이웃에서 법정거리 없이 건물을 신축한 경우 철거청구 가능한지
제 소유 토지와 인접하여 있는 토지의 소유자 甲이 그 위에 건물을 신축하면서, 저의 토지경계에 바싹 붙여 건축을 하고 있기 때문에 일조권침해 등 많은 피해가 예상됩니다. 이 경우 위 건물의 철거청구 등을 요구할 수 있는지요?
민법에 따르면 건물을 축조함에는 특별한 관습이 없으면 경계로부터 반 미터 이상의 거리를 두어야 하고(경계로부터 건물의 가장 돌출된 부분까지의 거리를 말함. 대법원 2011. 7. 28. 선고 2010다108883 판결), 인접 토지소유자는 이를 위반한 자에 대하여 건물의 변경이나 철거를 청구할 수 있으나, 건축에 착수한 후 1년을 경과하거나 건물이 완성된 후에는 손해배상만을 청구할 수 있으며(민법 제242조), 경계로부터 2미터 이내의 거리에서 이웃주택의 내부를 관망할 수 있는 창이나 마루를 설치하는 경우에는 적당한 차면시설(遮面施設)을 하여야 합니다(민법 제243조). 민법 제242조 제2항 단서에서의 ‘건축의 착수’는 인접지의 소유자가 객관적으로 건축공사가 개시되었음을 인식할 수 있는 상태에 이른 것을 말하고, ‘건물의 완성’은 사회통념상 독립한 건물로 인정될 수 있는 정도로 건축된 것을 말하며, 그것이 건축 관계 법령에 따른 건축허가나 착공신고 또는 사용승인 등 적법한 절차를 거친 것인지는 문제되지 아니합니다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2010다108883 판결). 한편,건물철거소송을 제기하더라도 공사는 계속 진행할 수 있는 것이므로 이를 방지하기 위해서는 법원에 공사중지가처분신청을 해두는 것이 좋을 것입니다.나아가 경계선부근의 거리제한에 위반하지 않은 경우에도 일조권침해 등을 이유로 건축공사의 금지 또는 중지를 청구할 수 있습니다. 다만, 건물신축으로 인하여 그 이웃토지상의 거주자가 직사광선이 차단되는 불이익을 받은 경우, 그 신축행위가 정당한 권리행사로서의 범위를 벗어나 사법상(私法上) 위법한 가해행위로 평가되려면 그 일조방해정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 서로 참아야 할 한도(수인한도)를 넘어야 합니다. 구체적으로는 건축법 등 관계법령에 일조방해에 관한 직접적인 단속법규가 있다면 그 법규에 적합한지가 사법상 위법성을 판단함에 있어서 중요한 판단자료가 될 것이지만, 이러한 공법적 규제에 의하여 확보하고자 하는 일조는 원래 사법상 보호되는 일조권을 공법적인 면에서도 가능한 한 보장하려는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 일조권보호를 위한 최소한도기준으로 봄이 상당하고, 구체적인 경우에 어떠한 건물신축이 건축당시의 공법적 규제에 형식적으로 적합하더라도 현실적인 일조방해정도가 현저하게 커서 사회통념상 서로 참아야 할 한도를 넘은 경우에는 위법행위로 평가될 수 있으며, 일조방해행위가 사회통념상 서로 참아야 할 한도를 넘었는지는 피해정도, 피해이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가, 가해건물의 용도, 지역성, 토지이용선후관계, 가해방지 및 피해회피가능성, 공법적 규제의 위반여부, 교섭경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 하고(대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 판결; 대법원 2014.2.27. 선고 2009다40462 판결), 건축 후에 신설된 일조권에 관한 새로운 공법적 규제 역시 이러한 위법성평가의 중요자료가 될 수 있으며(대법원 2002. 12. 10. 선고 2000다72213 판결), 쾌적하고 건강한 생활에 필요한 생활이익으로서 법적보호의 대상이 되는 주거의 일조는 현재 살고 있는 지역주민을 보호하기 위한 것이므로 일조방해행위가 서로 참아야 할 한도를 넘었는지를 판단하기 위한 지역성은 그 지역의 토지이용현황과 실태를 바탕으로 지역의 변화가능성과 변화속도 그리고 지역주민들의 의식 등을 감안하여 결정하여야 할 것이고, 바람직한 지역정비로 토지의 경제적·효율적 이용과 공공복리증진을 도모하기 위한 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 공법에 의한 지역의 지정은 그 변화가능성 등을 예측하는 지역성판단의 요소가 됩니다(대법원 2007. 6. 14. 선고 2005다72058 판결).그러므로 甲이 거리제한을 위반하여 건물을 축조하고 있거나, 甲의 건물축조로 인하여 귀하의 일조권이 수인한도를 넘을 정도로 침해된다면 귀하는 甲에게 설계변경, 건물철거, 손해배상 등을 청구할 수 있습니다. 다만, 설계변경이나 건물철거는 甲이 건축에 착수한 후 1년 이내에만 청구할 수 있습니다.참고로 일조권침해에 있어 객관적인 생활이익으로서 일조이익을 향유하는 토지소유자 등은 토지소유자, 건물소유자, 지상권자, 전세권자 또는 임차인 등의 거주자를 말하는 것으로서, 당해 토지·건물을 일시적으로 이용하는 것에 불과한 사람은 이러한 일조이익을 향유하는 주체가 될 수 없습니다(대법원 2008. 12. 24. 선고 2008다41499 판결).