Senado analisa medida provisória que facilita venda de imóveis da União

O Senado deve votar ainda neste mês uma medida provisória que facilita a venda de imóveis da União. A MP 915/2019 foi aprovada pela Câmara dos Deputados na última sexta-feira (8) e perde a validade no dia 1º de junho.
O texto definido pelos deputados altera a proposta inicial enviada pelo Poder Executivo. O projeto de lei de conversão (PLV 9/2020) do relator, deputado Rodrigo de Castro (PSDB-MG), altera critérios para a definição do preço mínimo dos imóveis e permite um desconto maior no caso de leilão fracassado.
A MP 915/2019 permite ao governo conceder desconto de 25% sobre o valor inicial de imóvel à venda já na segunda tentativa de leilão. A legislação anterior só autorizava um desconto de 10% para imóveis avaliados em até R$ 5 milhões após a terceira tentativa.
Outra facilidade para o comprador é a permissão de venda direta, por intermédio de corretores de imóveis, caso o leilão tenha fracassado por duas vezes. O desconto de 25% continua valendo.
Em leilões eletrônicos, a Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União poderá aplicar descontos sucessivos até o limite de 25%. O relator estendeu o mesmo desconto à venda direta, para seus ocupantes, de imóveis usados como templos religiosos.
De acordo com o texto, o ministro da Economia pode definir um limite de valor para que imóveis sob o regime enfitêutico sejam vendidos diretamente ao foreiro. A enfiteuse é uma espécie de arrendamento em que o adquirente se compromete a manter o imóvel em bom estado e efetuar o pagamento de uma taxa anual (foro).
Método de avaliação
A avaliação dos imóveis pode ser feita por empresas privadas contratadas por licitação. Mas o texto também admite a contratação, com dispensa de licitação, da Caixa Econômica Federal e de órgãos da administração pública cuja atividade-fim seja o desenvolvimento urbano ou imobiliário.
A Câmara aprovou uma emenda para proibir que empresas especializadas cujos sócios sejam parentes até o terceiro grau de servidores de secretarias envolvidas no processo participem da avaliação de imóveis da União. As secretarias afetadas são as de Governança do Patrimônio; e de Desestatização, Desinvestimento e Mercados, ambas do Ministério da Economia.
O método para avaliar o valor do imóvel, seja para o pagamento de foros, laudêmios ou taxas de ocupação ou para venda, segue levantamento de mercado. Em vez de seguir o valor venal fornecido por municípios para imóveis urbanos e pelo Instituto de Colonização e Reforma Agrária (Incra) para imóveis rurais, a Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União apenas usará essas avaliações como subsídio para fazer sua própria planta de valores. 
A MP limita o índice de correção da planta de valores para lançamento de débitos de foro e taxas a cinco vezes a variação do IPCA do ano anterior. Esse mesmo limite de correção deve ser aplicado para corrigir inconsistências dos imóveis cadastrados.
Para venda de terrenos em área urbana de até 250 metros quadrados e em áreas rurais de até 1 módulo fiscal (unidade de medida agrária, variável em cada município), a venda poderá ser somente pelo valor da planta. Em imóveis da União sob o regime de foro ou ocupação, o projeto de lei de conversão permite ao governo desistir da multa aplicável ao ocupante pela construção, obra, cerca ou benfeitorias não autorizadas, caso deseje mantê-las sem indenização.
Fundo imobiliário
O texto aprovado prevê o uso de fundo imobiliário de administração de imóveis da União para a regularização fundiária rural ou urbana. Esse fundo foi criado em 2015 para gerenciar o aluguel ou os recursos de venda de imóveis da União.
O texto da Câmara prevê que os imóveis regularizados sejam vendidos ou cedidos gratuitamente a seus ocupantes com ressarcimento ao fundo dos encargos de aprovação de projetos de parcelamento e de registro dos imóveis. Entretanto, a MP 915/2019 permite ao fundo vender imóveis da União não ocupados dentro da área de regularização para amortizar custos e pagar obras de infraestrutura, se houver interesse público.
Plano de venda
A MP 915/2019 autoriza a Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União a contratar, com dispensa de licitação, o Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES) para executar o plano de venda de ativos imobiliários da União. O banco receberá até 3% da receita gerada, seja na forma de remuneração fixa ou variável ou uma combinação de ambas, além do ressarcimento de gastos com terceiros para tocar o plano.
O BNDES poderá atuar em todos os níveis, desde a execução de ações de cadastramento, regularização e avaliação até na venda, que poderá ocorrer inclusive por meio de permuta, cessão ou concessão de direito real de uso ou constituição de fundos de investimento imobiliário.
A MP permite ainda ao governo vender imóveis por lote, se isso for recomendado em parecer técnico, em razão de maior valorização dos bens e maior liquidez em relação à venda isolada. Entretanto, a Câmara incluiu um dispositivo que só autoriza a venda por lote após o fim do estado de calamidade pública decorrente da pandemia de coronavírus.
No caso de regularizações, o interessado que comprar a área por ele ocupada poderá desmembrá-la para vender uma parte e pagar os custos do procedimento. Se estiver em dia com as taxas de ocupação, esses valores podem ser revertidos para amortizar os custos da regularização no momento da venda.
Contrato de 20 anos
A medida provisória permite ao governo, seguindo a Lei de Licitações (Lei 8.666, de 1993), contratar empresa para gerir a ocupação de imóveis públicos. O contrato pode abranger serviços de gerenciamento e manutenção, inclusive com fornecimento dos equipamentos, materiais e outros serviços, além da realização de obras para adequação.
Quando incluir obras e fornecimento de bens, o contrato poderá ser por até 20 anos, e a propriedade será do contratante. Quando o contrato de gestão for para projetos de habitação de interesse social, o Ministério do Desenvolvimento Regional deverá especificar em edital quais as condições a serem seguidas.
Imóveis do INSS
A MP 915/2019 reformula ainda regras para gerenciamento de imóveis do Fundo do Regime Geral de Previdência Social (FRGPS). Enquanto a lei atual prevê a gestão de todos os imóveis do INSS pela Secretaria do Patrimônio, a medida provisória restringe somente àqueles considerados não operacionais, ou seja, que não servem ao órgão na forma de agência de atendimento ou para administração.
A ideia é transformar, sempre que possível, os imóveis em dinheiro a ser direcionado ao fundo. Os imóveis com baixo potencial de venda ou de aproveitamento econômico poderão ser destinados a programas habitacionais e de regularização fundiária destinados à população de baixa renda. Nesse caso, a Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União deverá recompor o fundo por meio de permuta de imóveis com valor equivalente. Caberá ao FRGPS arcar com as despesas de conservação, avaliação e administração dos imóveis de seu patrimônio imobiliário.
Com informações da Agência Câmara
Agência Senado (Reprodução autorizada mediante citação da Agência Senado)