PROCESSO Nº: 5641025-48.9360.26.5.9600 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF APELADO: PEDRO COSTELA e outro ADVOGADO: Flávio Teixeira Ferreira Caldas RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Leonardo Fogaça - 1ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal João Gabriel Cardoso EMENTA: PROCESSUAL CIVIL e CIVIL. APELAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA "AD CAUSAM" DA CEF. CONTRATO. PREVISÕES DE FISCALIZAR A OBRA. LUCROS CESSANTES. OCORRÊNCIA. DANOS MORAIS. EXISTÊNCIA. IMPROVIMENTO. 1. Trata-se de apelação interposta pela CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF contra sentença proferida pelo Juízo Federal da 1ª Vara da Seção Judiciária do Rio Grande do Norte [julgando procedentes os pedidos exordiais], alegando em suas razões recursais: a) a CEF é parte ilegítima para figurar no polo passivo, pois atuou meramente como agente financeiro; b) o fato de ter financiado o imóvel na planta não tem o condão de atrair para si a responsabilidade solidária; d) não foi a CEF responsável pelo empreendimento e nem pela sua fiscalização; e) o atraso da obra não é de responsabilidade da CEF, que apenas libera os recursos conforme o prazo estipulado; f) inexistência de dano material ou moral. Requer o provimento do recurso, para que seja determinada a exclusão da CAIXA da demanda. Caso assim não se entenda, pugna pela reforma da sentença, para que seja reconhecida a responsabilidade exclusiva da construtora pelo atraso na obra e por suas consequências. 2. Em sua exordial, narram os autores: a) Em 28 de junho de 2012 firmaram contrato de venda e compra de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, com fiança e alienação fiduciária com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, referente a uma unidade residencial no empreendimento "Residencial Del Campo", Parnamirim/RN; b) O contrato de mútuo fora realizado para a construção da unidade habitacional pela empresa HELSAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, (na qualidade de Vendedor, entidade organizadora, interveniente construtora e fiadora) e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (na qualidade de credora/fiduciária), através do Programa Nacional de Habitação Urbana e Programa "Minha Casa, Minha Vida"; c) de acordo com o contrato assinado com a construtora (cláusula 17ª), o imóvel deveria ter sido concluído até 25/06/2012. Há, ainda, na mesma cláusula contratual, a previsão abusiva de prorrogação do prazo por 180 dias. Todavia, já considerando o prazo de prorrogação, a data final para conclusão se daria em julho de 2014; d) não obstante, as obras encontram-se paralisadas, sem qualquer previsão de retomada e conclusão, causando aos autores diversos prejuízos de ordem moral e material; d) o atraso na entrega do empreendimento foi objeto de um procedimento preparatório realizado pelo Ministério Público Federal nº 0.56.194.434798/2575-85, que após constatar a omissão das demandadas para solucionar o problema e, tendo em vista o prejuízo de dezenas de mutuários, ajuizou Ação Civil Pública nº 9604889-20.2569.16.2.9344; e) ajuizaram uma ação autônoma em face da Construtora HELSAN, e, muito embora tenha obtido, em caráter liminar, a responsabilização da empresa para arcar com as penas legais oriundas do atraso da obra, a aludida empresa nunca fora citada; f) não possui interesse remanescente no cumprimento do contrato, motivo pelo qual pugna judicialmente pela conversão do mesmo em perdas e danos em face do inadimplemento da obra. 3. Na sentença, o magistrado "a quo" entendeu que a CEF seria parte legítima "ad causam", na qualidade de agente executor e gestor programa habitacional "Minha Casa, Minha Vida." Reconheceu haver litispendência entre a ação movida pelos demandantes na Justiça Estadual, protocolada sob o nº 1396171-41.7946.16.11.4482 e esta ação, na parte em que se busca a condenação da HELSAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. - EPP por danos material e moral, extinguindo, portanto, o feito em relação a esta Empresa. Condenou a CAIXA, parte remanescente na lide, ao pagamento de 50% dos danos materiais, consistentes nos alugueis que deixaram os autores de lucrar, fixados em R$ 700,00, devidos a partir de 10 de fevereiro de 2013 até a efetiva entrega do imóvel dos autores, além de danos morais, arbitrados em R$ 19.559,00. 4. Deveras, perlustrando os autos, verifica-se que no contrato firmado com a CEF, esta se responsabilizou não só pelo financiamento, mas também pela fiscalização da obra, conforme se verifica no teor da cláusula 19ª do Contrato firmado; "(...) a Construtora é substituída, mediante a vontade da maioria dos devedores, devidamente formalizada junto à CAIXA, independente de qualquer notificação, por quaisquer dos motivos previstos em lei, e, ainda: (...) d) infração cometida pela Construtora de qualquer disposição do presente contrato de financiamento; (...) f) não conclusão da obra, objeto deste contrato, dentro do prazo contratual; g) retardamento ou paralisação da obra, por período igual ou superior a 30 (trinta) dias, sem motivo justificado e aceito pela CAIXA." Desse modo, considerando que a CEF assumiu deveres que vão além da simples concessão do financiamento, cabendo-lhe, a fiscalização do empreendimento, com a possibilidade de substituição da construtora, em caso de atraso na obra, resta patente sua legitimidade passiva "ad causam". Precedentes desta Primeira Turma: (PROCESSO: 60813168739010148936, AC/AL, DESEMBARGADOR FEDERAL ENZO CARVALHO, 1º Turma, JULGAMENTO: 18/05/2018, PUBLICAÇÃO:). Nessa esteira, firmada a legitimidade passiva "ad causam" da CEF, além de sua solidariedade, conforme o art. 7º do CDC, devido à demora em relação às providências pelas quais era responsável contratualmente, em especial no tocante à fiscalização da construção da obra. 5. No tocante aos aluguéis (lucros cessantes), o tema foi pacificado pelo STJ, que entendeu que os adquirentes devem ser indenizados a tal título pela privação do bem (Tema 996). Eis o teor do julgado: "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma." (STJ - REsp 1.788.840/SP, Rel. Ministro Luiz Felipe Carvalho, Segunda Seção, julgado em 17/03/2019, DJe 17/12/2019). Portanto, não sendo a unidade entregue na data pactuada, devida a reparação pelos lucros cessantes no montante correspondente aos aluguéis praticados em imóveis semelhantes na mesma região, conforme estabelecido em Primeiro Grau. Nesse sentido, julgou esta Primeira Turma: (Processo: 6426528-96.0432.15.1.9933 - Classe Judicial: APELAÇÃO CÍVEL - Órgão Julgador: 1ª TURMA - Relator do Processo: EDUARDO COSTA - assinado por: MARCELO ARAÚJO - Data de Assinatura: 10/12/2021 - Origem: IAN DA COSTA - Pje). 6. Os danos morais restam configurados. Tiveram os autores sua moradia em situação de atraso durante tempo considerável, fato que provocou privações de diversas ordens, fazendo-os passar por abalo psicológico que não pode ser classificado como mero dissabor ou aborrecimento. Assim, fazem jus à indenização pelos danos suportados. No particular, em razão dos argumentos expostos, entendo por bem manter a indenização no montante de R$ 66.039,00, valor que reputo suficiente para compensar o prejuízo moral experimentado, sem que reste caracterizado enriquecimento sem causa (função positiva) e, ao mesmo tempo, desestimular a conduta desidiosa do infrator (função negativa-pedagógica). 7. Assim, sob tais fundamentos, forçoso o improvimento do recurso. Honorários advocatícios fixados na sentença majorados em 10%, com base no art. 85, § 11, do CPC (honorários recursais) 8. Apelação improvida.
(PROCESSO: 15360483800003323793, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL LUIZ OTÁVIO SALES, 1ª TURMA, JULGAMENTO: 07/10/2021)