次のとおり、敷地の購入に係る借入金を有していましたが、家屋の新築に係る借入金を借り入れる際に、敷地の購入に係る借入金の借換えを行った場合、住宅借入金等特別控除の適用はどのようになりますか。
借入金等を借り換えた場合には、新たな借入金が当初の借入金等を消滅させるためのものであることが明らかであり、かつ、その新たな借入金を家屋の新築若しくは購入(一定の敷地の購入を含みます。)又は増改築等のための資金に充てるものとしたならば租税特別措置法第41条第1項第1号又は第4号《住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除》に規定する要件を満たしているときに限り、その新たな借入金を住宅借入金等特別控除の対象として取り扱うこととされています(租税特別措置法関係通達41-16)。したがって、照会の場合には、B銀行からの借入金によりA銀行の借入金の残高の返済を行っており、かつ、B銀行からの借入金が家屋の新築又は購入(一定の敷地の購入を含みます。)のための資金に充てるものであることから、その借入金が租税特別措置法第41条第1項第1号に規定する要件を満たしていれば、その借入金は住宅借入金等特別控除の対象となります。
【関係法令通達】 租税特別措置法第41条第1項、租税特別措置法関係通達41-16
譲渡資産である居住用家屋とその敷地の共有者とが、夫と妻又は親と子といった親族関係にあり、かつ、これらの者がその家屋に同居し、生計を一にしているときは、一の生活共同体の居住用財産ということができます。照会の場合、買換資産につき家屋は甲、土地は乙の単独所有としたとしても、当該買換資産を譲渡資産と同様に一の生活共同体の居住用財産とみることができるのであれば、すなわち、租税特別措置法関係通達36の2-19に掲げる要件を満たすのであれば、買換資産として敷地のみを取得した者(乙)についても、特例の適用を認めて差し支えありません。
【関係法令通達】 租税特別措置法第36条の2租税特別措置法関係通達36の2-19
建物の一部が店舗用など、「居住用賃貸以外の部分」がある居住用賃貸建物について、その居住用賃貸建物を、その構造及び設備その他の状況により「居住用賃貸以外の部分」と「居住用賃貸部分」とに合理的に区分しているときは、その居住用賃貸部分に係る課税仕入れ等の税額についてのみ、仕入税額控除が制限されます。この場合の「合理的に区分している」とは、使用面積割合や使用面積に対する建設原価の割合など、その建物の実態に応じた合理的な基準により区分していることをいいます。このため、共用部分について、これらの合理的な基準により「居住用賃貸以外の部分」と「居住用賃貸部分」とに区分しているときは、その共有部分のうち居住用賃貸部分に区分された部分に係る課税仕入れ等の税額について、仕入税額控除が制限されます。
【関係法令通達】 消費税法第30条第10項、第35条の2、消費税法施行令第50条の2第1項、消費税法基本通達11-7-3
甲がＡ家屋を取り壊した場合、甲は、被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例の適用を受けることができます。
【関係法令通達】 租税特別措置法第35条第３項所得税基本通達36−12
１．金融機関（債権者）において、債務者における既存の借入金を「十分な資本的性質が認められる借入金」（以下「資本性借入金」という。）に転換する場合には、当該借入金に対応する金銭債権について法人税法第52条第１項、法人税法施行令第96条第１項第１号及び法人税法施行規則第25条の２の各要件を満たすものについては、貸倒引当金勘定への繰入れにより損金の額に算入することができます。２．具体的には、「法令の規定による整理手続によらない関係者の協議決定」で、以下のいずれかに該当する事由に基づいて、弁済期限の延長が行われた「資本性借入金」のうち、「当該事由が生じた日の属する事業年度終了の日の翌日から５年を経過する日までに弁済されることとなつている金額以外の金額」、つまり６年目以降に弁済される金額（担保等による取立見込額を除く。）については、原則として、当該事業年度の所得の金額の計算上、貸倒引当金勘定への繰入れにより損金の額に算入して差し支えありません。①「債権者集会の協議決定」で、合理的な基準（注1）により債務者の負債整理を定めているもの②「行政機関、金融機関その他第三者のあつせんによる当事者間の協議により締結された契約」で、その内容が①に準ずるもの（注1）「合理的な基準」とは、基本的には、すべての債権者についておおむね同一の条件で負債整理の内容が定められていることをいいますが、例えば、利害の対立する複数の債権者の合意により負債整理の内容が定められている場合は、一般的には「合理的な基準」に該当するものとして取り扱われます。また、少額債権について他の債権よりも有利な定めをする場合も「合理的な基準」の範疇に含まれるものと考えられます。（注2）上記の「資本性借入金」のほか、「更生計画認可の決定」、「再生計画認可の決定」又は「特別清算に係る協定の認可の決定」に基づいて、弁済期限の延長が行われた「資本性借入金」についても、同様の取扱いが認められます。３．各事案における税務上の取扱いについては、個別に判断することとなりますが、次のようなものについては、上記２．①又は②に該当するものと判断することができます。・実質債務超過の状態にある債務者に係る「債権者集会の協議決定」又は「行政機関、金融機関その他第三者のあつせんによる当事者間の協議により締結された契約」において、負債整理が合理的な基準に基づいて行われ、債権者が債務免除とともに弁済期限の延長を
照会意見のように取り扱うことはできません。旧借地権を消滅させた後に、その土地に新たな借地権等を設定した場合には、旧借地権部分と旧底地部分のそれぞれの部分について借地権等の設定をしたものとして取り扱われます。
【関係法令通達】 所得税基本通達33-11の2、38-4、38-4の2
貸家建付地の評価をする宅地は、借家権の目的となっている家屋の敷地の用に供されているものに限られます。したがって、以前は貸家であっても空き家となっている家屋の敷地の用に供されている宅地は、自用地価額で評価します。また、その家屋がもっぱら賃貸用として新築されたものであっても、課税時期において現実に貸し付けられていない家屋の敷地については、自用地としての価額で評価します。
【関係法令通達】 財産評価基本通達26
１．「十分な資本的性質が認められる借入金」は、資本に準じて、原則として、「長期間償還不要な状態」、「配当可能利益に応じた金利設定」、「法的破綻時の劣後性」といった条件が必要ですが、保証付借入金は、保証が実行された場合には、これらの条件が、保証人に引き継がれないことから、基本的には、「十分な資本的性質が認められる借入金」には該当しません。２．ただし、「長期間償還不要な状態」、「配当可能利益に応じた金利設定」、「法的破綻時の劣後性」といった条件が、保証の実行後においても確保できる仕組みが備わっていれば、保証付借入金であっても、「十分な資本的性質が認められる借入金」とみなして差し支えありません。


○　住宅ローン控除の対象となる借入金等については、償還期間又は賦払期間（以下「償還期間等」といいます。）が10年以上のものであることが要件とされていますが、この償還期間等には、元本の据置期間は、利払いの有無にかかわらず含まれないこととされています。このため、調書に償還期間等として記載いただいた期間の内に据置期間が含まれる契約については、当該据置期間をご記載いただく必要があります。
 なお、償還期間等から据置期間を除いた期間が 10 年未満となるものについては、住宅ローン控除の対象となる借入金等には該当しないこととなりますので、調書の提出は行わないようにご注意ください。