Poder Judiciário Tribunal Regional Federal da 5ª Região Gabinete do Desembargador Federal Leonardo Viana Nº: 2631863-66.1818.17.2.0629 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF APELADO: DIOGO ROCHA ADVOGADO: DAVI LUCAS VIEIRA DE FARIA CERQUEIRA RELATOR(A): DESEMBARGADOR(A) FEDERAL AUGUSTO CORREIA - 3ª TURMA JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): JUIZ(A) FEDERAL PAULO NOGUEIRA ZAGALLO EMENTA CIVIL. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ATRASO DA OBRA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CEF E DA CONSTRUTORA. PENALIDADE PELA IMPONTUALIDADE. PREVISÃO CONTRATUAL APENAS PARA O ATRASO DO MUTUÁRIO. INVERSÃO. DIREITO RECONHECIDO. APELAÇÃO IMPROVIDA. 1. Apelação interposta pela Caixa Econômica Federal contra sentença que, na presente ação de reparação de danos decorrentes do atraso da obra de empreendimento imobiliário e consequente entrega de unidade habitacional objeto de contrato de compra e venda e mútuo firmado entre as partes, julgou parcialmente procedente o pedido para condenar a apelante: a) ao pagamento, em favor do autor, de multa de 2% (dois por cento) e juros de 0,033% (trinta e três milésimos por cento) por dia de atraso, ambos incidentes sobre o valor atualizado do imóvel na data de início da mora e nos termos do contrato de mútuo habitacional celebrado entre as partes, a ser apurado em liquidação de sentença e devido até a efetiva entrega do imóvel; b) ao ressarcimento dos valores efetivamente pagos pelo autor a título de taxa de obra após a data em que a obra deveria ter sido entregue, devendo o pagamento indevido realizado pelo demandante ser demonstrado em sede de liquidação de sentença. 2. A jurisprudência desta Corte segue no sentido de reconhecer a responsabilidade solidária da Caixa e da Construtora por danos decorrentes do atraso da obra e da consequente entrega de imóvel objeto de financiamento habitacional, uma vez comprovada a não observância do prazo contratualmente previsto para a conclusão do empreendimento imobiliário e desde que o contrato impute à CEF a obrigação de diligenciar no sentido de substituir a construtora. 3. A CEF alega que não pode ser responsabilizada pelos danos alegados, visto que vem cumprindo com a sua obrigação contratual de substituir a construtora da melhor maneira possível - retomando a posse do canteiro de obra e buscando uma nova construtora para concluir a obra. Da análise dos autos da ação de imissão na posse do canteiro de obras nº 3945623-13.2150.4.5.0449, proposta pela CEF contra a Construtora ré, depreende-se controvérsia acerca do descumprimento por parte da Caixa de obrigações contratuais quanto ao repasse financeiro em favor da construtora, diante do que se evidencia que a instituição financeira pode ter contribuído para a paralisação das obras e consequente atraso da conclusão do empreendimento imobiliário. A alegada impossibilidade de conclusão da obra em razão de pendências relativas à liberação de recursos por parte da instituição financeira não pode ser transferida aos adquirentes das unidades imobiliárias, mantendo-os indefinidamente aguardando a entrega dos imóveis (PROCESSO: 88511103583201748155, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL NOAH COSTELA, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 28/11/2019). Além disso, a própria CEF, nos autos da reportada ação, alega que é credora fiduciária dos contratos particulares de compra e venda de terreno e mútuo para a construção de unidade habitacional, com recursos provenientes do Programa Nacional de Habitação Urbana - PNHU, imóvel na Planta Associativo, Minha Casa Minha Vida - MCMV, cuja característica fundamental consiste na arregimentação de proponentes pessoas físicas, enquadrados nas normas do programa, para aquisição da fração ideal de terreno e construção da unidade habitacional, vinculada ao empreendimento imobiliário em questão: "Condomínio Residencial Riviera da Lagoa. Tendo em vista a qualidade de gestora do Programa "Minha Casa Minha Vida", a CEF não está na posição de mero agente financeiro, motivo pelo qual resta configurada a sua responsabilização solidária pelo atraso da entrega do imóvel objeto dos autos. O inadimplemento decorreu de culpa da Construtora e da fiscalização deficitária por parte da CEF, todas responsáveis pelo fiel cumprimento do contrato em apreço, não se vislumbrando a ocorrência de força maior ou caso fortuito que justificasse o atraso na entrega da obra (PROCESSO: 34100525225224587710, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL JOÃO PEDRO MONTEIRO, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 04/02/2021). Acertada a sentença quanto ao reconhecimento da responsabilidade solidária da CEF por prejuízos eventualmente decorrentes do atraso na conclusão do empreendimento imobiliário. 4. Também não assiste razão à recorrente quanto à pretensão de reforma da sentença no ponto em que inverteu a cláusula penal prevista no contrato de financiamento, por não ter considerado a existência de distinção entre a questão discutida no processo e o padrão decisório que lhe deu fundamento com base no Tema 971 de Recursos Repetitivos do STJ. Como se pode ver da decisão recorrida, para fins de fixação da multa e juros de mora em desfavor da Caixa, o magistrado não fez um mero juízo de subsunção entre a Tese firmada pelo STJ, no Tema 971, existindo acertado pronunciamento no sentido de esclarecer que "o fato de a tese fazer menção expressa à "construtora/incorporadora" não constitui óbice à determinação de inversão da cláusula penal quando envolver contrato de adesão celebrado perante instituições financeiras, pois, conforme ressaltou o Ministro Lucas Gabriel das Neves por ocasião do julgado, "a tendência mundial é a de se exigir reciprocidade entre as penalidades impostas ao consumidor e ao fornecedor de determinado produto", não se tratando, portanto, de entendimento aplicável apenas em face das construtoras/incorporadoras." Ademais, à teor do entendimento seguido por esta Terceira Turma acerca da matéria, uma vez comprovada a impontualidade no cumprimento da entrega do imóvel e tendo em vista os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, impõe-se a condenação da CEF nas penalidades previstas no contrato de financiamento tão somente para a impontualidade do mutuário (PROCESSO: 13148690783436164035, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL JOÃO GABRIEL FERREIRA, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 14/12/2020; PROCESSO: 27251558668464750475, DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL MENDES, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 16/02/2019). 5. Apelação improvida. Condenação da CEF ao pagamento de honorários recursais, majorados os honorários de sucumbência em um ponto percentual (art. 85, §11, do CPC).
(PROCESSO: 34935243798546889814, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL BRENO DA CONCEIÇÃO, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 14/11/2021)