Poder Judiciário Tribunal Regional Federal da 5ª Região Gabinete do Desembargador Federal Cauê Almeida Nº: 7676595-73.5397.17.12.2669 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: RODRIGO CALDEIRA ADVOGADO: NOAH ALMEIDA APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO: THIAGO DA LUZ E OUTRO RELATOR(A): DESEMBARGADOR(A) FEDERAL CARLOS EDUARDO FOGAÇA - 3ª TURMA JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): JUIZ(A) FEDERAL MARIA FARIAS EMENTA CIVIL. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. DEMORA NO PROCESSO DE SUBSTITUIÇÃO DA CONSTRUTORA. ENTRAVES BUROCRÁTICOS ATRIBUÍDOS À CEF. REPARAÇÃO DE DANOS. RESPONSABILIDADE DA CEF RECONHECIDA. PENALIDADE PELA IMPONTUALIDADE. PREVISÃO CONTRATUAL APENAS PARA O ATRASO DO MUTUÁRIO. INVERSÃO. DIREITO RECONHECIDO. LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. DANOS MORAIS NÃO COMPROVADOS. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. 1. Apelação interposta pela parte autora contra sentença que julgou improcedente ação, onde se persegue a reparação/compensação de danos decorrentes do atraso da conclusão de empreendimento imobiliário e entrega de unidade habitacional. 2. A jurisprudência desta Corte segue no sentido de reconhecer a responsabilidade solidária da Caixa e da Construtora por danos decorrentes do atraso da obra e da consequente entrega de imóvel objeto de financiamento habitacional, uma vez comprovada a não observância do prazo contratualmente previsto e desde que o contrato impute à CEF a obrigação de diligenciar no sentido de substituir a construtora. 3. O Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional firmado entre as partes estabelece, na cláusula décima nona, a obrigação do Devedor comprovar a contratação pela construtora Seguro de Garantia Construtor, que garante a substituição da construtora, a retomada, a finalização das obras até a obtenção do respectivo "habite-se", expedido pelo Poder competente. Por outro lado, institui, na cláusula nona, a obrigação da CEF substituir a Construtora, no caso de paralização da obra por período igual ou superior a 30 (trinta) dias ou de não conclusão do empreendimento no prazo contratualmente previsto. 4. Apesar da possibilidade contratual de substituição da construtora, é importante considerar que existem inúmeros obstáculos para uma nova construtora prosseguir com uma obra em andamento, como o fato de não ter realizado o projeto, nem ter acompanhado a execução das etapas anteriores, dentre outros aspectos que podem atrasar ainda mais a execução do cronograma, tornando a substituição mais prejudicial aos interesses dos mutuários. Tanto é assim que, em razão do atraso da obra, os compradores do Residencial Sítio Jardins acionaram o Ministério Público Estadual para resolução da questão, tendo sido formalizado Termo de Ajustamento de Conduta com a Construtora Manuela Rezende para prorrogação e término da obra. Diante da inobservância do novo prazo ajustado, continuaram as tratativas entre os compradores, a Construtora e a CEF no sentido de se encontrar a melhor solução para a questão, o que culminou na decisão dos adquirentes no sentido de acionar o seguro para substituição da Construtora. Em resposta à notificação extrajudicial do advogado dos adquirentes das unidades habitacionais, a CEF esclareceu que, conforme reunião ocorrida com o referido patrono, a deliberação quanto ao acionamento do seguro da obra, bem como quanto à substituição da Construtora, se daria em conjunto com o MPPE e Comissão de Adquirentes, o que, de fato, ocorreu, tendo a Caixa acionado a seguradora em julho de 2016, como já comprovado nos autos de processos julgados por esta Terceira Turma referentes ao mesmo empreendimento. 5. As provas produzidas neste feito evidenciam que, apesar de acionado o seguro, houve mora considerável da Caixa em cumprir com suas atribuições no processo de substituição da construtora, tratando-se de obrigação assumida conjuntamente com a seguradora. Segundo informações fornecidas pela Berkley International do Brasil Seguros S/A, ao manifestar-se nos autos do processo n. 1232677-08.2581.13.11.2846, a substituição da construtora não se dá de forma automática, pois depende da localização de empresas idôneas e interessadas em retomar as obras, tratativas naturalmente existentes quando se fala na retomada de uma obra de grande vulto, que envolve responsabilidade técnica das empresas de engenharia, avaliação das propostas e escolha da construtora pela parte segurada, no caso a CEF, que também precisa aprovar eventuais aportes necessários para recompor os novos orçamentos, além do atendimento às demais providências inseridas na apólice de seguro. Informou ainda a seguradora que os construtores interessados em assumir a obra estavam em tratativas com a CEF sobre diversos pontos apresentados, fato comprovado por meio da Ata de Audiência ocorrida em 01/05/2017, perante o Ministério Público. Já a Ata de Audiência ocorrida em 09/12/2017 comprova que foi assumido pela Caixa o compromisso de homologar o orçamento da empresa escolhida para a retomada da obra até o dia 01/01/2017, de modo que, não tendo sido o mesmo cumprido em razão de entraves burocráticos, reconhecidos pela própria CEF, impõe-se reconhecer a responsabilidade da empresa pública ré pelos danos causado à parte autora, por configurada, a partir da referida data (29/11/2017), a mora quanto à obrigação de substituição da construtora. A alegada impossibilidade de conclusão da obra em razão de pendências relativas à liberação de recursos por parte da instituição financeira não pode ser transferida aos adquirentes das unidades imobiliárias, mantendo-os indefinidamente aguardando a entrega dos imóveis (PROCESSO: 56692060591535475226, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS EDUARDO ARAGÃO, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 07/06/2019). 6. Uma vez comprovada a impontualidade no cumprimento da entrega do imóvel e tendo em vista os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, impõe-se aplicar à ré as penalidades da cláusula décima quarta do contrato, previstas tão somente para a impontualidade do mutuário, com a incidência da multa moratória de 2% (dois por cento) e de juros de mora de 0,033% (trinta e três milésimos por cento), por dia, sobre o valor da obrigação em atraso, ou seja, sobre o valor do imóvel. A sua aplicação em benefício da parte autora deverá observar os ditames contratuais e incidirá desde a data da mora (24/06/2017) até a efetiva data da entrega do imóvel (PROCESSO: 96578707471097390360, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL JOÃO LUCAS SALES, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 29/07/2020; PROCESSO: 38529965041261125634, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL DAVI PEIXOTO, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 09/06/2019). 7. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consagrado, em sede de repetitivo, no sentido de impossibilidade de cumulação da cláusula penal moratória com a indenização por lucros cessantes, uma vez que ambas possuem o escopo de reparar a parte pelo adimplemento tardio da obrigação. (STJ. 2ª Seção. REsp 7.936.030-DF, Rel. Min. João Felipe Almeida, julgado em 11/11/2019). 8. A jurisprudência desta Terceira Turma segue no sentido de considerar que o atraso na entrega da obra não configura danos morais a serem compensados, sendo indispensável a comprovação, em cada caso, do prejuízo moral sofrido (PROCESSO: 43426959696482579817, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL KAIQUE FOGAÇA, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 18/04/2019). 9. O motivo da indignação da parte autora reside unicamente no atraso da obra e não entrega de sua unidade habitacional no prazo acordado. Não consta nos autos prova de qualquer evento que possa ter causado ofensa à sua imagem ou honra, ou perturbações que desencadeassem alterações significativas nas suas relações psíquicas, emocionais ou afetivas, sendo certo que o mero inadimplemento contratual pode acarretar prejuízos materiais a serem ressarcidos, mas não dano moral, que pressupõe ofensa anormal à personalidade. Nesse mesmo sentido segue a jurisprudência do STJ, nos termos da qual a demora na entrega do imóvel, em regra, constitui mero inadimplemento contratual o que, por si só, não gera o dever de indenizar, devendo encontrar nas reparações materiais o seu consectário natural (AgInt no REsp 5821136/SP, 3ª Turma., Rel. Min. Nicolas Moraes, julgado em 14/02/2018). 10. Apelação parcialmente provida para, reformando a sentença, julgar parcialmente procedente a ação, com a condenação da CEF ao pagamento do valor decorrente da incidência da multa moratória de 2% (dois por cento) e de juros de mora de 0,033% (trinta e três milésimos por cento), por dia, sobre o valor da obrigação em atraso (valor do imóvel), a partir do início da mora (11/04/2017) até a data da efetiva entrega do imóvel. 11. Sucumbente a parte autora na maior parte dos pedidos (danos morais e lucros cessantes), impõe-se sua condenação ao pagamento das verbas sucumbenciais (art. do CPC), fixados os honorários advocatícios em 10% sobre o resultado da soma do valor perseguido a título de danos morais e lucros cessantes (art. 85, §11, do CPC), com a exigibilidade suspensa por ser beneficiária da justiça gratuita.
(PROCESSO: 73187844090251368832, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL JUAN CARDOSO, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 19/05/2021)