전세가 흔들리면 안 되는 이유
주택 매매시장이 좀 진정되는 듯하더니 전세가가 폭등하고 매물이 없어 많은 사람에게 고통을 주고 있다. 그런데 전세가가 쉼 없이 오르는 것은 이번이 처음이 아니다. 글로벌 금융위기 이후 2009년 2월에서 2018년 3월까지의 110개월 중 105개월간 서울 아파트 전세가 지수가 올랐다. 특히 2015년까지는 매매시장이 침체해 ‘하우스푸어’ 문제가 골칫거리였지만, 전세는 강한 상승세였다.

당시 집값은 계속 하락한다는 전망이 퍼졌다. 집주인들은 미래의 자본이득을 기대하고 당장 들어오는 돈이 없는 것을 견디기 어려웠다. 세입자들 역시 집값이 내려갈 것 같으니 집을 사기보다 전세를 선호했다. 공급이 줄고 수요가 늘었으니 전세가가 오를 수밖에 없었다. 그런 가운데도 월세 매물은 많이 나왔고, 많은 중산층 무주택자에게 집을 사는 것이 불가능한 선택지가 아니었다. 한 특집기사 제목처럼 “누가 집 사나, 전세 살면 되지”였다. 자가든 임차든 자신에게 맞는 대안을 스스로 선택했으므로 전세난이 정치 사회적으로 큰 쟁점이 되지 않았다.

전세가가 오르고 매물이 없다는 점은 같지만, 과거와 현재의 전세난에는 뚜렷한 차이가 있다. 이번 전세난의 특징은 매매가가 떨어지지 않으면서 전세가가 급등하며, 전세뿐 아니라 월세 매물도 줄었다는 점이다. 혹자는 저금리가 전세난의 원인이라고 주장하지만, 10년 전이나 5년 전이나 계속 저금리였는데 왜 지금 갑자기 전세난을 유발했는지 설명할 수 없다. 또 박근혜 정부 때의 금융규제 완화나 공급 감소를 지목하기도 하지만, 정부가 출범한 지 3년 6개월이 넘는 시점에서 전 정부를 탓하기는 낯 뜨겁다. 현재의 어려움은 전적으로 이 정부의 책임이다. 주택공급을 등한시한 것도 문제지만, 더 큰 문제는 반시장적인 정책을 쏟아내 주택시장 생태계를 심하게 교란했다는 점이다.

 
현 정부 주택시장 생태계 교란해

주택시장은 지역별·유형별·규모별·가격대별 하위시장들로 나뉘지만, 이 하위시장들이 전후좌우로 연결되는 복잡한 그물망이다. 소비자들은 주택시장 여기저기를 탐색하고, 자가·전세·월세 등 점유형태도 달리하면서 각자의 능력과 필요에 맞는 보금자리를 꾸린다. 여기에 임대주택 공급자나 주택 개발사업자들의 활동이 또 다른 변수들로 개재된다. 이 복잡한 그물망이 약 2000만 호의 주택과 거의 같은 수의 가구가 서로 짝을 찾아가는 주택 생태계이다. 시장에 가해지는 외부 충격들은 주택 생태계를 흔들어 기존의 균형을 깨뜨린다. 생태계를 크게 흔들어 놓으면, 그 파장과 반작용이 중첩되므로 언제 새로운 균형에 도달할지, 그 과정에서 어떤 일이 벌어질지, 새로운 균형이 어떤 모습일지를 예측하기는 쉽지 않다. 이런 점에서 주택시장 생태계가 자연 생태계와 유사하다.

이런 주택시장 특성을 무시한 결과 정부의 주택대책들이 두더지 잡기가 되어 버렸다. 분양가 상한제를 하니까 로또판이 벌어지고, 재건축 규제를 강화하니 신축 아파트 가격이 한없이 오른다. 주택대출을 막으니 현금 부자만 이익을 보고, 비싼 집 팔라고 세금을 올린 결과 살지도 팔지도 못하는 고령 은퇴자들이 눈물을 흘린다. 주택 임대차 시장에서는 세입자들이 계약갱신청구권을 행사함에 따라 매물이 출회되지 않고, 집주인들은 4년 치 전세를 미리 올리거나 아예 임대시장을 떠난다. 다주택자는 너무 오르는 세금을 내기 위해 임대료를 올려야 한다.

전세난은 전세 시장만의 문제가 아니다. 임대사업자에 대한 규제는 물론, 다주택자에 대한 중과세, 고가주택에 대한 금융제한, 재건축 규제가 모두 서로 영향을 주고받는다. 계약갱신청구권이 전셋집의 공급과 수요를 같은 수만큼 줄이므로 시장에 미치는 영향이 없다는 주장은 이 점에서 틀렸다. 임대인과 임차인이 새로운 제도에 적응하고 시장의 혼란이 가라앉기까지 몇 년이 걸릴 수 있으며, 새로운 균형이 과거와 같을 수 없다. 예컨대, 7·10 대책의 여파로 연말까지 최대 50만개의 임대주택 등록이 말소된다. 그중 상당수는 임대시장에서 퇴장할 것이다.

예전과는 다르게 집값이 하락세가 아님에도 불구하고 전세 공급이 계속해서 모자란 상황이야
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