PROCESSO Nº: 2159523-80.1247.17.1.2667 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: FERNANDO LOPES E SALES CONSTRUÇÃO LTDA ADVOGADO: Caio Farias e outro APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF e outros ADVOGADO: Fabiana Alves De Campos RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Cid Luiz Otávio Martins - 3ª Turma MAGISTRADO CONVOCADO: Desembargador(a) Federal Lorenzo Cavalcanti JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Ronivon De Aragão EMENTA CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL OBJETO DE HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA PROMITENTE VENDEDORA E A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF. GRATUIDADE JUDICIÁRIA. PESSOA JURÍDICA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO CABAL DA HIPOSSUFICIÊNCIA. EFICÁCIA PERANTE OS TERCEIROS ADQUIRENTES DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. SÚMULA N. 308 DO STJ. APLICABILIDADE AOS NEGÓCIOS JURÍDICOS REALIZADOS SEM A INTERVENIÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. PRECEDENTES DESTA TURMA. CANCELAMENTO DO GRAVAME. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO EXCLUSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. 1. Apelação interposta pela Construtora NASSAL em face da sentença que julgou; a) procedente o pedido autoral para determinar que as Rés procedam a imediata baixa da hipoteca gravada no imóvel de matrícula 35.735, referente à Unidade localizada no Empreendimento Lucas Santos, Bloco/Quadra 03, Edf. Live, Apartamento 603, Bairro Luzia, Aracaju/SE, perante o Cartório do 5º Ofício da Comarca de Aracaju/SE, sob pena de aplicação de multa diária, no valor de R$ 1.000,00 (mil reais) a ser revertida em favor dos Requerentes; b) improcedente o pedido de condenação da demandada NASSAL - Nascimento e Sales Construção Ltda. ao pagamento de multa equivalente ao valor atual de R$ 54.962,32 (dez mil, oitocentos e quarenta e nove reais e trinta e dois centavos), devido ao não cumprimento do prazo estipulado na Cláusula Oitava, item 8.1, alínea "a" do Contrato; c) improcedente o pedido de condenação das Requeridas ao pagamento de indenização por danos morais. Sucumbência recíproca. 2. A Construtora Apelante pugna pelo deferimento da gratuidade judiciária. Alega que a responsabilidade pela baixa de hipoteca pleiteada não é sua, mas do Agente Financiador do empreendimento, credor hipotecário das Uunidades integrantes do empreendimento imobiliário onde se situa o apartamento adquirido pelo Autor. Aduz que "as unidades integrantes do Condomínio Enzo Gabriel Gomes foram dadas em garantia hipotecária à Caixa Econômica Federal para fins de obtenção do financiamento para edificação do empreendimento, e por ser dele a prerrogativa de promover a exclusão do gravame hipotecário, não pode a Apelante ser compelida a realizar ato alheio a sua alçada e com cominação de astreintes em caso de descumprimento, ante o impossível cumprimento da determinação judicial". Assevera que não possui poderes para, unilateralmente, realizar a baixa da hipoteca, haja vista que tal ato compete a credor hipotecário, que no caso dos autos é a Caixa Econômica Federal. Afirma a impossibilidade da inversão da multa por inadimplemento, em razão da inaplicabilidade do entendimento firmado no Tema 971 do STJ. Diz que "Os autores, apesar de suscitarem a cláusula 08.01, item a, não se atentaram que esta imputa à construtora o ônus de retirar o gravame hipotecário do imóvel somente se o pagamento do preço do imóvel for integral e feito exclusivamente com recursos próprios." 3. O STJ já pacificou o entendimento de que "Faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais." (Súmula nº 481). 4. Para o deferimento da gratuidade judiciária à pessoa jurídica, não basta a simples declaração de pobreza, sendo imprescindível a prova da dificuldade econômica que a incapacita de arcar com as despesas do processo, pelo que a jurisprudência vem exigindo a juntada dos balanços ou balancetes, livros comerciais, documentos fiscais, declaração de rendas ou declaração de seu contador, o que não ocorreu no caso concreto. Apelante que não faz jus ao benefício da gratuidade judiciária, tendo em vista a ausência de demonstração cabal de sua hipossuficiência. 5. O STJ entende que a hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imóvel garante a dívida dela enquanto o bem permanecer na propriedade da devedora; havendo transferência, por Escritura Pública de Compra e Venda ou de Promessa de Compra e Venda, o crédito da sociedade de crédito imobiliário passa a incidir sobre os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado, sendo ineficaz, em relação ao terceiro adquirente, a garantia hipotecária instituída pela Construtora em favor do agente imobiliário que financiou o projeto, pois assim está estruturado o sistema, especialmente para respeitar os interesses do terceiro adquirente de boa-fé, que cumpriu com todos os seus compromissos e não pode perder o bem que comprou e pagou em favor da Instituição que, tendo financiado o projeto de construção, foi negligente na defesa do seu crédito perante sua devedora, deixando de usar os instrumentos próprios e adequados previstos na legislação específica desse negócio (de acordo com trechos destacados do voto do Rrelator do REsp 508.173/SP, DJ: 21/junho/1999). 6. O fato de constar, no registro, a hipoteca da unidade edificada em favor do agente financiador da construtora não tem o efeito que se lhe procura atribuir, para atingir também o terceiro adquirente, pois ninguém que tenha adquirido imóvel neste País, assumiu a responsabilidade de pagar sua dívida e a da Construtora perante seu financiador, eis que, assim, se contrariaria a natureza do sistema, colocando os milhares de adquirentes de imóveis financiados em situação desfavorável, que a própria lei tratou claramente de eliminar; além disso, consagraria abuso de direito em favor do financiador que deixa de lado os mecanismos que a lei lhe conferiu, para instituir sobre o imóvel - que possivelmente nem existia ao tempo da garantia, e que estava destinado a ser transferido a terceiro - uma hipoteca pela dívida de sua devedora, mas que produziria necessariamente efeitos sobre o terceiro. 7. No caso em questão, verifica-se que o Particular adquiriu, no dia 30 de janeiro de 2019, mediante pagamento à vista, uma Unidade Imobiliária situada no Empreendimento Breno Dias, Bloco/Quadra 03 - Edf. Live, Apartamento 603, Bairro Luzia, Aracaju/SE, no valor de R$ 676.390,00 (duzentos e dez mil reais) a ser pago em uma única parcela, tendo sido dada a quitação pela Construtora (Id. 8806698.9917326). 8. Comprovada a quitação do imóvel em tela, não mais deve subsistir o gravame sobre a unidade imobiliária da parte Autora. Precedentes desta Terceira Turma: Processo 2074122-62.8150.12.4.7984, Apelação Cível, Rel. Desembargador Davi Ribeiro, 3ª Turma, Julgamento: 01/07/2021; e Processo 0431148-50.8806.4.11.9631, Apelação Cível, Rel. Desembargador Pietro Freitas, 3ª Turma, Julgamento: 01/03/2021. 9. Ausência de interesse recursal quanto à alegação da impossibilidade de inversão da multa por inadimplemento, em razão da inaplicabilidade do entendimento firmado no Tema 971 do STJ, tendo em vista que a sentença se encontra em conformidade com a sua pretensão, porquanto afastou a aplicação da multa pretendida pela parte Requerente em decorrência da demora da Construtora requerida em promover a liberação da hipoteca incidente sobre o imóvel objeto da demanda, em razão da ausência de "previsão específica em referida cláusula contratual sobre a aplicação de multa à Construtora requerida em decorrência do descumprimento do prazo previsto para promoção da liberação da hipoteca do imóvel, bem como não havendo qualquer outra cláusula contratual que preveja, ainda que genericamente, a aplicação de multa à Construtora por força do descumprimento contratual". 10. Por ter sido o agente operador do mútuo firmado com a Construtora/Apelante, cabe apenas à Caixa Econômica Federal - CEF proceder ao levantamento da hipoteca, não sendo da Construtora Recorrente o dever de efetuar a baixa da constrição. Precedentes desta Corte Regional: (Processo 4636554-52.2768.1.4.3473, Rel. Desembargador Federal João Pedro Castro de Faria, Terceira Turma, Julgamento: 07/06/2014; e Processo 1407298-08.9658.28.10.8996, Apelação Cível, Rel. Desembargador Enzo Cardoso, 3ª Turma, Julgamento: 02/04/2019). 11. Apelação parcialmente provida para afastar a determinação imposta à Construtora Recorrente de cancelamento da hipoteca que recai sobre o imóvel objeto dos autos. Condenação mantida apenas em relação à Caixa Econômica Federal - CEF. ota
(PROCESSO: 60525673002470205813, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL GUSTAVO HENRIQUE SILVEIRA (CONVOCADO), 3ª TURMA, JULGAMENTO: 12/12/2021)