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フォークロージャー物件購入のプロセス
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物件購入のプロセス
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フォークロージャー物件購入について
2007年の夏ごろから、アメリカにおけるサブプライム問題が深刻化し、米国経済に多大なる損失をもたらしたことは皆さんも既知の事実ですが、現在、そのサブプライム問題のバイプロダクトとして、一般に「フォークロージャー物件」と呼ばれる抵当物件が急激に増えて来ています。ひとくちに「フォークロージャー物件」と言っても様々な段階の抵当物件があり、一般の方には非常に分かりづらいフォークロージャー物件の取引の仕組みおよび購入のプロセスについてここで簡単に説明します。
フォークロージャー物件取引の4つの基本的なタイプ
フォークロージャー物件の種類は、差し押さえの段階によって、大きく分けて4つの基本的なタイプに分かれます。この時点で家のオーナーは、銀行への住宅ローン返済が滞り始め、将来継続して支払いをするのが難しくなっている状態です。すなわち、家が銀行に差し押さえられてしまう前に、少々の損を覚悟で早急に売りに出そう、という状況になるわけです。この段階での取引は、家を売ることを焦っている現オーナーとの直接交渉となるため、良い家を比較的安い価格で購入できる可能性が非常に高くなります。この段階の物件については、殆どの場合すぐに調べてご案内することが可能です。
この段階は、家のオーナーからのローン返済が1ヵ月以上滞り
銀行がデフォルト(債務不履行)通知を発行した時点で始まる段階です。この手続きが完了するまでには約1〜2ヶ月程度かかります。その間の取引は差し押さえの手続きを請け負っている弁護士との交渉となるので、通常の不動産エージェント間での取引のようにスムーズにはいかないケースが多く、通常の数倍の時間がかかることが良くあるため、一般のお客様にはあまりお勧めできる取引の段階ではないかもしれません。銀行や政府などによる差し押さえの準備手続きが終了すると、その物件のある郡(County)の裁判所にて競売(オークション)にかけられます。一般的にこのオークションは毎月第1火曜日に行われ、物凄いスピードで何百件という物件は、第一抵当権保持者である銀行が競り落とすこととなります。一般公開のオークションですので、どなたでも参加可能ですが、差し押さえ物件を専門に取引する不動産ブローカーや投資家など、フォークロージャーのプロが参加者の大多数を占めていることも事実です。銀行は不良債権処理というかたちで、不動産会社を介して物件を売りに出します。
この段階での物件購入は不動産エージェントに問い合わせるのが適切でしょう
いずれのステップにおいても、豊富な知識と経験を持つ専門家のアドバイスを受けることが最良の方法です。もしもフォークロージャー物件のご購入をお考えでしたら、木村不動産までお電話 (404) 257-4792 または にてご連絡ください。(日本またはアメリカ以外の国から電話をお掛けの際は、アメリカの国番号「1」を押してからお掛けください。アトランタ・フォークロージャー・オンラインはアメリカ合衆国におけるフォークロージャー物件(抵当・差し押さえ物件)購入に関するウェブサイトで、ジョージア州アトランタ市の木村不動産グループが運営しています。
アトランタについて
一般案内、交通、 観光、レストラン、その他面白い。■事業を成功させる起業スピリッツを学ぶ。ベンチャービジネスや事業を興す情報は巷にあふれていますが、それを成功に導く。ためには起業スピリッツが不可欠です。このスピリッツは、事業の営利・非営利を問
この分科会では、実際に成功している人々とのディスカッションを通して、起業へ
の挑戦とビジネスチャンスのすべてを学びます。成功のための制度やスキームを学ぶ。
だけでなく、成功した起業家たちと直接語り合い、その起業スピリッツを感じ取るこ
とができるのは、まさに「草の根交流」の真髄であり、この分科会の大きな魅力です。
分科会ではまず、スモールビジネス分野の発展成長を援助する政府機関、スモール
ビジネス振興局(SBA)を訪れます。
ここでは、SBAが提供している、スモール
ビジネスのオーナーに有益な多くの資料や、インターネットのサイトをご紹介します。その後、成功した起業家たちによるパネルディスカッションをおこないます。
は製造、ハイテク事業、小売業、通信、広告などの専門サービス業など多岐にわたっ
2日目はこれらの成功している企業を実際に訪れます。
昼食を地元の日本食レスト
ラン(これもスモールビジネス成功例の一つ)でとり、今ジョージアで一番注目を集
めている地ビール製造会社、マイクロブルワリーを見学します。
これからの仕事に役立つ様々な情報や資料をご自分の目で確かめ、新しい出会いと
交流によって成功の秘訣をつかむ絶好のチャンスです。
この分科会は、事業を始めようとする方のみならず、企業人の方々、村おこし、町
おこしなど市民や行政を問わず地域活性化に関心のある方など、「プロジェクトを成
功させたい」と考えるすべての方にお勧めします。
アメリカでは、スモールビジネスは大企業の2倍もの雇用を生み出すだけでなく、地域活性をはかるとともに、新しいアイディア、商品、サービスなどを市場に供給す。
特にアトランタは、全米でも有数の「ビジネス好適地」であり、スモールビジネス
起業に対する政府の支援も活発です。また、起業後の資金調達も比較的容易です。
1978年に可決したスタイガー法案によ
るキャピタルゲインに対する大幅減税と年金基金のベンチャーへ投資に対する規制が
緩和されたため、大量の資金がベンチャーキャピタルに流れ始めました。
起業家たちは、アイディアと、それをビジネスに転化させる熱意をもって投資家か
ら資金を集め、投資家は起業家の能力や将来性に投資する。
そのような関係から培わ
れた起業家スピリッツは、人を動かし、ひとりひとりの力を結びあわせて大きな力に
変える原動力です。
■地ビール淘汰の時代の成功の秘訣
日本でも平成6年に「地ビール」が解禁され、各地に独特の味わいを持つ地ビール
メーカーが現れました。
地域活性化の手段としても流行しましたが、現在は淘汰の時
代に入っています。
マイクロブルワリーから、成功の秘訣を探ってみませんか
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ホテルの口コミ
18年の実績と信用 − ジャパン・ツアーサービス(JTS)は、アトランタ近郊とジョージアの各都市を始め、ミズーリ、テネシー、ケンタッキー、アラバマ、サウスキャロライナ、ノースキャロライナ州の各種地上サービスとコーディネイトを行っております。コンベンションや学会、出張等でのご旅行中は、ビジネスでもプライベートでも、現地での様々なサポート、手配をいたします。さらに、やマスターズ・ゴルフ等のスポーツ観戦ツアーも各種ご利用いただけます。皆様の米南東部への旅行を快適に、そしてストレス・フリーにするのが、ジャパン・ツアー・サービスの仕事です。世界中から招待されたトッププロのハイレベルパフォーマンスをお届けします。今のビッグネームから往年のプレーヤーまでが毎年集まって繰り広げる数多くのドラマが期待されます。
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JTS 近郊他都市の観光案内
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近郊他都市の観光手配
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毎年4月にジョージア州オーガスタで開催されるマスターズ・ゴルフ・トーナメント
今年も世界中から選ばれたトッププレイヤーだけが名誉をかけて競う、ハイレベルパフォーマンスの観戦ツアーをお届け致します。
マスターズの観戦チケットの入手は特別で一般販売されていない為、パトロン(観戦会員)との賃借契約により
お客様にご利用頂きます。観戦後にはご返却頂くことを条件とした手配となります。
これらの観戦チケットは高額のプレミアがつくため毎年ニセブローカーによる詐欺や
無責任なブローカーによって生じる契約不履行などのトラブルも少なくないのが実情です。弊社では長年地元の関係者との強力なビジネス関係のもとこれらの手配を契約保証いたします。
JTSの安心サービス4つの理由
1) JTSはアトランタに現地本社を置く唯一のマスターズツアー催行会社です。
その実績は23年と経験が豊富で、アトランタにおける一般観光ツアー会社としても
「地球の歩き方」などの旅行専門誌で紹介されている信頼のおける総合ツアーオペレーターです。2) JTSスタッフ、運転手は全員アトランタ在住の日本人で語学、現地の地理や事情に精通しています。
3) JTSは24時間緊急連絡体制があり、お客様は滞在中、緊急時にはいつでもフリーダイヤルで
日本人緊急対応サービスが受けられます。万が一の病気、怪我、事故、または飛行機の運航トラブルなどの場合でも責任を持ってお世話致します。
4) ホテル内のJTS専用ラウンジのツアーデスクでは、お客様の滞在中の観戦方法、食事手配、フライト予約の確認などのサービスを提供致します。マスターズ初観戦のお客様も分かりやすい4つのコースをご用意しました。
アトランタ空港出迎え 午後チェックイン
チェックアウト アトランタ空港へ送迎
サービス内容の詳細はこちらをご覧ください / マスターズよくあるご質問
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注: マスターズのパトロン(観戦)メンバーになるためのリストは1972年に打ち切られています。その後ウェイティングリストの受付が始まりましたが、1978年に締め切られました。再度2000年に再受付が始まりましたが、現在は締め切られています。マスターズ観戦バッジを扱うにわかブローカーや詐欺にご注意下さい。チケットが高額である事を利用したにわか詐欺ブローカーが毎年出現します。インターネットや新聞広告でバッジ価格を安めに販売し、代金を徴収し実際にはバッジを配達しない詐欺や事故が少なくありません。特に現地事情がわからない日本人はターゲットとして狙われやすいので十分ご注意下さい。実績と信用のJTSにお任せ下さい。
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マスターズよくある質問
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【マスターズよくある質問−信頼と実績のJTSが現場の声でお答えいたします】
アメリカ国内からオーガスタ到着までのご質問
シカゴやデトロイトなどの他都市を経由してアトランタ空港に到着する場合、乗り継ぎ空港で乗り遅れる心配がありますが何かサポートはありますか
はい、JTSは全米各都市の観光会社と提携しており、どの主要空港でも乗り継ぎのアシスト係を追加手配する事ができます。あるいは弊社のフリーダイヤルは24時間利用できますので接続できなかった場合にご連絡を頂ければ電話でサポートも致します。
ホテルや空港でのチェックインは自分で行うのですか
JTSの送迎担当やホテルスタッフがお客様のホテル/空港のチェックインのアシストを致します。
マスターズ・オーガスタ滞在中のご質問
他社の観戦ツアーではよくオプションでホスピタリティーハウスやクラブハウスの利用があり、食事などが取れるようですが御社にはそのようなオプションはありませんか
はい、弊社でもハウスのオプションは可能です。米系のスポーツイベント会社の米人向け観戦パックにホスピタリティーハウスがあり、冷暖房完備の大型ハウス内で食事やドリンクのサービスがあり企業接待などに効果的です。これらのハウスは会場内に設置されいるのではなく外部に建設されています。場所は会場前ゲートから離れており、シャトルバスでハウスと会場前ゲートを行き来する事になります。一度広いマスターズ会場に入場し各ホールを歩きながら観戦しはじめると会場ゲートからかなり離れていきますので、ランチや休憩の為にそのハウスにわざわざ戻るのは大変です。追加代金を払ってまでの利用価値があるかどうかは疑問です。会場内には観客席などがあり、入場ゲート付近には休憩するベンチなども充分あります。注:これらの米人客向けパックを販売する日本の窓口手配会社は、米人向け観戦パックを日本語に訳し、そのままウェブ販売する業者もあり、参加客が現地についてみれば日本人現地係員の手配がなかったり、通訳が1名程度で多数の日本人客の案内をするのが一般的のようです。
カメラの持ち込みは練習ラウンド日だけですか
はい、月曜、火曜、水曜の練習ラウンドのみに限り、カメラの持ち込みと撮影が許可されています。
2日間の観戦ですが効率よくまた高齢の為、あまり歩かないで観戦する方法は
会場内には観戦スタンドが設置されているホールが数箇所ありますし、ギフトショップで折りたたみ椅子を購入して頂いて持ち歩きもできます。詳しい観戦方法や会場内のサービスなどについては、JTS現地係員がご案内致します。又、会場内には車椅子用の観戦エリアがございます。
会場内での昼食場所やトイレは十分にありますか
はい、会場内、各エリアにコンセッション(売店)が設営されており
が低価格で購入できます。また座って召し上がれるベンチなどもあります。常設トイレも各エリアにございます。
マスターズ開催中に雷雨や豪雨で試合がよく中断されるようですがそのときは案内があるのですか
一般的に4月の気候は温暖ですが、年によっては大雨の天気に見舞われる事も御座います。雷雨で試合中断の場合はサイレンがなり、全員退場となります。JTSではラジオを通じてマスターズ運営情報を逐一確認しており、試合再開時間を会場前で待機中の運転手とスタッフに連絡し、お客様にお伝えします。
観戦バッジが借り物で返却する事になっていますが記念に持って帰りたいのですが何か方法はありますか
はい、JTSでは一度バッジを回収終了して、パトロンに返却した後で許可を頂きお土産用として5月頃に有料で郵送可能です。
水曜日のパー3コンテストって何ですか
本戦前日の水曜日の午後に毎年開催されるショートコースでのコンテストです。このショートコースはクラブハウスと10番ホールの東側にある3エーカーのアイクの池「アイゼンハワーの略称」を利用した美しいオールパー3の9ホールコースです。お祭り気分で行われるコンテストには選手の子供や孫がキャディーを勤めたり和やかな雰囲気の祭典です。ただ過去にパー3コンテストの優勝者が本選で優勝した事がなくそれがジンクスとして知られています。
アイゼンハワーキャビンとは元大統領のアイゼンハワーの事ですか
はいそうです。アイゼンハワーとオーガスタナショナルは縁が深く、パー3コンテストの池の名前もアイクの池(アイゼンハワーの略称)と呼ばれています。1953年にアイゼンハワー大統領と夫人の宿泊施設として建てられました。アイゼンハワー大統領は1969年に亡くなるまでオーガスタナショナルに45回滞在しています。避寒地としてゴルフとアイクの池で釣りを楽しまれました。
追加手配サービスについてのご質問
他社のツアーではマスターズ観戦後にパインハーストやヒルトンヘッドなどの
ゴルフリゾートでのゴルフプレーがついているコースが案内されていますが御社でも手配可能ですか
JTSでは南東部の有名ゴルフリゾートのゴルフや宿泊手配は普段から頻繁に行っております。キアワ アイランド、パインハースト、ヒルトンヘッドなどが代表的です。またオーガスタ滞在中にオーガスタ近郊のコースでのプレーのリクエストも承りますがこの時期はゴルフプレー代金も法外に高いので、お勧めできません。
サービス内容・安全確認についてのご質問
質問:添乗員付きの観戦ツアーと御社の現地係員のツアーとはどう違いますか
回答:添乗員付きの場合、日本出発時からアメリカ入国までは安心です。ただ、アトランタに到着された後は1名の添乗員で引率グループのお世話をする事になり、そのサービスが十分かどうかは参加人数や添乗員の能力によります。JTSでは現地の事情に詳しい日本人スタッフが多数、期間中を通してオーガスタに滞在しお客様のお世話に当たりますので、アトランタ空港に到着されてからご出発までは全く安心です。現地会社だからこそ緊急対応用の余剰人員も柔軟に手配できます。
質問:他社ツアーと同じ日程のものを比較して中にはJTSよりすこし値段が
安いツアーがあるようですがなぜでしょうか
回答:弊社では他社の手配内容まで把握できないので何ともお答えできませんが
日程案内が類似していても、運営担当の現地係員が日本語を話せない場合や、日本人向けのサービスで無い場合も御座います。また、ホテルと会場間の送迎はホテルのシャトルサービスの可能性があります。ホテルのシャトルサービスは通常10名乗りの車両1台で1時間に1便の定期運行ですので、午前と午後のラッシュの時間帯には希望者全員が乗り切れず次の便までさらに1時間待つような事もよく見受けられます。JTSでは、現地係員は全て日本人で、送迎は弊社のお客様専用のバンを数台常備し人数に合わせて全員を送迎できるよう計画し定期運行しています。このような日本人スタッフと専用車両の営業保険費用など、お客様を第一としたサービスの違いが、弊社と米系会社委託手配との間にコストの差が現れている可能性はあります。
インターネットで安いチケットを販売しているようですがこれを買って、御社で宿泊の手配や送迎をおねがいできますか
残念ながら弊社のパックはフルサービスの商品で、分割手配は行っておりません。
注意)インターネットなどを通じて販売されている安いチケットは、実際に手元にバッジが届いても、そのバッジが盗品などでマスターズ協会のコンピューターで無効処理されている場合もあります。入場ゲートまで行って、バーコード読み取り機械で入場拒否される事例が少なくありません。プロの泥棒の手口としてマスターズ協会が3月中旬に観戦バッジを数万枚郵送する日に合わせて郵便局の配達トラックの後を付けて配達されたバッジを順に盗んで行く悪徳業者があるそうです。それらが闇市場で販売されて、盗難届けのあるものが無効処理されたまま一般市場に出回ります。
安いチケットには気をつけましょう
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