CIVIL E PROCESSO CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - PAR. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA. PROPRIEDADE DA CEF. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. CONSTATAÇÃO. DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONFIGURAÇÃO. APELAÇÕES IMPROVIDAS.
1. Trata-se de apelações interpostas pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CAIXA e a parte autora contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de indenização por danos materiais e morais decorrentes de vício de construção em unidade habitacional adquirida pelo Programa de Arrendamento Residencial - PAR.
2. A requerente adquiriu um imóvel residencial, tendo a Caixa Econômica Federal como arrendadora, no programa do Governo Federal para habitação popular, com opção de compra do imóvel ao final do contrato, o qual teria apresentado, após a entrega, uma série de problemas estruturais.
3. A CAIXA requer que seja reformada a sentença e julgado improcedente o pleito autoral, salientando não ser titular do bem jurídico representado pelos imóveis dos empreendimentos do Programa de Arrendamento Residencial - PAR e por não ter sido a responsável pela construção da obra.
4. A parte autora, na apelação, requer que sejam condenados os recorridos na integralidades dos pedidos contidos na exordial, ou, alternativamente, anular a sentença para fins de convertê-la em diligência, com citação e intimação da Módulo Engenharia, para fins de compor a lide processual.
5. Primeiramente, não há se falar em nulidade da sentença, para fins de citação da Módulo Engenharia (responsável pela construção), quando se constata que houve o anseio de modificação do polo passivo pela parte autora somente após a prolação do despacho saneador, não existindo respaldo para tal pretensão no nosso sistema processual, mas, ao contrário, encontrando óbice no art. 329, II, do CPC.
6. "... além da proposta pela autora a ampliação subjetivada lide quando já saneado o feito - ocasião em que o eventual acolhimento repercutiria de modo indesejado na esperada celeridade processual - sequer foi formulada qualquer pretensão em desfavor da parte não citada, mas apenas "para fins de compor a lide processual", não se justificando a integração da referida "parte" à lide."
7. A CAIXA, na concessão de mútuos, pode agir como agente financeiro exercendo distintos papéis, quais sejam, apenas como mero agente financeiro em sentido estrito, equivalente às demais instituições financeiras públicas e privadas, dentro ou fora do SFH, na concessão de financiamentos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo - SBPE (alta renda) e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço - FGTS (média e alta renda), bem assim a título de agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.
8. Na primeira situação referenciada, não se vê como impor à CAIXA responsabilidade por eventual defeito de construção da obra financiada, pois a circunstância do contrato de financiamento ser celebrado durante a construção, ou no mesmo instrumento do contrato de compra e venda, firmado com o vendedor, não implica responsabilidade do agente financeiro pela solidez e perfeição da obra, uma vez que as obrigações de construir e de fornecer os recursos para a construção são diferentes, autônomas e sujeitas a leis e contratos próprios. Nessa hipótese, a CAIXA aparece apenas como financiadora, em sentido estrito, não tendo responsabilidade sobre a perfeição do trabalho realizado pela construtora escolhida, a qual responde pela exatidão dos cálculos e projetos, e pela execução dos serviços.
9. Já no caso de financiamento referente aos programas de política de habitação social, como se afigura na hipótese vertente, a CAIXA atua como agente executor, operador ou financeiro, de acordo com a legislação específica de cada caso, concedendo financiamentos a entidades organizadoras ou a mutuários finais. Nesses casos, resta possível identificar hipóteses em que haja culpa da CAIXA na escolha da construtora, do terreno, na elaboração e acompanhamento do projeto, etc.
10. No caso em tela, observa-se que a parte autora financiou a construção do empreendimento com recursos provenientes do Fundo de Arrendamento Residencial, o qual está inserido no Programa de Arrendamento Residencial, instituído pela Lei nº 10.188/2001. Desse diapasão, a Caixa Econômica Federal é responsável, dentre outras coisas, por estabelecer os critérios para as operações de construção dos imóveis, conforme o art. 4º, parágrafo único, da supracitada norma.
11. Nesse sentido, observa-se que a CAIXA, na qualidade de gestora do Programa de Arrendamento Residencial, é a proprietária do empreendimento, cujo objetivo, nos termos do art. 1º, é o "atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra", sendo a responsável tanto pela aquisição como pela construção dos imóveis, que serão de propriedade do referido fundo até que os particulares que firmaram contratos de arrendamento com opção de compra possam exercê-la ao término do contrato.
12. No que diz respeito especificamente à alegação da Caixa que não participou da construção do imóvel, não sendo a empresa pública empreiteira ou dona da obra, mas tão somente gestora do programa, verifica-se que a apelante/ré não só financiou a aquisição do imóvel, como também é proprietária do mesmo, conforme contrato acostado aos autos. Frise-se, ainda, que o não adimplemento contratual permite a consolidação da propriedade pela CEF.
13. Por sua vez, restaram provados os vícios de construção que acometeram o imóvel periciado,consoante ostentado na prova coligida aos autos - laudo pericial, fotografias e documentos diversos, associado à circunstância de o agente financeiro, no caso, a CAIXA, ser responsável pela solidez e segurança da obra, solidariamente com a Construtora, que, conforme já discutido, não faz parte do polo passivo desta demanda, sendo devida a reparação dos danos materiais e morais causados ao mutuário, ante a responsabilidade civil por ato ilícito desta empresa pública, nos termos do artigo 942, caput, do Código Civil.
14. Os problemas encontrados no local decorrem de falhas executivas da construção, não cabendo responsabilizar o Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHAB) pelos danos verificados, uma vez que o contrato firmado entre a Caixa e a autora não previa a imputação de despesas ao fundo quando relativas aos vícios averiguados no imóvel em questão.
15. Foi constatado no local, dentre outras patologias, fissuras visíveis do lado externo do imóvel, bem como fissuras nas janela e manchas no banheiro e no quarto, devido a infiltração de água do reservatório superior. Há, portanto, necessidade de reparos por negligência na execução da obra, como mostrado em relatório fotográfico contido no laudo.
16. Com base na vistoria realizada, em presença dos dados coletados e analisados, levando-se em consideração a segurança e conservação da edificação, tornam-se necessárias as correções de algumas falhas que contribuem para o estado ruim em que se encontrava o imóvel na data da perícia realizada, devendo a ré cumprir os reparos determinados no laudo pericial, conforme determinado na sentença combatida.
17. Não remanesce a mínima dúvida de que os vícios de construção (fissuras e infiltrações) apresentados no imóvel, além do prejuízo de ordem material, ensejaram situação que gerou à parte autora uma aflição incomum, apta a lhe infligir um abalo moral que admite reparação pecuniária.
18. Da análise do conjunto probatório constante dos autos, resta devidamente comprovada a responsabilidade da Caixa pelos danos materiais e morais sofridos pela parte autora. A omissão em promover eficiente fiscalização da construção do imóvel, procedimentos que deveria ser a praxe, implica a existência de nexo de causalidade necessário à responsabilização, da qual decorre o direito da parte recorrida à indenização pelos danos sofridos.
19. Quanto à quantificação do dano moral, é de reconhecer que o montante fixado na sentença impugnada, no valor de R$ 3.000,00, com fixação de juros de 1% ao mês, ao contar da citação, ostenta grau de razoabilidade em relação à extensão do prejuízo extrapatrimonial sofrido, sobretudo pelo fato de a celebração do contrato de arrendamento impor, em caso de desistência, ao pagamento de multas e a devolução do imóvel no mesmo estado de conservação que recebido, sem qualquer contrapartida da Caixa em relação aos danos posteriores surgidos, causando, conforme sustentado pelo Juiz a quo, um sentimento de engano e frustração pela incapacidade em solucionar o problema.
20. Apelações improvidas.
(PROCESSO: 95405085351071028582, APELAÇÃO CIVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS EDUARDO FERREIRA, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 05/12/2018, PUBLICAÇÃO: 06/10/2019)