Erhaltungssatzungen – Genehmigung von Baumaßnahmen
<p>Die Erhaltungssatzungen schützen in ihrem Geltungsbereich die Zusammensetzung der Bevölkerungsstruktur. Daher darf dort vorhandener Wohnraum nicht derart verändert werden, dass dieser für die ansässige Wohnbevölkerung nicht mehr geeignet ist. Entscheidend sind die Auswirkungen auf den baulichen Bestand, die Größe und die Ausstattung des vorhandenen Wohnraumes.</p>
<p>In Erhaltungssatzungsgebieten müssen dementsprechend folgende Maßnahmen durch die Landeshauptstadt München genehmigt werden:&nbsp;</p>
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 <li><strong>Bauliche Änderung:</strong> Baumaßnahmen wie die Modernisierung von Bädern, Änderung von Grundrissen oder der Einbau von Aufzügen.</li>
 <li><strong>Energetische Maßnahmen</strong> nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) wie zum Beispiel die Erneuerung von Fenstern und Türen, die Installation einer Gebäudedämmung oder der Einbau einer Heizung.</li>
 <li><strong>Nutzungsänderung:</strong> Umnutzung von Wohnraum als Gewerbefläche, beispielsweise als Büro, Praxis oder Kanzlei</li>
 <li><strong>Rückbau:</strong> Abbruch oder Teilabbruch von bestehendem Wohnraum</li>
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<p>Der Genehmigungspflicht unterliegen sowohl selbst genutzte, als auch vermietete und leerstehende Wohnungen. Nicht genehmigungspflichtig sind grundsätzlich reine Instandsetzungsmaßnahmen, der Ausbau eines Dachgeschosses (sofern hier kein bestehender Wohnraum berührt wird) oder Änderungen an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Grundsätzlich gelten in Erhaltungssatzungsgebieten keine gesonderten Regelungen in Bezug auf die zulässige Wohnraummiete. Eine Ausnahme hiervon kann für Anwesen gelten, in denen der Wohnraum den Bindungen einer Erklärung zur Abwendung des gesetzlichen Vorkaufsrechts unterliegt.</p>
Abbruch, Luxussanierung, Sanierung, Mieterhöhung Bauantrag Bevölkerung Gewerbefläche Modernise Nutzungsänderung

# Erhaltungssatzungen – Genehmigung von Baumaßnahmen

## Zusammenfassung

Für bauliche Änderungen, Nutzungsänderungen oder den Rückbau (Abbruch) von Wohnraum in einem Erhaltungssatzungsgebiet brauchen Sie eine Genehmigung.
## Beschreibung

Die Erhaltungssatzungen schützen in ihrem Geltungsbereich die Zusammensetzung der Bevölkerungsstruktur. Daher darf dort vorhandener Wohnraum nicht derart verändert werden, dass dieser für die ansässige Wohnbevölkerung nicht mehr geeignet ist. Entscheidend sind die Auswirkungen auf den baulichen Bestand, die Größe und die Ausstattung des vorhandenen Wohnraumes.

In Erhaltungssatzungsgebieten müssen dementsprechend folgende Maßnahmen durch die Landeshauptstadt München genehmigt werden:

* **Bauliche Änderung:** Baumaßnahmen wie die Modernisierung von Bädern, Änderung von Grundrissen oder der Einbau von Aufzügen.
* **Energetische Maßnahmen** nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) wie zum Beispiel die Erneuerung von Fenstern und Türen, die Installation einer Gebäudedämmung oder der Einbau einer Heizung.
* **Nutzungsänderung:** Umnutzung von Wohnraum als Gewerbefläche, beispielsweise als Büro, Praxis oder Kanzlei
* **Rückbau:** Abbruch oder Teilabbruch von bestehendem Wohnraum

Der Genehmigungspflicht unterliegen sowohl selbst genutzte, als auch vermietete und leerstehende Wohnungen. Nicht genehmigungspflichtig sind grundsätzlich reine Instandsetzungsmaßnahmen, der Ausbau eines Dachgeschosses (sofern hier kein bestehender Wohnraum berührt wird) oder Änderungen an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Grundsätzlich gelten in Erhaltungssatzungsgebieten keine gesonderten Regelungen in Bezug auf die zulässige Wohnraummiete. Eine Ausnahme hiervon kann für Anwesen gelten, in denen der Wohnraum den Bindungen einer Erklärung zur Abwendung des gesetzlichen Vorkaufsrechts unterliegt.

## Benötigte Unterlagen

Bitte legen Sie für das Genehmigungsverfahren dem ausgefüllten Erhaltungssatzungsantrag zusätzlich folgende Dokumente bei:

* Vollmacht, falls Antragsteller\*in nicht Eigentümer\*in ist
* Grundbuchauszug

Bei Änderung von Grundrissen:

* Grundrissplan des Bestands
* Grundrissplan der geplanten Maßnahmen
* Wohnflächenberechnung des Bestands
* Wohnflächenberechnung der geplanten Maßnahmen

​Bei energetischen Maßnahmen:

* Detaillierte Bauteilübersicht mit Angabe des jeweiligen U-Wertes je Bauteil und der Materialauswahl
* Maßnahmenbeschreibung mit Angabe der Lage des Bauteils im Gebäude
* Planunterlagen, aus denen die Lage der einzelnen Maßnahmen innerhalb des Gebäudes hervorgeht

Sie müssen Maßnahmen auch dann anzeigen und genehmigen lassen, wenn keine baurechtliche Genehmigung nach der Bayerischen Bauordnung (BayBO) erforderlich ist. Ist Ihr Vorhaben auch baurechtlich genehmigungspflichtig, reichen Sie den Erhaltungssatzungsantrag zusammen mit Ihrem Bauantrag ein.

## Voraussetzungen

Um eine Genehmigung für geplante Maßnahmen zu erhalten, müssen Sie insbesondere

* Standards von Wohnraum in der Landeshauptstadt München einhalten,
* Mindestanforderungen an Wohnraum nach der Bayerischen Bauordnung (BayBO) berücksichtigen,
* bei energetischen Maßnahmen die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes einhalten (diese dürfen nicht übertroffen werden),
* gegebenenfalls Ersatzwohnraum im selben Erhaltungssatzungsgebiet bereitstellen.

## Zu beachten

Ungenehmigte Maßnahmen stellen eine Ordnungswidrigkeit dar und können mit einem Bußgeld von bis zu 30.000 Euro pro Wohnung geahndet werden.
## Gebührenrahmen

Die Genehmigung kostet mindestens 15 Euro und höchstens 1.000 Euro. Die Gebühr beträgt 0,25 Prozent der Baukosten, wobei diese auf volle 500 Euro aufzurunden sind.

## Rechtliche Grundlagen

* Erhaltungssatzungen nach Paragraph 172 Baugesetzbuch (BauGB)
* Anforderungen an Wohnraum nach der Bayerischen Bauordnung (BayBO)

## Weiterführende Links

* [Erhaltungssatzungsantrag als PDF-Datei](https://stadt.muenchen.de/dam/Home/Stadtverwaltung/Sozialreferat/wohnungsamt/Erhaltungssatzung/ehantrag)
* [Erhaltungssatzungsantrag online](https://service.muenchen.de/intelliform/forms/01/03/03/erhaltungssatzung/index)
* [Erhaltungssatzungen – Abwendung des Vorkaufsrechts](https://stadt.muenchen.de/service/info/10288130/n0/)
* [Erhaltungssatzungen – Umwandlung in Sondereigentum](https://stadt.muenchen.de/service/info/10288224/n0/)
* [Bauantrag und Baugenehmigung](https://stadt.muenchen.de/service/info/1074193/n0/?)
* [Informationsblatt zum allgemein üblichen Standard, Wohn- und Ausstattungsstandard in München](https://stadt.muenchen.de/dam/Home/Stadtverwaltung/Sozialreferat/wohnungsamt/Erhaltungssatzung/EH-Infoblatt_Standard.pdf)
* [Auflistung der betroffenen Wohnungen und geplanten Maßnahmen](https://stadt.muenchen.de/dam/Home/Stadtverwaltung/Sozialreferat/wohnungsamt/Erhaltungssatzung/Tabelle_WE_Massnahmen_Erhaltunssatzung.pdf)

## Schlagwörter

* Abbruch, Luxussanierung, Sanierung, Mieterhöhung
* Bauantrag
* Bevölkerung
* Gewerbefläche
* Modernise
* Nutzungsänderung
