PROCESSO Nº: 5504922-83.1346.18.1.5533 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: ARTHUR BARBOSA e outros ADVOGADO: Pedro Lucas Cavalcanti APELADO: CONCRETO AMORIM CONSTRUCOES LTDA - EPP e outro ADVOGADO: Diogo Farias RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Luna Sales - 3ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Marcos Vinicius Dias Maia Maria Vitória Monteiro EMENTA: APELAÇÃO. CIVIL. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. FINANCIAMENTO GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEIS DADOS EM PAGAMENTO PELA COMPRA DO TERRENO. NULIDADE DA SENTENÇA NÃO CONFIGURADA. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308 DO STJ. VALIDADE DA GARANTIA. BOA-FÉ DA CEF. MÁ-FÉ DA CONSTRUTORA. NÃO ADOÇÃO DAS CAUTELAS DEVIDAS PELA PARTE AUTORA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. 1. Apelação interposta por DOMUS AUREA SERVIÇOS E CONSTRUÇÕES LTDA. E OUTROS em face de sentença que, após julgamento dos embargos de declaração, julgou improcedente o pedido exordial, mantendo o gravame da alienação fiduciária sobre os bens objeto dos autos. Quanto aos honorários, foram fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa. 2. Sustentam que: a) é nula a sentença, uma vez que, quando da apreciação dos embargos de declaração opostos, houve julgamento de improcedência em desrespeito ao princípio da non reformatio in pejus; b) não caberia ao Juízo a quo, ao julgar os embargos de declaração, suprir outros defeitos do decisum, mas estranhos aos embargos, sob pena de ofensa ao princípio dispositivo; c) sob o argumento de modificação do julgado quando da apreciação dos embargos de declaração, o magistrado a quo revisitou matéria alcançada pela preclusão; d) as unidades imobiliárias já negociadas e quitadas não podem ser aceitas como garantia para financiamento da construção do empreendimento; e) de acordo com a Súmula 308 do STJ, a hipoteca firmada nessas circunstâncias não tem eficácia em face do adquirente; f) é clara a boa-fé dos "terreneiros", que venderam os terrenos onde o empreendimento foi construído mediante aquisição dos 32 apartamentos, notadamente antes do oferecimento dos imóveis em alienação fiduciária e não tendo conhecimento do negócio efetivado entre a Concreto Amorim Construções Ltda. e a CEF; g) a aquisição dos apartamentos deu-se através de escritura pública de compra e venda, da qual constou que os direitos e obrigações contratados só poderiam ser cedidos mediante anuência da parte contrária; h) não são sócios da construtora, tampouco incorporadores, mas tão somente adquirentes das unidades; i) o gravame imposto nas unidades imobiliárias não pode ter eficácia em face dos adquirentes, devendo ser cancelados; j) a má-fé só poderia ser atribuída à construtora, que omitiu da CEF que os imóveis oferecidos em garantia já haviam sido vendidos. 3. Na origem, cuida-se de ação movida pelos ora apelantes em face da Caixa Econômica Federal - CEF e da Concreto Amorim Construções Ltda., objetivando a declaração de ineficácia da garantia dada em alienação fiduciária das frações ideias das unidades TORRE A - 901, 902, 903, 904, 905, 906, 907, 908, 1001, 1002, 1004, 1005, 1006, 1007 e 1008; TORRE B - 802, 803, 804, 805, 807, 808, 901, 902, 903, 904, 905, 906, 907 e 908, na matrícula 892492, perante o 1º Registro Geral de Imóveis de Maceió/AL, especificamente AV. 72.816.201 e R.99-627.816. 4. Foram acostados aos autos os seguintes documentos: (1) Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, com Confissão de Dívida, Promessa de Dação em Pagamento e outras avenças, datado de 14/06/2009, firmado entre a parte autora (Domus Aurea Construções e Serviços Ltda, o Sr. Henrique das Neves e o Sr. Gustavo Correia) e a ré Concreto Amorim, pelo qual os demandantes acordaram em transferir a propriedade de imóveis e a demandada pagaria por meio de duas parcelas de R$ 402.905,00 (cento e vinte e cinco mil reais), bem como por meio de 32 (trinta e dois) apartamentos residenciais nos edifícios a serem construídos na mesma área; (2) Escritura Pública de Compra e Venda e outras avenças, datada de 06/01/2010, da qual consta a vendas dos imóveis pelo valor pactuado de R$ 435.158,00 (seiscentos e oitenta e um mil reais), representado por nota promissória pro soluto, emitida pela Concreto Amorim em favor dos autores, com vencimento em 26/06/2015; (3) Escritura Pública de Confissão de Dívida e outras avenças, datada de 22/04/2010, por meio do qual as partes contratantes (autores e a ré Concreto Amorim) acordam que o pagamento da obrigação contida na Escritura Pública de Compra e Venda e representadas pela referida nota promissória será feito através da entrega aos credores de 32 apartamentos residenciais nos edifícios que serão construídos pela devedora na área correspondente aos terrenos e edificações alienados, sendo 16 distribuídos proporcionalmente no 8º e 9º pavimentos do primeiros dos edifícios e outros 16 distribuídos proporcionalmente no 9º e 10º pavimentos do segundo edifício; (4) Certidão de Inteiro Teor do imóvel de matrícula nº 707512, da qual consta que, em 27/09/2015, foi averbado que a Concreto Amorim dá em garantia hipotecária à Caixa, em razão de Contrato de Abertura de Crédito e Mútuo para Construção de Empreendimento Imobiliário, 33,4821% das frações ideais do terreno a serem construídas, dentre as quais constam 29 dos 32 imóveis que teriam sido adquiridos pelos autores. Ainda, na mesma certidão, consta a averbação, em 28/01/2017, averbada do cancelamento da hipoteca e substituição por alienação fiduciária, tendo em vista renegociação do contrato de mútuo em face do deferimento de plano emergencial na modalidade aporte inverso, formulado pela Concreto Amorim. 5. Em 30/10/2019, foi proferida sentença que julgou a ação procedente, para desconstituir as hipotecas constituídas em favor da CEF sobre as unidades imobiliárias objeto dos autos. Foram opostos embargos de declaração pela parte autora, requerendo a correção de omissão e erro material, para que constasse na fundamentação da sentença a possibilidade de cancelamento da alienação fiduciária ao invés de hipoteca. Em 21.05.9901, o magistrado de origem conheceu dos embargos e negou-lhes provimento, julgando improcedente a pretensão deduzida na inicial, para manter o gravame de alienação fiduciária sobre os imóveis. Entendeu o magistrado que a sentença deveria ser revogada, pois não considerou de forma adequada os institutos em questão, sobretudo por ter julgado a demanda procedente para cancelar a hipoteca quando deveria ter sido considerado o instituto da alienação fiduciária. 6. Em primeiro lugar, cabe afastar a alegação de nulidade da sentença. Isto porque o magistrado sentenciante esclareceu que o julgado anterior partiu de premissa errônea, não tendo considerado de forma adequada os institutos da alienação fiduciária e da hipoteca. Consignou que "Deve ser reformulada a sentença que toma como premissa instituto jurídico não objeto do pedido e diverso da causa de pedir alegada", o que pode ser compreendido como erro material. De mais a mais, é possível entender que a própria alegação de nulidade da sentença, em certa medida, confunde-se com o mérito da demanda, vez que não prescinde da análise das garantias acima consignadas e do seu tratamento jurídico. 7. Na hipótese, merece destaque o fato de que foi firmada Escritura Pública de Compra e Venda entre os autores e a construtora demandada perante o Ofício de Notas, Protestos, Registro de Imóveis e Títulos e Documentos da Comarca de Matriz de Camaragibe/AL, no dia 14/10/2010, e, consoante registrado, os vendedores (parte autora) transferiram a propriedade dos imóveis pelo valor pactuado de R$ 619.394,00 (seiscentos e oitenta e um mil reais), representado por nota promissória pro soluto. A escritura de compra e venda dos imóveis transferiu a propriedade à Concreto Amorim, para que esta pudesse dispor dos bens como melhor lhe aprouvesse, nada dispondo acerca do pagamento mediante entrega de unidades imobiliárias. 8. Na forma do art. 1.245 do Código Civil, a propriedade é transferida entre vivos mediante registro do título translativo no Registro de Imóveis. Assim, a compra e venda, nos termos em que efetuada pela parte autora e pela Construtora ré foi responsável pela aquisição da propriedade por esta última. Inclusive, de acordo com a documentação acostada à contestação pela Caixa Econômica, quando da celebração do contrato de mútuo com a Construtora Concreto Amorim, foi apresentada apenas a escritura de compra e venda, na qual, repita-se, não havia menção ao pagamento por meio da entrega de 32 unidades imobiliárias no empreendimento em questão. 9. Com efeito, a parte autora e a demandada Concreto Amorim, na mesma data em que registrada a compra e venda e perante o mesmo Ofício de Notas, resolveram registrar também Confissão de Dívida e outras avenças. Do referido documento, constou que: a) os autores venderam os imóveis pelo valor de R$ 448.170,00 (seiscentos e oitenta e um mil reais), sendo representado por nota promissória pro soluto; b) pelo instrumento de confissão de dívida, as partes acordam entre si que o pagamento da obrigação será feito através da entrega de 32 apartamentos residenciais nos dois edifícios que serão construídos pela construtora demandada. 10. Do exposto, depreende-se que a CEF, quando da celebração do financiamento, não tinha conhecimento dos termos pactuados entre a parte autora e a construtora Concreto Amorim, notadamente porque a negociação não constou da escritura de compra e venda e foi celebrada em Ofício de Notas diverso daquele em que registrada a matrícula do imóvel, já que esta última foi realizada no 1º Registro Geral de Imóveis de Maceió/AL. Oportuno pontuar também que da certidão do imóvel consta apenas que a Concreto Amorim é a proprietária do bem, nada dispondo, nos termos da incorporação do empreendimento, acerca do fato de que algumas das unidades imobiliárias já haviam sido adquiridas. 11. Ainda, consoante Termo Aditivo ao Contrato Particular de Abertura de Crédito e Mútuo para Construção de Empreendimento Imobiliário com Garantia Hipotecária e outras avenças, celebrado entre a Concreto Amorim e a Caixa Econômica, para substituição da garantia hipotecária por alienação fiduciária, consoante item II, a Cláusula Décima, parágrafo primeiro, passaria a vigorar com a seguinte redação "O DEVEDOR declara expressamente que não há promessas de venda e compra das futuras unidades referentes à incorporação do empreendimento LESTE OESTE acima mencionado e se compromete a não fazê-lo, sem expresso consentimento da CAIXA". 12. Nesse contexto, todos os documentos corroboram o fato de que a CEF celebrou negócio jurídico válido com a construtora demandada, crendo que o imóvel estava livre e desembaraçado e que não recaía qualquer ônus ou impedimento sobre as frações ideais recebidas em garantia. 13. No que concerne à parte autora, ainda que não se possa afirmar, de plano, a má-fé, também é certo que não foram adotadas todas as cautelas cabíveis quando da negociação feita com construtora ré. Nesse ponto, inclusive, deve-se ressaltar o fato de não ter constado da Escritura de Compra e Venda, propriamente, que a nota promissória seria paga mediante a entrega de unidades habitacionais, mesmo os dois acordos sendo registrados no mesmo dia perante o mesmo Ofício de Notas. 14. Por seu turno, da análise das negociações, pode-se afirmar a má-fé por parte da Construtora Concreto Amorim, notadamente por ter dado em garantia do financiamento unidades que já haviam sido dadas em pagamento em favor dos ex-proprietários do terreno. Todavia, eventuais prejuízos experimentados pelos demandantes devem ser perquiridos em face da construtora ré, não sendo possível a declaração de ineficácia da alienação fiduciária plenamente válida constituída perante a Caixa, na qualidade de terceiro de boa-fé que não participou e não tinha conhecimento dos termos de confissão de dívida. 15. Apelação improvida. Majoração da verba honorária arbitrada anteriormente em 1% (um ponto percentual). Agravo interno prejudicado
(PROCESSO: 00903285667177743143, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL JOÃO PEDRO COSTELA (CONVOCADO), 3ª TURMA, JULGAMENTO: 08/12/2022)