PARECER PARA O 1º TURNO DO PROJETO DE LEI Nº 1.431/2015
COMISSÃO DE CONSTITUIÇÃO E JUSTIÇA
RELATÓRIO
De autoria do deputado Arlen Santiago, o projeto de lei em epígrafe é resultado do desarquivamento do Projeto de Lei nº 5.476/2014 e proíbe a cobrança de taxa de serviços de assessoria técnico-imobiliária no âmbito do Estado e dá outras providências.
Publicado no Diário do Legislativo de 14/05/2015, foi o projeto distribuído às Comissões de Constituição e Justiça, de Defesa do Consumidor e do Contribuinte e de Desenvolvimento Econômico para receber parecer.
Cabe a esta comissão analisar a proposição sob os aspectos de sua juridicidade, constitucionalidade e legalidade, nos termos do art. 102, inciso III, alínea “a”, combinado com o art. 188 do Regimento Interno.
FUNDAMENTAÇÃO
O projeto de lei em exame pretende proibir, no âmbito do Estado, a cobrança de taxa de serviços de assessoria técnico-imobiliária – Sati – e outras afins que tenham como objetivo exigir do comprador de imóvel o valor de serviços contratados pela parte vendedora.
Justifica o autor da proposição que as corretoras, atuando conjuntamente na construção, incorporação e corretagem imobiliária, promovem em seus empreendimentos a comercialização de unidades habitacionais, recebendo dos adquirentes não apenas o preço pela venda do imóvel, mas também quantias em dinheiro a título de comissão de corretagem e dos chamados serviços de assessoria técnico-imobiliária, jurídica, de crédito ou assemelhada, taxa também conhecida por Sati ou ATI. Nessas situações não há informação clara e precisa quanto ao critério adotado na fixação do valor cobrado pelos hipotéticos serviços de assessoria e, sobretudo, que a aquisição do imóvel independe da contratação de quaisquer serviços dessa natureza.
Com efeito, a disciplina dessa matéria repercute em mais de uma área do direito, a saber, no direito do consumidor e no direito comercial, tendo em vista que estabelece normas que afetam a relação de consumo e a relação contratual entre particulares. Assim, o exame da preponderância do interesse envolvido nas medidas consignadas no projeto em análise faz-se essencial para apurar a competência do estado-membro para dispor sobre a matéria.
O objeto do projeto de lei insere-se no campo do direito contratual. Este é regido de forma ampla pelas normas do direito civil, ramo da ciência jurídica que cuida de disciplinar as relações nascidas da vontade de uma ou mais pessoas.
Por fim, não se pode deixar de considerar que as práticas comerciais guardam estreita relação com o direito do consumidor, um dos mais novos ramos do direito, o qual busca equilibrar as relações de consumo.
Nesse contexto, é preciso esclarecer, no que diz respeito à competência para tratar da matéria, que a Constituição Federal, ao estabelecer as competências legislativas de cada ente federado, com base na predominância do interesse, conferiu à União, em seu art. 22, a competência privativa para legislar sobre direito civil. Por seu turno, o art. 24 do mesmo diploma legal prevê a competência concorrente da União, dos estados e do Distrito Federal para legislar sobre direito do consumidor. Neste campo legislativo, cabe à União tecer as normas gerais, e aos estados, suplementá-las.
Como se vê, a Constituição da República buscou especificar a competência de cada ente federado, de modo que a prática legislativa seja harmônica, possuindo uma base uniforme em todo o território nacional e uma outra parte específica capaz de atender aos interesses peculiares de cada estado. Entretanto, tal sistema de divisão de competências produz, em determinadas situações, conflitos que devem ser solucionados caso a caso.
No caso em questão, entendemos que a cobrança da taxa de Serviços Técnico-Imobiliária interfere fundamentalmente no campo do direito do consumidor, especialmente naqueles casos em que tal taxa não é informada ao consumidor. Embora possa ser analisada sob o enfoque de outros ramos do direito, a cobrança por tais serviços sem o inequívoco conhecimento do consumidor constitui prática abusiva por parte das corretoras.
Nesse contexto, deve partir do comprador a intenção de contratar outros serviços quando da aquisição de um imóvel, devendo o fornecedor, nestes casos, informar todos os detalhes dos serviços que serão prestados, bem como os valores que serão cobrados.
Com efeito, não entendemos que a proposição deva proibir que os vendedores de imóveis, sejam construtoras, incorporadoras ou imobiliárias, ofereçam aos consumidores serviços de assessoria de forma geral, mas sim que, nestas situações, tais fornecedores sejam obrigados a especificar exatamente aquilo que estão ofertando e que o consumidor possa escolher expressamente se aceita e concorda com os valores cobrados.
Nesse aspecto, é importante destacar que o Código de Proteção e Defesa do Consumidor, Lei Federal nº 8.078, de 11 de setembro de 1990, já cuida, de forma ampla, da matéria, ao estabelecer as práticas abusivas contra o consumidor. Nos termos do inciso I do seu art. 39, o Código prevê que é vedado “condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos”. O art. 6º do mesmo diploma legal estabelece, entre os direitos básicos do consumidor, a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços.
O Superior Tribunal de Justiça – STJ – tem se manifestado sobre a cobrança de Serviços de Assistência Técnico-Imobiliária com o entendimento de que esta configura “venda casada” e, portanto, não deve ser aceita. Segue julgamento de Recurso Especial, julgado pelo ministro Marco Aurélio Bellizze: “No se que se refere à taxa SATI (serviço de assessoria técnica imobiliária), a jurisprudência é firme no sentido de repudiar a sua cobrança, por se tratar de venda casada”. (Resp. 1576656. Ministro Marco Aurélio Bellizze. Data de julgamento 21/03/2016. Data da Publicação 13/04/2016).
Conclui-se, dessa forma, que a cobrança da taxa SATI pode constituir prática abusiva nas situações em que é imposta ao consumidor sem que este tenha condições de saber o que está contratando, devendo, assim, a proposição ser ajustada para que qualquer cobrança de valores aos consumidores adquirentes de imóveis seja claramente informada, com menção aos serviços que estão sendo prestados e quais os valores cobrados, conferindo-se ao consumidor a opção de contratá-los ou não.
Por fim, para adequar a redação do Projeto de Lei nº 1.431/2015 ao dever de informação constante do art. 6º do Código de Defesa do Consumidor, apresentamos o Substitutivo nº 1.
CONCLUSÃO
Em face do exposto, concluímos pela juridicidade, constitucionalidade e legalidade do Projeto de Lei nº 1.431/2015 na forma do Substitutivo nº 1 adiante apresentado.
SUBSTITUTIVO Nº 1
Determina que os fornecedores que comercializem imóveis no Estado de Minas Gerais informem aos consumidores sobre a cobrança de quaisquer valores relativos a serviços não compreendidos no valor de venda do bem e dá outras providências.
A Assembleia Legislativa do Estado de Minas Gerais decreta:
Art. 1º – Na comercialização de imóveis é facultado ao fornecedor a oferta de serviços de assessoria ao consumidor, devendo constar no contrato que tais serviços são facultativos, o valor a ser cobrado por cada um deles, bem como a declaração de concordância expressa do consumidor com os valores cobrados.
Art. 2º – Não se incluem nos valores previstos no art. 1º os serviços de corretagem de imóveis conforme previsto na Lei nº 6.530/1978, devendo constar no contrato o percentual ou valor cobrado a este título.
Art. 3º – Esta lei entra em vigor na data de sua publicação.
Sala das Comissões, 9 de agosto de 2016.
Leonídio Bouças, presidente – Bonifácio Mourão, relator – Paulo Lamac – Tadeu Martins Leite.