PJE 6569447-61.8604.19.1.4469 APELAÇÃO CÍVEL EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EMPRÉSTIMO TOMADO PELA CONSTRUTORA JUNTO À CEF. CANCELAMENTO DO GRAVAME HIPOTECÁRIO. DESCABIMENTO. FERNANDO FARIAS NÃO VINCULADO AO SFH. SÚMULA 308 DO STJ. INAPLICABILIDADE. 1. Apelação de sentença que, em sede de ação ordinária, julgou improcedente o pedido, ante o pleito de baixa da hipoteca que recai sobre o imóvel objeto dos autos, em razão da quitação integral do contrato de promessa de compra e venda celebrado. Condenação da parte autora no pagamento de honorários advocatícios, fixados em 2.000,00 (dois mil reais) em favor da CEF, valor a ser atualizado pelos mesmos índices de correção monetária previstos para as condenações em geral, nos termos do Manual de Cálculos da Justiça Federal. 2. O particular, em suas razões, sustenta, em resumo, que o imóvel foi adquirido e quitado junto à construtora, não tendo tido qualquer relação contratual com o banco financiador da obra (CEF), tendo sido ferida de morte a Súmula 308 do STJ (distinguishing que só se aplica se o imóvel adquirido tiver natureza comercial, o que não é o caso dos autos), inúmeros artigos da Lei Federal 8.078/1990, bem como a Jurisprudência pacífica do STJ, do JOÃO MIGUEL NOGUEIRA e outros Tribunais do país, que reconhecem que a relação contratual firmada entre o terceiro adquirente do imóvel e a construtora é uma relação de consumo, aplicando-se a tais relações os mandamentos contidos no CDC. Pontua que deve ser considerado o fato de o consumidor/recorrente ter assinado um contrato de adesão (o qual deve ser interpretado de maneira mais favorável ao consumidor - art. 47 do CDC), no qual consta uma cláusula manifesta abusiva e que o colocou em desvantagem excessiva, de maneira que a Cláusula 03.04 do Contrato de Promessa de Compra e Venda Firmado entre o recorrente/consumidor e a construtora/recorrida/incorporadora deve ser declarada nula de pleno direito, nos termos do artigo 51, IV, do CDC. Defende o provimento integral da apelação e que as rés sejam condenadas solidariamente nos ônus sucumbenciais. 3. O cerne da questão aqui devolvida diz respeito à possibilidade de cancelamento de gravame hipotecário em imóvel não vinculado ao SFH, adquirido pelo demandante. 4. Sobre o tema, o STJ já pacificou o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora do imóvel e o agente financeiro não tem eficácia perante o terceiro adquirente de boa-fé que adimpliu integralmente o contrato de compra e venda perante o vendedor, nos termos da Súmula 308 ("A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel"). Dessa forma, a hipoteca instituída em favor do agente financiador da construtora garante a dívida enquanto o bem permanecer em propriedade da construtora, mas, uma vez comercializada a unidade, torna-se ineficaz em relação ao terceiro adquirente. 5. Contudo, esta Segunda Turma, inclusive em sua composição ampliada (contando com integrantes da 4ª Turma), tem adotado a compreensão de que a Súmula 308 do STJ tem aplicação restrita aos casos em que a hipoteca recai sobre imóvel adquirido por meio do Sistema Financeiro de Habitação - SFH pelo mesmo agente que financiou a construção das unidades habitacionais para a construtora inadimplente (PJE 3783084-11.7081.6.1.7162, Rel. p/ac. Des. Federal Benjamin Alves, 2ª Turma, Gustavo Nogueira. 11/04/2019). 6. Conforme destacado na sentença, consta que: a) o demandante adquiriu o imóvel em discussão (apartamento 1001/B do Edifício Residencial Montes Claros, na cidade de João Pessoa/PB) diretamente da construtora MONTES CLAROS EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES SPE LTDA, mediante contrato de promessa de compra e venda firmado em 03/08/2011; b) a promessa de compra e venda continha cláusula em que previsto expressamente que o comprador estava "ciente de que a VENDEDORA poderá firmar com Agente Financeiro ou Instituição Financeira, contrato de abertura de crédito e financiamento para a construção do empreendimento", e que, em razão disso, a construtora poderia dar em hipoteca a unidade adquirida (Cláusula Trigésima - fl. 48); c) em 07/02/2013, o contrato firmado entre a CAIXA e a construtora, com garantia hipotecária, foi certificado no registro de imóveis e, em 16/08/2013, o proprietário foi notificado pela construtora, em razão da efetiva formalização de contrato de financiamento entre essa construtora e a financeira, com a constituição da hipoteca, bem como que, a partir daí, todos os pagamentos de parcelas do imóvel deveriam ser pagos à CAIXA; d) a hipoteca em favor da CAIXA foi registrada anteriomente à quitação do imóvel, posto que, conforme certidão datada de 01/07/2016, a unidade 1001B estava hipotecada à CAIXA já naquela data e, apenas em 17/08/2017, o autor quitou o imóvel junto à construtora. 7. Destacado na sentença que, "considerando a cláusula contratual que continha previsão de possibilidade de captação de capital junto ao mercado financeiro e, por conseguinte, a possibilidade de hipoteca da unidade adquirida, conclui-se, então, que a parte autora tinha ciência de que poderia haver a hipoteca do imóvel adquirido. Nesse contexto fático, e à luz das orientações extraídas dos julgados do STJ, concluo que, mesmo se tratando de imóvel para fins de moradia, no caso em apreço, o proprietário anuiu com a possibilidade de constituição do gravame no momento da promessa de compra e venda e foi-lhe dada ciência do Davi Rodrigues firmado entre a construtora e a CEF e das obrigações surgidas para ele próprio a partir desse momento (quitar o imóvel junto à CEF, e não à construtora). Em 24/10/2011, o autor adquiriu o imóvel junto à construtora (fls. 34/50) e, em 12/03/2017, quitou o preço do apartamento, mas o fez junto à construtora, e não à CEF (fl. 51). Na data da quitação, ele estava plenamente ciente do Eduardo Costela firmado entre a CEF e a construtora e do ônus que gravava o imóvel. Logo, a construtora não deveria ter recebido o pagamento diretamente do comprador da unidade, por previsão expressa do contrato nº 931833632153. Mas o autor, por sua vez, também não deveria ter pago os valores à construtora, diante do teor da notificação de fls. 97/99, encaminhada ao proprietário do imóvel em questão". 8. No tocante aos contratos de adesão, é certo que no âmbito dos egrégios Superior Tribunal de Justiça (Súmula 297) e Supremo Tribunal já resta pacificado o entendimento de que os bancos estão submetidos às disposições do Código de Defesa do Consumidor - CDC. Contudo, a aplicação da referida legislação não implica automaticamente a invalidade do contrato de adesão ou a abusividade das suas cláusulas contratuais, devendo o mutuário (o que inclusive não é o caso dos autos) demonstrar a verossimilhança das suas alegações e a sua hipossuficiência, já que a busca pela prestação jurisdicional impõe um ônus argumentativo que realce a boa-fé objetiva do litigante e, para tanto, exige-se, com efeito, alguma precisão nos argumentos esboçados, apontando-se cláusula e/ou razão jurídica bastante pelas quais a negociação formulada estaria a contrariar as normas de proteção ao consumo, requisitos não satisfeitos no caso em comento, em que as teses da apelante assumem generalidade excessiva. Precedente: TRF 5, 2ª T., PJE 7947610-57.7398.6.4.8109, rel. Des. Federal Leandro Rodrigues, data de assinatura: 20/03/2020. Assim, não há controvérsia quanto à plena admissibilidade da revisão judicial dos contratos, incluídos os de adesão, o que, no entanto, além de não ser a questão tratada nos autos, não impõe, de antemão, como resultado, uma sentença sempre favorável à pretensão dos apelantes, coisa que dependerá, naturalmente, da criteriosa análise de cada caso. Na hipótese da lide, inexiste razão para duvidar-se da regularidade da questionada cláusula 12, cujo dever de observância pela contratante se conforma ao brocardo "pacta sunt servanda." 9. Desse modo, considerando que o autor adquiriu o imóvel diretamente da construtora, por meio de contrato particular de promessa de compra e venda, sem qualquer interveniência do agente financeiro, fora do âmbito do SFH, e posteriormente ao registro do gravame no Cartório de Imóveis, impõe-se o afastamento da aplicabilidade da Súmula 308 do STJ, já que o caso não se enquadra na situação que deu origem ao entendimento sumulado (distinguishing). Precedentes: PJE 8478324-56.0446.24.7.6840, Rel. Des. Federal Levi Alves, 2ª Turma, Ian Silveira. em 08/06/2020; PJE 5486623-59.6800.9.11.0539, Rel. Des. Federal Raul Mendes, 2ª Turma, Igor Cardoso. em 03/08/2020. 10. Apelação desprovida. Honorários recursais fixados em R$ 200, 00 (duzentos reais), ex vi do art. 85, § 11, do CPC/2015. nbs
(PROCESSO: 94831235598095197322, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL JOÃO FELIPE BARROS, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 26/02/2021)