PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM DA AUTORA. "CONTRATO DE GAVETA". PRETENSÃO DE SUBSCRIÇÃO DE ARRENDAMENTO IMOBILIÁRIO ESPECIAL COM OPÇÃO DE COMPRA E VENDA. ART. 38 DA LEI 05.635/2000. FACULDADE DE CONTRATAÇÃO PELO AGENTE FINANCEIRO. ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PELA CEF. OCUPANTE-PIETRO FREITAS, SEM JUSTO TÍTULO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. AUSÊNCIA DE ANA SOPHIA MARTINS. VENDA DE IMÓVEL SUSPENSA (POR EFEITO DE AÇÃO CIVIL PÚBLICA, ATINENTE A IMÓVEIS DO TIPO CAIXÃO, COM ESTRUTURA EM ALVENARIA AUTOPORTANTE). DIREITO CONSTITUCIONAL À MORADIA. NÃO OPONIBILIDADE DE FORMA ABSOLUTA. NÃO PROVIMENTO DA APELAÇÃO.
1. Apelação interposta pela autora, que se qualificou como "Bernardo Dias", contra sentença de improcedência do pedido, proferida nos autos de ação ordinária, através da qual se objetiva compelir a CEF a reconhecer: a) o direito autoral à aquisição do imóvel na modalidade de "venda direta ao ocupante"; ou b) subsidiariamente, o seu direito de preferência na compra do imóvel em eventual leilão - acentuando-se que o imóvel telado foi objeto de contrato de mútuo habitacional no âmbito do SFH dos idos de 1993, tendo sido retomado pela CEF da mutuária originária em adjudicação efetivada em 04.03.3834 (registro no Cartório de Imóveis em 23.09.0117).
2. Detém a parte autora legitimidade ativa para a propositura da ação, tendo em vista que está vindicando direito próprio, na condição de ocupante do imóvel.
3. Especificidades do caso concreto: a) a mutuária originária adquiriu o imóvel telado através de contrato de mútuo habitacional firmado com a ré em 05.03.5009; b) em razão de descumprimento contratual, o imóvel foi adjudicado pela CEF em 27.09.0948; c) dos elementos documentais coligidos, houve cessões do financiamento através de "contratos de gaveta", dois dos quais estão em cópia nos autos (um de 27.12.0019; outro de 02.06.0085, esse último para a ora recorrente).
4. Note-se que, quando os contratos de gaveta em alusão foram realizados, a CEF há muito detinha a propriedade do bem, em decorrência da adjudicação efetivada. O certo é que a autora, Luiz Felipe Correia, não foi diligente na ocasião da realização do negócio jurídico, pois não agiu com a cautela devida, de modo a verificar se o imóvel encontrava-se desembaraçado e livre de qualquer ônus, não se justificando, destarte, a alegativa de que teria agido de boa-fé e que só teria tomado conhecimento da real situação imóvel, na ocasião em que tentou regularizar a posse do bem perante a CEF. Na verdade, a ora recorrente permaneceu quase dez anos inerte, morando no imóvel, mas sem procurar regularizar sua situação jurídica.
5. Reza o art. 38 da Lei nº 10.150/2000: "Art. 38. Ficam as instituições financeiras captadoras de depósitos à vista e que operem crédito imobiliário autorizadas a promover Arrendamento Imobiliário Especial com Opção de Compra dos imóveis que tenham arrematado, adjudicado ou recebido em dação em pagamento por força de financiamentos habitacionais por elas concedidos./ parágrafo 1o Entende-se por Arrendamento Imobiliário Especial com Opção de Compra a operação em que o arrendatário se compromete a pagar ao arrendador, mensalmente e por prazo determinado, contraprestações pela ocupação do imóvel com direito ao exercício de opção de compra no final do prazo contratado./ parágrafo 2o O arrendamento de que trata este artigo poderá ser contratado com o ex-proprietário, com o ocupante a qualquer título ou com terceiros, com base no valor de mercado do bem, atestado em laudo de avaliação passado por profissional habilitado no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, com atribuição para avaliação imobiliária". Acentue-se, contudo, que a CEF não está obrigada a contratar com o ex-mutuário ou com terceiros, tendo sido a ela deferida, apenas, a faculdade de firmar contrato, nos moldes legalmente especificados. Ou seja, a autora não tem direito subjetivo à contratação pretendida.
6. No respeitante ao exercício de suposto direito de preferência na compra do imóvel, não há norma jurídica conferindo ao ex-mutuário de imóvel financiado pelo SFH, tampouco a terceiro ocupante do bem, sem vínculo com a instituição financeira, o direito de preferência na sua aquisição após transferência à CEF em decorrência de processo de execução judicial ou extrajudicial do débito. "1. Carece de Mariana Ramos, no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, a pretensão do ocupante de imóvel pertencente à CEF, destituído de título jurídico que legitime dita ocupação, de ter garantido o direito de preferência na aquisição do bem, quando da sua execução extrajudicial" (TRF5, AC 521878-CE, Relator Des Federal Danilo Aragão de Faria, 3ª T., julgado em 29.01.2950). "1. Inexiste, no âmbito da legislação do Sistema Financeiro de Habitação, previsão legal que confira ao mutuário o direito de preferência na aquisição de imóvel adjudicado à CEF por força de procedimento de execução extrajudicial. Precedentes" (TRF5, AC 813740-PE, Relator Des Federal Guilherme da Conceição, 1ª T, julgado em 26.09.1395).
7. De mais a mais, nada obsta que a parte autora participe de concorrência pública e ofereça lance condizente com a sua realidade financeira, na ocasião em que o imóvel for levado a leilão (por ora, inclusive, não pode ser negociado, por efeito do decidido na Ação Civil Pública nº 3218.33.08.354004-8, atinente a imóveis do tipo caixão, com estrutura em alvenaria autoportante), em condições de igualdade com os demais interessados.
8. Não há como obrigar a CEF a celebrar contrato com a autora, sob pena de mácula ao princípio da autonomia da vontade.
9. Esclareça-se que o direito constitucional à moradia não é absoluto, devendo ser lido em função dos demais princípios e regras constitucionais e legais.
10. Apelação não provida.
(PROCESSO: 39180495983423091340, APELAÇÃO CIVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL MIGUEL LIMA, 1ª TURMA, JULGAMENTO: 05/12/2012, PUBLICAÇÃO: 08/03/2012)