PROCESSO Nº: 9451611-03.3809.10.3.3604 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF APELADO: YAGO SANTOS e outro ADVOGADO: Cauã Carvalho Dorville RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Ana Clara Moura - 2ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Esther Lopes EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CANCELAMENTO DO GRAVAME HIPOTECÁRIO. NÃO CABIMENTO. SÚMULA 308 DO STJ. INAPLICABILIDADE. 1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou procedente pedido da ação em que se pleiteia baixa da hipoteca que recai sobre matrícula 175.615, R.4 - 413.867, referente às unidades correspondente aos apartamentos 107, 1407 e 1803, torre I, correspondente Edifício Residencial Infinity Coast, Maceió, AL. Condenação das rés em honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa (R$ 242.355,00). 2. Somente a CEF apelou, alegando inaplicabilidade da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, ao argumento de que as hipotecas foram averbadas em momento anterior ao contrato de compra e venda e que não houve participação da instituição bancária nos referidos contratos celebrados com os particulares. Requer a reforma da sentença com inversão do ônus sucumbenciais. Pugna, no caso de manutenção da procedência do pedido, que os honorários advocatícios sejam reduzidos. 3. Verificou-se dos autos, conforme contrato, certidão do registro de imóveis e termos de quitação colacionados, que: a) em 15/06/2015, foi averbada a hipoteca de diversas unidades do Condomínio Infinity Coast - Torre I, entre eles as unidades 107, 1407 e 1803, no registro de imóveis, decorrente do contrato de mútuo com garantia hipotecária, firmado entre a CAIXA e Empreendimento Imobiliário Infinity Coast, em 26/01/2014. (Docs. ids: 2520929.7179940); b) A unidade 107 foi alienada através de contrato de compra e venda celebrado em 18/04/2014, entre Empreendimento Imobiliário Infinity Coast e o autor Alexandre da Mota. (doc. id:6052160.2883351); c) Já no que se refere à unidade 1407, foram juntados aos autos quatro instrumentos. O primeiro, nominado de instrumento particular de compra e venda, data de 05/06/2013 e foi firmado entre a Cerutti Engenharia Ltda. e os "investidores" Vinicius Duarte e Luiz Miguel da Cruz. O segundo, contrato particular de cessão de direitos e outras avenças, celebrado em 20/02/2016, pelos cedentes Cauã das Neves e Diego Pereira e cessionária Nina Esther Moreira. O terceiro se trata de contrato particular de cessão de direitos e outras avenças pactuado, em 05/10/2017, entre Nina Júlia Costela e Marcelo Carvalho, sendo a Cerutti Engenharia Ltda, a interveniente anuente. O último termo foi contrato particular de compromisso de compra e venda entre "os vendedores" Pietro da Paz e Guilherme Caldeira e o "comprador" Marcelo Campos, em 28/01/2018. (doc. Id: 6724491.6506723); d) Quanto à unidade 1803, foi celebrado contrato particular de cessão de direitos e outras avenças, em 10/07/2014, entre os cedentes: Bernardo Santos Felipe Cunha e Vitor Hugo da Paz N. João Miguel da Cruz e o cessionário: Lucas Gabriel da Cruz e Antônio Porto, sendo o Empreendimento Imobiliário Infinity Coast, o interveniente anuente. (Docs ids:5713415.2265990); e) os termos de quitação dados pela Empreendimento Imobiliário Infinity Coast das unidades 107, 1407, 1803, sem a participação da CEF, datam, respectivamente de 01/08/2018, 06/11/2013 e 08/06/2018. (doc. id: 3489898.1513310, 8350292.5853625 e 9290996.4799965). Contudo, o termo de quitação da unidade 1407 refere-se ao contrato firmado entre Thomas Novaes e a empresa Cerutti Engenharia, não envolvendo os autores. 4. O registro da hipoteca no cartório de registro de imóveis é posterior aos contratos compra venda firmados apenas das unidades 107 e 1803, mas anterior à quitação dos contratos. No que se refere à unidade 1407, embora tenha havido contrato de compra e venda anterior, o contrato firmado pelos autores, em 2018, é posterior ao registro da hipoteca, razão pela qual evidencia-se a ciência pela apelante do gravame que recaia sobre o imóvel adquirido. 5. Entretanto, observou-se que nenhum dos contratos de compra e venda ou cessão de direitos foi registrado em cartório. É sabido que a transferência da propriedade imóvel ocorre mediante registro do título aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto não efetivado o registro, o bem imóvel permanece sendo propriedade do alienante ou promitente vendedor. 6. A Súmula 308/STJ dispõe que: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel", Analisando o processo, foi observado que não procede a alegação de terceiro de boa-fé, quanto à unidade 1407, porquanto o negócio jurídico celebrado pelos autores foi em 2018, e há registro de Escritura Pública de Mútuo de Dinheiro com Obrigações, Hipoteca e Fiança, firmado entre a empresa e a CEF, datado de 2015, dando como garantia o imóvel em questão. 7. Em situações como a dos autos, a Segunda Turma Julgadora do TRF 5ª Região tem se posicionado no sentido de que, ainda que a compra do imóvel tenha ocorrido de boa-fé, com o cumprimento integral do pagamento, há de se considerar que, nos casos em que o agente financeiro (Caixa) não participa do contrato de compra e venda firmado, afasta-se a aplicabilidade da Súmula 308 do STJ, posto que o caso em análise não se enquadra na situação que deu origem ao entendimento sumulado pelo STJ (distinguishing). 8. No caso, verifica-se que os demandantes adquiriram o imóvel sem a interveniência da CAIXA e fora do âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, contexto fático diverso daquele previsto no art. 22 da Lei 4.864/1965 e que foi analisado pelo STJ nos julgados que inspiraram a edição da Súmula 308/STJ. 9. Ademais, o comando jurisprudencial desta Segunda Turma Julgadora é firme no sentido da aplicabilidade da Súmula 308/STJ apenas aos contratos abrangidos pelo Sistema Financeiro de Habitação. Precedentes: PROCESSO: 40274006078136670312, AC - Apelação Civel - , DESEMBARGADOR FEDERAL THIAGO CALDEIRA, 2ª Turma, JULGAMENTO: 10/04/2018; PROCESSO: 87365238619923876980, AG - Agravo de Instrumento - , DESEMBARGADOR FEDERAL IAN MONTEIRO, 2ª Turma, JULGAMENTO: 10/02/2020)" 10. Nesse sentido, já se manifestou o plenário desta Corte Regional, no julgamento do AR 6667-AL, da Relatoria do Des. Leonardo Almeida, julgada em 04 de setembro de 2014. Mais recentemente, inclusive, semelhante entendimento restou trilhado em julgamento da Egrégia Segunda Turma, em sua composição ampliada (contando com integrantes da 4ª Turma), no bojo do PJe nº 4018981-02.3366.15.10.9675 - APELAÇÃO CÍVEL, na Sessão de 13/05/2019, Relator para Acórdão Des. Federal Alexandre Almeida. Na hipótese, o registro da hipoteca, em 2017, se concretizara em face de imóvel pertencente à construtora, não sendo exigível da CEF conhecer de eventual permuta anterior entre o adquirente e a construtora. 11. Deve ser reformada sentença, para que sejam julgados improcedentes os pedidos da inicial e mantidas as garantias hipotecárias em favor da CEF. Inversão do ônus da sucumbência. 12. Apelação provida. [02]
(PROCESSO: 27037758953384172390, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL ARTHUR ROCHA, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 08/03/2021)