Poder Judiciário Tribunal Regional Federal da 5ª Região Gabinete do Desembargador Federal Igor Nascimento Nº: 7910208-44.8381.17.6.3504 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: GUILHERME COSTELA E OUTRO ADVOGADO: RODRIGO DUARTE E OUTRO APELADO: MAGIS INCORPORACOES E PARTICIPACOES LTDA E OUTROS ADVOGADO: OTÁVIO REZENDE E OUTRO RELATOR(A): DESEMBARGADOR(A) FEDERAL ANA LUIZA VIANA - 3ª TURMA JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): JUIZ(A) FEDERAL JOÃO PEDRO NOVAES EMENTA CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL OBJETO DE HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA PROMITENTE-VENDEDORA E A CEF. EFICÁCIA PERANTE OS TERCEIROS ADQUIRENTES. SÚMULA Nº 308 DO STJ. INAPLICABILIDADE AOS NEGÓCIOS JURÍDICOS REALIZADOS SEM A INTERVENIÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. PRECEDENTE DESTA CORTE. CANCELAMENTO DO GRAVAME. IMPOSSIBILIDADE. APELAÇÃO IMPROVIDA. 1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação onde se persegue provimento jurisdicional que determine: (I) o cancelamento da hipoteca incidente sobre a unidade imobiliária autônoma nº 1131, Torre 3, do empreendimento La Cittá Parangaba Residence, com sua devida averbação na matrícula nº 60.437; (II) a declaração de nulidade das cláusulas 7.8 e 10.4 das condições gerais e das cláusulas 8.6 e 8.7 das condições específicas do instrumento particular de promessa de compra e venda da unidade imobiliária; (III) a outorga de escritura definitiva de compra e venda; (IV) a determinação para que o Cartório do 6º Ofício de Registro de Imóveis de Fortaleza proceda à abertura de matricula individualizada da unidade nº 1131. 2. Deferido o benefício da Justiça gratuita, diante da presunção de veracidade da declaração de insuficiência de recursos, inexistindo, nos autos, elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão da gratuidade (art. 99, § 3º, do CPC). 3. Mantida a improcedência da pretensão de anulação das cláusulas contratuais impugnadas, sendo certo que não impõem qualquer desvantagem exagerada ou incompatibilidade com a boa-fé e a equidade, mormente quando considerado que, à época da assinatura do contrato, era de conhecimento público o efetivo oferecimento da unidade imobiliária em garantia hipotecária em favor da CEF, não havendo que falar em violação aos dispositivos constitucionais e legais suscitados (artigo 170, inciso V da CF e artigo 51, incisos IV e XV do CDC). 4. Nos termos do entendimento assente do Superior Tribunal de Justiça, "O terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente". (STJ, AgInt no REsp nº 7.980.770/SP, Rel. Ministro YURI DA MATA, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/06/2016, DJe 17/12/2016). Disso resulta a ineficácia da hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, quando posterior à celebração da promessa de compra e venda e não existir prova suficiente do conhecimento do gravame sobre o bem pelo terceiro adquirente, por presumida a sua boa-fé. 5. A parte autora adquiriu, por meio de contrato de compra e venda, unidade imobiliária objeto de hipoteca firmada previamente entre a construtora promitente-vendedora e a CEF, devidamente registrada no cartório da matrícula do imóvel. 6. Sendo pública a hipoteca, deveria a parte demandante ter observado a existência de tal gravame quando da aquisição do bem, não havendo que falar em boa-fé objetiva do terceiro adquirente a justificar o reconhecimento da ineficácia do gravame hipotecário perante o promitente comprador. 7. É certo que o STJ sedimentou o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes das unidades habitacionais que compõem o prédio hipotecado (súmula nº 308). Entretanto, à teor da jurisprudência deste Tribunal, o enunciado sumular reportado somente é aplicável às hipóteses em que os bens hipotecados são adquiridos com recursos oriundos de financiamento habitacional, obtido juntamente à própria credora hipotecária, no âmbito do SFH, não sendo este o caso dos autos onde a parte autora adquiriu o imóvel por meio de contrato de compra e venda, sem a intermediação da Caixa, contexto fático diverso daquele previsto no art. 22 da Lei 4.864/1965 e que foi analisado pelo STJ nos julgados que inspiraram a edição da súmula 308 do STJ (PROCESSO: 94114506167037745156, AG - Agravo de Instrumento - , DESEMBARGADOR FEDERAL RAUL DA CONCEIÇÃO, 1º Turma, JULGAMENTO: 10/01/2019; PROCESSO: 54818434052626497153, AC - Apelação Civel - , DESEMBARGADOR FEDERAL DAVI LUCCA COSTELA, 2ª Turma, JULGAMENTO: 05/11/2020; PROCESSO: 68262540282815086213, AC - Apelação Civel - , DESEMBARGADOR FEDERAL LUIZ MIGUEL PINTO, 3ª Turma, JULGAMENTO: 01/10/2020; PROCESSO: 82673023367413863743, AC - Apelação Civel - , DESEMBARGADOR FEDERAL EDÍLSON NOBRE, 4ª Turma, JULGAMENTO: 07/05/2020; PROCESSO: 76911708496503969864, DESEMBARGADOR FEDERAL DANILO DA ROSA, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 20/05/2018; PROCESSO: AR6667/AL, REL. DES. FEDERAL MIGUEL CARDOSO, PLENO, DJE 02/12/2014). 8. Os precedentes jurisprudenciais suscitados pela parte autora/apelante não se mostram suficientes para infirmar entendimento reportado, sendo certo que a questão controvertida nestes autos não foi enfrentada, de forma direta, no julgamento do Resp 8855582, onde a tese firmada foi no sentido de reconhecer a aplicação, por analogia, da súmula 308 do STJ à alienação fiduciária. 9. Mantidos os honorários advocatícios, devidamente fixados na sentença em 10% do valor atribuído à causa em observância aos parâmetros do §2º do art. 85, do CPC. 10. Apelação improvida. Condenação da parte autora ao pagamento de honorários recursais (art. 85, §11, do CPC), com a majoração dos honorários de sucumbência em dois pontos percentuais, observada a suspensão da exigibilidade por ser beneficiária da justiça gratuita.
(PROCESSO: 96112885922907623619, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL FRANCISCO DA CUNHA, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 01/11/2021)