임차주택에서 원인불명의 화재가 발생한 경우 임차인의 책임
甲은 乙소유 다가구주택의 2층을 임차하여 거주하던 중 원인불명으로 화재가 발생하여 주택이 전부 소실되었는데, 乙은 오히려 甲에게 손해배상을 요구합니다. 이 경우 甲의 임차보증금은 반환받을 수 있는지요?
임대차관계가 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고, 임대인은 그 보증금을 반환하여 줄 채무를 부담하게 됩니다.그러나 화재 등으로 인하여 임차인의 임차물반환채무가 이행불능이 된 경우에 관하여 판례는 “임차인의 임차물반환채무가 이행불능이 된 경우 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있으며, 임차건물이 화재로 소훼된 경우에 있어서 그 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 하는 것이므로(대법원 1999. 9. 21. 선고 99다36273 판결), 임차인이 임차한 부분을 포함하여 다른 건물부분이 화재로 소훼된 이 사건에 있어서, 임차인이 임차물반환채무의 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 적극적으로 입증하여야 하고, 이 점을 입증하지 못하면 그 불이익은 궁극적으로 임차인이 져야 한다고 할 것인바, 이러한 이치는 화재가 임차인의 임차부분 내에서 발생하였는지의 여부 그 자체를 알 수 없는 경우라고 하여 달라지지 아니한다.”라고 하였습니다(대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다57351 판결).따라서 위 사안에서도 다가구주택 중 귀하가 임차한 부분에서 발생한 화재로 임차물이 소실된 경우에 그 화재발생원인이 불명이라 할지라도, 귀하가 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 되는 것입니다.그러므로 귀하는 임차물에 대해 선량한 관리자로서의 주의의무를 다하였음을 입증하지 못하면 甲에게 위 임차목적물을 반환하지 못하는 손해배상을 해주어야 할 책임이 있고, 甲은 임차목적물의 파손정도에 따른 손해배상금액을 임차보증금에서 공제 또는 상계 할 것이며, 임차주택이 전부 소실되었다면 甲에게 임차보증금반환청구를 할 수 없습니다.참고로 판례는 “임차건물이 전기배선의 이상으로 인한 화재로 일부 소훼되어 임차인의 임차목적물반환채무가 일부 이행불능이 되었으나 발화부위인 전기배선이 건물구조의 일부를 이루고 있어 임차인이 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알 수 있었다고 보기 어렵고, 따라서 그 하자를 수리·유지할 책임은 임대인에게 있으므로 임차목적물반환채무의 이행불능은 임대인으로서의 의무를 다하지 못한 결과이고 임차인의 임차목적물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니한 결과가 아니므로 임차인은 그로 인한 손해배상책임이 없다.”라고 한 바 있습니다(대법원 2000. 7. 4. 선고 99다64384 판결).그리고 임차인의 임차물반환의 이행불능의 범위에 관하여 판례는 “건물의 구조가 가운데 부분에 방 4개와 부엌 3개가 서로 인접하여 있고 그 둘레에 1층짜리 점포 4개가 각자 방 1개씩과 연결되어 있는 목조스레트지붕 1층 건물로서, 각 점포와 방 및 부엌이 구조상 독립하여 있는 것이 아니라 서로 벽을 통하여 인접하여 있어서 그 존립과 유지에 있어 불가분의 일체를 이루는 관계에 있는 경우, 그 중 한 점포 임차인의 과실로 그 건물 전체가 소실되었다면, 그 임차인은 화재로 인한 임차물반환의무의 이행불능으로 인한 손해배상으로서 자기가 임차한 점포뿐만 아니라 그 건물의 존립과 유지에 불가분의 일체의 관계에 있는 나머지 점포들이 소실되어 건물 소유주인 임대인이 입은 손해도 배상할 의무가 있다.”라고 한 바 있습니다(대법원 1997. 12. 23. 선고 97다41509 판결).그러므로 위 사안의 경우에도 건물전체가 소실된 경우이므로 그 건물의 구조 등에 따라서는 귀하가 임차하지 않은 부분의 손해도 이행불능으로 인한 손해로서 귀하가 부담할 가능성도 있습니다.