현금청산에서 근저당권설정등기가 말소되지 않는 경우 청산금의 범위
저는 재건축되는 아파트의 조합원이였으나 분양신청을 하지 아니하였고, 분양대상자에서 제외되었습니다. 그런데 저의 지분에 관하여 신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳐주었고, 아파트가 철거되기 전에 점유도 인도해주었습니다. 다만 위 아파트에 설정되어 있던 근저당권설정등기를 말소하지는 못하였습니다. 그런데 조합측에서는 청산금 전부의 지급 의무와 근저당권설정등기 말소의무가 동시이행관계에 있으므로 근저당권설정등기를 말소하기 전까지는 청산금 전부를 지급할 수 없다고 합니다. 이러한 조합 측의 주장이 타당한 것인가요
도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라고 합니다) 제47조의 규정 내용과 입법 취지 등을 종합하여 알 수 있는 현금 청산관계에 관한 다음과 같은 사정들, ①도시정비법 제47조는 재건축사업의 원활한 추진을 위하여 일정한 소유자에 대하여는 그 소유자의 의사와 무관하게 재건축조합과 사이에 토지 등을 현금으로 청산받아야만 하도록 규정하고 있는 점, ②그 과정에서 토지 등 소유자는 재건축조합과 협의가 이루어지지 아니하는 이상 토지 등에 관하여 설정된 근저당권을 재건축조합에 인수시키는 내용으로 계약관계를 형성할 기회를 갖지 못한 채 근저당권설정등기의 말소의무를 부담하게 되는 점, ③토지 등에 관하여 소유권이전등기를 마치고 인도까지 받은 재건축조합은 그 토지 등을 이용하여 재건축사업을 추진하는 이익을 누릴 수 있고, 민법 제364조에 의하여 근저당권의 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무를 변제하고 근저당권의 소멸을 청구할 수도 있는데, 근저당권설정등기가 말소되지 아니하였다는 이유로 도시정비법 제47가 정한 청산기한 이후에도 근저당권의 채권최고액을 넘어 청산금 전부를 지급하지 아니할 수 있다고 보는 것은, 현금청산의 기한을 법정하고 있는 도시정비법 제47조의 취지에도 부합하지 아니하는 점, ④재건축조합은 사업수행을 위하여 필요한 경우에는 스스로 토지 등 소유자에게 청산금 중 권리제한등기를 말소하는 데 필요한 금액을 공제한 나머지 금액만을 지급하고 토지 등에 관한 소유권이전등기 및 인도를 구할 수 있는 점(대법원 2008.10.9.선고 2008다37780판결 등 참조)등을 고려하면, 도시정비법 제47조에 따른 현금청산에서 토지 등 소유자가 토지 등에 관한 소유권이전등기 및 인도를 마쳤으나 근저당권설정등기를 말소하지 아니한 경우, 재건축조합은 말소되지 아니한 근저당권의 채권최고액 또는 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무액에 해당하는 청산금에 대하여만 동시이행의 항변권에 기초하여 지급을 거절할 수 있다고 보는 것이 공평의 관념과 신의칙에 부합합니다(대법원 2015. 11. 19. 선고 2012다114776 전원합의체 판결).따라서 이 사안의 경우 조합측이 청산금전부에 대하여 동시이행을 주장하며 지급을 거절하는 것은 이유가 없으며, 조합측은 말소되지 아니한 근저당권의 채권최고액 또는 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무액에 해당하는 청산금에 대해서만 지급을 거절할 수 있습니다.