 침탈하지는 못합니다. 그러므로 근저당권설정 후 경매로 인한 압류효력발생 전에 취득한 상사유치권자는 선행저당권자 또는 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에 대한 관계에서는 상사유치권으로 대항할 수 없습니다(대법원 2013. 2. 28. 선고 2010다57350 판결).