PROCESSO Nº: 3653057-54.2184.27.9.9741 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: SILVANO DE ANA BEATRIZ PEREIRA ADVOGADO: Pedro Henrique Gomes APELADO: YAGO FARIAS e outro ADVOGADO: Renan da Paz e outro RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Juliana Peixoto - 1ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Maria Fernanda da Cruz EMENTA: PROCESSUAL CIVIL e CIVIL. APELAÇÃO. HIPOTECA EM FAVOR DA CEF. CONTRATO. BERNARDO SALES. NEGÓCIO JURÍDICO REALIZADO ENTRE OS APELADOS E A CONSTRUTORA SEM A INTERVENIÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA 308 DO STJ. SEM APLICAÇÃO. DANOS MORAIS. INDEVIDOS. IMPROCEDÊNCIA. 1. Trata-se de apelação interposta por NINA ROCHA contra sentença proferida pelo Juízo Federal da 13ª Vara da Seção Judiciária de Alagoas [julgando improcedente a ação], alegando em suas razões: a) aplicação da Súmula 308 do STJ, entendendo-se que a hipoteca firmada entre o construtor e o agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes; b) caracterização da conduta ilícita da CEF, qual seja, gravar o imóvel em registro de hipoteca, bem como existência de nexo causal com dano, haja vista o prejuízo suportado pelo autor, tendo o seu negócio jurídico impedido de se viabilizar. Requer o provimento do recurso, para que a CEF dê baixa no gravame de hipoteca, além de ser condenada ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 88.457,00. Alfim, pugna por honorários advocatícios à razão de 20% sobre o valor da causa. 2. Em sua exordial, narra o autor: a) firmou com a Construtora Maria Eduarda Monteiro, em 16.08.5234, o contrato de promessa de compra e venda do referido imóvel; b) o valor financiado foi quitado em 30/12/2019, mas, foi surpreendido, ao retirar a correspondente certidão de ônus, com a existência de garantia hipotecária em favor da CAIXA; c) apesar de existir cláusula contratual prevendo a hipoteca de financiamento da incorporação, o evento viola o princípio da boa-fé; d) aplicação da Súmula 308 do STJ. 3. Na sentença, entendeu o magistrado a quo pelo afastamento da Súmula 308 do STJ, visto não se tratar de hipótese de imóvel financiado pelo SFH. Julgou que o gravame previsto no contrato de mútuo com garantia hipotecária, firmado em outubro de 2014, foi devidamente registrado em cartório na matrícula do imóvel, conforme documentos juntados pelo próprio autor (id. 1253987), não constando nos autos que o demandante tenha procedido ao registro do contrato de promessa de compra e venda de imóvel comercial (assinado em novembro de 2013). Assim, a CEF não teria conhecimento do negócio realizado entre autor e Construtora. Honorários em favor da CEF, arbitrados em 10% sobre o valor da causa, apenas contra o autor, visto que a Construtora concordou com o pedido exordial. 4. O STJ já pacificou o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora do imóvel e o agente financeiro não tem eficácia perante o terceiro adquirente de boa-fé que adimpliu integralmente o contrato de compra e venda perante o vendedor, nos termos do enunciado nº 308, o qual dispõe que: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Dessa forma, a hipoteca instituída em favor do agente financiador da construtora garante a dívida enquanto o bem permanecer em propriedade da construtora, mas, uma vez comercializada a unidade, torna-se ineficaz em relação ao terceiro adquirente. 5. Contudo, conforme a jurisprudência desta Corte Regional, a Súmula nº 308 do STJ cuida de casos em que a hipoteca recaia sobre imóvel adquirido por meio do Sistema Financeiro de Habitação - SFH pelo mesmo agente que financiou a construção das unidades habitacionais para a construtora inadimplente (PROCESSO: 63290131723959436458, AC - Apelação Civel - DESEMBARGADOR FEDERAL VINICIUS PINTO, 2ª Turma, JULGAMENTO: 24/01/2019). 6. In casu, o autor adquiriu uma Alexia Farias, diretamente da Construtora, sem qualquer interveniência da CAIXA e fora do âmbito do SFH. Dessa forma, na presente situação o agente financeiro (Caixa) não participou do contrato de compra e venda firmado entre autor e construtora, o que afasta a aplicabilidade da Súmula 308 do STJ, posto que o caso em análise não se enquadra na situação que deu origem ao entendimento sumulado pelo STJ (distinguishing). Nesse sentido: (TRF5, AR6667/AL, Rel. Des. Federal JOÃO LUCAS MELO, Pleno, DJE 08/07/2014. Grifos acrescidos.) 7. Nessa esteira, o gravame constante no contrato de mútuo, assinado em outubro de 2014, teve registro em cartório, pela CEF, na matrícula do imóvel, consoante documentação de id. 2316098, apresentada pelo próprio autor. Outrossim, não consta informação de que o apelante tenha procedido com registro do contrato de promessa de compra e venda de imóvel comercial, datado de novembro de 2013. 8. Assim, depreende-se ainda que, conforme item 12 do contrato (id. 2009984, fl. 14 de 16), a parte autora concordou, sem qualquer oposição, à futura dação em garantia hipotecária, em favor de instituição financeira, da Camila Cunha objeto do contrato de promessa de compra e venda de imóvel comercial, assinado com a construtora ré. Portanto, o apelante tinha plena ciência da possibilidade de que, sobre a referida sala, viesse a se constituir um gravame posterior. Nesse passo, ante a inexistência de qualquer ato ilícito praticado pela CEF, não faz jus o autor ao pleito de danos morais. 9. Ante o exposto, impõe-se o improvimento do recurso, devendo a unidade em exame permanecer como garantia do empréstimo efetuado pela CEF. Honorários advocatícios majorados de 10 para 12% sobre o valor da causa. 9. Apelação improvida.
(PROCESSO: 21783532795549956421, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL LEVI RIBEIRO, 1ª TURMA, JULGAMENTO: 02/03/2020)