住宅建設事業を営む建築業者Aは、甲から取得した仮換地を5区画に分割し、3区画については住宅を建設して分譲しましたが、他の2区画はB及びCに転売し、買主の注文に応じて(売建て方式により)住宅を建設します。この場合、甲の譲渡に係る軽減税率の特例の適用はどうなりますか。
租税特別措置法第31条の2第2項第16号に規定する「住宅又は中高層耐火共同住宅の建設を行う個人又は法人に対する土地等の譲渡」に該当するかどうかの判定は、建設された住宅の所有権が買主Aに帰属するかどうか、具体的には、建築基準法上の「建築主」であるかどうかにより判定することになります。建築業者Aが、B及びCからの請負の方法により住宅を建設するいわゆる売建ての方式により住宅を建設する場合には、建築主はB及びCであり、Aは「住宅の建設を行う個人又は法人」には該当しないことから、2区画の部分については軽減税率の特例は適用できません。建築業者Aが3区画に建設した建物とその敷地が、それぞれ床面積要件及び敷地面積要件を満たす場合には、当該3区画の部分についてのみ特例の適用があります。
【関係法令通達】 租税特別措置法第31条の2第2項第16号租税特別措置法関係通達31の2-22建築基準法第2条第16号
照会意見のとおり、甲が申出を受けた日が「買取りの申出のあった日」となります。租税特別措置法第33条の4第3項第1号は「…当該資産につき最初に当該申出のあった日から6か月を……」と規定しており、当該資産につき一旦買取りの申出がなされた後においては、その所有者に異動があっても、その買取り申出の日の判定に影響するものではありません。なお、甲に対して買取りの申出のあった後に乙が贈与により甲から取得している場合には、買取りの申出のあった日から譲渡の日までの期間に関係なく、同項第3号の規定により、5,000万円の特別控除の適用はありませんので留意してください。
【関係法令通達】 租税特別措置法第33条の4第3項
換地処分前に仮換地の譲渡があった場合には、すでに支払われた仮清算金も譲受人Bに承継される(土地区画整理法第129条)ので、課税関係は、次のようになります。
【関係法令通達】 租税特別措置法第33条第1項第3号、第33条の3第1項土地区画整理法第129条
適格請求書等保存方式においては、適格請求書発行事業者が、小売業など不特定かつ多数の者に課税資産の譲渡等を行う一定の事業を行う場合には、適格請求書に代えて、適格簡易請求書を交付することが可能です。
適格簡易請求書の具体的な記載事項は以下のとおりとされており、下記記載例のとおり、「書類の交付を受ける事業者の氏名又は名称」の記載が不要であり、「税率ごとに区分した消費税額等」又は「適用税率」のいずれか一方の記載で足りることとなります。
また、適格請求書や適格簡易請求書のいずれについても、手書きの領収書等により交付することが可能であり、課税資産の譲渡等に係る「税込価額」が記載されていれ
ば、「税抜価額」を記載する必要はありません。
【適格簡易請求書の記載事項】
① 適格請求書発行事業者の氏名又は名称及び登録番号
② 課税資産の譲渡等を行った年月日
③ 課税資産の譲渡等に係る資産又は役務の内容（課税資産の譲渡等が軽減対象課税 資産の譲渡等である場合には、資産の内容及び軽減対象課税資産の譲渡等である旨）
④ 課税資産の譲渡等の税抜価額又は税込価額を税率ごとに区分して合計した金額
⑤ 税率ごとに区分した消費税額等又は適用税率
（参考）適格簡易請求書の詳細は、「消費税の仕入税額控除制度における適格請求書等 保存方式に関するＱ＆Ａの問 58」を、手書きの領収書の詳細は、「消費税の仕入税額控除制度における適格請求書等保存方式に関するＱ＆Ａの問 26」ご参照ください。
また、課税対象外の取引について適格請求書等の交付義務はありませんが、適格請求書等に併せて記載することも可能です。その場合には、受け取った対価のうち課税対象外のものを除いた税抜価額又は税込価額を税率ごとに区分して合計した金額を内訳欄に記載してください。
例えば、旅館に宿泊した顧客から宿泊料 16500 円の他 150 円を入湯税として受け取った場合には、領収金額は実際に受け取った 16650 円を記載しつつ、但書きに「入湯税」を追加するとともに、左下の金額（税抜•税込）欄に課税資産の譲渡等（宿泊費）に係る税込価額 16500 円を記載してください。
売上先がＱ２のいずれにも該当しない課税事業者である場合、その課税事業者は免税事業者からの仕入れについて、原則、仕入税額控除ができないこととなります。しかし、取引への影響に配慮して経過措置が設けられており、免税事業者からの仕入れについても、制度実施後３年間は消費税相当額の８割、その後の３年間は５割を仕入税額控除が可能とされています。
また、免税事業者等の小規模事業者は、売上先の事業者と比して取引条件についての情報量や交渉力の面で格差があり、取引条件が一方的に不利になりやすい場合も想定されます。このような状況下で、売上先の意向で取引条件が見直される場合、その方法や内容によっては、売上先は独占禁止法又は下請法若しくは建設業法により問題となる可能性があります。具体的に問題となりうる行為については、Ｑ７をご参照ください。
なお、インボイス制度の実施を契機として、売上先から取引条件の見直しについて相談があった場合は、免税事業者も自らの仕入れに係る消費税を負担していることを踏まえつつ、以上の点も念頭に置いて、売上先と交渉をするなど対応をご検討ください。
（参考）下請法及び建設業法並びに独占禁止法の優越的地位の濫用規制に関するご相談については、別紙の「下請法及び建設業法並びに優越的地位の濫用規制に係る相談窓口」までお問い合わせください。
住宅建築の工事にはいろいろな段階がありますが、この補助事業で導入いただく３点の対象設備の工事については交付決定日以降にお願いします。この事業でいう未着手の条件は、敷地の整地や古屋の解体工事ではありません。従って、公募要領に書いている工事請負契約の締結日とは、対象設備の導入について仕様決定を行った契約日ということです。設備が既に導入された建売住宅を購入される場合は、売買契約日ということになります。
当初申告におけるその宅地に係る小規模宅地等の特例の適用について何らかの瑕疵がない場合には、その後、その適用対象宅地の選択換えをすることは許されないこととされていますが、照会の場合は遺留分減殺請求という相続固有の後発的事由に基づいて、当初申告に係る土地を遺贈により取得できなかったものですから、更正の請求においてA宅地について小規模宅地等の特例を適用することを、いわゆる選択替えというのは相当ではありません。したがって、乙の小規模宅地等の対象地をA宅地とする変更は、更正の請求において添付書類等の要件を満たす限り認められると考えられます。また、当初申告において小規模宅地等の対象地を選択しなかった丙についても同様に取り扱って差し支えないと考えられます。
【関係法令通達】 租税特別措置法第69条の4民法及び家事事件手続法の一部を改正する法律（平成30年法律第72号）による改正前の民法第1031条
租税特別措置法第33条第1項第3号の5に規定する公共施設用地に充てるための買取りと同項第3号に規定する換地処分による土地区画整理事業は、同法第33条の4第3項第2号に規定する「一の収用交換等に係る事業」とは認められないので、照会の建物移転補償金についても、対価補償金として申告する場合には、5,000万円控除の適用があります。
【関係法令通達】 租税特別措置法第33条第1項第3号・第3号の5、第4項第2号、第33条の4第3項
租税特別措置法第70条の2第1項又は第70条の3第1項の規定の適用要件の一つとして、「特定受贈者が贈与により住宅取得等資金の取得をした日の属する年の翌年3月15日までに、・・・同日までに新築若しくは取得をしたこれらの住宅用家屋を当該特定受贈者の居住の用に供したとき」とされていますが、「居住の用に供した」かどうかは、その住宅用家屋をその者の生活の拠点として利用したかどうかにより判断すべきであると解されます。したがって、照会の場合、その住宅用家屋の購入契約時において、海外転勤が予定されておらず、入居時に海外転勤に伴う出国が予定されていても、その住宅用家屋が帰国後において居住予定のものであると認められるときは、この要件を満たすものと考えられます。
【関係法令通達】 注記令和5年8月1日現在の法令・通達等に基づいて作成しています。この質疑事例は、照会に係る事実関係を前提とした一般的な回答であり、必ずしも事案の内容の全部を表現したものではありませんから、納税者の方々が行う具体的な取引等に適用する場合においては、この回答内容と異なる課税関係が生ずることがあることにご注意ください。