A社は、その所有する土地、建物(住宅)を他の法人の所有する土地、建物(住宅)と交換し、双方ともその交換後直ちに住宅を取り壊して店舗用建物を新築することとしています。この場合の交換は、土地の利用を目的とするものですから、土地の交換として法人税法第50条((交換により取得した資産の圧縮額の損金算入))の適用がありますか。なお、交換差金の額は、土地については20％以下、建物については20％超、土地、建物の合計については20％以下となっています。また、いずれも交換のために取得したものではありません。
法人が2以上の種類の固定資産を交換した場合、例えば、土地及び建物と土地及び建物とを交換したときには、税務上は、土地は土地と建物は建物とそれぞれ交換したものとされます（法人税基本通達10−6−4）。したがって、土地及び建物と土地及び建物との交換が行われた場合、たとえ交換後当該建物を取り壊すこととしていても、交換に当たり当事者が当該建物を時価評価して交換の対象にしているのであれば、税法上は、土地と土地、建物と建物の2つの交換が行われたものとして扱わざるを得ません。照会の場合は、土地については交換差金の額が取得資産の価額又は譲渡資産の価額のいずれか多い金額の20％以下であることから法人税法第50条の規定の適用がありますが、建物については交換差金の額が20％超であることから同条の規定の適用を受けることはできません。なお、仮に建物に係る交換差金の額が20％以下であったとしても、本件の場合には、建物を譲渡の直前の用途と同一の用途に供しない（取り壊す）ため、同条の規定の適用を受けることはできません。また、交換後の建物の取壊し損失は、圧縮記帳後の土地の取得価額に加算することとなります（法人税基本通達7−3−6）。
【関係法令通達】 法人税法第50条法人税基本通達7−3−6、10−6−4
残地補償金の対償に充てるための部分についても、租税特別措置法第34条の2の規定を適用して差し支えありません。
【関係法令通達】 租税特別措置法第34条の2
個別対応方式により仕入控除税額を計算する場合には、課税仕入れ等について、課税資産の譲渡等にのみ要するもの、その他の資産の譲渡等にのみ要するもの、課税資産の譲渡等とその他の資産の譲渡等に共通して要するものに区分することとされています（法30一）。また、課税資産の譲渡等とその他の資産の譲渡等に共通して要するものについて、合理的な基準により課税資産の譲渡等にのみ要するものとその他の資産の譲渡等にのみ要するものとに区分している場合は、当該区分したところにより個別対応方式を適用することとして差し支えないこととされています（基通11-2-19）。質問の不動産業者に支払った土地と建物の仲介手数料は、課税資産の譲渡等とその他の資産の譲渡等に共通して要するものに該当することとなります。ところで、土地と建物を一括して譲渡した場合には、その譲渡代金を土地の部分と建物の部分とに合理的に区分することとされていますので、その譲渡代金の割合で不動産業者に支払った仲介手数料を課税資産の譲渡等にのみ要するものとその他の資産の譲渡等にのみ要するものに区分したところにより個別対応方式を適用することができることになります。質問の土地の部分8千万円と建物の部分2千万円が譲渡代金1億円を合理的に区分したものであれば、その仲介手数料の総額の100分の20は課税資産の譲渡等にのみ要するものとし、その100分の80はその他の資産の譲渡等にのみ要するものとして、個別対応方式を適用することができます。
【関係法令通達】 消費税法第30条第2項、消費税法基本通達10-1-5、11-4-2　11-2-19
譲渡資産である居住用家屋とその敷地の共有者とが、夫と妻又は親と子といった親族関係にあり、かつ、これらの者がその家屋に同居し、生計を一にしているときは、一の生活共同体の居住用財産ということができます。照会の場合、買換資産につき家屋は甲、土地は乙の単独所有としたとしても、当該買換資産を譲渡資産と同様に一の生活共同体の居住用財産とみることができるのであれば、すなわち、租税特別措置法関係通達36の2-19に掲げる要件を満たすのであれば、買換資産として敷地のみを取得した者(乙)についても、特例の適用を認めて差し支えありません。
【関係法令通達】 租税特別措置法第36条の2租税特別措置法関係通達36の2-19
土地区画整理事業の施行により生ずる保留地は、これを処分し、その処分代金を事業費等に充てる目的で換地計画に定められるものであり(土地区画整理法96)、保留地は本来処分することが予定されているいわゆる販売予定資産であると考えられ、所得税法第58条に規定する固定資産には該当しません。したがって、その保留地との交換については、その保有期間が1年を超えるか否かにかかわらず、所得税法第58条の特例の適用はありません。
【関係法令通達】 所得税法第2条第1項第18号、第58条第1項所得税法施行令第3条、第5条土地区画整理法第96条第2項
土地区画整理事業と市街地再開発事業が同時施行される場合に、市街地再開発事業により補償金を取得して地区外に転出するときは、従前地の利用状況を基にやむを得ない事情の有無を判定して差し支えありません。照会の場合、仮換地が指定されていますが、その使用収益開始の日は別に定めるとされ、使用収益できない状態であったこと、また、再開発事業準備組合が設立された時点において、甲は従前地上の建物を居住の用に供していることから、この従前地の利用状況を当該仮換地の利用状況とみてやむを得ない事情に該当するかどうかを判定して差し支えありません。
【関係法令通達】 租税特別措置法第33条第1項第3号の2租税特別措置法施行令第22条第11項第4号
租税特別措置法第70条の2第2項第5号イ若しくはロ又は第70条の3第3項第5号イ若しくはロに規定する住宅用家屋の新築等（住宅用家屋の新築等とともにするその敷地の用に供されている土地等の取得及び住宅用家屋の新築に先行してするその敷地の用に供されることとなる土地等の取得を含みます。以下同じです。）の対価とは、新築の場合は住宅用家屋の新築工事の請負代金の額であり、取得の場合には住宅用家屋の売買代金の額であると解されます。また、租税特別措置法第70条の2第2項第5号ハ又は第70条の3第3項第5号ハに規定する住宅用家屋の増改築等（住宅用家屋の増改築等とともにするその敷地の用に供されることとなる土地等の取得を含みます。以下同じです。）の費用とは、住宅用家屋の増改築等に係る工事の請負代金の額であると解されます。照会の場合、からについては、住宅用家屋の取得に要した費用ですが、新築等の対価又は増改築等の費用に充てられたものとはいえません。の設計料については、建設業法上、家屋の建築業者以外の建築士に支払う設計料は、住宅用家屋の新築工事又は増改築等に係る工事の請負代金の額に含まれないと解されますが、家屋の新築等又は増改築等をするために直接必要なものであり、建物本体価格を構成するものであることから、新築等の対価又は増改築等の費用に充てられたものとみて差し支えありません。の住宅用家屋と一体として取得した電気設備等の附属設備の取得対価については、本来住宅用家屋の新築等の対価の額とはいえないものですが、その取得対価は住宅用家屋の新築の工事の請負代金の額又は売買代金の額に含まれており区分が困難であること、また、増改築等の場合には、租税特別措置法第70条の2第2項第4号カッコ書き又は第70条の3第3項第4号カッコ書きの規定により家屋と一体となって効用を果たす設備の取替え又は取付けに係る工事が含まれることとされていることから、新築等の対価に充てられたものとみて差し支えありません。
【関係法令通達】 注記令和5年8月1日現在の法令・通達等に基づいて作成しています。この質疑事例は、照会に係る事実関係を前提とした一般的な回答であり、必ずしも事案の内容の全部を表現したものではありませんから、納税者の方々が行う具体的な取引等に適用する場合においては、この回答内容と異なる課税関係が生ずることがあることにご注意ください。
本件分割後に、貴社（同一の者）とB社（分割承継法人）との間に貴社による支配関係が継続することが見込まれていますので、同一の者による支配関係継続要件を満たします。なお、貴社とA社（分割法人）との間の支配関係の継続見込みは要件とされていませんので、たとえ本件分割後にA社（分割法人）の解散を予定していたとしても、同一の者による支配関係継続要件を満たすか否かの判断に影響を及ぼすものではありません。
【関係法令通達】 法人税法第2条第12号の9、第12号の11法人税法施行令第4条の3第6項、第7項
租税特別措置法第31条の2第2項第15号に規定する「一団の住宅又は中高層の耐火共同住宅」の建設を行うために土地等を買い受けた者が優良住宅等の建設を行わず、他の者がその建設を行った場合に特例の適用を受けることができるのは、土地等を買い受けた者が個人の場合にはその者が死亡したとき、土地等を買い受けた者が法人の場合には合併又は分割があったときに限られています。土地を買い受けたAが優良住宅等の建設を行わずに転売した照会の場合には、軽減税率の特例は適用できません。
【関係法令通達】 租税特別措置法第31条の2第2項第15号租税特別措置法関係通達31の2-19