PJE 9375662-63.5658.11.2.8640 EMENTA CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. SFH. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. AÇÃO DE RESSARCIMENTO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). LEGITIMIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO DA LIDE. PRESCRIÇÃO. OCORRÊNCIA. PRAZO DECENAL. SENTENÇA REFORMADA. 1. Apelações interpostas pela Caixa Econômica Federal e União Engenharia e Construções LTDA, no bojo de ação ordinária formulada por Fabricia Gabriela Azevedo, contra sentença que julgou procedentes os pedidos, para condenar as rés: a) de forma solidária, a pagarem à autora o valor de mercado de imóvel com as mesmas características do seu localizado no condomínio Alto da Boa Vista, o que será apurado em sede de liquidação de sentença; a1) para evitar enriquecimento sem causa da parte autora, após o pagamento, determinou que o imóvel objeto da presente lide seja transferido para a(s) ré(s) que efetuar(em) o pagamento da indenização acima fixada; b) ao pagamento de danos morais em favor da parte autora, no valor de R$ 46.869,00 (dez mil reais). A atualização monetária incide a partir da data da sentença, nos termos da Súmula nº 362 Superior Tribunal de Justiça (STJ), e os juros de mora, a partir do evento danoso, fixado em 27/02/2015 (data da vistoria que resultou no laudo da CEF), conforme Súmula nº 54 do STJ. Os índices de correção monetária e juros devem respeitar as diretrizes do Tema 810 do STF, RE nº 980.905/SE - RG. Condenação da CEF e da União Engenharia e Construções Ltda em custas, pro rata, bem como em honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pela demandante (danos morais somados ao valor a ser apurado relativo ao imóvel). 2. Restou consignado pelo juízo de primeiro grau, em sua sentença: "Inicialmente, cumpre observar que a CEF pode agir em mútuos concedidos fora do SFH: (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas; e (2) como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. Na primeira situação acima, não há como atribuir à CEF responsabilidade por eventual defeito de construção da obra financiada, pois a circunstância do contrato de financiamento ser celebrado durante a construção, ou no mesmo instrumento do contrato de compra e venda, firmado com o vendedor, não implica a responsabilidade do agente financeiro pela solidez e perfeição da obra, visto que as obrigações de construir e de fornecer os recursos para a construção são diferentes, autônomas e sujeitas a leis e contratos próprios. O adquirente tem liberdade para escolher, de modo independente, onde quer morar, o imóvel que quer comprar e com qual a construtora. Ou seja, a CEF aparece apenas como financiadora, em sentido estrito, não tendo responsabilidade sobre a perfeição do trabalho realizado pela construtora escolhida, a qual responde pela exatidão dos cálculos e projetos, e pela execução dos serviços. No segundo caso, tratando-se de financiamento referente aos programas de política de habitação social, a CEF atua como agente executor, operador ou financeiro, de acordo com a legislação específica a cada caso, concedendo financiamentos a entidades organizadoras ou a mutuários finais. Nessas situações, resta possível identificar hipóteses em que haja culpa da CEF na escolha da construtora, do terreno, na elaboração e acompanhamento do projeto etc. A função desenvolvida, em parceria com a construtora pode ensejar a responsabilidade solidária. Entendo que esse é o caso em tela. Observo que a CEF, na qualidade de gestora do Fundo de Arrendamento Residencial, é a dona do Condomínio Alto da Boa Vista, o qual integra o Programa de Arrendamento Residencial - PAR, instituído pela Lei nº 10.188/01, cujo objetivo, nos termos do art. 1º, é o "atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra", sendo a responsável tanto pela aquisição como pela construção dos imóveis, que serão de propriedade do referido fundo até que os particulares que firmaram contratos de arrendamento com opção de compra possam exercê-la ao término do contrato." 3. Em suas alegações, a apelante União Engenharia e Construções LTDA sustenta, em apertada síntese, que: a) inexiste eventual solidariedade entre as partes demandadas, posto que a solidariedade no direito pátrio não se presume, sendo que, tal princípio encontra-se insculpido no art. 265 do CC, logo, inconteste reconhecer-se que houve contrariedade do julgado ao citado preceito de lei que assim estabelece: "a solidariedade não se presume, resulta da lei ou da vontade das partes"; b) a Apelada já na peça inaugural confessou que os danos narrados na lide já existiriam desde a entrega de obra, logo, mesmo se existissem tais danos, evidente que deixou transcorrer o prazo legal para reclamar e obter reparação, pois o Condomínio fora entregue em 25/12/2003, conforme HABITE-SE já constante nos autos e, por outro lado, destaca-se que, apenas em 19/07/2015, existiria documento formal, tal seja, uma vistoria promovida pela Caixa Econômica Federal dando conta de existirem supostos vícios construtivos, ou seja, apenas, após quase 12 anos da entrega do imóvel, existiria documento alegando que teriam surgido os "primeiros" danos, pois, antes de tal data, inexiste qualquer documento atestando ou sequer induzindo que existiria qualquer inconformismo de quaisquer um dos moradores dos mais de 150 imóveis integrantes do referido Condomínio; c) ante a ausência de qualquer prova nos autos de que antes do dia 26/05/2015 teriam surgido quaisquer problemas ou danos no citado Condomínio, não há como entender, sequer por indução, que antes de tal marco existiriam os citados vícios. Logo, ante a ausência de prova de que dentro do prazo de garantia de cinco anos previsto no artigo 618 do Código Civil, relativo à responsabilidade do construtor pela solidez e segurança da obra efetuada, teriam sido identificados quaisquer defeitos, o julgado contraria o citado artigo de lei. 4. Em suas alegações, a Caixa Econômica Federal sustenta, em apertada síntese, que: a) o Condomínio Alto da Boa Vista se trata de empreendimento do PAR que fora edificado e entregue pela demandada Construtora União Engenharia e Construção aos arrendatários no ano de 2003, em plenas condições de uso e habitabilidade. Ressalta-se ainda que, no ato do recebimento da posse, os arrendatários assumiram a responsabilidade pela integridade física e pela conservação do imóvel até a resolução do contrato, bem como de todo o complexo que envolve referido Condomínio; b) a CAIXA, nos termos da Lei 10.188/01, é fomentadora do PAR. Não decorre, portanto, da narrativa dos fatos qualquer indicação de que a CAIXA possa ser indicada como agente que teria provocado qualquer dano à parte autora; c) é fato posto que no caso dos autos, nos termos da legislação aplicável e em observância ao que restou pactuado no contrato firmado entre as partes em litígio, é manifesto que a responsabilidade pela construção do imóvel e eventuais falhas no seu projeto não é da CAIXA, pois não foi ela que construiu a habitação. Assim, não pode a parte autora demandar a CAIXA, imputando-lhe responsabilidade por eventuais vícios na construção, eis que tal responsabilidade é do vendedor ou construtor, nos termos dos arts. 443, 617 e 618 do CC, o que indica mais uma vez ser sua legitimidade, não podendo sofrer nenhum ônus da ação manuseada pela parte ora contestada como já demonstrado. 5. A matéria devolvida a esta Corte Regional diz respeito aos pedidos formulados pela autora, em sua peça inicial, decorrentes de supostos vícios de construção existentes em sua unidade imobiliária residencial, adquirida em 08 de março de 2003 (id. 0676462.613691), por meio do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), pugnando, de forma principal, pela condenação das empresas requeridas, solidariamente, à obrigação de fazer, com a finalidade de proceder com os reparos necessários na fundação dos blocos, de modo a solucionar os problemas estruturais, na forma estabelecida pelo perito ou, alternativamente, a indenização no valor apontado pelo perito para o custeio das obras necessárias. Sendo constatada a impossibilidade ou ineficácia de realização das obras para sanar o vício construtivo, requer seja a obrigação convertida em perdas e danos, de forma a possibilitar à demandante uma nova moradia da mesma espécie e qualidade. 6. Registre-se que, diante da reclamação de vários moradores do condomínio em debate, acerca de rachaduras e fissuras envolvendo os imóveis, foi solicitada à Caixa Econômica Federal uma vistoria nos apartamentos do condomínio em apreço, realizada no dia 05 de abril de 2015 (id. 0383273.517448), apontando-se vícios construtivos no empreendimento construído pela Construtora ré. 7. De início, no tocante à responsabilidade da Caixa Econômica Federal na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, esta deve ser verificada a depender do tipo de financiamento e das obrigações assumidas, tendo em vista sua atuação de maneiras distintas no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação. 8. Neste contexto, a jurisprudência da Segunda Turma desta Corte Regional se pacificou no sentido de a CEF não ser responsável quanto a vícios de construção das unidades imobiliárias financiadas, nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, mesmo em relação às unidades que fizeram uso de subsídios do "Programa Minha Casa Minha Vida", já que eles (os vícios de construção) não figuram no rol de cobertura do Fundo Garantidor (FGHAB). Precedentes: TRF5, 2ª T., PJE 8606473-94.2879.14.9.3763, rel. Des. Federal Lorenzo da Conceição, data de assinatura: 06/01/2020; TRF5, 2ª T., PJE 6799913-82.3443.21.1.1371, rel. Des. Federal Arthur Pinto, data de assinatura: 26/02/2019, TRF5, 2ª T., PJE 0207355-03.7909.17.10.4718, rel. Des. Federal Theo Pires, data de assinatura: 04/03/2020. 9. Todavia, nos termos da Lei 10.188/2001, a Caixa Econômica Federal figurava como agente gestor do Fundo de Arrendamento Residencial, sendo responsável pela aquisição e pela construção dos imóveis vinculados ao PAR (Programa de Arrendamento Residencial), que permanecem na propriedade do fundo até que os particulares arrendatários exerçam a opção de compra do imóvel. 10. Com as posteriores alterações da redação original da norma, levadas a efeito pela Lei 10.859/2004, a empresa pública apelada, apesar de não mais figurar expressamente como agente gestor, continuou a operacionalizar o PAR (§ 1º do art. 1º da Lei 10.188/2001, com redação dada pela Lei 10.859/2004) e a gerir o referido fundo (§ 8º do art. 2º da Lei 10.18820/01), permanecendo, assim, responsável por estabelecer critérios para a construção dos imóveis, conforme previsão do parágrafo único do art. 4º da Lei 10.188/2001, com alteração da Lei 10.859/04. 11. Assim, a Segunda Turma desta Corte Regional possui o entendimento de que, tendo a empresa pública apelada uma participação ativa na própria gestação e condução da obra, nos imóveis construídos pelo PAR, situação em que age como verdadeiro agente executor de políticas públicas, não se limitando ao papel de credora de recursos ao mutuário para aquisição do bem, possui responsabilidade por eventuais vícios de construção, devendo ser reconhecida a legitimidade da CEF para responder pela demanda em questão. Precedente: TRF5, 2ª T., PJE 3938925-58.3015.19.4.4017, rel. Des. Federal Vitor Hugo Barros, data de assinatura: 29/06/2020. 12. Neste diapasão, sobre a matéria discutida neste apelo, esta Segunda Turma vem se pronunciando pela legitimidade da Caixa Econômica Federal e da Construtora de empreendimento imobiliário para responderem, de forma solidária, pelos efeitos consectários decorrentes de vícios de construção. Precedente: TRF5, 2 T., PJE 7463769-09.8859.30.8.0365, rel. Des. Federal Anthony Melo, data de assinatura: 27/06/2018. 13. Ato contínuo, percebe-se que, com efeito, a regra básica contida no Código Civil é a de seu art. 618: "Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo". Cabe destacar que o prazo trazido pelo CC em seu art. 618 é de garantia e não de prescrição. 14. Assim, a lei obriga o construtor (ou quem mais tenha responsabilidade pela obra, no caso, a Caixa Econômica Federal) a garantir, por 5 (cinco) anos, a segurança e a solidez da obra. Em outras palavras, isto significa afirmar que existe a responsabilidade por todos os defeitos relacionados à segurança e solidez que surgirem nos cinco anos seguintes à conclusão da obra. 15. Nestes termos, surgido o defeito no prazo de 5 (cinco) anos, o proprietário do imóvel tem o prazo de até 10 (dez) anos para acionar o construtor e o agente operacional do PAR, ou seja, o prazo de prescrição é de 10 (dez) anos, para todos os defeitos relacionados com a segurança e solidez que surgirem nos cinco anos seguintes ao término da construção. 16. Na hipótese dos autos, observa-se que o imóvel objeto da lide foi entregue em dezembro de 2003, tendo os moradores do Conjunto Habitacional em comento apenas provocado formalmente a empresa pública apelada em fevereiro de 2015, sendo a presente ação ajuizada em 17/08/2016. Ademais, percebe-se que os documentos juntados não fazem referência ao período em que surgiram os problemas reclamados. 17. Desta forma, uma vez que não se tem como constatar o momento em que os danos relatados ocorreram no período legal de garantia estipulado pelo supracitado art. 618, do CC, e passados mais de 11 anos do recebimento do bem sem que qualquer providência tivesse sido requerida pela autora, é forçoso reconhecer a prescrição relativamente ao direito vindicado na presente relação processual. Precedente: TRF5, 2ª T., PJE 6268451-44.8956.29.11.8611, rel. Des. Federal Emanuel Fogaça, assinado em 17/03/2021. 18. Apelações da Caixa Econômica Federal e da União Engenharia e Construções LTDA providas, para reconhecer a prescrição relativamente ao direito vindicado na presente relação processual. Inversão do ônus sucumbencial, observada a gratuidade judiciária já deferida à parte autora, nos termos do artigo 98 do CPC. sam
(PROCESSO: 85518516949130927659, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL BENJAMIN TEIXEIRA, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 18/03/2022)