EMP n.30

Dispõe sobre o serviço de gestão especializada
de garantias, o aprimoramento das regras de
garantias, o resgate antecipado de Letra
Financeira, a transferência de valores das
contas únicas e específicas do Fundo de
Manutenção e Desenvolvimento da Educação
Básica e de Valorização dos Profissionais da
Educação, a exclusão do monopólio da Caixa
Econômica Federal em relação aos penhores
civis, a alteração da composição do Conselho
Nacional de Seguros Privados, e altera a Lei nº
9.514, de 20 de novembro de 1997, a Lei nº
8.009, de 29 de março de 1990, a Lei nº 10.406,
de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil, a Lei nº
13.476, de 28 de agosto de 2017, a Lei nº 6.015,
de 31 de dezembro de 1973, a Lei nº 13.097, de
19 de janeiro de 2015, a Lei nº 12.249, de 11 de
junho de 2010, e a Lei nº 14.113, de 25 de
dezembro de 2020.

Apresentação: 24/05/2022 18:35 - PLEN
EMP 30 => PL 4188/2021

PROJETO DE LEI Nº 4.188, DE 2021

Emenda nº
O art. 5º do PL 4.188/2021 passa a vigorar com a seguinte redação:

“Art. 5º.
..................................................................................................................
....................................................................................................................
..........
§ 2º As garantias serão constituídas perante o registro público competente
e servirão para assegurar todas as operações de crédito autorizadas pelo
prestador da garantia, inclusive em favor de terceiro.

I – identificação do credor e devedor;
II – valor da dívida;
III – prazo de pagamento;
IV – taxa de juros convencionada, se houver;
V – data da operação de crédito.
§4º As averbações das operações de crédito subjacentes terão seus
emolumentos limitados a 0,5% do valor do crédito concedido, observado o
disposto no inciso I, do art. 73 da Lei Complementar nº 123 de 14 de dezembro
de 2006.
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LexEdit

§3º As operações de crédito, aditamentos e quitações serão averbadas
mediante a recepção de documento eletrônico com dados estruturados, devendo
constar:


EMP n.30

§ 6º É vedado à instituição gestora de garantia, no âmbito do contrato de
gestão de garantias, realizar qualquer atividade típica de instituição financeira,
inclusive operações de crédito” (NR).

Apresentação: 24/05/2022 18:35 - PLEN
EMP 30 => PL 4188/2021

§ 5º O contrato de gestão de garantias poderá prever a prestação de
garantia fidejussória adicional pela instituição gestora de garantia ao tomador de
crédito na forma prevista em regulamento editado pelo Conselho Monetário
Nacional.

JUSTIFICAÇÃO

A par desses aspectos e, ainda, da concentração da
representação do credor e do devedor na pessoa da IGG, a
tipificação anômala proposta pelos arts. 2º ao 11 do Projeto
é incompatível com alguns dos mais elementares
fundamentos do Direito Privado, entre os quais se apontam,
a título ilustrativo:
a) Inversão da relação de subordinação do acessório
(garantia) ao principal (obrigação), pois o Projeto prevê a
atribuição de bens em garantia à IGG sem que tenha sido
constituída previamente qualquer obrigação, como exige o
art. 1.419 do Código Civil;
b) Dispensa de averbação das operações da IGG no Registro
de Imóveis, redirecionando a essa empresa privada uma
função que, por expressa disposição da Constituição Federal
(art. 236), é atribuída a órgão central do sistema registral
imobiliário brasileiro, no qual se concentram todos os dados
sobre os direitos reais imobiliários.
A partir do conflito de interesses que pode se verificar na
atuação da IGG, o aspecto mais preocupante dessa
proposição é, sem dúvida, a dispensa do registro das
1

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LexEdit

A presente Emenda busca aperfeiçoar e trazer segurança jurídica às operações
de crédito subjacentes lastreadas em garantia constituída em registro público e
posteriormente escrituradas em instituições gestoras de garantia (IGG).
Segundo o Excelentíssimo Sr. relator, Deputado João Maia, “... a criação do
serviço de gestão especializada de garantias, com o contorno normativo
proposto pelo Projeto de Lei nº 4.188, de 2021, nos parece medida das mais
oportunas”, conclusão que compartilhamos com o ilustre relator. Contudo, o
registro de operações de crédito apenas nas IGGs cria um descompasso entre
a realidade jurídica do objeto da garantia e a cadeia de créditos concedidos,
gerando sério risco de descontrole das garantias e de identificação dos credores.
Há de ser lembrado que a maior crise mundial do mercado imobiliário foi em
decorrência do sistema análogo de garantia utilizado nos EUA, chamado de
MERS (Mortgage Eletronic Registration System), o descontrole na gestão dos
créditos e garantias gerou uma bolha imobiliária e no momento da execução das
garantias não se sabia quem eram os credores, e mesmo quando identificados,
muitas vezes somente tinham créditos podres (subprime). O Brasil não sofreu
desse impacto por ter um sistema sólido de garantias. Neste sentido vejamos as
considerações de Carlos Alberto Garbi e Melhim Namem Chalhub:1


EMP n.30

Apresentação: 24/05/2022 18:35 - PLEN
EMP 30 => PL 4188/2021

garantias em favor de múltiplos credores, quando a garantia
é recebida diretamente pela IGG (art. 5°, § 2°, do Projeto).
Não é sem razão a preocupação diante do que ocorreu com
a crise americana de 2008 (Subprime) por conta da enorme
dificuldade que existiu para identificar os credores no sistema
MERS (Mortgage Electronic Registration Systems), utilizado
como registro eletrônico de hipotecas, que dispensa aquele
feito no "condado" do imóvel. Esse registro eletrônico de
hipotecas parece ter sido a inspiração para o discutido
Projeto de Lei brasileiro, e naquele momento de grave crise
das hipotecas americanas se evidenciou a existência de
confusão das identidades reais das entidades credoras, com
reflexo dentro do sistema judicial e no processo de execução
hipotecária. Outras dúvidas foram suscitadas nos tribunais
americanos quanto à legitimidade da MERS para execução
das garantias, a subversão da governança do sistema de
registro de imóveis e a sua responsabilidade pela crise. No
Projeto discutido o risco se mostra ainda mais grave, visto
que nem mesmo é criado um registro eletrônico dessas
operações entre as instituições de crédito, porque
simplesmente foi dispensado "qualquer novo registro ou
averbação".4 Não se mostra conveniente adotar esse
modelo, e com ele aceitar os seus riscos, sem que se faça a
necessária e adequada regulação dessa atividade de modo
a assegurar o interesse de todos os envolvidos,
especialmente dos devedores.

O temor manifestado pelos renomados juristas é compartilhado por diversos
setores da sociedade, senão vejamos:
Segundo o IRIB, Instituto dos Registradores Imobiliários do Brasil, em Nota
Técnica publicada, consta:
Nesse contexto, reafirmamos que, apesar do esforço em se propor
aperfeiçoamentos na legislação, com o objetivo de dinamizar o
sistema de crédito e melhorar o ambiente de negócios, a proposta
de criação de Instituições Gestoras de Garantia vai na contramão
das necessidades do mercado de crédito. Por colocar as operações
de crédito na sombra, aumenta a insegurança jurídica nas
transações e na concessão de garantias, com repercussões
negativas para o sistema de registro de direitos adotado no Brasil
(o mesmo basicamente adotado na Europa), e fragiliza a posição
dos devedores e garantidores.

O nó central é permitir serviços de gestão especializadas em
gravames diretamente à iniciativa privada, com o objetivo atuarem
na facilitação de constituição ou compartilhamento de garantias,
quando será longa manus das instituições financeiras. Vê-se
sistema paralelo ao serviço já reconhecido e realizado pelos
Cartórios de Registro de Imóveis, afastando por completo o Estado
no dever de proteção dos devedores.

Vale destacar, também, a posição da ABECIP (Associação Brasileira de
Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança - ABECIP), em documento datado
em 15/12/2020:
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Já o Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor - BRASILCON, em
Nota Técnica datada de 08, de outubro de 2021, assim se pronuncia:


EMP n.30

Apresentação: 24/05/2022 18:35 - PLEN
EMP 30 => PL 4188/2021

Vale destacar que no aspecto jurídico há uma série de
preocupações envolvidas na criação das CGGs, como a
constituição de uma garantia sem que haja a definição das
características da operação de crédito que será garantida (quem
será o credor, qual seu prazo e valor, as condições de pagamento,
entre outros), o que a torna distinta de qualquer instituto de garantia
previsto na legislação brasileira. Há, ainda, uma indefinição quanto
à estrutura jurídica da própria CGG, que também poderá exigir um
maior detalhamento no texto do marco legal proposto.

De outro lado, o Colégio de Presidentes dos Tribunais de Justiça do Brasil
(Codepre), em 16/04/2021, assim se manifesta:
A nosso sentir, tal medida apresenta traços potencialmente
preocupantes à estrutura de garantias imobiliárias, atualmente
asseguradas pelos mecanismos de publicidade e legalidade do
Registro de Imóveis, devidamente fiscalizados pelo Poder
Judiciário. De forma estrutura, pode-se destacar ainda os seguintes
pontos de preocupação:
a) substituição de um sistema tradicional, que tem lastreado o
desenvolvimento econômico do país, por um obscuro monopólio
privado;
b) ausência de previsão quanto à regulação tarifária dessas
centrais, diferentemente do que ocorre com a fixação de
emolumentos, que possuem natureza jurídica tributária de taxas e
são fixados por leis estaduais e fiscalizados pelo Poder Judiciário;
c) potencial judicialização dos conflitos em meio à falta de clareza
sobre a dinâmica desse novel sistema de garantias, inclusive
quanto ao controle de preferências nas hipóteses de múltiplos
créditos;
d) substituição de garantias reais, titularizadas pela própria
instituição financeira (credora), por uma relação fiduciária entre esta
e a CGG;
e) abandono de um sistema de registros públicos consolidado, que
tem oferecido respostas com segurança jurídica e efetivação do
direito de propriedade.

Por sua vez O Colégio de Corregedores-Gerais da Justiça dos Tribunais de
Justiça do Brasil- CCOGE, também se manifestou em 17/05/2021:

Ou seja, fica evidente a preocupação do mundo jurídico, do setor financeiro e
dos consumidores com a desestabilização do sistema de crédito e garantias no
Brasil. A proposta contida na presente emenda visa exatamente corrigir este
ponto.
Não se argumente tampouco com o aumento de custo ou tramitação burocrática,
tais fatores também foram englobados na proposta. Os custos da averbação dos
aditivos ou quitações ficarão limitados à 0,5% do valor do crédito (na maioria dos
estados sendo menor que isso). Ora, se imaginarmos simplesmente o valor da
Taxa Selic hoje, em torno de 13% ao ano, podemos concluir, que o custo da
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A transferência para entidade privada de parte da prestação de
serviço, que, por sua finalidade e efeitos, é eminentemente pública,
pois destinada a proporcionar a oponibilidade erga omnes dos
direitos reais e obrigacionais com eficácia real, é potencialmente
geradora de efeitos contrários à segurança jurídica e, portanto,
prejudiciais à estabilidade do mercado imobiliário e de circulação de
créditos.


Sala das Sessões, em

EMP n.30

Assim sendo, por todo o exposto, peço aos colegas parlamentares apoio para a
aprovação desta emenda.

Apresentação: 24/05/2022 18:35 - PLEN
EMP 30 => PL 4188/2021

publicitação do crédito subjacente em um financiamento a ser pago, por
exemplo, em 5 anos (65%), irá representar tão somente 0,76 % do total dos
encargos, ou seja, valor ínfimo. Quanto à tramitação, sugere-se que seja via
eletrônica, com interoperabilidade entre as IGGs e o setor de registros públicos.

de maio de 2022.

Deputado RODRIGO DE CASTRO

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UNIÃO/MG

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(Do Sr. Rodrigo de Castro )

Dispõe sobre o serviço de
gestão especializada
de garantias, o aprimoramento das regras
de
garantias, o resgate antecipado de Letra
Financeira, a transferência de valores das
contas únicas e específicas do Fundo de
M anutenção e Desenvolvim ento da
Educação
Básica e de Valorização dos Profissionais
da
Educação, a exclusão do monopólio da
Caixa
Econômica Federal em relação aos
penhores
civis, a alteração da composição do
Conselho
Nacional de Seguros Privados, e altera a
Lei nº
9.514, de 20 de novembro de 1997, a Lei
nº
8.009, de 29 de março de 1990, a Lei nº
10.406,
de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil, a
Lei nº
13.476, de 28 de agosto de 2017, a Lei nº
6.015,
de 31 de dezembro de 1973, a Lei nº
13.097, de
19 de janeiro de 2015, a Lei nº 12.249, de
11 de

Assinado eletronicamente pelo(a) Dep. Rodrigo de Castro e outros
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junho de 2010, e a Lei nº 14.113, de 25 de

EMP n.30

Emenda de Plenário a Projeto com Urgência

Apresentação: 24/05/2022 18:35 - PLEN
EMP 30 => PL 4188/2021

CÂMARA DOS DEPUTADOS
Infoleg - Autenticador


1 Dep. Rodrigo de Castro (UNIÃO/MG)
2 Dep. André Figueiredo (PDT/CE) - LÍDER do PDT

*-(P_112403)

3 Dep. Elmar Nascimento (UNIÃO/BA) - LÍDER do UNIÃO

*-(P_113862)

4 Dep. Antonio Brito (PSD/BA) - LÍDER do PSD
* Chancela eletrônica do(a) deputado(a), nos termos de delegação regulamentada no Ato da mesa n. 25 de 2015.

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EMP n.30

Assinaram eletronicamente o documento CD228890941500, nesta ordem:

Apresentação: 24/05/2022 18:35 - PLEN
EMP 30 => PL 4188/2021

dezembro de 2020.