PROCESSO Nº: 2465222-56.1932.20.3.6901 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF APELADO: HENRIQUE NOGUEIRA ADVOGADO: Anthony Moura Júnior RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Cid Pietro da Conceição - 3ª Turma MAGISTRADO CONVOCADO: Desembargador(a) Federal Otávio Melo Neto JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Júlia Costa EMENTA CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL OBJETO DE HIPOTECA ANTERIOR FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA PROMITENTE-VENDEDORA E A CEF. EFICÁCIA PERANTE OS TERCEIROS ADQUIRENTES DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. SÚMULA Nº 308 DO STJ. INAPLICABILIDADE AOS NEGÓCIOS JURÍDICOS REALIZADOS SEM A INTERVENIÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. PRECEDENTE DESTA CORTE REGIONAL. CANCELAMENTO DO GRAVAME. IMPOSSIBILIDADE. 1. Apelação interposta pela CEF em face da sentença que julgou procedente, em parte, o pedido autoral para condenar a Empresa Pública Federal a proceder a baixa do gravame de hipoteca existente sobre a unidade imobiliária nº 306, localizada no Bloco A do empreendimento denominado Grand Reserva - Condomínio Clube, situado na Av. Estanislau Cordeiro de Melo, nº 14, bairro Indianópolis, Caruaru/PE, registrada no imóvel constante da Matrícula 45.347. 2. Sustenta a Recorrente que é incontroverso o fato de que quando da assinatura da Promessa de Compra e Venda, o Recorrido tinha ciência inequívoca de que seu imóvel poderia servir de garantia hipotecária, afastando-se a necessária boa-fé para a proteção de seu suposto direito, sendo inaplicável a Súmula 308 do STJ. 3. À teor da jurisprudência assente do Superior Tribunal de Justiça, "O terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente. No caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca." (STJ - AgInt no REsp 7.362.812/SP, Rel. Ministro Vitor Hugo Cardoso, Terceira Turma, julgado em 17/07/2016, DJe 02/04/2016). Assim, impõe-se reconhecer a ineficácia da hipoteca firmada entre a Construtora e o Agente Financeiro, quando posterior à celebração da promessa de compra e venda e não existir prova suficiente do conhecimento do gravame sobre o bem pelo terceiro adquirente, presumindo-se sua boa-fé. 4. No caso concreto, o Demandante adquiriu, por meio de Promessa de Compra e Venda, unidade imobiliária objeto de hipoteca firmada previamente entre a Construtora promitente-vendedora e a CEF, devidamente registrada no Cartório da matrícula do imóvel, de modo que, sendo pública a hipoteca, deveria a parte Autora/Apelante ter observado a existência de tal gravame quando da aquisição do bem, não havendo que falar em boa-fé objetiva do terceiro adquirente, a justificar o reconhecimento da ineficácia do gravame hipotecário perante o promitente comprador. Precedente da Terceira Turma deste Tribunal (PEDRO MIGUEL SOUZA - Processo AC 1813999-66.1335.24.10.2538, Rel. Desembargador Federal Ryan Costa, data do Julgamento: 29/11/2019). 5. É certo que, tratando-se de imóvel adquirido por meio do SFH, o STJ sedimentou o entendimento (Súmula nº 308) no sentido de que a hipoteca firmada entre a Construtora e o Agente Financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes das unidades habitacionais que compõem o prédio hipotecado. Ocorre que à teor da jurisprudência deste Tribunal, o enunciado Sumular reportado somente é aplicável às hipóteses em que os bens hipotecados são adquiridos com recursos oriundos de financiamento habitacional, obtido juntamente à própria credora hipotecária, no âmbito do SFH, não sendo este o caso dos autos onde a Demandante adquiriu o imóvel por meio de Contrato de Promessa de Compra e Venda, sem a intermediação da Caixa. Precedentes desta Corte Regional: (Processo 3567086-17.9488.11.3.6610, Rel. Desembargador Federal Bruno Costa, 2ª Turma, Julgamento: 27/06/2018; e Processo AR 6667/AL, Rel. Desembargador Federal André Freitas, Pleno, DJe 07/05/2014). 6. Apelação provida, para que seja julgada improcedente a pretensão autoral, com a inversão do ônus de sucumbência, além do pagamento pelo Recorrido das custas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. pmm
(PROCESSO: 97327831722880307446, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL BRYAN RODRIGUES, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 31/12/2020)