부동산 강제집행의 일반적인 절차
甲은 채무자 乙에게 대여금 청구소송을 제기하여 승소판결을 얻었고, 乙이 항소하지 않아 위 판결은 확정 되었습니다. 그럼에도 채무자 乙은 위 채무를 변제를 하지 않고 있습니다. 채무자 소유의 부동산이 하나 있는 것을 알고 있는데, 甲이 위 부동산을 압류하여 채무의 변제를 받기 위한 절차가 궁금합니다.
채권자가 승소판결을 얻는 등으로 이른바 집행권원을 취득하였다고 하더라도, 채무자가 임의로 채무를 변제하지 않는 한, 결국 채권의 만족을 얻기 위해서는 강제집행을 하여야 합니다. 그 중 채무자 소유의 부동산에 대하여 하는 강제집행, 그 중에서도 부동산에 대한 강제경매가 가장 일반적인데, 그 절차는 다음과 같습니다.  강제경매는 채무자 소유의 부동산을 압류, 현금화하여 그 매각대금으로 채권자의 금전채권에 만족을 줄 목적으로 하는 집행절차입니다. 강제경매는 채권자의 경매신청(민사집행법 제80조 참조)에 의하여 개시되는데, 우선 채권자의 경매신청이 있으면 법원은 경매개시결정을 하여 목적부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여 등기관으로 하여금 등기부에 기입등기를 하도록 하고, 경매개시결정 정본을 채무자에게 송달합니다. 다음에 현금화의 준비절차로서 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사를 명하고, 감정인에게 부동산을 평가하게 하여 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정합니다(민사집행법 제97조 참조). 위 절차가 끝나면 법원은 매각기일과 매각결정기일을 정하여 이를 공고합니다(민사집행법 제104조 참조). 호가경매와 기일입찰의 매각기일에는 집행관이 집행보조기관으로서 미리 정해진 장소에서 매각을 실시하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정합니다. 매각기일에 매수신청인이 없는 경우에는 법원은 최저매각가격을 저감하고 새 매각기일을 정하여 다시 매각을 실시합니다(민사집행법 제119조 참조). 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각의 허부를 결정합니다. 매각 허부의 결정에 대하여 이해관계인은 즉시항고할 수 있습니다(민사집행법 제129조 참조). 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 정하여 매수인에게 대금을 낼 것을 명합니다(민사집행법 제142조 참조). 매수인이 대금을 정해진 기일까지 내지 아니한 경우에, 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각의 허부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명합니다(민사집행법 제138조 참조). 매수인은 매각허가결정이 선고된 뒤에는 매각부동산의 관리명령을 신청할 수 있고 대금을 다 낸 뒤에는 인도명령을 신청할 수 있습니다(민사집행법 제136조 참조). 매수인이 대금을 다 낸 경우(매각대금이 지급되면) 배당절차를 밟아야 하고, 매각대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 때에는 민법, 상법, 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라 배당을 하게 됩니다(민사집행법 제145조 참조).