Poder Judiciário Tribunal Regional Federal da 5ª Região Gabinete do Desembargador Federal Theo Aragão Nº: 7640515-09.9149.28.1.5367 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: LUIZ MIGUEL RIBEIRO ADVOGADO: ENZO DA LUZ APELADO: VILLA LOBOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA E OUTRO ADVOGADO: ISAAC DA PAZ DE FARIA NETO RELATOR(A): DESEMBARGADOR(A) FEDERAL EMANUELLA CARDOSO - 3ª TURMA JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): JUIZ(A) FEDERAL NATÁLIA CORREIA EMENTA CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL OBJETO DE HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA PROMITENTE-VENDEDORA E A CEF. EFICÁCIA PERANTE OS TERCEIROS ADQUIRENTES. SÚMULA Nº 308 DO STJ. NEGÓCIOS JURÍDICOS REALIZADOS SEM A INTERVENIÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. CANCELAMENTO DO GRAVAME. POSSIBILIDADE. APELAÇÃO PROVIDA. 1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação onde se persegue provimento jurisdicional que determine a liberação de hipoteca, em favor do autor, referente ao imóvel integrante do Residencial Heitor Villa Lobos, situado na Rua Dr. Rômulo Jorge, 230, Apartamento 701, Torre A, Lagoa Nova, Natal/RN. 2. É fato incontroverso que a parte autora/apelante adquiriu imóvel localizado em edifício, cuja construção foi realizada mediante financiamento firmado pela Villa Lobos Empreendimentos Imobiliários Ltda junto à Caixa Econômica Federal, sendo dados como garantia da referida avença os próprios imóveis resultantes da construção. Em decorrência disso, o demandante/adquirente não vêm obtendo a transferência de propriedade da unidade imobiliária adquirida por meio de compra e venda a prazo firmada com a construtora ré, com a respectiva lavratura do registro, visto que, mesmo após a quitação total da dívida, o imóvel ainda se encontra gravado com a hipoteca. 3. Sobre a questão, o Superior Tribunal de Justiça sedimentou o entendimento, por meio da súmula 308, de que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.". 4. Entendeu o julgador de origem, com arrimo em precedentes deste Tribunal, que o enunciado sumular referido somente é aplicável às hipóteses em que os bens hipotecados são adquiridos com recursos oriundos de financiamento habitacional, obtido juntamente à propria credora hipotecária, no âmbito do SFH, não sendo este o caso dos autos onde o demandante adquiriu o imóvel por meio de contrato de compra e venda, com recursos próprios, sem a intermediação da Caixa. 5. O distinguishing não está de acordo com o histórico de precedentes que levaram o STJ à proteção maior do consumidor do mercado imobiliário em detrimento da segurança da hipoteca, e que levaram à súmula 308. 6. É importante considerar que a existência de hipoteca previa ao contrato de compra e venda das unidades imobiliárias consiste em prática corrente nos empreendimentos imobiliários e que o mutuário - seja do Sistema Financeiro de Habitação ou não -, ainda que ciente do gravame, compra o imóvel, confiando na jurisprudência do STJ que se firmou, ao longo dos anos, no sentido de que aquela hipoteca é ineficaz contra o terceiro adquirente de boa-fé, após a quitação total da dívida do contrato, de modo que, eventual inadimplência da construtora quanto à dívida assumida perante a Instituição Financeira deve ser por esta suportada e não transferida ao consumidor, consistindo em risco inerente ao mercado imobiliário. 7. Conforme esclarecido pelo próprio STJ nos precedentes suscitados nas razões recursais, "a intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado.".(REsp9195869/DF, Rel. Ministra ISIS BARBOSA, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/05/2019, DJe 01/03/2019; REsp 7988795/RS, Rel. Ministra CAROLINE ARAGÃO, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/10/2019, DJe 30/08/2019). 8. A Terceira Turma do STJ decidiu, por ocasião do julgamento do Resp 752087/PR (DJE: DJe 24/11/2008), que não altera o entendimento firmado por meio da súmula 308 o fato de o contrato não ser regido pelas normas do SFH. Destaque-se, ainda, recente julgado, também do STJ, por decisão monocrática do relator, dando provimento ao Recurso Especial do particular, com fulcro no art. 255, §4º, III, do RISTJ, por entender que contraria a súmula 308 a interpretação firmada no acórdão recorrido, proferido, inclusive, por este Tribunal, no sentido de considerar a aplicabilidade da súmula apenas aos contratos abrangidos pelo Sistema Financeiro da Habitação (Resp 3100729, Ministro Eduardo Monteiro, 25/11/2021). 9. Apelação provida, para, reformando a sentença, determinar que a parte recorrida proceda a baixa da hipoteca do imóvel objeto da ação.
(PROCESSO: 24277207447474073641, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL PEDRO HENRIQUE NOVAES, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 21/01/2021)