지난 6월 토지거래허가구역으로 지정된 서울 강남구 대치동. 이곳은 아파트를 사려면 구청의 허가를 받아야 하는 지역이다. 토지거래허가구역 안에서 대지지분 18㎡(약 5.5평)가 넘는 주택을 사려면 실거주해야 해서 전세를 끼고 사는 갭투자를 할 수 없다.

그런데 대치동 미도2차 아파트 84㎡형(이하 전용면적)이 이달 초 24억5000만원에 거래됐다. 역대 거래가격이 가장 비싼 ‘신고가’다. 이 아파트는 규제가 시행되기 직전인 6월 22억~22억7000만원에 거래됐다. 같은 시기 토지거래허가구역으로 지정된 송파구 잠실동 잠실엘스 119㎡도 이달 초 신고가인 27억원에 거래가 이뤄졌다. 
서울 강남권 아파트값이 심상치 않다. 석 달 넘게 보합세를 유지하던 강남 4구(강남‧서초‧송파‧강동구) 아파트값이 일제히 상승폭을 키우고 있다. 전국 아파트값 변동률도 잇따라 최고 기록을 갈아치우고 있다.

17일 한국부동산원에 따르면 이번주 서울 아파트값이 0.04% 올라 전주(0.03%)보다 상승률이 높아졌다. 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)가 서울 평균보다 많이 오르며 상승세를 이끌었다. 송파구(0.08%)와 서초·강동구(각 0.6%)의 상승률이 모두 지난 주의 2배다. 강남구는 지난주와 같은 0.05% 올랐다.

전국 상승률도 역대 가장 높았던 지난주(0.27%) 기록을 뛰어넘었다. 이달 둘째 주 전국 아파트값은 0.29% 올라 한국부동산원이 해당 통계를 시작한 2012년 5월 이후 최고 상승률이다. 
시장에선 ‘강남 집값 잡기’를 내건 정부의 각종 규제에 관망하던 수요들이 움직이기 시작했다고 본다. 대표적인 학군 지역인 강남권은 겨울방학이 되면 새 학기에 맞춰 이사하려는 학군수요가 몰리는 지역이다. 강남구 대치동의 한 중개업소 관계자는 “수요가 끊이지 않는 지역인데 정부가 공급을 끊어놓으니 결국 희소가치가 높아지는 것 아니겠나”고 말했다.

‘돌고 돌아 결국 강남’이라는 분위기도 형성되고 있다. 대출‧세금‧청약 규제에 공시가격 인상, 공급 확대까지 사실상 정부가 동원할 수 있는 모든 카드가 나왔다는 것이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “결국 ‘똘똘한 한 채’라는 기대감이 생기며 매수 수요가 움직이는 것”이라고 말했다.

문제는 억지로 눌러놓은 강남 집값만 오르는 게 아니라는 점이다. 9억원 이상 고가 주택을 겨냥한 차별적 증세가 9억원 미만의 중‧저가 주택으로 수요를 몰리게 했다는 게 전문가들의 지적이다.

강북권(14개 구) 평균 아파트 매매가격은 역대 최초로 8억원을 넘어섰다. KB국민은행에 따르면 지난달 강북(14개 구) 아파트 평균 매매가격은 8억360만원으로, 해당 통계를 시작한 2008년 12월 이후 가장 높다.

평균 매매가격 상승률은 강남권(11개 구)보다 가파르다. 강북권 평균 아파트 매매가격은 지난 1년간 1억6548만원 올라 26% 상승했지만, 강남권은 18%(1억9074만원) 올랐다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “강남권(고가) 집값을 잡아 전체 (부동산) 시장을 안정시키겠다는 정부의 생각과 달리 결과적으로 강북권(중‧저가)의 가격 상승 폭이 더 커졌다”고 지적했다.

식을 줄 모르는 전세난도 아파트값을 밀어 올리는 역할을 하고 있다. 전세를 구하기 힘들고 전셋값도 비싸지자 아예 집을 사려는 수요가 늘고 있어서다. 지난 7월 말 전격 시행된 계약갱신청구권 영향으로 전세물건이 줄어들면서 전셋값이 계속 오른다.

5월 0.06%, 6월 0.24%에 그쳤던 서울 아파트 전셋값 상승률은 7월 0.45% 오른 데 이어 8월(0.65%), 9월(0.60%), 10월(0.48%), 11월(0.78%)까지 상승세가 이어지고 있다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “공시가격과 세율 인상으로 보유세가 높아진 상황에서 시장에 매물이 나오고 거래가 원활해지려면 거래세를 풀어줘야 한다”고 말했다.
똘똘한 한 채란 집을 여러 채 갖고 있는 것보다 투자 수익이 확실한 한 채를 소유하는 게 낫다는 의미야
Yes