Saak No: 52/98
In die saak tussen:
HERMANUS JACOBUS KRIEL N O
Eerste    Appellant
JOHANNES JACOBUS VAN HUYSSTEEN N O
Tweede  Appellant
en
F J LE ROUX
Respondent
Coram:   HEFER, SMALBERGER,VIVIER, GROSSKOPF ARR en
MELUNSKY Wnd AR
Verhoor:
2 Maart 2000
Gelewer:
22 Maart 2000
U I T S P R A A K
Art 2(1) van Wet op Vervreemding van Grond 68 van 1981 - identifikasie van
koopsaak aan hand van omskrywing in koopkontrak.

F H GROSSKOPF AR:
[1]     Hierdie appèl gaan oor die geldigheid van ’n skriftelike koopkontrak van
grond.  Die vraag is of die betrokke eiendom aan die hand van die omskrywing
daarvan in die koopkontrak, aangevul deur toelaatbare  getuienis, geïdentifiseer en
op die grond bepaal kan word.  Dit was die enigste geskilpunt wat vir beslissing
voor die Transvaalse Provinsiale Afdeling gedien het.  Daardie hof het tot die
gevolgtrekking gekom dat die eiendomsbeskrywing in die koopkontrak ontoereikend
is en dat die koopsaak nie geïdentifiseer kan word sonder verwysing na
ontoelaatbare getuienis nie. Gevolglik het die hof  verklaar dat die koopkontrak
ongeldig is.  Verlof om na hierdie hof te appèlleer is op aansoek gerig aan die
Hoofregter toegestaan.
[2]     Soos gemeld is die koopsaak in die onderhawige geval grond.  Art 2(1) van
die Wet op Vervreemding van Grond, 68 van 1981, bepaal soos volg :
“Geen vervreemding van grond na die inwerkingtreding van hierdie
artikel is ....van krag nie tensy dit vervat is in ’n vervreemdingsakte wat

deur die partye daarby of deur hulle agente, handelende op hulle
skriftelike gesag, onderteken is.”
Soortgelyke bepalings was vervat in vroeëre wetgewing en regspraak met betrekking
tot die voorgangers van die huidige artikel 2(1) bly in beginsel van toepassing.
[3]     Van die beginsels wat oor die jare uitgekristaliseer het en wat vir huidige
doeleindes van belang is, is soos volg saamgevat in Clements v Simpson 1971(3)
SA 1 (A) op 7A-G:
“1.
The section is directed against uncertainty, disputes and possible
malpractices. ......
2.
Meticulous accuracy in the description of the res vendita is not
required.  Certum est quod certum reddi potest.  In construing an
earlier corresponding enactment, WATERMEYER, C.J., said —
‘Clearly, if sec. 30 be construed so as to require a written contract of
sale to contain, under pain of nullity, a faultless description of the
property sold couched in meticulously accurate terms, then such a
construction would merely be an encouragement to a dishonest
purchaser to escape from his bargain on a technical defect in the
description of the property, even in cases where there was no dispute
at all between the parties.  Such construction would be an
encouragement to dishonesty and cause loss of revenue to the State,

and it should be avoided if possible.’
See van Wyk v Rottcher’s Saw Mills (Pty.) Ltd., 1948 (1) S.A. 983
(A.D.) at p. 989.
3.
The foregoing does not mean that the Court is to make a contract for
the parties where their intention cannot be ascertained with a
reasonable degree of certainty.  It means that
‘inelegance, clumsy draftsmanship or loose use of language in a
commercial document purporting to be a contract, will not impair its
validity as long as one can find therein, with reasonable certainty, the
terms necessary to constitute a valid contract.’
Per COLMAN, J., in Burroughs Machines Ltd. v Chenile
Corporation of S.A. (Pty.) Ltd., 1964 (1) S.A. 669 (W) at p. 670G-H.
4.
The test for compliance with the statute, in regard to the res vendita,
is whether the land sold can be identified on the ground by reference
to the provisions of the contract, without recourse to evidence from
the parties as to their negotiations and consensus.”
[4]     Die respondent het op 15 Januarie 1996 ’n skriftelike koopkontrak (“die
koopkontrak”) as verkoper onderteken waarvolgens hy die westelike gedeelte van
erf 186 R aan die eerste appellant as koper namens ’n genomineerde (’n trust)
verkoop het.   Die respondent het later aangevoer dat die koopkontrak ongeldig is
omdat die grond wat hy aan die koper verkoop het nie ex facie die koopkontrak
bepaal kon word nie.   Die twee appellante, handelende in hulle hoedanigheid as
trustees van die trust, het daarna ’n aksie in die hof a quo ingestel waarin hulle
onder andere nakoming van die koopkontrak van die respondent geëis het.  Die

respondent het egter deurgaans volhard in sy standpunt dat die koopkontrak nie ’n
geldige koopkontrak van grond beliggaam nie.
[5]     In die algemeen gesproke gee die hof voorkeur aan ’n vertolking wat
geldigheid eerder as ongeldigheid aan ’n kontrak verleen, mits die kontrak natuurlik
redelik vatbaar vir so ’n uitleg is.   (Nach Investments (Pty) Ltd v Yaldai
Investments (Pty) Ltd and Another 1987(2) SA 820 (A) op 832 F-H.)   Dit blyk dat
daar in die onderhawige geval nie enige werklike dispuut oor die identifikasie van die
koopsaak is nie.   Dit is eerder ’n geval waar die koopsaak slordig beskryf is en die
respondent as verkoper hom nou op ’n tegniese defek in die omskrywing van die
eiendom wil beroep.
[6]    Die koopsaak word soos volg in die koopkontrak omskryf:
“Die westelike gedeelte van erf 186 R welke op aanhangsel ‘A’ hierby
aangedui word en wat steeds verdeel moet word.”
Aanhangsel “A” is ’n sketsplan (“die sketsplan”) wat by die koopkontrak aangeheg
is.  Dit is nie volgens skaal geteken nie maar dui wel die rigting noord met ’n pyl
aan.  Die sketsplan toon ’n vierkantige figuur (“die vierkant”) aan wat  klaarblyklik

erf 186 R voorstel.   Aan die noordekant van die vierkant loop twee parallelle lyne
met die naam “Murray” daartussen wat waarskynlik ’n straat met die naam Murray
aan die noordekant van erf 186 R voorstel.   Aan die westekant van die vierkant is
daar ook twee parallelle lyne met die naam “Duncan” daartussen wat die ander twee
parallelle lyne reghoekig kruis en wat op sy beurt waarskynlik ’n straat met die naam
Duncan aan die westekant van erf 186 R voorstel.   Die afleiding kan myns insiens
met reg op sterkte van die sketsplan gemaak word dat erf 186 R op die hoek van
Murray en Duncanstrate geleë is.  (Ek sal later handel met sekere verdere
besonderhede wat op die sketsplan verskyn.)
[7]     Die respondent het in die eerste plek aangevoer dat dit nie uit die koopkontrak
en sketsplan blyk in watter dorpsgebied of dorp erf 186 R geleë is nie, dat die
koopsaak dus nie geïdentifiseer kan word nie en dat die koopkontrak gevolglik
nietig is.  Hierdie punt is nie met groot oortuiging namens die respondent voor ons
geargumenteer nie.  Klousule 11.7 van die koopkontrak verwys na ’n skeidsmuur
wat die respondent moet oprig tussen sy “bestaande eiendom” en die koper se

eiendom (bedoelende klaarblyklik die eiendom wat die koper gekoop het). ’n
Aktesondersoek sal ongetwyfeld aantoon in watter dorp en dorpsgebied die
respondent se “bestaande eiendom” (dws erf 186 R) geleë is.     (Vgl Cromhout v
Afrikaanse Handelaars en Agente (Edms)Bpk 1943 TPD 302 op 306; Conroy N O
v Coetzee 1944 OPD 207 op 215.)   Daarbenewens sal ’n stadsplan van Brooklyn
in Pretoria sekerlik erf 186 R op die suid-oostelike hoek van die kruising van
Murray- en Duncanstrate aantoon.  Dergelike objektiewe maniere van identifikasie
wat nie verband hou met die onderhandelinge tussen die partye nie, is toelaatbaar
(Van Wyk v Rottcher’s Saw Mills (Pty) Ltd 1948(1) SA 983 (A) op 1005). Die
respondent se eerste submissie met betrekking tot ’n beweerde gebrek aan
identifikasie van die koopsaak kan dus nie gehandhaaf word nie.
[8]     Die respondent het in die tweede plek betoog dat dit nie moontlik is om die
westelike gedeelte van erf 186 R, en meer in besonder die oostelike grens van die
westelike gedeelte, aan die hand van die omskrywing van die koopsaak en die
sketsplan te bepaal nie en dat die koopkontrak om daardie rede nietig is.  In hierdie

verband is dit nodig om te verwys na sekere verdere besonderhede wat op die
sketsplan verskyn.
[9]     Binne die vierkant verskyn daar twee diagramme van onreëlmatige vorm wat
waarskynlik bestaande strukture soos geboue op die erf voorstel.  Daar is verder ’n
reguit lyn wat van ongeveer die middel van die noordelike sy van die vierkant na
ongeveer die middel van die suidelike sy van die vierkant loop en wat ek “die
verdelingslyn” sal noem.  Die verdelingslyn verdeel die vierkant in twee ongeveer
gelyke en eenvormige reghoekige dele.  Dit moet in gedagte gehou word dat die
omskrywing van die koopsaak in die koopkontrak spesifiek daarna verwys dat die
westelike gedeelte van erf 186 R op die sketsplan “aangedui” word.   Die
verdelingslyn loop reguit van die een kant van die vierkant na die ander en is die
enigste lyn op die sketsplan  waardeur die westelike gedeelte van die erf “aangedui”
word.   Na my mening is die enigste redelike gevolgtrekking  dat die verdelingslyn
die ooreengekome skeidslyn tussen die oostelike en westelike gedeelte van erf 186
R aandui.  Hierdie gevolgtrekking word gestaaf deur die volgende verdere

besonderhede wat op die sketsplan aangetoon word.   In die westelike gedeelte van
die vierkant verskyn die letter “A” met ’n sirkel daaromheen, en langs die kant van
die vierkant staan geskrywe “Gedeelte ‘A’ het betrekking”.   “A” dui dus
klaarblyklik daardie gedeelte van die erf aan wat wes van die verdelingslyn lê.
[10]     Die vraag is egter of dit aan die hand van toelaatbare getuienis presies bepaal
kan word waar die skeidslyn, dws die oostelike grens van die westelike gedeelte van
erf 186 R, op die grond loop.  Dat daar wel voor kontraksluiting ’n definitiewe
skeidslyn bepaal is, blyk uit kousule 9.2 van die koopkontrak wat soos volg lui:
“Die aanbod is verder onderhewig daaraan dat die eiendom
onderverdeel word soos uitgewys en die Verkoper onderneem om
dadelik die nodige te doen om onderverdeling te bewerkstellig.”
(Ek beklemtoon.)
Dit blyk nie uit die kontrak wie die uitwysing gedoen het nie, maar dit staan vas dat
die partye  reeds voor kontraksluiting op ’n spesifieke skeidslyn ooreengekom het.
Dit moet verder aanvaar word dat die partye probeer het om daardie skeidslyn so

betroubaar moontlik op die sketsplan aan te dui.
[11]     Getuienis omtrent die uitwysing is natuurlik nie toelaatbaar nie
“because it would let in evidence of a verbal agreement which was not
embodied in the written contract.”
Per Tindall AR in Van Wyk v Rottcher’s Saw Mills, supra, op 996. Kyk ook

die uitspraak van Watermeyer HR op 989-990 en vgl Estate du Toit v Coronation
Syndicate Ltd and Others 1929 AD 219.
[12]     Daar is egter sekere verdere belangrike eienskappe van die verdelingslyn wat
nog nie genoem is nie en wat oorweeg moet word by die identifikasie van die
koopsaak.  Die verdelingslyn word as ’n reguit lyn op die sketsplan aangedui.   Vir
ongeveer twee vyfdes daarvan word dit as ’n soliede streep op die sketsplan
weergegee, maar vir die res word dit as ’n stippellyn aangedui.  Die soliede lyn loop
vanaf die noordelike grens van die vierkant tot by die groter diagram wat
waarskynlik ’n struktuur soos ’n huis op die erf voorstel.   Vandaar word die

verdelingslyn ’n stippellyn wat regdeur die struktuur en verder tot by die suidelike
grens loop.
[13]     In die hof a quo is namens die respondent formeel erken dat die “soliede
swart streep” wat deel van die verdelingslyn uitmaak inderdaad “’n bestaande muur
ten tye van die kontraksluiting aandui”.  Mnr Maritz, wat namens die respondent
verskyn, betoog egter dat hierdie erkenning ontoelaatbaar is.  Volgens sy argument
het dié erkenning betrekking op die bedoeling van die partye toe hulle die soliede lyn
op die sketsplan aangebring het, terwyl daardie bedoeling nie uit die koopkontrak
en sketsplan blyk nie, maar deel van die onderhandelinge tussen die partye uitmaak.
[14]     Die erkenning bestaan uit twee bene.  In die eerste plek is dit ’n erkenning
dat daar ten tyde van die kontraksluiting ’n bestaande muur was.  Dat daar so ’n
muur was, is ’n neutrale feit wat nie verband hou met enige onderhandelinge tussen
die partye of ’n mondelinge ooreenkoms met betrekking tot die identifikasie van die
koopsaak nie.  Tot daardie mate is die erkenning klaarblyklik toelaatbaar.  (Vgl

Party Investments (Pty) Ltd v Padayachey 1975(3) SA 891 (N) op 892 D en 895A
waar dergelike erkennings toegelaat is.)
[15]     Die tweede been van die erkenning verbind die bestaande muur met die
soliede lyn op die sketsplan.  Dit is nie nodig om die toelaatbaarheid daarvan te
beslis nie omdat dit in elk geval objektief vasgestel kan word dat die soliede lyn op
die sketsplan wel die bestaande muur aandui.   In Van Wyk v Rottcher’s Saw Mills,
supra, op 1006 het Schreiner AR verskillende metodes van identifikasie, waaronder
die volgende, genoem:
“Another important way of identifying property is by stating its
boundaries.  This may be done by reference to a plan, which can be
applied to the land through the correlation of marks on the plan with
marks on the land or by surveying and fixing on the land the
boundaries shown on the plan.”
Indien hierdie wyse van identifikasie in die onderhawige saak gevolg word en die
soliede lyn op die sketsplan met die posisie van die strukture op die grond
gekorreleer word, lei dit noodwendig tot die gevolgtrekking  dat die soliede lyn op

die sketsplan niks anders as die bestaande muur voorstel nie.
[16]     Indien dit eenmaal aanvaar word dat die soliede lyn die bestaande muur op
die erf uitbeeld en dat die stippellyn bloot ’n verlenging van die soliede lyn is, volg
dit dat die posisie van die verdelingslyn aan die hand van die bestaande muur op die
grond bepaal kan word.  Aangesien die verdelingslyn, soos reeds vroeër in [9]
hierbo bevind, die ooreengekome skeidslyn voorstel, volg dit verder dat daardie
skeidslyn eweneens deur middel van die bestaande muur en sy verlenging op die
grond bepaal kan word.   Op daardie wyse kan die oostelike grens van die westelike
gedeelte en dus die koopsaak self bepaal word.
[17]     Steun vir die voorgaande uitleg word gevind in klousule 11.7 van die
koopkontrak.   Daarvolgens het die respondent as verkoper onderneem
“om die nodige skeidsmuur op die grens tussen die
onderverdeelde eiendom te bou, sowel as ’n skeidsmuur tussen
die Verkoper se bestaande eiendom en die Koper se eiendom
in die gang.”

(Ek beklemtoon.)
Die respondent moes dus twee skeidsmure bou, die een op die grens en die een in
die gang waar die skeidslyn deur die huis sou loop.   Dit gaan om die “nodige
skeidsmuur” wat die respondent “op die grens” moes bou, dws op die oostelike
grens van die westelike gedeelte.  Soos reeds gemeld, word daardie grens of
skeidslyn aangedui deur die verdelingslyn.   Die respondent moes die skeidsmuur
bou slegs waar nodig.   Die redelike afleiding is dat daar nie so ’n muur langs die
hele grens nodig was nie aangesien daar reeds ’n bestaande muur langs ’n deel van
die grens was wat as skeidsmuur kon dien.  Gedagtig daaraan dat die verdelingslyn
uit ’n soliede- en ’n stippellyn bestaan, is dit waarskynlik dat die stippels gebruik is
om aan te dui waar ’n skeidsmuur nodig was en dus nog gebou moes word, terwyl
die soliede lyn die bestaande muur voorstel wat vir ’n deel as  skeidsmuur sou dien.

[18]     Na my oordeel kan die grense van die koopsaak (en in besonder die
oostelike grens daarvan) dus wel op toelaatbare wyse bepaal word en is die
koopkontrak gevolglik geldig.

[19] Alvorens die appèl gehandhaaf kan word,  moet die appellante se aansoek
om kondonasie vir die laat liassering van die volmag, die appèloorkonde en die
sekuriteitstelling behandel word.  Hulle verskaf ’n redelike verduideliking vir hul
versuim en die respondent opponeer die aansoek  slegs op die basis dat daar nie ’n
redelike vooruitsig op sukses op appèl is nie.   Daardie grond het nou weggeval en
kondonasie behoort myns insiens toegestaan te word.   Die appellante moet egter
al die koste verbonde aan die aansoek om kondonasie betaal.
[20]     Die respondent het myns insiens tereg beswaar gemaak teen die verkwisting
van koste wat veroorsaak is deur die insluiting van volumes 2 en 3 as deel van die
appèloorkonde.   Die appellante se advokaat het toegegee dat ’n spesiale kostebevel
geregverdig is waarvolgens die appellante gelas word om alle koste in verband met
die voorbereiding en deurlees van volumes 2 en 3 te betaal.
[21]     Die volgende bevel word gemaak:
1.
Die appellante se aansoek om kondonasie word toegestaan, maar die
appellante word gelas om alle koste in verband met daardie aansoek

te betaal.
2.
Die appèl word gehandhaaf met koste, maar onderhewig aan die
spesiale kostebevel in 3 hieronder.
3.
Die appellante word gelas om alle koste verbonde aan die
voorbereiding en lees van volumes 2 en 3 van die appèloorkonde te
betaal.
4.
Die bevel van die hof a quo word tersyde gestel en met die volgende
bevel vervang:
“(a)
Dit word verklaar dat die skriftelike koopkontrak wat die
verweerder as verkoper en die eerste eiser as koper namens ’n
genomineerde op 15 Januarie 1996 gesluit het ’n geldige
koopkontrak is.
(b)
Die verweerder word gelas om die koste te betaal.”
5.
Die saak word na die hof a quo terugverwys vir voortsetting.
_______________
F H GROSSKOPF
Appèlregter
Hefer                 AR)
Smalberger         AR)
Vivier
AR)
Melunsky  Wnd AR)     Stem saam