PROCESSO Nº: 9545075-16.3281.18.5.5693 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: JOÃO PEDRO AZEVEDO ADVOGADO: Renan Ribeiro: IAN PORTO e outro ADVOGADO: Ronald Castro De Andrade RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Maria Luiza Barros - 2ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal João Castro EMENTA CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL INSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL SEM A INTERVENIÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. SÚMULA 308 DO STJ. NÃO APLICAÇÃO. DISTINGUISHING. SÚMULA 308 DO STJ INAPLICÁVEL. IMPROVIMENTO DO APELO. Trata-se, na origem, de ação ordinária ajuizada pelo ora apelante em face da Caixa Econômica Federal e MD RN Aurea Guedes Construções SPE Ltda., com vistas o cancelamento do ônus hipotecário incidente sobre a unidade imobiliária indicada em favor do banco público; O juízo a quo julgou improcedentes os pedidos autorais, daí o apelo que se examina, no qual reafirma os argumentos lançados na exordial; Em suma, verifica-se que o apelante adquiriu o imóvel diretamente da ré MD RN Aurea Guedes Construções SPE Ltda., com recursos próprios. Ao tentar lavrar a escritura pública do bem foi informado que não seria possível, em virtude de o imóvel estar hipotecado em prol da CEF. Procurou, então, a construtora demandada para solucionar o imbróglio, mas não obteve êxito; Sobre o tema, este egrégio Tribunal já pacificou o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora do imóvel e o agente financeiro não tem eficácia perante o terceiro adquirente de boa-fé que adimpliu integralmente o contrato de compra e venda perante o vendedor, nos termos do enunciado nº 308, do Superior Tribunal de Justiça, o qual dispõe que: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel"; Com efeito, o reconhecimento jurisprudencial da ineficácia do ônus hipotecário em relação ao adquirente de unidades habitacionais/edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do sistema financeiro de habitação, busca resguardar o terceiro de boa-fé da obrigação de pagar a dívida contraída pela construtora. Assim, conforme se extrai do referido entendimento sumulado, a hipoteca instituída em favor do agente financiador da construtora garante a dívida enquanto o bem permanecer em propriedade da construtora, mas, uma vez comercializada a unidade, torna-se ineficaz em relação ao terceiro adquirente; Entretanto, no caso presente, o panorama é diverso. Isso porque a jurisprudência que restou pacificada no verbete em referência cuida de casos em que a hipoteca recaia sobre imóvel adquirido por meio do Sistema Financeiro de Habitação - SFH com o financiamento da construção das unidades habitacionais pelo agente financeiro; Assim, embora os documentos juntados aos autos demonstrem que o apelante cumpriu integralmente suas obrigações contratuais, na presente situação, o agente financeiro (Caixa) não participou da avença firmada entre os autores e a construtora, o que afasta a aplicabilidade da Súmula 308 do STJ, posto que, como cediço, o caso em análise não se enquadra na situação que deu origem ao entendimento sumulado pelo STJ (distinguishing); Nesse sentido, já se manifestou o plenário desta Corte Regional, no julgamento do AR 6667-AL, da Relatoria do Des. Caio Monteiro, julgada em 15 de março de 2014. Mais recentemente, inclusive, semelhante entendimento restou trilhado em julgamento da Egrégia Segunda Turma, em sua composição ampliada (contando com integrantes da 4ª Turma), no bojo do PJe nº 7891855-07.9336.2.6.8189 - APELAÇÃO CÍVEL, julgado na Sessão de 21/01/2019, Relator para Acórdão Des. Federal Vitor Gabriel Ribeiro, Além do Proc. Nº 7730703-87.5860.30.10.1071 - AGRAVO DE INSTRUMENTO - julgado na Sessão de 08/12/2021, Relator: Des. Federal Luiz Felipe Cardoso; Apelação improvida, mantendo-se a sentença por todos os seus fundamentos. dca
(PROCESSO: 23695702763064147874, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL HENRIQUE CAMPOS, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 30/03/2021)