PJE 7626224-92.6230.10.3.3977 EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. PMCMV. DANOS DECORRENTES DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ATUAÇÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL COMO AGENTE FINANCEIRO EM SENTIDO ESTRITO. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE EM RELAÇÃO AOS DANOS MORAIS, AOS LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. ILEGITIMIDADE DA COBRANÇA. MAJORAÇÃO DOS DANOS MORAIS. NÃO CABIMENTO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Apelações interpostas por Lavínia Monteiro e Caixa Econômica Federal, no bojo de ação ordinária promovida em desfavor da referida empresa pública e da Total Incorporações Eireli, contra sentença que julgou parcialmente procedente a pretensão estampada na inicial, condenando-as, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais ao demandante, no montante de R$ 90.845,00 (dez mil reais). Condenação de cada ré, ainda, ao pagamento de multa de 2% (dois por cento) e de juros de mora de 1% (um por cento) sobre o valor do imóvel contratado, cabendo, também, às rés converter os valores pagos pela demandante a título de "juros de obra", a contar de 05 de outubro de 2012, em amortização, ou seja, abatê-los do saldo devedor. Honorários advocatícios em desfavor da parte autora fixados em 5% do valor da condenação, e, em desfavor das rés, fixados em 20% do valor da condenação. 2. Restou consignado pelo juízo de primeiro grau, em sua sentença: "cabe indiscutivelmente responsabilizar a CAIXA pelo atraso na entrega do empreendimento em questão, uma vez que tinha o dever de fiscalizar o andamento das obras antes do repasse das verbas. Ademais, esta instituição financeira somente buscou acionar a seguradora para realizar a substituição da construtora muito tempo depois, descumprindo a regra imposta na Cláusula Décima, alínea "f", do Contrato, que dispõe acerca da substituição da construtora quando não for concluída a obra dentro do prazo contratual. Ultrapassado o prazo para a conclusão da obra, não podem ser cobradas, nesse período de atraso, as taxas contratadas para incidirem apenas no período de construção, cabendo a responsabilização pelo reembolso correspondente. Ora, uma vez demonstrado o atraso na entrega da unidade comercializada, não é de forma alguma razoável, ainda que prevista em contrato, a cobrança de quaisquer acréscimos, juros ou o que quer que se nomine, dirigida aos compradores e futuros mutuários. Disposição contratual neste sentido é por demais leonina e fere de morte a essência de vários princípios norteadores do direito consumerista. Se é certo que a CAIXA precisa ser remunerada pelo capital empregado no empréstimo necessário à obra, mais evidente ainda é que, em caso de atraso, se existe alguém que não pode suportar este tipo de encargo, este alguém é o comprador/mutuário, uma vez que a consolidação da presente situação, flagrantemente injusta, pode obrigar a parte autora, consumidora (portanto juridicamente vulnerável), a suportar indefinidamente encargos contratuais referentes à fase de construção imobiliária, sem que possa usufruir de seus direitos sobre o bem imóvel adquirido". 3. Em suas alegações, sustenta a Caixa Econômica Federal, em síntese, que: a) demonstra-se evidente que a responsabilidade da CAIXA, no caso em tela, é tão somente "emprestar" o dinheiro ao mutuário para que este possa adquirir o imóvel desejado, não constando, no instrumento contratual, nenhuma cláusula que impute à apelante a responsabilidade solidária à construtora pelo atraso na entrega da obra, não possuindo qualquer responsabilidade pela obra executada; b) o presente contrato não se trata do financiamento realizado com a construtora/incorporadora, mas sim com o comprador/mutuário, conforme resta claro nas cláusulas contratuais, razão pela qual os juros de obra são encargos de responsabilidade do comprador/mutuário, haja vista que o empréstimo é feito para ele, com o fim de financiar a compra do imóvel na planta, não podendo ser prejudicada em função da relação jurídica existente entre a Construtora e o adquirente do imóvel; c) a parcela de juros é devida enquanto persiste a obra, e se a mesma não findou, conforme esperado pela autora, a cobrança dos juros não é atingida por qualquer impedimento, posto que o capital já foi efetivamente entregue à Construtora, na medida em que a obra avançava, conforme cronograma financeiro avençado; d) a apelada não comprovou a ocorrência de fato que evidenciasse desabono a sua honra, necessária para a configuração do dano moral, tampouco demonstrou a ocorrência de constrangimento ou humilhação a ponto de interferir na esfera psicológica da parte contrária, não podendo ser arbitrada indenização com base em um dano inexistente. 4. A seu turno, o autor sustenta, em suas alegações, que: a) ainda que se trate de imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, são devidos os lucros cessantes pelo atraso na entrega, pois esta verba indenizatória não se vincula necessariamente à possibilidade de locação do imóvel, afigurando-se, contudo, apenas num critério econômico para aferir a perda de moradia durante o período de atraso; b) a sentença recorrida, em que pese ter reconhecido o flagrante dano moral suportado pela recorrente, fixou o quantum indenizatório em R$ 48.407,00 (dez mil reais), valor deveras módico e insuficiente ao atendimento do caráter pedagógico e punitivo da indenização moral, razão pela qual, ante as peculiaridades do caso concreto, merece a devida majoração para o importe de R$ 84.061,00 (vinte mil reais); c) tendo sucumbido em parte mínima do pedido, deve ser afastada sua condenação em honorários advocatícios, fixada na sentença em 5% do valor da causa. 5. Conforme informações dos autos, a parte autora firmou com a Caixa Econômica Federal um contrato por instrumento particular de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia, no âmbito do Programa Carta de Crédito FGTS e do Programa Nacional de Habitação Popular integrante do Programa Minha Casa, Minha Vida. 6. Nesse contexto, cumpre observar que a Lei 11.977/2009 instituiu o Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, que tem por finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais, para famílias de baixa renda. 7. No instrumento contratual, há previsão de construção da obra em 21 meses, a partir da assinatura do contrato, nos termos da CLÁUSULA QUARTA do instrumento contratual assinado em 10/09/2011, concluindo-se que o prazo final para a entrega das chaves à autora findou em 13/05/2012. A autora argumenta que houve descumprimento do prazo para a entrega de seu imóvel, responsabilizando a Caixa Econômica Federal e a Total Incorporações Eireli pela demora. 8. Da análise dos autos, verifica-se não haver prova, até a data de prolação da sentença (02/02/2019), de entrega do imóvel em testilha, estando, assim, configurada a mora no cumprimento das obrigações contratuais. 9. Com relação ao mérito da ação, o Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp 7133820/SP (julgado em 29/10/2019, com trânsito em julgado em 25/10/2019), submetido à sistema dos recursos repetitivos (Tema 996), estabeleceu que as teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: "1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor." 10. Assim, com relação ao pedido de lucros cessantes (dano material), deve a Construtora apelada ser condenada ao pagamento de indenização ao autor, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, a partir da data de configuração da mora (10/06/2012), com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma, montante este a ser devidamente apurado em liquidação de sentença, mantido o entendimento da Segunda Turma que exclui a responsabilidade da Caixa Econômica Federal quanto ao pagamento de aluguel ou de lucros cessantes, pois, apesar do dever de adotar providências para o término da obra, não há cláusula contratual que a obrigue a arcar com as consequências da entrega do imóvel. Precedente: TRF5, 2ª T., PJE 8293739-73.4618.6.4.7323, rel. Des. Federal Leandro Dias, data de assinatura: 25/12/2019. 11. A jurisprudência desta Segunda Turma pacificou-se no sentido de a Caixa não ser a responsável pelo atraso das unidades imobiliárias financiadas, nas hipóteses em que atua na condição de agente financiador em sentido estrito, como no presente caso. Precedente: TRF5, 2ª T., PJE 0060213-76.0073.12.9.9811, rel. Des. Federal Breno Souza, data de assinatura: 04/08/2020. 12. É certo que o contrato em comento prevê o acompanhamento das obras pela empresa pública federal, porém, tal fiscalização, empreendida pelos agentes do banco, restringe-se ao cronograma físico-financeiro das obras para liberação das parcelas do financiamento, jamais ensejando responsabilidade acerca do cumprimento do prazo para entrega do bem residencial adquirido, de modo que há de se afastar sua condenação tanto em relação à multa, juros moratórios e quanto ao pagamento de danos morais. Precedentes: TRF5, 2ª T., PJE 9334752-16.3972.22.9.4475, rel. Des. João Pedro da Cunha, data de assinatura: 25/06/2020; TRF5, 2ª T., PJE 8843025-25.3914.15.1.0873, rel. Des. Gabriel Carvalho, data de assinatura: 30/10/2020. 13. Reconhecida a ilegalidade da cobrança da taxa de evolução (juros da obra), após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves, cabível sua devolução, pela Caixa Econômica Federal, ao autor, em sua forma simples, ante a ausência de prova cabal de má-fé da instituição financeira na execução do contrato, valores estes que serão devidamente corrigidos pela Taxa Selic, que engloba juros e índice de correção, inclusive para fins de amortização do saldo devedor (TRF5, 2ª T., PJE 0327754-73.0072.27.10.5761, rel. Des. Federal Guilherme Barros, julgamento em 05/10/2019). 14. No que diz respeito à majoração do valor fixado a título de danos morais, vale destacar que "A jurisprudência desta Segunda Turma orienta-se no sentido de que o atraso na conclusão da obra não constitui gravame que justifique reparações desta natureza, pois a demora gera consequências materiais, as quais podem ser indenizadas, caso comprovadas (TRF5, 2ª T., PJE 5517750-04.7799.22.9.4381, rel. Des. Federal Luiz Henrique Araújo, data de assinatura: 10/11/2019; TRF5, 2ª T., PJE 2777375-90.9670.23.10.6879, rel. Des. Federal Eduardo das Neves, j. em 13/08/2016)". (TRF5, 2ª T., PJE 2535597-61.4297.15.1.1369, rel. Des. Federal João Souza, j. em 03/03/2021) 15. Considerando que sequer cabe, à luz do entendimento desta 2ª Turma, a condenação em danos morais em situações desse jaez, bem como que não houve recurso da empresa Total, a fixação na sentença do montante de R$ 43.741,00 a esse título deve ser mantida, para que não haja reforma para pior para o particular, de responsabilidade, no entanto, exclusiva da empresa Total. 16. Apelação da Caixa Econômica Federal parcialmente provida, para: a) reconhecer sua ilegitimidade ad causam pelo atraso na entrega da obra; b) afastar sua condenação ao pagamento de indenização por dano moral; c) afastar sua condenação ao pagamento de multa contratual de 2% (dois por cento) e de juros de mora de 1% (um por cento) sobre o valor do imóvel contratado. Tendo em vista que, em relação aos pleitos autorais formulados em desfavor da CEF, a parte autora decaiu de maior parte deles, já que apenas aquele relativo aos juros de obra foi acolhido, deve o demandante ser condenado a pagar à empresa pública honorários advocatícios fixados em R$ 5.000,00, nos termos do art. 85, § 8º, CPC (valor da causa de R$ 291.157,60). 17. Apelação da parte autora parcialmente provida, para condenar a Construtora apelada ao pagamento de indenização à parte demandante, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, a partir da data de configuração da mora (26/02/2012), com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma, montante este a ser devidamente apurado em liquidação de sentença. Considerando que a Construtora Total sucumbiu em maior parte dos pedidos formulados pelo autor, deve pagar-lhe os honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, com exclusão da condenação do autor ao pagamento da referida verba quanto àquela empresa. jrv
(PROCESSO: 98909466607498635685, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL BENJAMIN DA MATA, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 25/12/2021)