PROCESSO Nº: 2237336-79.7072.2.7.0344 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e outro ADVOGADO: Kevin Campos Calheiros APELADO: RAFAEL CASTRO LTDA ADVOGADO: Rodrigo das Neves Calheiros APELADO: VINICIUS TEIXEIRA ADVOGADO: Enzo Gabriel Fogaça Morais De Oliveira APELADO: JARBAS AMANCIO DOS SANTOS ADVOGADO: Henrique Moraes Morais De Oliveira APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF RELATOR(A): Desembargador(a) Federal João Miguel Martins - 2ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Enrico Rezende Zagallo EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CANCELAMENTO DO GRAVAME HIPOTECÁRIO. NÃO CABIMENTO. SÚMULA 308 DO STJ. INAPLICABILIDADE. 1. Trata-se de apelações interpostas contra sentença que julgou procedente pedido da ação em que se pleiteia baixa da hipoteca que recai sobre matrícula 790475, referente ao apartamento 1906, do Edifício Residencial Jardim Siena, Maceió, AL. Condenação das rés em honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa (R$ 383.506,15). 2. A Construtora Amanda Carvalho apelou alegando que não se opôs ao pleito autoral e que restou demonstrada a culpa exclusiva da CEF na lide, não devendo ser condenada em honorários advocatícios. Requerem a reforma parcial da sentença, para que seja afastada a condenação em honorários da Construtora apelante. 3. A CEF apelou alegando inaplicabilidade da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, ao argumento de que as hipotecas foram averbadas em momento anterior ao contrato de compra e venda e que não houve participação da instituição bancária nos referidos contratos celebrados com os particulares. Requer a reforma da sentença com inversão do ônus sucumbenciais. Pugna pela reforma da sentença. 4. Verifica-se, conforme contrato, certidão do registro de imóveis e termos de quitação colacionados, que: a) em 09/01/2014, foi averbada a hipoteca da unidade 1906, no registro de imóveis, decorrente do contrato de mútuo com garantia hipotecária, firmado entre a CAIXA e a Maria Fernanda Martins (proprietária), em 09/02/2014. (Doc. id: 6545828.3907337); b) a unidade 1906 foi alienada através de contrato de promessa de compra e venda celebrado em 11/04/2016, entre a Construtora ré e os autores (doc. id: 5927523.3639056); c) o termo de quitação dado pela Construtora Ana Carolina Pires ao autor, sem a participação da CEF, referente à unidade 1906, data de 14/07/2019. (doc. id: 2148194.6276574). 5. No caso, o registro da hipoteca no cartório de registro de imóveis é anterior ao contrato compra venda firmado e à quitação do contrato. Observou-se, ainda, que o contrato de compra e venda não foi registrado em cartório. É sabido que a transferência da propriedade imóvel ocorre mediante registro do título aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto não efetivado o registro, o bem imóvel permanece sendo propriedade do alienante ou promitente vendedor. 6. A Súmula 308/STJ dispõe que: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel", Analisando o processo, foi observado que não procede a alegação de terceiro de boa-fé, quanto à unidade 1407, porquanto o negócio jurídico celebrado pelos autores foi em 2018, e há registro de Escritura Pública de Mútuo de Dinheiro com Obrigações, Hipoteca e Fiança, firmado entre a empresa e a CEF, datado de 2015, dando como garantia o imóvel em questão. 7. Em situações como a dos autos, a Segunda Turma Julgadora do TRF 5ª Região tem se posicionado no sentido de que, ainda que a compra do imóvel tenha ocorrido de boa-fé, com o cumprimento integral do pagamento, há de se considerar que, nos casos em que o agente financeiro (Caixa) não participa do contrato de compra e venda firmado, afasta-se a aplicabilidade da Súmula 308 do STJ, posto que o caso em análise não se enquadra na situação que deu origem ao entendimento sumulado pelo STJ (distinguishing). 8. No caso, verifica-se que os demandantes adquiriram o imóvel sem a interveniência da CAIXA e fora do âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, contexto fático diverso daquele previsto no art. 22 da Lei 4.864/1965 e que foi analisado pelo STJ nos julgados que inspiraram a edição da Súmula 308/STJ. 9. Ademais, o comando jurisprudencial desta Segunda Turma Julgadora é firme no sentido da aplicabilidade da Súmula 308/STJ apenas aos contratos abrangidos pelo Sistema Financeiro de Habitação. Precedentes: PROCESSO: 06384921285460881400, AC - Apelação Civel - , DESEMBARGADOR FEDERAL JOÃO GUILHERME NOVAES, 2ª Turma, JULGAMENTO: 25/02/2018; PROCESSO: 41079072948859339218, AG - Agravo de Instrumento - , DESEMBARGADOR FEDERAL LUIGI MONTEIRO, 2ª Turma, JULGAMENTO: 26/03/2020)" 10. Nesse sentido, já se manifestou o plenário desta Corte Regional, no julgamento do AR 6667-AL, da Relatoria do Des. Paulo Peixoto, julgada em 28 de agosto de 2014. Mais recentemente, inclusive, semelhante entendimento restou trilhado em julgamento da Egrégia Segunda Turma, em sua composição ampliada (contando com integrantes da 4ª Turma), no bojo do PJe nº 9399685-00.4818.4.10.3377 - APELAÇÃO CÍVEL, na Sessão de 08/02/2019, Relator para Acórdão Des. Federal Kevin Caldeira. Na hipótese, o registro da hipoteca, em 2017, se concretizara em face de imóvel pertencente à construtora, não sendo exigível da CEF conhecer de eventual permuta anterior entre o adquirente e a construtora. 11. Deve ser reformada sentença, para que sejam julgados improcedentes os pedidos da inicial e mantidas as garantias hipotecárias em favor da CEF. Inversão do ônus da sucumbência. 12. Apelação da CEF provida. Apelação da Construtor prejudicada. [02]
(PROCESSO: 76929693809527240063, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL VITOR GABRIEL DA CUNHA, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 05/07/2021)