

                       PROJETO DE LEI Nº 843, DE 2021


                                 Institui o Programa Habitacional da Melhor
                                 Idade (PHMI).


    A ASSEMBLEIA LEGISLATIVA DO ESTADO DE SÃO PAULO DECRETA:

    Artigo 1º - Fica instituído o Programa  Habitacional  da  Melhor  Idade
(PHMI), que terá como objetivos principais:

    I  -  proporcionar,  mediante  locação  social,  moradias  e  áreas  de
socialização às pessoas idosas;

    II - a promoção do bem-estar e da inserção social das  pessoas  idosas,
mediante a prestação de serviços adequados a este fim.

    Parágrafo único - Para os efeitos desta lei, designar-se-á como:

    1. beneficiária, a pessoa atendida pelo PHMI;

    2.  unidade  habitacional,  o  imóvel   colocado   à   disposição   dos
beneficiários por intermédio do Programa;

    3. locação social, a relação jurídica instaurada entre a  Administração
Estadual e o beneficiário;

    4.  Termo  de  Autorização  de  Residência  (TAR),  o  instrumento  que
formaliza a posse pelo beneficiário da unidade habitacional colocada  a  sua
disposição;

    5. Taxa de locação social (TAS), a  contraprestação  a  ser  paga  pelo
beneficiário à oferta, por parte da Administração Estadual, dos serviços  de
manutenção e reforma das unidades habitacionais,  assim  como  das  áreas  e
equipamentos de uso comum, reservados ao  atendimento  do  inciso  II  deste
artigo.

    Artigo 2º - Os imóveis oferecidos por intermédio do PHMI continuarão  a
integrar o patrimônio do  Estado  ou  do  órgão  da  Administração  Estadual
Indireta ao qual incumbir  a  execução  do  Programa,  não  acarretando  aos
beneficiários quaisquer direitos reais ou sucessórios.

    § 1º - Enquanto atender  aos  critérios  do  Programa,  o  beneficiário
deterá a posse da unidade habitacional onde residir.

    §  2º  -  Serão  colocadas  à  disposição  dos  beneficiários  unidades
habitacionais localizadas, preferencialmente, no território do Município  do
seu domicílio ou do Município  mais  próximo  do  seu  domicílio  quando  da
admissão no Programa.

    Artigo 3º - Poderá ser admitida como beneficiária a pessoa:

    I - maior de 60 (sessenta) anos de idade;

    II - domiciliada no Território Paulista, no período mínimo de 2  (dois)
anos;

    III  -  que  tiver  capacidade  econômica   para   suprir   a   própria
subsistência, assim como as despesas correspondentes às taxas de  condomínio
e de locação social;

    IV - que não possuir imóvel em seu nome, do seu cônjuge ou companheiro;

    V -  que  comprometer-se  a  observar  as  normas  do  Programa  e  dos
respectivos núcleos residenciais.

    § 1º - Atenderá o inciso III desta lei a  pessoa  que  comprovar  renda
familiar “per capita” de valor igual ou superior a 25% (vinte  e  cinco  por
cento) do salário mínimo, até o limite de 5 (cinco) salários mínimos.

    § 2º - A admissão no Programa dependerá de parecer  favorável,  emitido
por  equipe  técnica  multidisciplinar,  composta  por  servidores  públicos
efetivos.

    Artigo 4º - Será permitida a convivência na mesma unidade habitacional:

    I - de até duas pessoas que atendam aos requisitos do artigo  3º  desta
lei;

    II - da pessoa idosa e do cônjuge ou companheiro e  companheira,  ainda
que este seja menor de 60 anos de idade.

    §1º - Na hipótese do  inciso  II  deste  artigo,  caso  o  beneficiário
faleça, o cônjuge ou companheiro e companheira que não atenda os  requisitos
e pressupostos do PHMI deverá desocupar  a  unidade  habitacional  no  prazo
fixado em regulamento,  observado,  em  qualquer  hipótese,  o  disposto  no
artigo 14.

    §2º - Se  o  conjugue  ou  companheiro  e  companheira  preencherem  os
requisitos e pressupostos do direito ao PHMI, permanecerão após  regularizar
a titularidade no Programa.

    Artigo 5º - São deveres do beneficiário:

    I - usar o imóvel exclusivamente para fins residenciais;

    II - manter a unidade habitacional em perfeito estado  de  conservação,
efetuando, para tanto, os reparos que se fizerem necessários;

    III - zelar pelos objetos, equipamentos e imóveis que compõem a área de
uso comum;

    IV - efetuar o regular pagamento:

    a) da Taxa de locação social (TAS);

    b) das taxas de condomínio;

    c) das tarifas de água,  gás  e  energia  elétrica,  sendo  de  inteira
responsabilidade do morador o uso ilegal destes serviços;

    V - levar  imediatamente  ao  conhecimento  da  Administração  Estadual
qualquer dano sofrido pelo imóvel, ressalvada a hipótese do inciso II  deste
artigo;

    VI - manter sem modificações as estruturas interna e externa do imóvel;

    VII - permitir, a qualquer tempo, a entrada de agentes da Administração
Estadual na respectiva unidade habitacional, a fim de que  sejam  realizadas
vistorias, reformas ou obras de manutenção;

    VIII - não permitir a moradia de  terceiros  na  unidade  habitacional,
ressalvado o disposto no artigo 4º;

    IX - não alienar, emprestar  ou  ceder  a  qualquer  título  a  unidade
habitacional, no todo ou em parte;

    X- os direitos sobre o PHMI não comporão  os  direitos  sucessórios  de
herdeiros;

    XI - observar o regulamento do condomínio e demais normas  de  convívio
social e uso das áreas comuns.

    Parágrafo único - Aplicam-se, no que couber, ao cônjuge ou  companheiro
os mesmos deveres do beneficiário.

    Artigo 6º - A admissão da pessoa idosa no PHMI não exime os  familiares
do dever de assisti-la e ampará-la em  caso  de  enfermidade  ou  em  outras
situações nas quais estes cuidados se mostrem  imprescindíveis,  nos  termos
do artigo 229 da Constituição da República.

    Parágrafo único - Cabe à  Administração  Estadual  orientar  a  família
sobre os deveres desta para com a pessoa idosa, nos termos  da  Lei  Federal
nº 10.741, de 1º de outubro de 2003 (Estatuto do  Idoso),  e  demais  normas
pertinentes.

    Artigo 7º - A realização  de  benfeitorias  úteis  ou  voluptuárias  na
unidade habitacional depende da prévia anuência da Administração Estadual.

    Parágrafo  único  -  As  benfeitorias  a  que  a  Administração   anuir
incorporar-se-ão ao imóvel, não gerando direito de retenção ou indenização.

    Artigo 8º - As unidades habitacionais formarão núcleos residenciais:

    I - exclusivos, quando o conjunto constituir-se unicamente de  unidades
oferecidas por intermédio do PHMI;

    II  -  mistos,  quando  o  conjunto  constituir-se,  sob  a  forma   de
condomínio, de unidades habitacionais aptas a atender moradores de  diversas
faixas de idade, oferecidas ou não por intermédio do Programa.

    § 1º - Na hipótese do inciso I, a Administração  cuidará  para  que  os
moradores  sejam  devidamente  representados  junto  à  gestão   do   núcleo
residencial, tomando parte, sempre  que  possível,  das  deliberações  sobre
matéria do seu interesse.

    § 2º - Na hipótese do inciso II:

    1. o número de unidades reservadas ao PHMI não poderá  ser  reduzido  a
ponto de comprometer o atendimento de que trata o inciso II do artigo 1º;

    2. os recursos da TAS deverão ser aplicados  exclusivamente  nas  áreas
comuns cujo uso seja reservado aos beneficiários do Programa;

    3. a Administração Estadual cuidará para que:

    a) os interesses dos beneficiários sejam atendidos  pela  administração
do condomínio;

    b)  nenhuma  medida  adotada  pelo  condomínio  venha   comprometer   o
atendimento do inciso II do artigo 1º.

    Artigo 9º - A TAS incidirá igualmente sobre todos os beneficiários.

    Parágrafo único - Na hipótese do inciso I do  artigo  8º,  os  serviços
cuja prestação não couber à Administração Estadual poderão  ser  financiados
por meio de obrigação equivalente à taxa de condomínio  e,  no  que  couber,
sujeita ao mesmo regime jurídico.

    Artigo 10 - Na execução do PHMI, competirá à Administração Estadual:

    I - emitir o TAR em favor da pessoa admitida como beneficiária;

    II - entregar a unidade habitacional em perfeito estado de uso;

    III - dotar as áreas de  uso  comum  dos  equipamentos  necessários  ao
atendimento dos propósitos do Programa;

    IV - realizar os  reparos  que  se  fizerem  necessários  nas  unidades
habitacionais, quando estes não estiverem a cargo dos moradores;

    V - supervisionar e fiscalizar a execução das obras e dos serviços;

    VI - realizar a manutenção e reparo das áreas comuns e dos equipamentos
que a compõem;

    VII - fixar o valor da TAS;

    VIII - autorizar previamente qualquer alteração ou modificação:

    a) nos núcleos residenciais exclusivos, seja nas unidades habitacionais
ou nas áreas comuns;

    b) nos núcleos residenciais mistos, das unidades habitacionais ou áreas
comuns reservadas aos beneficiários do Programa;

    IX - rescindir a locação social nas hipóteses do artigo 11;

    X - selecionar os  beneficiários  do  Programa  a  partir  de  cadastro
próprio;

    XI  -  orientar,  coordenar  e  supervisionar  os  órgãos  e  entidades
públicas, assim como as  organizações  não-governamentais,  na  execução  de
ações integradas de atendimento ao disposto no inciso II do artigo 1º;

    XII - monitorar e avaliar a execução do Programa.

    Artigo 11 - A locação social será rescindida de pleno direito:

    I  -  se  o  beneficiário  omitir  informação  ou  prestar  informações
inverídicas, seja no tocante à sua situação  socioeconômica  ou  a  qualquer
outro dado exigido pela Administração;

    II - se o beneficiário descumprir seus deveres ou infringir  as  normas
do PHMI;

    III - na hipótese de ausência  injustificada  do  beneficiário  por  um
período superior a 60 (sessenta) dias;

    IV - na hipótese de falecimento do beneficiário, sem que o  cônjuge  ou
companheiro atenda aos requisitos de admissão no Programa.

    Artigo  12  -  Constatado  que  o  beneficiário  não  mais  atende  aos
requisitos do Programa, caberá à Administração Estadual notificar do fato  o
interessado e sua família, fixando prazo para a  desocupação  da  respectiva
unidade habitacional.

    Parágrafo único - Não sendo efetuada a desocupação no prazo  fixado,  a
Administração assinará um novo prazo ou efetuará a remoção do  morador,  sem
prejuízo da prestação dos serviços sociais demandados pelo caso.

    Artigo 13  -  Na  hipótese  de  falecimento  do  beneficiário,  cabe  à
Administração Estadual notificar os  familiares  para  que  estes  tomem  as
providências cabíveis.

    Artigo 14 - Qualquer que seja o motivo de rescisão da locação social, a
unidade deverá ser desocupada no prazo máximo de  60  (sessenta)  dias,  sob
pena de serem adotadas as providências judiciais cabíveis.

    Artigo 15 - As despesas decorrentes da aplicação desta lei  correrão  à
conta de dotações orçamentárias próprias, suplementadas se necessário.

    Artigo 16 - Esta lei entra em vigor na data da publicação.




                                JUSTIFICATIVA




    A presente proposição tem o objetivo de introduzir por meio  de  lei  o
Programa Habitacional da Melhor Idade (PHMI).

    Como temos constatado no contato cotidiano com as  pessoas  idosas  são
muitos os paulistas desta faixa etária que se ressentem  da  dificuldade  em
ter acesso a moradias de preços moderados e adequadas às suas necessidades.

    O que a maioria almeja é residir em imóveis  devidamente  adaptados  às
necessidades inerentes à terceira idade e cujo aluguel esteja ao alcance  de
rendimentos  que,  em  termos  reais,   são   quase   sempre   decrescentes.
Infelizmente,  o  mercado  imobiliário  e  seus   imprevisíveis   movimentos
especulativos tem oferecido soluções cada vez menos  compatíveis  com  estas
aspirações, que, na verdade, são bastante modestas.

    Como constatamos, os  programas  predominantes  no  âmbito  do  Sistema
Financeiro da Habitação - SFH dificilmente poderiam atender às  demandas  da
terceira idade, já que a concepção da habitação como mercadoria  não  atende
plenamente suas necessidades.

    É preciso pensar na moradia como um verdadeiro complexo de serviços, no
qual a disponibilidade de um imóvel será apenas  um  dos  serviços  a  serem
oferecidos.

    Entre os serviços de que o idoso tem necessidade estão aqueles que lhes
proporcionem a socialização com gente de distintas faixas etárias, fonte  de
bem-estar  psicológico,   atendimento   médico   preventivo   e   apoio   ao
desenvolvimento de atividades físico-desportivos que preservem  o  seu  bem-
estar corporal. Esta é forma mais efetiva de  assegurar  à  pessoa  idosa  a
preservação de um bem-estar geral que, por  sua  vez,  será  o  mais  seguro
pilar possível das faculdades que assegurarão pelo maior  tempo  possível  a
sua autonomia e capacidade de autocuidado. E,  como  é  fácil  perceber,  um
idoso nestas condições representa um ônus muito menor para  a  sociedade  do
que aquele  que  é  dependente  a  ponto  de  não  dispensar  o  auxílio  de
cuidadores ou, até mesmo, de internação em estabelecimentos especializados.

    É por tais  razões  que,  ao  nos  debruçarmos  sobre  o  panorama  das
políticas habitacionais adotadas no exterior e no Brasil, fomos  rapidamente
atraídos pelo Programa “Cidade Madura”, que tem sido executado no Estado  da
Paraíba com êxito irrefutável.

    Foi no ano de 2014 que o Governo do  Estado  da  Paraíba  inaugurou  um
primeiro  condomínio  exclusivo  para  idosos  na  Cidade  de  João  Pessoa.
Pioneiro no Brasil, o Programa ganhou  o  prêmio  “Selo  de  Mérito  2015”do
Fórum Nacional de Habitação de Interesse Social, promovido  pela  Associação
Brasileira  das  Cooperativas  Habitacionais  -  COHABs   e   tem   merecido
avaliações bastante positivas do meio acadêmico. Além deste de João  Pessoa,
nos anos seguintes foram inaugurados outros condomínios do Programa  “Cidade
Madura” nos Municípios de Cajazeiras, Souza,  Campina  Grande,  Guarabira  e
Patos.

    O condomínio de João Pessoa é composto por 40  unidades  habitacionais,
um “Núcleo de Saúde”, um “Centro de Vivência”,  uma  praça  com  pista  para
caminhada e aparelhos para exercícios físicos, um redário e um  espaço  para
o cultivo de horta comunitária. Tem permissão  de  ali  residir  idosos  com
capacidade de autocuidado e cuja renda  mensal  não  exceda  cinco  salários
mínimos, preferencialmente sozinhos, mas podendo  coabitar  com  cônjuge  ou
companheiro. Os beneficiários recebem as respectivas  unidades  residenciais
à  título  de  arrendamento  social  à  título  vitalício,  não  lhes  sendo
permitido modificar, emprestar, locar ou cedê-la a qualquer título, e  sendo
responsáveis,  além  disso,  pelo  pagamento  das  taxas  de  água,  energia
elétrica e o equivalente à taxa de condomínio.

    Cada unidade tem área construída de 54,11 m², composta de sala, quarto,
banheiro, cozinha, área de serviço e terraço, dispondo, ainda, de rampas  de
acesso, a fim de facilitar  a  entrada  dos  residentes,  especialmente  dos
cadeirantes, nos respectivos terraços.  No  desenvolvimento  do  projeto,  a
equipe técnica da Companhia Estadual de Habitação Popular - CEHAP  baseou-se
na experiência de outras de Instituições de Longa Permanência (ILPI)  e,  no
que diz respeito à  acessibilidade,  em  normas  técnicas  brasileiras  (NBR
9050).

    O Centro de Vivência é um  espaço  amplo,  destinado  à  realização  de
reuniões de confraternização e atividades afins, como oficinas  de  costura,
pintura e música. Além do salão aberto, dispõe  de  uma  sala  de  aula  com
televisor, sala de fisioterapia, copa, banheiros e um espaço  para  depósito
de materiais.

    O “Núcleo de Saúde”, por sua vez, é dotado de um consultório  médico  e
um odontológico, uma sala  de  curativos  e  outra  para  enfermagem.  Conta
também com uma  copa  e  quarto  de  repouso  para  plantonistas.  Em  2019,
“Núcleo” funcionava das 8h00 às 16h00, através de uma  equipe  composta  por
um  técnico  de  enfermagem,  um  enfermeiro,  um  educador  físico  e  dois
estagiários de psicologia e fisioterapia.

    Este conjunto de “serviços habitacionais” e sociais é, ao nosso  juízo,
a melhor forma de reconhecer ao idoso o direito à moradia. Além  disso,  por
manter os imóveis no  patrimônio  público,  constitui-se  numa  forma  menos
onerosa de subsídio social do que aquela que, porventura,  viesse  facilitar
a transmissão da “habitação-mercadoria” ao mutuário idoso, já que, a fim  de
consegui-lo, seria preciso que a Fazenda Estadual arcasse  ela  própria  com
os elevados custos do seguro  obrigatório  por  idade  e  invalidez,  que  é
realmente o fator que mais encarece a compra da casa própria  por  parte  da
pessoa idosa.

    Entendemos, portanto, que  a  introdução  de  um  programa  calcado  no
“Cidade Madura” é uma solução mais adequada às singularidades do público  de
que ora tratamos do que as velhas políticas de  aquisição  da  casa  própria
por meio  da  alienação  fiduciária,  cuja  eficácia  tem  sido  contestada,
inclusive, quando se trata de atender as demandas de outros grupos  sociais,
como é o caso dos jovens solteiros  e  divorciados,  ou  então,  dos  jovens
casais sem filhos.

    Entretanto, o que faz nosso projeto não  é  uma  reprodução  servil  do
programa  paraibano.  Pelo  contrário,  introduzimos   na   proposição   ora
apresentada certas alterações de fundo e  de  forma  que,  ao  nosso  juízo,
constituem importantes aperfeiçoamentos.

    No aspecto material, por  exemplo,  permitimos,  ao  contrário  do  que
acontece hoje com o “Cidade Madura” e o  programa  estadual  paulista  “Vila
Dignidade” que unidades residenciais  do  Programa  Habitacional  da  Melhor
Idade (PHMI), a ser introduzido pela conversão deste projeto em  lei,  sejam
oferecidas  também  em  núcleos  mistos,  isto  é,  onde  existam  casas  ou
apartamentos oferecidos por meio de  programas  distintos,  inclusive,  para
pessoas mais jovens. Desta forma, o que pretendemos é atender melhor que  os
programas mencionados às necessidades de socialização do idoso, que  não  se
satisfazem exclusivamente com o convívio com  gente  de  sua  própria  faixa
etária.

    E, a fim de observar a reserva de  iniciativa  reconhecida  pelo  nosso
direito constitucional positivo aos chefes do Poder Executivo, nos  furtamos
de indicar com precisão a qual órgão incumbirá a execução da  lei,  deixando
que a matéria seja suprida pela regulamentação, a cargo, como é de  direito,
do Governador do Estado.

    Por  fim,  como  tratamos  de  matéria   complexa,   especialmente   na
normatização do que chamamos de  “núcleos  residenciais  mistos”  (art.  8º,
II), preferimos adotar um  caminho  prudente,  evitando  recair  na  minúcia
excessiva, que poderia, não somente dificultar a regulamentação da  matéria,
mas  até  mesmo  prejudicar  a  aplicação  da  lei  ao  caso  concreto,  que
dificilmente pode ser antevisto  pelo  legislador  em  toda  sua  riqueza  e
diversidade.  Desse  modo,  nos  restringirmos  a  estatuir   apenas   sobre
princípios e diretrizes gerais, fornecemos uma bússola ao aplicador da  lei,
seja este o Executivo  ou  o  Judiciário,  sem  deixar  de  conceder  espaço
suficiente à adaptação da norma à riqueza de circunstâncias  e  nuances  que
certamente deve continuar caracterizando a questão da habitação.

    É por tais motivos que solicitamos o concurso dos Nobres Pares  para  a
aprovação da presente medida.




    Sala das Sessões, em 2/12/2021.

    a) Dr. Jorge Do Carmo - PT