クレジットデリバティブ市場をより多くの方に、正しく理解していただくために、ISDAジャパン・クレジットデリバティブコミッティリサーチ・ワーキンググループがQ&Aを作成したそうです。詳細は以下の通りです。
クレジットデリバティブに関するQ&Aの掲載について
本Q&Aは、昨今の金融危機下において、ISDAの各メンバーに寄せられるCDS取引を中心とした質問や、マスコミ報道等に見られるトピック等を踏まえたうえで、CDS取引を中心としたクレジットデリバティブ市場の現状について説明するために作成されたものとなります。本内容は、下記からご覧頂けます。(ISDAジャパン・クレジットデリバティブコミッティ リサーチ・ワーキンググループ)について]ISDAはデリバティブに関する世界最大の任意団体であり、デリバティブの実務の発展のために各種活動を行っています。ISDAの一委員会であるJapan Credit Derivatives Committeeにおいては、本邦におけるクレジットデリバティブ市場の主要参加者(銀行、証券会社、保険会社、運用会社等を含み、ディーラー、投資家いずれも含みます)や弁護士等の専門家が多数集まり、クレジットデリバティブ市場における実務的な問題、リスク管理、ドキュメンテーション等について活発な議論を行っています。
(本件に関するお問合わせ先)
詳しく書かれているのでかなり参考になるかと思います。様々なメディアでいろいろな書かれ方がされているクレジットデリバティブですが、少しでも多くの方に正しく理解された上で、現実的かつ建設的な議論が行われていくとよいと思います。
誤解だらけのマンション選び
稲葉 なおと
大手なら安心と思い込んでいませんか
設計者の顔が見たいブザマな間取り
「貧乏人用はこの程度」と言わんばかりの安手な造り
不要なアクセサリーで飾りたてれば「近ごろ先進のマンション」
不動産会社名と物件名をあげて、かゆい所に手が届く、マンション選択の新基準
この本は実際のマンションを具体例に出しながら、マンションの選び方の基本について書かれています。イラストや図も載っていてわかりやすい本だと思います。ところが購入者の多くは、将来購入者独自の判断では勝手に変更できない肝心なポイントをきちんとチェックしないで、自分さえ決断すればいつでも変更できる内容にばかり目が行ってしまう。多少気に入らない点や、チェック洩れがあったとしても、それはあとからいくらでも変更できるようなポイントばかり気にしているのである。このポイントは非常に重要だと思います。購入後、手を加えて変更できる部分と、個人ではどうやっても変更できそうにない部分があり、後者が悪いとどうしようもない状態におちいってしまうかもしれません。よく「マンションは管理を買え」と言われますが、まさにこういった視点だと思います。間取りでまず重要なのはマスターベッドルームであり、リフォームするとき大工事になってしまう水まわりスペース、つまりキッチン、バスルーム、それに洗面室にトイレといった場所だと思う。これらの場所についてそれぞれ快適であることが間取りの善し悪しを判断するうえでの大前提だと思うのだ。マスターベッドルームが隣室や廊下と接していて、しかもその壁が薄くて音を通しやすい、なんてことになるとゆっくりと眠れる場所が確保できなくなってしまうようです。また、水まわりのリフォームはまったく不可というわけではないのでしょうがとにかくお金がかかるようです。建築の世界に、「神はディテールに宿る」という有名な言葉がある。建物を企画し設計した人の姿勢やセンスは、ディテールと呼ばれる細かな納まりの部分にこそ表れるのだ。マンションでもまさにこの言葉が当てはまる。住む人のことを考えてディテールにこだわっているマンションであれば、大きな間違いは少ないのかもしれません。購入を検討しているマンションの管理の具体的な中身を知るには、売買契約締結までに渡される三つの書類の内容を検討するしかない。管理規約、使用細則、そして管理委託契約書である。
後は、実際に住んでいる方に直接話を伺えたらベストでしょう
私自身、マンションに限らず建物の設計と施工は、まったく別の会社に任せるべきだと思っている。建設会社が設計も施工も請け負うという、いわゆる設計施工スタイルは、工事費用のコストコントロールについても、現場監理の質においても、そして将来のメンテナンスという点でも、どうも百パーセントは信用できない。設計と施工は別会社になっていた方がよいという話は別の本にも書いてありました。業界では常識なのかもしれません。この本ではマンションの一般的な選び方(第I部 基本性能別マンションの選び方)に加えて、第II部として、「不動産会社系列別マンションの選び方」として、具体的に会社別の特徴などについても書かれています。ここまで書いてある本は今まで読んできてもあまりなかった気がします。
まじめにやろうとするとマンション選びは本当に大変ですね
マイホームを買うべきか
- 物件見学してきました。2週間ほど前に実際に物件を見てきましたが、また別の物件を見てきました。今回は同じ不動産屋さんから、条件に該当する物件が出ました、という連絡を頂いたので、「では見に行きます」という話だったのですが、その物件は出てから1週間で売れてしまったそうです。
確かに近隣の相場からすると割安かなぁ、とは思ったのですが、それでも1週間でなくなってしまうとは
市場のイメージが少しずつわかってきた気がします。
と思ったら、買いに行かないと買えないんでしょうね
不動産はすべての物件がオンリーワンですから
で、今回は5部屋ほど見ました(すべて中古物件です)
どれも同じくらいの広さではあるのですが、部屋の作りかが様々で、比較してみると違いがよくわかりました。1LDK~3LDKまで広さは同程度でしたが印象はまったく違いました。1つだけタワー型のマンションも見たのですがやはり眺望はダントツでした。それから水まわりの設備もいろいろ違っていて、不動産屋さん曰く、リフォームする際には水まわりが最もお金がかかるので重要です、とのことでした。お風呂の大きさをひとまわり大きくしたい、なんて言い出したら結構な金額がかかるんだと思います。こうやっていろいろ物件を実際に見てみると、やはり住みたいマンション、いまいちだなぁと感じるマンション、というのが明確になってきます。個人的には今のところ2つくらいに絞れてきています。まだ見たことがないマンションもあるので、わかりませんが、ターゲットが絞れたら、後は物件が出るのを待つのみです。ちなみに、やはり価格的には、分譲物件が賃貸として出た場合に、借りて住むのが割安なのではないか、と強く思うようになっています。
問題は定期借家になっていることが多い点でしょう
これさえなければ、賃貸で住むのがいいと思います。
いずれにしろ難しい選択であることには違いないと思いますが
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クレジットデフォルトスワップ(CDS)とは
「損失肩代わり商品は一般に「クレジット・デフォルト・スワップ(CDS)」と呼ばれる。
クレジットデフォルトスワップ(CDS)の決済方法-リーマン・ブラザーズの例
クレジットデフォルトスワップ(CDS)における回収率とは
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最近は不動産投資やマイホーム購入に興味を持っています。ダイヤモンドの最新号で、マンション購入に関する特集が組まれています。
実際のところどのくらい値引き交渉できるのか
、どの地域、どのマンションが下がっているのか
など、けっこう詳しいデータも載っているので、現在購入を検討されている方には参考になるかと思います。決算期を考えると、2月から3月1週目あたりが、価格交渉のチャンスのようです。それを過ぎてしまうと、売主側も値下げのインセンティブは低下してしまうのかもしれません。
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2日連続でローン金利が下がりました。
- ある投資家の日々
ある投資家の日々
投資家的観点から日々思うことを書きたいと思います。
まあ、ただの日記なのですが
最近は不動産投資やマイホーム購入に興味を持っています。2日連続でローン金利が下がりました。以前、こちらやこちらで、アパートローンの金利が下がったことを書きましたが、またもや金利が下がりました。
しかも、2日連続で
現在、3つの銀行にお世話になっているのですが、まずは今まで金利が下がっていなかった銀行から通知があり、一気に0
4%ほど金利が下がりました。これは大きいです。
そして、次の日、以前0
2%下がった銀行からも通知があり、こちらは前回同様0
2%下がりました。どちらも特に積極的な交渉はしておらず、変動金利で借りていたため、市場実勢を自然に反映したものだと思われます。厳密に言うと、短プラ連動型だったり、長プラ連動型だったり、銀行によって参照金利が違う(ただし、厳密に式で明示されているわけではありません)のですが、全体的な金利低下局面で変動金利のメリットを受けることができています。不動産価格が下落していてとてもじゃないけどまだまだ買えない、といったことをおっしゃる方もいらっしゃいます。
しかし、このように金利は低下するものの、一方で収入である家賃はそんな簡単には下落していないため(ご自分が住んでいる家の家賃は下がりましたか
空室にならない限りは簡単には下がりません)、短期的なキャッシュフローは上昇することもあるわけです。
もちろん銀行の融資姿勢はますます厳しくなっているようですので、自己資金の割合を増やさないと新規での投資はかなり厳しいと思いますが
また、不動産投資をあまりご存知ない場合、はシンプルな債券と同一視されているのか、「利回りどれくらいなの
」と聞いてくる方がかなり多いです。しかし、不動産の場合、表面利回り、実質利回り、FCR、CCR、IRRなど、"利回り"的な概念を表す言葉もたくさんありますので、一体どれを答えればよいのかいつも困惑してしまいます。
ぼくはとりあえず、10%くらいですかね、、、と答えることにしていますが
そして言葉の定義だけではなく、今回のように金利の変動や、家賃の変動、トラブルによる費用の発生(例えば設備の故障など)など、不動産のリターンは購入してしまえば確定するものではなく、時とともに変動するものです。本気で不動産投資をされる場合は、こういったことを事前に理解しておく必要があるかと思います。事前に想定されるリスクを認識しておけば、実際に何か起きたとしても、それほどこわくはありません。入居者が決まりました。今年も確定申告が終わりました。
2つも同時に退去発生
不動産投資は儲からない。-不動産投資の利益率を計算してみる。
「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」 出版記念講演
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繰り上げ返済の考え方: 期間短縮型と返済額軽減型
繰り上げ返済を優先する理由というエントリでコメントを頂き、「繰り上げ返済を行う場合、期間短縮型と、返済額軽減型ではどちらが有利か」という質問を頂きました。ということで、どちらのタイプがよいのかについてちょっと考えてみたいと思います。期間短縮型と、返済額軽減型そのものについての説明は例えば以下をご覧ください。
住宅情報ナビ 繰り上げ返済をすると、どのくらいトクするの
結論から言うと、どちらが有利、不利とは一概には言えないのかもしれませんが、返済額軽減型の方がベターなのではないかとぼくは考えています。
ということで、以下、具体的な数字を使って考えてみたいと思います(以下の試算では、端数の数字は合っていない場合があります)
比較しやすいように、繰り上げ返済の考え方: 財務諸表を使って考えるの時と同じ条件のローンで考えてみたいと思います。
(ここでは金利の変動は考慮しないとします)
(今回はローンの部分のみに注目するので、直接は関係ありません)
当初5年間は一切繰り上げ返済を行わず、5年間経過した時点で初めて繰り上げ返済を行うと仮定します。
すると、この5年間で支払った総額は
これは金利部分と元本部分にわけられ、これをまとめると以下のようになります。
5年間で返済する総額のうち
つまり、5年間経過した時点では、ローン残高は当初の借入額から返済した元本部分を除いた。ここで繰り上げ返済を行います。ここでは、50万円ほど繰り上げ返済行ったと仮定します。
すると、ローンの残高は
これをどのような形で返済していくのがよいか、というのが期間短縮型と返済額軽減型の話です。まずは期間短縮型の場合を考えてみます。
この場合、毎月の返済額が以前と同じになるように返済期間を設定するわけですが、毎月の返済額がほぼ29,512円となるような返済期間は22年2ヶ月(266ヶ月)となります(ここでは返済期間を端数にしないためには若干返済額が変わります)
返済総額のうち、金利部分、元本部分の内訳を加えてまとめると以下のようになります。
5年後に期間短縮型で繰り上げ返済を行った場合の、6年目から10年目までの5年間の返済額
5年間(6年目から10年目)で返済する総額のうち
次に返済額軽減型の場合を考えてみます。同様にまとめると、以下のようになります。
残り返済期間 25年
5年後に返済額軽減型で繰り上げ返済を行った場合の、6年目から10年目までの5年間の返済額
5年間(6年目から10年目)で返済する総額のうち
ここで期間短縮型の場合と比べて、返済額軽減型の場合、毎月の返済額が少ない分、5年間で手元に約14万円の現金を残すことができるはずです。一方、返済額軽減型の場合は、毎月の返済額が少なくなってしまっている分だけ、元本返済は進んでいません。
この約15万円分はまだ元本が減っていないわけですが、その気になれば手元の14万円を使ってすぐに返済してしまえば、ほぼ相殺することができるはずです(繰り上げ返済手数料は無視します)
つまり、返済額軽減型の場合であっても、繰り上げ返済を1度行ってからさらに5年後の時点(言いかえると、当初からは10年後の時点)で、手元に残っている現金を返済してしまえば、期間短縮型とかなり近い結果になるはずです。一方、この14万円はそのまま手元に残しておいて何かの時のために残しておいてもよいわけですから(例えば、より利回りの高い資産への投資、想定以上の維持費用など)、経営(もしくは返済)の自由度という意味では、返済額軽減型の方が高くなるわけです。15万円と14万円で1万円ほど差がありますので、この差を大きいと考える方もいらっしゃるかもしれません。
また、投資用であれば金利は費用として計上できますので、金利相当分が大きい分だけ節税効果を考慮に入れたいと考える方もいらっしゃるかもしれません(住宅ローンでは費用になりません)
そもそも、10年間で金利が一定なんて、あり得ないだろう、という話もあるでしょうから、どちらの方が絶対によいと、現時点において将来を含めた形で言い切ることはそもそも不可能でしょう
また、子育て世代のファミリー層の方であれば、少しでも手元に現金を残しておきたいと考えるかもしれません。ということで、あまり細かいことは言ってもきりがないですし、その方の置かれている状況によっても最適な選択肢というのは変わってくると思うのですが、ぼくは上で説明したような経営の安全性、自由度ということを重視して、返済額軽減型を選ぶようにしています。少しでも参考になればと思います。(ちなみに、当初一定期間金利が固定になっているローンの場合、この一定期間中に繰り上げ返済することはできない(できたとしてもかなり手数料がかかってしまう)ので、上の話は5年固定ローンか、変動で借りた場合とお考えください。最後に、金利が6%になった場合の試算結果を数字だけつけておきます。
5年間で返済する総額のうち
5年後に期間短縮型で繰り上げ返済を行った場合の、6年目から10年目までの5年間の返済額
5年間(6年目から10年目)で返済する総額のうち
残り返済期間 25年
5年後に返済額軽減型で繰り上げ返済を行った場合の、6年目から10年目までの5年間の返済額
5年間(6年目から10年目)で返済する総額のうち
この手元余剰現金を10年後の時点で一括元本返済にまわすと、となり、期間短縮型の場合の元本部分 828,579円に近くなります。
それにしても、金利が6%だと、金利負担がかなり大きくなりますね
4月に退去になり、原状回復工事を行っていた部屋ですが、ついに工事が完了しました。
ということで、現場立会いに行ってきました(普段は立会いに行くことはないのですが、今回はかなり通常の原状回復工事とはちょっと違ったので行ってきました)
キッチンはちょっとよさげなタイプに交換しました。
しかも、シングルレバー混合水栓付きです(ちなみに、ぼくが現在住んでいるところは、まだお湯とお水でレバーが分かれているタイプです)
ウッドタイルを貼り替えて、明るい感じの部屋になりました。畳もすっかりきれいになりました。
そして、今回は防犯対策として、テレビドアホンを新規に設置
こちらは自分でインターネットで商品を購入して、取り付けだけ行って頂いたものです。さらに、設置義務化になった火災報知器も取り付けてもらいました。こちらも自分で商品は購入しました。退去直後の状態と比べると、かなりスッキリしたと思います。今回ちょっとお金はかかりましたが、比較的若い方にも気に入ってもらえる部屋になったのではないかと思います。
と言ってるそばから、不動産屋さんから連絡があり、現在募集している家賃から2000円下げてくれないか、という話が来ています(初めは5000円下げてほしい、という話だったそうですが)
今回はお金をかけただけあって、少しでも高い方がよいのですが、2000円下げた水準でも以前と比べると、若干高い水準なので、OKしてしまいそうな自分がいます。
悩ましいところですが
いずれにしろ、6月はファミリー層が比較的動く時期のようなので、入居者が決まるのもそれほど遠くはなさそうです。
4%の満室経営バイブル
以前、セミナーにて対談を聞いたことがある今田信宏さんの本です。下に引用した目次を見て頂ければわかるかと思いますが、満室経営をするため(つまり、空室を埋めるため)の実践的なマーケティングについて、書かれている本です。敷金、礼金、広告費、キックバックなど、入居してもらうためのさまざまな価格の話から始まり、キャッシュフローの重要性、内見の回数と成約率、管理会社や賃貸仲介業者との協力関係など、満室経営を実現するためのマーケティングに含まれるであろうほとんどすべてのことが書かれている感じです。しかも具体的な数字も書かれているので、イメージがわきやすく、非常に実践的な内容だと思います。多くのケースで共通することですが、問題は管理会社の怠慢にあるのではなく、空室を埋めるための工夫をしない大家さんにあるようです。これは確かにその通りな気がします。管理会社にお願いしておけば何とかなるだろう、と思っていると、なかなか決まらなかったりします。
管理会社にお願いしつつ、その進捗をちょくちょく問い合わせたり、いろいろとこちらから提案してみたり、と積極的に動いていかないと、決まるものも決まらない気がします(今までの少ない経験からですが)
不動産投資をされている方、しようとしている方は、一度は目を通された方がよい本だと思います。著者 今田信宏さんのサイトです。
実践不動産投資家 今田信宏のサイト
本書の目次は以下の通りです。
4%の満室経営バイブル
不動産不況が続くなか、空室で悩む大家さんに向け、自身も不動産投資と満室経営を実践する不動産投資コンサルタントが満室経営のノウハウを公開
アパート・マンションを含む7棟計137室で、なんと97%超の入居率を誇る著者が、満室のために必要な知識をすべて紹介した、賃貸不動産経営のバイブルといえる1冊
プロローグ まずは賃貸不動産経営の基本をおさえておく。
1賃貸不動産経営とはどういうものか
2知らないと損する賃貸借契約の基本
3意外と知られていない入居者募集の基本
4知らないと無駄が出る物件管理に関する基本
第1章 ラクに満室経営ができる物件かどうかの見極め
5満室経営は物件選択の段階からはじまる。
6満室経営でキャッシュフローを生み出す物件例
7満室経営ができる物件かどうかを見極める。8よい物件かどうかは必ず現地でチェックする。
第2章 おもしろいように入居者が決まる募集条件の法則
9満室経営はやる気がないとうまくいかない。10入居者が決まるのには法則がある。
11入居者がおもしろいように決まる募集条件
12これが空室を埋めて満室にした募集条件例
13満室経営のために数値データをうまく使う。14管理会社と賃貸仲介業者との協力関係を築く。
第3章 コストをかけずに入居率を高める物件リフォームの極意
15物件を購入したらまずは名称を変更する。16物件の名称を変更したら看板をつくりなおす。
17物件をいつまでもキレイに保つ方法
18内見者がくさいと感じる物件は満室にならない。
19ほかよりも安く外壁塗装と内装変更をする方法
20手間をかけずに安くリフォームする方法
21入居率が高まる内装設備の選び方
第4章 金持ち大家さんになるための管理会社選びとコスト管理
22物件の管理は自分ですべきか委託すべきか
23管理会社の入居者づけの優先順位を知っておこう
24かしこい管理会社の選び方
25意外と見直しが難しい管理費を安くする方法
26かしこい大家さんは知っている家賃回収の方法
27ほかよりも清掃費用を安くする方法
28効率的にゴミを収集してキレイにする方法
29知らないと損をする水道料金を安くする方法
30ガス会社を変えるとガス設備が一新される裏技
31エレベーターの管理費用を抑える方法
32駐車場不足を解消する方法
33放置自転車を処理する方法
34大家さんを悩ます放置自転車の対処法
35入居者が部屋で亡くなったときの対処法
36かしこくお金を残す方法
第5章 金持ち大家さんは知っている家賃滞納とクレームの対策
37大家さんのための家賃の滞納対策
38金持ち父さん流、家賃保証会社の選び方
39入居者からのクレームは上手に処理する。
第6章 ボロ物件でも満室にできる入居者づけの秘訣
40生活保護者を入居化にして満室にする。41ペットを飼育化にして満室にする。42外国人を入居化にして満室にする。43フリーレントやプレゼントをうまく利用する。
岡山大学工学部卒業後、地元のメーカーに就職し商品開発業務に4年間従事
その後、大阪の大手機械メーカーに転職
商品開発を経て、商品企画業務で海外を飛び回っている最中に不動産投資に目覚める。2004年に不動産投資をはじめ、2006年の保有不動産はマンションとアパートをあわせて7棟137室、総資産額6億5000万円にまで増やす。年間家賃収入は8400万円を超え、銀行への年間返済額は3570万円、差引額は4830万円に達する。
満室経営に秀でており、年間の入居率はなんと97
平均入居率が80%といわれるなか、驚異的な数値でほぼ満室の経営を続ける。今田流満室経営は、できるだけ手間をかけないラクラク経営を特徴としている。現在は、自身のホームページで成功法や体験談を積極的に公開しつつ、大阪府堺市を拠点に全国の不動産投資家に、不動産投資や満室経営のコンサルティングを実施している。
原状回復費用の借主様負担分が泥沼化
4月に退去になったあの部屋ですが、原状回復費用の借主様負担分がいくらになるか、ということで、管理会社の方がまだ交渉してくださっています。中古で購入した物件の場合、入居者様が入居された時の状態がわかりませんので、交渉は難しいのかもしれませんが、今回の場合は入居者様がかなり強者のようで、ちょっと苦戦しそうな様相を呈しています。この写真を見ただけでも、10万円程度の負担であれば、そんなに借主様負担が多いとも思えないのですが、それがなかなか難しいようです。もう退去されてから1ヶ月以上経過していますので、支払って頂けない可能性を少しずつ織り込んでおく必要があるかもしれません。最悪の場合は、借主様はまったく負担してくださらないかもしれません。もうしばらくは待ちです。ちなみに、別の部屋で、今度はクーラーの故障のようです。
最近、やたら出費が多い気がします、、、たまたまそういう時期なのであればよいのですがパソコンの調子は戻ったものの、Vistaになってからか()、どうも日本語変換がますますバカになっている気がしていたので、思い切ってATOKを購入しました。ATOKを使うのは、大学生になりたての頃、初めて買ったパソコンで一太郎を使っていた頃以来です。当時と比べて、かなり進化しているようで、いろいろな変換機能だったり、辞書機能だったり、英文変換だったり、がついているようです。これで、日本語変換の変なストレスから解放されるはずです。
最近のATOKは、パッケージ版のみならず、月額300円で利用していく定額制サービスもあるんですね
知りませんでした。ぼくがいつもお世話になっているブックオフに関するニュースです。大日本印刷と、講談社、小学館、集英社の合計でブックオフ約31%の株式を取得するそうです。大日本印刷グループと、講談社、小学館、集英社の大手出版3社は13日、中古本販売大手のブックオフコーポレーションの株式約31%(議決権ベース)を取得すると発表した。筆頭株主の日本政策投資銀行系のファンドなどから買い取る。出版不況の中、消費者の間で定着した中古本販売を取り込むことによって新刊本の販路活用や、店舗のノウハウ取得などの道を探るものとみられる。
株式取得は今月20日を予定しており、大日本印刷グループが議決権の17
89%を取得して筆頭株主となる。
講談社、小学館、集英社はそれぞれ4
狙いについて、大日本印刷は「中古本を含めた出版業界全体の協力・共存関係を構築し、持続的な成長を実現させていくため」(広報室)と説明
近く出版3社、ブックオフと協議を始めるという。立ち読みを可能にするなどの発想が受けて全国にチェーン店を展開し、廉価な中古本を売りさばくブックオフは、インターネットによる販売も拡大している。業界関係者には、こうした商法が「新刊本の販売不振につながった」との見方が少なくない。このため、株式取得の裏には「中古本市場をコントロールする狙いではないか」(業界関係者)との指摘もある。
1990年に神奈川県相模原市に1号店を出したブックオフは2007年、不正経理問題などが発覚して経営が悪化
08年に政投銀系など2つのファンドがそれぞれ約15%ずつを創業者側から取得し、筆頭株主となっていた。書籍に関する、プライマリー市場(新品)と、セカンダリー市場(中古)の関係、もっと具体的に言えば、出版社とブックオフの関係については、業界としてどのような方向に進んでいくのか、悩みの種だったようですが、この株式取得というのは一つの大きなアクションだと思います。直接株主になってしまうとは、ちょっと予想外でした。このあたりの話は以下の本にも書いてあります。ブックオフの真実――坂本孝ブックオフ社長、語る。
村野 まさよし
この本は、ブックオフ立ち上げ時の苦労話や、ブックオフのシステムなどについても書かれていて、けっこう面白いです。
古本の価格を決定するという経験者にしかできなかった仕事を、客観的な基準を導入して誰にでもできる仕組みを構築し、全国展開できるようにしたところがブックオフの画期的なところではないでしょうか
今後もブックオフは、購入、売却ともに、利用させて頂きたいと思います。
区分所有の難しさ
マイホームとしてマンションを購入する場合や、投資用物件としてワンルーム(もちろんファミリータイプでも)などを購入する場合、建物一棟を所有するわけではなく、あくまでその一部を所有する区分所有になります。ということで、以下の記事を見つけました。
要建て替えマンションが146万戸
全国で実質“野ざらし”の深刻
売主の経営危機や在庫の安値放出など、先行き不透明な新築マンション市場
だが、じつはより深刻なもう一つのマンション問題が不動産・建設業界でささやかれている。全国に膨大に残っている「要建て替えマンション問題」だ。東京カンテイの調査(2005年末)によると、1981年以前の旧耐震基準で立てられた全国のマンション戸数は、現在146万1056戸ある。先の阪神・淡路大震災で倒壊したマンションの多くが旧耐震だったこともあり、早急な耐震補強や建て替えが求められている。
ところが、このうち建て替えが完了したものは、国土交通省の調べによると2008年10月時点でたったの129件
まだ、膨大な数の老朽化マンションが全国に手付かずのまま残っているのである。「最初に管理組合で建て替えが協議されてから、実際に着工できるまで早くとも10年はかかる」(マンション業界関係者)ほど、マンション建て替えには困難が伴う。
というのも、多くのマンションで、修繕積立金で行なう修繕計画は外壁の塗装などの日常的な補修が前提
修繕積立金に将来的な建て替え費用までが織り込まれた物件は皆無で、その結果、建て替えには1戸あたり数千万円の追加負担がかかることになる。費用負担を回避するために、高層化や隣接地を新たに買い増したりして保留床を設け、新たに分譲して建て替え費用に充てるのが一般的だが、販売が計画通りに進まなければ負担は住民に回ってくる。それだけに、住民内の合意形成もなかなか進みにくい。2002年には、区分所者の5分の4以上の賛成があれば建替えができるとした改正区分所有法が成立したが、それでも利害関係や各住民の思惑が錯綜するだけに、なかなか、建て替え計画も円滑に進まない。特に、高度成長期に分譲された団地などのように、住民の高齢化が進んだり、管理組合が機能していない古いマンションでは、建て替え問題は実質”野ざらし”にされているのが現状なのである。こうした現状に、国土交通省も手を拱いている。というのも「マンションの区分所有分はあくまでも個人の所有物で、そこに国が直接補助を行なうことにはいろいろと問題がある。また建て替えや改修を強制することもできない。あくまでも住民が主体となり、耐震診断や改修、建て替えをするよう、啓蒙活動をするしかない」(マンション政策室・山崎房長室長)と考えているからだ。
マンション建て替えに対して国や地方自治体が現在行なっている補助事業も、対象はあくまでも共用施設に対してのみ
総事業費に換算するとうち10~20%程度にとどまるという。「マンションは区分所有権を持つ住民の個人財産の集合体であると同時に、建物全体でみれば社会財であり、なんらかの公的な対策が必要」と中山登志朗・東京カンテイ上席主任研究員は言う。現に、阪神・淡路大震災で、倒壊したマンションが交通を遮断したり、周囲の歩行者や住民を死傷させたり、甚大な被害を及ぼした事例は数多くあった。もちろん経済的な損失も大きい。東京カンテイの試算によると、仮に阪神・淡路大震災と同レベルの地震が首都圏で起こった場合、マンションの機能的損失額(被災したマンションを被災以前の状態に復旧させるための費用)は首都圏全体でなんと1兆2500億円にのぼる。大地震はいつ起こるともわからない。
このあまりにも不安な状況が、このまま野ざらしにされたままでよいはずはないだろう
ということで、所有者全体で合意できない限り、大きなアクションを起こすのは非常に難しいのではないかと思われます。マイホームとして購入されている方々は、自分の資産ということで、管理に対する意識も比較的高いのではないかと思いますが、投資用物件となると、その意識は低下するのではないかと思われます。実際、区分所有で持っている物件の管理組合の総会の出席状況を見ても(ちなみにぼくは未だに出席したことはないのですが)、ほとんど理事長+1名、2名といった感じで、参加率は非常に低いようです。
上の記事では、特に投資用物件に限った話ではないと思いますが、その結果、上のようになってしまっているのが実際のところなのではないでしょうか
マイホーム(居住用物件)としてのマンションを購入する場合も同じであって、「管理を買え」とよく言われるのは、まさにこの点だと思います。一戸建てであれば、すべて自分の意志で決めることができるわけですから、自由度が異なります。今後、こういった建て替えが難しいと思われる物件が、どのような経路を辿っていくのか、非常に興味深いところです。
最近まで知らなかったのですが、「大家検定」(正式名称は、賃貸経営実務検定)というものができたんですね
詳しくは以下のページをご覧ください。大家検定について、以下のような説明がありました。
検定・認定事業の目的
土地活用、賃貸経営、不動産投資のプロフェッショナルを育成する。大家業は事業・サービス業であるという基本を元に、正しい賃貸経営ノウハウの伝達と経営者意識の向上につとめる。入居者利益向上のために、大家さん、不動産関連業者が互いに協力し合う環境を整備し不動産業界全体の発展に寄与する。大家さんと不動産業者間の知識・ノウハウのギャップを解消し、経営環境の変化に即応できるように、分かりやすく、実践に活かせる知識を伝達していく。大家検定の認定講座を受講すると、かなり体系的に、大家として必要なことが学べそうです。ただ、東京会場は平日の夜開催のようなので、今のところ受講はちょっと厳しそうです。
東京でも週末の短期集中講座ができるとよいのですが
それから、通信講座も計画中っぽいので、そちらにも期待です。いろいろと学習機会が増えるのはよいと思います。ちなみに、日本不動産コミュニティーのブログもあるようです。よりリアルタイムな生の声はこちらが参考になるかと思います。大家検定に関する記事がありましたので、引用しておきます。
「大家検定」2級認定講座を開催
財団法人「日本不動産コミュニティー(J-REC)」神奈川第1支部は6月6、7の両日、土地活用や賃貸経営の専門家を育成する資格「大家検定」の2級認定講座を開催する。大家検定は、昨年12月に設立されたJ-RECが監修・認定を行う。現在、全国32の支部で資格取得のための講座が開かれている。2級は賃貸経営に関する知識の取得、1級は土地活用、賃貸経営に関する事業収支の策定、マスターは建築計画の策定や相続対策に関する資産分析が試験対象となる。
試験は全国20カ所以上のパソコン教室と連携し、パソコンを使ったオンラインで実施する予定
合否も当日にわかるシステムを構築した。神奈川県内では、J-REC神奈川第1支部と第2支部が合同で4月から、横浜市内で2級認定講座を始めている。障害者が働く共同作業所を講座開催会場として活用し、障害者をスタッフに雇用するなどの自立支援を検討している。神奈川第1支部の工藤一善支部長は「少子化問題をはじめ、大家業を取り巻く環境の変化を乗り切るための実践的なノウハウを習得していただければ」と話している。
驚異の儲かる不動産投資術
業者の言いなりになっていると、あなたの「儲け」は半減する。
高利回り大家さんだけが実践している、誰でもできる「減築投資術」のすべて
職人さん、工務店がこっそり教える見積価格のからくり
序章 建築価格が高い分、儲けは減る。―コスト削減できないために、大家さんはこれだけの利益を捨てている。
第1章 なぜ、あなたは建築費を判断できないのか
―あなただけではない、業者も銀行も税務署も建築価格が判断できない3つの理由
第2章 建築価格が下がらない本当の理由―賢い人ほど陥ってしまうコスト削減の3つの落とし穴
第3章 建築費を20%削減するために必要な条件―今のままでは、コスト削減分は消費者にツケが回ってくるだけ
第4章 減築投資法・新築編―新築物件で驚異的利回りを上げるためのコスト削減5つのステップ
第5章 減築投資法・修繕・リフォーム編―修繕・リフォームで驚異的利回りを上げるコスト削減の方法
第6章 職人さんがこっそり教える。
「見積価格のからくり」―内装業者・塗装屋・建材屋の社長が明かす「価格設定の秘密」
第7章 驚異的に建築費を下げたカリスマ大家さんから学ぶ。―値引き交渉にも限界はある。
肝心なのは手抜き削減に騙されないこと
これまで賃貸管理業、不動産再生事業、建築事業、投資事業として幅広く携わってきた経験を活かし自身も不動産投資を7年前からスタート
大家さん対象の中古物件、新築物件の購入コンサルティングでは30億円以上の実績をもち、最近では不動産業者を対象にした在庫物件の再生コンサルティングも脅威の実績を上げるなど、多方面で活躍中(本データはこの書籍が刊行された当時に掲載されていたものです)
不動産は工夫しだいでゼッタイ儲かる。を書かれた中村一晴さんが、新築、リフォーム、修繕といった側面にフォーカスして書かれた本です。現在、原状回復工事(+一部リフォーム)をしているぼくにとってはかなり参考になりました。
やはり実際に経験しながら、その時に必要な知識を吸収していくと、かなり勉強の効率としては高い気がします(逆に、いつかどこかで必要になるかもしれないから、なんてスタンスで勉強すると、いつまで経っても身にならない気がします)
世の中には「分からない、知らない」だけで損をしてしまうことがたくさんあります。でも「知らない、分からない」ことのほとんどは本という道具で解決してしまう。社会に出てしまうと、「だって誰も教えてくれなかったし、、、」なんて言ってみたところで、結局一番損してしまうのは自分かもしれません。自分を守るためには、やはりいろいろと勉強する必要があるかと思います。
特に、マイホーム、生命保険などの誰もが一度は購入を検討しそうで、かつ非常に高額なものについては、きちんと勉強しておく必要があるかと思います(大学まで出たところで学校で習うわけでもありませんし、、、)
もっとも手軽に始められて、かなり解決してくれるのが読書のようです。私たちが本章で学ぶべきことは、「こんなに儲かっているなら、もっと下げてやろう」ということではなく、自分で作業をした場合の経費と、それに必要な時間を見比べて、どちらがいいのかを知ることです。
また、実際の価格を知ることで無駄な経費を抑えることもできるでしょう
何かを達成するためには、自分でやるか、他人にお願いしてやってもらうか、のどちらかになるわけで、その場合に自分でやったらこれくらい、他人にお願いしたらこのくらい、といったコスト(時間とお金)を認識しておくことは非常に重要だと思います。
コスト感覚を鋭くする、ということでしょうか
この章では建築費を20%削減するために必要な条件として、基本的なことをベースにお伝えしてきました。ここまでの内容をまとめておきます。一方的な値引き要求は質の低下になるのでやめる。材料費、人件費を下げることに専念する。設計と施工を区分けする。施工と流通を区分けする。コストを下げる設計6つのルールを意識する。
専門家に上手に任せてお互いの時間をカット
契約前には未確定事項をゼロにする。
時期を変えることで、建築会社の利益を下げる
コスト構造を冷静に分析して、相手に必要以上に負担がかかるような値下げ要求はせずに、どうやったら下げることができるか、頭を使って考えてやっていきましょう、といった内容でした。新築の場合には、具体的な手順も紹介されており、確かにここまでやれば、かなりコストは下がりそう、という気はしました。
後は上にも書きましたが、自分で手間をどれだけかけられるか、というバランスですね
一方的にバリューを奪おうとするのではなく、お互いにWin-Winの関係になりつつ、実行できるのが理想です。
最近、発注した原状回復工事のクロス張替は少し高かったような気もしますが、、、まあいろいろ融通を聞いてもらってたりもしますし、、、社会保険・年金のキモが2時間でわかる本
労働法のキモが2時間でわかる本に続き、こちらも読んでみました。社会保険、年金まわりは今までも何度か自分で調べてみたりしたこともありましたが、わかったような、わからないような、といった状態が続いていました。で、この本、かなりわかりやすいです。
理解した気になりました(理解できたと思います)
今までずっと思っていたのですが、なんでこのあたり(社会保険、年金)の言葉って、年金とか、保険とかいった言葉が複雑に入り組んでいるのでしょうか
もう少しスッキリできないものなんでしょうかね
最も必要ないと思うのが、"厚生年金保険"についている"保険"という言葉
国民年金との比較で、シンプルに厚生年金と言えばもう少しわかりやすい気がするのですが
もしくは、社会保険であるからやはり保険という言葉が必要だというのであれば、国民年金の方を"国民年金保険"とすれば、"厚生年金保険"との関連付けがまだイメージしやすい気がします("健康保険"と"国民健康保険"の比較のように)
それはともかく、社会保険、年金について、各保険、年金の持つ役割とともに、保険者、被保険者、保険料負担者などが具体例とともに説明されていて、スッと頭に入ってきました。図表も多く、読みやすく書かれているので、すごく詳しく書いてあるという印象はありませんが、全体の枠組みを理解するには非常に役立つ本だと思います。
一度大枠を理解しておけば、後は必要に応じて自分でもある程度は調べられますし
そもそものところを理解できてないと、自分で調べようにもピントがはずれてしまったりしそうですし
これだけ年金問題等が騒がれているご時世なので、一度は社会保険・年金についてきちんと知っておくべきだと思います。以下、本書の目次です。
社会保険・年金のキモが2時間でわかる本
第1章 給与明細のカラクリを暴く。
天引きされてる社会保険の仕組み 13
今日は給料日
社会保険をやめちゃう。
本人が良ければやめてもOK
社会保険って何
健康保険と厚生年金の半分は会社持ち
雇用保険と労災保険も会社がけっこう払ってる。
40歳からは介護保険も
旅行積立はやめてもいいけど
会社の義務と社会保険の価値
●保険の仕組み
●社会保険の意味あいによる種類分け
●社会保険の概要を知ろう
第2章 残業と保険料の悪魔の方程式 保険料計算の仕組み 35
仕事帰りの居酒屋で
やめたほうがおトク
社会保険に加入していない会社もある。
ほとんどの会社が強制加入
入っていなければ社長失格
社会保険の保険料計算の仕組み
入社時や昇給時はどうなる。
労働保険の保険料計算は簡単
4,5,6月は残業しないほうがお得
やめると自分の持ち出しが増えることに
●社会保険の適用
●人を1人でも雇っていれば労働保険の強制適用事業所に
●社会保険料の計算方法
●労働保険料の計算方法
第3章 食費節約のために入院します。
健康保険・医療保険の仕組み 63
病院三昧で10万円
簡単な問診で8000円って高くない。健康保険が使える病院とダメな病院がある。ピンチヒッター“療養費”がある。加入している医療保険を探せ。お金がないから、入院はできません。個室を利用するとお高くなります。会社を休んだら生活費ももらえる。生活費節約のために入院します。
ゆりかごから墓場まで
●医療保険は3種類ある。●政管健保から協会健保へ変わる。
●健康保険は、一定事業所の社員はすべて被保険者
●被扶養者には2つのグループがある。
●任意継続被保険者というものも
第4章 消えた年金を探せ。
厚生年金・国民年金の仕組み 97
月30万円の嘱託を断わって始めた小料理屋
年金手帳ってないと困るの
年金なんてアテにしていない。
サラリーマンの年金は2階建て
消えた年金手帳
複数の年金手帳にご用心
25年掛けないともらえない。
●年金の仕組み
●国民年金の被保険者は3つに分かれる。
●国民年金の保険料を払う人は
●厚生年金保険の被保険者
●厚生年金保険の保険料
●年金が支給されるケース
●年金手帳とは
第5章 小料理屋の大将が月30万円の仕事を断わったワケ 在職老齢年金の仕組み 115
嘱託社員の話が急にダメに
給与が高すぎて雇えない。
60歳以降の給与が下がったら
勤めながら年金をもらうと減らされる。
月20万円の最適給与
会社を愛する人間
大将が月30万円を蹴ったワケ
●在職老齢年金の仕組み(厚生年金保険法)
第6章 会社を辞めても失業保険がある。
ってホントに大丈夫
経理課ついに崩壊
離職と失業の違いって
給付制限で無収入に
いったい、いくらもらえるの
経理課長の紹介で
学校に通ってお金をもらおう
早く就職した人にも手当がある。
再就職を決意
●雇用保険の適用事業とは
●雇用保険の被保険者
●雇用保険の事業内容
●自己都合退職と会社都合退職の基本手当の違い
●教育訓練給付金で勉強しよう
第7章 「そんなケガなら労災じゃないよね」はダメ、絶対 労災保険の仕組み 151
小山君、会社の前でケガをする。
これって労災事故
働いていた期間は関係ない。業務災害と通勤災害の判断はむずかしい。療養補償給付で診療は無料になる。労災隠しは犯罪です。
いろいろある労災の保険給付
横行している。社長は労災保険に入れない。
●労災保険の適用事業とは
●アルバイトもパートさんもすべて適用労働者
●業務災害と通勤災害の認定
●労働者災害補償保険の事業内容
●労災保険の保険給付
●中小事業主(社長)が労災保険に入るには
第8章 パートタイマー肝っ玉お母さんの逆襲 パート・試用期間中の人の社会保険 173
パートタイマー、岩崎さん入社
試用期間のパートさんに社会保険はいらない。
パートタイマーの社会保険加入の基準
試用期間であっても当然、加入
いい加減な対応に、つのる不信感
公共職業安定所、社会保険事務所から電話が
遡って保険に加入って、どういうこと
労働基準監督署へ駆け込んだ。誰が一番会社のことを考えている。
●パートタイマーの社会保険加入
第9章 退職金を払ったら倒産するなんて
退職金・企業年金の仕組み 191
退職金がもらえない。
退職金のせいで倒産なんてことが
既得権と期待権で分ける。
退職金の算定方式
年功序列で決まる退職金制度の仕組み
会社貢献型ではポイントゲットが大事
簡単には導入できないポイント制
社内にお金があると使っちゃう。
社外で積み立てる方法は
最適の退職金制度をつくろう
経理課長の変化/新しい退職金制度
●退職金の算定方式の変化
●定額方式とは
●最終給与比例方式とは
●ポイント制退職 金制度とは
●中退共とは
●確定給付企業年金とは
●確定拠出年金とは
平成21年度 固定資産税 都市計画税 納税通知書 その2
以前、横浜市と川崎市の物件については書きましたが、相模原市の2物件についても納税通知書が届きました。今まで知らなかったのですが、同じ神奈川県でも、横浜市と川崎市は4月1日付けで納税通知書を送付しており、その他の市は5月1日付けで送付しているそうです。
同じ固都税なのに、日程が異なるんですね
それはさておき、納付額ですが、こちらは2物件ともに1万円以上下がっていました。これは土地の評価額は変化なしで、建物の評価額が下がったためです。
土地の評価額って変わってないんですね
少しは下がってるかと思ってました。
土地の評価額が下がると、その分納税額が下がるので評価額が下がるのは短期的にはうれしいものの、そもそもの資産価値が下落していることを意味するので、複雑な気持ちではありますが
それから、この2物件はローンの借入先が異なるので別々に口座振替して頂きたかったのですが、銀行口座は一つしか登録できないそうで、一括で行われてしまいます(相模原市の場合)
物件ごとの収支を管理するためには自分で調整しなければなりません。物件ごとに口座振替元を指定できたらなおよいのですが、それはちょっと難しいことなのかもしれません。納めた税金は相模原市の方が快適な生活を送ることができるよう、有意義に使って頂きたいものです。
億万長者より手取り1000万円が一番幸せ
―年収400万円+副収入でプチリッチになる。
億万長者より手取り1000万円が一番幸せ
―年収400万円+副収入でプチリッチになる。
第1 章 日本で大金持ちを目指すのは大間違い
世界一高い税率の国で大金持ちになるのはバカげている。日本で大金持ちになるには脱税と株しかない。エリート官僚が考えた税制に抜け穴なんかあるわけない。
税理士はあなたの味方ではなく、じつは税務署の味方
会社設立による節税メリットはインチキ
会社をつくった途端に儲けは出なくなる。
日本で億万長者なんて愚の骨頂
高給の医者は本当に成功者か
弁護士はあこがれの職業ではなくなった。この国では賢い人は官僚を目指す。マイホームを持てば、一生お役所と銀行の奴隷になる。
じつは税率23%の小金持ちが一番効率的
手取り1000万円でも普段の生活は億万長者と一緒
第2 章 手取り1000万円の小金持ちになるには自己投資が大事
お金教育をしないことが日本人を不幸にしている。
ユダヤ人に学ぶ「タルムード」の教え
一番安くて投資効率がいいのは投資本
セミナーも効率のいい自己投資
社会人になってからの勉強が格差社会をつくり出す。
私が一番勉強になったのは宅建テキスト
投資家にとって簿記は必須科目
税務知識を知らずして成功なんてありえない。仕事で得る知識や経験に無駄なものは何ひとつない。
学び続けることを生活習慣にするのが一番
第3 章 貯金と株で誰にでもできる「お金に愛される法則」
お金に愛されるには思考の壁を破ること
最も簡単なお金に愛される法則は貯金
生命保険の見直しをしない限り、お金は絶対に貯まらない。
安全確実を求めるならネットバンクの定期預金
長期運用で成果が上がるのは持株会や累投
投資信託は株が下がったいまが一番の買いどき
サラリーマンに最適な投資はやっぱり株と不動産
株はあまのじゃくがちょうどいい。
株は安く買って高く売るもの
中長期投資が株の基本
こんな株が上がる株
トヨタと宇徳の違いは歴然
毎年上がる株は決まっている。
底値を仕込むにはピラミッド投資法
サラリーマンも副業せざるをえない時代がやってくる。
株に比較すれば不動産投資はすごく安全
融資を成功させるには、銀行が好きそうな物件を選ぶのがコツ
アパート取得には自己資金はいくら必要
銀行融資は社長よりも普通のサラリーマンが断然有利
サラリーマンが1448万円の小金持ちを目指すには
ステップ1 年収400万円からアパート1棟を手に入れる。
ステップ2 2棟目のアパートで340万円アップ
ステップ3 さらに物件を増やして1000万円の小金持ちに
さらなる物件取得でセミリタイアも夢じゃない。
私の周りの金持ちサラリーマンたち
年収300万円台からの不動産投資でリタイア目前のHさん
20%の物件を3棟まとめ買いで金持ちサラリーマンに
週休4日のセミリタイアを実現したサラリーマン
いきなり新築2棟建ててついでにマイホームまで取得
第5 章 幸せな小金持ちを続けるためのリスクマネジメント
目指すは富裕層ではなくて浮遊層
可処分所得1000万円に達したら、いかにリスクを減らすべきかを考えよう
借金はしないほうがいいに決まっている。
フルローン・オーバーローンはリスクがいっぱい
借り入れは元金均等返済にすべき
こんな時代でも、金利上昇リスクに備える必要もある。火災保険も全労済にすると1/3になる。
年間たった3000円で2億円の賠償金
地震保険に入るより、地震に強い建物を買うほうが得
節税で中古のベンツに乗り換えるなんて大間違い
徹底した固定費削減が成功への近道
資産の組み替えは計画的にやっていくこと
出口戦略を考えれば、売りやすい物件を買うこと
大家業成功の秘訣は経営センスを磨くこと
第6 章 人生好きなことをして小金持ちを目指すのが一番
あなたが望みさえすれば、人生は簡単に変えられる。人生を変えるベストなタイミングはいましかない。
成功したければ徹底的に遊ぶこと
好きなことをしていると人とお金が寄ってくる。
サラリーマンでいることが幸せの小金持ちへの最も近道
5年もあれば余裕でリタイアは可能
リタイアしようと思ったらしっかり準備を
リタイア生活こそ人生における至福の時間
ストレスから解放された生活は信じられない楽しさでいっぱい
運動音痴の私が、今年もホノルルマラソンにチャレンジ
年3回の海外旅行だって夢じゃない。
人生を楽しもうと思ったら複数の収入源を持つこと
吉川英一(よしかわ・えいいち)
富山県出身、富山県在住の個人投資家
年収360万円から低位株投資で資金を貯めながら、アパート経営を開始
株式投資と不動産投資で増やした資産は約2億円超
アパート経営をはじめてから4年半でサラリーマンをリタイア
現在は、執筆活動やアパート経営コンサルティングを行なっている。
著書に『年収360万円から資産1億3000万円を築く法』『信用・デイトレも必要なし 低位株で株倍々
』『不動産投資で資産倍々
会社バイバイ♪』『坪30万円からできる デザイナーズ・アパート経営』などがある。日本ではどのくらいの税金を払うのが幸せか、について、不動産投資ではかなり有名な吉川英一さんが書かれた本です。吉川さんいわく、所得税率の23%が適用されるあたりが居心地がよいのでは、ということです。
国税庁のページ「タックスアンサー」より引用(クリックで拡大します)
現在の所得税率は、上の表にあるような形で適用されます。そして、「次の1800万円まで」ではまた10%上昇していて、さらに一番上までいくと40%ということで、住民税の10%と合わせると50%の世界です。あまり稼ぎすぎても重税感が出てきて、なんだかなぁ、となってしまうので、23%のあたりが居心地がよいのでは、ということです。具体的に小金持ちとはどれぐらいの年収を指すのかといえば、私は可処分所得(手取り)で1000万円程度をイメージしています。夫婦と子供2人の標準世帯の場合、給与所得者であれば1448万円までが、私のいう小金持ち層です。給与所得者で1448万円もあれば、そこそこプチリッチ生活ができるはずです。そして、ちょうど所得税率も23%以内のところに収まるし、年間可処分所得もゆうに1000万円を超えます。ということです。手取りで1000万円程度ということは、月額80万超になるわけで、これだけの手取り収入があればお子さんがいたとしても、かなり十分な暮らしはできると思います。そして、このくらいの小金持ちになるのに、具体的にどのようにしていけばよいか、という話が書かれています。基本的には自分に投資(読書、DVD、セミナーなどとにかく勉強)しながら、いろいろ経験を積んでいき、最終的には比較的安定的な収入を確保できる不動産投資をしていきましょう、ということです。不動産投資のシミュレーションも行われていて、項目別の数字が詳しく入っているので、かなり具体的にイメージすることができるかと思います。
税率の高い日本で、大金持ちになるなんて愚の骨頂
本のタイトルにある通り、億万長者より手取り1000万円が一番幸せ
なのかもしれません。最近は、同じ不動産投資をテーマにした本でも、内容はかなりバラエティに富んでいる気がします。以前は、"不動産投資とは"や、"実際にやってみた体験記"的な本が多かった気がしますが、フォーカスを絞ったいろいろな本が出てきている気がします。鎌倉に行ってきました。ゴールデンウィークも折り返し地点を過ぎ、個人的には終盤を迎えつつあります。今回のゴールデンウィークは特に何の予定も立たないまま突入、特に大きな予定はなかったのですが、せっかくなので日帰りで鎌倉に行ってきました。手軽に旅行気分を味わうことができました。とりあえず銭洗弁天に行ってみました。
後は、ひたすらお店めぐり
まずはクレープ屋さん
キャラメル味のクレープです。江ノ電がやたら混んでいたようです。お昼は「福よせちらし」です。となりでおばさんが「レーズンウォッチください」って注文してました。ソーセージです。ミカドコーヒーのモカソフトはかなり甘さ控えめでした。ぬれせんです。
キャラウェイというカレーのお店
かなり人気があるようですごい行列でした。
タイミングさえあえばぜひ食べたかったのですが、ちょっと中途半端だったのでまた次の機会にでも
ということで、ガイドブック1冊持って、ぶらっと1日散歩するだけでも、ちょっとした旅行気分が味わえました。かなり歩いたので疲れました。
地図で歩く鎌倉湘南―行きたいトコにすぐ行けるかんたん地図 (JTBのMOOK)
住宅ローンの金利が上昇
5月以降に適用される住宅ローンの金利がわずかながら上昇したようです。
みずほ銀など大手行、住宅ローン金利上げ
みずほ銀行、三井住友銀行は30日、一定の期間で金利を固定するタイプの住宅ローン金利を引き上げると発表した。足元の長期金利の上昇を反映するためで、5月1日の新規融資分から適用する。すでに三菱東京UFJ銀行、りそな銀行も引き上げを発表している。
3年物は三菱東京UFJ銀、三井住友銀、りそな銀がそれぞれ0
みずほ銀は3
40%のまま据え置いた。
今後、一方的に上昇し続けるとは思いませんが、下がるとしても低下余地は限定的なわけで、どちらかといえば今後数年のスパンで考えたときに現在は金利のボトムに近いのではないかと思います(まあしばらくは上がる気はしませんが)
大手行の住宅ローン金利が上昇したからといって、ぼくが借りている不動産投資ローンの金利がすぐに上昇するわけではありませんが、金利はだいたい同じような動きをする可能性が高いので、変動金利で借りているぼくとしては繰り上げ返済を積極的に行っていきたいと思います。
マイホーム購入を検討されている方は、そろそろ本格的に動いた方がいいかもしれませんね
マンション価格ももう少しは下がるかもしれませんが、下がる物件はすでに下がっているでしょうし、下がりづらい物件はしばらく待っても、それほどは下がらないでしょうし
待っている間に、金利が0
5%とか上昇してしまったら、価格下落分を一気に吹き飛ばすことになりかねません(4000万円を30年、2%で借りたら、金利負担は約1322万円ですが、2
マンション価格が1割下がっても、金利が0
5%上がってしまったら、吹き飛んでしまうくらいです。30年固定、2%台とかで借りられたら、その30年の間のどこかで金利が4%、5%の時代が来るかもしれません。そうなったら逆ザヤです。それこそ返済はできるだけ遅らせて、金利が4%とかの定期預金か何かで運用しつつ、ラクラク返済、なんてことになるかもしれません。過去30年間、いろいろなことがありました。今後30年間も同様に、金利の水準が現在とは大きく変わってくる可能性も完全には否定できません。将来何が起こるかを正確に予測することは不可能ですが、将来起き得る環境変化は常に考慮しながら行動していきたいものです。このウェブサイトはyokokenの個人的な考えを掲載したものであり、yokokenが所属ないし関係する機関、組織、グループ等の意見を反映したものでありません。また、本サイト記載の内容が及ぼすいかなる影響に対してもyokokenは一切責任を負いません。com」を@でつないだものがメールアドレスです。
クレジットデフォルトスワップ(CDS)とは
「損失肩代わり商品は一般に「クレジット・デフォルト・スワップ(CDS)」と呼ばれる。
クレジットデフォルトスワップ(CDS)の決済方法-リーマン・ブラザーズの例
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まあ、ただの日記なのですが
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社会保険・年金のキモが2時間でわかる本
労働法のキモが2時間でわかる本に続き、こちらも読んでみました。社会保険、年金まわりは今までも何度か自分で調べてみたりしたこともありましたが、わかったような、わからないような、といった状態が続いていました。で、この本、かなりわかりやすいです。
理解した気になりました(理解できたと思います)
今までずっと思っていたのですが、なんでこのあたり(社会保険、年金)の言葉って、年金とか、保険とかいった言葉が複雑に入り組んでいるのでしょうか
もう少しスッキリできないものなんでしょうかね
最も必要ないと思うのが、"厚生年金保険"についている"保険"という言葉
国民年金との比較で、シンプルに厚生年金と言えばもう少しわかりやすい気がするのですが
もしくは、社会保険であるからやはり保険という言葉が必要だというのであれば、国民年金の方を"国民年金保険"とすれば、"厚生年金保険"との関連付けがまだイメージしやすい気がします("健康保険"と"国民健康保険"の比較のように)
それはともかく、社会保険、年金について、各保険、年金の持つ役割とともに、保険者、被保険者、保険料負担者などが具体例とともに説明されていて、スッと頭に入ってきました。図表も多く、読みやすく書かれているので、すごく詳しく書いてあるという印象はありませんが、全体の枠組みを理解するには非常に役立つ本だと思います。
一度大枠を理解しておけば、後は必要に応じて自分でもある程度は調べられますし
そもそものところを理解できてないと、自分で調べようにもピントがはずれてしまったりしそうですし
これだけ年金問題等が騒がれているご時世なので、一度は社会保険・年金についてきちんと知っておくべきだと思います。以下、本書の目次です。
社会保険・年金のキモが2時間でわかる本
第1章 給与明細のカラクリを暴く。
天引きされてる社会保険の仕組み 13
今日は給料日
社会保険をやめちゃう。
本人が良ければやめてもOK
社会保険って何
健康保険と厚生年金の半分は会社持ち
雇用保険と労災保険も会社がけっこう払ってる。
40歳からは介護保険も
旅行積立はやめてもいいけど
会社の義務と社会保険の価値
●保険の仕組み
●社会保険の意味あいによる種類分け
●社会保険の概要を知ろう
第2章 残業と保険料の悪魔の方程式 保険料計算の仕組み 35
仕事帰りの居酒屋で
やめたほうがおトク
社会保険に加入していない会社もある。
ほとんどの会社が強制加入
入っていなければ社長失格
社会保険の保険料計算の仕組み
入社時や昇給時はどうなる。
労働保険の保険料計算は簡単
4,5,6月は残業しないほうがお得
やめると自分の持ち出しが増えることに
●社会保険の適用
●人を1人でも雇っていれば労働保険の強制適用事業所に
●社会保険料の計算方法
●労働保険料の計算方法
第3章 食費節約のために入院します。
健康保険・医療保険の仕組み 63
病院三昧で10万円
簡単な問診で8000円って高くない。健康保険が使える病院とダメな病院がある。ピンチヒッター“療養費”がある。加入している医療保険を探せ。お金がないから、入院はできません。個室を利用するとお高くなります。会社を休んだら生活費ももらえる。生活費節約のために入院します。
ゆりかごから墓場まで
●医療保険は3種類ある。●政管健保から協会健保へ変わる。
●健康保険は、一定事業所の社員はすべて被保険者
●被扶養者には2つのグループがある。
●任意継続被保険者というものも
第4章 消えた年金を探せ。
厚生年金・国民年金の仕組み 97
月30万円の嘱託を断わって始めた小料理屋
年金手帳ってないと困るの
年金なんてアテにしていない。
サラリーマンの年金は2階建て
消えた年金手帳
複数の年金手帳にご用心
25年掛けないともらえない。
●年金の仕組み
●国民年金の被保険者は3つに分かれる。
●国民年金の保険料を払う人は
●厚生年金保険の被保険者
●厚生年金保険の保険料
●年金が支給されるケース
●年金手帳とは
第5章 小料理屋の大将が月30万円の仕事を断わったワケ 在職老齢年金の仕組み 115
嘱託社員の話が急にダメに
給与が高すぎて雇えない。
60歳以降の給与が下がったら
勤めながら年金をもらうと減らされる。
月20万円の最適給与
会社を愛する人間
大将が月30万円を蹴ったワケ
●在職老齢年金の仕組み(厚生年金保険法)
第6章 会社を辞めても失業保険がある。
ってホントに大丈夫
経理課ついに崩壊
離職と失業の違いって
給付制限で無収入に
いったい、いくらもらえるの
経理課長の紹介で
学校に通ってお金をもらおう
早く就職した人にも手当がある。
再就職を決意
●雇用保険の適用事業とは
●雇用保険の被保険者
●雇用保険の事業内容
●自己都合退職と会社都合退職の基本手当の違い
●教育訓練給付金で勉強しよう
第7章 「そんなケガなら労災じゃないよね」はダメ、絶対 労災保険の仕組み 151
小山君、会社の前でケガをする。
これって労災事故
働いていた期間は関係ない。業務災害と通勤災害の判断はむずかしい。療養補償給付で診療は無料になる。労災隠しは犯罪です。
いろいろある労災の保険給付
横行している。社長は労災保険に入れない。
●労災保険の適用事業とは
●アルバイトもパートさんもすべて適用労働者
●業務災害と通勤災害の認定
●労働者災害補償保険の事業内容
●労災保険の保険給付
●中小事業主(社長)が労災保険に入るには
第8章 パートタイマー肝っ玉お母さんの逆襲 パート・試用期間中の人の社会保険 173
パートタイマー、岩崎さん入社
試用期間のパートさんに社会保険はいらない。
パートタイマーの社会保険加入の基準
試用期間であっても当然、加入
いい加減な対応に、つのる不信感
公共職業安定所、社会保険事務所から電話が
遡って保険に加入って、どういうこと
労働基準監督署へ駆け込んだ。誰が一番会社のことを考えている。
●パートタイマーの社会保険加入
第9章 退職金を払ったら倒産するなんて
退職金・企業年金の仕組み 191
退職金がもらえない。
退職金のせいで倒産なんてことが
既得権と期待権で分ける。
退職金の算定方式
年功序列で決まる退職金制度の仕組み
会社貢献型ではポイントゲットが大事
簡単には導入できないポイント制
社内にお金があると使っちゃう。
社外で積み立てる方法は
最適の退職金制度をつくろう
経理課長の変化/新しい退職金制度
●退職金の算定方式の変化
●定額方式とは
●最終給与比例方式とは
●ポイント制退職 金制度とは
●中退共とは
●確定給付企業年金とは
●確定拠出年金とは
社会保険・年金のキモが2時間でわかる本
決定版 お茶大図鑑―日本茶・紅茶・ハーブティー・中国茶・健康茶・コーヒーのすべて
弾言 成功する人生とバランスシートの使い方
家事がいままでの「10分の1」になる本―忙しくても楽しくラクラクこなせる。
22歳からの日本経済入門 すぐに使える経済指標
佐藤可士和の超整理術
このブログ記事を参照しているブログ一覧: 社会保険・年金のキモが2時間でわかる本
>"保険"という言葉
全く同感です。
最初会社を辞めた時、「年金
いったいどっち
」と悩みました。その後も、派遣社員になったり、会社が社会保険への加入を止めたり(泣)、海外に行ったりと、様々な場面で切り替えの手続きをするたびに、常にかすかな不安がよぎります。確かに一度しっかり勉強しておくと良いのかもしれません。
ほんと、わかりづらいですよね
あえてわかりづらくしているとしか思えません。
banchoさんの場合、海外でも働かれているわけですから、ますます複雑なんでしょうね
後で泣くことのないように、手続き漏れには十分気をつけてください。コメントする。
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クレジットデフォルトスワップ(CDS)とは
「損失肩代わり商品は一般に「クレジット・デフォルト・スワップ(CDS)」と呼ばれる。
クレジットデフォルトスワップ(CDS)の決済方法-リーマン・ブラザーズの例
クレジットデフォルトスワップ(CDS)における回収率とは
CDSの残高が減少したようです。金融電卓を買ってしまいました。
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ある投資家の日々
投資家的観点から日々思うことを書きたいと思います。
まあ、ただの日記なのですが
最近は不動産投資やマイホーム購入に興味を持っています。借地権との上手なつきあい方 ―素朴な疑問・不安からトラブル解決まで、この1冊でまるごと分かる。
借地権との上手なつきあい方』
近年、借地権をめぐって、さまざまな悩みを抱える人が
増えています。
借地人さん・地主さんの立場を
それぞれ考慮し、お互いに
納得できる円満な解決法を
アドバイスしてくれるところは
ほとんどなく、また、それを
テーマとする本も見当たらない。というのが現状です。
本書は、「借地トラブル」
「借地の有効活用法」から、「契約書・登記などの手続き」
「節税のポイント」「相続での注意点」
まで、借地人さん・地主さんが
「本当に必要としているテーマ」に
沿って、マンガを使いながら、分かりやすく解説していきます。
第1章 借地権と底地は問題山積
第2章 借地人さんの疑問 「上手な解決法」をプロが教えます。
第3章 借地人さんのトラブル 解決事例
第4章 地主さんの疑問 「上手な解決法」プロが教えます。
第5章 地主さんのトラブル 解決事例
ちょっと借地権について調べる必要があったので、購入してみました。上の目次を見てもわかるように、借地権というのはとにかくトラブルのもとになるようです。
しかも、平成4年8月の借地借家法(新法)施行により、旧法と新法の違いや、既存契約の取り扱いなど、誤解されている方が非常に多い分野なのかもしれません(ちなみに、ぼくは今まで全く理解していませんでした)
この本では、借地人さんの立場と、地主さんの立場から書かれており、かなりわかりやすく借地権について書かれていると思います。
借地権について最初に読むならこの1冊という気がします(まだ他にそれほど読んでいないので断言はできませんが)
編著の住友林業レジデンシャル不動産開発部の宣伝的な書き方をしている感は否めませんが、それでもわかりやすい書かれていて、読みやすい本だと思いました。ちなみに、不動産投資という視点では書かれていません。あくまで借地権に関する基本的な説明書という位置づけです。ぜひ、あなたの一票をお願いします。
裏側に新しいアパートが建築中だそうです、、、先日賃貸管理でお世話になっている不動産屋さんから聞いた話なのですが、どうやらぼくが持っている物件のすぐ裏側に新しいアパートが建築中なのだそうです。以前、そこは駐車場でした。そして、いつか何か起こるかもなぁ、とは思っていたのですが、ある日建設予定地という看板が立ちました。しかし、昨今の経済環境からか、建設予定地という看板のまま、いっこうに建築が始まりそうな気配はありませんでした。それが、今回実際に動き出したようです。まだ実際に見に行っていないのでどのような状況なのかわかりませんが、同じような物件であれば純粋に競合物件になるでしょうし、背が高い建物であれば日当たりが悪くなると言った影響が考えられます。景気が少しは上向いてきたと言うことなのかもしれません。この新しいアパートができたからといって特に大きなアクションを取るつもりはありませんが、とりあえずは要観察です。ぜひ、あなたの一票をお願いします。綿100%の形態安定ワイシャツを作ってみました。以前こちらで紹介した形態安定ワイシャツを作ってみました。先月お店に行ってみたところ、たまたま10%OFFセールをやっていました。
ということで、勢い余って綿100%の形態安定ワイシャツを2枚オーダーしました(腕の長さが長いためか、オプション料金は取られてしまいましたが)
そして、先週から着始めて、一度洗濯してみたのですが、たしかにアイロンをかけることなしに、問題なく着ることができました。まだ一度しか洗濯していないので、どのくらい長持ちするのかわかりませんが、とりあえずは綿100%であっても問題なさそうです。
一つ気になったのは、このお店の店員さんが、新人さん
と思われるくらい手もとがあやしく、きちんと測れているのだろうか、とこちらが不安になるくらいでした。
腕の長さは片腕しか測ろうとしなかったので、「両方測らないのですかと聞いてみたところ、「だいたい同じですから」
みたいな答えが返ってきました。これにはちょっとショックです。以前、スーツを購入したお店の方とは、まるで経験が違うという感じでした。でも、とりあえずできあがったシャツは特に変な箇所もなく、快適に着ることができています。ご興味のある方はお試しあれ。ぜひ、あなたの一票をお願いします。
住宅ローン、変動・固定組み合わせ型で金利優遇 みずほ銀
21日の日経新聞に以下の記事が載っていました。
住宅ローン、変動・固定組み合わせ型で金利優遇 みずほ銀
みずほ銀行は22日から、半年ごとに金利を見直す変動金利と長期間固定する固定金利を組み合わせた「ミックス返済」の住宅ローンについて、金利を優遇する。金融緩和局面が長引いており、最近は政策金利に連動する変動型を選ぶ人が圧倒的に多い。固定金利を組み合わせることで将来の金利上昇のリスクに備えられる点をアピールする。住宅ローンは5年、10年など長期間の金利を固定するタイプと、半年ごとに金利を見直す変動タイプがある。みずほ銀では8割程度の顧客が変動型を選んでいるという。ただ変動型は将来利上げに転じれば返済額が急に増える可能性がある。以前、ちょこっと書きましたが、住宅ローンを組む際には、変動と固定の組み合わせがいいのではないかと個人的には思っています。ということで、この組み合わせ型で金利優遇されるようになるのはよいのではないかと思います。すべて変動、すべて固定のいずれかではなく、変動のいい点と、固定のいい点の両方を享受できる組み合わせ型であれば、金利リスクをある程度抑えた上で、変動金利の安いメリットも享受できるのでよいのではないかと思います。
もちろんすべて変動にした場合と比べたら、平均金利は少し高くなりますが、それでもリスクヘッジという意味では、多少のコストは避けられませんから、長期のローンを組むというリスクを考えればある程度は仕方ないでしょう
もちろん各個人の考え方にもよりますし、置かれている状況にもよりますので、何がベストと言い切ることはできませんが、組み合わせで組んでいる方って意外と少ないのではないかと思います。ひとりごとでした。ぜひ、あなたの一票をお願いします。先週から始めたblogramですが、皆様のおかげで現在「不動産業界」ランキングで2位になっています。ありがとうございます。過去一週間の推移はこちらです。クリックして頂いた皆様、誠にありがとうございました。まだクリックして頂いていない方は、ぜひともお願い致します。アクセスカウンター上では1日平均170程度ですから、その5%弱程度の方のみがクリックして頂いているということになります。
なかなか厳しいですね
そしてblogramでは以下のようなアドバイスをもらいました。よくよく見たら、ある記事に投票ボタンを貼り忘れてました。
それじゃ、クリックしようにもできませんね(まだいまいち慣れていないようです)
ということで、地道にがんばっていきたいと思います。ぜひ、あなたの一票をお願いします。
滞納保証会社リアルコが自己破産
週刊全国賃貸住宅新聞に載っていたのですが、滞納保証会社リアルコが営業を停止し、自己破産することになったそうです。プレスリリースはこちらです。
このリアルコという会社を特に知っていたというわけではありませんが、昨今の不景気で滞納されている方がかなり増えているようですね
ぼくの物件でも6ヶ月ほど滞納されている方がいるのは先日書いた通りです。同じく週刊全国賃貸住宅新聞に、滞納保証会社の日本賃貸保証という会社のトップインタビューが載っていました。滞納者の中には、正常に支払いできるようになるための知識が不足している人がいる。そうした人の相談に乗り、アドバイスをするのが保証会社の役割だ。3ヶ月連続滞納で法的手続きに入ることは容易だが、その前に支払計画を一緒に考えることで、改善するケースも多い。滞納家賃支払いの相談で入居者の債務を縮小することは、家賃を確保できる。結果的に家主・管理会社の利益につながるものと考えている。というコメントがありました。会社によっては単に取り立てるだけのところもあるかもしれませんが、このインタビューにあるように、入居者の立場に立って一緒に支払計画を考え、お互いがハッピーになる方法を探していく、というスタンスは、まさにWin - Winの関係を作ろうという方向でビジネスをしているのだと思います。ぜひ、あなたの一票をお願いします。区分所有物件の管理費削減に救世主現る。新築マンションを購入する場合、管理費が割高に設定されていることが多いのではないか、という話は以前触れました。一方、投資用物件の場合は管理費の見直しが難しい気がします。というのは、マイホームとして自分が住んでいる方が多いマンションの場合、管理組合での活動が比較的活発に行われていて、自分たちの居住環境をよくしよう、できるだけコストを削減しよう、というインセンティブが働きやすいのではないかと思います。しかし、投資用で保有されている方が多い物件の場合、積極的に管理組合の活動に参加されている方は比較的少なく、実際にはごくわずかの方によって様々な意志決定がなされているケースが多いのではないかと思います。それでもきちんと日々カイゼンしようという姿勢で活動が行われていればよいのですが、そのようになっていない場合がほとんどなのではないかと思います。実際、ぼくが持っている区分所有の物件でもそうですし、ぼくも残念ながら積極的には管理組合に参加できていません。実際に出席してみて、その後いろいろと面倒なことになったらどうしよう、とか思ってしまうとなかなか出席できません。また、全体で50戸とか、100戸、場合によっては200戸とかのマンションで、自分が持っているのは1戸だけの場合、それほど自分の時間をかけてまでカイゼンしようという気にはなかなかなれません。一般的にはそんな感じだと思うのですが、ぼくが持っている区分所有の物件でコスト削減を積極的に進めようという方が現れたのです。
最近送られてきた総会の結果を読んだところ、他のマンションを所有しているが、専有面積がほぼ同じであるにも拘わらず、毎月支払いしている管理費、修繕積立金の合計金額は当マンションの方が約XXXXX円も高い。減額してほしいと思います。という記述がありました。
まさにコスト削減の救世主
それに対し、管理会社側は
(前略)他のマンションの管理費、修繕積立金合計額と同じにすることはできないと思いますが、減額案を提案させていただきます。とのコメントでした。どの程度の減額になるかはわかりませんが、少なくとも減額の方向にはなりそうですし、この出席組合員の方は他の議案についても、積極的に意見を述べられていて、無駄な出費を減らそうという意志が明確に見られます。ということで、ひとに頼ってばかりはどうかとも思いつつも、この方に期待してしまっている自分がいます。ぜひ、あなたの一票をお願いします。
なんと6ヶ月分の滞納
つい数日前に発覚したことなのですが、なんとすでに6ヶ月ほど滞納されている方がいらっしゃることがわかりました。なぜ数日前まで知らなかったかというと、管理会社さんとの間で滞納保証契約があるので、毎月きちんと家賃は振り込まれていたからです。そして、数日前に、契約更新が最近いくつかあったのでそれを確認しようと電話で話をしていたところ、ある部屋の方がすでに6ヶ月ほど滞納されていて、すでに法的措置を含む、退去へ向けた準備を進めて頂いていることがわかったのです。
まさか自分の物件でこのようなことが発生するとは
滞納保証契約になっていて本当によかったと思います。滞納保証がない場合と比べて、毎月家賃の2%ほど多く費用がかかりますが、1度このようなことが発生すると、かなり大きな損失になりかねません。
どのような事情でこのようなことになったのかわかりませんが、入居者の方も早く家賃が払える経済状態になって頂きたいですね
ちなみに、以前から書いていますが、先日まで空室だった部屋に以前まで入居されていた方の借主様負担分はすでに管理会社の方には振り込みがあったそうです。きちんと回収できました。ぜひ、あなたの一票をお願いします。
ローン金利が0
4%下がりました。
ある銀行からローンの返済予定表が送られてきて、今回借入金利が0
4%ほど下がりました。前回下がったのは2月頃(別の銀行ですが)ですので、4ヶ月ぶりくらいです。
ごく最近は、長期金利が上昇傾向にありましたので、なんとなく嫌な雰囲気はあったのですが、そんな中0
4%ほど下げて頂けたのはありがたいことです。
それでも、当初借り入れた際の金利よりはまだ0
1%ほど高い水準です。当初(2005年)と比べると、一時上昇して、その後ほぼ変わらずの時期が続いて、そして今回ちょっと下がりました。ということで、変動金利はしっかり変動しています。ちなみに、今回ふと気づいたのですが、金利は下がったものの、毎月の返済額に変更はありません。しかも、最終回返済日は以前と同じ日付が入っています。
ということは、このまま同じペースで最終回返済日までいくと明らかに返しすぎてしまう気がするのですが、このあたりどうなんでしょうか
このあたりは、時期を見て適当に修正されていくのでしょうか(この銀行の変動金利の仕組みについていまいちわかっていない気がします)
毎月の返済額は以前と同じではありますが、その内訳である元金返済額と利息額の割合は、明らかに変化しており元金返済額が増えていますので、金利低下分がきちんと反映されていることは間違いないと思います。返済予定表と返済実績が残っていれば、変なトラブルになることはないと思いますが、どうなのかなぁ、とちょっと思いました。クリックして頂いた方、ありがとうございます。「不動産業界」カテゴリでなんと2位、「不動産」カテゴリで18位に上昇しました。ぜひ、あなたの一票をお願いします。オーニングが壊れました。もう3週間くらい前になるでしょうか、かなり強い雨が降った日がありました。その豪雨のために、先日入居が決まった同じ物件の別の部屋についているオーニングが壊れてしまったようです。オーニングというのは以下のリンクにあるようなものです。布でできた屋根みたいなものです。で、このオーニングの交換(修理の範囲ではないくらい壊れてしまったようです)ですが、けっこうな価格になるようです。
しかも、そんなにも
となるところですが、どうやら今回は火災保険でカバーされるようです。
まだ確定はしていませんが、おそらく大丈夫だろうとのことです(by 管理会社の方)
もちろん免責金額はあるでしょうが、自己負担もそれほど多くはならなそうなので、ちょっと安心
保険に入っていて本当によかったと思います。
何でもかんでも保険に入るのはやりすぎだと思いますが、やはり基本的な保険にはきちんと入っておくと、いざという時に安心ですね
ぜひ、あなたの一票をお願いします。blogram というブログランキングとブログサイトの成分解析を融合させたサービスができたようです。
―ブログとブログ、ブログと読者をつなぐ―
きざしカンパニー、ブログランキングと成分解析を融合させた、blogramは、ネット上の無数のブログサイトの成分解析と、その解析結果に基づくブログランキングを融合させたサービスです。ブログとブログ、ブログと読者をつなぐサービスとして、ブロガーはもちろん、情報検索を行うすべての人を対象に無料でご利用いただけます。続きはコチラ ↓ です。以前からブログランキングに参加してみようかなぁ、と漠然とは思っていたのですが、どのカテゴリーになるんだろう、などと思いつつ参加していませんでした。このblogramでは、ブログを分析して、様々なカテゴリーでそれぞれのランキングを算出してくれるようです。ということで、おもしろそうなので早速参加してみようと思います。ということで登録してみました。
分析された結果は以下のようになりました(いずれもクリックで拡大します)
見どころです。ブログを一言で表現するとこんな感じになっているようです。MBAとか、留学なんて言葉は一言も出てきていません。やはり最近の記事が優先されているようです。見どころの記事はこちらのようです。いずれも不動産関連の記事です。これらのカテゴリでランクインしているようです。完全に不動産ブログになってるようです。ということで、早速ですがボタンを貼り付けてみました。ぜひ、あなたの一票をお願いします。
賃貸住宅のトラブルと東京ルール
賃貸住宅のトラブルが後を絶たないようです。つい数日前の日経新聞に以下の記事がありました。
賃貸住宅のトラブル、調停・仲裁へ公的機関 政府検討
政府は賃貸住宅を巡るトラブルを専門的に処理する公的機関をつくる検討に入った。退去時に必要以上の修繕費を求められ、敷金も返還されないといった問題が後を絶たないため、専門機関が必要と判断した。数千円ほどの利用料であっせんや調停を受けられるようにし、借家人の保護につなげたい考えだ。8日の社会資本整備審議会で、国土交通省が紛争処理機関の創設を検討する方針を示す。
来年の通常国会に関連法案を提出、2011年度にも紛争処理を始める見通し
例えば、4月に退去になった部屋でもちょっとトラブルになったように、原状回復、修繕費といったあたりではトラブルが後を絶たないようです。
不動産業界としては、いわゆる東京ルールが浸透してきている気がしますが、一般の入居者の方で認識されている方はまだまだ少ないのが現実ではないでしょうか
東京ルールについては例えば以下の解説記事をご覧ください。東京ルールのオフィシャルなページはこちら ↓ です。まずは入居者側と、家主側で、入居時に契約書をきちんと確認して、お互いの認識が一致していることを確かめることがトラブル防止への第一歩だと思います。ただ、そうはいっても、入居者の立場からすると、なかなか契約書の中身をきちんと確認して契約する、というのは難しいかもしれません。なかなか悩ましい問題です。ちなみに、4月に退去になった部屋ですが、最終的な借主様負担分が確定し、精算の期限が決まったようです。12万弱ほど返ってくることになったようです。あとは期限までにきちんと振り込まれることを祈るばかりです。入居者が決まりました。4月に退去があり、先日原状回復工事が完了した部屋ですが、入居者が決まりました。審査もすでに通っているので、このまま行けばもうすぐ契約になります。2ヶ月半程度の空室期間でしたが、4月の退去という時期(2~3月の繁忙期を逃してます)と、それなりの原状回復工事を行ったこと(特にゴールデンウィークを挟んだのは遅れの一因)を考えるとまずまずの結果だったのではないかと思います。一方で、原状回復工事にはそれなりの費用もかけましたし、今回は礼金ゼロという条件ですので、それなりの費用負担もあります。
ただし、今回は賃料アップに成功
できるだけ長く住んで頂ければ、きちんと回収もできるはずです。この考え方は次のようなものです。
例えば40万円の費用をかけて、3000円/月の賃料アップに成功した場合、年間で36000円のアップですから、として、9%の投資とみなすこともできます。ただし、2年後に退去してしまってまた出費が伴う場合は、40万円の投資効果の持続期間がどのくらいかというのは明確ではありません(例えばキッチン交換などであり、2年間で傷んでいなければそのまま効果はあるかと思いますが、とんでもない破損がある場合は再び交換しなければならないかもしれません。
あくまでたとえばの話です)
ですから、あくまで一定の計算方法による指標として認識しておく必要があるかと思います。例えば、テレビドアホンを取り付けると2000円程度の賃料アップになるのであれば、工事費込みで2~3万円程度の初期投資ですむでしょうから、リターンが100%の投資と言えるかもしれません。このような観点で、現在求められている設備を考慮に入れつつ、費用対効果のよい設備を導入していくことで、投資効率の改善につながります。そのためには、前述のような形でリターンを計算するのが便利というわけです。ということで、再び満室状態になりました。本当にありがたいことです。イーモバイルに払い過ぎてた。携帯電話は昨年の4月にも書いたとおり、イーモバイルを使っているのですが、どうも料金の請求に間違いがあったようなのです。というのは、当時ADSLとの同時申し込みで、毎月1500円が割引になり、実質ADSLは無料になるということで申し込みをしたのですが、最初の月を除いて、それ以降毎月1500円が課金されてしまっていたようなのです。イーモバイルのコールセンターにかけたり、当時購入したビックカメラの売り場にいるイーモバイルの担当者に連絡を取ったりして、かれこれ1ヶ月近く話をしていました。当初、「お客様の契約では割引にはなりません」の一点張りで、課金されるのは正当だ、というスタンスだったのですが、最終的には先方の手違いと思われる、ということになり、きちんと割引してもらえることになりそうです。新しい会社なのでまだいろいろとトラブルとかも起きやすいのかもしれませんが、コールセンターの担当者の態度がちょっといただけなかったり、解決するまでにやたら時間がかかったことを考えると、サービスはまだまだ要改善だと思います。今後に期待です。
マイホームの買い時か
数日前に以下のような記事がありました。
マンション投げ売り“秒読み”「新築期限」切れ直前
6月から順次
マンションの投げ売りが6月ごろから始まりそうだ。昨夏に完成し、不動産市況の悪化で売れ残っている新築物件が、7~9月にかけて「新築」と宣伝できる期限を迎えるためだ。業界では「完成から1年がたち、新築とうたえなくなって売りづらくなる前に、もう一段のディスカウントをして売り切る動きが強まるだろう」(関係者)との観測が根強い。ボーナスシーズンに大きな買い時がやって来る。「5月の大型連休で、ある程度在庫処分は進んだものの、まだまだ物件はダブついている。
6月から投げ売りの大きな波がやって来そうだ」
大手不動産会社の幹部がこう指摘する。不当景品類及び不当表示防止法では、マンションなどについて「新築」と宣伝できる期間を物件の完成から1年未満と定めている。それを過ぎてしまうと、せっかくの新築マンションも広告などでは「新古」「未入居」物件と表記されるようになる。「物件が『新古』『未入居』になるとイメージが落ち、売りづらくなるため、『新築』の期限が切れる前に少々の損をしてでも売り切ることを優先する」(関係者)のが不動産業界の通例だ。先の大手不動産会社の幹部が、6月から投げ売りの大きな波がやって来ると予測するのも、「新築」と表記できる期限が迫っていることを根拠にしている。「販売在庫が随分減ってきたとはいえ、昨年7~9月に完成し、売れ残っている物件はまだ相当残っているとみる。
この6月末以降、これら物件の新築の期限が順次切れるとして、購入希望者の住宅ローン審査に2~3週間かかることを考慮すると、逆算して6月から一段強めた販売攻勢、つまり値引き合戦が始まるだろう」(大手不動産会社幹部)
投げ売りの対象になりそうな、7~9月完成のマンションはどの程度あるのか
不動産経済研究所によると、昨年7月の首都圏のマンション新規発売戸数は3554戸だった。
金融危機に伴う景気低迷の影響を受け、同月の契約率は好不調の目安である70%を大きく下回り、53
5%まで落ち込んだ。契約率は今年2月まで60%台で低迷した。こうしてマンションが売れ残り、在庫が積み上がるほど、業者を投げ売りにかき立てることになる。今年4月は8791戸まで減ったものの、それでも9000戸近くが売れ残っている。購入希望者にとってうれしいことに、そうした物件はかなりいい値段で出てきそうだという。
「『新古』『未入居』物件の相場は定価ではなく、現在の販売価格からさらに10%値引きした価格になるのが相場
そのため、新築期限切れが迫っている物件は、それに近い価格で放出されるはず」(同)
定価が5000万円で現在20%引きの4000万円で売られている物件は、さらに10%引かれた3600万円で売りに出されることになる。ちなみに、「今回の投げ売りの波が過ぎた後でも、新築の期限切れ間近の物件や、すでに期限が切れた物件を集中的にねらっていくと、上手な買い方ができる」(同)という。不動産会社の決算期末ということで、今年の3月頃もかなりの値引きがあったようですが、再び買い手市場がこの先数ヶ月やってきそうです。ただし、あくまで当初設定した価格から割り引かれる可能性が高いというだけで、当初の価格があまりにも高い場合は、必ずしも割安にまでなっているかどうかわかりません。過去のデータを考慮に入れつつ、自分できちんと判断していく必要があるかと思います。
例えば、もともと3割近く高めに設定されていた価格から、2割程度割り引かれたところで、安いことにはなりませんから
一方で、以下のような記事もありました。
マイホーム競売6月急増ローンも残る二重苦
ボーナス減少率最大で
不況の影響でマイホームを失う人が急増している(写真と本文は関係ありません、クリックで拡大) 住宅ローンを払えなくなり、マイホームを競売で失うサラリーマンらが増えている。
特に、今年に入ってからは競売件数が急増
この夏のボーナスは100年に一度の経済危機で大幅ダウンするだけに、ローン返済に行き詰まって家を失う人が激増する「6月危機」が心配されている。
住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)によると、同機構が2008年度中に競売にかけた案件(住宅)は1万6577件
これは、記録が残る02年度以降で最多
08年度後半のデータ(表)をみると、特に今年に入ってからの急増ぶりが目立つ。
同支援機構は07年4月に旧住宅金融公庫の事業を引き継ぎ、独立行政法人としてスタート
現在は原則、顧客への直接の融資は行っていないが、旧住宅金融公庫の事業を引き継いでいるため今も国内の住宅ローン残高約180兆円の20%を保有する大口の貸し手だ。「住宅金融支援機構の場合、ローンの返済が滞ってから半年ほどで、資金の回収に動くと聞く。ただ、不動産市況の低迷で、担保物件を処理しようにも買い手がなかなか見つからず、裁判所の競売を利用するケースが増えているようだ。
これは民間金融機関でも同じような感じだ」(大手銀行の融資担当者)
その競売は、ローンの借り手にとってデメリットも多い。「競売では相場の価格よりも2~3割ほど安い価格で売却することになり、裁判所を通さずに任意売却した場合より(ローン残高から売却価格を差し引いた)残債務が多くなる。
残債務は借り手が自己破産でもしない限り、返済し続けることになる」(同)
マイホームを失うわ、借金の返済は依然残るわでは、まさに踏んだり蹴ったりである。競売案件が急増した背景には、倒産やリストラで職を失った人が増えたほか、月給やボーナスが大幅ダウンしたことがある。
【売却価格が相場以下】
競売物件の案内サイト「不動産競売格付けセンター981
JP」を監修する住宅評論家、藤山勇司氏はこう明かす。
「不況で住宅を失う人が増え、競売物件は5月時点で前年同月の1
5倍くらいあるというのが実感だ。
首都圏はそれほどでもないが、東北、北陸など地方によっては2倍近く増えているところもある」
そんな状況で頭をもたげてきたのが、夏のボーナスの大幅ダウンでローン返済に行き詰まり、家を手放さざるを得なくなる人が激増する「6月危機」だ。
日本経団連の途中集計によると、この夏のボーナスの組合員平均の妥結額(加重平均)は、昨年夏比19
途中集計では1959年の調査開始以来、最大の減少率となっている。第一生命経済研究所の主任エコノミスト、永濱利廣氏は「(夏冬の)ボーナスで住宅ローンを多めに返済するサラリーマンは多い。
6月のボーナスの減少がきっかけで、物件を差し押さえられる人がある程度出てくる可能性はある」と指摘
5%も減り、今年度も3%減となりそうなことを考えると、給与水準はまだ下がる。一方で計画通りに住宅ローンを返済し続ける必要があるとすると、6月以降も断続的に(マイホームを失う人が)出てくるとみるのが普通」と解説する。住宅金融支援機構もローン破綻の急増を憂慮しており、「一時的に返済額を軽減するなどの特例措置を行っているため、(ローン返済に不安を抱えている人は)早めに相談をしてほしい」(広報グループ)と呼びかけている。住宅ローンを組む際は、基本的にボーナスはないものとして考え、あくまで繰り上げ返済の原資になるかな、程度で考慮すべきかと思います。住宅ローンの返済はあくまで家賃の代わりであって、ボーナスを見込んで家賃を払おうとは普通はしないと思います。
いずれにしろ、マイホームという意味での不動産価格はもうしばらく低迷しそうですね
マイホーム購入を検討されている方にはかなりの買い時が来ているのかもしれません。
住宅ローン減税もあることですし
とは言っても、最初の話に戻りますが、割安かどうかは、自分できちんと考えて判断する必要があるかと思います。4月にオープンしたユニクロ新宿西口店に先日行ってみました。プレスリリースはこちら ↓ です。都内最大級ということで、かなり大きな店舗です。ぼくは都営大江戸線を使って新宿に出ることがけっこうあるので、新宿西口のあのあたりは通りかかることがよくあります。
何かのついでで行ける場所に大きめのユニクロがあるのは便利です(ラクーアにもユニクロは入ってはいるのですが)
それにしても、ユニクロって、どんどん進化している気がするのはぼくだけでしょうか
定額給付金を受け取りました。夫婦二人分の定額給付金、合計2万4千円をちょっと前に受け取りました。こちらのエントリでふれたメンタルアカウンティングなどという言葉を出すまでもなく、お金に色はついていないわけで、無理して消費にまわす必要はないわけですが、今回ばかりは、消費にまわしておこうかな、なんて思ったりもしています。かといって、何に使おうか、というのがちょっと悩ましい、ところです。
何をしましょう、、、かね
このウェブサイトはyokokenの個人的な考えを掲載したものであり、yokokenが所属ないし関係する機関、組織、グループ等の意見を反映したものでありません。また、本サイト記載の内容が及ぼすいかなる影響に対してもyokokenは一切責任を負いません。com」を@でつないだものがメールアドレスです。
クレジットデフォルトスワップ(CDS)とは
「損失肩代わり商品は一般に「クレジット・デフォルト・スワップ(CDS)」と呼ばれる。
クレジットデフォルトスワップ(CDS)の決済方法-リーマン・ブラザーズの例
クレジットデフォルトスワップ(CDS)における回収率とは
CDSの残高が減少したようです。金融電卓を買ってしまいました。
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ある投資家の日々
投資家的観点から日々思うことを書きたいと思います。
まあ、ただの日記なのですが
最近は不動産投資やマイホーム購入に興味を持っています。隣の土地はとりあえずやめておきました。以前、隣の土地を買わないかという話があると書きましたが、今回はとりあえずやめておきました。先日、いつもお世話になっている不動産屋さんに相談にのって頂き、土地の活用法をいくつかのパターンでシミュレーションして頂いたのですが、かなり厳しくなりそうであることがわかりました。
かなり古いアパートが建っているのですが、仮に建て替えるとしたら更地で買った方がずっとリスクが低くなります(既存入居者の方に立ち退いて頂かなくてはなりませんが、その不透明感はかなりのリスクです)
一方、既存の建物をいかすとしても、お風呂がついていない物件ですのでかなり厳しそうですし、古いので耐震の補強工事も必要、さらに外装、内装をやるとなると、当初からかなりの費用を見ておかなくてはなりません。そうなると、先方のとりあえずの提示価格(それでも路線価以下)の6割程度でなければ投資としては採算が合わなそうなのです。ということで、一瞬、その気になりかけましたが、今回はやめておくことにしました。どうしても、誰も買い手が現れなかったら、またお声がかかる可能性もあるかもしれません。ぜひ、あなたの一票をお願いします。以前、ル・クープシューというお店を紹介しましたが、今回のギャラリークープシューはその姉妹店だと思われます。場所も同じく新宿西口にあり、こちらは小田急ハルクの裏側(新宿西口のユニクロの向かい側)あたりなので、大江戸線ユーザーにとっては便利な場所にあります。
え、こんなところに
と思ってしまうような場所にありますが、かなり人気があるようで混んでいました。お店はビルの地下1階にあります。前菜はホタテときのこのソテーです。ニンジンとコーンのスープです。もちろんパンもついてきます。
肉料理(豚ロースのなんとか、忘れました)
魚料理(こちらは奥さんが食べたスズキのソテー、アンチョビソース)
デザートは、めずらしい()青じそのシャーベットでした。コーヒーもついてきます。
これだけついてランチだと1680円です(肉料理か魚料理かは選択)
かなり割安感があると思います。おすすめです。大きな地図で見る。ぜひ、あなたの一票をお願いします。
REIT、初の合併 破綻ファンド傘下の大手、伊藤忠系が吸収
REITが初めて合併するようです。
REIT、初の合併 破綻ファンド傘下の大手、伊藤忠系が吸収
3月に経営破綻した不動産ファンド大手、パシフィックホールディングス傘下の不動産投資信託(REIT)に対し、伊藤忠商事が買収に乗り出すことが24日、分かった。買収後、伊藤忠は自社系列のREITと合併させる方針で、国内最大規模の住宅系REITが誕生する。
REITの合併は国内で初めて
金融危機後のREITの経営悪化を受け、政府は合併を後押しする政策を打ち出しており、合併によるREITの再編が本格化しそうだ。
伊藤忠系とパシフィック系Jリート合併協議
伊藤忠商事系列のJリート(上場不動産投資信託)と、経営破綻(はたん)した不動産ファンド運営、パシフィックホールディングス(HD)傘下のJリートが合併する方向で協議に入ったことが25日、わかった。実現すれば、初のJリート同士の合併となる見通しだ。
協議を始めたのは伊藤忠傘下の「アドバンス・レジデンス投資法人」とパシフィックHD傘下の「日本レジデンシャル投資法人」
日本レジデンシャルが行う第三者割当増資を伊藤忠側が引き受け、秋にもアドバンスと合併させる方向だ。両投資法人は賃貸マンションを保有し、家賃収入による利益を投資家に配当している。不動産市況の悪化で資金が調達しにくくなっており、規模拡大で資金調達力の強化を目指す。今月15日には、大和ハウス工業が自社系列のJリートと、民事再生手続き中のJリート、ニューシティ・レジデンス投資法人の合併に向けた交渉を進める意向を表明している。ぼくはREITに関してはあまり知識がないのですが、一般の投資家が不動産というミドルリスクミドルリターンのアセットクラスにアクセスできる手段としてはよい商品だと思います。
現在のような金利水準(1
5%)の時代に、5%~10%程度の利回りの商品というのはなかなかありません。ただし、現時点ではまだREIT市場は未成熟であり、一部には市場環境もあるかと思いますが、REIT自身がいつ破綻するかわからないなどといった不信感からか、かなり売られてしまっている状況は、投資家からするとかなり手を出しにくい状況なのではないかと思います。
REITの中身である不動産そのものは、基本的には安定的に賃料収入を生んでいるわけですから(もちろん空室リスク、滞納リスク、金利リスクなどなど様々なリスクはあります)、REITの証券価格自体のボラティリティがそこまで高くならなくてもいいのではないかと思います(ファンダメンタルというより、需給により価格変動が起きているのだと思いますが)
価格変動が大きすぎると、結局利回りが5%~10%などと高めであったとしても、価格の下落により一瞬で吹き飛んでしまいます。だったら、上場させなければいいだろう、という意見もあるかと思いますが、そうすると商品性や、様々な手続きなど情報公開という意味での透明性がかなり低下するので、逆に多くの投資家にとっては手を出しにくい、といった可能性も出てきます。結局、何を言いたいのかわからなくなってきましたが、日本のREIT市場はまだこれからが正念場なのだと思います。今回の合併のニュースは、一つの大きなポイントなのではないかと思います。ぜひ、あなたの一票をお願いします。
マンション更新料は「無効」 京都地裁が初判断
賃貸住宅の更新料が無効であるという判決が初めて出たようです。
マンション更新料は「無効」 京都地裁が初判断
賃貸マンションの更新料や敷引(しきびき)の特約は消費者契約法に違反し無効だとして、京都府長岡京市の20代の男性会社員が、家主に支払った保証金と更新料計約47万円の返還を求めた訴訟の判決が23日、京都地裁であった。辻本利雄裁判長は特約について「借り手の義務を不当に重くし、利益を一方的に害するもので無効」として、家主に全額返還を命じる判決を言い渡した。
原告側代理人によると、消費者契約法に照らして更新料特約を無効とした判断は初めて
判決によると、男性は平成18年4月、家主と2年の賃貸借契約を締結
この際、保証金35万円のうち30万円は解約時に無条件で差し引く敷引特約と、契約延長の際は賃料(5万8千円)2カ月分の更新料を支払う条項がつけられた。原告は更新料支払い後の20年5月、契約を解除した。
被告側は、更新料について「賃料の補充的要素がある」と妥当性を主張したが、辻本裁判長は「更新後の使用期間の長短にかかわらず一定額を支払う契約となっており、賃料の一部とは評価できない」と判断
「趣旨が不明瞭で(全国的に)更新料が慣習化しているとも認められない」と指摘した。敷引特約も、「物件劣化の対価」などとする被告側の主張を「自然劣化の費用は賃料に含ませて回収すべき」などとして退けた。更新料については以前からかなり問題視されていたようですが、以下の2008年の記事では貸し主の全面勝訴だったようです。
更新料をめぐる訴訟は、貸主の全面勝訴
ところが、今回は借主側の勝訴
しかも、更新料が無効であるという初めての判断ということもあって、業界には波紋を呼びそうです。更新料問題については以下のページが参考になるかと思います。
賃貸マンション更新料問題を考える会
今回の更新料「無効」ですが、仮に今後更新料なしがスタンダードになったとしたら、更新料の受取側にとっては大きなインパクトになるかと思います。ただ、大家さんでも、管理を管理会社にお願いしている方は、おそらく更新料は管理会社に手数料として払ってしまうことが多いかと思われます。その場合、更新料が取れなくなったとしても、更新手続きの際に大家さんに1ヶ月分の手数料を管理会社が要求し続けられるかというと、それは単純に1ヶ月分要求するのは難しいのではないかと思います。すると、結果的に管理会社の収益圧迫要因につながる可能性も高いのではないかと、個人的には思っています。つまり、大家さんにとってはもちろん負担にはなるでしょうが、更新料の減少額がそのままダイレクトに影響する可能性は低いのではないかと思います。原状回復費用の負担に関する東京ルールなどもそうですが、どんどん大家側に不利な状況になりつつある今日この頃だと思われます。ぜひ、あなたの一票をお願いします。お台場でガンダムを見てきました。かなりデカイです。そして、ものすごい人だかりでした。
お台場ということで、まずは自由の女神から
会場入口と書かれています。寄ってみました。ものすごい人で溢れかえっています。
そもそもなんでお台場にガンダムができたんだっけ
ということで、今回のガンダムプロジェクトに関する説明がありました(ガンダムは実物大、1:1スケールのようです。
実物と言われても、、、というのはおいときましょう)
緑あふれる都市再生と魅力あふれるまちづくりに向け、都民と、行政、企業が一体となって東京のメッセージを発信していくプロジェクトとして、2009年7月11日(土)~8月31日(月)に開催されます。プロジェクトではガンダムが“緑あふれる都市東京の再生のシンボル”として、東京の未来と次世代を担う子供たちに向け、GREEN TOKYOの強力なメッセージを発信していきます。取り組みとしては、イベント収益の中から「緑の東京募金」に還元するなど、ガンダムが緑あふれる都市づくりをサポートしていきます。ガンダムが当プロジェクトのサポーターを務める理由の一つとして、現在世界が直面している環境問題と、作品のストーリーに共通点がある事が挙げられます。子供から大人まで幅広い世代に支持されているガンダムが、人類平和と緑あふれる都市東京の再生を呼びかけるメッセージを発信します。最後に、リアルなガンダムをお伝えするために、動画をアップしてみました。
意外と簡単なんですね
リアルでダイナミックなガンダムをお楽しみください。ぜひ、あなたの一票をお願いします。
住宅ローン破綻、秋以降に急増 収入減り「もう限界」
住宅ローン破綻が急増しつつあるようです。まずは以下の記事をご覧ください。
住宅ローン破綻、秋以降に急増 収入減り「もう限界」
勤め先のリストラ強化で収入が激減、住宅ローン返済が行き詰まり、「夢のマイホーム」を手放さざるを得なくなったケースが続出している。ローン破綻(はたん)は今秋以降に急増する見込みという。
◆苦しい自転車操業
神奈川県内のトラック向け部品メーカーで働く男性(42)は都内の不動産業者に泣きついた。
この業者は、ローンの返済が困難になった人の不動産売買を仲介
競売にかけずに売り手が納得する価格で売却する「任意売却」が専門だ。
男性は1999年、座間市内の3LDKのマンションを、住宅金融公庫(現・住宅金融支援機構)などとの間で35年返済の3200万円ローンを組んで購入
月の支払額はそれまでの賃貸住宅の家賃と同じ11万円だった。
だが給料はその後、じりじり減り続け、一方で子供2人の教育費は増加
2007年ごろからローン返済が滞りがちになり、足りない分を消費者金融で借りて間に合わせる自転車操業を続けてきた。
昨秋の金融危機以降、状況は一段と悪化
周囲の派遣社員が次々と解雇された。「正社員である自分も、いつ失職してもおかしくない」とおびえる生活が続いた。支払いを督促する電話もかかるようになり、マイホームを手放すことを決心した。5月に任意売却した後も、ローン債務が約1000万円残った。消費者金融への借金も残っており、昨夏から半減した夏のボーナスはそっくり返済に回す。
現在、この不動産業者に寄せられる売却相談は月に約30件
リストラの嵐が吹き荒れた3月ごろから急増し昨年の同時期の3倍以上だ。ローンが払えなくなると大半の人は消費者金融などを使い当面、持ちこたえようとするが、その期間は半年程度が限界という。任意売却や競売のピークについては「秋以降」と予想する不動産業者が多い。最終手段の競売に至るには一般的にローンの滞納が始まってから10カ月程度かかるとされ、住宅金融支援機構も「金融危機の影響は秋以降に出始める」(経営企画部)と、同様の見方だ。記録が残る02年度以降で最多、09年度はこれを上回る可能性がある。
景気回復への期待が高まっているが専門家は副作用を懸念
カーニーの辻井隆司パートナーは「ローン組みで(利用率が高い)変動金利を選んだ顧客の大半は、金利上昇リスクを意識していなかった。貸し倒れのピークは(金利が上昇する)景気の回復期以降」と警告する。家は買うべきか、借りるべきか、というテーマについてこのブログでもかなり考えてきましたが、これは本当に難しいテーマだと思います。突然収入が減ってしまったような場合、賃貸であればより家賃の安いところへ引っ越せば済むわけですが、購入した場合はなかなかそうもいきません。もちろんマイホームを賃貸にまわして、自分は安いところへ引っ越すという選択肢もないわけではないですが、そうなると何のためのマイホームなのかわからなくなってしまう気がします。この記事では収入減という面を主に取り上げていますが、最後に触れられている変動金利の借り入れによる金利上昇リスクや、他にも予想外の出費(修繕積立金の積み立て不足による一時的な拠出など)など、さまざまな不確定、不透明要因(一言で言えばリスク)を考慮しておく必要があるかと思います。例えば、プレジデントロイターの記事では、30年でリフォーム費用が1500万円と新築戸建てと同程度のリフォーム費用が購入後もかかるということが書かれています。こういった突然の収入減や、突然の費用増により、住宅ローンの負担が急に重くなった場合を想定して、ローンはできるだけ安全に組んでおくべきだと思います。現在の手取り収入の20%など、収入に対する返済の比率を低めになるように組んでおく。
現在の収入が今後も続くものなのか、場合によっては減ってしまうものなのか、そのあたりも考慮に入れておくことが大切でしょう
不測の事態に備えて手元資金は流動性の高い資金で生活費の6ヶ月から1年分は確保しておく。突然の収入減が起きても、6ヶ月から1年分程度の預貯金があれば、いろいろな対処策を考えていく時間的余裕は生まれます。ボーナス返済は併用せず、あくまで毎月の給与収入から返済するようにする。ボーナスは経済環境、会社の業績によって変動する可能性が高いでしょうから、住宅ローンはあくまで毎月の手取り収入から返済することを考え、ボーナスは繰り上げ返済の原資と考えるべきだと思います。といったあたりを考えておけば、住宅ローン破綻になる可能性は低くなるのではないかと思います。もちろん各個人の置かれている状況によって、他にも様々な出費やローンなどもあるでしょうから、一概には言えませんが、住宅ローンに注目した場合は少なくとも上述の点は抑えておくべきだと思います。もちろんこの話は不動産投資を行っている場合のローンにもあてはまる話だと思います。ただ、不動産投資の場合、部屋数がそれなりにあれば、収入が突然激減するというリスクはかなり低いと考えられますから、マイホームの住宅ローンよりは安全な気がします。つまり、マイホームの住宅ローンの場合は基本的に自分の収入(ほとんどの方は給与だと思いますが)のみに頼っていて、会社の業績が悪くならなかったとしても、自分が病気になってしまって働けなくなってしまった場合などには、返済が難しくなってしまう可能性が高くなるかと思います。ちょっとファイナンシャルプランナー的な記事になってしまいましたが、少しでもご参考になればと思います。購入、賃貸、なかなか難しい選択肢です。ぜひ、あなたの一票をお願いします。
銀行とのつきあい方 銀行がホイホイお金を貸したくなる社長になる方法
元銀行員の方が書かれた、中小企業向け融資に関する本です。中小企業に融資を行う際に、銀行員の方がどのような視点でその企業を判断し、そしてどのように審査されて最終的に融資実行が判断されるのか、かなり具体的に書かれています。やはり実際に行っていた方が書かれた本だと、具体的で説得力があります。そしてそのような銀行側の融資に対する考え方や取り組み方を理解しておけば、融資を受ける側の立場としてどのように銀行と接していけばよいのか、自然と理解することができます。簡潔にまとめると、小手先のテクニックではなく、要はビジネスをしっかり行って黒字を確保し、決算内容を包み隠さず開示し、今後のビジネスの予測、リスクなども含めて、できるだけ数字ベースで具体的に説明することが重要なようです。考えてみれば当たり前のことだと思いますが、銀行としては融資を行って利子を取ることによって収益を生んでいるわけですが、融資先のビジネスがうまくいっている限りにおいては回収リスクも低いわけで、その回収リスクを銀行側が不透明感なく、自信もって判断できる材料を提供していくことが重要なのではないかと思います。不動産投資の場合の収益は、基本的には家賃収入のみですが、その家賃収入が過去どの程度取れていて、今後どの程度とれそうなのか、データに裏付けされた形できちんと説明することが重要なのではないかと思いました。銀行側の考え方を理解するという意味では、とても参考になる1冊だと思います。ぜひ、あなたの一票をお願いします。
初めての胃カメラ
今日はお休みを頂いて、人間ドックに行ってきました。ということで、人生で初めての胃カメラを体験しました。今まではバリウムだったのですが、胃カメラの方がよくわかる(診断できる)らしいということと、まわりで胃カメラ経験者が増えてきていることもあって、ぼくも胃カメラに挑戦してみました。
ちなみに、ぼくが行っている病院は口からのみの対応ということでした(病院によっては鼻からの胃カメラができるところあるようです)
手順としては
何かの液体(何とか剤忘れました)をちょこっと飲む。
腕のあたりに注射を打つ(胃の動きを抑える薬という説明だった気がします)
のどに麻酔スプレーを吹きかける。ベッドに横になってマウスピースをくわえる。
いざ、胃カメラ
といった感じでした。まず最初につらかったのが、麻酔スプレーをかけられた時です。ものすごくむせました。そして、唾液は飲み込まず、すべて吐き出してください、とのことでした。
そして、実際に胃カメラがのどに入っていった時
って感じです。涙目になりながら必死に耐えましたが、かなりしんどかったです。ただ、麻酔をしているおかげで、それほど入っていっているという感触はなく、のどのちょっと先を通過してしまえば、その後は比較的安定して落ち着きました。
それでもたまにむせましたが
実際に、胃カメラが入っている時間はおそらく4分くらいだったような気がします(あくまで体感なので実際の時間はわかりません)
そして、胃カメラを取り出してもらい、口に残っている麻酔をうがいで洗浄
別に意識がもうろうとしているわけではないのですが、フラフラの状態で診断結果を説明して頂きました。食べ過ぎには注意しましょう、と言われましたが、取り立てて心配するべき点はなかったようなのでとりあえず安心です。今までやっていたバリウムと比べると、バリウムはそれなりにしんどい時間がかなり長く続く感じですが、胃カメラの方はかなりしんどい時間が突然やってきて、苦しんでるうちに比較的あっという間に終わっていく、といった感じです。ぼくが行った病院では、自分から明確に希望しない限りは、胃カメラの映像は見られないようになっていました。
自分の体内とはいえ、あまり得意ではないので、希望もしませんでしたが
それにしても、医学ってホントすごいなぁ、といつも思います。特にこういった検査をしている時は、被診断者の負担を軽くする工夫がいろいろとなされていて、一番最初に自ら実験した人には頭が下がる思いです。年1回の健康診断は、自分の体の状態を知る上で非常に重要だと思います。
健康で長生きするためにも、定期的なチェックは重要ですね
胃カメラ、いかがですか
ぜひ、あなたの一票をお願いします。
3年で家賃収入1億円
借地権と聞くと、「借りてもいずれ返さなければならないもの」との思い込みがあるが、それは誤解
現在流通している借地権付き土地・物件はほとんどが平成4年改正以前の旧借地権物件であり、必ずしも返さなくてよい。だから、土地代が安いため利回りがハネ上がる借地アパマン経営は短期で魅力的な新築物件を複数持つことが可能になる。
本書は業者兼大家で、借地権物件を多く手がけてきた著者が素人でもできる究極の不動産投資法を初めて明かした業界待望の書
所有権ではなく、借地権を利用したアパマン投資法についての本です。最近、借地権を利用した投資というのが注目されているようですので、ちょっと読んでみました。地代の相場って、よくわからなかったのですが、次のような説明がありました。
都心の相場では、土地の更地価格(所有権価格)の0
5%くらいが年間の地代といわれています。固定資産税の2~3倍ともいわれています。
月額にすると2万円強
実に、駐車場1台分の料金以下です。確かに、月々2万円で5000万円ほどの土地が借りられるのであればかなり安い気がします。逆に、貸している方からしたらたまらない気がします。次は借地上の建物評価についてです。
銀行評価(減価償却後の残存価格)
新築再調達価格のm2当たり単価は、銀行ごとに基準となる価格が決まっています。
たとえばある銀行の場合、内規で、木造14万円、鉄骨(軽量、重量とも)なら17万円、鉄筋造りは18万円となっています(平成20年現在)
借地上にある建物の銀行担保評価は、上のような式で計算されるようです。これはいわゆる積算評価というもので、今建て直したとしたらどのくらい費用がかかり、そこから経過年数分だけ減価しましょう、という考え方だと思われます。
このように建物の評価は借地であろうと、所有であろうと、変わらないようですね(もちろん各行によって異なる可能性は十分にあるかと思いますが)
最後に、借地権とは直接関係ありませんが、大家さんのマインドが重要であるという話です。アパマン運営の成功・失敗は、ほとんど大家さんのココロがけ"マインド"次第です。マインドにはもちろん、行動や実践が伴います。自分の物件は自分で守る、自分でよりよくする。そして入居者に喜んでもらう、選んでもらう。大家さんという仕事は、不動産貸付業にあたります。このような大家さんとしての覚悟と自覚を持った方が、「勝ち組大家さん」として存在しているのです。意識と実践で、満室経営は可能なのです。入居者の方に喜んでもらう、という視点は非常に重要だと思います。以前、ある物件の内覧をしたときに、以前の入居者の家具の跡と思われるものが畳に残っていました。
こんな状態で募集してるの
と思いましたが、同伴して頂いた業者の方曰く、「昔ながらの地主さんのアパート経営だとこんな感じなんですよ、、、」
ということでした。入居者(お客様)の立場になって考えてみればあり得ないと思うのですが、そんな状態で募集している方もいるのであれば、負ける気はしない、と感じた覚えがあります。当たり前のことだと思いますが、入居者視点は重要だと思います。ちょっと話がそれてしまいましたが、借地権アパマン投資法は、所有権よりもやはり調べたりすることがいろいろありそうですし、費用構造があまり明確ではないような気がして、専業でやるのでもなければ、ちょっと難しいのかな、という印象がしました。やはり所有権路線の方がシンプルでいいかな、とぼくは思います。ぜひ、あなたの一票をお願いします。
管理費・修繕積立金が月々7640円も低下
以前、区分所有物件の管理組合で管理費削減案が出ているという話を書きましたが、管理会社側から具体的な案が出てきました。それによると管理会社にマンション全体で今まで21万円程度支払っていた月額管理費が、13万円程度に低下するようです。一部委託内容の削減もあるので、単純な料金改定というわけではありませんが、これは大きな変化です。一方、今まで管理会社に委託していた内容を補うための新たな出費も一部あるようなので、単純に上記の額が減るわけではないようです。
ただ、修繕積立金の積立額の見直しも同時に行っていて、結局、ぼくの場合は毎月7640円ほど負担が減るということになりそうです(もちろん現在の議案が可決されればという前提ですが)
具体的には、だったのが、となりそうです。修繕積立金の減額は若干気になるところですが、マンション全体で約1300万円程度貯まっているようなので、当面はそれほど困ることはないと思われます。ぼくが所有している部屋は賃料が70000円ですので、この改定による利回り改善はかなりのものです。
今までネットで月額(家賃 - 管理費 - 修繕積立金)
の収入だったものが
となるので、15%程度のアップになります。これはかなりツイてます。
区分所有であっても、管理組合がきちんと機能すれば(一部であっても、積極的な見直しをしようという方がいれば)、コスト意識を持って最適な管理を実現できるよう、日々カイゼンしていくことが可能なんだと思います(現実的にはやさしい話ではないと思いますが)
逆に言えば、区分所有で管理費が高い物件であっても、自分で管理費削減案を積極的に提案できるのであれば、購入後提案することで、利回り改善がかなりの確度で期待できるのではないかと思います。ぜひ、あなたの一票をお願いします。
今度は隣の土地を買わないか、と、、、少し前に、裏側に新しいアパートが建築中という話を書きましたが、今度はもう一つの物件の方で、隣の土地を買いませんか、というお話を頂きました。
「 隣の土地は、借金してでも買え」
というそうですが、今回のお話しはかなり難しそうな気がします。
ポイントは以下のような感じでしょうか
土地の大きさがかなり大きいこと
すでにかなり築年数の経過した古いアパートが建っていて、入居率が低めであること
これらのことから近い将来建て替えが必要になることは目に見えていること、そして、今のご時世、かなりファイナンスは厳しいでしょうから、買うとなれば自己資金も必要になるわけで、かなり難しいのではないかと思います。まあ、どうなるかわかりませんが、どれほど現実味があるか、少し本格的に検討はしてみようと思っています。ぜひ、あなたの一票をお願いします。
全図解 わかりやすい借地の法律
法律と聞いただけで「難しくて嫌だ」という人が多くいます。しかし、法律は日常生活のルールであり、その本質を理解すればさほど難しいものではありません。こうした視点に立って、図解だけで法律を理解していただけるように、本シリーズは誕生しました。本シリーズを通して、法律が現実の生活にどう関わってくるのか、あるいは現実の紛争に法律がどう適用されるのかがわかっていただけると確信します。●本書は、「借地の法律」をわかりやすく図解化し、必要充分な知識とともにコンパクトにまとめてあります。
借地の法律の基礎知識
借地契約と契約書の作り方
借地期間中のトラブル
借地契約の更新・終了
借地のトラブルと解決法&書式
借地に関する重要判例30
弁護士 矢島 忠純 (やじま ただずみ)
昭和30年生まれ
(有)生活と法律研究所研究員
著書に『知って得する家と土地』『知っておきたい暮らしの法律・〈得〉事典』(共著、以上自由国民社)ほか多数
借地の法律面にフォーカスをあてた本です。この本も、チャートやテーブルなどが多用されていてわかりやすく書かれているとは思うのですが、やはり法律的な面が中心になっていることもあり、かなりカッチリキッチリ書かれている印象があります。
様々な契約書の書式見本などがついており、このあたりはとても参考になるかと思います(ただ、実際に借地契約などを結ぶ際には専門家にお願いすることになるでしょうから、あくまで事前予習のためにながめる程度になるかもしれません)
借地についてゼロから勉強する方向けと言うよりは、手もとに置いておいて必要なときに調べるといった感じで使うのがよい本だと思いました。ぜひ、あなたの一票をお願いします。2009年分の路線価が発表になりました。全体では4年ぶりに下落したようです。
路線価4年ぶり下落、09年分マイナス5
5% 金融危機が影響
国税庁は1日、相続税や贈与税の算定基準となる2009年分の路線価(1月1日現在)を発表した。
全国約37万地点の標準宅地の平均路線価は1平方メートル当たり13万7千円と前年を5
5%下回り、4年ぶりに下落した。都道府県別では東京都が5年ぶりに下落に転じ、全国2番目の下げ幅を記録した。前年まで上昇を加速してきた路線価は広い地域で下落に転じた。
昨年9月の米大手証券リーマン・ブラザーズの破綻をきっかけに金融市場が混乱
不動産投資が大きく減少したことが地価を押し下げた。圏域別では、3大都市圏すべてが4年ぶりに下落した。
前年まで2年連続で横ばいだった地方圏は3
ということで、持っている物件の路線価を確認しました。
確認は ↓ こちらから
「路線価は1平方メートル当たりの価額を千円単位で表示」だそうです。区分所有で持っている地域はそろって下落してしまいました。一方、相模原市の方は変わらずです。ということで、あまり大きな影響はなさそうです。
路線価が上がって、担保価値が出てきたらおもしろかったのですが、もうしばらくは辛抱でしょうか
大幅な下落がなかっただけでもよい方なのかもしれません。
ただ、専門家の方によると、かなり肌感覚とは離れたものになってしまっているようです( ↓ )
路線価 全国で下落
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クレジットデフォルトスワップ(CDS)とは
「損失肩代わり商品は一般に「クレジット・デフォルト・スワップ(CDS)」と呼ばれる。
クレジットデフォルトスワップ(CDS)の決済方法-リーマン・ブラザーズの例
クレジットデフォルトスワップ(CDS)における回収率とは
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住宅ローン破綻、秋以降に急増 収入減り「もう限界」 - ある投資家の日々
ある投資家の日々
投資家的観点から日々思うことを書きたいと思います。
まあ、ただの日記なのですが
最近は不動産投資やマイホーム購入に興味を持っています。
住宅ローン破綻、秋以降に急増 収入減り「もう限界」
住宅ローン破綻が急増しつつあるようです。まずは以下の記事をご覧ください。
住宅ローン破綻、秋以降に急増 収入減り「もう限界」
勤め先のリストラ強化で収入が激減、住宅ローン返済が行き詰まり、「夢のマイホーム」を手放さざるを得なくなったケースが続出している。ローン破綻(はたん)は今秋以降に急増する見込みという。
◆苦しい自転車操業
神奈川県内のトラック向け部品メーカーで働く男性(42)は都内の不動産業者に泣きついた。
この業者は、ローンの返済が困難になった人の不動産売買を仲介
競売にかけずに売り手が納得する価格で売却する「任意売却」が専門だ。
男性は1999年、座間市内の3LDKのマンションを、住宅金融公庫(現・住宅金融支援機構)などとの間で35年返済の3200万円ローンを組んで購入
月の支払額はそれまでの賃貸住宅の家賃と同じ11万円だった。
だが給料はその後、じりじり減り続け、一方で子供2人の教育費は増加
2007年ごろからローン返済が滞りがちになり、足りない分を消費者金融で借りて間に合わせる自転車操業を続けてきた。
昨秋の金融危機以降、状況は一段と悪化
周囲の派遣社員が次々と解雇された。「正社員である自分も、いつ失職してもおかしくない」とおびえる生活が続いた。支払いを督促する電話もかかるようになり、マイホームを手放すことを決心した。5月に任意売却した後も、ローン債務が約1000万円残った。消費者金融への借金も残っており、昨夏から半減した夏のボーナスはそっくり返済に回す。
現在、この不動産業者に寄せられる売却相談は月に約30件
リストラの嵐が吹き荒れた3月ごろから急増し昨年の同時期の3倍以上だ。ローンが払えなくなると大半の人は消費者金融などを使い当面、持ちこたえようとするが、その期間は半年程度が限界という。任意売却や競売のピークについては「秋以降」と予想する不動産業者が多い。最終手段の競売に至るには一般的にローンの滞納が始まってから10カ月程度かかるとされ、住宅金融支援機構も「金融危機の影響は秋以降に出始める」(経営企画部)と、同様の見方だ。記録が残る02年度以降で最多、09年度はこれを上回る可能性がある。
景気回復への期待が高まっているが専門家は副作用を懸念
カーニーの辻井隆司パートナーは「ローン組みで(利用率が高い)変動金利を選んだ顧客の大半は、金利上昇リスクを意識していなかった。貸し倒れのピークは(金利が上昇する)景気の回復期以降」と警告する。家は買うべきか、借りるべきか、というテーマについてこのブログでもかなり考えてきましたが、これは本当に難しいテーマだと思います。突然収入が減ってしまったような場合、賃貸であればより家賃の安いところへ引っ越せば済むわけですが、購入した場合はなかなかそうもいきません。もちろんマイホームを賃貸にまわして、自分は安いところへ引っ越すという選択肢もないわけではないですが、そうなると何のためのマイホームなのかわからなくなってしまう気がします。この記事では収入減という面を主に取り上げていますが、最後に触れられている変動金利の借り入れによる金利上昇リスクや、他にも予想外の出費(修繕積立金の積み立て不足による一時的な拠出など)など、さまざまな不確定、不透明要因(一言で言えばリスク)を考慮しておく必要があるかと思います。例えば、プレジデントロイターの記事では、30年でリフォーム費用が1500万円と新築戸建てと同程度のリフォーム費用が購入後もかかるということが書かれています。こういった突然の収入減や、突然の費用増により、住宅ローンの負担が急に重くなった場合を想定して、ローンはできるだけ安全に組んでおくべきだと思います。現在の手取り収入の20%など、収入に対する返済の比率を低めになるように組んでおく。
現在の収入が今後も続くものなのか、場合によっては減ってしまうものなのか、そのあたりも考慮に入れておくことが大切でしょう
不測の事態に備えて手元資金は流動性の高い資金で生活費の6ヶ月から1年分は確保しておく。突然の収入減が起きても、6ヶ月から1年分程度の預貯金があれば、いろいろな対処策を考えていく時間的余裕は生まれます。ボーナス返済は併用せず、あくまで毎月の給与収入から返済するようにする。ボーナスは経済環境、会社の業績によって変動する可能性が高いでしょうから、住宅ローンはあくまで毎月の手取り収入から返済することを考え、ボーナスは繰り上げ返済の原資と考えるべきだと思います。といったあたりを考えておけば、住宅ローン破綻になる可能性は低くなるのではないかと思います。もちろん各個人の置かれている状況によって、他にも様々な出費やローンなどもあるでしょうから、一概には言えませんが、住宅ローンに注目した場合は少なくとも上述の点は抑えておくべきだと思います。もちろんこの話は不動産投資を行っている場合のローンにもあてはまる話だと思います。ただ、不動産投資の場合、部屋数がそれなりにあれば、収入が突然激減するというリスクはかなり低いと考えられますから、マイホームの住宅ローンよりは安全な気がします。つまり、マイホームの住宅ローンの場合は基本的に自分の収入(ほとんどの方は給与だと思いますが)のみに頼っていて、会社の業績が悪くならなかったとしても、自分が病気になってしまって働けなくなってしまった場合などには、返済が難しくなってしまう可能性が高くなるかと思います。ちょっとファイナンシャルプランナー的な記事になってしまいましたが、少しでもご参考になればと思います。購入、賃貸、なかなか難しい選択肢です。ぜひ、あなたの一票をお願いします。入居者が決まりました。今年も確定申告が終わりました。
2つも同時に退去発生
不動産投資は儲からない。-不動産投資の利益率を計算してみる。
「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」 出版記念講演
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REIT、初の合併 破綻ファンド傘下の大手、伊藤忠系が吸収 - ある投資家の日々
ある投資家の日々
投資家的観点から日々思うことを書きたいと思います。
まあ、ただの日記なのですが
最近は不動産投資やマイホーム購入に興味を持っています。
REIT、初の合併 破綻ファンド傘下の大手、伊藤忠系が吸収
REITが初めて合併するようです。
REIT、初の合併 破綻ファンド傘下の大手、伊藤忠系が吸収
3月に経営破綻した不動産ファンド大手、パシフィックホールディングス傘下の不動産投資信託(REIT)に対し、伊藤忠商事が買収に乗り出すことが24日、分かった。買収後、伊藤忠は自社系列のREITと合併させる方針で、国内最大規模の住宅系REITが誕生する。
REITの合併は国内で初めて
金融危機後のREITの経営悪化を受け、政府は合併を後押しする政策を打ち出しており、合併によるREITの再編が本格化しそうだ。
伊藤忠系とパシフィック系Jリート合併協議
伊藤忠商事系列のJリート(上場不動産投資信託)と、経営破綻(はたん)した不動産ファンド運営、パシフィックホールディングス(HD)傘下のJリートが合併する方向で協議に入ったことが25日、わかった。実現すれば、初のJリート同士の合併となる見通しだ。
協議を始めたのは伊藤忠傘下の「アドバンス・レジデンス投資法人」とパシフィックHD傘下の「日本レジデンシャル投資法人」
日本レジデンシャルが行う第三者割当増資を伊藤忠側が引き受け、秋にもアドバンスと合併させる方向だ。両投資法人は賃貸マンションを保有し、家賃収入による利益を投資家に配当している。不動産市況の悪化で資金が調達しにくくなっており、規模拡大で資金調達力の強化を目指す。今月15日には、大和ハウス工業が自社系列のJリートと、民事再生手続き中のJリート、ニューシティ・レジデンス投資法人の合併に向けた交渉を進める意向を表明している。ぼくはREITに関してはあまり知識がないのですが、一般の投資家が不動産というミドルリスクミドルリターンのアセットクラスにアクセスできる手段としてはよい商品だと思います。
現在のような金利水準(1
5%)の時代に、5%~10%程度の利回りの商品というのはなかなかありません。ただし、現時点ではまだREIT市場は未成熟であり、一部には市場環境もあるかと思いますが、REIT自身がいつ破綻するかわからないなどといった不信感からか、かなり売られてしまっている状況は、投資家からするとかなり手を出しにくい状況なのではないかと思います。
REITの中身である不動産そのものは、基本的には安定的に賃料収入を生んでいるわけですから(もちろん空室リスク、滞納リスク、金利リスクなどなど様々なリスクはあります)、REITの証券価格自体のボラティリティがそこまで高くならなくてもいいのではないかと思います(ファンダメンタルというより、需給により価格変動が起きているのだと思いますが)
価格変動が大きすぎると、結局利回りが5%~10%などと高めであったとしても、価格の下落により一瞬で吹き飛んでしまいます。だったら、上場させなければいいだろう、という意見もあるかと思いますが、そうすると商品性や、様々な手続きなど情報公開という意味での透明性がかなり低下するので、逆に多くの投資家にとっては手を出しにくい、といった可能性も出てきます。結局、何を言いたいのかわからなくなってきましたが、日本のREIT市場はまだこれからが正念場なのだと思います。今回の合併のニュースは、一つの大きなポイントなのではないかと思います。ぜひ、あなたの一票をお願いします。入居者が決まりました。今年も確定申告が終わりました。
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マンション更新料、大阪高裁は「有効」判決
賃貸住宅の更新料が有効かどうかについて、最近にわかに注目が集まっていますが、今度は大阪高裁で「有効」判決が出たようです。
マンション更新料、大阪高裁は「有効」判決
賃貸マンションの更新料条項は違法かつ無効として、大阪市東淀川区の男性会社員(33)が家主に支払った更新料26万円の返還を求めた訴訟の控訴審判決が29日、大阪高裁であった。三浦潤裁判長は「礼金より金額が抑えられており適正」として、原告側の請求を棄却した1審大津地裁判決を支持、控訴を棄却した。7月の京都地裁判決以降、更新料を無効とする司法判断は計5件続いたが、今回の「有効」判決で高裁段階での判断が分かれた。
原告側は上告する方針
原告側は、更新料条項について、消費者の利益を一方的に害する契約条項を無効と定めた消費者契約法10条に違反するとした上で、「中途解約しても精算されず、賃料の二重取りに当たる」「借り主が趣旨を理解しないまま承諾させられた」と主張していた。
これに対し、三浦裁判長は更新料を礼金と同様、返還を前提としない「賃借権の対価」に当たると認定
金額も月当たり5千円未満と低いうえ「契約条項の押しつけとは認められない」との判断を示した。
判決によると、男性は平成12年12月、滋賀県野洲市のマンションに月5万2千円の家賃で入居
2年ごとの更新で毎回家賃2カ月分を支払うとの条項があり、1回は半額にしてもらって6年間で計3回、26万円を支払った。このブログでも今まで以下のように取り上げてきましたが、更新料が「有効」になるか、「無効」になるかは、いろいろな意味で幅広く影響があると思います。
マンション更新料は「無効」 京都地裁が初判断
賃貸住宅の更新料、高裁が無効判断 「消費者利益害する」
今まで、「無効」判決がいくつか続いていたため、更新料の存在が否定され気味だったわけですが、今回はまっとうな「有効」判決が出たようで、何よりです。各地域の慣習にもよるでしょうし、更新料が普通の賃料に占める割合にもよるとは思いますが、賃貸契約時には契約書をもとに説明を受けて、納得した上で契約をしているはずなので、後からさかのぼって更新料の存在を否定しようとするのは、あまり大人の対応だとは思えません。
今回の判決で、今までの流れが変わってくれるとよいのですが
さて、どうなるでしょうか
ぜひ、あなたの一票をお願いします。
古い消火器で破裂事故相次ぐ 業界団体、回収へ新方式
千葉県や愛知県、大阪市、福岡県で9~10月、老朽化した消火器の破裂事故が4件相次ぎ小学生が重体になるなど4人が負傷した。総務省消防庁によると、同様の事故は平成11年以降、計12件になり、死者も2人出た。いずれのケースも10年以上前の古い消火器で、一部が腐食していた。業界団体は現在5割程度の消火器の回収率を8割程度まで引き上げようと新たな取り組みを始める。
メーカー12社が加盟する日本消火器工業会によると、一般用消火器の耐用年数は8年
期限を過ぎて処分を依頼する際は1本約1500円かかる上、各メーカーが自社製品のみを回収しており、処分時にはメーカー指定の窓口まで消火器を届ける必要があった。
工業会は来年1月から、回収コストをあらかじめ購入代金に上乗せする方式を導入
消火器には「リサイクルシール」を添付し、全国約5400の販売店で回収する。古い消火器で破裂事故が起きているそうです。
以前、ちょこっと書きましたが、中古物件を購入するとすでに消火器が設置されているのですが、これがかなり古い物であることがあります(少なくともぼくの場合はそうでした)
ということで、上の記事にあるような耐用年数8年を過ぎたものはできるだけ早く交換してしまった方がいいと思います。安い物で1本3000円程度からあり、高くても1万円もしないもので十分なのではないかと思います。大切なのは耐用年数を過ぎない範囲で、適切に新しい物と交換しておくことだと思います。このような破裂事故につながることもあるようですが、本来の役目である消火活動をしようと思ったときに、きちんと動作しなかったりしたら、生命にかかわる事故になりかねません。
こういったところは、面倒くさがったり、けちったりしてはいけないところだと思います(非常に当たり前のことだとは思いますが)
ぜひ、あなたの一票をお願いします。今週末も物件を見てきました。最近、毎週末のように、土地を見ています。今週末もいろいろ見てきました。
土地と言っても、すべてが更地で売られているわけではなく、古家付、といった形で売られているものも多いんですね
その場合、解体費用が買い主の負担として発生してしまう可能性があります。この分の費用は、購入価格としてきちんと上乗せしておかなければなりません。その古家が木造であればいいのですが、鉄骨造だったり、鉄筋鉄骨コンクリート造だったりすると、その費用もかなりのものになるようです。まだ実際に購入したわけでも何でもありませんが、一戸建てを建てるというのは、金銭感覚的には結婚式に似ているかもしれません。標準プランみたいなのがあって、それでも不可能というわけではないのだけど、そうは言っても一生に一度だし、みたいな感じでオプションを付けざるを得ない状況になっていくわけです。
そして、目の前にしている数字があまりに大きいので、50万とかそのくらいだったらまあ付けておくか(結婚式だと5万円とか
)、みたいな感覚になってしまいそうです。一戸建ての場合、総額が結婚式のさらに10倍以上はするので、金銭感覚がかなりとんでもないことになってしまいそうです。勤め先の業績悪化で収入が減り、住宅ローンの返済が困難になる人が目立ち始めた。返済期間を延長して月々の負担を軽くするなど金融機関に契約条件の見直しを相談する人が増えている。
民間金融機関の住宅ローン残高は100兆円以上で延滞が増えれば銀行の業績への影響は必至
各行は相談態勢を強化するなど対応に乗り出した。
国民生活センターによると、「勤務先に解雇され、住宅ローンを返せなくなった」といった住宅ローン関連の相談は4月以降、1625件
ということで、こんなニュースもありました。返済は無理のない範囲で計画的に行っていきたいものです。とか言う前に、果たしていい物件が見つかるのか、それが最も重要です。ぜひ、あなたの一票をお願いします。
猫のひたいほどの家
猫のひたいほどの家 (文春文庫)
猫のひたいほどの家
余計なものを整理して、気持ちよく暮らそう
引っ越しを決意した横森家が、土地購入から一軒家を建てるまで
シンプルでエコな快適空間を手に入れるまでの涙と笑いの奮闘記
7年前に『横森式シンプル・シック』で披露したおしゃれなマンションも、1人娘が成長するにつれ、親子3人のベッドが並ぶ合宿所状態に
引っ越しを決意した横森家が、小さな土地にシンプルで住みやすいマイホームを建てるまでの奮闘記です。家を建てる予定の人はもちろん、身の回りを整理してすっきり暮らしたい人にもおススメです。著者が土地を購入してから一戸建てを建てるまでの様子を書いたものです。物件・土地探し、住宅ローン申請、土地の売買契約、地鎮祭、上棟式などなど、実際に建てるにあたってのプロセスが書かれています。
そして、どんなポイントを考えながら、どんな風に決めていったのか
そして、実際の横森家の写真が載っているので、けっこう参考になりました。オシャレな感じの家です。東京組というところで建てたようなのですが、実は偶然にも先日東京組にいって話を聞いてきました。
今いろいろ物件を紹介して頂いている不動産屋さんの紹介で、東京組(実際には設計集団プラスという東京組の関係会社で設計を担当しているところ
)の方に、建物についての話を聞きました。ルーフバルコニー付けられますか、地下室付けるのもできますか、これって容積率にカウントされちゃうんですか、などなどこちらが疑問に思うことを聞いてきました。そして、実際に標準仕様になっている材料(キッチン、お風呂、ドア、などの設備)も見てきました。実際に見ると、いろいろ夢がふくらみます。一戸建てについてのマニュアル的な本もいろいろありますが、こういった経験者の実体験を知るというのはまた別の意味で参考になります。ぜひ、あなたの一票をお願いします。現在原状回復工事をお願いしているのは、すでに何度も書いていますが、その工事の途中経過について、工事をお願いしている工藤さんが写真を撮って送ってきてくださいました。ということで、その写真を紹介してみます。これはテレビドアホンを取り付けるために配線をして頂いているところです。インターホンのパネルをどうしても柱側に設置したかったので、電線(Fケーブル)を延長して無理矢理持ってきて頂きました。その結果、このような配置になりました。CF(クッションフロア)が白っぽくて明るいため、全体的に明るい感じの部屋になっていると思います。いい感じだと思います。この写真だとちょっとわかりづらいかもしれませんが、玄関の下駄箱のあたりにアクセントクロスを貼って頂きました。浴室の2ハンドル混合水栓をサーモ水栓に交換しました。玄関の土間に大理石風のシートを貼って頂きました。ちょっと高級感ありません。ガラスの建具の具合が悪かったので、開閉の補修工事をして頂きました。滑りがよくなっているはず、です。繰り返しですが、このCF(クッションフロア)はいい感じだと思います。ということで、とりあえず途中経過でした。バリューアップ工事はまだ他にもあります。完成したら、またあらためて写真をアップしたいと思います。原状回復工事の途中経過でした。ぜひ、あなたの一票をお願いします。
初めての住宅展示場
日曜日に人生で初めて住宅展示場というものに行ってみました。ということで、かなり本気で一戸建てマイホーム購入計画を考えています。たまたま新聞に折り込みチラシが入っていて、後楽園から南北線一本で行ける王子住宅公園に行ってみました。積水ハウス、旭化成ヘーベルハウス、住友林業、三井ホームと4つだけでしたが、鉄骨造、ビッグフレーム工法、ツーバイフォー、と異なる建築工法の説明を聞くことができたので、参考になりました。インテリア、エクステリア、間取りなどなど、とにかくいろいろな家を見ると勉強になります。そして、だんだんと自分の求める家のイメージが明確になりつつある気がします。
といっても、まだかなりぼんやりとではありますが
それにしても、住宅展示場にある家は広いですね
35坪くらいの土地に建てた場合を想定しているそうですが、そんなに広い土地を都内で買うのは予算的にまあ無理です。狭めの土地で、3階建てって感じの家になるんだと思います。とりあえず、屋上はルーフバルコニーをつけたいところです。ぜひ、あなたの一票をお願いします。
マイホームを買うべきか
- 資産価値を考えて
昨年末から年初にかけて一時的にマイホームを買おうかどうしようか、真剣に考えていましたが、ここに来てまた悩み始めています。マイホームを買うならマンション、そして買うなら新築ではなく中古、と思っていました。しかも、最近はかなり古めのマンションを買って、スケルトンリフォームをして壁面収納をはじめいろいろと収納を充実させ、自分の住みたいような間取りにしてみるのがよいのではないか、という方向で考えていました。なので、つい先日もマンション 新築そっくりさんのイベントが文京シビックセンターで行われていたので、ちょっと見てきたばかりです。ところが、先日家の近くでオープンルームみたいなものをやっていて、それがタウンハウスという一戸建てと共同住宅の中間的な存在の物件でした。