PJE 1103074-92.4683.10.5.9311 - AC EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EMPRÉSTIMO TOMADO PELA CONSTRUTORA JUNTO À CEF. CANCELAMENTO DO GRAVAME HIPOTECÁRIO. DESCABIMENTO. MARCELO CAVALCANTI NÃO VINCULADO AO SFH. SÚMULA 308 DO STJ. INAPLICABILIDADE. DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA. 1. Apelação interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e recurso adesivo da parte autora em face da sentença que, em sede de ação ordinária, julgou procedente pedido, para determinar que a ora apelante promova a baixa da hipoteca existente sobre o imóvel localizado na Av. Estanislau Cordeiro de Melo, Bairro Indianópolis, Município de Caruaru/PE, localizado no empreendimento Residencial Grand Reserva Condomínio Clube, julgando improcedente o pedido de indenização por danos morais. 2. Nas suas razões de apelo, sustenta a CEF, em resumo, que, a contrário do entendimento adotado na sentença, o enunciado da Súmula 308 do STJ somente é aplicável às hipóteses em que os bens hipotecados são adquiridos com recursos oriundos de financiamento habitacional, obtido juntamente à própria credora hipotecária, no âmbito do SFH, não sendo este o caso dos autos, em que o demandante adquiriu o imóvel por meio de contrato de promessa de compra e venda, sem a intermediação da ora recorrente. 3. Os demandantes, no seu recurso adesivo, voltam-se contra a parte da sentença que afastou a indenização por danos morais, sustentando que estes são totalmente cabíveis diante dos fatos comprovados e da conduta delituosa do recorrido, ultrapassando a esfera do mero aborrecimento. 4. O cerne da questão aqui devolvida diz respeito à possibilidade de cancelamento de gravame hipotecário em imóvel não vinculado ao SFH, posteriormente adquirido pelos demandantes. 5. Sobre o tema, o STJ já pacificou o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora do imóvel e o agente financeiro não tem eficácia perante o terceiro adquirente de boa-fé que adimpliu integralmente o contrato de compra e venda perante o vendedor, nos termos da Súmula 308 ("A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel"). Dessa forma, a hipoteca instituída em favor do agente financiador da construtora garante a dívida enquanto o bem permanecer em propriedade da construtora, mas, uma vez comercializada a unidade, torna-se ineficaz em relação ao terceiro adquirente. 6. Contudo, esta Segunda Turma, inclusive em sua composição ampliada (contando com integrantes da 4ª Turma), tem adotado a compreensão de que a Súmula 308 do STJ tem aplicação restrita aos casos em que a hipoteca recai sobre imóvel adquirido por meio do Sistema Financeiro de Habitação - SFH pelo mesmo agente que financiou a construção das unidades habitacionais para a construtora inadimplente (PJE 2399304-66.3447.29.1.4859, Rel. p/ac. Des. Federal Fernando Martins, 2ª Tutma, Murilo Duarte. 19/09/2019). 7. Na hipótese sob exame, verifica-se que os demandantes adquiriram o imóvel em discussão diretamente da construtora BRAPOR, pelo valor de R$ 557.569,00, mediante a assinatura do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e Outros Pactos, em 17/08/2015, sem qualquer interveniência da CAIXA, tendo quitado integralmente o imóvel em 06/01/2018, conforme termo de quitação trazido aos autos (id. 7225033.63429451). 8. No entanto, consta da própria sentença que: "No documento constante do id. 1893917.91567448, verifica-se certidão cartorária de matrícula do imóvel identificado como Apartamento 1205-A, situado no 12º pavimento, Torre A, Residencial Grand Reserva Condomínio Clube, atestando que está gravado com hipoteca. O gravame foi instituído pela BraporIgor Martins em favor da Caixa Econômica Federal em 29/05/2014. A BraporErick Ribeiro celebrou com o autor contrato de promessa de compra e venda em 30/06/2015 (9997976.81002483)." 9. Desse modo, considerando que os autores adquiriram o imóvel diretamente da construtora, por meio de contrato particular de compra e venda, sem qualquer interveniência do agente financeiro, fora do âmbito do SFH, e posteriormente ao registro do gravame no Cartório de Imóveis, impõe-se o afastamento da aplicabilidade da Súmula 308 do STJ, já que o caso não se enquadra na situação que deu origem ao entendimento sumulado (distinguishing). 10. No mesmo sentido do entendimento ora adotado: PJE 3750648-97.2761.4.9.2134, Rel. Des. Federal Luiz Felipe Porto, 2ª Turma, João Gabriel Campos. em 09/03/2020; PJE 9474267-71.3972.5.4.0742, Rel. Des. Federal Luiz Gustavo da Cruz, 2ª Turma, Vicente da Costa. em 16/05/2020. 11. No que se refere ao recurso dos demandantes, diante do reconhecimento da legalidade da manutenção da hipoteca em favor da Caixa Econômica Federal, não há que se falar em danos morais, restando prejudicada a pretensão. 12. Apelação da CEF provida para manter a garantia hipotecária. Recurso adesivo dos autores prejudicado. Honorários advocatícios fixados, em desfavor destes, em R$ 5.000,00 (valor da causa de R$ 616.768,00), nos termos do art. 85, § 8º, do CPC/2015, em respeito aos postulados da razoabilidade e proporcionalidade (v. TRF-5ª R., Pleno, AR 9390751-36.6765.3.4.3990, Rel. Des. Daniel Silveira, João Guilherme Novaes). acm
(PROCESSO: 54846511956611916076, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS EDUARDO VIEIRA, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 21/10/2021)