Teil Eins: Bringe deine Finanzen in Ordnung Teil Vier: Den Deal abschließen
Je besser deine Kreditwürdigkeit, umso besser kann der Zinssatz ausfallen. Gerade dies ist besonders wichtig. Der Unterschied zwischen 4.5% und 5% Hypothekenzins kann „tausende von Euros“ über die Dauer des Kredits ausmachen. Hol dir eine Kopie deiner Schufa-Auskunft, um zu sehen, welche Daten auch die Kreditgeber einsehen können. Zahle offene Kreditkartenrechnungen ab und bereinige jegliche Art von Rückstand. Innerhalb von 14 Tagen kannst du dich mit deinem Anliegen an diverse Anbieter wenden, damit die Kreditwürdigkeit im Nachhinein nicht geschädigt ist. Erledige dies vor allem „bevor“ du dich mit den Immobilienmaklern zusammensetzt, damit du eine Idee davon hast, was du wirklich aufbringen kannst; du willst dich schließlich nicht in ein Haus verlieben, welches weit über deinem Budget liegt.  Verkäufer lieben Käufer, die bereits im Voraus eine Genehmigung für einen Kredit haben. Solche Käufer erhalten so gut wie immer grünes Licht von den Geldgebern und das Risiko, dass der Deal am Ende doch noch platzt, ist eher gering. Verwechsle „im Voraus genehmigt“ nicht mit „im Voraus qualifiziert“. Es gibt einen Unterschied. Im Voraus genehmigt, bedeutet, dass der Geldgeber dir mit ziemlicher Sicherheit, nach Einreichung deiner finanziellen Unterlagen, den Kredit genehmigen wird. Im Voraus qualifiziert, bedeutet ausschließlich, dass der Geldgeber „abschätzt“, wie viel er dir zur Verfügung stellen könnte. Es bedeutet jedoch nicht, dass du definitiv einen Kredit erhältst. Moment – warum sollte ich selbst nach einer Hypothek suchen? Ist das nicht total ungewöhnlich? Nicht unbedingt. Nach eine Hypothek zu suchen, bevor du dich für ein Haus entscheidest, kann aus einem ganz bestimmten Grund sehr vorteilhaft sein:   Du weißt bereits ganz genau wie viel Geld du dir leihen könntest, bevor du dein Haus kaufst. Es gibt so viele Fälle, in denen sich die Leute in ein Haus verlieben, dass sie sich eigentlich gar nicht leisten können. Sie beginnen mit der schweren Suche nach einer Hypothek, die die Kosten abdecken würde. Sich  zuerst die Hypothek zu suchen und anschließend nach dem Haus zu gucken, ist natürlich weniger aufregend, dafür aber doppelt so schlau. So kannst du direkt entscheiden, ob sich ein Haus innerhalb deiner Preisklasse befindet, oder eben nicht. Denk darüber nach, welche Anzahlung du dir leisten könntest. Dies sollte ein Teil deiner Berechnungen sein, wenn es um eine Hypothek geht. Obwohl du es nicht ganz genau wissen musst, wenn du dich nach Hypotheken umsiehst. Hab jedoch eine gewisse Vorstellung im Hinterkopf. Wir kommen später noch einmal darauf zurück. Informiere dich über den Verteilungsschlüssel der Geldgeber, mit dem du dich für einen Kredit qualifizierst (in den USA wird häufig 28 und 36 genutzt). Dies bedeutet, dass 28% deines Bruttoeinkommen (bevor Steuern abgezogen werden), die voraussichtlichen Ausgaben für ein Haus, abdecken müssen (dies beinhaltet auch Zinsen der Hypothek, Steuern und Versicherung). Die monatlichen Zahlungen, für den Kredit, dürfen, gemeinsam mit deinen  Haushaltsausgaben, nicht mehr als 36% deines Bruttoeinkommen übersteigen. Suche also nach den genauen Prozentsätzen deines monatlichen Bruttoeinkommen (USA: 28% und 36% von $3750 = $1050 und $1350). Deine monatlichen Ausgaben für offene Rückstände, dürfen den Mittelwert von ($300) nicht überschreiten, ansonsten wird dir der Kredit nicht gewährt. Diese haben häufig wesentlich niedrigere Rückzahlungsmodalitäten. Sie werden meist von staatlichen oder lokalen Anbietern gefördert. Frage am besten bei deinem Makler nach. Wenn du der Meinung bist, dass der Kauf eine recht einfache und schnelle Sache wird, benötigst du wahrscheinlich nur einen Makler,  Treuhänder und eventuell einen Hypotheken Makler. Aber mal ehrlich, wann laufen die Dinge schon so, wie man sie vorab geplant hat. Wende dich also am Besten an einen ehrlichen, angesehenen und (relativ) günstigen Anwalt, wenn:  Die Kosten im Grunde nur ein Tropfen auf dem heißen Stein sind; im Vergleich zu den gesamten Ausgaben, bei einem Hauskauf. Das Haus, dass du kaufen willst, sich entweder in einer Zwangsvollstreckung befindet, oder Teil einer Testamentseröffnung ist – was bedeutet, dass es zum Eigentum einer verstorbenen Person gehörte. Du den Verdacht hast, der Verkäufer versucht den Deal zu schnell anzuschließen, oder du ihm sonst irgendwie misstraust. Dein Bundesland einen Anwalt beim Abschluss eines Vertrags vorsieht. Dies ist aktuell in sechs US-Staaten der Fall. Sprich mit der zuständigen Behörde, um weitere Informationen zu erhalten. Eine Anzahlung stellt ein gewisses Recht her, oder berechtigt zur Teilhabe, an einem Haus. Zudem ist es Geld, auf dass keine Zinsen gezahlt werden müssen. Je mehr Anzahlung du auf dein Haus leisten kannst, so weniger musst du am Ende auf das Haus zahlen.   Man wird erwarten, dass du etwa 10 bis 20 % des „geschätzten Werts“ anzahlst. Achte darauf, dass der geschätzte Wert höher oder niedriger sein kann, als der Verkaufspreis des Hauses. Wenn du also $30,000 für die Anzahlung zur Seite gelegt hast, kannst du diese, zum Beispiel, für eine Anzahlung eines Hauses im Wert von $300T(10% Anzahlung) oder $150T (20% Anzahlung) nutzen. Weniger anzuzahlen führt häufig dazu, aber nicht immer, dass du zusätzlich eine Private Hypothek Versicherung zahlen musst; was wiederum zu einer Erhöhung der monatlichen Nebenkosten führt. Diese sind allerdings steuerlich absetzbar. Wenn du dir die 10% bis 20% Anzahlung nicht leisten kannst, jedoch eine gute Kreditwürdigkeit und sicheres Einkommen hast, kann ein Hypotheken-Makler vielleicht mit einer Kombination aushelfen, oder ein FHA Versicherungsprogramm finden. Somit nimmst du erst eine Hypothek, mit bis zu 80% vom Wert des Hauses, auf und eine zweite für den restlichen Betrag. Obwohl die Rate für die zweite Hypothek etwas höher sein wird, sind die Zinsen steuerlich absetzbar und die kombinierten Raten sind immer noch niedriger, als bei einer vollen Hypothek. Wenn du ein neues Haus kaufst, informiere dich über das Nehemiah Programm, um Hilfe bei der Anzahlung zu erhalten. Fordere über die folgenden Dinge Gutachten und Protokolle an: Inspektion, Schädlinge, Holzfäule, Radonbelastung, gefährliche Materialien, Erdrutsche, Überschwemmungsgebiete, Erdbebengebiete und Kriminalstatistiken. (Gewöhnlich hat man circa 7-10 Tage für die Inspektion – stelle also sicher, dass dein Makler dies genau erklärt, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst.)  Eine Hausinspektion kostet zwischen $150 und $500, je nach Gegend, kann jedoch vor einem $100,000 teuren Fehler schützen. Dies trifft vor allem bei älteren Häusern zu und natürlich will man finanzielle Landmienen, wie Bleifarbe, Asbest und Schimmel, verhindern. Wenn du die Ergebnisse der Hausinspektion nutzt, um den Preis runter zu handeln, beziehe dich nicht direkt auf die Inspektion oder Preise der Arbeit, im Kaufvertrag. Die Kreditfirma fordert eventuell Kopien der Inspektionsunterlagen an, was wiederum zu einer Überholung der Auswertung des Gutachters führt. Eine Überprüfung der Hausenergie, ist ein wichtiger Bestandteil des Hauskaufs. Nicht zu wissen, was die Beheizung kosten wird, ist ein riesiges finanzielles Desaster, was kommen wird. Die meisten Käufer machen 'Daumenschätzungen', wenn sie die Wohnkosten berechnen. Aber genau diese Schätzungen können extrem falsch sein und Familien in ein finanzielles Desaster führen. Dies geschieht meist über einen Treuhänder und beinhaltet das Unterzeichnen von Dokumenten, die mit dem Haus zu tun haben, so wie mit deinen Hypotheken-Vereinbarungen. Der Stapel Unterlagen enthält die Urkunde, die beweist, dass du nun der Besitzer des Hauses bist, und die Titulierung, die anzeigt, dass niemand sonst ein Recht darauf, oder Pfandrecht dagegen, hat. Sollte es noch ungeklärte Punkte geben, kann Geld als Treuhand, zur Seite gelegt werden, welches ein Ansporn für den Verkäufer, diese schnell zu beseitigen.  Denke darüber nach, deinen Anwalt einzuschalten, um sämtliche Dokumente zu prüfen und dich bei Vertragsabschluss zu vertreten. Und nochmal, Makler können keine rechtliche Beratung vornehmen. Anwälte berechnen eventuell zwischen $200-$400 für die paar Minuten, aber sie werden auch dafür bezahlt, zu gucken, dass alles passt.
Stärke deine Kreditwürdigkeit. Lass dir im Voraus genehmigen, wie viel Geld dir zur Verfügung stehen wird/könnte. Suche selbst nach der geeigneten Hypothek. Solltest du dich qualifizieren, kannst du auch nach Erst-Käufer-Angeboten Ausschau halten. Rede mit einem Anwalt, oder heuer einen an (optional). Kalkuliere wie viel deiner Anzahlung vorab angeboten werden muss. Stelle sicher, dass deine finanziellen Annahmen auf einer entsprechenden Hausinspektion basieren. Lasse auch die Hausenergie überprüfen und stelle sicher, dass der Vertrag passend zum Ergebnis ist. Schließe den Treuhandvorgang ab.
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Getting Your Financials in Order Finalizing the Deal