Uso Intelligente del Tasso di Rendimento Calcolare il Tasso di Rendimento
Il tasso di rendimento rappresenta fondamentalmente il ritorno percentuale stimato che un investitore potrebbe ottenere con un acquisto immobiliare effettuato in contanti. Per questo motivo, il tasso di rendimento è un buon indicatore da usare per confrontare un potenziale acquisto con altre opportunità di investimento di simile natura. Il tasso di rendimento permette di effettuare confronti semplici e veloci dei potenziali introiti provenienti da proprietà immobiliari acquistate a scopo di investimento, e può essere utile per restringere la lista delle scelte possibili. Per esempio, supponiamo di dover valutare l'acquisto due porzioni immobiliari nello stesso quartiere. Una ha un tasso di rendimento dell'8%, mentre l'altra del 13%. Questo confronto iniziale fa propendere per il secondo immobile - ci si aspetta che questo generi più denaro per ogni euro speso. Sebbene il tasso di rendimento offra la possibilità di fare dei confronti facili e veloci tra due o più porzioni immobiliari, non è certo l'unico elemento da tenere in considerazione. Gli investimenti immobiliari possono essere abbastanza complicati - investimenti apparentemente semplici potrebbero diventare oggetto di speculazioni di mercato e di eventi imprevisti che vanno al di là della portata del semplice calcolo del tasso di rendimento. Come minimo, dovresti anche considerare il potenziale di crescita del reddito prodotto dall'immobile come anche le variazioni di valore della proprietà stessa.  Per esempio, supponiamo di acquistare una porzione immobiliare a €1.000.000 e che ci aspettiamo di farci ogni anno €100.000 - quindi ci aspettiamo di avere un tasso di rendimento del 10%. Se il mercato immobiliare locale si modifica, e il valore dell'immobile aumenta a €1.500.000, improvvisamente avremmo un tasso di rendimento meno profittevole pari al 6,66%. In questo caso potrebbe essere saggio vendere l'immobile e investire i relativi profitti in un altro investimento. Se si è a conoscenza del tasso di rendimento medio nella zona in cui è ubicato l'immobile, si può usare questa informazione per determinare il reddito che la proprietà deve produrre affinché l'investimento "valga la pena". Per farlo, basta moltiplicare semplicemente il prezzo richiesto per l'acquisto per il tasso di rendimento di immobili simili nella zona, e si trova il reddito netto "consigliato". Da notare che si tratta semplicemente di risolvere un'equazione (reddito netto / prezzo richiesto) = tasso di rendimento per "reddito netto". Per esempio, se abbiamo acquistato un immobile per €400.000 in una zona in cui la gran parte delle proprietà similari hanno un tasso di rendimento di circa l'8%, potremmo calcolare il nostro reddito "consigliato" moltiplicando 400.000 × 0,08 = €32.000. Questo rappresenta il reddito netto che l'immobile dovrebbe produrre ogni anno per avere un tasso di rendimento dell'8%, quindi dovremmo fissare di conseguenza il relativo canone di affitto. Il reddito lordo di una porzione di immobile dovrebbe essere principalmente dato dalla lista degli affittuari. In altre parole, quando un immobiliarista acquista un fabbricato, di solito ne ricava del denaro essenzialmente affittandolo a degli inquilini. Tuttavia, questa non è l'unica possibile fonte di reddito - redditi diversi potrebbero derivare anche da distributori automatici o lavatrici a gettoni, ecc.  Per esempio, supponiamo di aver appena acquistato una casa che vorremmo dare in affitto ad un canone di €750/mese. A questo canone, ci aspetteremmo di incassare 750 × 12 = €9.000 all'anno di reddito lordo prodotto dalla proprietà. Ogni immobile implica dei costi operativi. Di solito, si tratta di costi di manutenzione, assicurazione, tasse e di gestione dell'immobile. Usa delle stime molto accurate di questi costi, e sottraili dal reddito lordo che hai calcolato prima. Così si determina il reddito netto del fabbricato.   Per esempio, supponiamo che dopo aver stimato l'immobile da affittare, abbiamo calcolato che dovremo sostenere ogni anno €900 di costi per la gestione dell'immobile, €450di manutenzioni, €710 di tasse e €650 di assicurazione. 9.000 - 900 - 450 - 710 - 650 = €6.290, il reddito netto della nostra proprietà. Da notare che il tasso di rendimento non tiene conto dei costi commerciali e finanziari legati all'acquisto dell'immobile - inclusi quelli legati alla compra-vendita dell'immobile, all'iscrizione dell'ipoteca, alle commissioni, ecc. Infatti questo tipo di costi dipendono dalla levatura dell'investitore e dai suoi rapporti con l'istituto erogante e sono di natura variabile, quindi influirebbero negativamente sulla neutralità del confronto che il tasso di rendimento intende offrire. Il tasso di rendimento è dato dal rapporto tra il reddito netto della proprietà e il suo originario prezzo o costo in linea capitale. Il tasso di rendimento viene espresso sotto forma di percentuale.  Supponiamo di aver acquistato l'immobile a €40.000. Fornito questo dato, disponiamo di tutti gli elementi necessari per determinare il tasso di rendimento. Qui di seguito:  €9.000(reddito lordo) -€900 (costi di gestione) -€450 (costi di manutenzione) -€710 (tasse) -€650 (assicurazione = €6.290 (reddito netto) / €40.000 (prezzo d'acquisto) = 0.157 = tasso di rendimento 15,7%
Usa il tasso di rendimento per confrontare velocemente diverse opportunità di investimento simili. Non usare il tasso di rendimento come unico indicatore per determinare la bontà di un investimento. Usa il tasso di rendimento per giustificare il livello di reddito dell'immobile. Calcola il reddito lordo annuo dell'immobile su cui si è investito. Sottrai dal reddito lordo i costi operativi relativi alla proprietà. Dividi il reddito netto per il prezzo di acquisto dell'immobile.
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Using Cap Rates Wisely Calculating Cap Rate