PJE 8375952-57.9027.23.6.5704 APELAÇÃO CÍVEL EMENTA CIVIL. HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL INSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL SEM A INTERVENIÊNCIA DA CEF. DISTINGUISHING. SÚMULA 308 DO STJ INAPLICÁVEL. 1. Apelação de sentença que julgou improcedente o pedido, ante o pleito de baixa da alienação fiduciária que grava o imóvel de propriedade da empresa autora (unidade 1302 do Bloco "A" do Condomínio Residencial Leste Oeste, situado no Bairro de Mangabeiras, Maceió/AL, matriculado no 1º Cartório de Registro de Imóveis desta Capital sob nº 056.747). Condenação da parte autora no pagamento de honorários advocatícios, fixados com base na equidade (art. 85, § 8º, do CPC/2015), no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), em prol tão somente da CEF. 2. A empresa autora, em suas razões, sustenta, em resumo, que cabe a aplicação da Súmula 308 do STJ, cuja nítida intenção é de proteger o consumidor de boa-fé adquirente do imóvel que cumpriu integralmente com as suas obrigações e não pode ser duplamente penalizado, com a impossibilidade de transcrição do imóvel no seu nome, mesmo após a quitação integral do preço, sofrendo prejuízos decorrentes de inadimplemento a que não deu causa: da construtora perante o agente financiador. Aponta manobra da CEF para "maquiar"a hipoteca originária. 3. O cerne da questão aqui devolvida diz respeito à possibilidade de cancelamento de gravame hipotecário em imóvel não vinculado ao SFH, posteriormente adquirido pelos demandantes. 4. Sobre o tema, o STJ já pacificou o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora do imóvel e o agente financeiro não tem eficácia perante o terceiro adquirente de boa-fé que adimpliu integralmente o contrato de compra e venda perante o vendedor, nos termos da Súmula 308 ("A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel"). Dessa forma, a hipoteca instituída em favor do agente financiador da construtora garante a dívida enquanto o bem permanecer em propriedade da construtora, mas, uma vez comercializada a unidade, torna-se ineficaz em relação ao terceiro adquirente. 5. Contudo, esta Segunda Turma, inclusive em sua composição ampliada (contando com integrantes da 4ª Turma), tem adotado a compreensão de que a Súmula 308 do STJ tem aplicação restrita aos casos em que a hipoteca recai sobre imóvel adquirido por meio do Sistema Financeiro de Habitação - SFH pelo mesmo agente que financiou a construção das unidades habitacionais para a construtora inadimplente (PJE 1139887-80.3477.21.9.2819, Rel. p/ac. Des. Federal Lucas Ribeiro, 2ª Turma, Erick Rezende. 21/02/2019). 6. Na hipótese sob exame, verifica-se que os demandantes adquiriram o imóvel em discussão diretamente da construtora CONCRETO AMORIM, pelo valor de R$ 999.660,00, mediante a assinatura do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e Outras Avenças, em 14/07/2018 (id. 6871095.6345876), sem qualquer interveniência da CAIXA, tendo quitado integralmente o imóvel em 13/11/2018, conforme termo de quitação trazido aos autos (id. 7639192.4737811). 7. No entanto, consta em certidão cartorária referente à matrícula do imóvel identificado na inicial que o mesmo está gravado com hipoteca. O gravame foi instituído pela Construtora demandada em favor da CEF em 05/12/2015 (id. 6204946.8069583), ao passo que a Construtora ré celebrou com a parte autora contrato de promessa de compra e venda em 21/04/2018. 8. Conforme destacado na sentença, "tem-se que a celebração de promessa de compra e venda entre a Construtora e a adquirente do imóvel, sem a intermediação da CEF, com a quitação do preço pactuado neste contrato (como noticiado nos autos), dá ensejo ao exercício de direito pessoal da promitente-compradora contra a promitente-vendedora. Todavia, não prevalece sobre o direito da CEF consubstanciado no contrato garantido por alienação fiduciária. Daí decorre a improcedência do pedido de adjudicação compulsória. Nesse contexto, como não está em discussão matéria envolvendo garantia hipotecária, nem se cogita a aplicação da Súmula 308 do STJ, como se chegou a ventilar. Cumpre lembrar, como dito de início, que o registro da alienação fiduciária em favor da CEF é anterior à realização do negócio jurídico firmado entre o particular (demandante) e a construtora-ré, o que demonstra que, ao celebrá-lo, a parte autora já tinha ciência da existência de anterior gravame. Ademais, uma vez que o autor não procedeu ao registro do aludido Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, restou desprotegido o seu pretenso direito de propriedade, cuja transferência, conforme previsto na legislação civil, só ocorre com a transcrição no Registro Imobiliário competente do respectivo contrato de compra e venda. Nesse toar, resta ao promitente-comprador, caso queira, promover ação regressiva contra o promitente-vendedor, em face do seu direito pessoal, uma vez que este último não prevalece sobre o direito real de garantia da CEF." 9. No tocante aos contratos de adesão, é certo que no âmbito do Superior Tribunal de Justiça (Súmula 297) e Supremo Tribunal Federal já resta pacificado o entendimento de que os bancos estão submetidos às disposições do Código de Defesa do Consumidor - CDC. Contudo, a aplicação da referida legislação não implica automaticamente a invalidade do contrato de adesão ou a abusividade das suas cláusulas contratuais, devendo o mutuário (o que inclusive não é o caso dos autos) demonstrar a verossimilhança das suas alegações e a sua hipossuficiência, já que a busca pela prestação jurisdicional impõe um ônus argumentativo que realce a boa-fé objetiva do litigante e, para tanto, exige-se, com efeito, alguma precisão nos argumentos esboçados, apontando-se cláusula e/ou razão jurídica bastante pelas quais a negociação formulada estaria a contrariar as normas de proteção ao consumo, requisitos não satisfeitos no caso em comento, em que as teses da apelante assumem generalidade excessiva. Precedente: TRF 5, 2ª T., PJE 8156978-17.5495.15.12.5218, rel. Des. Federal Igor Pereira, data de assinatura: 22/11/2020. Assim, não há controvérsia quanto à plena admissibilidade da revisão judicial dos contratos, incluídos os de adesão, o que, no entanto, além de não ser a questão tratada nos autos, não impõe, de antemão, como resultado, uma sentença sempre favorável à pretensão dos apelantes, coisa que dependerá, naturalmente, da criteriosa análise de cada caso. Na hipótese da lide, inexiste razão para duvidar-se da regularidade da questionada cláusula 12, cujo dever de observância pela contratante se conforma ao brocardo "pacta sunt servanda." 10. Desse modo, considerando que a empresa autora adquiriu o imóvel diretamente da construtora, por meio de contrato particular de promessa de compra e venda, sem qualquer interveniência do agente financeiro, fora do âmbito do SFH, e posteriormente ao registro do gravame no Cartório de Imóveis, impõe-se o afastamento da aplicabilidade da Súmula 308 do STJ, já que o caso não se enquadra na situação que deu origem ao entendimento sumulado (distinguishing). 11. No mesmo sentido: PJE 6605675-31.8870.3.11.2108, Rel. Des. Federal Vitor Hugo Rodrigues, 2ª Turma, Kaique Farias. em 15/03/2020; PJE 1889827-44.6212.21.8.7781, Rel. Des. Federal Carlos Eduardo Novaes, 2ª Turma, Daniel Correia. em 16/06/2020. 12. Apelação desprovida. Honorários recursais fixados em R$ 200,00 (duzentos reais), ex vi do art. 85, § 11, do CPC/2015. nbs
(PROCESSO: 69452279961998348208, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL CALEBE GONÇALVES, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 19/06/2021)