임차주택 양도를 이유로 주택임대차계약을 해지할 수 있는지
저는 2003년 3월 2일 직장동료 甲의 소개로 乙소유의 아파트를 임차보증금 4,000만원에 24개월 간 임차하기로 하면서 입주와 동시에 주민등록전입신고를 마치고 임대차계약서상에는 확정일자를 받아 두었습니다. 그런데 얼마 후 乙은 위 임차아파트를 丙에게 매도한다고 합니다. 저는 乙의 재력을 보아 보증금반환이 충분하리라고 생각하고 임차아파트 선순위 근저당권여부를 확인하지도 않고 임차하였던 것인데, 이제 와서 확인해보니 임차아파트에는 선순위 근저당권이 설정되어 있어 보증금의 확보가 불안한 상황입니다. 이 경우 저는 계약기간이 만료되지 않은 乙과의 임대차계약을 해지할 수 있는지요?
「주택임대차보호법」 제3조 제4항은 “임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다. 이 경우 승계되는 임대인의 지위란 임대차계약상 임대인에게 귀속되는 권리의무의 주체가 되는 자격을 말합니다. 승계에 관하여 양도인과 양수인 사이에 특별한 합의가 필요 없이 대항력의 당연한 효과로서 양수인은 종전 임대인의 권리의무를 포괄적으로 승계합니다.이러한 지위승계는 법률상 당연한 승계이므로 임차인에게의 통지나 임차인의 동의·승낙이 필요 없으므로 위 사안과 같은 경우 임차인이 이러한 법률적 구속으로부터 벗어날 수 있을 것인지가 문제됩니다.이에 관하여 판례는 “대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제 되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 주택임대차보호법 제3조 제2항(현행 주택임대차보호법 제3조 제4항)에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 임차보증금반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법의 입법취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임차보증금반환채무는 소멸하지 않는다.”라고 하였습니다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).그리고 상가임대차의 경우에 관한 판례도 “임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로, 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계 되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.”라고 하였습니다(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정).따라서 귀하의 경우에도 임대인 乙이 위 임차주택을 丙에게 매도한다면 그 사실을 알게 된 후 곧바로 乙에게 내용증명우편 등으로 이의를 제기하여 임대차계약을 해지하고 乙에게 임차보증금의 반환을 청구해볼 수 있다고 하겠습니다.