b'\n_START_ARTICLE_\nBorettslag\n_START_SECTION_\nTilknyttede og frittst\xc3\xa5ende borettslag\n_START_PARAGRAPH_\nEt tilknyttet borettslag er et borettslag der vedtektene sier at andelseierne samtidig skal v\xc3\xa6re andelseiere i et bestemt boligbyggelag. Dette kalles gjerne det dobbelte medlemskap og det er bare disse borettslag som er tilknyttede lag og som borettslagsloven har en del s\xc3\xa6rregler om. Alle andre borettslag er frittst\xc3\xa5ende og de har ingen slik vedtektsfestet tilknytning. Men de kan ha et boligbyggelag som forretningsf\xc3\xb8rer p\xc3\xa5 vanlig kommersiell basis. _NEWLINE_Det f\xc3\xb8lger av boligbyggelagsloven \xc2\xa7 1-1  at et boligbyggelag har til form\xc3\xa5l \xc3\xa5 skaffe medlemmene bolig og det er nevnt som eksempel at dette kan skje gjennom borettslag. Dette er i praksis den viktigste m\xc3\xa5te boligbyggelaget oppfyller sitt form\xc3\xa5l p\xc3\xa5: Man stifter et tilknyttet borettslag der boligbyggelagets medlemmer f\xc3\xa5r bolig.\n_START_SECTION_\nForkj\xc3\xb8psrett\n_START_PARAGRAPH_\nEn annen m\xc3\xa5te for boligbyggelagene \xc3\xa5 skaffe medlemmene bolig, er \xc3\xa5 bruke forkj\xc3\xb8psrett i borettslag som er tilknyttet boligbyggelagene. Forkj\xc3\xb8psretten  er ikke en lovfestet rettighet, den m\xc3\xa5 f\xc3\xb8lge av vedtektene til det enkelte borettslag. Boligbyggelagene har som oftest et vedtektsfestet veto mot endringer i vedtektene i sine tilknyttede borettslag. Slik sikrer de seg at boligbyggelagets medlemmer har forkj\xc3\xb8psrett i de tilknyttede borettslagene. Ved avhending av borettsandeler utl\xc3\xb8ses forkj\xc3\xb8psrett for boligbyggelagets medlemmer. De som kan gj\xc3\xb8re forkj\xc3\xb8psretten gjeldende er nevnt i borettslagets vedtekter etter innbyrdes prioritet. Den forkj\xc3\xb8psrettsberettigede trer inn i den avtalen som utl\xc3\xb8ser forkj\xc3\xb8psretten, (men bl.a. arv eller tvangssalg kan ogs\xc3\xa5 utl\xc3\xb8se forkj\xc3\xb8psrett) og overtar andelen til den pris og p\xc3\xa5 de vilk\xc3\xa5r avhenderen og erververen ble enig om._NEWLINE_Forkj\xc3\xb8psretten er en omsetningsbegrensning p\xc3\xa5 borettsandeler i tilknyttede borettslag, men det ser ikke ut til at denne begrensningen medf\xc3\xb8rer at borettslagsboliger med forkj\xc3\xb8psrett omsettes til lavere pris enn andre tilsvarende boliger. _NEWLINE_Borettslagsloven kapittel 4 V  har n\xc3\xa6rmere regler om forkj\xc3\xb8psrett. Det fremg\xc3\xa5r bl.a. av loven at avhending av andeler mellom visse n\xc3\xa6rst\xc3\xa5ende ikke utl\xc3\xb8ser forkj\xc3\xb8psrett f.eks. der foreldrene selger sin andel til et av sine barn.\n_START_SECTION_\nStiftelse av borettslag\n_START_PARAGRAPH_\nEt borettslag stiftes ved at det opprettes et stiftelsesdokument som skal inneholde opplysninger om stifterne, antallet andeler, andelenes st\xc3\xb8rrelse, n\xc3\xa5r andelen skal innbetales og dessuten navnene p\xc3\xa5 styrets medlemmer og lagets revisor.  Stiftelsesdokumentet skal ogs\xc3\xa5 inneholde borettslagets vedtekter og det er ikke store krav til hva de m\xc3\xa5 inneholde, men det kan tas inn andre vedtekter enn de lovbestemte \xe2\x80\x93 f.eks. om forkj\xc3\xb8psrett._NEWLINE_I praksis stiftes borettslag av den som skal oppf\xc3\xb8re boligene og selge disse til de fremtidige andelseiere \xe2\x80\x93 et boligbyggelag eller en annen utbygger (f.eks. en entrepren\xc3\xb8r). De som skal bo i borettslaget kj\xc3\xb8per andelene og f\xc3\xa5r da en lovbestemt rett og plikt til \xc3\xa5 bruke boligen.\n_START_SECTION_\nAndelseiers \xc3\xb8konomiske ansvar er begrenset\n_START_PARAGRAPH_\nAndelseierne har ikke noe direkte ansvar for den gjeld borettslaget har. Borettslagets kreditorer m\xc3\xa5 forholde seg til laget og kan ikke g\xc3\xa5 p\xc3\xa5 den enkelte andelseier. Andelseierne har heller ikke plikt til betale noe tilleggsinnskudd i laget ut over det som f\xc3\xb8lger av loven om betaling av andelskapital, borettsinnskudd og felleskostnader. Andelseieren kan dessuten si opp boretten med en seks m\xc3\xa5neders frist. Etter det er andelseieren kvitt sine forpliktelser overfor borettslaget, men han taper samtidig retten til boligen.\n_START_SECTION_\nFelleskostnader\n_START_PARAGRAPH_\nIndirekte har andelseierne et ansvar fordi de m\xc3\xa5 betale sin del av de l\xc3\xb8pende utgifter til borettslaget. Disse utgiftene kalles i borettslagsloven for felleskostnader. Felleskostnadene best\xc3\xa5r av borettslagets driftsutgifter (som kan v\xc3\xa6re alt fra utgifter til vedlikehold og reparasjoner, til kommunale avgifter og str\xc3\xb8m til fellesareal) samt renter og avdrag p\xc3\xa5 borettslagets l\xc3\xa5n. Det er m.a.o. ingen forskjell p\xc3\xa5 andelseiere og andre boligeiere p\xc3\xa5 det omr\xc3\xa5det. _NEWLINE_Felleskostnadene i borettslaget skal fordeles mellom andelseierne ut fra forholdet mellom verdiene p\xc3\xa5 boligen eller etter andre kriterier. Fordelingsn\xc3\xb8kkelen skal fremg\xc3\xa5 av bygge- og finansieringsplanen som er endel av stiftelsesgrunnlaget til borettslaget. Det er vanlig \xc3\xa5 bruke boligenes areal som innbyrdes fordelingskriterium, eventuelt i kombinasjon med andre fordelingskriterier. F.eks. kan halvparten av felleskostnadene fordeles etter arealet p\xc3\xa5 boligene og den andre halvparten fordeles likt mellom alle. _NEWLINE_I visse tilfeller kan det bli sp\xc3\xb8rsm\xc3\xa5l om fordelingen av felleskostnadene b\xc3\xb8r endres, f.eks. fordi ombygging og p\xc3\xa5bygging har medf\xc3\xb8rt endringer i verdiforholdene mellom boligene. Loven tilsier imidlertid at ikke enhver endring medf\xc3\xb8rer endring i fordelingsn\xc3\xb8kkelen. Det m\xc3\xa5 vesentlige endringer til f\xc3\xb8r det blir snakk om \xc3\xa5 endre fordelingskriteriene._NEWLINE_I s\xc3\xa6rlige tilfeller hvor enkelte kostnader kan fordeles etter nytte eller forbruk, kan andelseierne kreve at disse holdes utenfor fordelingsn\xc3\xb8kkelen. Det er imidlertid ikke slik at i alle tilfeller hvor de ulike andelseierne har ulik nytte av et tiltak kan dette kreves fordelt etter nytte eller forbruk. Utgangspunktet er at den opprinnelige fordelingsn\xc3\xb8kkel ligger fast slik at andelseiere uten barn m\xc3\xa5 betale for anlegg av lekeplass, og andelseiere uten bil m\xc3\xa5 betale for vedlikehold av borettslagets garasjer.  Det er bare i s\xc3\xa6rlige tilfeller man kan kreve kostnadsfordeling etter nytte eller forbruk. Hvis f.eks. bare den ene av et borettslags to bygninger f\xc3\xa5r installert heis, kan antakelig de som bor i bygningen uten heis slippe \xc3\xa5 betale for installasjons- og vedlikeholdskostnadene for heisen. De vil ikke ha noen nytte av heisen.\n_START_SECTION_\nAndel og rettsregistrering av andel. Innskudd\n_START_PARAGRAPH_\nBorettsandelen representerer den eierandel en person har som medeier i borettslaget og kan sammenlignes med en aksje i et aksjeselskap. Alle andelseierne i borettslaget har \xc3\xa9n stemme p\xc3\xa5 generalforsamlingen selv om boligene og st\xc3\xb8rrelsen p\xc3\xa5 fellskostnadene kan variere. Slik sett er borettslaget en demokratisk sammenslutning. _NEWLINE_Andelene og hvem som eier dem skal registreres i Borettsregisteret som er en avdeling av Statens kartverk lokalisert til Kinsarvik i Ullensvang kommune. Korrekt andelsnummer best\xc3\xa5r av borettslagets organisasjonsnummer fra Br\xc3\xb8nn\xc3\xb8ysundregistrene, samt andelsnummeret. Det er kun anledning til \xc3\xa5 eie \xc3\xa9n andel i ett og samme borettslag, med unntak for juridiske personer (f.eks. kommuner), som kan eie opptil 10% av andelene. Den som er registrert som andelseier kan overdra andelen sin og dette vil bli registrert p\xc3\xa5 samme m\xc3\xa5te som overskj\xc3\xb8ting av fast eiendom. Andelseieren kan ogs\xc3\xa5 pantsette andelen til sikkerhet for l\xc3\xa5n og andelseierens kreditorer kan ta utlegg i andelen p\xc3\xa5 samme m\xc3\xa5te som i fast eiendom \xe2\x80\x93 ogs\xc3\xa5 dette m\xc3\xa5 registreres for at kreditor skal f\xc3\xa5 rettsvern. Slik registrering skjer etter reglene i borettslagsloven kapittel 6 og kalles der for rettsregistrering. Reglene er stort sett de samme som ved tinglysing av rettigheter i fast eiendom. Borettslagets eiendom er tinglyst p\xc3\xa5 vanlig m\xc3\xa5te fra f\xc3\xb8r av og borettslaget kan pantsette hele eiendommen ved l\xc3\xa5neopptak._NEWLINE_Andelseierne kan skyte inn penger i borettslaget. Dette kalles borettsinnskudd og er et l\xc3\xa5n fra andelseieren til borettslaget. Innskuddet skal sikres med pant i borettslagets faste eiendom. Innskuddet utgj\xc3\xb8r som regel bare en mindre del av borettslagets finansiering. Hoveddelen av midlene l\xc3\xa5ner borettslaget hos eksterne l\xc3\xa5ngivere (banker). Dette eksterne l\xc3\xa5net er lagets fellesgjeld som alts\xc3\xa5 nedbetales via felleskostnadene.\n_START_SECTION_\nFellesfinansiering\n_START_PARAGRAPH_\nEttersom det er borettslaget som eier boligene kan ogs\xc3\xa5 borettslaget pantsette eiendommen og dermed skaffe seg l\xc3\xa5n. Dette gj\xc3\xb8r det enkelt \xc3\xa5 finansiere bygging og senere vedlikehold og restaurering av boligene. Den nye borettslagloven av 2003 som tr\xc3\xa5dte i kraft i 2005 \xc3\xa5pner for at ikke bare boligbyggelag, men alle og enhver kan kontorstifte borettslag. Det har sammen med finansieringsformen medf\xc3\xb8rt at bygging av borettslagsboliger har skutt fart de senere \xc3\xa5rene. Ogs\xc3\xa5 eksisterende bygninger har blitt omdannet til borettslag.\n_START_SECTION_\nAndelseier m\xc3\xa5 selv bruke boligen\n_START_PARAGRAPH_\nHovedregelen er at andelseierne selv skal bo i borettslaget. N\xc3\xa5r andelen skifter eier bortfaller ogs\xc3\xa5 bruksretten, og n\xc3\xa5r andelseieren ikke lenger bruker boligen selv m\xc3\xa5 han normalt selge andelen, men det er gjort visse unntak. I tidsbegrensede perioder og i s\xc3\xa6rlige tilfeller kan andelseieren overlate bruken av boligen til andre. Dette endrer ikke andelseierens \xc3\xb8konomiske ansvar overfor borettslaget. N\xc3\xa5r andelseieren i utgangspunktet m\xc3\xa5 bo i boligen medf\xc3\xb8rer det at borettslagsboliger ikke uten videre kan benyttes som spekulasjons-og investeringsobjekt.\n_START_SECTION_\nTidligere regler\n_START_PARAGRAPH_\nDet har opp gjennom \xc3\xa5rene v\xc3\xa6rt politisk strid om adgangen til \xc3\xa5 oppl\xc3\xb8se borettslag \xe2\x80\x93 s\xc3\xa6rlig de som er tilknyttet et boligbyggelag. Opprinnelig hadde borettslagsloven av 1960 regler som gav et kvalifisert flertall adgang til selv \xc3\xa5 bestemme dette p\xc3\xa5 to etterf\xc3\xb8lgende generalforsamlinger \xe2\x80\x93 hvorav den ene skulle v\xc3\xa6re lagets ordin\xc3\xa6re generalforsamling. P\xc3\xa5 grunn av prisregulering og ugunstige skatteordninger, var det fordelaktig \xc3\xa5 foreta slik oppl\xc3\xb8sning, samtidig som dette skadet boligsamvirket og undergravde forkj\xc3\xb8psretten for boligbyggelagenes medlemmer. I 1974 fikk vi derfor en lovendring hvoretter departementet m\xc3\xa5tte samtykke i oppl\xc3\xb8sning, og forutsetningen var at slikt samtykke bare skulle gis i s\xc3\xa6rlige tilfeller. Noen \xc3\xa5r senere fikk vi en reprise p\xc3\xa5 oppl\xc3\xb8sningsb\xc3\xb8lgen da eiendomsmegler J\xc3\xb8rgen Stray hevdet at borettslagene stod fritt til \xc3\xa5 selge boligene til andelseierne, og loven ble p\xc3\xa5 ny endret i februar 1979 for \xc3\xa5 fjerne enhver tvil. Men Stray-metoden hadde aldri v\xc3\xa6rt lovlig, slo H\xc3\xb8yesterett fast i 1982. Etter regjeringsskiftet h\xc3\xb8sten 1981 ble det fri oppl\xc3\xb8sningsrett for frittst\xc3\xa5ende borettslag, mens godkjenningsordningen ble beholdt for de tilknyttede.\n_START_SECTION_\nDagens regler\n_START_PARAGRAPH_\nDagens regler er i hovedsak felles for tilknyttede og frittst\xc3\xa5ende lag og hensynet til forkj\xc3\xb8psrett for boligbyggelagsmedlemmer er ivaretatt p\xc3\xa5 en annen m\xc3\xa5te enn ved offentlig godkjenning. N\xc3\xa5 kreves det to tredjedels flertall av alle andelseiere \xe2\x80\x93 ikke bare de som m\xc3\xb8ter \xe2\x80\x93 p\xc3\xa5 to etterf\xc3\xb8lgende generalforsamlinger hvorav den ene er den ordin\xc3\xa6re. I frittst\xc3\xa5ende lag er dette tilstrekkelig til \xc3\xa5 oppl\xc3\xb8se laget. I lag der en tredjeperson (som oftest et boligbyggelag) har vetorett overfor vedtektsendringer, er oppl\xc3\xb8sningsvedtaket ikke gyldig medmindre det godkjennes av den som har vetoretten. Men dersom vedtekten som vetoretten er knyttet til, f.eks. en vedtekt om forkj\xc3\xb8psrett for boligbyggelagsmedlemmer, kan boligbyggelaget ikke nekte \xc3\xa5 godkjenne oppl\xc3\xb8sningsvedtaket._NEWLINE__NEWLINE_N\xc3\xa5r det er truffet gyldig vedtak om oppl\xc3\xb8sing, skal det velges et avviklingsstyre som skal s\xc3\xb8rge for at lagets forpliktelser blir dekket og deretter fordele lagets verdier mellom andelseierne. Som regel er det meningen at andelseierne skal fortsette \xc3\xa5 eie boligene \xe2\x80\x93 enten som selveierboliger eller som eierseksjoner \xe2\x80\x93 og da vil avviklingsstyret foreta en slik naturaldeling.'