PROCESSO Nº: 5612669-90.9878.20.7.5696 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: BRUNO DA CRUZ VENCESLAU DE OLIVEIRA ADVOGADO: Diogo Aragão Cavalcante APELADO: VERTICAL ENGENHARIA E THIAGO NUNES e outro ADVOGADO: Renan da Rocha e outros RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Yasmin Silva - 2ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Marcos Vinicius Ferreira EMENTA CIVIL. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. GRAVAME HIPOTECÁRIO FIRMADO ENTRE CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO BANCÁRIA. SÚMULA Nº 308 DO STJ. HIPOTECA CONSTITUÍDA ANTERIORMENTE À CELEBRAÇÃO DA COMPRA E VENDA. BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. NÃO COMPROVAÇÃO. IMPROVIMENTO DO APELO. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de baixa do gravame de hipoteca existente sobre o imóvel indicado; O apelante relata que adquiriu, em 13/06/2017, por meio de repasse intermediado pela construtora, uma unidade imobiliária. Porém, mesmo após a quitação integral, fora impedido de escriturar e registrar o bem em razão de haver um ônus real gravado nele em favor da Caixa Econômica Federal, sofrendo, por isso, um dano direto e indevido, uma vez que, com o pagamento de todos os valores devidos, tal hipoteca não deveria subsistir, nos termos prescritos pela Súmula 308 do e. Superior Tribunal de Justiça; A Súmula nº 308 do STJ dispõe que "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Em outras palavras, a hipoteca instituída em favor do agente financiador do empreendimento garante a dívida enquanto o bem permanecer em propriedade da construtora, mas, uma vez comercializada a unidade, torna-se ineficaz em relação ao terceiro adquirente; Contudo, embora os documentos juntados aos autos demonstrem que o apelante cumpriu integralmente suas obrigações contratuais, na presente situação a Caixa não participou do contrato de compra e venda firmado entre a primeira adquirente e a construtora, bem assim do posterior repasse, o que afasta a aplicabilidade da Súmula 308 do STJ, posto que o caso em análise não se enquadra na situação que deu origem ao entendimento sumulado pela Corte Cidadã (distinguishing); Nesse contexto, verifica-se que o parágrafo nono da cláusula quarta do contrato de promessa de compra e venda firmado com a primeira adquirente e a incorporadora, celebrado em 30/04/2011, estabeleceu a possibilidade de a construtora obter financiamento junto a uma instituição financeira, oferecendo em hipoteca a unidade habitacional prometida; Ademais, informações insertas na matrícula do imóvel indicam que o registro do gravame sobre a fração correspondente à unidade imobiliária em tela se deu em 14/03/2014, ou seja, em momento anterior à própria celebração do contrato de repasse do imóvel entre aquela compradora, o autor e a construtora, pois realizada em 29/12/2017; É dizer: ao tempo da avença firmado pelo demandante já era pública a hipoteca do imóvel em favor da CEF (registrada, inclusive, em cartório), de modo que tal restrição deveria ter sido observada quando da aquisição do imóvel, não havendo, assim, que se falar em ineficácia do gravame, porquanto não comprovada a boa-fé do autor como terceiro adquirente; Como bem ressaltado pelo magistrado sumariante, por ser a titular da garantia de penhor de direitos creditórios, o pagamento do preço do imóvel deveria ter sido feito à CEF, e, não à construtora, como na hipótese, cabendo, agora, a parte autora adotar as providências que entender necessárias exclusivamente junto à construtora e no juízo competente, dado que a retirada da aludida hipoteca é uma mera consequência do cumprimento das obrigações assumidas pela empresa de construção com o banco público; Honorários advocatícios sucumbenciais majorados de R$ 3.000,00 (três mil reais) para R$ 3.300,00 (três mil e trezentos reais), nos termos do art. 85, parágrafo 11, do CPC/2015; Apelação improvida, mantendo-se a sentença por todos os seus fundamentos. dca
(PROCESSO: 79778914950539716439, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL KEVIN PINTO, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 17/02/2020)