PROCESSO Nº: 9677721-75.9874.10.10.7460 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: VERÔNICA BARROS URTIGA ADVOGADO: Marcos Vinicius da Rocha De Faria Cerqueira APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Joana Pires - 3ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Evelyn Alves EMENTA CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRETENSÃO VOLTADA CONTRA A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. ILEGITIMIDADE ATIVA DA AUTORA. AUSÊNCIA DE QUALQUER CONTRATO FIRMADO COM A EMPRESA PÚBLICA OU DE QUALQUER GRAVAME NO IMÓVEL. AQUISIÇÃO DIRETA COM A CONSTRUTORA CERUTTI. APELO IMPROVIDO. 1. Apelação interposta pelo Particular em face da sentença que extinguiu o processo, sem resolução de mérito, por ilegitimidade ativa da parte Autora para pleitear, em relação à Caixa Econômica Federal - CEF, direitos decorrentes de contrato ou negócio jurídico de seguro, de compra e venda e de mútuo, por não haver firmado Contrato com a Empresa Pública, nos termos do art. 485, VI, do CPC. 2. Considerando que o Supremo Tribunal Federal já firmou posicionamento de que a motivação referenciada "per relationem" não constitui negativa de prestação jurisdicional, tendo-se por cumprida a exigência constitucional da fundamentação das decisões judiciais (HC 983.300 AgR, Rel. Ministro João Guilherme Vieira, Segunda Turma, julgado em 29/01/2019, Processo Eletrônico DJe-072, Public 15-05-1375; e AI 633.267 AgR, Rel. Ministra Luiza Ramos, Primeira Turma, julgado em 18/01/2012, Public 06-01-8815), adota-se como razões de decidir os fundamentos da sentença, em razão do seu caráter exauriente. 3. "Já no que tange à preliminar de ilegitimidade da parte autora para buscar a responsabilização da CEF sem que com ela tivesse assinado qualquer contrato de financiamento/mútuo, de seguro ou mesmo de outras obrigações e direitos (inexistência, portanto, de negócio jurídico celebrado entre a parte autora e a CEF), penso que tal preliminar levantada pela CEF, merece acolhimento." 4. "É que o adquirente (promitente comprador) de imóvel residencial em edificação (imóvel de fração ideal, portanto), que o adquiriu diretamente da incorporadora e proprietária do terreno (Empreendimentos Imobiliários Infinity Costa SPE Ltda), ou através da construtora responsável pela obra (Construtora Cerutti Engenharia Ltda.), não detém legitimidade para pleitear, em nome próprio, direitos decorrentes do contrato de seguro de obra, de obrigações ou de mútuo habitacional que sequer contratou com a CEF e/ou com a sua seguradora (já que pagou todo preço do imóvel adquirido através de recursos próprios e diretamente à incorporadora do empreendimento imobiliário, sem qualquer necessidade da participação de entidade bancária ou seguradora), não possuindo tampouco legitimidade para pleitear, sem instrumentos procuratórios e legais próprios, direitos de outros promitentes compradores/mutuários (que também adquiriram imóveis no mesmo prédio e através das mesmas empresas rés, mas com a participação/financiamento da Caixa Econômica Federal), ou mesmo direitos decorrentes de contratos ou negócios jurídicos firmados entre a Caixa e a construtora e/ou incorporadora proprietária do terreno e responsável pela construção da obra, máxime quando a unidade residencial adquirida pela autora (o apartamento de nº 507, da Torre I, do Condomínio Infinity Coast), não está na relação de bens hipotecados pela CEF (o apartamento dos autores, portanto, não é objeto de qualquer gravame efetuado pela CEF, conforme se vê dos documentos acostados aos autos), e quando o empreendimento é composto de 160 (cento e sessenta) unidades habitacionais, e mais 01 (uma) comercial, e apenas 63 (sessenta e três) foram financiados pela CAIXA, estando o empreendimento constituído ainda como "patrimônio de afetação", nos termos do art. 31-A da Lei nº 4.591/64, ao Empreendimento Imobiliário Infinity Cost Ltda., de sorte que a decisão quanto ao prosseguimento da obra ou do destino dos ativos depende de deliberação do condomínio dos adquirentes das unidades." 5. "Ademais, a autora escolheu o imóvel e a incorporadora/construtora livremente, sem qualquer participação da CEF, tudo levando a crer que a CEF, aqui, e sem entrar no mérito da causa, funcionou apenas como agente financeiro, sendo tão vítima quanto a autora, já que também possui alguns imóveis financiados no prédio inacabado (mas não todos) e, por não possuir a inteira propriedade/garantia de todos os imóveis (a CEF não é, pois, DONA DO EMPREENDIMENTO, como afirma a autora), e uma vez que a edificação foi constituída como "patrimônio de afetação", necessita da autorização de todos os adquirentes (ou da comissão constituída pelos mesmos) para pleitear em juízo o prosseguimento da obra ou do destino dos ativos, já que tais decisões dependem de deliberação do condomínio dos adquirentes das unidades, sobretudo quando, conforme esclarecido pela CEF, mesmo tendo retido os valores sob sua gestão e os valores correspondentes às suas unidades garantidas/hipotecadas, pagos pelos mutuários que financiaram seus imóveis na CEF, e os decorrentes da cobertura securitária, os recursos são insuficientes para dar continuidade à obra." 6. "Em outras palavras, a autora não é mutuária da CAIXA, nem com ela tem qualquer contrato ou negócio jurídico de seguro ou mesmo de outras obrigações. Se assim é, e se é cediço que o contrato de seguro é relação de caráter pessoal, não gerando obrigações propter rem à segurada, os atuais possuidores/proprietários/promitentes compradores da fração ideal do bem não podem invocar a atual condição de possuidor/proprietário/promitente comprador para buscar responsabilizar por danos no imóvel ou por atraso de obra quem com eles não contratou o seguro ou o financiamento necessário à construção do imóvel e o término da obra, sequer tendo contratado o mútuo a que se vincularia o contrato de seguro." 7. "Se da mesma forma que a cessão do contrato habitacional não pode se perfectibilizar sem a anuência do agente financeiro, penso que a autora, que firmou contrato diretamente com a construtora e com a incorporadora, sem qualquer participação da CAIXA, e que adquiriu o imóvel com recursos próprios, não têm legitimidade para pleitear indenização por danos materiais e morais advindos da demora na construção do empreendimento, ou mesmo por lucros cessantes pelo atraso da obra, perante o agente financeiro (CAIXA) ou perante a seguradora do contrato dos quais não participaram." 8. "De se esclarecer, mais, que o precedente utilizado pelos autores (Tema 996) é de um caso de contrato de financiamento, pela CEF, de imóveis do Programa Minha Casa Minha Vida, para consumidores de baixa/baixíssima renda, onde há toda uma logística e responsabilidade de escolha de terreno e da construtora responsável pela edificação dos imóveis pelo agente financeiro, não podendo ser, pois, aplicado aqui indistintamente, sem as devidas ponderações e vicissitudes do caso concreto, vez que, aqui, estamos diante de um imóvel a ser edificado à beira-mar, de altíssimo valor, portanto, e que sequer foi financiado pela CEF, não sendo razoável impor à CEF lucros cessantes ou outras obrigações e direitos pleiteados, quando os autores sequer possuem qualquer contrato com a CEF ou com empresa seguradora, e quando coube ao(s) autor(es) a livre escolha da construtora e do empreendimento, daí porque também assumiram, junto com a CEF, proprietária apenas de algumas poucas unidades do prédio inacabado, os riscos do empreendimento. Destarte, há de ser reconhecida a ilegitimidade ativa da autora e, de consequência, extinto o processo sem julgamento de mérito." 9. Apelação improvida. Condenação da apelante em honorários recursais, ficando majorado em 1% o montante fixado na sentença (R$ 6.000,00), nos termos do art. 85, § 11, do CPC. pmm
(PROCESSO: 13921533300594359562, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL LEVI MORAES, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 14/04/2021)