반대의무 이행 없이 임차주택 소유권이전등기청구권 압류 가능한지
저는 甲이 乙로부터 매수하였으나 소유권이전등기를 하지않고 있는 주택을 甲과의 계약으로 임차하여 거주하다가 계약기간이 만료되어 임차보증금을 반환받지 못하여 소송을 제기하여 ‘甲은 임차주택을 명도 받음과 동시에 임차보증금을 반환하라’는 판결을 받았음에도 불구하고 甲은 임차보증금의 반환을 이행하지 않고 있으며, 아직까지도 임차주택과 그 부지의 등기명의가 乙에게 있으므로 위 판결에 기하여 甲이 乙에 대하여 가지는 부동산 소유권이전등기청구권을 압류하여 강제집행 하고자 하는바, 이러한 경우에도 제가 임차주택을 명도하지 않고도 소유권이전등기청구권을 압류할 수 있는지요?
「민사집행법」 제41조 제1항은 “반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다.”라고 규정하고 있으나, 「주택임대차보호법」 제3조의2 제1항에서는 “임차인(제3조 제2항의 법인을 포함)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.”라고 규정하고 있습니다.위 규정의 임차주택에 대지도 포함되는지에 관하여 판례는 “주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 채무명의에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사소송법 제491조의2(현행 민사집행법 제41조) 제1항의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다고 규정하고 있는바, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 제8조 제3항이 임차주택의 환가대금에 건물뿐만 아니라, 대지의 가액도 포함된다고 규정하고 있는 점, 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지부분의 이용이 수반되는 것이고, 주택임대차보호법 제2조에서 주택임대차보호법의 적용대상으로 규정하고 있는 주거용 건물의 임대차라 하는 것도 임차목적물 중 건물의 용도가 점포나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우의 임대차를 뜻하는 것일 뿐 주택임대차보호법의 적용대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지는 아닌 것으로 해석되는 점, 위 규정은 기본적으로 임차인의 권익보호를 그 입법취지로 하고 있는데, 만일 반대의무의 이행 또는 이행의 제공없이 집행개시를 할 수 있는 대상을 건물에만 한정할 경우 사실상 대지와 그 지상 주택의 경매절차가 분리되는 결과 경매절차의 진행에 어려움이 발생하고 임차주택의 환가에 의한 임차보증금의 회수를 간편하게 하겠다는 입법취지에 부합되지 않게 되는 점 등에 비추어 보면, 여기에서 말하는 임차주택에는 건물뿐만 아니라, 그 부지도 포함하는 것으로 봄이 상당하다.”라고 하였습니다(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 2000. 3. 15.자 99마4499 결정).그런데 「주택임대차보호법」 제3조의2 제1항이 임차주택 및 그 대지 자체가 아닌 그에 관한 소유권이전등기청구권에 대한 압류의 경우에도 유추적용 될 수 있을 것인가에 관하여 판례는 “첫째 부동산소유권이전등기청구권에 대한 강제집행은 부동산 그 자체에 대한 강제집행과는 그 절차를 달리하는 것으로 직접 채무자명의의 등기를 실현함으로써 그 강제집행절차는 종료하며, 그 후에 이루어진 부동산 그 자체에 대한 강제집행은 선행 부동산소유권이전등기청구권압류절차로부터 독립된 새로운 집행절차로서 본래의 채무명의에 기하여 부동산소유권이전등기청구권의 압류가 아닌 강제경매 등의 방법으로 진행되는 점, 둘째 위 조항은 임차주택에 대한 경매신청이라고 한정하여 규정하고 있을 뿐 임차주택에 대한 일반적인 강제집행신청까지를 포괄하여 규정하고 있지 않은 점 등을 종합하여 보면, 위 조항은 임차주택 그 자체를 집행의 대상으로 한 경매의 경우에 집행개시의 요건에 관한 민사소송법 제491조의2(현행 민사집행법 제41조) 제1항의 예외사유를 인정하는 것이고, 임차주택의 이전등기청구권에 관한 일반 강제집행절차로서의 압류에까지 위 조항을 유추하여 적용할 것은 아니다.”라고 하였습니다(대법원 2000. 3. 15.자 99마4499 결정).따라서 귀하는 임차주택을 甲에게 명도한 후 그러한 사실을 소명하거나, 상대방이 수령을 거절할 경우에는 임차주택을 명도할 준비를 한 후 이행제공의 의사를 내용증명우편으로 통지하여 이행의 제공을 하였음을 소명하여 임차주택 및 그 부지의 소유권이전등기청구권을 압류하여야 할 것입니다.그리고 부동산에 관한 권리이전청구권의 압류에 관하여 「민사집행법」 제244조 제2항은 “부동산에 관한 권리이전청구권의 압류에 대하여는 그 부동산소재지의 지방법원은 채권자 또는 제3채무자의 신청에 의하여 보관인을 정하고 제3채무자에 대하여 그 부동산에 관한 채무자명의의 권리이전등기절차를 보관인에게 이행할 것을 명하여야 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제244조 제4항은 “채권자는 제3채무자에 대하여 제1항 또는 제2항의 명령의 이행을 구하기 위하여 법원에 추심명령을 신청할 수 있다.”라고 규정하고 있으므로, 소유권이전등기청구권 압류 후에도 채무자가 소유권이전등기에 협력하지 아니할 경우에는 법원에 추심명령을 신청하여 추심명령을 받은 후 소유권이전등기절차를 경료하고 그 다음 다시 그 부동산의 경매신청을 하여야 할 것입니다.