Poder Judiciário Tribunal Regional Federal da 5ª Região Gabinete do Desembargador Federal Anthony Moura Nº: 2465402-18.1999.12.11.9653 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: LUIZ GUSTAVO FARIAS MORAIS DE OLIVEIRA ADVOGADO: NOAH FARIAS MORAIS DE OLIVEIRA APELADO: CONSTRUTORA LARISSA DA CUNHA E OUTRO ADVOGADO: LUIZ OTÁVIO DA ROSA E OUTRO RELATOR(A): DESEMBARGADOR(A) FEDERAL CAUÊ VIEIRA - 3ª TURMA JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): JUIZ(A) FEDERAL ELISA RODRIGUES EMENTA CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL OBJETO DE HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA PROMITENTE-VENDEDORA E A CEF. EFICÁCIA PERANTE OS TERCEIROS ADQUIRENTES. SÚMULA Nº 308 DO STJ. NEGÓCIOS JURÍDICOS REALIZADOS SEM A INTERVENIÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. CANCELAMENTO DO GRAVAME. POSSIBILIDADE. APELAÇÃO PROVIDA. 1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação onde a parte autora persegue a condenação da Caixa Econômica Federal e da Alexia Vieira à baixa da hipoteca constituída em favor da CEF, que grava o imóvel adquirido por meio de contrato e compra e venda firmado com a Construrora ré. 2. É fato incontroverso que a parte autora/apelante adquiriu imóvel localizado em edifício, cuja construção foi realizada mediante financiamento firmado pela Construtora Emanuella Rezende junto à Caixa Econômica Federal, sendo dados como garantia da referida avença os próprios imóveis resultantes da construção. Em decorrência disso, os demandantes/adquirentes não vêm obtendo a transferência de propriedade da unidade imobiliária adquirida por meio de compra e venda firmada com a construtora ré, com a respectiva lavratura do registro, visto que, mesmo após a quitação total da dívida, o imóvel ainda se encontra gravado com a hipoteca. 3. Sobre a questão, o Superior Tribunal de Justiça sedimentou o entendimento, por meio da súmula 308, de que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.". 4. O julgador de origem, acolhendo argumento suscitado pela CEF, seguiu o entendimento de que o enunciado sumular referido somente é aplicável às hipóteses em que os bens hipotecados são adquiridos com recursos oriundos de financiamento habitacional, obtido juntamente à própria credora hipotecária, no âmbito do SFH, não sendo este o caso dos autos onde o demandante adquiriu o imóvel por meio de contrato de compra e venda, com recursos próprios, sem a intermediação da Caixa. 5. O distinguishing não está de acordo com o histórico de precedentes que levaram o STJ à proteção maior do consumidor do mercado imobiliário em detrimento da segurança da hipoteca, e que levaram à súmula 308. 6. É importante considerar que a existência de hipoteca previa ao contrato de compra e venda das unidades imobiliárias consiste em prática corrente nos empreendimentos imobiliários e que o mutuário - seja do Sistema Financeiro de Habitação ou não -, ainda que ciente do gravame, compra o imóvel, confiando na jurisprudência do STJ que se firmou, ao longo dos anos, no sentido de que aquela hipoteca é ineficaz contra o terceiro adquirente de boa-fé, após a quitação total da dívida do contrato, de modo que, eventual inadimplência da construtora quanto à dívida assumida perante a Instituição Financeira deve ser por esta suportada e não transferida ao consumidor, consistindo em risco inerente ao mercado imobiliário. 7. Conforme esclarecido pelo próprio STJ em recentes julgados, "a intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado.".(REsp0624208/DF, Rel. Ministra ANA CLARA CALDEIRA, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/03/2019, DJe 30/03/2019; REsp 4967747/RS, Rel. Ministra BÁRBARA DA MOTA, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/01/2019, DJe 08/03/2019). 8. A Terceira Turma do STJ decidiu, por ocasião do julgamento do Resp 518350/PR (DJE: DJe 31/08/2008), que não altera o entendimento firmado por meio da súmula 308 o fato de o contrato não ser regido pelas normas do SFH. Destaque-se, ainda, recente julgado, também do STJ, por decisão monocrática do relator, dando provimento ao Recurso Especial do particular, com fulcro no art. 255, §4º, III, do RISTJ, por entender que contraria a súmula 308 a interpretação firmada no acórdão recorrido, proferido, inclusive, por este Tribunal, no sentido de considerar a aplicabilidade da súmula apenas aos contratos abrangidos pelo Sistema Financeiro da Habitação (Resp 8496128, Ministro Bruno Rocha, 30/06/2021). 9. Comprovado, nos autos, a quitação pela parte autora da compra e venda do imóvel em questão perante a Construtora ré (id. 9446019.2901010), impõe-se a reforma da sentença, para julgar procedente a ação. 10. Apesar de consistir em dever da CEF proceder ao levantamento da hipoteca, por ter sido o agente operador do mútuo firmado com a Construtora Rebeca Pereira, cabe a esta o pagamento dos custos cartorários com a baixa do gravame, considerando que o bem foi dado em garantia pela construtora, tendo a Caixa apenas o recebido, não sendo sua a iniciativa para o gravame (PROCESSO: 52490786641518945336, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL THOMAS PEREIRA, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 18/03/2021). 11. Apelação provida. para determinar às rés que procedam com as providências necessárias para o cancelamento da hipoteca constituída sobre o imóvel objeto dos autos. Inversão do ônus da sucumbência com a condenação das demandadas ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% do valor atribuído à causa (85, § 2º, do CPC).
(PROCESSO: 13846531521958096974, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL LUIZ FELIPE MELO, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 20/01/2021)