Naproti tomu (nová) právní úprava obsažená v zákoně č. 89/2012 Sb. již ochranu nájemce nečlení nejprve na jeho právo k přednostnímu nabytí bytu (trvající po dobu šesti měsíců ode dne doručení nabídky) a posléze na předkupní právo (časově omezené, maximálně na dobu dvanácti měsíců ode dne uplynutí původní šestiměsíční lhůty). Ve prospěch nájemce bytu je v ní upravena ochrana ve formě předkupního práva k jednotce při jejím prvním převodu (§ 1187 odst. 1 věta první o. z.), které zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti (§ 1187 odst. 1 věta třetí o. z.). Protože takto upravené předkupní právo lze pokládat za právo věcné (z povahy věci se mezi věcná předkupní práva řadí i zákonná předkupní práva), opravňuje nájemce k postupu podle § 2144 odst. 1 o. z., tj. opravňuje nájemce jako předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany (nástupci původního vlastníka jednotky), jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl. Zákonodárce zde zakotvuje za podmínek zřízení předkupního práva jako práva věcného zachování předkupního práva předkupníkovi, i když věc nabyl někdo jiný. Důvod nabytí není podstatný, neboť právo předkupníka existuje jak v případě, že tato třetí osoba nabyla věc koupí nebo způsobem, který je postavený na roveň ujednáním o předkupním právu. V tomto rámci tedy může předkupník vyžadovat na vlastníku, aby mu za příslušnou úplatu věc převedl. Má-li oprávněný nájemce v zákoně upraven způsob, jak se v případě porušení předkupního práva podle § 1187 odst. 1 věty první o. z. domoci vlastnictví jednotky, je podle názoru dovolacího soudu vyloučena úvaha o neplatnosti (zdánlivosti) smlouvy porušující jeho předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu.