자동으로 임대차계약이 연장되는 묵시적 갱신의 경우 세입자는 계약갱신요구권을 쓴 것일까. 새 집주인이 실거주하겠다고 한다면? 세입자가 동의하지 않으면 임대료를 5%도 올릴 수 없을까. 이런 임대차법에 대한 다양한 궁금증과 해답은 서울시가 최근 발간한 주택임대차보호법 가이드북을 통해 쉽게 알 수 있다.

우선 계약 만기 때 세입자가 2년 더 살겠다고 주장할 수 있는 권리인 계약갱신요구권은 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 집주인에게 의사를 밝혀야 한다. 2020년 12월 10일 이후 새로 하거나 연장한 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지 말해야 한다.

 계약갱신요구권은 집주인에게 명확하게 의사를 전달한 경우에만 행사한 것으로 보기 때문에 서로 아무 말 하지 않은 묵시적 갱신 때는 요구권을 사용한 것이 아니다.

 세입자가 계약갱신요구권을 쓴 뒤 사정이 생겨 이사해야 할 때는 언제든지 집주인에게 계약을 해지하자고 할 수 있지만 해지하자고 한 이후 3개월이 지나야 계약이 해지되기 때문에 3개월 동안은 임대료를 내야 한다.

계약갱신요구권 썼는데 이사해야 한다면

 집주인이 계약갱신요구권을 거절할 수도 있다. 사유로는 세입자가 월세를 2회 이상 연체했을 때, 집주인이나 집주인의 부모·자녀가 들어와 살기로 했을 때 등 9가지다. 집주인의 배우자는 해당하지 않는다.

 이때 집주인이 직접 거주한다고 요구권을 거절해놓고 다른 세입자에게 집을 빌려주면 기존 세입자에게 손해를 배상해야 한다. 국토부와 법무부 해설집에 따르면 갑자기 해외로 파견 가거나 실거주하던 직계존속이 사망하는 등 불가피한 사유가 있을 때는 손해배상 책임을 면할 수 있다. 정부는 전입세대 열람 등을 통해 세입자가 집주인의 직접 거주 여부를 확인할 수 있도록 할 계획이다.

 집주인이 집을 팔아 집주인이 바뀐 경우에는 계약갱신요구권을 언제 쓰느냐가 중요하다. 매매 계약만 한 상황이면 기존 집주인에게 요구권을 쓸 수 있다. 계약뿐 아니라 소유권이 넘어갔다면 새 집주인에게 요구권을 써야 하는데 새 집주인은 실거주를 원할 때 이를 거절할 수 있다.

 다시 말해 세입자의 계약 만기 6개월 이전에 매매계약과 등기가 이전돼 소유권이 다른 사람에게 넘어간 뒤 세입자가 새 집주인에게 계약갱신요구권을 쓰면 새 집주인이 거절할 수 있다는 얘기다. 하지만 계약만기 6개월 이전에 모든 계약 절차가 끝나지 않으면 집주인이 바뀐 게 아니기 때문에 기존 집주인에게 요구권을 쓸 수 있다. 이를 거절할 수 있는 이유가 없으면 세입자는 2년을 더 살 수 있다.

 서울시는 ‘임대차 계약 갱신 시 세입자가 동의하지 않으면 임대료를 5%도 올릴 수 없느냐’는 질문에 “무조건 못 올리는 것은 아니다. 집주인은 세금, 물가 상승 등 경제 사정이 변했을 때 임대료를 올릴 수 있으니 이를 조정하자고 할 수 있다”고 답했다.

 하지만 국토교통부 자료를 인용해 무조건 5%를 올릴 수 있는 것은 아니며 세입자와 합의가 이뤄지지 않으면 분쟁 조정 등을 통해 집주인이 임대료 인상 청구 사유를 증명해야 한다고 명시했다.

실제 상담, 분쟁 조정 사례 담아

 집주인과 세입자 간 계약 조건에 대한 합의가 잘되지 않을 때는 주택임대차 분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다. 상대가 조정에 응하지 않으면 법원 소송까지 가야 할 수도 있다.

 위 내용을 포함해 임대차법 관련 사항을 담은 가이드북은 만화 형식으로 구성돼 이해하기 쉽다. 실제 서울시 상담 사례와 분쟁 조정 사례와 함께 개정 주택임대차보호법 전문, 임대차 상담·문의기관 안내 등도 담았다. 가이드북은 서울시 홈페이지(https://seoul.go.kr)나 서울주거포털(https://housing.seoul.go.kr)에서 무료로 다운 받을 수 있다.
계약갱신요구권은 집주인에게 확실하게 의사를 표현하지 않아도 발생돼
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