PROCESSO Nº: 1982445-42.2807.25.3.3320 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: FRANCISCO DA ROSA e outro ADVOGADO: Thomas Rocha APELADO: DIOGO BARROS ADVOGADO: Wendell Handres Vitorino Da Rocha e outros RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Davi Lucca Novaes - 3ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal João Pedro Novaes EMENTA CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PARTICULAR. FINANCIAMENTO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. VÍCIO REDIBITÓRIO POSTERIORMENTE DESCOBERTO. VÍCIO OCULTO. LAUDO PERICIAL. PRÉVIA CIÊNCIA DO VÍCIO PELA VENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL COM PERDAS E DANOS. POSSIBILIDADE. ARTIGOS 441 E 443 DO CÓDIGO CIVIL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CEF PELAS PERDAS E DANOS. RESTITUIÇÃO PELA CEF DOS VALORES JÁ PAGOS DO FINANCIAMENTO. SUCUMBÊNCIA MANTIDA. APELOS IMPROVIDOS. 1. Apelações interpostas pelo Particular e pela Caixa Econômica Federal em face da sentença que julgou procedente, em parte, a demanda, para determinar: a) a rescisão do Contrato de Compra e Venda, com a condenação de Carolina Caldeira ao ressarcimento das perdas e danos experimentados pelo Autor no tocante às despesas contratuais (taxa de vistoria, pagamento de escritura, impostos) e despesas com a drenagem e limpeza da casa após sua inundação; e (b) a rescisão do Contrato de Financiamento com a Caixa Econômica Federal, devolvendo os valores das parcelas de amortização já pagas pelo Autor, excetuada as correções monetárias, remuneração do capital emprestado (juros) e das parcelas de seguro. 2. Nas suas razões recursais, requer o Particular, em suma: a) a sua isenção em relação a qualquer obrigação inerente ao Contrato firmado entre o comprador do imóvel, a Caixa Econômica Federal de Alagoas e a Caixa Seguradora S.A., por ser o objeto da presente ação, devendo o negócio jurídico ser tratado entre as partes celebrantes, em razão do pacta sunt servanda; b) a sua isenção do ressarcimento das perdas e danos no tocante as despesas contratuais (taxa de vistoria, pagamento de escritura, impostos) e despesas com a drenagem e limpeza da casa após sua inundação (Caixa Seguradora S.A. já adimpliu), eis que ao entregar o imóvel a Recorrente se encontrava totalmente quites com todas as obrigações inerentes ao mesmo; c) a sua isenção quanto ao pagamento em honorários advocatícios, arbitrados em 10% ao advogado da parte Autora, uma vez que a Apelante não contribuiu para o ingresso da presente ação; d) a condenação por litigância de má-fé do comprador do imóvel, posto ter se utilizado do Sinistro de inundação e recebido da Caixa Seguradora o valor para reparação, e mesmo assim alega inverdades contra a Apelante. 3. No Apelo da Caixa Econômica Federal, a mesma pleiteia a reforma da sentença, para que seja reconhecido que: a) a Ré Vitor Oliveira deve devolver à CEF todo o montante recebido desta, em decorrência do Contrato em questão, com as devidas correções monetárias e juros legais, e mais, o imóvel em discussão deve ser tido como garantia da dívida, com a determinação judicial de registro desta garantia no Cartório de Registro de Imóveis pertinente; e b) a não condenação da Empresa Pública Federal nas verbas sucumbenciais, a teor do CPC vigente, em seu art. 86, parágrafo único. 4. O cerne da controvérsia consiste em saber se o imóvel possui vício de construção, mais especificamente desnível em relação à rua, que o torne propício a sofrer alagamentos; se era o defeito perceptível facilmente por um leigo, ou somente por profissional da área ou durante a época de chuvas; se o vício pode ser corrigido por meio de simples reforma ou se a correção demandaria inteira reconstrução do imóvel. 5. O Laudo Judicial esclareceu, no tocante a tais pontos, que no imóvel litigioso há vício de construção consistente no desnível de cerca de 25 centímetros em relação à rua, que o torna propício a sofrer alagamentos, que, de fato, ocorreram algumas vezes, que, no entanto, não se trata de vício perceptível facilmente por leigos, exigindo conhecimentos técnicos para tanto, ou mesmo, em períodos de chuvas intensas, como foi o caso dos autos, e que a única solução para o caso, considerando a relação custo benefício, seria a instalação de poço de captação de águas com uma bomba centrífuga submersa automatizada, dotada de sistema com bomba reserva. 6. Em conclusão, o Perito asseverou que "nos autos não foram detectados nem o alvará de construção e muito menos o habite-se, documentos que certamente detectariam o vício de construção específico do caso em tela, qual seja, o desnível da área interna da edificação em relação ao ponto de referência externa determinado pela calçada. O sistema elevatório de drenagem apresentado como solução permanente para o problema representa um custo de cerca de R$ 95.479,00 (dezessete mil reais) que corresponde a duas bombas, construção do poço drenante em concreto armado ou reservatório em material plástico e mão-de-obra para instalação do quadro automático. Além de uma despesa mensal de energia, nos meses mais chuvosos de cerca de R$ 300,00 (trezentos reais) de energia elétrica". 7. Vício redibitório é o vício ou defeito do qual o comprador não poderia tomar conhecimento quando efetuou o negócio - oculto, portanto -, e capaz de tornar o bem objeto do contrato comutativo imprestável ou lhe diminuir o valor (art. 441 do CC). 8. No caso, além de configurada a existência do vício redibitório no imóvel, ficou também clara da análise do Laudo Pericial que havia prévia ciência da antiga proprietária do bem, ora Apelante, a respeito do vício, uma vez que foram construídos diversos anteparos para se evitar o alagamento do bem e, além disso, o Perito foi enfático em afirmar que tal situação ocorre sempre nos períodos de chuva. 9. Desse modo, nessa hipótese, surge para o comprador do bem, de acordo com o Código Civil, duas opções: I) rejeitar a coisa, devolvendo-a e sendo restituído dos valores pagos (art. 441); ou II) reclamar abatimento do preço (art. 442). O Demandante optou pela redibição da coisa, com a consequente devolução do montante pago, cujos valores deverão ser somados às perdas e danos (art. 443), vez que como visto, era de prévio conhecimento da Demandada a existência de tal vício. 10. Assim, deve ser mantida a sentença no tocante à rescisão do Contrato de Compra e Venda com o ressarcimento das perdas e danos experimentados pelo Autor no tocante às despesas contratuais (taxa de vistoria, pagamento de escritura, impostos), despesas com a drenagem e limpeza da casa após sua inundação, e os honorários contratuais, como indicado pela parte. 11. Cabível, igualmente, a rescisão do Contrato de Mútuo firmado entre o Autor e a Caixa Econômica Federal, vez que foi celebrado de forma condicionada ao de Compra e Venda pactuado pelo Autor junto à vendedora do imóvel, de modo que, pela própria natureza acessória do instrumento negocial em questão, em sendo rescindido o principal, sua rescisão faz-se imperativa. 12. Outrossim, deve ser afastada a responsabilização solidária da CEF pelas perdas e danos experimentados pelo Autor, pois a responsabilidade do agente financeiro se restringe até o limite do negócio jurídico, ou seja, o próprio financiamento, não atingindo os vícios decorrentes de sua construção. 13. No tocante ao pleito autoral de que seja determinada a devolução pela vendedora à CEF dos valores provenientes do Contrato de Financiamento, em razão da sua rescisão, tem-se que o Autor é parte ilegítima para pleitear tal condenação, uma vez que somente a CEF pode fazê-lo, podendo a Empresa Pública ingressar com Ação Regressiva contra a vendedora se assim entender cabível. 14. Mantida a condenação da CEF nos ônus sucumbenciais. 15. Apelações improvidas. Condenação das partes Apelantes em honorários recursais, ficando majorado em 1% o percentual aplicado na sentença (10%), nos termos do art. 85, § 11, do CPC. pmm
(PROCESSO: 86474709908320479988, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL ENZO GABRIEL RAMOS, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 19/07/2020)