매수부동산을 타인명의로 등기명의신탁 한 경우 명의신탁자 소유권회복방법
저는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률의 시행 전에 친구인 乙로부터 대지 165㎡를 매수하면서 개인사정으로 甲명의를 빌려 소유권이전등기를 하였는데, 최근 제가 위 대지를 팔려고 하였으나 甲이 그 소유권이전등기에 협조하지 못하겠다고 합니다. 위 법률의 시행으로 명의신탁관계는 무효라고 들었는데, 이러한 경우 제가 대지의 소유권을 찾을 수 있는 방법이 없는지요?
「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에서 명의신탁약정은 무효로 한다고 하고(같은 법 제4조 제1항), 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 하지만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그렇지 않다고 규정하고 있으며(같은 법 제4조 제2항), 이러한 무효는 제3자에게 대항하지 못한다고 규정하고 있습니다(같은 법 제4조 제3항).위 사안은 위 부동산매매계약 당사자는 귀하와 매도인인 乙이었고, 다만 소유권이전등기명의를 甲으로 한 경우로서, 이른바 3자간등기명의신탁으로 보입니다. 참고로 3자간등기명의신탁과 계약명의신탁의 구별기준에 관한 판례를 보면, 명의신탁약정이 3자간등기명의신탁인지, 계약명의신탁인지 구별은 계약당사자가 누구인가를 확정하는 문제로 귀결되는데, 계약명의자가 명의수탁자로 되어 있더라도 계약당사자를 명의신탁자로 볼 수 있다면 이는 3자간등기명의신탁이 되고, 따라서 계약명의자인 명의수탁자가 아니라 명의신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결한 사정이 인정된다면 명의신탁자가 계약당사자라고 할 것이므로, 이 경우의 명의신탁관계는 3자간등기명의신탁으로 보아야 한다고 하였습니다(대법원 2010. 10. 28. 선고 2010다52799 판결).그런데 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에서 정한 유예기간이 경과하여 명의신탁약정과 그에 따른 등기가 무효로 된 경우의 사법상 법률관계에 관한 판례를 보면, 이른바 3자간등기명의신탁의 경우 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 따라서 그 명의신탁약정과 그에 따른 등기가 무효로 되더라도 명의신탁자는 매도인에 대하여 매매계약에 기초한 소유권이전등기청구권을 보유하고 있어 그 유예기간경과로 그 등기명의를 보유하지 못하는 손해를 입었다고 볼 수 없고, 그처럼 명의신탁부동산의 소유권이 매도인에게 복귀한 마당에 명의신탁자가 무효인 등기의 명의인인 명의수탁자를 상대로 그 이전등기를 청구할 수도 없으므로, 결국 3자간등기명의신탁에 있어서 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기를 구할 수 없다고 하였으나(대법원 2009. 4. 9. 선고 2008다87723 판결), 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 따르면, 이른바 3자간등기명의신탁의 경우 같은 법에서 정한 유예기간경과에 의하여 기존명의신탁약정과 그에 의한 등기가 무효로 되고, 그 결과 명의신탁 된 부동산은 매도인소유로 복귀하므로, 매도인은 명의수탁자에게 무효인 그 명의등기의 말소를 구할 수 있게 되고, 한편 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률은 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약효력을 부정하는 규정을 두고 있지 아니하여 유예기간경과 후로도 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하므로, 명의신탁자는 매도인에 대하여 매매계약에 기초한 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 그 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 명의수탁자에게 무효인 그 명의등기의 말소를 청구할 수도 있다고 하였습니다(대법원 2011. 9. 8. 선고 2009다49193,49209 판결).따라서 귀하가 과징금 등 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 따른 제재를 받을 것인지는 별론으로 하고, 위 부동산을 귀하의 이름으로 등기하기 위해서는 매도인을 대위하여 甲을 상대로 무효인 甲명의의 등기의 말소를 청구하고, 아울러 매도인을 상대로 매매계약에 기초한 소유권이전등기청구를 하여야 할 것으로 보입니다. 다만, 위 대지가 甲으로부터 제3자에게 다시 소유권이 이전된 경우에는 그 제3자가 명의신탁인 사실을 알았든 몰랐든 관계없이 귀하가 위 소유권을 찾을 방법이 없을 것입니다(같은 법 제4조 제3항).참고로 이른바 3자간등기명의신탁에서, 명의수탁자가 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에서 정한 유예기간경과 후 스스로 명의신탁자에게 바로 소유권이전등기를 해준 경우 그 등기의 효력에 관하여 판례를 보면, 명의신탁자가 소유자로부터 부동산을 양도받으면서 명의수탁자와 사이에 명의신탁약정을 하여 소유자로부터 바로 명의수탁자명의로 소유권이전등기를 하는 이른바 3자간등기명의신탁에 있어서, 명의수탁자가 같은 법에서 정한 유예기간경과 후에 스스로 명의신탁자에게 바로 소유권이전등기를 해준 경우, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에서 정한 유예기간경과로 기존명의신탁약정과 그에 의한 명의수탁자명의의 등기가 모두 무효로 되고, 명의신탁자는 명의신탁약정의 당사자로서 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항의 제3자에 해당하지 아니하므로 명의신탁자명의의 소유권이전등기도 무효가 된다 할 것이지만, 한편 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률은 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약의 효력을 부정하는 규정을 두고 있지 아니하여 유예기간경과 후로도 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하므로, 명의신탁자는 매도인에 대하여 매매계약에 기한 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 그 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 명의수탁자에게 무효인 그 명의등기의 말소를 구할 수도 있으므로, 명의수탁자가 명의신탁자 앞으로 바로 해준 소유권이전등기는 결국 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다고 하였습니다(대법원 2004. 6. 25. 선고 2004다6764 판결).