PROCESSO Nº: 4778068-00.9040.9.6.8197 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: JOÃO MARTINS DE ANA SOPHIA FOGAÇA e outro ADVOGADO: Enzo Ferreira Cavalcante APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e outros ADVOGADO: Diogo da Rocha Cavalcante e outro RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Olivia Campos - 1ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Noah Sales EMENTA: PROCESSUAL CIVIL e CIVIL. APELAÇÃO. HIPOTECA EM FAVOR DA CEF. CONTRATO DIRETO COM A CONSTRUTORA. NEGÓCIO JURÍDICO REALIZADO ENTRE OS APELADOS E A CONSTRUTORA SEM A INTERVENIÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA 308 DO STJ. SEM APLICAÇÃO. PROVIMENTO. 1. A CEF alega em suas razões recursais: a) a hipoteca foi regularmente constituída em momento anterior ao contrato particular de compra e venda entre o apelado e a construtora, segunda promovida; b) o contrato celebrado entre a Construtora Planc Renan Rezende Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA e a Caixa Econômica Federal é Contrato Particular de Mútuo para construção de Empreendimento Imobiliário com Garantia Hipotecária e outras avenças, tendo sido firmado em 12 de março de 2012, encontrando-se em saldo residual; c) a unidade em exame, a nº 1201 do referido Residencial foi constituída como garantia, com cessão fiduciária à CAIXA, em penhor, dos direitos creditórios decorrentes dos Contratos de Promessa de Compra e Venda das unidades comercializadas com autofinanciamento, como praxe comum de todo mercado financeiro imobiliário; d) as liberações de hipoteca só podem ser efetuadas mediante pagamento do Valor Mínimo de Desligamento pela Construtora, para fins de amortização parcial da dívida, o que não ocorreu; e) é responsabilidade da Construtora pagar o valor mínimo da unidade em questão para que a CAIXA libere a garantia hipotecária; f) não pode o autor alegar desconhecimento e surpresa, pois tudo se encontra expressamente previsto no instrumento contratual que foi concretizado, as cláusulas e condições; f) não aplicação da Súmula 38- do STJ, pois não se trata de imóvel relativo ao SFH; g) a construtora), não repassando os valores da quitação à CEF, descumpre o pactuado com o promovente e com a financeira, infringindo ainda os ditames da boa-fé objetiva dos contratos, previsto no art. 422 do Código Civil. Requer o provimento da apelação, determinando-se a improcedência total do pleito autoral e a inversão dos ônus sucumbenciais. O autor, por sua vez, requer em sua apelação a condenação da Caixa Econômica Federal, solidariamente, nos termos do artigo 7º, Parágrafo Único do Código de Defesa do Consumidor, a pagar honorários de sucumbência, tendo em vista que resistiu à pretensão da parte autora em baixar a hipoteca que recaia sobre o imóvel deste, tendo, inclusive, apresentado contestação e pugnado pela improcedência dos pedidos do recorrente. 2. Em sua exordial, narra o autor: a) em agosto de 2011, o autor adquiriu junto à PLANC JOÃO GUILHERME NOVAES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. a unidade autônoma nº 1201 do edifício residencial NATHAN PEREIRA, no bairro do Bessa, nesta capital; b) em agosto de 2016, o promovente quitou o contrato de compra da referida unidade, tendo pago integralmente o preço ajustado na avença, passando a ter o direto líquido e certo para ter o seu imóvel livre de qualquer ônus, escriturá-lo, dispor da coisa adquirida, como lhe assegura o art. 1.228 do Código Civil; c) foi impedido de escriturar e registrar o seu imóvel em razão da existência de um ônus real gravando a sua unidade, em favor da CAIXA, o que não poderia ocorrer, uma vez que a sua unidade já estava integralmente quitada; d) tentou resolver administrativamente com os réus, sem sucesso. 3. Na sentença, o magistrado a quo entendeu que a hipoteca firmada entre a construtora do imóvel e o agente financeiro não tem eficácia perante o terceiro adquirente de boa-fé que adimpliu integralmente o contrato de compra e venda perante o vendedor. Julgou não ser razoável atribuir ao compromissário/comprador dívidas por ele não contraídas diretamente. Assim, considerando o teor da Súmula nº 308 do STJ, julgou procedente o pedido, considerando ineficaz o gravame sobre o imóvel em exame. 4. O STJ já pacificou o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora do imóvel e o agente financeiro não tem eficácia perante o terceiro adquirente de boa-fé que adimpliu integralmente o contrato de compra e venda perante o vendedor, nos termos do enunciado nº 308, o qual dispõe que: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 5. Contudo, conforme a jurisprudência desta Corte Regional, a Súmula nº 308 do STJ cuida de casos em que a hipoteca recaia sobre imóvel adquirido por meio do Sistema Financeiro de Habitação - SFH pelo mesmo agente que financiou a construção das unidades habitacionais para a construtora inadimplente (PROCESSO: 79366907955860425862, AC - Apelação Civel - DESEMBARGADOR FEDERAL EDUARDO ARAGÃO, 2ª Turma, JULGAMENTO: 15/03/2019). 6. In casu, o autor adquiriu as unidades sem qualquer interveniência da CAIXA e fora do âmbito do SFH. Dessa forma, na presente situação o agente financeiro (Caixa) não participou do contrato de compra e venda firmado entre o autor e a Construtora, o que afasta a aplicabilidade da Súmula 308 do STJ, posto que o caso em análise não se enquadra na situação que deu origem ao entendimento sumulado pelo STJ (distinguishing). Nesse sentido: (TRF5, AR6667/AL, Rel. Des. Federal LEONARDO FREITAS, Pleno, DJE 07/11/2014. Grifos acrescidos.) 7. Conforme documentos acostados, a autora adquiriu o bem em questão por meio de contrato de compra e venda firmado com a Construtora Planc Lucca Farias Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA, em agosto de 2011. No contrato firmado com a referida Construtora, em sua cláusula 3.04, consta que o adquirente tem ciência e não se opõe quanto ao fato de que a unidade poderá ser hipotecada pelo alienante com o fito deste obter financiamentos junto à instituição financeira. Verifica-se que, na data da averbação da hipoteca, o bem era de propriedade desembaraçada do alienante. Portanto, conforme o entendimento deste Tribunal, considerando que a CAIXA não foi parte do mencionado contrato pactuado entre o comprador e a Construtora, a hipoteca que garantiu o financiamento da construção prevalece ante o contrato particular de promessa de compra e venda firmado pela parte autora. Nesse sentido: (Processo: 0515333-34.3569.21.8.7648 - Classe Judicial: APELAÇÃO CÍVEL - Órgão Julgador: 3ª TURMA - Relator do Processo: JOÃO LUCAS PEIXOTO - Assinado por: RAFAEL DA ROCHA - Data de Assinatura: 27/10/2020) 8. Assim, resta provido o recurso da CAIXA, para que a unidade sub examine permaneça como garantia do empréstimo efetuado pela CEF, invertendo-se os ônus sucumbenciais. Recurso do autor improvido. 10. Apelação da CEF provida. Apelação do autor improvida.
(PROCESSO: 20300249891360568931, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL JOÃO PEDRO PORTO, 1ª TURMA, JULGAMENTO: 23/02/2021)