서울 강남권 신도시인 위례신도시에 아파트를 분양받아 내년 입주 예정인 김모(52)씨. 지난해 분양 때 분양가가 주변 시세보다 3억원가량 저렴해 경쟁률이 50대 1을 넘었다. 김씨는 15년 이상 무주택자로 자녀 둘을 둬 청약가점 69점으로 당첨됐다. 지금은 주변 시세가 더 올라 분양가와 10억원까지 차이 난다. 그는 “시세보다 훨씬 저렴한 장기전세주택에 살다 보니 오랫동안 무주택을 유지할 수 있었다”고 말했다.

‘로또 분양’ 당첨의 발판이 된 장기전세주택에 김씨는 2008년 입주했다. 당시 1억2000만원대였던 전세 보증금은 현재 1억6000여만원이다. 12년간 30% 올랐을 뿐이다. 김씨가 사는 집과 크기가 같은 주변 아파트의 보증금 시세는 5억원 선이다.

전셋값이 급등하고 분양시장의 로또가 커지면서 ‘로또 전세’가 주목받고 있다. 집값이 치솟던 2007년 당시 오세훈 시장이 맨 처음 도입한 장기전세주택(시프트)이다. 공급이 끊길 뻔하다가 정부가 지난달 전세대책에서 이와 유사한 ‘중형임대’를 도입하기로 하면서 다시 관심을 끌고 있다.

오세훈 시장의 장기전세주택 정책은 이명박 정부가 넘겨받아 2009년 법으로 만들어졌다. 이는 기존 임대주택과 달리 중산층을 겨냥해 집 크기를 60㎡(이하 전용면적) 초과로 넓혔고 주변 시세의 80% 이하에서 최장 20년간 거주할 수 있는 전세형 임대주택이다.

장기전세주택의 전셋값 인하 효과는 시간이 지나고 전셋값 상승세가 이어지면서 증폭됐다. 처음 공급한 2007년 4월 이후 현재까지 서울 아파트 전셋값이 평균 80% 뛰는 동안 장기전세주택 보증금은 2년에 5% 정도씩 30% 넘게 오르는 데 그쳤다. 인기 단지의 격차는 훨씬 크다.

2009년 2월 3억원에 나온 서초구 반포동 반포자이 84㎡ 보증금이 지금 4억1000만원이다. 같은 기간 이 아파트 같은 크기의 일반 전셋값은 3억9000만원에서 16억원으로 치솟았다. 가장 비싸게 실제 거래된 전셋값이 17억원이다. 장기전세주택 보증금이 주변 시세의 반의반 값인 25%로 13억원 저렴한 셈이다.

2015년 5억6000여만원에 들어간 강남구 대치동 래미안대치팰리스 59㎡ 장기전세주택 세입자가 현재 6억원에 살고 있다. 같은 크기 전셋값이 13억원까지 거래됐다. 2013년 초 2억원에 공급한 강남보금자리지구 59㎡ 장기전세주택 보증금이 지금 2억2000여만원이다. 같은 지구 59㎡ 일반 전셋집의 최고 거래금액이 7억2000만원이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “장기전세주택에서 오랜 시간 동안 전셋값 걱정 없이 살면서 청약가점이나 청약저축 납입액을 쌓았다가 '로또 분양'을 받아 나간 세입자가 적지 않다"고 말했다. 다만, 갖고 있던 집을 팔고 늦게 장기전세주택에 들어갔다가 최근 몇년간의 집값 상승세를 놓쳐 후회하는 경우도 있다.


‘로또 전세’의 이면은 복잡하다.장기전세주택 공급이 당초 의욕과 달리 급감했다. 시세보다 낮은 가격에 임대하다 보니 관련 공공기관이 떠안게 된 빚이 급증했기 때문이다.

2008년 9월 이명박 정부가 분양가를 확 낮춘 보금자리주택을 도입하면서 “’장기전세형 주택’을 서울 등 도심에 10만가구 공급하겠다”고 밝혔지만 서울에서 지난해까지 서울주택도시공사(SH)가 지어서 공급한 물량이 2만7000여가구다. 재건축 매입형을 합치면 3만가구다. SH가 지은 장기전세주택 공급은 2017년 이후 거의 끊겼다. 한국토지주택공사(LH)가 강남·서초·고양원흥 보금자리지구와 경기도 하남시 미사지구 등에서 1900가구만 공급했다. 서울시 관계자는 “새로 짓는 장기전세주택 공급을 중단하고 이미 계획돼 있는 남은 물량만 세입자를 모집할 계획”이라고 말했다.

주변 시세보다 훨씬 저렴하게 공급하면서 사업성 악화가 발목을 잡았다. SH에 따르면 누적 적자액이 1조4000억원에 달한다. 장기전세주택에 대한 국고 지원이 없는 데다 적자와 함께 공공기관 부채비율이 올라가 부담이 컸다. 정부가 11·19 전세대책에서 도입하기로 한 중형임대도 논란에 직면하며 넘어야 할 산이 많다.

시세보다 저렴한 보증금으로 안정적 거주가 가능한 장기전세주택 공급이 늘고 있어
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