PJE 9169274-58.9579.15.10.3243 EMENTA CIVIL. SFH. CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM A CAIXA NÃO ULTIMADO. DISTRATO DA AVENÇA CELEBRADA ENTRE O PARTICULAR E A INCORPORADORA. DIREITO À RESTITUIÇÃO DOS VALORES ADIANTADOS EM RAZÃO DO DISTRATO. DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA. 1. Apelações interpostas por GUSTAVO PORTO E CYRELLA SUECIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face de sentença que revogou a tutela antes deferida e julgou parcialmente procedente o pedido alternativo formulado na petição inicial, para condenar a Cyrela Suécia Empreendimentos Imobiliários Ltda a proceder com o distrato do contrato celebrado com o autor, restituindo à parte autora os valores pecuniários por ela adiantados em função do contrato individualizado nos autos, que deverão ser atualizados nos termos do que dispõe o Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos na Justiça Federal. Além disso, uma vez que as rés originariamente deram causa ao ajuizamento da demanda, condenou-as ao pagamento de honorários advocatícios, fixados, com fulcro no art. 85, §8°, e art. 8°, do Código de Processo Civil, em R$ 2.000,00 (dois mil reais), a ser rateado em partes iguais. 2. Sustenta o apelante DAVI MOURA a nulidade da sentença pela ausência de produção de prova pericial contábil sobre o total de pagamentos realizados. Pede também a juntada do contrato para cotejar com as condições da carta de crédito e a condenação em danos morais porque a CEF alterou as condições da carta de crédito, portanto devendo a CEF responder pelos danos causados. 3. Pugna a apelante CYRELLA seja a restituição apenas acrescida de correção monetária, sem a incidência de juros de mora, ou, na pior das hipóteses, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença. Alega que os problemas do financiamento não foram causados pela incorporadora, sendo certo que se houve ato ilícito fora causado pela CEF. Pondera que o contrato é lei entre as partes, por isso defende a retenção dos valores pagos. 4. Cuida-se de ação cível de procedimento comum ajuizada por João Gabriel Porto contra a Caixa Econômica Federal e Cyrela Suécia Empreendimentos Imobiliários Ltda, objetivando provimento jurisdicional que determine que a CAIXA lhe conceda o financiamento habitacional nos termos da carta de crédito aprovada em 19 de setembro de 2015, incluindo todas as condições nela previstas; que a Cyrela abstenha-se de incluir o seu nome nos cadastros de proteção ao crédito, bem como que mantenha o congelamento do valor acordado nas tratativas iniciais para a aquisição do imóvel, que é de R$ 153.971,00 (duzentos e noventa mil reais), com a dedução do valor de R$ 93.793,00 (vinte e nove mil reais), já quitado; e que as demandadas sejam condenadas ao pagamento de indenização a título de danos morais em pelo menos 30 (trinta) salários mínimos. Alternativamente, almeja que a CAIXA lhe restitua as despesas já efetuadas, referentes ao depósito inicial de R$ 38.964,00, quantia a ser devidamente atualizada, e os valores despendidos a título de honorários advocatícios e despesas processuais; que a Cyrela promova o distrato do contrato de promessa de compra e venda, sem qualquer ônus, bem como que as rés sejam condenadas ao pagamento de indenização a título de danos morais, em pelo menos 30 (trinta) salários mínimos. 5. O autor aduziu, em síntese, que: a) adquiriu um apartamento no Empreendimento Vita Residencial Clube, construído pela empresa Cyrella Suécia Empreendimentos Imobiliários (Apartamento 1405, bloco Venezza); b) o imóvel foi adquirido pelo valor de R$ 784.042,00 (duzentos e noventa mil reais), após o desconto fornecido pela empresa vendedora, nos termos do quadro resumo do instrumento particular de promessa de compra e venda de futura unidade autônoma condominial e outras avenças; c) efetuou o pagamento da quantia de R$ 44.222,00 (vinte e nove mil reais) a título de entrada e a quantia restante seria objeto de financiamento pela CAIXA; d) em 12/02/2015, teve aprovada pela CAIXA uma carta de crédito no valor de R$ 046.147,00 (duzentos e noventa mil reais); e) em 21/08/2015, obteve da CAIXA informação de que os clientes que tinham tido carta de crédito aprovada até o dia 12/10/2015 não ficariam submetidos às novas taxas de juros, desde que o contrato de financiamento fosse assinado até o dia 16/06/2015; f) diante desses esclarecimentos, celebrou um contrato de empréstimo no Banco do Brasil no valor de R$ 28.778,00 (cinquenta e nove mil reais), com o fim de efetuar o pagamento dos R$ 40.294,00 (vinte e nove mil reais), além das custas cartorárias, que tinha uma previsão de gastos no valor de R$ 91.036,00 (quinze mil reais), bem como incluiu uma quantia excedente no empréstimo para realizar as adequações necessárias no apartamento em aquisição e outras despesas eventuais; g) no dia 26/04/2015, foi à CAIXA para realizar a portabilidade da sua conta salário do Banco do Brasil para aquela instituição financeira, dado que foi uma exigência desse banco para conceder melhores taxas de juros; h) em 21/10/2015 a gerente Carliane lhe disse mais uma vez que todas as diligências estavam atendidas e que só restava ao mesmo aguardar que - a CAIXA ou a Cyrela - ligariam avisando local e hora para a assinatura do contrato de financiamento, que seria, no máximo, até 24/06/2015, data limite para que não fosse atingido pelas novas taxas de juros; i) no dia 02/07/2015 aguardou, durante toda a manhã, a ligação de alguma das duas demandadas, mas nenhuma das duas empresas realizou o contato; j) no mesmo dia, dirigiu-se ao banco demandado para assinar o contrato, ocasião em que foi informado que a carta de crédito já não estava mais aprovada e que teria de se sujeitar às novas regras de taxas de juros, além de exigir acréscimo/soma de renda; k) tem recebido ligações da Cyrela cobrando o saldo devedor. 6. A CAIXA alegou que não praticou qualquer conduta danosa ao autor e que ele se recusa a celebrar o contrato na forma legalmente estabelecida. Afirmou que inexiste dano moral e que a reparação pretendida pelo demandante configura nítida tentativa de enriquecimento sem causa. 7. A Cyrela Suécia Empreendimentos Imobiliários Ltda sustentou que não praticou ato ilícito e que os problemas relatados pelo autor decorreram de condutas praticadas por ele próprio e pela CAIXA, ressaltando, ainda, que vem sendo prejudicada pela pendência das partes. Defendeu que inexiste dano moral a ser indenizado e requereu, ao final, a improcedência da ação. 8. Cinge-se a controvérsia em perscrutar a respeito da manutenção, pela CAIXA, das condições originariamente previstas em carta de crédito em benefício da parte autora, que serviriam de parâmetro para posterior celebração de contrato de financiamento imobiliário, bem como a respeito da ocorrência de danos morais decorrentes do quadro fático-jurídico descrito nos autos. Assim, o objeto da presente lide consiste em saber se é possível a aplicação integral de regramento vigente em momento anterior àquele em que venha a ser efetivamente celebrado contrato de financiamento habitacional no âmbito do SFH, pretensão essa que, ao analisar as peculiaridades do quadro-fático jurídico em apreço, entende-se que não merece prosperar. 9. Não é o caso de nulidade da sentença, por não envolver a controvérsia matéria passível de ser submetida a perícia contábil. Conforme ficou constatado em audiência de instrução, a diferença da prestação se deu em virtude da aplicação das normas do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), diante do tempo decorrido entre o período de simulação do financiamento e as tratativas para assinatura do contrato. Saliente-se que esse fato não interferiu em questões passíveis de submissão a perícia judicial. 10. O atraso do autor em concordar e anuir com os termos da contratação e as condições próprias do SFH é que geraram o prejuízo por ele alegado. Sendo assim, verifica-se que a CAIXA não deu causa a qualquer dano material ou moral ao recorrente, seja a que título for. 11. Nesse cenário, importante ressaltar que, no dia 16 de janeiro de 2015, a Cyrela passou à Agência Alecrim um e-mail com os valores para contratação, de modo que, logo em seguida no dia 01 de março de 2015, a CAIXA iniciou o processo de contratação. O SIRIC (Sistema de Risco de Crédito) gerou uma pendência informando sobre a necessidade de uma nova avaliação do tomador, de modo que realmente seria necessário realizar uma nova avaliação, o que ensejaria a alteração dos juros do contrato para a nova tabela habitacional em vigor. Ou seja, a CAIXA em nenhum momento negou-se a concluir o contrato do cliente, o que ocorreu foi que o mesmo só queria pagar a antiga taxa da modalidade SBPE. 12. A CAIXA informou à corretora e à Cyrela sobre a situação do cliente, tendo a Cyrella comunicado através de e-mail que o Sr. Ryan Moreira só faria o contrato na taxa antiga. 13. Não há como alterar as taxas de financiamento da CAIXA, estipuladas em razão das legislações em vigor, uma vez que o cliente não aceita as taxas atuais. 14. Saliente-se que, em momento algum, a carta de crédito lhe foi negada, mas que o autor se negou em contratar na forma legalmente estabelecida. 15. A CEF não cometeu atos danosos a parte autora, uma vez que a CAIXA agiu dentro dos preceitos legais, não podendo esta empresa pública ser responsabilizada pelos danos alegados pelo autor, uma vez que foi o próprio demandante que ocasionou tal situação. 16. O autor não provou que a CAIXA agiu com culpa ou dolo para a realização do suposto fato gerador dos danos que aduz ter sofrido, tão pouco comprovou a ocorrência de fato que evidenciasse desabono a sua honra, necessário para a configuração do dano moral. 17. Não se demonstrou a ocorrência de constrangimento ou humilhação a ponto de interferir na esfera psicológica do autor. 18. Ao contrário do que alega o autor, a referida diminuição do prazo para pagamento decorre da aplicação de normas estabelecidas pela Superintendência de Seguros Privados - SUSEP, que, por meio da Resolução 205/2009-CNSP, art. 9°, determina que as seguradoras somente estão obrigadas a oferecer cobertura securitária a proponentes ao seguro habitacional cuja idade, somada ao prazo de financiamento e eventuais renegociações, seja inferior a 80 (oitenta) anos e 6 (seis) meses. 19. Isso posto, vê-se que se está diante de inafastável aplicação de regramento do SFH quanto aos contratos de financiamentos imobiliários concedidos em seu âmbito, que devem, necessariamente, ser acompanhados de cobertura securitária, norma essa cuja conjugação com a Resolução 205/2009-CNSP resulta na diminuição do prazo para amortização do financiamento que havia sido informado originariamente ao demandante. 20. Nesse ponto, convém ressaltar que, diferentemente da argumentação tecida pela parte autora, a modificação nos valores das prestações mensais no contrato ofertado pela CAIXA é consequência da diminuição do prazo de financiamento acima mencionado, não advindo, portanto, de eventual mudança nas taxas pactuadas com a instituição financeira, tal como restou demonstrado por ocasião da audiência realizada no dia 19 de fevereiro 2018. Em outras palavras, a proposta apresentada pela Caixa observou inteiramente as condições originárias, tendo havido discreto aumento na parcela em razão da diminuição do número de meses do financiamento, demonstrando, assim, que houve uma compensação sem qualquer elevação do valor final do contrato. O aumento do valor do financiamento não se encontra embasada na prova dos autos, pois os valores que o autor entende serem indevidos foram calculados de maneira abstrata e sem respaldo técnico. 21. Em relação à pretensão autoral de que sejam as empresas rés condenadas ao pagamento de indenização a título de danos morais, constata-se que tal intento não merece prosperar. Isso porque restou comprovado no curso da instrução processual que as demandadas não cometeram ato ilícito em desfavor do autor. 22. Como visto, a CAIXA somente deu cumprimento às normas de ordem pública atinentes aos contratos de financiamento celebrados junto ao SFH, ao passo em que a Cyrela inicialmente intermediou a contratação do financiamento com a CAIXA e somente não entregou o imóvel ao demandante por não ter recebido o devido pagamento por ele. 23. Ausente a prática de ilicitude pelas rés, não há que se falar na ocorrência de dano moral, nem, consequentemente, em eventual dever de indenizar a esse título. Registre-se que, quanto à discussão referente à multa por descumprimento anteriormente aplicada, além de a CAIXA ter comprovado que cumpriu os termos da decisão que antecipou os efeitos da tutela e que a assinatura do contrato somente não ocorreu em virtude de o autor ter se negado a celebrar o negócio da forma como lhe foi apresentado, a solução adotada para dirimir a controvérsia não mais inclui a condenação da instituição financeira a celebrar o contrato nos termos requestados pelo autor. Ao se considerar que o objetivo primordial da imposição de tal penalidade consistia em coagir a parte ré a cumprir a determinação exarada no sentido da celebração do aludido contrato, não há mais que subsistir tal ato. 24. A parte autora realizou pagamento e o contrato não foi finalizado, daí que ela tem direito ao recebimento do valor pago, acrescido de correção monetária. Em relação aos juros de mora, no entanto, não devem ser aplicados, uma vez que estes só podem incidir a partir da constituição do devedor em mora e a construtora, à época do desembolso, não era condenada a devolver. 25. Apelação da parte autora desprovida e apelo da CYRELLA SUECIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA parcialmente provido, para estabelecer a não incidência de juros, bem como para inverter os ônus da sucumbência (diante da sua sucumbência mínima), pc
(PROCESSO: 29441410596114632345, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL MIGUEL ROCHA, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 04/09/2022)