주택임대차보호법상 임차인의 지위와 전세권자의 지위를 함께 가졌으나 나중에 임차인의 지위를 상실한 경우, 경매절차에서 우선배당 가능한지 여부
甲은 2012. 9. 26. 乙이 소유하고 있는 건물에 관하여 1,700만원에 2012. 9. 27.부터 2년간 전세를 얻어 입주하면서 2012. 10. 29. 위 주소로 전입하였다가, 2012. 11. 4. 그 전세권 설정등기를 경료하고 2013. 4. 21. 다른 지역으로 전출하였습니다. 한편, 乙에게 2012. 8. 3. 5,000만원을 대출해주었던 丙은행은 같은 날 위 건물에 관하여 채권최고액 금 6,240만원으로 근저당권을 설정 받았으며, 乙이 위 채무를 변제하지 않자 근저당권에 기하여 2013. 4. 임의경매를 신청하였습니다.甲이 위 경매절차에서 다른 지역으로 주민등록을 이전하기 전에 민법상 주택임대차등기 또는 주택임대차보호법상 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기보다 강력한 전세권 설정등기를 경료한 만큼 주택임대차보호법 소정 소액임차인으로서 위 전세금 중 일부를 우선 배당받을 권리가 있다고 주장한다면, 甲에게 우선배당이 가능할까요?
임대차와 전세권의 법적성질에 대하여, 판례는 우선 “전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 내용으로 하는 물권이지만, 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 채권계약으로서, 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항 의 대항요건을 갖추거나 민법 제621조 의 규정에 의한 주택임대차등기를 마치더라도 채권계약이라는 기본적인 성질에 변함이 없다”고 명시하여 양자 간 법적성질의 차이점을 분명히 확인하고 있습니다(대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다69741 판결 등).이러한 맥락에서 판례는 “주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거 규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이라는 점, 주택임대차보호법 제3조의3 제1항 에서 규정한 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 동법 제3조의4 제2항 에서 규정한 주택임대차등기는 공통적으로 주택임대차보호법상의 대항요건인 ‘주민등록일자’, ‘점유개시일자’ 및 ‘확정일자’를 등기사항으로 기재하여 이를 공시하지만 전세권설정등기에는 이러한 대항요건을 공시하는 기능이 없는 점, 주택임대차보호법 제3조의4 제1항 에서 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 효력에 관한 동법 제3조의3 제5항 의 규정은 민법 제621조 에 의한 주택임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용한다고 규정하고 있을 뿐 주택임대차보호법 제3조의3 제5항 의 규정을 전세권설정등기의 효력에 관하여 준용할 법적 근거가 없는 점 등을 종합하면, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항 의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다”고 판시함으로서, 다른 지역으로 전출하거나 점유를 상실하게 되면 전세권설정등기를 하였는지 여부와 무관하게 주택임대차보호법상 대항요건을 상실하게 됨을 명시하고 있습니다(대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다69741 판결 등).따라서 甲은 2002. 10. 29. 위 주소로 전입한 후 2002. 4. 11. 전세권설정등기를 경료 하였으나, 2003. 4. 21. 다른 지역으로 전출하였으므로 전세권 등기 여부와 무관하게 소액임차인으로서의 대항요건 및 우선변제권을 상실하였고, 이에 따라 위 경매절차에서 우선배당을 받을 수는 없습니다. 