PROCESSO Nº: 9675756-68.4307.14.8.0428 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: BRUNO REZENDE DORIA ADVOGADO: Emanuel Sales De Ana Laura Duarte ADVOGADO: Otávio Dias APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF APELANTE: PIETRO RIBEIRO ADVOGADO: Davi Luiz Ferreira De Arthur Silva ADVOGADO: Raul Gonçalves APELADO: Os mesmos ADVOGADO: Os mesmos RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Leonardo Carvalho - 2ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Catarina Gomes EMENTA: CIVIL. CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO ENVIADA PARA O IMÓVEL FINANCIADO. NOTIFICAÇÃO POR EDITAL. CONSOLIDAÇÃO LEILÃO. REGULARIDADE. 1. Trata-se de apelações interpostas em face sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados à inicial de ação proposta contra CEF, na qual se requereu que fosse declarada inválida a execução extrajudicial. O Juiz declarou a nulidade do leilão extrajudicial, em razão da ausência da devida notificação, mantendo, entretanto, incólume a consolidação da propriedade pela CAIXA. Condenação das partes ao pagamento de honorários advocatícios, no importe de R$ 2.000,00 (dois mil reais), cf. art. 85, § 8º, do CPC, igualmente pro rata, à razão de 50% para cada, com exigibilidade suspensa em relação aos autores, ante o deferimento da gratuidade de justiça. 2. Em seu recurso de apelação, afirmam os autores, em síntese, que: a) adquiriram, em 2013, um imóvel residencial através de um contrato de alienação fiduciária em garantia celebrado com a CEF; b) deixaram um familiar residindo no bem desde 2015, o qual se responsabilizou em pagar as prestações; c) as prestações deixaram de ser pagas em 2017; d) em 2019 voltaram a residir no imóvel, quando tiveram ciência da execução extrajudicial que estava em andamento; e) houve descumprimento do art. 70 do Decreto 70/66 e do art. 26 da lei 9.514/97, em razão da ausência de notificação pessoal, bem como por não ter havido a publicação do edital em jornal de maior circulação por três dias; f) o imóvel foi leiloado por um preço vil, ao argumento de que o valor atualizado do imóvel é de R$ 678.859,30, contudo o imóvel foi avaliado em R$ 418.082,00 e leiloado por R$ 42.170,37, sendo, portanto 50% inferior ao valor do imóvel atualizado; g) deve ser oportunizado aos apelantes a possibilidade de pagamento das prestações habitacionais vencidas, de forma parcelada e em consonância com a sua saúde financeira. Ao fim, pugna majoração dos honorários advocatícios. Requer o provimento do recurso. 3. A CEF apela alegando que: a) houve a notificação do devedor para purgar a mora, por meio de edital, nos termos do §4º, do art. 26, da Lei 9.514/97. Contudo, decorreu-se o prazo sem a purgação da mora, o que ensejou a consolidação da propriedade do imóvel em favor da CAIXA; b) em momento algum houve impedimento para a purgação da mora; c) a CEF cumpriu o disposto no § 2º-A, do art. 27, no sentido de comunicar o devedor, mediante correspondência, acerca da data, horário e local dos leilões; d) a Lei 9.514/97 exigia a intimação pessoal do devedor acerca da data de realização do leilão extrajudicial, por aplicação dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei 70/66. Contudo, em 12/12/2017, tal diploma legal foi alterado pela Lei 13.465/2017, com a inclusão do § 2º-A ao art. 27, dispondo acerca da necessidade de comunicação do devedor das datas, horários e locais dos leilões mediante apenas correspondência dirigida ao endereço constante do contrato. Requer a reforma da sentença, para que sejam julgados improcedentes os pedidos da inicial. 4. Cinge o mérito da lide em analisar a regularidade de procedimento extrajudicial referente a contrato de compra e venda e mútuo com cláusula de alienação fiduciária (id. 9856037.7154058), sendo aplicável ao caso a Lei nº 9.514/97. 5. No que concerne à matéria posta à apreciação, o procedimento de consolidação da propriedade está previsto no art. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, que dispõe em seus parágrafos que o fiduciante deverá ser intimado pessoalmente ou por edital, em caso de se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, para satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida. 6. Compulsando os autos, observa-se que o início do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade e a própria tentativa de notificação do devedor pelo oficial do tabelionato ocorreu em dezembro de 2017, em data posterior, portanto, ao registro do contrato no cartório de registro de imóveis, que foi realizado em julho de 2013 pela Caixa. 7. Há nos autos, documentos do 1º Registro de Imóveis de Maceió (Doc. Id: 3530424.4788990) que atestam a tentativa frustrada de intimação pessoal dos autores, em dezembro de 2017. O oficial de registro possui fé pública e a certidão por ele exarada tem presunção relativa de veracidade, que pode ser elidida por prova em contrário. Não há nos autos qualquer informação ou documento capaz de infirmar a certidão do oficial de registro. Neste ponto, cumpre observar que os próprios mutuários alegaram em suas razões de recursos que não residiam no imóvel entre 2015 e 2019. 8. Em razão dos mutuários não terem sido localizados, foi iniciado o procedimento de notificação editalícia, nos termos na legislação aplicada. Consta dos autos que o edital de intimação foi publicado por quatro dias (17, 18, 19 e 05 de janeiro de 2017), em jornal de maior circulação local, no qual havia a advertência de que não havendo purgação da dívida no prazo, seriam adotadas as medidas previstas no § 7º do art. 26 Lei nº 9.514. (0271037.0582167) 9. Passado o referido prazo sem o adimplemento, houve a consolidação da propriedade, nos termos da Lei nº 9.514/97, averbada no registro em 27/04/2018 (Doc. Id 9932967.3972573). 10. No que se refere à notificação da realização do leilão, tem-se que consolidada a propriedade no nome do fiduciário, o imóvel não mais integra patrimônio do mutuário, não havendo obrigatoriedade de notificação pessoal do autor da realização do leilão. Precedente: TRF5, 2ª T., PJE 7452599-40.8084.20.6.7664, rel. Des. Bruno Viana, data de assinatura: 02/05/2019. No entanto, instruem os autos, ainda, correspondência enviada, mediante sistema de postagem eletrônica dos Correios, ao endereço dos autores dando ciência dos leilões a serem realizados (3094239.1302932) 11. Impede observar que consta no Contrato Compra e Venda e Mútuo com Alienação Fiduciária, no item B1 que o valor da compra e venda é de R$ 919.478 ,00. O contrato foi firmado em 09/06/2013. 12. No que toca aos valores de avaliação e arrematação de imóvel em hasta pública, cumpre destacar que a jurisprudência do STJ considera, em regra, vil o preço ofertado que não alcance cinquenta por cento do valor de avaliação. Precedente: STJ, REsp 145037, rel. Min. Luiz Felipe Mendes, Terceira Turma, pub. DJ 45.50.03. 13. Consolidando o entendimento de há muito sedimentado nos Tribunais, o parâmetro legal previsto no parágrafo único do art. 891 do Novo CPC, de forma clara, estipula que "Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação." 14. No caso, não subsiste a alegação de preço vil. O imóvel foi avaliado, em 28/05/2018, por R$ 321.990,00 (Doc. id: 8097217.6770114) e leiloado em fevereiro de 2020 por R$ 55.058,37. 15. Destarte, não se verifica qualquer irregularidade na execução extrajudicial efetuada. Restando incólumes a consolidação e o leilão efetuados. 16. Assim, deve ser reformada a sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos dos autores. Mantidos os honorários fixados pelo Juiz de primeiro grau que devem ser arcados exclusivamente pelos autores, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade da justiça deferida, 17. Honorários advocatícios devidos pelos autores majorados em R$ 200,00 sobre valor fixado na sentença, a título de honorários advocatícios, que ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade, nos termos do art. 98, §§ 2º e 3º, do CPC, por ser a parte beneficiária da Justiça Gratuita. 18. Apelação da CEF provida. Apelação dos autores improvida. [02]
(PROCESSO: 68172035810490841599, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL KEVIN CARDOSO, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 31/03/2021)