PROCESSO Nº: 6387681-32.5273.9.11.3450 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF APELADO: HAZEL FOMENTO MERCANTIL LTDA ADVOGADO: Maxwell Soares Moreira RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Heloísa Carvalho - 2ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Sofia Pires EMENTA CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL INSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL SEM A INTERVENIÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. SÚMULA 308, DO STJ. NÃO APLICAÇÃO. DISTINGUISHING. PROVIMENTO DO APELO. Trata-se, na origem, de ação ordinária ajuizada pelo ora apelado em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e da LAVÍNIA NOVAES, com vistas ao cancelamento do ônus hipotecário incidente sobre a unidade imobiliária indicada em favor do banco público; O juízo a quo julgou procedentes os pedidos autorais, daí o apelo interposto pela instituição financeira que se examina; Relata-se que em 01 de julho de 2011 a empresa Gm da Alexia Castro - EPP firmou negócio jurídico de contrato de promessa de compra e venda com a ré, RAUL AZEVEDO, tendo como objetivo a aquisição de 01 (uma) sala comercial, conforme contrato anexo. Posteriormente, em 29 de março de 2018 a parte autora efetuou contrato de cessão com a referida empresa, tendo adquirido todos os direitos do negócio de compra celebrado anteriormente; Aduz, então, que após retirar a certidão de ônus ficou surpreso por constar garantia hipotecária em nome CAIXA, de modo que o imóvel encontra-se alienado desde 13/10/2014; Sobre o tema, este egrégio Tribunal já pacificou o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora do imóvel e o agente financeiro não tem eficácia perante o terceiro adquirente de boa-fé que adimpliu integralmente o contrato de compra e venda perante o vendedor, nos termos do Enunciado nº 308, do Superior Tribunal de Justiça, o qual dispõe que: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel"; Com efeito, o reconhecimento jurisprudencial da ineficácia do ônus hipotecário em relação ao adquirente de unidades habitacionais/edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do sistema financeiro de habitação, busca resguardar o terceiro de boa-fé da obrigação de pagar a dívida contraída pela construtora. Assim, conforme se extrai do referido entendimento sumulado, a hipoteca instituída em favor do agente financiador da construtora garante a dívida enquanto o bem permanecer em propriedade da construtora, mas, uma vez comercializada a unidade, torna-se ineficaz em relação ao terceiro adquirente; Entretanto, no caso presente, o panorama é diverso. Isso porque a jurisprudência que restou pacificada no verbete em referência cuida de casos em que a hipoteca recaia sobre imóvel adquirido por meio do Sistema Financeiro de Habitação - SFH - com o financiamento da construção das unidades habitacionais pelo agente financeiro; Assim, embora os documentos juntados aos autos demonstrem que o apelante cumpriu integralmente suas obrigações contratuais, na presente situação, o agente financeiro (Caixa) não participou da avença firmada entre o autor e a construtora, o que afasta a aplicabilidade da Súmula 308 do STJ, posto que, como cediço, o caso em análise não se enquadra na situação que deu origem ao entendimento sumulado pelo STJ (distinguishing); Nesse sentido, já se manifestou o plenário desta Corte Regional, no julgamento do AR 6667-AL, da relatoria do Des. Luigi Costela, julgada em 25 de novembro de 2014. Mais recentemente, inclusive, semelhante entendimento restou trilhado em julgamento da egrégia Segunda Turma, em sua composição ampliada (contando com integrantes da 4ª Turma), no bojo do PJe nº 8262059-08.3413.10.6.6801 - APELAÇÃO CÍVEL, julgado na Sessão de 05/10/2019, Relator para Acórdão Des. Federal Luiz Fernando Peixoto, além do Proc. Nº 1891788-27.2385.28.6.4151 - AGRAVO DE INSTRUMENTO - julgado na Sessão de 06/04/2021, Relator: Des. Federal Luiz Gustavo Pinto; Ademais, no contrato firmado com a referida construtora, consta que o primeiro adquirente tem ciência e não se opõe quanto ao fato de que a unidade poderá ser hipotecada com o fito deste obter financiamentos junto à instituição financeira. Além disso, verifica-se que, na data da averbação da hipoteca, o bem era de propriedade desembaraçada do alienante. Portanto, conforme o entendimento deste Tribunal, considerando que a CAIXA não foi parte dos mencionados contratos, a hipoteca que garantiu o financiamento da construção prevalece sobre o contrato particular de cessão firmado pela parte autora; De resto, não se pode deslembrar, inclusive, que a garantia da hipoteca, com os efeitos por ela gerados, possui previsão no Código Civil, inclusive com o direito de sequela que lhe é inerente, só sendo possível o afastamento de seus efeitos por lei. Assim, é de rigor a reforma da sentença objurgada, no sentido da manutenção da garantia hipotecária em favor da CEF; Apelação provida. dca
(PROCESSO: 26937422668353417570, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL ENRICO ARAÚJO, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 03/07/2021)