ADMINISTRATIVO. DESAPROPRIAÇÃO POR INTERESSE SOCIAL, PARA FINS DE REGULARIZAÇÃO DE TERRITÓRIO ABRANGIDO PELO "TERRITÓRIO DAS COMUNIDADES DOS REMANESCENTES DE QUILOMBO CASTAINHO". CHÁCARA MERIDIONAL, LOCALIZADA NO MUNICÍPIO DE GARANHUNS/PE. REEXAME NECESSÁRIO. INEXISTÊNCIA. ALEGAÇÃO DE INVALIDADE DA PERÍCIA POR: A) EQUÍVOCO NA METODOLOGIA UTILIZADA; B) EQUÍVOCO NA IMPLEMENTAÇÃO DO MÉTODO COMPARATIVO; C) DESCONSIDERAÇÃO DO "VALOR DA COISA PRONTA" OU "LUCRO DO INCORPORADOR"; D) TER SIDO REALIZADA POR ENGENHEIRO AGRÔNOMO E NÃO POR ENGENHEIRO CIVIL E POR DESCONSIDERAÇÃO DO PARECER OFERTADO PELO ASSISTENTE TÉCNICO DOS EXPROPRIADOS; E) INEXISTÊNCIA DE REFERÊNCIAS MATERIAIS ACERCA DOS PREÇOS PRATICADOS NO COMÉRCIO DO MUNICÍPIO DE GRARANHUNS, A NECESSIDADE DE APLICAÇÃO DO CUSTO UNITÁRIO BÁSICO - CUB. NÃO ACOLHIMENTO DAS INVALIDADES ALEGADAS. JUSTA INDENIZAÇÃO. PREVALÊNCIA DO VALOR ENCONTRADO PELO INCRA SOBRE O LAUDO PERICIAL. LUCROS CESSANTES. NÃO COMPROVAÇÃO. AUSÊNCIA DE DIREITO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. EXCLUSÃO DA CONDENAÇÃO. JUROS COMPENSATÓRIOS. VALOR OFERTADO SUPERIOR À INDENIZAÇÃO FIXADA NA SENTENÇA. INCIDÊNCIA. PRECEDENTE DO STJ.
1. Apelações dos Expropriados e do INCRA, à sentença que julgou procedentes os pedidos para declarar incorporado ao patrimônio da demandante o imóvel rural - "Chácara Meridional"-, localizado no Município de Garanhuns/PE, com área registrada de dois hectares e sessenta ares, e área medida correspondente a 2,3861 ha, matriculada sob o n° 02.112, Livro n° 2-AH-3, fl. 257, do Serviço Registral da mesma cidade, declarado-o de interesse social, para fins de desapropriação, consoante Decreto Presidencial expropriatório de 17/12/2009.
2. Cabe ao INCRA, na qualidade de executor do Programa Brasil Quilombola, nos termos do Decreto nº 4.887/2003 e Instrução Normativa nº 57, de 20/10/09, poderes para identificar e delimitar os territórios quilombolas por técnicos da autarquia.
3. Considerando o valor oferecido pela autarquia expropriante (R$353.238,61) e o valor reconhecido como devido para fins de indenização (R$ 731.104,10), a sentença não está submetida ao duplo grau obrigatório, consoante o que determina o parágrafo 1º, do art. 13 da Lei Complementar nº 76/93.
4. O imóvel rural encontra seu conceito legal no inciso I do art. 4º do Estatuto da Terra (Lei 4.4504/64), atualizado, após a Constituição Federal/88, pelo inciso I do art. 4º da Lei nº 8.629/93. Mencionado dispositivo prioriza a forma de exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, em detrimento do critério de localização do imóvel rural.
5. O Imóvel Urbano é aquele que, independente da localização, e destina-se à edificação e os usos habitacional, cultural, industrial, dentre outros.
6. O STJ, já se posicionou no sentido de que a incidência de IPTU ou ITR sobre o imóvel vai depender da destinação econômica que lhe é empregada. Precedente no AgRg no REsp 692662 / SC, Primeira Turma, DJ de 26/06/2007 e REsp 9070934/SP, Rel. Ministro IAN DA CONCEIÇÃO, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 30/08/2009, DJe 09/03/2009.
7. No caso, Carlos Eduardo Freitas o pagamento de ITR, conforme Certidão Negativa, e demais documentos, acostados aos autos, pelos próprios expropriados, na contestação.
8. Na contestação, afirmaram os recorrentes que em 2009 foram comunicados pelo "presidente da Associação de Moradores do Castainho e por um agente do Governo" que as terras seriam desapropriadas. Dizem, ainda, que "a desapropriação trouxe à Indústria a necessidade de parar suas atividades." Não houve discussão posterior nos autos, a tal respeito.
9. Do Laudo de Vistoria e Avaliação de Imóvel Rural, realizado pelo INCRA em agosto de 2010, se lê, textualmente do item 08, que se refere aos aspectos trabalhistas, que "a atividade principal era a pecuária industrial com beneficiamento de leite, mas foi transferida para outra área."
10. Ainda no mesmo Laudo, em resposta aos quesitos formulados pelo expropriante, quesito 9, perguntado "que atividades econômicas estavam sendo implementadas no imóvel, tendo sido interrompidas, a partir da imissão de posse e que prejuízos financeiros foram acarretados ao proprietário.", respondeu o Sr. Vistor que "Não há comprovação de que o proprietário estivesse explorando economicamente o imóvel no momento da desapropriação.
11. Na manifestação dos expropriados, acerca do Laudo Pericial Judicial, em que foi apresentado o Laudo Técnico de Avaliação elaborado por Engenheiro Civil, na qualidade de Assistente Técnico dos Expropriados, o Expert, a despeito de ter identificado e avaliado o "galpão da Fábrica de Beneficiamento de leite", conforme já afirmado, não defendeu a destinação urbana do imóvel expropriado, limitando-se a se contrapor ao valor da indenização encontrando como "valor de preço de mercado, justo e real, para o imóvel em questão", o preço identificado.
12. A sentença recorrida reconheceu o imóvel como rural, e nem mesmo os embargos de declaração opostos pelos expropriados, trouxeram a discussão acerca natureza urbana ou rural do imóvel expropriado, limitando-se a alegar obscuridade na sentença, objetivando a validade do laudo apresentado pelo assistente técnico indicado, ou caso, assim não se entendesse, fosse designada nova perícia, considerando a disparidade dos valores apresentados.
13. Deve prevalecer a natureza rural do imóvel, declarada na sentença e, por consequência, afasta-se a invalidade da perícia, por equívoco na metodologia utilizada.
14. O perito justificou a metodologia utilizada para a avaliação de imóvel rural, em consonância com as Normas Técnicas - ABNT, e Instrução Normativa do INCRA. Não há que se falar em não aplicação do método comparativo. Neste sentido, inclusive, manifestou-se o INCRA em suas contrarrazões à apelação.
15. A alegação de não aplicação deste método ao argumento de que "todos os 10 (dez) imóveis que servem de parâmetro são imóveis como nítidas características rurais enquanto o imóvel avaliado tem características fabris", fica esvaziada diante das razões já afirmadas acerca da ausência de discussão nos autos acerca da natureza urbana ou rural do imóvel.
16. Perfeitamente válida a utilização do método comparativo previsto na Norma Técnica da ABNT nº 25.403-9, na forma procedida pelo Vistor Oficial.
17. Da sentença consta textualmente "[...] é intuitivo que ao adquirir um imóvel e nele edificar benfeitorias o proprietário, ao aliená-lo, mantenha justa expectativa de lucro, agregando à sua pedida o tal "valor da coisa feita" ao preço que intenta receber. Contudo, tal premissa só é válida diante de alienações voluntárias, submetidas ao regime de direito privado. In casu, cuida-se de transferência involuntária, inteiramente regrada pelo regime direito público, o que afasta tal expectativa do particular. Nada mais, portanto, do que a vetusta diferenciação entre os conceitos de justiça comutativa e distributiva."
18. Perito Oficial justificou a não consideração do "valor da coisa pronta", nos seguintes termos: "RESPOSTA: No caso presente, 'a coisa pronta' não se constitui em um fator que possa valorizar o imóvel: as benfeitorias existentes são predominantemente de natureza não reprodutiva e por si só não possibilitam a obtenção de receitas; as edificações existentes são específicas para determinadas atividades e não conferem ao imóvel autonomia em sua exploração. Assim, as benfeitorias devem ser valorizadas de acordo com o seu valor de reposição, procedimento adotado no laudo pericial."
19. Consistindo a expropriação, em um ato de império do Estado onde não se encontra similitude alguma com o contrato de compra e venda e, atendendo que assim ocorrendo, na expropriação não há de determinar o seu preço qualquer vantagem econômica, em termos de lucro para o expropriado, pois este não se desfez do imóvel visando lucro algum, mas sim, dele foi despojado - expropriado -, não lhe será devido por tal prejuízo senão o puro ressarcimento do mesmo ou sua reposição.
20. Tal reposição há de corresponder à totalidade do prejuízo sofrido pelo bem retirado do expropriado pelo poder público, e neste sentido, a justiça da indenização não há de espelhar lucro algum, mas sim, de significar uma exata e completa reposição do prejuízo sofrido.
21. Não há que se falar em invalidade da perícia realizada por desconsideração do "valor da Coisa pronta" ou "Lucro do Incorporador".
22. A realização da perícia por engenheiro agrônomo não implica em nenhuma nulidade da perícia realizada em imóvel rural, ao que se apresenta adequada considerando a especificidade deste expert, especializado nas questões rurais.
23. O fato de os Expropriados terem contratado Assistente Técnico Engenheiro Civil, não invalida ou prejudica o laudo por ele apresentado, que servirá de parâmetro para o convencimento do julgador, como de fato ocorreu na sentença recorrida
24. O julgador de origem analisou o laudo apresentado pelos particulares, a despeito de não ter se convencido pelas suas razões. A mera discrepância entre os laudos apresentados, não implica, necessariamente a realização de uma nova perícia no imóvel objeto da ação, em conformidade com o disposto no art. 437, do CPC, conforme pretende os expropriados/apelantes, notadamente quando o julgador, de forma fundamentada, acolhe o laudo do Vistor Oficial.
25. A aplicação do CUB - Custo Unitário Básico, não deve prevalecer, considerando a caracterização de imóvel rural do imóvel expropriado e a sua utilização apenas para os imóveis urbanos.
26. Em relação a alegada inexistência da planilha de cálculo do valor do imóvel com inclusão das amostras pesquisadas, bem como a utilização de dados de imóveis com áreas inferiores a do imóvel objeto da desapropriação, o Perito do Juízo em seus esclarecimentos justificou ter havido um equívoco quando da apresentação do laudo, por ausência da apresentação da planilha com os dados da homogeneização e obtenção do preço do imóvel. De modo a sanar tal equívoco apresentou a planilha referida, tendo sido dada à parte oportunidade para se manifestar.
27. Deve prosperar à pretensão dos recorrentes, de que em não sendo inservível a perícia judicial, deve prevalecer o laudo do INCRA. A fixação do justo valor da indenização deve privilegiar o laudo do INCRA que, não obstante tenha tomado por base, negócios realizados durante o período de 2007 a 2008, conforme resposta do perito do Juízo aos quesitos formulados pelo expropriante (fl. 474), ajuizou a ação somente em 2011.
28. A possibilidade de desapropriação do bem, diante da avaliação procedida pelo INCRA para tal fim, ao longo deste tempo, efetivamente teve influência nos valores de mercado colhidos pelo Vistor Oficial à data da realização da perícia.
29. O próprio Título de Reconhecimento de Domínio, datado de 2000, que reconhece o domínio da área aos remanescentes de Quilombos de Castainho, teve o condão de desvalorizar a área em que se encontra o imóvel em questão.
30. No que se refere ao justo valor da indenização, adota-se o laudo do INCRA, que reconheceu o valor total da justa indenização em R$ 429.708,61 (quinhentos e trinta mil, duzentos e noventa e seis reais e sessenta e um centavos).
31. É necessária a prova do lucro cessante para que a sua apuração seja procedida em liquidação da sentença.
32. No caso, não restou comprovada a efetiva atividade Agro-Industrial, a que a sociedade se destinava, ao tempo do processo expropriatório.
33. Resposta do Vistor Oficial, ao quesito 9º, formulado pelo expropriante, nos seguintes termos: "Esclareçam o Sr. Perito Judicial e Assistentes Técnicos que atividades econômicas estavam sendo implementada no imóvel, tendo sido interrompidas, a partir da imissão de posse e que prejuízos financeiros foram acarretados ao proprietário", onde se lê: "RESPOSTA: Não há comprovação de que o proprietário estivesse explorando economicamente o imóvel no momento da desapropriação."
34. O Laudo Técnico de Avaliação apresentado pelo Assistente Técnico dos expropriados não abordou tal questão, limitando-se a avaliar as benfeitorias, para fins de justa indenização. Sendo assim, não são devidos os lucros cessantes, na forma pretendida pelos apelantes.
35. A condenação em honorários advocatícios em desfavor dos expropriados decorre da sua condição de sucumbente, de acordo com o art, 19, da LC 76/93, pelo qual, os honorários constituem encargos do sucumbente, assim entendido o expropriado, se o valor da indenização for igual ou inferior ao preço oferecido.
36. O acolhimento do valor da indenização ofertada pelo INCRA afasta a condição de sucumbente do expropriado, razão pela qual deve ser ele excluído da condenação do pagamento dos honorários advocatícios.
37. Quanto aos juros compensatórios, adota-se o entendendo do STJ, no sentido de que mesmo quando o valor da indenização for igual ao da oferta inicial, são devidos juros compensatórios (Precedentes: AgRg no AREsp 003.907/CE, Rel. Ministro THOMAS SILVA, SEGUNDA TURMA, julgado em 12/01/2014, DJe 24/12/2014 e AgRg no AREsp 388.246/CE, Rel. Ministro OG RODRIGO FERREIRA, SEGUNDA TURMA, julgado em 24/12/2014, DJe 07/03/2014). Este entendimento coaduna-se com a melhor justiça, considerando que estes juros destinam-se a ressarcir o expropriado dos prejuízos decorrentes da perda da posse do bem.
38. Apelação do INCRA improvida e apelação do particular parcialmente provida.
(PROCESSO: 31823165100541646797, APELAÇÃO CIVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL DIOGO DA CUNHA, 4ª TURMA, JULGAMENTO: 22/03/2015, PUBLICAÇÃO: 26/10/2015)