PJE 9026517-50.5938.16.3.7802 EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. PMCMV. DANOS DECORRENTES DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ATUAÇÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL COMO AGENTE FINANCEIRO EM SENTIDO ESTRITO. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE EM RELAÇÃO AOS DANOS MORAIS, AO REGISTRO DO LOTEAMENTO E PAGAMENTO DE IPTU. CONDENAÇÃO DAS CONSTRUTORAS AO PAGAMENTO DE LUCROS CESSANTES (TEMA 996). IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE LUCROS CESSANTES E A INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL (PRECEDENTES DO STJ - RESP 3.874.530/SC e 4.010.531/DF). SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Apelação interposta por Kaique Farias, no bojo de ação ordinária promovida em desfavor da Caixa Econômica Federal, da Solo Incorporações LTDA e SMC 01 SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS NICOLAS CALDEIRA, contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido para determinar a suspensão da exigência da chamada "taxa de obra" enquanto perdurar o atraso na entrega do imóvel descrito na inicial, em perfeitas condições de habitabilidade, sendo incabível sua cobrança ou inscrição da dívida decorrente de tal encargo em cadastro de inadimplentes, sob pena de fixação de multa diária, bem como para condenar a ré CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ao pagamento em favor da parte autora, a título da repetição do indébito, dos valores pagos pelo autor a título de "taxa de obra" (quais sejam, os encargos mensais cobrados na fase de construção, previstos na Cláusula Sétima, I) após maio de 2014, data prevista contratualmente para a entrega do imóvel (fato que ainda não ocorreu), até a cessação da cobrança pela Caixa, valores estes a serem apurados em fase de liquidação de sentença, devendo os mesmos ser corrigidos monetariamente na época e fase próprias. Extinção do processo na parte relativa à condenação das rés SOLO INCORPORAÇÕES e SMC 01 SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, entendendo o juízo de primeiro grau que não é competente para julgar o pedido inicial, e sim a Justiça Estadual. Em face da sucumbência recíproca, cada uma das partes arcará com suas próprias despesas. 2. Restou consignado pelo juízo de primeiro grau, em sua sentença: "Inicialmente, destaque-se que o término do prazo de conclusão da obra pela construtora põe fim à denominada fase de construção e dá início à responsabilidade pelo pagamento das verbas contratuais que serão imputadas à amortização do financiamento (fase de amortização). As denominadas "taxas de construção" ou "juros de obra" são pagamentos feitos durante a fase de construção e representam os únicos encargos do financiamento cobrados pelo banco nessa fase. Em tal período, são exigidos os encargos relativos a juros e atualização monetária, além de taxa de administração (se devida) e comissão pecuniária FGHAB. No caso dos autos, analisando-se o contrato firmado entre as partes, vê-se que a "taxa de obra" deveria ser paga durante a fase de construção, que compreende o período de maio de 2012 a maio de 2014, sendo devida pela autora apenas a partir de 21 de junho de 2012, data da assinatura do contrato ora discutido. Ocorre que, mesmo após a fase de construção, a demandante continuou efetuando o pagamento da taxa de construção (encargos relativos a juros e atualização monetária, além de taxa de administração (se devida) e comissão pecuniária FGHAB). Mesmo não tendo havido, até o momento, a entrega do imóvel, e mesmo sendo reconhecido que não se pode atribuir à Caixa responsabilidade pela demora na entrega, não poderia o banco réu continuar cobrando referidos encargos previstos na Cláusula Sétima, I. Embora seja legal a "taxa de obra", a sua cobrança está restrita à fase de construção do imóvel. A continuidade de tal cobrança posteriormente à data determinada em contrato para a entrega do imóvel mostra-se abusiva e fere o equilíbrio contratual, configurando enriquecimento indevido." 3. Em suas alegações, a parte sustenta, em apertada síntese, possuir a Caixa Econômica Federal e as Construtoras legitimidade para responder pelas indenizações pleiteadas na inicial, atinentes à: a) determinação do prazo de 30 (trinta) dias para a retomada das obras e o prazo de 90 (noventa) dias para a entrega do imóvel em total condições de uso, estipulando a multa diária de R$ 1.000,00 (hum mil reais) pelo descumprimento de um dos prazos acima; b) regularização de seu registro de loteamento para condomínio; c) condenação das rés ao pagamento, para o Autor, de indenização a título de danos morais, no valor a ser arbitrado; d) condenação, das rés, ao pagamento de 2% do valor global do imóvel, acrescidas de 1% por cada mês atraso, em decorrência do lucro cessante; e) condenação a ressarcir os valores pagos referentes ao IPTU. 4. Conforme informações dos autos, a parte autora firmou com a Caixa Econômica Federal um contrato por instrumento particular de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia, no âmbito do Programa Carta de Crédito FGTS e do Programa Nacional de Habitação Popular integrante do programa Minha Casa, Minha Vida. 5. Nesse contexto, cumpre observar que a Lei 11.977/2009 instituiu o Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, que tem por finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais, para famílias de baixa renda. 6. No instrumento contratual, há previsão de construção da obra em 24 meses, a partir da assinatura do contrato, nos termos da CLÁUSULA QUARTA do instrumento contratual assinado em 03/07/2012. Neste contexto, a recorrente argumenta que houve descumprimento do prazo para a entrega de seu imóvel, responsabilizando a Caixa Econômica Federal e as Construtoras pela demora. 7. Com relação ao mérito da ação, o Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp 1923641/SP (julgado em 05/02/2019, com trânsito em julgado em 30/01/2019), submetido à sistema dos recursos repetitivos (Tema 996), estabeleceu que as teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: "1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor." 8. Assim, com relação ao pedido de lucros cessantes (dano material), devem as Construtoras apeladas ser condenadas ao pagamento de indenização ao apelante, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma, montante este a ser devidamente apurado em liquidação de sentença, , afastando, desta forma, o pedido de reforma da sentença para entrega do imóvel no prazo de 90 dias, sob pena de multa diária de um mil reais, a fim de evitar condenação em duplicidade pelo mesmo fato gerador (dano material) ou enriquecimento sem causa por parte do apelante. 9. Registre-se que a jurisprudência desta Segunda Turma se pacificou no sentido de a Caixa não ser a responsável pelo atraso das unidades imobiliárias financiadas, nas hipóteses em que atua na condição de agente financiador em sentido estrito, como no presente caso. Precedente: TRF5, 2ª T., PJE 6744678-27.3069.17.3.0819, rel. Des. Federal Lorenzo Castro, data de assinatura: 28/10/2020. 10. É certo que o contrato em comento prevê o acompanhamento das obras pela empresa pública federal, porém, tal fiscalização, empreendida pelos agentes do banco, restringe-se ao cronograma físico-financeiro das obras para liberação das parcelas do financiamento, jamais ensejando responsabilidade acerca do cumprimento do prazo para entrega do bem residencial adquirido. Precedente: TRF5, 2ª T., PJE 8279465-98.4571.10.2.5036, rel. Des. Bryan Aragão, data de assinatura: 26/09/2020. 11. No que diz respeito à regularização do registro para condomínio, o empreendimento executado pela Construtora apelada se trata de um loteamento e não um condomínio, encontrando-se devidamente regularizado e registrado no Cartório de Registro de Imóveis de Carolina Moraes/AL, cumprindo as regras para a regularização de um loteamento, previstas no Decreto-Lei 271/1967 e Lei 6.766/1979 e não de condomínio, não merecendo retoque a sentença, neste particular. 12. No tocante à condenação ao pagamento de 2% do valor global do imóvel, acrescidas de 1% por cada mês atraso, em decorrência do lucro cessante, trata-se de pedido revestido no formato de penalidade contratual, cuja previsão inexiste no contrato da lide, para a hipótese do inadimplemento do vendedor, entendendo esta Segunda Turma (PJE 3220092-72.8047.25.5.0920, rel. Des. Federal Igor da Rosa, data de assinatura: 27/05/2020) que deve ser aplicado o recente entendimento do STJ, firmado em sede de recurso repetitivo, quando do julgamento do REsp 2.120.574/DF (Tema 971) de no sentido de que "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial". 13. Por outro lado, o Superior Tribunal de Justiça firmou a orientação, em sede de recurso repetitivo, de que, por apresentar a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, sendo, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, não se mostra devida a cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes (RESPs 8.365.886/SC e 2.528.221/DF), de forma que deve ser afastada a aplicação da penalidade pretendida pela parte autora, em seu apelo. 14. Quanto ao pedido de dano moral, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a indenização por danos morais não é decorrência natural da cobrança dos juros de obra após o período previsto no instrumento contratual, porque, ela em si, não é causa bastante de dano psíquico insuportável, tratando-se de ilícito previsto nos contratos, devendo encontrar nas reparações materiais o seu consectário natural, sobretudo por não afligir direitos da personalidade de quem quer que seja. (STJ, 3ª Turma, AgInt no REsp 6653520/SP, Rel. Min. Otávio da Conceição, julgado em 07/02/2018). 15. A seu turno, esta Segunda Turma também já entendeu que o atraso na conclusão da obra não constitui gravame que justifique reparações desta natureza, pois a demora gera consequências materiais, as quais podem ser indenizadas, caso comprovadas (TRF5, 2ª T., PJE 0254433-67.2306.31.10.9804, rel. Des. Federal Marcelo Caldeira, data de assinatura: 05/05/2019; TRF5, 2ª T., PJE 4847038-22.1154.1.12.0162, rel. Des. Federal Emanuel da Costa, j. em 05/01/2016), não fazendo jus, o apelante, à indenização moral pretendida. 16. "Ocorre que o atraso da obra não gera direito a indenização por danos morais in re ipsa. É necessária a demonstração de que além do inadimplemento contratual houve abalo psicológico e sofrimento capaz de ensejar o dano extrapatrimonial e o consequente direito à reparação, nos moldes do 186, 187, 927 e 944 do Código Civil, o que não ocorreu na espécie." (TRF5, 2ª T., PJE 6384132-18.4615.8.5.0034, rel. Des. Federal Nathan Costela, data de assinatura: 31/01/2020) 17. Com relação ao pleito de devolução dos valores pagos à título de Imposto Predial e Territorial Urbano, observa-se que a cláusula oitava, parágrafo primeiro, "b", do instrumento contratual da lide dispõe que: "b) no tocante ao IPTU e às quotas condominiais incidentes até esta data, o devedor declara-se subsdiariamente responsável pelo pagamento de quaisquer débito apurados, assumindo, perante a CEF, a responsabilidade pelo pagamento, caso o vendedor não cumpra com a obrigação de pagar diretamente, ressalvado o seu direito de cobrança em regresso, observando-se, sempre, o que a respeito dispõe o presente instrumento contratual", configurando-se, nestes termos, obrigação subsidiária, de forma que, na ausência da vendedora, ora apelada, a autora deverá pagar as cobranças de IPTU, sendo assegurada, pelo contrato em debate, a respectiva ação de regresso, em rito ordinário de cobrança próprio, em face do vendedor. Precedente: TRF5, 2ª T., PJE 6966005-88.8838.28.4.2745, rel. Des. Federal Vitor Hugo Campos, data de assinatura: 23/10/2020. 18. Apelação parcialmente provida, para condenar a Solo Incorporações LTDA e a SMC 01 SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LUIZ FERNANDO DA COSTA ao pagamento de indenização ao apelante, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma, montante este a ser devidamente apurado em liquidação de sentença. sam
(PROCESSO: 56189719551551174420, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL ERICK VIANA, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 29/07/2021)