주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인은 권리신고를 하지 않더라도 경매절차상 이해관계인이 되는지 여부
저(甲)는?보증금?1,400만원에?2년짜리?임대차계약을?맺고?등기부상?주소지인?아파트?'4층?2호'로?전입신고를?마치고?확정일자를?받았습니다. 그러나?이후?근저당권자인?K은행이?이?아파트에?대해?임의경매개시결정?기입등기를?마쳤습니다.?경매법원은?법원소속?집행관에게?아파트에?대한?부동산현황조사를?명령했습니다.?장씨는?등기부상의?호수인?'4층?2호'가?아닌?실제?관리호수인?'402호'를?열람하고?전입된?세대주가?없다고?파악한?뒤?더 이상의?조사는?하지?않은?채?마무리했습니다.?경매절차가?시작됐지만?이?사실을?몰랐던?저(甲)는?배당요구종기?전날에?전출신고를?하고?이사한?뒤?이틀?후?어머니?명의로?전입신고를?했습니다.?이후?아파트가?경매로?넘어가게?되자?김씨는?배당기일에?출석해?K은행이?받을?배당액?중?저의?보증금을?달라고?소송을?냈을경우 승소할 수 있나요?
가.판례는 ‘경매절차에서 부동산 현황조사는 매각대상 부동산의 현황을 정확히 파악하여 일반인에게 그 부동산의 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예상 밖의 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있는 것이고, 매각절차의 법령상 이해관계인에게는 매각기일에 출석하여 의견진술을 할 수 있는 권리의 행사를 위해 매각기일 등 절차의 진행을 통지하여 주도록 되어 있는 반면, 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이라고 하더라도 매각허가결정 이전에 경매법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고하지 않는 한 집행관의 현황조사결과 임차인으로 조사·보고되어 있는지 여부와 관계없이 이해관계인이 될 수 없으며, 대법원예규에 따른 경매절차 진행사실의 주택임차인에 대한 통지는 법률상 규정된 의무가 아니라 당사자의 편의를 위하여 경매절차와 배당제도에 관한 내용을 안내하여 주는 것에 불과하므로, 이해관계인 아닌 임차인은 위와 같은 통지를 받지 못하였다고 하여 경매절차가 위법하다고 다툴 수 없다’고 판시하고 있습니다.[2008다43976판결]나. 그러므로 판례의 태도에 따르면 ‘경매법원의 명령에 따른 집행관의 현황조사 과정에서 임대차관계를 제대로 확인하지 않은 직무상 잘못이 있고, 그 결과 임차인이 경매법원으로부터 경매절차의 진행에 관한 통지를 받지 못하여 우선변제권의 행사에 필요한 조치를 취하지 못해 손해를 입었다 하더라도, 그러한 사정만으로는 집행관의 위 직무상 잘못이, 민사집행법 제90조에 따른 권리신고절차를 취하지 아니하여 경매절차상 이해관계인이 아닌 임차인에 대한 관계에서 불법행위를 구성한다고 할 수 없고, 스스로 우선변제권의 행사에 필요한 법령상 조치를 취하지 아니함으로써 발생한 임차인의 손해와 위 잘못 사이에 상당인과관계가 있다고 할 수도 없다’고 하여 패소할 것으로 보이며 나아가 국가에 대한 손해배상청구도 어려울 것입니다.