PJE 8893699-46.0228.18.9.3824 EMENTA CIVIL E PROCESSUAL E CIVIL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. LEGITIMIDADE. PROGRAMA MCMV. SUBSTITUIÇÃO DA CONSTRUTORA. OBRIGAÇÃO DA CAIXA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE AFORADA PELA CAIXA EM OUTRO PROCESSO. CONFIRMAÇÃO DA SENTENÇA EM TODOS OS PONTOS E PREMISSAS. APELAÇÕES IMPROVIDAS. 1. Apelações interpostas por VERGA ENGENHARIA LTDA - EPP e pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL- CEF, em face de sentença proferida pelo Juízo Federal da 3ª Vara da Seção Judiciária de Alagoas, que julgou procedente o pedido, a fim de determinar que a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL adote as providências necessárias à substituição da VERGA ENGENHARIA nas obras do CONDOMÍNIO RIVIERA DA LAGOA, objeto da presente lide, devendo ser observado o parágrafo único da Cláusula Décima Nona do Contrato de Compra e Venda celebrado com a Caixa, sendo de total responsabilidade da construtora arcar com todos os ônus e encargos (inclusive civis, trabalhistas e previdenciários) decorrentes da não conclusão do empreendimento, devendo, ainda, devolver à CEF possíveis valores recebidos e ainda não utilizados na construção. Uma vez que os autores já se encontram há tempos aguardando a conclusão da obra, o Juízo de origem determinou que a substituição acima seja efetivada no prazo de até 60 dias, contados a partir da publicação da sentença. Condenou as rés ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% do valor dado à causa, que corresponde a R$ 614.245,00. 2. Sustenta a CEF que o Condomínio Riviera da Lagoa é composto por 194 mutuários e no polo ativo da demanda figuram apenas três deles, não sendo atendido o quorum para realização da assembleia para substituição da construtora; a CEF e a VERGA ENGENHARIA assumiram compromisso perante a Procuradoria da República no Estado de Alagoas para término da obra, 71,25% concluída, em 09 meses, com ritmo de 3,19% ao mês, para ser finalizada no prazo do ajuste com o MPF. Daí pede o reconhecimento da ilegitimidade dos autores e o julgamento de improcedência do pedido. 3. Sustenta a VERGA CONSTRUÇÕES que irá concluir a obra em 09 meses e pede a reforma da sentença para que a demanda seja julgada improcedente. 4. Contrarrazões apresentadas por ENRICO NOGUEIRA, NOAH DAS NEVES, ENZO NUNES, sustentando não haver razão para entender que a substituição da construtora irá trazer mais prejuízos do que a sua continuidade, e que a obra está paralisada há cerca de 18 meses, não sendo crível o alegado na apelação da construtora. Sustentam que compareceram 93 condôminos que entendem suficientes para cumprir o requisito do quórum para deliberação. 5. Discute-se nos autos a obtenção de provimento jurisdicional que determine à Caixa a substituição da Verga Engenharia por outra construtora haja vista a demora na entrega das unidades do empreendimento imobiliário Riviera da Lagoa. 6. Em relação à Caixa Econômica Federal, a parte autora sustentou a legitimidade e responsabilidade para responder pelas consequências do atraso na obra, aduzindo que esta empresa pública assumiu, na relação contratual em apreço, a gestão operacional dos recursos destinados à concessão da subvenção do Programa Nacional de Habitação Urbana (subprograma do Programa Minha Casa, Minha Vida), nos termos do art. 9º da Lei 11.977/2009, sendo responsável pela fiscalização da obra, medições e repasses dos valores à construtora na medida em que são cumpridas as obrigações, podendo inclusive realizar a substituição da construtora em caso de paralisação ou atraso das obras e acionar seguradoras para retomada e entrega dos empreendimentos contratados com recursos do FGTS, conforme Cláusula Décima Nona, posição que ultrapassa a condição de mero agente financeiro 7. Quanto à legitimidade da ré Caixa Econômica Federal, a análise das condições da ação é realizada em estado de asserção; isto é: a partir das afirmações do autor, conforme a relação jurídica descrita na petição inicial. 8. No caso, a petição inicial invoca a responsabilidade da CEF pelo atraso na construção da obra sob o argumento de que o contrato de financiamento atribuiu à empresa pública a responsabilidade pela substituição da construtora em tal hipótese, tendo os mutuários realizado assembleia com deliberação pela substituição da construtora em 04/04/2016, e que mesmo assim a empresa pública federal ré tardou em promover a substituição. 9 Havendo a petição inicial descrito relação jurídica que atribui, em tese, a responsabilidade à empresa pública por parte relevante do andamento da obra (substituição da construtora), entende-se configurada a legitimidade passiva ad causam da CEF. Saber se a ré efetivamente contribuiu para o atraso é questão que será resolvida com o julgamento do mérito da causa. 10. Vê-se que ao longo da instrução demonstrou-se a realização de assembleia no dia 25 de dezembro de 2016. 11. Restou comprovado nos autos que Setor de Engenharia da Caixa Econômica Federal é o responsável pela medição do andamento da obra e pela verificação da aplicação dos recursos, para fins de liberação da verba contratada. 12. Restou assentado pela sentença que se mostra necessária a substituição da construtora, cabendo à CAIXA notificar a seguradora acerca da situação, para que esta adote as providências necessárias à substituição. 13. Da análise dos contratos de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, contratos anexados aos autos, vê-se que o prazo de construção seria de 18 (dezoito) meses (id. 4943803), a contar de 22/09/2013, data da assinatura dos contratos, podendo ser prorrogado até o limite máximo de 24 (vinte e quatro) meses, conforme Cláusula Terceira dos mesmos. 14. Os contratos firmados pelos autores com a Verga Engenharia, por sua vez, preveem o prazo de 24 (vinte e quatro) meses para a conclusão das obras, prazo este a ser iniciado da assinatura do contrato com a Caixa. 15. Os Parágrafos Sexto e Sétimo da Cláusula Quinta do Contrato de Compra e Venda celebrado com a Caixa assim dispõem: Parágrafo Sexto - A transferência dos recursos mencionados no Parágrafo QUINTO desta Cláusula é condicionada ao andamento das obras, no percentual atestado no Relatório de Acompanhamento de Empreendimento - RAE. Parágrafo Sétimo - O acompanhamento da execução das obras, para fins de liberação de parcelas, será efetuado pela Engenharia da Caixa, ficando entendido que a vistoria será feita EXCLUSIVAMENTE para o efeito de medição do andamento da obra e verificação da aplicação dos recursos, sem qualquer responsabilidade pela edificação. 16. Cabe à Caixa o acompanhamento da obra. 17. A Cláusula Décima Nona, também do contrato em comento, acerca da substituição da construtora, assim estabelece: CLAÚSULA DÉCIMA NOVA - SUBSTITUIÇÃO DA CONSTRUTORA - A CONSTRUTORA será substituída, mediante a vontade da maioria de todos o(s) DEVEDOR(ES)/FIDUCIANTE(S), formalizada junto à CAIXA, independentemente de qualquer notificação, por quaisquer dos motivos previstos em lei e, ainda: a) quando vier a ser comprovada a falsidade de qualquer declaração feita pela CONSTRUTORA no processo de financiamento ou no contrato; b) quando, contra a CONSTRUTORA, for movida qualquer ação ou execução ou decretada qualquer medida judicial ou administrativa que, de algum modo, afete o andamento da obra; c) no caso de falência da CONSTRUTORA; d) se houver infração, pela CONSTRUTORA, de qualquer Cláusula do presente contrato de financiamento; e) for modificado o projeto pela inobservância das plantas, memoriais descritivos, cronogramas de obras, orçamentos e demais documentos aceitos pela CAIXA e integrantes do presente contrato, sem o prévio e expresso consentimento da CAIXA; f) não for concluída a obra, objeto deste financiamento, dentro do prazo contratual; g) ocorrer retardamento ou paralisação da obra, por período igual ou superior a 30 dias, sem motivo comprovadamente justificado e aceito pela CAIXA. Parágrafo Único - Em havendo a substituição da CONSTRUTORA, os recursos provenientes deste mútuo, no todo ou em parte, serão liberados à Seguradora, mediante vistoria da Engenharia da CAIXA, ficando a mencionada SEGURADORA responsável pelo andamento da obra até a sua conclusão, conforme previsto na respectiva Apólice de Seguro Garantia Executante Construtor. 18. Os contratos de compra e venda do imóvel em questão, celebrados pelas partes, foram firmados em 30 de dezembro de 2013. 19. Os contratos dos autores com a VERGA previram o prazo de 24 meses para a conclusão da obra, prazo este a ser iniciado a partir da assinatura do contrato com a CAIXA. 20. Os contratos com a Caixa, por sua vez, foram celebrados em 19/12/2013, com prazo estipulado de 18 meses, podendo ser prorrogado por mais 24 meses. 21. Levando em conta todos os prazos estipulados, na pior das hipóteses, a obra deveria ter sido entregue em setembro de 2016, eis que os contratos dos demandantes com a VERGA ENGENHARIA foram celebrados ainda em 2010 e 2011, conforme documentos trazidos aos autos. 22. Porém, somente no ano de 2018 a ré promoveu ação para reintegração da posse do imóvel em face da Construtora (processo 7205859-60.6734.18.1.5352), tendo a CAIXA obtido, em 13/04/2018, a posse total do empreendimento Riviera da Lagoa, com a retirada da construtora do canteiro de obras (Cf. Id. 3708598 da Ação de Imissão na Posse). 23. Considerando que o prazo para a construção da obra já havia sido há muito ultrapassado (já levando em conta a prorrogação do prazo pela ré), e que, apesar de formalizada a intenção dos mutuários para a substituição da construtora, esta demorou a ocorrer e até a presente data a obra não foi entregue, verifica-se que há de ser confirmada a sentença de procedência do pedido. 24. Registre-se que eventual possibilidade de o contrato de financiamento com a instituição financeira estabelecer outra data para entrega da unidade em nada altera os prazos estabelecidos, porquanto, havendo a fixação de dois prazos distintos nos contratos firmados quanto ao prazo de entrega do imóvel, deve prevalecer aquele que for mais benéfico ao consumidor (artigo 47 do CDC). 25. Ademais, não é razoável que o prazo contratual de entrega de um imóvel, inicialmente acordado entre as partes, sofra alteração superveniente por força de contrato de financiamento acessório ao pacto inicialmente firmado, e a ele, portanto, vinculado. 26. Ressalte-se, ainda, que não se pode permitir a hipótese de prorrogação da obra por tempo indeterminado por se tratar de prática abusiva, nos termos do art. 39, inciso XII, do CDC. 27. Também não restou demonstrada a existência de caso fortuito ou força maior a justificar tamanho atraso na entrega do empreendimento. A simples alegação de dificuldade financeira, por si só, não pode servir como desculpa da construtora, até mesmo porque vinha recebendo normalmente os valores por parte da Caixa, valores estes previamente estipulados para a construção dos imóveis. 28. A construtora ré não se organizou para que o contrato fosse cumprido e não pode vir agora querer penalizar os adquirentes dos imóveis, partes hipossuficientes que não deram causa ao atraso nas obras. 29. A Caixa, como responsável pela medição do andamento da obra e pela verificação da aplicação dos recursos, deveria ter cobrado de forma veemente à construtora a conclusão da obra. E, não surtindo efeito, deveria ter procedido à sua substituição, como previsto contratualmente. 30. Não restou demonstrado o caso fortuito ou a força maior a elidir a responsabilização da construtora ré quanto ao atraso na entrega do imóvel dos autores. 31. A mora, fundamentadora do reconhecimento da inadimplência da construtora, ao não fazer a entrega do bem compromissado no prazo estipulado no contrato, sem a demonstração de caso fortuito ou força maior, e a desídia da Caixa em proceder à substituição por outra construtora, autorizam o acolhimento do pedido de substituição. 32. O caso concreto se adequa à Cláusula Décima Nona, itens "f" e "g", dos contratos firmados entre as partes, não podendo ser considerado como mero descumprimento contratual a promessa de entrega de um empreendimento imobiliário e na data aprazada não haver sequer previsão quanto à entrega do imóvel. 33. Essa conduta, desprovida de qualquer justificativa plausível, como no caso, ofende a boa-fé contratual e causa grande frustração aos adquirentes, que, além de ficarem privados do bem desejado, veem-se sem meios de solucionar o ocorrido, senão através da via judicial. 34. Embora a instituição financeira não fiscalize a obra, fazendo apenas medições necessárias para a liberação do repasse da verba, o fato é que estava ela ciente de todas as irregularidades perpetradas pela VERGA, em especial o inadimplemento contratual, não tendo, contudo, tomado qualquer atitude para tentar sanar o problema. 35. A despeito de tal retardo na obra, o que se percebe é que a Caixa aquiesceu com as inúmeras prorrogações de prazo, mesmo diante da não justificativa pela empresa construtora. 36. Mesmo diante dessa situação, a Caixa preferiu não fazer uso de qualquer expediente contra a VERGA, desprezando cláusulas contratuais, como a que prevê a substituição da construtora quando verificado atraso superior a trinta dias ou quando não concluída a obra no prazo contratual. 37. Quanto à alegação da construtora de que, por não ter havido número suficiente de mutuários na assembleia que discutia a substituição da VERGA, não pode haver a substituição pleiteada, não procede. 38. É que, conforme se observa da Ata da Assembleia referida, realizada em 31/01/2016, a maioria dos mutuários presentes votaram a favor da substituição da construtora (id. 8216820). Foram 93 (noventa e três) votos a favor da substituição e apenas 10 (dez) contrários. 39. Embora a Cláusula Décima Nona fale em maioria de todos os mutuários (os quais totalizam 197), entende-se que se deve levar em conta o número de mutuários presentes à Assembleia, até mesmo porque existe a possibilidade de nem todos terem sido contatados, como inclusive consta na ata da assembleia. 40. Os proprietários da Verga Engenharia possuem dezessete unidades. 41. Não se pode esperar pela presença de absolutamente todos os mutuários para aferição da vontade da maioria (mutuários estes que podem não ter sido localizados, haja vista que foram os próprios mutuários presentes que tentaram contactá-los). 42. Pelo número considerável de pessoas presentes que votaram a favor da substituição da construtora (93 contra apenas 10), vê-se que a vontade da maioria restou amplamente demonstrada. 43. Em face do exposto, a sentença deve ser confirmada integralmente. 44. Apelações desprovidas. Honorários advocatícios majorados de 10% para 11%, a teor do disposto no art. 85, § 11, do CPC/2015, vigente ao tempo da prolação da sentença. pc
(PROCESSO: 95687639971866872081, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL DANILO DA ROCHA, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 08/02/2021)