임차인이 임차부동산에 선순위 담보물권이 있어 조기에 경매될 가능성이 높음을 알고서도 소액의 임대차보증금만을 지급하고 부동산을 임차한 경우 소액임차인에 해당하는지 여부
저는 대여금 채권의 담보를 위하여 채무자 소유의 아파트에 1순위 근저당권을 설정받았습니다. 그런데 이후 위 아파트의 임차인이 임차부동산에 선순위 담보물권이 있어 조기에 경매될 가능성이 높음을 알고서도 임대인과 공모하여 소액의 임대차보증금만을 지급하고 부동산을 임차하고 확정일자를 받은 경우, 위 임차인이 소액임차인으로 최우선변제를 받게 되나요?
판례는 “갑 주식회사가 을에 대한 대여금 채권의 담보를 위하여 을 ○○아파트에 근저당권설정등기를 마친 후 병이 ○○아파트임대차계약을 체결하고 확정일자를 받았는데, 그 후 아파트에 관하여 임의경매가 진행되어 소액임차인 병에게 1순위로 매각대금을 배당하는 내용의 배당표가 작성되자 갑 회사가 이의한 사안에서, 임차인이 임차부동산에 선순위 담보물권이 있어 조기에 경매될 가능성이 높음을 알고서도 소액임대차보증금의 최우선 변제제도를 악용하여 소액의 임대차보증금만을 지급하고 부동산을 임차하고, 임대인 역시 임대차보증금을 지급받아 자신이 취득한 뒤 부동산이 경매되면 선순위 담보물권자가 배당받아야 할 금원에서 임대차보증금이 공제되도록 할 목적으로 부동산을 임대하는 경우에까지 주택임대차보호법 제8조 의 보호를 받는 것은 아닌데, 제반 사정에 비추어 ○○아파트에 경매가 개시될 것을 충분히 예상하면서도 임대인 을과 공모하여 부당한 이득을 취하기 위하여 임대차계약을 체결하였으므로 주택임대차보호법에서 보호하는 소액임차인에 해당하지 아니한다” 라고 판시한 바 있습니다(서울서부지방법원 2017. 1. 10. 선고 2015가단214120 판결).   따라서 위 판례 법리에 따를 때 위와 같은 임차인은 주택임대차보호법이 보호하는 소액임차인이라고 볼 수 없으므로 만일 경매절차에서 위 임차인이 최우선변제권자로서 배당을 받은 경우 귀하는 배당이의 등을 통하여 다퉈야 할 것으로 보입니다.