PARECER PARA O 1º TURNO DO PROJETO DE LEI Nº 1.431/2015
COMISSÃO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E DO CONTRIBUINTE
RELATÓRIO
De autoria do deputado Arlen Santiago, o projeto de lei em epígrafe tem por objetivo proibir a cobrança da taxa de serviços de assessoria técnico imobiliária no âmbito do Estado e dá outras providências.
Após publicada, foi a proposição distribuída às Comissões de Constituição e Justiça, de Defesa do Consumidor e do Contribuinte e de Desenvolvimento Econômico.
A matéria foi examinada preliminarmente pela Comissão de Constituição e Justiça, que concluiu por sua juridicidade, constitucionalidade e legalidade na forma do Substitutivo nº 1, que apresentou.
Vem agora o projeto a esta comissão para receber parecer quanto ao mérito, nos termos do art. 188, combinado com o art. 102, IV, “a”, do Regimento Interno.
FUNDAMENTAÇÃO
O projeto em tela visa proibir a cobrança da taxa de Serviços de Assessoria Técnico Imobiliária – Sati – e outras afins que tenham como objetivo exigir do comprador de imóvel o valor de serviços contratados pela parte vendedora.
Em sua justificação, o autor alega que essa cobrança é ilícita e que, com ela, as corretoras recebem não apenas o preço pela venda do imóvel, mas também valores a título de comissão de corretagem e serviços de assessoria técnico imobiliária, jurídica, de crédito ou assemelhada. Ademais, não há informação clara e precisa quanto ao critério adotado na fixação desse valor, cobrado pelos hipotéticos serviços de assessoria. Além disso, a aquisição do imóvel independe da contratação desses serviços. Muitas vezes, os consumidores até mesmo desconhecem que pagaram por eles. A cobrança simplesmente lhes é imposta, sem nenhuma contraprestação, isto é, sem a real, efetiva e comprovada execução desses serviços. Ressalta que a pessoa está em busca da aquisição de um imóvel, e não da contratação de assessoria.
A Comissão de Constituição e Justiça entendeu que a proposição interfere fundamentalmente no campo do direito do consumidor, sendo, portanto, o Estado federado competente para legislar sobre a matéria. Destacou que o Código de Proteção e Defesa do Consumidor – CDC – já cuida de forma ampla da questão, ao estabelecer as práticas abusivas contra o consumidor, e que a jurisprudência é contrária a essa cobrança. A CCJ entendeu também que a proposição não deveria proibir que os vendedores de imóveis ofereçam esses serviços, mas sim que eles sejam obrigados a especificar exatamente aquilo que estão ofertando, de modo que o consumidor possa escolher expressamente se aceita e concorda com os valores cobrados. Assim, apresentou o Substitutivo nº 1.
Inicialmente, cumpre esclarecer que a Sati é uma taxa, cobrada dos compradores de imóveis na planta, referente ao trabalho da incorporadora ou da imobiliária com a documentação do comprador e com o processo para efetivação do financiamento bancário. Custa normalmente 0,88% do valor do imóvel.
Ocorre que, no ato da assinatura do compromisso de compra e venda, a incorporadora acaba impondo ao promissário comprador o pagamento dessa taxa, sem nenhum esclarecimento prévio, e, pior, ainda exige tal pagamento como condição para efetivar a venda. A justificativa das incorporadoras seria a necessidade de custear a estrutura criada por elas para cuidar da documentação do comprador e de todo o processo para efetivação do financiamento bancário, nos denominados stands de vendas.
No caso em questão, entendemos que a cobrança da taxa de Serviços Técnico-Imobiliária interfere fundamentalmente no campo do direito do consumidor, especialmente naqueles casos em que tal taxa não é informada ao consumidor. Embora possa ser analisada sob o enfoque de outros ramos do direito, a cobrança por tais serviços sem o inequívoco conhecimento do consumidor constitui prática abusiva por parte das corretoras.
Como destacado no parecer aprovado pela Comissão de Constituição de Justiça, a proposição não deve proibir que os vendedores de imóveis, sejam construtoras, incorporadoras ou imobiliárias, ofereçam aos consumidores serviços de assessoria de forma geral, mas sim que, nestas situações, tais fornecedores sejam obrigados a especificar exatamente aquilo que estão ofertando e que o consumidor possa escolher expressamente se aceita e concorda com os valores cobrados.
Nesse aspecto, é importante destacar que o Código de Proteção e Defesa do Consumidor, Lei Federal nº 8.078, de 11 de setembro de 1990, já cuida, de forma ampla, da matéria, ao estabelecer as práticas abusivas contra o consumidor. Nos termos do inciso I do seu art. 39, o Código prevê que é vedado “condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos”. O art. 6º do mesmo diploma legal estabelece, entre os direitos básicos do consumidor, a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços.
O Superior Tribunal de Justiça – STJ – tem se manifestado sobre a cobrança de Serviços de Assistência Técnico-Imobiliária com o entendimento de que esta configura “venda casada” e, portanto, não deve ser aceita. Segue julgamento de Recurso Especial, julgado pelo ministro Marco Aurélio Bellizze: “No se que se refere à taxa SATI (serviço de assessoria técnica imobiliária), a jurisprudência é firme no sentido de repudiar a sua cobrança, por se tratar de venda casada”. (Resp. 1576656. Ministro Marco Aurélio Bellizze. Data de julgamento 21/03/2016. Data da Publicação 13/04/2016).
Conclui-se, dessa forma, que a cobrança da taxa SATI pode constituir prática abusiva nas situações em que é imposta ao consumidor sem que este tenha condições de saber o que está contratando.
CONCLUSÃO
Em face do exposto, somos pela aprovação do Projeto de Lei nº 1.431/2015 na forma do Substitutivo nº1 aprovado na Comissão de Constituição e Justiça.
Sala das Comissões, 23 de agosto de 2017.
Felipe Attiê, presidente e relator – Duarte Bechir – Douglas Melo.