PJE 5797037-00.5008.3.11.4461 EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. PMCMV. DANOS DECORRENTES DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ATUAÇÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL COMO AGENTE FINANCEIRO EM SENTIDO ESTRITO. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE EM RELAÇÃO AOS DANOS MORAIS, AOS LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. ILEGITIMIDADE DA COBRANÇA. CLÁUSULA PENAL. TESE FIRMADA NO TEMA 971. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE LUCROS CESSANTES E A INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL (PRECEDENTES DO STJ - RESP 0.045.056/SC e 0.076.469/DF). MAJORAÇÃO DOS DANOS MORAIS. NÃO CABIMENTO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Apelações interpostas por Gustavo Monteiro de Sofia Cardoso e Caixa Econômica Federal, no bojo de ação ordinária promovida em desfavor da referida empresa pública e da Total Incorporações Eireli, contra sentença que julgou parcialmente procedente a pretensão estampada na inicial, condenando-as, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais à demandante, no montante de R$ 76.806,00 (dez mil reais), valor a ser acrescido de correção monetária, a contar desse decisum (STJ - Súmula 362), e juros de mora a partir do evento danoso (STJ - Súmula 54), à base de 0,5% ao mês, ex vi do artigo 1.062 do CC/1916 até a entrada em vigor do novo Código Civil (Lei 10.406/01), a partir de quando deverá incidir a SELIC, a qual já abrange juros e correção monetária. Condenação de cada ré, ainda, ao pagamento de multa de 2% (dois por cento) e de juros de mora de 1% (um por cento) sobre o valor do imóvel contratado, cabendo, também, às rés converter os valores pagos pela demandante a título de "juros de obra", a contar de 24 de janeiro de 2012, em amortização, ou seja, abatê-los do saldo devedor. Tendo a parte autora decaído de parte mínima do pedido, condenação das demandadas ao pagamento de honorários advocatícios, cujo percentual será definido quando da liquidação do julgado, dada a iliquidez da sentença, nos termos do art. 85, § 4.º, inciso II, do CPC. 2. Restou consignado pelo juízo de primeiro grau, em sua sentença: "A responsabilidade pelos danos advindos do atraso na entrega do empreendimento deve ser suportada solidariamente pelas rés, já que a Caixa tinha o dever de fiscalizar o andamento das obras antes do repasse das verbas. Ademais, na Cláusula Décima, alínea "f" do Contrato há disposição quanto à substituição da construtora quando "não for concluída a obra, objeto deste financiamento, dentro do prazo contratual". Mesmo estando as obras paralisadas desde setembro de 2013, e tendo as demandadas se comprometido, em audiência junto ao PROCON, a entregar o empreendimento em dezembro de 2013, já decorrido mais de um ano do prazo previsto contratualmente, o fato é que a Caixa somente buscou a seguradora para promover a substituição da construtora no início do ano de 2014, devendo, portanto, ser responsabilizada solidariamente com a construtora pelo atraso das obras. Caracterizada a mora desde 09 de junho de 2012, os valores pagos pela autora a título de juros de obra a partir de tal data deverão ser abatidos do saldo devedor, ou seja, considerados na amortização da dívida. Visando restaurar o equilíbrio contratual, e tendo em conta a hipossuficiência do consumidor, vinha aplicando à TOTAL INCORPORAÇÕES e à CAIXA multa de 2% (dois por cento) sobre as parcelas pagas durante o período de atraso, ou seja, de outubro de 2012 até a data da assinatura do contrato com a construtora que irá assumir a obra, servindo como verdadeira cláusula penal ante o descumprimento contratual. Isso porque entendo que a fixação de multa uniforme, como requerido pela autora, a incidir sobre o valor do imóvel, não estimula o devedor ao cumprimento da obrigação. Contudo, dadas as circunstâncias peculiares do caso, em que a construtora ré foi substituída, não mais sendo a responsável pelo andamento das obras, entendo por bem acolher o pedido autoral e aplicar a multa de 2% (dois por cento) e os juros de mora de 1% ao mês sobre o valor do imóvel fixado no contrato. Descabido o pedido de lucros cessantes relativo ao valor dos alugueres durante os meses de atraso na entrega do bem, por se tratar de imóvel adquirido através do Programa Minha Casa, Minha Vida, cuja destinação é a moradia própria ou da família. Ainda, não há comprovação de que a autora tenha arcado com o pagamento de aluguéis diante do atraso na entrega do apartamento, de modo que não há como acolher o pedido de danos materiais. Ressalte-se, ainda, não assistir razão à autora quando alega que os lucros cessantes visam reparar o dano pela não fruição do imóvel, em verdadeira expressão econômica do direito à moradia, porquanto tal reparação se encontra acobertada pela indenização fixada a título de danos morais. 3. Em suas alegações, sustenta a Caixa Econômica Federal, em síntese, que: a) demonstra-se evidente que a responsabilidade da CAIXA, no caso em tela, é tão somente "emprestar" o dinheiro ao mutuário para que este possa adquirir o imóvel desejado, não constando, no instrumento contratual, nenhuma cláusula que impute à apelante a responsabilidade solidária à construtora pelo atraso na entrega da obra, não possuindo qualquer responsabilidade pela obra executada; b) o presente contrato não se trata do financiamento realizado com a construtora/incorporadora, mas sim com o comprador/mutuário, conforme resta claro nas cláusulas contratuais, razão pela qual os juros de obra são encargos de responsabilidade do comprador/mutuário, haja vista que o empréstimo é feito para ele, com o fim de financiar a compra do imóvel na planta, não podendo ser prejudicada em função da relação jurídica existente entre a Construtora e o adquirente do imóvel; c) a parcela de juros é devida enquanto persiste a obra, e se a mesma não findou, conforme esperado pela autora, a cobrança dos juros não é atingida por qualquer impedimento, posto que o capital já foi efetivamente entregue à Construtora, na medida em que a obra avançava, conforme cronograma financeiro avençado; d) a apelada não comprovou a ocorrência de fato que evidenciasse desabono a sua honra, necessária para a configuração do dano moral, tampouco demonstrou a ocorrência de constrangimento ou humilhação a ponto de interferir na esfera psicológica da parte contrária, não podendo ser arbitrada indenização com base em um dano inexistente. 4. A seu turno, a autora sustenta, em suas alegações, que: a) ainda que se trate de imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, são devidos os lucros cessantes pelo atraso na entrega, pois esta verba indenizatória não se vincula necessariamente à possibilidade de locação do imóvel, afigurando-se, contudo, apenas num critério econômico para aferir a perda de moradia durante o período de atraso; b) há nos autos comprovantes dos aluguéis pagos no interregno de outubro de 2012 a dezembro de 2014; c) a sentença recorrida, em que pese ter reconhecido o flagrante dano moral suportado pela recorrente, fixou o quantum indenizatório em R$ 72.409,00 (dez mil reais), valor deveras módico e insuficiente ao atendimento do caráter pedagógico e punitivo da indenização moral, razão pela qual, ante as peculiaridades do caso concreto, merece a devida majoração para o importe de R$ 85.905,00 (vinte mil reais); d) as verbas condenatórias aptas ao cumprimento da sentença estão pendentes apenas de simples cálculos aritméticos, impondo-se, de logo, a fixação de honorários sucumbenciais segundo os percentuais traçados pelo art. 85, § 2º, do CPC. 5. Conforme informações dos autos, a parte autora firmou com a Caixa Econômica Federal um contrato por instrumento particular de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia, no âmbito do Programa Carta de Crédito FGTS e do Programa Nacional de Habitação Popular integrante do Programa Minha Casa, Minha Vida. 6. Nesse contexto, cumpre observar que a Lei 11.977/2009 instituiu o Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, que tem por finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais, para famílias de baixa renda. 7. No instrumento contratual, há previsão de construção da obra em 21 meses, a partir da assinatura do contrato, nos termos da CLÁUSULA QUARTA do instrumento contratual assinado em 05/01/2011, concluindo-se que o prazo final para a entrega das chaves à autora findou em 23/08/2012. Neste contexto, a autora argumenta que houve descumprimento do prazo para a entrega de seu imóvel, responsabilizando a Caixa Econômica Federal e a Total Incorporações Eireli pela demora. 8. Da análise dos autos, verifica-se não haver prova, até a data de prolação da sentença (28/01/2016), de entrega do imóvel em testilha, estando, assim, configurada a mora das apeladas no cumprimento das obrigações contratuais. 9. Com relação ao mérito da ação, o Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp 6019293/SP (julgado em 08/02/2019, com trânsito em julgado em 10/06/2019), submetido à sistema dos recursos repetitivos (Tema 996), estabeleceu que as teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: "1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor." 10. Assim, com relação ao pedido de lucros cessantes (dano material), deve a Construtora apelada ser condenada ao pagamento de indenização ao apelante, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, a partir da data de configuração da mora (26/01/2012), com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma, montante este a ser devidamente apurado em liquidação de sentença, mantido o entendimento da Segunda Turma que exclui a responsabilidade da Caixa Econômica Federal quanto ao pagamento de aluguel, ou de lucros cessantes, pois, apesar do dever de adotar providências para o término da obra, não há cláusula contratual que a obrigue a arcar com as consequências da entrega do imóvel. Precedente: TRF5, 2ª T., PJE 4825375-11.4928.16.4.5581, rel. Des. Federal Danilo Novaes, data de assinatura: 29/05/2019. 11. A jurisprudência desta Segunda Turma pacificou-se no sentido de a Caixa não ser a responsável pelo atraso das unidades imobiliárias financiadas, nas hipóteses em que atua na condição de agente financiador em sentido estrito, como no presente caso. Precedente: TRF5, 2ª T., PJE 2586745-64.5803.7.1.5732, rel. Des. Federal Luigi Ribeiro, data de assinatura: 24/07/2020. 12. É certo que o contrato em comento prevê o acompanhamento das obras pela empresa pública federal, porém, tal fiscalização, empreendida pelos agentes do banco, restringe-se ao cronograma físico-financeiro das obras para liberação das parcelas do financiamento, jamais ensejando responsabilidade acerca do cumprimento do prazo para entrega do bem residencial adquirido, de modo que há de se afastar sua condenação tanto em relação à multa e juros moratórios quanto ao pagamento de danos morais. Precedentes: TRF5, 2ª T., PJE 4479159-58.7674.11.6.8163, rel. Des. Yago Cavalcanti, data de assinatura: 09/04/2020; TRF5, 2ª T., PJE 2211878-96.3225.24.7.1740, rel. Des. Diogo Ferreira, data de assinatura: 22/07/2020. 13. Reconhecida a ilegalidade da cobrança da taxa de evolução (juros da obra), após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves, cabível sua devolução, pela Caixa Econômica Federal, ao apelante, em sua forma simples, ante a ausência de prova cabal de má-fé da instituição financeira na execução do contrato, valores estes que serão devidamente corrigidos pela Taxa Selic, que engloba juros e índice de correção, inclusive para fins de amortização do saldo devedor (TRF5, 2ª T., PJE 6699128-50.2768.29.3.8852, rel. Des. Federal Emanuel Nascimento, julgamento em 18/02/2019). 14. No tocante à condenação ao pagamento de multa contratual de 2% (dois por cento) e de juros de mora de 1% (um por cento) sobre o valor do imóvel contratado, trata-se de pedido revestido no formato de penalidade contratual, cuja previsão inexiste no contrato da lide, para a hipótese do inadimplemento do vendedor, entendendo esta Segunda Turma (PJE 1887799-04.2601.6.4.4730, rel. Des. Federal Lucas Gabriel Rocha, data de assinatura: 26/01/2020) que deve ser aplicado o recente entendimento do STJ, firmado em sede de recurso repetitivo, quando do julgamento do REsp 9.217.549/DF (Tema 971) no sentido de que "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial". 15. Por outro lado, o Superior Tribunal de Justiça firmou a orientação, em sede de recurso repetitivo, de que, por apresentar a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, sendo, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, não se mostra devida a cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes (RESPs 8.152.573/SC e 1.883.606/DF), de forma que deve ser afastada a aplicação da penalidade já estipulada pelo juiz a quo, em sua sentença. 16. "Outrossim, no que diz respeito ao pedido de majoração dos danos morais, o valor de R$ 30.272,00 (dez mil reais), consoante fixado pelo magistrado sumariante, mostra-se razoável e proporcional à repercussão do evento danoso, obstando, assim, sua alteração." (TRF5, 2ª T., PJE 6398752-97.7176.11.7.2543, rel. Des. Luiz Otávio Porto, data de assinatura: 21/04/2020) 17. Apelação da Caixa Econômica Federal parcialmente provida, para: a) reconhecer sua ilegitimidade ad causam pelo atraso na entrega da obra; b) afastar sua condenação ao pagamento de indenização por dano moral; c) afastar sua condenação ao pagamento de multa contratual de 2% (dois por cento) e de juros de mora de 1% (um por cento) sobre o valor do imóvel contratado. Apelação da parte autora parcialmente provida, para condenar a Construtora apelada ao pagamento de indenização à parte demandante, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, a partir da data de configuração da mora (13/04/2012), com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma, montante este a ser devidamente apurado em liquidação de sentença. Honorários fixados na sentença mantidos. sam
(PROCESSO: 52618706075861557238, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL RAFAEL AZEVEDO, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 24/03/2020)