서울 동작구 상도동에서 다음달 신축 아파트 474가구가 분양에 나선다. 내년 2월 입주를 앞둔 후분양 단지로 전 가구의 분양가가 9억원을 넘어 예상보다 비싸다는 평가를 받는다. 청약 경쟁률과 당첨 가점이 최근 분양 단지 대비 낮아질 것이란 관측이 나오는 이유다.

22일 상도역 롯데캐슬 입주자 모집공고문에 따르면 해당 아파트 전 평형의 분양가가 9억원을 넘는 것으로 나타났다.

분양가는 3.3㎡당 3300만3800만원. 동·호수 등에 따라 분양가는 59㎡(이하 전용면적)가 9억1300만  9억9800만원, 74㎡가 10억7500만11억7200만원, 84㎡가 11억9700만12억9600만원으로 책정됐다. 가장 큰 면적인 110㎡의 분양가가 14억2900만16억1300만원이다. 

일반분양 전체 가구의 분양가가 9억원을 넘어서면서 신혼부부와 다자녀가구 등을 위한 특별공급 물량은 없게 됐다. '주택공급에 관한 규칙'에 따라 서울과 같은 투기과열지구에서는 사업주체가 분양가격 9억원을 초과하는 주택을 특별공급 할 수 없기 때문이다. 상도역 롯데캐슬의 특별공급을 기다려온 수요자들이 아쉬움을 나타내는 이유다. 

분양가는 주변 시세와 비교했을때 다소 낮은 수준이다. 인근에서 이 단지와 가장 입지 여건이 비슷하면서 신축 단지인 곳이 '상도e편한세상노빌리티'다. 

국토교통부 아파트실거래가 공개시스템에 따르면 입주 3년차인 해당 아파트의 84㎡가 이달 13억2000만원에 팔렸다. 최근 1개월 평균 매매 호가는 14억6500만원 선이다. 이 단지와 비교했을때 상도역 롯데캐슬의 분양가는 2억원 가량 낮다. 

시장에서는 상도역 롯데캐슬이 후분양을 진행함에 따라 분양가가 높아졌다고 분석한다. 후분양은 공정률이 60% 이상 진행된 후 분양하는 방식이다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양 보증을 받지 않아 분양가 규제에서 자유롭다.

이 단지는 2018년과 지난해 선분양을 준비했지만 HUG와 분양가 보증 협상에 실패하면서 후분양으로 돌아섰다. 20182019년 당시만해도 시장에서는 3.3㎡당 분양가를 2000만원 초중반으로 예상했다. 분양시기가 미뤄진 사이 땅값 등 부동산 가치가 오르며 분양가는 3000만원 중후반선으로 뛰었다.

분양관계자는 "기존 원주민의 정착률을 높이기 위해 후분양을 택했다. HUG 분양 보증을 받은 단지 대비 분양가가 비싸게 책정된 건 사실"이라며 "다만 시스템에어컨이나 발코니 확장 비용 등이 분양가에 포함됐다는 점은 고려해야 한다"고 설명했다.

시장 예상 대비 높은 분양가 탓에 청약 경쟁률은 최근 분양 단지 대비 다소 낮아질 것으로 관측된다. 입지 조건이 딱 들어맞진 않지만 이달 동작구 흑석동에서 분양한 '흑석리버파크자이'의 분양가는 3.3㎡당 2813만원이었다. 평균 경쟁률은 95.9대 1에 달했다. 

박지민 월용청약연구소 대표는 "상도역 롯데캐슬의 분양가는 20172018년 강남권 단지 분양가와 비교해도 큰 차이가 나지 않는다"며 "면적 유형에 따라 낮은 곳은 경쟁률이 20대 1 이하까지도 떨어질 수 있다. 청약 가점컷도 40점 초중반까지 내려갈 것"이라고 분석했다.

한편 서울시 동작구 상도동 159-250번지에 들어서는 이 단지는 상도역지역주택조합이 재개발한 아파트다. 지하 5층지상 20층, 13개동 총 950가구로 이중 474가구가 일반 분양된다. 다음달 15일 1순위 당해지역 대상자의 청약을 모집한다.
상도역 롯데캐슬의 특별분양이 없는 이유가 분양가가 9억 원을 넘어섰기 때문이야
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