토지만을 경락받은 자도 임대인의 지위를 승계하는지
저는 저당권 등이 전혀 설정되어 있지 않은 甲소유 주택을 전세보증금 4,000만원에 임차하여 주민등록전입신고를 하고 거주하고 있습니다. 그런데 위 주택의 대지에는 근저당권이 설정되어 있었고, 그 후 근저당권자의 대지에 대한 경매신청으로 대지는 乙에게 매각되었습니다. 이 경우 제가 대지만을 위 경매절차에서 매수한 乙에 대하여 주택임차권을 주장할 수 있는지요?
「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하고 있고, 여기서 ‘제3자에 대하여 효력이 생긴다.’라고 함은 임대인 이외의 자에 대하여도 임차인은 그 주택의 임차권을 주장할 수 있다는 의미입니다. 그리고 같은 조 제4항은 “임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계 한 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다.판례는 “주택임대차보호법 제3조 제2항(현행 주택임대차보호법 제3조 제3항)에서 말하는 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는 임차주택의 양수인이라 함은 주택임대차보호법 제1조 및 제2조의 규정내용에 비추어 보면 임대차의 목적이 된 주거용 건물의 양수인을 의미하고, 주택임대차보호법 제3조의2 제1항(현행 주택임대차보호법 제3조의2 제2항)이 주택임대차보호법에서 정한 대항요건을 갖춘 임차인에게 경매 또는 공매에 의한 임차주택의 대지의 환가대금에서 후순위권리자들보다 보증금을 우선변제 받을 권리를 인정하였다고 하여도 그 대지를 경락 받은 자를 위에서 말하는 임차주택의 양수인이라고 할 수는 없다.”라고 하였습니다(대법원 1998. 4. 10. 선고 98다3276 판결).따라서 귀하는 대지만을 경매절차에서 매수한 乙에게 乙이 임차주택의 임대인의 지위를 승계한 임대인이라는 이유로 임대인의 의무를 이행하라고 요구하는 등의 방법으로 귀하의 주택임차권을 주장할 수는 없을 것으로 보입니다.