PROCESSO Nº: 4255659-46.3411.18.12.1223 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF APELANTE: VITOR JOÃO PEDRO MENDES ADVOGADO: João Miguel Martins APELADO: Os mesmos ADVOGADO: Os mesmos RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Giovanna Alves - 3ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Enrico Moraes E Carlos Eduardo Araújo ementa: CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ATRASO NA ENTREGA DO imóvel. PEDIDO DE REPARAÇÃO. LUCROS CESSANTES, MULTA CONTRATUAL E JUROS DE MORA. TERMO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA firmado com o ministério público estadual. RESPONSABILIDADE DA CEF. AFASTADA. precedentes da turma. 1. Trata-se de apelações interpostas em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, para condenar a CEF: a) ao pagamento mensal de 0,5% (meio por cento) do valor do bem, assim considerado o valor previsto contratualmente, devidamente atualizado pelo IPCA-E, a título de lucros cessantes, devido a partir da data fixada para conclusão da obra, estabelecida em 04/11/2014, até a data da entrega das chaves do imóvel; b) ao pagamento de multa contratual de 2%, bem como dos juros de mora correspondentes a 1% ao mês, previsto contratualmente, a incidir sobre o valor do imóvel, levando-se em consideração o dia 11/12/2014 como termo final para conclusão da obra, até a entrega das chaves, ou até a data em que for firmado o contrato com a construtora que assumir a continuidade do empreendimento. Ainda ficou determinado que a atualização dos valores se dará nos termos do Manual de Cálculos da Justiça Federal. 2. O magistrado de origem reconheceu a responsabilidade da Caixa Econômica Federal com fundamento na sua omissão em promover a substituição da construtora, entendendo caracterizada sua negligência. 3. Quanto à legitimidade passiva para responder por reparação civil decorrente de atraso da obra, esta Turma entende que, nas situações em que a Caixa não está na posição de mero agente financeiro, o que ocorreu in casu, visto que o contrato, em sua Cláusula Nona, lhe imputou o dever de substituir a construtora, dentre outras hipóteses, quando não for concluída a obra dentro do prazo, pode a empresa pública ser responsabilizada por danos decorrentes do atraso e da consequente entrega de imóvel financiado. 4. Contudo, ao apreciar diversos casos análogos, referentes ao mesmo empreendimento residencial que é objeto deste feito - Sítio Jardins, em Recife/PE - este Órgão Julgador Colegiado se posicionou no sentido de afastar a responsabilidade da CEF pelo pagamento de lucros cessantes e de multa e juros moratórios. 5. Embora seja inconteste o atraso na entrega do empreendimento, esta Terceira Turma levou em consideração o Termo de Ajustamento de Conduta firmado, em 27/09/2015, pela construtora Lavínia Correia, que era responsável pela obra, com o MPPE, tendo a empresa se comprometido, entre outros pontos, a efetuar a entrega no prazo de oito meses, e a arcar integralmente com a taxa de evolução da obra devida pelos adquirentes à Caixa a partir de janeiro de 2015, bem como com qualquer defasagem financeira entre o saldo devedor contratado e o orçamento atualizado para conclusão da obra. Em 14/02/2015 o referido termo foi aditado, prorrogando-se por mais 365 dias, a contar da publicação do aditivo, que também foi assinado por representantes da CEF e dos adquirentes, dentre os quais o mesmo causídico que atua em nome do autor da presente demanda. 6. Em audiência realizada na Promotoria de Justiça de Defesa da Cidadania de Pernambuco, em 17 de fevereiro de 2016, a representante dos adquirentes consignou, entre diversas reclamações, que o cronograma acordado não foi cumprido, e pleiteou que a CEF avaliasse a possibilidade de acionamento do seguro da obra, consoante se verifica da ata respectiva. Em março de 2016, foi feita notificação extrajudicial à empresa pública, requerendo a substituição da construtora. Tal pleito ainda foi reiterado em nova audiência na referida Promotoria, em 28/02/2016. 7. Em mais uma audiência, realizada em 26/01/2016, a Caixa afirmou que o processo de substituição da construtora já estava registrado nos autos do respectivo inquérito civil, que tal procedimento seria supervisionado pela empresa pública, e informou acerca dos trâmites necessários, dentre os quais realização de novo orçamento, apuração de balanço das dívidas e demais pendências e a própria escolha da nova construtora. 8. Sobre tal questão, referente ao acionamento do seguro e substituição da construtora, esta turma ponderou que "existem inúmeros obstáculos para uma nova construtora prosseguir com uma obra em andamento, como o fato de não ter realizado o projeto, nem ter acompanhado a execução das etapas anteriores, dentre outros aspectos que podem atrasar ainda mais a execução do cronograma, tornando a substituição ainda mais prejudicial aos interesses dos mutuários" (PROCESSO: 16200920264653649436, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL MARCELO FREITAS, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 02/12/2020) 9. Assim, firmou posicionamento no sentido de afastar a responsabilidade da CEF, em razão desta "ter diligenciado, no limite de sua competência, no sentido (de) comunicar o sinistro à seguradora, logo após a notificação e a audiência realizada no dia 04.06.4810, cumprindo obrigação referente à substituição da construtora". (PROCESSO: 40161928723732616968, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADORA FEDERAL GERMANA DE OLIVEIRA MORAES (CONVOCADA), 3ª TURMA, JULGAMENTO: 20/06/2021) 10. Registra-se que esta Turma também entende que a conclusão acima exposta não é afastada pelo documento posteriormente juntado pela parte autora ("Inquérito Civil perante o Ministério Público, em que são partes tanto a empresa ré, como a antiga construtora que foi afastada recentemente"). Precedente: (PROCESSO: 23769286078948396887, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADORA FEDERAL GERMANA DE OLIVEIRA MORAES (CONVOCADA), 3ª TURMA, JULGAMENTO: 04/10/2021) 11. De igual modo, "a alegação de ausência de anuência do recorrente ao Termo de Ajustamento de Conduta firmado entre o Ministério Público e a Construtora Kamilly Rocha não se mostra suficiente para infirmar o entendimento firmado no v. acórdão no sentido de não reconhecer o descumprimento contratual por parte da CEF e afastar sua responsabilidade por qualquer dano decorrente do atraso da obra (lucros cessantes, danos morais), assim como pelo pagamento de aluguéis ou de penalidades contratuais, considerando ser de responsabilidade da construtora, esta sim em mora quanto a obrigações contratuais". (PROCESSO: 28338928815027883153, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL BERNARDO ROCHA, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 07/07/2021). 12. Pelos mesmas razões também não merece prosperar o pedido de reparação atinente a danos materiais, pois o TAC firmado, em sua Cláusula Quinta, dispõe que em caso de não observância dos prazos de prorrogação da obra e entrega do imóvel, seria, conforme já exposto, da Construtora Nina Azevedo a responsabilidade de pagamento de aluguéis dos imóveis, além de outros encargos referentes ao contrato. Deste modo, também não se pode responsabilizar a CEF pelo pagamento dos lucros cessantes, notadamente porque o ajuste não atribuiu à instituição financeira qualquer responsabilidade por tais pagamentos, não se podendo presumir a solidariedade de tal obrigação. 13. No mesmo sentido em relação ao pedido de pagamento de multa moratória e juros de mora, pois mesmo considerando a bilaterização das penalidades contratuais, a sua aplicação deveria ser dirigida à construtora inadimplente e não à CEF, afastando-se sua omissão no presente caso, assim como a negligência sustentada na sentença. 14. Frisa-se que, embora esta Turma venha se posicionando pela configuração da mora da Caixa em 21/01/2017, data em que a empresa pública deveria homologar o acordo com a nova construtora, que daria seguimento às obras, não só o ajuizamento da presente demanda, mas também a prolação da sentença combatida pelo recurso ora em análise, são anteriores a este marco temporal, razão pela qual é inaplicável, in casu, tal entendimento. 15. Apelação da Caixa Econômica Federal provida, para reformar a sentença e julgar improcedente a ação, reconhecendo a ausência de responsabilidade da empresa pública no caso. Apelação da parte autora prejudicada, por ter sido afastada, integralmente, a condenação. Redistribuição do ônus da sucumbência em desfavor da parte autora, no percentual mínimo fixado no art. 85, § 2º, do CPC/15 a incidir sobre o valor da causa, ficando a cobrança sob condição suspensiva, considerando se tratar de beneficiário da justiça gratuita. Bruno Monteiro
(PROCESSO: 70485210324162614781, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL LUIZ OTÁVIO FREITAS, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 10/09/2021)