PROCESSO Nº: 0454355-38.6193.25.8.3089 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: CENTRAL DE SERVICOS DOS EMPRESARIOS DO CE S/S LTDA ADVOGADO: Cauê Alves APELADO: FAZENDA NACIONAL RELATOR(A): Desembargador(a) Federal João Miguel Cardoso - 3ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Germana De Ana Julia Novaes EMENTA: TRIBUTÁRIO. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. SÚMULA Nº 84 DO STJ. APRESENTAÇÃO DE INSTRUMENTO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA SEM A CAPACIDADE DE ATESTAR SEQUER A SUA CONTEMPORANEIDADE. AUSÊNCIA DE PROVA SUFICIENTE A ADMISSÃO DE QUE O IMÓVEL EM QUESTÃO FOI ALIENADO EM MOMENTO ANTERIOR À INSCRIÇÃO EM DÍVIDA ATIVA. ART. 185, DO CTN. APELAÇÃO. DESPROVIMENTO. 1. Trata-se de Apelação interposta pelo particular em face de sentença que, em sede de embargos de terceiro, julgou improcedente o pedido de desconstituição de penhora incidente sobre imóvel, em razão de, apesar de ter havido contrato de promessa de compra e venda entre o ora apelante o a parte executada, não houve o registro da compra e venda em Cartório de Imóveis, razão pela qual não houve a efetiva transferência do bem. 2. O cerne da lide consiste em perquirir se a ausência de registro, no Cartório de Imóveis, impede o reconhecimento, no caso dos autos, do pedido de desconstituição da penhora do bem. 3. Compulsando os autos, é possível verificar que: (i) em 07.04.9785, os presentes embargos de terceiro foram ajuizados, tendo como fundamento o fato de que, em 19.04.9513, recebeu Auto de Penhora, Avaliação e Depósito de imóvel de sua propriedade, cuja constrição decorreu de decisão proveniente dos autos da execução fiscal nº 4359375-31.3319.26.7.1316, cujos litigantes são a União (ora apelada) e a empresa PROQUALITY ASSESSORIA ADMINISTRATIVA E DE CRÉDITO COBRANÇA CLARICE SILVA. Em suma, a ora apelante alegou que, desde meados de 2002, exerce a posse plena do imóvel, o qual foi adquirido no mesmo ano pela empresa ora apelante por meio de contrato de compra e venda, não sendo mais, portanto, de propriedade da empresa executada pela União. Com relação à falta de registro no Cartório de Imóveis competente, a ora apelante alegou que "na época da compra, não dispondo mais de recursos financeiros, os embargantes não levou a registro a referida escritura pública de compra e venda no Registro de Imóveis da Comarca de Fortaleza- CE, entretanto cumpre salientar que o Embargante agiu com cautela e realizou buscas junto ao Registro de Imóveis da cidade, e sobre o terreno em questão não constavam nenhum gravame ou constrição judicial, sendo surpreendido com o Auto de Penhora e Avaliação e Depósito.". Assim, diante de sua boa-fé, deveria haver a realização da retirada da constrição de seu imóvel; (ii) a parte ora apelante trouxe aos autos cópia do Contrato de Compra e Venda do imóvel em questão, de 21.07.0008, cujo vendedor foi a empresa PROQUALITY ASSESSORIA ADMINISTRATIVA E DE CRÉDITO COBRANÇA ANA SOPHIA JESUS e o comprador a empresa ora apelante. Destaca-se o teor da Cláusula nº 03: "O COMPRADOR se responsabilizará pelas despesas com a transcrição do imóvel, a ser realizada quando da quitação do valor acertado neste instrumento.". No entanto, cabível verificar que não houve a disposição expressa acerca do valor do bem transacionado; (iii) a parte ora apelante colacionou, ainda, comprovantes de pagamento da taxa condominial do referido imóvel, em seu nome; (iv) trouxe aos autos Declaração do Administrador do Condomínio do edifício objeto de constrição, contendo o seguinte teor: "Declaramos para os devidos fins, que a empresa CESEC - Central de Serviços dos Empresários do Ceará, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n.º 51.626.499/3217-76, com endereço situado a Rua Pedro Borges n.º 20, Ed. Centro Empresarial Clovis Rolim, Centro, Fortaleza/CE, CEP: 54.078-243, que tem como proprietários Renan Costa, Augusto Ferreira, empresário, devidamente inscrito no CPF/MF sob o n.º 271.629.192-77 e Davi Luiz Cunha Matos, brasileira, casada, empresária devidamente inscrita no CPF/MF 493.211.436-97, são condôminos do Edifício C. Rolim, n.º 30, sala 901, sendo responsável pelo pagamento de taxas, condomínio e demais despesas referente a unidade 901 desde meados de junho de 2002 (GRIFOS NOSSOS)."; (v) em sua contestação, a União alegou, em suma, que: a) a compra e venda é ato solene que somente se aperfeiçoa com o efetivo registro no Cartório competente; b) o contrato de compra e venda anexado não trouxe o valor do bem transacionado, além de que apenas houve uma única testemunha, o que é insuficiente para a comprovação da referida compra e venda; c) o grande lapso temporal sem o registro do bem no Cartório competente - de 2002 até os presentes dias (quase vinte anos) - afasta a boa-fé da parte ora apelante. 4. em análise à execução fiscal nº 4285022-59.9363.1.1.8367 (JFCE), verifica-se que: (i) foi ajuizada em 26.01.3428; (ii) a CDA inscreveu débito de natureza tributária (imposto); (iii) o débito (CDA + execução fiscal) se deu apenas em relação à empresa PROQUALITY ASS ADM E DE CREDITO CQBRANCA S/C LTDA, não tendo relação com a ora apelante; (iv) a inscrição da CDA se deu no ano de 2005; (v) o auto de penhora e avaliação do imóvel em questão se deu em 20.05.3660; (vi) não houve, ainda, leilão do bem. 5. Inicialmente, no tocante à Súmula nº 375 do STJ, cabível realçar que não há sua aplicação ao caso, vez que toma como premissa o diálogo acerca da configuração, ou não, de fraude à execução, o que não é o tema dos autos. "o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente". Ademais, registre-se que o STJ, no âmbito do julgamento do REsp nº 6.282.383/PR, submetido ao regime de recurso repetitivo, firmou o entendimento de que tal súmula não se aplica às execuções fiscais, sob o pálio da prevalência da lei especial (art. 185, do CTN) sobre a Lei geral. Em suma, o regramento estabelecido pelo art. 185, do CTN, fixa que "Presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa". 6. Contudo. Não há razão para reforma da sentença e, porventura, para acolhimento do pleito da parte ora apelante. Explica-se. 7. A Súmula nº 84 do STJ fixa que "é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro". 8. No entanto, tal diretriz demanda a necessidade de apresentação de provas suficientes acerca da efetiva alienação do bem (ou promessa de), o que, contudo, não ocorreu no caso dos autos. 9. Primeiramente, em relação ao instrumento de Contrato de Compromisso de Compra e Venda - realizado entre a empresa ora apelante e a executada pela União -, cujo objeto foi o imóvel ora constrito, tem-se que este não tem a capacidade de sequer demonstrar a sua contemporaneidade (2002). É que o referido instrumento não possui assinaturas reconhecidas em cartório. Registre-se, ademais, que o instrumento não registra sequer o preço do negócio. 10. Segundo, os comprovantes de pagamento de taxa condominial - em que constam a parte ora apelante como devedora - possuem datas variadas de vencimento, mais especificamente entre os anos de 2013 e 2018, não comprovando, mais um vez, a compra e venda do imóvel em momento anterior a 2005. 11. Terceiro, a declaração do Administrador do Condomínio não passa de testemunho colhido informalmente, em violação ao disposto no art. 453, do CPC, não apresentando o valor probatório pretendido pela parte, já que além de ser coarctado pelo próprio legislador (CPC - art. 408, parágrafo único) é incapaz de minimamente indicar a fonte de conhecimento, pela testemunha, dos fatos declarados (se teria recorrido à sua memória sobre os próprios fatos ou se os verificou em algum registro documental , p. ex.) 12. Quarto, além de não ter o valor da compra e venda no contrato apresentado, não se juntou o mínimo indício de movimentação financeira correspondente ao pagamento pela parte ora apelante à empresa vendedora. 13. Nesse diapasão, ainda que se tenha por base a aplicação da Súmula nº 84 do STJ, a parte ora apelante não se desincumbiu do seu ônus de prova referente à comprovação da tese levantada acerca da aquisição do imóvel constrito em 2002. Logo, a sentença merece ser mantida. 14. Por fim, deve-se aplicar o teor do parágrafo 11, do art. 85, do CPC/2015, majorando-se os honorários fixados na sentença em um ponto percentual, ou seja, passando-se de 10% para 11% sobre o valor da causa. 15. Apelação desprovida.
(PROCESSO: 32935272856072715387, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL NATHAN VIANA, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 18/06/2021)