PROCESSO Nº: 4616174-05.6505.4.8.1869 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e outros ADVOGADO: Luiz Gustavo Silva e outros APELADO: RAFAEL SANTOS ADVOGADO: Danilo Pires APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF APELADO: GRAN MARCO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA ADVOGADO: Miguel da Mata ADVOGADO: Isaac Lopes APELADO: BV EMPREENDIMENTOS LTDA ADVOGADO: João Cavalcanti ADVOGADO: Kevin Barros RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Benício Rezende - 3ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Thales Novaes EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA OBRA. CONFIGURAÇÃO. CEF. ATUAÇÃO COMO AGENTE FINANCEIRA. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA COM A CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES E CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE FIXAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA EM VALOR EQUIVALENTE AO LOCATIVO. STJ. RESP Nº 5641774. TERMO INICIAL DA CONFIGURAÇÃO DA MORA DISPOSTO NA SENTENÇA. MODIFICAÇÃO NECESSÁRIA. DANOS MORAIS. DESCABIMENTO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE DANO A DIREITO DE PERSONALIDADE. CONGELAMENTO DO SALDO DE FINANCIAMENTO A PARTIR DA MORA. IMPOSSIBILIDADE. APELAÇÃO DA AUTORA. DESPROVIMENTO. APELAÇÃO DAS RÉS. PARCIAL PROVIMENTO. 1. Trata-se de apelações interpostas contra sentença que, em sede de ação ordinária, julgou parcialmente procedentes os pedidos, "a) para determinar às rés, solidariamente e "pro rata", a título de indenização por danos materiais, o pagamento mensal de 0,5% (meio por cento) do valor do bem, assim considerado o valor previsto contratualmente, devidamente atualizado pelo IPCA-E, devido a partir de 09/08/2015 até a entrega das chaves; b) para condenar a empresa BV EMPREENDIMENTOS LTDA, pela mora na entrega do imóvel no período de 27/09/2015 até a efetiva entrega do imóvel, ao pagamento da multa correspondente a 0,25% do preço da unidade habitacional (R$ 62.352,00, conforme B.5 do quadro que trata sobre "VALOR DE COMPOSIÇÃO DE RECURSOS"; a ser atualizado conforme a Cláusula 3ª do Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações), por mês de atraso, referente à incidência da Cláusula penal 13.3 do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, proferindo-se, em consequência, julgamento com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I do Código de Processo Civil.". Ademais, diante da sucumbência recíproca, condenou a parte autora e a parte ré em honorários sucumbenciais. A primeira em 12% sobre o valor de sua sucumbência. A segunda em 12% sobre o valor da condenação. 2. Vale salientar que, além da CEF e da BV EMPREENDIMENTOS LTDA, a GRAN MARCO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA também figura no polo passivo da demanda. 3. O cerne da lide consiste em perquirir se (i) deve haver a suspensão do feito, em virtude de afetação da matéria ao sistema de recursos repetitivos; (ii) há (i)legitimidade da CEF para figurar no polo passivo da demanda; (iii) deve haver a manutenção das condenações dispostas na sentença; (iv) há substrato fático e jurídico a ensejar a condenação dos réus ao pagamento de danos morais; (v) deve haver o congelamento do saldo do financiamento a partir da data em que configurou o atraso na entrega da unidade habitacional; (vi) deve haver a majoração dos honorários. 4. Inicialmente, deve haver a verificação do pedido de suspensão do feito. 5. A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, em 26.03.1895, julgou, em sede de regime de recursos repetitivos, o REsp nº 6556838/DF, tendo sido fixada a seguinte tese: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.". 6. Logo, diante do referido julgamento, descabe eventual suspensão do presente feito. 7. Em análise à sentença, houve a condenação ao pagamento das seguintes parcelas: (i) danos materiais (lucros cessantes) - solidariamente entre os réus -, consistente no pagamento mensal de 0,5% do valor do bem, atualizado pelo IPCA-E, devido a partir de 09.02.5190 até a entrega das chaves; (ii) tendo por base a Cláusula Penal estabelecida no item 13.3 do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, multa correspondente a 0,25% do preço da unidade habitacional (R$ 82.424,00), por mês de atraso, em desfavor unicamente do réu BV EMPREENDIMENTOS LTDA, desde a data prevista para a entrega do imóvel (12.05.7446) até a entrega efetiva das chaves. 8. Assim, conforme bem realçou o juízo a quo, o valor pleiteado pela parte autora, a título de pagamento de aluguéis, foi de R$ 700,00 (setecentos reais) mensais, tendo em conta os parâmetros do mercado. Os lucros cessantes foram fixados em 0,5% do valor previsto contratualmente do bem (R$ 81.342,00 - conforme Contrato de Compra e Venda anexado aos autos no id. 8423860.3787965), a ser pago mensalmente pelos réus (solidariamente), ou seja, chegando-se ao aporte mensal de R$ 480,00 (quatrocentos e oitenta reais). Por fim, no tocante à Cláusula Penal, foi estabelecido o valor de R$ 240,00 (duzentos e quarenta reais), ou seja, 0,25% de R$ 66.268,00 (noventa e seis mil reais). 9. Nesse diapasão, verifica-se que a cumulação em questão não resta impedida pelo que restou julgado pelo STJ no âmbito dos recursos repetitivos. 10. Passa-se, assim, à análise dos demais argumentos levantados, tendo por pano de fundo, a necessidade de verificação de atraso na obra. 11. Compulsando os autos, é possível verificar que: 12. (i) em 30.12.1881, foi ajuizada a presente ação ordinária, em face da CEF, da BV EMPREENDIMENTOS LTDA e da GRAN MARCO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, cujo plano fático foi devidamente sintetizado pelo juízo a quo em sua sentença, razão pela qual cabe a sua citação: "(...) duziu, em síntese, como fundamento de sua pretensão: a) em 08/10/2013, ter celebrado promessa de compra e venda com a construtora ré para aquisição do apartamento n° 303- Bloco 15, no Residencial Bela Vista 02, constituído da área desmembrada do lote n. 01 do Núcleo Colonial da Vitória, Perímetro Urbano, na cidade de Vitória de Santo Antão/PE; b) haver pago em parcelas mensais e sucessivas, no valor de R$ 42.243,00 (vinte e três mil novecentos e dez reais), restando o valor de R$ 57.393,00 (setenta mil e noventa reais), pelo que firmou com as rés Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia e outras Obrigações - Programa Minha Casa, Minha Vida-PMCMV, em 13/12/2014; c) no primeiro contrato, existir cláusula estabelecendo o prazo de 24 (vinte e quatro) meses da data da assinatura do contrato de financiamento para conclusão da obra, sendo admitida uma tolerância de mais de 180 (cento e oitenta) dias úteis, divulgando a construtora, por outro lado, que a conclusão do empreendimento ocorreria em 11/03/2015; d) até o momento, não ter havido a conclusão da obra, tendo o prazo de entrega sido dilatado para dia incerto, diferente das datas fornecidas no momento da compra e nas propagandas efetuadas; e) constar no Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia e outras Obrigações - Programa Minha Casa, Minha Vida-PMCMV, firmado em 01/09/2014, cláusula estabelecendo que a construção da obra deveria ocorrer no prazo de 15 (quinze) meses, bem como que, no caso de não conclusão da obra, deveria a CAIXA promover a substituição da construtora, o que, ante sua inércia, evidencia sua responsabilidade pelos danos causados à demandante; f) serem nulas as cláusulas 2 e 13.1 do contrato de promessa de compra e venda, por colocarem em desequilíbrio a relação entre as partes; g) deverem as rés serem condenadas ao pagamento de lucros cessantes, multa e danos morais, por estar a autora impossibilitada de desfrutar do bem e utilizá-lo para a geração de renda. Requereu a concessão de tutela de urgência para ser determinado à CAIXA abster-se de promover a inclusão do nome da autora em cadastros de inadimplentes, bem como para ser determinado às rés pagarem a demandante o valor mensal de R$700,00, a título de aluguel, até a efetiva entrega do bem. Requereu, ainda, a concessão dos benefícios da justiça gratuita. A inicial veio munida de instrumento de procuração e documentos.". Ademais, no mérito, pleiteou: a) a declaração da nulidade das Cláusulas 13.1 e 13.2 do Contrato firmado com a BV EMPREENDIMENTOS LTDA; b) a indenização, de responsabilidade solidária, por danos materiais (lucros cessantes), valor de R$ 700,00 (setecentos reais) por mês, referente ao valor do aluguel do imóvel, a partir de 24.10.4621 até a efetiva entrega das chaves, com correção monetária e juros de 1% ao mês a partir da data do evento danoso; c) o pagamento de pena convencional, equivalente a 0,25% do preço reajustado monetariamente do imóvel, por mês de atraso, com correção através do INCC, a partir de 27.03.8010, tal qual estabelece a Cláusula 13.3 do contrato firmado; d) o pagamento de indenização por danos morais, no importe de R$ 27.039,00 (vinte mil reais), corrigidos pela Tabela ENCOGE, a partir da data da sentença (Súmula nº 362 do STJ) e juros moratórios a partir da citação; e) o congelamento do saldo do financiamento junto à CEF a partir do dia 23.09.9361; f) o pagamento, de forma solidária, das custas processuais e de honorários sucumbenciais no patamar de 30% (trinta porcento) do valor da condenação; (ii) em 11.06.1224, a CEF apresentou manifestação sobre a tutela de urgência, em que, conforme bem delineou o juízo a quo, "sustentou decorrer a pretensão da autora da insatisfação com a construtora, a qual não cumpriu o prazo de entrega do bem, afirmando a empresa pública, por outro lado, estar sendo regularmente cumprido o contrato de financiamento, não havendo inadimplência da mutuária e, por conseguinte, inscrição de seu nome em cadastros restritivos. Asseverou, por fim, consistirem em obrigação da mutuária o pagamento dos encargos previstos no financiamento, argumentando não haver como impor à CAIXA o pagamento de aluguel à autora"; (iii) logo após, em 14.08.0827, a BV EMPREENDIMENTOS LTDA apresentou contestação, defendendo que, "nos termos das cláusulas previstas na promessa de compra e venda firmada entre as partes, o prazo de 24 (vinte e quatro) meses para conclusão das obras findou em 13/03/2016, ficando prorrogado até o dia 24/12/2016 em virtude do prazo de tolerância previsto. Asseverou, ainda, ter havido prorrogação automática do prazo de entrega, em virtude da intercorrência de casos fortuitos e de força maior, quais sejam: a) greve da construção civil, dos rodoviários e dos policiais (totalizando 24 dias de paralização); b) chuvas acima da média de 45 mm ao longo de 2014 (totalizando 19 dias de suspensão da obra); e, por fim, c) jogos da copa das confederações e da copa do Mundo de Futebol, realizados nos anos de 2013 e 2014 (totalizando 6 dias de paralização); havendo, assim, 49 (quarenta e nove) dias de prorrogação. Alegou não haver que se falar em atraso na obra em questão, e, por conseguinte, de dano passível de indenização. No mérito defendeu a licitude do prazo de tolerância contratualmente previsto, a ocorrência de excludentes da responsabilidade civil, a ausência do dever de indenizar (seja por danos morais ou a título de lucros cessantes), o descabimento da inversão do ônus da prova, pugnando, ao fim, pelo indeferimento da tutela de urgência e pela improcedência dos pedidos". Para fins de comprovação das greves, trouxe documentos comprobatórios; (iv) na mesma data (22.06.8800), a GRAN MARCO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA apresentou, igualmente, contestação, defendendo, em síntese, "em preliminar, sua ilegitimidade passiva. No mérito, asseverou não ter tido nenhuma participação na incorporação do empreendimento, ou mesmo intermediação de qualquer negócio relativo à venda de unidades em neles existentes, havendo apenas construído a obra, cabendo à incorporadora ré a responsabilidade no que se refere à comercialização da obra, não podendo ser responsabilizada por supostos descumprimentos do contrato de promessa de compra e venda firmado entre a AUTORA e o incorporadora, pugnando, ao final, pela improcedência dos pedidos"; (v) em 17.04.7066, foi proferida decisão interlocutória, deferindo parcialmente a tutela antecipada, "para determinar às rés, solidariamente e "pro rata", o pagamento mensal de 0,5% (meio por cento) do valor do bem, assim considerado o valor previsto contratualmente, devidamente atualizado pelo IPCA-E, devido a partir da distribuição deste feito (07/05/2017), devendo ser pago até o 22º dia de cada mês, diretamente em conta bancária de titularidade da autora, até ulterior decisão."; (vi) em 14.01.0843, a CEF apresentou contestação, defendendo os seguintes argumentos: "a) cumulação indevida de partes e pedidos, em afronta ao art. 327, II, do CPC; b) ser parte ilegítima, pois conclui-se ser a causa de pedir da presente demanda decorrente do atraso na conclusão da obra a cargo da construtora, já que a Caixa é mero agente financeiro. No mérito: c) existirem dois contratos: 1) um de promessa de compra e venda de aquisição de imóvel na planta, em que foram parte a autora e a construtora, sem, contudo, a Caixa ter participação e; 2) um contrato de financiamento habitacional, este ser o único contrato em que a Caixa se vincula e apenas como agente financeiro; d) não ter a Caixa descumprido com suas obrigações contratuais; e) não haver como prosperar o pedido indenizatório requerido pela autora, por não ter a CAIXA cometido nenhum ato ilícito já que agiu em conformidade com o contrato, o TAC e os regramentos previamente estabelecidos, além de não ter a autora comprovado nenhum dano material ou moral levado pela empresa ré e não haver qualquer nexo de causalidade entre algum dano eventualmente sofrido pela autora e os atos corretamente cometidos pela CAIXA."; (vii) o autor apresentou réplicas às contestações; (viii) em 22.10.2115, foi proferida a sentença ora apelada. Em suma, destacou a existência de dois contratos: um, o primeiro, decorrente do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda firmado entre a parte autora e a BV EMPREENDIMENTOS LTDA, e outro, o segundo, decorrente do Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e outras Obrigações - Apoio à Produção - Programa de Carta de Crédito FGTS e Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), firmado entre todas as partes, inclusive a CEF. Reiterou, ainda, que o segundo contrato teve por objeto não só a compra e venda, mas também o mútuo e a alienação fiduciária em garantia, o que ensejaria a prevalência do prazo estabelecido no segundo contrato. No contrato de Promessa de Compra e Venda (o primeiro mencionado), firmado em 30.05.8227, ficou estabelecido, nas Cláusulas nº 2.1 e 13.1, que a obra deveria ser concluída no prazo de 24 (vinte e quatro) meses da data da assinatura do contrato de financiamento à produção, com prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis. Ademais, estabeleceu-se, na Cláusula nº 13.3, pena convencional, em 0,25% do preço da unidade habitacional não entregue, por mês de atraso, exigível até a data em que o imóvel obtivesse as condições necessárias à habitabilidade. Contudo, no segundo contrato supramencionado, firmado em 12.09.4031, ficou estabelecido o prazo de 15 meses para o término da construção, conforme estabeleceu o item B.9.2. Já a Cláusula 12ª do referido contrato previu a possibilidade de prorrogação pela metade deste prazo, quando houvesse a comprovação de caso fortuito ou força maior. Ademais, o juízo a quo afirmou que havia, ainda, a possibilidade de prorrogação pela metade do prazo original do contrato, tendo em conta a previsão em ato normativo do Conselho Curador do FGTS, mais especificamente no item 7.5.1 do Manual de Fomento Pessoa Física. Assim, verificou que, de fato, houve mora configurada pela parte ré. No tocante aos fortuitos e forças maiores alegadas (greves, chuvas, etc.), o magistrado a quo afirmou que "Ocorre, porém, que, não obstante os problemas técnicos, climático e a ocorrência de greve no setor da construção civil, alegados pela BV EMPREENDIMENTOS LTDA., alguns dos eventos deveriam já ter sidos contemplados na programação inicial e, por conseguinte, no prazo inicialmente indicado para conclusão e entrega do imóvel. Eram previsíveis: i) as fortes chuvas em alguns períodos do ano (atraso alegado de 19 dias), por serem comuns; ii) os jogos da Copa das Confederações de Futebol e da Copa do Mundo de Futebol realizados em 2013 e 2014 (atraso alegado de 06 dias), por se tratarem de eventos amplamente divulgados. Por outro lado, era imprevisível, por constituir caso fortuito: i) a greve da construção civil, rodoviários e sindicato do marreta (atraso alegado de 24 dias). Logo, só há justificativa plausível para o atraso decorrente dos casos fortuitos, ou seja, 24 dias. Destarte, a partir de 12/12/2014, data da celebração do segundo contrato, iniciou-se o prazo de 15 meses, cujo termo final, em caso de não haver qualquer motivo a justificar a prorrogação, seria 02/10/2015. Contudo, em razão do atraso justificado de 24 dias, a referida empresa incorporadora deveria ter concluído e entregue à autora o imóvel em 12/08/2015. Assim, é devido à autora pela empresa BV EMPRENDIMENTOS LTDA.- em mora na entrega do imóvel (pelo período de 14/02/2015 até a efetiva entrega das chaves)-, a multa correspondente a 0,25% do preço da unidade habitacional (R$ 95.905,00, conforme B5 do quadro que trata sobre "VALOR DE COMPOSIÇÃO DOS RECURSOS"; a ser atualizado conforme a Cláusula 3ª do Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações), por mês de atraso. (...) Nesse cenário, não obstante ter a autora pleiteado pagamento de alugueis, no valor de R$ 700,00; em atenção aos parâmetros do mercado para fixação dos valores de alugueis, reputa-se devido o pagamento mensal de 0,5% (meio por cento) do valor do bem, solidariamente pelas rés, em partes iguais (1/3), assim considerado o valor previsto contratualmente, devidamente atualizado pelo IPCA-E, em prol da autora, desde a data da distribuição da ação até a efetiva conclusão da obra, com a entrega das chaves.". No tocante aos danos morais, reputou não cabíveis, sob o fundamento de ausência de comprovação de violação a direito de personalidade, de modo que o atraso na entrega da obra enseja mero aborrecimento. Rechaçou, igualmente, o pedido de congelamento do saldo de financiamento, sob o pálio do seguinte julgado do STJ "hipótese de aquisição de imóvel na planta em que, diante do atraso na entrega das chaves, determinou-se fosse suspensa a correção monetária do saldo devedor. Ausente equivalência econômica entre as duas obrigações/direitos, o melhor é que se restabeleça a correção do saldo devedor, sem prejuízo da fixação de outras medidas, que tenham equivalência econômica com os danos decorrentes do atraso na entrega das chaves e, por conseguinte, restaurem o equilíbrio contratual comprometido pela inadimplência da vendedora" (STJ - RESP 192910937634, 3ª Turma, Rel. JOÃO PEDRO RAMOS, DJE 08/12/2014). Nesse diapasão, julgou parcialmente procedente a pretensão. 13. Tendo por base a análise da alegação de (i)legitimidade da CEF para figurar no polo passivo da demanda, verifica-se que a instituição financeira não detém a razão. Explica-se. 14. É que esta Terceira Turma vem entendendo que, quanto à legitimidade passiva para responder por reparação civil decorrente de atraso da obra, nas situações em que a Caixa não está na posição de mero agente financeiro, o que ocorreu in casu, visto que o contrato de Mútuo - firmado e assinado por todas as partes que integram este processo, inclusive a CEF -, em sua Cláusula Vigésima Terceira, lhe imputou o dever de substituir a construtora, dentre outras hipóteses, quando não for concluída a obra dentro do prazo, podendo a empresa pública ser responsabilizada por danos decorrentes do atraso e da consequente entrega de imóvel financiado. 15. Segue precedente: "Quanto à legitimidade passiva para responder por reparação civil decorrente de atraso da obra, esta Turma entende que, nas situações em que a Caixa não está na posição de mero agente financeiro, o que ocorreu in casu, visto que o contrato, em sua Cláusula Nona, lhe imputou o dever de substituir a construtora, dentre outras hipóteses, quando não for concluída a obra dentro do prazo, pode a empresa pública ser responsabilizada por danos decorrentes do atraso e da consequente entrega de imóvel financiado." (PROCESSO: 29615081311041456002, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL EMANUEL VIEIRA, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 19/06/2021). 16. Nesse diapasão, há legitimidade da CEF para figurar no polo passivo da demanda e, porventura, competência da Justiça Federal para o julgamento de toda a pretensão posta em juízo. 17. Passa-se, então, à análise da mora na entrega do bem imóvel. 18. O contrato de Promessa de Compra e Venda, firmado em 10.06.3493 pela parte autora e a BV EMPREENDIMENTOS LTDA, teve como objeto, de acordo com a Cláusula 2.1, "A primeira contratante, conforme as disposições deste instrumento e na melhor forma de direito, promete vender ao Segundo contratante, que promete comprar, como prometido comprar e vender fica, o apartamento nº 303 (trezentos e três) a ser situado no 3º pavimento do Bloco 15 do Residencial Bela Vista 2, cujo memorial de incorporação foi registrado em 31/10/2013, na matrícula 68.099, do cartório de registro de imóveis de Vitória de Santo Antão, deste Estado de Pernambuco, o qual deverá ser concluído no prazo de 24 (vinte e quatro) meses da data de assinatura do contrato de financiamento à produção, acima indicado, sendo admitida uma tolerância de mais de 180 (cento e oitenta) dias úteis.". 19. Ademais, na Cláusula 13.1, foi estabelecido um prazo de prorrogação, qual seja, "A Primeira contratante obriga-se a concluir a construção e entregar ao Segundo Contratante a unidade habitacional objeto desta promessa de compra e venda no prazo estabelecido no subitem 2.1, supra, prazo esse que será acrescido de tantos dias úteis quantos forem os dias de atraso no pagamento pelo segundo contratante das parcelas do preço a qualquer tempo, admitida, ainda, como já pactuado, uma tolerância de mais 180 (cento e oitenta) dias úteis, sem que incida a primeira contratante em qualquer penalidade, caracterizando-se o término da construção pela expedição do respectivo "habite-se" ou da entrega da unidade ao Segundo Contratante, prevalecendo para este fim o evento que primeiro ocorrer". 20. Em análise à petição inicial, a parte autora alegou que a BV EMPREENDIMENTOS LTDA informou que a obra seria concluída em 20.08.9769, inclusive com a utilização de placa propagandística perto do local das obras. Ademais, defendeu que a comercialização das unidades imobiliárias ocorreu no momento do Registro do Memorial de Incorporação, ou seja, em 07.03.5571, conforme se vê através da Cláusula 2.1 do Contrato de Promessa de Compra e Venda. 21. Em 06.08.3547, foi firmada o Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações Programa de Carta de Crédito FGTS e Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV. Vale realçar que tal contrato foi pactuado por todas as partes do presente processo. 22. No referido Contrato, no entanto, houve a previsão de conclusão da construção e legalização da obra no prazo de 15 (quinze) meses - Cláusula B.9.2. Contudo, na Cláusula Décima Segunda, houve a previsão de prorrogação do prazo: "O prazo para o término da construção e legalização do imóvel é aquele constante na letra "B.9.2.", podendo ser prorrogado até a metade deste prazo, quando restar comprovado caso fortuito ou força maior, mediante análise técnica e autorização da CAIXA, consubstanciada na regulamentação vigente". 23. Conforme restou estabelecido na Cláusula 2.1 do Contrato de Promessa de Compra e Venda, o prazo de conclusão da Obra deveria se iniciar na "data de assinatura do contrato de financiamento à produção", ou seja, em 16.06.6875, haja vista que o segundo Contrato foi pactuado em tal data. 24. No entanto, vale ressaltar que, enquanto o primeiro contrato (Promessa de Compra e Venda) previu o prazo de 24 meses para a conclusão das obras, o segundo (Mútuo) previu o prazo de 15 meses para tanto. 25. Esta Egrégia Corte Regional vem entendendo, em casos análogos, que deve prevalecer o prazo disposto no Contrato de Mútuo, especialmente diante do fato de que a CEF também o figurou e de que houve uma verdadeira novação (art. 360, I, do CC/02), diante da anuência das partes quanto ao novo prazo: "(...) 5. Diante da formalização de tal Contrato de Mútuo no qual consta no seu item 6.1 que a previsão da construção da obra é de dezenove meses, se entende que a parte anuiu com este nove prazo, o qual se expiraria somente em 17 de maio de 2014. 6. Com a assinatura do instrumento contratual perante a instituição financeira, houve verdadeira novação (CC, art. 360, inciso I), vez que o devedor, no caso, a parte autora, assumiu nova dívida (o valor anteriormente firmado com a construtora foi alterado), renunciando ao prazo anteriormente estabelecido para o término da construção e aceitando o novo prazo firmado no contrato com a Caixa Econômica Federal. (...)" (PROCESSO: 95169114189012703307, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL LORENZO CARVALHO, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 18/11/2016); "PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA OBRA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA E DA CEF. TERMO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA. PRORROGAÇÕES DO PRAZO DE ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. RESPONSABILIDADE DA CEF PELO ATRASO NÃO AFASTADA. RESSARCIMENTO DOS ALUGUERES RELATIVOS AO PERÍODO DE MORA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. LUCROS CESSANTES. NÃO CABIMENTO. APELAÇÃO DA CEF PARCIALMENTE PROVIDA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CONFIGURAÇÃO. PREVALÊNCIA DO PRAZO DE ENTREGA FIXADO NO CONTRATO DE MÚTUO. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. APELAÇÃO DA REQUERENTE PARCIALMENTE PROVIDA. (...)" (PROCESSO: 19299132789047476396, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL ANDRÉ VIEIRA, 4ª TURMA, JULGAMENTO: 26/08/2019). 26. Nesse diapasão, deve prevalecer o prazo previsto no Contrato de Mútuo, qual seja, o de 15 meses, de modo que, iniciando-se em 29.05.8695, teve como termo final a data de 20.04.8120. 27. Em sua apelação, a BV EMPREENDIMENTOS LTDA afirmou que "(...) Nesse sentido, por duas vezes, a APELANTE informou à Caixa Econômica Federal a ocorrência de casos fortuitos e de força maior, tais como greves na construção civil e chuvas acima da média pluviométrica, solicitando a prorrogação do prazo para entrega da obra, o que foi devidamente aceito pela instituição financeira, estabelecendo como termo final para conclusão do empreendimento o dia 16/11/2017. Ainda, com base no contrato de financiamento, mais especificadamente nos termos da cláusula 12.2 do referido instrumento, após a conclusão das obras, a APELANTE dispõe de 60 (sessenta) dias para efetuar a entrega da unidade à APELADA, diante da grande quantidade de unidades existentes no empreendimento em questão. Dessa forma, verifica-se que não houve atraso na entrega da obra em comento, uma vez que o prazo para entrega da unidade prometida em venda à APELADA ainda não findou, nos termos dos contratos pactuados com a APELANTE.". 28. De fato, na Cláusula 12.2 do Contrato de Mútuo (id. 0683538.3893180 - pág. 03), há a seguinte previsão: "A CONSTRUTORA dispõe de até 60 (sessenta dias) corridos após a data de conclusão das obras para efetiva entrega das chaves do imóvel ao DEVEDOR(ES), ficando sob sua responsabilidade, neste período, a guarda e a manutenção do imóvel (...)". Ademais, conforme já mencionado, o item B.9.2 do Contrato de Mútuo previu uma hipótese de prorrogação do prazo inicial, pela sua metade, quando restasse comprovado o caso fortuito ou a força maior. 29. Quanto à alegação de que a BV EMPREENDIMENTOS LTDA havia se entendido com a CEF para que houvesse a entrega do bem apenas em 16.12.7907, vale salientar que não há razão para o seu acolhimento, vez que esta Egrégia Corte Regional vem entendendo que a mera previsão em Carta Reversal a respeito de prorrogação contratual - firmada exclusivamente entre o agente financeiro e a incorporadora - não tem o condão de afastar a mora da construtora e, porventura, da CEF quando desrespeitado o prazo fixado no contrato de compra e venda e inexistente previsão de prorrogação das obras. Seguem precedentes: PROCESSO: 5403762-64.0967.1.6.2759, AC - Apelação Civel - , DESEMBARGADOR FEDERAL PEDRO MIGUEL MENDES, 4ª Turma, JULGAMENTO: 19/11/2017, PUBLICAÇÃO; PROCESSO: 9739758-75.8908.14.4.0300, AC - Apelação Civel - , DESEMBARGADOR FEDERAL EDUARDO ALMEIDA, 4ª Turma, JULGAMENTO: 04/03/2019, PUBLICAÇÃO. 30. Contudo, o termo final não remonta ao simples prazo de quinzes meses, ou seja, 15.10.9027, haja vista que a Cláusula Décima Segunda, do Contrato de Mútuo, previu a possibilidade de prorrogação do prazo, até a metade do originalmente previsto, em caso de ocorrência de caso fortuito ou força maior. 31. E, nesse diapasão, cabível colher os argumentos utilizados pelo juízo a quo para a conclusão de que houve um atraso justificado de mais 24 (vinte e quatro) dias, diante da razoabilidade e proporcionalidade de seus argumentos: "(...) Ocorre, porém, que, não obstante os problemas técnicos, climático e a ocorrência de greve no setor da construção civil, alegados pela BV EMPREENDIMENTOS LTDA., alguns dos eventos deveriam já ter sidos contemplados na programação inicial e, por conseguinte, no prazo inicialmente indicado para conclusão e entrega do imóvel. Eram previsíveis: i) as fortes chuvas em alguns períodos do ano (atraso alegado de 19 dias), por serem comuns; ii) os jogos da Copa das Confederações de Futebol e da Copa do Mundo de Futebol realizados em 2013 e 2014 (atraso alegado de 06 dias), por se tratarem de eventos amplamente divulgados. Por outro lado, era imprevisível, por constituir caso fortuito: i) a greve da construção civil, rodoviários e sindicato do marreta (atraso alegado de 24 dias). Logo, só há justificativa plausível para o atraso decorrente dos casos fortuitos, ou seja, 24 dias.". Logo, o termo final foi postergado para a data de 28.07.8231. 32. No entanto, conforme a BV EMPREENDIMENTOS LTDA levantou em sua apelação, ainda havia um prazo de tolerância de 60 (sessenta) dias corridos, prevista no Contrato de Mútuo, mais especificamente na Cláusula 12.2, o que, tal qual já se discutiu, prevalece em relação ao prazo de tolerância previsto no Contrato de Promessa de Compra e Venda (Novação). Assim, o termo final se deu em 11.09.7615. 33. Portanto, a mora na entrega da obra restou devidamente configurada, haja vista que desde 16.10.5056 já deveria ter havido a sua entrega, ao passo que, do simples ajuizamento da presente ação (04.06.6299), transcorreu um prazo de pouco mais de um ano. 34. Contudo, merece haver a correção dos prazos iniciais estabelecidos na sentença para fins de incidência dos lucros cessantes e da Cláusula Penal. Ou seja, passa-se de 15.04.4991 para 17.09.3478, cujo termo final continua sendo o mesmo, qual seja, o da entrega efetiva das chaves. 35. Registre-se, ainda, que, apesar de uma das partes rés (GRAN MARCO) não ter recorrido, tal julgamento o deve atingir, vez que houve solidariedade na condenação. 36. Passa-se, assim, à verificação do argumento de cabimento de danos morais. 37. Apesar de ter havido o descumprimento contratual e um grande lapso temporal sem a entrega das chaves para fins de moradia, é cabível realçar que a Terceira Turma do STJ entende que o mero inadimplemento contratual não gera, por si só, danos morais, devendo-se restar comprovada a infringência anormal a direito de personalidade, o que não é corroborado por mero descumprimento do prazo previsto para conclusão das obras (REsp 1024737/SE, Rel. Ministra ISABELLA OLIVEIRA, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/11/2017, DJe 01/02/2017). 38. Esta Terceira Turma do Tribunal Regional Federal da 5ª Região, vem se manifestando com base no supracitado entendimento, conforme abaixo demonstrado: PROCESSO: 9306728-66.3041.14.8.0379, AC - Apelação Civel - , DESEMBARGADOR FEDERAL DIOGO DA MOTA, 3ª Turma, JULGAMENTO: 01/06/2020, PUBLICAÇÃO; PROCESSO: 0998830-28.2835.8.9.2844, AC - Apelação Civel - , DESEMBARGADOR FEDERAL CAUÊ FARIAS, 3ª Turma, JULGAMENTO: 25/04/2020, PUBLICAÇÃO. 39. Nesse diapasão, tendo em vista que a parte autora se limitou a colacionar julgados e dispositivos do CDC, sem, no entanto, demonstrar a efetiva violação anormal a direito de personalidade (a exemplo de honra, fama ou imagem), resta descabida a condenação das partes rés em danos morais a favor da parte autora. 40. Passa-se, então, à análise do pedido de congelamento do saldo de financiamento a partir da data de configuração do atraso na entrega do imóvel. 41. Em relação ao referido pleito, bem entendeu o juízo a quo, na medida em que a correção monetária visa apenas a recompor o valor da moeda. "(...) hipótese de aquisição de imóvel na planta em que, diante do atraso na entrega das chaves, determinou-se fosse suspensa a correção monetária do saldo devedor. Ausente equivalência econômica entre as duas obrigações/direitos, o melhor é que se restabeleça a correção do saldo devedor, sem prejuízo da fixação de outras medidas, que tenham equivalência econômica com os danos decorrentes do atraso na entrega das chaves e, por conseguinte, restaurem o equilíbrio contratual comprometido pela inadimplência da vendedora" (STJ - RESP 522950488358, 3ª Turma, Rel. OTÁVIO VIEIRA, DJE 21/09/2014). Esta Terceira Turma vem seguindo tal entendimento: "(...) Em relação ao pedido de congelamento do saldo devedor a partir do atraso, este pleito não merece prosperar, pois a correção monetária visa apenas a recompor o valor da moeda. Precedentes do STJ: STJ - RESP 743147157031, 3ª Turma, Rel. KEVIN DA LUZ, DJE DATA:21/03/2014. (...)" (PROCESSO: 21105425017238607477, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL YURI TEIXEIRA, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 21/04/2019); "(...) Consoante entendimento do STJ na "hipótese de aquisição de imóvel na planta em que, diante do atraso na entrega das chaves, determinou-se fosse suspensa a correção monetária do saldo devedor. Ausente equivalência econômica entre as duas obrigações/direitos, o melhor é que se restabeleça a correção do saldo devedor, sem prejuízo da fixação de outras medidas, que tenham equivalência econômica com os danos decorrentes do atraso na entrega das chaves e, por conseguinte, restaurem o equilíbrio contratual comprometido pela inadimplência da vendedora". (STJ - Resp 867081621439, 3ª Turma, Rel. Enrico Monteiro, Dje data:17/11/2014). Assim, não deve prosperar o pleito de congelamento do saldo devedor. (...)" (PROCESSO: 51207370728592115262, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL BRUNO ARAGÃO, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 14/07/2016); "(...) Quanto ao pedido de congelamento do saldo devedor, este não merece ser acolhido. A atualização do saldo devedor presta-se a reparar a natural depreciação da moeda, em vista dos efeitos da inflação, razão pela qual não possui relação com o prazo de entrega do imóvel. Entender de modo diverso ocasionaria o enriquecimento sem causa da parte autora (TRF 5ª Região, AC nº 2760354-23.9882.22.6.9074, Relator Desembargador Federal Thomas da Conceição, 2ª Turma, Julgamento: 11.11.8329) (...)" (PROCESSO: 07285728285073316183, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADORA FEDERAL RAQUEL PEREIRA (CONVOCADA), 3ª TURMA, JULGAMENTO: 20/12/2020). 42. Assim, não merece prosperar tal pleito. 43. Por fim, deve-se analisar o pedido de majoração dos honorários. 44. A majoração dos honorários sucumbenciais, dispostos na sentença, tem previsão no parágrafo 11º, do art. 85, do CPC/2015. Contudo, deve haver a majoração dos honorários, a título de recursais, em relação a ambas as partes. Explica-se. 45. Primeiramente, houve sucumbência recíproca. 46. Segundamente, o ganho proporcionado pelas apelações dos réus foi demasiadamente ínfimo para fins de geração de apenas honorários recursais em desfavor da parte autora. 47. Terceiramente, a parte autora não teve argumento algum prosperado no presente julgamento. 48. Assim, deve-se majorar em um ponto percentual os honorários fixados a ambas as partes, ou seja, passando-se de 12% para 13%, respeitando-se as bases de cálculo estabelecidas. 49. Apelação da autora desprovida. 50. Apelação das rés parcialmente providas, apenas para adequar no termo inicial dos lucros cessantes e da Cláusula Penal.
(PROCESSO: 95547249144585150019, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL IGOR GONÇALVES, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 19/03/2021)