부동산 매매계약에 잔대금지급기일까지 잔대금을 지급하지 아니하면 계약이 자동해제된다고 하는 약정이 있는 경우 계약의 자동해제를 위하여 매도인이 자기 채무의 이행제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠지게 하여야 하는지 여부

甲과 乙은 부동산 매매계약을 체결하면서 “잔대금지급기일까지 잔대금을 지급하지 아니할 때에는 위 매매계약은 자동적으로 해제된다”고 하는 약정을 하였습니다. 매수인 乙이 잔대금지급기일에 잔대금을 지급하지 않았다면, 매도인 甲 이 이행제공이 없는 경우라도 그 약정기한의 도과만으로 자동적으로 매매계약이 해제되는 것인지요? 그리고 매도인은 자신과 가등기명의자의 각 인감증명서와 등기권리증 및 인감도장을 준비한 경우 자기 채무의 이행제공을 다 한 것인지요?
판례는 "부동산 매매계약에 잔대금지급기일까지 잔대금을 지급하지 아니할 때에는 위 매매계약은 자동적으로 해제된다고 하는 약정이 있더라도 매도인이 그 대금지급기일에 자기 채무의 이행제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하여야 비로소 자동적으로 매매계약이 해제되는 것이고 매수인이 그 약정기한을 도과하였다고 하더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금 미지급으로 계약이 자동해제되는 것은 아니"라면서, "매도인이 대금지급기일에 매도인의 부동산 매도용 인감증명서와 위 부동산에 대한 가등기말소용 인감증명서 및 그 외 각 등기권리증, 인감도장 등을 준비하였다면 비록 매도인이 준비한 위 각 인감증명서에 기재된 매도인 및 가등기명의자의 주소가 각자의 등기부상 주소와 일치하지 않더라도 매수인이 요구하는 매도증서, 매매예약해제증서나 위임장 등은 매도인이 준비해 간 인감도장과 법무사 사무실에 비치된 용지를 이용하여 그 자리에서 쉽게 마련할 수 있는 것들이고, 위와 같은 등기부상 주소와 인감증명서상 주소의 불일치는 매수인이 매도인 및 가등기명의자의 주민등록표등본을 발급받아 표시변경등기를 함께 신청하는 방법으로 쉽게 해결할 수 있으니, 신의칙에 비추어 볼 때 매도인은 자신과 가등기명의자의 각 인감증명서와 등기권리증 및 인감도장을 준비함으로써 비록 완전하다고는 할 수 없지만 일응 자기 채무의 이행제공을 하였다고 봄이 상당하다"라고 판시하였습니다 (대법원 1992. 7. 24. 선고 91다15614 판결). 따라서 “잔대금지급기일까지 잔대금을 지급하지 아니할 때에는 위 매매계약은 자동적으로 해제된다”는 약정이 있는 경우 매수인 乙이 잔대금지급기일에 잔대금을 지급하지 않은 사실 만으로 자동적으로 매매계약이 해제되는 것은 아니지만, 매도인 甲이 자신과 가등기명의자의 각 인감증명서와 등기권리증 및 인감도장을 준비한 경우라면 비록 완전하다고는 할 수 없지만 일응 자기 채무의 이행제공을 한 것이므로 매매계약은 자동으로 해제되었다고 볼 수 있을 것입니다.