PJE 4285525-63.9345.23.1.0815 APELAÇÃO CÍVEL EMENTA CIVIL. HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL INSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL SEM A INTERVENIÊNCIA DA CEF. DISTINGUISHING. SÚMULA 308 DO STJ INAPLICÁVEL. DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA. 1. Apelação de sentença que, em sede de ação ordinária, julgou improcedente o pedido, ante o pleito de cancelamento do ônus hipotecário incidente sobre a unidade imobiliária individualizada nos autos e outorga de escritura pública, bem como que a construtora fosse condenada ao pagamento da multa prevista na Cláusula 14ª, §2º, do Contrato de Promessa de Compra e Venda. Requerido, ainda, que a CEF e a Construtora fossem condenadas ao pagamento de indenização a título de dano moral no importe de R$ 51.186,00 (trinta mil reais). Condenação da parte autora no pagamento de honorários advocatícios, fixados em R$ 4.000,00 (quatro mil reais), sendo metade para cada uma das demandadas. 2. Os particulares, em suas razões, sustentam, em resumo, que: a) adquiriram um imóvel junto à construtora, no caso, a unidade 1402, Torre "A", do Condomínio Áurea Guedes, situado à Rua Doutor Osvaldo Fortes do Rego, 155, Ponta Negra, Natal/RN, CEP 88.738-003, com recursos próprios, conforme se verifica do termo de quitação; b) após a entrega do empreendimento e das chaves, os apelantes dirigiam-se ao cartório para realização da lavratura da escritura pública, entretanto, tiveram uma amarga surpresa ao descobrir que sobre o mesmo ainda recaem os efeitos de uma hipoteca, estabelecida entre a Construtora e a CEF; c) quando da assinatura do contrato entre os apelantes e a Construtora, houve concordância para que fosse dado o imóvel em garantia hipotecária para a construção do empreendimento (com o intuito de reduzir alguns riscos durante a construção do edifício) e não como garantia ad eternum do empréstimo que a Construtora tomou junto à CEF, pelo tempo que bem entendesse, mesmo após a finalização da obra, sendo nesse sentido que está redigido no contrato e que deve ser interpretada a cláusula doze do contrato de adesão. Defendem que, de acordo com o CDC (arts. 46 e 47), os contratos não obrigarão os consumidores se forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance, cabendo, no caso, a interpretação mais favorável ao consumidor. Discorrem sobre: a Súmula 308 do STJ e da possibilidade de aplicação análoga a casos fora daqueles do SFH; a necessidade de reconhecimento da existência de uma relação de consumo e a inversão do ônus da prova; cabimento da aplicação da multa contratual prevista na cláusula quatorze, a cargo da construtora, que se obriga a outorgar a escritura definitiva de compra e venda, desde que o pagamento do preço não seja através de financiamento bancário; cabimento da indenização por danos morais. Também defendem seja reduzida a condenação em honorários advocatícios. 3. De início, insta registrar que, no que se refere ao pretenso direito à inversão do ônus da prova, tem-se que tal não é aplicável à hipótese em comento, pois se trata de medida que deve ser adotada excepcionalmente, quando a lide versar sobre relação de consumo e se pautar em alegações verossímeis sobre as quais não tem o consumidor condições de produzir provas, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC. 4. O cerne da questão aqui devolvida diz respeito à possibilidade de cancelamento de gravame hipotecário em imóvel não vinculado ao SFH, posteriormente adquirido pelos demandantes. 5. Sobre o tema, o STJ já pacificou o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora do imóvel e o agente financeiro não tem eficácia perante o terceiro adquirente de boa-fé que adimpliu integralmente o contrato de compra e venda perante o vendedor, nos termos da Súmula 308 ("A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel"). Dessa forma, a hipoteca instituída em favor do agente financiador da construtora garante a dívida enquanto o bem permanecer em propriedade da construtora, mas, uma vez comercializada a unidade, torna-se ineficaz em relação ao terceiro adquirente. 6. Contudo, esta Segunda Turma, inclusive em sua composição ampliada (contando com integrantes da 4ª Turma), tem adotado a compreensão de que a Súmula 308 do STJ tem aplicação restrita aos casos em que a hipoteca recai sobre imóvel adquirido por meio do Sistema Financeiro de Habitação - SFH pelo mesmo agente que financiou a construção das unidades habitacionais para a construtora inadimplente (PJE 3863764-13.1044.2.12.1055, Rel. p/ac. Des. Federal Henrique Lopes, 2ª Turma, Raul da Mota. 03/09/2019). 7. Na hipótese sob exame, verifica-se que os demandantes adquiriram o imóvel em discussão diretamente da construtora MD RN AUREA GUEDES CONSTRUÇÕES SPE LTDA, pelo valor de R$ 952.381,00, mediante a assinatura do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e Outros Pactos, em 12/08/2015, sem qualquer interveniência da CAIXA, tendo quitado integralmente o imóvel em 16/03/2018, conforme termo de quitação trazido aos autos (ids. 2965147.6054860 e 1492026.1531192). 8. No entanto, consta em certidão cartorária referente à matrícula do imóvel identificado na inicial que o mesmo está gravado com hipoteca. O gravame foi instituído pela Construtora demandada em favor da CEF em 17/01/2014 (id. 2391061.8400215). Ao passo que a Construtora ré celebrou com a parte autora contrato de promessa de compra e venda em 08/04/2015. 9. Conforme destacado na sentença, "por força da Cláusula Doze do referido instrumento contratual, ele declarou, no ato da subscrição do contrato de promessa de compra e venda, que tinha conhecimento e concordava com o financiamento da construção por agente financeiro, no caso a Caixa Econômica Federal, bem como com a oferta do terreno, benfeitorias e acessões em garantia real do pagamento do aludido financiamento". 10. No tocante aos contratos de adesão, é certo que no âmbito do Superior Tribunal de Justiça (Súmula 297) e Supremo Tribunal Federal já resta pacificado o entendimento de que os bancos estão submetidos às disposições do Código de Defesa do Consumidor - CDC. Contudo, a aplicação da referida legislação não implica automaticamente a invalidade do contrato de adesão ou a abusividade das suas cláusulas contratuais, devendo o mutuário (o que inclusive não é o caso dos autos) demonstrar a verossimilhança das suas alegações e a sua hipossuficiência, já que a busca pela prestação jurisdicional impõe um ônus argumentativo que realce a boa-fé objetiva do litigante e, para tanto, exige-se, com efeito, alguma precisão nos argumentos esboçados, apontando-se cláusula e/ou razão jurídica bastante pelas quais a negociação formulada estaria a contrariar as normas de proteção ao consumo, requisitos não satisfeitos no caso em comento, em que as teses da apelante assumem generalidade excessiva. Precedente: TRF 5, 2ª T., PJE 7408827-63.1390.9.9.9257, rel. Des. Federal Pedro Miguel Cardoso, data de assinatura: 26/08/2020. Assim, não há controvérsia quanto à plena admissibilidade da revisão judicial dos contratos, incluídos os de adesão, o que, no entanto, além de não ser a questão tratada nos autos, não impõe, de antemão, como resultado, uma sentença sempre favorável à pretensão dos apelantes, coisa que dependerá, naturalmente, da criteriosa análise de cada caso. Na hipótese da lide, inexiste razão para duvidar-se da regularidade da questionada cláusula 12, cujo dever de observância pela contratante se conforma ao brocardo "pacta sunt servanda." 11. Desse modo, considerando que os autores adquiriram o imóvel diretamente da construtora, por meio de contrato particular de promessa de compra e venda, sem qualquer interveniência do agente financeiro, fora do âmbito do SFH, e posteriormente ao registro do gravame no Cartório de Imóveis, impõe-se o afastamento da aplicabilidade da Súmula 308 do STJ, já que o caso não se enquadra na situação que deu origem ao entendimento sumulado (distinguishing). 12. No mesmo sentido: PJE 2611094-57.9191.22.6.8140, Rel. Des. Federal Vicente Fogaça, 2ª Turma, Breno Campos. em 14/04/2020; PJE 3865045-54.6122.29.7.9758, Rel. Des. Federal Rodrigo Melo, 2ª Turma, Alexandre Farias. em 15/11/2020. 13. Nesse cenário, diante do reconhecimento da legalidade da manutenção da hipoteca em favor da Caixa Econômica Federal, não há que se falar em danos morais, restando prejudicada a referida pretensão, bem como em aplicação em desfavor da Construtora da multa prevista na cláusula quatorze do contrato. 14. Quanto aos honorários advocatícios sucumbenciais, considerando o valor atribuído à causa (R$ 467.445,00), tem-se que os mesmos foram fixados nos termos do art. 85, § 8º, do CPC/2015, em respeito aos postulados da razoabilidade e proporcionalidade (v. TRF-5ª R., Pleno, AR 6518341-74.1841.14.2.2996, Rel. Des. Igor Teixeira, Eduardo Costela), não cabendo a redução pretendida. 15. Apelação desprovida. Honorários recursais fixados em R$ 200,00 (duzentos reais), ex vi do art. 85, § 11, do CPC/2015. nbs
(PROCESSO: 87084761310995718561, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL THALES CAVALCANTI, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 12/12/2021)