임차인의 이행지체 중 그 과실 없이 임차건물반환이 불가능해진 경우
저는 甲소유 건물을 임차보증금 2,000만원, 월세 20만원에 임차하고 임차기간 만료일에 임차물을 甲에게 반환하기로 하였습니다. 그런데 임차기간이 만료된 후 甲이 임차보증금을 지급제시 하였으나 제가 새로 이사갈 곳을 구하지 못하여 차일피일 반환을 미루던 중에 인근건물의 화재로 위 임차건물이 소실되었습니다. 위 임차건물의 시가가 1억원 상당인데, 저는 건물소유자 甲에 대하여 손해배상책임을 져야 하는지요?
위 사안은 이행지체 중 채무자에게 책임 없는 사유로 인해 이행불능(임차물의 반환불능)으로 된 경우의 채무자의 책임에 관한 문제입니다. 여기서는 두 가지가 문제되는데 첫째, 이행지체에 따른 손해배상(지연배상)의 문제이고, 둘째, 이행지체 중에 채무자에게 귀책사유 없이 이행불능으로 진전된 경우에 채무자가 그 이행불능에 따른 손해배상책임을 부담하는지 여부의 문제입니다.임대차계약에 있어서 임차인은 임대차가 종료한 때에 목적물을 반환할 의무가 있습니다. 귀하는 임차건물반환기일을 경과함으로써 이행지체에 있던 중, 이웃건물의 화재로(즉, 귀하에게 책임 없는 사유로 인해) 임차물이 연소되어 이행불능이 된 것입니다. 그러나 이것은 귀하가 이행기일에 임차물을 甲에게 반환하였다 하더라도 역시 발생될 수 있는 손해이기 때문에 귀하는 건물의 소실에 대한 손해배상책임은 지지 않는다 하겠습니다(민법 제392조 단서).다만, 위 화재가 귀하의 책임없는 사유로 인한 것이라는 입증책임과 귀하가 이행기에 위 임차물을 반환하였다고 하더라도 甲이 위와 같은 손해를 면할 수 없었다는 사유에 대한 입증책임은 귀하에게 있다 할 것입니다(대법원 1962. 5. 24. 선고 62다175 판결).한편, 이행기일을 경과한 때부터 화재로 임차물이 소실되기까지 이행을 지체한 것에 대해서는 손해배상(지연배상)책임이 있고, 위와 같이 임차물반환의무불이행의 경우에 있어서 통상 발생될 수 있는 손해는 특별한 사정이 없는 한 임차물의 사용대가인 차임상당액으로 보아도 무방할 것이므로, 위 사안의 경우 甲이 귀하에게 청구할 수 있는 손해배상액은 월 20만원 상당이 될 것입니다.