PJE 2611531-63.1323.22.4.7700 EMENTA CIVIL. CONTRATO DE PRODUÇÃO DE EMPREENDIMENTO HABITACIONAL NO ÂMBITO DO PMCMV, COM RECURSOS DO FAR. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DO CRÉDITO NO PERÍODO DO ATRASO DO PAGAMENTO. MERA RECOMPOSIÇÃO DO VALOR DA MOEDA. DESCABIMENTO DE JUROS E MULTA POR FALTA DE PREVISÃO LEGAL. ANULAÇÃO DE LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. INEXISTÊNCIA DE ILEGALIDADE. PROCEDÊNCIA PARCIAL DO PEDIDO. APELAÇÕES DESPROVIDAS. 1. Apelações interpostas pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (parte ré) e MARCO - ENGENHARIA E CONSULTORIA LTDA (parte autora), tendo as mesmas como apeladas, bem como o FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (parte ré), contra sentença que julgou procedente em parte o pedido formulado na inicial, para determinar que a parte ré efetue a correção monetária dos valores recebidos pela empresa autora (condenação que deverá ser suportada por recursos próprios do FAR), no caso de terem sido creditados em prazo superior a dois dias úteis a contar da data da entrega da documentação à Caixa pela construtora (D+2 dias úteis), considerando a planilha disposta no Id. 7154886.3699461 (correção pelo IPCA ou pelo INCC, se este for menor, tendo como termo inicial a data do atraso e termo final a data de pagamento pelos réus). Considerando a sucumbência recíproca, o Juízo de origem condenou os réus ao pagamento de honorários advocatícios, em favor do patrono da parte contrária, ficando a definição dos percentuais e valores para momento da liquidação por se tratar de proveito econômico ainda indefinido. 2. Em seu apelo, a CEF alega a inexistência de previsão legal ou contratual para correção monetária dos valores recebidos pela autora, no caso de terem sido creditados em prazo superior a dois dias úteis a contar da data da entrega da documentação à CEF pela construtora, uma vez que tais valores eram disponibilizados pela União Federal, não havendo culpa da CEF. 3. Por sua vez, a empresa MARCO - ENGENHARIA E CONSULTORIA LTDA sustenta que: a) a CEF confessou o atraso nos pagamentos a partir da quinta medição, razão pela qual, além da correção monetária (que deverá ser pelo INCC), é devida a incidência de juros de mora e multa contratual; b) deve ser anulado o leilão extrajudicial do imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia constituída no contrato em instrumento particular de consolidação, confissão, renegociação de dívida e outras obrigações 11.6006.916.3397065-47, celebrado em 10/06/2016, pela ausência de notificação pessoal prévia e pela existência de crédito decorrente dos atrasos nos pagamentos das medições, determinando-se a compensação do crédito com a dívida; c) as perdas e danos devem recair também sobre o patrimônio da CEF. Defende que o termo inicial para pagamento das medições deve ter como parâmetro: a) a data da expedição do relatório de andamento do empreendimento; ou b) o prazo médio entre a expedição do relatório de andamento do empreendimento nas 4 primeiras medições e a data do efetivo pagamento; ou c) 2 dias úteis a contar do relatório de andamento do empreendimento, momento em que a CEF atesta a execução das obras. 4. Cuida-se de ação cível de procedimento comum ajuizada por MARCO - Engenharia e Consultoria Ltda em desfavor do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR e da Caixa Econômica Federal - CAIXA, por meio da qual almeja provimento jurisdicional que determine a suspensão da exigibilidade das prestações previstas no Contrato 29.7917.729.2313696-49, assim como a suspensão dos efeitos da realização do primeiro e/ou segundo leilão extrajudicial do imóvel objeto de alienação fiduciária em garantia, relativo ao contrato em questão. 5. Requereu: i) a condenação das rés ao pagamento de perdas e danos decorrentes dos atrasos nos pagamentos das medições do Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda e de Produção de Empreendimento Habitacional no Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV, tendo por objeto o empreendimento residencial (condomínio de apartamentos) Enrico da Costa, ou determinação da revisão do referido contrato, para fazer incidir correção monetária pelo índice setorial (INCC), desde a data da celebração do contrato até a data do efetivo pagamento de cada uma da(s) medição(ões), com os acréscimos legais; ii) a anulação do leilão extrajudicial do imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia constituída no contrato em instrumento particular de consolidação, confissão, renegociação de dívida e outras obrigações 16.0861.243.4043065-35, celebrado em 08/09/2016, quer pelos aspectos de desatendimento das exigências formais de notificação prévia e pessoal, quer pela existência de crédito decorrente dos atrasos nos pagamentos das medições, determinando-se a compensação do crédito com a dívida. 6. A parte autora aduziu, em síntese, que: a) celebrou, em 21/12/2014, contrato de compra e venda e de produção de empreendimento habitacional no Programa Minha Casa Minha Vida com o FAR e com a CAIXA, tendo por objeto o empreendimento residencial Thales Fernandes, com vistas à construção de 14 blocos com 16 apartamentos cada; b) durante a construção do referido empreendimento e após a conclusão de cada etapa prevista na obra, submetia a obra à análise da CAIXA, por meio de um Pedido de Medição, acompanhado da Planilha de Liberação dos Serviços (PLS); c) apresentados o Pedido de Medição e a PLS, o pagamento das prestações deveria ocorrer em até 15 dias; d) a partir de novembro de 2014, passaram a ocorrer atrasos de mais de 90 dias nos mencionados pagamentos, sem que houvesse o pagamento de qualquer acessório da dívida; e) posteriormente, a CAIXA passou a inadimplir totalmente a sua obrigação contratual, injustificadamente; f) concluiu a construção do empreendimento residencial e promoveu a sua entrega à CAIXA em 23/12/2018, malgrado o inadimplemento da empresa pública em questão; g) devido aos atrasos nos pagamentos por parte da CAIXA, possui direito a receber desta a quantia de R$ 4.442.022,17, atualizada até 10/10/2019; h) diante dos atrasos no cumprimento da obrigação pela CAIXA, teve que celebrar negócio jurídico de concessão de crédito com a referida instituição bancária com vistas à liberação do valor de R$ 8.711.844,60; i) como garantia da concessão do crédito em questão, foi constituída a alienação fiduciária em garantia de bem imóvel avaliado em R$ 7.636.803,00, bem como assinaram, na qualidade de avalistas, as pessoas físicas Thomas Sales e Fernando da Rocha; j) posteriormente, em 08/06/2016, houve uma renegociação da dívida, em que foi reconhecido o débito de R$ 855.780,78; k) em 19/04/2019, a autora e os avalistas foram notificados pelo Cartório de registros de Imóveis de Parnamirim, com vistas ao pagamento do valor de R$ 329.278,27, sob pena de haver a consolidação da propriedade; l) em 02/07/2019, a CAIXA promoveu a notificação apenas do devedor, dando ciência acerca do primeiro leilão extrajudicial do imóvel para ocorrer no dia 26/08/2019; m) deve haver a suspensão dos leilões relacionados ao imóvel dado em garantia, em razão da dívida da CAIXA existente em decorrência do contrato relativo à construção do empreendimento residencial anteriormente mencionado; e n) houve irregularidade na ausência de notificação dos avalistas quanto à realização do leilão. 7. A Caixa alegou que não há amparo legal para o pleito de correção monetária sobre o contrato em questão, por se tratar de mero contrato de empreitada firmado junto ao Fundo de Arrendamento Residencial, por preço certo e não reajustável, bem como que não restou comprovada a ocorrência dos danos mencionados pela autora no tocante à demora no repasse dos valores decorrentes das medições. Pugnou, ao final, pela improcedência do pedido autoral. 8. O Juízo de origem alinhavou bem a questão, chegando as seguintes conclusões que não merecem retoque, conforme exposto a seguir. 9. A questão principal objeto desta demanda está em saber se é cabível o acolhimento do pedido de perdas e danos em razão de atrasos nos repasses, pela Caixa, de valores decorrentes das medições efetuadas no âmbito da construção do empreendimento habitacional individualizado na exordial. 10. Consoante registrado pelo Juízo a quo, a CEF possui legitimidade para o polo passivo da causa, afinal celebrara, como representante do FAR, com a Construtora Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda e de Produção de Empreendimento Habitacional, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV (v. TRF5, 2ª T., PJE 6723453-03.7491.4.11.8557 rel. Des. Federal Joaquim da Conceição, j. 31/12/2015). 11. Feito tal registro, observa-se que não é devida a correção monetária do crédito financiado entre a data do contrato e a sua liberação, havendo precedentes deste Tribunal da Quinta Região no sentido de ser incabível a atualização monetária expressamente excluída nos contratos do empreendimento habitacional no programa minha casa, minha vida - PMCMV, mesmo em se tratando de pactos de longa duração (v. TRF5, 3ª T., PJE 34589973619687674719, rel. Des. Federal Marcelo Dias, Igor Alves). 12. No que diz respeito, porém, ao pedido de correção monetária fundado no pagamento intempestivo dos recursos, o raciocínio é distinto. 13. A Caixa sustenta, em seu prol, que não existe um prazo certo e determinado no contrato objeto desta demanda para liberação das parcelas, de tal modo que não é possível afirmar que houve atrasos nos repasses que pudessem ocasionar o mencionado inadimplemento contratual por parte do FAR de forma inconteste. 14. Ainda segundo a ré, as previsões contratuais que regulam prazos de pagamento estabelecem apenas um interstício mínimo de 30 dias entre os desembolsos (cláusula décima primeira-letra "f" e cláusula oitava letra "a"). Acrescenta que: "porque não há uma data fixada no contrato para que o FAR realize o pagamento e com vistas a evitar a absoluta falta de previsibilidade em tais instrumentos de consectários advindos de eventuais demoras no repasse, o contrato confere à Construtora a faculdade de requerer a rescisão contratual ou suspender as suas obrigações nas hipóteses de pagamentos realizados em prazos superiores a 90 dias (cláusula décima terceira, letra "f")". 15. A Caixa assim sintetiza o cronograma de pagamento: "A construtora encaminhava a Planilha de Levantamento de Serviços - PLS - à GIHAB/NA, via protocolo, conforme os pedidos de medição; A PLS era anexada pela área operacional ao dossiê de Engenharia do empreendimento, e encaminhada à área técnica de engenharia para que o engenheiro/arquiteto designado para o acompanhamento do empreendimento pudesse realizar a vistoria, ou providenciar a convocação de profissional credenciado em edital, de acordo com suas demandas internas; Após a realização da vistoria, a evolução das obras e as observações verificadas na medição eram registradas no Relatório de Acompanhamento do Empreendimento - RAE - referente à medição solicitada, sendo encaminhado com Despacho/Parecer da área técnica de engenharia com as observações complementares à medição; A área operacional expedia e encaminhava à construtora Comunicação Eletrônica informando à emissão do RAE, que continha as informações de evolução da obra, as observações da área técnica de engenharia para o melhor andamento da obra, além da solicitação dos documentos operacionais a serem apresentados para o acompanhamento e a liberação da parcela; Verificada a conformidade documental para a liberação da parcela à construtora, efetuava-se a solicitação de pagamento nos sistemas corporativos, que, em condições normais de fluxo de pagamento, eram creditados na conta da construtora em D+2 dias úteis, a partir da data de solicitação nos sistemas corporativos. As 04 (quatro) primeiras medições do contrato (1º ao 4º RAE) obedeceu ao fluxo normal de crédito dos valores na conta da construtora, com pagamentos em até D+2 dias úteis. A partir da realização da 5ª medição, com expedição do 5º RAE em 21/10/2014, iniciaram-se os atrasos nos pagamentos do contrato, devido à escassez no repasse de recursos à CAIXA pelo Governo Federal, para aporte no FAR". 16. A Caixa conclui que não haveria que se falar em atraso quando inexiste prazo para vencimento da obrigação. 17. De início, sabe-se que o conceito de correção monetária já foi fixado pela doutrina e pela jurisprudência, pacificando-se que ela "não constitui um plus, nem penalidade, mas mera reposição do valor real da moeda corroída pela inflação" (BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Agravo Regimental da Ação Cível Originária 404. [Partes não informadas]. Rel. Min. Kaique da Conceição. 09 de julho de 2004. Diário da Justiça de 2 abr. 2004. Disponível em http://redir.stf.jus.br/paginadorpub/paginador.jsp?docTP=AC&docID=797759. Acesso em 22 abr. 2016). 18. O pedido de correção monetária da autora é fundamentado no pagamento extemporâneo dos valores do contrato à construtora. 19. O atraso no pagamento dos valores é inequívoco, pois a Caixa assevera que, em virtude de problemas quanto ao fluxo dos aportes ao FAR, decorrentes de questões macroeconômicas alheias à instituição financeira na qualidade de representante do Fundo, houve liberação tardia dos valores, o que ficou bem evidenciado na planilha de Id. 0006698.5259258, bem como nos aditivos contratuais I e II (Ids. 3022232.4987696 e 4565582.5097158) que evidenciam a paralisação das obras em face no atraso na liberação dos recursos pela União/FAR. 20. Na inicial, a parte autora assevera que, após realizados os Pedidos de Medição acompanhados das Planilhas de Liberação de Serviços (PLS), os pagamentos das prestações deveriam ocorrer num prazo de até 15 (quinze) dias a contar do protocolo do pedido (D 15). Todavia, alega que, a partir de novembro de 2014, iniciaram-se os atrasos expressivos de mais de 90 dias nos pagamentos das prestações, sem que houvesse o pagamento de qualquer acessório da dívida (correção monetária, juros de mora e multa). 21. Da análise do contrato firmado entre as partes, percebe-se que não é indicado o prazo de liberação das parcelas após a medição dos serviços, não se inferindo que haja previsão para pagamento no décimo dia posterior ao PLS (Planilha de Liberação de Serviços). 22. Por outro lado, a obrigação de desembolso dos valores está condicionada ao adimplemento de todas as cláusulas contratuais por parte da Construtora, consoante expressamente disposto na cláusula 11ª, que prevê como uma das exigências a apresentação da planilha de serviços (PLS) bem como o prazo mínimo de 30 (trinta) dias entre as parcelas do pagamento, salvo decisão da Caixa de dispensar esse prazo. 23. O marco inicial para contagem do prazo para liberação dos recursos deverá ser considerado, no mínimo, a partir da data em que a parte autora cumpre com suas obrigações dispostas na cláusula citada. 24. Não havendo alegação de descumprimento das obrigações pertinentes à Construtora, presume-se que foram devidamente satisfeitas pela contratada e que o atraso não foi ocasionado por falha imputável à autora. 25. Por outro lado, o fato de não haver especificado no contrato o prazo para liberação dos valores após a medição dos serviços não indica que não existe limite para que o pagamento seja efetuado e que a liberação ficaria ao alvedrio exclusivo da Caixa/FAR. 26. Considerando os termos do contrato e a inexistência de referência que indique prazo para pagamento, entende-se plausível considerar o prazo de dois dias úteis a contar da solicitação de pagamento nos sistemas corporativos da Caixa, que em condições normais de fluxo de pagamento eram creditados na conta da construtora em D+2 dias úteis, a partir da data de solicitação nos sistemas corporativos. 27. Esse era o padrão no prazo de pagamento em condições de normalidade, razão pela qual a correção monetária deve incidir sobre os pagamentos efetivados após tal data, conforme demonstrativo juntado pela própria Caixa (Id. 4649247.2126516). Deveras, após apresentação da planilha de medição de serviços e de vistoria da obra pelo setor de engenharia da Caixa, com emissão da RAE, e apresentação dos documentos necessários à liberação das parcelas, era feita a solicitação do pagamento nos sistemas da Caixa, havendo creditamento em seguida. 28. O prazo de dois dias úteis era razoável para que o pagamento fosse efetivado, sendo seguido pelo juízo como base para configuração de pagamento extemporâneo. Ademais, não se compreende como necessário ou justificado um prazo maior, uma vez que não havia nenhuma pendência por parte da Construtora que retardasse o pagamento após a solicitação de pagamento, razão pela qual seria imediatamente exigível a liberação. 29. Por fim, a incidência da correção monetária não pressupõe a demonstração do dano por parte da empresa autora, o qual deve ser presumido pelo simples atraso no adimplemento das parcelas, já que a atualização monetária representa mera recomposição do valor da moeda. 30. Por outro lado, não há que se falar, à míngua de previsão em contrato, de incidência de juros no percentual de 1% e multa moratória de 2% sobre o valor da parcela liberada com atraso, uma vez que o primeiro não é previsto no contrato e a segunda penalidade é fixada no contrato para as partes que derem causa à rescisão do contrato, não sendo essa a hipótese. Tal fixação implicaria dar ao Judiciário um poder negocial que ele, vigente a autonomia da vontade dos contratantes, jamais teve. 31. Quanto ao índice de correção, é pacífica a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça quanto à inaplicabilidade do INCC na correção monetária do saldo devedor após o transcurso da data limite para a entrega da obra. O mesmo raciocínio deve ser aplicado ao interregno entre a assinatura do contrato de promessa de compra e venda e o início das obras do empreendimento imobiliário, período no qual o INCC deve ser substituído pelo IPCA como fator de correção monetária, salvo se o INCC for menor (STJ, AgInt no REsp 2037447/RO, Rel. Ministro Luigi Pereira, Juan Rocha, j. em 29/05/2018) 32. No que concerne à pretensão de anulação dos leilões extrajudiciais e de compensação da dívida com supostos créditos existentes em prol da autora junto à Caixa, entendo, nos mesmos termos já esposados por ocasião das decisões que indeferiram os pedidos de antecipação de tutela, que não merecem prosperar. 33. Inexistem irregularidades nos procedimentos perpetrados pela Caixa no que tange às notificações da devedora e dos avalistas, seja relativa à purgação da mora ou à realização do leilão extrajudicial do imóvel cuja propriedade restou consolidada no credor fiduciário. 34. De fato, a respeito dessa última notificação acerca do leilão do imóvel objeto da alienação, após a consolidação de sua propriedade no credor fiduciário, não há previsão legal de intimação/notificação de avalistas da dívida, como tenta fazer crer a parte requerente. Com efeito, sobre este tema, dispõe o art. 27da Lei 9.514/1997, in verbis: "Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico". 35. Ora, na hipótese, consoante narrado pela própria demandante, ela (devedora) e os avalistas foram devidamente intimados para a purgação da mora relativa à obrigação insculpida no contrato 39.9487.463.2489917-41. Tendo sito consolidada a propriedade do imóvel no nome da CAIXA, a devedora (demandante) foi devidamente notificada quanto à data e local do leilão extrajudicial a ser realizado, estando, portanto, escorreito o procedimento seguido pela instituição financeira. 36. Ademais, quanto à alegação da autora de que a CAIXA lhe deve quantia expressiva referente a encargos moratórios decorrentes do contrato que firmaram para a construção do empreendimento residencial João Pedro Caldeira, de modo que tal dívida poderia ser compensada com aquela objeto do contrato de empréstimo 31.6619.656.8751196-90, tem-se que não merece melhor sorte. 37. É que a compensação pretendida pela demandante não se afigura possível, pois o suposto crédito da autora, atinente à construção do empreendimento imobiliário supramencionado, tem como devedor o FAR (apenas representado pela CAIXA), enquanto que seu débito é com a instituição financeira Caixa. 38. Os valores deverão ser atualizados com base no IPCA ou INCC, se esse for menor (o INCC deve ser substituído pelo IPCA como fator de correção monetária, salvo se o INCC for menor (STJ, AgInt no REsp 6231949/RO, Rel. Ministro Thomas Freitas, Antônio Dias, j. em 31/08/2018), tendo como termo inicial a data do atraso e termo final a data de pagamento pelos réus. 39. A condenação deverá ser suportada por recursos próprios do FAR, haja vista a segregação patrimonial e contábil dos haveres financeiros e imobiliários destinados ao Programa, não se confundindo com patrimônio da Caixa enquanto instituição financeira. 40. Apelações desprovidas. pc
(PROCESSO: 10518175542330899793, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL BRUNO DA COSTA, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 03/09/2022)