소액임차권의 설정과 사해행위
甲이 제품 판매 대금을 변제하지 않아 최근 甲을 상대로 지급명령을 신청하였고, 확정되었습니다. 甲의 재산으로 아파트가 하나 있는데 해당 아파트에 甲이 乙과 제 지급명령이 확정되기 1주일 전에 임대차계약을 체결한 것이 있습니다. 乙이 소액임차인으로 제 매매대금보다 우선 변제한다고 하는데 이를 못 받게 하는 방법은 없을까요.
채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다고 할 것입니다(대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결 참조).따라서 위 사례의 경우 채무초과 상태의 甲이 자신의 유일한 재산인 아파트에 관해 乙과 체결한 임대차계약은 甲의 일반채권자들의 공동담보를 감소시키는 행위로 사해행위에 해당하는 것으로 보입니다. 결국 사해행위에 있어 악의로 추정되는 乙이 자신의 선의를 입증하지 못한다면 甲과 乙의 임대차계약은 취소될 수 있고, 해당 임대차계약에 기한 우선변제 또한 받지 못할 수 있습니다(의정부지방법원 2017. 3. 3. 선고 2016가단111720 판결 참조).                   