주택임차인과 부자관계임을 기재하지 않은 것이 매각불허가 사유인지
甲은 부동산경매절차에서 주택을 매수하기 위하여 매수신청을 하여 최고가매수신고인이 되었습니다. 그런데 최선순위 근저당권자 보다 먼저 대항력을 갖추었으나 확정일자를 부여받지 않아 매각대금에서 배당받지 못하고 매수인이 임대인의 지위를 양수해야 하는 주택임차인 乙과 그 부동산의 소유자 丙이 부자관계에 있다는 사실이 매각물건명세서에 기재되어 있지 않았습니다. 이 경우 위와 같은 사실이 매각의 허가 또는 불허가에 영향을 미칠 수 있는지요?
「민사집행법」제105조에서 집행관에 의한 현황조사와 함께 매각물건명세서제도를 도입하여 집행법원으로 하여금 매각물건명세서를 작성하고 그 사본을 비치하여 일반인에게 열람할 수 있도록 규정한 것은, 일반인에게 매각 대상 물건을 표시하고 그 현황과 권리관계를 공시하여 매수 희망자가 매각 대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 방지하게 하고자 함에 있습니다. 따라서 같은 법 제123조 제2항, 제121조 제5호에 의하여 직권에 의한 매각불허가 사유가 되는 ‘물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때’에 해당하는지 여부는 그 하자가 일반 매수 희망자가 매수 의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산 경매와 매각물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 할 것입니다(1997. 10. 13. 선고 97마1612 판결, 1999. 11. 15. 선고 99마4498 판결).그런데 위 사안과 같은 경우 乙이 신고한 임대차관계가 진정한 것이라기보다는 허위 또는 가장(假裝)의 임대차일 가능성이 많다는 점에서 乙과 丙 사이의 친족관계가 매각물건명세서에 표시되면, 매수신청인도 그러한 친족관계 등으로부터 乙이 경매절차에서 권리신고한 임대차관계는 허위 또는 가장(假裝)의 임대차일 가능성이 있다는 점을 추단하여, 매수인이 그 임대차에 관한 권리·의무를 승계 할 필요가 없는 것으로 여길 것이고, 따라서 그러한 경우 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어서 상당한 영향을 미친다고 할 수도 있을 것입니다.그러나 유사한 경우에 관하여 부동산소유자와 부자관계인 주택임차인이 신고한 임대차관계가 허위 또는 가장(假裝)의 임대차일 것이라는 점은 여러 사정에 비추어 그와 같은 추론이 가능할 뿐이지 그 점이 명확히 밝혀진 것도 아니고, 경매절차의 이해관계인들이 그 임대차관계에 대하여 아무런 이의를 제기하지도 않고 있는 상황에서, 집행법원이 그와 같은 추론을 하였다고 하더라도 그러한 추론의 자료까지 매각물건명세서에 기재하여야 할 법률상 근거가 있는 것도 아니므로, 최선순위 근저당권자보다 먼저 대항력을 갖추었으나 확정일자를 부여받지 않아 매각대금에서 배당 받지 못하고 매수인이 임대인의 지위를 양수해야 하는 임차인과 그 부동산의 소유자가 부자관계에 있다는 사실을 매각물건명세서에 기재하지 않은 것이 민사집행법 제121조 제5호 소정의 ‘매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때’에 해당하지 않는다고 한 사례가 있습니다(대법원 2000. 1. 19.자 99마7804 결정).따라서 위 사안에 있어서도 단순히 乙과 丙이 부자관계임을 매각물건명세서에 기재하지 않았다는 사유만으로 매각불허가사유가 된다고 할 수는 없을 것으로 보입니다.다만, 乙이 신고한 임대차관계가 허위라고 밝혀진다면 매각물건명세서에 허위의 임대차관계가 기재된 것이어서 매각물건명세서에 중대한 하자가 있다고 판단할 수는 있을 것으로 보입니다.