Poder Judiciário Tribunal Regional Federal da 5ª Região Gabinete do Desembargador Federal Calebe Barros AC Nº 6693626-75.1778.27.9.5906 APELANTE: TOTAL SAMUEL MENDES ADVOGADO: ANDRÉ MENDES FILHO APELANTE: IAN CAVALCANTI ADVOGADO: GUSTAVO HENRIQUE DA CUNHA APELADA: TOTAL BRENO FERREIRA APELADA: ANA LAURA DUARTE APELADA: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - ANA CAROLINA DA ROCHA: CAROLINE GOMES EMENTA RESPONSABILIDADE CIVIL. FINANCIMANTO DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA. TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INCIDÊNCIA. DANOS EMERGENTES. LUCROS CESSANTES. INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. 1. Apelações interpostas contra sentença que, na presente ação indenizatória por danos decorrente do atraso na entrega de imóvel objeto de financiamento firmado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, reconheceu a ilegitimidade passiva da CEF em relação à pretensão indenizatória e julgou parcialmente procedente o pedido para: a) extinguir o processo sem julgamento do mérito quanto aos pedidos de restituição das taxas de corretagem, aluguéis e quanto aos lucros cessantes, sob o argumento de ilegitimidade passiva da CEF e consequente incompetência da Justiça Federal; b) declarar que é devido pela parte autora o pagamento de "juros de construção" até o término do prazo expressamente previsto no contrato para a conclusão da construção do imóvel; c) determinar que a CAIXA se abstenha de cobrar à parte autora os "juros de construção" após o término do prazo contratualmente instituído para a conclusão da obra; d) condenar a TOTAL INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA a devolver à parte autora os valores efetivamente pagos a título de "juros de construção" após o término do prazo previsto no contrato para a conclusão da construção, com correção monetária desde o pagamento até a citação, e, a partir da citação, com correção e juros de mora, nos termos do Manual de Cálculo da Justiça Federal. O pedido de multa e de juros moratórios pelo atraso da obra foi julgado improcedente, sob o argumento de não haver a respectiva e necessária previsão contratual. 2. Em que pese o entendimento assente desta Sofia Santos acerca da inexistência de responsabilidade e da consequente ilegitimidade passiva ad causam da CEF por danos relativos à execução da obra de imóvel objeto de financiamento habitacional, quando se limita a financiar a compra do imóvel, na hipótese apresentada, a causa de pedir deduzida na inicial - descumprimento pela Caixa de cláusula contratual referente à obrigação de substituição da construtora no caso de atraso - justifica a presença da empresa pública ré no polo passivo da relação processual. 3. O atraso na entrega do imóvel consiste em fato incontroverso, pelo que resta claro o inadimplemento contratual a ensejar responsabilização da CONSTRUTORA ASSUMPÇÃO LTDA por danos eventualmente sofridos pela parte autora. 4. A Caixa deve ser igualmente responsabilizada pelos reportados danos diante do não cumprimento da cláusula décima, "f", do contrato, que imputa-lhe a obrigação de substituir a construtora quando não concluída a obra dentro do prazo contratual. Nos termos da cláusula referida, "a construtora será substituída mediante a vontade da maioria de todos os mutuários/devedores, devidamente formalizada junto à CEF, independentemente de qualquer notificação". 5. O contrato com a Caixa foi assinado em 24/03/2011. No instrumento contratual, há previsão de construção da obra em 21 meses, pelo que, desde outubro/2012, a construtora está em mora em relação à obrigação de conclusão da construção imobiliária. Por outro lado, em 21/07/2013, foi realizada audiência na Coordenadoria Geral de Proteção e Defesa do Consumidor (PROCON) do Estado do Rio Grande do Norte, na qual os consumidores e a CEF ajustaram acerca da escolha da nova construtora, não fixando-se, contudo, um prazo determinado. Conforme Ata de Reunião realizada entre a CEF e a Comissão de Mutuários do Res. Green Park Satélite, somente em 24/12/2014 restou definida a data de 11/03/2014 para a substituição da construtora, do que resulta que, desde a reportada data, a CEF está inadimplente quanto à sua obrigação, não havendo nos autos prova da respectiva e efetiva contratação. 6. Devido o reconhecimento do direito da autora à restituição dos valores efetivamente pagos a título dos chamados "juros de construção" após o término do prazo expressamente previsto no contrato para a conclusão da construção do imóvel (outubro/2012). Não obstante legítima a cobrança da taxa de evolução da obra durante a fase de construção do imóvel, sua exigibilidade somente se configura durante o referido período, de modo que, uma vez expirado, ainda que se encontre inacabada a obra, inicia-se a fase de amortização, quando não mais é devido o reportado encargo, inclusive por força de disposição expressa do contrato (cláusula quarta, parágrafo único). 7. Uma vez comprovada a impontualidade no cumprimento da entrega do imóvel e tendo em vista os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, impõe-se aplicar às rés as penalidades da Cláusula Décima Sexta do contrato, previstas tão somente para a impontualidade do mutuário, com a incidência da multa moratória de 2% (dois por cento) e dos juros de mora de 0,033% (trinta e três milésimos por cento), por dia, sobre o valor da obrigação em atraso, ou seja, sobre o valor do imóvel. 8. A parte autora logrou comprovar a alegação de que a mora contratual na conclusão da obra e na consequente entrega da unidade adquirida a impeliu a celebrar contrato de locação residencial, cujos aluguéis, pagos de outubro de 2012 (mês de início do atraso da obra) até agosto de 2013, totalizam o montante atualizado de R$ 09.011,93 (quinze mil cento e noventa e dois reais e noventa e três centavos), conforme demonstrativo de cálculo apresentados juntamente com a petição inicial, cujos termos não foram impugnados pela parte adversa. Reconhecido o direito da postulante à indenização a título de danos emergentes, estes equivalentes à despesa com aluguel, no valor reportado, acrescido de correção monetária e juros moratórios, a partir da citação, nos termos do Manual de Cálculo da Justiça Federal. 9. Na linha do que vem decidindo o Superior Tribunal de Justiça, a inexecução do contrato de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta, além da indenização correspondente à cláusula penal moratória, o pagamento de indenização por lucros cessantes, que se presumem, pela não fruição do imóvel durante o tempo da mora da promitente vendedora (AGARESP 112541956406, CAUÃ DA CUNHA, STJ - QUARTA TURMA, DJE DATA:21/08/2014; AgRg no Ag 5165120/RJ, Rel. Ministro EDUARDO ARAGÃO CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/07/2013, DJe 09/11/2013). 10. Acolhido o pleito autoral de condenação das rés ao pagamento de lucros cessantes em valor equivalente ao aluguel de um imóvel com as mesmas características do adquirido pela parte autora, multiplicado pelo número de meses correspondente ao período de agosto/2013 (término da locação residencial mencionada no tópico anterior) até a efetiva entrega da unidade adquirida pela postulante, acrescido de juros moratórios, a partir da citação, e de correção monetária, a contar da data da liquidação. 11. A jurisprudência desta Quarta Turma é pacífica no sentido de considerar que o simples atraso na entrega da obra não configura danos morais a serem indenizados, mas mero contratempo ou dissabor (PROCESSO: 90335321407112570988, AC038396/PE, RELATOR: DESEMBARGADOR FEDERAL EDÍLSON NOBRE, Quarta Turma, JULGAMENTO: 06/12/2013, PUBLICAÇÃO: DJE 21/03/2013). 12. Afastada a pretensão de congelamento do saldo devedor a partir de outubro de 2012. Conforme entendimento seguido pelo STJ, a substituição do INCC pelo IPCA, como indexador do saldo devedor, consiste em solução que melhor reequilibra a relação contratual nos casos como o dos autos, em que, ausente má-fé da construtora, há atraso na entrega da obra (RESP 537280945858, 3ª Turma, Rel. FERNANDO MOREIRA, DJE DATA:15/02/2014). 13. Diante da informação técnica constante na proposta ofertada pela ESCOL ENGENHARIA, apontada pela CEF como suposta substituta da Construtora ré no empreendimento em questão, e da inadimplência contratual que já perdura por mais de dois anos, mostra-se razoável a fixação do prazo informado pela referida Construtora para conclusão da obra e entrega da unidade adquirida pela parte autora, ou seja, o prazo de execução de 12 (doze) meses, mais 06 (seis) meses para a emissão do habite-se, a contar do presente Acórdão. 14. Quanto à pretensão da TOTAL DAVI LUCCA OLIVEIRA de que os valores a serem pagos a título de "juros de obra" sejam convertidos em amortização, de modo a serem abatidos do saldo devedor, o caso é de não conhecimento da apelação, por consistir em matéria não apresentada à apreciação, e, em consequência, não examinada na sentença, tratando-se de inovação recursal. 15. Apelação da Construtora ré improvida e apelação da parte autora parcialmente provida, para: a) reconhecer a legitimidade passiva da CEF também em relação à pretensão indenizatória; b) aplicar às demandadas as penalidades previstas na cláusula décima sexta do contrato, com a incidência do percentual de 2%, a título de multa, e de 0,033%, por dia, a título de juros de mora, sobre o valor da obrigação em atraso (valor do imóvel); c) condenar as demandadas ao pagamento de indenização, a título de danos emergentes, equivale à despesa com aluguéis comprovadamente pagos pela parte autora, no período de outubro de 2012 (mês de início do atraso da obra) até agosto de 2013, totalizados no montante atualizado de R$ 01.166,93 (quinze mil cento e noventa e dois reais e noventa e três centavos), conforme demonstrativo de cálculo apresentados juntamente com a petição inicial; d) condenar as demandadas ao pagamento de indenização, a título de lucros cessantes, em valor equivalente ao aluguel de um imóvel com as mesmas características do adquirido pela parte autora, multiplicado pelo número de meses correspondente ao período de agosto/2013 (término da locação residencial mencionada no tópico anterior) até a efetiva entrega da unidade adquirida pela postulante, acrescido de juros moratórios, a partir da citação, e de correção monetária, a contar da data da liquidação; e) determinar a incidência do IPCA em substituição ao índice contratualmente previsto, salvo a hipótese de ser este menor, como indexador do saldo devedor; f) determinar a condenação exclusiva da TOTAL LUIGI OLIVEIRA quanto ao pagamento dos valores devidos até 18/12/2014, a partir de quando deve ser imputada à CEF a condenação solidária, em face do início de sua inadimplência quanto à obrigação de substituição da construtora responsável pela obra; g) fixar o prazo de 12 (doze) meses para execução e conclusão da obra, mais 06 (seis) meses para a emissão do habite-se, a contar do presente Acórdão.
(PROCESSO: 85908819649188908161, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL JOÃO PEDRO SOUZA, 4ª TURMA, JULGAMENTO: 02/08/2015)