구분소유적 공유관계에 있는 토지에 대하여 시효취득이 가능한지
甲은 乙과 丙이 공유지분비율에 따라 특정부분을 지정하여 각자 그 지상에 건물을 소유하고 있는 토지 중 乙이 독점적으로 소유하고 있는 토지부분의 일부를 20년 이상 甲의 토지인 것으로 알고 점유해 왔습니다. 이 경우 점유취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기청구를 하려면 乙과 丙 모두를 상대로 하여야 하는지요?
구분소유적 공유관계는 어떤 토지에 관하여 그 위치와 면적을 특정하여 여러 사람이 구분소유하기로 하는 약정이 있어야만 적법하게 성립할 수 있고, 공유자들 사이에 그 공유물을 분할하기로 약정하고 그 때부터 각자의 소유로 분할된 부분을 특정하여 각자 점유·사용하여 온 경우에도 구분소유적 공유관계가 성립할 수 있지만, 공유자들 사이에서 특정부분을 각각의 공유자들에게 배타적으로 귀속시키려는 의사의 합치가 이루어지지 아니한 경우에는 이러한 관계가 성립할 여지가 없고, 1필지의 토지일부에 관한 특정매매와 그에 대한 등기로서 공유지분이전등기를 마친 사실이 있으면 통상 각 구분소유부분에 대한 상호명의신탁합의가 존재하는 것으로 볼 수 있을 것이지만, 그 경우에도 그 토지의 위치와 면적을 특정하여 매수함으로써 이를 구분소유 한다고 하는 기본적 사실관계에 관해서는 서로 의사합치가 있어야만 합니다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다44313 판결). 그리고 1필지의 토지 중 일부를 특정하여 매수하고 그 소유권이전등기는 그 필지전체에 관하여 공유지분권이전등기를 한 경우, 그 특정부분 이외의 부분에 관한 등기는 상호명의신탁을 하고 있는 것으로서, 그 지분권자는 내부관계에 있어서는 특정부분에 한하여 소유권을 취득하고 이를 배타적으로 사용·수익할 수 있고, 다른 구분소유자의 방해행위에 대하여는 소유권에 터 잡아 그 배제를 구할 수 있으나, 외부관계에 있어서는 1필지 전체에 관하여 공유관계가 성립되고 공유자로서의 권리만을 주장할 수 있는 것이므로, 제3자의 방해행위가 있는 경우 자기구분소유부분 뿐만 아니라 전체토지에 대하여 공유물의 보존행위로서 그 배제를 구할 수 있습니다(대법원 1994. 2. 8. 선고 93다42986 판결).그런데 위 사안에서 甲이 乙·丙과 공유지분비율에 따라 특정부분을 지정하여 각자 그 지상에 건물을 소유하고 있는 토지 중 乙이 독점적으로 소유하고 있는 토지부분의 일부를 20년 이상 甲의 토지인 것으로 알고서 점유한 경우 누구를 상대로 점유취득시효를 주장하여야 하는지 문제되는데, 판례를 보면 여러 명이 각기 공유지분비율에 따라 특정부분을 독점적으로 소유하는 토지 중 공유자 1인이 독점적으로 소유하고 있는 부분에 대하여 취득시효가 완성된 경우, 공유자 사이에 그러한 구분소유적 공유관계가 형성되어 있더라도 이로써 제3자인 시효취득자에게 대항할 수는 없는 법리이므로, 그 토지부분과 무관한 다른 공유자들도 그 토지부분에 관한 각각의 공유지분에 대하여 취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차 이행의무가 있다고 하였습니다(대법원 1997. 6. 13. 선고 97다1730 판결).따라서 위 사안에서 甲도 乙과 丙 모두를 피고로 甲이 점유한 부분에 대한 각자의 공유지분권이전등기절차 이행청구의 소송을 제기하여 승소한 후 등기절차를 마쳐야 할 것으로 보입니다.참고로 구분소유적 공유관계에 있는 토지 중 공유자 1인의 특정 구분소유부분에 관한 점유취득시효가 완성된 경우 다른 공유자의 특정 구분소유부분이 다른 사람에게 양도되고 그에 따라 토지전체의 공유지분에 관한 지분이전등기가 마쳐졌다면 대외적인 관계에서는 점유취득시효완성 된 특정 구분소유부분 중 다른 공유자 명의의 지분에 관해서는 소유명의자가 변동된 경우에 해당하므로, 점유자는 취득시효기산점을 임의로 선택하여 주장할 수 없습니다(대법원 2006. 10. 12. 선고 2006다44753 판결).