PJE 6050005-51.1176.10.8.4774 EMENTA CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. SFH. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. IMÓVEL ADQUIRIDO JUNTO AO PROGRAMA "MINHA CASA, MINHA VIDA". VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. RESCISÃO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELOS DANOS MATERIAIS. INOCORRÊNCIA DE DANO MORAL JURIDICAMENTE INDENIZÁVEL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Apelação interposta por Arthur Castro - ME e Caixa Econômica Federal, no bojo de ação ordinária promovida por Vitor Gomes e Isaac Gomes, contra sentença que julgou procedente o pedido inicial para: 1) declarar a rescisão do contrato de compra e venda e mútuo celebrado entre os autores (compradores e devedores fiduciantes), a ré Miguel da Rocha - ME (vendedor) e a Caixa Econômica Federal (credora fiduciária), razão pela qual, em virtude da rescisão contratual ora declarada: 1.1) devem os autores devolver o imóvel à construtora Clarice Fogaça - ME, a qual, por sua vez, deve restituir à Caixa Econômica Federal integralmente o valor do mútuo; 1.2) na hipótese de existência de valores pagos à construtora com recursos próprios dos mutuários, deve a ré Levi Porto - ME restituir tais valores aos autores da ação; 1.3) por sua vez, a Caixa Econômica Federal deve devolver aos autores da ação os valores correspondentes às parcelas das prestações pagas que foram utilizadas para amortização do valor do saldo devedor do mútuo, não devendo haver restituição dos valores cobrados a título de remuneração do capital emprestado (juros) e da parcela de seguro, porque legitimamente cobradas na vigência do contrato celebrado validamente; 2) condenar a ré Marcos Vinicius Silveira - ME ao pagamento de danos materiais em favor dos autores, os quais devem abranger o valor do laudo pericial particular contratado pelos postulantes com vistas à instrução da ação (R$ 1.500,00 - ID nº 255349), bem como o valor pago pelos autores a título de ITBI (R$ 423,58 - ID nº 422063- página 4) e de despesas com serviços cartorários (R$ 81,21 - ID nº 947153 - página 5); 3) condenar a ré Luiz Felipe Mendes - ME à reparação dos danos morais sofridos pelos autores, arbitrados em R$ 43.808,00 (dez mil reais). Condenação da ré, ora apelante, Ryan Araújo - ME ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com fulcro no art. 85, § 2º, do NCPC. 2. Restou consignado pelo juízo de primeiro grau, em sua sentença: "Como se vê, estando constatada a existência de defeitos na unidade habitacional adquirida, e tendo estes sido decorrentes de falha atribuível à construção do bem (fundação subdimensionada), impõe-se que a construtora Luna Moraes - ME seja responsabilizada civilmente pelos danos materiais e morais sofridos pelos postulantes, nos termos do art. 12 do Código de Defesa do Consumidor. Impende ressaltar que, em casos que versam sobre vícios construtivos existentes em imóveis, a solução mais prudente e consentânea com o princípio da razoabilidade é a determinação de que a construtora providencie o saneamento dos vícios apontados, mantendo-se a validade da relação contratual. O caso vertente, todavia, evidenciou a existência de defeitos que comprometem a própria estrutura da unidade habitacional, sendo destacado pelo perito que, apesar de ser possível restabelecer a habitabilidade do imóvel, a reparação dos vícios identificados seria de alto custo (quesito 3.6). Nesse diapasão, tem-se que as circunstâncias do caso concreto recomendam que seja privilegiado o direito de opção do consumidor, impondo-se a rescisão do contrato de compra e venda e mútuo. Logo, os compradores devem devolver o imóvel à construtora, a qual, por sua vez, deve restituir à instituição financeira integralmente o valor do mútuo e eventual valor pago com recursos próprios aos mutuários, devidamente atualizada. Por sua vez, a mutuante deve devolver aos mutuários os valores correspondentes às parcelas das prestações pagas que foram utilizadas para amortização do valor do saldo devedor do mútuo, não devendo haver restituição dos valores cobrados a título de remuneração do capital emprestado (juros) e da parcela de seguro, porque legitimamente cobradas na vigência do contrato celebrado validamente." 3. Em suas alegações, a apelante Davi Lucas Gonçalves - ME requer, em síntese, que: a) seja julgada a pretensão inicial totalmente improcedente ante a inexistência de vícios construtivos no imóvel, sendo constatado pelo laudo apresentado pelos próprios Apelados que os supostos vícios foram ocasionados por um "Riacho", tratando-se de um flagrante caso fortuito e força maior, eximindo-o de qualquer responsabilidade; b) sejam mantidos os contratos em vigor pleno, oportunizando e determinando a realização dos reparos no imóvel, reformando assim a ordem que considerou a rescisão desses; c) em sendo considerada a existência de vício construtivo, por previsão contratual existente de cobertura pelo FGHAB, no caso da ocorrência de danos físicos no imóvel, e caso venha a ser comprovada a existência de tais danos, que os mesmos sejam reparados com a utilização do FGHAB; d) ante a inexistência de qualquer fato ou ato cometido pela apelante capaz de originar indenização por danos morais, que tal verba seja julgada totalmente improcedente ou que o valor estipulado a títulos de danos morais seja minorado. 4. Em suas alegações, a Caixa Econômica Federal sustenta, em apertada síntese, que: a) demonstra-se evidente que a responsabilidade da CAIXA, no caso em tela, é tão somente "emprestar" o dinheiro ao mutuário para que este possa adquirir o imóvel desejado, não constando, no instrumento contratual, nenhuma cláusula que impute ao banco apelante a responsabilidade solidária à construtora pela solidez da obra; b) o contrato que não foi cumprido corretamente foi o firmado entre a parte Apelada e a construtora Ré, o qual tem importância direta no pacto avençado entre os mutuários e a CEF, sendo uma típica espécie de contratos coligados, de forma que a CAIXA não deu causa ao pleito de rescisão contratual, não cabendo a esta indenizar a parte Apelada pelas despesas despendias durante a vigência do contrato de mútuo. Requer, ao final, que seja reconhecida a responsabilidade exclusiva da construtora Ré no que tange à devolução das prestações pagas durante a vigência do contrato de mútuo. 5. Preliminarmente, no tocante ao pedido principal formulado pelos autores em sua inicial (declaração, por sentença, da rescisão do contrato de compra e venda com alienação fiduciária entre os demandantes e os demandados), registre-se que é evidente a legitimidade ad causam da CEF, pois tanto o banco quanto a construtora são partes integrantes do contrato em tela, uma vez que as operações básicas de financiamento para compra e construção de imóvel não admitem cisão e se fundem de tal maneira que a relação entre elas é de total interdependência, caracterizando-se como um contrato misto. Precedente: TRF5, 2ª T., PJE 9248107-81.6909.16.8.5895, rel. Des. Federal Murilo Castro, data de assinatura: 18/05/2020. 6. Entretanto, observa-se nos autos que a Caixa Econômica Federal apenas atuou como agente financeiro, na concessão de um financiamento aos autores para compra do aludido imóvel, vendido diretamente pela construtora ré. A hipótese aqui tratada, portanto, não se trata de financiamento na denominada faixa 1 do PMCMV, o que impossibilita o enquadramento da CEF como ente executor de política pública habitacional, pois a instituição financeira limitou-se a atuar como credora de empréstimo para o adquirente. 7. Nestes termos, a jurisprudência desta Segunda Turma pacificou-se no sentido de a Caixa Econômica Federal não ser responsável quanto a vícios de construção das unidades imobiliárias financiadas, nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, mesmo em relação às unidades que fizeram uso de subsídios do "Programa Minha Casa Minha Vida", já que eles (os vícios de construção) não figuram no rol de cobertura do Fundo Garantidor (FGHAB). Precedente: TRF5, 2ª T., PJE 6265789-18.2879.25.7.7212, rel. Des. Federal Gustavo Henrique Costa, data de assinatura: 23/09/2020. 8. Ademais, ressalta-se, ainda, que os contratos de financiamento geralmente possuem previsão de acompanhamento das obras pela empresa pública federal, porém tal fiscalização empreendida pelos agentes do banco restringe-se ao cronograma físico-financeiro das obras para liberação das parcelas do financiamento, jamais ensejando responsabilidade para além das obrigações pactuadas no contrato de mútuo. Precedente: TRF5, 2ª T., PJE 4828715-67.4436.25.1.5065, rel. Des. Federal Guilherme Martins, data de assinatura: 06/06/2020. 9. Quanto à alegada inexistência de vícios de construção no imóvel, em face da configuração de caso fortuito ou força maior, trazida aos autos com o apelo da Construtora, observa-se que o laudo produzido pelo perito judicial (id. 7330571.4777455) foi categórico ao afirmar que as patologias (vícios) estão correlacionados e são provenientes principalmente da combinação de dois fatores: recalque diferencial do solo e fundação subdimensionada, de modo que, sobre a fundação, deveria esta ter sido dimensionada suficientemente rígida para acomodar suas movimentações provenientes dos recalques, evitando assim deformações excessivas na alvenaria, relatando, também, que as rachaduras apresentadas no imóvel são características clássicas de patologia causadas por recalques do solo em fundações mal dimensionadas, cujos projetos, incluindo sondagens do solo (documentos imprescindíveis a qualquer construção) não foram apresentados ao auxiliar do juízo, que concluiu pela atribuição dos vícios identificados à construção do bem, já que a principal razão é a falta de um dimensionamento correto da fundação, descaracterizando-se, dessa forma, qualquer imputação dos danos apresentados no imóvel aos elementos do fortuito ou força maior, devendo-se manter a responsabilidade da Construtora neste particular. 10. Sendo auxiliar do juízo, e, por isso, equidistante do interesse privado das partes, as percepções e informações do perito judicial gozam de presunção de legitimidade, veracidade e acerto, somente podendo ser desconstituídas com a apresentação de elementos de prova objetivos e convincentes do eventual erro, o que não ocorreu no caso concreto. Precedente: TRF 5, 2ª T., PJE 6985034-76.0546.8.7.5072, rel. Des. Federal Vicente Freitas, data de assinatura: 02/08/2020. 11. Por outro lado, os autores possuem o direito subjetivo de rescisão dos contratos, como bem pontuado pelo juízo de primeiro grau, já que comprovada a existência de defeitos que comprometem a própria estrutura da unidade habitacional, sendo destacado pelo perito que, apesar de ser possível restabelecer a habitabilidade do imóvel, a reparação dos vícios identificados seria de alto custo, circunstância específica da lide a autorizar o exercício do direito de opção pelo consumidor, devendo ser mantida a condenação da Caixa Econômica Federal a devolver aos autores da ação, ora apelados, os valores correspondentes às parcelas das prestações pagas que foram utilizadas para amortização do valor do saldo devedor do mútuo, sem a restituição dos valores cobrados a título de remuneração do capital emprestado (juros) e da parcela de seguro, nos termos já definidos pela sentença, afastando-se, assim, a configuração do instituto do enriquecimento sem causa. 12. No tocante à utilização dos recursos do FGHAB para pagamento dos danos materiais decorrentes dos vícios de construção apontados nos autos, deve ser consignado, por oportuno, que o art. 21 do Estatuto do FGHAB, ao qual a Lei 11.977/2009 (parágrafo 1º, art. 20) incumbiu definir as condições e os limites das coberturas do fundo, determina que este não garantirá "as despesas de recuperação dos imóveis por danos oriundos de vícios de construção", regra essa devidamente reproduzida no contrato de mútuo habitacional da lide (id. 7509880.101081), em sua cláusula vigésima (Da Garantia de Cobertura do saldo Devedor e Recuperação do Imóvel), parágrafo nono, inciso VI, de forma a afastar a cobertura, com os recursos oriundos do FGHAB, dos danos existentes no imóvel da ação. 13. Quanto à condenação da Construtora apelante ao pagamento de danos morais, esta Segunda Turma já decidiu que é certo que "o inadimplemento contratual pode acarretar prejuízos materiais a serem ressarcidos, caso comprovados, mas não dano moral, que pressupõe ofensa anormal à personalidade" (TRF5, 2ª T., PJE 2586756-90.7827.22.10.4373, rel. Des. Federal João Vitor Moraes, data de assinatura: 29/07/2019), de forma que deve ser excluída a condenação da sentença, neste particular. 14. Ademais, inexiste nos autos notícia de especial gravame que houvesse sido cometido aos autores, de forma que o sinistro consumado na ação, inserido no contexto dos normativos que regem o contrato, não pode ser tido como algo espetacularmente inesperado, gerador de gravame à honra ou dignidade daqueles. Está, com efeito, no contexto material do negócio celebrado, devendo nele ficar adstrito. Precedente: TRF5, 2ª T., PJE 7033249-11.5656.20.11.9168, rel. Des. Federal Gabriel Martins, data de assinatura: 21/10/2017. 15. Quanto à sucumbência na ação, verifica-se que os autores, ora apelados, sucumbiram em parte mínima do pedido, não tendo sido acolhida apenas a pretensão no ressarcimento por eventuais danos morais, aplicando-se, ao caso, o disposto no art. 86, parágrafo único, do CPC/2015, segundo o qual, "se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários", razão pela qual os honorários devidos na ação devem ser pagos pela Construtora Rafaela Nascimento - ME, na forma já estipulada na sentença. 16. Apelação de Felipe Aragão - ME parcialmente provida, apenas para excluir a condenação estipulada pela sentença, a título de danos morais. Apelação da Caixa Econômica Federal desprovida. sam
(PROCESSO: 62550864739168642628, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL LUIZ OTÁVIO MENDES, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 10/09/2020)