계약의 합의해제가 제3자의 권리의무에 미치는 영향
갑과 을은 갑 소유 아파트에 관하여 분양계약을 체결하였으나 사정이 생겨 계약을 해제하기로 합의하였습니다. 그러나매수인 을은 매매계약금만을 납부한 상태에서 그 피분양권리를 병에게 전매하였습니다. 갑과 을 사이의 계약이 합의해제됨에 따라 병이 자신의 권리를 상실하는지요?
대법원 1991. 4. 12. 선고 91다2601 판결은 “계약의 합의해제에 있어서도 민법 제548조의 계약해제의 경우와 같이 이로써 제3자의 권리를 해할 수 없으나, 그 대상 부동산을 전득한 매수자라도 완전한 권리를 취득하지 못한 자는 위 제3자에 해당하지 아니한다”고 하였습니다. 즉 당사자가 계약을 합의해제하면 제3자의 권리를 해하지 못하는 것이 민법 제548조 제1항의 규정이 적용되나, 여기서 ‘제3자’란, 해제 전의 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 새로운 이해관계를 가지게 되고 등기, 인도 등으로 완전한 권리를 취득한 제3자라고 할 것이므로(대법원 2004. 7. 8. 선고 2002다73203 판결), 단순히 분양받을 권리만을 을로부터 매수한 병은 민법 제548조 제1항이 보호하는 ‘제3자’에 해당하지 않는다고 할 것입니다. 따라서 갑과 을의 분양계약이 합의해제되는 경우, 병은 보호받는 제3자에 해당하지 않아 분양받을 권리를 상실하게 됩니다.                   