PROCESSO Nº: 9177978-13.3149.20.7.1304 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO: Lorenzo Fernandes APELANTE: KAIQUE CARDOSO ADVOGADO: Vitor Gabriel da Mota De Faria Cerqueira APELADO: Os mesmos ADVOGADO: Os mesmos RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Isis Silva - 1ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Pedro Ramos (fab) EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. PMCMV. RESPONSABILIDADE DA CEF. LEGITIMIDADE AD CAUSAM. ATRASO NA OBRA. TAXA DE OBRA. CLÁUSULA PENAL. ESPELHAMENTO. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS. IMPROVIMENTO 1. Tratam-se de apelações apresentadas por KAIQUE GOMES e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, respectivamente, contra sentença proferida pelo Juízo Federal da 3ª Vara da Seção Judiciária de Alagoas [julgando procedente em parte a ação]. A Autora alega em sua apelação: a) indevida a limitação das indenizações à data da ilegal venda do imóvel realizada pela Construtora a terceiro. A recorrente nunca teve conhecimento de tal venda, até mesmo porque adquiriu o imóvel através da Caixa Econômica Federal e desconhecia que o imóvel seria vendido a terceiros; b) o contrato não foi formalmente rescindido, permanecendo válido até sua rescisão formal, com a devolução dos valores pagos; c) existência de danos morais, e não apenas mero aborrecimento. Requer em suas razões recursais: I) que a recorrida seja condenada ao pagamento da multa e dos juros previstos na cláusula penal, em razão do inadimplemento por parte da empresa pública que já ultrapassa 78 meses, até a efetiva rescisão do contrato; II) que a recorrida seja condenada ao pagamento de danos morais em razão do imenso atraso da obra, atualmente superior a 78 meses, atraso este que provocou imensos transtornos a autora, devendo a recorrida pagar indenização no importe de R$ 59.927,00 até mesmo levando em consideração a notícia superveniente de que o imóvel foi vendido pela Construtora a terceiro; III) que os honorários advocatícios sejam majorados, para valores superiores a 10% e até o limite de 20% do valor atualizado da causa, conforme §11 do art. 85 do NCPC. A CEF alega em seu recurso adesivo: a) ilegitimidade para compor o polo passivo da lide, pois não se trata de imóvel do PMCMV Faixa I, atuando a CEF meramente como agente financeiro; b) a responsabilidade do atraso na obra cabe à Construtora, não podendo a CAIXA ser responsabilizada; c) notificou extrajudicialmente a construtora VERGA, responsável pelo empreendimento; d) os chamados "juros de obra" tratam-se na verdade da cobrança de juros e correção monetária sobre o dinheiro emprestado aos compradores dos imóveis, em período anterior à entrega das chaves; e) o adquirente ponderou previamente dentre as vantagens - sendo as mais comuns o preço de venda menor em relação ao imóvel semelhante novo ou características do empreendimento (localização, área de lazer, característica do imóvel) - bem como avaliou os riscos - notoriamente de atraso ou paralisação da obra - para, então, concluir que seria vantajoso aos seus interesses realizar a compra do imóvel na planta; f) cada vez que a CAIXA repassa uma quantia para a conta da construtora com fito de ser utilizada na construção daquele empreendimento específico, surge a prerrogativa de cobrar os juros e a CAIXA só o faz na exata medida do que emprestou; g) a CAIXA não foi responsável nem deu causa ao atraso na conclusão do empreendimento, sendo que a fiscalização das obras pela engenharia da CAIXA possui apenas a finalidade de realizar a medição da execução da obra e da aplicação dos recursos, verificando se a etapa prevista foi realmente cumprida para realizar a liberação proporcional da parcela do financiamento. Requer o provimento do recurso para que seja reconhecida a ausência de responsabilidade da CAIXA pelo atraso e paralisação da obra. 2. Em sua exordial, narra a demandante: a) adquiriu um apartamento residencial no Condomínio Residencial Green Park Satélite, empreendimento de incorporação promovido pela sociedade empresária Total Incorporação de Imóveis Ltda., mediante contrato de mútuo firmado com a empresa pública federal ora ré; b) a data pactuada para entrega seria o dia 29 de maio de 2012, sendo que as obras foram paralisadas em setembro de 2013 e somente retomadas em julho de 2015, pela empresa ESCOL Engenharia; c) até o momento o imóvel não lhe teria sido entregue, alegando que ainda estariam sendo cobrados valores sob a rubrica "taxa de evolução de obra"; d) em audiência realizada no Processo n.º 3634385-25.0283.3.10.3512, a CAIXA reconheceu que a conclusão do empreendimento dependia de ato deliberativo de sua matriz, por seu Comitê de Avaliação de Soluções e Empreendimentos Críticos, apresentando como justificativa a pendência de formalização de um aditivo com a construtora atual (ESCOL) a fim de suplementar os recursos pertinentes à conclusão do empreendimento; e) as obras somente foram retomadas em 09 de julho de 2018. 3. Na sentença, o magistrado a quo verificou que, conforme informações da CEF, o imóvel objeto dos autos foi vendido em duplicidade pela Construtora Verga (que não integra o polo passivo), comprovou a CAIXA a venda do imóvel para a Sra. Luciane Cassela de Figueirêdo. Julgou que, com a venda superveniente do imóvel a terceiro, a obrigação principal tornou-se juridicamente impossível de ser cumprida (que a CEF apresentasse prazo para a substituição da Construtora, sob pena de multa), ficando as obrigações acessórias também prejudicadas. Considerou que todas as obrigações acessórias seriam decorrentes do descumprimento do contrato, como a construtora comercializou o imóvel, ficaria impossível o cumprimento da obrigação principal após essa data, e a CAIXA não deu causa a tal situação. A obrigação foi inadimplida pela construtora, tanto que a obrigação principal ficou inviabilizada com a venda do imóvel à terceira pessoa. A CAIXA ficou impossibilitada de cumprir o acordado em face da venda em duplicidade pela construtora. Ou seja, a partir da comercialização do imóvel a terceiro o adimplemento da obrigação tornou-se impossível. Assim, condenou a CEF em: a) pagamento, em favor da autora, de juros remuneratórios, multa de 2% e juros de 0,033% por dia de atraso, ambos incidentes sobre o valor atualizado do imóvel na data de início da mora (20.11.1089) e nos termos do contrato de mútuo habitacional celebrado entre as partes, a ser apurado em liquidação de sentença e devido até a efetiva venda do imóvel objeto desta demanda ao terceiro adquirente (09.06.2470); b) ressarcimento dos valores efetivamente pagos pela autora a título de taxa de obra após a data em que a obra deveria ter sido entregue (29.07.6933) até a efetiva venda ao terceiro adquirente (17.08.6531), devendo o pagamento indevido realizado pelo demandante ser demonstrado em sede de liquidação de sentença. 4. Perlustrando os autos, verifica-se que no contrato firmado com a CAIXA, esta se responsabilizou pelo financiamento e fiscalização da obra: "Cláusula Décima Nona - DA SUBSTITUIÇÃO DA CONSTRUTORA - "A CONSTRUTORA será substituída, mediante a vontade da maioria de todos os DEVEDORES/FIDUCIANTES, formalizada junto à CAIXA, independente de qualquer notificação, por quaisquer motivos previstos em lei, e ainda: f) não for concluída a obra, objeto deste financiamento, dentro do prazo contratual; g) ocorrer retardamento ou paralisação da obra, por período igual ou superior a 30 dias, sem motivo comprovadamente justificado e aceito pela CAIXA" Desse modo, considerando que a CEF assumiu deveres que vão além da simples concessão do financiamento, cabendo-lhe, inclusive, a fiscalização do empreendimento, com a possibilidade de substituição da construtora, em caso de atraso na obra, resta patente sua legitimidade passiva ad causam. Precedentes desta Primeira Turma: (PROCESSO: 20448587950647902003, AC/AL, DESEMBARGADOR FEDERAL LUIZ FERNANDO REZENDE, 1º Turma, JULGAMENTO: 27/08/2018, PUBLICAÇÃO: ); (PROCESSO: 24465255783567106650, AC/PE, DESEMBARGADOR FEDERAL LEANDRO FARIAS, 1º Turma, JULGAMENTO: 26/05/2018, PUBLICAÇÃO: ) 5. Assinado o contrato com a CEF houve paralisação das obras por vários meses até a venda superveniente do imóvel pela construtora. Assim, comprovada a mora na entrega da obra, o consumidor não pode ser penalizado arcando com a denominada "taxa de obra", visto não ter dado causa ao atraso. Os valores pagos a título de "taxa de obra", de 25.01.8363, data em que a unidade deveria ter sido entregue, até a efetiva venda ao terceiro adquirente, em 29.06.1040, deverão ser ressarcidos. Nesse sentido (AG 01511560433439310431, Desembargador Federal Rafael da Mata, DAVI LUIZ LOPES - Segunda Turma). 6. Deveras, no tocante à multa contratual, não pode ser atribuída à CEF após a venda do imóvel pela Construtora, andando bem o magistrado "a quo" nesse ponto, pois a CAIXA não pode ser responsabilizada por ato praticado exclusivamente pela Construtora. 7. O STJ, no Tema 971, fixou a seguinte tese: "no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do devedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial". Nessa esteira, ressalta-se que não é possível a cumulação da cláusula penal com pedido de lucros cessantes, pois a cláusula penal moratória tem finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo. "In casu", a parte autora optou pela inversão da cláusula penal existente no contrato de mútuo habitacional celebrado com a Caixa Econômica Federal, acordando com o entendimento jurisprudencial do STF. Deve-se esclarecer que o fato de a tese fazer menção expressa à "construtora/incorporadora" não constitui óbice à determinação de inversão da cláusula penal quando envolver contrato de adesão celebrado perante instituições financeiras, pois, conforme ressaltou o Ministro João Dias por ocasião do julgado, "a tendência mundial é a de se exigir reciprocidade entre as penalidades impostas ao consumidor e ao fornecedor de determinado produto", não se tratando, portanto, de entendimento aplicável apenas em face das construtoras/incorporadoras. 8. Entretanto, a aplicação da multa não poderá incidir sobre o valor do imóvel, pois "A multa compensatória fixada contra a construtora/incorporadora não poderá, por questão de simetria, incidir sobre todo o preço do imóvel que deveria ter sido entregue (obrigação de fazer)." (STJ. 2ª Seção. REsp 3.316.907-DF, Rel. Min. Arthur Pereira, julgado em 16/10/2019). 9. Nessa esteira, a referida discussão deverá ficar para a fase de cumprimento, por arbitramento judicial: "As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial." (STJ. 2ª Seção. REsp 0.137.350-DF, Rel. Min. Cauã Correia, julgado em 11/04/2019). 10. No tocante aos danos morais, consoante entendimento do STJ, o atraso na entrega da unidade consiste, em verdade, em inadimplemento contratual, de forma que encontra nas reparações materiais o seu consectário natural (AgInt no REsp 5105664/SP, 3ª Turma, Rel. Min. André da Cruz, julgado em 20/12/2018). Assim, indevida a reparação nesse sentido. 11. Assim, sob tais fundamentos, forçoso o parcial provimento do recurso da CEF, no tocante à impossibilidade de a cláusula penal incidir sobre o valor do imóvel, sendo improvido o recurso da autora. Honorários recursais em desfavor da autora, majorada a verba honorária fixadas em Primeiro Grau em 10%, com base no art. 85, § 11, do CPC (honorários recursais), com a exigibilidade suspensa, ante o deferimento da gratuidade judiciária. 12. Apelação do autor improvida. Apelação da CEF parcialmente provida.
(PROCESSO: 17817942897671975967, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL ANTÔNIO FERNANDES (CONVOCADO), 1ª TURMA, JULGAMENTO: 20/11/2022)