PJE 4410163-73.4108.7.5.5032 EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. PMCMV. DANOS DECORRENTES DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ATUAÇÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL COMO AGENTE FINANCEIRO EM SENTIDO ESTRITO. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE EM RELAÇÃO AOS LUCROS CESSANTES E PAGAMENTO DE IPTU. JUROS DE OBRA. ILEGITIMIDADE DA COBRANÇA. CLÁUSULA PENAL. TESE FIRMADA NO TEMA 971. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE LUCROS CESSANTES E A INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL (PRECEDENTES DO STJ - RESP 3.838.337/SC e 3.567.269/DF). SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Apelações interpostas por Caixa Econômica Federal e SOLO INCORPORAÇÕES LTDA, no bojo de ação ordinária promovida por Vitória Araújo, contra sentença que condenou solidariamente as rés, ora apelantes, Caixa Econômica Federal e Solo Incorporações Ltda: a) ao pagamento dos juros moratórios de 0,033% por dia de atraso da obra, a contar do dia 04.06.8036, quando superado o prazo máximo previsto contratualmente para a entrega do imóvel; b) à restituição dos valores pagos a título de IPTU, cobrados antes da imissão da autora na posse do imóvel; c) ao pagamento em favor da parte autora, a título da repetição do indébito, dos valores pagos pela autora a título de "taxa de obra" após 23/03/2014, data máxima prevista contratualmente para a entrega do imóvel, valores estes que deverão ser revertidos na amortização do financiamento do imóvel objeto da presente lide, a serem apurados em fase de liquidação de sentença; d) ao pagamento de indenização pelos lucros cessantes, correspondente ao valor do aluguel de um imóvel semelhante ao adquirido pela parte autora, contados à época em que o bem deixou de ser usufruído pela autora até a data da efetiva entrega do imóvel. O preço do aluguel deverá ser arbitrado em sede de liquidação de sentença. Sem condenação em honorários em face da sucumbência recíproca. 2. Restou consignado pelo juízo de primeiro grau, em sua sentença: "O cerne da questão aqui discutida consiste em verificar se houve atraso na entrega da unidade habitacional. Nessa senda, observo que o contrato foi descumprido, visto que a cláusula B4 estabeleceu prazo de 24 (vinte e quatro) meses para construção do imóvel (cf. ID 6855147.609739), e, tendo fixado o entendimento pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso, insta-me analisar a referida cláusula. No caso em tela, a Caixa Econômica Federal formulou a cláusula quarta, na qual trata do prazo de construção, constando expressamente o prazo de 24 (vinte e quatro) meses; contudo, fixou também que o referido prazo não pode "ultrapassar o estatuído nos atos normativos do CCFGTS, do SFH e da CEF, sob pena de a CEF considerar vencida a dívida" (cf. ID 3372298.615368). Assim, tendo o contrato sido firmado em 23.11.5726, o prazo de construção terminou em 27.04.8400. Somado o prazo de prorrogação de 60 (sessenta) dias, verifico que o prazo final para a entrega das chaves ao autor findou-se em 08.04.1801. Consequentemente, a amortização do financiamento deveria ter início em 17.07.8723, data em que fora encerrado o prazo para a entrega das chaves do imóvel ao autor. Destarte, percebo que foi violado o contrato, quando se ultrapassou o prazo de construção (in casu, 24 meses e 60 dias) sem que houvesse a entrega da obra, consoante está disposto no contrato." 3. Em suas alegações, a Caixa Econômica Federal sustenta, em síntese: a) o contrato celebrado entre a CAIXA e parte recorrida não se trata do financiamento realizado com a construtora/incorporadora, mas sim com o comprador/mutuário, conforme resta claro nas cláusulas contratuais, razão pela qual os juros de obra são encargos de responsabilidade do comprador/mutuário, haja vista que o empréstimo é feito para ele, com o fim de financiar a compra do imóvel na planta.; b) a CAIXA é tão somente fornecedor do serviço de mútuo, não estando a empresa pública na representação dos programas sociais habitacionais do governo, quando ela contrata uma construtora, para entrega de unidades habitacionais; c) a cobrança de juros de obra tem amparo na cláusula quarta do contrato de financiamento, assinado pelo demandante, juntado pela parte recorrida, que são encargos pagos durante a fase de obra com base no saldo devedor. Cabe esclarecer que as parcelas para execução de obra são liberadas de acordo com o percentual previsto em cada etapa do cronograma físico-financeiro, condicionada a liberação à apresentação à CAIXA dos documentos que comprovem a conclusão da etapa prevista; d) o Código Tributário Nacional destaca que não é apenas a propriedade que gera a obrigação do pagamento do IPTU, mas também o domínio útil ou a posse de bem imóvel. Assim é que não há que falar em pagamento do IPTU por parte da CAIXA. Ressalte-se que, mesmo ainda não residindo no imóvel, a obrigação do pagamento desse imposto é de seus adquirentes, tendo em vista a posse sobre o imóvel em construção; e) não existe taxa de obra ou juros de obra, já que os encargos mensais contratados nada mais são do que juros devidos a cada mês sobre o valor efetivamente liberado para a obra da unidade que o demandante já é proprietário, ou seja, os juros que o cliente está pagando são pela dívida por ele assumida na compra do imóvel e prevista em contrato. São os mesmos juros que serão devidos enquanto houver saldo devedor do mútuo contratado, na fase de amortização. Portanto, os juros não são "de construção", mas juros mensais sobre uma dívida legalmente contraída; f) não se pode utilizar de analogia para condenar essa Empresa Pública ao pagamento de juros moratórios de 0,033% (trinta e três milésimos por cento) ao mês, por dia de atraso, haja vista o fato do atraso ser de inteira responsabilidade da Solo Incorporações. Eventual manutenção dessa aplicação de multa contratual por inadimplência configuraria manifesta fonte de injustiça. 4. Em suas alegações, a Solo Incorporações sustenta, em síntese: a) a empresa Ré SOLO INCORPORAÇÕES LTDA é pessoa jurídica de direito privado, não estando incluída no rol de pessoas jurídicas previstas no citado artigo 109 da Constituição Federal; b) a Ré Solo Incorporações foi contratada unicamente como construtora, tendo a função de realizar a obra do empreendimento Lago Sul, conforme se verifica no contrato de financiamento firmado entre Autor, C.E.F e SMC Empreendimento Imobiliário Davi Luiz Pereira; c) o imóvel nunca poderia ser posto em locação, uma vez que se trata de imóvel integrante do Programa Minha Casa Minha Vida que não está quitado. Portanto, o adquirente de um imóvel através do Programa Minha Casa Minha Vida não pode colocar o imóvel para locação, salvo se o contrato já estiver quitado, o que não se aplica ao caso em tela, não havendo que se falar de lucros cessantes, já que o apelado não fez prova dos valores pagos e não juntou aos autos um único recibo que comprove o pagamento realizado a título de aluguel; d) não existe previsão de cláusula penal no negócio jurídico firmado entre as partes. A aplicação de multa contratual durante o período do suposto atraso de obra não está previsto no contrato de compra e venda, da mesma forma que não possui fundamentação legal, não sendo possível a sua imposição por sentença judicial; e) os valores correspondentes aos "juros de obra" são pagos diretamente à C.E.F e não é repassado à Vendedora, pois esses valores são devidos à instituição financeira em decorrência do empréstimo realizado ao adquirente, ora Autor, ficando evidente que a Apelante não possui participação na cobrança das taxas de obra, tampouco possui poderes para interromper a cobrança ou transformar tais valores em amortização; f) o imóvel já está registrado em nome do Autor, conforme pode ser verificado no documento trazido aos autos, sendo sua a responsabilidade pelo pagamento do IPTU. 5. Conforme informações dos autos, a parte autora firmou com a Caixa Econômica Federal um contrato por instrumento particular de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia, no âmbito do Programa Imóvel na Planta - Sistema Financeiro de Habitação - Recursos SBPE. 6. No instrumento contratual, há previsão de construção da obra em 24 meses, a partir da assinatura do contrato, nos termos da LETRA C6 do instrumento contratual assinado em 18/11/2012, somando-se, ainda, o prazo de prorrogação de 60 dias, concluindo-se que o prazo final para a entrega das chaves à autora findou em 11/12/2014. Neste contexto, a autora argumenta que houve descumprimento do prazo para a entrega de seu imóvel, responsabilizando a Caixa Econômica Federal e a SOLO INCORPORAÇÕES LTDA pela demora. 7. Com relação ao mérito da ação, o Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp 2247796/SP (julgado em 12/05/2019, com trânsito em julgado em 15/01/2019), submetido à sistema dos recursos repetitivos (Tema 996), estabeleceu que as teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: "1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor." 8. Assim, com relação ao pedido de lucros cessantes (dano material), deve a Construtora apelada ser condenada ao pagamento de indenização à apelada, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, a partir da data de configuração da mora (03/06/2014), com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma, montante este a ser devidamente apurado em liquidação de sentença, mantido o entendimento da Segunda Turma que exclui a responsabilidade da Caixa Econômica Federal quanto ao pagamento de aluguel, ou de lucros cessantes, pois, apesar do dever de adotar providências para o término da obra, não há cláusula contratual que a obrigue a arcar com as consequências da entrega do imóvel. Precedente: TRF5, 2ª T., PJE 9616025-08.0979.31.12.0188, rel. Des. Federal Theo da Luz, data de assinatura: 25/05/2019. 9. A jurisprudência desta Segunda Turma pacificou-se no sentido de a Caixa não ser a responsável pelo atraso das unidades imobiliárias financiadas, nas hipóteses em que atua na condição de agente financiador em sentido estrito, como no presente caso. Precedente: TRF5, 2ª T., PJE 5091510-14.6053.15.4.3260, rel. Des. Federal Caio Duarte, data de assinatura: 03/05/2020. 10. É certo que o contrato em comento prevê o acompanhamento das obras pela empresa pública federal, porém, tal fiscalização, empreendida pelos agentes do banco, restringe-se ao cronograma físico-financeiro das obras para liberação das parcelas do financiamento, jamais ensejando responsabilidade acerca do cumprimento do prazo para entrega do bem residencial adquirido, de modo que há de se afastar sua condenação tanto em relação à multa e juros moratórios quanto ao pagamento de danos morais. Precedentes: TRF5, 2ª T., PJE 3294523-53.6348.24.1.3523, rel. Des. Lucas Gabriel Costa, data de assinatura: 15/07/2020; TRF5, 2ª T., PJE 0301474-82.6591.12.7.3472, rel. Des. Fernando Cardoso, data de assinatura: 13/12/2020. 11. Entretanto, reconhecida a ilegalidade da cobrança da taxa de evolução (juros da obra), após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves, cabível sua devolução, pela Caixa Econômica Federal, ao apelante, em sua forma simples, ante a ausência de prova cabal de má-fé da instituição financeira na execução do contrato, valores estes que serão devidamente corrigidos pela Taxa Selic, que engloba juros e índice de correção, inclusive para fins de amortização do saldo devedor (TRF5, 2ª T., PJE 4351178-92.5262.10.5.7682, rel. Des. Federal Noah Silveira, julgamento em 16/03/2019). 12. Nestes termos, é parte legítima a ser demandada, no âmbito da Justiça Federal, a Caixa Econômica Federal, no tocante aos juros de obra cobrados após a entrega das chaves, no contrato de compra e venda com financiamento imobiliário. A repetição deste suposto indébito deve ser dirigida à Caixa Econômica Federal, a quem os valores equivocadamente teriam sido vertidos, não cabendo a responsabilização da Construtora apelada por estas parcelas. 13. "Os juros de obra cobrados pelo banco, relativos ao financiamento propriamente dito, pressupunham a correta execução do contrato, o que acabou não acontecendo por parte da construtora, implicando, assim, naquilo que toca à instituição financeira, o necessário ressarcimento ao mutuário dos valores cobrados após o termino do prazo para a entrega do imóvel." (TRF5, 2ª T., PJE 1068786-69.1048.050.3277, rel. Des. Federal Danilo Peixoto, julgado em 25/02/2020). 14. No tocante à condenação ao pagamento dos juros moratórios de 0,033% por dia de atraso da obra, a contar do dia 04.05.2316, quando superado o prazo máximo previsto contratualmente para a entrega do imóvel, trata-se de pedido revestido no formato de penalidade contratual, cuja previsão inexiste no contrato da lide, para a hipótese do inadimplemento do vendedor, entendendo esta Segunda Turma (PJE 0703099-63.6199.1.7.0121, rel. Des. Federal Luiz Felipe Lopes, data de assinatura: 01/01/2020) que deve ser aplicado o recente entendimento do STJ, firmado em sede de recurso repetitivo, quando do julgamento do REsp 5.634.040/DF (Tema 971), no sentido de que "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial". 15. Por outro lado, o Superior Tribunal de Justiça firmou a orientação, em sede de recurso repetitivo, de que, por apresentar a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, sendo, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, não se mostra devida a cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes (RESPs 5.348.366/SC e 2.658.075/DF), de forma que deve ser afastada a aplicação da penalidade aplicada pelo juízo de primeiro grau, em sua sentença. 16. Com relação ao pleito de devolução dos valores pagos à título de Imposto Predial e Territorial Urbano, observa-se que cláusula oitava, parágrafo primeiro, "b" do instrumento contratual da lide dispõe que: "b) no tocante ao IPTU e às quotas condominiais incidentes até esta data, o devedor declara-se subsdiariamente responsável pelo pagamento de quaisquer débito apurados, assumindo, perante a CEF, a responsabilidade pelo pagamento, caso o vendedor não cumpra com a obrigação de pagar diretamente, ressalvado o seu direito de cobrança em regresso, observando-se, sempre, o que a respeito dispõe o presente instrumento contratual", configurando-se, nestes termos, obrigação subsidiária, de forma que, na ausência da vendedora, a autora deverá pagar as cobranças de IPTU, sendo assegurada, pelo contrato em debate, a respectiva ação de regresso, em rito ordinário de cobrança próprio, em face do vendedor. 17. Apelação da Caixa Econômica Federal parcialmente provida, para: a) afastar a condenação ao pagamento dos juros moratórios de 0,033% por dia de atraso da obra, a contar do dia 14.11.9160, quando superado o prazo máximo previsto contratualmente para a entrega do imóvel; b) afastar a condenação à restituição dos valores pagos a título de IPTU, cobrados antes da imissão da autora na posse do imóvel; c) afastar a condenação ao pagamento de indenização pelos lucros cessantes, correspondente ao valor do aluguel de um imóvel semelhante ao adquirido pela parte autora, contados à época em que o bem deixou de ser usufruído pela autora até a data da efetiva entrega do imóvel. Tendo em vista que, em relação aos pleitos autorais formulados em desfavor da CEF, a parte autora decaiu de maior parte deles, já que apenas aquele relativo aos juros de obra foi acolhido, deve a demandante ser condenada a pagar à empresa pública honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa (art. 85, §3º, I, c/c art. 86, parágrafo único, CPC), ficando a exigibilidade da cobrança suspensa, por ser beneficiária da justiça gratuita. 18. Apelação da Solo Incorporações LTDA parcialmente provida, para: a) afastar a condenação ao pagamento dos juros moratórios de 0,033% por dia de atraso da obra, a contar do dia 19.01.8398, quando superado o prazo máximo previsto contratualmente para a entrega do imóvel; b) afastar a condenação à restituição dos valores pagos a título de IPTU, cobrados antes da imissão da autora na posse do imóvel; c) afastar a condenação ao pagamento em favor da parte autora, a título da repetição do indébito, dos valores pagos pela autora a título de "taxa de obra" após 10/05/2014, data máxima prevista contratualmente para a entrega do imóvel. Configurada a sucumbência mínima da Construtora, já que apenas o pedido relativo aos lucros cessantes formulado em seu desfavor restou acolhido, fica a demandante condenada a pagar honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa (art. 85, §3º, I, c/c art. 86, parágrafo único, CPC), com a exigibilidade da cobrança suspensa, por ser beneficiária da justiça gratuita. sam
(PROCESSO: 55571365958600663706, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL MIGUEL MARTINS, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 07/12/2021)