Altera a legislação do Imposto
sobre a Renda e Proventos de
Qualquer Natureza das Pessoas
Físicas – IRPF e das Pessoas
Jurídicas – IRPJ e da Contribuição
Social sobre o Lucro Líquido –
CSLL, e dá outras providências.

EMP n.104

Apresentação: 12/08/2021 10:20 - PLEN
EMP 104 => PL 2337/2021

PROJETO DE LEI Nº 2.337 DE 2021

EMENDA DE PLENÁRIO
(Do Sr. Geninho Zuliani)
Altera a redação do Art. 3º do Projeto de Lei nº 2.337, de 2021, que passará a ter
a seguinte redação:

“Art. 3º - A Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995, passa a vigorar com as
seguintes alterações:
Art. 10-A
.................................................................................................................................

§ 21 A alíquota do Imposto sobre a Renda e Proventos de Qualquer Natureza de
que trata o caput na hipótese dos lucros ou dividendos pagos ou creditados
pelas pessoas jurídicas do setor de loteamentos tributadas com base no lucro
presumido será de:
I – dois e meio por cento, enquanto a alíquota do Imposto de Renda e Proventos
de Qualquer Natureza das Pessoas Jurídicas, previsto no artigo 3º da Lei 9.249,
de 26 de dezembro de 1995, for igual ou superior a cinco por cento; e
II - cinco por cento, enquanto a alíquota do Imposto de Renda e Proventos de
Qualquer Natureza das Pessoas Jurídicas, previsto no artigo 3º da Lei 9.249, de
26 de dezembro de 1995, for inferior a cinco por cento. (...)”

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*CD219227686500*

§ 20 Os lucros decorrentes de receitas recebidas por conta de contratos de
locação ou cessão de bens imóveis, em curso em 31 de dezembro de 2021,
ficam isentos da incidência do Imposto sobre a Renda Proventos de Qualquer
Natureza até o prazo de vigência do contrato, desconsiderando-se, para este
efeito, qualquer aditamento de prazo realizado após 1º de julho de 2021.


EMP n.104

§1º (...)
II – dezesseis por cento: (...)
c) para atividade de administração, locação ou cessão de bens imóveis;
(...)
III – trinta e dois por cento, para as atividades de: (...)
c) administração, locação ou cessão de bens móveis e direitos de qualquer
natureza;
(...)

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Art. 15.....................................................................................................................
...................................................................................

Art.20.......................................................................................................................
III – 16% (dezesseis por cento) para a receita bruta decorrente das atividades
previstas no inciso II, alínea “c’, do § 1º do art. 15 desta Lei;
IV – 12% (doze por cento) para as demais receitas brutas”.

JUSTIFICAÇÃO

A presente Emenda visa conferir neutralidade tributária para importante
segmento econômico, responsável pela oferta de moradias, seja pela construção de unidades
imobiliária, o imóvel para locação ou a disponibilização de lote urbanizável.

LOCAÇÃO

Referida sistemática de tributação presumida traz uma imposição de até 14,53%,
muito próxima aos 15% exigidos nos investimentos financeiros. A coincidência tem razão de
ser, pois ambos são investimentos que buscam um retorno sobre o capital investido, são
ambos considerados renda passiva, na qual o contribuinte investe determinado valor
esperando receber a remuneração corresponde ao risco/retorno do ativo adquirido.
As empresas que exploram a atividade de locação são empresas que realizam
um grande esforço de investimento inicial para a aquisição, construção e desenvolvimento de
imóveis movimentando, assim, o setor produtivo, gerando renda e empregos para, apenas ao
final do empreendimento, buscarem a remuneração do capital investido.

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*CD219227686500*

A sistemática de tributação pelo lucro presumido vem sendo amplamente
utilizada pelo setor imobiliário, em especial nas atividades locação ordinária e nas suas
modalidades especiais como o buit ot suit, sale lease back, retrofit, student e senior house.


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O objetivo dessas empresas, após o investimento em capital produtivo realizado,
é gerar renda sobre o capital investido, por meio do recebimento do aluguel. Diferentemente
das empresas industriais, financeiras ou comerciais, não há objetivo de reinvestimento ou
mesmo possibilidade econômica de reinvestimento, salvo a manutenção do próprio imóvel, de
modo que o resultado auferido na atividade é muito próximo da receita recebida.
Não por acaso é que, atualmente, a tributação dessas empresas, quando
optantes do lucro presumido, encontra-se no patamar de 15%, frise-se, tributação similar a dos
investimentos financeiros. Há assim neutralidade tributária necessária à alocação eficiente do
capital.
Isso significa que eventual alteração da carga tributária no lucro presumido das
empresas com atividade de locação de bens imóveis afetaria a decisão do investidor no
momento da comparação entre as opções disponíveis para aplicação de seus recursos. Hoje, a
decisão é adquirir imóveis e rentabilizar o patrimônio investimento com carga tributária total de
aproximadamente 14,53% ou, por outro lado, realizar aplicações financeiras (frise-se, sem o
mesmo impacto na geração de empregos e renda.
A alteração dessa equivalência de tributação, faria com que as empresas que
exploram a atividade locação de bens imóveis tenham que se reorganizar, o que traria efeitos
nefastos em relação à gestão profissional dos ativos, governança, ajustes patrimoniais e
sucessórios, desorganizando estruturas econômicas consolidadas e gerando complexidade
muito maiores para a atividade econômica das empresas que utilizam tais imóveis.
É preciso lembrar que a atividade de locação é uma das molas propulsoras da
atividade de construção, uma das principais responsáveis pela empregabilidade no país, além
de atividades como incorporação, intermediação imobiliária e financeira (recebíveis,
financiamentos etc.). Não fosse só, as empresas imobiliárias também são responsáveis pela
modernização dos ativos imobiliários no País gerando uma melhor eficiência operacional em
diversos setores. São as empresas imobiliárias que viabilizam investimento para construção de
novas fábricas, centros logísticos, escolas, faculdades, hospitais, escritórios, sendo ainda um
importante agente na redução do déficit habitacional.

Caso essa medida não seja adotada, a equivalência de carga tributária entre a
renda de locação e a renda financeira, extremamente salutar, desapareceria, incentivando-se
os investimentos financeiros em prejuízo àqueles que produtivos com alto potencial de geração
de empregos.
Além disso, é preciso ter em consideração que atualmente há diversos contratos
de locação em curso. Em alguns casos, os contratos possuem prazos de vigência de mais de
20 (vinte) anos. É importante ter em conta que esses contratos serviram de base para uma
série de outros acordos e instrumentos financeiros de investimento, que viabilizaram a

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*CD219227686500*

A adequação da presunção sugerida nesta proposta tem como principal objetivo
a equalização da tributação sobre o investimento em capital produtivo das empresas
imobiliárias em mesmo patamar do investimento financeiro.


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Qualquer alteração nesta estrutura teria um efeito de castelo de cartas sobre o
mercado, gerando enorme desconfiança aos investidores nacionais e internacionais, além de
um potencial contencioso entre os envolvidos.

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construção e o uso dos imóveis por diversos setores, como o fabril, o logístico e o comercial. E
a contrapartida para os investidores é justamente a rentabilidade da locação.

Daí porque ser fundamental garantir que os contratos em andamento não sejam
atingidos pelos efeitos da nova legislação fiscal, de modo a preservar a segurança jurídica para
os contratos em andamento.
Vale dizer que essa medida já foi adotada quando da edição da Lei 10.833, de
29 de dezembro de 2003. Naquela oportunidade, com objetivo de preservar os contratos em
andamento, o legislador criou regra de exceção para a aplicação da nova sistemática de nãocumulatividade das contribuições ao PIS e COFINS para as receitas de determinadas
atividades, quando decorrentes de contratos de longo prazo firmados antes de 31 de outubro
de 2003 (artigo 10, inciso XXVI).
O respeito aos contratos em andamento de longo prazo é medida que se faz
essencial para evitar longos contenciosos, garantir o princípio da não surpresa, além de
conferir segurança jurídica para o investimento no país.

DESENVOLVIMENTO URBANO
Importância do setor de desenvolvimento urbano
infraestrutura, saneamento básico e desenvolvimento das cidades.

para

a

economia,

A Lei Federal nº 6.766/79 regula a atividade privada de parcelar o solo urbano,
determinando ao empreendedor de loteamentos a implantação de infraestrutura básica
(Saneamento, Eletrificação, Iluminação Pública, Pavimentação), além da doação ao ente
federativo Município das áreas verdes (espaços livres de uso público), e das áreas
institucionais (equipamentos públicos urbanos, áreas onde serão edificadas as escolas, postos
de saúde, praças de lazer, entre outros).

i.

no caso de saneamento, aos Municípios ou aos seus concessionários;

ii.

no caso das redes de distribuição de energia elétrica, à União, ou aos seus
concessionários;

iii.

galerias de águas pluviais, guias e sarjetas, pavimentação aos Municípios.

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*CD219227686500*

Toda a infraestrutura de saneamento, sistema de galerias de águas pluviais,
distribuição de energia elétrica, sistemas de iluminação pública, pavimentação, guias e
sarjetas, calçadas, são doadas pelos empreendedores de loteamento aos Poderes Públicos ou
aos seus concessionários:


i.

todo o financiamento à produção e comercialização dos lotes urbanizados é realizada
integralmente por capital privado dos empreendedores.

ii.

há proibição legal (lei 4380/64 – BNH/SFH, lei 8.036/90 – FGTS) do uso do FGTS/SBPE
para o financiamento à produção, e há limitação ao financiamento pelo SBPE E FGTS
do financiamento à comercialização.

iii.

as empresas de loteamento financiam a produção e a comercialização com recursos
próprios em prazos superiores à 100 (cem) meses.

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loteamentos:

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Além disso, é preciso ressaltar as especificidades do segmento da indústria de

*CD219227686500*

Os dados do setor mostram a importância dessa atividade para o
desenvolvimento das cidades brasileiras, em especial, as pequenas e médias cidades:

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São comercializados, em média, 85.000 lotes urbanizados / ano em 25% das
cidades Brasileiras (amostra da pesquisa), o que dá uma inferência de cerca de 250.000 lotes
urbanizados
no Brasil/Ano.
O setor de loteamentos realiza investimentos privados na economia, cobrindo deficiência dos

entes públicos e seus concessionários. Dados abaixo:
i.

mais de 1,5 Bilhão de Reais em redes de saneamento, e equipamentos (reservatórios,
adutoras, coletores, estações de tratamento de água e esgoto);

ii.

mais de 1,0 bilhão de Reais em redes de distribuição de energia elétrica e sistemas de
iluminação pública;

iii.

gerando uma receita bruta de mais de R$15 Bilhões de Reais /Ano
A Necessária Neutralidade Tributária

Atualmente, praticamente a totalidade das empresas de loteamento são optantes
pelo regime fiscal de Lucro Presumido. A tributação efetiva sobre a receita bruta dessas
empresas, já considerando Imposto de Renda da Pessoa Jurídica – IRPJ, Contribuição Social
sobre Lucro Líquido – CSLL, PIS e Cofins é de cerca de 6,73%.

A análise dos números do setor demonstra que a alteração da tributação das
empresas optantes do lucro presumido acarretará num aumento de carga tributária
extremamente excessivo. A explicação desse aumento é bastante simples. Desde 1995 as
empresas não podem atualizar os bens constantes em seus ativos. Uma empresa de
loteamento mantém em seu ativo imóveis por longos períodos. O efeito disso é que boa parte
do lucro auferido por essas empresas decorre tão-somente da atualização inflacionária dos

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*CD219227686500*

A carga tributária atual está em equilíbrio com a carga tributária das pessoas
físicas que compram e vendem imóveis, em especial se for levado em consideração o tempo
de realização das atividades de loteamento que, muitas vezes, superam 20 anos.


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imóveis. Como o PL 2337/21, em sua redação original, não traz qualquer mecanismo de ajuste
para os ganhos auferidos pelas empresas de loteamento, como ocorre com as pessoas físicas
(Lei 7.713, de 1988 e Lei 11.1196, de 2005), o efeito é que a tributação dos lucros auferidos
incidirá também sobre o efeito inflacionário, resultando em alíquotas efetivas muito superiores a
qualquer outra atividade econômica.
Essa consequência disso será a total desestruturação do setor, na medida em
que haverá verdadeiro incentivo para que a atividade seja realizada por pessoas físicas, muitas
vezes de maneira informal e sem qualquer observância à legislação vigente.
Nesse contexto, haverá aumento da informalidade nas operações, reduzindo a
segurança do consumidor e, principalmente, reduzindo a capacidade do setor privado de
realizar de forma regular a atividade de loteamentos, tão importante para o desenvolvimento
das cidades brasileiras, infraestrutura e saneamento básico.
Por isso, é fundamental que sejam feitos ajustes necessários no PL 2337/21, a
fim de adequar a tributação da renda da atividade de loteamentos, em especial, para que seja
atingida a tão desejada neutralidade fiscal. Afinal, a reforma do imposto de renda não deveria
inviabilizar o desenvolvimento de um setor maduro, organizado, produtivo e gerador de
empregos, para incentivar que a atividade seja realizada de maneira informal, trazendo
verdadeiro caos para todos os envolvidos.
Ao propor a alíquota de 2,5% sobre os dividendos distribuídos pelas loteadoras
optantes do lucro presumido, esta emenda visa afastar tal distorção, reequilibrando a tributação
da atividade de loteamentos, a fim de preservar a segurança e profissionalismo que as
empresas do setor trazem ao mercado e, especialmente, preservando a importância do setor
para o desenvolvimento das cidades, com instalação de infraestrutura e saneamento básico e
oferecimento de imóveis para moradia.
Dessa forma, são essas as razões pelas quais contamos com o apoio dos
nobres Pares para a aprovação da presente Emenda,
Sala de Sessões, em

de agosto de 2021.

Geninho Zuliani

*CD219227686500*

Deputado Federal DEM/SP

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(Do Sr. Geninho Zuliani )

Altera a legislação do Imposto
sobre a Renda e Proventos de Qualquer
Natureza das Pessoas Físicas – IRPF e
das Pessoas Jurídicas – IRPJ e da
Contribuição Social sobre o Lucro Líquido –
CSLL, e dá outras providências

Assinaram eletronicamente o documento CD219227686500, nesta ordem:
1 Dep. Geninho Zuliani (DEM/SP) - VICE-LÍDER do DEM
2 Dep. Aline Sleutjes (PSL/PR)
3 Dep. Daniel Freitas (PSL/SC)
4 Dep. Coronel Armando (PSL/SC)
5 Dep. Ricardo Guidi (PSD/SC)
6 Dep. Rodrigo Coelho (PSB/SC)
7 Dep. Carlos Chiodini (MDB/SC)
8 Dep. Celso Maldaner (MDB/SC) - VICE-LÍDER do MDB
9 Dep. Rodrigo de Castro (PSDB/MG) - LÍDER do PSDB
10 Dep. Rodrigo Maia (S.PART./RJ)
11 Dep. Professora Dorinha Seabra Reze (DEM/TO)
12 Dep. Beto Pereira (PSDB/MS)
13 Dep. Bilac Pinto (DEM/MG)
14 Dep. Toninho Wandscheer (PROS/PR) - VICE-LÍDER do Bloco PROS, PSC, PTB

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Emenda de Plenário a Projeto com Urgência

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CÂMARA DOS DEPUTADOS
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