b'\n_START_ARTICLE_\nVastgoedzeepbel\n_START_PARAGRAPH_\nEen vastgoedzeepbel of onroerendgoedzeepbel is een economische zeepbel die periodiek voorkomt in vastgoedmarkten. Dit fenomeen wordt gekenmerkt door een snelle toename van de taxatiewaarde van onroerende zaken, zoals woningen, totdat een onhoudbaar niveau wordt bereikt ten opzichte van de financieringslast en (voor beleggers) het rendement, alsmede andere economische elementen. Het kan worden gevolgd door een snelle daling van de waarde van het goed (onder meer bekend als het instorten van de huizenprijzen of een vastgoedcrash) met als gevolg dat vele eigenaren een hypotheekschuld hoger dan de waarde van het bezit overhouden. Net als in andere economische zeepbellen wordt meestal pas achteraf (na de crash) het eind van de zeepbel bepaald.\n_START_SECTION_\nVoorspellingen\n_START_PARAGRAPH_\nIn tijden van stijgende huizenprijzen verschijnen er regelmatig voorspellingen dat de prijzen zullen dalen. Het blijkt moeilijk om een accurate voorspelling te doen. Bij een daling van vastgoedprijzen hoeft overigens geen sprake van een zeepbel te zijn. De "Economist" schreef in december 2005 dat "de huidige wereldwijde stijging van huizenprijzen de grootste vastgoedzeepbel in de geschiedenis is" en dat het probleem in vele gebieden voorkomt, zoals grote delen van de Verenigde Staten, Verenigd Koninkrijk, Belgi\xc3\xab, Nederland, Australi\xc3\xab, Nieuw-Zeeland, Ierland, Spanje, Zuid-Afrika, India en China. Het crashen van de Japanse zeepbel vanaf 1990 was desastreus voor de Japanse economie en de mensen die het moesten doorstaan, hetzelfde geldt voor de vastgoedcrash in de grootste stad van China, Shanghai. Ook het toenemende volume dat in Europees commercieel vastgoed (kantoren, winkels en bedrijfsruimte) werd belegd is door steeds meer partijen aangeduid als een zeepbel. Deze investeringsdruk uitte zich in steeds hogere prijzen voor de meest aantrekkelijke objecten, waardoor de rendementen (bij aankoop meestal in eerste instantie aangeduid middels het bruto aanvangsrendement of BAR) scherp dalen.\n_START_SECTION_\nImpact op algemene conjunctuur\n_START_PARAGRAPH_\nBij dalende huizenprijzen kan enerzijds gesteld worden dat die huizen daarmee weer binnen het bereik komen van groepen huizenkopers die zich eerst die huizen niet konden veroorloven (met name starters op de woningmarkt); in die zin kan een daling na een stijging als een "gezonde correctie" worden gezien. Een instorten van een markt voor koopwoningen leidt echter ook tot (soms scherp) dalende werkgelegenheid in sectoren als de bouw, bouwmaterialen, woninginrichting, alsmede gespecialiseerde dienstverlening als makelaardij en bankwezen. Al die sectoren plegen ten minste enkele procentpunten van het bruto nationaal product te vertegenwoordigen, zodat een recessie in die sectoren een merkbaar effect op de totale bbp-groei (bruto binnenlands product) heeft. Met name in de VS, het Verenigd Koninkrijk en Spanje heeft de bouwsector, tot aan het begin van de kredietcrisis, een aanmerkelijke bijdrage aan de economische groei geleverd.\n_START_SECTION_\nIndicatoren voor de huizenmarkt\n_START_PARAGRAPH_\nOm zeepbellen te kunnen identificeren alvorens zij barsten hebben de economen een aantal financi\xc3\xable kengetallen en economische indicatoren ontwikkeld die kunnen worden gebruikt om te evalueren of de huizen in een bepaald gebied goed getaxeerd zijn. Door de huidige niveaus te vergelijken met vorige niveaus die in het verleden onhoudbaar zijn gebleken (dat wil zeggen geleid hebben tot of minstens bijgedragen hebben aan de ineenstorting), kan men een gefundeerde gissing maken over de vraag of een bepaalde onroerendgoed markt een zeepbel doormaakt._NEWLINE_De kengetallen beschrijven twee verweven aspecten van een vastgoedzeepbel: een waarde vaststellingscomponent en een schuld- (of hefboomwerkings)component. De waarde vaststellingscomponent meet hoe de dure huizen zich verhouden tot wat de meeste mensen zich kunnen veroorloven, en de schuldcomponent hoe hoog de schuld is wanneer huishoudens een aankoop doen voor de winst of om in te wonen (en ook hoeveel de schuld bij de bank oploopt door deze leningen te verstrekken)._NEWLINE_Zie ook vastgoedeconomie.\n_START_SECTION_\nHousing debt to equity ratio\n_START_PARAGRAPH_\nDe "housing debt to equity ratio" ,(niet te verwarren met de bedrijfs "debt to equity ratio" D/E), ook wel de \'loon naar waarde\', is de ratio tussen de hypotheekschuld ten opzichte van het onderliggende goed, het meet de financi\xc3\xable hefboomwerking. De ratio wordt groter wanneer woningeigenaren hun schulden herfinancieren en de overwaarde van de woning gebruiken voor een tweede hypotheek of extra lening. Een ratio van 1 betekent een hefboomwerking van 100%\xc2\xa0; hoger dan 1 betekent een negatieve waarde aan eigen bezit.\n_START_SECTION_\nOwnership ratio\n_START_PARAGRAPH_\nDe "Ownership ratio" is de ratio tussen het gedeelte aan huishoudens dat hun woning in bezit heeft vergeleken met het aantal huishoudens dat de woning huurt. Het kengetal neemt over het algemeen in een gelijk tempo toe als de stijgende lonen. Overheden nemen soms maatregelen zoals belastingvermindering en het verstrekken van subsidies op de financiering om het eigen woningbezit te bevorderen. Als het kengetal voor woningbezit stijgt zonder dat de lonen zijn meegestegen, kan het zijn dat kopers gebruikmaken van de lage rentestanden voor het lenen van geld (die eventueel later weer oplopen), of dat hypotheken verstrekt worden aan risicovolle hypotheeknemers (een laag inkomen of probleemschulden in het verleden). Daarmee zou een hoge ratio voor woningbezit met een verhoogd aantal "risico" hypotheken een verklaring kunnen zijn voor de toename van het totaal uitstaande bedrag bij de hypotheekverstrekkers dat geassocieerd wordt met een vastgoedzeepbel.\n_START_SECTION_\nBezettingsgraad\n_START_PARAGRAPH_\nDe "occupancy rate" of "bezettingsgraad" (het tegenovergestelde van de beschikbaarheidsgraad is het aantal van bezette eenheden gedeeld door het totaalaantal eenheden in een bepaald gebied, in commercieel vastgoed wordt dit meestal uitgedrukt in een oppervlakte-eenheid zoals m\xc2\xb2 per type of soort gebouw). Een lage bezettingsgraad betekent dat er in de markt een overaanbod is door speculatieve aankopen en het bouwen van vastgoed. In dit verband kunnen vraag- en aanbodcijfers in de vastgoedmarkt misleidend zijn, de vraag naar koopwoningen kan hoger zijn dan het aanbod, terwijl de vraag naar huurwoningen lager is.'