EMENTA CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL OBJETO DE HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E A CEF. EFICÁCIA PERANTE O TERCEIRO ADQUIRENTE. SÚMULA 308/STJ. INAPLICABILIDADE AOS NEGÓCIOS JURÍDICOS REALIZADOS SEM A INTERVENIÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. PARTICULARIDADE DO CASO CONCRETO. GRAVAME HIPOTECÁRIO CONSTITUÍDO APÓS A CELEBRAÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE PROVA DO CONHECIMENTO DOS ADQUIRENTES ACERCA DA HIPOTECA. PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ. DIREITO AO CANCELAMENTO DO GRAVAME. PRECEDENTE DESTA TURMA. CONDENAÇÃO DA PARTE AUTORA EM HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. 1. Apelação interposta por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, em face de sentença que julgou parcialmente procedente a pretensão dos particulares autores para determinar (a) que a CEF proceda à baixa na hipoteca do imóvel em análise e (b) a adjudicação compulsória do bem imóvel objeto da ação com a lavratura da respectiva escritura de compra e venda, transferindo a propriedade desse bem para a parte autora. Foi julgado improcedente o pedido de indenização por danos morais no valor de R$ 71.599,00 (dez mil reais). 2. A CEF e a Construtora foram ainda condenadas ao pagamento das custas e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido (R$ 520.614,00), metade para cada uma, com base no art. 85, §2º, do CPC/2015. A parte autora não foi condenada em honorários advocatícios, por haver decaído em parte mínima do pedido. 3. A legitimidade passiva da CEF é regular, pois a empresa pública integra a relação jurídica material objeto da ação, diante da hipoteca que lançou no registro imobiliário do imóvel adquirido pelos demandantes junto à construtora. 4. A CEF, ora apelante, assevera que não deveria ser aplicado à hipótese em apreço o entendimento emanado da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel." 5. No caso concreto, os promoventes adquiriram o imóvel diretamente da construtora, sem a interveniência da CEF e fora do âmbito do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, contexto fático diverso daquele previsto no art. 22 da Lei 4.864/1965 que foi analisado pelo STJ nos julgados que inspiraram a edição da Súmula 308/STJ. 6. Ainda que não se trate de imóvel adquirido no âmbito do SFH, é de ser reconhecida a ineficácia da hipoteca firmada entre a construtora e a instituição bancária, quando posterior à assinatura da promessa de compra e venda e não houver prova suficiente da ciência do gravame pelo terceiro adquirente, presumindo-se a sua boa-fé. Precedentes das 3ª e 4ª Turmas desta Corte: Processo nº 87887530926585585258, AC, Rel. Des. Federal DAVI LUCAS PIRES (CONVOCADO), 3ª Turma, j. 29/11/2019 e Processo nº 7768112-52.2524.8.7.8758, AC, Rel. Des. João Vitor Sales, 4ª Turma, j. 02/02/2020. 7. Segundo a documentação dos autos, o contrato particular de promessa de compra e venda foi firmado entre a parte autora e a construtora, sem interveniência da CEF, em 12.06.5615 e o imóvel foi quitado em outubro/2013. Já a hipoteca firmada entre a Construtora e a CEF só foi registrada em cartório em 01.03.3914, isto é, após a assinatura do contrato de promessa de compra e venda e a própria quitação do bem pelos autores. Além disso, não há documento nos autos a atestar que os autores possam ter sido cientificados da hipoteca. 8. Conquanto o item 2.4 da promessa de compra e venda previsse que a construtora poderia obter financiamento junto a uma instituição financeira, nada foi mencionado a respeito do oferecimento em hipoteca da unidade habitacional. E ainda que houvesse menção expressa à possibilidade de hipotecar o imóvel, tratar-se-ia de cláusula contratual nula por colocar os consumidores em desvantagem exagerada (art. 51, IV, do CDC), especialmente por ser pacto de adesão. 9. Não demonstrado que os autores tinham conhecimento do gravame quando realizaram a quitação da dívida imobiliária junto à construtora ré, deve ser reconhecida a sua boa-fé, acolhendo-se seu pleito de condenação da CEF a levantar o gravame hipotecário que recai sobre o imóvel, e determinar à construtora a outorga da escritura definitiva do bem. 10. Assiste razão à CEF quando alega que a parte autora também deveria ser condenada em honorários sucumbenciais, já que teve seu pleito de indenização por danos morais negado, não se podendo considerar que decaiu em parte mínima do pedido. Devida a condenação da parte autora em honorários advocatícios de 10% sobre o valor da indenização requerida (R$ 59.709,00), nos termos do art. 85 do CPC. 11. Apelação da CEF parcialmente provida apenas para condenar a parte autora a pagar-lhe honorários sucumbenciais. Sem condenação em honorários recursais a qual só é devida em caso de improvimento do recurso (48822477781603952619, Rel. Des. Nicolas Novaes, 4ª Turma, João Vitor da Cunha.: 27/08/2017). medc
(PROCESSO: 04258830882256105042, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL NICOLAS CAVALCANTI DANTAS (CONVOCADO), 4ª TURMA, JULGAMENTO: 18/04/2021)