전차인이 임차주택을 직접 임대인에게 명도한 경우 그 효력
저는 甲으로부터 乙소유주택을 전세보증금 2,000만원에 계약기간 2년으로 전차 하여 계약기간이 만료되었으며, 甲의 乙에 대한 임차기간도 만료되었습니다. 그런데 乙은 위 주택을 직접 자기에게 명도하라고 합니다. 이 경우 乙의 동의를 얻지 않은 전대차인 경우에도 위 주택을 乙에게 직접 명도하여도 甲에 대하여 제 의무를 이행한 것이 되는지요?
임대차계약에 의하여 타인의 물건을 임차하고 있는 자가 스스로 다시 임대인이 되어 그 물건을 제3자(轉借人)에게 사용·수익하게 하는 것을 전대차(轉貸借)라고 합니다. 「민법」 제629조는 “임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.”라고 규정하여 제한적으로 임차권의 양도와 전대차를 인정하고 있습니다.그러나 임대인의 동의 없이 임차물을 전차한 경우에도 임대인에 대하여는 그 전대차로써 대항하지 못하지만, 임차인과 전차인의 사이에는 그 전대차계약이 유효하게 성립합니다.그런데 위 사안에서는 임대인의 동의 없는 전대차의 경우에 귀하가 임대인에게 위 주택을 직접 명도한 경우 귀하의 甲에 대한 주택의 명도의무를 면할 수 있는지가 문제됩니다.이에 관하여 판례는 “임차인이 임차물을 전대하여 그 임대차기간 및 전대차기간이 모두 만료된 경우에는, 그 전대차가 임대인의 동의를 얻은 여부와 상관없이 임대인으로서는 전차인에 대하여 소유권에 기한 반환청구권에 터 잡아 목적물을 자신에게 직접 반환하여 줄 것을 요구할 수 있고, 전차인으로서도 목적물을 임대인에게 직접 명도함으로써 임차인(전대인)에 대한 목적물 명도의무를 면한다.”라고 하였습니다(대법원 1995. 12. 12. 선고 95다23996 판결).따라서 귀하는 甲으로부터 전세보증금을 반환 받음에 문제가 없다면 위 주택을 乙에게 직접 반환하여도 甲에 대한 명도의무를 면하게 될 것입니다.