INSTRUÇÃO NORMATIVA SMF Nº 13

DE 17 DE NOVEMBRO DE 2011

Dispõe sobre a tributação do Imposto sobre
Serviços de Qualquer Natureza – ISS e do
Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis
e Direitos a Eles Relativos, Realizada Inter
Vivos, por Ato Oneroso – ITBI, na construção e
transmissão de imóveis edificados sob o
regime da incorporação imobiliária.

A SECRETÁRIA MUNICIPAL DE FAZENDA, no uso de suas atribuições legais, e

CONSIDERANDO o disposto nos arts. 18 e 20 da Lei nº 691, de 24 de dezembro de
1984, no art. 16 da Lei nº 1.364, de 19 de dezembro de 1988, e no art. 133 do Decreto
nº 14.602, de 29 de fevereiro de 1996;

CONSIDERANDO o que consta no processo administrativo nº 04/000.963/1999; e

CONSIDERANDO a evolução da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça,

RESOLVE:

CAPÍTULO I – DO ISS

Art. 1º Quando o incorporador imobiliário acumular a qualidade de construtor da
edificação e o contrato firmado com o adquirente evidenciar a existência de obrigação
de entregar unidade imobiliária futura, não haverá incidência do ISS sobre os serviços
de construção realizados diretamente pelo incorporador-construtor.
Parágrafo único. A não incidência do ISS referida no “caput” não exonera o
incorporador da responsabilidade tributária nos casos previstos no art. 14 da Lei nº
691/1984.

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Art. 2º A base de cálculo do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISS
prevista no art. 20 da Lei nº 691/1984 se aplica exclusivamente aos casos em que,
além de o incorporador imobiliário acumular a qualidade de construtor da edificação
sob regime de empreitada, o contrato firmado com o adquirente da unidade imobiliária
antes do “habite-se” evidenciar a existência, em paralelo à obrigação de entregar
fração ideal de terreno, da obrigação de construir a unidade a ela vinculada.
Art. 3º A base de cálculo do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISS
prevista no art. 18 da Lei nº 691/1984 se aplica aos casos em que o incorporador
imobiliário acumula a qualidade de construtor da edificação sob regime de
administração.

CAPÍTULO II – DO ITBI

Art. 4º Quando o incorporador imobiliário acumular a qualidade de construtor da
edificação e o contrato firmado com o adquirente evidenciar a existência de obrigação
de entregar unidade imobiliária futura, a base de cálculo do Imposto sobre a
Transmissão de Bens Imóveis e Direitos a Eles Relativos, Realizada Inter Vivos, por
Ato Oneroso – ITBI, a que se refere o art. 14 da Lei nº 1.364/988, será o valor
correspondente ao da unidade imobiliária pronta e acabada, ainda que o contrato seja
firmado antes do “habite-se”.
Art. 5º Quando o incorporador imobiliário acumular a qualidade de construtor da
edificação sob regime de empreitada e o contrato firmado com o adquirente da unidade
imobiliária antes do “habite-se” evidenciar a existência, em paralelo à obrigação de
entregar fração ideal de terreno, da obrigação de construir a unidade a ela vinculada, a
base de cálculo do ITBI, a que se refere o art. 14 da Lei nº 1.364/1988, será o valor da
fração ideal de terreno vinculada à unidade imobiliária contratada.
Art. 6º Quando o incorporador imobiliário acumular a qualidade de construtor da
edificação sob regime de administração e o contrato firmado com o adquirente da
unidade imobiliária antes do “habite-se” evidenciar a existência, em paralelo à
obrigação de entregar fração ideal de terreno, da obrigação de construir a unidade a
ela vinculada, a base de cálculo do ITBI, a que se refere o art. 14 da Lei nº 1.364/1988,

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será o valor correspondente ao da unidade imobiliária pronta e acabada, sem prejuízo
do disposto no art. 16 da Lei nº 1.364/1988.
Art. 7º Nos casos em que o incorporador imobiliário não acumule a qualidade de
construtor da edificação, a base de cálculo do ITBI será o valor correspondente ao da
unidade imobiliária edificada, pronta e acabada.

CAPÍTULO III – DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 8º Para efeitos desta Instrução Normativa, equivale à obrigação de entregar fração
ideal de terreno a obrigação de firmar contrato definitivo para entregá-la.
Art. 9º A existência, no contrato, da obrigação de entregar unidade imobiliária futura
resta evidenciada por qualquer das seguintes avenças, dentre outras:
I – compromisso de aquisição, para entrega futura, de unidade imobiliária determinada,
pronta e acabada;
II – dever de pagar o preço total da unidade imobiliária, com discriminação do preço da
fração ideal de terreno e do preço das acessões e benfeitorias;
III – previsão de pagamento do saldo, quando houver, em parcelas calculadas a partir
do preço total ajustado.
Parágrafo único. Para os efeitos do inciso III, entende-se por preço total ajustado a
soma do preço da fração ideal de terreno com o preço das acessões e benfeitorias.
Art. 10. Esta Instrução Normativa configura modificação introduzida de ofício nos
critérios jurídicos a serem adotados pela autoridade administrativa na atividade de
lançamento, em relação ao entendimento firmado pela Secretaria Municipal de
Fazenda no procedimento administrativo nº 04/000.963/1999.
Art. 11. Esta Instrução Normativa entra em vigor na data de sua publicação.

D. O RIO 18.11.2011

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