PJE 9940439-23.5136.24.4.0454 EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. PMCMV. DANOS DECORRENTES DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ATUAÇÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL COMO AGENTE FINANCEIRO EM SENTIDO ESTRITO. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE EM RELAÇÃO AOS DANOS MORAIS, AOS LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. ILEGITIMIDADE DA COBRANÇA. CLÁUSULA PENAL. TESE FIRMADA NO TEMA 971. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE LUCROS CESSANTES E A INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL (PRECEDENTES DO STJ - RESP 0.747.509/SC e 3.994.530/DF). SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Apelação interposta por Daniela Silva Estevam dos Santos e Gabriel Nogueira, no bojo de ação ordinária promovida em desfavor da Caixa Econômica Federal e da ALIANCE CONSTRUTORA E EMPREENDIMENTOS LTDA - EPP, contra sentença que declarou a incompetência absoluta do juízo de primeiro grau para processar e julgar a demanda entre a parte autora e a Aliance Construtora e Empreendimentos Ltda - EPP e extinguiu parcialmente o processo sem resolução do mérito em relação a tal ré, por ausência de pressuposto de validade da relação jurídica processual (juízo competente), nos termos do art. 485, inciso IV, do CPC/2015, além de rejeitar os pedidos feitos contra a CEF e julgar improcedente a demanda. Condenação da parte autora ao pagamento de honorários advocatícios, estes últimos estabelecidos em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa para cada uma das rés, nos termos do art. 85, §3º, I, §4º, III, do CPC/2015, na forma do art. 98, §3º do CPC, mas suspensa a exigibilidade de tais despesas processuais até que se comprove que ela (parte autora) perdeu a situação jurídica de beneficiária da gratuidade da justiça. 2. Restou consignado pelo juízo de primeiro grau, em sua sentença: "não há ilegalidade na cobrança dos chamados "juros de obra" até a entrega das chaves do imóvel, que não se confunde com a expedição do "habite-se" pelo ente público com atribuição para tanto, pois nem sempre aqueles dois eventos são coincidentes. Somente a "entrega das chaves" - a tradição real da coisa - marcará o termo final da cobrança daqueles juros. Como ordinariamente a CEF não constrói nenhum empreendimento ela mesma, somente no caso de se comprovar a responsabilidade da empresa pública pela edificação em si, o que acarretaria sua culpa pela demora na conclusão da obra, é que se poderia falar em suspensão ou exclusão da cobrança dos juros compensatórios ("juros de obra"). No caso dos autos, o contrato celebrado entre a autora e a CEF não incluiu a construção do bem em si pela empresa pública, muito menos a assunção da responsabilidade pelas obras por parte da demandada, já que ela simplesmente emprestou o dinheiro para que a parte demandante comprasse o imóvel. Ainda que o imóvel tenha sido adquirido via "Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV" (Lei nº 11.977/09), se a contratante da construção não foi a CEF, pois ela atua como financiadora do empreendimento, não como sua executora. E somente poderia ser imputada responsabilidade à demandada - repita-se - se ela houvesse participado da construção do bem e, nessa condição, assumisse os encargos relativos à demora da entrega da obra. Isso porque, em outras modalidades do próprio PMCMV, a CEF contrata a própria construção e, depois da conclusão, contrata a modalidade de financiamento/arrendamento adequados. No presente caso, não se comprovou que a CEF foi a contratante da construção em si, muito menos que tenha assumido o ônus de fiscalizá-lo, pois atuou apenas como agente financeiro que emprestou o dinheiro aos autores para a aquisição da moradia. E, por isso, não há nenhuma responsabilidade a lhe ser imputada. Demais disso, é possível deduzir que, ao contratar com a CEF, após ter firmado pacto com a construtora da obra, o demandante anuiu às cláusulas do ajuste de ID nº 8941949.842048 e ss., a fim de obter o "sonho da casa própria". Em contrapartida, assumiu os ônus daí advindos, como a forma de reajustamento do seu débito, na forma explicitada nas cláusulas contratuais." 3. Em suas alegações, a parte autora requer, em síntese: a) a reforma da sentença, para que a Requerida Alliance integre o polo passivo da demanda, bem como a condenação solidária das Requeridas, tendo em vista o que preconiza o CDC, quanto aos pedidos de dano moral, juros de obra, multa contratual, juros moratórios e lucros cessantes; b) condenação solidária das requeridas, inclusive para arcar com o ônus da sucumbência, de acordo com artigos 82, § 2º, e 85 do NCPC; c) que a decisão seja reformada para deferir o pedido de condenação solidária pelos danos morais sofridos no valor de R$ 79.793,00 (dez mil) reais, para cada autor, conforme Exordial; d) a reforma da sentença, para que as requeridas sejam condenadas solidariamente a restituir os requerentes todos os valores pagos referente a juros de obra, desde a data do atraso na entrega, ou seja, março de 2014 até a entrega efetiva do imóvel em questão; e) a reforma da sentença, para que as requeridas sejam condenadas ao pagamento da multa moratória (2%) e juros moratórios (1% ao mês) previsto no contrato, por analogia, conforme fundamentação; f) que as Requeridas sejam condenadas ao pagamento, a título de lucros cessantes, no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) por mês de atraso na entrega do imóvel. O termo inicial será o da data prevista contratualmente para entrega do imóvel, ou seja, dia 13 de fevereiro de 2014 e o final quando for entregue o imóvel. 4. Conforme informações dos autos, a parte autora firmou com a Caixa Econômica Federal um contrato por instrumento particular de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia, no âmbito do Programa Imóvel na Planta - Sistema Financeiro de Habitação - Recursos SBPE. 5. No instrumento contratual, há previsão de construção da obra em 24 meses, a partir da assinatura do contrato, nos termos da LETRA C6 do instrumento contratual assinado em 08/07/2012, concluindo-se que o prazo final para a entrega das chaves à autora findou em 05/08/2014. Neste contexto, a autora argumenta que houve descumprimento do prazo para a entrega de seu imóvel, responsabilizando a Caixa Econômica Federal e a ALIANCE CONSTRUTORA E EMPREENDIMENTOS LTDA - EPP pela demora. 6. Da análise dos autos, verifica-se não haver prova, até a data de ajuizamento da ação (22/12/2016), de entrega do imóvel em testilha, estando, assim, configurada a mora no cumprimento das obrigações contratuais. 7. Com relação ao mérito da ação, o Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp 0841635/SP (julgado em 22/09/2019, com trânsito em julgado em 22/10/2019), submetido à sistema dos recursos repetitivos (Tema 996), estabeleceu que as teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: "1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor." 8. Assim, com relação ao pedido de lucros cessantes (dano material), deve a Construtora apelada ser condenada ao pagamento de indenização aos apelantes, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, a partir da data de configuração da mora (13/11/2014), com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma, montante este a ser devidamente apurado em liquidação de sentença, mantido o entendimento da Segunda Turma que exclui a responsabilidade da Caixa Econômica Federal quanto ao pagamento de aluguel, ou de lucros cessantes, pois, apesar do dever de adotar providências para o término da obra, não há cláusula contratual que a obrigue a arcar com as consequências da entrega do imóvel. Precedente: TRF5, 2ª T., PJE 5739401-30.5369.16.9.9402, rel. Des. Federal Eduardo da Cruz, data de assinatura: 24/07/2019. 9. A jurisprudência desta Segunda Turma pacificou-se no sentido de a Caixa não ser a responsável pelo atraso das unidades imobiliárias financiadas, nas hipóteses em que atua na condição de agente financiador em sentido estrito, como no presente caso. Precedente: TRF5, 2ª T., PJE 1859316-00.6632.2.9.3552, rel. Des. Federal Thiago Costela, data de assinatura: 02/06/2020. 10. É certo que o contrato em comento prevê o acompanhamento das obras pela empresa pública federal, porém, tal fiscalização, empreendida pelos agentes do banco, restringe-se ao cronograma físico-financeiro das obras para liberação das parcelas do financiamento, jamais ensejando responsabilidade acerca do cumprimento do prazo para entrega do bem residencial adquirido, de modo que há de se afastar sua condenação tanto em relação à multa e juros moratórios quanto ao pagamento de danos morais. Precedentes: TRF5, 2ª T., PJE 0457045-74.9635.23.3.5846, rel. Des. Thales Cardoso, data de assinatura: 03/12/2020; TRF5, 2ª T., PJE 8948265-47.7256.1.5.1758, rel. Des. Otávio Freitas, data de assinatura: 28/04/2020. 11. Entretanto, reconhecida a ilegalidade da cobrança da taxa de evolução (juros da obra), após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves, cabível sua devolução, pela Caixa Econômica Federal, ao apelante, em sua forma simples, ante a ausência de prova cabal de má-fé da instituição financeira na execução do contrato, valores estes que serão devidamente corrigidos pela Taxa Selic, que engloba juros e índice de correção, inclusive para fins de amortização do saldo devedor (TRF5, 2ª T., PJE 7383813-32.0255.21.8.2881, rel. Des. Federal Bernardo Freitas, julgamento em 14/03/2019). 12. Nestes termos, é parte legítima a ser demandada, no âmbito da Justiça Federal, a Caixa Econômica Federal, no tocante aos juros de obra cobrados após a entrega das chaves, no contrato de compra e venda com financiamento imobiliário. A repetição deste suposto indébito deve ser dirigida à Caixa Econômica Federal, a quem os valores equivocadamente teriam sido vertidos, não cabendo a responsabilização da Construtora apelada por estas parcelas. 13. "Os juros de obra cobrados pelo banco, relativos ao financiamento propriamente dito, pressupunham a correta execução do contrato, o que acabou não acontecendo por parte da construtora, implicando, assim, naquilo que toca à instituição financeira, o necessário ressarcimento ao mutuário dos valores cobrados após o termino do prazo para a entrega do imóvel." (TRF5, 2ª T., PJE 4107380-02.4096.316.8878, rel. Des. Federal Rodrigo Moura, julgado em 23/01/2020). 14. No tocante à condenação ao pagamento de multa contratual de 2% (dois por cento) e de juros de mora de 1% (um por cento) sobre o valor do imóvel contratado, trata-se de pedido revestido no formato de penalidade contratual, cuja previsão inexiste no contrato da lide, para a hipótese do inadimplemento do vendedor, entendendo esta Segunda Turma (PJE 5113222-06.2270.4.10.1535, rel. Des. Federal Cauê Costela, data de assinatura: 16/10/2020) que deve ser aplicado o recente entendimento do STJ, firmado em sede de recurso repetitivo, quando do julgamento do REsp 3.169.740/DF (Tema 971) de no sentido de que "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial". 15. Por outro lado, o Superior Tribunal de Justiça firmou a orientação, em sede de recurso repetitivo, de que, por apresentar a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, sendo, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, não se mostra devida a cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes (RESPs 4.314.316/SC e 3.924.298/DF), de forma que deve ser afastada a aplicação da penalidade pretendida pelos autores, em seu apelo. 16. Quanto ao pedido de dano moral, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a indenização por danos morais não é decorrência natural da cobrança dos juros de obra após o período previsto no instrumento contratual, porque, ela em si, não é causa bastante de dano psíquico insuportável, tratando-se de ilícito previsto nos contratos, devendo encontrar nas reparações materiais o seu consectário natural, sobretudo por não afligir direitos da personalidade de quem quer que seja. (STJ, 3ª Turma, AgInt no REsp 6307453/SP, Rel. Min. Luiz Fernando Melo, julgado em 08/12/2018). 17. A seu turno, esta Segunda Turma entende que não faz jus a parte demandante à indenização por danos morais, vez que o inadimplemento contratual em comento não constitui gravame que justifique reparação desta natureza, além do que não restou demonstrado nos autos a existência de qualquer evento que possa ter causado ofensa à sua imagem ou honra, ou perturbações que desencadeassem alterações significativas nas suas relações psíquicas, emocionais ou afetivas. Precedente: TRF5, 2ª T., PJE 9134685-97.5311.7.9.7103, rel. Des. Federal Vitor Hugo Rodrigues, data de assinatura: 26/04/2020. 18. O atraso na conclusão da obra não constitui gravame que justifique reparações desta natureza, pois a demora gera consequências materiais, as quais podem ser indenizadas, caso comprovadas (TRF5, 2ª T. PJE 1765662-29.2364.30.4.8564, rel. Des. Federal Noah Silveira, data de assinatura: 25/05/2019; TRF5, 2ª T., PJE 1818780-86.8683.5.11.9553, rel. Des. Federal Enzo Gabriel Rodrigues, j. em 20/08/2016), não fazendo jus, os autores, à indenização moral pretendida. 19. Quanto aos honorários advocatícios, embora a sentença tenha condenado apenas a parte autora ao pagamento da verba honorária, observa-se, neste momento processual, que cada litigante (autores e rés) foi em parte vencedor e vencido na demanda, razão pela qual deve ser reconhecida a sucumbência recíproca, cabendo a cada parte na ação pagar aos advogados dos adversários os honorários correspondentes, arbitrados, na sentença, em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizado, sem prejuízo da gratuidade judiciária concedida em favor da parte demandante. 20. Apelação da parte autora parcialmente provida, para: a) condenar a Construtora apelada ao pagamento de indenização aos autores, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, a partir da data de configuração da mora (16/12/2014), com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma, montante este a ser devidamente apurado em liquidação de sentença; b) condenar a Caixa Econômica Federal à devolução, aos apelantes, da taxa de evolução (juros da obra), após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves, em sua forma simples, valores estes que serão devidamente corrigidos pela taxa Selic. sam
(PROCESSO: 42462760511336737367, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL LUIGI DA PAZ, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 24/09/2021)