THE SUPREME COURT OF APPEAL
REPUBLIC OF SOUTH AFRICA
UITSPRAAK
Saak nommer 182/08
No precedential significance
In die saak tussen:
JOHANNA SUSANNA FOURIE
APPELLANT
en
ROELOF ABRAHAM BEKKER N O
EERSTE RESPONDENT
DAWID BEKKER N O
TWEEDE RESPONDENT
GETRUIDE PETRONELLA BEKKER N O
DERDE RESPONDENT
DIE REGISTRATEUR VAN AKTES, KIMBERLEY
VIERDE RESPONDENT
DEPARTEMENT VAN WATERWESE EN BOSBOU
VYFDE RESPONDENT
MNR H P A VENTER
SESDE RESPONDENT
Neutral citation:
Fourie v Bekker NO (182/08) [2009] ZASCA 12 (17
Maart) 2009.
CORAM:
HARMS AP, FARLAM, NAVSA, VAN HEERDEN
et SNYDERS ARR
AANGEHOOR:
3 MAART 2009
GELEWER:
17 MAART 2009
OPSOMMING:
Koopkontrak ten opsigte van stuk grond geïdentifiseer
op  aangehegte  kaart  –  geldigheid  van  kontrak  –
uitvoerbaarheid van hofbevel.
___________________________________________________________

BEVEL
___________________________________________________________
Op appèl van: Die Hooggeregshof, Kimberley (sittende as 'n hof van
eerste instansie).
Die volgende bevel word gemaak:
Die appèl word van die hand gewys met koste.
___________________________________________________________
UITSPRAAK
___________________________________________________________
FARLAM  AR  (Harms  AP,  Navsa,  van  Heerden  et  Snyders  JJA  stem
saam)
[1] Op 22 Desember 2006 het Majiedt R in die Hooggeregshof te
Kimberley 'n bevel gegee teen die huidige appellant wat haar gelas het (i)
om alle stappe te doen en dokumente te onderteken wat nodig mag wees
om 'n sekere onroerende eiendom te registreer in naam van die eerste
drie respondente, wat die trustees is van die Roelie Bekker Trust (en na
wie  ek  sal  verwys  as  'die  trustees'),  en  (ii)  om  alle  stappe  te  doen  en
dokumente  te  teken  om  teen  registrasie  van  oordrag  van  die  betrokke
eiendom in naam van die trustees ook 79 hektaar waterregte aan hulle
oor te dra. In terme van die bevel is die Griffier van die Hooggeregshof
gemagtig en gelas om al sodanige stappe te doen en dokumente te teken
namens  en  ten  behoewe  van  die  appellant  indien  sy  sou  versuim  om
binne sewe dae na die datum van die bevel daaraan gevolg te gee.
[2] Die volgende beskrywing is gegee van die onroerende eiendom
waarna verwys is in die bevel: 'Die Gedeelte van Erf 1534, Gedeelte van
Erf 341, Douglas, geleë in die Munisipaliteit van Douglas, administratiewe
distrik  Herbert  en  soos  aangedui  op  die  sketsplan  aangeheg  by  die
koopooreenkoms gedateer 9 Julie 2003'.
[3] In  sy  uitspraak  het  die  belese  regter  in  die  hof  benede  die
verwere  wat  geopper  is  in  die  appellant  se  beantwoordende  verklaring

verwerp.  Aangesien  advokaat  Danzfuss,  wat  namens  die  appellant  in
hierdie  hof  verskyn  het,  nie  op  hierdie  verwere  gesteun  het  nie  is  dit
onnodig  om  oorweging  aan  hulle  te  skenk  in  hierdie  uitspraak.  Hy  het
twee  punte  in  hierdie  hof  geargumenteer.  Die  eerste  was  dat  die
koopkontrak nietig was omdat die nodige voorbereidende stappe tot die
uiteindelike  registrasie  van  die  eiendom  (wat  na  onderverdeling  'n
onderverdeelde deel van Erf 1534 sal wees) nog nie verrig is nie of dat dit
nie  deur  die  trustees  beweer is  dat  dit  reeds  gedoen is  nie.  Vir  hierdie
submissie  het  hy  gesteun  op  artikel  46(1)  van  die  'Northern  Cape
Planning  and  Development  Act,  Act  7  of  1998',  gelees  met  die
omskrywing van 'subdivide' in artikel 1 van die Wet.
[4] Artikel 46(1) van die Wet lui:
'(1)
No person, including the State, shall subdivide any land within the Province
of the Northern Cape except in accordance with an application approved in terms of the
provisions of this Chapter or the Development Facilitation Act, 1995 (Act 67 of 1995).'
[5] Die omskrywing van 'subdivide' in artikel 1 van die Wet lui:
'"subdivide" in relation to land, means to subdivide the land, whether by means of:
(a)  survey; or
(b)  the  allocation  with  a  view  to  the  separate  registration  of  land  units,  of  undivided
portions  thereof,  in  a  manner  which  includes  the  marketing  and  conclusion  of
contracts with regard to the alienation, sale or exchange of portions of the property;
or
(c)  its preparation for subdivision.'
[6] Advokaat Danzfuss het betoog dat para (b) van die omskrywing
van 'subdivide' van toepassing is en dat dit duidelik is dat onderverdeling,
in  terme  van  die  omskrywing,  kan  plaasvind  voor  registrasie  van  die
afsonderlike eenheid waar dit toegeken is in 'n vervreemdingsakte met die
oog  daarop  dat  dit  as  afsonderlike  deel  geregistreer  sal  word.  Hierdie
betoog is na my mening nie korrek nie. Para (b) van die omskrywing is
van  toepassing  waar  onverdeelde  dele  van  'n  eiendom  toegeken  word
met die oog op die afsonderlike registrasie van grondeenhede op 'n wyse
wat  die  bemarking  en  sluit  van  kontrakte  met  betrekking  tot  die
vervreemding, verkoop of ruil van dele van die eiendom insluit. Die sluit

van  'n  enkele  koopkontrak  vir  die  oordrag  van  'n  geïdentifiseerde  stuk
grond wat deel is van 'n groter stuk kan nie as 'n toekenning beskou word
nie. Daar is ook in 'n geval soos hierdie geen sprake van bemarking en
sluit  van  kontrakte  (in  die  meervoud)  nie.  Ek  is  derhalwe  tevrede  dat
advokaat Danzfuss se eerste punt nie kan slaag nie.
[7] Sy tweede punt was dat die bevel wat uitgereik is deur Majiedt R
vaag  en  onuitvoerbaar  is.  Die  stappe  wat  gedoen  moet  word  en  die
dokumente  wat onderteken moet word voordat die betrokke eiendom in
die naam van die trustees geregistreer kan word, het hy betoog, word nie
in  die  hofbevel  geïdentifiseer  nie.  Hy het  verder  geargumenteer  dat  die
bevel onuitvoerbaar is omdat die appellant nie alle stappe kan doen en
dokumente teken wat nodig mag wees vir registrasie van transport in die
naam  van  die  trustees,  binne  die  sewe  dae­tydperk  wat  in  die  bevel
neergelê is nie.
[8] In  hierdie  verband  het  hy  veral  verwys  na  die  feit  dat  'n
landmeter  die  nodige  kaarte  moet  opstel  en,  in  die  besonder,  die
onderverdelingskaart. Hierdie submissie is na my mening ook nie korrek
nie. Nêrens in die stukke word dit gesê dat die landmeter nie alreeds die
nodige  kaarte  opgestel  het  nie.  Inteendeel,  dit  word  in  die  funderende
eedsverklaring van die eerste respondent gesê dat die appellant se man
beweer  het  dat  die  opmetings  van  die  grond  wat  verkoop  is,  verkeerd
gedoen  is.  Die  appellant  het  hierdie  stelling  in  haar  beantwoordende
verklaring erken. Dit blyk nie uit die stukke dat die bevel nie uitvoerbaar is
nie. Wat die beweerde vaagheid betref, sal dit 'n feitekwessie wees (wat
eers sal ontstaan indien dit beweer word dat die appellant versuim het om
te voldoen aan paragraaf 1 van die bevel), watter stappe en dokumente
nodig mag wees om die betrokke eiendom te registreer in die naam van
die  trustees.  Selfs  as  die  kaart  nog  nie  opgestel  is  nie,  is  dit
hoogsonwaarskynlik dat die appellante of die griffier versoek sou word om
die onmoontlike te verrig.
[9] Na my mening kan die appél nie slaag nie.

[10] Die volgende bevel word gemaak:
Die appél word van die hand gewys met koste.
....................
IG FARLAM
APPèLREGTER

VERSKYNINGS:
VIR DIE APPELLANT:
Adv F W A Danzfuss SC
Opdrag deur
Mnre Engelsman, Magabane Ing, Kimberley
Lovius Block­Prokureurs, Bloemfontein
VIR DIE RESPONDENT:  Adv J G van Niekerk SC
Opdrag deur
Duncan & Rothman, Kimberley
Webbers, Bloemfontein