CIVIL. APELAÇÕES. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. CLÁUSULA RESIDUAL. DECISUM RECORRIDO QUE RECONHECEU APENAS A NULIDADE PARCIAL DO DISPOSITIVO CONTRATUAL. INVALIDAÇÃO. POSSIBILIDADE. ADIMPLEMENTO DE TODAS AS PRESTAÇÕES REGULARES DO MÚTUO. QUITAÇÃO E LIBERAÇÃO DO ÔNUS HIPOTECÁRIO. REVISÃO. TABELA PRICE E ANATOCISMO. POSICIONAMENTO ASSENTADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DEVOLUÇÃO DE VALORES. IMPOSSIBILIDADE ANTE A EXTINÇÃO DO CONTRATO. VERBA HONORÁRIA. FIXAÇÃO.
1. Apelações interpostas pela autora e pela EMGEA contra sentença de invalidação parcial de cláusula de resíduo de contrato de mútuo firmado no âmbito do SFH e de imposição de outras providências revisionais em relação ao ajuste (dilatação do prazo para quitação do saldo devedor remanescente e adequação das prestações do período de prorrogação em respeito à regra de comprometimento em 30% de renda do mutuário paradigma; exclusão do anatocismo através da substituição do Sistema Francês de Amortização (Tabela Price) pelo Sistema Linear Ponderado).
2. O SFH foi criado com vistas a estimular a construção de habitações de interesse social e a possibilitar a aquisição da casa própria pelas classes da população que percebiam menor renda e que, portanto, não tinham condições de recorrer à iniciativa privada. O SFH foi fundado no direito à moradia, agasalhado esse pela Constituição Federal como direito social, necessidade premente do trabalhador. Consoante se apreende da evolução normativa da matéria, ao SFH se confere conotação nitidamente social (decorrente de sua finalidade), sendo a ele inerente o equilíbrio que deve permear a relação entre a renda do mutuário e as prestações do financiamento.
3. O princípio do pacta sunt servanda deve ser interpretado de forma harmônica com as outras normas jurídicas que integram o ordenamento, impondo-se o seu sopeso, inclusive e especialmente, diante do escopo do negócio jurídico ajustado.
4. "A cláusula do saldo residual é nula, pois onera excessivamente uma das partes do mútuo" (TRF5, 3T, AC 131796, Rel. Des. Daniel Campos, j. em 02.02.6908). "I - O objeto dos contratos deve ser lícito, não podendo contrariar a lei, os bons costumes e os preceitos de ordem pública. II - O 'Princípio da Boa-fé' constitui preceito de ordem pública, destinado a proteger o interesse contratual da parte contrária antes, durante e após a celebração da avença, prevalecendo, inclusive, sobre o postulado do 'pacta sunt servanda'. III - A inserção da chamada 'cláusula de resíduo' nos contratos vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação - SFH ofende o princípio da boa-fé, haja vista as instituições bancárias saberem ser praticamente impossível aos mutuários, ao final do prazo contratual inicialmente previsto, arcar com os valores astronômicos cobrados. IV - O Código de Defesa do Consumidor - CDC deve ser aplicado às prestações vencidas durante sua vigência, mesmo que o contrato que lhe deu origem tenha sido celebrado em data anterior. Precedente do STJ. V - Tem-se por ilícita a pactuação da chamada 'cláusula de resíduo', seja pela infração ao dever de boa-fé por parte da instituição financeira credora (artigo 145, inciso II, do CC/1916), seja pela sua abusividade em razão da desvantagem exagerada imputada ao devedor (artigo 51, inciso IV, do CDC). VI - Considerar válida a contratação com a chamada 'cláusula de resíduo' equivale a legitimar um sistema onde a impossibilidade da liquidação do débito resulta na perda do imóvel financiado, desnaturando, assim, a própria natureza do contrato de mútuo/compra e venda, transformando-o na prática em verdadeiro contrato de aluguel perpétuo (voto-vista proferido pelo Desembargador Federal Breno Cardoso nos Embargos Infringentes na Apelação Cível nº 028255-SE)" (TRF5, Pleno, EINFAC 230363, Rel. Des. Federal Nilcéa Maggi). Mesmo que o contrato tenha sido firmado anteriormente ao CDC, é possível determinar a nulidade da cláusula de resíduo, com base na constatação de inadmissível onerosidade excessiva e em vista do princípio protetivo da boa-fé.
5. In casu, a mutuária logrou demonstrar a quitação das 216 prestações mensais do financiamento, não se podendo acolher a pretensão da ré de fazer estender a relação contratual para além do período normal, desarrazoado se mostrando o salto da prestação mensal, que passaria de R$296,36 (prestação antes da prorrogação) para R$513,98 (depois da prorrogação).
6. Nulidade da cláusula de resíduo do contrato (cláusulas 15ª e parágrafos) que se reconhece, ordenando-se que a instituição financeira promova as providências necessárias à liberação da hipoteca, em função da declaração de quitação.
7. "O Sistema Francês de Amortização, Tabela Price, não prevê, a priori, incidência de juros sobre juros. Todavia, na hipótese de o valor da prestação ser insuficiente para cobrir a parcela relativa aos juros, pode ocorrer de o resíduo não pago ser incorporado ao saldo devedor e sobre ele virem a incidir os juros da parcela subseqüente, configurando-se anatocismo, vedado em nosso sistema jurídico./Assim, para evitar a cobrança de juros sobre juros, os Tribunais pátrios passaram a determinar que o quantum devido a título de juros não amortizados fosse lançado em conta separada, sujeita somente à correção monetária. Tal providência não ofende o ordenamento jurídico brasileiro" (STJ, AgRg no REsp 2439204/RS, Rel. Min. DAVI DA ROCHA, SEGUNDA TURMA, julgado em 27/06/2010, DJe 02/12/2010). A sistemática da conta em apartado para os juros não quitados é suficiente para afastar o injurídico anatocismo.
8. A despeito do acolhimento da tese de ser inadmissível a prática de anatocismo na relação contratual telada, não há que se falar em devolução de qualquer valor a mutuária, tendo em conta que, com a invalidação da cláusula de resíduo, com suas consequências (quitação e liberação da hipoteca), restou zerado o saldo devedor do financiamento, extinto que foi, com a absorção de eventual indébito.
9. Os honorários advocatícios devem ser fixados em favor da autora no importe de R$ 1.000,00 (hum mil reais), em compatibilidade com a regra do parágrafo 4º, art. 20, do CPC, considerando-se a simplicidade da demanda e o valor dado à causa, não contraditado pela parte ré.
10. Apelação da mutuária provida.
11. Desprovimento do apelo da EMGEA.
(PROCESSO: 55012455051316089411, APELAÇÃO CIVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL LUCAS GABRIEL DA MOTA, 1ª TURMA, JULGAMENTO: 22/08/2013, PUBLICAÇÃO: 31/08/2013)