PJE 5456562-03.3887.10.2.0735 EMENTA ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AUMENTO DA TAXA DE OCUPAÇÃO. ADEQUAÇÃO AOS PADRÕES DE MERCADO. VALOR DOS IMÓVEIS. IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO DO PERITO OFICIAL. PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO. DESCABIMENTO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. DATA DA PROLAÇÃO DA SENTENÇA. ART. 85, § 8º, DO CPC/2015. APLICAÇÃO. 1. Apelação interposta em face de sentença que julgou parcialmente procedente o pedid, para determinar o reajuste da taxa de ocupação de um dos imóveis da parte autora com base no valor venal apontado pelo perito judicial. Honorários advocatícios, em desfavor do autor, fixados em R$ 3.000,00, nos termos do art. 20, § 3º, do CPC/1973, vigente no momento da propositura da demanda. 2. Em seu apelo o particular defende, resumidamente, que: a) a pericia judicial é absolutamente nula, tendo sido elaborada com parâmetros equivocados; b) a perícia não levou em consideração os desmembramentos realizados em um de seus terrenos, tendo levado em conta medidas diversas das que deveriam ter sido avaliadas; c) a Gleba A, desmembrada do Sítio Carió, não faz limite com o oceano, tendo o perito equivocadamente atribuído a variável "frente mar" ao imóvel quando de sua avaliação; d) o método comparativo da perícia levou em consideração imóveis em áreas diversas, com características distintas dos imóveis avaliados; e) o perito teria deflacionado os terrenos pelo IGP-M e INCC-DI, numa verdadeira atualização retroativa. 3. Por seu turno, a União defende a necessidade de arbitramento da verba honorária nos termos do art. 85, § 3º, do CPC/2015. 4. Da análise dos autos, verifica-se que a parte autora pretende rever a decisão administrativa que reajustou a taxa anual de imóveis localizados no município de Maragogi-AL (RIPs 7881.1680209-00, 2582.8718832-31, 1757.3984037-34 e 6104.4141392-82) com base na reavaliação do valor de mercado. 5. Foi proferida sentença favorável aos autores, reconhecendo a ilegitimidade da majoração com base no valor de mercado, posteriormente confirmada por este TRF. Ocorre que o STJ deu provimento ao recurso especial da União para reconhecer a legalidade da majoração, determinando o retorno dos autos para análise dos pedidos subsidiários da parte autora (apuração do real valor venal dos imóveis). Devolvidos os autos ao primeiro grau, foi determinada a realização de perícia judicial, tendo havido nova sentença para resolver a questão referente ao valor de mercado dos imóveis, tendo o juízo mantido a taxa cobrada pela Fazenda Nacional em relação aos imóveis de RIPs 2816.1583150-18, 7874.9902707-23 e 1007.8809203-40, uma vez que os valores cobrados são menores do que os encontrados pelo perito judicial, e fixado o valor do imóvel de RIP 5651.3562301-45 no montante apontado na perícia. 6. O perito judicial tem suas conclusões equidistantes dos interesses das partes litigantes, dotadas de presunção juris tantum. Precedente: ENZO GABRIEL LIMA, 2ª T., PJE 2128837-09.1997.22.8.6614, rel. Des. Federal Paulo Novaes, data de assinatura: 04/10/2018. Sendo auxiliar do juízo, e, por isso, equidistante do interesse privado das partes, as percepções e informações do perito judicial gozam de presunção de legitimidade, veracidade e acerto, somente podendo ser desconstituídas com a apresentação de elementos de prova objetivos e convincentes do eventual erro, o que não ocorreu no caso concreto. Precedente: LEANDRO SALES, 3ª T., PJE 8612158-87.2468.30.10.6026, rel. Des. Federal Cid Caio da Cunha, data de assinatura: 10/09/2020. 7. No caso concreto, não há elementos nos autos aptos a desconstituir a avaliação levada a efeito pelo perito judicial, que goza de fé pública e está respaldada em critérios objetivos. As questões levantadas na apelação já foram apresentadas quando da impugnação da perícia e rebatidas na sentença, tendo o juízo concluído pela higidez do laudo pericial porque os critérios foram objetivos e especificou, de maneira clara, todos os critérios técnicos necessários à identificação e todas as características individuais dos imóveis, bem assim os valores de mercado atualmente praticados na região. O que há, portanto, é uma nítida inconformidade com a avaliação oficial quando cotejada com valor trazido aos autos por meio de avaliação mercadológica do particular. 8. Conforme registrado na sentença: "(...) O assistente técnico dos demandantes alegou que o procedimento efetuado pela perícia oficial foi equivocado, vez que utilizadas amostras de áreas diversas de onde se localizam os terrenos em discussão, bem como realizada atualização retroativa dos valores obtidos em data atual, e não por meio de amostras de preços com as mesmas datas das utilizadas nos laudos da SPU. Todavia, como explicado pelo perito, a opção metodológica do modelo avaliativo se dará conforme a conveniência e a adequação ao caso concreto, considerando-se os meios disponíveis para tanto. E o experto nomeado por este Juízo apresentou razões significativas para escolha do Método Comparativo de Dados de Mercado, dispondo da inferência estatística por meio da regressão linear de dados, técnica com ampla aceitação no cenário nacional (). Com efeito, o perito deixou claro que não era possível a utilização de tratamento por fatores em decorrência da necessidade, nesse método, de amostras restritivas, "compostas por dados de mercado com características físicas, socioeconômicas e de localização as mais semelhantes possíveis entre si e em relação ao imóvel avaliando, de forma a exigir apenas pequenos ajustes na homogeinização" (ABNT NBR 16455-1, Anexo B). Como observado pelo perito às fls. 765-559, no laudo particular anexado pelos autores consta um rol de 06 (seis) amostras, no entanto foi menosprezada a análise de uma variável importante (área total), vez que utilizados dados muito distintos em relação aos imóveis em avaliação. Assim, por exemplo, o imóvel com 938.969,00m², já que a amostra de maior área era de 780.763,00m²; outro exemplo é em relação ao imóvel com 450,00m², onde foi utilizada, dentre as amostras, uma com área total de 18.716,00m². Vê-se, além do mais, que o laudo pericial contemplou outros dados expressivos, os quais, de igual modo, foram ignorados pelos autores: a variável atribuída à média ponderada entre as distâncias da amostra à orla marítima e ao polo turístico mais próximo, bem como a variável atribuída em relação percentual entre o comprimento frente de praia e a área total do imóvel. Tais fatores, como é notório, têm um grande peso na avaliação dos imóveis, justificando, pelas suas importâncias, a maior amplitude dos dados amostrais. Assim, todas as amostras da perícia foram coletadas em regiões costeiras do estado de Alagoas, com características semelhantes quanto à aptidão turística, mesmo porque os imóveis de referência estão inseridos em áreas com vocação urbana do município de Maragogi/AL, numa região turística, notadamente pela beleza das praias e excelente estrutura de hotéis, pousadas e restaurantes. Nesse prisma, registro que, diferentemente do parecer particular colacionado pelos autores, constam no laudo pericial as características detalhadas não só dos imóveis avaliados, como das respectivas amostras: distância costa-mar, testada costa-mar, distância da capital, infraestrutura (água, energia elétrica, esgoto pluvial, esgoto sanitário, iluminação pública, telefone, pavimentação, gás canalizado). Em outras palavras, a perícia lançou mão de um vasto rol de amostras, considerando variáveis independentes, que, quando equacionadas, permitiram a percepção de que: (1) quando melhora a variável infraestrutura do imóvel, seu valor/m² aumenta; (2) quando aumenta a área do terreno, seu valor/m² diminui; (3) quando aumenta a distância (orla/polo), seu valor/m² diminui; (4) quando aumenta a relação percentual testada mar, seu valor/m² aumenta. De mais a mais, constam no laudo pericial referências acerca do perfil topográfico da gleba em avaliação (RIP nº 3024.6639481-27) que impedem seu total aproveitamento (áreas de declive, de preservação ambiental etc.). Enfim, foram apresentadas descrições específicas para cada imóvel amostral, a fim de possibilitar a realização da inferência estatística e, consequentemente, encontrar os valores venais dos imóveis localizados em terreno de marinha. Dessa maneira, apesar da maior amplitude espacial da pesquisa, as amostras1 da perícia apresentam características mais próximas aos imóveis de referência, permitindo, a partir na análise dos fatores considerados, uma avaliação compatível com a realidade acerca do mercado imobiliário, não havendo razões satisfatórias para refutar os indicativos obtidos, que assestam para a importância que provavelmente se negociaria voluntariamente os bens em questão. Ademais, asseriu o perito que os laudos da SPU, elaborados por uma empresa contratada: Aerocarta S/A Engenharia de Aerolevantamentos, basearam-se em 102 (cento e dois) dados amostrais, os quais, porque colhidos em 2006, são de difícil aferição. Tal fato - laudo elaborado a partir de 102 (cento e dois) dados amostrais - sugere, por si só, que a avaliação realizada pela SPU não foi desprovida de parâmetros. Nada obstante, a própria União concordou com os valores apresentados na perícia judicial. Quanto aos imóveis RIPs nºs 1579.0495579-68, 4716.6035194-55 e 8794.804254-27, os preços venais utilizados pela União para reajustar as taxas são menores que os encontrados pela perícia, não restando aos autores, então, melhoria na situação fática. Em relação ao imóvel RIP nº 8032.1089666-13, por sua vez, a perícia encontrou valor venal menor que o avaliado pela SPU, mas, como dito, quando intimada, a União concordou integralmente com o laudo pericial apresentado, consentindo, deste modo, com preço menor que o que foi utilizado para o reajuste na taxa do referido imóvel. (...)" 9. Ademais, o apelante não trouxe aos autos elementos contundentes capazes de invalidar ou desacreditar o laudo impugnado, que se encontra devidamente fundamentado, tendo especificado circunstanciadamente os imóveis, narrando suas características e o estado em que se encontram, atribuindo-lhe valor conforme as disposições legais aplicáveis, expondo suas razões, das quais sobressaem critérios razoáveis. 10. Embora o juízo sentenciante tenha adotado, na fixação da verba honorária, os parâmetros estabelecidos no art. 20, § 4º, CPC/1973, vigente quando da propositura da demanda, o entendimento adotado por esta Segunda Turma, seguindo a jurisprudência do eg. STJ, tem levado em consideração a data de prolação da sentença para fins de incidência da norma processual relativa aos honorários advocatícios (PJE 0964286-52.4429.21.9.3331, Rel. Des. Federal Renan Silveira. em 27/11/2019). 11. No caso dos autos, considerando que a sentença foi proferida em 17/06/2018, já na vigência do CPC/2015, deve ser observada a sistemática contida nos incisos do art. 85 da Norma Processual. 12. "A regra do art. 85, § 3º, do atual CPC - como qualquer norma, reconheça-se - não comporta interpretação exclusivamente pelo método literal. Por mais claro que possa parecer seu conteúdo, é juridicamente vedada técnica hermenêutica que posicione a norma inserta em dispositivo legal em situação de desarmonia com a integridade do ordenamento jurídico. Assim, o referido dispositivo legal (art. 85, § 8º, do CPC/2015) deve ser interpretado de acordo com a reiterada jurisprudência do STJ, que havia consolidado o entendimento de que o juízo equitativo é aplicável tanto na hipótese em que a verba honorária se revela ínfima como excessiva, à luz dos parâmetros do art. 20, § 3º, do CPC/1973 (atual art. 85, § 2º, do CPC/2015). Conforme bem apreendido no acórdão hostilizado, justifica-se a incidência do juízo equitativo tanto na hipótese do valor inestimável ou irrisório, de um lado, como no caso da quantia exorbitante, de outro. Isso porque, observa-se, o princípio da boa-fé processual deve ser adotado não somente como vetor na aplicação das normas processuais, pela autoridade judicial, como também no próprio processo de criação das leis processuais, pelo legislador, evitando-se, assim, que este último utilize o poder de criar normas com a finalidade, deliberada ou não, de superar a orientação jurisprudencial que se consolidou a respeito de determinado tema". (STJ, 2ª T., REsp 1946009/DF, rel. Ministro Isaac Martins, Gustavo Gonçalves) 13. Na hipótese dos autos, mostra-se proporcional e razoável a fixação da verba honorária em R$ 3.000,00 (três mil reais), compatível com a atividade desenvolvida no processo, nos termos do art. 85, § 8º, do CPC/2015, tendo em vista o baixo valor atribuído à causa (R$ 1.000,00). 14. Apelação do particular desprovida. Honorários recursais estabelecidos em R$ 200,00, em seu desfavor. 15. Apelação da União parcialmente provida, apenas para fixar os honorários advocatícios conforme CPC/2015, art. 85, §8º, mantendo, no entanto, o montante de R$ 3.000,00 fixado na sentença. jrv
(PROCESSO: 00297233511336946857, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL OTÁVIO CUNHA, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 30/10/2021)