동시이행항변권으로 임차건물 계속 점유 시 부당이득 성립범위
저는 甲 소유 주택을 임차보증금 2,000만원, 월세 25만원에 임차하여 거주하던 중 계약기간 만료 1개월 전에 계약갱신 거절통지를 하였습니다. 그 후 계약기간 만료로 위 임차보증금의 반환을 청구하였으나 임대인 甲은 이를 지급치 않았으므로 저는 위 주택의 열쇠를 넘겨주지 않은 채 모든 짐을 꾸려 새로 분양받은 아파트로 이사를 하였습니다. 그런데 甲은 3개월이 지난 지금에 이르러 위 임차보증금 중 3개월 간의 월세 상당액을 공제하고 잔액만 반환하겠다고 하는바, 甲의 주장이 타당한 것인지요?
임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 연체차임 등을 공제한 나머지 임차보증금 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, ‘임대인이 임차인에게 보증금 반환의무를 이행하였다거나 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행의 항변권을 상실하지 않는 이상’, 임차인의 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무가 없다 할 것입니다(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결). 다만, 임차목적물의 사용·수익으로 인하여 ‘실질적으로 얻은 이익’이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 할 것입니다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결).이와 같은 부당이득반환의무에 관하여 판례는 “임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니한다.”라고 하였고(대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결), 또한 “...이는 임차인의 사정으로 인하여 임차건물부분을 사용·수익을 하지 못하였거나 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 아니하였다고 하더라도 마찬가지이다.”라고 하였습니다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결, 2006. 10. 12. 선고 2004재다818 판결).그리고 임대차계약에 있어 임차보증금은 임대차계약 종료 후에 발생하는 임료 상당의 부당이득반환채권뿐만 아니라 훼손된 건물부분의 원상복구비용 상당의 손해배상채권 등도 담보하는 것이므로, 임대인으로서는 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다고 할 것인데, 임대인으로서는 그 임대차보증금에 의하여 담보되는 부당이득반환채권 및 손해배상채권의 발생에 관하여 주장·입증책임을 부담하는 것이고, 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·입증책임을 부담하게 됩니다(대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결).따라서 귀하의 경우에도 甲이 귀하가 계약기간 만료 이후에 위 주택을 임차목적대로 사용·수익하여 부당이득을 취하였다는 사실을 입증하지 못하는 한 귀하는 위 임차보증금에서 거주하지 아니한 3개월 간의 월세 상당액을 공제 당하지 않을 것으로 보입니다.