PROCESSO Nº: 2601428-73.2850.5.8.5201 - AGRAVO DE INSTRUMENTO AGRAVANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF AGRAVADO: LEVI DA COSTA RAMOS GUSTAVO NUNES ADVOGADO: Noah Campos Cavalcante RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Davi Luiz Rocha - 1ª Turma PROCESSO ORIGINÁRIO: 7978611-10.3950.12.11.3368 - 2ª VARA FEDERAL - PB EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PERMUTA COM CONSTRUTORA. HIPOTECA DE UNIDADE EM FAVOR DA CEF. QUITAÇÃO DO CONTRATO. SÚMULA 308 DO STJ. CAIXA NÃO FOI PARTE DO ACORDO. INAPLICABILIDADE. MANUTENÇÃO DO GRAVAME. SUSPENSÃO DA DECISÃO AGRAVADA. 1. Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL contra decisão proferida pelo Juízo Federal da 1ª Vara da Seção Judiciária de Pernambuco nos autos do processo nº 3722883-33.9457.5.4.1002 [deferindo a tutela de urgência para declarar a ineficácia da hipoteca gravada sobre a unidade habitacional do autor, bem como para determinar que a CEF adote as medidas cabíveis para proceder à baixa do referido ônus real], alegando em suas razões recursais: a) ausência dos requisitos do art. 303 do CPC; b) o gravame apontado na certidão de imóveis, no caso em tela, em relação à unidade imobiliária 2001 do empreendimento Samuel Moreira, é proveniente do contrato celebrado em 02/01/2012 entre a Construtora PLANC MARCOS VINICIUS SOUZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS VITOR HUGO FERNANDES e a Caixa Econômica Federal, por meio do contrato nº 7513228390509, quando foi concedido um empréstimo no valor de trinta milhões de reais, com recursos do SBPE, visando ao financiamento da construção do empreendimento EDIFÍCIO GUILHERME VIANA, composto por 147 unidades, localizado na Rua Bel. Ryan Ribeiro, 464, Qd 621, Vicente Rezende, PB; c) o contrato prévio de permuta entre o autor e a Construtora Planc, na data de 29/03/2010, em que constou expressamente a proibição de hipoteca sobre a unidade habitacional recebida, não tem qualquer validade perante a CAIXA, frente a sua condição de terceiro de boa-fé, corroborado pela ausência por completo de qualquer inscrição desse contrato no cartório de registro de imóveis, o que lhe daria o efeito "erga omnes"; d) o efeito "erga omnes", conforme dispõe o art. 848 do Código Civil, é o efeito da oponibilidade a terceiros, ainda que de boa-fé, nasce da inscrição no Registro Público. Diversamente, a hipoteca, no caso em questão, foi constituída sem dolo ou simulação, devendo-se ressaltar que, atualmente, inexiste lei que proíba seus compradores a autorizar a hipoteca dos seus imóveis, de modo que, o ato de garantia, em regra, é válido; d) a CAIXA não fez parte do contrato firmado, o que induz no afastamento do entendimento firmado pela Súmula nº 308 do STJ, criada para os casos em que o banco também financiava a compra do imóvel pelo particular, pelo Sistema Financeiro de Habitação; e) a parte autora não logrou comprovar a efetiva quitação do imóvel diretamente à construtora. Requer a agravante que o presente recurso seja conhecido o provido, para afastar qualquer medida que vise a cancelar o gravame/garantia do contrato sub examine até uma ulterior decisão final do processo em tela. 2. O magistrado de Primeiro Grau deferiu o pedido de tutela provisória requerido na inicial, declarando a ineficácia da hipoteca incidente sobre a unidade habitacional do autor. Entendeu pela aplicação da Súmula 308 do STJ, verificando que o contrato firmado entre a construtora e o autor, determina que a unidade deste, quitada, não poderia ser utilizada como garantia hipotecária pela construtora, o que não foi observado por esta última. 3. conforme a jurisprudência desta Corte Regional, a Súmula nº 308 do STJ cuida de casos em que a hipoteca recaia sobre imóvel adquirido por meio do Sistema Financeiro de Habitação - SFH pelo mesmo agente que financiou a construção das unidades habitacionais para a Construtora inadimplente (PROCESSO: 61923352618752820960, AC - Apelação Civel - DESEMBARGADOR FEDERAL ENRICO BARBOSA, 2ª Turma, JULGAMENTO: 12/10/2019). 4. "In casu", o autor adquiriu a unidade diretamente da PLANC VINICIUS JESUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS MIGUEL MONTEIRO, por meio de contrato sem qualquer interveniência da CAIXA e fora do âmbito do SFH. Dessa forma, na presente situação o agente financeiro (Caixa) não participou do pactuado, o que afasta a aplicabilidade da Súmula 308 do STJ, posto que o caso em análise não se enquadra na situação que deu origem ao entendimento sumulado pelo STJ (distinguishing). Nesse sentido: (TRF5, AR6667/AL, Rel. Des. Federal DIEGO DA ROSA, Pleno, DJE 14/12/2014. Grifos acrescidos.), (Processo: 6802786-58.7265.6.12.7894 - Classe Judicial: APELAÇÃO CÍVEL - Órgão Julgador: 3ª TURMA - Relator do Processo: CARLOS EDUARDO ALVES - Assinado por: LUIZ FERNANDO SOUZA - Data de Assinatura: 09/05/2020). 5. "In casu", conforme documentos acostados, o agravado firmou contrato de permuta com a Construtora, em relação a uma unidade, em 05/05/2010. Em 27/12/2019, o demandante recebeu o termo de quitação do bem. Não se desconhece o teor desse pacto, prevendo expressamente que o imóvel recebido como pagamento da cessão do terreno não podia ser objeto de alienação ou hipoteca, porém, tal contrato não foi registrado no competente Cartório de Registro de Imóveis, de maneira que, para a CEF, naquele momento, se tratava de bem livre e desembaraçado da PLANC LTDA. Portanto, conforme o entendimento deste Tribunal, considerando que a CAIXA não foi parte do mencionado contrato travado entre as partes, a hipoteca que garantiu o financiamento da construção prevalece ante o pacto particular. 6. Assim, forçoso o provimento do presente recurso, suspendendo-se a decisão agravada até o julgamento do mérito da demanda. 7. Agravo de instrumento provido.
(PROCESSO: 20954292218155648031, AGRAVO DE INSTRUMENTO, DESEMBARGADOR FEDERAL BRENO LOPES, 1ª TURMA, JULGAMENTO: 10/07/2021)