Poder Judiciário Tribunal Regional Federal da 5ª Região Gabinete do Desembargador Federal Anthony Oliveira Nº: 8281289-61.4957.18.9.0397 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: DUARTE - EDIFICIO SHOPPING PARK RESIDENCE I LTDA ADVOGADO: YAGO DA ROSA E OUTRO APELADO: SEVERINA DE KEVIN PEREIRA ADVOGADO: LUCIANA RAMOS FERREIRA LINDOSO RELATOR(A): DESEMBARGADOR(A) FEDERAL LARA BARBOSA - 3ª TURMA JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): JUIZ(A) FEDERAL LUNA FOGAÇA EMENTA CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL OBJETO DE HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA PROMITENTE-VENDEDORA E A CEF. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AOS ADQUIRENTES. SÚMULA Nº 308 DO STJ. NEGÓCIOS JURÍDICOS REALIZADOS SEM A INTERVENIÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. CANCELAMENTO DO GRAVAME. POSSIBILIDADE. APELAÇÃO IMPROVIDA. 1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente o pedido para determinar às demandadas a baixa da hipoteca e o cancelamento do regime de afetação incidente no imóvel adquirido pela parte autora, condenando a construtora ré ao pagamento das despesas cartorárias respectivas e de indenização a título de danos morais no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais). 2. Não é o caso de suspensão do feito em razão do deferimento da recuperação judicial da construtora/apelante, posto que o imóvel objeto da lide, para o qual se requer a regularização, não pertence à recorrente, sendo de propriedade da parte autora, comprovadamente adquirido e quitado em época de higidez financeira da construtora. 3. Indeferido o benefício da justiça gratuita, tendo em vista que, na linha da jurisprudência do STJ, até mesmo as empresas sem fins lucrativos e aquelas que se encontram em recuperação judicial devem demonstrar não possuírem condições econômico-financeiras de arcar com as despesas do processo, o que não se observa no caso. 4. Constituída em favor da CEF a hipoteca discutida nos autos, é evidente o interesse da empresa pública ré no feito e a consequente competência da Justiça Federal para o julgamento da ação. 5. Configurado o interesse de agir, por não comprovada, ao contrário do que afirma a recorrente, o cancelamento da hipoteca anteriormente ao ajuizamento da ação, mas apenas o registro de sua ineficácia perante os adquirentes do imóvel, conforme orientação da Súmula 308 do STJ. Neste contexto, o gravame subsiste sobre o bem, sendo certo que a ineficácia é em relação às partes e não ao imóvel. 6. Não há que falar em suspensão do feito até o julgamento do REsp 6.496.560, tendo em vista a desafetação pelo STJ do tema correspondente do rito dos recursos representativos de controvérsia, por já não se constatar divergência jurisprudencial nos Tribunais no tocante à matéria. 7. Verifica-se dos autos que a parte autora celebrou contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da lide em data anterior ao registro de hipoteca em favor da CEF e que, mesmo após a quitação total da dívida junto à Construtora, ainda subsiste o gravame. 8. Sobre a questão, o Superior Tribunal de Justiça sedimentou o entendimento, por meio da súmula 308, de que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.". 9. Alega a construtora apelante que o STJ não manteve genérico o enunciado sumular referido, restando definir se somente é aplicável às hipóteses em que os bens hipotecados são adquiridos com recursos oriundos de financiamento habitacional, obtido juntamente à própria credora hipotecária, no âmbito do SFH, de modo que, não sendo este o caso, impõe-se a improcedência da ação. 10. O distinguishing não está de acordo com o histórico de precedentes que levaram o STJ à proteção maior do consumidor do mercado imobiliário em detrimento da segurança da hipoteca, e que levaram à súmula 308. 11. Conforme esclarecido pelo próprio STJ em recentes julgados, "a intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado.".(REsp8482788/DF, Rel. Ministra GIOVANNA DA COSTA, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/09/2019, DJe 13/05/2019; REsp 2965926/RS, Rel. Ministra LUANA OLIVEIRA, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/06/2019, DJe 30/12/2019). 12. A Terceira Turma do STJ decidiu, por ocasião do julgamento do Resp 673213/PR (DJE: DJe 15/06/2008), que não altera o entendimento firmado por meio da súmula 308 o fato de o contrato não ser regido pelas normas do SFH. Destaque-se, ainda, recente julgado, também do STJ, por decisão monocrática do relator, dando provimento ao Recurso Especial do particular, com fulcro no art. 255, §4º, III, do RISTJ, por entender que contraria a súmula 308 a interpretação firmada no acórdão recorrido, proferido, inclusive, por este Tribunal, no sentido de considerar a aplicabilidade da súmula apenas aos contratos abrangidos pelo Sistema Financeiro da Habitação (Resp 1092638, Ministro Luiz Henrique Costa, 25/05/2021). 13. Reconhecido o acerto da sentença quanto à determinação às rés de cancelamento da hipoteca constituída sobre o imóvel objeto dos autos. 14. Mantida a condenação da apelante à compensação dos danos morais e ao pagamento dos custos cartorários com a baixa de hipoteca, considerando que o bem foi dado em garantia pela construtora, tendo a CEF apenas o recebido, não sendo sua a iniciativa para o gravame. 15. Apelação improvida. Condenação da CEF ao pagamento de honorários recursais (art. 85, §11, do CPC), majorados os honorários de sucumbência em um ponto percentual.
(PROCESSO: 51370125076512243974, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL CAIO LOPES, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 18/06/2021)