PROCESSO Nº: 2532733-53.0757.11.6.8182 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: GUSTAVO MONTEIRO ADVOGADO: Bryan Santos APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e outro ADVOGADO: Natalia Pinto Torres De Melo Romcy e outro RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Marina Nogueira - 1ª Turma MAGISTRADO CONVOCADO: Desembargador(a) Federal Cauê Peixoto JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Rodrigo Cardoso (DZPMQ) . EMENTA CIVIL E PROCESSO CIVIL. COMPRA E VENDA ADJETO A FINANCIAMENTO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. DIFICULDADE DE PAGAMENTO. PRETENSÃO DE DESFAZIMENTO DOS PACTOS. LEGITIMIDADE DA CONSTRUTORA E DA CAIXA. POSSIBILIDADE DE RESOLUÇÃO MEDIANTE DESÁGIO DE 25% DO VALOR PAGO. HONORÁRIOS RECURSAIS. APELAÇÃO PROVIDA EM PARTE. Trata-se de apelação interposta pelo particular em face da CAIXA e da REBECA NUNES a desafiar sentença do juízo federal da 7ª Vara do Ceará, que, em ação ordinária, deixou de apreciar o pedido de rescisão do contrato de compra e venda com a exclusão da construtora da lide e consequente declaração de incompetência (relação entre particulares) e, no mérito, julgou improcedente o pedido de rescisão do financiamento imobiliário adjacente firmado com a instituição financeira à vista de que falta de condições de pagamento não é causa para a resolução negocial. Merece acolhida a alegação preliminar da apelante. De fato, a jurisdição federal exige a participação de uma das pessoas previstas no art. 109, I, da CF no processo, mas isso não significa que o particular não esteja sujeito à mesma jurisdição. Essa ilação extraída da racionalidade da sentença que entendeu "a incompetência deste juízo para processar e julgar o pleito autoral dirigido à ré LEONARDO CAMPOS. Isto porque a Justiça Federal é absolutamente incompetente para o processamento e julgamento de pedidos formulados em face de pessoas não indicadas no art. 109 da Constituição Federal, salvo litisconsórcio necessário." Em demanda em que o particular visa à rescisão do contrato de compra e venda e do seu adjeto pacto de financiamento imobiliário, exatamente devido ao litisconsórcio necessário, dado que a decisão havida num contrato repercutirá no outro, de modo a perpetuar a jurisdição federal sobre a demanda privada. No caso concreto, tanto isso é verdade quanto a Justiça Estadual declinou da competência na demanda originariamente ajuizada perante a 14ª Vara Cível do TJCE. Aqui não cabe aplicação da invocada a exegese da Súmula 170 do STJ sobre a jurisdição civil e trabalhista para que a Justiça Federal julgue a matéria de sua alçada, para que o remanescente seja objeto de julgamento pelo juízo estadual. Do contrário, poderia haver conflito de decisões judiciais, o que, por si, autoriza a reunião dos feitos na forma da conexão de demandas na forma dos arts. 54 e 55, §3º, do CPC. Por outro lado, se a Justiça Federal não pudesse julgar o particular, não se poderia cogitar da prorrogação da competência havida quando do julgamento dos crimes da competência estadual pelo juízo federal, em virtude da conexão, à semelhança do autorizado pelo enunciado da Súmula 122 do STJ "Compete `Justiça Federal o processo e julgamento unificado dos crimes conexos de competência federal e estadual, não se aplicando a regra do art. 78, II, a, do Código de Processo Penal". Assim, a mesma razão que autoriza o julgamento de particular na justiça federal por crime originariamente da competência estadual é a mesma que deve admitir o julgamento do particular quando a demanda originariamente seja da alçada estadual, mas esteja por conexão relacionada ao juízo federal. Isso porque o risco de decisões conflitantes/ contraditórias que é o fundamento da conexão e a indivisibilidade da demanda nos casos de litisconsórcio unitário necessário impõem que um mesmo juízo aprecie a demanda. No mérito, uma vez que o desfazimento da compra e venda repercutirá no financiamento, é de ser apreciado em primeiro plano. As hipóteses de rescisão contratual previstas no contrato firmado não declinam restituição ou cláusula penal que permita o desfazimento do pacto, com a devolução de valores pagos pelo adquirente, ainda que com deságio. A presunção legal desse desequilíbrio adveio superveniente à sentença prolatada em 9/7/2017 com base na Lei 13.786, de 14/09/2018, que disciplinou a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação e em parcelamento do solo, estabelecendo a devolução de até 25% do montante pago pelo particular desistente do negócio. Presente o desequilíbrio contratual, é de ser restabelecido em prol do consumidor. Ainda que assim não fosse, o próprio contrato firmado trazia soluções para disciplinar o caso do autor, que tinha a intenção de se desfazer do negócio devido à falta de recursos para continuar o pagamento das prestações, só não disciplinando as condições da devolução. Estabelecia o negócio jurídico a possibilidade de cessão de direitos ou mesmo a venda a terceiros, consoante as Cláusulas 31ª a 35ª, o que poderia ter sido promovido pelo interessado espontaneamente, fruto de acordo com a construtora mediante troca em unidade de menor valor, sem que se tenha notícia nos autos de tentativa de solução conciliada do negócio. O princípio da força obrigatória dos contratos limita o poder de agir do Judiciário, havendo as interferências judiciais nos pactos de serem feitas cum grano salis. Ainda que não houvesse a previsão legal de desfazimento e restituição dos valores, o próprio pacto firmava alternativas, de que era esperado o interessado ter-se valido, mas, preferiu arriscar vindo a juízo na expectativa de coibir uma falta que era só sua. Essa atitude merece correção por parte do Judiciário que não pode ser usado como instrumento para privilegiar o particular, ainda que consumidor e hipossuficiente, em detrimento da construtora. Essa a razão de ser mantida a proporção dos 25% do valor pago gizado pela legislação de regência, como sendo apta a regular o retorno ao status quo ante. Uma vez procedente a pretensão resolutória, disso decorrerá o desfazimento do contrato de financiamento, de modo a importar na revisão da sentença nessa parte em relação à CAIXA. O contrato de mútuo do doc. 375 em ordem decrescente igualmente não disciplina a hipótese, donde decorre a utilização da mesma premissa legal da Lei 13.876/2018 para a devolução das parcelas. Aqui não cabe falar em impedimento do juízo ao pronunciamento sobre o pacto que não foi objeto de devolução à instância revisora, haja vista que a causa de pedir que consiste na subsistência do primeiro pacto guarda íntima relação com o segundo, indivisibilidade e conexão que devolvem a matéria ao conhecimento do órgão colegiado na forma do art. 1.013 do CPC. Finalmente, a exequibilidade do presente julgado dependerá do interesse das partes. Havendo vontade negocial, as verdadeiras titulares do direito em jogo poderão chegar a soluções diversas para o conflito trazido ao terceiro imparcial que é o Judiciário, de modo a autorizar a renúncia à solução judicial para se valerem das vias alternativas destinadas ao fim do litígio. Acaso haja vontade negocial, deverá o interessado pronunciá-la até mesmo na fase de execução. Inversão do ônus da sucumbência, com acréscimo dos honorários recursais fixados em 1% (um por cento), nos termos do art. 85, §11, do CPC. Apelação, em parte, provida, para reinserir a MARIA CECÍLIA VIEIRA. na lide, julgar procedente, em parte, o pedido de rescisão do contrato de compra e venda celebrado com a mesma mediante devolução de até 25% dos valores pagos na forma da Lei 13.876/2018 e, julgar procedente, em parte, o pedido de rescisão do contrato de financiamento imobiliário diante do desfazimento do pacto antecedente nas mesmas proporções e condições legais.
(PROCESSO: 22481615014595071933, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL NICOLAS GONÇALVES (CONVOCADO), 1ª TURMA, JULGAMENTO: 06/01/2022)