ICカード認証技術を使った製品
米大手金融グループのシティグループと、日興コーディアルグループに注目したい。シティの東証上場が計画通り進めば、日興株主は東京株式市場でシティ株を取引することができます。シティは、株式交換を実施する08年1月までに東京証券取引所に上場する方針で、既に上場申請をしています。代わりに、日興株主は、現在はニューヨーク証券取引所に上場しているシティ株を手にすることになります。株式交換で完全子会社になりました時点で日興株は上場廃止となります。シティは、日興の株主に渡す約5300億円相当の自社株を新規発行などで調達すると見られます。現在の株価と為替相場で計算すると約0・3株となります。株式交換は、日興株1株あたり、日本円で1700円相当のシティ株を割り当てます。日興を完全子会社化しました後、日本をはじめとするアジア市場での事業拡大を加速する考えです。現金で買い取るより費用負担が小さいとの判断がありますと見られます。
残りの株式の取得に向け、自社株を買収の対価とする「三角合併」方式を選択しました理由とは
株式公開買い付け(TOB)などで日興株を取得し、現在、議決権比率で日興株の約68%を保有しています。シティグループは今年3月、日興と業務・資本提携を結びました。今年5月に解禁されました「三角合併」で、事実上、初の事例になります。今年12月19日に開く臨時株主総会の承認を得て、1月をめどに、シティ株と日興株を交換する計画です。シティが日本子会社を通じました「三角合併」方式で日興株をすべて取得し、完全子会社にすることで合意しました。ブラジルの国営石油会社ペトロブラスがに注目したい。東燃ゼネラルと、親会社のエクソンモービルは、製油所の閉鎖も検討していました。人口減を背景にしましたガソリン需要の減少傾向もあります。南西石油の原油処理能力は日量約10万バレルと比較的小規模で、精製コストが割高となっています。買収総額は数十億円とみられます。関係者によりますと、東燃ゼネラルが保有する南西石油株式の87・5%すべてを、ペトロブラスが取得する方向です。余剰感の強い精製設備の有効活用につながります。日本にとっては、原油、石油製品の調達先を多様化できます。ブラジル産原油の日本、中国向け輸出拠点として活用する考えとみられます。買収が実現すれば、ペトロブラスにとってアジア初の精製設備となります。東燃ゼネラル石油の子会社で石油精製を手がける南西石油を買収する方向で最終調整に入りました。三菱東京UFJ銀行が、12月に保険商品の銀行窓口での販売が全面解禁される見通しになりました。「銀・保」連携の動きが活発になっています。りそなホールディングスと第一生命保険が資本・業務提携をします。銀行は新たな収益源として、生保商品を販売した際に発生する手数料収入に期待しています。生保職員を多数受け入れることで、保険商品の販売態勢を一気に充実させ、他の銀行より優位に立つ狙いとみられます。国内に約660あるすべての支店で生保商品の販売を手がける方向で準備を進めています。三菱東京UFJ銀は全面解禁に合わせて動きます。大量の出向者を出してくれるように国内外の複数の生保会社と交渉しているほか、中途採用も積極的に行います。生命保険会社の職員を400人規模で受け入れることが、12日分かちました。ネットワーク構築のソリトンシステムズに注目したい。最終損益も当初は9000万円の赤字を見込んでいたが、増収効果で5000万円の黒字になりました。ICカード認証技術を使いました情報セキュリティー製品の売り上げが予想を上回りました。前年同期に約30億円の情報配信システムの大口受注がありました反動で大幅に減りました。
連結売上高は従来予想を3億円上回る、35%減の72億円
主力の情報セキュリティー事業の売り上げが堅調に推移し、広告宣伝費を抑制しましたことで黒字を確保しました。
従来予想は2000万円の赤字
17日、9月中間期の連結経常利益が前年同期比55%減の3億円になりましたと発表しました。
グリコ キレイサプリの効果と口コミ
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ガルシニアとは、アジア原産のタマリンド科の熱帯植物で、黄色
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講習会ではサプリメント、プロテインの効果を 引き出す摂取の仕方
キレイサプリですね☆ そして、最後に桑原弘樹先生と記念撮影♪ 桑原弘樹先生と♪ m(_ _)mありがとうございました。楽しかったです。サプリメントやプロテインの説明をキチンと出来るよう、知識を身に付けます。
・ニチレイ『ダイエットナビおかゆ』試食モニター30名大募集
←参加中 ニチレイ ダイエットナビ おかゆ3食セット モニターに応募します 今回のブログテーマは 「あなたのおかゆレシピを教えてください」 ・○○を入れるとおかゆが美味しくなる。
・ニチレイ様からのお題はコチラ あなたのおかゆレシピを教えてください とりあえず中身によりますが「洋食系」には「ニンニク」ですね(*^^)v おろしニンニクを入れて、体力
・また、ニチレイの糖尿病食は大変美味しいので、満足度も高いようです。
ダイエットをするには食事のカロリーが大変重要になりますから、ニチレイの糖尿病食のカロリーナビを活用すれば、効率よくダイエットをすることができるのではないでしょうか
・ダイエットをするには食事のカロリーが大変重要になりますから、ニチレイの糖尿病食のカロリーナビを活用すれば、効率よくダイエットをすることができるのではないでしょうか
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こちら、ダイエットや食生活を改善したい人のためのお弁当
【京都境界問題解決支援センター】京都の土地境界に関するトラブル解決のお手伝いをいたします。裁判外紛争解決手続の利用促進に関する法律第5条の規定に基づき、民間紛争の解決手続の業務について認証<認証番号 第65号>を受けました。境界問題の専門家である土地家屋調査士と、法律の専門家である弁護士が協働して土地境界に関するトラブル解決のお手伝いをいたします。【京都境界問題解決支援センター】京都の土地境界に関するトラブル解決のお手伝いをいたします。
【阪急四条烏丸駅より】
・バス停「裁判所前」から徒歩1分 ・バス停「河原町丸太町」から徒歩5分
【京阪神宮丸太町駅より】
【京都境界問題解決支援センター】京都の土地境界に関するトラブル解決のお手伝いをいたします。自分が主張する境界線と相手方が主張する境界線が異なり、話し合いをしても合意に至らない。自分の土地(甲)と相手方の土地(乙)の境界について、自分はアイ線だと思っていますが、相手方はウエ線だと主張して、話し合っても解決しません。
センターで相談できますか
相手方の家の一部が境界を越えている。相手方は、当方の主張する境界線を認めません。さらに相手方は最近家を増築し、その一部が当方に越境してきていると思います。
相談できますか
買い受けた土地の分筆時に境界標がなく、境界について争いがある。当方は相手方より土地を買い受け、所有権移転登記手続は済ませました。ところが、その土地は相手方の土地の一部を分筆したもので、分筆時に境界標がなく、境界について争いがあります。
相談できますか
裁判所で調停成立した後に、境界標も設置して境界をはっきり明示しておこうという話になった。
裁判所で工作物収去の調停が成立し、その後、双方でその収去の話をしていたところ、当事者双方で「この際、正確に測量して、境界標も設置して境界をはっきり明示しておこう」という話になっているのですが、センターで相談できますか
また、解決のために調停もセンターで行っていただきたいと思っています。土地売却に当たって境界が決まらない。現在の住居を売却して、新しい住居に住み替えようと思い、不動産業者に現在の住居の売却依頼をしたところ、隣家との境界が決まらないので、それを決めなければならないということで、隣家と話をしたのですが、うまくゆきません。
相談できますか
相手方のコンクリートブロック塀が問題になっている。相手方工場のブロック塀が当方に越境していると思い、相手方と話し合いをしたのですが、当事者間での話し合いでは難しい状況です。
ブロック塀は堅固ですので、当方もすぐ収去して欲しいということではないのですが、相談はできますか
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自分が主張する境界線と相手方が主張する境界線が異なり、話し合いをしても合意に至らない。センターで相談できます。相談申込があれば、土地境界をめぐる法律面の専門家である弁護士と、土地境界をめぐる事実面の専門家である土地家屋調査士で構成されている相談委員会が詳しく相談に応じます。そして、相談委員会は、相談者の話をよく聴きながら的確にアドバイスいたします。そして、相談者が単に相談だけではなく、相手方との調停によって案件の解決を希望される場合は、調停手続に回付して、当センターで相手方との調停手続を行います。本件のように、境界に関する双方の主張が食い違う場合は、現地調停も行われ、調停員が現地で双方の主張をお聴きすることもいたします。また、境界の専門家である土地家屋調査士による資料調査、現地測量や鑑定が必要な場合は、当センターの調停手続の中で調査・測量・鑑定実施員を選任して、その実施員によりそれらの作業を行います。そして、調停委員会は、それらの結果を踏まえながら、当事者双方の合意形成のために努力いたします。次に、当事者双方間で合意が形成されましたら、調停委員会は調停合意書を作成いたします。
調停合意書では、(1)合意された内容
(2)手続に要した費用およびその負担
を調停合意条項にまとめて確認し合います。なお、調停合意書は当事者双方に交付されます。さらに、当事者が希望すれば、調査実施員により境界標を設置し、筆界確認書を作成することも行われます。
▲ページ上部へ
相手方の家の一部が境界を越えている。はい、相談できます。事例1・事例2と同様に専門家の弁護士と土地家屋調査士が相談員として相談をお受けいたします。そして、相談者が単に相談だけではなく、相手方との調停によって案件の解決を希望される場合は、調停手続に回付して、当センターで相手方との調停手続を行います。本件のように、境界に関する双方の主張が食い違う場合は、現地調停も行われ、調停員が現地で双方の主張をお聴きすることもいたします。また、境界の専門家である土地家屋調査士による資料調査、現地測量や鑑定が必要な場合は、当センターの調停手続の中で調査・測量・鑑定実施員を選任して、その実施員によりそれらの作業を行います。そして、調停委員会は、それらの結果を踏まえながら、当事者双方の合意形成のために努力いたします。次に、当事者双方間で合意が形成されましたら、調停委員会は調停合意書を作成いたします。
調停合意書では、(1)合意された内容
(2)手続に要した費用およびその負担
を調停合意条項にまとめて確認し合います。なお、調停合意書は当事者双方に交付されます。さらに、当事者が希望すれば、調査実施員により境界標を設置し、筆界確認書を作成することも行われます。
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買い受けた土地の分筆時に境界標がなく、境界について争いがある。はい、相談できます。事例1・事例2と同様に専門家の弁護士と土地家屋調査士が相談員として相談をお受けいたします。そして、相談者が単に相談だけではなく、相手方との調停によって案件の解決を希望される場合は、調停手続に回付して、当センターで相手方との調停手続を行います。本件のように、境界標がなく、境界が争点となっている場合は、調停手続きでは、調停員による現地調停も行われます。また、このような場合は、境界の専門家である土地家屋調査士による境界が創設された当時からの資料の調査や現地の測量や、場合によれば鑑定が必要になります。その時は、当センターの調停手続の中で調査・測量・鑑定実施員を選任して、その実施員にそれらの作業を行ってもらいます。そして、その結果を踏まえながら、調停委員会は、当事者双方の合意形成のために努力いたします。次に、当事者双方間で合意が形成されましたら、調停委員会は調停合意書を作成いたします。
調停合意書では、(1)合意された内容
(2)手続に要した費用およびその負担
を調停合意条項にまとめて確認し合います。なお、調停合意書は当事者双方に交付されます。さらに、当事者が希望すれば、調査実施員により境界標を設置し、筆界確認書を作成することも行われます。
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裁判所で調停成立した後に、境界標も設置して境界をはっきり明示しておこうという話になった。はい、相談できます。専門家の弁護士と土地家屋調査士が相談員として相談をお受けいたします。そして、センターの調停手続も利用できます。まず、本件のように、当事者双方が調停で解決したいという意思で一致している場合には調停手続はスムースに進行することが考えられます。そして、本件のように境界標がなく、境界明示がない事案の場合も、調停員による現地調停が行われます。また、このような場合は、境界の専門家である土地家屋調査士による調査や測量や鑑定が必要になる場合があります。その時には、当センターの調停手続の中で調査・測量・鑑定実施員を選任して、その実施員にその作業を行ってもらうことができます。そして、その結果を踏まえながら、当事者双方は、調停委員会の助言やサポートの下に合意形成に向かっての努力をいたします。次に、当事者双方間で合意が形成されましたら、調停委員会は調停合意書を作成いたします。
調停合意書では、(1)合意された内容
(2)手続に要した費用およびその負担
を調停合意条項にまとめて確認し合います。なお、調停合意書は当事者双方に交付されます。さらに、当事者が希望すれば、調査等実施員により筆界確認書を作成したり、境界標を設置したりすることも行われます。そして、最終調停日には、当事者双方で今後の友誼を誓い合って調停が終了するわけです。
▲ページ上部へ
土地売却に当たって境界が決まらない。はい、相談できます。専門家の弁護士と土地家屋調査士が相談員として相談をお受けいたします。そして、センターの調停手続も利用できます。調停手続きでは、相手方に出席してもらうことが必要となりますが、この点については、当センターでも努力させていただきます。お隣との境界問題が解決するということは、経済的にみますと双方の土地の価値が高まるということになりますし、生活的にみますと、精神的にも安定してきて、生活意欲の向上にもつながります。客観的には双方の利益になります。ところで、土地の場合、境界が決まっていて、境界標が設置されているということは、その基本要素ですから、売却に当たっての重要事項となります。そこで、売却に際しては、不動産仲介業者はそれを重視するわけです。調停にあたっては、本件のような場合も、調停委員会による現地調停、調査・測量等実施員による調査・測量等の実施がなされます。そして、当事者双方が境界について合意をした場合は、当事者の申立を前提に筆界確認書を作成したり、境界標を設置したりの行為も調停手続の中で行います。次に、当事者双方間で合意が形成されましたら、調停委員会は調停合意書を作成いたします。
調停合意書では、(1)合意された内容
(2)手続に要した費用およびその負担
を調停合意条項にまとめて確認し合います。なお、調停合意書は当事者双方に交付されます。そして、最終調停日には、当事者双方で今後の友誼を誓い合って調停が終了するわけです。
▲ページ上部へ
相手方のコンクリートブロック塀が問題になっている。はい、相談できます。専門家の弁護士と土地家屋調査士が相談員として相談をお受けいたします。そして、センターの調停手続も利用できます。本件の場合、調停手続としては、現地で双方の言分を聴き、現地を認識しておくということが大切ですから、調停室での調停だけではなく、現地で当事者双方の指示説明を聴く現地調停も大切になります。また、詳しい測量等が必要な場合は、測量等実施員を選任して、測量等も実施いたします。そして、測量結果等を踏まえながら、当事者双方は調停委員会の助言やサポートの下に合意形成に向かって努力いたします。その際、本件の場合は、申立人側がコンクリート・ブロック塀の撤去を直ちに求めているのではないという点も考慮される点となります。次に、当事者双方間で合意が形成されましたら、調停委員会は調停合意書を作成いたします。
調停合意書では、(1)合意された内容
(2)手続に要した費用およびその負担
を調停合意条項にまとめて確認し合います。なお、調停合意書は当事者双方に交付されます。そして、最終調停日には、当事者双方で今後の友誼を誓い合って調停が終了いたします。
▲ページ上部へ
京都境界問題解決支援センター【手続きについて・手続きの費用】
【京都境界問題解決支援センター】京都の土地境界に関するトラブル解決のお手伝いをいたします。合意調書作成までの費用といたしまして、下記の費用を申し受けます。
合意調書作成までの費用
必要な場合のみ、登記印紙等、交通費は別途
負担割合は、双方の合意による。事案により、金額は異なります。負担割合は、双方の合意による。費用額は、随時見積金額による。
合意調書作成後の諸費用
4) 合意内容を履行するための諸費用
負担割合は双方の合意による。
記録の閲覧・写しの請求
本センターが保存する調停手続実施記録は、当事者双方の同意がない限り、第三者には公開しません。当事者もしくはこれらの立場にあった者は、紛失した等の理由により、調停手続実施記録のうち当事者が提出した資料及び調停合意書に限り、閲覧又は謄写を求めることが出来ます。ただし、閲覧等の請求の内容に他方の当事者が提出した資料が含まれている場合、当該資料を提出した当事者又はこれらの立場にあった者の承諾を必要とします。調停手続実施記録の閲覧等を求めるときは、その理由を記載した書面を、本センターに提出しなければなりません。また、別に定める手数料を納付しなければなりません。本センターは、閲覧等の求めが不当な目的に利用されるおそれがあると認めるときは、その求めには応じられません。手続実施記録の閲覧手数料は1事件につき1,050円です。写しは1枚当たり105円です。京都境界問題解決支援センターの相談や調停などの業務は、「京都境界問題解決支援センター規則」、「京都境界問題解決支援センター実施規程」、「京都境界問題解決支援センター費用規程」に基づいて行います。本書面は、規則の概要を説明したもので、どなたでもご希望があれば、お渡しするようにしています。
連絡先・お問合せ
● 労働者が配転命令を拒否することができるのか
配転命令が有効であるのならば、労働者は配転命令を拒否することはできません。配転命令を拒否することがあれば、解雇等のリスクを負うことになります。配転命令の有効性は、業務上の必要性、労働者の不利益の程度とのバランスによって勘案されます。配転は、労働者の就業場所と業務内容を変更することになります。ですから、配転は労働条件の変更となるので、労働者の同意なく変更できないと考えられます。通常、労働者が入社する際に、配転等について記載された就業規則等に同意させることで労働契約が成立します。判例では、就業規則等への明記がなくても、口頭や黙示の同意で、配転に同意していると判断されているのもあるようです。
・ 権利の濫用
どのような場合が権利の濫用になるのかについて、法律上条文がありません。業務上の必要性、労働者の不利益の程度を天秤にかけてバランスをとることが必要です。実際に配転命令をする際は、命令をするまでの流れが必要です。労働者の同意を得いるために、意思等の確認や説得など、使用者が講じるプロセスと配慮が重要です。育児や介護をおこなっている労働者には、特に配慮が必要です。手続きを丁寧かつ誠実に行い、労働者の不利益に対して配慮を行うことが、トラブルを未然に防ぐためにも必要不可欠です。
連絡先・お問合せ
特定社会保険労務士の髙木です。この度は、当ホームページをご覧頂まして、誠に有難うございます。私は、以前に税理士事務所で会計・税務申告と労務管理・給与計算等の仕事をしておりました。
多くの事業主様にお会いするうちに、「自分で開業していない者が、経営等のあれこれについてお話をすることができるのか
」と自分自身疑問に思い、開業する決心をしました。以下の理念をもち、お客様と一体となって日々努力をし続けていきたいと考えております。近年、使用者と労働者の紛争が増加する傾向にあります。しかしながら、多くの企業様がそれに対応する手段を、いまだに講じてない状況にあると思われます。労働審判制度、個別紛争解決促進法などの制度整備がされており、これまで以上に、シビアに労務管理を会社は行う必要があるのです。また、従業員の能力向上も図っていかなければ、会社のブランドの確立も中々進まない結果になりかねません。当事務所は、様々な情報を提供し、皆様に発展していただくようにと常に考えております。そして共に当事務所も成長し、更なるサービスを提供できる環境作りをしていきます。どのようなことでも、お気軽にお問い合わせください。最後まで、ご覧いただきまして、有難うございます。
投資法人の概要
伊藤忠との協働
負債返済の分散
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利益相反取引ルール コンプライアンス 個人情報保護方針 免責事項 お問い合せ サイトマップ HOME
投資法人の概要
伊藤忠との協働
負債返済の分散
アドバンス・レジデンス投資法人は、伊藤忠グループの持つ住宅事業インフラ及び多様な取引基盤を活用し、伊藤忠商事の「アルティス」シリーズを中核に、学生マンションなど安定した稼働率が見込める物件を加えた分散型ポートフォリオを構築し、中長期にわたる安定運用、安定成長を目指します。伊藤忠グループの賃貸住宅、「アルティス」をナショナル・ブランドに育て上げる。
アルティスを中核としてマーケット・リーダーを目指す(アルティスとは)
伊藤忠グループの総合力を活用して企画・開発・展開される賃貸マンション専用ブランド
「中長期にわたり賃貸マンションとしての競争力を維持する」というコンセプト
伊藤忠サポートラインの積極的活用による物件取得
「アルティス」シリーズを中心としたポートフォリオ構築
伊藤忠アーバンコミュニティとの協働の推進
入居者に対するサービス・サポートの拡充による満足度向上
財務体質の健全性を維持する財務戦略の実践
(株式会社格付け投資情報センター)
利益相反取引ルール コンプライアンス 個人情報保護方針 免責事項 お問い合せ サイトマップ HOME
投資法人の概要
伊藤忠との協働
負債返済の分散
(ニ) 開発案件への投資方針
本投資法人は、投資にあたり以下の投資基準を満たすことを前提とします。ただし、以下の基準のうち(イ)及び(ロ)の各項目(細目を含みます。)に適合しない要素が3つまでであり、その投資が投資主価値の増大に寄与すると判断できる場合には、運用ガイドラインに定める容認取引として投資を行うことができるものとします。本投資法人は、原則として、5~10年の中長期保有を前提に投資するものとし、短期の売却を目的とした不動産の取得を行いません。原則として、取得時において15年以内とします。以下の要素に地域及び物件の特性を加味し、総合的に勘案した上で取得の是非を判断します。ただし、運用ガイドラインに定める容認取引の基準としては、各細目を1つの要素として勘定します。
最寄駅の都心部又は中心ターミナル駅へのアクセスの良否
最寄駅からの距離
(シングル・タイプ及びコンパクト・タイプについては徒歩10分以内、ファミリー・タイプ及びラージ・タイプについては徒歩15分以内を目途とします。
日照、眺望、景観、騒音等の住環境、嫌悪施設の有無
公共サービス、日常利便施設の有無
周辺の土地利用状況の適否
原則として、構造は、RC(鉄筋コンクリート)造又はSRC(鉄骨鉄筋コンクリート)造で、新耐震基準(昭和56年に改正された建築基準法(昭和25年法律第201号
その後の改正を含みます。)(以下「建築基準法」といいます。)に基づく建物等の耐震基準を指します。以下同じです。)に適合している、又は同程度の建物とします。原則として、1物件当たりの取得価格(取引価格を指し、取引に付随する費用を含みません。)は、ポートフォリオ全体の取得価格総額の20%以内とします。原則として、1物件当たりの取得価格(取引価格を指し、取引に付随する費用を含みません。)は5億円以上とします。原則として、敷地も含めた物件全体の所有権を取得するものとしますが、ポートフォリオ全体への影響を考慮した上で、以下の物件も取得できるものとします。原則として、50%以上の区分所有割合を取得できる場合とします。管理・処分の自由度が確保できることを前提に、他の共有者の属性、信用力等を総合的に考慮し、個別に判断します。原則として、借地権又は定期借地権付建物を取得できるものとします。具体的には、借地契約の内容を、収益性、安全性、流動性等の観点から検討した上で取得の是非を判断します。用益物権が付着している不動産等については、設定内容を確認の上、収益性、安全性、流動性等の観点から検討した上で取得の是非を判断します。原則として、担保権設定物件は取得しません。土壌汚染があり、適切な処理が行われていない物件、又は、日本国の法令(条例を含みます。)上不動産に対する使用が禁止又は制限されている有害物質を含む建材等を使用し適切な処置が施されていない物件は取得できません。
原所有者の属性等
原所有者又は、主たる使用者が反社会的団体又はその構成員である物件、及び社会通念に照らして公序良俗に反する使用が行われている物件は取得しません。本投資法人は、物件の取得にあたり、当該不動産の予想収益、エリアの将来性、建物仕様、耐震性能、権利関係、環境・地質等を充分に調査し、総合的に検討します。具体的には、投資対象不動産の投資価値を見極めるために、公正かつ調査能力・経験のある第三者による不動産鑑定評価書、建物状況調査報告書、地震リスク診断報告書による分析評価及びマーケットレポート等を参考にするとともに、経済的調査、物理的調査、法的調査等の物件精査を行った上で、総合的に判断します。
テナントの信用情報
テナントの賃料支払状況等
テナントの業種、テナント数、賃借目的、契約内容及び用途等
現在及び過去の稼働率、平均入居期間、賃料推移及び将来の見通し
各建物における各テナントの占有割合等
周辺の開発計画の動向
商圏分析:商圏人口、世帯数及び商業指標等
テナント誘致・物件の処分性等の競争力調査
賃貸借契約水準、賃貸借契約体系及び更新の可能性
費用水準、費用関連の契約体系及び更新の可能性
適正賃料水準、適正費用水準の調査及び将来予想される費用負担の可能性
修繕履歴及び修繕計画との比較における実際の修繕積立状況
街路の状況、鉄道等主要交通機関からの利便性、主要交通機関の乗降客数
周辺土地の利用状況及び将来の動向
都市計画及び地域計画
地域の知名度、評判等の状況
内外装の部材の状況
間取り、天井高、空調設備、防犯設備、放送受信設備、インターネット配備状況、給排水設備、昇降機設備、駐車場、駐輪場、エントランス等その他共用設備の状況等
前面道路との位置関係及び前面道路からの視認性、前面道路の繁華性、開口又は奥行等の形状と広さ、分割対応の可否、階数、天上高、空調方式、電気容量、営業可能業種、駐車場その他共有施設の利用状況、フリーアクセスフロア、床荷重等
新耐震基準又はそれと同水準以上の性能の確保
地震リスク分析及び耐震診断実施
その後の改正を含みます。)(以下「消防法」といいます。その後の改正を含みます。)(以下「都市計画法」といいます。
)その他建築法規及び自治体による指導要綱等)の遵守状況等
建物状況報告書における将来(10~12年程度)の修繕費見込み
建物管理状況の良否、管理規約の有無・内容、管理会社へのヒアリング
施工業者からの保証及びアフターサービス内容
近隣住民との協定書の有無
アスベスト・フロン・PCB等の有害物質の使用・管理状況
地質状況、土地利用履歴、土壌等の環境調査
権利関係への対応
前所有者等の権利の確実性を検討します。特に共有、区分所有、借地物件等、本投資法人が所有権を有しないか又は単独では所有権を有しない等権利関係が複雑な物件について、以下の点を含めその権利関係について慎重に検討します。
借地権に関する対抗要件具備の有無及び借地権に優先する他の権利の有無
敷地権登記の有無、建物と敷地権の分離処分の制限及びその登記の有無、持分割合の状況
敷金保全措置、長期修繕計画に基づく積立金の方針・措置
共有物不分割特約及びその登記の有無、共有物分割請求及び共有持分売却等に関する適切な措置の有無並びに共有者間における債権債務関係
区分所有の区分性
本投資法人による取得前に設定された担保の設定状況や契約の内容とその承継の有無
借地権設定者、区分所有者及び共有者等と締結された規約・特約等の内容(特に優先譲渡条項の有無とその内容)
借地権設定者、区分所有者及び共有者等の法人・個人の別等の属性
不動産を信託する信託受益権については信託契約の内容
境界確定の状況、越境物の有無とその状況
開発案件への投資方針
安定的賃貸収入を現に生じている不動産の取得を原則とし、自ら土地を取得し建物を建築する開発投資(既取得物件の建替も含みます。)は行わないものとします。ただし、第三者が建築中の物件については、竣工後のテナント確保が十分可能と判断され、完工・引渡しリスクが極小化されていると判断できる場合には、当該建物の竣工前の取得契約の締結も検討することができることとします。
(ロ) PM会社の管理及び指導監督方針
(ニ) テナントの選定
運用資産の価値の維持向上、空室率の低減、運営管理コストの削減等、安定的な賃貸収益確保のため、以下の方針でPM業務を委託します。
PM会社選定における基準
以下の観点から複数のPM会社を比較検討することにより、効果的かつ効率的な運営管理の実行を図ります。
経験及び実績
報酬手数料の水準
PM会社の管理及び指導監督方針
主に毎月のPM業務報告書に基づき、以下の事項につき検証するとともに、PM会社に対し、運用管理計画に沿った運営管理を遂行させるための指導及び監督を行います。
テナントからの入金状況
テナントの入退去の状況
経費等の支払状況
テナントからの要望・クレームとその対応
新規テナントの獲得に関する情報及びその活動内容
修繕等工事の状況
PM会社の評価
定期的(原則として1年)に以下の観点を含む事項につき運営管理実績を評価し、その結果によってはPM会社の変更を検討します。
運営管理計画の達成度
PM業務の遂行能力
テナントの選定
以下の項目について総合的に評価して選定します。
賃貸借の内容(使用目的、契約期間等)
連帯保証人の有無とその属性
保証会社による保証の適否
職業、勤務先の内容等
年収、その他賃料負担能力の根拠
賃貸借の内容(使用目的、契約期間等)
連帯保証人の有無とその属性
保証会社による保証の適否
各不動産の特性に応じて適正と判断される内容の火災保険及び賠償責任保険を付保します。個別の投資物件のPML(予想最大損失率)(注)が20%を超過する場合、若しくは個別の投資物件が加わることによりポートフォリオ全体のPMLが15%を超過する場合には、災害による影響と保険料負担等とを総合的に比較した上で、地震保険の付保を検討します。PMLについての統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間(50年=一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(再現期間475年、50年間に起こる可能性が10%の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達原価に対する比率(%)で示したものをいいます。以下同じです。ただし、予想損失額は、地震動による建物(構造部材・非構造部材・建築設備)の直接損失のみに関するものであり、機器、家具、什器等の被害や地震後水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
(ハ) 資産運用計画書の検証
資産運用会社は、本投資法人の運用資産全体について、年度資産運用計画書及び中期(5年)資産運用計画書を制定し、計画的な資産の運用を行います。これら資産運用計画書には、新規投資、保有資産の売却、及び物件毎の管理運営計画(修繕計画を含みます。)が含まれます。営業期間毎に年度資産運用計画書を制定し、本投資法人の計画的なポートフォリオ運用を実施します。年度資産運用計画書は、各物件の収支予算、新規投資、保有資産の売却予定から構成され、各営業期間の開始時までに、資産運用会社のコンプライアンス委員会、投資委員会及び取締役会において審議及び決議されます。中期(5年)資産運用計画書を制定し、本投資法人の中長期的な視野に立った計画的なポートフォリオ運用を実施します。中期(5年)資産運用計画書は、中期の各物件の収支予算、新規投資計画、保有資産の売却計画から構成され、各営業期間の開始時までに、資産運用会社のコンプライアンス委員会、投資委員会及び取締役会において審議及び決議されます。
資産運用計画書の検証
年度資産運用計画書については、月次収支実績による検証を行い、予算と実績に乖離が見られる等、計画の見直しが必要と判断される場合には、速やかに変更年度資産運用計画書を制定します。また、中期(5年)資産運用計画書については、営業期間毎に実績による検証を行い、予算と実績に乖離が見られる等、計画の見直しが必要と判断される場合には、速やかに変更中期(5年)資産運用計画書を制定します。資産運用計画書の変更は、資産運用会社のコンプライアンス委員会、投資委員会及び取締役会において審議及び決議されます。本投資法人は、中長期での運用を基本方針として物件の取得を行います。ただし、以下の事項を検討の上、総合的に判断して物件の売却を行うことがあります。
金融市場及び不動産市場の動向
資産価値の増減及びその予測
立地エリアの将来性
ポートフォリオの構成
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投資法人の概要
伊藤忠との協働
負債返済の分散
規約に基づく投資制限
本投資法人の規約に基づく投資制限は以下の通りです。
投資制限(規約別紙1「資産運用の対象及び方針 投資制限」)
有価証券及び金銭債権に係る制限
本投資法人は、有価証券及び金銭債権への投資を、安全性及び換金性を重視して行うものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行わないものとします。
デリバティブ取引に係る制限
本投資法人は、デリバティブ取引に係る権利への投資を、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うものとします。本投資法人は、投資対象となる不動産(不動産を除く不動産等及び不動産対応証券の裏付けとなる不動産等を含みます。)を国内に所在する不動産に限定します。本投資法人は、外貨建資産への投資は行わないものとします。
組入資産の貸付(規約別紙1「資産運用の対象及び方針 取得した資産の貸付けの目的及び範囲」)
本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、運用資産に属する不動産(本投資法人が取得する不動産等以外の不動産対応証券の裏付けとなる不動産を含みます。)を賃貸(駐車場、看板等の賃貸を含みます。)することができます。本投資法人は、不動産の賃貸に際し、敷金又は保証金等これらに類する金銭を収受することがあり、かかる収受した金銭を前記投資方針に従い運用することができます。本投資法人は、運用資産に属する不動産(本投資法人が取得する不動産等以外の不動産対応証券の裏付けとなる不動産を含みます。)以外の運用資産の貸付けを行うことがあります。
借入れ及び投資法人債発行の限度額等(規約第30条)
借入れの目的
本投資法人は、安定した収益の確保及び運用資産の着実な成長を目的として、資金の借入れ又は投資法人債の発行を行うことができます。借入れ及び投資法人債により収受した金銭の使途は、資産の取得、修繕、分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済(敷金及び保証金の返還並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)等とします。
借入金の限度額
借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとします。
資金を借入れる場合は、金融商品取引法(昭和23年法律第25号
その後の改正を含む。)第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家からの借入れに限るものとします。の規定に基づき借入れを行う場合又は投資法人債を発行する場合、本投資法人は、運用資産を担保として提供することができます。
その他の投資制限
本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
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伊藤忠との協働│アドバンス・レジデンス投資法人
投資法人の概要
伊藤忠との協働
負債返済の分散
伊藤忠との協働
アドバンス・レジデンス投資法人は、伊藤忠グループ及びサポート企業が有する多種多様な業種の取引先との取引基盤等を最大限活用して、物件の供給、物件情報の提供、賃貸運営及び物件管理のサポート等多角的な支援を受けることにより基本戦略の実現を図ります。
伊藤忠サポートラインの活用
伊藤忠グループとの協働関係
伊藤忠サポートライン会社により企画・開発された物件の取得
本投資法人及び資産運用会社は、中長期的に着実な成長を図るため、伊藤忠サポートライン会社を活用します。中でも分譲マンション開発に実績のある伊藤忠サポートライン会社が、自ら又は関連SPC(注)を通じて企画・開発する物件の優先的な取得機会の確保を重視します。(注)関連SPCとは、伊藤忠サポートライン会社がアセット・マネジメント業務かつ匿名組合出資を行う特別目的会社をいいます。伊藤忠サポートライン会社が有するマンション開発ノウハウに基づき、品質管理が行われた新築物件を取得する機会を確保することができると考えています。資産運用会社と、伊藤忠サポートライン会社との間の賃貸マーケットに係る情報交換や賃貸住宅の商品性に関する議論及び検討を通じて、本投資法人の投資方針に合致した物件の開発が増えると共に、より多くの取得機会を確保することができると考えています。
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投資法人の概要
伊藤忠との協働
負債返済の分散
投資法人の概要
アドバンス・レジデンス投資法人(ADR)は平成22年3月1日に旧アドバンス・レジデンス投資法人および日本レジデンシャル投資法人との新設合併方式により誕生しました。平成22年3月2日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場(銘柄コード:3269)する賃貸住宅特化型として、日本最大級の保有資産規模を誇る不動産投資信託(J-REIT)です。
執行役員 髙坂 健司 (こうさか けんじ)
アドバンス・レジデンス投資法人および日本レジデンシャル投資法人との間で合併契約を締結
両投資法人の投資主総会が開催され、投資主の皆様からの承認を得る。
アドバンス・レジデンス投資法人(証券コード:8978)および日本レジデンシャル投資法人(証券コード:8962)の投資口の東証REIT市場における最終取引日
アドバンス・レジデンス投資法人(証券コード:8978)および日本レジデンシャル投資法人(8962)の投資口の東証REIT市場において上場廃止
新設合併方式による合併の効力が発生し、新生「アドバンス・レジデンス投資法人(証券コード:3269)」が誕生
アドバンス・レジデンス投資法人 執行役員(現在に至る)
ADインベストメント・マネジメント株式会社 代表取締役社長(現在に至る)
株式会社ティ・ワイ・オー 監査役(現在に至る)
アドバンス・レジデンス投資法人 監督役員(現在に至る)
曙ブレーキ工業株式会社 監査役(非常勤)(現在に至る)
赤坂総合法律事務所開設(現在に至る)
アドバンス・レジデンス投資法人 監督役員(現在に至る)
髙坂健司は、資産運用会社であるADインベストメント・マネジメント株式会社の代表取締役と本投資法人の執行役員を兼務しており、金融商品取引法第31条の4第4項に基づき、平成20年3月5日付で金融庁長官へ兼職の届出をしております。
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投資法人の概要
伊藤忠との協働
負債返済の分散
有利子負債の返済期限の分散
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投資法人の概要
伊藤忠との協働
負債返済の分散
ADRの特徴について
1 アドバンス・レジデンス投資法人の特色を教えてください。
アドバンス・レジデンス投資法人の特色
投資対象を賃貸住宅に特化しています。投資地域は、首都圏が中心ですが、全国にまたがっています。伊藤忠グループが主要スポンサーとなっています。伊藤忠グループの持つ住宅事業インフラ及び多様な取引基盤を活用し、伊藤忠グループが開発に携わっている「アルティス」シリーズを中核に、学生マンションなど安定した稼働率が見込める物件を加えた分散型ポートフォリオを構築しています。2 ポートフォリオの特徴について教えてください。2 ポートフォリオの大きな特徴は、需要の厚い賃料価格帯およびタイプを中心としていることです。また、ポートフォリオ全体の住戸数の3分の1を学生をテナントとする学生マンションとしていることです。ポートフォリオの特徴については、こちらを合せてご参照ください。ポートフォリオ構築方針については、こちらをご参照下さい。3 ポートフォリオを住宅特化型としている理由を教えてく ださい。そのメリット・デメリットも教えてください。3 伊藤忠グループは、住宅、オフィス、商業施設等の企画・開発を長年にわたり国内外で展開してきましたが、特に住宅の分野においては、「シーアイ」や「イトーピア」シリーズ等の自社ブランドの分譲マンションや戸建住宅を35年余開発・供給・管理してきた実績があります。近年では、伊藤忠グループの中核ディベロッパーである伊藤忠都市開発株式会社を中心に、伊藤忠グループが有する広範囲にわたる取引関係を活かした住まいづくりに取り組んでおります。ADRとしては、こうした伊藤忠グループの住宅事業における総合力を最大限に活用すべく、賃貸住宅特化型の不動産投資信託として上場しました。
1) 住宅特化型のメリット:
一棟当たりの投資額がオフィスビルや商業施設等と比べ低くなることが多いので、他の資産タイプと比べリスク分散されています。ADRの一棟当たりの投資額は、おおよそ17億円です。また、他の資産タイプに比べ、戸数が多いこともリスク分散に繋がります。
賃貸料の安定性
テナント数が多く、賃貸契約の更新期が分散しているため、賃貸料は、時々の景気の影響を受けにくい特徴があります。
稼働率の安定性
稼働率も、 テナント数が多いため、 他の資産タイプに比べ、振幅の幅が狭く安定しています。ADRは、上場来ほぼ一貫して稼働率を95%以上の高水準を保っています。
2) 住宅特化型のデメリット:
内部成長の可能性が限られている。借地借家法により、賃貸料の値上げ幅が制限されていることと、テナント数が多く、契約更新期も分散しています。そのため、短期間に全体の賃料水準を引き上げることは事実上難しく、大幅な内部成長は、あまり見込めません。4 物件取得の基準を教えてください。4 物件取得の基準は、「投資基準」に定めています。詳細は、こちらをご参 照下さい。
5 地震については、どのような対策をとっていますか
付保方 針についても教えてください。5 地震による損失を軽減するために、投資対象は、新耐震基準(昭和56年に改正された建築基準法に基づく建物等の耐震基準)に適合している、又は、同程度の建物としています。さらに、投資対象地域の分散化を図ることで、リスク回避に努めています。付保方針については以下のとおりです。損害保険: 各不動産の特性に応じて適正と判断される内容の火災保険及び賠償責任保険を付保します。地震保険: 個別の投資物件のPML(予想最大損失率)(※)が20%を超過する場合、若しくは個別の投資物件が加わることによりポートフォリオ全体のPMLが15%を超過する場合には、災害による影響と保険料負担等とを総合的に比較した上で、地震保険の付保を検討します。PMLについての統一された厳密な定義はありませんが、想定した予定使用期間(50年=一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(再現期間475年、50年間に起こる可能性が10%の大地震)によりどの程度の被害を受けるかを、損害の予想復旧費用の再調達原価に対する比率(%)で示したものをいいます。ただし、予想損失額は、地震動による建物(構造部材・非構造部材・建築設備)の直接損失のみに関するものであり、機器、家具、什器等の被害や地震後水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
6 稼働率は、どのように分配金に影響するのですか
6 投資法人の主な収入は、不動産賃貸事業収入(家賃)です。従って、稼働率や家賃増減等は、ADRの収益にダイレクトに影響します。ADRとしては、安定した収益を実現するために、稼働率を重視した運営を行っております。上記のとおり、賃貸住宅において、家賃の値上げによる収益向上は難しく、空室を無くすことがもっとも確実に収益の改善に寄与します。※ 稼働率の推移については、こちらをご参照下さい。7 今後の運用方針・戦略を教えてください。7 中長期的な運営管理業務の質の向上および効率化を目指し、引続き伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社との緊密な協働を推進していく方針です。ポートフォリオの構築方針: 都心部の比重を高めていきたいと考えています。不動産売買市場が下落傾向にあることから、現状のポートフォリオの利回り水準を維持・向上できる都心部の物件については、積極的に取得を検討していきたいと思っております。但し、ADRの有利子負債比率が高いこと、また、現状では、公募増資による資金調達が困難なため、ADRが直接物件を取得することが難しくなっています。そこで、ADRが直接物件を取得できないものについては、伊藤忠グループのウェアハウジング機能(※)の活用等により、取得機会の逸失を防ぎ、将来的な収益拡大に備えたいと思います。また、必要と条件に応じて、物件の入れ替え等を検討し、優良なポートフォリオの構築と収益の向上を図りたいとも考えています。※ ウェアハウジングとは、物件取得方法の一つで、投資法人が物件を取得する前にスポンサー会社、または別個に設立した特別目的会社が物件を取得することをいいます。収益の安定や取得のタイミング調整のために活用します。収益向上の取り組み: 第8期(平成21年7月度~平成21年12月度)の優先課題として、弱含みの兆しが見える都心の高額物件に対する手当を早期且つ重点的に行っていく考えです。また、一定期間築年数が経過した物件については、伊藤忠アーバンコミュニティが有するエンジニアリング機能を活用し、建物診断を実施の上、計画的な修繕工事を実施することにより、物件競争力・資産価値の維持および向上を図ります。投資基準については、こちらをご参照下さい。
8 少子化にともない学生数の減少が予想されるのにも関わら ず、どうして学生寮や学生専用マンションに投資するのですか
8 主要スポンサーのグループ会社の一員である伊藤忠アーバンコミュニティでは、長年、学生寮や学生専用マンションを運営し、ノウハウを蓄積してきています。そして、立地、運営方法を間違えなければ、今後も安定した高収益が得られると認識してます。その運営ノウハウの活用や安定した高収益の確保の為に学生マンションに投資しています。
ADRが投資する学生専用マンション投資の特徴としては、入居するテナントターゲット(通学する大学)が明確であることと、大手の学生マンション運営会社へ一括賃貸(家賃保証型)である。1%と、安定して高収益を実現しています。※ 学生専用マンションの投資事例は、こちらをご参照下さい。9 今後の財務方針・戦略、および今後のリファイナンスについ て教えてください。ADRでは、財務の安定性・健全性の観点を重視し、可能な限り債務の長期化および金利の固定化を推進することを基本方針としています。その結果、昨年からの世界的な経済・金融市場危機よる景気後退・信用収縮が進む中においても、財務基盤の安定性を維持することができました。今後もこの基本方針を継続しながら、発行体格付向上に努め、資金調達手段の多様化と機会を模索していきます。※ 基本財務方針については、こちらをご参照下さい。
今後のリファイナンス
当期中に期限(平成21年11月25日)を迎える70億円の借入返済のリファイナンスがあります。それ以降の借入返済については下のグラフのとおりです。上記の70億円のリファイナンスは、資本調達の環境が整わない現在の金融市場の環境が続く限りは、借換えで対応する予定です。
10 現在LTVが50%後半で推移していますが、その水準につい てどのように考えていますか
また、今後の施策について教えてください。10 ADRの資産の総額に対する借入金及び投資法人債の残高の割合(LTV)の上限は60%を目途としていますので、50%後半の水準は高いと判断しており、低減が課題だと認識してます。しかし、現状の金融市場、不動産売買市場の環境において、急いでLTV低減を図ることは得策ではなく、慎重に対策を打つつもりです。11 格付け状況について教えてください。11 現在、株式会社格付投資情報センター(R&I)より発行体格付A+(ネガティブ)の格付けを頂いております。資金調達手段の多様化、コスト低減化を目指し、今後も格付けの維持・改善に努めて行きます。
運用会社・スポンサーについて
12 運用会社について教えてください。12 ADRの資産運用会社は、ADインベストメント・マネジメント株式会社です。主に伊藤忠グループの出資により設立されました。株主構成、組織、経営陣、沿革等の会社の概要については、会社案内(PDF)をご参照下さい。13 スポンサーとの関係について教えてください。13 ADRは、伊藤忠グループ及びサポート企業が有する多種多様な取引基盤を最大限活用して、物件の供給、物件情報の提供、賃貸運営及び物件管理のサポート等多角的な支援を受ける協働体制を組み成長を目指しています。スポンサーとの協働体制については、こちらも併せてご参照下さい。
運用環境の見通し
14 運用環境の見通しを教えて下さい。14 金融市場の混乱等世界経済の先行き不透明感は強まっており、日本国内においても急速な円高が企業収益を圧迫し、景気後退は長期化するものと予想されます。『不動産売買市場』においては、国内外の金融機関等の不動産セクターへの融資厳格化により、資金調達環境はより一層厳しさを増しています。買い手が極端に減少し、買い手優位の環境が継続することにより、不動産価格の低下、期待利回りの上昇傾向をしばらく続くものと思われます。『賃貸住宅市場』においては、主たる企業活動エリアである都心部は、引続き人口流入の増加、住宅供給量の減少により、安定的なマーケットをしていくものと思われますが、金融市場の混乱と経済の急激な鈍化の影響を受け、高額物件においては、賃料・稼働率とも弱含みに推移し始めています。一方、地方においても、近年の供給過剰の影響により、しばらくは軟調なマーケットが継続するものと思われます。
分配金について
15 決算期はいつですか
16 分配金はいつ、どこで受け取れますか
16 分配金は6月期については9月半ばに、12月期については3月半ばに支払いが開始されます。分配金は、お手元に届く「投資主分配金領収証」をお近くのゆうちょ銀行全国本支店および出張所ならびに郵便局(銀行代理業者)にお持ちいただくことで、お受け取り頂けます。受取期間を過ぎた場合は、「投資主分配金領収証」裏面に受取方法を指定し、みずほ信託銀行証券代行部をご郵送頂くか、みずほ信託銀行、みずほインベスターズ証券の各本支店窓口にてお受け取り下さい。(注:窓口によってはお取次扱いのためお受取りまで日数を要する場合があります。また、今後の分配金に関して、銀行振込をご希望されるの方は、お取り引き証券会社にご連絡ください。
17 その他、名義変更や住所変更等、各種手続きはどのように したらいいのでしょうか
17 諸手続き(住所、氏名、分配金振込口座の指定、変更等)に関するお問合せ、手続きに必要な書類のご請求等は、お取り引き証券会社までご 連絡ください。※ 分配金についての詳細は、こちらをご参照下さい。
コンプライアンスについて
19 コンプライアンス体制について教えてください。19 資産運用会社では、コンプライアンス遵守体制の確立を目的として以下の施策を講じ、厳格な運用を行っております。
内部規程・マニュアル等の策定及び役職員への周知徹底
専任のコンプライアンス・オフィサーの配置
専任のコンプライアンス・オフィサーを配置し、法令・規程・マニュアル等の遵守状況の監査、各部における業務の内部監査及び報告、コンプライアンスに関する役職員の指導及び研修等、コンプライアンス全般に関する業務を遂行しております。
コンプライアンス委員会の設置
構成メンバーに外部委員(弁護士)を含めたコンプライアンス委員会を設置し、内部規程で定める重要議案や、コンプライアンス・オフィサーが必要と定める事項に付き審議を行っております。
物件取得時における法的調査(デューデリジェンス)の実施
新規物件の取得に際しては、公正且つ調査能力・経験のある第三者による法的調査を実施し、当該物件における関係法規との適合状況を検証しております。投資運用の意思決定機構、資産の取得および売却の意思決定フローについては、こちらをご参照下さい。
20 投資法人、運用会社、スポンサー間等で利益が相反するよ うな取引については、どのように対応をされていますか
20 利益相反が起こりえる取引を行う場合、投資法人の不利益にならないようチェックする体制を組んでいます。詳細は、こちらをご覧ください。
21 その他、アドバンス・レジデンス投資法人について、聞きたいことがある場合、どうしたらいいでしょうか
21 お電話あるいはEメールにて、お気軽にお問い合わせください。お問合せ先は、こちらです。
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投資法人の概要
伊藤忠との協働
負債返済の分散
株式会社あおぞら銀行
株式会社りそな銀行
株式会社あおぞら銀行
株式会社みずほコーポレート銀行
株式会社あおぞら銀行
株式会社りそな銀行
株式会社あおぞら銀行
株式会社みずほコーポレート銀行
株式会社あおぞら銀行
株式会社りそな銀行
株式会社あおぞら銀行
株式会社りそな銀行
株式会社あおぞら銀行
株式会社みずほコーポレート銀行
株式会社あおぞら銀行
株式会社みずほコーポレート銀行
金利スワップ取引を行い、固定化後の金利を掲載しております。
3,000百万円を想定元本とする金利キャップを購入しており、対象金利(3ヶ月円TIBOR)の上限を1
38%に設定しております。
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38%に設定しております。
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投資法人の概要
伊藤忠との協働
資金調達の推移
本ページは、 「旧アドバンス・レジデンス投資法人」 のホームページです。
本投資法人の主要な投資対象は、下記の不動産等及び不動産対応証券とします(規約別紙1「資産運用の対象及び方針 資産運用の対象」)
不動産の賃借権
不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権(不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信託を含みます。
信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
当事者の一方が相手方の行う上記a
に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分(以下「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。
信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
不動産対応証券(裏付けとなる資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする、次に掲げるものをいいます。以下同じです。
優先出資証券(資産の流動化に関する法律(平成10年法律第105号
その後の改正を含みます。以下「資産流動化法」といいます。)第2条第9項に定める優先出資証券をいいます。受益証券(投信法第2条第7項に定める受益証券をいいます。投資証券(投信法第2条第15項に定める投資証券をいいます。
特定目的信託の受益証券(資産流動化法第2条第15項に定める特定目的信託の受益証券(上記(イ) d
に規定する資産に該当するものを除きます。)をいいます。本投資法人は、上記(イ)及び(ロ)に掲げる不動産等及び不動産対応証券の他、次に掲げる特定資産に投資することができます。有価証券(投信法第2条第5項に定義されるものをいいます。
の各号及び本3
の(2)に掲げる特定資産を除きます。金銭債権(投信法施行令第3条第7号に定めるものをいいます。
信託財産を上記a
に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
デリバティブ取引に係る権利(投信法施行令第3条第2号に定めるものをいいます。本投資法人は、不動産等への投資にあたり、必要がある場合には以下に掲げる資産に投資することができます。その後の改正を含みます。)に規定する商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権(不動産等への投資に付随するものに限ります。株式(本投資法人が主たる投資対象とする特定資産への投資に付随する場合に取得する当該不動産の管理会社等の株式に限ります。
投資法人の概要
伊藤忠との協働
資金調達の推移
本ページは、 「旧アドバンス・レジデンス投資法人」 のホームページです。本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします。投資主に分配する金銭の総額のうち、利益の金額(以下「分配可能金額」といいます。)は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して計算される利益(決算期の貸借対照表上の資産合計額から負債合計額を控除した金額(純資産額)から出資総額、出資剰余金及び評価・換算差額等の合計額(出資総額等)を控除した金額をいいます。
分配金額は、原則として租税特別措置法(昭和32年法律第26号
その後の改正を含みます。)に規定される本投資法人の配当可能所得の金額(以下「配当可能所得の金額」といいます。)の100分の90に相当する金額を超えて本投資法人が決定する金額とします。なお、本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を分配可能金額から積み立てることができます。
利益を超えた金銭の分配
本投資法人は、分配可能金額が配当可能所得の金額の100分の90に相当する金額に満たない場合、又は本投資法人が適切と判断した場合、社団法人投資信託協会の規則に定められる金額を限度として、本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として分配することができます(規約第32条第2号本文)
ただし、上記の場合において、金銭の分配金額が本投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額をもって金銭の分配をすることができます(規約第32条第2号ただし書)
分配金の分配方法(規約第32条第3号)
分配は、金銭により行うものとし、原則として決算期から3か月以内に、決算期現在の最終の投資主名簿(実質投資主名簿を含みます。)に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に投資口の所有口数に応じて分配します。本投資法人は、金銭の分配が受領されずにその支払開始の日から満3年を経過したときは、その分配金の支払義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします。本投資法人は、上記(1)から(4)のほか、金銭の分配にあたっては、社団法人投資信託協会の定める規則等に従うものとします。
投資法人の概要
伊藤忠との協働
資金調達の推移
本ページは、 「旧アドバンス・レジデンス投資法人」 のホームページです。
投資法人の概要
首都圏を中心に全国主要都市の優良物件に投資しています。物件の運用は伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社に委託し、日本を代表する商社である伊藤忠商事株式会社とグループ企業の幅広い経験とネットワークを活用しています。
執行役員 髙坂 健司 (こうさか けんじ)
設立企画人(ADインベストメント・マネジメント株式会社)による投信法
第69条第1項に基づく本投資法人の設立に係る届出
投信法第166条に基づく本投資法人の設立の登記、本投資法人の成立
投信法第188条に基づく本投資法人の登録の申請
内閣総理大臣による投信法第187条に基づく本投資法人の登録の実施
東京証券取引所不動産投資信託市場への上場承認
アドバンス・レジデンス投資法人 執行役員(現在に至る)
ADインベストメント・マネジメント株式会社 代表取締役社長(現在に至る)
株式会社ティ・ワイ・オー 監査役(現在に至る)
アドバンス・レジデンス投資法人 監督役員(現在に至る)
曙ブレーキ工業株式会社 監査役(非常勤)(現在に至る)
赤坂総合法律事務所開設(現在に至る)
アドバンス・レジデンス投資法人 監督役員(現在に至る)
髙坂健司は、資産運用会社であるADインベストメント・マネジメント株式会社の代表取締役と本投資法人の執行役員を兼務しており、金融商品取引法第31条の4第4項に基づき、平成20年3月5日付で金融庁長官へ兼職の届出をしております。
ご挨拶│アドバンス・レジデンス投資法人
投資法人の概要
伊藤忠との協働
資金調達の推移
本ページは、 「旧アドバンス・レジデンス投資法人」 のホームページです。皆様におかれましては、ますますご健勝のこととお慶び申し上げます。平素はアドバンス・レジデンス投資法人(銘柄略称:R-ADR、証券コード:8978)に格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。本投資法人は、第8期中において日本レジデンシャル投資法人と合併契約を締結し、投資主総会において、投資主の皆様からは3分の2を超えるご賛同を得ることができました。平成22年3月1日に合併効力が発生し、保有資産規模において、住宅特化型J-REITとしては、日本最大規模となる予定です。どうか今後とも、新生アドバンス・レジデンス投資法人に、倍旧のご愛顧を賜りますよう、改めてお願い申し上げます。投資口価格につきましては、J-REIT市場における初の合併ニュースをご評価いただき、一時30万円台後半まで上昇したものの、その後は、資本市場の需給調整等により30万円前半で推移しておりますが、図表にあるとおり東証リート指数および東証株価指数に対しては、相対的に高く推移しています。これもひとえに、投資主の皆さまのご支援の賜物と改めて御礼申し上げる次第ですが、今後も、両投資法人の合併効果をより詳細にご説明させていただくことで、投資主の皆様のご期待に副えるよう努力してまいります。本投資法人は、総合商社でありデベロッパーでもある伊藤忠グループの機能を最大限に活用することにより積極的に資産の拡大を図るとともに、入居者の皆様方に十分満足していただくことのできる総合生活サービスを今後も提供して参ります。私共は、全世界にネットワークを拡げる伊藤忠の情報を活用することにより、変化の先を読み取り、賃貸住宅の付加価値の極大化を目指していきます。他の収益不動産と比較し運営リスクが小さい賃貸住宅の特性を活かしながら、挑戦すべき分野には果敢に挑戦し、且つ長期的・安定的な成長を実現することにより、投資主と入居者の皆様に満足していただける資産運用体制を築くことをお約束致します。今後とも何卒皆様のご指導、ご鞭撻を宜しくお願い申し上げます。
投資法人の概要
伊藤忠との協働
資金調達の推移
本ページは、 「旧アドバンス・レジデンス投資法人」 のホームページです。平成19年10月10日付で、下記概要の発行登録書を提出しております。平成19年10月24日付の役員会で、下記概要の投資法人債の発行に係る包括決議を致しました。
(1)投資法人債の種類
(2)投資法人債の総額
500億円以内(但し、発行総額の範囲内で複数回に分割して異なる条件及び発行日に発行することが可能)
(3)各投資法人債の金額
特定資産の取得資金、借入金の返済、投資法人債の償還、敷金・保証金の返還資金、修繕等の支払資金、運転資金等
担保・保証は付さず、また特に留意する資産はありません。上記包括決議に基づき、以下の投資法人債を発行致しました。
投資法人債の名称
投資法人の概要
伊藤忠との協働
資金調達の推移
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一口当り分配金(円)
一口当り純資産(円)
投資法人の概要
伊藤忠との協働
資金調達の推移
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投資法人の出資総額
本投資法人の発行可能投資口総口数
出資総額及び発行済投資口総数の推移は、以下の通りです。1口当たり発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。1口当たり発行価格480,000円(引受価額463,200円)にて、新規物件の取得資金等の調達を目的とする公募新投資口を発行いたしました。1口当たり発行価格528,220円(引受価額509,355円)にて、新規物件の取得資金等の調達を目的とする公募新投資口を発行いたしました。1口当たりの発行価額509,355円にて、新規物件の取得資金等の調達を目的とする第三者割当による新投資口を発行しました。記載した数値は、記載未満の桁数を切り捨てにより表示しています。
主要な投資主の状況
氏名又は名称
発行済投資口数に対する
所有投資口の割合(%)
発行済投資口数に対する所有投資口の割合は、小数第3位未満を切り捨てて表示しています。
投資主の構成
投資法人の概要
伊藤忠との協働
資金調達の推移
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過去1年間の稼働率推移
政令指定都市及びこれに準ずる都市
都心部において、9月3日付で「アルティス大森東」を未入居で取得しました。稼働率はこの物件を加味しています。
政令指定都市及びこれに準ずる都市
首都圏において、8月3日付で「デュオステーション東松戸II番館」を未入居で取得しました。稼働率はこの物件を加味しています。
政令指定都市及びこれに準ずる都市
投資法人の概要
伊藤忠との協働
資金調達の推移
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JR総武快速線「新日本橋」駅から徒歩2分、東京メトロ半蔵門線・銀座線「三越前」駅から徒歩5分と交通至便
三越本店、コレド日本橋などの高級店が立ち並ぶショッピングエリア
コンビニエンスストアなど利便施設も多く、日常生活が一通り取り揃う。
投資法人の概要
伊藤忠との協働
資金調達の推移
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デザイン性に優れ、設備の充実した地上9階建のマンション
周囲には「国技館」「江戸東京博物館」等の文化施設やスーパーなど生活利便施設が充実
交通利便性に優れ、汐留・秋葉原など新たなビジネス拠点にも近接
投資法人の概要
伊藤忠との協働
資金調達の推移
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地上15階建、地下1階付のマンションで、間取りは28タイプと多様なバリエーションを提供
東京メトロ日比谷線「築地」駅より徒歩3分、同「東銀座」駅より徒歩4分
銀座の中心地や有楽町も徒歩圏
歌舞伎座、築地市場、築地本願寺など観光スポットも豊富なエリア
投資法人の概要
伊藤忠との協働
資金調達の推移
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東京メトロ日比谷線「人形町」駅から徒歩1分に位置
昔ながらの老舗飲食店や生活利便施設が周辺に数多く位置
大手町や丸の内への優れたアクセス
投資法人の概要
伊藤忠との協働
資金調達の推移
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周辺には京急ストアを始め生活利便施設が充実
中低層の店舗付住宅、低層店舗等が混在する地域に立地
急行利用で「品川」駅へ7分、羽田空港まで15分と高い利便性を有する。
投資法人の概要
伊藤忠との協働
資金調達の推移
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東急田園都市線「駒澤大学」駅から徒歩10分
世田谷区の閑静な環境を誇る代表的な住宅街に位置
周辺には利便施設・公共施設が見事に整い、豊かな生活を送ることのできるエリア
投資法人の概要
伊藤忠との協働
資金調達の推移
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東急田園都市線「池尻大橋」駅から徒歩5分
分譲仕様のハイグレード賃貸マンション
三宿エリアや三軒茶屋などに近く、お洒落な雰囲気を持つエリア
商店街など生活利便性の高い施設も豊富
投資法人の概要
伊藤忠との協働
資金調達の推移
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優れたデザインと充実した設備を持つ地上8階建のマンション
京王新線「幡ヶ谷」駅徒歩5分に位置しビジネス拠点である新宿副都心に近接
周囲には「六号通り商店街」など生活利便施設が充実
投資法人の概要
伊藤忠との協働
資金調達の推移
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全38戸、地上8階建の中層マンション
1階にはコンビニエンスストアも付帯
京王線「桜上水」駅徒歩1分に位置し、「新宿」駅まで急行で約12分と都心にも近接
住宅や店舗等が建ち並ぶ地域に立地し、生活利便性に優れるエリア
投資法人の概要
伊藤忠との協働
資金調達の推移
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都心や横浜など主なビジネス・ショッピングエリアへの優れた交通利便性
新幹線品川駅や羽田空港へも好アクセス
投資法人の概要
伊藤忠との協働
資金調達の推移
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北大阪急行線桃山台駅から徒歩17分に位置
ビジネス・ショッピングの中心地、梅田や淀屋橋に、電車で好アクセス
交通利便性を重視した都心に勤務する若年層やDINKS を中心に需要を見込む。
投資法人の概要
伊藤忠との協働
資金調達の推移
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神戸新交通ポートアイランド線「中公園」駅から徒歩約6分
神戸市が推進する都心ウォーターフロント都市景観形成地域の一角
「ポーアイしおさい公園」の愛称で親しまれている水際遊歩道も整備された街並み
投資法人の概要
伊藤忠との協働
資金調達の推移
本ページは、 「旧アドバンス・レジデンス投資法人」 のホームページです。周辺地域は土地区画整備事業が進められており、今後の発展が期待される。
●主要ビジネス・ショッピング街まで至便なアクセス
投資法人の概要
伊藤忠との協働
資金調達の推移
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周辺にはマンション・一戸建てが建ち並ぶ閑静な住宅街
丘の開放感を生かした、光と風が味わえる住まい
最寄り駅となる「生田」駅から、新宿、渋谷、大手町等のビジネスエリアへ好アクセス
投資法人の概要
伊藤忠との協働
負債返済の分散
現在、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律など、さまざまな規制の変化がJ-REITを取り巻く環境に影響を与えています。その中で、アドバンス・レジデンス投資法人はこの課題を重く受け止め、コンプライアンスの徹底を最重要課題として位置づけ、コンプライアンス体制を整備しています。資産運用会社は、コンプライアンス・リスク管理室およびコンプライアンス委員会を設置し、確実にコンプライアンスを実行しています。コンプライアンス委員会は、利益相反、関係者取引、法律の準拠などのコンプライアンス及びコンプライアンス体制に関する審議又は決議を行う機関となります。
コンプライアンス委員会で決議された法令その他規則の遵守に必要な処置に関する取り組み方針の推進・実行
コンプライアンス委員会の事務局
国内及び国外の法規制状況の把握及び当社内における連絡・徹底
コンプライアンスに関する役職員の指導・研修
苦情・トラブル・コンプライアンス違反行為に対する協議・対応(内部監査の結果に基づく業務の改善に関する事項を含む)
個別案件に関するコンプライアンス上の問題の有無等の調査・報告
リスク管理状況に関する審査・改善指導・報告
反社会的勢力への対応の総括
社内規程・規則等の策定及び改廃の審査
組織会議体の運営の審査及び審議内容の審査
上記に付随関連する当社のコンプライアンス及びリスク管理のために必要となる事項
代表取締役社長、コンプライアンス・オフィサー(委員長)、管理本部長および外部委員
投資法人資産運用業のうち、利害関係者との取引に関する事項
投資法人資産運用業における利害関係者以外を相手方とする資産の取得及び処分のうち、運用ガイドラインに定める容認取引に関する事項
投資法人資産運用業における利害関係者以外を相手方とする取引のうち、コンプライアンス・オフィサーがコンプライアンス委員会での審議が必要であると判断した取引に関する事項
投資法人の資金の借入れ(基本合意契約、個別タームローン契約、極度ローン基本契約等を含み、極度ローン内の個別ローン契約は除きます。
)に係る利害関係者との取引のうち利益相反に関する事項
苦情等への対応方針のうちコンプライアンス・オフィサーがコンプライアンス委員会での審議が必要であると判断したもの及び同種の苦情等の再発防止策に関する事項
投資法人資産運用業に関する運用方針(運用ガイドラインの策定及び変更、年度資産運用計画書の作成及び重要な方針の変更、中期資産運用計画書の作成及び重要な方針の変更等)
コンプライアンス・マニュアルの策定及び変更に関する事項
コンプライアンス・プログラムの策定に関する事項
社内諸規程等の制定案及び改廃案に関する事項
社内のコンプライアンス及びコンプライアンス態勢に関する事項
その他コンプライアンス・オフィサーが随時定める事項に関するコンプライアンスに関する事項
その他付随する業務に関する事項
コンプライアンス・オフィサー及び外部委員を含む委員の3分の2以上が出席し、上記各項目について、それぞれ所定の審議手続を履践します。
投資運用の意思決定機構
資産の取得および売却の意思決定フロー
利益相反取引ルール コンプライアンス 個人情報保護方針 免責事項 お問い合せ サイトマップ HOME
投資法人の概要
伊藤忠との協働
負債返済の分散
利益相反取引ルールの策定・変更
利益相反取引ルールの主な内容
外部委員(コンプライアンスに関して専門的な知識を有する者として取締役会において選任されたものをいいます。)を含む構成員から成るコンプライアンス委員会に、一回的取引にあっては取引金額1千万円未満、継続的取引にあっては年間総取引金額3千万円未満の取引を除き、全ての利害関係者との取引を付議するものとし、当該取引について法令順守及びリスク管理の観点から問題点の有無について審議します。コンプライアンス・オフィサーは、投資委員会等に対して、上記コンプライアンス委員会における審議の経過及びその結果を充分に周知させます。上記1の利害関係者との取引については、投資委員会における審議の結果、当該審議事項につき承認された場合には、本投資法人の役員会による事前承認を経て、取締役会へ付議されるものとします。但し、本投資法人の執行役員に当社役員が就任する場合は、本投資法人の役員会では、監督役員2名のみの承認とします。
利益相反取引ルールの公開
本ルールは、その内容を目論見書及び本投資法人のホームページ上で開示します。利害関係者とは、以下の者をいいます。
投信法第201条第1項に定める利害関係人等
当社の議決権を保有するすべての株主((1)に該当する者を除きます。
)及びその役員
前各号に該当する者が過半の出資を行う等重要な影響を及ぼし得る特別目的会社(資産の流動化に関する法律(平成10年法律第105号、その後の改正を含みます。)において規定する特別目的会社、合同会社、株式会社等を含みます。
対象となる取引の範囲
利害関係者からの物件の取得
不動産等又は不動産等を信託する信託受益権については、利害関係者でない不動産鑑定業者による鑑定評価額を超えて取得しないものとします。但し、鑑定評価額は不動産そのものの価格を評価したものであり、税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含みません。不動産等又は不動産等を信託する信託受益権以外の特定資産の取得については、時価が把握できる場合は時価とし、それ以外の場合は不動産等に係る方法に従うものとします。また、いずれの場合においても、本投資法人の役員会の事前承認を得るものとします。
利害関係者の仲介による物件の取得
媒介手数料は宅地建物取引業法第46条に規定する報酬の範囲内とし、売買価格の水準、媒介の難易度等を勘案して決定します。
利害関係者への物件の売却
利害関係者でない不動産鑑定業者による鑑定評価額未満で譲渡しないものとします。但し、鑑定評価額は不動産そのものの価格を評価したものであり、税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含みません。不動産等又は不動産等を信託する信託受益権以外の特定資産については、時価が把握できる場合は時価とし、それ以外の場合は不動産等に係る方法に従うものとします。また、いずれの場合においても、本投資法人の役員会の事前承認を得るものとします。
利害関係者への物件の賃貸
市場価格、周辺相場等を調査し、適正と判断される条件で賃貸します。
利害関係者の仲介によるテナント誘致
媒介手数料は宅地建物取引業法第46条に規定する報酬の範囲内とし、賃料水準、媒介の難易度等を勘案して決定します。
利害関係者への不動産管理業務等の委託
委託先の選定については、実績、会社信用度等を、委託報酬については、複数の管理会社の受注価格及び内容と比較検討の上、市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定します。
利害関係者への工事の発注
発注金額について、実績、会社信用度等を勘案の上、第三者の見積り価格及び内容を比較検討した上で、適正と判断される条件で発注します。
その他の取引
一回的取引にあっては取引金額1千万円未満、継続的取引にあっては年間総取引金額3千万円未満の取引を除き、全ての取引を対象とします。
利害関係者との取引に関する手続
起案部から、当該取引に係る稟議書がコンプライアンス・オフィサーに提出され、コンプライアンス委員会において、当該取引を行うことの是非が審議されます。コンプライアンス委員会における審議の結果、出席委員全員の意見が当該審議事項に賛成することで一致した場合には、投資委員会に付議されるとともに、コンプライアンス委員会での審議の経過及びその結果が報告されます。コンプライアンス委員会における審議の結果、出席委員全員の意見が当該審議事項に賛成することで一致しなかった場合には、コンプライアンス・オフィサーは起案部に対し、その旨及び指摘事項を通知するものとします。起案部は、当該指摘事項を検討し、議案である取引への取組みが妥当であると判断する場合には、その旨及び当該指摘事項に係る回答及び対策を、議案を取り下げる場合にはその旨を記載した書面(以下「回答書」といいます。)により速やかにコンプライアンス・オフィサーに回答するものとします。コンプライアンス・オフィサーが起案部より当該指摘事項及び対策が記載された回答書を受領したときは、コンプライアンス・オフィサーは回答書の内容を検討し、起案部と協議を行い、必要に応じて各コンプライアンス委員の意見を聴取した上で、投資委員会に対して当該審議事項を議案として提出し、コンプライアンス委員会での審議の経過とその結果、及びコンプライアンス委員会での指摘事項を報告するとともに、回答書を提出するものとします。また、回答書の内容が議案を取り下げる旨のものであったときは、コンプライアンス・オフィサーはコンプライアンス委員会にてその旨を報告するものとします。投資委員会における審議の結果、当該審議事項につき承認された場合には、本投資法人の役員会の承認を求めます。投資委員会及び本投資法人の役員会の承認が得られたときは、取締役会に付議され、コンプライアンス委員会及び投資委員会における審議の経過及び決議内容が報告されます。取締役会は、当該審議事項の是非を審議し、決議を行います。
利益相反のおそれのある取引に関する投資法人等に関する書面の交付
本投資法人と当社又は当社の取締役、資産の運用を行う他の投資法人、運用の指図を行う投資信託財産、利害関係者等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産(投資信託及び投資法人に関する法律(以下「投信法」といいます。)第201条第1項に定める指定資産を除きます。)の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引にかかる事項を記載した書面を、本投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(同種の資産を投資の対象とするものに限ります。)その他投信法施行令で定める者に対して交付します。但し、書面の交付に代えて投信法施行令の定めるところにより、本投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(同種の資産を投資の対象とするものに限ります。)その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織に使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供します。
特定資産の価格等の調査
本投資法人は、特定資産の取得又は譲渡等を行ったときは、投信法第201条第1項の要件を満たす者による価格等の調査を受けます。
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投資法人の概要
伊藤忠との協働
負債返済の分散
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「保有物件(レジディア大森東)のプロパティ・マネジメント業務の委託先の変更に関するお知らせ」
「資産の取得完了に関するお知らせ《レジディア杉並方南町》」
「資産の取得完了に関するお知らせ」
「資産の取得に関するお知らせ」
「保有物件のプロパティ・マネジメント業務の委託先の変更に関するお知らせ」
「資産の譲渡完了に関するお知らせ《2物件》」
「資産の譲渡完了に関するお知らせ《メロディハイム松原》」
「資産の譲渡に関するお知らせ」
「資産の譲渡完了に関するお知らせ《3物件》」
「資産の譲渡完了に関するお知らせ《パシフィックレジデンス東山元町》」
「資産の譲渡に関するお知らせ」
「保有物件(アルティス上野御徒町)のプロパティ・マネジメント業務の委託先の変更に関するお知らせ」
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投資法人の概要
伊藤忠との協働
負債返済の分散
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「発行価格等の決定に関するお知らせ(金融商品取引法第15条第5項に基づく公表文)」
「新投資口の発行及び投資口の売出しに係る価格等の決定に関するお知らせ」
「新投資口の発行及び投資口の売出しに関するお知らせ」
「資産の取得に関するお知らせ」
「コミットメント型タームローンの設定に関するお知らせ」
「担保設定に係る契約締結に関するお知らせ(契約内容の変更)」
「(訂正) 旧アドバンス・レジデンス投資法人 平成21年12月期決算短信の一部訂正について」
「(訂正) 旧アドバンス・レジデンス投資法人 平成21年6月期決算短信の一部訂正について」
「(訂正) 旧アドバンス・レジデンス投資法人 平成20年12月期決算短信の一部訂正について」
「(訂正) 旧アドバンス・レジデンス投資法人 平成20年6月期決算短信の一部訂正について」
「(訂正) 日本レジデンシャル投資法人 平成21年11月期決算短信の一部訂正について」
「保有物件のプロパティ・マネジメント業務の委託先の変更に関するお知らせ」
「資金の借入れ(金利決定)に関するお知らせ」
「資産の譲渡完了に関するお知らせ《2物件》」
「資産の譲渡完了に関するお知らせ《メロディハイム松原》」
「借入金の一部期限前弁済及び金利スワップ契約の一部解約に関するお知らせ」
「資金の借入れ及び借入金の返済に関するお知らせ」
「資産運用会社における取締役の選任に関するお知らせ」
「資産の譲渡に関するお知らせ」
「資産の譲渡完了に関するお知らせ《3物件》」
「資産の譲渡完了に関するお知らせ《パシフィックレジデンス東山元町》」
「資産の譲渡に関するお知らせ」
「借入金の一部期限前弁済に関するお知らせ」
「資産運用会社の株式譲渡に関するお知らせ」
「資金の借入れ(金利決定)に関するお知らせ」
「旧アドバンス・レジデンス投資法人及び日本レジデンシャル投資法人の平成22 年2月期の決算状況並びに合併交付金に関するお知らせ」
「保有物件(アルティス上野御徒町)のプロパティ・マネジメント業務の委託先の変更に関するお知らせ」
「保有不動産の評価額に関するお知らせ」
「資金の借入れ(金利決定)に関するお知らせ」
「資金の借入れ及び借入金の返済に関するお知らせ 」
「(訂正)アドバンス・レジデンス投資法人」の上場のお知らせ 」
「格付付与に関するお知らせ」
「資産運用会社の合併完了に関するお知らせ」
「新設合併に伴う各種契約の締結完了のお知らせ」
「平成23年1月期(第1期)の運用状況の予想に関するお知らせ」
「アドバンス・レジデンス投資法人」の上場のお知らせ」
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投資法人の概要
伊藤忠との協働
負債返済の分散
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「資金の借入れ(金利決定)に関するお知らせ」
「投資法人債の一部買入消却に関するお知らせ」
「借入金の期限前弁済に関するお知らせ」
「資金の借入れ(金利決定)に関するお知らせ」
「コミットメント型タームローンの設定に関するお知らせ」
「担保設定に係る契約締結に関するお知らせ(契約内容の変更)」
「資金の借入れ(金利決定)に関するお知らせ」
「借入金の一部期限前弁済及び金利スワップ契約の一部解約に関するお知らせ」
「資金の借入れ及び借入金の返済に関するお知らせ」
「借入金の一部期限前弁済に関するお知らせ」
「資金の借入れ(金利決定)に関するお知らせ」
「資金の借入れ及び借入金の返済に関するお知らせ 」
「格付付与に関するお知らせ」
利益相反取引ルール コンプライアンス 個人情報保護方針 免責事項 お問い合せ サイトマップ HOME
投資法人の概要
伊藤忠との協働
負債返済の分散
政令指定都市及びこれに準ずる都市
日本レジデンシャル投資法人が保有していた物件の取得価格は、2010年2月末時点の鑑定評価額を記載しております。
パシフィックロイヤルコートみなとみらい オーシャンタワー
レジディア自由が丘
旧名:パシフィックリビュー自由が丘
レジディア代々木の杜
旧名:プレイアデ代々木の杜
「取得価格」の欄には、旧アドバンス・レジデンス投資法人が保有していた物件は受益権売買契約書に記載された売買代金(消費税等は除く)を、日本レジデンシャル投資法人が保有していた物件は、2010年2月末時点の鑑定評価額を記載しております。
利益相反取引ルール コンプライアンス 個人情報保護方針 免責事項 お問い合せ サイトマップ HOME
投資法人の概要
伊藤忠との協働
負債返済の分散
政令指定都市及びこれに準ずる都市
日本レジデンシャル投資法人が保有していた物件の取得価格は、2010年2月末時点の鑑定評価額を記載しております。
パシフィックロイヤルコートみなとみらい オーシャンタワー
レジディア自由が丘
旧名:パシフィックリビュー自由が丘
レジディア代々木の杜
旧名:プレイアデ代々木の杜
「取得価格」の欄には、旧アドバンス・レジデンス投資法人が保有していた物件は受益権売買契約書に記載された売買代金(消費税等は除く)を、日本レジデンシャル投資法人が保有していた物件は、2010年2月末時点の鑑定評価額を記載しております。
利益相反取引ルール コンプライアンス 個人情報保護方針 免責事項 お問い合せ サイトマップ HOME
投資法人の概要
伊藤忠との協働
負債返済の分散
JR総武快速線「新日本橋」駅から徒歩2分、東京メトロ半蔵門線・銀座線「三越前」駅から徒歩5分と交通至便
三越本店、コレド日本橋などの高級店が立ち並ぶショッピングエリア
コンビニエンスストアなど利便施設も多く、日常生活が一通り取り揃う。
利益相反取引ルール コンプライアンス 個人情報保護方針 免責事項 お問い合せ サイトマップ HOME
投資法人の概要
伊藤忠との協働
負債返済の分散
JR京浜東北線「蒲田」駅から徒歩4分、京浜急行本線「京急蒲田」駅徒歩5分に立地
都心、品川や羽田などへのアクセスに優れた交通至便性
商業施設などが豊富な暮らしやすい立地
利益相反取引ルール コンプライアンス 個人情報保護方針 免責事項 お問い合せ サイトマップ HOME
投資法人の概要
伊藤忠との協働
負債返済の分散
都営浅草線「蔵前」駅から徒歩3分
人形やおもちゃ等様々な問屋が集積する、東京の下町情緒あふれる街
スーパー、コンビニエンスストアも近く、高い利便性を有するロケーション
利益相反取引ルール コンプライアンス 個人情報保護方針 免責事項 お問い合せ サイトマップ HOME
投資法人の概要
伊藤忠との協働
負債返済の分散
西武池袋線「江古田」駅、東京メトロ有楽町線「小竹向原」駅から徒歩8分
日本大学芸術学部や武蔵野音楽大学があり、落ち着きと若々しさが同居している街
平成18年7月に外装リニューアル実施
利益相反取引ルール コンプライアンス 個人情報保護方針 免責事項 お問い合せ サイトマップ HOME
投資法人の概要
伊藤忠との協働
負債返済の分散
全戸南向きタイプのマンションで、多くの収納スペースを確保可能
周辺は「アメ横」をはじめ多数の店舗が充実しており、生活利便性が良好
徒歩5分以内にJR・地下鉄の4駅があり、各駅が地下道で結ばれ、交通利便性に優れたエリア
利益相反取引ルール コンプライアンス 個人情報保護方針 免責事項 お問い合せ サイトマップ HOME
投資法人の概要
伊藤忠との協働
負債返済の分散
デザイン性に優れ、設備の充実した地上9階建のマンション
周囲には「国技館」「江戸東京博物館」等の文化施設やスーパーなど生活利便施設が充実
交通利便性に優れ、汐留・秋葉原など新たなビジネス拠点にも近接
利益相反取引ルール コンプライアンス 個人情報保護方針 免責事項 お問い合せ サイトマップ HOME
投資法人の概要
伊藤忠との協働
負債返済の分散
地上15階建、地下1階付のマンションで、間取りは28タイプと多様なバリエーションを提供
東京メトロ日比谷線「築地」駅より徒歩3分、同「東銀座」駅より徒歩4分
銀座の中心地や有楽町も徒歩圏
歌舞伎座、築地市場、築地本願寺など観光スポットも豊富なエリア
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東京メトロ日比谷線「人形町」駅から徒歩1分に位置
昔ながらの老舗飲食店や生活利便施設が周辺に数多く位置
大手町や丸の内への優れたアクセス
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周辺には京急ストアを始め生活利便施設が充実
中低層の店舗付住宅、低層店舗等が混在する地域に立地
急行利用で「品川」駅へ7分、羽田空港まで15分と高い利便性を有する。
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JR総武線「錦糸町」駅から徒歩5分
周辺には飲食店や店舗が充実、優れた生活利便性
JR総武線快速や東京メトロ半蔵門線の利用で、主要ビジネス街へも好アクセス
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東急田園都市線「駒澤大学」駅から徒歩10分
世田谷区の閑静な環境を誇る代表的な住宅街に位置
周辺には利便施設・公共施設が見事に整い、豊かな生活を送ることのできるエリア
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東京メトロ南北線・都営大江戸線「麻布十番」駅から徒歩3分、東京メトロ日比谷線「六本木」駅から徒歩14分の良好なアクセス
昔ながらの下町の風情と国際的な雰囲気が調和する、住みやすく活気のあるエリア
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渋谷駅、恵比寿駅、代官山駅の3駅を利用できる好立地
渋谷・恵比寿・代官山という人気エリアに囲まれ、ショッピング施設や公園等も豊富なエリアで、快適な暮らしを提供
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東急田園都市線「池尻大橋」駅から徒歩5分
分譲仕様のハイグレード賃貸マンション
三宿エリアや三軒茶屋などに近く、お洒落な雰囲気を持つエリア
商店街など生活利便性の高い施設も豊富
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東京メトロ半蔵門線「神保町」駅西口出口から徒歩1分
大学、教育機関、出版社が集積し、古本屋街で知られる神保町に立地
武道館のある北の丸公園にも近い。
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優れたデザインと充実した設備を持つ地上8階建のマンション
京王新線「幡ヶ谷」駅徒歩5分に位置しビジネス拠点である新宿副都心に近接
周囲には「六号通り商店街」など生活利便施設が充実
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東急目黒線と東京メトロ南北線・都営三田線の乗り入れにより、日比谷や大手町など都心に直結
優れたデザインと充実した設備
周囲には教育文化施設や商店街・医院等の生活利便施設が充実
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全38戸、地上8階建の中層マンション
1階にはコンビニエンスストアも付帯
京王線「桜上水」駅徒歩1分に位置し、「新宿」駅まで急行で約12分と都心にも近接
住宅や店舗等が建ち並ぶ地域に立地し、生活利便性に優れるエリア
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都心や横浜など主なビジネス・ショッピングエリアへの優れた交通利便性
新幹線品川駅や羽田空港へも好アクセス
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レジディア自由が丘
旧名:パシフィックリビュー自由が丘
東急東横線 自由が丘 徒歩10分
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京浜急行本線 北品川 徒歩9分、JR線・りんかい線 大崎 徒歩14分
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地下鉄烏丸線「今出川」駅まで徒歩3分の好立地
同志社・同志社女子大学に徒歩7分、京都大学に自転車13分など、近隣の大学への通学に至便
周辺はコンビニ、銀行、郵便局、スーパー、飲食店など生活利便性も高い。
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地上10階建のデザイン性に優れたマンション
名古屋市営地下鉄東山線「新栄町」駅から徒歩1分
周囲には「芸術創造センター」、「東生涯学習センター」等の文化施設・生活利便施設も充実
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JR関西本線亀山駅から徒歩約12分
駅周辺にはスーパーマーケットや飲食店等の生活利便施設が集約
大手家電メーカー等の工場が集積している亀山関テクノヒルズまで良好なアクセス
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北大阪急行線桃山台駅から徒歩17分に位置
ビジネス・ショッピングの中心地、梅田や淀屋橋に、電車で好アクセス
交通利便性を重視した都心に勤務する若年層やDINKS を中心に需要を見込む。
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神戸新交通ポートアイランド線「中公園」駅から徒歩約6分
神戸市が推進する都心ウォーターフロント都市景観形成地域の一角
「ポーアイしおさい公園」の愛称で親しまれている水際遊歩道も整備された街並み
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宮城県仙台市若林区清水小路5番地の1
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地下鉄四つ橋線 本町 徒歩2分
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市営地下鉄東豊線・南北線 さっぽろ 徒歩7分、市営地下鉄東西線 バスセンター前 徒歩7分、JR線 札幌 徒歩12分
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地上9階、地下1階の運営型賃貸住宅
隣接する慶応義塾大学の学生を中心に、多くの大学通学者から高い人気
東急東横線「日吉」駅徒歩4分に位置し、都心や横浜方面へのアクセスに至便
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地上6階建、ブラウンを基調とする落ち着いた外観の中層マンション
都心への良好なアクセスにもかかわらず、手賀沼など自然にも恵まれたエリア
最寄駅のJR常磐線「柏」駅周辺には大手百貨店など商業施設が充実
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ビジネスやショッピングの中心である「横浜」駅周辺や、新幹線の利用による「東京」駅への優れた交通利便性
徒歩圏に、IT企業が多く進出している「新横浜」ビジネス街
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周辺にはマンション・一戸建てが建ち並ぶ閑静な住宅街
丘の開放感を生かした、光と風が味わえる住まい
最寄り駅となる「生田」駅から、新宿、渋谷、大手町等のビジネスエリアへ好アクセス
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JR南武線「矢川」駅から徒歩約1分
最寄り駅よりターミナル駅「立川」駅へ2駅、「新宿」駅へ約50分と都心部へのアクセスは良好
駅周辺にはショッピング施設が整いつつ、喧騒感のない住環境
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京王線「国領」駅から徒歩4分
「国領」駅前周辺は再開発・計画道路の整備が進み、生活利便も良好
最寄り駅から「新宿」駅へ約30分と都心へのアクセスに優れる。
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政令指定都市及びこれに準ずる都市
日本レジデンシャル投資法人が保有していた物件の取得価格は、2010年2月末時点の鑑定評価額を記載しております。
レジディア代々木の杜
旧名:プレイアデ代々木の杜
レジディア自由が丘
旧名:パシフィックリビュー自由が丘
パシフィックロイヤルコートみなとみらい オーシャンタワー
政令指定都市及びこれに準ずる都市
「取得価格」の欄には、旧アドバンス・レジデンス投資法人が保有していた物件は受益権売買契約書に記載された売買代金(消費税等は除く)を、日本レジデンシャル投資法人が保有していた物件は、2010年2月末時点の鑑定評価額を記載しております。
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東京メトロ東西線「木場」駅から徒歩4 分
全戸シングル・タイプで、通勤の便が良好であることに加え、大規模な商業施設も近く、生活利便性を重視する単身者、企業社宅の需要が期待できます。
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月刊マイホーム 家づくり相談所 第18弾
家づくり相談所にユニットBAOBABUも参加します。
倉敷に建つ京の町屋・・・コの字の家
*詳しい場所はバオバブのホームページをご覧下さい。又は(株)エーディーアールにお問合せ下さい。
なんだかちょっと「ヘ・ソマガリな住宅」
*見学ご希望の方はご連絡下さい。詳しい場所のご案内をいたします。
木材をふんだんに見せた贅沢な3D空間を体感できるお宅
月刊マイホーム 家づくり相談所 第14弾
家づくり相談所にユニットBAOBABUも参加します。
月刊マイホーム 家づくり相談所 第13弾
家づくり相談所にユニットBAOBABUも参加します。
岡山の木で建てる夏涼しく・冬暖かい家
「構造見学/断熱体感の会」
ECOから家づくりを考える。
会場 南ふれあいセンタ3F 第2・3研修室
私は寒い家に育ったが、昔から寒い家は嫌いだ。浅野 靖史 また暑いのもガマンならない。
いかにエネルギーをかけないで、快適な家を
つくるかの私案の詳細に入ります。
キッチンは「食事作りの場、家族の健康作りの場」であり
畝 圭子 「生活すべての心臓のような場」でもあります。
キッチンについて少し考えてみませんか
「住まい」はただ人が生活するだけの空間ではもったいない。
大原 宏一 もっと楽しむ,もっと気持ち良くする「もう一つの空間」の提案
特別ゲスト あなたが今も吸っている空気
(有)空間工房 空気が無ければ生きていくこともできません。森本 健一 結露やカビ、匂いも実は空気の質が影響します。
その空気の違いを眼で見えるかたちで考えてみませんか
月刊マイホーム 家づくり相談所 第12弾
家づくり相談所にユニットBAOBABUも参加します。ECOから家づくりを考える。
会場 南ふれあいセンタ3F 第1研修室
私は寒い家に育ったが、昔から寒い家は嫌いだ。浅野 靖史 また暑いのもガマンならない。
いかにエネルギーをかけないで、快適な家を
つくるかの私案の紹介
「使い勝手」は個々によって異なるもの
畝 圭子 収納は「使い勝手」に大きな影響を与えます。
収納の工夫でストレスを軽減しましょう
今までの「家づくり」の常識はけっこう怪しい。
大原 宏一 「家づくらない」ための
「ダメにならない」お話を一席
特別ゲスト 最近「疲れが取れない」、「グッスリ眠れない」
(有)空間工房 ひょっとすると電磁波が原因かも
森本 健一 目に見えない電磁波をちょっとみてみませんか
岡山にある住宅設備機器(水廻り商品)や住宅に関するプランニングと商品販売の(株)エーディーアール
私達は各人の個性を大切にした家づくり集団(ユニット)です。
「バオバブ」の木、それはアフリカの大地に大きく根をはり、たくさんの水を吸い上げ、たくましく成長します。
「バオバブ」の木を「住まい」と例えるなら私たちは「水」の役割を
果たせば良いと思います。家づくりの糧となり、一棟づつ、大切に育てていきたいと考えます。
私達はそれぞれの得意分野を持ち寄り、情報・意見交換を行い
自己研鑽し広く情報を発信します。
家づくりセミナーや見学会・会報などを企画していますので、それらを通して等身大の私達を知って下さい。
「バオバブ」の木って知っていますか
セネガル語で「一千年の木」という意味です。成長すれば幹の太さが50m以上になります。アフリカ昔話では「宝の木」として登場します。サン=テグジュベリ「星の王子様」にも登場します。「バオバブ」の幹は柔らかくスポンジのような構造をしています。幹が巨大な貯水タンクのようにたっぷりと水分を蓄えます。
長い乾季の間でも落葉しながらも樹皮下で光合成を
おこないエネルギー補給をしているのです。そして干ばつの際には切り倒して牛の飼料にもなります。「バオバブ」自体が巨大な「自然エネルギー代謝システム」なのです。そんな思いをいっぱいつめこんだ「家づくり集団」を立ち上げました。
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sm 占い に関する初めて聞く新情報がみつかるといいですね
あたしのいる倶楽部は会員制でお客様のレベルも高く、事務所もまともな方なので恵まれているとは思いますけども、それでもやっぱり願望と実際は違います。今の身体のままで、もうしばらくSMアナル娼婦を続けて、引退してお店を持たせてもらってから、手術をお願いしようと思ってます。夕食をご馳走になって、その後は、野外プレイの予定です。でも1時からの予約のSM好きのお客さんはハードSMですから、たぶん最後はフィスト・ファックで狂わせられることになると思います。
そして女性化した体を売ってご主人様の為にお金を稼ぐ
そして、K子さんのようにSMアナル娼婦として生活したいです。
ところで、それだけSM好きのお客さんが続くと、縄や鞭の後が残ったりしませんか
体にそうした跡が残るのは半分嬉しかったりするんですけど、手首に縄の跡とか、首に首輪の跡などが残ると、この季節、隠すのが大変です。
>K子さんの事務所って、もしかして私の調教場所と近いのかな
事務所は、全然別の場所ですけど、あたしがお仕事しているお部屋は○○○という所ですから、○○さんの調教場所と案外近いかもしれません。
今の中途半端な体のまま、3年といわず未来永劫娼婦生活を続けるのさ
陳さんの掲示板である女装マゾ娼婦の館には、色々な方々が訪れておられました。その時だけは、ほんとうに自分が恐くなるのです。また報告します。K子さんへそれにやっぱり将来のことを考えてしまします。いつもK子さんの書き込みを楽しみにしています。あたし一人の1週間の水揚げはだいたい30〜50万円です。
今のあたしは(今週もそうですけど)、週末の3日間でだいたい10人前後、1週間で15
20人の男性のお相手をしています。ヤマ○さん・み○おさん・早○さん・Z○Xさん・wa○○haさん・○美さん・○美子さんあたしの悩みにアドバイスしてくださってありがとうございます。水着は、ご主人様がプレゼントしてくださるので、楽しみ(コワイ)です。今日は土曜日で出足が早くて、もうSM好きのお客さんを2人こなしてます。
でも縄跡や拘束ベルトの跡を手足に残しながら外出するのも、マゾ娼婦の身が思い知らされて感じてしまいますよね
チョット狂っていると思われるかも知れませんが、将来の事はほんとに、どうなっても構わないと思っています。自分が女装マゾに飽きた時は、自分の人生に自分で決着つけるため、そのまま、自殺してしまうつもりです。身体を売るって、そういうことなのです。sm 占い の関連サイトを紹介します。smポータルサイトです。
緊縛や羞恥などのsmの種類や、女王様、smブログなどさまざま
お道具解説 smの方法 セーフティ
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