PJE 7014215-29.8434.20.3.7310 AGRAVO DE INSTRUMENTO EMENTA CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL INSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL SEM A INTERVENIÊNCIA DA CEF. DISTINGUISHING. SÚMULA 308 DO STJ INAPLICÁVEL. DECISÃO REFORMADA. 1. Agravo de instrumento interposto em face de decisão que, proferida em sede de ação de procedimento comum, deferiu, em parte, a tutela de urgência e determinou que a CEF proceda, no prazo de 05 (cinco) dias, ao cancelamento do gravame hipotecário que recai sobre a unidade nº 803-B do Edifício/Condomínio Residencial Montes Claros. 2. A CEF, ora agravante, argumenta, em síntese, que: a) realizou o contrato com a Construtora, no qual a unidade habitacional discutida nos autos é garantia, devidamente registrada, e não há qualquer registro do contrato de compra e venda apresentada no processo, apta a surtir efeitos em face da CAIXA, diante do artigo Art. 1.417 do atual Código Civil ; b) prevê o sistema legal que será exigível contra terceiros o contrato registrado, o que não é o caso, tendo em vista que o contrato sequer foi registrado pelo autor; c) o contrato firmado entre autor e construtora prevê expressamente a possibilidade de obtenção de financiamento perante Agente Financeiro do Sistema Financeiro Imobiliário - SFI. Portanto, o oferecimento da garantia pela construtora foi anuído pelo comprador; d) a parte promovente foi devidamente comunicada pela construtora acerca da hipoteca, bem como da informação de que, a partir daquela data, todas as parcelas de preço de aquisição da unidade deveriam ser pagas diretamente à CAIXA; e) em momento algum foi informada sobre a quitação do contrato de compra e venda, tampouco ocorreu a liquidação da garantia para que houvesse a liberação da unidade. Discorre sobre o princípio da concentração registral da Lei 13.097/2015, e sobre a não aplicação da súmula 308 do STJ. 3. O cerne da questão aqui devolvida diz respeito à possibilidade de cancelamento de gravame hipotecário em imóvel, não vinculado ao SFH, posteriormente adquirido pelos demandantes. 4. Sobre o tema, o STJ já pacificou o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora do imóvel e o agente financeiro não tem eficácia perante o terceiro adquirente de boa-fé que adimpliu integralmente o contrato de compra e venda perante o vendedor, nos termos da Súmula 308 ("A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel"). Dessa forma, a hipoteca instituída em favor do agente financiador da construtora garante a dívida enquanto o bem permanecer em propriedade da construtora, mas, uma vez comercializada a unidade, torna-se ineficaz em relação ao terceiro adquirente. 5. Contudo, esta Segunda Turma, inclusive em sua composição ampliada (contando com integrantes da 4ª Turma), tem adotado a compreensão de que a Súmula 308 do STJ tem aplicação restrita aos casos em que a hipoteca recai sobre imóvel adquirido por meio do Sistema Financeiro de Habitação - SFH pelo mesmo agente que financiou a construção das unidades habitacionais para a construtora inadimplente (PJE 1891657-88.7325.20.3.8796, Rel. p/ac. Des. Federal Samuel Farias, 2ª Turma, Otávio Porto. 14/08/2019). 6. Na hipótese sob exame, verifica-se que os agravados adquiriram o referido imóvel diretamente da construtora Montes Claros Empreendimentos e Incorporações SPE Ltda., mediante a assinatura do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e Outros Pactos, em 17/10/2011, sem qualquer interveniência da CAIXA (id. 8997033.6943915 dos autos principais), tendo quitado integralmente o imóvel em 27/08/2017, conforme termo de quitação trazido aos autos principais (id. 5563779.1999719). 7. Desse modo, considerando que os autores/agravados adquiriram o imóvel diretamente da construtora, por meio de contrato particular de promessa de compra e venda, sem qualquer interveniência do agente financeiro, fora do âmbito do SFH, e posteriormente ao registro do gravame no Cartório de Imóveis em favor da CEF, impõe-se o afastamento da aplicabilidade da Súmula 308 do STJ, já que o caso não se enquadra na situação que deu origem ao entendimento sumulado (distinguishing). 8. Nesse sentido: PJE 3992302-36.3218.28.2.8911, Rel. Des. Federal Marcos Vinicius da Mota, 2ª Turma, Bryan Martins. em 09/08/2020; PJE 6288186-34.7487.6.3.9867, Rel. Des. Federal Marcelo Duarte, 2ª Turma, Lorenzo Dias. em 05/09/2020. 9. Agravo de instrumento provido, para manter o gravame. 10. Agravo interno prejudicado. nbs
(PROCESSO: 74919782698332226222, AGRAVO DE INSTRUMENTO, DESEMBARGADOR FEDERAL JOÃO PEDRO OLIVEIRA, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 10/01/2021)