PROCESSO Nº: 1620593-81.9416.1.4.8071 - APELAÇÃO APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA (e outros) ADVOGADO: CAUÊ GONÇALVES (e outro) APELADO: LEVI GONÇALVES ADVOGADO: JUSSIER LISBOA BARRETO NETO RELATOR(A): DESEMBARGADOR(A) FEDERAL VITOR GABRIEL NASCIMENTO - 1º TURMA EMENTA APELAÇÕES CÍVEIS. DEMORA E VÍCIOS EM OBRA DE CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL SUJEITO AO SFH. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM SUSCITADA PELA CEF. REJEIÇÃO. RESPONSABILIDADE DO AGENTE FINANCEIRO E DA CONSTRUTORA. RESCISÃO DO CONTRATO ÚNICO DE COMPRA E VENDA E MÚTUO. APELAÇÕES IMPROVIDAS. 1. Sobre a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam suscitada pela CAIXA, tenho que, pretendendo-se a rescisão judicial de um contrato único, em que fora pactuada a compra e venda de imóvel e mútuo com obrigações (documento 5, de identificador nº 8856557.503120, pág. 9), obviamente todos os contratantes têm legitimação para figurar na lide, ainda mais quando o negócio jurídico se encontra regido pela regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), previstas na Lei nº 4.380/1964. Rejeito, portanto, a preliminar. 2. O SFH foi especialmente concebido para dar execução à política nacional de habitação, cujo propósito declarado era: "estimular a construção de habitações de interêsse social e o financiamento da aquisição da casa própria, especialmente pelas classes da população de menor renda" (Lei nº 4.380/64, art. 1º)." 3. Dentre as prioridades então estabelecidas, estavam "a construção de conjuntos habitacionais destinados à eliminação de favelas, mocambos e outras aglomerações em condições sub-humanas de habitação" e "os projetos de cooperativas e outras formas associativas de construção de casa própria" (Lei nº 4.380/64, art. 4º, incisos I e III). 4. Nesse cenário, a missão precípua do SFH era "facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria, especialmente pelas classes de menor renda da população" (Lei nº 4.380/64, art. 8º). 5. Essa missão, longe de perdida no tempo, persiste hoje com feição ainda mais nobre sob a luz da Constituição atual, que elenca expressamente a moradia como um direito social, diretamente fundamentado no princípio da dignidade humana (Constituição Federal, art. 6º, c/c art. 1º, inciso III). 6. Mais do que nunca, portanto, as questões relacionadas ao SFH, e ao direito de moradia de um modo geral, não podem ser resolvidas apenas sob o enfoque patrimonial ou econômico. O mesmo espírito social que inspirou a criação do SFH deve estar presente na interpretação das disposições normativas e das cláusulas contratuais aplicáveis ao questionamento posto, sem o que a resposta dificilmente se dará a contento. 7. Nunca perder de vista o fim social que inspira o SFH é dever que se impõe ao interprete, sobretudo quando do exame de cláusulas contratuais. Dos sentidos que destas se possam legitimamente extrair, há de se prestigiar aquele que mais se aproxime daquela finalidade e, ao revés, prontamente descartar-se quaisquer outros com ela incompatíveis. 8. A preocupação com a exegese dos contratos justifica-se porque, nos contratos celebrados no âmbito do SFH, há uma grande disparidade econômica e social entre os contratantes e, embora os textos sejam padronizados pelo poder público, há sempre a possibilidade de desvirtuamento na interpretação de suas cláusulas. 9. Para não se perder na busca do sentido normativo mais condizente com o espírito social do SFH, o intérprete conta com a ajuda de alguns referenciais, dentre eles: o valor da dignidade humana (CF, art. 1º, inc. III); o valor social da livre iniciativa (CF, art. 1º, inc. IV); e o princípio da solidariedade (CF, art. 3º, inc. I). 10. Plenamente aplicável aqui a orientação da Primeira Turma do STJ, de acordo com a qual: "Nos contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação há de se reconhecer a sua vinculação, de modo especial, além dos gerais, aos seguintes princípios específicos: a) o da transparência, segundo o qual a informação clara e correta e a lealdade sobre as cláusulas contratuais ajustadas, deve imperar na formação do negócio jurídico; b) o de que as regras impostas pelo SFH para a formação dos contratos, além de serem obrigatórias, devem ser interpretadas com o objetivo expresso de atendimento às necessidades do mutuário, garantindo-lhe o seu direito de habitação, sem afetar a sua segurança jurídica, saúde e dignidade; c) o de que há de ser considerada a vulnerabilidade do mutuário não só decorrente de sua fragilidade financeira, mas também pela ânsia e necessidade de adquirir a casa própria e se submeter ao império da parte financiadora, econômica e financeiramente muitas vezes mais forte; d) o de que os princípios da boa-fé e da equidade devem prevalecer na formação do contrato. (REsp nº 47.311/PR, Min. Alexandre Fogaça, DJ 3/6/96, p. 47.212). 11. Por meio de um contrato único, a autora adquiriu, em 11/10/2009, uma unidade autônoma do Empreendimento Spazio Nimbus Residence Club da MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S/A, com financiamento da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, no valor de R$ 327.186,00. 12. Explicita que o adimplemento das parcelas seria feito da seguinte maneira: R$ 3.780,00 depositados na conta do corretor da MRV e que seria abatido nas prestações do apartamento; 26 parcelas de R$ 317,00; uma parcela de R$ 1.098,00 e; R$ 179.427,00 financiados junto à Caixa Econômica Federal. 13. Informa que, após analisar a documentação, verificou que o montante de R$ 3.780,00, pago inicialmente como sinal da compra, não foi abatido do valor do contrato, contrariando a informação que recebeu do vendedor. Posteriormente, descobriu que esta quantia era referente à taxa de corretagem. 14. Aduz que a entrega da obra estava prevista para agosto de 2010, mas o início das obras somente ocorreu no começo de 2011. 15. Conta que chegou a prestar ocorrência na Delegacia do Consumidor, em virtude das incontáveis cobranças efetuadas pela ré MRV, incluindo um termo de Confissão de Dívida para que houvesse a liberação das chaves do imóvel, quando, na verdade, todas as parcelas já estariam adimplidas. 16. Explana que protocolou reclamação no PROCON/RN em face da ré, no dia 20/03/2012, informando o descumprimento do contrato. Tendo em vista o grande número de reclamações semelhantes, foi firmado compromisso pela MRV, que se comprometeu a entregar todas as unidades imobiliárias até agosto de 2012. Com o descumprimento do acordo, o PROCON divulgou Parecer Normativo ASJUR/2012 opinando pela aplicação das sanções lavradas no auto de infração. 17. Em outubro de 2012, afirma que visitou o apartamento junto com um engenheiro civil contratado particularmente, para que pudesse verificar os vícios existentes no apartamento. Nesse momento, teriam sido encontradas diversas anomalias na construção, as quais constam no laudo técnico elaborado. Sustenta que o laudo foi entregue para a MRV para as correções e nada foi feito. 18. Assevera que no ano de 2013 foi firmando um TAC entre o PROCON e a MRV, no qual a ré comprometeu-se a ressarcir os seus consumidores pelos juros de obra pagos indevidamente. No entanto, a construtora só adimpliu uma parcela de três e, ainda, impugnou o restante do valor. 19. Extrai-se do item nº 05 do contrato promissório verdadeira cláusula condicional, ante a estimativa de entrega do imóvel para o mês de agosto de 2010, vinculando-a, entretanto, à celebração do contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal, verbis: "Entrega: 08/2010 (agosto de 2010) *O(A) PROMITENTE COMPRADOR(A) declara ter conhecimento de que a data de entrega de chaves retro mencionada é estimativa e que poderá variar de acordo com a data de assinatura do contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Prevalecerá como data de entrega de chaves, para quaisquer fins de direito, 18 (Dezoito) meses após a assinatura do referido contrato junto ao agente financeiro." 20. Por seu turno, a cláusula 5ª (quinta) do referido contrato vincula a obrigação de entrega à data estabelecida no quadro 5, ressalvando, no entanto, a hipótese de ser outra data prevista no contrato de financiamento com a instituição financeira, ou, ainda, nos casos fortuitos e de força maior, ocasião em que haveria prorrogação por tempo indeterminado, nesses termos: "A PROMITENTE VENDEDORA SE COMPROMETE a concluir as obras do imóvel objeto deste contrato até o último dia útil do mês mencionado no item 5 do Quadro Resumo, salvo se outra data for estabelecida no contrato de financiamento com instituição financeira. Nesta hipótese, deverá prevalecer, para fins de entrega das chaves, a data estabelecida no contrato de financiamento. Independentemente do prazo acima previsto, a conclusão da obra poderá ser prorrogada por até 180 (cento e oitenta) dias corridos. Na superveniência de caso fortuito ou força maior, de acordo com o Código Civil, esta tolerância ficará prorrogada por tempo indeterminado." 21. Constata-se, assim, que deveria o aludido imóvel ter sido entregue em agosto de 2010 ou, na pior das hipóteses, em 31 de janeiro de 2011 - 18 (dezoito) meses após a data da assinatura do contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal, que prevaleceria "para quaisquer fins de direito", conforme ostensivamente estabelecido no quadro 5 do contrato. 22. Registre-se que eventual possibilidade do contrato de financiamento com a instituição financeira (cláusula 5ª) estabelecer "outra data" para entrega da unidade, em nada altera tais prazos, porquanto, estando em contradição com os termos finais enfáticos do quadro 5, cujo último, reitere-se, "prevalecerá para quaisquer fins", devem ser interpretados de maneira favorável ao consumidor (artigo 47 do CDC). Assim, havendo mais de uma interpretação possível no instrumento contratual, em razão de ambiguidades ou contradições na redação das cláusulas, deverá prevalecer o entendimento mais benéfico ao consumidor. 23. Ademais, não é razoável que o prazo contratual de entrega de um imóvel, inicialmente acordado entre as partes, sofra alteração superveniente por força de contrato de financiamento acessório ao pacto inicialmente firmado, e a ele, portanto, vinculado. Ressalte-se, ainda, que, a previsão no contrato da hipótese de prorrogação da obra por tempo indeterminado não se mostra aceitável, por se tratar de prática abusiva, nos termos do art. 39, inciso XII, do CDC. 24. Alega a MRV e a Ancona, em sua defesa, a existência de caso fortuito e força maior, que justificariam o atraso na entrega da obra. Informa a existência de fortes chuvas ocorridas em 2011, escassez de material e mão de obra, bem como a adoção de medidas técnicas para sanar o problema de acúmulo de água pluvial de uma bacia que já estaria saturada. 25. Entretanto, como bem ressaltado pelo Parecer Normativo ASJUR/2012 elaborado pela Coordenadoria Jurídica do PROCON/RN: "antes do lançamento de um empreendimento há várias etapas anteriores a sua comercialização e, dentre estas, a fase de elaboração do projeto em que os responsáveis por este têm o conhecimento do terreno onde será edificada a obra, devendo saber o que será necessário executar para sanar, porventura algum problema relativo a esta. Além disso, constitui verdade sabida que a área onde está sendo executado o empreendimento imobiliário sofria com alagamentos, quando da ocorrência de chuvas e, que tal situação foi agravada com o adensamento populacional da região, ocasionado pelas construções de inúmeras edificações, sem que houvesse, em contrapartida, a efetivação de serviços de infraestrutura capazes de acompanhar o desenvolvimento da predita área. [...]. Desta forma, teria sido possível a elaboração de um cronograma de execução da obra com a estipulação de um prazo real ou mais próximo da realidade, agindo assim com a transparência e boa-fé [...]". 26. Assim, ainda que considerado que o excesso de chuvas pode, de fato, gerar o atraso de obras de engenharia, o fato é que a MRV e a Ancona não trouxeram qualquer documento que comprove, em concreto, que as chuvas no alegado período tenham sido determinantes no atraso da entrega da obra, ou mesmo que a escassez de material, de mão de obra e a alegada greve de trabalhadores tenham interferido no prazo de entrega do imóvel. No mais, inexiste no presente feito qualquer documento relativo à greve de funcionários e, ainda, as reportagens colacionadas sobre déficits de material e mão de obra espelham situação ocorrida em estado da federação da Região Sudeste do país, não se aplicando, portanto, ao caso concreto. 27. Não restou demonstrado, assim, o caso fortuito ou força maior a elidir a responsabilização das construtoras rés quanto ao atraso na entrega do imóvel da autora, que, conforme apurado nos documentos trazidos, somente teve o habite-se liberado pela Prefeitura de Parnamirim em maio de 2012 (Torre 02 do empreendimento). 28. Ressalte-se, ainda, que, contando com a possibilidade de defrontar-se com imprevistos no curso da obra, restou estipulado no contrato o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, o qual também restou ultrapassado. 29. Outrossim, o argumento de que a autora não pode exigir a conclusão das obras do empreendimento por estar inadimplente com o saldo de financiamento no valor de R$ 1.239,00 não se mostra razoável, tendo em vista tantas outras parcelas referentes ao imóvel já adimplidas, conforme os recibos acostados na peça inaugural. Desse modo, não há como justificar o atraso na obra e a impossibilidade de recebimento do imóvel em razão de uma quantia ínfima, a qual poderia ter sido cobrada por meio das vias ordinárias. 30. A inadimplência das construtoras, ao não fazer a entrega do bem compromissado no prazo estipulado no contrato, autoriza o acolhimento do pedido de rescisão, com a devolução de todas as parcelas pagas pela autora, devidamente corrigidas. O prazo de tolerância previsto no contrato somente é justificativa para a prorrogação do prazo contratual de entrega de imóvel compromissado quando ocorrer caso fortuito ou força maior, não demonstrados no caso em comento. 31. Como se viu, o contrato de prestação de serviços termina "por inadimplemento de qualquer das partes". Por seu turno, "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos" (CC, o art. 475). 32. Nestes termos, impõe-se o reconhecimento do direito da autora à rescisão contratual, bem como à restituição do valor pago à parte ré, restando analisar a pretensão acerca da devolução em dobro do valor pago a título de comissão do corretor. 33. Quanto a este último, a MRV e a Ancona alegam que a comissão do corretor foi recebida por terceiros, não cabendo a elas a eventual devolução de valores cobrados a esse título. 34. Na exordial, a autora explicitou que, ao se interessar pelo imóvel, se dirigiu a um stand de vendas do empreendimento, e, ao indagar sobre as condições do imóvel, foi informada de que o valor de R$ 3.780,00 depositados na conta do corretor da MRV seria abatido nas prestações do apartamento. Além disso, não tinha conhecimento de que estava sendo atendido por um corretor, e não por um representante da MRV. 35. Quando verificou que tal fato não ocorreu, foi informada que aquela quantia era referente à corretagem e destinava-se ao corretor que efetuou a venda. Nessa perspectiva, não restam dúvidas de que houve falha das empresas demandadas, ante a ausência de informação adequada e clara sobre o negócio a ser firmado, ofendendo a transparência que deve nortear o contrato, direito básico do consumidor, conforme dispõe o art. 6.º, inciso III, do CDC. 36. Como se observa, nem na fase preliminar nem na contratual os adquirentes do imóvel tiveram a faculdade de contratar ou não tal serviço, vez que, na verdade, sequer sabiam se tratar de corretor, pois presumiram estar sendo atendidos por um funcionário da MRV. O contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre a autora e a empresa construtora é típico contrato de adesão (art. 54, CDC), vez que as cláusulas foram preestabelecidas unilateralmente pela MRV, parte economicamente mais forte, sem que o consumidor tivesse a oportunidade de discutir ou alterar substancialmente seu conteúdo, restando, apenas, o aceite ou não do instrumento contratual. 37. A alegação da construtora demandada de que o valor da corretagem era repassado a terceiros, o que eximiria uma possível responsabilização pela devolução, também não se sustenta. Conforme apurado no Parecer do PROCON/RN, "alguns recibos de pagamento do predito serviço de intermediação, anexados aos autos, apresentam timbre da Reclamada MRV Engenharia. Nesse caso, o valor pago pelo serviço não foi recebido exclusivamente por terceiro, conforme o alegado na defesa em referência e sim diretamente pela Reclamada. Devendo esta, dessa forma, responder pela importância correspondente ao serviço de corretagem em questão". 38. Ficou comprovado, portanto, que a MRV era beneficiária do valor cobrado a título de comissão de corretagem, devendo, portanto, arcar com a devolução do montante pago pela autora a esse título. 39. Entretanto, a devolução dos encargos cobrados indevidamente não deve ser realizada em dobro, uma vez que não há a comprovação de que existe uma demanda judicial cobrando por dívida já quitada, nos termos do que impõe o art. 940 do CC, nem a configuração da má-fé por parte de quem cobrou. Nesse sentido: STJ - AgRg no AREsp: 832557 RJ 2012/5993133-0, Relator: Ministro BRUNO SANTOS, Data de Julgamento: 10/05/2013, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/07/2013. 40. Pugna, também, a autora pela rescisão do contrato de financiamento firmado com a Caixa, bem como a devolução de todos os valores pagos, objeto do sobredito instrumento. Em sua defesa, a demandada alega, em síntese, a ausência de responsabilização por eventual atraso na obra, imputando-a, exclusivamente, à empresa construtora. 41. Consoante se verifica dos documentos acostados pela instituição financeira em sua contestação, nos Augusto Castro (Relatório de Acompanhamento e Empreendimento) foram observadas diversas glosas decorrentes de serviços não conclusos ou que necessitavam de correções. Inclusive, em outubro de 2012, não foi atestada a conclusão dos blocos 1, 2, 3 e 4, em virtude das pendências registradas, como, por exemplo, no Anexo III Ponto 3 - Posicionamento sobre as pendências registradas no último RAE "item 4.1.1: Permanece a ausência de justificativa e fundamentação técnica para a substituição do tipo de cobertura dos blocos 1 e 2 e também para os blocos 3 e 4" e "Item 4.1.9: Permanece a necessidade de correção do piso da escada do apto 1001 BL-03, o qual apresentou o primeiro batente com altura de 27,5 cm." 42. Apesar de a Caixa, em suas alegações, ter afirmado que a não fiscaliza a obra, fazendo, apenas, medições necessárias para a liberação do repasse da verba, o fato é que estava ela ciente de todas as irregularidades perpetradas pela MRV, em especial o inadimplemento contratual, não tendo, contudo, tomado qualquer atitude para tentar sanar o problema. 43. A despeito do ajuste contratual que previa a entrega do imóvel em agosto de 2010, a Caixa aquiesceu com as inúmeras prorrogações de prazo, mesmo diante da não justificativa pela empresa construtora. 44. Mesmo diante dessa situação, a Caixa preferiu não fazer uso de qualquer expediente contra a MRV, desprezando cláusulas contratuais, como a que previa a substituição da construtora pela instituição financeira quando verificado atraso superior a trinta dias ou se não fosse concluída a obra dentro do prazo contratual (Cláusula Décima), e, ainda, a indisponibilização dos recursos remanescentes, caso a obra não fosse concluída no período fixado para o término da construção (Cláusula Quarta). 45. Ocorre que, como exposto acima, mesmo sem justificativa para os atrasos, a empresa continuou a receber as verbas. 46. A empresa construtora, portanto, não tinha qualquer interesse em entregar a obra no prazo estipulado contratualmente, e a Caixa, mesmo ciente de que a obra não seria entregue na data prevista, não tomou qualquer atitude com o escopo de penalizar a MRV, sendo totalmente omissa. 47. Ademais, a Caixa alega que o Laudo de Avaliação realizado visa apenas avaliar as condições de estabilidade e solidez, identificar os vícios aparentes e se o imóvel apresenta condições de habitabilidade. 48. Nesse sentido, era dever da Caixa realizar as inspeções e, somente depois, repassar o dinheiro da construção para a MRV, de acordo com o previsto na Cláusula Terceira do contrato de mútuo. Entretanto, o que se observa é que tais verificações foram realizadas de forma negligente, haja vista os diversos vícios demonstrados pelo engenheiro civil no laudo técnico particular realizado no apartamento. 49. Por conseguinte, a responsabilidade pelos danos advindos do atraso na entrega do empreendimento deve ser suportada pela instituição financeira, já que a Caixa tinha o dever de fiscalizar o andamento das obras antes do repasse das verbas 50. Faz jus a autora, portanto, à rescisão dos contratos firmados com a Caixa, com a consequente devolução de todos os valores pagos relativos à avença. 51. Embora haja posicionamento firmado no STJ no sentido de que o mero descumprimento contratual não gera reparação de ordem moral, entende-se que tal posicionamento não deve ser aplicado ao caso em comento. Isso porque, não pode ser considerado como mero descumprimento contratual a promessa de entrega de um imóvel residencial para agosto de 2010, e, nessa data, não haver sequer previsão quanto a entrega do imóvel, sendo que as parcelas já estavam sendo pagas, vez que o contrato foi firmado em novembro de 2009. 52. Tal conduta, desprovida de qualquer justificativa plausível, como no caso, ofende a boa-fé contratual e causa grande frustração e sofrimento aos adquirentes, que, além de ficarem privados do bem desejado, se veem sem meios de solucionar o ocorrido, senão através da rescisão contratual. 53. A reparação do dano moral assume, além do papel de sancionar o ofensor com o pagamento de uma quantia em dinheiro e de servir como meio compensatório pelo dano sofrido, as funções preventiva e pedagógica tencionadas a desestimular a prática de condutas danosas similares e a educar o ofensor para eleger caminho diverso daquele tomado no caso em análise. Doutrina e jurisprudência são pacíficas em afirmar que, quanto a esse tipo de dano, vale o arbitramento do juiz, que, ponderando as circunstâncias do caso concreto, fixa o valor da reparação. 54. Sendo assim, levando em consideração que não pode a indenização por danos morais servir de enriquecimento sem causa, devendo, por outro lado, prestar-se ao desestímulo a práticas similares pela ré, fixa-se a condenação em R$ 17.106,00 (dez mil reais), quantum que entendo adequado à dimensão do dano provocado a autora. 55. O atraso da obra e as cobranças abusivas no período da demora da entrega do imóvel revelam condutas antijurídicas perpetradas pelas partes demandadas, gerando a obrigação de reparação dos prejuízos causados. Tais condutas, desprovidas de qualquer justificativa plausível, ofendem a boa-fé contratual e causam grande frustração e sofrimento ao adquirente do imóvel, que, além de ficar privado do bem desejado, se vê sem meios de solucionar o ocorrido, sendo obrigado ao pagamento de aluguel concomitante à prestação. 56. Diante disso, a jurisprudência entende que o atraso injustificado na entrega da obra gera direito aos adquirentes de receberem indenização pelos danos materiais suportados durante o período. Com efeito, não é demais transcrever o seguinte julgado: TRF - 1, AC 283617261975607739, Desembargador Federal Vitor Gabriel Oliveira, Quinta Turma, e-DJF1 Data: 31/01/2014 Página: 953. Ressalte-se que as construtoras demandadas, ao firmar Termo de Ajustamento de Conduta perante o PROCON/RN, assumiu, entre outras obrigações, o pagamento dos aluguéis em favor dos consumidores/adquirentes, a partir da data prevista para entrega descrita no contrato de compra e venda assinado entre a MRV e o consumidor. 57. Desse modo, devida se mostra a condenação das demandadas ao pagamento dos aluguéis, uma vez que a autora precisou alugar um imóvel no tempo do atraso da obra, consoante cópia dos pagamentos realizados durante o ano de 2013, fazendo jus ao ressarcimento do valor despendido para pagamento da moradia. 58. Apelações improvidas. GUSTAVO HENRIQUE DA CUNHA
(PROCESSO: 56181911008347927070, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL RODRIGO MELO, 1ª TURMA, JULGAMENTO: 19/09/2016)