PROCESSO Nº: 8991615-33.3904.9.9.9784 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF APELADO: LUIGI DA LUZ ADVOGADO: Leandro Jesus e outro RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Sophie Moura - 4ª Turma MAGISTRADO CONVOCADO: Desembargador(a) Federal Camila das Neves Carra JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Rafaela Nascimento Zagallo EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. PRELIMINARES REJEITADAS. ATOS DE GESTÃO DA CEF. RESPONSABILIDADE. DANOS MORAIS. PAGAMENTO DE JUROS DE OBRA. NÃO DEMONSTRADO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Cuida-se de Apelação proposta pela Caixa Econômica Federal contra sentença que julgou procedentes os pedidos de a) reparação por danos morais, no importe de R$ 8.000,00; b) pagamento de multa de 2% e juros de 0,033% por dia de atraso, ambos sobre o valor atualizado do imóvel na data de 04/10/2019 (data em que se iniciou o atraso); e c) amortização do saldo devedor dos valores pagos a título de taxa de obra após a data de 31/01/2019. O juízo a quo entendeu que a) a Caixa Econômica Federal não atua no empreendimento como mero agente financeiro, pois tem poder de gestão sobre a obra; b) é devida a compensação por danos morais, pois a conclusão da obra encontra-se consideravelmente em atraso, contando com 20 meses na data da propositura da ação, tendo a parte apelada que esperar ainda mais meses para a conclusão; c) a cobrança da taxa de obra restringe-se à fase de construção do imóvel, sendo indevida tal exigência após a data prevista para a entrega do imóvel (31/03/2019); e d) o contrato prevê a imposição de multa na hipótese de impontualidade do consumidor, razão pela qual se faz necessário o estabelecimento de regra de idêntico conteúdo em desfavor da Caixa Econômica Federal. 2. De início, endossando a sentença, a Caixa Econômica Federal é parte legítima para integrar a presente demanda. É que existe cláusula contratual estabelecendo o acompanhamento das obras pela instituição financeira; e, nesse contexto, o caso em apreço discute justamente os limites de sua responsabilidade contratual. Além disso, descabe falar em litisconsórcio passivo necessário com a construtora responsável pelo empreendimento, uma vez que, tratando-se de responsabilidade solidária, é lícito aos mutuários escolher contra qual empresa pretende demandar, nos moldes do art. 275 do Código Civil, restando garantido à parte apelante o direito de ação regressiva (Apelação Cível 10288122621396697449, Desembargador Federal (Conv.) Lorenzo Jesus, 4º Turma, Julgado em 17/09/2019). 3. Sobreleva ressaltar que, diante do atraso na conclusão das obras, a Caixa Econômica Federal propôs uma ação de imissão na posse para assumir o canteiro de obras e, também, substituir a construtora contratada. Tais atos não se coadunam com uma condição de agente financeiro em sentido estrito, na qual a sua atuação se restringiria a liberação dos desembolsos nas épocas acordadas e a cobrança dos encargos estipulados no contrato. Ao contrário, a postura adotada pela empresa pública federal se caracteriza como verdadeiro poder de gestão sobre o contrato, tendo em vista sua atuação manifestamente positiva para dar continuidade a obra quando a construtora não cumpre o avençado, razão pela qual deve ser responsabilizada por eventuais atrasos. 4. No caso em apreço, as partes celebraram Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Vinculada a Empreendimento, com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações; nos termos do que foi pactuado, o prazo para construção era de 37 meses após a avença, notadamente em 21 de fevereiro de 2019. Ocorre que não foi colacionado aos autos nenhum documento que ateste que houve a entrega do imóvel ou que este se encontrava na iminência de ser concluído e, de conseguinte, entregue. Desse modo, considerando que até a data da prolação da sentença já se contabilizavam mais de 23 meses de atraso, os danos morais restaram, de fato, configurados, razão pela qual deve ser mantida a respectiva compensação fixada na sentença ao particular. 5. De fato, ultrapassado o prazo para a conclusão da obra, não podem ser cobradas, nesse período de atraso, as taxas contratadas para incidirem apenas no período de construção. Isso porque o mutuário não pode ser responsabilizado pela remuneração do capital empregado na obra quando esta está atrasada por culpa imputável apenas aos réus. A cobrança de quaisquer acréscimos ou juros nesse sentido fere a essência de vários princípios norteadores do direito consumerista, sendo devido, pois, o reembolso (Apelação Cível 49047170623549779969, Thomas Nunes, 4º Turma, Julgamento em 11/07/2020). Ocorre que, no caso em apreço, a parte apelante juntou planilha na qual, de fato, consta que a partir de 03/08/2018 a apelada não efetua o pagamento da mencionada taxa. Há de se ressaltar que a apelada não juntou aos autos nenhum documento que comprove que efetivamente realizou desembolsos, assim como não apresentou nenhuma impugnação quanto à matéria em sede de contrarrazões. Dessa forma, diante da inexistência de pagamento de juros de obra, não há falar em devolução da respectiva taxa, mercê da configuração de enriquecimento ilícito por parte do particular. 6. Por derradeiro, o e. Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar o REsp 6284304/DF, submetido ao rito dos recursos especiais repetitivos, fixou a seguinte tese: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor". No caso em que se julga, o Contrato de Compra e Venda fixa, no caso de impontualidade dos aderentes: a) multa moratória de 2% sobre o valor das obrigações em atraso; e b) juros moratórios à razão de 0,033% por dia de atraso. Tal previsão impõe o estabelecimento de regra de idêntico conteúdo em desfavor da Caixa Econômica Federal em face do atraso na entrega da unidade habitacional. Tais encargos moratórios devem incidir sobre o valor do imóvel fixado no contrato, corrigido monetariamente pelo mesmo índice aplicado aos encargos em atraso, desde a data da mora até o dia da efetiva entrega do imóvel. 7. Apelação parcialmente provida. LL
(PROCESSO: 68702762916455784897, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL GABRIEL ARAGÃO CARRA, 4ª TURMA, JULGAMENTO: 11/11/2021)