
                       PROJETO DE LEI Nº 627, DE 2018


                                 Dispõe  sobre  os  rendimentos   a   serem
                                 considerados     pela     Companhia     de
                                 Desenvolvimento Habitacional e  Urbano  do
                                 Estado de São Paulo - CDHU  ao  estimar  a
                                 renda  do  proponente   de   financiamento
                                 habitacional  a  fim   de   determinar   o
                                 subsídio  público,   e   dá   providências
                                 correlatas.





A ASSEMBLEIA LEGISLATIVA DO ESTADO DE SÃO PAULO DECRETA:


   Artigo  1º  -  Ao  estimar  a  renda  do  proponente  de   financiamento
habitacional, a fim de fixar  o  valor  do  subsídio  público  à  compra  do
imóvel, a Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano  do  Estado  de
São Paulo – CDHU excluirá os seguintes elementos:
   I – o acréscimo salarial decorrente:
   a) do gozo das férias;
   b) do cumprimento de jornada extraordinária de trabalho;
   c) do trabalho noturno;
   d) da percepção de Auxílio Alimentação, Transporte, Moradia ou Creche;
   II – valores recebidos a título de comissões, quando recebidas  além  do
salário fixo;
   III – a parcela correspondente à participação nos lucros  ou  resultados
da empresa;
   IV – a parcela decorrente da remuneração de estágio ou da  concessão  de
bolsa de estudo;
   V – o salário-família;
   VI – a parcela  correspondente  à  suplementação  da  renda  pessoal  ou
familiar por parte do Tesouro Federal, Estadual  ou  Municipal,  ressalvados
os benefícios previdenciários;
   VII – a parcela dos rendimentos sobre a qual incidir:
   a) a contribuição social;
   b) o Imposto de Renda Retido na Fonte – IRRF.
   Artigo 2º – A fim de efetuar a estimativa de que trata o  artigo  1º,  a
CDHU  poderá  exigir  do  proponente  a  apresentação   dos   três   últimos
demonstrativos de pagamento ou, na  falta  destes,  simples  declaração  por
escrito dos rendimentos percebidos durante o mesmo período.
   Parágrafo único – Os valores constantes no inciso VII do artigo 1º serão
excluídos para  o  cálculo  da  renda  familiar  da  família  proponente  do
financiamento.
    Artigo 3º - Para a composição da renda familiar somente será  permitida
a soma das  rendas  do  titular  proponente  e  seu  respectivo  cônjuge  ou
companheiro(a), ficando proibida a soma da  renda  de  descendentes  ou   de
outros  parentes  e  membros  da  família,  ainda  que  residam   na   mesma
residência.
   Artigo 4º – As despesas decorrentes da execução desta lei  correrão  por
conta de dotações orçamentárias próprias, suplementadas, se necessário.
   Artigo 5º – Esta lei entra em vigor na data da publicação.







                                JUSTIFICATIVA





   O projeto ora apresentado tem o propósito de  fixar  parâmetros  para  a
estimativa da renda do proponente de financiamento  habitacional  por  parte
da Companhia de Desenvolvimento Habitacional  e  Urbano  do  Estado  de  São
Paulo – CDHU.
   Como sabemos, ao receber de um  comprador  de  imóvel  uma  proposta  de
financiamento e decidir-se pela concessão  do  mútuo  (empréstimo),  a  CDHU
passa então  a  considerar  qual  será  a  faixa  de  subsídio  no  qual  se
enquadrará o proponente. Tais faixas, que implicam a  transferência  de  uma
parcela  do  custo  do  imóvel  ao  Tesouro  Estadual,  por  meio  de  fundo
específico, são definidos pela renda bruta do futuro  mutuário.  Ao  estimá-
la,  cabe  à  CDHU  considerar  ou  desconsiderar  todos  os  elementos  que
compreendem  a  renda  bruta.  Quanto  maior  for  a  soma   dos   montantes
considerados, menor será o valor do subsídio.
   A presente medida determina que não sejam considerados certos  elementos
que, ao nosso juízo, elevam artificialmente  a  renda  do  futuro  mutuário,
reduzindo o  subsídio  público  à  compra  do  imóvel  em  desacordo  com  o
princípio da justiça.
   A aquisição da casa própria por meio das políticas públicas  de  moradia
ocorre, geralmente, ou por meio de um contrato de alienação  fiduciária,  ou
então, por intermédio de um contrato de compra e venda associado a outro  de
mútuo. Isto porque um e outro tem por finalidade dar ao comprador do  imóvel
acesso ao  crédito,  sem  o  qual  seria  impossível  efetuar  o  respectivo
pagamento. Ora, mesmo quando há subsídio público,  não  importando  se  este
incida sobre o preço do crédito ou sobre o valor do imóvel,  o  fato  é  que
tanto a compra e venda quanto o mútuo, assim como  a  alienação  fiduciária,
são negócios jurídicos de natureza  privada,  espécies  contratuais  regidas
pelo direito civil, o que no Brasil equivale a  dizer  direito  federal,  já
que,  consoante  o  art.   22,   I,   da   Constituição   Federal,   compete
privativamente à União legislar sobre direito civil.
   Embora a Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de
São Paulo – CDHU, seja um ente descentralizado  da  Administração  Estadual,
ao alienar moradias como agente dos  programas  habitacionais  do  Estado  a
Companhia atua por intermédio de negócios jurídicos que –  como  dissemos  –
são regidos por normas federais, tais como a Lei Federal n. 8.004, de 14  de
março de 1990, que “dispõe sobre transferência de  financiamento  no  âmbito
do Sistema Financeiro  da  Habitação,  e  dá  outras  providências”,  a  Lei
Federal  n.  8.692,  de  28  de  julho  de  1993,  que  “define  planos   de
reajustamento dos encargos mensais e dos saldos devedores nos  contratos  de
financiamentos habitacionais no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação  e
dá outras providências”, e a Lei Federal n. 9.514,  de  20  de  novembro  de
1997, que “dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário,  institui  a
alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências”.
   Por esta razão, ao decidir a respeito de ações  movidas  contra  a  CDHU
para revisão dos termos do contrato de  financiamento,  a  Justiça  Estadual
sempre invocou a lei federal, como se vê a seguir:


 Apelação  Cível.  Ação  revisional   de   contrato   julgada   procedente.
 Compromisso de compra e venda de imóvel. Alteração da composição da  renda
 familiar do apelado não o exonera da obrigação de  pagar  as  parcelas  do
 preço na forma contratada com a apelante. Art. 4º, § 3º e art. 11,  §  1º,
 da Lei nº 8.692/1993. Inexistência de vícios que  infirmem  a  higidez  do
 contrato. Pretensão de impor nova relação  contratual.  Inadmissibilidade.
 Sentença reformada. Recurso provido.
 (TJ-SP - APL: 00047464120138260070 SP 0004746-41.2013.8.26.0070,  Relator:
 José Joaquim dos Santos, Data de  Julgamento:  03/03/2015,  2ª  Câmara  de
 Direito Privado, Data de Publicação: 03/03/2015)


 APELAÇÃO.  Compra  e  venda.   Revisional   de   contrato.   Financiamento
 imobiliário. CDHU. Alegação  de  desemprego.  Dificuldade  financeira  que
 impede o adimplemento das  prestações.  Fator  superveniente  de  natureza
 pessoal que não exonera a autora da obrigação de  adimplir  as  prestações
 assumidas. Exegese do artigo 11, § 1º da Lei 8692/1993. Sentença  mantida.
 Recurso a que se nega provimento.
 (TJ-SP - APL: 00084603220158260266 SP 0008460-32.2015.8.26.0266,  Relator:
 José Rubens Queiroz Gomes, Data de Julgamento: 24/10/2016,  7ª  Câmara  de
 Direito Privado, Data de Publicação: 24/10/2016)


   E, não por acaso, as leis  que  versam  sobre  matéria  habitacional  no
Estado de São Paulo tratam, sobretudo, das relações entre a CDHU e o  Erário
Estadual, ou então, da posição  da  própria  Companhia  como  executora  das
políticas públicas de habitação no âmbito do Estado, a exemplo do que  fazem
a Lei Estadual nº 6.756, de 14 de março  de  1990,  que  “cria  o  Fundo  de
Financiamento e Investimento para o Desenvolvimento Habitacional e Urbano  e
dá outras providências”, a Lei Estadual n° 10.535, de 04 de abril  de  2000,
que “cria o Programa de Crédito para Compra de Terra, visando  a  construção
de casas populares” e a Lei Estadual nº 12.801, de 15 de  janeiro  de  2008,
de que “autoriza o Poder Executivo a adotar medidas visando  à  participação
do Estado no Sistema Nacional de Habitação  de  Interesse  Social  –  SNHIS,
cria o Conselho Estadual de Habitação – CEH, institui o  Fundo  Paulista  de
Habitação de Interesse Social – FPHIS e o Fundo  Garantidor  Habitacional  –
FGH”.
   Em outros termos, as relações entre a CDHU  e  os  adquirentes  da  casa
própria, que são relações de direito privado, regidas por normas de  direito
civil, fundadas na legislação federal, ao passo  que  as  relações  entre  a
empresa e a Administração Estadual, que são  relações  de  direito  público,
são  disciplinadas  pelo  direito  administrativo  estadual,  cujas   fontes
principais são a Constituição e as leis do Estado.
   Ora, como dissemos anteriormente, a estimativa da renda do proponente de
financiamento habitacional tem, entre  outros  objetivos,  a  finalidade  de
permitir à CDHU o enquadramento  do  futuro  mutuário  numa  das  faixas  de
subsídio fixadas pela política habitacional do Estado. Tal  subsídio  é  uma
liberalidade  do  Estado  em  relação  ao   comprador   da   casa   própria,
liberalidade que obedece a considerações de ordem  política  e  orçamentária
que, de acordo com o princípio federativo, não cabe  ao  legislador  federal
cogitar, como, de  fato,  ele  não  cogita.  O  subsídio,  portanto,  não  é
disciplinado por lei federal, mas, exclusivamente, por normas estaduais,  já
que não se trata aqui de disciplinar a relação contratual entre  o  mutuário
e a CDHU, mas tão somente de definir o subsídio  que  cada  beneficiário  do
financiamento  habitacional  receberá  do  Tesouro  Público   Estadual   por
intermédio de fundo próprio. Assim, a matéria aqui tratada é  essencialmente
estadual e,  assim,  deve  ser  disciplinada  por  norma  emanada  do  Poder
Legislativo do Estado.
   Como sabemos, algumas das  matérias  que  nosso  Direito  Constitucional
Positivo reconhece como sendo de natureza legislativa, não estão  submetidos
à regra geral da iniciativa concorrente, que confere tanto aos  Deputados  e
as Comissões Parlamentares, quanto ao Chefe do Poder Executivo, a  faculdade
de iniciar projetos de lei ordinária ou complementar  (art.  24,  caput,  da
Constituição Estadual Paulista). O mesmo Texto Magno  que  fixa  esta  regra
geral,  por  exceção,  delimita  um  âmbito   das   matérias   de   natureza
legislativa, sobre a qual  deve  recair  a  iniciativa  reservada  do  Poder
Executivo, matérias enumeradas no § 2º do art. 24.
   Ora,  como  sabemos,  não  há  nenhuma  menção  naquele  dispositivo  às
políticas públicas e muito menos às “políticas habitacionais” do  Estado.  O
fato de tais políticas terem repercussão no orçamento  público  –  que,  nos
termos do art. 174 da Constituição Estadual, também é matéria de  iniciativa
reservada – autoriza o intérprete, por extensão, a incluí-las neste  âmbito?
Não é este nosso pensar. E acreditamos que tal convicção  se  fundamenta  na
jurisprudência dominante na mais alta corte deste País.
   Efetivamente, ao decidir pela constitucionalidade de lei  tributária  de
iniciativa parlamentar,  o  Supremo  Tribunal  Federal,  por  intermédio  do
insigne Ministro Celso de Mello, ponderou o seguinte:
    “A Constituição de 1988 admite a iniciativa parlamentar na  instauração
 do processo legislativo  em  tema  de  direito  tributário.  A  iniciativa
 reservada, por constituir matéria de direito estrito, não se presume e nem
 comporta  interpretação  ampliativa,  na  medida  em  que,  por   implicar
 limitação  ao  poder  de  instauração  do   processo   legislativo,   deve
 necessariamente derivar de norma constitucional explícita e inequívoca.  O
 ato  de  legislar  sobre  direito  tributário,  ainda  que  para  conceder
 benefícios jurídicos de ordem fiscal, não se equipara, especialmente  para
 os fins de instauração do  respectivo  processo  legislativo,  ao  ato  de
 legislar sobre o orçamento do Estado.” (ADI 724 MC,  rel.  min.  Celso  de
 Mello, j. 7-5-1992, P, DJ de 27-4-2001.)
   O que diz a citada decisão – em outras palavras – é que, por ser exceção
à regra geral da iniciativa concorrente, a reserva de  iniciativa  não  pode
ser objeto de interpretação ampliativa, o que significa dizer que  processos
interpretativos como a analogia não podem permitir que se estenda o  rol  de
matérias de iniciativa privativa do Poder Executivo, já que este  rol  deve,
necessariamente, “derivar de norma constitucional explícita  e  inequívoca”,
ou seja, constituir-se de disposição expressa do Texto  Magno.  Como  não  é
este o caso da generalidade das chamadas políticas públicas e, muito  menos,
da política habitacional não  há  como  falar  em  iniciativa  privativa  do
Executivo no presente caso. Logo,  nada  pode  obstar,  ao  menos  no  plano
jurídico, a apresentação de proposição de  iniciativa  parlamentar  sobre  a
matéria.
   Ante o exposto, solicitamos a concurso dos Nobres Pares para a aprovação
da presente medida.





                      Sala das Sessões, em 18/10/2018.


                          a) Marcos Zerbini - PSDB