전세권자가 아닌 제3자 명의로 경료된 전세권설정등기의 효력
甲은 乙과 甲 소유 건물에 대하여 2014. 6. 1. 전세금 200,000,000원, 전세기간 2년으로 하는 전세계약을 체결하였습니다. 甲과 乙은 합의에 따라 乙이 아닌 제3자 丙 명의로 전세권설정등기를 경료하였고, 甲은 丁은행으로부터 2015. 1. 1. 3억원을 대출받으면서 위 건물에 대하여 丁은행 명의로 근저당을 설정해 주었습니다. 甲이 위 대출을 갚지 못하자 丁은행은 위 건물에 대하여 2016. 3. 1. 경매를 신청하면서, 먼저 설정된 전세권등기가 전세권자인 乙이 아닌 제3자 丙명의로 되어있으므로 위 전세권등기가 무효라고 주장하고 있습니다. 丙의 전세권설정등기는 유효할까요?
판례는 “전세권은 다른 담보권과 마찬가지로 전세권자와 전세권설정자 및 제3자 사이에 합의가 있으면 그 전세권자의 명의를 제3자로 하는 것도 가능하므로, 임대차계약에 바탕을 두고 이에 기한 임차보증금반환채권을 담보할 목적으로 임대인, 임차인 및 제3자 사이의 합의에 따라 제3자 명의로 경료된 전세권설정등기는 유효할 뿐 아니라( 대법원 1998. 9. 4. 선고 98다20981 판결 등 참조), 이 사건에서 종전의 임대차는 채권적 전세에 불과하였으나, 전세권설정계약과 이에 따른 등기를 통하여 물권으로서의 전세권이 되었다”고 판시함으로서, 당사자 간 합의에 따라 제3자 명의로 설정된 전세권설정등기도 유효함을 확인하였습니다(대법원 2005. 5. 26. 선고 2003다12311 판결). 나아가 판례는 甲과 乙 사이에 최초로 체결되었던 계약이 소위 ‘채권적 전세’계약이라고 하더라도, 본 사안과 같이 전세권설정계약을 하여 제3자 명의로 전세권설정등기가 경료된 경우 그 성질이 물권으로서 전세권으로 변경되었음을 확인하였습니다.   따라서 본 사안의 경우 비록 甲과 乙이 합의에 따라 별도로 전세권설정계약을 하면서 제3자인 丙명의로 전세권설정계약을 체결하였다고 하더라도 이는 유효하며, 丁은행이 위 건물에 설정한 근저당보다 등기일이 빠르므로 丁은행은 위 경매에서 丙명의의 전세권설정등기가 무효임을 주장할 수 없습니다.