大川や湖のドライフライフィッシング、ウェットフライフィッシングやキャスティングの練習にもウェイトフォワードラインを使用します。はじめの一本はウェイトフォワードです。シンキングライン:フローティングラインでは流れに負けてしまいフライを思ったように流せないときやフライを沈めなければならないような状況のときに使用します。WFのフルシンキングラインから、シューティングテーテーパー(ST)9〜12mといったシンキングヘッドを細いランニングラインに結んで使用するものや先端3〜4mだけがシンキングラインになっているシンクティップラインというものまで数種類あるので必要に応じて使い分けます。
このように釣り方や投げる距離によって多種多様にラインが用意されているが、テーパーの違いや重さに誤差のあるものもあるのでロッドにあったラインを選ぶようにしましょう
タイイングに必要なツールですが、フックを固定するためのバイスがあります。いかなる時もフックをしっかり固定できるものを選ぶようにします。ボビンホルダーはスレッドを固定し、先端のチューブからスレッドを出して使用します。スレッド切れをおこさないセラミックチューブ製のものがお勧めです。ハックルプライヤーはハックルを巻くためにハックルをつまむプライヤーで、ドライフライのような比較的小さなハックルを巻く小さなプライヤーと、ウェットフライを巻く大きなプライヤーがあると便利で、ハックルをしっかりはさめるものを用意します。シザースはタイイング用のハサミで、想像以上に大切なツールで細かいものをスポットでも切れること、クイルなど厚いものもしっかりと切ることの出来るものを選びます。フライの出来上がりに差が出ます。ダビングニードルは先端が針のようなものになっていて、絡んだハックルを元に戻したり、ピックアウトボディを作ったり、ヘッドセメントを塗ったりと使用頻度が高いツールです。その他にも用途別に様々なツールがありますが、重要で最低限必要なツールは以上です。フィールドに出るにあたり、必ず必要なアクセサリーが数種類あります。フライボックス:ドライフライ用はいくつか仕切りがついていて型崩れを防ぐことが出来るもので、落としても水に浮くプラスチック製のものや、フォームに切れ目が入っていてそこにフックをはさむタイプのものでなおかつハックルを潰さないようになっているものが使いやすい。ウェットフライ用はアルミ製のものが多くクリップにフックを止めるタイプが一般的でフックサイズに合わせて色々なサイズのクリップが用意されています。ニンフ、ストリーマー用はクリップタイプのものとウレタンフォームにフックを刺して止めるものが一般的です。リーダークリッパー:ティペットやランニングラインを結んだときの余分をカットするのに使います。フックシャープナー:針先を研ぐための砥石です。フィールドで石やその他の障害物にちょっと触っただけで以外と針先は甘くなるものです。少しだからとそのまま使い続け、いい魚をバラしてしまったというのはよくあります。フライが何かに触ったら面倒くさがらずに針先を確認するクセをつけてください。もし甘くなったと感じたら軽く研ぐクセをつけてください。フロータント:ドライフライの必需品でフライの浮力材です。ペースト状のものとリッキド状のもの、パウダー状のものがあり、フライの種類に合わせて使い分けます。最近のペーストはべたつかないものもあり、ほぼすべてのフライに使用可能ですが、セミフライやマドラーミノーなどの大型のフライに向いています。リキッドはスタンダードフライに使用します。
パウダーはC
フライなど繊細なフライに向いています。偏光グラス:水面の乱反射をカットしてくれるもので、フライや水中の状態を見やすくします。川底の形状や障害物を知るのに非常に重宝するほか魚の姿を確認することが出来ます。また、目をフライから保護する役目も果たします。カラーは晴れた日に使いやすいものから、曇り、イブニング用まで数種類あります。また、光量に合わせてレンズが明るくなったり暗くなったりする調光レンズもでています。ラインコート:ラインのコーティング材で一日の釣りの中で何度か塗る必要があります。ラインの滑りが悪くなったと感じた時や、とっておきの魚を見つけてミスキャストの許されない時、またイブニングライズの前などにラインコートをするクセをつけるようにしてください。その他、数多くのアクセサリーがありますが、自分の釣りに必要性を感じた時々に用意するとよいと思います。その他ご質問がございましたらフォームよりご送信ください。
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カートを見る。スーパーファインダビングよりもさらにきめの細かいドライフライ用のダビング材です。とても柔らかく、ミッジにも最適です。画像はパッケージサンプルです。各カラーは別フォトを参考にしてください。※ご覧いただいているモニターの種類・設定等により、発色カラーが異なります。ご不明な点はご質問願います。
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承りますが、回答は翌営業
日以降になります。一般的な渓流でどこでも使えるのがこの長さです。ですからあえて冒険はしませんでした。平均的に気持ちよく渓流を釣りあがるフィーリングを・・・、がコンセプトです。しかし、バットを残したフレキシブルな切れ味は3ピースならではです。もちろん車中の何処にでも邪魔にならないサイズです。旅先で魅力的な流れを見た時、沸いた釣り欲を沈めるにも、もってこいかもしれません。>>買い物を続ける。>>この商品について問い合わせる。>>この商品を友達に教える。
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(株)中部ディナーサービス(夕食材料宅配便・おいしいもの宅配便・パコラのパン)
(オンライン受注は休止しております)
おいしいもの宅配便は調理済み(手造り)夕食を一食から
ご家庭にお届けします。
里山の手造りパン工房 パコラのパン
お米・卵・牛乳
(オンラインではご注文できません。
ご希望の方はお問合せフォームより)
お客様のライフスタイルに合わせてご利用頂けます。
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夕食材料の宅配、調理済み夕食の宅配、その他関連商品の販売
元気がうれしいBメニュー
巾着入りおでん
サバ旨煮竜田のポン酢かけ
容器から出して1分位温め「添付だれ」をかけて召し上がり下さい。
小松菜とひじきのあえもの
中華いなりの野菜あん
「野菜あん」をかけて1分10秒位温めて下さい。
さつまかき揚げ
白はんぺんの磯フライ
容器から出して1分位
大根ごまサラダ
豚肉の利休焼
大根切干と大豆の煮物
3種チーズ入り宮崎産チキンカツ
容器から出して2分位
エビ入りペンネのケチャップソテー
なす・豆乳ごまがんものカニ風味あん
ちりめんあえ
トラウトサーモンの信州味噌焼(山椒風味)
甘辛炒めのとろ〜り卵のせ
回鍋肉(豚肉と野菜のみそ炒め)
サンマの南蛮漬
赤魚とイカの中華だれ
40秒位温め「添付だれ」をかけて召し上がり下さい。
厚揚げと大根の煮物
「添付だれ」をかけて召し上がり下さい。
サゴシ&イカの磯フリッター(和風おろしだれ)
40秒位温め「添付だれ」をかけて召し上がり下さい。
シャキシャキ梅くわいあえ
容器から出して1分位
「添付だれ」をかけて召し上がり下さい。
具たっぷりさつま汁
ヘルシー炒め
牛肉と根菜の旨煮
サバのごま風味焼
オクラとえのきの柚子風味
「添付だれ」をかけて召し上がり下さい。
容器から出して3分位
「添付だれ」をかけて召し上がり下さい。
えびたま炒め
とりの酒汐焼
20秒位温め「添付だれ」をかけて召し上がり下さい。
なすの煮びたし
えび天ぷらの和風だれ
40秒位温め「添付だれ」をかけて召し上がり下さい。
ねりごまあえ
大きな肉団子のトマトソース
サゴシの黒ごまマヨネーズ焼
ねばねばオクラ入りサラダ
「添付だれ」をかけて召し上がり下さい。
味がしみたメバルの煮付
カレー丼(ご飯付)
凍ったまま袋から出し6分位温め具をごはんの上にかけて下さい。
おいしいね海苔
カップに具材を入れ、熱湯を注いで下さい。
若鶏としめじの和風ビーフン
袋のまま5分位温め、混ぜ合わせて下さい。
洋食亭のハンバーグおろしソース
袋のまま熱湯で約18分程湯煎して下さい。
とろみ卵スープ
中身を汁わんに入れ熱湯を注いで下さい。沸騰したお湯に凍ったまま袋ごと入れ約5分温めて下さい。
切れてる厚焼玉子
もずくスープ
中身汁わんに入れ熱湯を注いで下さい。●写真はご家庭での盛りつけ例です。商品は電子レンジ対応の容器に盛り合わせ保冷箱に入れてお届けします。容器は燃やせるヨミで有害ガス等は発生しませんし、環境になんら影響しません。●万全を期して調理致しました。何かお気付きの点は遠慮なく係員へお申し付け下さい。●天候異変等によりお届けの商品が写真と若干異なる場合もございます。ご容赦下さい。(めったにございませんがメニューが一部変更となる場合もございます。お届け商品の特定原材料5品目(小麦・乳・卵・そば・落花生)を◆印にてメニュー上に表記してあります。-冷凍食品ではありません-
そのままでも召し上がれます(そのまま食べる方57
もちろんお好みで・・・電子レンジ・オーブントースターで加熱されても結構です・・・・・・
機種により強さが違いますのであくまで目安として、各ご家庭で調整して下さい。オーブントースター使用時は、必ず容器から取り出して温めて下さい。
私たちのメインディッシュの容器には必ず・
と刻印してあります。新鮮・安全を全クルーフで確認するあかしであり、すべて商標登録になっております。
元気がうれしいBメニュー
かぶと里芋のそぼろあん
トロアジの幽庵焼
「トロアジ」は40秒位温め「浅漬」はそのまま召し上がり下さい。
小松菜のおひたし
鍋のたれ醤油
雑煮セットは解凍し、焼もちを出しておく。鍋のたれ醤油と水250ccを入れて煮込み、最後に焼もちを加え1分位煮て下さい。袋に3、4ヶ所穴をあけ4分30秒位温めよく混ぜて下さい。
しゃきしゃきごぼう
沸騰したお湯で3〜8分温めて下さい。「かつお刺身」は一肌の塩温水(35°C〜40°Cの温水に対して3%の塩を混ぜる)に冷凍のまま20秒前後浸し表面の水分を拭き取りタオルペーパー等で包み冷蔵庫で約50分解凍して切り「わさびしょうゆ」につけて召し上がり下さい。
ほうれん草汁
カップに具材を入れ熱湯を注いで下さい。
まぐろ中落ち風
旨だし醤油(小袋)・わさび(小袋)
「まぐろ中落ち風」を冷蔵解凍し「旨だし醤油」に約5分漬けて「ごはん」の上にのせ「わさび」を添えて召し上がり下さい。
(「ごはん」はご家庭でご用意下さい)
熱湯を注いで下さい。
彩り野菜のハンバーグ
沸騰したお湯で約20分温めて下さい。
たけのこ土佐煮
かれい煮付(野菜入)
袋の角を切りお皿にのせて3分位温めお皿に移して下さい。
さしみこんにゃく 青のり
水洗いして「タレ」をかけて下さい。
とろみ卵スープ
中身を汁わんに入れ熱湯を注いで下さい。
鍋のたれ醤油
雑煮セットは解凍し、焼もちを出しておく。鍋のたれ醤油と水250ccを入れて煮込み、最後に焼もちを加え1分位煮て下さい。袋に3、4ヶ所穴をあけ4分30秒位温めよく混ぜて下さい。
しゃきしゃきごぼう
沸騰したお湯で3〜8分温めて下さい。「かつお刺身」は一肌の塩温水(35°C〜40°Cの温水に対して3%の塩を混ぜる)に冷凍のまま20秒前後浸し表面の水分を拭き取りタオルペーパー等で包み冷蔵庫で約50分解凍して切り「わさびしょうゆ」につけて召し上がり下さい。
ほうれん草汁
カップに具材を入れ熱湯を注いで下さい。
まぐろ中落ち風
旨だし醤油(小袋)・わさび(小袋)
「まぐろ中落ち風」を冷蔵解凍し「旨だし醤油」に約5分漬けて「ごはん」の上にのせ「わさび」を添えて召し上がり下さい。
(「ごはん」はご家庭でご用意下さい)
熱湯を注いで下さい。
彩り野菜のハンバーグ
沸騰したお湯で約20分温めて下さい。
たけのこ土佐煮
かれい煮付(野菜入)
袋の角を切りお皿にのせて3分位温めお皿に移して下さい。
さしみこんにゃく 青のり
水洗いして「タレ」をかけて下さい。
とろみ卵スープ
中身を汁わんに入れ熱湯を注いで下さい。
鍋のたれ醤油
雑煮セットは解凍し、焼もちを出しておく。鍋のたれ醤油と水250ccを入れて煮込み、最後に焼もちを加え1分位煮て下さい。
彩り野菜のハンバーグ
沸騰したお湯で約20分温めて下さい。
たけのこ土佐煮
「かつお刺身」は一肌の塩温水(35°C〜40°Cの温水に対して3%の塩を混ぜる)に冷凍のまま20秒前後浸し表面の水分を拭き取りタオルペーパー等で包み冷蔵庫で約50分解凍して切り「わさびしょうゆ」につけて召し上がり下さい。
ほうれん草汁
カップに具材を入れ熱湯を注いで下さい。
まぐろ中落ち風
旨だし醤油(小袋)・わさび(小袋)
「まぐろ中落ち風」を冷蔵解凍し「旨だし醤油」に約5分漬けて「ごはん」の上にのせ「わさび」を添えて召し上がり下さい。
(「ごはん」はご家庭でご用意下さい)
熱湯を注いで下さい。
彩り野菜のハンバーグ
沸騰したお湯で約20分温めて下さい。
たけのこ土佐煮
かれい煮付(野菜入)
袋の角を切りお皿にのせて3分位温めお皿に移して下さい。
さしみこんにゃく 青のり
水洗いして「タレ」をかけて下さい。
とろみ卵スープ
中身を汁わんに入れ熱湯を注いで下さい。●写真はご家庭での盛りつけ例です。商品は電子レンジ対応の容器に盛り合わせ保冷箱に入れてお届けします。容器は燃やせるヨミで有害ガス等は発生しませんし、環境になんら影響しません。●万全を期して調理致しました。何かお気付きの点は遠慮なく係員へお申し付け下さい。●天候異変等によりお届けの商品が写真と若干異なる場合もございます。ご容赦下さい。(めったにございませんがメニューが一部変更となる場合もございます。お届け商品の特定原材料5品目(小麦・乳・卵・そば・落花生)を◆印にてメニュー上に表記してあります。-冷凍食品ではありません-
そのままでも召し上がれます(そのまま食べる方57
もちろんお好みで・・・電子レンジ・オーブントースターで加熱されても結構です・・・・・・
機種により強さが違いますのであくまで目安として、各ご家庭で調整して下さい。オーブントースター使用時は、必ず容器から取り出して温めて下さい。
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と刻印してあります。新鮮・安全を全クルーフで確認するあかしであり、すべて商標登録になっております。
天橋立へ行こう
傘松公園に行こう
天橋立観光の足
天橋立は天橋立駅のある文珠と対岸の府中とに分かれており、それぞれ魅力いっぱいの観光スポットがあります。天橋立を楽しんでいただくための3つのコースを紹介させていただきます。
天橋立に行けば必ずチェックしておきたいおいしい観光スポットをつまみ食い
「天橋立に行って来ました」コース
について詳しくはこちら
天橋立と言えば、何といってもその美しい自然景観
この自然を下から上まで思いっきり楽しもう
「天橋立の自然と景観を楽しもう」コース
について詳しくはこちら
天橋立の見どころを余すところなく満喫するとともに
隠れた名所やビューポイントも堪能
レンタサイクルでヘトヘトに
「天橋立を目一杯満喫、体力の限界に挑戦」コース
について詳しくはこちら
「天橋立に行ってきました」
「天橋立の自然と景観を楽しもう」
「天橋立を目一杯満喫、体力の限界に挑戦」
知恵の輪灯籠・磯清水・
傘松公園に行こう
傘松で見られる季節の植物
股のぞき・かわらけ・願いの鍵・願いの鐘
天橋立観光の足
観光船・船長さんの紹介
「天橋立に行ってきました」コース
傘松公園に行こう
天橋立観光の足
トップページ > オススメ観光コース > 「天橋立に行ってきました」コース
天橋立に行けば必ずチェックしておきたい。
おいしい観光スポットをつまみ食い
下記の画像をクリックすると拡大画像が出てきます。「三人寄れば文殊の知恵 」でおなじみ智恩寺は知恵を授ける菩薩として、学業成就を願う人々が全国各地から参詣に訪れます。
詳しくはこちら
レンタサイクル(自転車)で移動します。天橋立桟橋と一の宮桟橋で自転車の貸し出しを行っています。乗り捨て場所は天橋立桟橋と一の宮桟橋です。
知恵の輪灯籠
観光船のりばのそばにある知恵の輪灯篭は三回くぐると頭が良くなると言われています。昔は船の安全のための航海灯として使われていたそうです。長さ約36mの廻旋橋は遊覧船や鉱石運搬船が通過する際に橋の中央が旋回し、船が通行出来るようになっています。廻旋橋の下の水路は文珠水道(天橋立運河)と呼ばれ阿蘇海と宮津湾を結んでいます。籠神社(このじんじゃ)は、奈良時代の養老三年(719年)に丹後一の宮に定められた丹後第一の大社です。籠神社の歴史は神代の時代までさかのぼり、伊勢神宮の元になったとされています。籠神社を訪れた後、ケーブルカーかリフトで傘松公園を訪れ、 再び府中駅にもどります。
一の宮桟橋(一の宮駅)
一の宮桟橋から観光船に乗って天橋立第二桟橋に向かいます。
「天橋立に行ってきました」
「天橋立の自然と景観を楽しもう」
「天橋立を目一杯満喫、体力の限界に挑戦」
知恵の輪灯籠・磯清水・
傘松公園に行こう
傘松で見られる季節の植物
股のぞき・かわらけ・願いの鍵・願いの鐘
天橋立観光の足
観光船・船長さんの紹介
「天橋立の自然と景観を楽しもう」コース
傘松公園に行こう
天橋立観光の足
トップページ > オススメ観光コース > 「天橋立の自然と景観を楽しもう」コース
天橋立と言えば、何といってもその美しい自然景観
この自然を下から上まで思いっきり楽しもう
下記の画像をクリックすると拡大画像が出てきます。
天橋立観光船のりば(第二桟橋)
天橋立観光船に乗って観光
船上から松並木を楽しむことができます。
一の宮桟橋(一の宮駅)
レンタサイクル(自転車)で移動します。天橋立桟橋と一の宮桟橋で自転車の貸し出しを行っています。乗り捨て場所は天橋立桟橋と一の宮桟橋です。ケーブルカー(リフト)に乗ります。
傘松公園から股のぞきをして絶景を楽しみましょう
傘松公園の名前の由来である松
第二傘松展望台にいったあと、登山バス(傘松公園より乗車)に乗って移動します。西国33ヵ所霊場28番札所である成相寺は、平成五重塔、左甚五郎作の「真向きの龍」、悲しい物語を伝える「撞かずの鐘」等があります。傘松公園を訪れたあと、リフトに乗ります。自然の中に囲まれた真名井神社付近から若狭湾を望みます。千躰地蔵を訪れます。江尻から若狭湾を望みます。
天橋立松並木を散策
長さ約36mの廻旋橋は遊覧船や鉱石運搬船が通過する際に橋の中央が旋回し、船が通行出来るようになっています。廻旋橋の下の水路は文珠水道(天橋立運河)と呼ばれ阿蘇海と宮津湾を結んでいます。天橋立ビューランドを訪れます。
「天橋立に行ってきました」
「天橋立の自然と景観を楽しもう」
「天橋立を目一杯満喫、体力の限界に挑戦」
知恵の輪灯籠・磯清水・
傘松公園に行こう
傘松で見られる季節の植物
股のぞき・かわらけ・願いの鍵・願いの鐘・願いの鐘
天橋立観光の足
観光船・船長さんの紹介
「天橋立を目一杯満喫、体力の限界に挑戦」コース
傘松公園に行こう
天橋立観光の足
トップページ > オススメ観光コース > 「天橋立を目一杯満喫、体力の限界に挑戦」コース
天橋立の見どころを余すところなく満喫するとともに
隠れた名所やビューポイントも堪能
レンタサイクルでヘトヘトに
下記の画像をクリックすると拡大画像が出てきます。
丹海屋でレンタサイクル(自転車)を借りて、さあ出発
「三人寄れば文殊の知恵 」でおなじみ智恩寺は知恵を授ける菩薩として、学業成就を願う人々が全国各地から参詣に訪れます。
詳しくはこちら
知恵の輪灯籠
観光船のりばのそばにある知恵の輪灯篭は三回くぐると頭が良くなると言われています。昔は船の安全のための航海灯として使われていたそうです。長さ約36mの廻旋橋は遊覧船や鉱石運搬船が通過する際に橋の中央が旋回し、船が通行出来るようになっています。廻旋橋の下の水路は文珠水道(天橋立運河)と呼ばれ阿蘇海と宮津湾を結んでいます。江尻から若狭湾を望みます。麓神社を訪れます。千躰地蔵を訪れます。自然の中に囲まれた真名井神社付近から若狭湾を望みます。籠神社(このじんじゃ)は、奈良時代の養老三年(719年)に丹後一の宮に定められた丹後第一の大社です。籠神社の歴史は神代の時代までさかのぼり、伊勢神宮の元になったとされています。ケーブルカーかリフトに乗ります。
傘松公園から股のぞきをして絶景を楽しみましょう
傘松公園の名前の由来である松
第二傘松展望台にいったあと、登山バス(傘松公園より乗車)に乗って移動します。
成相寺(なりあいじ)
西国33ヵ所霊場28番札所である成相寺は、平成五重塔、左甚五郎作の「真向きの龍」、悲しい物語を伝える「撞かずの鐘」等があります。傘松公園を訪れたあと、リフトに乗ります。丹後郷土資料館を訪れます。天橋立ワイナリーを訪れます。レンタサイクルに乗り、溝尻の舟屋を見学したり、サイクリングロードから松並木を望みます。天橋立ビューランドを訪れます。
天橋立 知恵の湯
智恵の湯温泉につかってからだの疲れを癒します。
「天橋立に行ってきました」
「天橋立の自然と景観を楽しもう」
「天橋立を目一杯満喫、体力の限界に挑戦」
知恵の輪灯籠・磯清水・
傘松公園に行こう
傘松で見られる季節の植物
股のぞき・かわらけ・願いの鍵・願いの鐘
天橋立観光の足
観光船・船長さんの紹介
傘松公園に行こう
天橋立観光の足
天橋立は日本海を流れる対馬海流から派生した海流が宮津湾に入り砂を運んでくると同時に 、阿蘇海(内海)に流れ出る野田川の土砂とが長い時間をかけて堆積しこのような形をつく りあげています。丹後風土記によると、その昔、天への架け橋といわれてました天橋立はイザナギ、イザナミ の神が天への上り下りに使われた浮き橋であると言われ、ある日イザナギノミコトが昼寝を している間に倒れて天橋立となったという神話が残っています。府中には元伊勢籠神社、西国28番札所のお寺成相寺、そして股のぞきで有名な傘松公園などがあり ます。天橋立、丹後半島を訪れる多くの観光客の方々がこの傘松公園を訪れます。
府中地区について
文珠は天橋立の表玄関で、智恩寺(文殊堂)に参 詣したり、廻旋橋を通り天橋立内の名所を散策し たり、夏には海水浴を楽しむことができます。近 くにキャンプ場もあります。
文珠地区について
天橋立を見る場合は、与謝野町の大内峠から見る「横一文字」、傘松公園からの「斜め一文字」、 東の栗田峠から望む「斜め一文字(雪舟観)」が天橋立三大観といわれています。
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「三人寄れば文殊の知恵 」でおなじみ智恩寺は知恵を授ける菩薩として、学業成就を願う人々が全国各地から参詣に訪れます。黄金閣を正面に宝形造りの銅板葺き屋根の御堂を文殊堂といい、これが天橋立智恩寺の本堂であり、ここに文殊菩薩をまつり、本尊としています。堂内4本の柱は神代に創建されたものと伝えられています。智恩寺は大同三年(808年)に平城天皇の勅願寺として建てられ、本堂内陣の「智恩寺」の寺号額は延喜四年(904年)に醍醐天皇から下賜されたものです。内陣厨子には、本尊・文殊菩薩騎像、両側に善財童子・優でん王立像がまつられており、鎌倉時代後期の作で、国の重要文化財に指定されています。多宝塔は室町時代中期の明応九年(1500年)、府中城主延永修理進が自分の病気全快を感謝し、一の宮の別当大聖院の智海に託して建立寄進したもので、国指定の重要文化財となっています。その他、境内には和泉式部の歌塚やマリア灯籠などがあります。長さ約36mの廻旋橋は遊覧船や鉱石運搬船が通過する際に橋の中央が旋回し、船が通行出来るようになっています。廻旋橋の下の水路は文珠水道(天橋立運河)と呼ばれ阿蘇海と宮津湾を結んでいます。
知恵の輪灯籠
観光船のりばのそばにある知恵の輪灯篭は三回くぐると頭が良くなると言われています。昔は船の安全のための航海灯として使われていたそうです。この磯清水は海に囲まれた天橋立の中にありながら、塩分を含んでいないことから古来より不思議な名水として知られています。現在は「名水百選」の一つに選ばれています。
かつては皇大神を祀り、元伊勢を移したとも云われる橋立明神
すぐそばには、磯清水があります。
岩見重太郎試し切りの岩
ななめに割れた石塔は、見事親の仇を討ったと云われている岩見重太郎が試し切りをしたとものと伝えられています。
観光船・モーターボートのりば
智恩寺のすぐそばには観光船のりば(天橋立桟橋)があります。府中方面(傘松公園、成相寺、籠神社など)や、宮津市内へ行かれる場合は、ここから観光船、モーターボート、レンタサイクルなどが利用できます。
「天橋立に行ってきました」
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「天橋立を目一杯満喫、体力の限界に挑戦」
知恵の輪灯籠・磯清水・
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天橋立観光の足
観光船・船長さんの紹介
傘松公園に行こう
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トップページ > 傘松公園に行こう
天橋立の北側に位置する傘松公園は古くから天橋立を望む絶好のスポットとなっています。傘松公園か らの眺めは「斜め一文字」と呼ばれ、天橋立三大観の一つとなっています。
(天橋立三大観についてはこちら)
傘松公園からは阿蘇海と宮 津湾を分けて文珠方面に伸びる天橋立が、まるで鳥瞰図のようにご覧いただけます。傘松公園は、天橋立駅のある文珠の対岸の府中にあり、海抜130mの高台に位置しています。2009年春の傘松公園イメージキャラクターネーミング募集にご応募いただいた2,179通の中からキャラクターネーミング選考委員会によって、名まえは「かさぼう」に決定いたしました。
かさぼうについて詳しくはこちら
かさぼう地蔵(パワースポット)が登場
このかさぼう地蔵、とってもかわいいと、お客様に大人気
絶好のフォトスポットになっています。見れば見るほどプリティーなかさぼう、土、日曜日には、着ぐるみのかさぼうも登場します。
ぜひ会いに来てくださいね
傘松で見れる季節の植物
傘松では四季折々にさまざまな花や樹木を楽しむことができ、天橋立の絶景を引き立てています。
傘松で見れる季節の植物についてはこちら
股のぞき かわらけ 願いの鍵 願いの鐘
傘松公園では名物の股のぞきをして絶景を楽しんでいただくほか、開運祈願の「かわらけ」や願いがかなう鍵などいろいろな楽しみ方があります。
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傘松公園にある天橋立パノラマハウスは、天橋立の松並木を中心に南は大江山連峰から阿蘇海、宮津湾、北は若狭湾といった、すばらしい眺めの中でゆったりとお食事を楽しんでいただけます。また、丹後ならではのお土産もたくさん取り揃えています。
天橋立パノラマハウスについてはこちら
傘松の一番の魅力は、何といっても天橋立の絶景
この絶景をバックに、色々なスナップをお楽しみください。
パノラマハウス2階 の展望ドームに願いの鐘、レストランでは恋のラブチェアー、また傘松眺望広場にはフラワーアーチやご当地フォトスポットなども設 置
カップルだけでなくファミリーの方々にも思い出に残る1枚を撮影していただけます。
「天橋立に行ってきました」
「天橋立の自然と景観を楽しもう」
「天橋立を目一杯満喫、体力の限界に挑戦」
知恵の輪灯籠・磯清水・
傘松公園に行こう
傘松で見られる季節の植物
股のぞき・かわらけ・願いの鍵・願いの鐘
天橋立観光の足
観光船・船長さんの紹介
傘松公園に行こう
天橋立観光の足
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傘松公園キャラクターの名まえが「かさぼう」に決定
4月1日~5月20日まで実施いたしました「傘松公園イメージキャラクターネーミング募集」に多数の ご応募いただき誠にありがとうございました。応募総数2,179通の中からキャラクターネーミング選考委員会によって、「かさぼう」に決定いたしました。※最優秀賞、優秀賞ともに多数のご応募がございましたので、選考委員会の厳正なる抽選により決定いたしました。また、今回惜しくも選外となった皆様にも、この場をお借りして厚く御礼申しあげます。ありがとうございました。佳作(10名)につきましては、商品の発送をもってかえさせていただきます。
傘松公園キャラクター「かさぼう」プロフィール
天橋立の創造とともに生まれてきた妖精
天に架かっていた橋が倒れて天橋立ができた時、その一部が落ちる途中で妖精となり、人里離れた山の上(現在の傘松)へ舞い降りた。以来、ずっと傘松に住み、天橋立を見守っている。天橋立(傘松公園)の観光大使として、美しい環境を守るとともに、観光客を優しくもてなす。
天橋立のことなら何でも知っている観光ナビゲーター
のんびり屋だが、努力家
(股のぞきがうまく出来ず、毎日練習中
さみしがりやで、子供たちが大好き
誰とでも、すぐ仲良くなる。
●好きな食べ物
丹後のうまいもん
●好きなこと
ひなたぼっこ
のりもの(バス、船、ケーブルカー)に乗ること
「天橋立に行ってきました」
「天橋立の自然と景観を楽しもう」
「天橋立を目一杯満喫、体力の限界に挑戦」
知恵の輪灯籠・磯清水・
傘松公園に行こう
傘松で見られる季節の植物
股のぞき・かわらけ・願いの鍵・願いの鐘
天橋立観光の足
観光船・船長さんの紹介
股のぞき・かわらけ・願いの鍵
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> 股のぞき・かわらけ・願いの鍵
股の間から天橋立を見ることを「股のぞき」とよんでいます。股のぞきで逆さにのぞくその景色は、海と空が逆になり、まさに天に架かる浮き橋のように見えます。ぜひ股のぞき台の上から試してみて下さい。
開運の「かわらけ」投げ
なが~い柱の先についた輪っかのなかに、円盤状の「かわらけ」を 投げます。
うまく輪の中をくぐると開運が訪れるかも
願いが天まで届くように、天橋立を見晴らす傘松公園の展望台に願いのカギをかけてみませんか
傘松公園の展望台にある鐘
願いをこめて鐘を鳴らすと願いが叶うかも
ぜひカップルで二人の願いをこめて一緒に鐘を鳴らしてみて下さい。
「天橋立に行ってきました」
「天橋立の自然と景観を楽しもう」
「天橋立を目一杯満喫、体力の限界に挑戦」
知恵の輪灯籠・磯清水・
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傘松で見られる季節の植物
股のぞき・かわらけ・願いの鍵・願いの鐘
天橋立観光の足
観光船・船長さんの紹介
傘松公園に行こう
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傘松公園にある天橋立パノラマハウスは、天橋立の松並木 を中心に南は大江山連峰から阿蘇海、宮津湾、北は若狭湾 といった、すばらしい眺めの中でゆったりとお食事を楽し んでいただけます。また、丹後ならではのお土産もたくさ ん取り揃えています。展望レストランでは、目の前に広がる海と天橋立を眺めながら喫茶・お食事をお楽しみ頂けます。窓際のカウンターは、気持ちいいほど開放的なお席となっています。カップルで一緒に座って頂ける、カップルシートもございます。
傘松の一番の魅力は、何といっても天橋立の絶景
この絶景をバックに、色々なスナップをお楽しみください。
パノラマハウス2階 の展望ドームに願いの鐘、レストランでは恋のべンチシート、また傘松眺望広場にはフラワーアーチやご当地フォトスポットなども設置
カップルだけでなくファミリーの方々にも思い出に残る1枚を撮影していただけます。
●夏の特別メニュー
「鰻とろろそば」は、大変スタミナが付く食材を利用しており、暑い夏を吹き飛ばすために、是非ご賞味ください。「梅おろしうどん」は、夏の暑さで少々お疲れ気味のお体に最適です。是非ご賞味ください。※団体のお客様につきましては、ご予約も承っております。メニュー、ご予約等のお問い合せは下記までお願い致します。
お土産・軽食
丹後といえば、もちろん丹後ちりめん
当店では、丹後ちりめんやシルクの小物を数多く取り揃えています。また、丹後の地酒、海産加工品、その他、黒豆を使った商品も各種取りそろえています。オススメは「かわらけせんべい」 250円とリーズナブルな上、とてもおいしいと評判です。(パノラマハウスでしか販売しておりません。
●サマーカーニバル期間中、売店商品1,000円以上お買い上げで、かわらけ3枚プレゼント(一部商品除く)
かさぼうグッズができました。傘松公園のキャラクター、かさぼうのグッズが登場しました。ゆるキャラで人気急上昇中の「かさぼう」グッズは傘松公園のお土産に超オススメです。「かさぼう」のグッズは、パノラマハウスのみの販売となっています。
ファーストフードコーナーで是非ご賞味頂きたいのは、厚切りベーコンの串焼きと傘松だんご
厚切りのベーコンは一度食べるとやみつきになるほどのおいしさです。また、味噌ダレの「傘松だんご」は味噌の辛さとだんごの甘さが程よく、お子様から大人までご満足頂いております。かさぼうの人形焼きが登場しました。食べてしまうのがもったいないくらいの可愛さです。
でも、おいしから食べてみてくださいね
「天橋立に行ってきました」
「天橋立の自然と景観を楽しもう」
「天橋立を目一杯満喫、体力の限界に挑戦」
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傘松で見られる季節の植物
股のぞき・かわらけ・願いの鍵・願いの鐘
天橋立観光の足
観光船・船長さんの紹介
天橋立観光の足
傘松公園に行こう
天橋立観光の足
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天橋立・丹後観光には便利でお得な「フリーきっぷ」をご利用下さい。フリーきっぷには「天橋立フリー」「天橋立・伊根湾フリー」「天橋立・丹後半島フリー」「天橋立まるごとフリー」のフリーきっぷがあり、観光船、ケーブルカー・リフト、路線バスなどをご利用頂けます。
伊根湾めぐり遊覧船
成相寺まで行かれる場合の料金は 大人2,300円 小児950円(成相寺入山料含む)
天橋立フリーのコースについて詳しくはこちら
ご利用頂ける乗物
ご乗車・ご乗船頂ける区間
宮津桟橋~天橋立桟橋~一の宮桟橋
天橋立・伊根湾フリーのコースについて詳しくはこちら
ご利用頂ける乗物
ご乗車・ご乗船頂ける区間
宮津駅~天橋立駅前~傘松ケーブル下~伊根湾めぐり・日出~伊根郵便局前
宮津桟橋~天橋立桟橋~一の宮桟橋
伊根湾めぐり遊覧船
傘松バス駅~成相寺(オプション) (割引料金でご乗車頂けます)
成相寺行き登山バス割引
天橋立・丹後半島フリーについて詳しくはこちら
ご利用頂ける乗物
ご乗車・ご乗船頂ける区間
宮津駅~天橋立駅前~傘松ケーブル下~伊根湾めぐり・日出~伊根郵便局前
宮津桟橋~天橋立桟橋~一の宮桟橋
伊根湾めぐり遊覧船
傘松バス駅~成相寺(オプション) (割引料金でご乗車頂けます)
成相寺行き登山バス割引
天橋立まるごとフリー
1枚のきっぷで、北近畿タンゴ鉄道線全区間および丹後海陸交通の路線バス、観光船、ケーブル、リフト、登山バスがご利用できます。郵送による購入もできます。
天橋立まるごとフリーについて詳しくはこちら
ご利用頂ける乗物
ご乗車・ご乗船頂ける区間
線内の普通列車・快速列車または特急列車の普通車自由席
(発行日から3ケ月)
宮津桟橋~天橋立桟橋~一の宮桟橋
伊根湾めぐり遊覧船
エリア内の観光施設や土産店、食事処(天橋立まるごとフリーパス協力店)で割引(4施設42店)
フリーキップは下記及び主要旅行会社にて販売しております。
■天橋立桟橋(観光船のりば)/京都府宮津市字文珠644
■成相営業所(ケーブルカー、リフトのりば)/京都府宮津市字大垣75
■日出駅(伊根湾めぐり遊覧船のりば)/京都府与謝郡伊根町字日出11
下記にご注意ください。[一般のお客様]旅行会社様でフリーきっぷをご購入される場合は、クーポン券での発券となりますので、現地(上記販売所)にてフリーきっぷに交換して頂く必要があります。観光船のりば、ケーブルカーのりばの駅では全てフリーきっぷを扱っております。クーポン券をフリーきっぷに交換される前に路線バスにご乗車される場合は、降車時に乗務員にクーポン券をご呈示下さい。旅行会社様におかれましてはクーポンを発券される場合に、お手数ではございますが事前に下記までお問い合せ下さいすようお願い致します。
「天橋立に行ってきました」
「天橋立の自然と景観を楽しもう」
「天橋立を目一杯満喫、体力の限界に挑戦」
知恵の輪灯籠・磯清水・
傘松公園に行こう
傘松で見られる季節の植物
股のぞき・かわらけ・願いの鍵・願いの鐘
天橋立観光の足
観光船・船長さんの紹介
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天橋立観光の足
宮津~文珠~府中間を運航する観光船・モーターボートは天橋立観光にはとても便利な海上交通となっています。天橋立観光船は松並木で繋がる両岸の府中地区と文珠地区をわずか12分でむすびます。天橋立に沿って運航する観光船からは、天橋立の長さを実感されることと思います。また船に寄ってくるカモメにエサをあげるのも醍醐味のひとつです。
観光船船長の紹介
顔写真をクリックすると詳しい情報が出てきます。※ペット連れのお客様の乗船について 天橋立観光船(伊根湾めぐり遊覧船)におきましては、ペットの乗船はご遠慮頂いておりま す。但し、ペットケース・ペットカート等の中に入っており、ペットの顔等が出ていない場 合は客室ではなく、デッキに限り乗船して頂けます。モーターボートのペット取扱いにおきましては、お問い合せ下さい。
●運航時刻/約15分間隔で運航
航路運航時刻表はこちら
■天橋立桟橋⇔一の宮桟橋
■宮津桟橋⇔一の宮桟橋
一の宮観光船のりばは、籠神社からまっすぐ海側に下ったところにあります。周辺にはケーブルカー・リフトのりばがあり傘松公園へ行けます。天橋立観光船のりばは、天橋立駅から徒歩約4分、智恩寺すぐ横にあります。近くには廻旋橋、大天橋を渡って少し歩くと、磯清水、橋立明神などがあります。宮津での観光船のりばは、ショッピングセンターミップル横です。
その他の施設
2階オープンデッキ、車いす対応トイレ、車いす固定装置、冷暖房完備
成相寺まで行かれる場合の料金は 大人2,300円 小児950円(成相寺入山料含む)
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ご利用頂ける乗物
ご乗車・ご乗船頂ける区間
宮津桟橋~天橋立桟橋~一の宮桟橋
その他、伊根湾めぐり遊覧船がセットになった、「天橋立・伊根湾フリー」や「天橋立・丹後半島フリー」「天橋立まるごとフリー」があります。
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「天橋立の自然と景観を楽しもう」
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傘松で見られる季節の植物
股のぞき・かわらけ・願いの鍵・願いの鐘
天橋立観光の足
観光船・船長さんの紹介
傘松公園に行こう
天橋立観光の足
快速モーターボートは観光船と同様、宮津~文珠~ 府中間の運航に加え、阿蘇海周遊、宮津湾周遊、伊根湾周遊などいろいろなコースがあります。時間が 無い時などにはおすすめです。
モーターボート艇長の紹介
顔写真をクリックすると詳しい情報が出てきます。モーターボートは観光船と同じコースと下記のコースがあります。
レンタサイクルとのセッ ト商品(モーターボート&チャリ)もおすすめ
■宮津湾周遊(一の宮乗船 天橋立あげ)
モーターボートお得なクーポン
天橋立桟橋、一の宮桟橋で提示頂くと、快速モーターボートが1割引きになります。
詳しくはこちら
天橋立桟橋と一の宮桟橋で自転車の貸し出しを行っています。乗り捨て場所は天橋立桟橋と一の宮桟橋です。天橋立の往復で、行きはレンタサイクル、帰りは観光船またはモーターボートといったように ご利用頂けます。
観光船(片道利用)とのセット料金
モーターボート(片道利用)とのセット料金
※モーターボート&チャリは4名様以上でのご利用をお願いします。ゴールデンウィーク、お盆期間は観光船&チャリのみとなります。ご了承下さい。
成相寺まで行かれる場合の料金は 大人2,300円 小児950円(成相寺入山料含む)
天橋立フリーのコースについて詳しくはこちら
ご利用頂ける乗物
ご乗車・ご乗船頂ける区間
宮津桟橋~天橋立桟橋~一の宮桟橋
その他、伊根湾めぐり遊覧船がセットになった、「天橋立・伊根湾フリー」や「天橋立・丹後半島フリー」「天橋立まるごとフリー」があります。
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「天橋立の自然と景観を楽しもう」
「天橋立を目一杯満喫、体力の限界に挑戦」
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股のぞき・かわらけ・願いの鍵・願いの鐘
天橋立観光の足
観光船・船長さんの紹介
傘松公園に行こう
天橋立観光の足
北近畿タンゴ鉄道(KTR) 天橋立駅から西国28番の札所成相寺に通じる観光コースの中で、天橋立ケーブルカーはその中間に位置し、日本三景の一つ天橋立を展望する「股のぞき」で有名な「傘松公園」へ通じる重要な交通機関となっています。ケーブルカーと並行する下りリフトからは、眼下に天橋立を見下ろす最高の眺めです。上りはケーブルカー、下りはリフトといったような選択もして頂けます。
※ペット連れのお客様の乗車について
天橋立ケーブルカー、リフトにおきましては、ペットの乗車はご遠慮頂いております。但し、ペットケース・ペットカート等の中に入っており、ペットの顔等が出ていない場合は、乗車して頂けます。ケーブルカーは季節により終発時刻が異なりますのでご注意下さい。9時~16時まで運転 (雨天、強風時は運転中止になることがあります。※切符はケーブルカー、リフト共通となっていますので、 どちらでもご利用頂けます。お車でお越しの際は弊社 府中駐車場をご利用下さい。
■鉄道をご利用の場合
北近畿タンゴ鉄道【天橋立駅】で下車下さい。天橋立駅からは、路線バス又は観光船をご利用下さい。
■バスをご利用の場合
宮津市街、天橋立駅方面からは、【伊根・亀島】【蒲入】【経ヶ岬】行きバスにご乗車下さい。【傘松ケーブル下】又は【神社前】が最寄りの停留所となります。大阪、京都市内より丹後行きの高速バスも出ています。
■観光船をご利用の場合
宮津桟橋(シーサイドマートミップル横)・天橋立桟橋(智恩寺横)から観光船がでています。一の宮桟橋で下船下さい。天橋立桟橋から一の宮桟橋までの乗船時間は約12分です。一の宮桟橋からケーブル・リフトのりば(府中駅)までは徒歩約3分です。※宮津桟橋からは便数が少ないのでご注意下さい。※ 詳しくは観光船ページをご覧下さい。
■自家用車をご利用の場合
京都縦貫自動車道 綾部宮津道路【宮津天橋立インター】より、約25分 府中駐車場(有料)をご利用下さい。
ケーブルのりばまで徒歩約2分
※詳しくはアクセスのページをご覧下さい。傘松公園より成相寺行きの登山バスが出ています。険しい山道を約7分かけて登ります。眼下には宮津湾が広がり、天然記念物の「オオミズナギドリ」の生息する冠島が御覧頂けます。
成相寺バスのりば
登山道からの眺め
多客の場合は臨時運転いたします。運賃には成相寺入山料(大人400円、中・高校生200円、小学生以下無料)が含まれています。
(入山料込み)
クーポン券にてご利用頂く場合は、下記の運賃(入山料は別)となりますのでご注意下さい。詳しくは下記までお問い合せ下さい。
(入山料込み)
成相寺まで行かれる場合の料金は 大人2,300円 小児950円(成相寺入山料含む)
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ご利用頂ける乗物
ご乗車・ご乗船頂ける区間
宮津桟橋~天橋立桟橋~一の宮桟橋
その他、伊根湾めぐり遊覧船がセットになった、「天橋立・伊根湾フリー」や「天橋立・丹後半島フリー」「天橋立まるごとフリー」があります。
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「天橋立に行ってきました」
「天橋立の自然と景観を楽しもう」
「天橋立を目一杯満喫、体力の限界に挑戦」
知恵の輪灯籠・磯清水・
傘松公園に行こう
傘松で見られる季節の植物
股のぞき・かわらけ・願いの鍵・願いの鐘
天橋立観光の足
観光船・船長さんの紹介
傘松公園に行こう
天橋立観光の足
日本三景としてしられる天橋立では、海と山や植物など、四季おりおりにうつろう自然の風景を堪能することができます。(画像をクリックすると拡大画像がでます。
「天橋立に行ってきました」
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地図上のボタンをクリックすると、詳しい説明のページに移ります。便利でお得なフリーきっぷについてはこちらをご覧ください。
天橋立は不思議な地形をしていますね
どうしてこのような地形が生まれたのか、その答えはこちらをご覧下さい。かさぼうの紹介動画を新しく追加しました。詳しくはこちらをご覧下さい。
かさぼう地蔵が登場
詳しくはこちらをご覧下さい。かさぼう人形焼き(つぶあん入り)ができました。詳しくはこちらをご覧下さい。願いの鐘ができました。詳しくはこちらをご覧下さい。天橋立パノラマハウスに恋のベンチシートができました。詳しくはこちらをご覧下さい。「かさぼうのうた」が出来ました。詳しくはこちらをご覧下さい。かさぼうグッズができました。詳しくはこちらをご覧下さい。
「天橋立に行こう
」のサイトがオープンいたしました。これからもよろしくお願いいたします。2009年春の傘松公園イメージキャラクターネーミング募集にご応募いただいた2,179通の中からキャラクターネーミング選考委員会によって、名まえは「かさぼう」に決定いたしました。
かさぼうについて詳しくはこちら
●丹後お祭りガイドはこちらをご覧ください。
「天橋立に行ってきました」
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天橋立観光の足
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天橋立は、延長3
6kmの砂嘴、智恩寺境内を含む橋立付随地、傘松公園を含めた総称を天橋立と呼びます。幅は広いところで約170m 、狭いところでは約20mとなっており、約8千本の松で松並木を作っています。天橋立は天橋立駅のある文珠と対岸の府中とに分かれており、それ ぞれ魅力いっぱいの観光スポットがあります。天橋立周辺ガイドに ついてはこちらをご覧下さい。
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不動産コンサルタント 天野博のBLOG
不動産コンサルタントの立場から、様々な出来事を読み解きます。
19反戦集会のプレ企画
19反戦集会」のプレ企画を開催、およそ100人が参加しました。
私は司会を担当
当日は、龍谷大学の戸塚悦朗教授が国際人権規約などを引用しながら、慰安婦問題をはじめ戦後責任問題を講演
平和憲法制定で、なにもかも理解されたというのは大きな誤解で、私は
憲法九条守れは思考停止のところがあると思います。戦争責任はあいまいなまま終わってしまいました。
海外から見れば、そこがもどかしく、批判がでてくるのでしょう
戦前の体制が残存していなければ、問題は鋭い対決のかたちをとらなかったでしょう
国際人権規約は新憲法制定後に、つくられて、この時差は大きいのです。残念ながら、平和憲法は海外の戦争に無関心です。そして、この憲法は同時に海外の人権侵害に無関心です。9月23日、京都マンション管理評価検討委員会世話人会を都住研会議室で開催しました。
谷口仏教大学教授、田村集改センター代表、西村ハチセ社長、安枝京都大学高田研究室助教、マンション管理士の多田さん、田原さん、そして事務局の,大島さん、以上8名
マンション管理の評価をどう進めるか、がテーマ
次回の委員会が10月7日開かれるので、その準備のための世話人会でした。・京都のマンションのビジョンを明解にうちだす。
・そのビジョンに向かって、評価手法を構築
・しかし、当初は評価項目をしぼって簡単なランク付けスタート
・それは重要事項説明書からえられる情報をベースに
・一方、モデルマンションの紹介を心がける。この委員会の事務局を担当している<大島祥子さん>とは、いろんなところでご一緒させていただいてます。技術士(都市計画)という難しい資格をとって、実に多彩な活動を自ら企画、実行しています。
この委員会のリーダー、谷口先生、田村先生とは第一次マンション問題研究会からのおつき合い
谷口先生はマンション総合研究会をともに設立し、阪神大震災被災マンション支援でも連帯した言わば同志です。立派なお仕事をしておられます。
田村哲夫さんは集改センター理事長も
マンション改修工事では全国的に見ても第一人者です。アールエスティをはじめ、京都、滋賀の有力企業20社でマンション流通協会を設立し、2年前からマンション総合研究会の<京都マンションデータバンク>の開設、運営をバックアップしています。このHPは年間およそ10万組の訪問者がありますが、それにしては話題になってないようで、このHPの改善策について、検討会を9月10日、京都リサーチセンターで開きました。管理組合役員、管理士メンバーです。HPでは、マンションの管理レベルが判断できるような情報を公開しようとしています。しかし、管理組合からの情報提供が低調なので、今のところ、マンション流通協会が仲介した物件について収集する重要事項説明書を主として転載してるのが現状です。重要事項説明書からは、そのマンションの改修工事履歴、積立金残高、規約の概要、管理形態などがわかります。
この情報を公開するだけでも、管理を評価する市場形成に前進するでしょう
管理を市場が評価し、全体として管理レベル向上に結びつくというのが着想なのです。
サブプライムではなく体制の危機
20年以上になりますが、地元有力企業経営者7社でF1会を構成しています。メンバーはアールエスティ、狩野コーポレイション、京朋住建、建都住宅販売、JJサービス、ハチセ、都ハウジングの各社です。狩野、松本、井上、尾中、西村、岡本の各社長が毎月、例会を開催して市況情報の交換や経営戦力、営業戦術などを腹蔵なく率直に話し合います。強固な信頼関係をベースにしたすばらしい会合です。9月18日、その例会がありました。リーマンブラザースの破綻が話題になりました。今、世界同時に不動産市況が下落に転じています。これまでなかったことです。
大転換期に入りつつあるのでしょう
予測がまったくつかない事態です。米国が一転、税金を投入することを決断し救済に乗り出しましたが、中枢にいる人は変化に疎いものです。
これまでの歴史が示しているように、帝国の崩壊は危機感の欠如からでしょう
ところで、昨年「サブプライムローン問題」が騒がれだした頃、証券化が世界を巻き込んだと識者が解説していました。しかし、私は納得いかなかったのです。なぜなら、証券化はたしかに関係者を増やしたのでしょうが、元本は増えません。低所得者向けにむりやり住宅を買わせて、その住宅ローンが行き詰まったからと、たいへんわかりやすい話しですが、随分乱暴な議論なのです。
低所得者向けの住宅ローンが破綻したからといって、金融機関が動揺するでしょうか
全体の融資の一部の問題ですし、住宅ローン全体に占める割合、また担保で回収できる割合など考えれば金融システムを混乱させるような事件にはならないわけで、私たち実務家にとうてい、納得できないのです。
今わかりかけたのは不動産市場全体が低迷、下落しているのですね
そして、米国にお金が集まらなくなってきたのですね
これは一大事です。考えてみてください。紙切れのドルを発行しつづける事ができるのは、ドルをいつでも、株や不動産、国債などにヘッジできるからです。その意味で米国は自由国家です。ドルも下がり、不動産も下がり、株も下っています。これも史上初めての出来事です。
いよいよ、ドル本位制からあらたな世界通貨体制再構築の時期が訪れていると見るべきでしょう
さて、京都の市況ですが、価格下落にともない低価格帯の物件が中心に動いています。それでも不動産業者は在庫整理に苦心、売っても赤字か利益が出ないので、どうして乗り切るか、市場動向分析に余念がありません。
マンションの管理者方式
先日、戸数が一桁のマンションの年次総会に出席しました。RSTグループのマンションライフサービス(株)が事務管理を受託しているからです。実は私はマンション管理士試験に合格し、この会社を通じてマンション管理業務に携わっています。このマンションでは、一人問題のある入居者がいて、親しくしている折田泰宏弁護士に管理者就任を依頼、また管理者をバックアップするため管理会社として業務を行なっています。半ば、ボランティアです。管理組合役員になる人がいなくなって、たいへん危機的な状況になったからです。小規模マンションでは、一部の所有者との深刻な対立が生じると、管理組合が機能しなくなる可能性が少なくありません。権利が対等なので、なかなか多数決というわけにはいかないのです。なにより、理事長など管理組合役員のなり手がなくなります。そうなると、コミュニティは崩壊、管理が放棄されるような事態を招きます。このマンションでは、私たち専門家がマンション住民を支えて、総会決議が実行できるようななりました。このような管理形態を管理者方式と読んでいます。折田弁護士とは第一次マンション問題研究会以来、30年以上の付き合いになります。阪神大震災でもともに被災マンション復旧のため、ボランティアで活動しました。折田弁護士は今年、日本マンション学会会長、いっそうのご活躍を期待します。
百景酔暦(ひゃっけいよいごよみ)
親しくしている滝本洋一郎さんは中秋の名月と鴨川の床をモチーフにして、百景酔暦を企画されました。企画は終了していますが、ぜひこの企画を続けていただきたいのでご紹介します。
床を出している料理屋さんが11店
なじみの、「梅むら」「きた村」も参加
この床は木屋町や先斗町だけのもの
木屋町や先斗町は祇園とはちがって、人なつこいところが好きです。先斗町を真中に、御池通を上がったところ、四条通をさがったところは風情たっぷりです。道や店がほどほどの大きさなのがよいのです。
銘酒でおすすめは、秋鹿、竹泉などは吟醸、交野桜、大治郎、七本槍などは生酒
穏やかな香り、程よい酸味が味わえます。
なかでも交野桜はアミノ酸の値が高く、濃醇なコクとインパクトのある酸味が特徴
日本酒を、見直してましょう
秋鹿は父が好んで飲んでいるお酒です。実は姪の夫が好きで、手土産によくいただいたのです。酒が大好きなので、父親といつも盛り上ったものです。今は飲む相手がいなくてさびしそうです。
寺町通丸太町上ル<洛陽教会>で9月13日、沖縄県出身の参院議員、山内徳信さんの講演会があり参加
山内さんは住民に推されて教員から読谷村長になって、小さな自治体を率いて巨大な米軍基地撤去の実績をつくった、伝説的な人物です。話し始めたらとまらない。当日もキューバのカストロを思わせるように、熱のこもった演説が果てしなく続きました。私が沖縄にこだわるのは、戦後精神形成上、日本が極めて特殊な過程を辿ったからです。ドイツやイタリアは旧国家が徹底的に解体されました。敗戦でしたが、日本は国家体制が残存し、敗戦をふくむ戦争責任はあいまいなまま現在にいたているのです。靖国神社の公式参拝が問題になるようなことはドイツやイタリアではまったく考えられないのです。
靖国神社が一神社として残っているのであればなにも問題はないのですが
沖縄では地上戦があり、住民の三人に一人が亡くなっています。そして、大事なことは沖縄では新憲法が適用されなかったことです。ここは肝心なところです。戦後、どさくさにまぎれてあっという間に新憲法が制定、公布され、非戦国家を宣言することにより、大半の人たちが戦争責任から免れたという錯覚が生じました。ここから、戦後精神形成の問題が生まれたのです。私は、憲法九条を守れと単純には考えられません。
「占領下の憲法制定は無効」という右翼の論理にも一部、うなずける内容はありますね
話が長くなるので、続きはまた
天竺はおすすめ
9月12日、新入社員の歓迎会を祇園「天竺」で開催
中華料理ながら、天竺(印度の別称)とはいかに
お料理は盛りだくさん、しかも比較的あっさりで京料理との融合
4階の西南角部屋を用意していただく。この部屋からは祇園会館や一力など、祇園の町並みを一望でき素敵です。
10人ぐらいの会合にはぴったり
ビールはサッポロ、しょうこう酒はオリジナル「天竺8年陳」
お気に入りです。少人数から60人ぐらいまで、大小の部屋が有ます。おかみさんがほんとうにかわいらしいのです。おかみさんもお気に入りです。
一番新しい社員といっても、54歳のなぜか独身
在籍社員もほとんど60歳前後、この1年の新人も60歳前後が中心
さすがにPC部門の二人は、20歳代の女性
当社は女性の方が多数派
さて、社員のうち、ご夫婦は一組、あとは独身のような、そうでないような
ユニークな社員構成だとあらためて思いました。家族構成の変化は当社の社員の家族構成に現れています。このユニークなメンバーで、不動産仲介業とマンションなどの管理業で社会に貢献しようと努力しています。当日は、NHKの番組放映直後、出演した奥さん(アールエスティ本店責任者)の話題で盛り上がりました。
テレビをみたお客様からさっそく電話「奥さん、さすがに天野さんのスタッフ、しっかりしてました」とお褒めの言葉
テーマは「不適格マンションの流通と管理問題でしたが
楽しい仲間です。会社も楽しくやっていけたら本望です。
19反戦集会」実行委員会に参加
去年、学生時代の友人たちと「10
21国際反戦デー」をなつかしい円山野外音楽堂で開催し、1000人をこえる大きな集会になりました。
実に三十数年ぶり
二回目もと準備をすすめています。平均年令、60歳のメンバーです。豊田勇造さんのライブが楽しみです。彼の歌を7月4日、拾得で随分久しぶりに聞きました。
真宗僧侶の企画「まつろわぬ者たち」の行事の一部でしたが
豊田さん「あの立命の天野さん」と思い出してくれました。
新景観政策は京都特区
9月9日、私が運営委員をしている都住研の総会、例会がありました。
例会は「環境共生のまち・京都」のタイトルで大島仁京都市地球環境政策監が講演
「木の文化の世界首都・京都」などのお話があり、新景観政策は温室効果ガスの大幅な削減におおきく貢献するとのことです。国の資金が京都市のあたらしい挑戦的な施策に投入されようとしているようです。講演の中で、内閣官房の担当官が「新景観政策は京都特区ですね」と評価した発言を引用されていました。この新景観政策はあらたに既存不適格建物を大量に生み出します。かって、建築基準法の施行により道路に接面しない路地奥建物が既存不適格になり、今は「再建築不可」物件でローンはつかず、市場価値がつかない状況となっています。売れずにただ朽廃するのを待つばかりです。
新景観政策によって、ふたたび同じ道を歩むとしたら、都市の活力を奪うことになるのは自明でしょう
だれしも恐れることろです。新景観政策の実施により、町づくりが進むのはおおいに期待しますが、既存建物の維持、もしくはレベルアップもきわめて重要なテーマです。私は大島さんに対して、議論を仕掛けましたが、うまくかわされました。既存不適格建物の対策には国レベルの法改正が必要で、一自治体で議論を深める事ができないのはわかります。
しかし、この問題にこそ、「京都特区」という発想が必要でしょう
この9月1日、新景観条例施行1年を経過
私は先に、京都府宅地建物取引業会川島会長スミヤ不動産社長の直参として、新景観政策見直し要求に力を注ぎ、各紙が大きく報道しました。
今日(9/11)、NHKが新景観政策1年を振り返り特集番組を作るというので、来店し取材
アールエスティは<マンション流通協会>の中心メンバーです。当社本店責任者、奥がインタビューを受けました。中古マンションは築年数を経ても、実際に下見すれば管理がよいことが確かめられ、買っていただけたのです。中古マンションは新築と違って、目で見てわかるのがよかったのですが、新景観条例後、次に売れるかどうか、建替えで混乱しないか、不安が強くなり、管理がよいとわかっても買わなくなってきました。困ったことです。都心のマンションはほとんどいわゆる「既存不適格」です。不適格マンション懇談会のHPをご覧下さい。建替え支援策が明解にならないと、管理がよくても築年数だけで判断されるたいへん危険な時代の到来が必至です。管理のよいマンションがその価値を維持できるよう、京都市の新たな施策を求めたい。
建替えに既得権を認める、出て行かざるをえない人への補償、説得力のある思い切ったマンション政策が必要でしょう
京都「田の字」エリア、地価さらに下落へ
9月11日、住友信託銀行京都支店不動産部と地元有力会社とで構成される<いずみ会>の例会が行われました。
そこで、京都市中心部「田の字」エリアの地価について、情報交換
新景観政策実施前後から、地価は下がり始め、なお1年~2年は下がりつづけるのではないかとの意見が大勢でした。買い手が不在のまま、売買が成立しない状況が続いているのです。烏丸通や四条通に面する一等地は、坪@400万~500万あたり、バブル崩壊後の底値まで下がりきるとの悲観的な見方が少なくないのです。京都はたいへんな様相を呈してきました。地価の動向から、目が離せません。
銘酒の汚染米使用(三笠フーズ問題)に激怒
9月10日、恒例の旨酒の会が寺町通四条下ル彌光庵でありました。主催者の瀧本さん(タキモト副社長「旨酒」の著者)は、熊本の銘酒を揺るがした三和フーズ汚染米使用問題について、「だまされた、はおかしい。
原料の米の品質はプロなら見ればわかる」と激怒、安易な経営姿勢を批判
事ほど左様に、酒作りは本来の姿から変質しているのだそうです。
瀧本さんによれば、日本酒が旨くなくなった理由が四つ
1は税務署のよる等級制度
「銘酒」が二級酒だった事がよくあったそうです。贈り物には特級酒とはおかしな話で、味とは無関係でした。酒は長い間、徴税の手段となっていたのです。地酒が全国メーカーに買い取られてまぜられて、市場に売り出されているのです。
おかしなことですね
3ろ過材の使用
商品ルートが長くなり、鮮度を保つため、ろ過材(活性炭)を使用したことです。
4醸造用アルコールの使用
戦争中の悪い習慣を戦後も利益のため、続けているのです。さて、全国の銘酒を楽しむ会、次回は10月15日(水曜日)午後7時半からです。また、観月会をかねて、旨酒の会の特別例会を9月17日夕方、開催します。(すみません、雨模様で中止となりました。
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不動産コンサルタント 天野博のBLOG
不動産コンサルタントの立場から、様々な出来事を読み解きます。
地震とマンション
10月18日、四条高倉スカイハイツのスカイホールで「京都も地震は来るのか」というテーマで講演会
阪神大震災でぐしゃっとつぶれたのは古い木造住宅で、マンションは比較的安全な建物
1964年の新潟地震で鉄筋コンクリートの建物が倒壊したため、1971年に建築基準法を大改正し、新耐震が導入されたが、それ以前の旧耐震とおおきな違いはない。ただ、1996年に耐震改修促進法ができて、旧耐震の建物の改が話題になった。マンションの耐震強化策には1戸@400万とか500万の費用がかかるので、長期修繕工事の実施で手一杯、とてもその余裕はない。耐震ドアへの取換え、ピロティの補強など少ない費用で効果の高い工事をすすめる。など、わかりやすい講演でした。そのあと、質問がありました。
「マンションは何年持ちますか」
50年くらいでしょうか
私は「築40年のマンションが流通していますから、まず60年以上はもつのでは」と発言しました。
「地震で死ぬのが怖い、費用がかかっても耐震補強をしたい」とある高齢の管理組合役員さん
このマンションは建物の両側を鉄骨で支えるという。私は「両側から鉄骨で支えているのを見たら、だれが買いますか、むしろ不安を感じて売れなくなってしまいます」と説明しました。値段が下がりだすといわゆる「フィリタリングダウン」が起こり、経済的弱者や高齢者が取り残されてしまい、管理さえできないようななってしまいます。このように、建築と不動産とは見方が違います。各分野の意見を聞いてから、このような大工事はしてほしいと思いました。
円山野外音楽堂と中川会館
21に行われた国際反戦デーを集会といえば、円山野音で開催し1200人を集めておおきな成功をおさめました。およそ850人でした。1年かかって準備しました。やはり、団塊の世代が目立ちます。集会の最後はインターナショナルの合唱、去年より少しは上手に歌えたのでないかと思いました。
豊田勇造の「花の街ぺシャワール」は二度目
心に染み込むような歌を聞いて、思わず目頭を熱くしました。
彼が順次バンドメンバーを紹介し、ハーモニカ奏者を「彼は夜の中川会館にいました」と
中川会館とは立命館大学全学共闘会議(全共闘)が占拠していた大学本部なのです。楽屋を訪ねて「法学部闘争委員長の天野です」と名乗ると、「天野さん、もちろん知っています」ハーモニカ奏者は学芸サークルに所属しバリケードに入っていたということでした。豊田勇造の時間j軸は全くぶれず、すごいと思いました。
私もぶれないつもりですが
彼は来年、還暦を記念して6月6日円山野音で6時間のコンサートをすると発表しました。無料なのだそうです。見事な心意気だと関心しました。
新景観政策とマンション問題
10月17日の朝日新聞夕刊、新景観政策施行1年の企画記事
京都支局の若い女性記者、溝呂木さんが8月末頃から繰り返し訪ねてきて、記事作成に協力しました。また記事の中で不動産業者としてのコメントも行いました。
この政策の評価を出すのはまだ早いでしょうが、マイナスはさまざまに指摘できるでしょう
そのひとつが既存不適格マンション問題です。中古マンション市場では早くも、2006年春頃から先安感が生まれて、しだいに下落傾向を辿ってきたのです。
私の本来のコメントは「新景観政策表面化の2006年春をピークにこの2年ほどでおよそ3割、下がった」と
しかし、スペースの関係で「この1年で2割下がった」と短くなりました。最近の不動産下落は景気の影響が大きいので、少しニュアンスが違いってきます。都心の中古マンションの価格下落は新景観政策の影響なので、2006年春をピークに、が重要でした。
世界的金融危機があり、掲載が遅れたこともあって、記者も苦心したのでしょう
短期間の取材で専門家に負けない知識を身に付けるのはたいへんです。
記者はどうしてもイメージ中心、あるいは社会の雰囲気を気にして書いてしまうことになるのですね
仕方がありませんが、活字に強い信頼を置く者は少なくないので、ぜひ頑張ってほしいものです。私は新聞記事の影響の方が大きいと考えています。記者とのおつき合いを大切にしている理由です。
旨酒の会、10月例会
10月15日、彌光庵で恒例の旨酒の会
今回の旨酒は1明鏡止水2濁り酒3くどき上手
1は長野県佐久平の大沢酒造
まるで上等のお水を呑むようなあっさりとしたお酒
何杯でも呑みつづけられそうです。
滝本さん「雑味なし」
2は鳥取県太谷酒造の濁り酒
濁り酒ながらすっきり
3は一番のおすすめ
山形県鶴岡市亀の井酒造
辛口で口いっぱいに芳醇な香りが広がり、これはうまい。旨酒の会一同、来年「酒道」旗揚げへ向け、探求心をおおいに盛り上げようと確認しました。
真宗と美濃、飛騨、越中
郡上八幡では父親の依頼でニッキの飴を買いました。
この町は大谷派のお寺が群立
その中に、鈴木君代さんと天白真央さんのライブのポスターを発見
ふたりとも有名な大谷派僧侶兼音楽家
二人を呼ぶようなお寺は世の中の動きに敏感と推定されます。頑張っているなと思いました。大谷派僧侶といえば、近藤龍麿さんもこの二人とともに音楽家として有名、美濃のお寺の住職です。
この小旅行は彌光庵で毎月開かれているイタリアの会の特別行事で、ホストのイタリア人夫妻、ウーゴさんとエリザベッタさんがもちろん参加していたが、ウーゴさん高速道路で体調を崩し、郡上市白鳥の救急病院へ
そこで、担当医師に大谷大学の研究者と説明したら、「私も門徒です」
「ここには本山出版部、僧侶もいます」と付け加えると、じつに丁寧な対応
看護士も医者もみな門徒だったそうです。
主人公のイタリア人夫妻を救急病院に残して、五箇山へ
国道を走りました。途中は名高い御母衣湖の周囲をめぐって、ダムも見る事ができました。このダムは子供時代におおきなダム建設ということで記憶にあります。また、ダム湖に沈む桜を移植したとても有名な話もあります。
さて、五箇山は彌光庵の常連、武蔵野美術大学出身のかたの好意で大学が保有する合掌造りの建物に宿泊
囲炉裏に火をおこし岩魚をフラクタルナな炎で時間をかけて焼き、ほんとに美味しかった。合掌造りは隙間だらけでしたが、暖かくて気持ちよく眠る事ができました。翌朝、合掌造りの集落を尋ねました。まるでおもちゃのようなかわいらしい集落でした。大晦日、雪に覆われた合掌造りの里を思い起こします。よく残ったものです。
お世話になった合掌造りの家は近所にすむおばあさんが管理人
おばあさんは昭和28年、この家にお嫁にきたと話していました。3家族同居だったそうです。帰り際、去り行く私たちにいつまでも手を振ってくれました。
おばあちゃん、いつまでもお元気で
私が寝た部屋に床の間がありました。その床の間に「南無阿弥陀仏」と書いた紙がはってありました。五箇山は越中、そして飛騨も美濃も真宗の世界でした。
マンションの寿命
築17年のマンションを案内
同じ階で売り物が出たのでと
お客様「10年後にどうなりますか、売れなくなりますか、タダみたいになりませんか」と
築30年を超えるあるマンションの管理組合を訪問した折、役員「マンションはいつまで持ちますか」と
京都で言うと、築40年前後のマンションが流通しています。現に売買されているのです。
買った人は現物をみて、管理の状況も確かめて決断したのでしょう
少なくともあと20年ていどは不安なくすめると考えたのでしょうから
ですから、築60年ていどはまず大丈夫ではないでしょうか
しかし、管理がますます決め手になりますね
以前に紹介した衣笠グリーンハイツは築40年、ガスなどの配管を新設し、次の20年に備えています。未来に不安をお持ちの管理組合役員さんは衣笠グリーンハイツを訪問されるようおすすめします。築30年で不安が生じることのないよう、マンションの未来が開けるようさらに力を尽くしたく思います。
大丸に勤めているという30歳前後の独身のかたが来店
ワンルームマンション投資を始めたい、全額ローンで買って、家賃で返済していけないかと
投資のポイントは次の通り
1中古マンションがおすすめ
新築は償却が大きいが売却損が出るので、長期保有ならともかく、売 りたいときに売れない。2償却は建物と設備に分け、設備を10年ほどで償却し、この間にローンを返済する。3利回りは8%ていどを目標にする。10%以上は売却損が出る可能性がある。4管理情報を入手してよく検討する。
ワンルームマンションは一般的に所有者の関心が低く管理がネック
5マンションに共通して言えるが、都心立地が一番
いずみ会、10月例会
10月9日、住友信託銀行京都支店でいずみ会例会
本年は狩野さん<狩野コーポレーション>と私が幹事です。今回は左京、北など高級住宅地の価格動向について意見交換しました。各社は異口同音に「在庫がかってないほど増えている」と感想を述べました。在庫とは販売中の物件総数です。売れないとこの在庫が増えます。在庫が増えると価格が下がります。下がるときは売り物が減るので時間がたつと在庫が正常化します。これを循環的調整といいます。在庫が増えたのは主に不動産業者が強気に仕入れてきたからです。先安感が生じいっせいに、在庫整理に動き始めたのです。下鴨では@150万前後、小山なら@130万前後で推移していますが、各社、さらに下落と見ています。
在庫整理が市場の課題
住宅市場も当分、実需中心のマーケットになるでしょう
10月7日、京都マンション管理評価検討委員会の第二回会合がありました。評価レベルの最低ラインをどう設定するか、議論が交わされました。最低ラインの設定は評価の対象外のマンションが出てくるということです。ハードルは当初、低くして条件を絞り込み、かつ収集しやすい資料による事が肝心です。最低ラインの設定と同時に、理想のマンション像の提示も重要です。なぜなら、管理レベルの評価に関心をもつマンションは熱心な役員のいるところでしょうから、最低限の話をするだけでは、この試みに注目しないことが予想されます。
そうなれば、管理組合からの資料提供もすすまないでしょう
そこで、理想像の話題になりました。
出てきた理想像のいくつかを紹介しましょう
1総会議案がオリジナルである2規約の改正がおこなわれてオリジナル性がある3、多選制限、後継者の養成など、役員選出方法に多様な試みがなされているなどでした。
ところで、今回から参加された阪東一級建築士とも長いおつき合い
彼とは阪神大震災の被災マンション支援活動でチームも組みました。控えめながら、視点がしっかりした専門家です。
阪東先生が「流通と管理という着眼はもともと、天野さんが持っていたもの
」という折田先生の発言を紹介していただきました。
マンハイム五条管理組合理事長の瀬川さんも今回から
瀬川さんとも、管対協設立頃からの長いお付き合いになりました。本当にみなさん親しくい関係を続ける事ができてよかったと思いました。
こうした人間関係がなければ、この会も成立しなかったでしょう
10月6日、京都地方裁判所でタウンミーティング訴訟の公判があり、いつものように多数の傍聴者が大法廷をうずめた。この裁判は京都の教育政策をめぐる訴訟で、勤評闘争以来、教育現場の荒廃を憂いてきた両親は入院時を除いて熱心に傍聴してきた。両親が徳島時代、食堂をしていて徳島大学学芸学部の学生たちの溜まり場となっていた。彼らの多くは教員の道を歩んだが、勤評闘争で組合が壊滅し、全県で組合員が数百人という状況になったが、ユニークな先生たちで頑張っていた。両親の自慢の学生たちであった。当時、砂川闘争の記録映画を見て、小学校3年生だったか、全学連の戦いに強い印象をいだいのを思い出す。砂川闘争に中の学生たちの必死な抵抗と対峙のさなかに歌われた赤とんぼの歌、この映画は私の原体験と言ってよい。最近、政治評論家森田実が砂川闘争の現場指揮者だったことを知る。森田実は警官隊との戦いに疲れきって、赤とんぼを歌うことを思いついたらしい。学生たちが戦いの歌ではなく赤とんぼを歌って、とうとう警官隊も休戦となったということだ。学生たちが店の2階ではてない議論をしているのを聞いて過ごした1950年代が懐かしい。ところで、この裁判に特別な思い入れを私が持つのには理由がある。それは、タウンミーティングに応募した母親とその娘、そして夫をすべて排除したことにある。
家族ぐるみで排除するとは、マッカーシズムではないか
権力者がついしたがる弾圧だろう
以前、立命評論解散事件がおきたとき、共産党が権力をにぎる当局は、立命評論を支持する学生たちをまるごと排除した。彼らは教室を借りることも、ビラも撒けず、アルバイトの紹介も受けられないのであった。表面的な近代化の一方、異なった思想集団を排除しようとする権力的な思考は厳しく批判されなければならない。
この訴訟の中心メンバー、北上田さんがタウンミーティングがもともと、合衆国草創期のたちを伝える直接民主主義の場であったと、資料を提出していたが、おかしな話しではないか
タウンミーティングから批判的な人たちを家族ごと排除するとは
マッカーシズムは「付き合いによる罪」、チャップリンをはじめリベラルな人が「付き合いによる罪」でつぎつぎと追放された。
マッカーシズムは危険な世の中への入り口
それは左右に内在する。
これまで不適格マンション管理組合懇談会で活動してきましたが、会員拡大をはかるため、京都マンション管理組合懇談会に名称変更して、その1回めの会合を10月4日、ウイングス京都で開催
熱心な方が大勢集まりました。この会の活動目標を具体化し、他のマンションに呼びかけることにしました。
活動目標の一番はもっとも関心の高い既存不適格マンション問題対策でしょう
当会としては、既存不適格マンションの既得権を守ることを明確にして活動したく思います。既得権擁護の第一は現在の建物の再建です。次善の策としては、一回に限り現状での再建を認めることです。
この要求が通らないときは、立替え決議を進めるために、規模縮小の補償
補償とは、立替えに参加できない人の住戸を公的に買い取る、または立替えそのものを公的機関が行う。こうした要求が通るまで、「フィルタリングダウン」を回避するための、管理組合支援策を求めたい。支援策とは管理レベルの高いマンションが市場でもよい評価をえられて、マンションをめぐる良い循環を作り出すことです。
10月3日、名神不動産の新しい事務所で謡のお稽古
11月9日に両替町通丸太町下がるの<嘉祥閣>で発表会がありその猛勉強
私のお師匠さんは吉田先生、彼は観世流の井上流
嘉祥閣はその井上流の本拠地、うっかり通りすぎてしまうほど目だたないものの、建物の奥には立派な能舞台があります。能舞台を使っての発表は緊張します。当日、私は田村のワキを謡います。坂上田村麿と清水寺が表現されています。謡いの背景には奥深いものがあり、感心します。当日のメンバーは種智院大学沖教授、大学時代の先輩の大村さん、<真宗大谷派出版部>の大須賀さん(通称、ジュゴン)、斎藤さんでした。だれでも、どんな人でも救えわれる、浄土へいけるというのは、きあめて単純な思想です。単純化すれば、複雑な世界観は必要としないのです。今西錦司はダーウインの進化論、自然淘汰を否定し、どの種が大地に根づいてもよく、幼いどのいのちが生き残っても種が存続できるように自然は仕組んでいると主張しました。
そして、種は争わずにすみ分けるとも
進化について、種は変わるべくして変わると言っています。今西錦司と歎異抄の親鸞とはつながっていると私は思いました。創業期のお客様が80歳代になっておられて、売価相談をうけ衣笠グリーンハイツを9月30日、訪問しました。お客様も懐かしく、衣笠グリーンハイツも懐かしく感じられました。30年ほどまえ、区分所有法の第一次改正があり、この分野に関心を持つ人がきわめて少なかったため、このマンションを仲介したお客様を通じて、相談があって、規約改正をお手伝いしました。管理組合役員のなかに、立石電気役員の田崎さんがおられて、最近も京都リサーチパークでお会いしました。田崎さんご夫婦はとても明るいお方で、田崎さんのお部屋を開放していただき議論しましたのを思い起こします。今も、現役で活躍しておられます。管理組合の現役員、小畠さんとはマンション総合研究会でご一緒させていただいています。とてもお元気です。住民には、徳富蘆花の娘さん(もちろんご高齢でした)一家や作家の有吉佐和子さん 、元知事の林田さんなど著名人がおられました。徳富蘆花のお孫さんご夫婦は、私が親しくしている版画家の、木田安彦さんもよくご存知でした。衣笠グリーンハイツのように、築年数が経っているマンションほど、当社のお客様がたくさん住んでおられるのです。
9月28日、ウエスティン都ホテル京都へ
福山哲郎後援会の行事に参加しました。会場はなんと1200人を超える人でいっぱいです。
私のテーブルには、名神不動産佐々木さんご夫婦、滝本さん(タキモト副社長)、藤田さんご夫婦(当社役員)、両親、家内、家内の母、つごう10人が
福山哲郎夫人の親元が私のお客様(吉弥さん)で、そのことから、参院議員選挙出馬時、ご夫婦そろってあいさつに見えました。それ以来のおつき合いなのです。福山さんは困った事があって相談すると、難しいことであっても気さくに応じていただき、その人柄にほれています。後援会もしだいに大きくなりました。わたしも一生懸命、応援しています。吉弥さんは建築家が本業ですが、また写真家でもあり、すてきな家内の写真をたくさん撮っていただいています。夫人の吉弥信子さんともも長いおつき合いになりました。彼女は環境汚染対策に一家言あります。河川浄化で実績のあるEM法の普及に尽力し、水質復元の活動に熱心です。福山本人も参議院環境委員長に就任するなど、大活躍です。昨年の統一地方選挙で、彼は南区から大学時代の後輩、<山本恵>を市議会議員に出馬させ無名候補ながら共産党現職を落とし当選させました。このように、福山の人脈は広いのです。僅か2ヶ月ほどの準備期間でみごと当選させて、支援した私も面目を施すことができました。父親が電話作戦でそれは熱意をこめて訴えかけていました。ところで、家内は完全菜食主義、当日料理が全くでなかって、総支配人がお詫びに家内を訪ねてきました。
実は、家内の店もベジタリアンでは有名
都ホテルは主に外国人観光客を紹介してくれるそうです。福山夫人もわざわざ、同行されましたが、家内の前の店に、前原夫人とともにおいでいただいた事がわかって、盛り上ったようです。旧都ホテルは祖父が明治時代にコックの修業をした場所です。当時、岡崎に住んでいたようで、スープやチョコレートなど随分ハイカラなくらしをしていたように父から聞いています。
すまいよろず相談
9月28日、京都すまいづくりセンターへ、京都市が主催するすまいよろず相談の相談員に出向
京都府不動産コンサルティング協会が不動産を担当し相談員の派遣をしています。母と娘さんが、賃貸借契約に基づきうまく大家と交渉できないもどかしさを相談に来られていました。入居直後から、設備の不具合があり、修繕に応じない大家さんや業者に困っておられます。書面の例をつくって、アドバイスしました。この方の場合、物件をよく下調べせずに契約した事が不注意でした。かなり古かったのです。前のマンションで嫌がらせを受け、あわてて引っ越したようです。一般に入居直後は、仲介した不動産業者への指導がいきとどくので、はやめに苦情を業者が加盟している上部団体に申し出でるのが早道です。
上部団体には京都府宅地建物取引業協会
全日本不動産協会京都府本部があります。
不動産業者への規制は整っていて、指導がしやすいのですが、大家さんを直接規制する法律はないので交渉が難航しますし、消費者契約法による法律的な対応となると躊躇するでしょう
管理業者の団体、日本賃貸住宅管理協会京都府支部は苦情処理の体制がしっかりして安心です。
物件、取扱業者をよく吟味しましょう
業者のよしあしも住みごこちに影響しますから
消費者契約法は分譲マンション1室の契約には適応されませんから、ご注意ください。
分譲マンションの賃貸には仲介業者を介在させるほうが賃借人にはトラブルには有利でしょう
何故なら、仲介業者とは消費者契約法が適用されますから
30年以上もの間、家族ぐるみでお付き合いさせていただいている佐々木さんは名神不動産社長
9月27日、地方裁判所東隣に新事務所を竣工し披露
ロイヤーコート(法廷)と大書し、赤いポストの模造があって、人目をひくし、茶目っ気も十分な面白い建物です。新事務所移転を機に、社長を息子さんに譲られました。
息子の佐々木雅明さんの友人が能楽師吉田篤史さん
いま、彼から謡を習っています。人間国宝の祖父、重要無形文化財の父(吉田潔司)の名門一家です。9月から、お稽古はこの新事務所2階でしています。謡はおおきな声を出すので、健康法になりますし、音程を厳しくとるのに苦心しますから、歌がうまくなります。おすすめです。謡曲は中世社会を反映し、丁度勉強中の「歎異抄の会」(毎月、彌光庵で開催)のテーマとかさなっていて、なかなか興味深いものがあります。
佐々木照会長は立命館の先輩
私の一番の理解者、支援者です。夫人の和子さんは十朱幸代に似た(失礼---)とてもきれいな方ですが、南坊流の家元の娘さんです。和子さんがお茶のお師匠さんを始めたとき、最初に入門したのが私でした。利休最晩年の「南坊録」を起源とし、高山右近などキリスト教の影響を深くのこす珍しい流派です。佐々木さん一家とは多層構造のおつき合いです。
これは他の人間関係にはめったにない珍しいことでしょう
渡辺千万子さん
9月24日、法然院前、哲学の道疎水べりで「アトリエ・ド・カフェ」を経営していた渡辺千万子さんと久しぶりにホテル日航プリンセス京都でお会いしました。もう、80歳を越えたそうです。20歳代、谷崎潤一郎の最後の愛人といわれ、文学史上でなぞめいた人でした。それは頭のよい活発な女性で大文豪を困惑させたのでした。谷崎は亡くなる前に、千万子さんからの手紙をすべて、返してきたと彼女は話していました。
手紙もいわば作品、のちに公開されることもあることを想定しているのですね
谷崎からの手紙はもちろん、千万子さんの手元に大切に保存されていましたから、往復書簡集が刊行できたというわけです。千万子さんは橋本関雪にちなむ疎水べりに花咲く「関雪桜」で有名な、店の前の桜を大切にしておられました。哲学の道がいまほど有名でないときからのことです。その橋本関雪の孫にあたります。
母が高折家へ嫁ぎ、高折家と縁戚になる園城家がプリンセスホテル京都を創業
名門の一家でした。千万子さんの30歳代、40歳代は京都社交界の花、それはきれいな方でした。私は当時、経済力があり少しは支えられたのではと振り返っています。
引退後は娘さんのいる東京へ
娘さんは、たをりさんは京都造形大へ講師に来られた事が有り、たまたまそのマンションをお世話しました。担当は事務局の牧野さんでした。たをりさんは「祖父の思い出」を出版しておられます。平安時代から抜け出てきたような美しい人です。
彼女は、野田秀樹と劇団夢の遊眠社を結成し行動をともにした東大時代の友人、高萩宏さんと結婚
あくまで華麗な一家です。
アールエスティ創業以来、一万組を超えるお客様がありますが、千万子さんはなかでも一番ユニークなお一人でしょう
伝説の人の伝説の店「アトリエ・ドカフェ」は演奏会の定期的な開催、谷崎文学をテーマにした講演など知る人ぞ知る名所でした。武庫川女子大学教授たつみ都志さんが催した「刺青」は私も大好きな作品で、パフォーマンスもあって記憶に鮮明です。
この店は今、大学時代の後輩、早川義輝が経営しているカフェテラッツァに
早川とは学生時代からの友人、終わりのない同志的関係が続くでしょう
かつて、桧森孝雄追憶集水平線の向こうにを刊行できたのは彼の力が大きいのでした。彼は今、BOKUDENという新雑誌を出版にこぎつけ、波紋を広げています。
造形大の牧野さんは大学時代の友人の紹介
19」のメンバーですし、足立正生監督「幽閉者」上映に力をお貸しいただきました。
彼を紹介した細川さんは当時、匠設計事務所を経営
そのスタッフだった松本健さんとはその後、第一次マンション問題研究会にお誘いし長いおつき合いとなっています。まったく思いもつかない不思議な縁だと言わざるをえません。
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すまいよろず相談 - 不動産コンサルタント 天野博のBLOG
不動産コンサルタント 天野博のBLOG
不動産コンサルタントの立場から、様々な出来事を読み解きます。
すまいよろず相談
9月28日、京都すまいづくりセンターへ、京都市が主催するすまいよろず相談の相談員に出向
京都府不動産コンサルティング協会が不動産を担当し相談員の派遣をしています。母と娘さんが、賃貸借契約に基づきうまく大家と交渉できないもどかしさを相談に来られていました。入居直後から、設備の不具合があり、修繕に応じない大家さんや業者に困っておられます。書面の例をつくって、アドバイスしました。この方の場合、物件をよく下調べせずに契約した事が不注意でした。かなり古かったのです。前のマンションで嫌がらせを受け、あわてて引っ越したようです。一般に入居直後は、仲介した不動産業者への指導がいきとどくので、はやめに苦情を業者が加盟している上部団体に申し出でるのが早道です。
上部団体には京都府宅地建物取引業協会
全日本不動産協会京都府本部があります。
不動産業者への規制は整っていて、指導がしやすいのですが、大家さんを直接規制する法律はないので交渉が難航しますし、消費者契約法による法律的な対応となると躊躇するでしょう
管理業者の団体、日本賃貸住宅管理協会京都府支部は苦情処理の体制がしっかりして安心です。
物件、取扱業者をよく吟味しましょう
業者のよしあしも住みごこちに影響しますから
消費者契約法は分譲マンション1室の契約には適応されませんから、ご注意ください。
分譲マンションの賃貸には仲介業者を介在させるほうが賃借人にはトラブルには有利でしょう
何故なら、仲介業者とは消費者契約法が適用されますから
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ひとつ前のブログ記事は「名神不動産」です。次のブログ記事は「福山哲郎後援会」です。最近のコンテンツはインデックスページで見られます。過去に書かれたものはアーカイブのページで見られます。
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不動産コンサルタント 天野博のBLOG
不動産コンサルタントの立場から、様々な出来事を読み解きます。数多くの蒔絵を見るうち、感嘆しながらもしだいに足が速くなってきたところ、第6のコーナーで説明文に感嘆しました。第6のコーナーは、欧州の王侯たちのコレクションが紹介されていました。その作品が江戸時代、町民たちに店頭で売られていたものを貿易商が入手し王侯貴族たちに届けたものなのです。説明文は「これらのコレクションが大切に保存されて、蒔絵が江戸時代に広く庶民にまで流通していた事が証明された」という内容でした。英文の解説も見事でした。この時代の品物は国内には残っていないのだそうです。時空を越えて、蒔絵は旅をし、歴史の闇のなかで光り続けているのです。庶民と王侯、高級品と日用品、文化と交流、このコーナーにはキーワードが豊富にちりばめられていました。その英文解説者は知人だとわかりました。それも驚きでした。
田の字マンション価格と商業地価、下鴨の地価
不動産コンサルタント協会の例会が11月18日、名神不動産様の新事務所で開催されました。前日、環商亊が自己破産を申請したばかりで、市場の行方を一同、心配しています。環商亊の行き詰まりは予想はされていたものの、余りに突然でした。これは今回の危機が深刻な事態であることを想起させるに十分です。
京都の不動産市場は全般的に1割は下がるでしょう
都心の築浅(築後10年ほどまで)マンションはのきなみピーク時、坪@200万台をかるく超えていましたが、この秋、@160万ていどまで低下
御池通以北の近隣商業地はピーク時、300万ほどでしたが、今、@150万から180万ほどになってきました。経験則ですが、都心マンションの価格と近隣商業地価と一等地の住宅地価は相互に影響しあっていて、価格は連動して動く傾向があります。下鴨の地価に詳しい狩野さんと意見は合います。皆様も参考にしてください。
環商事の倒産とマンション管理
「コンフォール」シリーズで、本格的な景観時代をむかえた京都の都心マンション市場をリードしてきた、環商事が11月17日、いきなり自己破産しました。社長の川越さんとは親しく、とくに田の字エリアのマンションについて意見交換してきました。ところで、私はマンション管理会社も経営しておりますが、売主が倒産したマンションもあって、苦労しています。何故かというと、大規模修繕計画立案に、建築確認書など必要な書類が確保できないのです。
大規模改修に欠かせない長期修繕計画の正確な策定には、内訳明細書にある数量があればきわめてスムーズにいきますから
それから、環商事が分譲したマンション住民の方は破産管財人と、これらの書類が分散、紛失しないよう、また管理組合に移管するよう交渉しなければなりません。
傍観していてはあとからたいへん困ることになるでしょう
地元有力企業のオーナー社長が会員です。緊迫する景気動向をうけて、不動産市況の見通しについていつものように率直な意見交換を行いました。まず、地価の先行きについてですが、会員の大勢は1990年代のバブル崩壊のような、地価がピーク(1989年12月から1990年3月)に比べて、1割とか2割なるような事態はおこらないと予測します。京都の場合、地価は新景観政策の公表時、2006年春から秋がピークでした。その後、地価は下落傾向を辿っています。
それでも、ピーク比、2割から3割ていどダウンの水準でしょうか
たとえば、京都の住宅地の一番、下鴨はピーク時が坪@180万前後、今140万から160万あたりで成約しています。また、都心の中古マンション、ピークが坪@160万、140万前後に下がって、弱含みながら、この水準で推移しています。底値をどう読むか、一番難しいところですが、参考になるのは今回の地価上昇開始前の、2003年から2005年の価格です。この価格は実は、バブル崩壊後の最安値でもあります。つまり、この20年間、あらゆる政策を動員しても、地価は底打ちしなかったのでした。その底値は、下鴨も都心の中古マンションもいずれも、@120万ほどでした。わかりやすいので覚えておいてください。ですから、今回の不況による地価下落が、前回の底値にまで下がったとしても、下落幅はピーク比、およそ3割ていどにはおさまるとの見方なのです。不動産業界の一部にはそういう意味で楽観論もあるほどです。ただし、バブル崩壊と違うところは、世界的な不況、とくに主だった国がすべて不動産価格の下落局面にあることです。バブル崩壊は日本の国内で解決できましたし、実際に海外からの資金流入で不動産市場は活性化されました。
今回は様相をまったく異にしていますね
バブル崩壊後、20年地価下落が続きながらも、マンションを中心として不動産市場はいくどか、それなりに活気が出ていましたが、今後の市場をどう読めるか、読めないのか、きわめて深刻な事態も予測される状況でもあります。しかしながら、景気の変動を受けにくい家賃相場を基準にして物事を考えていく方法があります。私たちのお客様も大小の投資家が少なくありません。預金の利息が低いので、不動産投資の魅力は衰えてないのです。
収益力があるかどうかが、ますます不動産評価の基本になっていくことでしょう
全共闘の時代、その映画と写真展
60年代の激動の時代を映像として復元して、今に問い掛ける「We 命尽きるまで」を十三第七劇場で見ました。
観客はほぼ同じ世代の人たち、きっとどこかで会ったことのある方でしょう
終演後、拍手が起こりました。
11月23日まで、地下鉄北山駅を東へ1分、ギャラリー「イシス」で「全共闘の季節」という名の写真展
作家は女流写真家の草分けと言われる渡辺みどりさん
渡辺さんは東大全共闘議長の山本さんの友人、それゆえこれほどまで、現場の撮影に成功したのでしょうか
ヘルメットの色がちがっても隊列が一緒、女子学生がスカート、タバコを吸う場面がほとんどない、など興味深く時代が映像の力で再現されていますね
一度、お訪ね下さい。
円山野音の10
21国際反戦デーの復活を含め、あの激動の時代を呼び起こそうとする静かでしっかりとした動きがでてきたようです。
2008年末の中古マンション相場
東京では新築マンションの完成在庫が投売り状態と言います。例えば、販売価格の3割から4割で一括処分、それを仕入れた業者が元の販売価格の3割から4割値引いて売るのだそうです。在庫を抱えた不動産業者が換金を急いでいるのです。なりふりかまわぬ様相です。運転資金が不足し、経営は危機に陥って、市場は大混乱です。三井や三菱などの大手企業も1兆円をこえる借入金がありますが、在庫処分は人目をはばかって進める事ができません。頑張る企業のほうが大変です。京都では東京ほどではありませんが、新築マンションや戸建の販売が不振を極めています。
地場、中小の有力企業には頑張ることのできるところがあり、見切り価格の在庫処分を先延ばていますが、どうでしょうか
地価下落が進むと、不良在庫が積みあがります。
けっして良い結果をもたらさないでしょう
さて、中古市場は新築物件と違って守るべき原価がありません。毎月、相場が変化するので、上がるときも下がるときも反応は早いのです。例えば、値下がりに敏感な中古マンション購入者は動き始めています。同じマンションで売り出し価格が下落するので、消費者には中古マンション価格の値下がりは目に見えるようにわかりやすいのです。都心の築浅物件は昨年までは、坪@200万台で推移してきましたが、この夏以降、@150万前後に低下しました。
価格は1000万ほどの下落になるでしょう
2008年末の相場を外観すれば、以上の通りです。中古マンション相場について、毎日のように、各社の営業社員から照会があります。激動期なのです。消費者の皆様もこれらの相場価格を参考にして、相場より高い理由、また安い理由を調べて納得のいく買い物をしてください。
マンション投資のポイント
当社は分譲マンション賃貸で実績があります。賃貸住宅の管理受託はおよそ500戸ほどになりますが、「分譲貸し」が一番多いのです。「分譲貸し」の良い点は住民が買って住んでいるので人間関係が安定し、賃借人も安心して暮らせることです。分譲マンションは一般に立地に優れていますから、この点でも人気物件です。このような期待にこたえるために、築年数が20年を超えると、大改修を提案しています。キッチン、バス、トイレなど水まわりの新調が基本です。20年以上前は、まだ住宅が不足して時代の名残で部屋をたくさんつくりました。60m2で3LDKが標準タイプでしたが、少子化時代に入り、またマンション志向も多様化して、個性的な間取りが受けいれらるようになり、大改修もこうした視点から提案しています。
マンション価格を分解
友人の堀井行政書士が訪ねてきて、新築マンション価格の内訳を教えてほしいと
マンションはもちろん、土地と建物から成り立っています。土地は敷地全体を建物の区分所有者で共有しているので、登記されている土地の共有持分から、所有している土地の面積が計算できます。土地の坪@もしくはm2@価格を調べ、土地価格を産出し、マンション価格から差し引き、残りを建物価格とみなせばよいのです。残価法と言われています。このマンションの場合、土地価格と建物価格がほぼイコールでした。5階建てから7階建てぐらいまではこのようになります。
11階建てや15階建てなら、およそ土地価格は3分の一から4分の一でしょう
逆に、建物価格から計算する方法もあります。土地の単価が調べにくい場合は、建築単価のほうが目途を立てやすいからです。この単価を使えば、建物価格が計算できます。ただし、注意しなければいけないのは、登記面積は内法になっていることです。マンションには廊下、エントランスなど共用部分があります。
ですから、登記面積に1
3倍してから、単価をかけます。固定資産税の証明書にはこの共用部分の面積を加算した数値がでていますから参考にしてください。11月1日、京都マンション管理組合懇談会がありました。
会場はコスモ御池富小路の会議室
その場で、新景観政策で不適格となったマンション価格が話題になりました。会員の一人が土地価格を一定にして、建物価格がしだいに減価していくグラフを配布されました。縦軸が価格、横軸が時間です。建物価格はいずれゼロになるように表現されています。不適格かそうでないときはどのような傾向になるか予測できないかと問題提起したのです。
さて、不適格マンション価格の減少をどのようにとらえるか
新景観政策実施による不適格マンションの暴落はおきなかったので、因果関係の証明はきわめて困難になっています。
京都市を相手に損害賠償の訴訟を起こすにはその被害を証明しなければなりませんから、こうしたアプローチは有効で派ありませんね
ではどう理論武装したらよいのでしょうか
私は再建築不可物件の問題ととらえます。
再建不可のマンションはそれが明らかになったときに、価値はかりりなくゼロに近づくでしょう
土地価格も含めて
再建不可のマンションは解体も処分もできない不動産になるのです。この議論をみなさんと深めていきたく考えます。さきほど、マンション価格計算に共用部分を忘れないでと注意しました。もうひとつ、効用があります。マンション価格にはこの効用がしめる割合が少なくないのです。
例えば、最上階の眺望のよい部屋と、下階の眺望を隣家の屋根がせえぎっている部屋とを比べましょう
最上階の部屋の価格はさきほどの計算方法、つまり土地の持分価格と建物価格の合算では説明がつかないのです。眺望や通風、日照など上階のマンションにだけ生まれる効用が加算されているのです。マンションはとても不思議な不動産なのです。この効用という視点から考えれば、新景観政策により、11階建てのマンションが5階建てにしか建て直せないとしたら、効用の大部分を失って大きく価値を減少することになるはずです。
この場合、価値の減少は、マンションの各住戸の時価を計算して全体価格を算出し、時点ごとにその推移をおいかけていくことになるでしょう
それでも、再建不可問題が顕在化しない限りは、目に見えて減価していかないものと私は経験則で予測します。人が現にすんでいて、すみつづけることができるマンションの価格は耐用年数の経過と言う緩慢な変化でしか現れないでしょうからです。それゆえ、新景観政策実施による暴落が起こらなかったともいえます。この点にマンションの確かさ、強さもあります。マンションの未来を見出して、管理と流通の問題に取り組むなかで、不適格マンション問題を解決したく考えます。
「さわさわ」と歎異抄
私のまわりにはパレスチナにこだわる人が少なくない。その一人が「さわさわ」というミニコミを発行しています。最近、第5号が届きました。そこでは短歌の寄稿がめだちます。
今号の題は「肉親」
「無理を言う母たしなめるわが口調ふと気がつけば母に似ており」森本忠紀(発行人)
「月見草月見草また月見草父に引かれて歩みし河原に」さわ女
エッセイの一部を紹介
刑務所に面会したときの印象を次のように表現
彼女の顔は憑き物が落ちたように爽やかと言うか、慈悲に満ちたまなざしであった。それは京都・広隆寺の弥勒菩薩のようであった。
-----カール・ヤスパースが----この弥勒菩薩を見て「人間が達しえる最高の姿である」「しかし、こんないい姿、いい顔になれるのは、過ちを犯した人、罪ある人でなければこうはなれない」
その夜も「善人なおもて往生す、いわんや悪人をや」をめぐってはてしなき議論
歎異抄とヤスパースの言葉と通底するものがあります。本当に心引かれる言葉です。
当日はいわゆる一切の寄進をこばんだ親鸞をめぐって、論争
結局、真宗のプりミティブな形態は無教会主義、自己否定の教団でしょう
真宗教団のプりミティブな形態に内包されている革命性が、蓮如の時代によみがえったのでしょうか
蓮如までの真宗教団はたとえば仏光寺派など既成仏教化し戦闘性を失っていたように思われます。親鸞を継承するとは言っても、ほとんど無名に近い蓮如は真宗教団の原始的なエネルギーに火をつけて廻ったのです。
地価に先安感
不動産流通懇談会が10月30日、ゼロ四条支店にて開催されました。
金城さん(ゼロ)、井上さん(建都住宅販売)、西村さん(ハチセ)、合田さん(京都相互住宅)、村田さん(東洋産業)、槇野さん(エリッツ)が参加し市況情報を交換
いづれも、新築住宅供給や中古住宅流通などで実績のある会社ばかりです。
現在の売れ筋、1000万台の中古マンション、2000万台の築浅戸建て、築浅なら木造三階建ても売れている、新築戸建ては3000万台
賃貸市場でも空家が増えつつあり、家賃相場を下落させるでしょう
バブル崩壊時には、一気に下落していったが、今回は下落テンポはゆっくりしている。在庫を抱えながら、各社頑張っている。在庫調整も長引きそうです。
しかし、バブル時は金融機関が不動産業者を支えたが、今回は支援しない様相
そのため、上場企業の行き詰まりの表面化があいついでいます。
中小企業もしだいに経営悪化し、地価動向をはじめ市況に影響をおよぼすことになるでしょう
プロの間では地価の先安感が強く、お地価来年の相場は全く予想しがたい状況にあります。
大江健三郎と師岡佑行
「沖縄ノート」のなかでの集団自決問題の記述が訴訟になり、10月31日高裁判決がありました。判決は格調高いもので、大方に好意的に受けとられています。「寛容さこそが自由な言論の発展を保障する」、大江健三郎が感動的に引用しています。判決の一部をご紹介します。新しい資料の出現から生じることのある「著者に対する将来にわたるそのような負担は、結局は言論を萎縮させることにつながる----その時代の大方の意見が形成され、さらにその大方の意見自体が時代を超えて再批判されてゆくというような過程を辿るものであり、そのような過程を保障することこそが民主主義社会の存続の基盤をなすものといえる。-----仮に後の資料からみて誤りとみなされる主張も、言論の場において無価値なものとはいえず、これに対する寛容さこそが自由な言論の発展を保障するものといえる。
11月3日は円山音楽堂で憲法集会
1000人の参加、宗教者をはじめ、多彩な人たちが会場を埋めました。
家内はネコを連れて参加
大谷派教学研究所スタッフの山内小夜子さんの一人姿も
共産党と新左翼が同席するのもかっては思いもよらなかったこと
その夜、元沖縄県知事を囲む会があって参加
ここにも、洛陽教会牧師の府上さんなど宗教家を始め党派を超えて、実に多様なメンバーが集まりました。沖縄問題を語る人たちの知識レベルは高いと感じました。沖縄県では何しろ、地元紙が二つもあってしかも2紙ともにリベラルな立場から、集団自決問題はもとより、米軍基地問題など、世論をリードする役割をになっています。今は亡き、敬愛する師岡先生も沖縄を晩年の活躍場所として選び、かの地で亡くなりました。その夜の会合でも、「師岡先生が生きておられたら」と回想される方がいました。師岡先生も時代に誠実に向き合いつづけた人でした。これらの地元紙に寄稿し沖縄では大切にしていただいていたようです。師岡先生は立命館時代、大学を支配する既成左翼を否定、全共闘を支持する立場を貫き、そのため大学を追われました。
サガンとサルトル
日経新聞の連載「奇縁まんだら」は欠かさず読んでいます。11月2日も興味深い内容がありました。「サルトルの死ぬ1年ほど前から2週間毎にふたりでデートし、食事していたというレストランにも行った。二人は誕生日が6月21日で、サガンはそれを喜び、サルトルの文学と人間に絶大な賛歌を捧げていた。そこではふたりの名を冠してそのテーブルが残っていた。すでに盲目だったサルトルに、サガンはそのテーブルでやさしく肉を切ってあげていたのだ。
筆者は瀬戸内寂聴
この三人のつながりに興味がつきない。
サルトルといえば実存派の創始者
沖縄の集団自決裁判で被告となった、大江健三郎とおなじく、戦闘的で誠実な人間像が思い浮かんでくる。
ちなみにさし画は横尾忠則
彼もかって表現者ながら政治的には急進的な立場をとっていたのです。
サガンとサルトルとの組み合わせには驚いたが、寂聴が披露するのも珍しいという印象
ちなみに、寂聴は父が故郷の徳島で20代、田代愁を名乗って詩を書いていたときからの有名人
寂聴は冤罪事件の被害者、ラジオ商殺しの富士さん救援でも大活躍された。富士さんは当時、とても活動的な女性ゆえ、誤解も少なくなく孤立し、無実のまま服役してあきらめていたのを励ましつづけたのでした。あまのや時代の旧知、故郷で活躍しているエッセイスト橋本潤一朗が寂聴と親しく、この人間関係の重層した奇縁にあらためて思いが及びました。
このアーカイブについて
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不動産コンサルタント 天野博のBLOG
不動産コンサルタントの立場から、様々な出来事を読み解きます。
龍谷大学学生、卒論で優秀賞
新景観政策でマンションがさまざまな意味で混乱しはじめているのですが、特に「不適格マンション問題」については、立命館大学の産業社会学部、文学部の学生、さらに大阪市立大学大学院生などから、研究テーマとして取り上げたいとの、協力依頼があり、うれしく思いました。この秋は龍谷大学経済学部学生が卒論のテーマにし、その発表会で見事、優秀賞を得たとメールがありました。うれしい限りです。私が提供した資料が丁寧に引用され、まとめられていました。立派な研究だとともに喜びたいと思います。新景観政策はともすれば、情緒的に流れています。
この政策を成功させるためにも、既存マンションを放置しておいてよいわけないでしょう
学生たちがバランスをもって、この政策を評価しようとするのは敬服します。
12月19日、本年最後の京都不動産コンサルティング協会の例会
市況交換では、この不況について、だれも底打ち時期を予測できないようでした。私は京都市都心4区(上、中、下、東山)におけるマンション在庫(販売中の物件総数)が300戸台を推移しており、在庫減少のめどがたたない状況であることを報告しました。これまでは、価格がピークをうち、在庫調整が始まると、在庫数が減少傾向をたどったのですが、今回は価格調整が進んでいるのに、在庫が減らないのです。これはさらに価格が低下するであろうことをしめしています。
先行きが読みにくい理由の一つでしょう
旨酒の会、12月例会
12月17日、彌光庵にて旨酒の会例会がありました。「くどき上手」のしぼりたてが今年一番の新酒として披露されました。やさしい、ふくらみがある、辛口ながら甘さがあり、その甘さの中に旨さがある。
「明鏡止水」、長野県佐久平の逸品
当たり外れのない安心して呑める。香りが高く、上品でやさしい。
佐久の大沢一族の醸造、相当ベテランの作品
例会では初めての「奥播磨」、あっさり、辛口、うまさがあって辛口
「奥播磨」は私も初めて、上等のお水を呑んでいるような心地でした。すーっとのどに入っていきます。
以上が師匠、酒道家元の滝本さんの一言解説
来年は1月14日開催
ゲストをおよびする段取りです。また、2月頃、嵐山で舟を借り切って、という趣向を検討しています。お楽しみにしてください。
買い手市場へ移行
マンションは都心では2000万台、郊外が1000万台が売れ筋
在庫が11月末、高水準にあるので、市場は完全な買い手市場となっています。買い手市場とは、まず物件の下見が一度に5~6件できて、比較検討できることです。売物件のほうが多いと、買い手に価格決定権がありますので、指値と言って売出価格にたいして希望価格をぶつける事ができます。消費者は絶好のチャンス、担当の営業社員の的確なアドバイスを受け、満足のいく買い物をしてください。地元有力企業7社の本年実績見込みを2006年と比較すれば、件数で2割以上、取扱高で3割以上の減少となっています。件数は売買成約件数、取扱高はその売買価格です。住宅を中心とした不動産市場は価格の低下と買い手の減少のダブルパンチに見舞われています。各社とも、2009年もさらに厳しくなると予想しています。管理を評価するべく、その項目がほぼまとまりました。マンション管理といっても一律の基準で優、良などと決めることはできません。マンションはそれぞれ、個性的で管理の手法も多彩なのです。そこで、管理を評価する項目を複眼的に構成し、多様なマンション像を浮かび上がらせようと苦心しています。さて、管理評価の初期段階として、大まかに3項目を設定する案が検討されています。
ひとつは管理規約
規約が旧住宅金融公庫の7項目の基準に合っているかどうかをチェック
実際には、この基準すらなかなかクリアーできないのです。
もうひとつは積立金制度があるか、借り入れはないか
積立金制度がないマンションがまだ、ありますし、いきなり、借入金で大規模改修工事をするようなところもあります。
最後は、大規模改修工事の実績
15年以上で1回は、30年以上なら2回はとチェックしました。ところが30年を超えるようなマンションの改修履歴がそろわないのです。仲介の現場にも問題がある事がわかりました。重要事項説明書において、工事履歴を10年から5年ていどの記載で済ませているのです。こうした仲介の現場を変えるには、消費者が中古マンションを購入しようとする時に、改修履歴や積立金、規約にもっと強い関心を抱き、仲介する営業社員に調査を求めるようになってほしく思います。
鶏が先か卵が先か、難しいところですが、まず情報公開の流れを生み出し、管理評価に対する消費者の期待が出てくれば、しだいに管理評価が定着するでしょう
消費者が管理評価に強い関心を持つようになって、ついで仲介業者が管理評価に敏感になっていき、そして、管理組合なかんずくマンション住民が管理レベルのアップにいっそう努力するようになっていく、その逆の循環も大いにあるでしょう
管理評価に熱心なマンションも少なくありません。
管理と流通、そのよい循環、まったく新しいマンションの時代が京都で開かれることになりますね
在庫処分に注目、流通懇談会
この懇談会は地場大手の企業経営者を中心に、不動産市況を分析、各種情報を交換しています。バブルの前から、30年近く続いています。上場企業の経営不振が話題になりました。在庫の過剰がウイークポイントになっています。不動産会社はどこも、株価がやすくなっていますし、不動産業界に貸し込んだ関西アーバン銀行など、金融機関の株価も安くなっています。在庫処分は「新価格になりました」という広告でわかります。新価格とは広告規制で許されるギリギリの表現なのです。値下げとは書けないのです。ところで、在庫を新価格にできるのは、安い価格で仕入れができるからです。
なぜなら、商品を売って損がでるだけなら、すぐに行き詰まるでしょう
新価格で売るためには、利益のある商品を並行して売っていかねばなりません。そして、それができるのは融資を受けることのできる力のある企業に限られてくるのです。
新しい仕入れができないと、新価格で売っていけないのですから
新築マンションの完成在庫は大幅な値下げ競争が始まっています。手付放棄しようか、と迷いの相談も増えてきました。一方で、現金を持っている人は絶好の買い場を待っているという様相です。
不動産業界でも、在庫処分がすすんだところから、元気を回復し、次の市場をリードするでしょう
住友信託銀行「いずみ会」40周年記念行事
今年、特に依頼されて、狩野さんとともに住友信託銀行京都支店不動産部「いずみ会」の幹事を引き受けていました。本年の幹事の役割は40周年記念行事の挙行でした。40周年記念行事は、11月13日、大勢の会員、社員やその家族が集まって、大いに盛り上がり、大役を果たせてほっとしています。私は中締めで、次のようにあいさつしました。皆様にお礼を申し述べたい事がいくつかあります。まず、当会にまだ創業間もない当社が入会できたことです。
当時、住友信託銀行京都支店には伝説的な人物、磯田さんがおられ、そのスタッフに、上山さんと森田さんが
東京へ引越しされましたが、今も親しくしている西野花子さんは磯田さんの紹介のお客様です。たまたま、11月24日お会いする西野さんとは家族ぐるみのお付き合いが続いています。もちろん、磯田さんのことをお話ししました。磯田さんは、取引先のアヤハの抵抗を押し切って、上山さんを京都支店に迎えいれた人です。上山さんはそれ以後、いずみ会の運営に携わり、今日までの交流が持続されたのでした。
磯田さんは見る目が合ったということですね
森田さんは関連会社のすみしん不動産で活躍されてラレます。上山さんと森田さんには、二度の結婚式の司会を引き受けていただきました。お2人の友情に感謝します。本日は両親が参加させていただきました。両親はことし、85歳、バブル崩壊後の激動をじっと見守ってくれました。今日は私がこのような立派な会でしっかり、司会を務めているところを見たいただ、少しは安心してもらいたく思っています。有難うございます。父親は会場を盛り上げたバンドに、おひねりを渡しています。感情をうまく相手に伝える事ができる人です。この会の大先輩たちにも、父親のようなところがあると思います。
親たちに教えてもらって始めてできることでしょう
不動産の仕事も、縁をつくって、その縁を大切に育てていくようなところがあります。本年、いずみ会の例会で市況情報を交換しましたが、幹事の仕事を終えて、このような会合とのお付き合いもいよいよ、終演です。私も不動産業、40周年目前、若い世代と、主役交代です。
旨酒の会、11月例会
「くどき上手」は町人町、酒田が育てた銘酒
庄内平野の奥まったところ、出羽三山のひとつ、羽黒山のふもとで生まれました。
落ち着きがあり、貴賓を感じさせる、香りと軽快な余韻をたのしめると
今回の「浦がすみ」は1年に1回、11月にしかでない銘酒
「鳥海山」は東北一、すっきりとしておすすめ
「秋鹿」は一番、うまい。
以上が滝本さんの解説
私は「くどき上手」が好きです。これは美味しいと思います。いくら呑んでも呑み飽きないのがすごいです。
11月1日、ライブスポット「ラグ」で小山彰太トリオのライブがあって、大学時代の先輩たちを誘って
小山彰太のドラムはこれまで、くりかえしきいていたが、今回は共演者を引き立たせようと控えめで、それがかえってよかったのでしょう
ピアノはスガダイロー、熱いピアノは聴衆をとりこにしました。ベースの川村竜は即興を盛り上げ、ジャズフアンをうならせました。先輩たちもすごいと、堪能していました。
本当によかったと
聴衆は30人ほどでしたか、この演奏は値打ちがあると思いました。もったいない。次回はもっと早く連絡して下さい。
フアンがたくさん、集まるでしょう
クリムトと田中直子
いつも、キャンパスいっぱいに大きな樹木を描いている田中直子さんから招待状をいただいて京都市美術館へ
とにかく、巨木なのです。力強く生命あふれる絵です。クリムトの「公園」を紹介していました。グスタム・クリムトの「公園」は、不思議な絵である。そこにはない風景が、そこにあるように描かれている。深い木立の公園である。木立の下には人影はない。絵には、空がない。かつてこの世の高みには、澄んだ天空があった。
いまそこにあるのは、虚空だけ
絵いっぱいにあふれる木立の緑は、その虚空を蔽っている。-------風景画家の仕事は、風景の奥にある語りえぬものを描きとることである。
「語りえぬものについては、沈黙しなければならない」
画家とおなじウイーン育ちの哲学者ヴィトゲンシュタイインの言葉を思い出す。
-----あらゆる音が降ってくるのに、何の音もしないような
時が過ぎてゆくのに、時が止まっているような
すべて外部の光景であって、何もかも内部のような光景のような
田中直子さんは当社でマンションを買っていただいたお客様
紹介者は折田先生
また、ヒルゲート経営者の人見さんが彼女を後援
今度は旨酒の会にお誘いしようと、彼女は酒豪だそうですから
立原正秋と岡部伊都子
朝日新聞、11月1日朝刊、「在日」作家、立原正秋 民族名の小説発見という記事が目にとまった。立原は世阿弥に傾倒、能など中世の美を文化の粋とし、それを失っていく高度成長期の日本社 会 を批判した。両親とも日韓混血としていたが、2人は朝鮮人で、晩年には自らの民族名を金 胤 奎 と明かしていたともいう。立原が気になったのは実は、今年亡くなった岡部伊都子 さんが立原と親しかったという話を随分昔、出版関係者から聞いた事があるからです。
彼女が「在日」問題に深くかかわったきっかけはおそらく立原との交友関係があったからでしょう
立原は京都が大好きでよく訪れたそうですし、器の趣味も玄人はだしだったと言います。
器も古寺も戦争も2人が語り合うテーマは尽きなかったでしょう
ふたりの交友は文学史上の謎にしておきたいと思います。
この2人のことが意識されてたのかどうか、永六輔の「女ひとり」の歌は、岡部伊都子さんがモデルとか
2人の著書にそれぞれ、ふたりの交友が反映されているように思われます。
着物がよく似合う素敵な女性だったことでしょう
立原は公には出自を明かさなかったのですが、彼女には率直に話したのでしょうね
謎のまま、立原のことを秘めて彼岸に旅立ったのですね
父は李朝末期の貴族の出とあるが、実際にはそのような事実はない。年譜をも創作しなけれ ばな ら なかった彼の弧絶された深淵は計り知れない。
インテリア 塚本明美さん
当社創業期の頃以来、30年以上のお付き合いがあった、西京都住宅の瀬川さんが亡くなられて、奥様から、「不動産の有効活用の相談」がありました。初めてお会いしたのですが、年賀状をかかさず交換していたこともあって、親しく感じられたようです。そのマンションで内装のうちあわせをしたところ、塚本明美さんがインテリア専門家として立ち会われたのでした。なんと、塚本さん、昔、左京店で地域コミュニティ誌を発行していた時のスタッフ、お見逸れしました。
なんという偶然でしょうか
瀬川さんから聞いていて、今日私と会えるのを楽しみにしておられたようです。
その塚本さん、地域広報誌を主宰、その縁で京都経済短期大学が行っているネパールの子供たちに文具を届ける活動に一役
塚本さんの高校の先輩が父親の文具店の在庫をその活動に提供されたのだそうです。先輩の父親は交通事故で重傷、いつか再開をと商品を処分しないで保存していたのです。塚本さんの活動が彼女の写真とともに京都新聞10月29日におおきく報じられていました。
若者と家族の会
仕事(不動産仲介)で知り合ったお客様は数え切れません。会社のお客様がのべ1万組を超えるのです。立派な活躍をしておられる方も多いのです。お一人紹介します。牧圭子さん、本店近くのマンションにお住まいで、親しくなりました。たまたま、ある会のあたらしい事務所をオープンされた折、当社とご縁を重ねることになりました。牧さんは脳に損傷を負った娘さんがあります。娘さんをはじめ、おなじ境遇の方が集まって「若者と家族の会」を作り、ボランティア活動を進めています。牧さんは音楽教室を主宰、娘さんも音楽をたしなんでおられます。この会は設立5周年だそうです。牧さんのことを詳しく知ったのは、10月23日の京都新聞の記事からでした。新聞は大切な情報手段だと思いました。京都新聞で連載中の「親鸞」、最初は説明的、描写が細かく、読み飛ばしていましたが、最近はとみに面白くなってきました。「うたえば信じられないほどの声量と、美しい音色がきく人を魅了してやまないのは不思議である。」と、五木寛之が音経、読じゅする当時の仏教社会、世相を表現しています。実は独特の節回しで、いくたの欧米人をトリ子にした謡は、当時の流行歌ともいうべき「今様」に起源を発するようです。歎異抄のチューター、ジュゴンのアドバイスです。謡には宗教的、とりわけ浄土宗の影響をうけている表現がくりかえしでてきます。謡と浄土宗、真宗教団は密接にむすびついていたのではないかとさえ、思います。
そうであれば、歎異抄の「善人なおもて往生す、いわんや悪人をや」が読み解けるでしょう
まるで流行歌を歌うように、親鸞は声をだし、そらんじて、民衆に説いたのですね
私は今、偶然、謡を習いながら、歎異抄を勉強し、五木寛之の「親鸞」を読んでいるのです。いつも、胸ポケットに入れている家内が書いた、一文は次のような内容です。無上甚深微妙の法は、百千万劫にも遭遇うこと難し。
我いま見聞し受持することを得たり
願わくは如来の真実義を解したてまつらん。
これは大きな声で、そらんじて歌うものでしょう
歌にはや教えがあるのです。悪人正機説に説得力があるように見えてきました。
「人間の内在性により世界は構築される」(杉村昌昭)
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インテリア 塚本明美さん - 不動産コンサルタント 天野博のBLOG
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不動産コンサルタントの立場から、様々な出来事を読み解きます。
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当社創業期の頃以来、30年以上のお付き合いがあった、西京都住宅の瀬川さんが亡くなられて、奥様から、「不動産の有効活用の相談」がありました。初めてお会いしたのですが、年賀状をかかさず交換していたこともあって、親しく感じられたようです。そのマンションで内装のうちあわせをしたところ、塚本明美さんがインテリア専門家として立ち会われたのでした。なんと、塚本さん、昔、左京店で地域コミュニティ誌を発行していた時のスタッフ、お見逸れしました。
なんという偶然でしょうか
瀬川さんから聞いていて、今日私と会えるのを楽しみにしておられたようです。
その塚本さん、地域広報誌を主宰、その縁で京都経済短期大学が行っているネパールの子供たちに文具を届ける活動に一役
塚本さんの高校の先輩が父親の文具店の在庫をその活動に提供されたのだそうです。先輩の父親は交通事故で重傷、いつか再開をと商品を処分しないで保存していたのです。塚本さんの活動が彼女の写真とともに京都新聞10月29日におおきく報じられていました。コメントする。
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