PROCESSO Nº: 5707538-59.6455.12.2.2925 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: ARTHUR DA COSTA e outro ADVOGADO: Benjamin Jesus e outro APELADO: MAGIS INCORPORACOES E PARTICIPACOES LTDA ADVOGADO: Cauã Moraes ADVOGADO: Emanuel Fogaça E Vicente da Mota ADVOGADO: Vicente Costa ADVOGADO: Heitor Melo APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO: Enzo Gabriel da Mata APELADO: LA CITTA INCORPORACOES SPE LTDA ADVOGADO: Luiz Miguel Porto ADVOGADO: Bryan Teixeira E Bryan Santos ADVOGADO: Kaique Melo ADVOGADO: Luiz Felipe da Mota RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Thomas da Costa - 1ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Miguel Freitas EMENTA: PROCESSUAL CIVIL e CIVIL. APELAÇÃO. HIPOTECA EM FAVOR DA CEF. NEGÓCIO JURÍDICO REALIZADO ENTRE OS APELADOS E A INCORPORADORA SEM A INTERVENIÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. ANUÊNCIA CONTRATUAL EM RELAÇÃO AO GRAVAME. SÚMULA 308 DO STJ. SEM APLICAÇÃO. IMPROVIMENTO. 1. Trata-se de apelação interposta por EMANUELLY MONTEIRO E JURANDIR PEREIRA DA LETÍCIA ALMEIDA contra sentença proferida pelo Juízo Federal da 4ª Vara da Seção Judiciária do Ceará [julgando improcedentes os pedidos exordiais], alegando em suas razões recursais: a) nulidade das cláusulas 7.8 e 10.4 das condições gerais e das cláusulas 8.6 e 8.7 das condições específicas, ambas do Instrumento particular de promessa de compra e venda, que condicionam a liberação do gravame real incidente sobre o imóvel, à satisfação do débito contraído pela apelada LA CITTA a apelada CEF, pois tais cláusulas contrariam os incs. V, do Art. 170, da CF e incs. IV e XV do art. 51 do CDC; b) a manutenção da hipoteca incidente sobre unidade em questão, já quitada pelos demandantes, colocando seu patrimônio em garantia de negócios de terceiros, viola preceito de existência digna, colocando-os em vulnerabilidade econômica; c) negação indevida da aplicação da Súmula 308 do STJ ao caso, pois o entendimento da referida Súmula busca proteger o adquirente de boa-fé; d) a ciência da hipoteca não afasta a boa-fé do adquirente; e) aplicação do art. 51 do CDC, ante a abusividade da cláusula. Requerem o provimento do recurso para que sejam anuladas as cláusulas 7.8 e 10.4 das condições gerais e das cláusulas 8.6 e 8.7 das condições específicas do Instrumento particular de promessa de compra e venda, com o cancelamento da hipoteca incidente sobre o imóvel objeto da garantia real e a concessão da escritura definitiva de compra e venda da unidade. Pugnam pela declaração da responsabilidade subsidiária da promovida Magis Incorporações e Construções LTDA. Alfim, Sucessivamente, caso não seja tal pretensão recursal atendida, que sejam os honorários de sucumbência reduzidos ao valor de R$ 1.500,00. 2. Em sua exordial, narram os autores: a) firmaram Contrato de Promessa de Compra e Venda com a ré Lá Cittá Incorporações SPE LTDA, em 26/08/2012 e 02/12/2017, adquirindo 02 apartamentos no empreendimento La Cittá Parangaba Residence; b) quitaram os contratos mediante o pagamento total no valor de R$ 355.692,86; c) conforme Certidão Narrativa de Ônus Hipotecário incidente sobre as unidades imobiliárias transacionadas, expedidas pelo 6° Ofício de Registro de Imóveis de Fortaleza, continuam as referidas unidades hipotecadas à ré Caixa Econômica Federal; c) a ré Caixa condiciona a outorga da escritura definitiva de compra e venda livre de hipoteca, exigindo que a Construtora lhe repasse o valor do saldo devedor referente à fração ideal dos imóveis em questão, mesmo tendo a ré Lá Cittá recebido integralmente o pagamento dos imóveis; d) responsabilidade subsidiária de Magis Incorporações e Construções Ltda pelas obrigações assumidas por Lá Cittá Incorporações SPE LTDA. 3. O magistrado "a quo" considerou que os requerentes expressamente concordaram com a possibilidade de a Incorporadora contrair financiamento para construção do empreendimento, além de anuírem com a constituição de hipoteca em favor da instituição financeira credora, observando que tal gravame já havia sido devidamente registrado na matrícula do primeiro imóvel quando da avença envolvendo a segunda unidade imobiliária em discussão, sendo de conhecimento público. Entendeu que tais determinações, livremente pactuadas, não ferem disposição legal, além de não consistir em imposição de qualquer desvantagem exagerada. Observou que o TRF da 5ª Região vem afastando a da Súmula 308 do STJ nos casos em que o bem não foi adquirido através de financiamento habitacional. 4. Conforme a jurisprudência desta Corte Regional, a Súmula nº 308 do STJ cuida de casos em que a hipoteca recaia sobre imóvel adquirido por meio do Sistema Financeiro de Habitação - SFH pelo mesmo agente que financiou a construção das unidades habitacionais para a construtora inadimplente (PROCESSO: 91254785577031175277, AC - Apelação Civel - DESEMBARGADOR FEDERAL PEDRO LUCAS MOURA, 2ª Turma, JULGAMENTO: 27/11/2019). 5. In casu, os autores adquiriram as unidades sem qualquer interveniência da CAIXA e fora do âmbito do SFH. Dessa forma, na presente situação o agente financeiro (Caixa) não participou do contrato de compra e venda firmado entre o autor e a Incorporadora, o que afasta a aplicabilidade da Súmula 308 do STJ, posto que o caso em análise não se enquadra na situação que deu origem ao entendimento sumulado pelo STJ (distinguishing). Nesse sentido: (TRF5, AR6667/AL, Rel. Des. Federal KAIQUE MARTINS, Pleno, DJE 08/04/2014. Grifos acrescidos.) 6. Conforme documentos acostados, os apelantes firmaram contratos de compra e venda com a Incorporadora, em relação a uma unidade em 26/05/2012 e à outra em data posterior, 20/01/2017. Embora os bens tenham sido devidamente quitados pelos demandantes, estes anuíram com a possibilidade da constituição do gravame em questão, conforme teor da Cláusula 10.2. do pactuado: "Os promitentes compradores declaram-se cientes que a promitente vendedora firmou/firmará com instituição financeira financiamento para construção do empreendimento, o que implicará em concessão de garantias, tais como hipoteca, alienação fiduciária em garantia ou cessão dos recebíveis, contratos esses que serão registrados na matrícula do imóvel." Assim, na data da averbação dos gravames, os bens eram de propriedade desembaraçada da Construtora. Portanto, conforme o entendimento deste Tribunal, considerando que a CAIXA não foi parte do mencionado contrato pactuado entre o comprador e a Construtora, a hipoteca que garantiu o financiamento da construção prevalece ante o contrato particular de promessa de compra e venda firmado pelos autores. Nesse sentido: (Processo: 0391696-98.4515.30.11.0466 - Classe Judicial: APELAÇÃO CÍVEL - Órgão Julgador: 3ª TURMA - Relator do Processo: CARLOS EDUARDO BARBOSA - Assinado por: LUIZ BISPO DA LORENA RAMOS NETO - Data de Assinatura: 18/08/2020) 7. Assim, impõe-se o improvimento do recurso, devendo as unidades em questão permanecer como garantia do empréstimo concedido pela CEF. Honorários advocatícios pelos apelantes, majorada a verba honorária estabelecida em Primeiro Grau em 10% sobre o valor da causa, com base no art. 85, § 11, do CPC (honorários recursais). 8. Apelação improvida.
(PROCESSO: 16994937394917076186, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL RYAN VIANA, 1ª TURMA, JULGAMENTO: 31/05/2021)