Poder Judiciário Tribunal Regional Federal da 5ª Região Gabinete do Desembargador Federal Ryan Farias Nº: 6941559-84.3777.11.6.5427 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: VICENTE MONTEIRO ADVOGADO: KEVIN CARDOSO E OUTRO APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF E OUTRO ADVOGADO: JOÃO FELIPE COSTELA DE FARIA NETO RELATOR(A): DESEMBARGADOR(A) FEDERAL CAUÊ DIAS - 3ª TURMA JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): JUIZ(A) FEDERAL MARIA VITÓRIA MOREIRA EMENTA PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL OBJETO DE HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA PROMITENTE-VENDEDORA E A CEF. EFICÁCIA PERANTE OS TERCEIROS ADQUIRENTES. SÚMULA Nº 308 DO STJ. NEGÓCIOS JURÍDICOS REALIZADOS SEM A INTERVENIÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. CANCELAMENTO DO GRAVAME. POSSIBILIDADE. REDISCUSSÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INVERSÃO DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. OMISSÃO EXISTENTE. EMBARGOS DA CEF IMPROVIDOS. EMBARGOS DA PARTE AUTORA PROVIDOS. 1. Embargos de declaração opostos pela parte autora em face de acórdão que deu provimento à apelação, para, reformando a sentença, determinar que a Caixa Econômica Federal e a Villa Lobos Empreendimentos Imobiliários Ltda procedam a baixa da hipoteca do imóvel objeto dos autos. 2. Suscita a CE/embargante, a existência de omissão no julgado quanto à alegação de inaplicabilidade ao caso da Súmula 308 do STJ, sustentando que sua incidência somente é devida nos casos em que o banco também financia a compra do imóvel pelo particular, pelo Sistema Financeiro de Habitação, não sendo esta a hipótese dos autos. Sustenta que a aplicação da referida súmula deve ser afastada também em observância ao princípio da boa-fé contratual e ao disposto no art. 884 do CC, por flagrante o enriquecimento ilícito do autor/recorrido, que tinha pleno conhecimento de que o imóvel estava gravado com hipoteca, considerando que esta ocorreu em período anterior à assinatura do contrato. A parte autora, igualmente embargante, alega que o v. acórdão não apreciou a pretensão de adjudicação compulsória do imóvel, bem como de inversão do ônus da sucumbência, incorrendo assim no vício da omissão. 3. Existência de pronunciamento expresso, no v. acórdão, no sentido de considerar que: (a) a existência de hipoteca prévia ao contrato de compra e venda das unidades imobiliárias consiste em prática corrente nos empreendimentos imobiliários e que o mutuário - seja do Sistema Financeiro de Habitação ou não -, ainda que ciente do gravame, compra o imóvel, confiando na jurisprudência do STJ que se firmou, ao longo dos anos, no sentido de que aquela hipoteca é ineficaz contra o terceiro adquirente de boa-fé, após a quitação total da dívida do contrato, de modo que, eventual inadimplência da construtora quanto à dívida assumida perante a Instituição Financeira deve ser por esta suportada e não transferida ao consumidor, consistindo em risco inerente ao mercado imobiliário; (b) Conforme esclarecido pelo próprio STJ nos precedentes suscitados nas razões recursais, "a intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado.".(REsp2436125/DF, Rel. Ministra NICOLE RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/09/2019, DJe 02/07/2019; REsp 1407736/RS, Rel. Ministra OLIVIA DA COSTA, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/09/2019, DJe 25/06/2019). 4. Evidente a pretensão da CEF rediscutir matéria já apreciada quando do julgamento da apelação, o que não se admite em sede de embargos de declaração, que não se prestam à modificação do que foi sobejamente decidido, mesmo quando interpostos para fins de prequestionamento. 5. Uma vez comprovada a quitação total da dívida do contrato por meio do qual o demandante adquiriu o imóvel objeto dos autos, impõe-se acolher a pretensão de adjudicação compulsória do referido bem, com a lavratura da respectiva escritura de compra e venda e transferência da sua propriedade para o autor/recorrente. Impõe-se igualmente a inversão do ônus da sucumbência, com a condenação das demandadas ao pagamento de honorários advocatícios. 6. Embargos de declaração da Caixa Econômica Federal improvidos. Embargos de declaração da parte autora providos, para determinar à CEF e à Villa Lobos Empreendimentos Imobiliários Ltda que procedem a liberação da hipoteca com a adjudicação do imóvel em questão em favor da parte autora e condenar as rés ao pagamento de honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) do valor atribuído à causa (85, § 2º, do CPC).
(PROCESSO: 63287737467905976934, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL NICOLAS COSTA, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 06/05/2021)