취득시효 완성 후 등기한 제3자에 대한 점유취득시효 주장 가능한지
저는 23년 전 甲으로부터 토지를 매수하여 계속 경작하고 있었으나 소유권이전등기는 하지 않고 있던 중, 최근에 甲의 상속인 乙로부터 위 토지를 매수하고 소유권이전등기까지 마쳤다는 丙이 나타나 위 토지를 인도하라고 해서 알아보니 甲은 저에게 위 토지를 매도한 수년 후 사망하였고, 甲의 외아들인 乙은 객지에서 살다가 최근에 甲명의로 된 위 토지를 발견하고 그것을 丙에게 매도하였다고 합니다. 저는 오래된 일이라 매매계약서를 찾을 수 없었고 그 매매사실을 알고 있는 증인도 없는 상태인바, 20년 이상 점유하면 시효취득으로 토지소유권을 주장할 수 있다는데 그것이 가능한지요?
부동산점유취득시효에 관하여 민법에서 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다고 규정하고 있습니다(민법 제245조 제1항).그런데 시효취득 전·후에 걸쳐 소유권이 이전된 경우에 관하여 판례를 보면, 점유로 인한 부동산소유권의 시효취득에 있어서 취득시효기간이 경과하기 전에 등기부상의 소유명의자가 변경되더라도 그 사유만으로는 점유자의 종래의 사실상태계속을 파괴한 것이라고 볼 수 없어 취득시효를 중단할 사유가 되지 못하므로, 새로운 소유명의자는 취득시효완성당시 권리의무변동의 당사자로서 취득시효완성으로 인한 불이익을 받게 된다 할 것이어서 시효완성자는 그 소유명의자에게 시효취득을 주장할 수 있고(대법원 2009. 9. 10. 선고 2006다609 판결), 토지에 대한 취득시효완성을 이유로 소유권이전등기를 청구하려면 시효완성당시의 소유자를 상대로 하여야 하며(대법원 1999. 2. 23. 선고 98다59132 판결), 부동산에 대한 점유취득시효가 완성되었더라도 이를 등기하지 아니하고 있는 사이에 그 부동산에 관하여 제3자에게 소유권이전등기가 마쳐지면 점유자는 그 제3자에게 대항할 수 없고(대법원 1998. 4. 10. 선고 97다56495 판결), 이 경우 제3자의 이전등기원인이 점유자의 취득시효완성전의 것이더라도 마찬가지이며(대법원 1998. 7. 10. 선고 97다45402 판결), 상속인 중의 한 사람이 소유자인 피상속인으로부터 증여를 받아 소유권이전등기를 마친 경우, 그 증여가 실질적인 상속재산협의분할과 동일시할 수 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 등기명의인은 점유자에 대한 관계에서 종전소유자와 같은 지위에 있는 자로 볼 수는 없고 취득시효완성 후의 새로운 이해관계인으로 보아야 한다고 하였고(대법원 1998. 4. 10. 선고 97다56495 판결), 나아가 취득시효완성사실을 알면서(매도를 권유하는 등 적극적으로 가담하지 않은 경우임) 소유자로부터 그 부동산을 매수하여 소유권이전등기를 마친 자이더라도 소유자와의 사이에서 소유자의 소유권이전등기의무를 인수하여 이행하기로 묵시적 또는 명시적으로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한 위의 의무를 승계한다고 볼 수는 없으며(대법원 1994. 4. 12. 선고 93다50666 판결) 다만, 새로이 취득시효가 완성된 토지의 소유권을 취득한 자가 시효취득사실을 알면서도 그 소유권이전에 적극적으로 가담하여 소유권을 이전 받았을 경우에는 그 원인행위가 사회질서에 반하는 것으로서 그 소유권이전등기가 무효가 될 수 있고, 그 소유권이전등기는 말소될 것이므로 시효취득자는 원래의 소유자에게 소유권이전등기청구가 가능할 수도 있다고 하였습니다(대법원 1995. 6. 30. 선고 94다52416 판결).따라서 귀하가 제3자인 丙에게 매매로 소유권이 이전되기 전에 甲의 상속인 乙을 상대로 점유취득시효 등에 의한 소유권이전등기청구권을 행사하였더라면 그 소유권을 취득할 수도 있었을 것이나, 현재는 이미 丙에게로 소유권이 이전된 후이므로 점유취득시효를 주장할 수 없을 것으로 보입니다. 또한, 귀하가 위 토지의 소유권이 이전되기 전에 시효취득을 주장하거나 소유권이전등기를 청구한 사실이 없다면 甲의 상속인 乙로서는 귀하의 시효취득사실을 몰랐다 할 것이므로 그에 대하여도 손해배상청구권 등을 행사하기도 어려울 것으로 보입니다(대법원 1994. 4. 12. 선고 93다60779 판결).참고로 부동산점유취득시효가 완성된 후 취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 하지 않고 있는 사이에 그 부동산에 관하여 제3자명의의 소유권이전등기가 마쳐진 경우이더라도 당초의 점유자가 계속 점유하고 있고 소유자가 변동된 시점을 기산점으로 삼아도 다시 취득시효점유기간이 경과한 경우에는 점유자로서는 제3자 앞으로의 소유권변동시를 새로운 점유취득시효기산점으로 삼아 2차의 취득시효완성을 주장할 수 있고, 이 경우 2차의 취득시효기간이 경과하기 전에 등기부상의 소유명의자가 다시 변경되더라도 그것이 2차의 취득시효를 중단할 사유가 되지 못하므로 취득시효완성자는 그 소유명의자에게 시효취득을 주장할 수 있습니다(대법원 2009. 7. 16. 선고 2007다15172, 15189 판결).