시세 차익의 환수에 방점을 찍는 토지임대부 주택과 환매조건부 주택 등 이른바 '공공자가주택'이 부동산 정책의 주요한 카드가 될 전망이다. 국토교통부 장관에 내정된 변창흠 한국토지주택공사(LH) 사장이 도입을 주장해온 사안이기 때문이다. '변창흠 1호 정책'이자 문재인 정부의 25번째 부동산 정책이 될 가능성도 배제할 수 없다.

이미 입법 과정도 진행 중이다. 토지임대부 주택 제도가 담긴 주택법 개정안이 이달 초 국회 상임위원회를 통과했기 때문이다. 양경숙(더불어민주당) 의원이 지난 7월 대표 발의한 개정안이다. 토지를 뺀 건물만 분양해 가격을 낮춘 주택(토지임대부 주택)을 매각할 때 LH에 되파는 것(환매)을 의무화해 분양자가 높은 시세 차익을 거두는 것을 차단했다.

토지임대부 주택은 땅의 소유권은 정부가 갖고, 건물(주택)만 분양하는 방식이다. 땅값이 포함되지 않아 분양 가격은 저렴하다. 토지 개발이익도 원천적으로 환수해 집값 상승을 억제할 수 있다. 환매조건부 주택은 LH 등 공공기관이 집을 지은 뒤 싼값에 분양하는 조건으로, 집을 팔 때는 공공기관에 매각하게 하는 제도다. 건물 사용권만 인정해주겠다는 얘기다.

변 내정자는 세종대 행정학과 교수 시절인 2007년 쓴 논문 '공공자가주택의 이념적 근거와 정책효과 분석'에서 토지임대부 분양주택과 환매조건부 분양주택을 공공자가주택의 대표 사례로 꼽았다. 그의 설명에 따르면 ‘공공자가주택은 주택 권리를 소유자와 공공이 나눠 갖는 형태로 자가주택과 임대주택의 중간 형태’다.

변 내정자는 당시 논문에서 “이처럼 자가주택이되 분양가격은 낮고, 집값 상승에 따른 자본 이익(시세차익)은 사회적으로 환수하는 새로운 제도가 필요하다”고 말했다.

공공자가주택에 대한 그의 소신은 10년 넘게 변함이 없다. 지난 9월 중앙일보와의 인터뷰에서 공급 대책으로 꺼낸 ‘이익공유형 주택’도 같은 맥락이다. 그는 당시 “분양주택과 임대주택의 중간 형태가 필요하다”면서 “(이익공유형 주택은) 이익이 없어도 이사 걱정 없이 내 집 살고 싶은 수요를 위한 주택”이라고 설명했다. 시세 차익 일부를 공공이 회수한다는 의미에서 공공자가주택과 비슷하다.

변 내정자는 부동산 개발에 따른 수익을 특정 개개인에게 몰아주거나 독점하는 데는 부정적이다. ‘공동체 가치’가 더 중요하다고 본다. 이명박 전 대통령이 서울시장 때 추진한 뉴타운 사업을 비판한 이유다. 그는 “뉴타운 사업은 구체적인 정책 목표도, 법적 근거도 없이 시행돼 개발이익 환수장치가 작동하지 않아 집값만 올려놓았고, 저렴한 임대주택의 멸실만 초래했다”고 평가했다.(『실패한 정책들』)

서울주택도시공사(SH) 사장 시절 뉴타운 사업의 대안으로 ‘서울형 도시재생’ 사업을 추진한 이유다. 전면 철거 방식의 뉴타운 사업과 달리 원주민의 삶의 터전을 지켜주면서 주거환경을 정비하는 게 도시재생 뉴딜 사업이다. 현 정부 도시재생 뉴딜 사업의 밑거름이 됐다. 변 내정자가 LH 사장으로 재임하면서 서울 영등포와 용산 등 '쪽방촌 개발'과 같은 도시재생에 많은 관심을 기울인 것도 이 연장선에 있다.

변 내정자가 부동산 정책의 키를 쥐게 되면서 공급 부족에 대한 해결책으로 시장이 제안하는 재건축ㆍ재개발 규제 완화의 가능성은 높지 않을 전망이다. 그는 중앙일보와 인터뷰에서 "서울의 주택 공급이 부족하지 않고 심리적인 우려일 뿐"이라고 밝혔다. 이어 서울의 아파트를 공급하는 주요한 수단이 재건축·재개발이지만 "풀 수 없다"는 입장을 견지했다.

시세 차익 때문이다. 그는 “재건축을 통해 늘어난 공급이 아파트의 수익이 되고 수익만큼 아파트값이 오르고, 주변 아파트값도 덩달아 상승한다”며 주택 시장 전체로의 파급 효과가 즉각적으로 나타나는 만큼 규제를 완화는 쉽지 않다는 생각을 내비쳤다.

부동산에 대한 성난 민심을 진정시킬 소방수로 등장했지만, 변 내정자가 주장해온 공공자가주택이나 기존의 정책 방향으로는 집값 안정을 이루기는 힘들 것이란 게 시장 전문가들의 목소리다.

법률로 세워지기 위한 절차를 거치고 있는 주택법 개정안에는 토지임대부 주택 제도가 포함되어 있어
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