CIVIL. EMBARGOS INFRINGENTES EM APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. CLÁUSULA RESIDUAL. ABUSIVIDADE PATENTE. RECONHECIMENTO MESMO EM RELAÇÃO AOS AJUSTES FIRMADOS ANTES DA VIGÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ONEROSIDADE EXCESSIVA E BOA-FÉ. INVALIDAÇÃO. NÃO COMPROVAÇÃO DO ADIMPLEMENTO DE TODAS AS PRESTAÇÕES REGULARES DO MÚTUO. QUITAÇÃO E LIBERAÇÃO DO ÔNUS HIPOTECÁRIO APENAS APÓS O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES MENSAIS FALTANTES DO PERÍODO NORMAL (NºS 247 A 252). POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO COM OS VALORES DEPOSITADOS EM JUÍZO, A SEREM REVERTIDOS À PARTE RÉ. DESPROVIMENTO DO RECURSO.
1. Embargos infringentes interpostos contra acórdão não unânime, nos termos do qual se invalidou cláusula de resíduo, inserta em contrato de mútuo habitacional firmado no âmbito do SFH.
2. O SFH foi criado com vistas a estimular a construção de habitações de interesse social e a possibilitar a aquisição da casa própria pelas classes da população que percebiam menor renda e que, portanto, não tinham condições de recorrer à iniciativa privada. O SFH foi fundado no direito à moradia, agasalhado esse pela Constituição Federal como direito social, necessidade premente do trabalhador. Consoante se apreende da evolução normativa da matéria, ao SFH se confere conotação nitidamente social (decorrente de sua finalidade), sendo a ele inerente o equilíbrio que deve permear a relação entre a renda do mutuário e as prestações do financiamento.
3. O princípio do pacta sunt servanda deve ser interpretado de forma harmônica com as outras normas jurídicas que integram o ordenamento, impondo-se o seu sopeso, inclusive e especialmente, diante do escopo do negócio jurídico ajustado.
4. "A cláusula do saldo residual é nula, pois onera excessivamente uma das partes do mútuo" (TRF5, 3T, AC 232132, Rel. Des. Pedro Miguel Nascimento, j. em 23.06.2932). "I - O objeto dos contratos deve ser lícito, não podendo contrariar a lei, os bons costumes e os preceitos de ordem pública. II - O 'Princípio da Boa-fé' constitui preceito de ordem pública, destinado a proteger o interesse contratual da parte contrária antes, durante e após a celebração da avença, prevalecendo, inclusive, sobre o postulado do 'pacta sunt servanda'. III - A inserção da chamada 'cláusula de resíduo' nos contratos vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação - SFH ofende o princípio da boa-fé, haja vista as instituições bancárias saberem ser praticamente impossível aos mutuários, ao final do prazo contratual inicialmente previsto, arcar com os valores astronômicos cobrados. IV - O Código de Defesa do Consumidor - CDC deve ser aplicado às prestações vencidas durante sua vigência, mesmo que o contrato que lhe deu origem tenha sido celebrado em data anterior. Precedente do STJ. V - Tem-se por ilícita a pactuação da chamada 'cláusula de resíduo', seja pela infração ao dever de boa-fé por parte da instituição financeira credora (artigo 145, inciso II, do CC/1916), seja pela sua abusividade em razão da desvantagem exagerada imputada ao devedor (artigo 51, inciso IV, do CDC). VI - Considerar válida a contratação com a chamada 'cláusula de resíduo' equivale a legitimar um sistema onde a impossibilidade da liquidação do débito resulta na perda do imóvel financiado, desnaturando, assim, a própria natureza do contrato de mútuo/compra e venda, transformando-o na prática em verdadeiro contrato de aluguel perpétuo (voto-vista proferido pelo Desembargador Federal Vicente Nogueira nos Embargos Infringentes na Apelação Cível nº 831137-SE)" (TRF5, Pleno, EINFAC 240699, Rel. Des. Federal Nilcéa Maggi). Mesmo que o contrato tenha sido firmado anteriormente ao CDC, é possível determinar a nulidade da cláusula de resíduo, com base na constatação de inadmissível onerosidade excessiva e em vista do princípio protetivo da boa-fé. O caráter abusivo da disposição contratual telada é, particularmente, espelhado pela constatação de que a última prestação do período normal do contrato sairia por R$289,86, ao passo que a primeira prestação da prorrogação está prevista em R$6.181,85.
5. In casu, os mutuários lograram demonstrar a quitação de 246 das 252 prestações mensais do período normal do financiamento, de modo que, a despeito da invalidação da cláusula de resíduo, não é possível impor a quitação de imediato do mútuo e a liberação do ônus hipotecário, medidas que devem ser adotadas assim que satisfeitas as prestações faltantes (as de nºs 247 a 252), para o que, inclusive, podem ser utilizadas, em compensação, as quantias depositadas em Juízo pelos mutuários, que devem reverter aos cofres da instituição ré.
6. Nulidade da cláusula de resíduo do contrato.
7. Embargos infringentes desprovidos.
(PROCESSO: 5062499947276356869731, EMBARGOS INFRINGENTES NA APELAÇÃO CIVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL PEDRO HENRIQUE PEIXOTO, PLENO, JULGAMENTO: 13/03/2012, PUBLICAÇÃO: 12/02/2012)