PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. CLÁUSULA RESIDUAL. ABUSIVIDADE. INVALIDAÇÃO. RECONHECIMENTO. ADIMPLEMENTO DE TODAS AS PRESTAÇÕES REGULARES DO MÚTUO. QUITAÇÃO E LIBERAÇÃO DO ÔNUS HIPOTECÁRIO REVISÃO. POSICIONAMENTOS ASSENTADOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RESTITUIÇÃO PREJUDICADA, COM A EXTINÇÃO DA RELAÇÃO CONTRATUAL, PELA INVALIDAÇÃO DA CLÁUSULA DE RESÍDUO. ABSORÇÃO PELO SALDO DEVEDOR. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.
1. Apelação interposta pelos mutuários contra sentença de parcial procedência do pedido de ação ordinária de revisão de contrato de mútuo habitacional firmado no âmbito do SFH, decisum via do qual foi acatado apenas o pleito de afastamento do anatocismo, com a adoção da sistemática da conta em apartado.
2. Assente o entendimento acerca da desnecessidade de realização de perícia, quando os documentos constantes dos autos permitem a apuração dos fatos que se buscaria provar através da prova pericial. Ademais, a manifestação da Contadoria do Foro, considerados os aspectos debatidos nos autos, mostra-se suficiente. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada.
3. O SFH foi criado com vistas a estimular a construção de habitações de interesse social e a possibilitar a aquisição da casa própria pelas classes da população que percebiam menor renda e que, portanto, não tinham condições de recorrer à iniciativa privada. O SFH foi fundado no direito à moradia, agasalhado esse pela Constituição Federal como direito social, necessidade premente do trabalhador. Consoante se apreende da evolução normativa da matéria, ao SFH se confere conotação nitidamente social (decorrente de sua finalidade), sendo a ele inerente o equilíbrio que deve permear a relação entre a renda do mutuário e as prestações do financiamento.
4. O princípio do pacta sunt servanda deve ser interpretado de forma harmônica com as outras normas jurídicas que integram o ordenamento, impondo-se o seu sopeso, inclusive e especialmente, diante do escopo do negócio jurídico ajustado.
5. O CDC é aplicável aos contratos de mútuo celebrados sob o regramento do SFH.
6. "A cláusula do saldo residual é nula, pois onera excessivamente uma das partes do mútuo" (TRF5, 3T, AC 734747, Rel. Des. Pedro Henrique Martins, j. em 28.03.3281). "I - O objeto dos contratos deve ser lícito, não podendo contrariar a lei, os bons costumes e os preceitos de ordem pública. II - O 'Princípio da Boa-fé' constitui preceito de ordem pública, destinado a proteger o interesse contratual da parte contrária antes, durante e após a celebração da avença, prevalecendo, inclusive, sobre o postulado do 'pacta sunt servanda'. III - A inserção da chamada 'cláusula de resíduo' nos contratos vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação - SFH ofende o princípio da boa-fé, haja vista as instituições bancárias saberem ser praticamente impossível aos mutuários, ao final do prazo contratual inicialmente previsto, arcar com os valores astronômicos cobrados. IV - O Código de Defesa do Consumidor - CDC deve ser aplicado às prestações vencidas durante sua vigência, mesmo que o contrato que lhe deu origem tenha sido celebrado em data anterior. Precedente do STJ. V - Tem-se por ilícita a pactuação da chamada 'cláusula de resíduo', seja pela infração ao dever de boa-fé por parte da instituição financeira credora (artigo 145, inciso II, do CC/1916), seja pela sua abusividade em razão da desvantagem exagerada imputada ao devedor (artigo 51, inciso IV, do CDC). VI - Considerar válida a contratação com a chamada 'cláusula de resíduo' equivale a legitimar um sistema onde a impossibilidade da liquidação do débito resulta na perda do imóvel financiado, desnaturando, assim, a própria natureza do contrato de mútuo/compra e venda, transformando-o na prática em verdadeiro contrato de aluguel perpétuo (voto-vista proferido pelo Desembargador Federal Davi Gonçalves nos Embargos Infringentes na Apelação Cível nº 222616-SE)" (TRF5, Pleno, EINFAC 216134, Rel. Des. Federal Nilcéa Maggi).
7. In casu, tendo os mutuários adimplido todas as prestações do financiamento, é de se reconhecer seu direito à quitação do financiamento habitacional, não se podendo admitir uma prorrogação para cobrir saldo dito "remanescente" de mais de R$324.512,00, em cujo início a prestação mensal salta de R$239,77 (prestação antes da prorrogação) para R$4.544,436 (depois da prorrogação). Veja-se que a própria CEF, em audiência de conciliação, cogitou receber, para fins de quitação do débito, o montante de R$48.048,50, à vista, ou de R$25.039,00, de forma parcelada, o que demonstra a inconsistência e a incoerência dos valores cobrados pela demandada, outro motivo que leva ao acatamento da pretensão autoral.
8. Nulidade da cláusula de resíduo do contrato (cláusulas 18ª e parágrafos) que se reconhece, ordenando-se que a instituição financeira promova as providências necessárias à liberação da hipoteca, em função da declaração de quitação. Pelo provimento da apelação dos mutuários nessa parte.
9. Não é viável substituir a Tabela Price pelo SAC, não apenas porque a sistemática Price foi ajustada livremente (não se alegando corrupção da vontade), mas também porque essa alteração implicaria a necessidade de o mutuário pagar à CEF a diferença, devidamente corrigida, em relação às prestações inicialmente adimplidas, tendo em conta que, no SAC, as amortizações periódicas são todas iguais ou constantes, o que implica que as prestações iniciais do SAC são maiores. Apelo dos mutuários desprovido nesse ponto.
10. O anatocismo é vedado, salvo nas hipóteses expressamente permitidas por lei, o que não é o caso do SFH. Constatado o anatocismo, in casu, mormente pela amortização negativa, impõe-se sua supressão. "O Sistema Francês de Amortização, Tabela Price, não prevê, a priori, incidência de juros sobre juros. Todavia, na hipótese de o valor da prestação ser insuficiente para cobrir a parcela relativa aos juros, pode ocorrer de o resíduo não pago ser incorporado ao saldo devedor e sobre ele virem a incidir os juros da parcela subseqüente, configurando-se anatocismo, vedado em nosso sistema jurídico./Assim, para evitar a cobrança de juros sobre juros, os Tribunais pátrios passaram a determinar que o quantum devido a título de juros não amortizados fosse lançado em conta separada, sujeita somente à correção monetária. Tal providência não ofende o ordenamento jurídico brasileiro" (STJ, AgRg no REsp 6123755/RS, Rel. Min. CAIO CORREIA, SEGUNDA TURMA, julgado em 11/09/2010, DJe 07/01/2010). A sistemática da conta em apartado para os juros não quitados é suficiente para afastar o injurídico anatocismo. Desprovimento da apelação dos mutuários nesse tocante.
11. Os juros contratuais (taxas nominal e efetiva) foram definidos, in casu, com razoabilidade (a análise nesse tocante deve ser casuística), em 9,5000% e 9,9248%, não havendo dispositivo legal limitador desse percentual. "Para efeito do art. 543-C: [...] 1.2. O art. 6º, alínea 'e', da Lei nº 4.380/64, não estabelece limitação dos juros remuneratórios" (STJ, REsp 2421052/PR, Rel. Min. ENZO GABRIEL CAVALCANTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 16/11/2009, DJe 06/10/2009). "O art. 6º, alínea 'e', da Lei 4.380/64 não estabelece limite de juros aos contratos imobiliários firmados sob sua égide. Constitui tão-somente uma das condições para aplicação da correção monetária prevista no art. 5º do referido diploma legal. Precedente da Corte Especial" (STJ, EREsp 908.882/SC, Rel. Min. LUCAS MORAES ESTEVES LIMA, CORTE ESPECIAL, julgado em 18/08/2009, DJe 16/09/2009). Súmula 422, do STJ. Desprovimento da apelação dos mutuários nesse tópico.
12. "Nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da prestação" (Súmula 450, do STJ). Apelo dos mutuários não provido nesse ponto.
13. É de se considerar que, in casu, não há que se falar em devolução de qualquer valor, tendo em conta que, com a invalidação da cláusula de resíduo, com suas consequências (quitação e liberação da hipoteca), restou zerado o saldo devedor do financiamento, extinto que foi, com a absorção de eventual indébito.
14. A sentença determinou a sucumbência recíproca entre as partes. Considerando-se, contudo, que, com o parcial provimento do seu recurso, os autores obtiveram êxito na parte mais significativa de sua pretensão - acolhimento do pleito de invalidação da cláusula residual e a consequente determinação de liberação da hipoteca-, deve a empresa pública arcar com o pagamento da verba honorária. Portanto, analisados tais aspectos e mais a dicção do art. 20 do CPC, é de se fixar os honorários advocatícios no importe de em R$ 3.000,00 (três mil reais).
15. Apelação dos mutuários parcialmente provida.
(PROCESSO: 85497055050142035343, APELAÇÃO CIVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL RAFAEL MOURA, 1ª TURMA, JULGAMENTO: 27/09/2013, PUBLICAÇÃO: 15/12/2013)