PROCESSO Nº: 0535329-83.4420.22.10.1749 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: LUCCA REZENDE CAROLINA FOGAÇA e outro ADVOGADO: Leonardo Lima e outros APELADO: CONCRETO AMORIM CONSTRUCOES LTDA - EPP e outros ADVOGADO: Luigi Cardoso De Faria Cerqueira e outros RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Manuela Carvalho - 1ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Lívia Pinto EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. "HABITE-SE". OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. DEVER DE FISCALIZAÇÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. CONFIGURAÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. ADITIVO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. COMPROVAÇÃO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. PARCIAL PROVIMENTO. 1. Trata-se de apelações interpostas por CONCRETO AMORIM CONSTRUÇÕES LTDA e NATHAN SILVA CLARICE FARIAS contra sentença proferida pelo Juízo Federal da 2ª Vara da Seção Judiciária de Alagoas [julgando parcialmente procedente a ação]. Em suas razões de recurso, afirma a autora: a) celebrou contrato com a Construtora, em 20/10/2012, prevendo o pacto a entrega do imóvel no prazo de 26 meses contados da data da assinatura de financiamento junto à CEF; b) já se passaram mais de 28 meses de atraso na entrega; c) existência de responsabilidade da CEF, pois esta teria o dever de fiscalização do empreendimento Cond. Residencial Leste-Oeste, não atuando apenas na qualidade de agente financeiro, devendo responder pelos danos decorrentes. Requer o provimento do presente recurso, para que seja reconhecida a responsabilidade contratual da CEF pela mora na entrega da unidade, além da inversão dos ônus sucumbenciais. Por sua vez, alega a Construtora ré em sua apelação: a) devido a problemas referentes à qualidade do solo, teve que refazer o projeto, requerendo por isso junto à CAIXA a prorrogação do prazo da obra por mais 12 meses, além de mais 2 meses para regularização do imóvel, prorrogação esta que seria de concordância de todas as partes envolvidas; b) a entrega as unidades não está condicionada à conclusão integral da obra nem à expedição o "habite-se", sendo que outros mutuários já receberam suas unidades e estariam residindo nelas; c) as obras pendentes seriam de mero acabamento, de modo que não haveria risco aos moradores; d) não há previsão de cláusula penal no contrato firmado; e) danos morais incomprovados, inexistência de ato ilícito. Requer o reconhecimento do cumprimento das obrigações assumidas pela construtora, que teria entregue o imóvel no prazo, aduzindo não ser a empresa a única responsável pela expedição do "habite-se," pleiteando também o afastamento da imposição de cláusula penal, pois não prevista em contrato, não podendo a apelada fazer uma analogia da cláusula que prevê juros em decorrência no atraso de satisfação de obrigações pecuniárias. Alfim, pugna pelo afastamento dos danos morais. 2. Em sua exordial, narra a autora: a) adquiriu o apartamento residencial em questão da CONCRETO AMORIM CONSTRUÇÕES LTDA. b) o contrato, celebrado em 11/02/2012, previa a entrega do imóvel no prazo de 24 meses, contados da data da assinatura do financiamento junto à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, contrato esse assinado em 22 de janeiro de 2015; c) a obra deveria ter sido entregue desde 20 de agosto de 2017, há mais de 20 meses; d) embora tenha recebido as chaves do imóvel em janeiro de 2019, não pode mudar-se, pois o imóvel se encontra sem o "habite-se"; e) recebeu várias promessas de entrega da obra, que primeiramente seria em fevereiro de 2017, depois, em 30 de novembro de 2017, posteriormente, em março de 2018, julho/2018 e, somente em janeiro de 2019, entregaram as chaves do imóvel, mas com a obra inacabada, motivo pelo qual até a presente data não foi expedido o "habite-se" do imóvel; f) no mês de Ana Julia Pereira, sem que tivesse havido qualquer mudança de status da obra ou justificativa, a ré Caixa Econômica Federal passou a cobrar a amortização do financiamento mesmo com o imóvel inacabado, notadamente sem a devida concessão do "habite-se." 3. Na sentença, o magistrado a quo, julgando antecipadamente a lide, entendeu pela legitimidade da CEF para compor o polo passivo. Reconheceu o atraso na entrega da obra, pois esta deveria ter sido realizada em até 26/06/2018, considerando o prazo de 24 meses prorrogáveis por mais 6 meses, após a assinatura do contrato junto à CEF. Julgou que a entrega definitiva do imóvel só ocorre quando expedido o "habite-se", nos termos do contrato. Considerou que a CEF agiu na qualidade de mero agente financeiro, não possuindo responsabilidade sobre a obra em comento, ressaltando que a substituição da Empresa em mora, que seria obrigação contratual da CEF, depende de formalização de vontade da maioria dos devedores junto à Caixa, o que não ocorreu. Determinou que a CEF se abstenha de cobrar à autora quaisquer encargos ou parcelas de amortização até a entrega do imóvel com expedição da licença de ocupação ("habite-se"), condenando a Construtora providenciar a entrega do imóvel devidamente licenciado para habitação e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 82.338,00, atualizado até a data da sentença, além do pagamento de multa moratória de 2% e juros moratórios de 0,033% ao dia, contados desde 28/10/2018 até a data da licença de ocupação, invertendo a cláusula penal. Honorários pela Construtora fixados em 10% sobre o valor da condenação. Verba honorária pela autora, em favor da CEF, arbitrada em 10% sobre o valor da condenação, com a execução suspensa, ante a judiciária. 4. Perlustrando os autos, vê-se que, no contrato firmado com a CAIXA esta se responsabilizou pelo financiamento e fiscalização da obra: ""CLÁUSULA VIGÉSIMA OITAVA - EXIGÊNCIAS RELATIVAS À LIBERAÇÃO DAS PARCELAS - Além do disposto na CLÁUSULA VIGÉSIMA SÉTIMA, o levantamento das parcelas do financiamento para a construção do empreendimento se subordina às seguintes condições: (...) Parágrafo primeiro - Além das exigências estipuladas no caput desta cláusula, a entrega da última parcela para construção do empreendimento, fica condicionada à verificação, pela CAIXA: a) da conclusão total da obra e de que nela foram investidas todas as parcelas anteriormente entregues; b) da apresentação de comprovante de quitação dado pela CONSTRUTORA; c) da apresentação da certidão comprobatória da averbação da construção, "Habite-se", à margem da respectiva matrícula ou transcrição, individualizada por adquirentes/devedores;" E, ainda: "CLÁUSULA VIGÉSIMA NONA - DA SUBSTITUIÇÃO DA CONSTRUTORA - A CONSTRUTORA, qualificada no Quadro "A", é substituída, mediante a vontade da maioria de todos DEVEDOR(ES), devidamente formalizada junto à CAIXA, independentemente de qualquer notificação, por quaisquer dos motivos previstos em lei, e, ainda: (...) f) se não for concluída a obra, objeto deste financiamento, dentro do prazo contratual; g) se ocorrer retardamento ou paralisação da obra, por período igual ou superior a 30 dias corridos, sem motivo comprovadamente justificado e aceito pela CAIXA;" Desse modo, considerando que a CEF assumiu deveres que vão além da simples concessão do financiamento, cabendo-lhe, inclusive, a fiscalização do empreendimento, resta patente sua legitimidade passiva ad causam. Precedentes desta Primeira Turma: (PROCESSO: 80572940121630193835, AC/AL, DESEMBARGADOR FEDERAL FELIPE DA ROSA, 1º Turma, JULGAMENTO: 20/01/2018, PUBLICAÇÃO), (PROCESSO: 61791832059858426717, AC/PE, DESEMBARGADOR FEDERAL EMANUEL DA ROCHA, 1º Turma, JULGAMENTO: 21/10/2018, PUBLICAÇÃO: ) 5. Assim, a CEF responde solidariamente pelo atraso na entrega da obra, conforme o art. 7º do CDC, devido à demora em relação às providências pelas quais era responsável contratualmente, em especial no tocante à fiscalização da construção. 6. No tocante ao prazo da obra, verifica-se, conforme contrato firmado em 12.02.3219 (Id 8461514.4311514), a previsão de entrega da unidade em 24 meses após a assinatura do referido termo com a CEF (cláusula 16ª), podendo haver uma extensão máxima no tempo de término da construção, de 36 meses, por caso fortuito ou força maior, após análise técnica e aprovação da CAIXA. Nesse passo, a compradora assinou com a vendedora um termo contratual aditivo (1658581.8655263), em 16 de maio de 2015, no qual autorizava a prorrogação do prazo de execução das obras e sua regularização, desde que de comum acordo entre a Construtora e a CAIXA. Assim, em 16 de abril de 2016, há uma repactuação entre a CEF e a Construtora, no tocante aos prazos, surgindo um novo cronograma, estendendo por mais 12 meses o término da obra, e por mais 2 meses após o referido término, para a entrega das chaves. Dessa forma, sendo o contrato de financiamento firmado em 10.01.1616, como já visto, e sendo o prazo total do termino da obra, após o novo cronograma, estipulado em 36 meses e mais dois meses para a regularização do imóvel, o dies ad quem para a entrega da unidade será 03.10.5764. Portanto, assiste razão à Construtora neste ponto, devendo a mora ser contada a partir desta data. 7. No tocante à entrega do imóvel, verifica-se no próprio contrato firmado, cláusula 28ª, que entre as condições de liberação das últimas parcelas à Construtora, está a apresentação do "habite-se". Nessa esteira, a unidade só pode ser considerada entregue realmente quando reúne condições tanto físicas quanto jurídicas de habitação, o que não ocorreu, ante o fato de a obra encontrar-se inacabada e sem o "habite-se", cuja data de observância é, aliás, o termo inicial do Seguro Garantia Pós Entrega (SGPE), de acordo com a cláusula 30ª. Assim, não faz jus à construtora em sua pretensão de se eximir de tal responsabilidade, não se podendo, portanto, considerar-se o bem entregue de fato. 8. Quanto à inversão da cláusula penal, entende-se devida. Depreende-se que o contrato firmado entre as partes prevê, apenas em desfavor da demandante, multa de 2% e juros de 0,33% ao mês em caso de inadimplemento. Portanto, verificada, como foi neste caso, a mora na entrega, deve ser observado o disposto no CDC, além dos princípios da boa-fé e equilíbrio contratual. O STJ, no julgamento do REsp 9237434/DF, submetido ao rito dos recursos repetitivos, entendeu que "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor." Assim, forçoso o estabelecimento da inversão em desfavor das rés, ante o referido atraso na entrega da unidade habitacional, devendo estas arcar com a multa de 2% e juros de 0,33% ao mês, pro rata. Nesse sentido já julgou esta primeira Turma: (PROCESSO Nº: 7441794-05.3699.8.2.3307 - APELAÇÃO CÍVEL: Desembargador(a) Federal Stephany Jesus - 1ª Turma - Data da Assinatura: 29/08/19 - Juiz(a) Federal Breno Nogueira ). E, ainda, este Tribunal: (PROCESSO: 97471458968281920171, AC/PE, Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL DAVI LUCCA PINTO, 3ª Turma, JULGAMENTO: 19/12/ 2016) 9. Os danos morais restam configurados. Continua a autora com sua moradia em situação de atraso, sem previsão de regularização, fato que provoca privações, fazendo-a passar por abalo psicológico que não pode ser classificado como mero dissabor ou aborrecimento. Assim, faz jus à indenização pelos danos suportados. No particular, em razão dos argumentos expostos, entendo por bem manter a indenização no montante de R$ 50.483,00, pro-rata, valor que reputo suficiente para compensar o prejuízo moral experimentado, sem que reste caracterizado enriquecimento sem causa (função positiva) e, ao mesmo tempo, desestimular a conduta desidiosa do infrator (função negativa-pedagógica). 10. Assim, ante tais fundamentos, dou parcial provimento aos recursos da Construtora Amorim e da autora. Tendo em vista a sucumbência recíproca, fixo os honorários advocatícios em desfavor da CEF em 10% sobre o valor da condenação. Honorários pela demandante em 10% sobre o valor da condenação, com a exigibilidade suspensa, ante a gratuidade judiciária deferida. 11. Apelação da Construtora parcialmente provida. Apelação da demandante parcialmente provida.
(PROCESSO: 93205546582998780981, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL CAIO SOUZA, 1ª TURMA, JULGAMENTO: 01/12/2021)