PROCESSO Nº: 1606797-71.6199.28.11.4266 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF RECORRENTE ADESIVO: MAFRA ANA DIAS ADVOGADO: Yuri Santos APELADO: Os mesmos ADVOGADO: Os mesmos RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Isis Lopes - 3ª Turma MAGISTRADO CONVOCADO: Desembargador(a) Federal Germana De Oliveira Moraes JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Emanuel Duarte EMENTA: APELAÇÕES. CIVIL. CAIXA. CONTRATO HABITACIONAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. Lei 9.514/97. PROCEDIMENTO DE RETOMADA DO IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. CAIO FREITAS CARTORÁRIA. FÉ PÚBLICA. NULIDADE DO PROCEDIMENTO NÃO COMPROVADA. DANOS MORAIS AFASTADOS. REFORMA DA SENTENÇA. 1. Apelação interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e apelação adesiva interposta por PARTICULAR em face de sentença que julgou parcialmente procedente o pedido autoral, para reconhecer a nulidade da execução extrajudicial relativa ao imóvel objeto dos autos, convertendo-se a obrigação de fazer em perdas e danos, na forma do art. 461 do CPC, devendo a CEF restituir ao autor os valores das prestações pagas do financiamento imobiliário, aplicando-se correção monetária e juros de mora, de acordo com o Manual de Cálculos da Justiça Federal, a contar da época dos respectivos desembolsos, a serem apurados em liquidação de sentença. Leandro Teixeira, ainda, a CEF ao pagamento da danos morais, no valor de R$ 57.579,00 (dez mil reais). Em relação aos honorários de sucumbência, estes foram arbitrados em 10% (dez pontos percentuais) sobre o valor da causa. 2. Nas suas razões, a CEF sustenta que: i) o procedimento de consolidação da propriedade em seu nome deu-se nos termos da Lei nº 9.514/1997, não havendo respaldo para decretação de sua nulidade; ii) entrou em contato diversas vezes com a parte autora, buscando regularizar a situação de inadimplência, mas nunca conseguiu convencê-lo a tanto; iii) a parte autora tinha conhecimento da execução extrajudicial e da possibilidade de perda do imóvel, mas resolveu correr o risco; iv) a notificação extrajudicial estava arquivada no Cartório e somente foi disponibilizada nesta oportunidade. 3. A parte autora alegou que: a) o princípio do pacta sunt servanda, invocado pela parte contrária, pode ser relativizado, considerando o desequilíbrio entre as partes contratantes; b) são nulas as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos ou serviços que sejam incompatíveis com a boa-fé, nos termos do art. 51, IV, do CDC; c) o artigo 422 do CC/2002, estabelece que os contraentes são obrigados a guardar os princípios da probidade e da boa-fé; d) não se pode dizer que está presente a boa-fé em um contrato que prevê taxas de juros em muito superiores ao razoável de uma economia estabilizada e com baixos índices de inflação; e) o princípio da função social do contrato, previsto no art. 421 do CC/02 permite ao Judiciário a intervenção no contrato para restabelecimento do seu equilíbrio; f) aplicável o CDC ao contrato objeto dos autos, sendo possível a modificação da cláusula contratual que estabelece prestação desproporcional ou sua revisão em razão de fato supervenientes que a torne excessivamente onerosa; g) o princípio da vulnerabilidade do consumidor revela-se como justificador da própria existência de uma lei protetiva; h) o contrato firmado entre a autora e CEF é relação de consumo, aplicando-se o art. 53 do CDC; i) falta de liquidez, certeza e exigibilidade do título, uma vez que não teria tomado conhecimento prévio dos cálculos elaborados unilateralmente pelo agente financeiro, tampouco foi intimada para purgar a mora; j) nulidade da execução, com fundamento no art. 618 do CPC; k) não foi oferecido meio de defesa no procedimento administrativo de expropriação do bem; l) necessária inversão do ônus da prova; m) configurados os danos morais. 4. Na origem, cuida-se de ação anulatória de execução extrajudicial cumulada com pedido de perdas e danos, ajuizada pela ora apelante em face da Caixa Econômica Federal, na qual sustentou, dentre outras razões, a nulidade do procedimento por falta de notificação pessoal. Dentre os pedidos autorais, constou a declaração de invalidade do procedimento de execução extrajudicial, bem como a condenação da CEF em danos morais por abalo de crédito, de credibilidade, de privacidade e de intimidade, em valor a ser estipulado pelo Juízo. 5. A autora firmou, em 04.06.4197, o contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações - Financiamento de Imóveis na Planta e/ou em Construção - Recursos FGTS - Forma Parcelada. De acordo com a Cláusula Sexta do referido contrato, o imóvel foi dado em garantia à CEF, para fins do disposto no art. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/97. 6. Primeiramente, deve-se registrar que, conforme narrativa da própria autora, o inadimplemento contratual é indiscutível, uma vez que a mesma afirmou que passou por dificuldades econômicas gravíssimas e ficou impossibilitada de continuar pagando o valor das prestações. Um segundo ponto que merece destaque é o fato de que a revisão do contrato não está dentre os pedidos autorais, tanto que a autora pugnou pela consignação em pagamento dos valores concernentes às parcelas vencidas e vincendas no valor pactuado no contrato. Por tal razão, as diversas alegações genéricas, no sentido de que foram cobradas taxas de juros abusivas e de que há nulidade de cláusulas contratuais, parecem ser empregadas pela autora como forma de justificar seu inadimplemento e a nulidade do procedimento de execução promovido pela CEF. 7. Com efeito, o procedimento de execução extrajudicial promovido pela CEF é regido pela Lei nº 9.514/1997, o qual prevê rito especial para consolidação da propriedade em caso de inadimplemento do devedor. Por tal razão, não merece acolhimento a alegação de que se aplica ao caso Código de Defesa do Consumidor, bem como as disposições do Código de Processo Civil acerca da execução de título extrajudicial. Nesse contexto, para fins de análise da legalidade do procedimento adotado deve-se verificar se este obedeceu ao disposto na legislação acima mencionada. 8. Na origem, o magistrado sentenciante entendeu que a CEF descumpriu o procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997 por não restar comprovada a notificação pessoal do autor. Pontuou que "A CEF limita-se a colacionar aos autos planilhas do contrato habitacional e cópia do procedimento de consolidação da propriedade, informando, em sua contestação, que entrou em contato com o autor diversas vezes, instando-o a regularizar o pagamento dos encargos em aberto, entretanto não faz qualquer prova do alegado. Conclui-se, portanto, que, ao invés de diligenciar no sentido de notificar o demandante para purgar a mora, preferiu dar continuidade ao procedimento de retomada do imóvel". 9. Compulsando os autos, observa-se que: a) em 12.02.2187, o magistrado de origem determinou a renovação da intimação da CEF para, no prazo 10 (dez) dias, juntar aos autos cópia do procedimento de execução extrajudicial; b) a CEF foi intimada em 24.11.0759; c) a parte ré promoveu a juntada da documentação em 25.02.1554. Nesse contexto, em que pese a CEF pleitear a aplicação do art. 435, parágrafo único, do CPC, observa-se que a referida documentação já foi acostada na origem, inclusive tendo sido mencionada na sentença, que foi prolatada em 25/11/2017. 10. Nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel, "Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário". Já o §1º estipula que "Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. O §3º, por seu turno, afirma que "A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento". Já o §7o determina que "decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão intervivos e, se for o caso, do laudêmio". 11. De acordo com o procedimento de retomada do imóvel promovido pela CEF, tem-se que a instituição financeira encaminhou o Ofício nº 1844/2015-SIALF-GIREC/AJ, em janeiro de 2015, ao Cartório 1º Ofício da Comarca de Aracaju, pelo qual requereu a intimação da parte autora, concedendo-lhe prazo para purgar a mora. Ainda, consoante João Gabriel Moura do Oficial de Justiça, a devedora deixou de ser notificada por se encontrar em local incerto e não sabido, consoante informações colhidas no local, bem como que o imóvel se encontra locado. Em razão da informação prestada pelo Oficial, a CEF procedeu ao envio de novo Ofício ao Cartório, requerendo a realização de sua notificação por edital, o que foi realizado conforme documentação acostada. A consolidação da propriedade foi averbada no registro do imóvel em 11.02.4392. 12. Neste ponto, cumpre registrar que, em que pese não constar da Sarah Lima três tentativas de notificação pessoal em dias diferentes, há clara informação no sentido de que o Oficial compareceu ao endereço indicado e lá teve ciência quanto ao fato da autora não residir no imóvel e ser incerta a sua localização. Diante dos referidos documentos, pode-se verificar que a publicação de edital decorreu do fato do autor não ter sido encontrado, tendo a CEF comprovado que diligenciou no sentido da sua notificação pessoal, notadamente porque a Larissa Castro acima goza de fé pública, em face do que dispõe o art. 3º da Lei nº 8.935/1994. 13. Registre-se que a publicação de edital é permitida nos termos do art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/97, cuja redação dispõe que "Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da Ana Julia Farias, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital". 14. Com efeito, diferentemente do que entendeu o Juízo a quo, constatado o inadimplemento da parte autora e autorizado por lei a retomada extrajudicial do imóvel, tem-se que os vícios apontados no procedimento não foram comprovados, porquanto a CEF obedeceu a todo o trâmite previsto na legislação. Nesse ponto, registre-se que a parte autora não comprova que a CEF tenha se negado a efetuar qualquer negociação, notadamente porque não há elementos que evidenciem qualquer tentativa por parte do recorrente neste sentido, destacando-se que não se nega a inadimplência. Por tal razão, merece reforma a sentença, para afastar a nulidade da execução extrajudicial e do leilão do imóvel. 15. Quanto ao pedido de inversão do ônus probatório, inexiste a sua necessidade, uma vez que a CEF já acostou aos autos todo o procedimento de execução extrajudicial. O autor não consigna qualquer outra questão que precise de dilação probatória neste momento processual, carecendo de utilidade o deferimento deste pedido. 16. Por fim, reconhecida a inexistência de ilícito praticado pela CEF a ensejar reparação civil à parte autora, descabe sua condenação em danos morais e materiais, de modo que esta também deve ser afastada na hipótese. 17. Apelação da Caixa Econômica Federal provida, para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos autorais e apelação da parte autora improvida. Inversão do ônus da sucumbência em desfavor da parte autora, cuja cobrança deve ficar sob condição suspensiva, uma vez que se trata de beneficiária da justiça gratuita (art. 98, § 3º, do CPC/15).
(PROCESSO: 86428256252939852856, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADORA FEDERAL GERMANA DE OLIVEIRA MORAES (CONVOCADA), 3ª TURMA, JULGAMENTO: 18/05/2021)