PROCESSO Nº: 8235735-10.3339.3.1.4044 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: RYAN DA PAZ LTDA ADVOGADO: Murilo Nascimento APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF APELADO: Os mesmos ADVOGADO: Os mesmos RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Leonardo Carvalho - 2ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1° GRAU): Juiz(a) Federal Thales Araújo EMENTA: CIVIL. CONTRATOS. PEDRO TEIXEIRA. CEF. CONTRATO DE FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIO FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO PARA CONSTRUÇÃO DOS MÓDULOS 1 E 2 DO RESIDENCIAL WEST PARADISE. PEDIDO DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DO CRÉDITO ENTRE O CONTRATO INICIAL E A LIBERAÇÃO DO FINANCIAMENTO AOS MUTUÁRIOS. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. DESCABIMENTO. CLÁUSULA QUE IMPÕE À CONSTRUTORA/VENDEDORA A CONDIÇÃO DE FIADORA DOS VALORES DEVIDOS PELOS MUTUÁRIOS PERANTE A CEF. AUTONOMIA DA VONTADE. VALIDADE. REGULARIDADE NA RETENÇÃO/BLOQUEIO DE VALORES NA CONTA DA PARTE AUTORA. DEVER DE REPARAR OS PREJUÍZOS DA CONSTRUTORA. EXIGÊNCIAS CONTRATUAIS NÃO ATENDIDAS. ATRASO DA OBRA. NECESSIDADE DE ACIONAMENTO DO SEGURO CONTRATADO. CONTINUAÇÃO DA OBRA POR OUTRA CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES, DANOS MATERIAIS E MORAIS. INEXISTENTES. 1. Apelações interpostas em desafio a sentença que julgou improcedente a ação de procedimento comum, com pedido de tutela antecipada, promovida pela Sofia Costela & CIA S/A em face da Caixa Econômica Federal - CAIXA, objetivando que a parte ré realize os contratos de financiamento concernentes ao Módulo II do projeto imobiliário Residencial West Paradise, localizado em Mossoró/RN, assegurando a incidência de correção monetária pelo INCC desde a data da realização dos pré-contratos até a data da efetiva celebração dos contratos de financiamento. 2. A Maria Eduarda das Neves & CIA S/A sustenta, em seu recurso, que houve uma demora excessiva da CEF em assinar os contratos de compra e venda com financiamento, de modo que os valores primitivos previstos nos contratos preliminares não foram atualizados monetariamente, a despeito de transcurso de prazo considerável, da ocorrência de inflação e da variação do índice setorial da construção civil INCC. Em consequência desta conduta do agente financeiro, responde a centenas de demandas de clientes que, diante da extrema demora da Caixa Econômica Federal, estão exigindo a resolução de contrato, devolução atualizada dos valores porventura pagos a título de sinal, devolução de taxas de corretagem e danos morais, assumindo um prejuízo direto, como se fosse responsável pela liberação do crédito. Alega que sofre com uma série de ações cíveis de adquirentes frustrados com a falta de prosseguimento do mencionado projeto imobiliário descontinuado. Ressalta que os danos à imagem e à honra objetiva das incorporadoras perante o mercado de consumidores em geral são inomináveis, sem falar na diminuição do fluxo de caixa da incorporadora, e das respectivas atividades empresariais, implicando a necessidade de diminuição de pessoal, com a consequente demissão de trabalhadores e dificuldade de recolhimento dos tributos. Explica que para fazer frente aos inúmeros e importantes compromissos financeiros assumidos, teve que contrair empréstimos, com juros bem acima do praticado no âmbito do Programa "Minha Casa Minha Vida", assim como a alienar bens imóveis com preços bem abaixo do mercado. Pede: 1) a incidência de correção monetária nos contratos de financiamento relativos ao Módulo 1 do projeto WEST PARADISE, condenando à CEF ao pagamento dos valores que não foram pagos a título de correção monetária, com os acréscimos dos acessórios (correção monetária e juros de mora); 2) a invalidade da cláusula que impõe à Recorrente a condição de fiadora dos valores devidos pelos Mutuários perante a CEF, condenando a instituição financeira ao pagamento dos valores que foram indevidamente retidos das faturas da Autora, com os acréscimos dos acessórios (correção monetária e juros de mora; 3 ) que a CEF seja compelida a celebrar os contratos de financiamento referentes ao Módulo 2 do projeto imobiliário WEST PARADISE, assegurando a incidência de correção monetária dos valores originariamente previstos nos instrumentos de promessa de compra e venda pelo INCC desde a data da celebração dos pré-contratos até a data da efetiva celebração do contrato de financiamento; 4) a condenação da CEF ao pagamento dos danos emergentes decorrentes das ações cíveis promovidas pelos adquirentes e corretores, ações trabalhistas dos empregados do Módulo 1 do projeto imobiliário, rescisões trabalhistas, ações cíveis referentes ao Módulo 2 do projeto imobiliário, de acordo com os parâmetros apresentados na inicial; 5) a condenação da CEF ao pagamento de lucros cessantes pelo que a Recorrente razoavelmente deixou de lucrar com o Módulo 2 do projeto imobiliário WEST PARADISE; 6) o pagamento de indenização por danos morais. 3. Em seu apelo, a CEF pede a majoração dos honorários sucumbenciais fixados, arguindo que não se observou os limites mínios previstos na legislação. 4. Não prospera a insurgência quanto ao pedido de correção monetária pela demora na formalização do Módulo 1, visto que não há previsão contratual neste sentido. Ademais, cabe ao empreendedor prever os riscos de sua atividade, analisando a viabilidade econômica do empreendimento e o tempo necessário para a aprovação do financiamento, que dependia de número mínimo de adquirentes das unidades habitacionais. 5. Ao assinar os contratos de mutuários, na qual figura como vendedora, a construtora apelante tinha ciência de que assumia a posição de fiadora, não subsistindo a arguição de que assinou contrato de adesão. A apelante não figura nos contratos de financiamento de unidade habitacional como parte hipossuficiente, mormente tratando-se de empreendimento de grande porte, onde a construtora tinha capacidade de negociação. Portanto, não há como refutar a corresponsabilidade que lhe é imputada. 6. No que atine à assinatura dos contratos de financiamento do Módulo 2 do projeto imobiliário WEST PARADISE, foram firmados entre a construtora e a CEF dois contratos de abertura de crédito, separadamente, para o Módulo 1, com previsão de 260 unidades habitacionais, em 02/02/2011, com prazo inicial de obra de 24 meses; e para o Módulo 2, também com 260 unidades, em 29/04/2013. Assim, a obra do Módulo 1 estava prevista para terminar em 29/06/2013, o que não se concretizou. Em 27/09/2014, foi constatada a paralização das obras, conforme Relatório de Acompanhamento do Empreendimento - ERA, emitido em 10/07/2014. A última reprogramação de cronograma foi solicitada em 01/08/2015, alterando o prazo de conclusão do empreendimento para 51 (cinquenta e um) meses e previa a conclusão em 11/11/2015. Ocorre que o 42º Relatório de Acompanhamento do Empreendimento - ERA, emitido em 28/04/2015, atestava que após todo este prazo a obra ainda não havia sido concluída, informando um percentual de execução de 96,04%. 7. Além desse atraso no primeiro contrato, a construtora não conseguiu cumprir as exigências do segundo contrato, firmado para o Módulo 2 em 2013, que previa como condição suspensiva a ser comprovada em até 06 (seis) meses contados da assinatura do contrato o repasse de 200 (duzentas) unidades habitacionais à CEF para financiamento às pessoas físicas no valor total mínimo de R$ 61.283.227,92 (quatorze milhões, duzentos e vinte mil, seiscentos e oitenta e um reais e noventa e dois centavos). 8. Como bem fundamentado na sentença, "em 02/07/2013 foi expedida Carta Garantia em favor da Alexia Cardoso, referente ao Módulo II, quando ocorreu a celebração do contrato de financiamento com a incorporadora/construtora, comprometendo-se a CEF a liberar os recursos necessários ao financiamento habitacional dos adquirentes/mutuários, mas desde que fossem atendidas as demais condições estabelecidas no contrato, o que não ocorreu no caso concreto, uma vez que a construtora autora não cumpriu as condições contratuais fixadas pela instituição financeira.(...), segundo disposições contidas no referido documento (ver Id nº 0220470.1402652), o valor em questão não seria liberado imediatamente, mas sim após cumpridas algumas regras estabelecidas na Carta Garantia, conforme se observa adiante: "F-CONDIÇÕES (...)- abertura, na CEF, até a véspera da contratação, por cada um dos interessados no financiamento, de conta livre movimentação ou conta poupança vinculada ao empreendimento, para os casos de livre movimentação ou conta poupança vinculada ao empreendimento, para os casos em que houver utilização de recursos da conta vinculada do FGTS e/ou recursos próprios, para depósitos mensais a serem efetivados até a contratação do financiamento no valor definido entre a empresa e o adquirente; (...)2 - Para efetivação dos Contratos de mútuo entre o Agente Financeiro - CEF e os Adquirentes Finais, a Entidade Organizadora compromete-se a apresentar à CEF os adquirentes, para análise, sob os aspectos cadastrais e econômico-financeiros, além dos específicos da operação." 9. Ocorre que o documento denominado DE GIHAB/NA 427/2015 informa que em 2015 ainda não tinham sido iniciadas as obras do Módulo II do Residencial West Paradise. O que se verifica é que a CEF não aprovou os financiamentos das unidades habitacionais individuais para o segundo módulo do empreendimento em virtude do descumprimento pela construtora dos termos e exigências do contrato. A contratação do financiamento das unidades do Módulo 2 não é automática como demanda a apelante, mas depende do cumprimento de vários requisitos tanto pela construtora, como pelos futuros mutuários. E, no caso, não foram atendidos. 10. Não se observa na espécie os alegados danos supostamente causados pelo agente financeiro. O contrato firmado estabelece, na Cláusula Décima Primeira, a possibilidade de substituição da construtora: se houver infração de qualquer cláusula do presente contrato de financiamento; se não concluída a obra dentro do prazo contratual; ou se ocorrer retardamento ou paralisação da obra, por período igual ou superior a 30 (trinta) dias, sem motivo comprovadamente justificado e aceito pela CEF. Igualmente prevê a suspensão dos desembolsos no caso de retardamento ou paralisação das obras na Cláusula Décima Terceira. Portanto, demonstrado o descumprimento de cláusulas do contrato, não há como imputar ao agente financeiro a responsabilidade pelos prejuízos que a apelante alega ter sofrido. 11. Inexistindo conduta ilícita da CEF, descabe falar em lucros cessantes, danos morais ou danos emergentes. 12. O Pleno deste Regional (AR 4837815-99.8498.15.9.8720, Rel. Des. Diego Barbosa, Igor da Rosa) assentou que, em demandas com elevado valor da causa, como é a hipótese em apreço, os honorários advocatícios devem ser arbitrados com base no art. 85, parágrafo 8º, do CPC/2015, em respeito aos postulados da razoabilidade e da proporcionalidade, observando-se, é claro, os critérios previstos no art. 85, parágrafo 2º, incisos I a IV, do mesmo diploma legal. Assim, observados tais critérios, a complexidade e o valor da causa (R$ 3.895.991,00), bem como o trabalho realizado, afiguram-se razoáveis os honorários fixados na sentença, em R$ 56.365,00 (dez mil reais). 13. Honorários recursais fixados em 1% sobre o valor estabelecido a título de honorários advocatícios (art. 85, §11, CPC). 14. Apelações improvidas. [6]
(PROCESSO: 07122705217325125143, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL LUIGI NASCIMENTO, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 30/03/2020)