토지매수인이 기존의 유일한 통로를 폐쇄할 경우 주위토지통행권
제가 거주하는 집은 앞쪽에 공터를 제외하고는 모두 다른 집들로 막혀 있어서 그 공터를 유일한 통로로 이용하며 살아왔는데, 최근에 그 공터를 매수한 甲이 찾아와 그곳에 집을 짓기로 하였으니 통로로 내줄 수 없다고 합니다. 저는 그곳을 통과하지 않으면 공로(公路)로 나갈 수 있는 방법이 없는데, 제가 통행할 수 있는 방법은 없는지요?
어느 토지와 공로사이에 그 토지용도에 필요한 통로가 없는 경우 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있으나, 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 하고, 이 경우 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 합니다(민법 제219조). 이러한 주위토지통행권은 어느 토지가 타인소유토지에 둘러싸여 공로에 통할 수 없는 경우뿐만 아니라, 이미 기존통로가 있더라도 그것이 당해 토지 이용에 부적합하여 실제로 통로로서의 충분한 기능을 하지 못하고 있는 경우에도 인정됩니다(대법원 2003. 8. 19. 선고 2002다53469 판결).다만, 민법 제219조에 규정된 주위토지통행권은 공로와의 사이에 그 용도에 필요한 통로가 없는 토지의 이용이라는 공익목적을 위하여 피통행지 소유자의 손해를 무릅쓰고 특별히 인정되는 것이므로, 그 통행로의 폭·위치 등을 정함에 있어서 피통행지의 소유자에게 가장 손해가 적게 되는 방법이 고려되어야 하고, 어느 정도를 필요한 범위로 볼 것인가는 구체적 사안에서 사회통념에 따라 쌍방토지의 지형적·위치적 형상과 이용관계, 부근의 지리상황, 상린지이용자의 이해득실 기타 제반사정을 기초로 판단하여야 하고 한편, 주거는 사람의 사적인 생활공간이자 평온한 휴식처로서 인간생활에서 가장 중요한 장소이므로 우리 헌법도 주거의 자유를 보장하고 있는바, 주위토지통행권을 행사함에 있어서도 이러한 주거의 자유와 평온 및 안전을 침해하여서는 아니 되며(대법원 2009. 6. 11. 선고 2008다75300, 75317, 75324 판결), 토지이용방법에 따라서는 자동차 등이 통과할 수 있는 통로개설도 허용되지만 단지 토지이용편의를 위해 다소 필요한 상태라고 여겨지는 정도에 그치는 경우까지 자동차통행을 허용할 것은 아니고(대법원 2006. 6. 2. 선고 2005다70144 판결), 통행권범위는 현재의 토지용법에 따른 이용범위에서 인정할 수 있을 뿐, 장래의 이용상황까지 미리 대비하여 정할 것은 아닙니다(대법원 2006. 10. 26. 선고 2005다30993 판결).그러므로 귀하는 주위토지인 甲소유토지를 통행할 수 있을 것으로 보이고, 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있을 것이나, 이로 인하여 甲이 입게 되는 손해를 가장 최소화하는 장소와 방법을 선택하여야 하고, 甲에게 손해가 발생하면 이를 보상하여야 하며, 이처럼 일단 주위토지통행권이 발생되었더라도 나중에 그 토지에 접하는 공로가 개설됨으로써 주위토지통행권을 인정할 필요성이 없어진 때, 포위된 토지가 사정변경에 의하여 공로에 접하게 되거나 포위된 토지의 소유자가 주위의 토지를 취득함으로써 주위토지통행권을 인정할 필요성이 없어지게 된 경우에는 그 통행권은 소멸하게 될 것입니다(대법원 1998. 3. 10. 선고 97다47118 판결; 대법원 2014.12.24. 선고 2013다11669 판결).따라서 만일 甲이 일방적으로 통로를 폐쇄하거나, 지나치게 좁은 통로만을 남겨두는 경우에는 법원에 통행방해배제를 청구하는 소송을 제기할 수도 있을 것이며, 긴급한 경우에는 통행방해배제가처분을 신청해볼 수도 있을 것입니다.참고로 민법 제219조에 정한 주위토지통행권은 인접한 토지의 상호이용의 조절에 기초한 권리로서 토지의 소유자 또는 지상권자, 전세권자 등 토지사용권을 가진 자에게 인정되는 권리이고, 명의신탁자에게는 주위토지통행권이 인정되지 않습니다(대법원 2008. 5. 8. 선고 2007다22767 판결).