PJE 2234230-76.2035.25.6.2689 EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. PMCMV. DANOS DECORRENTES DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ATUAÇÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL COMO AGENTE FINANCEIRO EM SENTIDO ESTRITO. MULTA PELA DEMORA DA ENTREGA. NÃO INCIDÊNCIA. TAXA DE CORRETAGEM. DESCABIMENTO NO CASO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Apelação interposta por DAVI LUCAS DUARTE, Caixa Econômica Federal, Enrico Costa e Ian Dias, no bojo de ação ordinária, contra sentença que reconheceu parcialmente procedente a pretensão formulada pela parte autora, para: a) Declarar a abusividade da Cláusula Quarta, parágrafo único, do "Contrato por instrumento particular de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações - apoio à produção - Programa Carta de Crédito FGTS e Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV - Recurso FGTS Pessoa Física - Recurso FGTS", visto estipular prorrogação de entrega da obra sem a necessária justificação; b) Determinar que a CAIXA proceda à amortização do saldo devedor utilizando as quantias referentes aos juros de construção, cobrados do mutuário após o final do prazo de conclusão da obra previsto em contrato, no período de atraso da obra, ou seja, a partir de 05/08/2013; c) Declarar a rescisão contratual em virtude do atraso perpetrado pela RAFAELA AZEVEDO COMPANHIA LTDA e compactuado pelas cobranças da CEF, com a consequente condenação das requeridas à restituição solidária da integralidade das prestações quitadas pela parte requerente, sob qualquer título, devidamente corrigidas com juros e correção monetária, multa contratual e demais encargos, salvo os valores destinados à acessória imobiliária que não são reembolsáveis; d) Eximir o adquirente/mutuário da responsabilidade pela quitação de qualquer encargo em aberto, a título de taxa de construção, no referido interstício de atraso de obra. Sem condenação em honorários, em face da sucumbência recíproca (art. 21 do CPC), observada a gratuidade da justiça. 2. Restou consignado pelo juízo de primeiro grau, em sua sentença: Com relação ao mérito da presente demanda, verifica-se que a questão principal a ser analisada é se, de fato, houve atraso na entrega do imóvel objeto do presente feito, pois quase todos os pedidos apresentam relação intrínseca com esse ponto. Isso porque, em havendo atraso na construção do empreendimento, não se pode penalizar o consumidor com a cobrança da "taxa de obra", considerando que não foi ele quem deu causa ao atraso. Tanto a CEF, na condição de agente financeiro e acompanhante do andamento da obra, como a construtora, devem se responsabilizar por tais encargos quando ultrapassado o prazo para o término da fase de construção da obra, sem a efetiva entrega desta ao consumidor. Em contrapartida, a construtora ré juntou ao processo Carta Reversal do empreendimento West Paradise (Id. 948166), que por acordo entre a CEF e a Ana Sophia da Costa e Cia Ltda, sem anuência do comprador, prorrogou a execução do contrato por mais 28 (vinte e oito) meses, sustentando, portanto, que a entrega do imóvel estaria dentro prazo. Por outro lado, o contrato firmado com a CAIXA prevê que o prazo de construção seria de 25 meses, isto é, sendo a data de assinatura do contrato 17/01/2011, a construtora deveria terminar a obra até o dia 28/11/2013, a partir de quando não seriam mais devidos os chamados "juros de obra" e se iniciaria a amortização do principal. No caso dos autos, o prazo de construção previsto no contrato ultimou em 24 de fevereiro de 2013, não podendo, a partir dessa data, ser cobrada do mutuário a taxa de construção, devendo as quantias já pagas pelo mutuário serem amortizadas no saldo devedor. No pertinente ao dano moral pelo retardamento da entrega do imóvel, não há neste caderno processual prova de situação excepcional de angustia ou humilhação que o justifique. Isso porque, o dissabor inerente a expectativa frustrada decorrente de inadimplemento contratual se insere no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão a honra ou violação da dignidade humana. Quanto aos lucros cessantes, atinentes aos aluguéis mensais que os autores deixaram de receber do imóvel, estes não restaram devidamente comprovados, há de se destacar, ainda, que se trata de imóvel adquirido através do Programa "Minha Casa, Minha Vida", que possui destinação específica de moradia própria ou da família. Ademais, a autora não traz aos autos qualquer comprovação de que ela ou sua família tenha arcado com o pagamento de alugueis diante do atraso na entrega do apartamento, ou que tenha deixado de firmar contrato de locação de modo que não há como ser acolhido o pedido. Diante do exposto, verificado o significativo atraso da obra por parte da construtora, bem como a cobrança abusiva de taxas de construção no período da demora na entrega do imóvel pela CEF, deve prosperar o pedido de rescisão do contrato por inadimplemento da construtora, bem como a amortização do saldo devedor pela incidência das quantias referentes aos juros de construção, cobrados do mutuário após o final do prazo de conclusão da obra previsto em contrato, cabendo à CAIXA o direito de regresso nas vias próprias". 3. Em suas alegações, a empresa apelante sustenta, em apertada síntese, que: a) a empresa apelante não pode ser responsabilizada por taxas e encargos que são cobrados diretamente pela Caixa Econômica Federal e que decorrem de valores que foram liberados em favor do apelado para aquisição de imóvel; b) os juros da obra em discussão são cobrados pela Caixa Econômica Federal, decorrentes de contrato de financiamento firmado entre o apelado e a referida instituição financeira, com as cobranças enviadas diretamente pela Caixa Econômica Federal ao apelado, sendo os valores recebidos pela referida instituição financeira, sem qualquer participação ou interveniência da empresa apelante; c) na hipótese de rescisão do contrato, cabe à incorporadora reter um percentual do valor pago referente aos gastos despendidos com administração, propaganda e outras despesas por esta suportados; d) não há como a rescisão imotivada, no interesse do apelado, ocasionar danos patrimoniais à ora apelante, devendo ser deduzidas as despesas de propaganda, de natureza administrativa, recolocação das unidades no mercado, consoante pacífico entendimento também emanado do STJ. 4. Em suas alegações, a Caixa Econômica Federal sustenta, em apertada síntese, que: a) não é parte legítima para figurar no polo passivo do presente feito, devendo ser excluída da presente lide, pois comparece como instituição financeira simplesmente, concessora do financiamento, a quem incumbe tão somente liberar o recurso mutuado; b) o atraso na execução/regularização da obra realizada pela Construtora denota claramente a responsabilidade desta, e não da CAIXA, por qualquer prejuízo eventualmente alegado pelo autor, com a responsabilidade da CAIXA se restringindo às vistorias e mensuração das etapas executadas, com o fim de liberação das parcelas do financiamento, não tendo, no entanto, qualquer responsabilidade pela obra executada; c) os contratos fazem lei entre as partes e devem ser cumpridos, não cabendo recorrer ao judiciário para modificar o seu conteúdo. 5. Em suas alegações, os autores requerem, em apertada síntese, que seja reformada a sentença para dar provimento ao apelo, condenando as recorridas ao pagamento da indenização por danos morais, multa rescisória no importe de 20% sobre o valor do contrato e valores atinentes a taxa de corretagem paga. 6. Conforme informações dos autos, a parte autora firmou com a Caixa Econômica Federal um contrato por instrumento particular de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia, no âmbito do Programa Carta de Crédito FGTS e do Programa Nacional de Habitação Popular integrante do programa Minha Casa, Minha Vida. 7. Nesse contexto, cumpre observar que a Lei 11.977/2009 instituiu o Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, que tem por finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais, para famílias de baixa renda. 8. No instrumento contratual, há previsão de construção da obra em 25 meses, a partir da assinatura do contrato, nos termos da CLÁUSULA QUARTA do instrumento contratual assinado em 01/05/2011, concluindo-se que o prazo final para a entrega das chaves à autora findou em 28/10/2013. Neste contexto, a parte demandante argumenta que houve descumprimento do prazo para a entrega de seu imóvel, responsabilizando a Caixa Econômica Federal e a SOFIA CARDOSO pela demora. 9. Da análise dos autos, verifica-se não haver prova, até a data da prolação da sentença (30/01/2015), de entrega do imóvel em testilha, estando, assim, configurada a mora. 10. Com relação ao mérito da ação, o Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp 0433495/SP (julgado em 09/11/2019, com trânsito em julgado em 25/11/2019), submetido à sistema dos recursos repetitivos (Tema 996), estabeleceu que as teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: "1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor." 11. Assim, a jurisprudência desta Segunda Turma pacificou-se no sentido de a Caixa não ser a responsável pelo atraso das unidades imobiliárias financiadas, nas hipóteses em que atua na condição de agente financiador em sentido estrito, como no presente caso. Precedente: TRF5, 2ª T., PJE 8725705-07.3766.9.2.1203, rel. Des. Federal Nicolas Freitas, data de assinatura: 20/08/2020. 12. É certo que o contrato em comento prevê o acompanhamento das obras pela empresa pública federal, porém, tal fiscalização, empreendida pelos agentes do banco, restringe-se ao cronograma físico-financeiro das obras para liberação das parcelas do financiamento, jamais ensejando responsabilidade acerca do cumprimento do prazo para entrega do bem residencial adquirido. Precedente: TRF5, 2ª T., PJE 1533194-85.0979.12.7.9779, rel. Des. Marcelo Nascimento, data de assinatura: 06/03/2020. 13. Reconhecida a ilegalidade da cobrança da taxa de evolução (juros da obra), após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves, cabível sua devolução, pela Caixa Econômica Federal, ao apelante, em sua forma simples, ante a ausência de prova cabal de má-fé da instituição financeira na execução do contrato, valores estes que serão devidamente corrigidos pela Taxa Selic, que engloba juros e índice de correção, inclusive para fins de amortização do saldo devedor (TRF5, 2ª T., PJE 8217092-23.2426.16.5.6256, rel. Des. Federal Caio Nunes, julgamento em 16/12/2019). 14. Nesses termos, diante do incontroverso atraso na entrega do imóvel, indiscutível o direito subjetivo da autora à rescisão do contrato firmado com as rés para a sua aquisição, ressaltando-se, inclusive, que a apelação interposta pela Construtora não impugna o direito ao desfazimento do instrumento contratual combatido. 15. Assim, a rescisão contratual impõe a restituição do status quo ante aos titulares das relações jurídicas desfeitas, motivo pelo qual foi assegurado à autora o ressarcimento de todos os valores despendidos com a celebração do contrato firmado com a ANA LUIZA CARDOSO. Precedente: TRF5, 2ª T., PJE 7827384-26.8571.12.2.0682, rel. Des. Federal Danilo Cardoso, data de assinatura: 24/03/2019. 16. Quanto à condenação à restituição integral dos valores recebidos da parte autora, a sentença não merece reparos neste particular, uma vez que encontra respaldo no enunciado 543 da súmula do STJ, segundo o qual "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". No caso em apreço, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas pelo promitente/comprador. Precedente: TRF5, 2ª T., PJE 1481184-90.1569.22.6.2107, rel. Des. Federal Pietro Lima, data de assinatura: 27/03/2020. 17. No tocante ao pedido de aplicação de multa rescisória no importe de 20% sobre o valor do contrato, o Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, quando do julgamento do Recurso Especial 6.533.420/DF, estabeleceu a seguinte tese: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial." (Tema 971, STJ). 18. Nesse contexto, a Segunda Turma desta Corte Regional, em recente julgado (TRF5, 2ª T., PJE 0851928-76.9515.20.3.9386, rel. Des. Federal Ian Nascimento, data de assinatura: 05/04/2020), entendeu que a descrição do aludido tema se refere, exclusivamente, à figura da construtora, encarregada direta pela execução da obra, respondendo, assim, indiscutivelmente, pela entrega do imóvel no prazo estipulado contratualmente, de forma que, na hipótese dos autos, a cláusula penal moratória a qual se pretendia a inversão não diz respeito ao acordo de compra e venda firmado com a empresa de construção, mas, sim, àquela presente no contrato de financiamento ajustado com Caixa Econômica Federal, cuja responsabilidade, ademais, quanto ao atraso na entrega do imóvel, não se configura, devido a atuação como agente financeiro em sentido estrito. 19. Assim, pelo exposto, deve ser reconhecida a inviabilidade de condenação contra a Construtora apelante, quanto ao pagamento da multa requerida pelos autores, ante a impossibilidade de aproveitamento de cláusula contratual que não lhe fora dirigida, não cabendo ao Judiciário, na hipótese, um poder negocial que ele, vigente a autonomia da vontade dos contratantes, jamais teve. 20. Com relação ao ressarcimento à parte autora, pela Construtora apelante, dos valores pagos a título de serviços administrativos como contratação de despachante, configurando a chamada "comissão de corretagem", é entendimento sedimentado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça ser válida a cobrança da comissão de corretagem aos consumidores, sendo condicionada à prestação de informação clara no documento contratual, de forma que, na lide em debate, a parte autora não demonstrou ter havido falta de informação que lhe devesse ser destinada, devendo a sentença ser mantida, neste particular, já que inexiste no título judicial atacado determinação para devolução, pela Construtora, à parte autora, de valores abarcados por esta rubrica (taxa de corretagem). Neste sentido, são os precedentes desta Segunda Turma: TRF5, 2ª T., PJE 8285276-16.4336.5.6.4149, rel. Des. Federal Daniel Oliveira, julgado em 31/12/2017; TRF5, 2ª T., PJE 0928216-85.6975.10.9.8291, rel. Des. Federal Pietro da Costa, data de assinatura: 04/10/2019. 21. Quanto ao pedido de dano moral, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a indenização por danos morais não é decorrência natural da cobrança dos juros de obra após o período previsto no instrumento contratual, porque, ela, em si, não é causa bastante de dano psíquico insuportável, tratando-se de ilícito previsto nos contratos, devendo encontrar nas reparações materiais o seu consectário natural, sobretudo por não afligir direitos da personalidade de quem quer que seja. STJ, 3ª T., AgInt no REsp 9206614/SP, Rel. Min. Guilherme Almeida, julgado em 22/08/2018. 22. A seu turno, esta Segunda Turma também já entendeu que o atraso na conclusão da obra não constitui gravame que justifique reparações desta natureza, pois a demora gera consequências materiais, as quais podem ser indenizadas, caso comprovadas (TRF5, 2ª T., PJE 3719331-94.9407.28.4.2261, rel. Des. Federal Davi Lucca Peixoto, data de assinatura: 16/05/2019; TRF5, 2ª T., PJE 3854884-84.6483.14.9.8195, rel. Des. Federal Antônio Dias, j. em 16/06/2016), não fazendo jus a autora à indenização moral pretendida. 23. Assim, o inadimplemento contratual em comento não constitui gravame que justifique reparação dessa natureza, além do que não restou demonstrado nos autos a existência de qualquer evento que possa ter causado ofensa à sua imagem ou honra, ou perturbações que desencadeassem alterações significativas nas suas relações psíquicas, emocionais ou afetivas. Precedente: TRF5, 2ª T., PJE 4839056-07.1193.25.8.4005, rel. Des. Federal Otávio Sales, data de assinatura: 28/02/2020. 24. Apelações de JOAQUIM BARROS, Caixa Econômica Federal, Yuri da Cunha e João Vitor Aragão de Maria Cecília da Costa. Sem condenação em honorários recursais (sentença proferida antes do CPC/2015). sam
(PROCESSO: 35142537371700920965, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL DANILO COSTA, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 24/03/2020)