부동산의 강제집행 방법으로서 강제관리의 가부
금전 청구 소송에 승소하여 판결이 확정되었습니다. 현재 채무자가 채무자 소유 오피스텔에 임대차계약을 체결하여 월세를 받고 있는데 혹시 채무자 소유의 부동산을 경매하지 않고 위 월세로부터 대신 변제를 받는 등의 방법이 있는지 궁금합니다.
만약 채무자 소유의 부동산을 경매하여 그 대금으로부터 변제를 받는 것이 아니라 그 부동산의 운용수익으로부터 채무의 변제를 받고 싶으시다면 부동산의 강제관리라는 제도를 생각해볼 수 있습니다. 부동산 강제관리란 채무자 소유의 부동산을 현금화하지 않고 그 수익을 집행법원이 임명한 관리인에게 수취시켜 이를 금전채권의 변제에 충당하는 강제집행절차입니다. 따라서 그 강제집행의 대상은 부동산의 매각대금이 아니라 그 부동산에서 생긴 수익, 즉 천연과실과 법정과실입니다. 부동산에서 생긴 수익에 대한 집행이지 부동산 자체를 매각하는 것이 아니므로, 강제경매에 적합하지 않은 부동산(예컨대, 양도가 금지된 부동산)도 그것으로 수익을 얻을 수 있는 한 강제관리의 대상이 될 수 있으나, 천연과실에 효력을 미치는 저당권이 있거나 그 법정과실(예컨대, 임대료채권)이 질권의 목적인 경우에는 강제관리의 대상이 될 수 없습니다. 강제관리는 강제경매와 같이 금전채권에 기초한 부동산에 대한 강제집행이므로, 그 신청에 집행력 있는 정본이 요구됩니다. 강제관리는 법원이 관리인을 임명하고, 관리인은 부동산을 관리·점유하고 수익을 수취합니다. 관리인은 집행법원이 정한 기간마다 배당 등에 충당할 금전의 액수를 계산하여 배당을 실시하게 됩니다. 다만, 강제관리는 대상 부동산에 저당권, 질권 등이 없는 경우에만 가능하기 때문에 현실적으로 활용 가능한 경우가 많지 않습니다.