부동산매매계약에서 잔대금미지급의 경우 자동해제된다는 특약의 효력
저는 1년 전 甲의 부동산을 1억원에 매수하는 매매계약을 체결하면서 계약금 1,000만원과 중도금 4,000만원까지 모두 지급하였으나, 저의 사정상 잔금지급약정일로부터 1주일이 경과한 뒤에야 잔금을 제공하였더니, 매매계약체결 후 부동산가격의 폭등을 기화로 甲은 계약서상 ‘잔금지급기일에 잔금을 지급치 아니하면 자동적으로 계약이 해제된다.’는 약정이 있으므로 이미 계약은 해제되었다고 주장하면서 잔금수령을 거부하고 있습니다. 저는 위 부동산을 꼭 취득하고 싶은데 방법이 없는지요?
부동산매매계약의 경우 매수인이 잔대금을 지급기일까지 지급하지 못하면 그 계약이 자동해제 된다는 취지의 약정이 있는 경우에 관한 판례를 보면, 부동산매매계약에 있어서 매수인이 잔대금지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행관계에 있으므로 매도인이 잔대금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고, 매수인이 그 약정기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금미지급으로 계약이 자동해제 된 것으로 볼 수 없다고 한 바 있으나(대법원 1998. 6. 12. 선고 98다505 판결, 같은 취지로 甲이 乙과 토지매매계약을 체결하면서 매매대금이 지급되지 않을 경우 매매계약을 무효로 하는 내용의 자동실효특약을 두었는데 매매대상 토지들 가운데 일부가 경매되거나 수용되었고, 乙이 일부 매매대금의 지급을 위하여 발행ㆍ교부한 약속어음이 지급거절된 사안에서, 乙이 일부 토지들에 대한 소유권 취득이 불가능하게 됨에 따라 잔금지급의무 불이행에 따른 이행지체책임을 부담하지 않게 되었으므로, 위 특약을 그대로 적용하여 乙이 잔금을 지급하지 않았다는 이유만으로 매매계약이 무효가 되는 것은 아니라고 한 대법원 2013. 9. 27. 선고 2011다110128 판결), 부동산매매계약에 있어서 매수인이 잔대금지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 매도인이 이행제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 그 약정기일의 도과 사실만으로는 매매계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없으나, 매수인이 여러 차례에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 잔금지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 한 특별한 사정이 있다면, 매수인이 잔금지급기일까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 그 매매계약은 자동적으로 실효된다고 하였습니다(대법원 2010. 7. 22. 선고 2010다1456 판결). 다만, 매매계약이 자동적으로 실효된 후 매도인과 매수인 사이에 매도인이 매수인으로부터 이행지체에 따른 지연손해배상금을 지급받고 잔금지급기일 등 일부 계약조건을 변경하기로 하는 합의까지 이루어졌다면 이로써 실효된 매매계약을 부활시키기로 하는 새로운 약정이 성립하였다고 볼 수 있을 것입니다. 이때 종전의 매매계약에 포함된 자동해제약정도 함께 부활시킨 것으로 볼 수 있다면 그 후 매수인이 변경된 계약조건에 따른 잔금지급의무 등을 이행하지 아니할 경우 특별한 사정이 없는 이상 부활한 매매계약은 다시 자동적으로 실효되고, 매도인이 매수인의 채무불이행을 이유로 매매계약을 해제하기 위하여 반대채무의 이행제공이나 새로운 이행의 최고가 필요하다고 볼 것은 아니라고 하였습니다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2012다71930, 71947 판결). 이 경우 매도인의 ‘이행제공’이란 매도인이 소유권이전등기에 소요되는 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등의 이행제공을 말합니다. 따라서 甲이 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 귀하에게 이러한 사실을 알리는 등의 방법으로 이행제공을 하지 않았고 위 판례와 같은 특별한 사정이 없다면, 귀하와 甲의 매매계약은 자동해제 되지 않고 아직 유효한 상태이므로, 甲이 잔금수령을 거부한다면 잔금을 법원에 변제공탁하고 甲을 상대로 소유권이전등기청구소송을 제기하면 될 것으로 보입니다.