THE SUPREME COURT OF APPEAL
REPUBLIC OF SOUTH AFRICA
JUDGMENT
Case no: 256 / 08
LOÏS BRINK
Appellant
and
THE PREMIER OF THE FREE STATE PROVINCE
First Respondent
THE MEC: DEPARTMENT OF PUBLIC WORKS,
Second Respondent
ROADS AND TRANSPORT OF THE FREE STATE
PROVINCE
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Neutral citation:
Brink v Premier of the Free State (256/08) [2009] ZASCA 16
(19 March 2009)
CORAM:
STREICHER, NAVSA, PONNAN and MLAMBO JJA and
LEACH AJA
HEARD:
10 MARCH 2009
DELIVERED:
19 MARCH 2009
SUMMARY:
Contract  –  interpretation  of  –  language  to  be  given  its
grammatical and ordinary meaning.
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ORDER
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On appeal from:
The High Court, of South Africa, Free State Provincial Division
(Wright J sitting as court of first instance).
The appeal is dismissed with costs.
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JUDGMENT
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PONNAN  JA
(STREICHER,  NAVSA  and  MLAMBO  JJA  and  LEACH  AJA
concurring):
[1] A contract of lease in respect of a resort between the Free State Provincial
Government, 1  as lessor, and the appellant Loïs Brink, as lessee, gave to the latter ­
so she contends ­ two options to extend the period of the lease. When she sought on
the second occasion to renew the lease, her right to do so was challenged by the
respondents.
[2] At  the  heart  of  the  dispute  between  the  parties  is  Clause  2  of  the  lease
headed 'PERIOD', which provides:
'The LEASE is for a period of five (5) years from 1 October 1997 to 30 September 2002,  with the
proviso that the LESSEE shall have an option to extend the lease period for a period of five (5) years
with  a  second  option  of  5  years  on  the  same  and/or  new  conditions  as  will  be  mutually  agreed,
excluding  a  further  right  to  renewal.  The  LESSEE shall  give  written  notice  to  the  LESSOR six  (6)
months in advance of his or her intention to renew the contract and all negotiations with regard to the
renewal of the contract shall be concluded four (4) months before the initial contract lapses.  If the
1  Represented by the Premier of the Free State Province as the first respondent and the Department
of Public Works, Roads and Transport as the second respondent.

LESSEE does not give written notice six (6) months before the contract lapses or if all negotiations
are not concluded four (4) months before the contract lapses, this option to renew expires.'
[3] After the initial term of five years, the first five year option to renew in terms of
clause 2 was exercised by the appellant and the lease was duly extended until 30
September 2007.
[4] Things did not go as smoothly, however, when she purported to exercise the
second  option  to  extend  the  lease  period  for  a  further  five  years.  She  did  so  by
despatching a letter per facsimile to Advocate Msibi, the Head of the Department of
Public Works,  Roads and  Transport,  on  29 January 2007. The  relevant portion  of
that letter reads:
'I herewith notify you that I hereby exercise the option to extend the lease for a further period of 5
years effective from 1 st October 2007 until 30 th September 2012 on the same terms as provided for in
clause 2 of the agreement.
It is my view that the  options contained in the agreement are such that the second  option which I
hereby exercise, will be on the same terms and conditions as contained to in the existing agreement
of lease, including the annual escalation of rentals.  There is in my opinion thus no other conditions to
be negotiated.'
[5] The response from Advocate Msibi was:
‘Your letter correctly states that the agreement was signed on the 3 rd  of November 1997 for
[an] initial period of five (5) years.
It should be mentioned that your initial agreement expired at the end of October 2002, and
you were given an option to extend your lease hence expiry in October 2007.
Please  be  advised  that  as  we  did  the  previous  year  whereby  we  gave  notice  that  the
Department will not renew or extend the lease.'

[6] Not content with that response, the appellant consulted with an attorney who
wrote to Advocate Msibi, on 13 February 2007, as follows:
'Clause 2 of the Lease Agreement specifies that an initial period of 5 years running from the 1 st  of
October 1997 to the 30 th September 2002. During this period our client exercised her option to renew
for a further period of 5 years (the 1 st option afforded to her) and the lease was subsequently renewed
for a further period of 5 years in terms of this first option.
In terms of clause 2 of the written Lease Agreement our client was afforded a second option for a final
period of 5 years which second option she now exercises in terms of her letter dated the 29 th January
2007, a copy of which is annexed hereto.
Kindly  advise  as  to  the  possibility  of  having  a  round table  discussion  regarding  the  renewal  of  the
lease for the final period of 5 years, failing which our client will have to approach the High Court with
an Application for a Declaratory  Order as to her right of a further extension in terms of the existing
agreement.'
[7] That letter failed to elicit a response. A subsequent letter, in a similar vein, did.
The response was this:
‘The Department wishes to reiterate it that it does not intend extending the lease with your
client,  as  according  to  the  Department, there  is  no  second  option  to  be  exercised  by  your
client.
Alternatively the Department does not consider itself bound by the  second option if it does
exist at all.
[Consequently] your client would be expected to vacate the premises upon the expiry of the
present lease i.e. on or before 30 September 2007.'
[8] Impasse having been reached, the threatened application for declaratory relief
adverted  to  earlier  by  the  appellant's  attorney,  was  launched.  The  appellant
accordingly sought an order in the High Court (Bloemfontein) that she had lawfully
and  validly  exercised  the  second option and  that  her renewal of  the lease for  the

period 1 October 2007 to 30 September 2012 was valid. The High Court (per Wright
J) held:
'Considering the clause as a whole it seems likely that the parties intended that after ten years of the
lease  had  expired,  the  parties  should  have  the  right  to  possibly  negotiate  new  terms  in  view  of
changing circumstances, and this is precisely what the words of the clause, construed as a  whole,
have achieved. The respondents were, however, not entitled to refuse to negotiate.'
[9] The learned Judge accordingly issued the following order:
'1
Dit word verklaar dat die verhuurder (die Provinsiale Regering van die Vrystaat Provinsie) nie
geregtig  was  om  summier  en  sonder  dat  bona  fide  onderhandelinge  tussen  die  huurder  (die
applikante)  en  die  verhuurder  omtrent  'n  verdere  verlenging  van  die  huurkontrak,  "LB1"  tot  die
funderende  beëdigde  verklaring  soos  vervang,  gevoer  was,  die  huurder  se  versoek  om  'n verdere
verlenging van die huurkontrak te weier nie.
Die  verhuurder  word  gelas  om  onderhandelinge  met  die  huurder  aan  te  knoop  oor  die
moontlike verdere verlenging van die huurkontrak ingevolge die bepalinge van klousule 2 daarvan tot
en met 30 September 2012, hetsy op dieselfde of ander voorwaardes of ingevolge 'n kombinasie van
die bestaande en ander voorwardes.
Ten einde die aanvang van die onderhandelingsproses te reël, word dit gelas dat:
3.1
die  verhuurder  binne  21  dae  na  die  verlening  van  hierdie  bevel  'n  skriftelike
uiteensetting van  die voorwaardes  waarop  die verhuurder  bereid  sou  wees  om  die
huurkontrak te verleng, aan die applikante se prokureur van rekord moet beteken;
3.2
die  huurder  binne  14  dae  na  die  aflewering  van  die  uiteensetting  in  paragraaf  3.1
gemeld,  haar  skriftelike  aanvaarding  van  sodanige  voorstelle  of  enige  skriftelike
teenvoorstelle aan die respondente se prokureur van rekord moet beteken; en
3.3
die verhuurder en die huurder nadat daar aan paragrawe 3.1 en 3.2 voldoen is, indien
ooreenkoms dan nog nie bereik is nie, verplig sal wees om oor 'n verdere tydperk van
drie kalendermaande bereken vanaf die eerste dag van die maand opvolgend op die
maand waartydens aan paragraaf 3.2 voldoen is, redelikerwys, sonder vooroordeel

en bona fide onderhandelinge te voer ten einde te poog om ooreenkoms te bereik oor
die  voorwaardes  waarop  'n  verdere  verlenging  van  die  huurkontrak  tot  en  met  30
September 2012 kan geskied.
Gedurende  die  tydperk  in  paragraaf  3.3  gemeld,  sal  dit  die  partye vrystaan  om  die  Hof te
nader vir 'n verlenging van sodanige tydperk, mits en indien dit sou blyk dat enige van die partye in
versuim is om redelikerwys, sonder vooroordeel en bona fide onderhandelinge omtrent die verdere
verlenging van die huurkontrak tot en met 30 September 2012 en die voorwaardes daarvan, te voer.
Indien die verhuurder en die huurder daarin sou slaag om 'n ooreenkoms te bereik omtrent
die verlenging van die huurkontrak tot en met 30 September 2012, sal sodanige ooreenkoms in skrif
vervat word en deur die verhuurder en die huurder, of hul gemagtigde verteenwoordigers, onderteken
word, alvorens dit bindind sal word.
Hangende  die  duur  van  die  onderhandelinge  voormeld  hetsy  gedurende  die  aanvanklike
termyn of enige verlenging daarvan, of gedurende die beregting van enige aansoek om 'n verlenging
van  die  termyn  waartydens  onderhandelinge  gevoer  moet  word,  en  tot  tyd  en  wyl  'n  skriftelike
huurkontrak soos in paragraaf 5 beoog gesluit is, of tot tyd en wyl die onderhandelinge ingevolge die
bepalinge  van  hierdie  bevel  tot  'n  einde  sou  kom,  sal  die  bepalinge  en  voorwaardes  van  die
huurkontrak mutatis mutandis van toepassing bly, en sal sodanige huurkontrak alleen ten einde loop
indien  die  partye  nie  'n  skriftelike  oorenkoms  bereik  nie.  In  sodanige  omstandighede  sal  die
huurkontrak beëindig word op die laaste dag van die maand onmiddellik opvolgende op die maand
waartydens die onderhandelingstydperk, of enige verlenging daarvan, verstryk het.
Die respondente  word gesamentlik en afsonderlik, die een te betaal die ander vrygestel te
word, gelas om die applikante se koste te betaal.'
[10] This appeal against the judgment and order of Wright J is before us with the
learned Judge’s leave.

[11] The matter is essentially one of interpretation. According to the 'golden rule' of
interpretation the language in a document is to be given its grammatical and ordinary
meaning,  unless  this  would  result  in  some  absurdity,  or  some  repugnancy  or
inconsistency with the rest of the instrument. 2
[12] The  first  difficulty  in  the  interpretation  of  the  relevant  words  in  clause  2  is
created by the use of the expression 'and/or'. Those words must in the context of the
clause be read disjunctively as well as conjunctively. 3  If that is done, then it is clear
that what the clause envisages is a second option to renew on either:
(a)
the same conditions; or
(b)
new conditions; or
(c)
a combination of (a) and (b).
It is not in dispute that the qualifier, 'as will be mutually agreed', which is couched in
the future tense, is applicable to a renewal in terms of either (b) or (c). The sole issue
for determination therefore is whether it applies as well to a renewal under (a). Upon
a natural construction of the words of clause 2 they do not signify, I think, that the
qualifier  is  rendered  inapplicable  to  (a).  There  appears  to  be  no  reason  for  the
limitation of the ordinary grammatical meaning of the phrase. It has not been shown
why such a limitation of the ordinary meaning of the phrase is either necessary or
desirable or what absurdity or repugnancy would arise should the phrase be given its
ordinary grammatical meaning.
[13] The qualifier 'as will be mutually agreed' follows syntactically on the reference
to the conditions upon which the lease agreement may be extended for the second
2 Coopers & Lybrand and Others v Bryant 1995 (3) SA 761 (A) at 767.
3  Berman v Teiman 1975 (1) SA 756 (W) at 757D­G; Du Toit en ‘n Ander v Barclays Nasionale Bank
Bpk 1985 (1) SA 563 (A) at 570G­I.

time, which may be the same or new, or a combination of both the same and new
conditions. In  other  words,  the  phrase plainly  qualifies both  'the  same  and/or  new
conditions'.  I  thus  remain  unpersuaded  that  the  clause  can  be  made,  on  any
permissible  technique  of  interpretation  ­  as  was  urged  upon  us  on  behalf  of  the
appellant ­ to yield the following intelligible meaning: 'on the same conditions or new
conditions as will be mutually agreed'.
[14] It  follows  that  the  appeal  must  fail.  There  being  no  counter­appeal,  it  is
unnecessary to consider whether the order of the court below is a competent one.
[15] In the result the appeal is dismissed with costs.
_________________
V M  PONNAN
JUDGE OF APPEAL

APPEARANCES:
For Appellant:
D J van der Walt
Instructed by:
Molenaar & Griffiths
Sasolburg
Symington & De Kok
Bloemfontein
For Respondent:
I V Maleka SC
Instructed by:
The State Attorney
Bloemfontein
SUPREME COURT OF APPEAL OF SOUTH AFRICA

MEDIA SUMMARY OF JUDGMENT DELIVERED IN THE SUPREME COURT OF APPEAL

FROM

The Registrar, Supreme Court of Appeal

DATE

19 March 2009

STATUS

Immediate

Please note that the media summary is for the benefit of the media and does not form part of the
judgment.

Brink v Premier of the Free State
(256/08) [2009] ZASCA 16 (19 March 2009)

Media Statement

Today the Supreme Court of Appeal (SCA) dismissed an appeal by Ms Loïs Brink against a judgment
of the Bloemfontein High Court (per Wright J).  Ms Brink had concluded a written lease agreement with
the Free State Provincial Government in respect of a pleasure resort.

The agreement provided: 'The LEASE is for a period of five (5) years from 1 October 1997 to 30 September
2002, with the proviso that the LESSEE shall have an option to extend the lease period for a period of five (5) years
with a second option of 5 years on the same and/or new conditions as will be mutually agreed'.

After the initial term of five years, the first five year option to renew the lease was exercised by Ms Brink
and the lease came to be duly extended until 20 September 2007.  Things did not go as smoothly,
however, when she purported to exercise the second option to extend the lease period for a further five
years.  On 29 January 2007, Ms Brink gave notice to the Provincial Government that she was
exercising the option to extend the lease for a further period of five years effective from 1 October 2007
until 30 September 2012.  The response of the Provincial Government was that it did not intend
extending the lease.  Ms Brink accordingly sought an order in the Bloemfontein High Court that she had
lawfully and validly exercised the second option and that the renewal of the lease was valid.  The High
Court refused to grant her the relief that she sought, but it did issue an order directing the Provincial
Government to enter into bona fide negotiations with her in respect of the further extension of the lease
agreement.  The SCA, on appeal to it, held that the expression 'and/or' must in the context of the clause
be read disjunctively as well as conjunctively.  If that is done, the clause envisages a second option to
renew on either (a) the same conditions; or (b) new conditions or (c) a combination of the same and
new conditions.  According to the SCA, the qualifier 'as will be mutually agreed’ applied to (a), (b) and
(c).  It followed that the appeal had to fail and in the result it was dismissed with costs.

--- ends ---