text:
1. Договор аренды
1.1. Общие положения
Арендные отношения широко применяются в практической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.
Причем заключение договора аренды выгодно обеим сторонам сделки: договор аренды позволяет арендатору сэкономить значительные денежные средства, направив их в оборот, а арендодателю - получить доход от сдачи в аренду не используемого в производстве имущества без его перевода на консервацию.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо только во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате применения арендованного имущества, являются его собственностью только в случае, если имущество использовалось согласно договору.
В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и иные вещи. Вышеприведенный перечень не является исчерпывающим, но ст. 607 ГК РФ устанавливает, что в аренду могут быть переданы только вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. Таким образом, в аренду не могут быть сданы объекты нематериальных активов как имущество, не имеющее материальной формы, и денежные средства.
Законом устанавливаются виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается, а также особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков и обособленных природных объектов, содержатся, помимо ГК РФ, в Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ), в Законе РФ от 21.02.1992 No 2395-1 "О недрах", в Водном и Лесном кодексах Российской Федерации.
В договоре аренды должен быть четко определен объект аренды: его наименование, характеристика, место нахождения для недвижимого имущества и иные данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору по договору. При отсутствии этих данных объект передачи считается не согласованным, а договор - не заключенным.
Основным законодательным актом, регулирующим отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора аренды, является ГК РФ.
Арендодатель передает за плату по договору аренды арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. В период действия договора аренды права и обязанности собственника остаются у арендодателя, к арендатору же переходит только право владения и пользования или только пользования имуществом, которые и составляют содержание договора аренды.
Участниками договора аренды являются арендатор и арендодатель.
Арендатором и арендодателем могут быть как юридическое, так и физическое лицо.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В договоре аренды должны быть приведены данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды может быть заключен и в устной форме, но только между физическими лицами:
- если договор аренды рассчитан на срок менее одного года;
- если договор аренды не является по своей сути договором проката;
- если предметом аренды не являются транспортные средства, здания, сооружения, предприятия;
- если письменная форма договора не установлена соглашением сторон.
Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, залоге и т.д.).
В договоре (акте приемки-передачи) должна быть дана полная характеристика объекта аренды: точный адрес арендуемого объекта, площадь помещений, их местоположение, техническое состояние (наличие неисправностей или иных недостатков) и т.д.
По общему правилу, ответственность за недостатки сданного в аренду имущества несет арендодатель. При этом не имеет значения, знал ли он о них во время заключения договора аренды.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества только в определенных ГК РФ случаях (п. 2 ст. 612 ГК РФ), а именно:
если недостатки:
- были им оговорены при заключении договора аренды;
- были заранее известны арендатору;
- должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Если после получения объекта аренды арендатор самостоятельно обнаружит неисправности арендуемого имущества, он вправе предпринять одно из следующих действий:
- потребовать от арендодателя по своему выбору:
безвозмездного устранения недостатков имущества;
соразмерного уменьшения арендной платы;
возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
досрочного расторжения договора;
- самостоятельно устранить выявленные недостатки и непосредственно удержать сумму понесенных при этом расходов из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (технический паспорт, сертификат и т.д.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не были переданы арендатору и без них тот не мог пользоваться имуществом, он может потребовать такие документы либо настаивать на расторжении договора и возмещении убытков.
Арендодатель обязан передать арендатору имущество в срок, установленный договором.
Договор аренды может быть заключен на любой срок - как на один день, так и на 20 лет.
Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.
В ряде случаев предельные сроки договора аренды могут устанавливаться законом. Так, в отношении договора проката ГК РФ установлен максимальный срок договора - один год.
По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом выполнявший свои обязательства, имеет перед другими лицами преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, становятся его собственностью. Но договором аренды может быть предусмотрено, что арендатор передает (реализует) арендодателю часть продукции, произведенной с использованием арендуемого имущества.
Договор аренды является возмездным.
Согласно ст. 140 ГК РФ в определении размера арендной платы законным платежным средством считается рубль.
В договоре должна быть определена величина арендной платы, размер которой может быть установлен как в фиксированной сумме (которая может изменяться не чаще одного раза в год), так и в виде формулы или алгоритма ее расчета.
Гражданское законодательство предоставляет участникам арендных отношений практически полную свободу в определении порядка, условий и сроков внесения арендной платы.
Арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, предоставления имущества, продукции, работ, услуг. Отдельные виды платежей могут сочетаться между собой, например деньги и услуги, работы и имущество. ГК РФ упоминает только несколько разновидностей арендной платы. Но участники договора могут предусмотреть и иные виды платы за пользование имуществом.
В зависимости от условий осуществления хозяйственной деятельности арендная плата за пользование имуществом может меняться как в большую, так и в меньшую сторону, причем не чаще одного раза в год.
Если в аренду передается одновременно несколько объектов, то плата за пользование им может устанавливаться как на все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей.
При исчислении налоговой базы для расчета налога на прибыль арендные платежи за арендуемое имущество (в том числе земельные участки) учитываются и относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией [подпункт 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ)]. Расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они возникают исходя из условий договоров (сделок).
Датой осуществления арендных платежей за арендованное имущество признается дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров, или дата предъявления арендатору документов, служащих основанием для расчетов, или последний день отчетного (налогового) периода.
Экономическая целесообразность арендных платежей может быть обоснована только при условии заключения договора аренды, подписания сторонами актов приема-передачи арендованного имущества и об оказанных услугах аренды. Если же арендатор не выставляет данные акты, то для обоснования экономической целесообразности арендных платежей достаточно договора, на основании которого уплачивались деньги. Но в таком случае в договоре должно быть указано: "Арендатор производит ежемесячную оплату на основании договора аренды".
Если договор аренды имущества заключается организацией с физическим лицом, являющимся собственником этого имущества, не зарегистрированным в качестве предпринимателя без образования юридического лица, то суммы, выплачиваемые этому физическому лицу по договору аренды, облагаются налогом на доходы физических лиц.
Обязанности арендатора и арендодателя по содержанию объектов аренды определяются ГК РФ и непосредственно договором аренды.
В зависимости от условий договора ремонт основных средств, сданных (полученных) в аренду, может производиться как арендодателем, так и арендатором.
Арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт переданного в аренду имущества за свой счет, если иное не предусмотрено договором или иными правовыми актами.
Арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести необходимые расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.
Арендатор вправе распоряжаться своими правами, предоставленными ему договором аренды, а именно:
- сдавать арендованное имущество в субаренду;
- передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);
- предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
- отдавать арендные права в залог;
- вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Но все эти операции могут осуществляться арендатором только с согласия арендодателя, которое может быть выражено либо непосредственно в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении к нему.
1.2. Договор субаренды
По договору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее по договору аренды, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ сдача арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передача прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также передача арендных прав в залог и их внесение в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив могут быть осуществлены арендатором только с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.
Арендатор не вправе без согласия арендодателя сдавать его имущество в субаренду или безвозмездное пользование. Подобная сделка в силу ст. 168 ГК РФ будет являться недействительной. Согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду или безвозмездное пользование может быть закреплено непосредственно в договоре аренды либо в ином документе (письме, соглашении, протоколе, дополнении к договору и т.д.).
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем он сам имеет в соответствии с условиями договора аренды.
По общему правилу (ст. 618 ГК РФ), досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор имеет в этом случае право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Договором аренды могут быть предусмотрены и иные правила в отношении действия договора субаренды в случае прекращения договора аренды.
Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными считаются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
1.3. Государственная регистрация договора аренды
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимым имуществом считаются земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Договоры аренды зданий и сооружений (а также нежилых помещений) должны пройти государственную регистрацию только в случае, если они заключены на срок не менее одного года.
Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит. При продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который также не подлежит государственной регистрации.
Срок действия договора аренды здания и нежилых помещений, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году. Так, срок действия договора с 1 июля 2008 года по 30 июня 2009 года составляет ровно один год, поэтому такой договор подлежит государственной регистрации.
Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Отказ в государственной регистрации права, а также уклонение соответствующего органа от государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суде (арбитражном суде).
Согласно ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 No 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество) регистрация права аренды с объектом недвижимости возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав собственности на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это значит, что договор аренды должен быть заключен с собственником объекта аренды.
Обращаем внимание читателей на то, что с 17 мая 2008 года в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество внесены изменения, изменившие состав документов, подаваемых на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Теперь необходимо представлять также кадастровый паспорт регистрируемого объекта.
В соответствии с подпунктом 40 п. 1 ст. 264 НК РФ платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, платежи за предоставление информации о зарегистрированных правах, оплата услуг уполномоченных органов и специализированных организаций по изготовлению документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости и т.д. при определении налогооблагаемой прибыли относятся к прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией, при условии их обоснованности и документального подтверждения. Но следует отличать плату за регистрацию договора аренды от сборов и платежей за право заключения договора. Этот сбор не может относиться на расходы, учитываемые для целей обложения налогом на прибыль (письмо Минфина России от 12.04.2004 No 04-02-05/2/13), так как такой платеж не предусмотрен законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Но, по нашему мнению, такие платежи можно относить на расходы при условии, что арендатор использует арендованное имущество в производственных целях и все затраты подтверждены соответствующими документами, составленными в соответствии с законодательством.
1.4. Пользование земельным участком при аренде
В соответствии со ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.
Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
Учитывая, что арендатор здания является фактическим землепользователем занятого им земельного участка на основании договора аренды вне зависимости от наличия или отсутствия согласия его собственника, он признается плательщиком арендной платы за такой земельный участок. В вышеуказанном случае правоустанавливающим документом является договор аренды здания.
1.5. Прекращение договора аренды
Договор аренды обычно прекращается после истечения срока его действия. В то же время законодательством предусмотрена возможность его досрочного прекращения. По общему правилу, договор расторгается по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Прекращение же договора по требованию одной из сторон возможно только по решению суда. Исключением является случай расторжения договора при одностороннем отказе от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
По общему правилу, договор аренды прекращается по истечении срока аренды.
Если в договоре срок аренды не был установлен, то каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц (при аренде недвижимого имущества - за три месяца) (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Участники договора могут установить и иной срок для уведомления о прекращении договора.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Возвращая арендованное имущество, арендатор передает также арендодателю произведенные им неотделимые и отделимые (если это предусмотрено договором) улучшения арендованного имущества. Возврат имущества оформляется актом приемки-передачи.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не служит основанием для расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ).
При заключении договора аренды объектов недвижимости смерть гражданина-арендатора также не является основанием для прекращения арендных отношений. По общему правилу, его права и обязанности по договору переходят к наследнику. Иное может быть установлено только законом или непосредственно договором аренды. Для того чтобы отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия (при отсутствии соответствующих указаний в договоре или законе), арендодатель должен доказать, что заключение договора с умершим арендатором было обусловлено личными качествами последнего.
Законодатель предусмотрел основания для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию как арендодателя, так и арендатора.
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут, если арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату. Стороны могут установить в договоре возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендной платы в установленный срок (п. 26 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 No 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", далее - письмо Президиума ВАС РФ No 66);
- не проводит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в случае, если в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора, которые могут быть как связаны, так и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора (п. 25, 27 письма Президиума ВАС РФ No 66).
Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 29 письма Президиума ВАС РФ No 66).
Согласно ст. 620 ГК РФ договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора:
- если арендодатель не предоставляет имущество в пользование либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- если переданное имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- если арендодатель не делает являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором (либо разумные) сроки;
- если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.
Договором аренды могут быть определены и другие основания досрочного расторжения договора.
1.6. Ответственность сторон при неисполнении или ненадлежащем исполнении условий договора аренды
При неисполнении или ненадлежащем исполнении условий договора аренды стороны могут нести ответственность в следующих случаях:
1) имущество не передано арендатору или не были переданы принадлежности и документы к данному имуществу.
Непредставление арендодателем имущества в обусловленный (либо разумный) срок дает право арендатору истребовать от арендодателя это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, или расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ).
Если арендодатель не передал арендатору документы и принадлежности к имуществу, а арендатор не имеет возможности пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (ст. 611 ГК РФ);
2) арендатору предоставлено имущество, имеющее недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
либо потребовать от арендодателя или безвозмездного устранения недостатков, или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения своих расходов на устранение недостатков;
либо непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
либо потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления провести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов из арендной платы не покрывает причиненных убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
За недостатки сданного в аренду имущества арендодатель:
- отвечает, если даже во время заключения договора аренды он не знал о них;
- не отвечает, если оговорил их при заключении договора аренды или они были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора либо передаче имущества в аренду (ст. 612 ГК РФ).
Например, арендодатель несет ответственность за недостатки выкупленного у него морского судна, если арендатор докажет, что такие недостатки возникли до передачи ему имущества или по возникшим до его передачи причинам (ст. 224 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации);
3) арендодатель не проинформировал арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.
Это обстоятельство дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ);
4) арендодатель не проводит капитальный ремонт (если стороны не договорились об ином).
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору (ст. 616 ГК РФ):
- либо провести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- либо потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков;
5) арендатор нарушил порядок и (или) срок уплаты арендной платы.
Если иное не предусмотрено договором аренды, арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный срок в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).
В то же время, если арендодатель передал имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию (п. 8 письма Президиума ВАС РФ No 66).
Законодатель предусмотрел и иные санкции за неисполнение обязанности по уплате арендной платы. Например, в случае задержки арендной платы (фрахта) по договорам аренды морских судов, внутреннего водного транспорта арендодатель имеет право без предупреждения изъять судно у арендатора и взыскать с него понесенные в связи с этим убытки (п. 5 ст. 65 Кодекса внутреннего водного транспорта Российской Федерации, п. 2 ст. 208, п. 2 ст. 221 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации);
6) арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества.
Арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ);
7) арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно.
Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ). Если вышеуказанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Однако арендодатель не вправе требовать с арендатора плату за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора, если сам уклонялся от приемки арендованного имущества (п. 37 письма Президиума ВАС РФ No 66);
8) причинен вред транспортным средством.
Ответственность за вред, причиненный третьим лицам этим средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет:
- арендодатель - при заключении договора аренды средства с экипажем (ст. 640 ГК РФ);
- арендатор - при заключении договора аренды средства без экипажа (ст. 648 ГК РФ);
9) в случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды (ст. 639 ГК РФ).
Подводя итог вышеприведенному, отметим, что заключение, исполнение, прекращение договора аренды недвижимого имущества имеют ряд особенностей, знание которых помогает избежать споров между арендодателем и арендатором.
1.7. Права третьих лиц на объект аренды
Закон не ограничивает право арендодателя передавать в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц, если такая передача не запрещена лицом, в чью пользу произведено обеспечение.
Наличие обременений имущества, передаваемого в аренду, обязывает арендодателя предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на это имущество (ст. 613 ГК РФ).
В качестве обременений может выступать залог, сервитут, отнесение объекта к памятникам архитектуры и т.д.
Наличие обременений является качественной характеристикой объекта, поскольку может повлиять на права арендатора.
Например, в случае обращения взыскания на помещение, заложенное арендодателем в обеспечение обязательств, в котором находится переданное в аренду помещение, договор аренды может быть прекращен досрочно, если он был заключен без предварительного согласия залогодержателя [ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 No 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"].
Несмотря на установленную ГК РФ обязанность арендодателя сообщать обо всех обременениях объекта аренды, этот факт может скрываться из-за того, что обременение снижает ценность объекта и влияет на формирование цены по договору аренды.
Поэтому в текст договора аренды должно быть включено указание на отсутствие или наличие обременений.
Обременения недвижимости подлежат государственной регистрации. Поэтому арендатор имеет возможность узнать об имеющихся зарегистрированных правах третьих лиц из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Перед заключением договора аренды арендатору следует запросить у арендодателя выписку о правах на недвижимое имущество, из которой можно получить информацию обо всех правах, зарегистрированных на объект аренды.
Арендатор вправе получить такой документ самостоятельно, обратившись в регистрирующий орган.
В случае непредупреждения арендатора об имеющихся правах третьих лиц на объект аренды арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы либо расторгнуть договор с возмещением убытков.
2. Улучшения арендованного имущества
2.1. Общие положения
Передача имущества в аренду не влечет перехода права собственности на это имущество, следовательно, в бухгалтерском учете оно продолжает учитываться на балансе арендодателя.
Гражданско-правовые аспекты признания улучшений имущества. Согласно ст. 623 ГК РФ улучшения имущества, в том числе арендованного, могут быть отделимыми и неотделимыми.
Отделимые улучшения имущества являются собственностью арендатора, который их внес, неотделимые улучшения имущества изначально составляют собственность арендодателя - собственника объекта аренды.
Поскольку неотделимые улучшения имущества составляют собственность арендодателя, то арендатор может использовать их только в том объеме, который предусмотрен договором аренды (или иным соглашением с арендодателем).
Неотделимыми улучшениями признаются те улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для имущества.
ГК РФ не устанавливает какого-либо специального порядка получения согласия арендодателя на выполнение неотделимых улучшений. В таком случае необходимо руководствоваться условиями договора.
Гражданско-правовые последствия внесения неотделимых улучшений без согласия собственника имущества сводятся к требованию их устранения.
При нанесении несогласованными выполненными работами какого-либо иного вреда арендодателю он вправе взыскать соответствующую сумму с арендатора.
Если арендатор получит согласие арендодателя на выполненные работы по улучшению имущества после их окончания, то согласно общим нормам ГК РФ следует исходить из того, что согласие получено и неблагоприятные последствия не наступят.
Если арендатор за счет собственных средств и с согласия арендодателя произвел неотделимые улучшения арендованного имущества, он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором аренды.
Часто договором не предусматривается компенсация расходов арендатора на улучшение арендованных помещений.
2.2. Отделимые улучшения арендованного имущества
Отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, если иное не установлено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ).
В бухгалтерском учете капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, являющиеся собственностью арендатора, включаются в состав его основных средств.
Если в соответствии с условиями договора аренды арендатор оставляет отделимые улучшения у себя, то в учете арендодателя они не отражаются.
Договором аренды может быть предусмотрена обязанность арендатора по передаче произведенных им отделимых улучшений арендованного имущества на баланс арендодателя.
Передача отделимых улучшений на баланс арендодателя может производиться как по окончании срока аренды, так и непосредственно после окончания работ по производству этих улучшений.
Отделимые улучшения, полученные на баланс арендодателя, могут быть отнесены им на увеличение балансовой стоимости переданного в аренду имущества либо учтены как отдельный объект основных средств (в зависимости от вида произведенных улучшений).
Порядок возмещения стоимости произведенных улучшений также определяется соглашением сторон. Причем стороны имеют право выбирать различные способы возмещения.
Арендодатель может возмещать арендатору стоимость улучшений путем перечисления денежных средств либо стоимость улучшений может быть зачтена в счет арендной платы.
Возмещая арендатору стоимость отделимых улучшений, арендодатель, по сути, приобретает у него объект основных средств. Соответственно в налоговом учете расходы на приобретение этого объекта учитываются в общем порядке.
При условии соответствия этого объекта критериям, установленным п. 1 ст. 256 НК РФ, арендодатель включает его в состав амортизируемого имущества и начисляет по нему амортизацию в общеустановленном порядке.
Если арендодатель не компенсирует арендатору понесенные им затраты, то это означает, что арендодатель получает имущество на безвозмездной основе. Данное имущество должно быть оценено по рыночной стоимости и учтено в составе внереализационных доходов арендодателя в соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ.
В бухгалтерском учете стоимость отделимого улучшения арендованного имущества погашается посредством начисления амортизации, которое производится ежемесячно в размере 1/12 годовой суммы, исчисленной (при линейном способе амортизации) исходя из первоначальной стоимости отделимого улучшения и оставшегося срока аренды имущества, с месяца, следующего за месяцем принятия отделимого улучшения в состав основных средств.
Начисление амортизации прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем полного погашения стоимости объекта основных средств (отделимого улучшения) либо списания этого объекта с бухгалтерского учета, например, с 1-го числа месяца, следующего за месяцем возврата арендованного имущества (с установленным на нем отделимым улучшением) арендодателю.
Суммы начисленной амортизации в бухгалтерском учете арендатора включаются в расходы по обычным видам деятельности.
Если по окончании срока аренды арендатор по соглашению сторон передаст арендодателю объект аренды вместе с произведенными улучшениями, то в бухгалтерском учете это будет отражено как выбытие объекта основных средств (в общеустановленном порядке с использованием счета 91 "Прочие доходы и расходы").
Для целей обложения налогом на прибыль арендатор имеет право уменьшить полученные доходы на расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств.
Расходы на установку отделимого улучшения в арендованное имущество принимаются при исчислении налога на прибыль с момента ввода отделимого улучшения в эксплуатацию.
2.3. Неотделимые улучшения арендованного имущества
Неотделимыми улучшениями арендованного имущества признаются те улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для имущества.
Неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются собственностью арендодателя и по окончании срока аренды всегда переходят к арендодателю. Арендатор может использовать неотделимые улучшения арендованного имущества только в том объеме, который предусмотрен договором аренды (или иным соглашением с арендодателем).
По соглашению сторон произведенные арендатором неотделимые улучшения арендованного имущества могут передаваться им на баланс арендодателя как после окончания срока аренды, так и сразу же по окончании работ по производству этих улучшений.
Если арендатор произвел за счет собственных средств неотделимые улучшения арендованного имущества, то он имеет право на возмещение их стоимости только в том случае, если улучшения арендованного имущества были произведены с согласия арендодателя. При этом в договоре аренды стороны могут оговорить, что арендодатель не возмещает арендатору затраты на производство улучшений, если даже они выполнены с его согласия.
ГК РФ не устанавливает какого-либо специального порядка получения согласия арендодателя на выполнение неотделимых улучшений. В таком случае необходимо руководствоваться условиями договора.
Гражданско-правовые последствия внесения неотделимых улучшений без согласия собственника имущества сводятся к требованию их устранения.
Если арендодатель возмещает арендатору затраты на производство улучшений, то стороны должны оговорить порядок такого возмещения (сумму возмещаемых расходов, сроки и т.д.).
Возмещение арендодателем стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений может производиться как путем перечисления арендатору соответствующей суммы денежных средств, так и путем зачета ее в счет причитающейся с арендатора арендной платы. Стороны могут предусмотреть и любой иной порядок возмещения.
Если арендодатель не возмещает арендатору стоимость произведенных им неотделимых улучшений объекта аренды, то он фактически получает имущество (в виде неотделимых улучшений) безвозмездно. В этом случае полученные арендодателем неотделимые улучшения в бухгалтерском учете приходуются на его баланс по текущей рыночной стоимости на дату принятия к учету как безвозмездно полученные неотделимые улучшения. Как правило, рыночная стоимость произведенных улучшений относится арендодателем на увеличение балансовой стоимости объекта аренды.
Увеличение первоначальной стоимости оборудования после модернизации отражается на основании акта о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств (форма No ОС-3, утвержденная постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 No 7). Соответствующие изменения вносятся в инвентарную карточку учета объекта основных средств (форма No ОС-6).
После завершения модернизации организация-арендодатель пересматривает срок полезного использования оборудования.
2.4. Налогообложение неотделимых улучшений арендованного имущества
2.4.1. Общие положения
В соответствии с нормами НК РФ, действовавшими до 1 января 2006 года, если стоимость неотделимых улучшений не компенсировалась арендатору, арендатор был вправе признать эти расходы при расчете налога на прибыль, а арендодатель должен был учесть стоимость улучшений в качестве своего дохода. По окончании работ арендодатель становился собственником улучшенного имущества и должен был признать в качестве дохода стоимость внесенных улучшений. Эта операция проводилась на основании полученных от арендатора документов о стоимости и объемах выполненных работ.
В действовавшей до конца 2005 года редакции главы 25 НК РФ отсутствовало указание на особый порядок амортизации неотделимых улучшений в налоговом учете арендатора. Исходя из требований ст. 256 НК РФ амортизируемым могло признаваться только имущество, находившееся у организации на праве собственности. Соответственно арендаторы не имели возможности списывать стоимость неотделимых улучшений через амортизационные начисления на расходы, учитывавшиеся для целей налогообложения (см., например, письмо Минфина России от 04.05.2005 No 03-03-01-04/2/74).
С 1 января 2006 года капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ).
Поскольку стоимость капитальных вложений в модернизацию оборудования возмещается арендатору, данные капитальные вложения амортизируются арендодателем в порядке, установленном главой 25 НК РФ (п. 1 ст. 258 НК РФ).
Начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в объекты арендованных основных средств, которое в соответствии с главой 25 НК РФ подлежит амортизации, начинается у арендодателя с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию, но не ранее месяца, в котором арендодатель произвел возмещение арендатору стоимости указанных капитальных вложений (п. 2 ст. 259 НК РФ).
Согласно п. 1 ст. 258 НК РФ, если в результате реконструкции, модернизации или технического перевооружения объекта основных средств не произошло увеличение срока его полезного использования, организация при дальнейшем исчислении амортизации учитывает оставшийся срок полезного использования этого объекта.
2.4.2. Учет улучшений, произведенных с согласия арендодателя, но не возмещенных арендатору
Отражение в бухгалтерском и налоговом учете арендатора. Арендатор имеет право учитывать в составе собственного имущества затраты на реконструкцию, направленные на неотделимое улучшение арендованного имущества. Тот факт, что арендодатель не возмещает арендатору стоимость капитальных вложений, значения не имеет. Главное, чтобы арендодатель дал согласие на реконструкцию.
Арендатор вправе принять "входной" НДС, выставленный ему подрядной организацией, по затратам на реконструкцию в общеустановленном порядке, в частности в случае, если неотделимое улучшение арендованного имущества используется в операциях, облагаемых НДС (п. 2 ст. 171 НК РФ).
Пунктом 1 ст. 256, п. 1 ст. 258 НК РФ арендатору разрешено учитывать расходы на неотделимые улучшения арендованного имущества при расчете налога на прибыль. Если арендодатель дал согласие на производство работ, направленных на неотделимое улучшение арендованного имущества, но не согласился при этом на возмещение по этим работам, то арендатор амортизирует эти расходы на капитальные вложения в период действия договора аренды.
Норма амортизации по неотделимым улучшениям имущества устанавливается точно такая же, какая применяется по арендованному объекту исходя из Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 No 1 (п. 1 ст. 258 НК РФ).
В этом случае арендатор может при расчете налога на прибыль полностью списать в расходы неотделимые улучшения арендованного имущества путем начисления амортизации.
Но из-за особого порядка списания таких затрат может получиться так, что арендатор не сможет учесть часть расходов, так как если срок полезного использования объекта улучшения превысит срок договора аренды, то окажется невозможным полностью включить стоимость неотделимых улучшений в расходы, принимаемые для целей налогообложения прибыли.
Иными словами, если срок аренды меньше срока полезного использования арендованного имущества, стоимость неотделимых улучшений не будет полностью учтена при исчислении налога на прибыль.
С 1 января 2006 года признание в качестве расхода стоимости такого амортизируемого имущества, как капитальное вложение в объекты арендованных основных средств, исключено, поскольку согласно п. 5 ст. 270 НК РФ расходы на приобретение и (или) создание амортизируемого имущества не учитываются при исчислении налога на прибыль.
Рассмотрим на примере, почему неотделимые улучшения в большинстве случаев не будут полностью амортизированы в налоговом учете арендатора.
Арендатор амортизирует капитальные вложения с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором неотделимое улучшение арендованного имущества было введено в эксплуатацию, и до окончания действия договора аренды.
На основании вышеприведенного примера можно сделать вывод, что арендатор сможет списать на расходы, уменьшающие налогооблагаемый доход, только небольшую часть затрат, направленных на неотделимые улучшения арендованного имущества. Таким образом, поправки, внесенные в главу 25 НК РФ, хотя и разрешили проблему с неотделимыми улучшениями арендованного имущества, но оказались крайне невыгодными для арендаторов.
По окончании срока договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации.
Если арендатор не успел полностью амортизировать капитальные вложения в налоговом учете в течение срока действия договора, то он получает убыток при их передаче арендодателю. Этот убыток не принимается для целей налогообложения. Арендатору выгодно договориться с арендодателем о пролонгации договора аренды. В этом случае арендатор сможет продолжать начислять амортизацию по неотделимому улучшению арендованного имущества в прежнем порядке. С этим согласно и финансовое ведомство (письмо Минфина России от 15.03.2006 No 03-03-04/1/233).
Поскольку в данном примере арендодатель не возмещает арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, арендатор передает эти улучшения арендодателю безвозмездно. Это означает, что в данном случае имеет место реализация неотделимых улучшений. Ведь переход права собственности на товар на безвозмездной основе признается его реализацией (подпункт 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Таким образом, при передаче неотделимых улучшений арендованного имущества, созданных в результате реконструкции, арендатор должен начислить НДС исходя из рыночных цен на передаваемые улучшения (п. 2 ст. 154 НК РФ) и выставить арендодателю соответствующий счет-фактуру не позднее пяти дней со дня их передачи (п. 3 ст. 168 НК РФ).
Отражение в бухгалтерском и налоговом учете арендодателя неотделимых улучшений, полученных после окончания договора аренды. Согласно п. 8 Положения по бухгалтерском учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного приказом Минфина России от 06.05.1999 No 32н, активы, полученные организацией безвозмездно, в бухгалтерском учете отражаются в составе внереализационные доходов. В соответствии с п. 10.3 ПБУ 9/99 такие активы принимаются к бухгалтерскому учету по рыночной стоимости, которую организация определяет на основе цен на этот или аналогичный вид активов, действующих на дату определения активов к учету. Данные о ценах должны быть подтверждены документально или путем проведения экспертизы.
У арендодателя капитальные вложения, полученные безвозмездно, могут учитываться на счете 98 "Доходы будущих периодов", субсчет "Безвозмездные поступления". В дальнейшем суммы, учтенные на данном субсчете, списываются в кредит счета 91, субсчет "Прочие доходы", по мере начисления амортизации.
Согласно п. 6 ПБУ 6/01 если срок полезного использования неотделимого улучшения арендованного имущества существенно отличается от срока полезного использования здания, то неотделимое улучшение может быть признано в бухгалтерском учете арендодателя как самостоятельный инвентарный объект.
В соответствии с п. 21 ПБУ 6/01 амортизационные отчисления по полученному безвозмездно неотделимому улучшению начинают начисляться с 1-го числа месяца, следующего за месяцем его принятия к бухгалтерскому учету, и производятся до полного погашения стоимости этого объекта либо его списания с бухгалтерского учета.
На основании подпункта 32 п. 1 ст. 251 НК РФ капитальные вложения в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенные арендатором, не учитываются в налоговом учете арендодателя. Следовательно, получатель-арендодатель не может рассматривать данные улучшения как доход. Арендодатель не начисляет амортизацию по ним ввиду того, что амортизировать можно только те безвозмездно полученные основные средства, которые были учтены в составе доходов согласно п. 8 ст. 250 НК РФ.
2.4.3. Учет улучшений (реконструкции) арендованного имущества, произведенных с согласия арендодателя, компенсирующего арендатору соответствующие затраты
Арендодатель должен контролировать срок осуществления реконструкции арендованного имущества. Ведь если арендуемое имущество по решению руководства арендодателя находится на реконструкции, продолжающейся свыше 12 месяцев, то в налоговом учете арендодателя такое имущество должно быть исключено из состава амортизируемого имущества (п. 3 ст. 256 НК РФ).
Начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в объекты арендованных основных средств, которое в соответствии с главой 25 НК РФ подлежит амортизации, начинается у арендодателя с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию, но не ранее месяца, в котором арендодатель произвел возмещение арендатору стоимости вышеуказанных капитальных вложений (п. 2 ст. 259 НК РФ).
У арендодателя в результате реконструкции происходит увеличение стоимости арендованного имущества. Таким образом, с месяца, следующего за месяцем компенсации арендатору стоимости работ по реконструкции, арендодатель начисляет амортизацию в повышенном размере.
Если в результате реконструкции срок полезного использования арендуемого основного средства не изменяется, то в бухгалтерском учете ежемесячные суммы амортизационных отчислений по реконструированному имуществу определяются исходя из их остаточной стоимости, увеличенной на сумму затрат по реконструкции, и оставшегося срока полезного использования (письмо Минфина России от 23.06.2004 No 07-02-14/144).
В налоговом учете, так же как и в бухгалтерском учете, расходы на реконструкцию увеличивают первоначальную стоимость основных средств (п. 2 ст. 257 НК РФ). Если в результате реконструкции объекта основных средств не произошло увеличение срока его полезного использования, организация при исчислении амортизации учитывает оставшийся срок полезного использования (абзац третий п. 1 ст. 258 НК РФ).
Но, по мнению Минфина России, выраженному в письме от 13.03.2006 No 03-03-04/1/216, ФНС России, приведенному в письме от 14.03.2005 No 02-1-07/23, если в результате реконструкции срок полезного использования основного средства не изменяется, амортизация должна начисляться в соответствии с нормой амортизации, действовавшей до реконструкции. Иными словами, по мнению финансового и налогового ведомств, после реконструкции срок службы реконструированных основных средств должен быть увеличен.
Если организация последует положениям НК РФ и не учтет мнения контролирующих органов, то расчет амортизации после реконструкции исходя из оставшегося срока службы ей придется отстаивать в суде.
Арендодатель вправе принять к вычету НДС, выставленный ему арендатором, по возмещению затрат по реконструкции в общеустановленном порядке (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).
Амортизационная премия. Организации имеют право включать в состав расходов отчетного (налогового) периода расходы на капитальные вложения в размере не более 10 % от суммы расходов, понесенных при достройке, дооборудовании, модернизации, техническом перевооружении, частичной ликвидации основных средств (суммы которых определяются в соответствии со ст. 257 НК РФ).
Расходы в виде капитальных вложений признаются в качестве расходов того отчетного (налогового) периода, на который приходится дата начала амортизации основных средств, в отношении которых были осуществлены капитальные вложения. Расходы на капитальные вложения в виде 10%-й амортизационной премии не учитываются при расчете суммы амортизации (п. 2 ст. 259 НК РФ).
Следовательно, если организация-арендодатель воспользуется предоставленным ей правом списывать до 10 % стоимости капитальных вложений в расходы на дату начала амортизации, то у нее в месяце начала начисления амортизации образуется разница между суммой амортизации по оборудованию, начисляемой и включаемой в состав расходов в бухгалтерском учете, и общей суммой расходов по объекту, признаваемой в налоговом учете (в виде начисленной амортизации по имуществу, амортизации капитальных вложений в имущество, а также амортизационной премии по данным капитальным вложениям).
Рассмотрим на примере порядок учета у арендодателя затрат арендатора на улучшение арендованного имущества с согласия арендодателя, стоимость которого возмещается арендатору по окончании срока аренды и при возврате оборудования.
2.5. Особенности учета неотделимых улучшений арендованного имущества
В соответствии с п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 20 000 руб.
Законодатель не сделал исключения в отношении имущества, созданного путем улучшений арендованных объектов. Таким образом, можно сделать вывод, что условия отнесения имущества к амортизируемому по срокам и стоимости являются общими и распространяются на все объекты амортизируемого имущества, в том числе на капитальные вложения в форме неотделимых улучшений.
В то же время сроком полезного использования имущества признается период, в течение которого объект основных средств или объект нематериальных активов служит для выполнения целей деятельности организации-налогоплательщика.
Учитывая вышеизложенное, а также то обстоятельство, что срок полезного использования (срок службы) неотделимых улучшений арендованного имущества фактически ограничен сроком действия договора, такие затраты на неотделимые улучшения не должны формировать стоимость основного средства, а при соблюдении прочих требований главы 25 НК РФ могут быть учтены в составе текущих расходов с учетом их равномерного распределения.
В пунктах договора аренды, содержащих условия об улучшениях, должна быть отражена подробная и необходимая для налогового учета информация о характере, стоимости таких улучшений, порядке их компенсации, возможной стоимости компенсации, сроках возмещения. Как правило, претензии налоговых органов возникают из-за недостаточной детализации сторонами договора аренды условий сделки, предполагающей совершение неотделимых улучшений.
3. Коммунальные платежи при аренде имущества
При аренде помещения организация-арендатор пользуется коммунальными услугами - электроэнергией, водой, отоплением и т.д. В зависимости от условий договора арендатор может по-разному оплачивать коммунальные платежи.
Первый вариант. Наиболее часто коммунальные платежи включаются в состав арендной платы. Обязанность по оплате коммунальных услуг возложена договором аренды на арендодателя, который включил стоимость коммунальных услуг в арендную плату.
В договоре указывается фиксированная сумма арендной платы, например 20 000 руб., в которую входит и стоимость коммунальных услуг. Неудобство заключается в том, что невозможно заранее предугадать, сколько арендатор потребит электроэнергии или на какую сумму наговорит по телефону. Поэтому некоторые организации указывают в условиях договора аренды не фиксированную сумму арендных платежей, а алгоритм ее расчета, при котором платеж складывается из двух величин - постоянной (размер арендной платы) и переменной (собственно коммунальные расходы). Переменная часть изменяется каждый месяц. Обычно она определяется по счетчикам. Если это невозможно сделать, то стоимость коммунальных услуг распределяется пропорционально арендуемой площади.
В любом случае арендодатель выставляет арендатору счет, в котором указана только арендная плата, включаемая арендатором в состав расходов по обычным видам деятельности (п. 5 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного приказом Минфина России от 06.05.1999 No 33н).
В налоговом учете арендная плата относится арендатором на прочие расходы (подпункт 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Порядок признания прочих расходов установлен подпунктом 3 п. 7 ст. 272 НК РФ. Датой признания расхода можно считать дату расчетов с арендодателем по договору, дату предъявления документов, служащих основанием для расчета, или же последний день отчетного (налогового) периода. Именно эта норма предоставляет организации право для выбора одного из трех вариантов даты признания расхода по аренде. Поэтому организация может признать расход на дату выставления счета на арендуемое помещение или на дату подписания акта об оказании услуг по аренде, где указана сумма арендной платы. Как правило, эти документы составляются каждый месяц на протяжении всего срока аренды. Если же по каким-либо причинам у организации отсутствуют эти документы, но есть подписанный договор и акт приемки-передачи арендуемого объекта, то расход может быть признан на последний день отчетного (налогового) периода. Следовательно, организация вполне может воспользоваться любой из этих дат, но только она должна закрепить свой выбор в учетной политике для целей налогового учета.
При использовании первого варианта расчетов по коммунальным платежам арендодатель вправе учесть в расходах, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, затраты по оплате коммунальных услуг. Если он предоставляет имущество в аренду на систематической основе, то данные затраты могут быть отнесены к другим расходам, связанным с производством и реализацией, на основании подпункта 49 п. 1 ст. 264 НК РФ. При оказании разовых услуг по аренде затраты должны включаться в состав внереализационных расходов на основании подпункта 1 п. 1 ст. 265 НК РФ.
Второй вариант расчетов по коммунальным платежам заключается в том, что арендатор отдельно возмещает арендодателю коммунальные платежи от оплаты за аренду.
В этом случае договором аренды предусмотрено, что расходы по оплате коммунальных услуг несет арендатор. При этом арендодатель производит расчеты с поставщиками коммунальных услуг, с которыми у него заключены договоры. Арендатор, в свою очередь, компенсирует арендодателю свою долю стоимости коммунальных услуг на основании выставленного арендодателем документа (счета). При этом арендодатель не получает никакого дохода по этой операции.
При этом варианте арендодатель фактически не оказывает арендатору коммунальных услуг. Он только осуществляет функции по сбору коммунальных платежей от арендатора и их перечислению организациям, оказывающим коммунальные услуги, то есть каждый элемент расходов отражается в документах отдельной строкой.
В бухгалтерском учете арендодателя денежные средства, полученные от арендатора в возмещение коммунальных услуг и перечисленные арендодателем поставщикам коммунальных услуг, не являются для него ни доходом, ни расходом. Для их отражения используется счет 76.
В налоговом учете арендодатель должен исходить из следующего.
Если условия заключенного договора (или дополнительного соглашения о порядке оплаты коммунальных услуг) позволяют квалифицировать деятельность арендодателя как посредническую, то суммы, оплаченные коммунальщикам и возмещенные арендатором, не учитываются у арендодателя ни в составе расходов, ни в составе доходов.
Если посреднического договора нет, то арендодатель должен включить сумму компенсации в доходы, подлежащие налогообложению, а стоимость коммунальных платежей в части, приходящейся на арендатора, - в расходы.
Если арендодатель взимает с арендатора сумму больше той, которую он уплачивает сам поставщикам коммунальных услуг, то вышеуказанная разница должна рассматриваться как вознаграждение за оказанную им услугу.
В бухгалтерском учете арендодателя эта разница включается в состав доходов от обычных видов деятельности и отражается на счете 90 "Продажи".
При исчислении налога на прибыль сумма такого вознаграждения учитывается арендодателем в составе доходов от реализации (ст. 249 НК РФ). Арендодатель обязан с этой суммы исчислить и уплатить в бюджет НДС.
Арендатор может отнести сумму арендной платы на расходы.
Расходы на коммунальные платежи, которые возмещаются арендатором, могут быть учтены при расчете налога на прибыль (письмо Минфина России от 07.12.2005 No 03-03-04/1/416). Для их подтверждения понадобятся счета арендодателя, составленные на основании документов поставщиков коммунальных услуг. Аналогичную позицию занимают и налоговые органы (письмо УМНС России по г. Москве от 22.07.2003 No 26-12/40946).
Третий вариант расчетов по коммунальным платежам. Арендатор заключает прямые договоры с коммунальными службами на оказание услуг. Этот способ оплаты коммунальных расходов удобен, если помещение арендуется на длительный срок. При применении данного варианта расчетов по коммунальным платежам арендатор сам контролирует расход электроэнергии, воды и других ресурсов, а арендодателю не приходится вести расчеты с поставщиками коммунальных услуг.
Арендатор включает затраты по оплате коммунальных платежей в состав материальных расходов (подпункт 5 п. 1 ст. 254 НК РФ). Обосновать их несложно. Поставщики будут указывать в расчетных документах название арендатора, поэтому проблем с налоговым органом возникнуть не должно. Не придется доказывать и вычет по НДС, потому что арендатор получит от поставщика счета-фактуры.
4. Аренда жилья
4.1. Аренда квартир для проживания командированных работников
Организации, которые часто направляют своих сотрудников в командировки, несут значительные расходы на оплату услуг гостиниц. Для оптимизации таких затрат организация может приобрести или арендовать для проживания квартиры в городах, куда она командирует работников на постоянной основе. До заключения договора аренды квартиры организация должна рассчитать, действительно ли в данном случае уменьшатся расходы на проживание командированных сотрудников, и только после этого принимать конкретное решение.
Юридическое лицо, получившее жилое помещение от собственника в пользование на основании договора аренды, вправе использовать его только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Если хотя бы одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, договор независимо от срока его действия должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды квартиры на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 609 и 651 ГК РФ).
Для подтверждения существования арендных правоотношений достаточно договора аренды и акта приема-передачи арендуемой квартиры, то есть нет необходимости ежемесячно составлять акты сдачи-приемки услуг по аренде. Аналогичная позиция изложена в письме Минфина России от 09.11.2006 No 03-03-04/1/742.
Действующее законодательство не содержит требования об оформлении организационно-распорядительных документов при принятии решения об аренде квартиры для командированных сотрудников. Но такие документы будут нелишними и позволят в случае необходимости доказать производственный характер расходов.
Налоговый учет арендных платежей и коммунальных расходов. В подпункте 12 п. 1 ст. 264 НК РФ предусмотрена возможность включения в состав расходов на командировки такого вида затрат, как расходы на наем жилого помещения.
Затраты по аренде квартиры могут быть включены в состав расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, только на основании документов, косвенно подтверждающих факт проживания в ней командированных работников. Это приказ о командировке, командировочное удостоверение, проездные документы до места командировки, отчет о выполненной работе в соответствии с договором и т.д.
Расходы по аренде квартиры принимаются к налоговому учету в той доле, в которой данное помещение использовалось для проживания командированных работников. Согласно письму Минфина России от 25.01.2006 No 03-03-04/1/58 оплата жилья за время, когда квартира пустовала, экономически неоправданна и не может быть признана расходом для целей налогообложения прибыли.
В соответствии с письмом Минфина России от 07.12.2005 No 03-03-04/1/416 если в договоре аренды предусмотрено возмещение данных расходов, арендатор вправе их учесть в целях налогообложения прибыли, но только при условии наличия счетов арендодателя, которые составлены на основании аналогичных документов, выставленных снабжающими организациями. Расходы на коммунальные платежи принимаются к налоговому учету также пропорционально времени проживания в арендованной квартире.
Обложение налогом на доходы физических лиц. Если организация-арендатор заключила договор с арендодателем - физическим лицом, она признается налоговым агентом и обязана исчислять, удерживать и перечислять в бюджет налог на доходы физических лиц с сумм арендной платы (ст. 226 НК РФ), так как доходы физических лиц, полученные от сдачи в аренду имущества, являются объектом обложения этим налогом (подпункт 4 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 209 НК РФ). Согласно п. 1 ст. 224 НК РФ такие доходы облагаются по налоговой ставке 13 %. К этим доходам могут применяться налоговые вычеты, предусмотренные в ст. 218 - 221 НК РФ. Налоговый агент может применить при исчислении налога с доходов от предоставления имущества в аренду стандартные налоговые вычеты, основанием для которых является письменное заявление арендодателя-налогоплательщика и документы, подтверждающие его право на этот вычет (п. 3 ст. 218 НК РФ). Если организация арендует имущество у работника, работодатель может предоставить ему имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Налоговый вычет применяется ко всем доходам, облагаемым по налоговой ставке 13 %, при условии соблюдения всех необходимых условий для его предоставления. Иные виды налоговых вычетов (социальный или имущественный, установленный подпунктом 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) могут быть получены арендодателем-налогоплательщиком только при подаче налоговой декларации в налоговый орган по окончании налогового периода (п. 2 ст. 219 и п. 2 ст. 220 НК РФ).
Если арендодатель не имеет статуса налогового резидента Российской Федерации, его доходы от сдачи имущества, находящегося в Российской Федерации, облагаются по налоговой ставке 30 % без применения налоговых вычетов (п. 4 ст. 210 и п. 3 ст. 224 НК РФ).
Организация-арендатор удерживает с собственника квартиры начисленную сумму налога на доходы физических лиц при фактической выплате арендной платы и перечисляет ее в бюджет не позднее следующего дня после ее удержания.
Если договор аренды заключается от имени командированного сотрудника, то владелец квартиры (арендодатель) самостоятельно уплачивает налог на доходы физических лиц в бюджет (подпункт 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).
Стоимость расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги, возмещенных организацией арендодателю - физическому лицу, является его доходом. Это касается услуг, размер которых зависит не от их фактического использования, а от других показателей (в частности, от площади квартиры). Такой доход облагается налогом на доходы физических лиц на общих основаниях по налоговой ставке 13 %. Оплата же части расходов, размер которых зависит от их фактического потребления (например, электроэнергии), не может рассматриваться как получение физическим лицом экономической выгоды и не облагается налогом на доходы физических лиц у арендодателя. Такие разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 09.07.2007 No 03-04-06-01/220 и от 20.06.2006 No 03-05-01-04/165. Организация-арендатор должна исчислить и удержать налог на доходы физических лиц с суммы возмещаемых расходов.
Если организация не возмещает, а самостоятельно оплачивает за арендодателя - физическое лицо коммунальные и эксплуатационные услуги, размер платы за которые не зависит от их фактического использования, то стоимость оплаченных услуг является доходом физического лица - арендодателя в натуральной форме.
В бухгалтерском учете затраты на аренду квартир и коммунальные платежи относятся к расходам по обычным видам деятельности и отражаются ежемесячно (п. 5, 7, 16 и 18 ПБУ 10/99). Арендная плата и коммунальные расходы учитываются по дебету счетов учета затрат на производство или расходов на продажу.
Важно, чтобы в договоре была указана стоимость квартиры, так как стоимость полученного в аренду имущества должна учитываться у арендатора на забалансовом счете 001 "Арендованные основные средства" в оценке, указанной в договоре аренды.
Рассмотрим порядок налогообложения и бухгалтерского учета операций по аренде квартиры для проживания командированных сотрудников.
4.2. Аренда жилья для сотрудников
Некоторые организации по различным причинам приглашают на работу сотрудников не только из других субъектов Российской Федерации, но и из-за границы.
Одни работодатели арендуют для проживания таких сотрудников жилье, другие возмещают затраты по договору найма жилого помещения и т.д.
В соответствии с письмом Минфина России от 24.12.2007 No 03-04-08-01/64 если организация арендует жилые помещения для своих работников у граждан - собственников жилья, то она обязана с суммы арендной платы исчислить, удержать и перечислить в бюджет соответствующую сумму налога на доходы физических лиц.
На организацию как на налогового агента возложена обязанность по представлению в налоговую инспекцию сведений о доходах арендодателей.
Оплата арендованного для работника жилья свидетельствует о получении им дохода в натуральной форме, что требует включения этой суммы в налогооблагаемую базу по налогу на доходы физических лиц (ст. 210 НК РФ).
Что касается налога на прибыль, то в письме Минфина России от 18.12.2007 No 03-03-06/1/874 со ссылкой на ст. 131 Трудового кодекса Российской Федерации (ТК РФ), согласно которой доля выплачиваемой в неденежной форме заработной платы не может превышать 20 % от начисленной месячной заработной платы, разъяснено, что расходы на оплату найма жилого помещения, возмещаемые работнику, могут быть учтены организацией для целей налогообложения прибыли в размере, не превышающем 20 % от суммы заработной платы.
При решении вопроса о налогообложении таких выплат единым социальным налогом финансовое ведомство исходило из ст. 169 ТК РФ, в соответствии с которой при переезде работника по предварительной договоренности с работодателем на работу в другую местность последний обязан возместить ему расходы по переезду, провозу имущества и обустройству на новом месте жительства.
В данном письме отмечено, что, поскольку расходы организации по найму жилого помещения не поименованы в ст. 169 ТК РФ, они не являются компенсационными выплатами, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, и подлежат обложению единым социальным налогом в общеустановленном порядке с учетом п. 3 ст. 236 НК РФ.
Но Минфин России рассмотрел в данном случае ситуацию в целом, не вдаваясь в детали. А между тем детали заслуживали внимания.
ФАС Московского округа в постановлении от 06.09.2007 по делу No КА-А40/9054-07 установил, что согласно постановлению Совмина СССР от 15.07.1981 No 677 "О гарантиях и компенсациях при переезде на работу в другую местность" если работник переводится или принимается на работу на срок не свыше одного года и семья с ним не переезжает, то по соглашению сторон вместо выплаты единовременного пособия ему могут возмещаться расходы, связанные с временным проживанием в новом месте. Размер возмещения расходов не должен превышать половины размера суточных.
Все расходы по выплате компенсаций несет то предприятие, учреждение или организация, в которые переводится, направляется или принимается работник.
Суд решил, что размещение иногородних рабочих, принятых на работу на сезон или на определенный срок, является компенсацией работнику при переезде на новое место работы, соответствующей ст. 169 ТК РФ. Такая компенсация в силу подпункта 2 п. 1 ст. 238 НК РФ не подлежит обложению единым социальным налогом и взносами на обязательное пенсионное страхование. Не должен с этой выплаты удерживаться и налог на доходы физических лиц.
Что же касается иностранных граждан, то в соответствии с п. 5 ст. 16 Федерального закона от 25.07.2002 No 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации" одновременно с ходатайством о выдаче приглашения приглашающей стороной предоставляются гарантии материального, медицинского и жилищного обеспечения иностранного гражданина на период его пребывания в Российской Федерации.
В частности, подпункт "г" п. 3 Положения о представлении гарантий материального, медицинского и жилищного обеспечения иностранных граждан и лиц без гражданства на период их пребывания в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 24.03.2003 No 167, предусмотрено, что принимающая сторона берет на себя обязательства по жилищному обеспечению иностранного гражданина на период его пребывания в Российской Федерации в соответствии с социальной нормой площади жилья, установленной органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
В связи с этим ФАС Центрального округа в постановлении от 11.12.2007 по делу No А48-717/07-2 решил, что в силу п. 3 ст. 217 НК РФ расходы по найму жилья для иностранных работников не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц.
5. Аренда транспортных средств
5.1. Общие положения
Договор аренды, согласно которому арендатором является организация, заключается независимо от срока аренды и вида арендуемого имущества только в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).
Нотариального удостоверения договора движимого имущества или его государственной регистрации не требуется.
Аренда транспортных средств возможна как с предоставлением арендодателем услуг по его управлению и технической эксплуатации (договор аренды транспортных средств с экипажем), так и без предоставления данных услуг (договор аренды транспортных средств без экипажа).
Сторонами договора аренды транспортных средств могут выступать юридические и физические лица, в том числе не зарегистрированные в качестве предпринимателей без образования юридического лица.
В зависимости от выбранного вида договора аренды транспортных средств изменяется объем обязанностей сторон, в том числе по оплате расходов по его содержанию и эксплуатации.
При аренде транспортных средств обязанности и расходы, связанные с их ремонтом, стороны договора не могут произвольно распределять между собой. В этом вопросе они должны руководствоваться нормами ГК РФ.
Операции, связанные с технической и коммерческой эксплуатацией транспортных средств, их управлением, текущим и капитальным ремонтом, подлежат отражению в бухгалтерском и налоговом учете у той стороны, у которой в соответствии с законом или договором возникает обязанность по их оплате.
Техническая эксплуатация - это комплекс работ по техническому обслуживанию транспортных средств. В соответствии со ст. 18 Федерального закона от 10.12.1995 No 196-ФЗ "О безопасности дорожного движения" техническое обслуживание и ремонт транспортных средств производятся в целях их содержания в исправном состоянии и должны обеспечивать безопасность дорожного движения. Нормы и правила технического обслуживания транспортных средств определяются заводами-изготовителями. К услугам по техническому обслуживанию, в частности, могут быть отнесены работы по регулировке фар, тормозной системы, рулевого управления, системы зажигания, сцепления автотранспортного средства, электротехнические, контрольно-диагностические работы и др.
Коммерческая эксплуатация - это эксплуатация транспортных средств в соответствии с условиями и целями договора аренды. К расходам, связанным с коммерческой эксплуатацией, можно отнести расходы на оплату горюче-смазочных материалов и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов, оплату сборов. Расходы на содержание транспортных средств и расходы, связанные с его эксплуатацией, арендатор осуществляет за свой счет, если иное не предусмотрено в договоре аренды. И не имеет значения, как арендуется транспортное средство - с экипажем или без экипажа (ст. 636 и 646 ГК РФ).
Текущий ремонт - это работы по систематическому и своевременному предохранению имущества от преждевременного износа и поддержанию его в рабочем состоянии.
Капитальный ремонт - это работы, при которых производится полная разборка агрегата (автотранспортного средства), ремонт базовых и корпусных деталей и узлов, замена или восстановление изношенных деталей и узлов на новые, сборка, регулирование и испытание агрегатов.
Транспортное средство является источником повышенной опасности. Поэтому должны быть застрахованы как само транспортное средство, так и ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией. Речь идет не только об обязательном страховании, но и о добровольном страховании, закрепленном в договоре аренды.
При аренде транспортного средства с экипажем расходы, связанные со страхованием, несет арендодатель (ст. 637 ГК РФ), а при аренде без экипажа - арендатор (ст. 646 ГК РФ). Однако стороны вправе установить в договоре иные условия при распределении расходов на страхование.
Например, если организация берет напрокат имущество у специализированной организации, которая в качестве постоянной предпринимательской деятельности сдает в аренду имущество, то в договоре должно быть предусмотрено, что арендатор использует имущество в предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 626 ГК РФ). Капитальный и текущий ремонт имущества, арендованного по договору проката, является согласно п. 1 ст. 631 ГК РФ обязанностью арендодателя.
5.2. Расходы арендатора
Организация-арендатор относит арендные платежи за арендуемое имущество к прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией (подпункт 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). При этом согласно п. 1 ст. 252 НК РФ расходы в виде арендной платы должны быть экономически оправданны, документально подтверждены и направлены на получение дохода.
Значит, арендные платежи учитываются в расходах при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль, если организация-арендатор использует арендуемое имущество в деятельности, направленной на получение дохода. Согласно подпункту 3 п. 7 ст. 272 НК РФ датой осуществления таких расходов при методе начисления признается одна из следующих дат:
- день расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;
- день предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов;
- последнее число отчетного (налогового) периода.
На практике затраты в виде арендных платежей отражаются в составе прочих расходов в тот день, когда по договору осуществляются расчеты. Если в договоре такого условия не имеется, расходы признаются на дату предъявления организации-арендатору документов, служащих основанием для произведения расчетов по договору, либо в последний день отчетного (налогового) периода. Если же в договоре предусмотрена уплата арендных платежей реже одного раза в течение отчетного периода, то расходы в виде арендных платежей учитываются на конец отчетного (налогового) периода исходя из принципа равномерности признания доходов и расходов.
Нередко организации арендуют транспортные средства для доставки используемых при производстве продукции сырья и материалов, для транспортировки готовой продукции покупателям и (или) перевозки до своего склада покупных товаров и других материально-производственных запасов. В этой ситуации сумма арендной платы включается в транспортные расходы. Порядок их налогового учета имеет свои особенности и регламентируется ст. 318 - 320 НК РФ. Он зависит от того, в какой деятельности: производственной или торговой - организация-арендатор транспортных средств осуществляет транспортные расходы и с доставкой каких материально-производственных запасов они связаны.
5.3. Документальное подтверждение расходов на аренду
Любые расходы, учитываемые для целей налогообложения прибыли, подтверждаются организацией документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации либо согласно обычаям делового оборота, применяемым в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы.
Предположим, налогоплательщик арендует имущество на территории Российской Федерации. В этом случае расходы на аренду подтверждаются в первую очередь договором аренды, заключенным в письменной форме. Должен быть также подтвержден факт использования арендованного имущества в деятельности, направленной на получение дохода.
В ГК РФ не содержится требование составлять какой-либо документ о передаче арендодателем арендатору предмета аренды - движимого имущества. Подобное требование предусмотрено только при аренде зданий (сооружений) и предприятий. В то же время все хозяйственные операции должны оформляться оправдательными документами (первичными учетными документами). Об этом, в частности, сказано в ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 No 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" (далее - Закон о бухгалтерском учете). Согласно ст. 313 НК РФ первичные учетные документы служат подтверждением данных не только бухгалтерского, но и налогового учета.
Таким образом, для подтверждения факта внесения арендной платы за пользование имуществом и правомерности принятия данных расходов для целей налогообложения нет необходимости составлять акт об оказании услуг. Достаточно иметь договор аренды, передаточный акт, счет на оплату аренды за определенный отрезок времени и счет-фактуру арендодателя.
Таким образом, фактическое получение организацией имущества в аренду от арендодателя должно быть отражено в первичном учетном документе, как того требует законодательство. Унифицированной формы этого документа не имеется, так как формы No ОС-1 и No ОС-14 не применяются в отношении арендованных основных средств. Организация вправе самостоятельно разработать и утвердить форму такого документа, обязательно указав в нем реквизиты, перечисленные в п. 2 ст. 9 Закона о бухгалтерском учете. Например, это может быть акт приема-передачи имущества по договору аренды. Кроме того, должно быть документально подтверждено фактическое использование арендованного имущества арендатором.
У организации должны быть и документы, свидетельствующие о сумме расхода и о том, что затраты фактически произведены. Если у арендодателя - юридического лица трудностей с получением подобных документов обычно не возникает, то при аренде имущества у физических лиц организациям-арендаторам нужно быть предельно внимательными. Ведь физическое лицо - арендодатель не всегда имеет статус индивидуального предпринимателя. Соответственно такой арендодатель не обязан выставлять арендатору счета на оплату арендных платежей. Расчеты могут производиться наличными денежными средствами. В этом случае важно, чтобы в договоре аренды (или в дополнительном соглашении к нему) были четко предусмотрены сумма арендной платы или правила ее определения, а также порядок уплаты. Факт наличных расчетов с арендодателем подтверждается расходным кассовым ордером арендатора. Таково требование п. 14 Порядка ведения кассовых операций в Российской Федерации, утвержденного решением Совета директоров Банка России от 22.09.1993 No 40. В графе "Основание" расходного кассового ордера (унифицированная форма No КО-2, утвержденная постановлением Госкомстата России от 18.08.1998 No 88) делается ссылка на соответствующий договор аренды.
5.4. Расходы на содержание и ремонт арендованных транспортных средств
В соответствии с п. 1 ст. 260 НК РФ расходы на ремонт основных средств рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат. Данные положения применяются и в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, правда, при условии, что в договоре (соглашении) аренды не предусмотрено возмещение подобных расходов арендодателем.
Допустим, арендатор ремонтирует арендованное основное средство за свой счет. В этом случае ему следует руководствоваться либо нормами ГК РФ, согласно которым конкретный вид ремонта (текущий или капитальный) проводится за счет арендатора, либо условиями договора (дополнительного соглашения к нему), устанавливающими иные, чем в законодательстве, правила распределения расходов на ремонт между сторонами. В данном случае имеются в виду ситуации, при которых нормы гражданского законодательства позволяют закрепить иной порядок. В противном случае расходы арендатора на ремонт не признаются обоснованными.
При решении вопроса об обоснованности затрат на ремонт арендуемого имущества организации необходимо иметь в виду, что арендодатель должен предоставлять арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Предположим, что объект аренды, полученный арендатором, требует срочного ремонта. В этом случае если даже нормы ГК РФ и договора аренды возлагают расходы по ремонту на арендатора, арендодатель должен осуществлять такой ремонт арендодателем либо он должен возместить арендатору соответствующие расходы. Основание - ст. 612 ГК РФ. Арендатор не учитывает данные расходы на ремонт для целей налогообложения прибыли.
Помимо затрат на ремонт арендодатель может нести другие расходы, связанные с содержанием арендованного имущества, например на оплату услуг автостоянки, гаража, мойки. Такие расходы признаются экономически обоснованными у арендатора, если он осуществляет их согласно законодательству и (или) договору.
5.5. Расходы, связанные с эксплуатацией арендованных транспортных средств
Эксплуатация арендованных основных средств нередко требует дополнительных затрат, в частности на приобретение топлива. Причем они не всегда могут быть отнесены к расходам на содержание арендованного имущества, ведь они связаны именно с его эксплуатацией.
Порядок распределения вышеназванных расходов урегулирован в законодательстве только в отношении аренды транспортных средств с экипажем. Расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства (в том числе затраты на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов), несет арендатор (ст. 636 ГК РФ). Тем не менее эта обязанность может быть возложена в договоре и на арендодателя.
В ГК РФ не установлено общих правил распределения дополнительных расходов между арендатором и арендодателем. Следовательно, стороны имеют право по своему усмотрению урегулировать данный вопрос в договоре аренды. Затраты признаются обоснованными у арендатора, если по договору он осуществляет их за свой счет. При отсутствии в договоре таких условий организациям следует исходить из того, что арендатор использует имущество в деятельности, направленной на получение дохода. Дополнительные затраты, без которых эксплуатация арендованного имущества невозможна, являются обоснованными, конечно, при условии, что в договоре не предусмотрено их возмещение арендодателем.
5.6. Расходы на страхование арендованных транспортных средств
Расходы на обязательное и добровольное страхование имущества, учитываемые для целей налогообложения прибыли, перечислены в ст. 263 НК РФ. Страховые взносы по обязательному страхованию имущества признаются у арендатора, если по законодательству о соответствующем виде обязательного страхования он вправе выступать страхователем и согласно договору страхование не считается обязанностью арендодателя.
Что касается добровольного страхования имущества, то при определении налоговой базы по налогу на прибыль признаются, в частности, расходы на добровольное страхование средств транспорта (водного, воздушного, наземного, трубопроводного), в том числе арендованного, затраты на содержание которого включаются в расходы, связанные с производством и реализацией. Кроме того, учитываются расходы на добровольное страхование основных средств производственного назначения (в том числе арендованных), нематериальных активов, объектов незавершенного капитального строительства (включая арендованные).
При добровольном страховании арендатор вправе учесть соответствующие расходы только в случае, если по договору страхование имущества не является обязанностью арендодателя.
Расходы по обязательным видам страхования включаются в состав прочих расходов в пределах страховых тарифов, утвержденных в соответствии с законодательством Российской Федерации и требованиями международных конвенций. Если тарифы не утверждены, расходы по обязательному страхованию отражаются в составе прочих расходов в размере фактических затрат. Расходы по добровольным видам страхования признаются как прочие расходы в размере фактических затрат.
5.7. Транспортный налог по арендуемому автомобилю
Плательщиками транспортного налога признаются лица, на которых в соответствии с законодательством Российской Федерации зарегистрированы транспортные средства, признаваемые объектом налогообложения в соответствии со ст. 358 НК РФ. Иными словами, по общему правилу, транспортный налог должен уплачиваться собственником транспортного средства.
Однако из этого правила имеется исключение. Так, по транспортным средствам, зарегистрированным на физических лиц, приобретенным и переданным ими на основании доверенности на право владения и распоряжения транспортным средством до момента официального опубликования Федерального закона от 24.07.2002 No 110-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации", что произошло 30.07.2002, плательщиком транспортного налога являлось лицо, указанное в такой доверенности (абзац второй ст. 357 НК РФ).
Но это исключение не имеет отношения к данной ситуации, так как передача автомобиля в аренду не предусматривает оформления доверенности на арендатора на право владения и распоряжения транспортным средством. Аренда автомобиля подтверждается договором, заключенным между сторонами сделки: организацией (арендатором) и физическим лицом (арендодателем).
Следовательно, уплачивать транспортный налог должен собственник автомобиля, то есть физическое либо юридическое лицо, на которое зарегистрирован автомобиль.
При этом собственник автомобиля может потребовать от организации, которой по договору аренды передан автомобиль, компенсации суммы уплаченного им транспортного налога.
5.8. Аренда транспортных средств с экипажем
Услуги экипажа и его содержание оплачиваются арендодателем. Однако договором аренды может быть установлен иной порядок оплаты.
Особенности аренды отдельных видов транспорта предусмотрены:
Уставом железнодорожного транспорта Российской Федерации, утвержденным Федеральным законом от 10.01.2003 No 18-ФЗ;
Воздушным кодексом Российской Федерации, утвержденным Федеральным законом от 19.03.1997 No 60-ФЗ;
Кодексом внутреннего водного транспорта Российской Федерации, утвержденным Федеральным законом от 07.03.2001 No 24-ФЗ;
Кодексом торгового мореплавания Российской Федерации (глава Х), утвержденным Федеральным законом от 30.04.1999 No 81-ФЗ.
Аренда транспортного средства с экипажем регламентируется в том числе § 3 главы 34 ГК РФ. Договор аренды или фрахтования на время транспортного средства с экипажем предусматривает обязанности, которые должен нести арендодатель, в том числе предоставление арендатору транспортного средства во временное владение и пользование. Арендодатель, предоставляя экипаж, оказывает тем самым арендатору услуги по управлению транспортным средством и по его технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ).
Кроме того, ГК РФ возлагает на арендодателя обязанность поддерживать транспортное средство в надлежащем состоянии в течение всего срока договора аренды, включая осуществление текущего и капитального ремонта транспортного средства и предоставление арендатору необходимых принадлежностей.
В отношении морского и воздушного транспорта договор аренды транспортного средства с экипажем называется договором фрахтования на время или тайм-чартером. Но не следует путать этот договор с договором фрахтования (ст. 787 ГК РФ). Договор фрахтования - это разновидность договора перевозки. Сторонами договора фрахтования являются фрахтовщик или судовладелец и фрахтователь (а не арендодатель и арендатор).
Сторонами договора аренды транспортного средства с экипажем могут быть как физические, так и юридические лица.
Единый социальный налог. Выплаты, производимые арендодателем членам экипажа, являются объектом обложения единым социальным налогом (п. 1 ст. 236 НК РФ).
Если услуги экипажа оплачиваются арендатором, в договоре аренды должны быть оговорены суммы, которые выплачиваются арендатором членам экипажа. В этом случае выплаты, осуществляемые по договору гражданско-правового характера, будут являться объектом обложения единым социальным налогом. При этом выплаты по договорам гражданско-правового характера не облагаются единым социальным налогом в части Фонда социального страхования Российской Федерации (п. 3 ст. 238 НК РФ). Если арендатор обеспечивает экипаж питанием, то единым социальным налогом облагаются только выплаты, уменьшающие налоговую базу по налогу на прибыль (п. 3 ст. 236 НК РФ).
Налог на доходы физических лиц. Если организация арендует транспортное средство у физического лица - непредпринимателя, являющегося резидентом Российской Федерации, или у физического лица - нерезидента Российской Федерации для перевозки груза по маршруту, пролегающему через Российскую Федерацию, сумма арендной платы облагается налогом на доходы физических лиц по налоговой ставке 13 %. Арендатор, являющийся налоговым агентом по отношению к арендодателю, обязан исчислить и удержать сумму налога на доходы физических лиц при фактической выплате арендной платы (ст. 226 НК РФ).
Арендодатель, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, самостоятельно исчисляет и уплачивает сумму налога на доходы физических лиц (подпункт 1 п. 1 ст. 227 НК РФ). При этом он имеет право на профессиональный налоговый вычет в соответствии со ст. 221 НК РФ.
Если члены экипажа или арендодатель - физическое лицо являются нерезидентами Российской Федерации, налог на доходы физических лиц удерживается с их доходов по налоговой ставке 30 % (ст. 224 НК РФ).
Налог на прибыль. Вопрос о том, какие расходы уменьшают налогооблагаемую прибыль, решается в зависимости от того, как составлен договор.
Часть расходов, которые согласно ГК РФ возлагаются на арендодателя, несет только арендодатель независимо от того, кто их фактически осуществлял. В частности, это расходы на поддержку транспортного средства в надлежащем состоянии, текущий и капитальный ремонт, предоставление принадлежностей, необходимых для эксплуатации транспортного средства (ст. 634 ГК РФ).
Хотя члены экипажа являются работниками арендодателя (п. 2 ст. 635 ГК РФ), расходы на оплату их услуг и содержания оплачиваются той стороной, которая оказывает их по договору. У арендодателя данные затраты должны квалифицироваться как расходы, связанные с производством и реализацией, или как внереализационные расходы в зависимости от того, на какой основе предоставляется транспортное средство в аренду: на систематической или на разовой.
Если российский арендатор арендует транспортное средство у иностранной организации, он может быть по отношению к ней налоговым агентом по налогу на доходы физических лиц.
Если иностранный арендодатель не имеет постоянного представительства в Российской Федерации, арендатор является по отношению к нему налоговым агентом (подпункт 7 п. 1 ст. 309 НК РФ) и обязан удержать налог на доходы физических лиц из выплачиваемых арендодателю доходов:
по ставке 10 %, если он осуществляет международные перевозки; либо
по ставке 20 % - в других случаях (п. 1 ст. 284 НК РФ).
При этом должны учитываться нормы соглашений об избежании двойного налогообложения, заключенных с разными странами.
Если иностранный арендодатель имеет постоянное представительство в Российской Федерации, он уплачивает налог на прибыль самостоятельно (ст. 307 НК РФ) по налоговым ставкам (24 %), установленным п. 1 ст. 284 Кодекса.
Признаки постоянного представительства приведены в п. 2 ст. 306 НК РФ.
5.9. Аренда транспортных средств без экипажа
По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель передает его арендатору во владение и пользование, а обязанность по эксплуатации и управлению транспортным средством возлагается на арендатора.
Поскольку управление транспортным средством осуществляется арендатором, то на него же возложено и содержание экипажа транспортного средства. Таким образом, именно арендатор должен начислять единый социальный налог на заработную плату экипажа и в качестве налогового агента удерживать налог на доходы физических лиц.
6. Аренда с правом выкупа
В соответствии со ст. 624 ГК РФ договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не содержится в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества (ст. 609 ГК РФ).
Таким образом, договоренность о выкупе арендованного имущества может быть достигнута изначально - на стадии оформления арендных отношений или в дальнейшем - в течение срока действия договора аренды либо по его окончании.
В первом случае стороны заключают договор аренды с правом выкупа, который, как следует из п. 3 ст. 421 ГК РФ, является смешанным договором, содержащим условия договора аренды и договора купли-продажи. В случае отсутствия в нем того или иного обязательного условия договор может считаться незаключенным в силу императивного требования закона.
Во втором случае, когда условие о выкупе арендованного имущества изначально в договоре не предусмотрено, стороны подписывают обычный договор аренды с указанием арендной составляющей, а по истечении некоторого времени оформляют условие о выкупе дополнительным соглашением. При этом стороны могут произвести зачет ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Форма такого дополнительного соглашения должна отвечать требованиям, предъявляемым к форме договора купли-продажи определенного имущества.
Прежде чем перейти к вопросу отражения в учете арендатора операций по договору аренды с правом выкупа, заметим, что выкупная стоимость арендованного имущества законодательно не регламентируется. Гражданское законодательство позволяет сделать вывод, что выкупная цена - это предусмотренный договором аренды или дополнительным соглашением к нему элемент платежей арендатора арендодателю, который обеспечивает переход права собственности на объект аренды к арендатору. Следовательно, порядок определения выкупной цены оставлен на усмотрение сторон. Например, такой ценой в соответствии с договором может быть остаточная стоимость объекта аренды на момент его выкупа.
В договоре аренды с правом выкупа должны быть указаны выкупная стоимость имущества, порядок, сроки и размеры выкупных платежей (ст. 489 ГК РФ). В противном случае заинтересованная сторона вправе предъявить иск о признании договора незаключенным.
Платежи по договору аренды с правом выкупа складываются из двух составляющих:
- платы за пользование имуществом (арендной платы), являющейся элементом договора аренды;
- выкупного платежа (оплаты стоимости имущества), являющегося элементом договора купли-продажи.
У арендодателя операции по реализации объекта аренды отражаются в учете арендодателя в общеустановленном порядке с использованием счета 91.
Выручка от реализации признается на дату перехода права собственности от арендодателя к арендатору.
Если договором аренды предусмотрено, что право собственности на объект аренды переходит к арендатору только после внесения им выкупной стоимости арендованного имущества, то выручка признается только после полного внесения арендатором всей выкупной стоимости. До этого момента выкупные платежи отражаются арендодателем в составе авансов полученных на счете 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками".
Если объектом аренды является недвижимое имущество, то переход права собственности на это имущество от арендодателя к арендатору подлежит государственной регистрации. Поэтому операции по реализации недвижимого имущества отражаются в учете арендодателя на дату государственной регистрации перехода права собственности.
У арендатора расходы по аренде имущества формируют расходы по обычным видам деятельности и включаются в себестоимость проданных товаров (п. 5, 7, 9 ПБУ 10/99). Такой вариант учета обоснован еще и тем, что если арендатор не перечислит остаток выкупной цены, то договор будет расторгнут. Поэтому ежемесячные платежи должны учитываться как обычная арендная плата, а имущество приходуется на баланс по той цене, которая будет указана в первичных документах, подтверждающих факт продажи актива и перехода права собственности.
Обращаем внимание читателей на то, что, если по условиям договора выкупная цена разбита на ежемесячные платежи, передачу выкупленного основного средства нельзя признать безвозмездной. Ведь условие о выкупе имущества подразумевает возмездность передачи права собственности. Именно поэтому, если выкупная стоимость имущества определена в договоре как совокупность арендных платежей, арендатор примет в собственность имущество с "нулевой" первоначальной стоимостью. Арендные платежи при этом списываются на затраты в общем порядке по мере их осуществления.
В соответствии с условиями договора арендатор может перечислять выкупную цену не единовременно, а в течение срока аренды одновременно с уплатой арендодателю текущих арендных платежей. По окончании срока действия договора имущество переходит в собственность арендатора. До этого момента учет арендованного имущества арендатор ведет на забалансовом счете 001 в оценке, указанной в договоре аренды. Пунктом 14 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 No 91н (далее - Методические указания No 91н), рекомендовано открывать инвентарную карточку на объект основных средств, полученный в аренду, для организации его учета на забалансовом счете в бухгалтерии арендатора. Причем арендатор может использовать инвентарный номер, присвоенный объекту арендодателем.
Ежемесячные авансовые платежи, выплачиваемые в счет погашения выкупной цены, являются для арендатора выданными авансами и подлежат согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденному приказом Минфина России от 31.10.2000 No 94н (далее - План счетов), обособленному учету на счете 60. Расходами организации-арендатора авансовые платежи ни в бухгалтерском, ни в налоговом учете признаваться не могут (п. 3 ПБУ 10/99, п. 14 ст. 270 НК РФ).
После перехода права собственности на арендуемое имущество к организации-арендатору оно принимается к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств, поскольку удовлетворяет всем условиям, перечисленным в п. 4 ПБУ 6/01. Одновременно стоимость приобретенного объекта списывается с забалансового учета.
Выкупленное имущество принимается к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости. В рассматриваемом случае первоначальной стоимостью будет выкупная цена объекта аренды без учета НДС.
Установленная сторонами выкупная цена без НДС будет формировать также первоначальную стоимость имущества для целей налогообложения в соответствии с абзацем вторым п. 1 ст. 257 НК РФ.
Уплаченная арендодателю в составе выкупной цены сумма НДС может быть принята организацией к вычету (при наличии счета-фактуры) на дату принятия объекта к бухгалтерскому учету в состав основных средств.
Организация вправе определить в налоговом учете норму амортизации по выкупленному имуществу как по имуществу, бывшему в употреблении, с учетом срока полезного использования, уменьшенного на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущими собственниками (п. 12 ст. 259 НК РФ). Возможность корректировки сроков полезного использования имущества должна быть закреплена организацией в своей учетной политике для целей налогообложения.
7. Безвозмездное пользование имуществом (ссуда)
7.1. Общие положения
Правоотношения по договору безвозмездного пользования регулируются главой 36 ГК РФ.
По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК РФ).
К договору безвозмездного пользования применяются отдельные законодательные нормы договора аренды, приведенные в п. 2 ст. 689 ГК РФ.
Ссудополучатель не может передать вещь, находящуюся в безвозмездном пользовании, в пользование третьему лицу на возмездной основе, поскольку это противоречит ГК РФ. Среди статей главы 34 ГК РФ, регулирующих отношения сторон по договору аренды, которые также применимы и к договору безвозмездного пользования и указаны в п. 2 ст. 689 ГК РФ, нет ссылки на п. 2 ст. 615 ГК РФ, позволяющий арендатору с согласия арендодателя сдавать предмет аренды в субаренду третьему лицу. Таким образом, аналогичные отношения не распространяются на договор безвозмездного пользования.
Передать вещь в безвозмездное пользование может только собственник этой вещи или лицо, управомоченное на то законом или собственником.
Коммерческая организация не вправе заключать договор безвозмездного пользования с учредителями, участниками, руководителем, членами органов управления и контроля (ст. 690 ГК РФ).
Поступление и передача имущества должны быть надлежащим образом оформлены: составлены акты приема-передачи имущества, инвентарные карточки учета основных средств. В акте должны быть отражены номенклатура передаваемого имущества, его стоимость.
Государственная регистрация передачи по договору ссуды в безвозмездное временное пользование недвижимого имущества действующим законодательством не предусмотрена (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.03.2004 по делу No А43-10348/2003-12-331).
7.2. Учет имущества, полученного в безвозмездное пользование, у ссудодателя
7.2.1. Общие положения
Согласно п. 21 Методических указаний No 91н основные средства в зависимости от имеющихся у организации прав на них подразделяются:
- на основные средства, принадлежащие на праве собственности (в том числе сданные в аренду, переданные в безвозмездное пользование, переданные в доверительное управление);
- на основные средства, полученные организацией в аренду;
- на основные средства, полученные организацией в безвозмездное пользование;
- на основные средства, полученные организацией в доверительное управление.
При безвозмездной передаче основные средства продолжают учитываться на балансе ссудодателя.
В инвентарной карточке по унифицированной форме No ОС-6 (ОС-6а, ОС-6б) должна быть сделана отметка о передаче основного средства в безвозмездное пользование с указанием номера договора, наименования ссудополучателя и номера акта приемки-передачи.
По окончании (прекращении, расторжении) договора безвозмездного пользования в инвентарной карточке делается запись об окончании договора безвозмездного пользования и передаче основного средства от ссудополучателя (с указанием номера и даты акта приемки-передачи).
По основному средству, переданному в безвозмездное пользование, ссудодатель начисляет амортизацию в установленном порядке.
Ссудодатель учитывает амортизационные отчисления в составе внереализационных расходов, поскольку данные расходы не связаны с его производственной деятельностью.
В соответствии с Планом счетов основные средства, принадлежащие организации, в том числе переданные в безвозмездное пользование, учитываются на счете 01. При этом аналитический учет ведется отдельно по каждому объекту основных средств.
В целях бухгалтерского учета в течение срока полезного использования объекта основных средств начисление амортизации не приостанавливается. Однако организациям следует учитывать, что объект основных средств выведен из хозяйственного оборота, а следовательно, сумма амортизационных отчислений по данному объекту не может быть отнесена на расходы по обычным видам деятельности в соответствии с п. 5, 8 ПБУ 10/99. Сумма амортизации по таким объектам отражается как прочие внереализационные расходы на счете 91, субсчет "Прочие расходы" (п. 4, 12 ПБУ 10/99).
7.2.2. Обложение налогом на прибыль
Расходы по содержанию имущества, переданного в безвозмездное пользование, несет по умолчанию ссудополучатель. Но договором ссуды может быть предусмотрена обязанность по проведению ремонта ссудодателем.
Если затраты на содержание имущества возлагаются на ссудодателя, то они включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, ссудодателя (подпункт 2 п. 1, подпункт 4 п. 2 ст. 253 НК РФ). Расходы должны быть документально подтверждены, экономически обоснованы, а полученное имущество должно использоваться в деятельности, направленной на извлечение дохода (п. 1 ст. 252 НК РФ). Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме, а под документально подтвержденными расходами - затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии с п. 3 ст. 256 НК РФ из состава амортизируемого имущества для целей налогообложения прибыли исключаются основные средства, переданные по договорам в безвозмездное пользование. При этом согласно п. 2 ст. 322 НК РФ по основному средству, передаваемому ссудодателем в безвозмездное пользование, амортизация не начисляется начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором было передано основное средство.
По окончании договора безвозмездного пользования и после возврата основного средства ссудодателю амортизация начисляется по правилам главы 25 НК РФ начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошел возврат основного средства. В случае передачи основного средства в безвозмездное пользование срок его полезного использования для целей исчисления амортизации при принятии такого основного средства к эксплуатации не изменяется.
Поскольку в бухгалтерском учете ссудодателя начисление амортизации по безвозмездно переданному имуществу не прекращается (но она должна отражаться на счете 91, субсчет "Прочие расходы"), в связи с этим по суммам начислений бухгалтерской амортизации формируются постоянные разницы и, следовательно, образуется постоянное налоговое обязательство (п. 4, 7 ПБУ 18/02).
Поскольку срок полезного использования по основному средству, переданному по договору ссуды, продлить нельзя, часть первоначальной стоимости этого основного средства окажется несамортизированной. Но встречаются две ситуации, при которых имущество, переданное в безвозмездное пользование, может продолжать амортизироваться. Первый способ списать амортизацию в налоговом учете - включить ее в состав расходов на рекламу. Такой вариант подойдет производителям, которые, например, передают в безвозмездное пользование розничным магазинам свое холодильное оборудование или мебель для того, чтобы выгодно представить собственную продукцию. Так, в постановлении ФАС Уральского округа от 17.12.2007 по делу No Ф09-10398/07-СЗ суд счел действия компании обоснованными. Судьи подтвердили, что оборудование с рекламной символикой производителя позволяет поместить продукцию в лучших местах торгового зала, визуально выделить ее и тем самым привлечь внимание покупателей. На основании этого судьи сделали вывод, что холодильники, расположенные на территории покупателя, на самом деле связаны с уставной деятельностью производителя.
Второй способ подходит организациям - заказчикам работ (услуг). В этом случае оборудование передается своим контрагентам, которые и используют его, чтобы выполнить предусмотренные в договоре работы (услуги). При таком варианте амортизация может быть учтена в составе материальных расходов. В качестве примера можно привести постановление ФАС Центрального округа от 14.12.2007 по делу No А64-1347/07-22. Суть дела состояла в том, что завод передал в безвозмездное пользование сторонней компании средства технологического оснащения, стоимость которых списывалась в расходы в тот момент, когда эти средства начинали использоваться в производстве. Судьи подтвердили, что завод обоснованно уменьшил прибыль на стоимость средств технологического оснащения, обосновывая свое решение тем, что п. 16 ст. 270 НК РФ не позволяет относить к расходам только безвозмездно переданное имущество, а не право безвозмездного пользования. А в данном случае собственник имущества не менялся.
7.2.3. Обложение налогом на добавленную стоимость
Как показывает практика, налоговые органы полагают, что организации, передавшие имущество в безвозмездное пользование, оказали своим партнерам безвозмездную услугу. Такое же мнение высказал Минфин России в письме от 12.12.2006 No 03-04-11/239. В нем финансовое ведомство сообщило, что, передавая землю в безвозмездное пользование, необходимо начислять НДС. На самом деле для такого вывода оснований не было. Ведь ни гражданское, ни налоговое законодательство не приравнивают понятия "безвозмездное пользование" и "услуга". В ст. 146 НК РФ среди операций, облагаемых НДС, безвозмездное пользование не упоминается. И если буквально следовать закону, то начислять НДС со стоимости услуг по передаче имущества не надо.
В итоге по данному вопросу сформировалась довольно обширная и, увы, противоречивая арбитражная практика. Имеются решения судов, подтверждающие тот вывод, что, передавая имущество в безвозмездное пользование, организация не реализует услуги. Потому и нет оснований доначислять в бюджет НДС (постановления ФАС Поволжского округа от 06.03.2007 по делу No А65-13556/2006, ФАС Московского округа от 29.06.2006 по делу No КА-А41/5591-06).
Организации, отстаивавшие свои права в арбитражных судах, приводили следующие аргументы. Во-первых, ни гражданское, ни налоговое законодательство не содержат определения безвозмездного пользования. Поэтому нельзя однозначно утверждать, что данная операция - это услуга, оказанная на безвозмездной основе. Во-вторых, ст. 40 НК РФ не поясняет, как оценивать такую услугу, то есть пробел в законодательстве организация вправе трактовать в свою пользу (п. 7 ст. 3 НК РФ).
Часто налоговые органы проигрывают дела в судах, а организации не доначисляют НДС только потому, что сотрудники налоговых органов не могут доказать, что размер этой "виртуальной" услуги определен верно. Об этом свидетельствуют, например, постановления ФАС Дальневосточного округа от 24.01.2008 по делу No Ф03-А16/07-2/5853, ФАС Западно-Сибирского округа от 19.06.2006 по делу No Ф04-4109/2005(23507-А27-40).
По нашему мнению, организациям лучше оспаривать в арбитражных судах не то, что какая-то операция не облагается НДС, а оспаривать цену безвозмездной услуги.
Тем не менее, вступая в налоговый спор, организациям следует иметь в виду, что в ряде случаев судьи все же подтверждали мнение налоговых органов. Именно из-за того, что само понятие безвозмездного пользования в налоговом законодательстве не определено, дополнительные аргументы налоговым органам не понадобились. В делах, выигранных налоговыми органами, судьи, так же как и сотрудники налоговых органов, считали: раз организация оказала безвозмездную услугу, она должна исчислить и уплатить в соответствии с п. 2 ст. 154 НК РФ НДС с вышеуказанных операций (постановления ФАС Уральского округа от 20.08.2007 по делу No Ф09-6476/07-С2, ФАС Волго-Вятского округа от 27.03.2006 по делу No А82-9753/2005-14, ФАС Северо-Западного округа от 21.07.2006 по делу No А26-2227/2006-211).
7.3. Учет имущества, полученного в безвозмездное пользование, у ссудополучателя
7.3.1. Общие положения
Основные средства, полученные в безвозмездное пользование, учитываются у организации-ссудополучателя на забалансовом счете 001. При передаче основного средства от ссудодателя к ссудополучателю оформляется акт (накладная) приемки-передачи основных средств по унифицированной форме No ОС-1 (ОС-1а, ОС-1б). На основании этого акта в бухгалтерском учете делается запись по дебету забалансового счета 001 на оценочную стоимость основного средства, указанную в договоре.
На полученное в безвозмездное пользование основное средство заполняется инвентарная карточка по унифицированной форме No ОС-6 (ОС-6а, ОС-6б). На этой карточке делается пометка "Безвозмездное пользование. За балансом". Инвентарные карточки основных средств, учитываемых за балансом, хранятся отдельно от инвентарных карточек собственных основных средств, учтенных по дебету балансового счета 01.
По окончании (прекращении, расторжении) договора безвозмездного пользования и передаче ссудодателю его имущества:
- оформляется акт (накладная) приемки-передачи основных средств по унифицированной форме No ОС-1 (ОС-1а, ОС-1б);
- в инвентарной карточке делается соответствующая запись о снятии с забалансового учета основного средства в связи с окончанием договора безвозмездного пользования;
- в учете производится запись по кредиту забалансового счета 001.
Все расходы, связанные с содержанием основного средства, полученного в безвозмездное пользование, отражаются на счетах учета затрат.
Согласно п. 7 ПБУ 10/99 расходы по поддержанию основных средств в исправном состоянии являются расходами по обычным видам деятельности. Если имущество, полученное по договору безвозмездного пользования, используется в хозяйственном обороте организации, то расходы по его содержанию и эксплуатации отражаются в бухгалтерском учете на соответствующих счетах учета затрат.
7.3.2. Обложение налогом на прибыль
В главе 25 НК РФ дано определение безвозмездно полученного имущества. Согласно п. 2 ст. 248 НК РФ имущество (работы, услуги) или имущественные права считаются полученными безвозмездно, если получение этого имущества (работ, услуг) или имущественных прав не связано с возникновением у получателя обязанности передать имущество (имущественные права) передающему лицу (выполнить для передающего лица работы, оказать передающему лицу услуги).
По поводу отражения в налоговом учете полученного права безвозмездного пользования имуществом отметим следующее. Согласно ст. 41 НК РФ экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в том числе в соответствии с главой 25 настоящего Кодекса, признается доходом.
Согласно п. 8 ст. 250 НК РФ безвозмездно полученное имущество (работы, услуги) относится к внереализационным доходам. При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов (в виде материальной выгоды) осуществляется исходя из рыночных цен, по которым арендуется идентичное имущество. При этом цена должна быть не ниже остаточной стоимости - по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) - по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком - получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки.
Это мнение нашло подтверждение в письмах Минфина России от 04.02.2008 No 03-03-06/1/77, от 17.10.2005 No 03-03-04/4/63, от 19.04.2006 No 03-03-04/1/359.
На сторону налоговых органов встал Президиум ВАС РФ в информационном письме от 22.12.2005 No 98.
Пункт 8 ст. 250 НК РФ предписывает определять величину дохода исходя из рыночных цен в соответствии с правилами ст. 40 настоящего Кодекса. Однако ссылка на ст. 40 НК РФ в этом пункте дана только в отношении товаров, работ и услуг, но не имущественных прав. Нет упоминания об имущественных правах и в самой ст. 40 НК РФ.
У ссудополучателя возникает доход от безвозмездного права пользования вещью, то есть именно имущественного права (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 No 98). Правда, в вышеназванном информационном письме Президиум ВАС РФ указал на возможность применения в данном случае положений ст. 40 НК РФ. Но при получении имущественных прав доход оценивается исходя из рыночных цен именно на имущественные права, а не на услуги.
В письме Минфина России от 07.05.2007 No 03-03-06/4/54 указано, что обязательный порядок оценки доходов, связанных с безвозмездным получением имущественных прав, НК РФ не установлен. Поэтому организация может сама определить порядок оценки доходов, связанных с безвозмездным получением имущественных прав. В других разъяснениях финансовое ведомство предлагает оценивать доход исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества (см. письмо Минфина России от 30.03.2007 No 03-03-06/4/33). Однако ни законодательство, ни арбитражная практика до сих пор не дали однозначного ответа на вопрос: является аренда имущественным правом или все-таки услугой? Между тем при безвозмездном пользовании возникает доход от получения именно имущественного права, а не бесплатной услуги.
По нашему мнению, чтобы сумма налогооблагаемого дохода была минимальной, ее следует рассчитывать исходя из величины ежемесячной суммы амортизации полученного имущества.
По сути, это минимальная сумма, которая обычно закладывается в стоимость арендной платы. Как правило, такую информацию можно легко узнать у организации, передающей имущество, которая назовет как первоначальную стоимость объекта, так и срок его полезного использования.
При использовании вышеназванного способа оценки дохода риск доначислений минимален. Налоговые органы, как правило, контролируют сам факт включения экономической выгоды в состав внереализационных доходов, а не правильность определения рыночной цены. Им в суде будет сложно доказать, что примененная организацией методика расчета дохода необоснованна. Вряд ли они смогут противопоставить какие-то свои расчеты (к примеру, основанные на стоимости той же аренды) методике организации. Эффективный способ выиграть арбитраж - доказать, что налоговый орган неверно оценил доход. Так, ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 07.03.2006 по делу No А56-42032/04 указал, что налоговый орган в нарушение ст. 40 НК РФ воспользовался информацией, взятой из неофициальных источников. Кроме того, он не представил информацию о сделках с идентичным имуществом, заключенных на дату, когда его получила организация, то есть тарифы на аренду были представлены на дату проверки, а не на тот период, когда был заключен договор безвозмездного пользования (прошло 2 года). Поэтому суд признал, что налог на прибыль с материальной выгоды был начислен налоговым органом неправомерно.
Более того, иногда организациям удается отменить решение налогового органа даже в случае, если налог с экономической выгоды вообще не был исчислен. Все это связано опять же с тем, что налоговым органам трудно защитить свою методику расчета дохода (см. постановления ФАС Волго-Вятского округа от 16.08.2007 по делу No А79-10780/2006, Северо-Западного округа от 07.03.2006 по делу No А5642032/04). Аналогичный вывод содержится в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 11.01.2008 по делу No А56-8598/2007.
Таким образом, организации должны отразить материальную выгоду от безвозмездного пользования имуществом. Но ее сумму можно оспорить при необходимости в суде.
По нашему мнению, организациям лучше избегать безвозмездного пользования имуществом. Лучше заключать договор аренды с небольшой арендной платой.
Согласно письму Минфина России от 14.01.2008 No 03-03-06/1/4 доход от безвозмездного пользования имуществом не возникает, если ценности передают в рамках возмездного договора (купли-продажи или договора подряда). В данном случае имеется в виду оборудование, которое используют для того, чтобы выполнить работы или оказать услуги его собственнику. Например, магазин получает холодильники от производителя продуктов питания, чтобы представлять в них его продукцию в торговом зале.
В соответствии со ст. 695 ГК РФ обязанности по содержанию имущества и его поддержанию в исправном состоянии, в том числе проведение текущего и капитального ремонта, возложено на ссудополучателя. Связанные с выполнением этой обязанности расходы ссудополучателя считаются экономически обоснованными, включаются в состав прочих расходов и уменьшают налогооблагаемую прибыль на основании подпункта 49 п. 1 ст. 264 НК РФ.
Затраты по поддержанию имущества, полученного по договору в безвозмездное пользование и используемого для целей производства и реализации продукции (работ, услуг), рассматриваются в составе прочих расходов в порядке, установленном главой 25 НК РФ, при условии что необходимость таких затрат возникла в процессе эксплуатации имущества ссудополучателем.
Если выгода от безвозмездного пользования показана в налоговом учете, то могут быть учтены и расходы по содержанию имущества.
Организация-ссудополучатель вправе отнести все затраты по содержанию полученного объекта в расходы, уменьшающие прибыль. Такое же мнение высказал Минфин России в письме от 04.04.2007 No 03-03-06/4/37. Такого же мнения придерживаются суды (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.07.2007 по делу No АЗЗ-8475/06-Ф02-4023/07, ФАС Волго-Вятского округа от 19.12.2006 по делу No А11-464/2006-К2-22/135). Судьи указали, что на основании п. 1 и 2 ст. 260 НК РФ затраты на ремонт основных средств, полученных в безвозмездное пользование, могут быть учтены организацией в прочих расходах.
7.3.3. Обложение налогом на имущество организаций
Поскольку имущество, полученное в безвозмездное пользование по договору ссуды, не является собственностью ссудополучателя, налог на имущество организаций с него не уплачивается.
8. Аренда государственного и муниципального имущества
8.1. Общие положения
В соответствии с п. 1 ст. 214 ГК РФ государственной собственностью в Российской Федерации является:
- имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность);
- имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъектов Российской Федерации).
От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации на основании п. 1 ст. 125 ГК РФ органы государственной власти могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности, выступать в суде в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
В соответствии с п. 1 ст. 215 ГК РФ муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям. От имени муниципальных образований органы местного самоуправления своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности, выступать в суде в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Аренда имущества, находящегося в федеральной собственности, имеет некоторые особенности, касающиеся, в частности, заключения договора аренды и установления арендных платежей.
В соответствии с подпунктом "г" п. 1 ст. 114 Конституции Российской Федерации управление федеральной собственностью осуществляется Правительством РФ.
Отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора аренды, регулируются главой 34 ГК РФ. В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Рассмотрение вопросов о предоставлении государственного и муниципального имущества в аренду осуществляется на основании заявления (заявки) от российских и иностранных юридических и физических лиц (в том числе совместных предприятий) и международных организаций с резолюцией предприятия (организации) - балансодержателя о возможности предоставления имущества в аренду для конкретного вида деятельности.
Вместе с заявкой на аренду (на заявке о продлении договора аренды обязательно наличие резолюции балансодержателя о возможности продления аренды) заявитель представляет в Комитет по управлению имуществом:
- учредительные документы (или нотариально заверенные копии этих документов) организации (юридического лица), получающей имущество в аренду, или свидетельство о регистрации для физических лиц - частных предпринимателей;
- баланс предприятия-арендатора, составленный на установленную дату перед оформлением договора;
- справку о текущей задолженности по плате за аренду и коммунальные услуги;
- справку об отсутствии или наличии задолженности по обязательным платежам в бюджеты всех уровней на дату подачи заявки, заверенную налоговым органом.
При рассмотрении заявок на аренду учитываются своевременность исполнения соискателями обязательных налоговых платежей в бюджеты всех уровней, а также своевременность внесения предыдущей арендной платы.
В целях ограничения максимальных сроков оформления договоров аренды федерального имущества территориальными органами Минимущества России, органами по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации, наделенными полномочиями территориального органа Минимущества России, максимальный срок оформления договоров аренды нежилых помещений и других объектов федерального имущества установлен в один месяц с даты представления арендатором (балансодержателем) полного пакета необходимых документов, соответствующих установленным требованиям, в том числе органов юстиции, осуществляющих регистрацию сделок с недвижимым имуществом (см. распоряжение Минимущества России от 28.06.2001 No 1810-р "Об установлении максимального срока оформления договоров аренды федерального имущества").
Предоставление в аренду государственного и муниципального имущества осуществляется в следующих формах:
- в порядке продления договора аренды при реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды;
- в порядке удовлетворения заявок, в том числе на основе аукциона или посредством коммерческого конкурса.
Аукцион представляет собой конкурсный способ определения арендатора имущества, при котором победителем на публичных торгах становится соискатель, предложивший наивысшую цену за право заключения договора аренды.
Коммерческий конкурс с инвестиционными и (или) социальными условиями - это способ определения арендатора имущества, при котором победителем признается соискатель, представивший предложение, наилучшим образом отвечающее заранее определенным критериям.
Отказ Комитета по управлению имуществом в заявке на аренду государственного и муниципального имущества должен быть предоставлен заявителю в письменной форме с указанием причин отказа. Данный отказ может быть обжалован в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. При этом в договоре должно быть определено имущество, подлежащее передаче в аренду, указано его местонахождение, техническое состояние, фактическая площадь и другие индивидуальные признаки. Согласно ст. 655 ГК РФ передача в аренду здания или сооружения производится по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому арендодателем и арендатором. Акт составляется в двух экземплярах - для арендатора и арендодателя. В передаточном документе (акте, составленном в любой форме) фиксируется техническое и санитарное состояние арендуемого объекта, которое должно соответствовать условиям договора аренды.
Сторонами в договоре аренды государственного и муниципального имущества выступают арендодатель, балансодержатель и арендатор.
В пятидневный срок после заключения договора аренды арендодатель (балансодержатель) имущества обязан предоставить арендатору имущество по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора аренды. В акте отражается техническое состояние передаваемого имущества на момент передачи и определяются обязанности арендатора по текущему и, при необходимости, капитальному ремонту имущества и условия его выполнения. При прекращении договора аренды имущество должно быть возвращено арендодателю по акту приема-передачи.
8.2. Передача в аренду государственного имущества унитарным предприятием, владеющим этим имуществом на праве хозяйственного ведения
Статьей 17 Федерального закона от 14.11.2002 No 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" (далее - Закон об унитарных предприятиях) установлено, что собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия. Закон об унитарных предприятиях обязывает государственное или муниципальное предприятие перечислять в соответствующий бюджет часть прибыли, остающейся в его распоряжении после уплаты налогов и иных обязательных платежей.
Статья 42 Бюджетного кодекса Российской Федерации (БК РФ) относит доходы в виде арендной платы за использование государственного имущества (после уплаты налогов и сборов) к доходам бюджета. В соответствии с положениями главы 25 НК РФ арендная плата относится к числу доходов, учитываемых при налогообложении прибыли. В результате получается, что государственное унитарное предприятие (ГУП) либо муниципальное унитарное предприятие (МУП) должно учесть в составе доходов суммы, которыми оно фактически не обладает ввиду обязанности перечислить их в бюджет.
Данное противоречие разрешил Президиум ВАС РФ, который в п. 5 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации, доведенного до судов информационным письмом от 22.12.2005 No 98, разъяснил, что на имущество, закрепленное за унитарным предприятием, положения ст. 42 БК РФ не распространяются, а сфера действия данного положения ограничивается отношениями, возникающими при предоставлении в аренду имущества, составляющего казну муниципального образования.
Иными словами, унитарное предприятие, владеющее государственной (или муниципальной) собственностью и предоставляющее эту собственность в аренду, не обязано в силу положений бюджетного законодательства перечислять полученную арендную плату в бюджет. Другое дело, если такие обязательства возникают в результате договора с собственником - в этом случае перечислять арендную плату в бюджет придется. При этом унитарное предприятие не освобождено от обязанности включать арендную плату в состав доходов для целей налогообложения, что и подтвердил ВАС РФ.
Но, учитывая мнение ВАС РФ, ГУП имеет смысл подумать, стоит ли подписываться под такими обязательствами. Ведь предусмотренное п. 1 ст. 295 ГК РФ право собственника на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении, уже реализуется путем ежегодного получения государственным собственником части прибыли ГУП, что установлено ст. 17 Закона об унитарных предприятиях.
Более того, по нашему мнению, изложенная ВАС РФ позиция позволяет унитарным предприятиям даже потребовать внесения изменений в заключенный договор.
Если унитарное предприятие все же руководствуется положениями ст. 42 БК РФ, то для определения суммы, которую оно должно перечислить в бюджет, можно воспользоваться письмом Минфина России от 18.10.2005 No 03-03-04/4/62, согласно которому перечислению в бюджет подлежит разница между суммой арендной платы по договору и суммой уплаченных налогов: НДС и налога на прибыль. При этом вычитаемая сумма налога на прибыль определяется путем применения действующей ставки налога на прибыль к разнице между доходами в виде арендной платы (без НДС) и расходами в виде амортизационных отчислений по сданному в аренду имуществу, закрепленному на праве хозяйственного ведения, и эксплуатационных затрат по его содержанию, осуществленных арендодателем (которые подлежат возмещению арендодателю по условиям договора).
Но финансовое ведомство может изменить свою позицию.
8.3. Государственная регистрация права аренды государственного и муниципального имущества
Согласно ст. 4 и 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе право аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды со сроком действия до одного года вместе с приложениями подлежит обязательной регистрации в Комитете по управлению имуществом.
В соответствии с действующим законодательством не прошедшие государственную регистрацию в установленном порядке договоры аренды считаются недействительными.
С заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
Если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Обращаем внимание читателей на то, что с 17 мая 2008 года в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество внесены поправки, изменившие в том числе состав документов, подаваемых на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. В настоящее время необходимо представлять кадастровый паспорт регистрируемого объекта.
8.4. Передача арендатору во временное владение и пользование части земельного участка при аренде государственного и муниципального имущества
Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии со ст. 388 НК РФ организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, являются плательщиками земельного налога, а за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Для целей установления арендной платы за землю устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Если кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Порядок определения нормативной цены земли установлен постановлением Правительства РФ от 15.03.1997 No 319, и она не должна превышать 75 % уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.
В соответствии со ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если передаваемое арендатору право на земельный участок не определено договором, то к арендатору на срок аренды переходит право пользования земельным участком.
Согласно п. 2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Таким образом, если в договоре аренды здания ничего не говорится о взимании отдельной платы за право пользования земельным участком, то это означает, что арендная плата за пользование зданием включает плату за пользование земельным участком, и поэтому платить за аренду земельного участка, на котором расположено здание, не надо.
Если договором аренды здания предусмотрено, что арендная плата не включает плату за пользование земельным участком, оплата пользования землей должна производиться в следующем порядке. Если арендатор здания получает земельный участок в аренду, то он обязан уплачивать арендную плату за землю на условиях, определенных договором между ним и арендодателем. Если договором аренды здания не определено конкретное право арендатора здания на соответствующий земельный участок, то к арендатору перейдет право пользования земельным участком и арендатор здания будет обязан уплачивать уже не арендную плату, а земельный налог как землепользователь.
8.5. Порядок определения размера арендной платы за пользование федеральным и муниципальным имуществом
Арендная плата устанавливается в виде:
- определенных в твердой сумме платежей;
- проведения капитального ремонта недвижимого имущества или благоустройства прилегающей территории при условии предварительного согласования с арендодателем проекта и сметы.
Порядок возмещения стоимости капитального ремонта при аренде муниципального имущества предусматривается распоряжением соответствующего Комитета по управлению имуществом.
Величина годовой арендной платы за 1 кв.м, рассчитанной в соответствии с порядком расчета арендной платы, не может быть меньше базовой ставки годовой арендной платы за 1 кв.м.
Арендная плата рассчитывается исходя из базовой величины стоимости строительства 1 кв.м, которая определяется и ежегодно публикуется Госстроем России, а при отсутствии официальной информации - по решению органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Размер базовой ставки годовой арендной платы за 1 кв.м может корректироваться в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов, переоценки арендуемого имущества, осуществляемой в соответствии с постановлениями Правительства РФ и (или) в связи с инфляционными процессами, а также в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, но не чаще одного раза в год. При защите своих интересов в случае неоднократного повышения арендной платы в течение одного года арендатор вправе апеллировать к нормам п. 3 ст. 614 ГК РФ, если условиями договора не предусмотрено повышение арендной платы чаще одного раза в год.
Минимальная величина арендной платы за 1 кв.м устанавливается и ежегодно изменяется органами власти субъекта Российской Федерации в зависимости от местных условий.
Порядок расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом определен распоряжением Мингосимущества России от 14.05.1999 No 671-р.
Расчеты арендной платы по вновь заключаемым договорам, оформляемым без проведения конкурса или аукциона, должны производиться исходя из рыночной величины годовой арендной платы за 1 кв.м нежилой площади, установленной по заключению независимого оценщика, с применением для льготных категорий арендаторов корректирующих коэффициентов, характеризующих категорию арендатора, в том числе социальную направленность его деятельности, и отражающих объем прав пользования арендуемым имуществом.
Для арендаторов, ведущих капитальный ремонт или реконструкцию здания, находящегося в федеральной собственности, может быть установлена годовая арендная плата за 1 кв.м в размере базовой ставки годовой арендной платы за 1 кв.м с учетом распоряжения Мингосимущества России от 14.05.1999 No 671-р на срок проведения капитального ремонта или реконструкции (распоряжение Минимущества России от 28.05.2001 No 1461-р).
Распоряжением Мингосимущества России от 14.05.1999 No 671-р в целях повышения эффективности использования федерального недвижимого имущества установлен порядок, согласно которому величина арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом определяется путем деления величины арендной платы, рассчитанной в установленном порядке в рублях, на курс условной денежной единицы, эквивалентный курсу доллара США, объявленному Банком России на 1 сентября 1998 года (9,33 руб. за 1 долл. США), а ежемесячные платежи за пользование федеральным недвижимым имуществом подлежат оплате в рублях в сумме, определенной по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому. Согласно письму Минюста России от 31.05.1999 No 4171-ПК данное распоряжение не является нормативным актом и не нуждается в государственной регистрации.
Установленный Мингосимуществом России механизм расчетов, многократно превышающий фиксируемый Банком России процент инфляции, противоречит ГК РФ. Так, согласно п. 2 ст. 317 ГК РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, "специальных правах заимствования" и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа. Правило п. 2 ст. 317 ГК РФ об обозначении суммы денежного обязательства в иностранной валюте или условных денежных единицах (так называемая валютная оговорка) позволяет устранить неблагоприятные последствия инфляции.
Таким образом, если сторона при заключении сделки решила предусмотреть в денежном обязательстве, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме долларов США, то курс доллара должен быть определен на день подписания договора, чтобы снизить воздействие инфляции.
8.6. Порядок перечисления арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества
В соответствии с федеральными законами о федеральном бюджете на соответствующие годы в доходах федерального бюджета предусматриваются доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности.
Следовательно, балансодержатель не имеет права использовать причитающуюся к зачислению в соответствующий бюджет арендную плату на оплату услуг, проведение ремонтно-строительных работ и т.д.
Постановлением Правительства РФ от 30.06.1998 No 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" установлен порядок внесения арендных платежей за пользование арендуемым федеральным недвижимым имуществом. Согласно этому документу арендатор в соответствии с договором аренды ежемесячно, не позднее 10-го числа отчетного месяца, перечисляет арендную плату на лицевой счет территориального органа Мингосимущества России, открытый им в органах Федерального казначейства.
Доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности и расположенного на территории Российской Федерации, перечисляются в порядке, установленном федеральными законами о федеральном бюджете на конкретный год.
Оформление расчетных документов при перечислении арендной платы осуществляется арендатором в соответствии с Правилами указания информации в полях расчетных документов на перечисление налогов, сборов и иных платежей в бюджетную систему Российской Федерации, утвержденными приказом Минфина России от 24.11.2004 No 106н.
Положением о порядке осуществления операций за счет средств, поступающих в федеральный бюджет от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности и переданного в оперативное управление бюджетным учреждениям, имеющим право на дополнительное бюджетное финансирование, утвержденным приказом Минфина России от 30.06.2004 No 57н, определено, что арендная плата за пользование федеральным имуществом, закрепленным за арендодателями, перечисляется арендаторами в доход федерального бюджета на счета управлений Федерального казначейства Минфина России по субъектам Российской Федерации, открытые на балансовом счете No 40101 "Доходы, распределяемые органами Федерального казначейства между уровнями бюджетной системы Российской Федерации".
Пеня за неуплату или неполную уплату арендной платы за аренду федерального имущества в установленный договором срок подлежит перечислению арендаторами в доход федерального бюджета по коду 2010241 "Прочие доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности" Классификации доходов бюджетов Российской Федерации.
Арендодатели уведомляют арендаторов о реквизитах счетов No 40101 и порядке оформления расчетных документов на перечисление в доход федерального бюджета арендной платы и пеней за неуплату или неполную уплату арендной платы в соответствии с вышеназванным Положением.
8.7. Отражение операций по аренде государственного и муниципального имущества у арендодателя
Имущество, передаваемое в текущую аренду, должно отражаться в бухгалтерском учете арендодателя обособленно. Это означает, что организация-арендодатель открывает на соответствующих счетах учета имущества отдельные субсчета для учета имущества, передаваемого в текущую аренду. Передача имущества арендатору отражается внутренней записью на счетах учета имущества:
Д-т 01, субсчет "Арендованное имущество", К-т 01, субсчет "Собственные основные средства", - переданы в аренду здание (помещение) или сооружение и земельный участок;
Д-т 02, субсчет "Амортизация собственных основных средств", К-т 02, субсчет "Амортизация имущества, сданного в аренду", - отражен износ, относящийся к переданному в аренду зданию (помещению) или сооружению.
По истечении срока аренды, а также в связи с досрочным расторжением договора отражается возврат арендованного имущества арендодателю:
Д-т 01, субсчет "Собственные основные средства", К-т 01, субсчет "Арендованное имущество", - возвращены по окончании аренды здание (помещение) или сооружение и земельный участок;
Д-т 02, субсчет "Амортизация имущества, сданного в аренду", К-т 02, субсчет "Амортизация собственных основных средств", - отражен износ, относящийся к возвращенному имуществу.
Если земельный участок не является собственностью арендодателя, то его передача и возврат должны отражаться на соответствующих субсчетах, открытых к забалансовому счету 001.
Справка. При применении п. 4 ст. 250 НК РФ необходимо учитывать, что в составе внереализационных доходов отражаются доходы от сдачи имущества (включая земельные участки) в аренду (субаренду), если сдача имущества в аренду не является предметом основной деятельности организации.
Доходы и расходы предприятий подразделяются в соответствии с ПБУ на две большие группы: доходы и расходы по обычным видам деятельности и прочие поступления и расходы. Каждое предприятие самостоятельно определяет, к какой группе будут относиться арендные платежи. Основанием для такой классификации в бухгалтерском учете должны служить ПБУ 9/99 и ПБУ 10/99.
Организации, для которых сдача имущества в аренду является вспомогательным видом деятельности, самостоятельно решают вопрос о том, к какому виду доходов они должны относить причитающуюся им арендную плату: к доходам от обычных видов деятельности или к прочим доходам.
Если величина арендной платы существенно влияет на общий финансовый результат деятельности арендодателя, то аренда зданий и сооружений должна рассматриваться как предмет деятельности с отнесением полученной арендной платы к доходам от обычных видов деятельности и отражением их на счете 90. При этом существенной признается величина арендной платы, отношение которой к общей сумме всех доходов организации составляет не менее 5 %.
Если арендная плата не превышает установленного порога существенности, арендодателю следует рассматривать аренду зданий и сооружений в качестве отдельной финансовой операции и включать получаемые доходы в состав прочих доходов с отражением на счете 91. Суммы причитающейся арендной платы в данном случае накапливаются по кредиту счета 91, субсчет "Прочие доходы". Расходы, связанные с арендными сделками, отражаются по дебету счета 91, субсчет "Прочие расходы". Ежемесячно путем сопоставления дебетового оборота по счету 91, субсчет "Прочие расходы", и кредитового оборота по счету 91, субсчет "Прочие доходы", определяется сальдо, которое отражается на счете 91, субсчет "Сальдо прочих доходов и расходов", и показывает конечный финансовый результат - прибыль или убыток.
Согласно ПБУ 9/99 доходы от предоставления имущества в аренду признаются в учете исходя из допущения временной определенности фактов хозяйственной деятельности при наличии следующих условий:
- арендодатель имеет право на получение арендной платы, вытекающее из договора аренды;
- сумма арендной платы может быть определена;
- имеется уверенность в том, что в результате начисления арендной платы произойдет увеличение экономических выгод арендодателя.
Если не выполняется хотя бы одно из этих условий, арендодатель принимает к учету не доходы, а кредиторскую задолженность.
Методология отражения операций по аренде зданий (помещений) или сооружений следующая.
Если аренда является видом или предметом деятельности, операции по аренде зданий (помещений) или сооружений отражаются следующим образом:
Д-т 62 (либо 76, субсчет "Расчеты по арендной плате") К-т 90, субсчет "Выручка", - отражена задолженность арендатора в связи с оказанием ему услуг по предоставлению зданий (помещений) или сооружений в аренду;
Д-т 90, субсчет "Налог на добавленную стоимость", К-т 68 - отражена задолженность бюджету по НДС от суммы арендной платы в случае определения выручки от реализации продукции (работ, услуг) для целей налогообложения "по начислению";
Д-т 90, субсчет "Налог на добавленную стоимость", К-т 76, субсчет "Расчеты по НДС", - отражена задолженность бюджету по НДС от суммы арендной платы в случае определения выручки от реализации продукции (работ, услуг) для целей налогообложения по кассовому методу;
Д-т 20 К-т 02, 10 "Материалы", 76, субсчет "Расчеты по коммунальным платежам", - отражены прямые затраты, связанные с оказанием услуг по аренде;
Д-т 26 "Общехозяйственные расходы" К-т 02, 10, 76, субсчет "Расчеты по коммунальным платежам", - отражены косвенные затраты, связанные с оказанием услуг по аренде;
Д-т 20 К-т 26 - списаны в конце отчетного периода косвенные затраты на себестоимость оказанных услуг по аренде;
Д-т 90, субсчет "Себестоимость продаж", К-т 20 - списаны затраты, относящиеся к услугам по аренде;
Д-т 90, субсчет "Прибыль/убыток от продаж" [99, субсчет "Прибыль (убыток) от обычных видов деятельности"], К-т 99, субсчет "Прибыль (убыток) от обычных видов деятельности" (90, субсчет "Прибыль/убыток от продаж"), - отражен в конце месяца финансовый результат (прибыль, убыток) от оказания услуг по аренде;
Д-т 99, субсчет "Платежи в бюджет из прибыли", К-т 68 - отражена задолженность бюджету по налогу на прибыль;
Д-т 51, 50 К-т 62 (либо 76, субсчет "Расчеты по арендной плате") - получена арендная плата от арендатора.
Если аренда является отдельной (разовой) хозяйственной операцией, операции по аренде зданий или сооружений отражаются следующим образом:
Д-т 76, субсчет "Расчеты по арендной плате", К-т 91, субсчет "Прочие доходы", - отражена задолженность арендатора в связи с оказанием ему услуг по предоставлению зданий (помещений) или сооружений в аренду;
Д-т 91 К-т 68 - отражена задолженность бюджету по НДС;
Д-т 91 К-т 68 - отражена задолженность дорожному фонду по налогу на пользователей автомобильных дорог;
Д-т 91, субсчет "Прочие расходы", К-т 02, 10, 26, 76, субсчет "Расчеты по коммунальным платежам", - отражены затраты, связанные с оказанием услуг по аренде;
Д-т 99, субсчет "Платежи в бюджет из прибыли", К-т 68 - отражена задолженность бюджету по налогу на прибыль;
Д-т 51, 50 К-т 76, субсчет "Расчеты по арендной плате", - получена арендная плата от арендатора.
8.8. Учет операций по аренде государственного и муниципального имущества у арендатора
Имущество, полученное арендатором в аренду, принимается на забалансовый учет в оценке, согласованной с арендодателем в договоре аренды. При этом делается следующая запись:
Д-т 001 - получены в аренду здание (помещение) или сооружение и земельный участок.
По истечении срока аренды или в связи с досрочным расторжением договора отражается возврат арендованного имущества арендодателю:
К-т 001 - возвращены арендодателю здание (помещение) или сооружение и земельный участок.
В связи с тем что эксплуатация арендатором арендованного имущества в соответствии со ст. 606 ГК РФ осуществляется на возмездной основе, у него возникают расходы по арендной плате, начисляемой в пользу арендодателя. Порядок их принятия к бухгалтерскому учету зависит от того, какую роль арендуемое имущество играет в деятельности арендатора.
При использовании вышеуказанных объектов в производственных целях арендная плата рассматривается как расход по обычному виду деятельности и учитывается на счетах 20, 23 "Вспомогательные производства", 25 "Общепроизводственные расходы", 26, 44.
Сумма НДС, относящегося к арендной плате, учитывается обособленно на счете 19, субсчет "Налог на добавленную стоимость по работам и услугам". В момент погашения арендных обязательств на основании надлежащим образом оформленных документов сумма НДС списывается на уменьшение задолженности перед бюджетом.
Расходы по арендной плате принимаются арендатором к учету в сумме, равной величине кредиторской задолженности, независимо от намерения получить доходы. Согласно ПБУ 10/99 совокупность нижеперечисленных основных признаков дает арендатору право отнести арендную плату к категории расходов:
- плата за аренду производится в соответствии с конкретным договором аренды, требованиями законодательных и нормативных актов, обычаями делового оборота;
- сумма арендной платы может быть определена;
- имеется уверенность в том, что в результате начисления арендной платы произойдет уменьшение экономических выгод арендатора.
Если не выполняется хотя бы одно из этих условий, арендатор должен принять к учету не расход, а дебиторскую задолженность.
Операции по арендной плате за государственное (муниципальное) имущество оформляются в учете организации-арендатора следующими проводками:
Д-т 20 (26, 44) К-т 76, субсчет "Расчеты по арендной плате за государственное имущество", - отражена задолженность арендодателю по арендной плате;
Д-т 19 К-т 76, субсчет "Расчеты по арендной плате за государственное имущество", - отражен НДС по арендной плате;
Д-т 76, субсчет "Расчеты по арендной плате за государственное имущество", К-т 68, субсчет "Расчеты по НДС", - удержана сумма НДС с арендодателя;
Д-т 68, субсчет "Расчеты по НДС", К-т 51 - перечислен в бюджет НДС по арендной плате за государственное имущество;
Д-т 68, субсчет "Расчеты по НДС", К-т 19 - принят к вычету НДС по арендной плате;
Д-т 76, субсчет "Расчеты по арендной плате за государственное имущество", К-т 51 - погашена задолженность перед арендодателем по арендной плате.
8.9. Налог на добавленную стоимость при аренде государственного и муниципального имущества
8.9.1. Возникновение обязанностей налогового агента при аренде федерального имущества, имущества субъекта Российской Федерации и муниципального имущества
В некоторых ситуациях организация обязана выполнять обязанности налогового агента по НДС. Это означает, что она должна удержать и перечислить в бюджет сумму НДС за другую организацию. НК РФ предусматривает четыре таких случая:
- если организация покупает товары (работы, услуги) на территории Российской Федерации у иностранной организации, которая не состоит на налоговом учете в Российской Федерации;
- если организация арендует муниципальное или государственное имущество;
- если по поручению государства организация реализует конфискованное, бесхозное или скупленное имущество;
- если организация выступает в роли посредника (например, комиссионера или поверенного), участвует в расчетах и продает имущество иностранной компании, не зарегистрированной в Российской Федерации. От обязанностей налогового агента организация не освобождается, даже если она не считается плательщиком НДС (например, организация получила освобождение от этого налога, перешла на специальный режим и т.д.).
Согласно п. 1 ст. 174 НК РФ удержанный НДС должен быть перечислен в бюджет не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (месяцем или кварталом).
Главой 21 НК РФ не предусмотрено освобождение от обложения НДС операций по предоставлению в аренду имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности.
В соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база по НДС определяется налоговым агентом отдельно как сумма арендной платы с учетом этого налога по каждому арендованному объекту имущества. Налоговыми агентами признаются арендаторы государственного имущества, которые обязаны исчислять, удерживать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплачивать в бюджет соответствующую сумму НДС.
При аренде федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества арендатор признается налоговым агентом только в случае, если услуга по предоставлению такого имущества в аренду оказана органом государственной власти и управления или органом местного самоуправления, то есть арендодателем является орган государственной власти и управления или орган местного самоуправления.
Арендатор обязан перечислять суммы НДС в соответствующий бюджет по месту своего налогового учета, указывая в платежных поручениях: "Аренда государственного или муниципального имущества".
Арендодатель должен уведомить арендатора о номере лицевого счета и порядке заполнения платежного поручения на перечисление в доход бюджета НДС.
Согласно п. 2 ст. 161 НК РФ налоговые агенты обязаны правильно и своевременно исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС вне зависимости от того, исполняют ли они обязанности налогоплательщика, связанные с исчислением и уплатой этого налога.
Срок уплаты НДС в бюджет налоговым агентом - плательщиком НДС - не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом.
С 1 января 2008 года налоговый период по НДС (в том числе для налогоплательщиков, исполняющих обязанности налоговых агентов) устанавливается как квартал.
НДС уплачивается налоговыми агентами (организациями и индивидуальными предпринимателями) по месту своего нахождения (п. 3 ст. 174 и п. 4 ст. 24 НК РФ), которые обязаны представить налоговую декларацию в налоговый орган по месту своего учета не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, на основании п. 5 ст. 174 НК РФ.
Согласно п. 3 ст. 171 НК РФ суммы НДС, удержанные из доходов арендодателей и фактически уплаченные в бюджет налоговыми агентами, подлежат вычету у налогового агента из общей суммы НДС, исчисленной по операциям, облагаемым НДС. Положения данного пункта ст. 171 НК РФ применяются при следующих условиях:
- имущество было арендовано налогоплательщиком, являющимся налоговым агентом, для целей:
осуществления производственной деятельности;
иных операций, признаваемых объектом налогообложения;
- сам налоговый агент состоит на учете в налоговых органах;
- налоговый агент исполняет обязанности плательщика НДС;
- местом реализации товаров (работ, услуг) является территория Российской Федерации.
Начисленная сумма НДС отражается по дебету счета 19 и после фактической уплаты в бюджет списывается с кредита счета 19 в дебет счета 68.
Российская организация и индивидуальные предприниматели, исполняющие обязанности налогового агента, не имеют права на налоговый вычет в случае, если приобретенные товары (работы, услуги):
- используются налоговым агентом при производстве товаров (работ, услуг), операции по реализации которых не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на основании положений ст. 149 НК РФ;
- реализуются не на территории Российской Федерации (место реализации определяется в соответствии со ст. 148 НК РФ);
- налоговый агент не является плательщиком НДС либо освобождается от исполнения его обязанностей на основании ст. 145 НК РФ;
- приобретенное налоговым агентом амортизируемое имущество предназначено для производства товаров (работ, услуг), операции по реализации которых не признаются реализацией на основании п. 2 ст. 146 НК РФ.
Согласно п. 1 ст. 172 НК РФ налоговые вычеты у налоговых агентов производятся на основании документов, подтверждающих фактическую уплату сумм НДС, удержанного налоговыми агентами.
В общем случае арендная плата при аренде государственного имущества облагается НДС.
Исключением является случай, указанный в п. 1 ст. 149 НК РФ, согласно которому не подлежит обложению НДС (освобождается от налогообложения) предоставление арендодателем в аренду на территории Российской Федерации помещений иностранным гражданам или организациям, аккредитованным в Российской Федерации. Данное положение применяется в случае, если законодательством соответствующего иностранного государства установлен аналогичный порядок в отношении граждан Российской Федерации и российских организаций, аккредитованных в этом иностранном государстве, либо если такая норма предусмотрена международным договором (соглашением) Российской Федерации. Перечень иностранных государств, в отношении граждан и (или) организаций которых применяются нормы п. 1 ст. 149 НК РФ, определяется федеральным органом исполнительной власти в сфере международных отношений совместно с Минфином России.
8.9.2. Ответственность налогового агента
Налоговые агенты обязаны уплачивать НДС независимо от того, производилась уплата арендной платы или нет. Порядок и сроки уплаты НДС установлены налоговым законодательством и не могут быть изменены сторонами (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.06.2004 по делу No А26-128/04-29).
Налоговый агент несет в соответствии с п. 5 ст. 24 НК РФ за неисполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на него обязанностей налогового агента следующую ответственность.
Согласно ст. 120 НК РФ за грубое нарушение правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения взыскивается штраф в следующих размерах:
- если эти деяния совершены в течение одного налогового периода - 5000 руб.;
- если те же деяния совершены в течение более одного налогового периода - 15 000 руб.;
- если те же деяния повлекли занижение налоговой базы, размер штрафа составляет 10 % от суммы неуплаченного налога, но не менее 15 000 руб.
В соответствии с п. 3 ст. 120 НК РФ под грубыми нарушениями правил учета доходов, расходов и объектов налогообложения понимается отсутствие первичных документов, счетов-фактур, регистров бухгалтерского учета, систематическое (два раза и более в течение календарного года) несвоевременное или неправильное отражение на счетах бухгалтерского учета и в отчетности хозяйственных операций.
Согласно ст. 123 НК РФ в случае неперечисления либо неполного перечисления сумм удержанных налогов налоговый агент может быть привлечен к ответственности в виде взыскания штрафа в размере 20 % от суммы, подлежащей перечислению. Положения ст. 123 НК РФ не подлежат применению, если налоговый агент своевременно не перечислил сумму налога, удержанную с налогоплательщика, но к моменту проведения налоговой проверки соответствующие суммы налога уже поступили в бюджет. В этом случае с налогового агента будут взысканы пени за просрочку перечисления налога в бюджет.
На основании ст. 126 НК РФ если налоговый агент в течение одного месяца письменно не сообщил в налоговый орган по месту своего учета о невозможности удержать налог у налогоплательщика и о сумме задолженности налогоплательщика или не представил в налоговый орган по месту своего учета документы, необходимые для осуществления контроля за правильностью исчисления, удержания и перечисления налогов, он может быть привлечен к ответственности в виде взыскания штрафа в размере:
50 руб. - за каждый непредставленный документ (п. 1 ст. 126 НК РФ);
5000 руб. - за отказ организации представить имеющиеся у нее документы, за уклонение от представления имеющихся документов; за представление заведомо недостоверных документов или сведений (п. 2 ст. 126 НК РФ).
Административная ответственности за непредставление сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, согласно ст. 15.6 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ) влечет наложение штрафа на граждан в размере от 100 руб. до 300 руб.; на должностных лиц - от 300 руб. до 500 руб.
8.9.3. Особенности применения счетов-фактур налоговым агентом при аренде государственного и муниципального имущества
Согласно п. 1 ст. 169 НК РФ счет-фактура является документом, служащим основанием для принятия предъявленных сумм НДС к вычету или возмещению.
Согласно ст. 172 НК РФ налоговые вычеты у налоговых агентов производятся на основании документов, подтверждающих уплату сумм НДС, удержанного налоговыми агентами. В п. 16 постановления Правительства РФ от 02.12.2000 No 914 "Об утверждении Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость" (далее - Постановление No 914) говорится о том, что в книге продаж регистрируются счета-фактуры, выписанные организациями, исполняющими обязанности налоговых агентов. Но ни в Постановлении No 914, ни в письме МНС России от 21.05.2001 No ВГ-6-03/404 "О применении счетов-фактур при расчетах по налогу на добавленную стоимость" нет четко регламентированного порядка оформления счетов-фактур налоговыми агентами.
Во избежание споров с налоговыми органами, руководствуясь нормами п. 2 ст. 24 НК РФ, где четко сказано, что налоговый агент имеет те же права, что и налогоплательщик, можно предположить, что налоговым агентам следует реализовать право нормы п. 1 ст. 169 НК РФ и считать счет-фактуру основанием для принятия сумм НДС к вычету или возмещению в порядке, предусмотренном главой 21 настоящего Кодекса.
Данные, приведенные в книге покупок и книге продаж, позволяют налогоплательщику заполнять налоговые декларации по НДС, а также определять суммы НДС, предъявляемые к вычету. Поэтому налоговым агентам следует отражать удержанные и перечисленные в бюджет суммы НДС как в книге продаж, так и в книге покупок (если за лицами, исполняющими обязанности налогового агента, сохранено право на соответствующий налоговый вычет).
Но при аренде государственного имущества органы государственной власти не выписывают счета-фактуры. В таком случае составлять данный документ должна сама организация - арендатор государственного имущества.
Счета-фактуры составляются арендаторами самостоятельно в двух экземплярах на полную сумму арендной платы в соответствии с условиями договора с выделением сумм НДС. На счете-фактуре делается пометка "Аренда государственного (муниципального) имущества". В строке "Продавец" счета-фактуры должны быть указаны реквизиты арендодателя государственного (или муниципального) имущества, а в строке "Покупатель" - реквизиты арендатора. Подписать документ должны руководитель и главный бухгалтер организации-арендатора.
Первый экземпляр счета-фактуры хранится у налогоплательщика как у покупателя в журнале учета полученных счетов-фактур и служит основанием для применения налоговых вычетов (возмещения НДС) в порядке, установленном налоговым законодательством. Второй экземпляр счета-фактуры хранится у налогоплательщика как у поставщика в журнале учета выданных счетов-фактур (как основание для начисления НДС) и подлежит регистрации у него в книге продаж с пометкой "Уплата налога налоговым агентом" в момент фактического перечисления средств арендодателю.
8.9.4. Декларация по налогу на добавленную стоимость для налоговых агентов
В соответствии с п. 4 ст. 164 НК РФ при удержании НДС налоговыми агентами ставка этого налога определяется расчетным методом как процентное отношение налоговой ставки, предусмотренной п. 3 ст. 164 настоящего Кодекса (то есть 18 %), к налоговой базе, принятой за 100 и увеличенной на соответствующий размер налоговой ставки (то есть 100 + 18).
Часто арендаторы допускают ошибки при составлении договоров аренды государственного и муниципального имущества и не указывают в договорах сумму арендной платы с учетом НДС. В этом случае она будет являться налоговой базой, к которой применяется расчетная ставка НДС.
Для организации лучше, если в договоре сумма арендной платы включает НДС. Это же предписывают контролирующие органы (см. письмо УФНС России по г. Москве от 18.01.2005 No 19-11/3153). Но на практике базовая ставка аренды городского имущества обычно бывает унифицированной и установленной нормативным актом о бюджете муниципалитета. И некоторые собственники в договоре пишут, что размер арендной платы указан без НДС. В этом случае у организаций имеются два выхода: или исчислить НДС по налоговой ставке 18/118 и вычесть его из суммы арендного платежа (что вряд ли позволит сделать собственник), или уплатить НДС из своих средств, потеряв при этом право на налоговый вычет. Таким образом, оптимальным для арендатора является вариант, при котором и НДС, и порядок его уплаты прописаны в договоре или оформлены отдельным соглашением.
Для налоговых агентов предусмотрен особый порядок заполнения налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость, форма которой утверждена приказом Минфина России от 07.11.2006 No 136н. Сумма НДС по арендной плате, исчисляемая и уплачиваемая налоговым агентом, указывается в Разделе 2 "Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, по данным налогового агента" налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость.
В соответствии с п. 3 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС, уплаченные налоговыми агентами при условии, что товары (работы, услуги) были приобретены налоговым агентом для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения, и при их приобретении удержан и уплачен налог из доходов налогоплательщика-арендодателя.
В графе 4 по строке 310 Раздела 3 налоговой декларации отражается подлежащая вычету сумма НДС, фактически перечисленная в бюджет налоговым агентом и отраженная по строке (строкам) 090 Раздела 2 декларации.
Основой для заполнения налоговой декларации являются книги продаж и покупок, а также данные регистров бухгалтерского учета.
Налоговые декларации по налогу на добавленную стоимость заполняются организациями и индивидуальными предпринимателями, исполняющими обязанности налогового агента.
Основанием для вычета сумм НДС при определении сумм налога, подлежащих взносу в бюджет, для арендаторов государственного и муниципального имущества является составление ими в установленном порядке счетов-фактур и представление налоговых деклараций по налогу на добавленную стоимость, свидетельствующих о фактическом перечислении этого налога в бюджет при аренде государственного имущества.
Организации - налоговые агенты отражают сумму НДС, удержанную и перечисленную в бюджет, в Разделе 2 налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость.
Раздел 2 налоговой декларации оформляется отдельно по каждому партнеру, при выплате которому денежных сумм организация обязана удержать НДС. Так, если организация платит за аренду государственного имущества и приобретает товары у иностранного поставщика, который не состоит на учете в налоговом органе в Российской Федерации, она должна заполнить два Раздела 2 налоговой декларации. Налоговый агент, который продает ценности, перешедшие в собственность государства, заполняет Раздел 2 налоговой декларации только в одном экземпляре.
Если организация арендует имущество у нескольких арендодателей (органов государственной власти и управления и местного самоуправления), то Раздел 2 налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость заполняется по каждому из них. При наличии нескольких договоров с одним арендодателем (органом государственной власти и управления и местного самоуправления) Раздел 2 налоговой декларации заполняется налоговым агентом на одной странице.
В Разделе 2 налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость, в частности, указываются наименование организации, товары или услуги которой оплачивает агент (строка 030), ее ИНН и КПП (строки 040 и 050), КБК, по которому будет перечислен НДС (строка 060), начисленная сумма НДС (строка 090), код проведенной операции (строка 100).
8.9.5. Кто перечисляет в бюджет НДС при аренде государственного имущества
Организация может арендовать недвижимость непосредственно у территориального органа Росимущества. В этом случае никаких сложностей нет: арендатор должен удерживать НДС из каждого арендного платежа и перечислять его в бюджет.
В соответствии с п. 3 ст. 171 НК РФ НДС, удержанный из арендной платы, можно принять к вычету. Причем для этого он должен быть перечислен в бюджет.
При этом хотя с 2006 года зачесть НДС, входящий в стоимость приобретаемых товаров (работ, услуг), можно не дожидаясь его оплаты поставщику, уплата НДС для налоговых агентов по-прежнему остается обязательным условием для зачета.
Организации часто арендуют государственное или муниципальное имущество, находящееся в оперативном управлении или хозяйственном ведении у унитарных предприятий. Как правило, в этих случаях заключается трехсторонний договор, в котором одновременно участвуют арендатор, арендодатель (муниципальное или государственное унитарное предприятие) и территориальный орган Росимущества.
В соответствии со ст. 113 ГК РФ имущество государственного или муниципального унитарного предприятия находится соответственно в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Статьей 295 ГК РФ установлены права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в частности определено, что предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
Минфин России неоднократно разъяснял, что НДС с арендной платы по таким трехсторонним договорам должен перечисляться унитарным предприятием. При этом финансовое ведомство ссылалось на определение Конституционного Суда Российской Федерации от 02.10.2003 No 384-О, в котором указано, что если имущество арендуется у юридических лиц, за которыми оно закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то плательщиками НДС являются арендодатели. Следовательно, унитарное предприятие должно начислять и уплачивать НДС. Схожей точки зрения придерживаются и арбитражные суды (постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.01.2005 No Ф03-А80/04-2/3814).
Таким образом, для того чтобы определить, кто должен уплачивать НДС, налогоплательщик должен внимательно изучить договор аренды. Если там сказано, что арендодателем является унитарное предприятие, а территориальный орган Росимущества всего только подтверждает его полномочия, то НДС должен уплачиваться унитарным предприятием. Если же в договоре арендодателем назван департамент, комитет или управление Росимущества, НДС обязан перечислять арендатор. Такой подход подтверждает и постановление ФАС Поволжского округа от 21.10.2004 No А72-5953/04-7/452.
8.9.6. Обложение НДС у арендатора государственного и муниципального имущества, применяющего специальный налоговый режим
Согласно п. 5 ст. 346.26 НК РФ организации, переведенные на уплату единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности (ЕНВД), обязаны вести учет своих доходов и расходов, а также соблюдать порядок ведения расчетных и кассовых операций в наличной и безналичной формах, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии с п. 5 ПБУ 10/99 плата за аренду отдельных объектов основных производственных фондов является для организации расходами по обычным видам деятельности. Условия, при наличии которых данные расходы признаются в бухгалтерском учете, приведены в п. 16 ПБУ 10/99. Исходя из допущения временной определенности фактов хозяйственной деятельности (п. 18 ПБУ 10/99) полагаем, что арендная плата за текущий месяц признается расходом текущего месяца на последнее число этого месяца.
На основании п. 3 ПБУ 10/99 арендная плата, уплаченная организацией авансом, не может быть признана расходом текущего месяца.
Перевод организации на уплату ЕНВД не освобождает ее от обязанностей налогового агента. На основании п. 4 ст. 346.26 НК РФ организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся плательщиками ЕНВД, не признаются плательщиками НДС (в отношении операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с главой 21 НК РФ, осуществляемых в рамках предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом). Но несмотря на это, в соответствии с п. 2 ст. 161 НК РФ налоговые агенты обязаны правильно и своевременно исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС вне зависимости от того, исполняют ли они обязанности налогоплательщика, связанные с исчислением и уплатой НДС.
Право на вычет (возмещение) сумм НДС, которые были удержаны налоговыми агентами из сумм, выплачиваемых арендодателю, и перечислены в бюджет, распространяется только на тех из них, которые являются плательщиками НДС. Следовательно, сумма НДС, уплаченная в бюджет с арендной платы организацией, переведенной на уплату ЕНВД, не может быть принята к вычету на основании ст. 171, 172 НК РФ.
В соответствии с главой 21 НК РФ НДС по товарно-материальным ценностям производственного назначения, используемым организациями после перехода на уплату ЕНВД, не принимается к вычету и не относится на затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг), а включается в стоимость товаров (работ, услуг). В связи с этим арендная плата отражается в данном случае в составе расходов арендатора в полной сумме с учетом НДС.
То же можно сказать и об уплате НДС арендатором государственного и муниципального имущества, перешедшего на упрощенную систему налогообложения в соответствии с главой 26.2 НК РФ.
При упрощенной системе организации уплачивают единый налог, который заменяет налог на прибыль, налог на имущество организаций, единый социальный налог и НДС. Из этого правила имеется одно исключение. Налогоплательщик, применяющий упрощенную систему налогообложения, должен начислить и уплатить в бюджет НДС, если он выполняет роль налогового агента (например, арендует государственное имущество или ввозит импортный товар из-за границы).
8.9.7. Обложение НДС при аренде государственных или муниципальных земель
В соответствии с подпунктом 2 п. 1 ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются земельные участки, под которыми подразумевается часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Данное положение соотносится с правилами ГК РФ об аренде. Так, согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть приведены данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В сложившейся практике для определения земельного участка в качестве объекта аренды необходимо указать такие характеристики, как расположение, размер (площадь), границы. При отсутствии у организации таких данных земельный участок как объект аренды не определен. Для получения таких данных организация может провести межевание земельного участка, то есть установление на местности границ земельного участка с закреплением границ межевыми знаками и описанием их местоположения. Межевание земель проводится территориальными органами Федерального агентства кадастра недвижимости, а также юридическими и физическими лицами, получившими в установленном порядке лицензии на право проведения этих работ.
Необходимость таких данных для того, чтобы объект аренды был определен, подтверждается судебной практикой [постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.09.2006 по делу No Ф04-37/2006(26642-А27-9), решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.05.2005 по делу No А40-9424/05-16-53].
Арендная плата за землю определяется по категориям арендаторов и видам использования земель исходя из вида деятельности хозяйствующих субъектов и их социально-экономических характеристик, политики, направленной на создание благоприятных условий для осуществления государственных и муниципальных программ, поддержку социально значимых отраслей, оздоровление окружающей среды, с учетом практического опыта развития арендных отношений.
В качестве базовой ставки арендной платы за 1 кв.м арендуемого земельного участка устанавливается средняя ставка земельного налога.
В случае изменения средней ставки земельного налога, установленной федеральным законодательством, изменяются и размеры арендной платы.
В соответствии с подпунктом 17 п. 2 ст. 149 НК РФ арендная плата за право пользования природными ресурсами освобождается от уплаты НДС. Арендная плата, уплачиваемая арендаторами за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, которая согласно Закону РФ от 11.10.1991 No 1738-1 "О плате за землю" является формой платы за землю, относится к платежам в бюджет за право пользования природным ресурсом (землей) и, следовательно, не подлежит обложению НДС.
При аренде земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, арендатор выписывает счет-фактуру с пометкой "Без налога (НДС)" и регистрирует его в книге покупок и книге продаж.
В письме УФНС России по Московской области от 01.02.2007 No 23-26/0130 содержится ответ на вопрос: надо ли облагать НДС арендную плату за государственные или муниципальные земли?
С одной стороны, арендатор государственного имущества должен выполнить обязанности налогового агента по НДС, то есть удержать этот налог из арендной платы и перечислить в бюджет. Но, с другой стороны, такое имущество, как земля, находится "на особом положении" в налоговом законодательстве. Платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами согласно подпункту 17 п. 2 ст. 149 НК РФ НДС не облагаются. Ну а на то, что земля относится к природным ресурсам, прямо указывает ЗК РФ.
8.10. Уплата арендатором государственного и муниципального имущества стоимости ремонта арендованного имущества за арендодателя
8.11. Учет для целей налогообложения прибыли сумм арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества
В соответствии с п. 1 ст. 272 НК РФ для целей налогообложения прибыли расходы признаются при методе начисления в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты.
Если организация арендует помещение либо земельный участок для своей основной деятельности, то расходы по аренде будут учитываться для целей налогообложения прибыли в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на основании подпункта 10 п. 1 ст. 264 НК РФ. Арендная плата признается косвенным расходом и в полной сумме уменьшает согласно ст. 318, 320 НК РФ доходы от производства и реализации данного отчетного (налогового) периода. При этом каждый налогоплательщик имеет право предусмотреть в своей учетной политике для целей налогообложения перечень прямых расходов.
На основании подпункта 3 п. 7 ст. 272 НК РФ датой осуществления расходов в виде арендных платежей за арендуемое имущество признается дата расчетов, либо дата предъявления налогоплательщику документов, либо последнее число отчетного (налогового) периода. Когда именно признаются расходы по аренде государственного имущества, организация должна определить в учетной политике для целей налогообложения.
Одновременно п. 1 ст. 252 НК РФ установлено, что расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными согласно обычаям делового оборота, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Такими документами могут быть договор аренды, акт приема-передачи имущества и документы об оплате.
Глава 25 НК РФ не связывает принятие арендных платежей для целей налогообложения прибыли с наличием государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок не менее года.
Некоторые налоговые органы требуют, чтобы арендатор и арендодатель ежемесячно составляли акт приема-передачи услуг в виде аренды. Однако такое требование законодательством не предусмотрено. На это также было обращено внимание в письме ФНС России от 05.09.2005 No 02-1-07/81 "О подтверждении хозяйственных операций первичными учетными документами".
Во избежание споров с налоговыми органами в договор аренды следует внести положение, в соответствии с которым условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим с момента подписания договора сторонами. Это положение (пункт договора) можно сформулировать следующим образом: "Стороны договорились, что условия договора применяются к их отношениям, возникшим с момента передачи предмета договора в пользование арендатору по акту приема-передачи".
В договоре аренды должна быть сделана ссылка на документ, подтверждающий право собственности арендодателя на имущество. Это объясняется тем, что договор аренды без указаний на наличие у арендодателя права собственности на сдаваемое в аренду имущество не является согласно письму Минфина России от 27.03.2006 No 03-03-04/1/288 документом, подтверждающим расходы.
В соответствии с п. 2 ст. 285 НК РФ для организаций, исчисляющих ежемесячные авансовые платежи исходя из фактически полученной прибыли, отчетными периодами по налогу на прибыль признаются месяц, два месяца, три месяца и так далее до окончания календарного года.
Если организация применяет кассовый метод учета доходов и расходов, то для целей налогообложения прибыли расходами будут признаваться затраты после их фактической оплаты. При этом в соответствии с п. 3 ст. 273 НК РФ оплатой товара [работ, услуг и (или) имущественных прав] признается прекращение встречного обязательства налогоплательщиком - приобретателем вышеуказанных товаров (работ, услуг) и имущественных прав перед продавцом, которое непосредственно связано с поставкой этих товаров (выполнением работ, оказанием услуг, передачей имущественных прав).
9. Аренда предприятия как имущественного комплекса
9.1. Общие положения
Согласно ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
Согласно ст. 656 ГК РФ по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства; передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.
Материальные ценности, относящиеся к оборотным средствам предприятия (запасы сырья, материалов, топлива и т.д.), передаются арендодателем арендатору на условиях, в порядке и в пределах, определенных договором (в отличие от основных фондов, передаваемых в полном объеме).
Гражданское законодательство предъявляет жесткие требования к форме договора аренды предприятия. Согласно ст. 658 ГК РФ договор аренды предприятия в целом как имущественного комплекса должен быть заключен только в письменной форме, причем строго в одном экземпляре, подписанном обеими сторонами. Этот договор подлежит в обязательном порядке государственной регистрации. Если данные условия не будут соблюдены, договор аренды предприятия как имущественного комплекса считается недействительным.
Договор считается заключенным с момента государственной регистрации. Эта норма установлена в соответствии со ст. 164 ГК РФ, предусматривающей обязательную регистрацию сделок с землей и другим недвижимым имуществом. Согласно п. 1 ст. 132 ГК РФ предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
Строгие требования, предъявляемые к форме договора аренды предприятия, связаны с особенностями арендуемого объекта: его сложностью, высокой стоимостью, а также с характером складывающихся между сторонами отношений.
9.2. Передача предприятия в аренду
Согласно ст. 659 ГК РФ для передачи предприятия в аренду составляется передаточный акт, в котором детально прописывается состав передаваемого имущества, приводится его характеристика, указывается оценочная стоимость. После подписания передаточного акта предприятие признается переданным в аренду.
Чтобы составить передаточный акт, арендодатель должен провести оценку всех составных частей передаваемого в аренду имущественного комплекса. Для этого должна быть проведена полная инвентаризация предприятия и проверены наличие и состояние всех активов и обязательств, подлежащих передаче. Одновременно должна быть осуществлена проверка достоверности данных бухгалтерского учета.
В передаточном акте указывается балансовая стоимость имущества, которое передается арендатору.
Читателям следует обратить внимание на то, что оценивается не все предприятие в целом, а каждая из составных частей имущественного комплекса по отдельности, что необходимо для обоих участников договора аренды. Арендодатель должен снять с балансового учета все переданное имущество, а арендатору надо поставить его на баланс. Причем они будут делать это не "оптом", а "поименно". Без детальной оценки имущества, входящего в состав арендованного предприятия, арендатор не сможет принять его к учету.
В соответствии с п. 1 ст. 656 ГК РФ по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса арендатору передаются во временное пользование и распоряжение все здания, постройки, сооружения, земельные участки, производственное оборудование и другие основные средства.
Что касается оборотных средств (запасов сырья, топлива, материалов и т.д.), то они также передаются арендатору, но порядок и условия их передачи оговариваются сторонами в договоре. Следовательно, арендодатель сам решает, какие материально-производственные запасы передать арендатору, а какие оставить себе. Оборотные средства могут быть проданы арендатору, переданы ему в полное распоряжение на условиях будущего возврата и т.д. На арендатора могут быть наложены отдельные ограничения по распоряжению полученными от арендодателя оборотными средствами. Таким образом, условия, на которых арендатору предприятия передаются оборотные средства, весьма разнообразны.
Вместе с основными и оборотными средствами арендатору передаются:
- имущественные права (например, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами);
- права неимущественного характера (исключительные права на товарные знаки, индивидуальные обозначения, нематериальные активы).
Условия и порядок передачи и тех и других прав также оговариваются сторонами при заключении договора.
На арендатора переводятся права требования и долги предприятия, то есть дебиторская и кредиторская задолженность предприятия. Передача кредиторской задолженности осуществляется только с письменного согласия кредиторов. На основании п. 1 ст. 657 ГК РФ арендодатель должен до передачи предприятия в аренду письменно сообщить кредиторам о предстоящей аренде. При этом он должен сделать это как минимум за три месяца до передачи предприятия арендатору. Этот срок оговорен как период, в течение которого кредиторы, не согласившиеся с такой передачей задолженности, могут потребовать от должника прекращения или досрочного выполнения обязательств, а также возмещения причиненных убытков.
Если арендодатель передаст предприятие вместе с кредиторской задолженностью арендатору и не предупредит об этом кредиторов, то последние вправе предъявить иск об удовлетворении требований. Для этого в распоряжении кредиторов будет целый год с того момента, как им станет известно о передаче предприятиядолжника в аренду. При этом отвечать перед кредиторами придется не только арендодателю, но и арендатору. Виновными в нарушении требований гражданского законодательства признаются они оба, потому что несут солидарную ответственность по долгам, которые без согласия кредиторов были переведены на третье лицо при передаче предприятия в аренду.
Арендатору может быть передана дебиторская и кредиторская задолженность перед бюджетом и внебюджетными фондами.
Таким образом, арендатор получает вместе с предприятием все его активы и пассивы. Единственное, что арендодатель не вправе передать арендатору, - это права на осуществление определенных видов деятельности, которые получены на основании соответствующей лицензии (п. 2 ст. 656 ГК РФ). Поэтому арендатор предприятия не отвечает по требованиям кредиторов, если не может выполнить обязательства перед ними без соответствующей лицензии. Прежде чем передать предприятие как имущественный комплекс в аренду, арендодатель должен сам рассчитаться с кредиторами по обязательствам, выполнение которых требует наличия лицензии.
Для того чтобы избежать проблем с восставновлением либо с уплатой НДС, арендодателю и арендатору предприятия не следует включать в стоимость арендованного комплекса такие активы и обязательства, как товары, сырье, материалы, дебиторскую и кредиторскую задолженность. Лучше оформить их передачу обычным договором реализации материально-производственных запасов, договором цессии и договором уступки права требования долга. Это осложняет договорные отношения сторон и утяжеляет взаимные расчеты, зато избавляет от налоговых проблем.
Что касается трудовых отношений с работниками предприятия, которое передается в аренду, следует отметить следующее. Работники предприятия заключали трудовые договоры с организацией-арендодателем. При передаче предприятия в аренду оно переходит к другому юридическому лицу. Но работников передать вместе с предприятием нельзя. Их можно только перевести согласно ст. 72 ТК РФ на работу в другую организацию, но только при условии их письменного согласия.
В ТК РФ не прописан механизм взаимоотношений работодателя с работниками в случае передачи предприятия в аренду. Поэтому арендодателю и арендатору придется самим вырабатывать политику в отношении работников предприятия. Спорные положения во взаимоотношениях с работниками придется разрешать арендатору и арендодателю предприятия в судебном порядке.
Исходя из общей направленности норм ТК РФ можно посоветовать арендатору и арендодателю следующее. Они должны заранее согласовать между собой вопрос о переводе работников предприятия, передаваемого в аренду, на работу в другую организацию. Затем арендодатель предупреждает работников о предстоящей сдаче предприятия в аренду. Такое предупреждение должно быть оформлено в письменной форме и сделано не позднее чем за два месяца до момента передачи предприятия в аренду.
Работники предприятия могут согласиться на перевод в другую организацию, а могут и отказаться. В любом случае необходимо получить от них письменное заявление.
Работники, согласившиеся на перевод, подлежат увольнению на основании п. 5 ст. 77 ТК РФ в момент передачи предприятия в аренду. Новый работодатель (организация-арендатор) должен заключить с ними трудовой договор. Обращаем внимание читателей на то, что в отношении переведенных работников нельзя устанавливать испытательный срок (ст. 70 ТК РФ).
Работники, не согласившиеся на перевод в другую организацию, подлежат увольнению. Но с этими работниками у предприятия возникнут большие проблемы. В ТК РФ не предусмотрено такого основания для увольнения, как отказ от работы в связи с передачей предприятия в аренду другой организации. Напрямую ни одна из статей ТК РФ в данном случае не применяется. Не исключено, что арендодателю придется увольнять несогласных работников в соответствии с п. 2 ст. 81 ТК РФ (расторжение трудового договора в связи с сокращением штата) с выплатой соответствующего выходного пособия.
В отношении работников предприятия, передаваемого в аренду, возникает еще один вопрос: вправе ли арендодатель передать арендатору свою кредиторскую задолженность по заработной плате? Исходя из вышеизложенных норм гражданского законодательства стороны договора аренды предприятия могут это сделать, но только с письменного согласия кредиторов, в данном случае работников. Если работники предприятия не согласятся на такой перевод долга по заработной плате, то арендодателю придется рассчитаться с ними самому.
9.3. Бухгалтерский и налоговый учет у арендодателя предприятия как имущественного комплекса
Организация предоставляет другой организации по договору аренды имущественный комплекс. Перед передачей имущества арендатору арендодатель в рамках подготовки предприятия для передачи в аренду обязан провести инвентаризацию передаваемого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 12 Закона о бухгалтерском учете для обеспечения достоверности данных бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности организации обязаны проводить инвентаризацию имущества и обязательств, в ходе которой проверяются и документально подтверждаются их наличие, состояние и оценка. Порядок и сроки проведения инвентаризации определяются руководителем организации, за исключением случаев, когда проведение инвентаризации обязательно. Одним из случаев обязательного проведения инвентаризации является согласно п. 2 ст. 12 Закона о бухгалтерском учете передача имущества в аренду, в том числе имущественного комплекса.
Порядок проведения инвентаризации имущества и финансовых обязательств организации и оформления ее результатов регулируется Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными приказом Минфина России от 13.06.1995 No 49 (далее - Методические указания по инвентаризации).
Согласно п. 2.2 вышеуказанных Методических указаний для проведения инвентаризации в организации создается постоянно действующая инвентаризационная комиссия. Персональный состав постоянно действующих и рабочих инвентаризационных комиссий утверждается руководителем организации. Документ о составе комиссии (приказ, постановление, распоряжение) регистрируется в книге контроля за выполнением приказов о проведении инвентаризации. В состав инвентаризационной комиссии включаются представители администрации организации, работники бухгалтерской службы, другие специалисты (инженеры, экономисты, техники и т.д.). Кроме того, согласно п. 2.3 Методических указаний по инвентаризации в состав инвентаризационной комиссии могут быть включены представители службы внутреннего аудита организации, независимых аудиторских организаций.
Поскольку имущество должно быть передано в состоянии, пригодном для целей его использования, арендодатель должен произвести необходимые действия по ремонту и замене неработающего оборудования, освободить помещения предприятия от имущества, не переходящего к арендатору, а также убедиться в действительности обязательств, входящих в состав предприятия.
Арендодатель должен, кроме того, составить баланс, отражающий активы и пассивы в составе предприятия.
Обязанности по подготовке предприятия к передаче, включая составление передаточного акта, возложены на арендодателя. На него относятся и связанные с этим расходы, если стороны не согласуют иное.
В передаточном акте указывается балансовая стоимость имущества. При этом данные берутся не из баланса за последний отчетный период. Арендодателю придется сделать промежуточный баланс на дату передачи предприятия в аренду.
Основные средства и нематериальные активы передаются арендатору по остаточной стоимости. Но в первичных документах (в передаточном акте, актах приема-передачи основных средств) должны быть отражены как первоначальная стоимость переданных объектов, так и сумма начисленной по ним амортизации. Эти данные необходимы и арендодателю, и арендатору. Если этого не сделать, у сторон договора аренды возникнут проблемы с учетом объектов основных средств при возврате предприятия из аренды.
Арендодатель списывает стоимость всех активов и обязательств, переданных арендатору в составе имущественного комплекса, со счетов их учета и отражает их на отдельном субсчете счета 76, субсчет "Расчеты по договору аренды предприятия" (например, 76-5). Передача на баланс арендатора основных средств арендованного предприятия отражается в учете арендодателя в порядке выбытия - по кредиту счета 01 и дебету счета 76, субсчет "Расчеты по договору аренды предприятия". Сумма начисленной амортизации по передаваемым основным средствам списывается со счета 02 в кредит счета 76, субсчет "Расчеты по договору аренды предприятия", и т.д. В результате на этом субсчете сформируется дебетовое сальдо, равное стоимости предприятия, переданного в аренду. Это означает, что у арендатора появилась обязанность в сроки, установленные договором, вернуть арендодателю имущество, активы и обязательства на определенную сумму. Иными словами, в учете арендодателя будет отражена весьма специфическая дебиторская задолженность арендатора в виде стоимости арендованного предприятия.
Поскольку арендодатель "расстается" со своим предприятием не навсегда, а только на срок его аренды, он должен отразить стоимость переданного в аренду имущественного комплекса в забалансовом учете на счете 011 "Основные средства, сданные в аренду". Причем за балансом учитывается не каждая из сданных в аренду частей имущественного комплекса, а предприятие как единый объект.
Поскольку право собственности на основные средства передаваемого в аренду предприятия к арендатору не переходит, то согласно ст. 39 НК РФ для целей обложения налогом на прибыль передача основных средств предприятия на баланс арендатора реализацией у арендодателя не признается.
Начисление амортизации по объектам основных средств, входящим в комплекс имущества по договору аренды предприятия, осуществляется арендатором в том же порядке, что и для объектов основных средств, находящихся на праве собственности. Согласно ст. 622, 625 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В то же время вследствие износа основных средств, входящих в состав имущества арендуемого предприятия, за период нахождения предприятия в аренде стоимость возвращаемого арендодателю имущества предприятия будет меньше, чем стоимость этого имущества на дату его получения в аренду. Следовательно, в бухгалтерском учете арендодателя задолженность арендатора по возврату имущества арендованного предприятия, числящаяся в учете по дебету счета 76, субсчет "Расчеты по договору аренды предприятия", должна уменьшаться на сумму износа (амортизации) объектов основных средств переданного в аренду предприятия, вследствие чего арендодатель может ежемесячно уменьшать задолженность арендатора по возврату имущества переданного в аренду предприятия на суммы амортизации основных средств данного предприятия, начисляемой в бухгалтерском учете арендатора.
Такое уменьшение задолженности арендатора является на основании п. 2 ПБУ 10/99 для арендодателя расходом и отражается в учете по дебету счета 91, субсчет "Прочие расходы", и кредиту счета 76, субсчет "Расчеты по договору аренды предприятия".
Согласно п. 1 ст. 256 НК РФ для целей налогового учета в состав амортизируемого имущества организации включаются имущество и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности, используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Следовательно, по основным средствам переданного в аренду предприятия амортизацию для целей налогового учета начисляет и включает в состав расходов арендодатель, при этом суммы начисленной амортизации по переданному в аренду предприятию учитываются в составе внереализационных расходов (подпункт 1 п. 1 ст. 265 НК РФ).
Передача арендатору предприятия в собственность материально-производственных запасов, входящих в состав имущественного комплекса, отражается в бухгалтерском учете арендодателя как их продажа в момент подписания сторонами передаточного акта.
Сумма выручки от продажи материально-производственных запасов в размере стоимости товаров, указанной в передаточном акте (с учетом НДС), отражается по кредиту счета 90 в корреспонденции со счетом 76, субсчет "Расчеты по договору аренды предприятия". Одновременно в дебет счета 90, субсчет "Себестоимость продаж", списывается себестоимость переданных товаров с кредита счета 41 "Товары".
Согласно подпункту 1 п. 1 ст. 146 НК РФ поскольку арендодатель передает арендатору товары в собственность, то такая операция у арендодателя является объектом обложения НДС. При передаче товаров арендодатель предъявляет арендатору на основании п. 1 ст. 168 НК РФ соответствующую сумму НДС и выставляет счет-фактуру в порядке, установленном ст. 169 Кодекса. При этом налоговая база определяется как стоимость реализуемых товаров, исчисленная в данном случае исходя из стоимости товаров, указанной в передаточном акте, без учета НДС (п. 1 ст. 154 НК РФ).
Для целей налогообложения прибыли выручка от реализации материально-производственных запасов как собственного производства, так и ранее приобретенных, а также выручка от реализации имущественных прав признаются согласно п. 1 ст. 249 НК РФ доходом от реализации.
На основании подпункта 3 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации материально-производственных запасов организация-арендодатель вправе уменьшить доходы от реализации на покупную стоимость реализованных материально-производственных запасов, а также на сумму расходов, связанных с реализацией, формируемых с учетом положений ст. 320 НК РФ.
Для арендодателя сумма арендной платы признается доходом. Определить, к какому виду доходов относится арендная плата, можно руководствуясь п. 5 ПБУ 9/99. Если аренда является предметом деятельности арендодателя, то сумма арендной платы отражается на счете 90 как доходы от обычных видов деятельности. Если сдача в аренду не является основным видом деятельности организации, то арендная плата учитывается арендодателем на счете 91 в составе прочих доходов.
Поступления в виде арендной платы по договору аренды предприятия подлежат обложению налогом на прибыль. Арендные платежи включаются в состав внереализационных доходов, если арендодатель не определяет такие платежи как доходы от реализации (п. 4 ст. 250 НК РФ). При формировании налоговой базы учитывается сумма выручки по договору аренды за вычетом НДС (п. 1 ст. 248 НК РФ). При исчислении налогооблагаемой прибыли арендодатель вправе учесть расходы, непосредственно связанные с осуществлением договора аренды предприятия как имущественного комплекса.
Сумма арендной платы, предъявленная арендодателем арендатору, является объектом обложения НДС. Сумма НДС выделяется в счете-фактуре, который арендодатель выставляет арендатору.
9.4. Бухгалтерский и налоговый учет у арендатора предприятия как имущественного комплекса
9.4.1. Общие положения
Полученное в аренду предприятие как имущественный комплекс арендатор должен поставить на баланс на основе данных передаточного акта. По сути, арендатор сделает проводки, обратные тем, что появились в учете арендодателя в момент передачи предприятия в аренду (см. предыдущий пример):
Д-т 01, 04 "Нематериальные активы", 10, 20, 43 "Готовая продукция", 60, 62 К-т 76, субсчет "Расчеты по аренде предприятия", - отражена стоимость активов, полученных арендатором в составе имущественного комплекса;
Д-т 76, субсчет "Расчеты по аренде предприятия", К-т 02, 60, 62, 76 - отражена величина обязательств, перешедших к арендатору предприятия.
После того как арендатор учтет полученные активы и обязательства, по кредиту счета 76, субсчет "Расчеты по аренде предприятия", сформируется сальдо, равное чистой стоимости арендованного имущественного комплекса, представляющее собой кредиторскую задолженность арендатора перед арендодателем, которая будет погашена по окончании срока аренды в момент возврата предприятия арендодателю.
Договором аренды предприятия может быть предусмотрено, что арендатор по мере использования сырья и материалов и реализации готовой продукции должен компенсировать арендодателю стоимость этих оборотных активов. В этом случае участники договора не имеют права включать стоимость материально-производственных запасов в состав имущественного комплекса. Операция по возмездной передаче арендатору сырья, материалов и готовой продукции должна рассматриваться как их реализация со всеми вытекающими отсюда налоговыми последствиями.
Пользование имуществом арендованного предприятия осуществляется арендатором в порядке, предусмотренном ст. 660 ГК РФ. Арендатор вправе (если иное не предусмотрено договором аренды предприятия как имущественного комплекса) без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия как имущественного комплекса и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Вышеуказанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
Но при этом арендатор приобретает право свободно передавать другим лицам не любое имущество предприятия, а только такие материальные ценности, под которыми понимаются оборотные средства (вещи, потребляемые в процессе одного или нескольких производственных циклов, средства производства, например, сырье, топливо, полуфабрикаты, комплектующие, инструменты и т.д.), готовая продукция, иные вещи. В круг такого имущества не включаются, во-первых, земля и другие природные ресурсы и, во-вторых, имущество, с которым подобные действия невозможны в силу закона.
Свободное распоряжение материальными ценностями и арендными правами со стороны арендатора возможно при соблюдении следующих условий:
- если в договоре аренды не определено иное и, в частности, не предусмотрено обязательное получение согласия арендодателя на такие действия;
- если такие действия не влекут уменьшения стоимости предприятия как имущественного комплекса;
- если не нарушаются другие положения договора аренды предприятия.
Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия как имущественного комплекса, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.
Стороны могут предусмотреть в договоре иное регулирование, в частности исключить право арендатора на изменение состава арендованного имущественного комплекса полностью или в какой-либо его части.
Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию установлены ст. 661 ГК РФ, согласно которой арендатор обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия как имущественного комплекса поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.
При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Действующие нормативные документы, регулирующие бухгалтерский учет, не содержат особых правил принятия к бухгалтерскому учету имущества, полученного в составе имущественного комплекса по договору аренды предприятия.
Согласно п. 50 Методических указаний No 91н начисление амортизации по объектам основных средств, входящим в комплекс имущества по договору аренды предприятия, осуществляется арендатором в порядке, изложенном в разделе IV Методических указаний No 91н для объектов основных средств, находящихся на праве собственности, то есть в общеустановленном порядке, исходя из первоначальной стоимости объекта и срока его полезного использования.
На основании данной нормы можно сделать вывод, что основные средства, полученные организацией в составе имущества арендованного предприятия, должны учитываться на балансе арендатора. Такой же вывод следует и из положений ст. 660 ГК РФ, где сказано, что полученное по договору аренды предприятия имущество в течение срока аренды контролируется исключительно арендатором (если иное не предусмотрено договором аренды предприятия).
Аналогичное мнение по учету имущества, полученного по договору аренды предприятия, приведено в письме Минфина России от 21.06.2002 No 04-02-06/3/41.
Согласно п. 2 ст. 8 Закона о бухгалтерском учете имущество, являющееся собственностью организации, учитывается обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося у данной организации. Для выполнения вышеуказанного требования организация должна обеспечить раздельный учет имущества, полученного по договору аренды предприятия, и имущества, принадлежащего организации на праве собственности.
Организация-арендатор может учитывать имущество арендованного предприятия либо на отдельно выделенном балансе (аналогично имуществу обособленных подразделений, выделенных на отдельный баланс), либо на отдельных субсчетах балансовых счетов по учету имущества и обязательств.
Имущество, полученное арендатором по договору аренды предприятия как имущественного комплекса, принимается к учету на балансовые счета учета соответствующего имущества, определенные Планом счетов и Инструкцией по его применению, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 No 94н (далее - Инструкция по применению Плана счетов), в корреспонденции со счетом учета расчетов с арендодателем, например со счетом 76, субсчет "Расчеты по договору аренды предприятия".
При этом первоначальная стоимость полученных организацией в составе имущества арендованного предприятия основных средств отражается по дебету счета 01 и кредиту счета 76, субсчет "Расчеты по договору аренды предприятия". Одновременно сумма амортизации по этим основным средствам, начисленная в бухгалтерском учете арендодателя, отражается по кредиту счета 02 и дебету счета 76, субсчет "Расчеты по договору аренды предприятия".
Остаточная стоимость основных средств арендованного предприятия, принятых на баланс арендатора, является составной частью общей суммы обязательств по возврату имущества арендованного предприятия, учитываемой по кредиту счета 76, субсчет "Расчеты по договору аренды предприятия".
Начисление амортизации по объектам основных средств, входящим в комплекс имущества по договору аренды предприятия, осуществляется арендатором в том же порядке, что и для объектов основных средств, находящихся на праве собственности (п. 50 Методических указаний No 91н). Порядок амортизации объектов основных средств установлен разделом III ПБУ 6/01, а также разделом IV Методических указаний No 91н.
Согласно п. 17 ПБУ 6/01 и п. 49 Методических указаний No 91н стоимость объектов основных средств, находящихся в организации на праве собственности, погашается посредством начисления амортизации, если иное не установлено ПБУ 6/01.
Для погашения стоимости объектов основных средств определяется годовая сумма амортизационных отчислений в порядке, установленном п. 19 ПБУ 6/01 и п. 54 Методических указаний No 91н. Амортизационные отчисления по объектам основных средств производятся в течение отчетного года ежемесячно независимо от применяемого способа начисления в размере 1/12 исчисленной годовой суммы (п. 19 ПБУ 6/01, п. 55 Методических указаний No 91н).
В Методических указаниях No 91н не содержится разъяснений в отношении того, каким способом и исходя из какого срока полезного использования начисляется амортизация по основным средствам арендованного предприятия. Арендатор может начислять амортизацию по основным средствам арендованного предприятия в том же порядке, в котором она начислялась у арендодателя, то есть в размере ежемесячной суммы амортизационных отчислений, определенной арендодателем.
Начисление амортизационных отчислений по объекту основных средств начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия этого объекта к бухгалтерскому учету, включая находящегося в запасе (резерве), и производится до полного погашения стоимости этих объектов либо до их выбытия (п. 21 ПБУ 6/01, п. 61 Методических указаний No 91н).
Сумма начисленных амортизационных отчислений отражается в бухгалтерском учете путем накопления соответствующих сумм на отдельном счете, как правило, по дебету счетов учета затрат на производство (расходов на продажу) в корреспонденции с кредитом счета учета амортизации (п. 25 ПБУ 6/01, п. 65 Методических указаний No 91н).
Согласно п. 5 ПБУ 10/99 расходами по обычным видам деятельности считается возмещение стоимости основных средств, нематериальных активов и иных амортизируемых активов, осуществляемое в виде амортизационных отчислений.
При этом расходами признается уменьшение экономических выгод организации в результате выбытия активов (денежных средств, иного имущества) и (или) возникновения обязательств, приводящее к уменьшению капитала этой организации, за исключением уменьшения вкладов по решению участников (собственников имущества) (п. 2 ПБУ 10/99).
Согласно ст. 622, 625 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В обязанности арендатора не входит отдельное возмещение арендодателю износа основных средств арендованного предприятия за период его аренды. Такое возмещение производится за счет выплачиваемой арендатором платы за аренду предприятия.
Обращаем внимание читателей на то, что суммы начисленной амортизации по основным средствам, полученным в составе арендованного предприятия, не должны включаться в состав расходов организации-арендатора. Суммы начисленной амортизации по полученным в аренду основным средствам арендованного предприятия должны относиться на уменьшение кредиторской задолженности перед арендодателем по возврату арендованного предприятия, то есть в дебет счета 76 (в корреспонденции со счетом 02, субсчет "Амортизация основных средств арендованного предприятия").
Вследствие износа основных средств, входящих в состав имущества арендованного предприятия, за период нахождения предприятия в аренде стоимость возвращаемого арендодателю имущества предприятия будет меньше, чем отраженная в бухгалтерском учете арендатора сумма обязательства по возврату данного имущества (равная стоимости имущества предприятия на дату его получения в аренду).
Следовательно, задолженность перед арендодателем по возврату имущества арендованного предприятия, числящаяся в учете по кредиту счета 76, субсчет "Расчеты по договору аренды предприятия", должна быть уменьшена на сумму износа (амортизации) объектов основных средств арендованного предприятия.
Суммы начисляемой арендатором амортизации по объектам основных средств арендованного предприятия не должны включаться в состав расходов арендатора, а должны относиться на уменьшение числящейся в учете суммы обязательства перед арендодателем по возврату имущества арендованного предприятия.
Иными словами, в бухгалтерском учете арендатора начисление амортизации по объектам основных средств арендованного предприятия должно отражаться записью по кредиту счета 02 и дебету счета 76, субсчет "Расчеты по договору аренды предприятия".
Для целей налогообложения прибыли согласно п. 1 ст. 256 НК РФ в состав амортизируемого имущества организации включаются имущество и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации.
Организация - арендатор предприятия не имеет права включать в состав амортизируемого имущества имущество, полученное по договору аренды предприятия. Следовательно, амортизация по основным средствам арендованного предприятия арендатором не начисляется и в состав расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль (так же как и в бухгалтерском учете) не включается.
При прекращении договора аренды предприятия подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 664 ГК РФ).
Обратная передача основных средств на баланс арендодателя при прекращении договора аренды предприятия и возврат имущества предприятия арендодателю отражаются в учете записью по кредиту счета 01 и дебету счета 76, субсчет "Расчеты по договору аренды предприятия" (на сумму первоначальной стоимости возвращаемых основных средств). Одновременно сумма начисленной амортизации по передаваемым основным средствам списывается со счета 02 в кредит счета 76, субсчет "Расчеты по договору аренды предприятия".
Поскольку право собственности на возвращаемое имущество организации не принадлежит, а следовательно, не происходит и передачи прав собственности при его возврате, возврат имущества арендуемого предприятия реализацией у арендатора для целей обложения налогом на прибыль не признается (ст. 39 НК РФ).
9.4.2. Капитальные вложения в здание, арендованное в составе имущественного комплекса
Право на внесение арендатором улучшений в арендованное имущество следует из ст. 660 ГК РФ, согласно которой арендатор вправе без согласия арендодателя проводить реконструкцию, расширение, техническое перевооружение предприятия. В той же статье ГК РФ говорится о том, что арендатор имеет право изменять имущественный состав предприятия, следствием чего также могут быть неотделимые улучшения.
Законодательно установлено право арендатора на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Это правило действует, если стороны не предусмотрели в договоре аренды иного распределения расходов между ними на неотделимые улучшения предприятия или не установили для них ограничений по технико-экономическим и финансовым параметрам.
В то же время, защищая интересы арендодателя, закон дает суду право освободить его от возмещения стоимости таких улучшений, если арендатор нарушил принцип экономичности, который заключается в соответствии произведенных затрат полученной пользе. Иными словами, если в результате таких затрат стоимость арендованного имущества повысилась значительно больше, чем его качество и (или) эксплуатационные свойства, бремя доказывания нарушения арендатором принципа экономичности возлагается на арендодателя.
Арендодатель может также обратиться в суд с требованием освободить его от возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений, если при их осуществлении арендатор нарушил принципы добросовестности и разумности. Поскольку суд в этом случае выносит решение, опираясь на установленную п. 3 ст. 10 ГК РФ презумпцию (предположение) добросовестности и разумности арендатора, истец должен ее опровергнуть путем доказательства недобросовестности и неразумности арендатора.
Расходы, связанные с осуществлением реконструкции, расширения и технического перевооружения действующих предприятий, признаются долгосрочными инвестициями. Выполняемые при этом работы приводят к изменению сущности объектов, на которых они осуществляются, а производимые затраты не являются издержками отчетного периода по содержанию данных объектов (п. 1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина России от 30.12.1993 No 160).
Стоимость выполненных подрядчиком и оформленных в установленном порядке работ по реконструкции здания отражается на счете 08 по договорной стоимости согласно оплаченным или принятым к оплате счетам подрядных организаций (п. 2.3, 3.1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, Инструкция по применению Плана счетов).
Сумма НДС, предъявленная подрядной организацией, относится в дебет счета 19 в корреспонденции со счетом 60. Эта сумма НДС при наличии счета-фактуры принимается к вычету на дату принятия на учет выполненных подрядчиком работ (п. 6 ст. 171, п. 5 ст. 172 НК РФ).
В соответствии с п. 5 ПБУ 6/01 капитальные вложения в арендованные объекты основных средств учитываются в составе основных средств организации-арендатора.
Если в соответствии с заключенным договором аренды капитальные вложения в арендованные основные средства являются собственностью арендатора, затраты по законченным работам капитального характера списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета основных средств. На сумму произведенных затрат арендатором открывается отдельная инвентарная карточка на отдельный инвентарный объект.
Капитальные вложения в арендованное предприятие в течение срока действия договора аренды учитываются на балансе арендатора в составе собственных объектов основных средств на счете 01, субсчет "Собственные основные средства".
Таким образом, в течение срока действия договора аренды на балансе организации числятся два объекта основных средств: на счете 01, субсчет "Основные средства арендованного предприятия", - полученное в составе арендованного имущественного комплекса здание, учитываемое по стоимости, указанной в передаточном акте, и на счете 01, субсчет "Собственные основные средства", - капитальные вложения в реконструкцию этого здания, учитываемые арендатором в составе собственных основных средств.
Капитальные вложения в арендованное в составе имущественного комплекса здание амортизируются в бухгалтерском учете арендатора в общеустановленном порядке исходя из их первоначальной стоимости и установленного срока их полезного использования.
Сумма начисленных амортизационных отчислений отражается в бухгалтерском учете путем накопления соответствующих сумм на отдельном счете, как правило, по дебету счетов учета затрат на производство (расходов на продажу) в корреспонденции с кредитом счета учета амортизации (п. 65 Методических указаний No 91н).
Согласно п. 5 ПБУ 10/99 расходами по обычным видам деятельности считается возмещение стоимости основных средств, нематериальных активов и иных амортизируемых активов, осуществляемое в виде амортизационных отчислений (п. 5 ПБУ 10/99).
В соответствии с п. 20 ПБУ 6/01 срок полезного использования объекта основных средств определяется организацией при принятии объекта к бухгалтерскому учету и может устанавливаться на основании:
- ожидаемого срока использования этого объекта в соответствии с ожидаемой производительностью или мощностью;
- ожидаемого физического износа, зависящего от режима эксплуатации (количества смен), естественных условий и влияния агрессивной среды, системы проведения ремонта;
- нормативно-правовых и других ограничений использования этого объекта (например, срок аренды).
Организация-арендатор может либо признавать срок полезного использования равным установленному договором сроку аренды предприятия, либо установить его исходя из оставшегося срока полезного использования здания.
Для целей налогообложения прибыли капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются согласно п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом.
На основании ст. 662 ГК РФ арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества (независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения), если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Предположим, арендатор решил амортизировать капитальные вложения в течение срока действия договора аренды. В этом случае произведенные капитальные вложения амортизируются у арендатора в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованного здания в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, начиная с месяца, следующего за месяцем завершения реконструкции (п. 1 ст. 258, абзац второй п. 2 ст. 259 НК РФ).
В бухгалтерском учете арендатор при расчете сумм амортизации имеет право установить срок полезного использования капитальных вложений в арендованное здание также на основании Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы.
Ежемесячная сумма амортизации по капитальным вложениям, рассчитанная в соответствии с п. 4 ст. 259 НК РФ и включаемая в состав расходов в налоговом учете, будет равна сумме амортизации этих капитальных вложений в бухгалтерском учете.
9.4.3. Обложение налогом на имущество организаций при аренде предприятия как имущественного комплекса
Согласно ст. 374 НК РФ объектом обложения налогом на имущество организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.
Действующими правилами ведения бухгалтерского учета предусмотрено, что весь имущественный комплекс, переданный по договору аренды предприятия, учитывается арендатором (юридическим лицом) на его балансе, то есть арендатор принимает арендованное предприятие на свои счета учета активов и обязательств. Принятие на баланс арендатора основных средств, входящих в состав имущественного комплекса, полученного по договору аренды, отражается по дебету счета 01 на соответствующем субсчете.
Из положений п. 50 Методических указаний No 91н следует, что начисление амортизации по объектам основных средств для целей бухгалтерского учета по договору аренды предприятия как имущественного комплекса осуществляется арендатором в порядке, предусмотренном для основных средств, находящихся в организации на праве собственности.
Таким образом, в отношении основных средств, передаваемых по договору аренды предприятия в составе имущественного комплекса на баланс арендатора, налог на имущество организаций начисляется и уплачивается арендатором.
Данный порядок не распространяется на имущество (в том числе имущественный комплекс), переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность, имущество, переданное по договору купли-продажи, в том числе договору продажи предприятия, и т.д. В связи с этим порядок применения налога на имущество организаций определяется исходя из конкретных положений договора аренды и условий, предусмотренных этим договором.
Может ли арендатор использовать арендованное предприятие либо его часть для непроизводственных целей или совсем не вести на предприятии никакой деятельности? Да, может: арендатор сам решает, что ему делать с арендованным предприятием. Но если арендованный имущественный комплекс не используется или же используется в непроизводственных целях, арендатор, несомненно, понесет потери. Арендная плата (вся или ее часть), уплачиваемая арендодателю за предприятие, которое не используется для извлечения коммерческой прибыли, отражается в бухгалтерском учете на соответствующем субсчете счета 91. НДС, уплаченный арендодателю в составе "непроизводственной" арендной платы, не может быть принят арендатором к вычету. В учете арендатора будут оформлены следующие проводки:
Д-т 91, субсчет "Прочие расходы", К-т 60 - отражена сумма арендной платы за предприятие, используемое для непроизводственных нужд;
Д-т 19 К-т 60 - показана сумма НДС по арендной плате за предприятие;
Д-т 91, субсчет "Прочие расходы", К-т 19 - отнесена на расходы сумма НДС по арендной плате за предприятие, использованное для непроизводственных нужд.
Нерачительный арендатор, который не использует арендованное предприятие для извлечения прибыли, несет убытки не только в отношении НДС, но и по налогу на прибыль. Такой арендатор не имеет права включать сумму арендной платы, так же как и НДС по ней, в состав расходов, признаваемых при расчете налогооблагаемой базы по налогу на прибыль.
10. Аренда земельных участков
В соответствии со ст. 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду.
По истечении срока договора аренды арендатор земельного участка имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды. Он также вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, паевого взноса в производственный кооператив, передать земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды. Для совершения вышеуказанных действий согласия собственника земельного участка не требуется, необходимо только его предварительное уведомление. При передаче земельного участка в качестве вклада (паевого взноса) ответственность по договору аренды переходит к новому арендатору, за исключением передачи арендных прав в залог, когда не требуется заключения нового договора аренды.
Передача земельного участка в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ возможна не более чем на один год и сопровождается возложением на арендатора ряда следующих обязанностей:
- привести по требованию арендодателя земельный участок в состояние, пригодное для его использования;
- возместить убытки, причиненные при проведении работ;
- выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка;
- исполнить иные обязанности, предусмотренные законом или договором.
Если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок более пяти лет, арендатор может передавать в течение срока договора аренды свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка. Досрочное расторжение такого договора по требованию арендодателя осуществляется только в судебном порядке при существенном нарушении арендатором условий договора.
Арендная плата за использование земельных участков, переданных в аренду по правилам ст. 36 ЗК РФ, устанавливается в соответствии с решением Правительства РФ. При этом размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых объектами транспортных систем естественных монополий, а также земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в районах Крайнего Севера, не может быть выше размеров ставок земельного налога, установленных для земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.
В соответствии с законодательством Российской Федерации средства от арендной платы перечисляются на бюджетные счета органов Федерального казначейства. Порядок распределения средств от арендной платы по уровням бюджетной системы Российской Федерации устанавливается федеральными законами о федеральном бюджете на соответствующий год. Арендная плата за земли, находящиеся в государственной собственности, не облагается НДС.
Арендные отношения устанавливаются посредством договора аренды, имеющего гражданско-правовую природу. Условие об арендной плате относится к числу существенных положений договора аренды.
Размер арендной платы определяется договором аренды и входит в число существенных условий договора. Это означает, что если сторонами не определено условие о размере арендной платы, то договор аренды не считается заключенным. При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются непосредственно договором. Если земельный участок сдается в аренду из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, то общие принципы определения арендной платы (порядок, условия и сроки внесения платежей) устанавливаются Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления соответственно.
Но ГК РФ предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором аренды и не должен зависеть от усмотрения местных властей.
Размер арендной платы в договоре аренды земельного участка может либо быть установлен в твердой сумме, либо являться определяемым, когда стороны согласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета.
Распоряжением Росимущества от 06.07.2004 No 104-р утверждена примерная форма договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка.
Статьей 46 ЗК РФ установлены специальные основания прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя:
- использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;
- использование земельного участка, приводящее к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
- неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
- неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства в вышеуказанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не предусмотрен федеральным законом или договором аренды, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого он не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
- изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
- реквизиция земельного участка.
Арендаторы земельных участков имеют право на возмещение убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением их прав либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 No 262.
Основанием для возмещения убытков арендаторам земельных участков являются:
- акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
- соглашение о временном занятии земельного участка между арендатором земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;
- акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав арендатора земельного участка;
- акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;
- решение суда.
Возмещение убытков осуществляется за счет средств соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет ограничение прав арендаторов земельных участков либо ухудшение качества земель.
Размер убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяется по соглашению сторон и рассчитывается согласно соответствующим методическим рекомендациям.
Налоговые споры, связанные с определением размера убытков, рассматриваются в судебном порядке.
Размер убытков, причиненных арендаторам земельных участков, устанавливается следующим образом:
- при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд - учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах;
- при временном занятии земельных участков - учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с временным занятием земельных участков;
- при ограничении прав на земельные участки - учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав;
- при ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц - учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также затраты на проведение работ по восстановлению качества земель.
Передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земли (перенаем) отличают от субаренды (поднайма). В ходе передачи прав и обязанностей происходит перемена лица в арендном обязательстве: первоначальный арендатор, уступив свои права и обязанности новому арендатору, выбывает из обязательства. При этом для нового арендатора сохраняются неизменными все условия договора аренды.
В случае осуществления поднайма (субаренды) арендатор не выбывает из арендного обязательства, а заключает дополнительный договор, обладающий ограниченной самостоятельностью и напрямую связанный с основным договором аренды. Положения договора субаренды могут значительно отличаться от положений основного договора аренды, например в отношении ставки арендной платы, но не в отношении условия о сроке, который не может превышать срок основного договора, и условия о целевом назначении земельного участка.
Арендная плата за земельные участки, в отличие от земельного налога, который является фискальным, обязательным платежом, определяется по соглашению сторон договором аренды.
Порядок определения арендной платы, так же как и иные условия договора аренды, определен ГК РФ и нормами земельного законодательства об аренде земельного участка.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В соответствии с ГК РФ арендная плата может быть установлена как за все арендуемое имущество в целом, так и отдельно за каждую его составную часть. Эта возможность распространяется и на земельные участки, но на практике арендная плата в большинстве случаев устанавливается для всего арендуемого участка. На практике также распространены периодические денежные арендные платежи. Однако гражданским законодательством (ст. 614 ГК РФ) предусматриваются различные виды арендной платы и варианты их сочетания. Это также:
- установленные доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
- предоставление арендатором определенных услуг;
- передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
- возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Кроме того, платежи могут быть не только периодическими, но и единовременными, вносимыми сразу за весь срок аренды.
ГК РФ определены отношения между арендодателем и арендатором относительно определения и пересмотра арендной платы. Так, согласно ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Арендная плата за земельные участки может взиматься отдельно или в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество, если в аренду, кроме земли, переданы строения, сооружения и другие материальные и природные ресурсы, но с обязательным перечислением арендной платы за землю на бюджетные счета соответствующих органов местного самоуправления.
За земельные участки, необходимые для обслуживания жилых и нежилых строений, предоставленных в пользование юридическим лицам или гражданам по договорам аренды, земельный налог взимается с арендодателя.
Если юридическим лицам или гражданам передаются в аренду части жилых и нежилых строений, налог за земельные участки, обслуживающие эти строения, взимается полностью с арендодателя.
Учет расходов на заключение договора аренды земельных участков для целей налогообложения прибыли. Вопросы отнесения в состав расходов затрат на приобретение прав на земельные участки и на заключение договора аренды земельных участков регулируются ст. 264.1 НК РФ.
Расходы на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка принимаются для целей налогообложения прибыли, если только договор аренды заключается с 1 января 2007 года.
Расходы на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка включаются в состав расходов только в случае заключения такого договора, так как на эту зависимость прямо указано в положениях ст. 264.1 НК РФ.
Порядок признания расходов на приобретение права на заключение договора аренды земельных участков, установленный п. 4 ст. 264.1 НК РФ, аналогичен порядку признания расходов на приобретение земельных участков.
А что касается порядка признания расходов на приобретение земельных участков, предусмотренного п. 3 ст. 264.1 НК РФ, то вышеуказанные расходы включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, в следующем порядке и по выбору налогоплательщика признаются расходами отчетного (налогового) периода:
- либо равномерно в течение срока, который определяется налогоплательщиком самостоятельно и не должен быть менее пяти лет, - первый вариант;
- либо в размере, не превышающем 30 % исчисленной в соответствии со ст. 274 НК РФ налоговой базы предыдущего налогового периода, до полного признания всей суммы вышеуказанных расходов, если иное не предусмотрено ст. 264.1 НК РФ, - второй вариант.
Порядок признания расходов на приобретение права на земельные участки применяется в соответствии с принятой организацией учетной политикой для целей налогообложения. Для расчета предельных размеров расходов, исчисляемых в соответствии со ст. 264.1 НК РФ, налоговая база предыдущего налогового периода определяется без учета суммы расходов вышеуказанного периода на приобретение права на земельные участки.
Выбор второго варианта экономически нецелесообразен и повлечет определенные трудности для организации. Данный вариант может подойти только организациям, которые ежегодно имеют высокий стабильный финансовый результат. Ведь использование этого варианта напрямую привязано к финансовым показателям организации и полученной прибыли предыдущего налогового периода. Организация, которая все-таки решится выбрать второй вариант, должна оценить ситуацию на предприятии, иметь четкое представление о планируемых финансовых показателях и быть готовой к определенным трудностям при учете убытка от реализации земельного участка.
Если земельные участки приобретаются на условиях рассрочки, срок которой превышает пять лет, то расходы признаются в соответствии с подпунктом 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ расходами отчетного (налогового) периода равномерно в течение срока, установленного договором.
Если договор аренды земельного участка не подлежит государственной регистрации, то расходы на приобретение права на его заключение признаются расходами равномерно в течение срока его действия. В последнем случае речь идет о тех договорах аренды земельного участка, которые заключены на срок менее одного года, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Документальным подтверждением понесенных расходов по приобретению права на заключение договора аренды земельных участков будет служить заключенный договор аренды, поскольку положениями ст. 264.1 НК РФ установлена зависимость признания расходов от факта заключения самого договора.
Учет прибыли (убытка) от реализации права на заключение договора аренды земельных участков. При буквальном прочтении нормы п. 5 ст. 264.1 НК РФ можно сделать вывод, что правила учета прибыли (убытка), указанные в данном пункте, не распространяются на учет прибыли (убытка) от реализации права на заключение договора аренды. Это означает, что организация будет вправе учесть убыток по общим правилам, предусмотренным ст. 268 НК РФ, в соответствии с которой при реализации имущественных прав разрешается уменьшить полученные доходы на сумму расходов, связанных с приобретением и реализацией. Однако в таком случае часть расходов будет учтена дважды, что противоречит п. 5 ст. 252 НК РФ. Принимая во внимание это обстоятельство, можно предположить, что, скорее всего, налоговые органы будут настаивать на применении п. 5 ст. 264.1 НК РФ.
Учет арендных платежей по земельному участку. Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок не менее одного года, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента их регистрации.
Договоры аренды земельных участков, подписанные после 1 января 2000 года, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав в учреждениях юстиции, после чего считаются заключенными и вступают в силу. Заключение договора аренды возможно после выделения участка в счет земельной доли в натуре, его кадастрового учета и государственной регистрации права на данный участок.
Действующим законодательством установлена необходимость представления на регистрацию планов недвижимого имущества, являющегося объектом регистрируемых вещных прав или сделки. Поэтому обязательным приложением к документам, требующимся для государственной регистрации прав на земельный участок, является кадастровый паспорт данного земельного участка (ст. 17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество). До государственной регистрации договора аренды земельного участка в Едином государственном реестре прав должно быть зарегистрировано право собственности, либо право хозяйственного ведения, либо право оперативного управления арендодателя на передаваемый в аренду участок.
Согласно подпункту 10 п. 1 ст. 264 НК РФ арендные платежи по договору аренды включаются в состав прочих расходов арендаторов. При этом каких-либо условий для признания данных расходов для целей обложения налогом на прибыль НК РФ не содержит. В течение многих лет Минфин России считает, что договоры, не прошедшие государственной регистрации (если такая регистрация обязательна в силу гражданского законодательства Российской Федерации), не считаются заключенными. Соответственно расходы по таким договорам для целей обложения налогом на прибыль не учитываются (письма Минфина России от 12.07.2006 No 03-03-4/2/172, от 17.02.2006 No 03-03-04/3/3, от 01.11.2005 No 03-03-04/1/325).
Аналогичного мнения придерживается и ФНС России в письме от 13.07.2005 No 02-1-07/66.
В письме от 06.03.2008 No 03-03-06/1/152 Минфин России подтвердил свою точку зрения в отношении учета расходов по аренде земельных участков. Он считает, что обязательным условием учета расходов в виде арендных платежей за арендуемый земельный участок по договору аренды в составе расходов для целей обложения налогом на прибыль является государственная регистрация такого договора. Поэтому затраты организации в виде арендных платежей за арендуемый земельный участок до государственной регистрации договора аренды неправомерно учитывать в налоговом учете.
Рассматриваемая позиция финансового ведомства противоречит действующему налоговому законодательству, поскольку:
- норма подпункта 10 п. 1 ст. 264 НК РФ не обусловливает право налогоплательщиков учитывать для целей налогообложения фактически произведенные затраты по оплате арендных платежей с обязанностью по государственной регистрации договоров аренды земельных участков;
- к налоговым правоотношениям гражданское законодательство не применяется (п. 3 ст. 2 ГК РФ).
Во избежание споров с налоговыми органами в договор аренды следует, по нашему мнению, внести положение, в соответствии с которым условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим с момента подписания договора сторонами. Это положение (пункт договора) можно сформулировать следующим образом: "Стороны договорились, что условия договора применяются к их отношениям, возникшим с момента передачи предмета договора в пользование арендатору по акту приема-передачи".
Учитывая мнение Минфина России и ФНС России, если организация учтет расходы по аренде до государственной регистрации договора, то, скорее всего, к ней предъявит претензии контролирующий орган. Арбитражные суды, как правило, в рассматриваемых спорах поддерживают налогоплательщиков.
Для учета арендных платежей по земельному участку в налоговом учете должны выполняться иные условия, предусмотренные налоговым законодательством. В частности, земельный участок должен использоваться в деятельности организации, направленной на получение дохода, на него должны иметься договор и передаточный акт (п. 1 ст. 252 НК РФ).
11. Договор проката
Суть договора проката состоит в том, что арендодатель обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодателями, занимающимися прокатом имущества, могут быть юридические лица, зарегистрированные в качестве коммерческих организаций, и физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей. При этом сдача имущества в аренду для арендодателя является постоянной предпринимательской деятельностью.
Предметом проката может быть только движимое имущество, предоставляемое во временное владение и пользование за плату. В основном это вещи, используемые в потребительских целях (предметы бытовой техники, радио- и телевизионная аппаратура и т.д.), а также приборы и некоторые виды оборудования, применяемые, в частности, научно-исследовательскими организациями, небольшими предприятиями, строительными организациями и т.д. Как правило, это дорогостоящая техника, покупать которую невыгодно ввиду того, что потребность в ней возникает на сравнительно небольшой срок.
В соответствии с п. 3 ст. 626 ГК РФ договор проката считается публичным договором. Согласно ст. 426 ГК РФ публичным признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация должна осуществлять по характеру своей деятельности в отношении каждого, кто к ней обратится. При этом она не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора. По общему правилу, цена предоставляемых товаров, работ, услуг и иные условия публичного договора одинаковы для всех потребителей, и, кроме случаев, предусмотренных законодательством, нельзя кому-то отдавать предпочтение.
Договор проката заключается в письменной форме. Договор проката опосредует отношения по краткосрочной аренде имущества, максимальный срок которой определен законодателем в один год. Отдельные виды имущества могут передаваться в аренду на более короткие сроки при ограничении часов работы соответствующей организации. Исходя из этого, а также учитывая нормы абзаца второго п. 3 ст. 610 ГК РФ, в случае заключения договора проката на более длительный срок его действие будет считаться равным одному году.
К договору проката не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, то есть если договор проката будет возобновлен, бывший арендатор не получит преимущественных прав, как, например, при заключении договора аренды (п. 2 ст. 627 ГК РФ). Из данного положения не следует, что арендатор лишен возможности заключить договор проката на новый срок, но действовать он должен на общих основаниях.
Прокат подпадает под действие Закона РФ от 07.02.1992 No 2300-1 "О защите прав потребителей" и Правил бытового обслуживания населения в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.08.1997 No 1025.
В соответствии с вышеуказанными Правилами организация, занимающаяся сдачей в прокат, должна заключать договор с каждым из своих клиентов. Один экземпляр документа выдается потребителю. Такой договор должен содержать:
- наименование и местонахождение (юридический адрес) организации-исполнителя;
- вид услуги;
- цену услуги;
- отметку об оплате потребителем полной цены услуги либо о внесенном авансе при оформлении договора, если такая оплата была произведена;
- другие необходимые данные, связанные со спецификой оказываемых услуг;
- должность лица, принявшего заказ, и его подпись, а также подпись потребителя, сдавшего заказ.
В соответствии с п. 1 ст. 630 ГК РФ арендная плата по договору проката должна осуществляться в виде платежей в твердой сумме, исключая возможность использования других способов оплаты, перечисленных в п. 2 ст. 614 настоящего Кодекса. Платежи могут вноситься периодически или единовременно, что должно быть обусловлено договором. Согласно п. 2 ст. 630 ГК РФ при досрочном возврате арендатором имущества арендодатель должен возвратить арендную плату за период, который был оплачен, но в течение которого арендатор имуществом не пользовался.
При прокате в число обязанностей арендодателя входят:
- проверка исправности имущества, сдаваемого в аренду, которая осуществляется в присутствии арендатора;
- ознакомление арендатора с правилами эксплуатации имущества;
- безвозмездное устранение недостатков имущества, обнаруженных арендатором. Если недостатки возникли по вине арендатора вследствие нарушения им правил эксплуатации и содержания имущества, то арендатор должен оплатить арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества;
- осуществление капитального и текущего ремонта арендованного имущества.
Договор проката может быть прекращен досрочно. Право на досрочный отказ от договора имеет только арендатор. Законодатель учитывает в данном случае интересы арендатора, у которого необходимость в арендуемом имуществе может отпасть в любой момент, а продолжение договора причинит ему убытки, которые он не сможет компенсировать. Для того чтобы арендодатель был готов принять обратно такое имущество, а также уменьшить убытки, связанные с досрочным прекращением договора, он должен быть предупрежден арендатором об отказе от договора проката в письменном виде не менее чем за десять дней. В случае досрочного прекращения договора арендатор имеет право на возврат части уплаченной им арендной платы в соответствии с п. 2 ст. 630 ГК РФ.
Взаимоотношения сторон при выявлении арендатором недостатков, полностью или частично препятствующих эксплуатации арендованного имущества, регулируются нормами ст. 629 ГК РФ, которые исключают право арендатора на самостоятельное устранение недостатков (ремонт) арендованного имущества (ст. 612 ГК РФ). Если после передачи имущества арендатор обнаружит в нем недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию имуществом, он должен уведомить об этом арендодателя. Способы, форма и срок такого уведомления в ГК РФ не установлены; следовательно, арендатор имеет право сделать это удобным для него способом в разумный срок, если иное не предусмотрено договором. После получения такого уведомления арендодатель обязан в десятидневный срок по своему выбору либо устранить недостатки на месте (например, произвести ремонт), либо заменить данную вещь аналогичной вещью, находящейся в пригодном для использования состоянии. Для выполнения этих действий в ГК РФ установлен десятидневный срок. Договором может быть определен более короткий срок, однако установление более длительного срока в договоре не допускается. Неисполнение арендодателем обязанности исправить недостатки на месте или заменить имущество исправным позволяет арендатору согласно ст. 616 ГК РФ произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, либо потребовать соответственного уменьшения арендной платы.
В соответствии с п. 2 ст. 631 ГК РФ арендатор не имеет права на передачу арендованного имущества в субаренду или в безвозмездное пользование другому лицу, передачу своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу (перенаем), на залог арендных прав, внесение их в качестве имущества в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственный кооператив и т.д.
Бухгалтерский учет. Предметы, предназначенные для сдачи в прокат, относятся к доходным вложениям в материальные ценности. Установленные ПБУ 6/01 правила формирования в бухгалтерском учете информации об основных средствах организации применяются также в отношении доходных вложений в материальные ценности. Согласно п. 7, 8 ПБУ 6/01 предметы проката принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости, которой при приобретении за плату признается сумма фактических затрат организации на приобретение, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации). Фактическими затратами на приобретение предметов проката является сумма, уплачиваемая в соответствии с договором поставщику (продавцу).
Материальные ценности, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (в том числе по договору проката) с целью получения дохода, отражаются по дебету счета 03 "Доходные вложения в материальные ценности" в корреспонденции со счетом 08.
Имущество, приобретенное для сдачи в аренду (прокат, лизинг), удовлетворяющее условиям п. 4 ПБУ 6/01, со сроком полезного использования свыше 12 месяцев и стоимостью в пределах лимита, установленного в учетной политике организации, но не более 20 000 руб. за единицу, может отражаться в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе материально-производственных запасов (п. 5 ПБУ 6/01).
При этом для целей обеспечения сохранности этих объектов в производстве или при эксплуатации в организации должен быть организован надлежащий контроль за их движением.
Специальные унифицированные формы первичной учетной документации для учета предметов проката в настоящее время отсутствуют. В данной ситуации возможно использование унифицированных форм, предназначенных для оформления операций с основными средствами. Таким образом, зачисление в состав основных средств отдельных объектов, предназначенных для сдачи в прокат, оформляется актом о приеме-передаче объектов основных средств унифицированной формы No ОС-1. Для учета всех видов основных средств, а также для группового учета однотипных объектов основных средств, поступивших в эксплуатацию в одном календарном месяце и имеющих одно и то же производственно-хозяйственное назначение, техническую характеристику и стоимость, применяется инвентарная карточка группового учета объектов основных средств (форма No ОС-6а). Инвентарная карточка ведется в бухгалтерии на группу объектов основных средств, заполняется путем позиционных записей отдельных объектов основных средств.
Расходы, осуществляемые в связи с постоянной предпринимательской деятельностью по предоставлению имущества в прокат, являются для организации в соответствии с п. 5 ПБУ 10/99 расходами по обычным видам деятельности.
Предметы проката могут представлять собой амортизируемое и неамортизируемое имущество. Если в отношении "обычных" основных средств в бухгалтерском учете предусмотрено четыре способа начисления амортизации (линейный, уменьшаемого остатка, списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования, списания стоимости пропорционально объему продукции работ), то в отношении предметов проката может использоваться только линейный способ.
Передача в прокат имущества на основании акта приема-передачи отражается в бухгалтерском учете по дебету счета 03, субсчет "Имущество, переданное в прокат", и кредиту счета 03, субсчет "Имущество для сдачи в прокат".
Аналитический учет по счету 03 ведется по каждому предмету проката и по арендаторам.
Для целей налогообложения прибыли для организаций, предоставляющих на постоянной основе за плату во временное пользование и (или) временное владение и пользование имущество по договору проката, доходы от этой деятельности считаются доходами от реализации.
В целях исчисления налогооблагаемой прибыли имущество первоначальной стоимостью не более 20 000 руб. не признается согласно п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым. Стоимость такого имущества включается на основании подпункта 3 п. 1 ст. 254 НК РФ в состав материальных расходов в полной сумме по мере ввода его в эксплуатацию.
В соответствии с подпунктом 1 п. 1 ст. 265 НК РФ для организаций, предоставляющих на систематической основе за плату во временное пользование и (или) временное владение и пользование свое имущество, расходы, связанные с этой деятельностью, считаются расходами, связанными с производством и реализацией.
НДС, уплаченный при приобретении предметов проката, может быть принят к вычету в соответствии с п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ на основании счета-фактуры, выставленного поставщиком, и документов, подтверждающих уплату НДС, после принятия предметов проката на учет.
Применение бланков строгой отчетности. Организации, оказывающие услуги по прокату, предоставляют имущество в прокат в основном физическим лицам; при этом денежные средства за оказанные услуги вносятся гражданами в кассу организации в виде наличных.
По общему правилу, в соответствии с п. 1 ст. 2 и ст. 5 Федерального закона от 22.05.2003 No 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт" организации при осуществлении наличных денежных расчетов обязаны применять контрольно-кассовую технику (ККТ) и выдавать покупателям (клиентам) при осуществлении таких расчетов в момент оплаты кассовые чеки. При этом под наличными денежными расчетами понимаются произведенные с использованием средств наличного платежа расчеты за приобретенные товары, выполненные работы, оказанные услуги.
Но п. 2 ст. 2 Федерального закона от 22.05.2003 No 54-ФЗ установлено, что организации и индивидуальные предприниматели согласно порядку, определяемому Правительством РФ, могут осуществлять наличные денежные расчеты и (или) расчеты с использованием платежных карт без применения ККТ в случае оказания услуг населению при условии выдачи ими соответствующих бланков строгой отчетности (БСО). Порядок утверждения формы БСО, приравненных к кассовым чекам, а также порядок их учета, хранения и уничтожения устанавливаются Правительством РФ.
Федеральный закон от 22.05.2003 No 54-ФЗ допускает применение БСО при оказании организациями и индивидуальными предпринимателями услуг населению. При расчетах с юридическими лицами возможность применения БСО не установлена. Поэтому, если организация заключает договор проката с юридическим лицом и расчет производится наличными денежными средствами, применение ККТ обязательно.
Документы строгой отчетности наряду с показателями, характеризующими специфику оформляемых операций, должны содержать следующие обязательные реквизиты:
- сведения об утверждении формы бланка;
- наименование, шестизначный номер и серию;
- код формы бланка по Общероссийскому классификатору управленческой документации, утвержденному постановлением Госстандарта России от 30.12.1993 No 299 (далее - ОКУД);
- наименование и код организации или индивидуального предпринимателя, выдавших бланк;
- код ИНН;
- вид услуг;
- единица измерения оказания услуг (в натуральном и денежном выражении);
- стоимость услуги в денежном выражении, в том числе размер платы, осуществляемой наличными денежными средствами либо с использованием платежной карты;
- дата осуществления расчета;
- наименование должности (фамилии, имени, отчества) лица, ответственного за совершение операции и правильность ее оформления, место для личной подписи, печати (штампа) организации или индивидуального предпринимателя.
В случае необходимости утвержденные формы документов строгой отчетности могут быть дополнены реквизитами, соответствующими роду деятельности организации.
При оформлении БСО организациям и индивидуальным предпринимателям следует учитывать, что все реквизиты, предусмотренные в утвержденных формах, должны оставаться без изменения, удаление отдельных реквизитов не допускается. В случае незаполнения той или иной строки в ней ставится прочерк. В то же время формат, художественное оформление и техническое редактирование БСО определяются организацией самостоятельно, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
При оформлении выдачи напрокат предметов, а также получении денег за продление срока проката, ремонт, порчу предметов проката и т.д. используется форма БО-6, утвержденная письмом Минфина России от 20.04.1995 No 16-00-30-33, выписываемая в двух экземплярах. Первый экземпляр ("Обязательство-квитанция") направляется в картотеку салона, где он хранится до возвращения предметов проката. Второй экземпляр ("Копия обязательства-квитанции") передается нанимателю для подтверждения переданных напрокат предметов, оплаты стоимости проката, а также контроля доплат и возвращается им в момент возврата предметов проката. На оборотной стороне этого экземпляра делаются отметки об уплате за продление срока, доплате за порчу предметов проката и их ремонт. В случае повторной или последующей доплаты выписывается приходный кассовый ордер, номер которого проставляется в правой верхней части оборотной стороны формы. Отрывной корешок обязательства-квитанции регистрируется в накопительной ведомости приема и сдачи выручки и вместе с ней передается в бухгалтерию.
Выдача напрокат предметов почасового пользования оформляется кассовой ведомостью по форме БО-9 с выдачей заказчику чека ККТ или отрывной части формы БО-11. Возможно также использование формы БО-3 в зависимости от массовости услуги и места нахождения прокатного пункта.
В соответствии с письмом Минфина России от 26.12.2002 No 16-00-24/61 БСО должны издаваться типографским способом.
Обязанность регистрировать БСО в местных налоговых органах действующим российским законодательством не предусмотрена.
Затраты на приобретение БСО относятся к расходам, осуществление которых связано с оказанием услуг.
В бухгалтерском учете данные расходы отражаются в соответствии с ПБУ 10/99 как расходы организации по обычным видам деятельности с использованием счета учета материалов.
Для обобщения информации о наличии и движении БСО, находящихся на хранении и выдаваемых под отчет, предназначен забалансовый счет 006 "Бланки строгой отчетности". Приобретение БСО (в том числе подотчетными лицами) отражается по дебету счета 006 в условной оценке (например, 1 руб.), а списание - по кредиту счета 006 на основании соответствующих документов об их использовании. Аналитический учет ведется по каждому виду БСО и местам их хранения.
12. Договор лизинга
12.1. Общие положения
Лизинг является одной из форм аренды, отношения сторон которого регулируются в том числе главой 34 ГК РФ и Федеральным законом от 29.10.1998 No 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (далее - Закон о лизинге).
Лизинг представляет собой вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и его передаче на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем.
Общая схема лизинговых отношений может быть представлена следующим образом.
Организация (в перспективе - лизингополучатель) самостоятельно находит нужное ему оборудование у подходящего продавца. При этом у организации нет собственных денег для покупки оборудования, а заемными средствами она пользоваться не хочет (или не может). Организация обращается в лизинговую компанию (к лизингодателю) и заключает с ней договор финансовой аренды. По этому договору лизингодатель покупает за свой счет найденное заказчиком имущество, ставит его себе на баланс, а потом передает лизингополучателю во временное владение и пользование.
При этом обращаем внимание читателей на то, что финансовая аренда (лизинг) отличается от аренды с правом выкупа. По договору финансовой аренды арендодатель сначала должен приобрести в собственность указанное арендатором имущество, а затем предоставить его арендатору во временное владение и пользование (ст. 665 ГК РФ). По договору аренды с правом выкупа во временное владение и пользование можно передавать любое имущество: и то, которое уже использовалось, и вновь приобретенное. Договор будет квалифицироваться как договор лизинга, если из его содержания следует, что имущество приобретено по заказу арендатора (лизингополучателя).
В зависимости от конкретных условий лизинговые сделки классифицируются:
- по объекту лизинга: лизинг недвижимости (лизинг зданий и сооружений), лизинг движимого имущества (подразделяется на лизинг производственного и строительного оборудования, компьютеров, транспортных средств, станков и т.д.);
- по продолжительности сделки: наиболее распространенный вид - финансовый лизинг, предусматривающий сдачу в аренду техники на длительный срок, сопоставимый со сроком амортизации объекта лизинга или превышающий его, и полное или почти полное возмещение ее стоимости за период использования. По окончании срока действия договора лизинга пользователь может приобрести имущество в собственность по льготной или остаточной стоимости, возобновить соглашение на льготных условиях или прекратить отношения.
В рамках финансового лизинга возможны различные его разновидности: раздельный, простой и сложный, групповой (акционерный), прямой и т.д.
Так, при оперативном лизинге имущество передается на срок, который существенно меньше нормативного срока службы передаваемого оборудования. При этом риск порчи или утери предмета лизинга, как правило, лежит на лизингодателе.
В зависимости от условий использования имущества выделяются следующие виды лизинга:
- лизинг с полной амортизацией (характерен для финансового лизинга: совпадение продолжительности сделки с нормативным сроком амортизации объекта, полной выплатой стоимости объекта лизинга при однократной его аренде, опционом пользователя на выкуп объекта по символической цене);
- лизинг с неполной амортизацией (допускает частичную выплату стоимости объекта и по своему содержанию сходен с оперативным лизингом).
По виду организации сделки (отношению к имуществу) выделяют чистый лизинг, при котором все расходы по эксплуатации, ремонту и страхованию используемого оборудования несет лизингополучатель и они не включаются в лизинговые платежи, и полносервисный лизинг, или лизинг с полным набором сервисных услуг, при котором техническое обслуживание, ремонт, страхование и даже поставка необходимого сырья, подготовка квалифицированного персонала, маркетинг, реклама осуществляются за счет лизингодателя. Возможен также комплексный лизинг, позволяющий при постоянном и проверенном сотрудничестве заключить общее соглашение по предоставлению основного оборудования, к которому может при необходимости поставляться дополнительное оборудование без заключения нового контракта.
В зависимости от состава участников, формы организации и техники проведения операции можно выделить прямой, косвенный и возвратный лизинг.
При прямом лизинге продавец (изготовитель) сам, совмещая функции лизингодателя, сдает без посредников объект в лизинг в упрощенном порядке. При данном виде лизинга сделка становится двусторонней. Возможно также создание изготовителем дочерней лизинговой компании в форме малого предприятия, что позволяет уменьшить лизинговые платежи на сумму НДС. Применение данной формы лизинга характерно для зарубежных производителей автотранспортных средств.
Косвенный лизинг предусматривает передачу имущества в лизинг через посредников. Посредник сначала финансирует покупку средств производства изготовителя и поставляет их пользователю, а затем периодически получает лизинговые платежи от арендатора. В косвенном лизинге участвуют как минимум три лица: промышленное предприятие, лизинговая компания и арендатор. Косвенный лизинг может быть и многосторонним.
При возвратном лизинге собственник имущества сначала продает его будущему лизингодателю, а затем сам арендует этот же объект у покупателя, то есть одно и то же лицо (первоначальный собственник) выступает и в качестве продавца, и в качестве лизингополучателя. В результате меняется только собственник оборудования, а его пользователь остается прежним, получая в свое распоряжение дополнительные средства. Инвестор (покупатель), по сути, кредитует бывшего владельца, получая в качестве обеспечения право собственности на его имущество.
По форме осуществления лизинговых платежей лизинг может быть денежным (все платежи производятся в денежной форме), компенсационным (платежи осуществляются в форме поставки продукции, производимой на используемом имуществе, или оказания встречных услуг) и смешанным, основанным на сочетании денежных и компенсационных платежей, в которых присутствуют элементы бартерной сделки.
По способу финансирования выделяют срочный (одноразовая аренда имущества) и возобновляемый лизинг (периодическая замена оборудования по заявке арендатора новыми, более совершенными образцами того же оборудования).
По срокам договора различают долгосрочный (более трех лет), среднесрочный (от полутора до трех лет) и краткосрочный (менее полутора лет) лизинг.
Договор лизинга может быть заключен только в письменной форме.
Обязательные условия договора лизинга. Заключая договор лизинга, стороны должны достичь соглашения по всем нижеперечисленным условиям договора:
- наименование и точное описание предмета лизинга (лизингового имущества). В договоре лизинга должны быть указаны данные, позволяющие точно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга. В противном случае договор считается незаключенным;
- условие о переходе права собственности. Право собственности на лизинговое имущество, как правило, переходит к лизингополучателю только после полной оплаты его стоимости;
- порядок содержания и ремонта предмета лизинга;
- обязанность лизингодателя по предоставлению во владение и пользование лизингополучателя сданного в лизинг имущества;
- обязанность лизингополучателя по содержанию, техническому обслуживанию имущества, обеспечению сохранности и использованию его по назначению, предусмотренному договором; осуществлению капитального и текущего ремонта (если иное не предусмотрено договором);
- срок действия договора лизинга;
- сумма договора лизинга (в том числе размер затрат и вознаграждения лизингодателя). В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю;
- порядок расчетов: размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей. Если стороны осуществляют расчеты по лизинговым платежам продукцией, производимой с помощью предмета лизинга, то договор лизинга должен включать условие о цене на такую продукцию или порядок ее определения;
- порядок оформления в собственность (или возврата) предмета лизинга по окончании срока лизинга (ст. 19 Закона о лизинге);
- условия о продавце (поставщике) лизингового имущества (п. 4 ст. 15 Закона о лизинге);
- обстоятельства, которые считаются бесспорным и очевидным нарушением обязательств по договору лизинга и ведут к прекращению действия договора лизинга и изъятию предмета лизинга (п. 6 ст. 15 Закона о лизинге);
- в случаях, предусмотренных законодательством, - порядок регистрации предмета лизинга и прав на него (ст. 19 Закона о лизинге).
Неотъемлемой частью договора лизинга является договор купли-продажи лизингового имущества (п. 2 ст. 15 Закона о лизинге), заключенный между продавцом и лизингодателем. При составлении договора купли-продажи должно быть указано, что продавец предмета лизинга был предупрежден о назначении этого предмета.
Для выполнения обязательств по договору лизинга стороны могут заключать так называемые сопутствующие договоры (п. 2 ст. 15 Закона о лизинге), в том числе договор о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, поручительства и др.
В договоре лизинга могут быть также указаны:
- место и порядок передачи предмета лизинга;
- условие о страховании предмета (ст. 21 Закона о лизинге);
- условие о дополнительных услугах, предоставляемых лизингодателем;
- порядок балансового учета предмета лизинга [то есть на балансе какой стороны (лизингодателя или лизингополучателя) предмет лизинга будет учитываться в течение срока действия договора лизинга)] (п. 1 ст. 31 Закона о лизинге).
Вышеперечисленные условия названы в Законе о лизинге в качестве факультативных. Это означает, что их отсутствие в тексте договора не повлечет признания договора лизинга незаключенным.
Например, при отсутствии в договоре условия о месте и порядке передачи предмета лизинга лизинговое имущество передается продавцом непосредственно лизингополучателю в месте нахождения последнего (п. 1 ст. 668 ГК РФ).
Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и имущественные комплексы, здания, оборудование, транспортные средства и иное имущество, используемое для предпринимательской деятельности.
Но обращаем внимание читателей журнала на то, что ст. 666 ГК РФ и п. 2 ст. 3 Закона о лизинге запрещают использовать в качестве предмета договора финансовой аренды земельные участки, природные объекты и имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения. Однако если объектом лизинга является недвижимое имущество, то в договоре лизинга предусматривается передача лизингополучателю права пользования той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
При вступлении в лизинговую сделку организациям необходимо учитывать, что понятие "вещь" подразумевает материальность предмета договора лизинга. Поэтому имущественные права не могут быть самостоятельным объектом лизинга. Например, при лизинге предприятия как имущественного комплекса имущественные права лизингодателя, связанные с этим предприятием, передаются лизингополучателю в составе этого имущественного комплекса. Программное обеспечение также не является вещью, не может быть предметом отдельной сделки и включается в стоимость оборудования, поставляемого по договору лизинга.
Если предметом лизинга является недвижимое имущество либо недвижимость входит в состав лизингового имущества, то такой договор лизинга подлежит государственной регистрации на основании ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и вступает в силу с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
От регистрации договора лизинга недвижимости (как дополнительного требования к форме договора данного вида) следует отличать обязанность регистрации в государственных органах предмета лизинга - движимого имущества, когда такая регистрация является обязательной, а именно транспортных средств, оборудования повышенной опасности и т.д. При этом сохраняется простая письменная форма договора, и никаких дополнительных требований (таких, как печать государственного органа, подтверждающая факт регистрации) в качестве обязательных условий не предусматривается. Сам договор лизинга вступает в этом случае в силу не с момента регистрации, например, транспортного средства в ГИБДД, а с даты заключения договора.
Стороны договора лизинга имеют право выбора, на чье имя будет зарегистрировано имущество - предмет лизинга. Это связано с тем, что в большинстве случаев договор лизинга заканчивается переходом его предмета в собственность лизингополучателя и последний заранее может быть зарегистрирован как правообладатель.
Так, например, Правилами регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним в Государственной инспекции безопасности дорожного движения Министерства внутренних дел Российской Федерации, утвержденными приказом МВД России от 27.01.2003 No 59, предусмотрена возможность регистрации транспортных средств, используемых по договору лизинга, за одним из участников договора лизинга по их письменному соглашению. Этими Правилами предусмотрена также возможность временной (на срок действия договора лизинга) регистрации за лизингополучателем транспортного средства, зарегистрированного за лизингодателем.
Участниками лизинговой сделки являются лизингодатель, лизингополучатель и поставщик. Лизингодатель и лизингополучатель заключают между собой договор лизинга, в соответствии с которым лизингодатель приобретает в собственность имущество за счет привлеченных и (или) собственных средств и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю во временное владение и в пользование. По окончании договора лизинговое имущество либо возвращается лизингодателю, либо переходит в собственность лизингополучателя на основании договора купли-продажи.
Лизингодатель - это физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных либо собственных денежных средств приобретает в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование с переходом или без перехода права собственности на это имущество.
Лизингополучатель - это юридическое или физическое лицо, получающее для предпринимательской деятельности объект лизинга на согласованных лизингодателем и поставщиком условиях. При этом он обязан принять объект лизинга, документально подтвердить нормальное функционирование объекта лизинга, при обнаружении недостатков сообщить об этом лизингодателю, который должен потребовать от поставщика устранить их или заменить предмет. После надлежащей приемки объекта лизингодатель освобождается от всех связанных с этим убытков и судебных исков.
Поставщик (продавец) - это физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи.
Лизингодатель и поставщик заключают между собой договор купли-продажи, согласно которому поставщик продает лизингодателю производимое (закупаемое) им имущество (предмет договора лизинга) и передает его лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора. Условие о том, кто производит выбор продавца (который в этом договоре стороной не является) и приобретаемого имущества (лизингодатель или лизингополучатель), должно быть предусмотрено договором лизинга.
В пределах одного лизингового правоотношения поставщик (продавец) одновременно может выступать и как лизингополучатель, то есть организация вправе продать лизинговой компании свое имущество, а затем заключить на него договор лизинга (так называемый возвратный лизинг). Такая схема обычно используется компаниями, которым нужны оборотные средства. В данном случае организация получит в качестве продавца определенную денежную сумму, но в то же время будет использовать в качестве лизингополучателя оборудование у себя. Собственником оборудования в данном случае является лизинговая компания (лизингодатель). Нормы Закона о лизинге не содержат ограничений и на совершение сделок в форме возвратного лизинга. Согласно ст. 4 Закона о лизинге продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения. Правомерность заключения таких сделок подтверждается судебной практикой (см., например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.06.2005 No Ф08-2679/2005-1081А).
Лизингодателем может быть любое юридическое или физическое лицо. Лизингополучателем могут выступать только коммерческие или некоммерческие организации, использующие имущество для предпринимательских целей.
Лизинговые платежи. Договор лизинга определяет размер и способ осуществления лизинговых платежей, а также их периодичность.
Лизинговыми платежами является общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входят возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя (п. 1 ст. 28 Закона о лизинге).
Закон о лизинге не ограничивает стороны в размере лизинговых платежей и сроков их уплаты (они могут быть равномерно распределены на весь срок действия договора, либо первый платеж может составить значительную часть от суммы договора, а остальная часть платежей распределена на оставшийся срок). График платежей и их размеры обычно закрепляются в договоре.
Риски случайной гибели или случайной порчи лизингового имущества переходят, по общему правилу, к лизингополучателю в момент передачи ему арендованного имущества (ст. 669 ГК РФ), хотя стороны в договоре лизинга вправе предусмотреть и иной момент перехода рисков.
По общему правилу (если иное не предусмотрено договором лизинга), техническое обслуживание предмета лизинга, обеспечение его сохранности, а также капитальный и текущий ремонт осуществляются лизингополучателем за свой счет.
Предмет лизинга, переданный лизингополучателю по договору лизинга, учитывается на балансе лизингодателя либо лизингополучателя по взаимному соглашению. Балансодержатель предмета лизинга будет начислять амортизацию лизингового имущества. Стороны договора лизинга имеют право по взаимному соглашению применять ускоренную амортизацию предмета лизинга.
По окончании срока действия договора лизинга лизингополучатель обязуется возвратить предмет лизинга или приобрести его в собственность на основании договора купли-продажи. Если в договоре предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, то в общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга.
В договоре лизинга может быть предусмотрено право лизингополучателя продлить срок действия этого договора с сохранением или изменением условий лизинга (п. 7 ст. 15 Закона о лизинге).
Главное преимущество лизинга для лизингополучателя состоит в том, что лизинговые платежи, уплачиваемые им лизингодателю, могут засчитываться в выкупную стоимость арендуемого имущества и по окончании срока лизинга (если это предусмотрено договором) право собственности на это имущество переходит к лизингополучателю (п. 5 ст. 15, ст. 19 Закона о лизинге).
В связи с этим организациям следует отличать договор лизинга от договора купли-продажи с отсрочкой или рассрочкой платежа.
Различие этих договоров состоит в том, что хозяйственной целью сделки купли-продажи является переход права собственности на имущество от продавца к покупателю, а основная цель лизинга заключается в пользовании имуществом. Что же касается перехода права собственности, то он может быть предусмотрен в договоре либо не предусмотрен.
Сублизинг и уступка прав. В соответствии со ст. 8 Закона о лизинге сублизинг - это вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам (лизингополучателям по договору сублизинга) во владение и в пользование за плату и на срок в соответствии с условиями договора сублизинга имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизинга.
При этом обязательно согласие лизингодателя в письменной форме.
Согласно ст. 18 Закона о лизинге уступить свои права по договору лизинга может не только лизингополучатель, но и лизингодатель.
При этом лизингодатель обязан уведомлять лизингополучателя обо всех правах третьих лиц на предмет лизинга.
Залог предмета лизинга. Согласно п. 2 ст. 18 Закона о лизинге лизингодатель имеет право в целях привлечения денежных средств использовать в качестве залога предмет лизинга, который будет приобретен в будущем по условиям договора лизинга.
В связи с этим на практике возникает вопрос: может ли залогодержатель по заключенному лизингодателем договору залога предмета лизинга изъять его?
Закон о лизинге прямого ответа на этот вопрос не дает. Но в соответствии с ГК РФ лизинг является разновидностью договора аренды, поэтому к нему применяются нормы, регулирующие общие положения об аренде. Так, в соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, реализовавший право залога новый собственник предмета лизинга не сможет изъять его у добросовестно исполняющего свои обязательства лизингополучателя, но сможет получать от лизингополучателя лизинговые платежи в соответствии с условиями договора лизинга.
Антимонопольное регулирование лизинговых отношений. Вопросы, связанные с регулированием лизинговых отношений антимонопольными органами, отражены в Федеральном законе от 26.07.2006 No 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции).
Доминирующим положением признается положение хозяйствующего субъекта (группы лиц) или нескольких хозяйствующих субъектов (групп лиц) на рынке определенного товара, дающее такому хозяйствующему субъекту (группе лиц) или таким хозяйствующим субъектам (группам лиц) возможность оказывать решающее влияние на общие условия обращения товара на соответствующем товарном рынке, и (или) устранять с этого товарного рынка других хозяйствующих субъектов, и (или) затруднять доступ на этот товарный рынок другим хозяйствующим субъектам (ст. 5 Закона о защите конкуренции).
Лизинговые компании являются финансовыми организациями, оказывающими финансовые услуги. Данный вывод можно сделать на основании того, что услуги по договору лизинга являются финансовыми услугами (ст. 4 Закона о защите конкуренции).
Согласно Условиям признания доминирующим положения финансовой организации (за исключением кредитной организации) и Правилам установления доминирующего положения финансовой организации (за исключением кредитной организации), утвержденным постановлением Правительства РФ от 09.06.2007 No 359, доминирующим признается положение лизинговой компании на рынке лизинговых услуг (с учетом относительного размера долей на соответствующем товарном рынке, принадлежащих конкурентам), в отношении которой выполняются в совокупности следующие условия:
- доля лизинговой компании превышает 10 % на единственном в Российской Федерации товарном рынке либо 20 % на товарном рынке, обращающийся на котором товар обращается также на иных товарных рынках в Российской Федерации;
- доля лизинговой компании на товарном рынке в течение длительного периода времени (не менее одного года или в течение срока существования соответствующего товарного рынка, если такой срок составляет менее одного года) увеличивается и (или) неизменно превышает 10 % на единственном в Российской Федерации товарном рынке либо 20 % на товарном рынке, обращающийся на котором товар обращается также на иных товарных рынках в Российской Федерации.
В целях расчета объема финансовых услуг на товарном рынке основным показателем (в стоимостном выражении) в отношении лизинговых услуг является общая сумма лизинговых платежей за весь срок действия договора лизинга и выкупная цена предмета лизинга, если она предусмотрена договором лизинга, за вычетом лизинговых платежей, полученных по вышеуказанным договорам.
Закон о защите конкуренции в меньшей мере касается участников лизинговой сделки, так как, во-первых, определение доминирующего положения на рынке лизинговых услуг возложено непосредственно на антимонопольные органы, во-вторых, доминирующее положение лизинговой организации на рынке лизинговых услуг не является нарушением антимонопольного законодательства, а служит только основанием для осуществления систематического наблюдения за ее деятельностью со стороны антимонопольных органов.
Административная ответственность за нарушение Закона о защите конкуренции наступает в соответствии с КоАП РФ.
Согласно ст. 14.31 КоАП РФ совершение занимающим доминирующее положение на товарном рынке хозяйствующим субъектом действий, признаваемых злоупотреблением доминирующим положением и недопустимых в соответствии с антимонопольным законодательством Российской Федерации, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 15 000 руб. до 20 000 руб.; на юридических лиц - от одной сотой до пятнадцати сотых размера суммы выручки правонарушителя от реализации товара (работы, услуги), на рынке которого совершено правонарушение, но не более одной пятидесятой совокупного размера суммы выручки правонарушителя от реализации всех товаров (работ, услуг).
Под выручкой от реализации лизинговых услуг понимается выручка от реализации услуг, определяемая в соответствии со ст. 248 и 249 НК РФ.
Добровольное страхование предмета лизинга. Согласно п. 1 ст. 21 Закона о лизинге предмет лизинга может быть застрахован от рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения с момента поставки имущества продавцом и до момента окончания срока действия договора лизинга, если иное не предусмотрено договором. При этом стороны, выступающие в качестве страхователя и выгодоприобретателя, а также период страхования предмета лизинга определяются договором лизинга. Таким образом, страхование предмета лизинга носит добровольный характер, и оно может быть осуществлено любой из сторон, которая должна быть указана в договоре лизинга.
Однако лизингополучателю необходимо учесть, что если иное не предусмотрено договором лизинга, то к лизингополучателю переходит в момент передачи ему арендованного имущества риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества. При этом на основании ст. 26 Закона о лизинге утрата предмета лизинга или утрата предметом лизинга своих функций по вине лизингополучателя не освобождает лизингополучателя от обязательств по договору лизинга, если договором лизинга не установлено иное. Данный вывод подтверждается арбитражной практикой. Так, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 11.10.2004 No А56-50536/03 решение было принято в пользу лизингодателя, хотя вина лизингополучателя в уничтожении предмета лизинга (трактора) отсутствовала и предмет лизинга (трактор) был застрахован лизингодателем. Однако договором было предусмотрено, что ответственность за сохранность трактора с момента его приемки полностью возлагалась на лизингополучателя, а все риски гибели, утраты, порчи, хищения, преждевременного износа, повреждения трактора с момента его приемки принимал на себя лизингополучатель.
Лизингополучателю, который несет ответственность за сохранность имущества с момента его получения, при страховании предмета лизинга лучше всего выступать в качестве страхователя (выгодоприобретателя), который при наступлении страхового случая имеет право обратиться в страховую компанию за выплатой страховой суммы. В этом случае лизингополучатель, получив страховую сумму, полностью или частично компенсирует затраты, связанные с потерей или порчей застрахованного имущества.
На основании ст. 956 ГК РФ страхователь вправе заменить выгодоприобретателя, названного в договоре страхования, другим лицом, письменно уведомив об этом страховщика.
Расходы лизингополучателя на добровольное страхование основных средств производственного назначения, полученных в финансовую аренду (лизинг), предусмотренные договором лизинга, могут быть отнесены к расходам для целей налогообложения в состав прочих расходов в размере фактических затрат (подпункт 3 п. 1 и п. 3 ст. 263 НК РФ).
Обязательное страхование предмета лизинга. Пунктом 3 ст. 21 Закона о лизинге предусмотрено, что лизингополучатель должен застраховать в случаях, определенных законодательством Российской Федерации, свою ответственность за выполнение обязательств, возникающих вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц в процессе пользования лизинговым имуществом. Например, обязательным является страхование гражданской ответственности владельцами транспортных средств.
Согласно п. 2 ст. 263 НК РФ расходы по обязательным видам страхования (установленные законодательством Российской Федерации) включаются в состав прочих расходов в пределах страховых тарифов, утвержденных в соответствии с законодательством Российской Федерации и требованиями международных конвенций. Если данные тарифы не утверждены, расходы по обязательному страхованию включаются в состав прочих расходов в размере фактических затрат.
Учет дополнительных расходов. Лизингополучатель может понести расходы на выполнение проектных, монтажных и пусконаладочных работ по вводу объекта лизинга в эксплуатацию. Если имущество учитывается в соответствии с договором на балансе лизингополучателя, то расходы лизингополучателя не включаются в первоначальную стоимость объекта лизинга, и если такие расходы соответствуют критериям, приведенным в п. 1 ст. 252 НК РФ, то они относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией. Если договор лизинга приходится более чем на один отчетный (налоговый) период, данные расходы учитываются для целей налогообложения равными частями в течение срока действия договора лизинга.
Но расходы, которые на основании гражданского законодательства и условий договора лизинга должны быть осуществлены лизингодателем, не могут быть учтены лизингополучателем при определении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль. В этом случае лизингодатель обязан возместить лизингополучателю сумму расходов по монтажу и включить их в первоначальную стоимость оборудования, являющегося предметом лизинга.
И в бухгалтерском, и в налоговом учете операции по договору лизинга отражаются особым способом.
12.2. Особенности учета предмета лизинга у лизингодателя
Бухгалтерский учет лизинговых операций регламентируется Указаниями об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга, утвержденными приказом Минфина России от 17.02.1997 No 15, которые применяются в части, не противоречащей более поздним документам по бухгалтерскому учету.
Первоначальная стоимость имущества, предназначенного для сдачи в аренду по договору лизинга, формируется в бухгалтерском учете в сумме всех затрат, связанных с его приобретением. По этой стоимости имущество отражается в учете лизингодателя проводкой:
Д-т 03, субсчет "Имущество для сдачи в аренду", К-т 08, субсчет "Приобретение объектов основных средств".
Если по условиям договора лизинга лизинговое имущество поставляется продавцом непосредственно лизингополучателю минуя лизингодателя, то записи на счетах учета производятся транзитом на основании первичного учетного документа лизингополучателя.
В налоговом учете лизинговые платежи за принятое в лизинг имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (подпункт 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Датой осуществления расходов для лизинговых платежей признается дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров (п. 7 ст. 272 НК РФ). Поэтому если в договоре лизинга утвержден график платежей (пусть даже эти платежи распределены неравномерно в течение всего срока действия договора), то и в расходы эти платежи должны включаться согласно условиям заключенного договора. Как только стороны заключат договор лизинга и подпишут акт приема-передачи имущества, лизингополучатель может включить затраты, связанные с лизинговым имуществом (в том числе и лизинговые платежи), в расходы, уменьшающие налоговую базу по налогу на прибыль:
- либо на дату расчетов с лизингодателем;
- либо на дату, когда лизингополучателю были предъявлены расчетные документы;
- либо в последний день отчетного (налогового) периода.
Других документов, например акта об оказании услуг по аренде, не требуется для обоснования правомерности отнесения лизинговых платежей на расходы.
Если имущество учитывается на основании договора лизинга у лизингополучателя, лизинговые платежи признаются расходом за вычетом сумм начисленной в соответствии со ст. 259 НК РФ по этому имуществу амортизации.
В налоговом учете предмет лизинга входит в состав амортизируемого имущества у той стороны договора лизинга, которая учитывает предмет лизинга на балансе и в бухгалтерском учете. Стороны договора лизинга не вправе учитывать имущество в бухгалтерском учете на балансе лизингополучателя, а в налоговом учете - на балансе лизингодателя (письмо Минфина России от 11.01.2005 No 03-03-01-04/2/4).
Порядок формирования первоначальной стоимости предмета лизинга для целей налогообложения прибыли определен ст. 257 НК РФ: первоначальной стоимостью имущества, являющегося предметом лизинга, признается сумма расходов лизингодателя на его приобретение, сооружение, доставку, изготовление и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением сумм налогов, подлежащих вычету или учитываемых в составе расходов в соответствии с НК РФ.
До 1 января 2006 года правила формирования первоначальной стоимости основных средств и лизингового имущества в целях налогообложения совпадали.
С 1 января 2006 года Федеральный закон от 06.06.2005 No 58-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах" внес в ст. 257 НК РФ изменения, затрагивающие порядок формирования первоначальной стоимости основных средств и нематериальных активов. В п. 1 ст. 257 НК РФ в абзаце, определяющем порядок формирования первоначальной стоимости основных средств, слова "за исключением сумм налогов, подлежащих вычету или учитываемых в составе расходов в соответствии с настоящим Кодексом" заменены словами "за исключением НДС и акцизов, кроме случаев, предусмотренных настоящим Кодексом".
Порядок же формирования первоначальной стоимости лизингового имущества остался прежним. Иными словами, с 2006 года в первоначальную стоимость предмета лизинга не должны включаться любые налоги (а не только НДС и акцизы), подлежащие вычету или учитываемые в расходах.
Первоначальная стоимость предмета лизинга в налоговом учете может отличаться от его первоначальной стоимости в бухгалтерском учете на суммы процентов, уплаченных лизингодателем за кредит для приобретения данного имущества, на курсовую разницу, то есть на суммы, которые в бухгалтерском учете включаются в первоначальную стоимость, а в налоговом - учитываются в составе внереализационных расходов.
Ускоренная амортизация лизингового имущества. Как в бухгалтерском, так и в налоговом учете для лизингового имущества может быть предусмотрена ускоренная амортизация. Однако порядок ее применения различен.
Возможность при начислении амортизации применения коэффициента ускорения не выше 3 по движимому имуществу, составляющему объект финансовой аренды и относимому к активной части основных средств, в бухгалтерском учете предусмотрена только для способа уменьшаемого остатка, что прописано в п. 19 ПБУ 6/01. Применение коэффициента ускорения при начислении амортизационных отчислений линейным способом ПБУ 6/01 не предусмотрено.
В соответствии с п. 7 ст. 258 НК РФ имущество, полученное (переданное) в финансовую аренду по договору финансовой аренды (договору лизинга), включается в соответствующую амортизационную группу той стороной, у которой данное имущество должно учитываться в соответствии с условиями данного договора. Для целей налогового учета балансодержатель предмета лизинга может применять к основной норме амортизации специальный коэффициент, но не выше 3. Правда, имеются некоторые исключения. Во-первых, коэффициент не применяется к оборудованию первой, второй и третьей амортизационных групп, если организация начисляет по нему амортизацию нелинейным методом. Во-вторых, если предметом лизинга являются легковые автомобили или пассажирские микроавтобусы с первоначальной стоимостью более 600 тыс. руб. и более 800 тыс. руб. соответственно, к ним наряду с повышающим применяется специальный понижающий коэффициент 0,5 (п. 9 ст. 259 НК РФ), то есть нормы амортизации могут быть увеличены только в полтора раза.
Следовательно, если балансодержатель в бухгалтерском учете использует линейный способ начисления амортизации, а для целей налогообложения применяет коэффициент ускорения, будут возникать временные разницы и образуются отложенные налоговые обязательства (п. 15 ПБУ 18/02).
12.3. Учет лизингового имущества, числящегося на балансе лизингодателя
Учет у лизингодателя. Срок полезного использования предмета лизинга определяется в бухгалтерском учете при принятии имущества к учету и может быть ограничен договором лизинга.
В налоговом учете срок полезного использования предмета лизинга всегда определяется на основании Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, без учета срока договора лизинга.
При приобретении с целью передачи в лизинг не нового, а бывшего в употреблении имущества срок полезного использования предмета лизинга для целей налогообложения прибыли может включать срок эксплуатации данного имущества предыдущим собственником.
При этом установление срока полезного использования имущества с учетом срока эксплуатации у предыдущих собственников никак не влияет на право лизингодателя применять в дальнейшем при амортизации предмета лизинга повышающий коэффициент, предусмотренный договором лизинга.
Начисление амортизации имущества в налоговом учете начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем его ввода в эксплуатацию. Но бывают исключения из этого правила. Например, амортизация автомобиля не может осуществляться ранее его государственной регистрации в органах ГИБДД.
В бухгалтерском учете лизинговые платежи, получаемые лизингодателем, учитываются в составе доходов от обычных видов деятельности и отражаются по кредиту счета 90, субсчет "Выручка", в корреспонденции с дебетом счета 62.
Часть общей суммы договора лизинга может оплачиваться лизингополучателем авансом при заключении договора лизинга. Согласно п. 3 ПБУ 9/99 полученная от лизингополучателя сумма авансового платежа доходом для лизинговой компании не признается и учитывается в составе кредиторской задолженности на счете 62.
После передачи лизингополучателю лизингового имущества сумма аванса может отражаться в составе доходов будущих периодов на счете 98, субсчет "Доходы, полученные в счет будущих периодов".
Ввиду того что с 1 января 2006 года налогоплательщики уплачивают НДС по отгрузке, лизингодатель обязан уплачивать НДС в бюджет ежемесячно (с суммы месячного лизингового платежа) независимо от состояния расчетов с лизингополучателем.
Порядок бухгалтерского учета лизинговых платежей не зависит от того, предусмотрен ли в конце договора переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю и, следовательно, присутствует ли в сумме лизингового платежа выкупная цена. Выкупная цена в бухгалтерском учете отражается отдельно только в случае, если она выплачивается по окончании договора лизинга сверх суммы лизинговых платежей. В этом случае выкупная цена отражается как доход от реализации предмета лизинга на счете 91. При этом одновременно в дебет счета 91 списывается остаточная стоимость предмета лизинга (если она к этому моменту еще не равна нулю).
Для целей налогообложения прибыли лизинговые платежи признаются доходом лизингодателя за вычетом суммы НДС, предъявленного к уплате лизингополучателю.
Но если договором лизинга предусмотрена выкупная цена, выкупные платежи должны отражаться в налоговом учете только после того, как имущество перейдет в собственность к лизингополучателю (по окончании срока действия договора). До тех пор выкупные платежи будут учитываться лизингодателем как авансы полученные, с которых следует уплатить НДС в бюджет. Но учитывать ежемесячные выкупные платежи в составе доходов для целей налогообложения прибыли не надо. В составе доходов должна ежемесячно учитываться только сумма лизингового платежа за вычетом ее части, приходящейся на выкупную стоимость.
При этом выкупные платежи признаются доходом от реализации лизингового имущества только в момент перехода права собственности на имущество к лизингополучателю.
Если по условиям договора лизинга предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя после выплаты всех лизинговых платежей без выкупной цены, то в момент перехода права собственности на лизинговое имущество к лизингополучателю его выкупная стоимость будет равна нулю и, следовательно, доход лизингодателя от реализации предмета лизинга тоже будет равен нулю, что может привести к получению убытка от реализации предмета лизинга.
В соответствии с п. 3 ст. 268 НК РФ убыток от реализации амортизируемого имущества учитывается для целей налогообложения не единовременно в том периоде, когда он был получен, а включается в состав прочих расходов лизингодателя равными долями (равномерно) в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации.
Если оставшийся срок полезного использования равен нулю, убыток учитывается в расходах лизингодателя в полном объеме в момент продажи имущества.
По истечении срока действия договора лизинга лизингополучатель либо обязан возвратить предмет лизинга лизингодателю, либо в соответствии с условиями договора право собственности на предмет лизинга переходит к лизингополучателю.
Если по окончании срока лизинга лизингополучатель возвращает имущество лизингодателю и лизингодатель предполагает в дальнейшем использовать возвращенное имущество для сдачи в аренду (лизинг), в бухгалтерском учете лизингодателя возникает следующая проводка:
Д-т 03, субсчет "Имущество для сдачи в аренду", К-т 03, субсчет "Имущество в лизинге", - отражена в составе доходных вложений первоначальная стоимость возвращенного лизингополучателем имущества.
Если организация не предполагает использовать имущество в дальнейшем для сдачи в аренду, а собирается, например, применять его в своей хозяйственной деятельности, то его стоимость переносится с кредита счета 03 на счет 01.
В этом случае в бухгалтерском учете лизингодателя оформляются следующие проводки:
Д-т 01 К-т 03, субсчет "Имущество в лизинге", - отражена в составе основных средств первоначальная стоимость возвращенного лизингополучателем имущества;
Д-т 02, субсчет "Амортизация предметов лизинга", К-т 02 - отражена сумма начисленной амортизации по возвращенному имуществу.
Если к моменту окончания договора амортизация по предмету лизинга начислена не полностью (не 100 %), лизингодатель продолжает начислять амортизацию в общеустановленном порядке при условии, что возвращенное имущество используется лизингодателем в деятельности, направленной на получение дохода.
Если по истечении срока действия договора предмет лизинга самортизирован не полностью, то при последующем начислении амортизации организация должна отказаться от применения специального повышающего коэффициента, предусмотренного п. 8 ст. 259 НК РФ, так как имущество уже не признается лизинговым.
В случае передачи имущества в собственность лизингополучателю в бухгалтерском учете лизингодателя выбытие предмета лизинга отражается в общеустановленном порядке с использованием счета 91.
Списание предмета лизинга с баланса лизингодателя оформляется проводкой:
Д-т 02, субсчет "Амортизация имущества в лизинге", К-т 03, субсчет "Выбытие имущества в лизинге".
Если на момент перехода права собственности на объект лизинга к лизингополучателю имущество самортизировано не полностью, в бухгалтерском учете лизингодателя оформляется проводка:
Д-т 91 К-т 03, субсчет "Выбытие имущества в лизинге", - отражена остаточная стоимость предмета лизинга.
Если договором лизинга была предусмотрена выкупная цена, выплачиваемая по окончании срока лизинга, то она отражается на субсчете "Прочие доходы" счета 91 в качестве дохода от реализации предмета лизинга.
Объект лизинга учитывался на балансе лизингодателя, и по нему начислялась амортизация как в бухгалтерском, так и в налоговом учете. Поэтому для целей налогообложения прибыли передача права собственности на предмет лизинга лизингополучателю является для лизингодателя реализацией амортизируемого имущества, и в расходы лизингодателя списывается остаточная стоимость лизингового имущества (подпункт 1 п. 1 ст. 268 НК РФ), если она есть.
Если договором лизинга предусмотрена выкупная цена, то в момент перехода права собственности на предмет лизинга лизингодатель должен признать доход от его реализации в размере, равном выкупной цене (ст. 249 НК РФ).
Если выкупная цена меньше, чем остаточная стоимость амортизируемого имущества с учетом расходов, связанных с его реализацией, разница между этими величинами признается убытком от реализации амортизируемого имущества.
Убыток от реализации амортизируемого имущества учитывается для целей налогообложения не единовременно в том периоде, когда он был получен, а включается в состав прочих расходов лизингодателя равными долями (равномерно) в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации (п. 3 ст. 268 НК РФ).
И только если оставшийся срок полезного использования равен нулю, убыток учитывается в расходах лизингодателя в полном объеме в момент продажи имущества.
Учет у лизингополучателя. Для целей налогообложения прибыли арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество относятся у лизингополучателя согласно подпункту 10 п. 1 ст. 264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, и признаются в налоговом учете на основании абзацев первого и второго п. 1 и подпункта 3 п. 7 ст. 272 НК РФ (например, ежемесячно) в размере причитающихся к выплате сумм без учета НДС.
Согласно п. 11 Указаний об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга при выкупе лизингового имущества его стоимость списывается на дату перехода права собственности с забалансового счета 001. Одновременно производится запись на эту стоимость по дебету счета 01 и кредиту счета 02, субсчет "Амортизация собственных основных средств".
Но такой порядок принятия к учету лизингового имущества применим только в случае, если вся сумма, установленная договором лизинга, уже полностью была списана в бухгалтерском учете лизингополучателя в состав расходов при начислении лизинговых платежей.
Для целей налогообложения прибыли имущество, используемое для извлечения дохода в качестве средств труда при производстве и реализации товаров (выполнении работ, оказании услуг) или для управления организацией, находящееся у организации на праве собственности, стоимость которого погашается путем начисления амортизации, срок полезного использования которого превышает 12 месяцев, а первоначальная стоимость превышает сумму 20 000 руб., признается основным средством.
Первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение (а в случае, если основное средство получено организацией безвозмездно, - как сумма, в которую оценено такое имущество в соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ), сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением сумм НДС и акциза.
Глава 25 НК РФ не содержит конкретных указаний, касающихся порядка определения первоначальной стоимости имущества, перешедшего к лизингополучателю по окончании договора лизинга после выплаты всей суммы лизинговых платежей.
Поскольку право собственности на объект основных средств переходит к организации при условии выплаты всей суммы, установленной договором лизинга, то получение такого основного средства нельзя считать безвозмездным.
Первоначальная стоимость объекта основных средств, полученного по окончании договора лизинга после уплаты полной суммы лизинговых платежей, принимается лизингополучателем для целей налогового учета равной нулю (так как лизинговые платежи ранее уже были включены в состав расходов и повторно учитываться не должны). Следовательно, такой объект основных средств не может быть принят к учету в качестве амортизируемого имущества.
12.4. Учет лизингового имущества, числящегося на балансе лизингополучателя
Учет у лизингодателя. Доходом лизингодателя по договору лизинга будет его вознаграждение. Разница между доходами лизингодателя и его расходами на осуществление основной деятельности является прибылью лизингодателя.
Ежемесячно в бухгалтерском учете лизингодателя должны отражаться расчеты по лизинговым платежам.
При передаче предмета лизинга на баланс лизингополучателя право собственности на предмет лизинга остается у лизингодателя и не переходит к лизингополучателю.
В бухгалтерском учете лизингодателя в доходы единовременно включается стоимость лизингового имущества, отраженная в договоре, без НДС, в расходы - его первоначальная стоимость, а разница в виде превышения суммы договора над первоначальной стоимостью входит в состав доходов будущих периодов (на счет 98).
В налоговом учете у лизингодателя, если предмет лизинга находится на балансе лизингополучателя, доходами считается сумма лизинговых платежей без НДС, так как согласно ст. 249 НК РФ выручка от реализации устанавливается исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги). Данный подход отражен в письме УМНС России по г. Москве от 21.02.2003 No 26-12/10699, в соответствии с которым, учитывая, что лизинговые платежи представляют собой плату лизингополучателя за временное пользование предметом лизинга, их сумма является для лизинговой компании доходом от реализации услуг по предоставлению принадлежащего ей имущества в аренду и подлежит учету в составе доходной части налоговой базы для целей исчисления налога на прибыль в зависимости от выбранного организацией метода признания доходов и расходов.
Что касается расходов, понесенных до 1 января 2006 года, лизингодатель, передавший предмет лизинга на учет лизингополучателю, мог учесть в течение срока договора лизинга в составе затрат для целей налогообложения прибыли только расходы на содержание переданного по договору лизинга имущества, а стоимость имущества, переданного по договору лизинга, могла быть учтена им в составе расходов лизингодателя только после перехода права собственности на данное имущество к лизингополучателю, то есть после окончания срока действия договора лизинга. До этого момента лизингодатель не мог списать на расходы первоначальную стоимость объекта лизинга.
С 2006 года порядок учета расходов на приобретение лизингового имущества существенно изменился. Если имущество, полученное по договору лизинга, учитывается у лизингополучателя, расходами лизингодателя, учитываемыми в соответствии с подпунктом 10 п. 1 ст. 264 НК РФ, признаются расходы на приобретение имущества, переданного в лизинг, в тех отчетных (налоговых) периодах, в которых согласно условиям договора предусмотрены арендные (лизинговые) платежи, и эти расходы учитываются в сумме, пропорциональной сумме арендных (лизинговых) платежей (п. 8.1 ст. 272 НК РФ).
Таким образом, с 1 января 2006 года для целей налогообложения прибыли лизингодатель может учитывать в составе расходов в течение срока договора лизинга стоимость приобретения лизингового имущества аналогично тому, как это делается в бухгалтерском учете.
С учетом новых правил к моменту окончания срока действия договора лизинга вся стоимость лизингового имущества должна быть уже списана лизингодателем на расходы (за исключением случая, если речь идет о досрочном прекращении договора).
Учет у лизингополучателя. В налоговом учете для того, чтобы отнести объекты основных средств к амортизируемому имуществу, они должны принадлежать в соответствии с п. 1 ст. 256 НК РФ налогоплательщику на праве собственности. Исключение составляет лизинговое имущество, числящееся на балансе лизингополучателя. Иными словами, положения п. 1 ст. 256 НК РФ действуют при учете лизингового имущества, находящегося на балансе как лизингодателя, так и лизингополучателя.
Таким образом, если имущество согласно договору находится на балансе лизингополучателя, то для целей отражения лизинговых операций в налоговом учете лизингополучатель должен иметь данные о первоначальной стоимости объекта лизинга, предоставленные лизингодателем. Хотя такая обязанность лизингодателя и не предусмотрена Законом о лизинге, все же во избежание конфликтных ситуаций с налоговыми органами в договоре или приложении к нему необходимо указать первоначальную стоимость объекта лизинга для целей налогового учета.
Согласно подпункту 10 п. 1 ст. 264 НК РФ лизинговые платежи за принятое в лизинг имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией. Если имущество на основании договора лизинга учитывается у лизингополучателя, лизинговые платежи признаются расходом за вычетом сумм начисленной в соответствии со ст. 259 НК РФ по этому имуществу амортизации. Таким образом, если сумма амортизации по лизинговому имуществу превышает размер лизингового платежа, определенного за соответствующий месяц, то уплачиваемые лизингодателю лизинговые платежи не учитываются в составе расходов для целей налогообложения. И наоборот, если величина лизингового платежа превышает сумму начисленной амортизации, то лизингополучатель вправе дополнительно учесть вышеуказанную разницу в составе прочих расходов отчетного периода.
Несмотря на то что лизинговое имущество продолжает оставаться в собственности лизинговой компании, налог на имущество организаций уплачивается со стоимости этого имущества лизингополучателем. Это связано с тем, что согласно ст. 374 НК РФ объектом обложения налогом на имущество организаций признается движимое и недвижимое имущество, включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств (то есть на счетах 01 и 03), но не обязательно находящееся в ее собственности.
12.5. Международный лизинг
Законом о лизинге предусмотрены две формы лизинга: внутренний и международный лизинг. При международном лизинге перемещение имущества осуществляется через таможенную границу Российской Федерации. В ряде случаев этот способ приобретения имущества является единственно возможным. Так, предприятия, специализирующиеся на международных перевозках, вынуждены заключать лизинговые договоры по приобретению транспортных средств зарубежного производства ввиду того, что использование отечественных автомобилей в Европе ограничено из-за жестких экологических требований.
Лизинговая операция является комплексом имущественных и финансовых отношений между ее участниками и затрагивает не только сам договор лизинга, но и ряд связанных с этим договоров, в первую очередь купли-продажи, а также займа, страхования и т.д.
В зависимости от вида и формы конкретной лизинговой сделки организациям необходимо руководствоваться отдельными положениями Таможенного кодекса Российской Федерации и постановлений Правительства РФ. Применительно к международному лизингу это означает, что на таможенную территорию Российской Федерации может быть ввезено имущество, собственником которого является лизинговая компания - нерезидент Российской Федерации. Данное обстоятельство позволяет помещать ввозимое оборудование под таможенный режим временного ввоза с соответствующим полным или частичным условным его освобождением от уплаты таможенных пошлин, налогов и без применения к нему запретов и ограничений экономического характера, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственном регулировании внешнеторговой деятельности. При этом наряду с очевидными льготами по уплате таможенных платежей, предоставляемыми при ввозе лизингового оборудования, возникают и соответствующие обязанности по соблюдению условий таможенного режима временного ввоза, в том числе касающиеся завершения данного режима по истечении срока финансовой аренды (лизинга).
Российский лизингополучатель является в данном случае налоговым агентом.
При лизинге импортного оборудования лизингодателем являются зарубежные лизинговые компании. Договор лизинга приобретает характер реализации оборудования с рассрочкой платежа, залогом в котором является само оборудование или транспортные средства. В этом случае имущество учитывается на балансе лизингополучателя. Это выгодно российскому лизингополучателю, так как:
- лизинговые платежи за вычетом суммы начисленной амортизации уменьшают налогооблагаемую прибыль лизингополучателя (подпункт 10 п. 1 ст. 264 НК РФ);
- амортизационные отчисления по таким объектам основных средств принимаются для целей налогообложения;
- по окончании договора лизинга имущество в основном переходит в собственность лизингополучателя полностью самортизированным. За срок действия договора лизинга лизингополучатель уменьшает свою налогооблагаемую прибыль на всю стоимость лизингового имущества, увеличенную на причитающиеся лизингодателю проценты, а далее он продолжает эксплуатировать лизинговое имущество без начисления по нему амортизации, хотя сроки службы объектов значительно превышают сроки лизинговых договоров.
Если имущество числится на балансе у лизингодателя, то таких налоговых преимуществ у лизингополучателя не будет. Но практика показывает, что в большинстве случаев международные лизинговые договоры с иностранными лизингодателями составляются таким образом, что объект лизинга остается на балансе лизингодателя. К тому же невозможность использования данного налогового преимущества сравнительно легко компенсируется сроком лизинга.
Ввозимое по договору международного лизинга оборудование, являясь иностранным товаром, помещается при ввозе на таможенную территорию Российской Федерации под режим временного ввоза, так как остается в собственности лизингодателя. Данный режим является льготным, поскольку предусматривает полное или частичное освобождение данного оборудования от уплаты ввозных таможенных платежей и регламентируется ст. 209 - 214 Таможенного кодекса Российской Федерации. Полное условное освобождение от уплаты таможенных платежей допускается, если временный ввоз товаров не наносит существенного экономического ущерба Российской Федерации. Перечень категорий таких товаров определен постановлением Правительства РФ от 16.08.2000 No 599 "О перечне товаров, временно ввозимых (вывозимых) с полным условным освобождением от уплаты таможенных пошлин и налогов" и включает следующие группы товаров:
- временно ввозимые (вывозимые) контейнеры и иная многооборотная тара;
- товары, временно ввозимые (вывозимые) в целях оказания содействия внешнеэкономической деятельности для демонстрации на выставках, ярмарках, международных встречах и других подобных мероприятиях; товарные образцы, предназначенные исключительно для целей получения заказов на товары такого типа и непригодные для использования в иных целях; рекламные материалы, фильмы и компьютерные носители информации, раскрывающие свойства или назначение товаров; товары для проведения испытаний, проверок, экспериментов и показа свойств и характеристик; профессиональное оборудование (за исключением используемого в производстве) и инструменты, остающиеся в собственности иностранного лица, ввозимые для выполнения конкретной работы на территории Российской Федерации;
- временно ввозимые (вывозимые) товары, связанные с оказанием содействия международным связям в сфере науки, культуры, кинематографии, спорта и туризма; оборудование и материалы, используемые для научно-исследовательских, образовательных целей, в областях культуры и кинематографии, театральные - сценическое оборудование, товары, предназначенные для спортивных соревнований, тренировок, культурные ценности, книги, периодические издания, публикации и документы, связанные с образованием, наукой и культурой;
- товары, ввозимые (вывозимые) для оказания международной помощи, предназначенные для предупреждения и ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, в том числе транспортные средства, предназначенные для предупреждения и ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
- иные товары: товары, перемещаемые в соответствии с решениями Правительства РФ, принимаемыми по представлению Комиссии Правительства РФ по защитным мерам во внешней торговле и таможенно-тарифной политике; товары для обеспечения социально-бытовых условий жизни экипажей иностранных (при вывозе - российских) морских судов, оборудование прессы.
Кроме того, Правительством РФ в целях урегулирования вопросов, связанных с предоставлением таможенных льгот при временном ввозе, принимаются меры, регламентирующие полное условное освобождение от уплаты таможенных платежей ряда конкретных видов техники. Например, постановлением Правительства РФ от 21.06.2002 No 448 "Об освобождении от обложения таможенными пошлинами и налогами временно ввезенных на таможенную территорию Российской Федерации морских судов" установлено, что морские суда валовой вместимостью свыше 1000 т, находящиеся в собственности иностранных лиц и зафрахтованные российскими лицами по договору тайм-чартера или бербоут-чартера, при условии их использования в международных перевозках товаров и пассажиров временно ввозятся на таможенную территорию Российской Федерации с полным освобождением от обложения таможенными пошлинами и налогами на срок действия указанных договоров.
Постановлением Правительства РФ от 11.03.2003 No 147 "О дополнительных мерах государственной поддержки российского автомобильного транспорта, предназначенного для международных перевозок" от таможенных пошлин и налогов (кроме сборов за таможенное оформление) освобождены грузовые автотранспортные средства (седельные тягачи и грузовики) на весь срок эксплуатации при условии их использования для осуществления международных перевозок товаров.
Таким образом, получая в лизинг транспортные средства, российские перевозчики помимо финансовых и налоговых преимуществ, вытекающих из экономико-правовых положений лизинговых договоров, получают еще и преимущества, связанные с таможенными льготами.
Планируя лизинговые сделки и осуществляя учет получаемого имущества, организациям следует правильно пользоваться предоставляемыми возможностями, иначе эффект от таких сделок станет минимальным или отрицательным. В данном случае речь в том числе идет о моменте завершения режима временного ввоза имущества. В соответствии со ст. 214 Таможенного кодекса Российской Федерации не позднее дня истечения срока временного ввоза товары должны быть вывезены с таможенной территории Российской Федерации либо заявлены к иному таможенному режиму. Поскольку лизинговые договоры предусматривают, как правило, переход права собственности на лизинговое имущество по их завершении, то наиболее приемлемым является завершение таможенного режима временного ввоза выпуском этого имущества для свободного обращения на территории Российской Федерации. При этом таможенная стоимость лизингового имущества и его количество определяются на день помещения его под режим временного ввоза, а ставки таможенных пошлин и налогов - на день выпуска для свободного обращения. Следовательно, как только истечет срок временного ввоза, владелец имущества обязан подать таможенную декларацию. При этом таможенные платежи будут исчислены исходя из стоимости лизингового имущества, определенной при его ввозе (то есть несколько лет назад).
Таможенным кодексом Российской Федерации предусмотрено, что декларант вправе указать на уменьшение таможенной стоимости товаров и (или) уменьшение их количества, произошедшие вследствие их естественного износа или естественной убыли при нормальных условиях использования. Но корректировка таможенной стоимости товаров может производиться только в случае, если декларант предоставит в таможенный орган достоверную и документально подтвержденную информацию. Предоставить такую информацию по имуществу, находившемуся на балансе иностранной лизинговой компании, для лизингополучателя будет довольно затруднительно.
Но, несмотря на привлекательность такого метода снижения таможенной стоимости, его нельзя признать правомерным, поскольку согласно ст. 11 Закона о бухгалтерском учете оценка имущества, приобретаемого организацией за плату, осуществляется путем суммирования фактически произведенных расходов на его покупку. Согласно ПБУ 6/01 основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости, под которой признается сумма фактических затрат организации на их приобретение, сооружение и изготовление. К затратам также относятся суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику; суммы, уплачиваемые за информационные и консалтинговые услуги, связанные с приобретением основных средств; вознаграждения, уплачиваемые посредническим организациям, через которые приобретен объект основных средств; иные затраты, непосредственно связанные с приобретением основных средств, и т.д.
Одним из факторов, влияющих на возможные финансовые риски, связанные с международным лизингом и таможенным оформлением полученного по нему имущества, является величина ставок таможенных пошлин и налогов. Таможенные пошлины являются элементом экономической политики государства и могут изменяться с течением времени. Кроме того, они учитывают интересы государства в самых различных областях и могут варьироваться в зависимости от срока службы товара.
После завершения временного ввоза и при выпуске в свободное обращение товаров, в отношении которых применялось частичное условное освобождение от уплаты таможенных платежей за период такого освобождения, подлежат уплате проценты с сумм таможенных пошлин, налогов, как если бы в отношении этих сумм была предоставлена рассрочка, причем со дня временного ввоза. Ответственность за уплату данных платежей несет лицо, получившее разрешение на временный ввоз, то есть в случае международного лизинга, как правило, российский лизингополучатель.
Помимо административной ответственности, связанной с невывозом такого оборудования с таможенной территории (либо непомещением под иной режим), существует еще один правовой аспект, возникающий с окончанием срока временного ввоза товаров, право собственности на которые перешло к лизингополучателю. Статьей 15 Таможенного кодекса Российской Федерации установлено, что никто не вправе пользоваться и распоряжаться товарами и транспортными средствами до их выпуска иначе как в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Кодексом. Таким образом, по истечении срока временного ввоза использование такого оборудования становится незаконным, более того, организация не сможет совершить с ним никаких действий (продажа, внесение в уставный капитал и т.д.).
Особенностью временного ввоза является то, что все освобождения от уплаты таможенных платежей (полные и частичные), предоставляемые при данном режиме, являются условными, то есть лицо, получившее разрешение на временный ввоз, в частности лизингополучатель, должно соблюдать все условия, сопутствующие предоставленным льготам. Помимо ограничений, связанных с передачей данного имущества, существует еще и требование п. 3 ст. 211 Таможенного кодекса Российской Федерации о том, что временно ввезенные товары должны оставаться в неизменном состоянии, за исключением изменений, произошедших вследствие естественного износа. Данные товары могут подвергаться техническому обслуживанию, ремонту и т.д. только в объеме, необходимом для их сохранности в таком неизменном состоянии. Капитальный ремонт и модернизация временно ввезенных товаров не допускаются. Осуществление капиталовложений в лизинговое имущество, находящееся под режимом временного ввоза, считается нарушением условий таможенного режима, со всеми вытекающими последствиями: довзысканием условно начисленных платежей, а также привлечением организации к административной ответственности согласно ст. 16.19 КоАП РФ.
Согласно ст. 360 Таможенного кодекса Российской Федерации товары и транспортные средства, ввезенные на таможенную территорию Российской Федерации, считаются находящимися под таможенным контролем с момента пересечения таможенной границы и до момента их выпуска для свободного обращения, уничтожения, отказа в пользу государства, обращения в федеральную собственность либо фактического вывоза с таможенной территории Российской Федерации. Поэтому, поскольку временно ввезенное лизинговое имущество будет находиться под таможенным контролем до завершения этого режима, организациям необходимо строго соблюдать все условия данного режима.
Официальные документы
Гражданский кодекс Российской Федерации.
Часть первая от 30.11.1994 No 51-ФЗ
Извлечения
Глава 4. Юридические лица
Статья 113. Унитарное предприятие
1. Унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество. Имущество унитарного предприятия является неделимым и не может быть распределено по вкладам (долям, паям), в том числе между работниками предприятия.
Устав унитарного предприятия должен содержать помимо сведений, указанных в пункте 2 статьи 52 настоящего Кодекса, сведения о предмете и целях деятельности предприятия, а также о размере уставного фонда предприятия, порядке и источниках его формирования, за исключением казенных предприятий. (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 No 161-ФЗ)
В форме унитарных предприятий могут быть созданы только государственные и муниципальные предприятия.
2. Имущество государственного или муниципального унитарного предприятия находится соответственно в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
3. Фирменное наименование унитарного предприятия должно содержать указание на собственника его имущества.
4. Органом унитарного предприятия является руководитель, который назначается собственником либо уполномоченным собственником органом и им подотчетен.
5. Унитарное предприятие отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.
Унитарное предприятие не несет ответственности по обязательствам собственника его имущества.
6. Правовое положение государственных и муниципальных унитарных предприятий определяется настоящим Кодексом и законом о государственных и муниципальных унитарных предприятиях.
Глава 6. Общие положения
Статья 140. Деньги (валюта)
1. Рубль является законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории Российской Федерации.
Платежи на территории Российской Федерации осуществляются путем наличных и безналичных расчетов.
2. Случаи, порядок и условия использования иностранной валюты на территории Российской Федерации определяются законом или в установленном им порядке.
Глава 13. Общие положения
Статья 214. Право государственной собственности
1. Государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).
2. Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.
3. От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.
4. Имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296).
Средства соответствующего бюджета и иное государственное имущество, не закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями, составляют государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа.
5. Отнесение государственного имущества к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации осуществляется в порядке, установленном законом.
Глава 19. Право хозяйственного ведения, право оперативного управления
Статья 295. Права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении
1. Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора (руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.
Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.
2. Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.
Глава 25. Ответственность за нарушение обязательств
Статья 398. Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь
В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Глава 27. Понятие и условия договора
Статья 421. Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
Глава 29. Изменение и расторжение договора
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Гражданский кодекс Российской Федерации.
Часть вторая от 26.01.1996 No 14-ФЗ
Извлечения
Глава 30. Купля-продажа
§ 1. Общие положения о купле-продаже
Статья 489. Оплата товара в рассрочку
1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.
Глава 34. Аренда
§ 1. Общие положения об аренде
Статья 606. Договор аренды
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Статья 607. Объекты аренды
1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Статья 608. Арендодатель
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Статья 610. Срок договора аренды
1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Статья 611. Предоставление имущества арендатору
1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Статья 614. Арендная плата
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Статья 623. Улучшения арендованного имущества
1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Статья 624. Выкуп арендованного имущества
1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества
К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.
§ 2. Прокат
Статья 626. Договор проката
1. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.
Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.
2. Договор проката заключается в письменной форме.
3. Договор проката является публичным договором (статья 426).
Статья 627. Срок договора проката
1. Договор проката заключается на срок до одного года.
2. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (статья 621) к договору проката не применяются.
3. Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней.
Статья 628. Предоставление имущества арендатору
Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.
Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества
1. При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.
2. Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.
Статья 630. Арендная плата по договору проката
1. Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
2. В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.
3. Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.
Статья 631. Пользование арендованным имуществом
1. Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.
2. Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.
§ 3. Аренда транспортных средств
1. Аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации
Статья 632. Договор аренды транспортного средства с экипажем
По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.
Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621) к договору аренды транспортного средства с экипажем не применяются.
Статья 633. Форма договора аренды транспортного средства с экипажем
Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса.
Статья 634. Обязанность арендодателя по содержанию транспортного средства
Арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.
Статья 635. Обязанности арендодателя по управлению и технической эксплуатации транспортного средства
1. Предоставляемые арендатору арендодателем услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Договором аренды транспортного средства с экипажем может быть предусмотрен более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору.
2. Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены, требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора.
Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.
Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель.
Статья 636. Обязанность арендатора по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства
Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов.
Статья 637. Страхование транспортного средства
Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора.
Статья 638. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства
1. Если договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду.
2. Арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.
Статья 639. Ответственность за вред, причиненный транспортному средству
В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.
Статья 640. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством
Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель в соответствии с правилами, предусмотренными главой 59 настоящего Кодекса. Он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.
Статья 641. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств
Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации.
2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации
Статья 642. Договор аренды транспортного средства без экипажа
По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.
Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621) к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются.
Статья 643. Форма договора аренды транспортного средства без экипажа
Договор аренды транспортного средства без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса.
Статья 644. Обязанность арендатора по содержанию транспортного средства
Арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта.
Статья 645. Обязанности арендатора по управлению транспортным средством и по его технической эксплуатации
Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую.
Статья 646. Обязанность арендатора по оплате расходов на содержание транспортного средства
Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, арендатор несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией.
Статья 647. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства
1. Если договором аренды транспортного средства без экипажа не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа.
2. Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.
Статья 648. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством
Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор в соответствии с правилами главы 59 настоящего Кодекса.
Статья 649. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств
Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.
§ 4. Аренда зданий и сооружений
Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.
Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 No 118-ФЗ)
2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 No 118-ФЗ)
Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 No 118-ФЗ)
3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 No 118-ФЗ)
Статья 654. Размер арендной платы
1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.
Статья 655. Передача здания или сооружения
1. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
2. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
§ 5. Аренда предприятий
Статья 656. Договор аренды предприятия
1. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. (в ред. Федерального закона от 14.07.2008 No 118-ФЗ)
2. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.
Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия
1. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду.
2. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.
3. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.
4. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.
Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия
1. Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
2. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
3. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.
Статья 659. Передача арендованного предприятия
Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту.
Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия
Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.
Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию
1. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.
2. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.
Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие
Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.
Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора
Правила настоящего Кодекса о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.
Статья 664. Возврат арендованного предприятия
При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 настоящего Кодекса. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 No 66
Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой
1. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.
Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.
По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.
Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации[1] обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.
Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ.
При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.
Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.
2. К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).
Открытое акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании суммы задолженности по арендной плате и об обязании ответчика возвратить сданный ему внаем речной теплоход.
Решением арбитражного суда иск удовлетворен, поскольку материалами дела доказано нарушение ответчиком (арендатором) условия договора о своевременном перечислении арендной платы. Обязывая возвратить арендованное судно, суд сослался на истечение срока аренды и возможность истребования арендодателем своего имущества (статья 622 Кодекса).
В апелляционной жалобе ответчик просил отменить судебный акт в части удовлетворения иска об истребовании судна. В обоснование своей позиции он сослался на положения договора аренды, предусматривающие по окончании срока аренды переход права собственности на имущество к арендатору.
Суд апелляционной инстанции посчитал жалобу обоснованной и подлежащей удовлетворению, указав следующее.
Между сторонами был заключен договор аренды речного теплохода сроком на четыре года с правом выкупа сданного внаем имущества.
Согласно условиям договора общая стоимость аренды составляла 520 тысяч долларов США, арендные платежи подлежали уплате арендатором ежегодно в течение четырех лет в установленные договором сроки в рублевом эквиваленте по курсу Центрального банка Российской Федерации на день платежа. После внесения последнего арендного платежа судно переходит в собственность арендатора.
Невнесение арендатором очередного ежегодного платежа в размере 94,8 тысячи долларов США (более 2,5 млн. рублей) послужило основанием для предъявления арендодателем иска.
В силу статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 Кодекса), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи.
На этом основании к отношениям сторон применим пункт 2 статьи 489 ГК РФ, согласно которому в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Поскольку за предыдущие периоды арендатором уплачено более 355 тысяч долларов США, что превышает половину стоимости судна (520 тысяч долларов США), у суда первой инстанции отсутствовали основания для обязания ответчика возвратить истцу данное имущество.
В связи с изложенным суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в этой части, отказав в возврате речного теплохода.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы постановление апелляционной инстанции было отменено и оставлено в силе решение суда первой инстанции.
При этом суд кассационной инстанции обратил внимание на необходимость разграничения двух разных институтов - выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа товара в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 Кодекса).
Пункт 3 статьи 609 ГК РФ указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества.
Следовательно, к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа.
В рассматриваемой ситуации истечение срока аренды не означало перехода судна в собственность арендатора, поскольку арендные платежи не были уплачены полностью.
Учитывая данное обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил, что к моменту заявления истцом соответствующего требования у ответчика отсутствовали какие-либо права на спорное имущество: право собственности не было приобретено, а право аренды прекратилось в связи с истечением ее срока.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск арендодателя в части истребования имущества на основании статьи 622 ГК РФ.
3. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.
Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.
Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.
Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.
С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем.
4. Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о выселении из нежилого помещения на основании статьи 622 ГК РФ в связи с истечением срока аренды.
Решением суда первой инстанции исковое требование удовлетворено.
Исследовав материалы дела, суд отметил, что между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения со сроком действия до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение. Обращаясь с иском о выселении арендатора, арендодатель сослался на истечение срока аренды, поскольку началась плановая реконструкция соответствующего здания, то есть произошло событие, с которым связано окончание срока действия договора аренды.
Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что факт начала реконструкции полностью подтвержден, в частности: завершена реконструкция соседних домов; на территории, примыкающей к спорному зданию, проведены работы по переключению действующих коммуникаций; само здание отключено от постоянных сетей электроснабжения и телефонизации; выселены все арендаторы, за исключением ответчика.
В кассационной жалобе арендатор просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку, по его мнению, суд неправомерно пришел к выводу о наступлении события, с которым связано окончание срока действия договора аренды. Так, заявитель обращал внимание на отсутствие у заказчика - инвестора ордера на производство подготовительных, земляных и строительных работ.
Суд кассационной инстанции отклонил жалобу арендатора, отметив следующее.
Исследование вопроса о наличии или отсутствии факта начала реконструкции здания имело бы значение только в том случае, если бы в силу договора, заключенного на определенный срок, данное событие являлось бы основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (часть вторая статьи 619 ГК РФ) либо для отказа последнего от исполнения договора (пункт 3 статьи 450 Кодекса).
Однако в рассматриваемой ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке.
В силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.
Спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Кодекса мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.
Поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в суд три месяца, оговоренные в пункте 2 статьи 610 ГК РФ, истекли, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о выселении арендатора из спорного помещения.
5. Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предъявил к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) иск о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении ответчика из указанного помещения.
Определением суда первой инстанции требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика оставлены без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом порядка прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).
Истец, не согласившись с указанным судебным актом, в апелляционной жалобе просил его отменить и рассмотреть спор по существу, ссылаясь на соблюдение им требований части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, касающихся порядка расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции, исследовав обстоятельства спора, установил следующее.
Договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на один год. Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.
Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является несостоятельным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.
Как видно из материалов дела, арендодатель на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отметил, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался тридцатидневным сроком, установленным пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Кодекса.
Поскольку факты нарушений условий договора аренды со стороны арендатора в ходе судебного разбирательства в апелляционной инстанции были подтверждены, определение суда первой инстанции было отменено и исковые требования удовлетворены.
6. Соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, стоимости затрат по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию, а также неустойки за просрочку платежа.
Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что требования истца относятся к периоду до заключения договора аренды, в связи с чем не подлежат удовлетворению.
Принимая решение, суд руководствовался пунктом 3 статьи 425 ГК РФ, согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, согласно которому арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату, а также возмещать арендодателю расходы по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию. За просрочку платежа предусмотрена неустойка.
Данное здание было передано ответчику по акту приема-передачи до заключения договора аренды и фактически использовалось им в течение этого времени.
В договоре стороны установили, что его условия распространяются на отношения, возникшие с даты подписания ими акта приема-передачи здания.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции признал иск подлежащим удовлетворению в полном объеме.
Суд апелляционной инстанции решение в части взыскания договорной неустойки отменил, а в части взыскания арендной платы и расходов по уборке территории за период фактического использования ответчиком здания оставил без изменения. При этом суд исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию территории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.
В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора.
7. В иске о выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ не может быть отказано на том основании, что арендодатель не направил арендатору вторично предупреждение о прекращении договора после того, как первоначальный иск арендодателя был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением последнего в суд.
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предъявил иск к акционерному обществу (арендатору) об освобождении занимаемого последним нежилого помещения.
Исковое требование было основано на положениях пункта 2 статьи 610 ГК РФ, согласно которым каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора с соблюдением установленного данным пунктом порядка.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, иск удовлетворен.
Ответчик (арендатор) в кассационной жалобе поставил вопрос об отмене судебных актов, сославшись на несоблюдение истцом требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ о порядке прекращения договоров аренды, заключенных на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Кодекса в случае, если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Как следует из материалов дела, комитет по управлению муниципальным имуществом направил акционерному обществу предупреждение о прекращении договора аренды, возобновленного ранее на неопределенный срок. Арендатор отказался добровольно освободить помещение.
Первоначально арендодатель обратился в суд с иском о выселении арендатора до истечения трехмесячного срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Кодекса, в связи с чем указанный иск был оставлен судом без рассмотрения.
Настоящий иск арендодателя, предъявленный к арендатору по истечении трехмесячного срока, был удовлетворен.
По мнению ответчика, изложенному в кассационной жалобе, в такой ситуации арендодатель обязан был направить арендатору новое предупреждение о прекращении договора аренды.
Суд кассационной инстанции не согласился с доводами арендатора, указав, что в данном случае оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы предупреждение, направленное арендодателем в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.
Судебные акты первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения.
8. Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.
До принятия решения по делу ответчик предъявил встречный иск о расторжении договора аренды на основании подпункта 1 статьи 620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
Статьей 611 Кодекса предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между сторонами был заключен договор аренды вертолета.
Передача вертолета арендатору состоялась.
Однако фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 33, 36 Воздушного кодекса Российской Федерации. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются.
Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы.
Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных статьей 611 ГК РФ.
В связи с этим суд признал требование о расторжении договора аренды на основании пункта 1 статьи 620 Кодекса правомерным.
Так как арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы отказано.
9. Арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.
В арбитражный суд обратился арендатор с иском об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения у лица, занимающего это помещение.
В обоснование искового требования истец сослался на то, что он как арендатор является титульным владельцем указанного помещения и в силу статей 301, 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц.
Суд первой инстанции согласился с доводами истца и удовлетворил иск.
Суд апелляционной инстанции отменил решение и отказал в иске по следующим основаниям.
С истцом договор аренды спорного нежилого помещения заключен комитетом по управлению имуществом.
В соответствии со статьей 606 Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.
Установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли быть защищены в соответствии с пунктом 3 статьи 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
При таких обстоятельствах требование истца, предъявленное непосредственно к третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежало удовлетворению.
10. Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы по договору аренды нежилых помещений и пеней за просрочку платежа.
Возражая против иска, ответчик сослался на то, что ему была передана только часть помещений, являющихся объектом аренды по договору. Поскольку арендодатель не исполнил обязанности по передаче имущества, то не возникла обязанность по внесению арендной платы.
Арбитражный суд признал иск подлежащим удовлетворению частично, исходя из следующего.
В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Стороны заключили договор аренды нежилых помещений.
К моменту передачи имущества арендатору часть сданных ему в аренду помещений не была освобождена арендодателем от имущества, в связи с чем арендатор принял по акту только свободные площади.
Истцом предъявлен ко взысканию долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в соответствии с установленным в договоре размером арендной платы.
Однако согласно расчету, являющемуся приложением к договору, размер арендной платы, указанный в договоре, определен исходя из ставки арендной платы за 1 квадратный метр арендуемой площади.
Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что передача всех помещений состоялась не в момент заключения сторонами договора, суд пришел к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения, в связи с чем удовлетворил иск частично.
11. При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса как не соответствующее закону (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям.
Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.
В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.
В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит статье 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и части 3 статьи 614 Кодекса, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.
Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.
Принимая решение, суд руководствовался пунктом 2 статьи 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.
Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении статьи 140 Кодекса является неосновательным.
В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.
Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
12. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным.
Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.
В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.
Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса.
Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно.
13. Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о взыскании арендной платы.
Решением суда первой инстанции в иске отказано со ссылкой на то обстоятельство, что истребуемая истцом арендная плата начислена за период после фактического освобождения ответчиком арендуемого помещения.
В апелляционной жалобе на решение суда истец просил удовлетворить его требование о взыскании арендной платы, так как она начислена до момента прекращения в установленном порядке действия договора аренды.
В ходе рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что в свое время спорный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
Такой договор может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца (пункт 2 статьи 610 Кодекса).
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции отметил, что в течение трех месяцев с момента подобного предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период не обоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно, то есть до истечения трех месяцев.
Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением.
Отсутствуют и доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента прекращения действия договора, определенного по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Акт о приеме-передаче спорного помещения составлен арендодателем с участием представителя незаинтересованного лица в связи с отказом арендатора от подписания акта, о чем в акте имеется соответствующая отметка.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно, и удовлетворил иск.
14. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о возврате имущества из чужого незаконного владения.
Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды, во исполнение которого ответчик (арендодатель) передал истцу в аренду нежилое помещение (цех вентиляции и пневмотранспорта) сроком на пять лет. В данном помещении арендатор разместил оборудование, принадлежащее ему на праве собственности.
По окончании срока аренды истец не освободил помещение от своего оборудования, чем нарушил требование статьи 622 ГК РФ, согласно которому при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Впоследствии истец попытался вывезти свое имущество, однако ответчик чинил препятствия и удерживал оборудование.
В письме, направленном истцу, ответчик указал, что удерживает принадлежащее истцу имущество на основании пункта 1 статьи 359 ГК РФ в связи с неисполнением последним обязательства по внесению арендной платы в полном объеме и после погашения долга истцом вернет его имущество.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении искового требования отказано со ссылкой на пункт 1 статьи 359 Кодекса, согласно которому право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.
В апелляционной жалобе истец просил решение отменить и иск удовлетворить, так как у него нет перед ответчиком никаких обязательств, связанных со спорным оборудованием. Кроме того, это оборудование не передавалось арендодателю, а использовалось самим арендатором в период аренды помещения.
Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения по следующим основаниям.
Доводы истца о неправомерности удержания его оборудования в связи с отсутствием у него каких-либо обязательств перед ответчиком по поводу этого оборудования несостоятельны, поскольку в силу абзаца второго пункта 1 статьи 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.
Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
В рассматриваемом случае спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ.
С учетом изложенного требования истца (собственника оборудования) о возврате имущества из чужого незаконного владения не подлежат удовлетворению.
15. Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.
Акционерное общество (субарендатор) обратилось с иском к комитету по управлению государственным имуществом (арендодателю) об обязании заключить договор аренды нежилого помещения.
В обоснование заявленного требования истец сослался на то, что занимал указанное помещение на основании договора субаренды, который прекратил свое действие в силу пункта 1 статьи 618 ГК РФ в связи с досрочным прекращением договора аренды. Как предусмотрено данной нормой, в этом случае субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
В качестве третьего лица к участию в деле был привлечен арендатор.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано.
При этом судебные инстанции исходили из того, что срок договора субаренды, заключенного между истцом (субарендатором) и третьим лицом (арендатором) с согласия ответчика (арендодателя), истек в период действия договора аренды. Второй договор субаренды с истцом третье лицо заключило, не испросив согласия арендодателя, и этот договор был заключен на весь оставшийся срок аренды.
В кассационной жалобе истец, считая второй договор субаренды не противоречащим закону, просил отменить судебные акты первой и апелляционной инстанций и удовлетворить иск.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и согласившись с позицией истца, отменил обжалуемые судебные акты и удовлетворил иск по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, между ответчиком (арендодателем) и третьим лицом (арендатором) был заключен договор аренды нежилых помещений сроком на пять лет. Впоследствии с согласия арендодателя арендатор сдал одно из помещений в субаренду истцу.
В деле имеется письмо арендодателя, из которого усматривается что он, разрешая арендатору заключить договор субаренды с истцом, не сделал никаких оговорок в отношении срока субаренды.
Первоначально договор субаренды был заключен сроком на один год. По истечении этого срока стороны заключили второй договор на два года, то есть на весь оставшийся срок аренды.
По соглашению сторон договор аренды прекращен досрочно - за полтора года до истечения его срока. Арендатор освободил занимаемые помещения.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции указал, что согласие арендодателя на субаренду распространяется на период с момента дачи согласия до истечения предусмотренного договором срока аренды. Поэтому второй договор субаренды является действительным и субарендатор в связи с досрочным прекращением договора аренды вправе был предъявить арендодателю соответствующее требование на основании пункта 1 статьи 618 ГК РФ.
Поскольку при определении срока действия второго договора субаренды стороны не вышли за пределы срока аренды, установленного договором аренды, требование истца (субарендатора) о понуждении ответчика (арендодателя) заключить с ним договор аренды на весь оставшийся срок субаренды правомерно.
16. Передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
Акционерное общество на основании пункта 3 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки уступки права аренды, заключенной истцом (цессионарием) с прежним арендатором в соответствии со статьей 382 ГК РФ.
При этом истец обратил внимание на то обстоятельство, что до уступки права прежним арендатором (цедентом) была выплачена арендная плата за весь период аренды, а расходы по содержанию и текущему ремонту арендованного имущества возложены договором аренды на арендодателя (пункт 2 статьи 616 ГК РФ). Следовательно, как считал истец, ему в порядке уступки перешло "чистое" право аренды, не обремененное никакими обязательствами.
Ответчик в отзыве на иск просил суд отказать истцу в удовлетворении его требования, полагая, что в рассматриваемом случае при передаче права аренды были нарушены требования пункта 2 статьи 615 ГК Российской Федерации, а поэтому отказ в регистрации соответствует положениям пункта 1 статьи 20 названного Закона.
Решением арбитражного суда в иске отказано по следующим основаниям.
Право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона (статьи 615, 616, 622 ГК РФ) или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды.
В частности, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. В противном случае арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункты 1 и 3 статьи 615 ГК РФ).
Кроме того, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии (пункт 2 статьи 616 Кодекса). Эта обязанность сохраняется и в том случае, когда согласно договору осуществление текущего ремонта и несение расходов на содержание имущества возложено на арендодателя (как в рассматриваемой ситуации).
Принимая во внимание изложенное, суд отметил, что пункт 2 статьи 615 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, определяя в качестве форм такой передачи перенаем, вклад в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, паевой взнос в производственный кооператив.
Поскольку ни по одному из перечисленных оснований право аренды истцу не передавалось, отказ ответчика в регистрации этой сделки соответствует абзацу четвертому пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
17. При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу.
Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к негосударственному учреждению (субарендатору) о выселении из занимаемого помещения.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен кооператив.
Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано.
Как следует из материалов дела, в 1995 году комитет по управлению имуществом (арендодатель) заключил с акционерным обществом (прежним арендатором) договор на аренду нежилых помещений сроком на 25 лет.
Акционерное общество с согласия арендодателя в 1998 году одно из арендуемых помещений сдало в субаренду сроком на 5 лет учреждению (ответчику по данному делу).
В 1999 году комитетом по управлению имуществом, акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью (истцом) подписан контракт, в соответствии с которым акционерное общество передало свои права и обязанности по договору аренды в перенаем обществу с ограниченной ответственностью, а последнее обязалось провести капитальный ремонт и реконструкцию всего здания за свой счет.
Новый арендатор (истец) полагал, что с момента заключения упомянутого контракта договор субаренды с негосударственным учреждением прекращен, поскольку права и обязанности арендатора переданы прежним арендатором (субарендодателем) в порядке перенайма.
По мнению истца, к договору субаренды не применимы положения пункта 1 статьи 617 ГК РФ о сохранении в силе договора аренды в случае перехода прав на объект аренды к другому лицу, поскольку в указанной норме речь идет о переходе к новому правообладателю вещных прав, а в рассматриваемой ситуации в порядке перенайма к истцу перешло обязательственное право, принадлежавшее прежнему арендатору.
Ссылаясь на отсутствие в законе специальной нормы о сохранении в силе договора субаренды в случае перехода права аренды к другому арендатору, истец полагал, что принадлежавшее ответчику право субаренды прекратилось и спорное имущество свободно от обременений, поэтому с согласия арендодателя (комитета) заключил договор субаренды с кооперативом (третьим лицом в данном деле) и предъявил учреждению иск о выселении с тем, чтобы во исполнение требований статьи 611 ГК РФ передать помещение новому субарендатору.
Отказывая в удовлетворении иска, суд указал, что в силу пункта 2 статьи 615 Кодекса к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Следовательно, к договорам субаренды применяются положения статьи 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон.
Так как ответчик занимает спорное помещение на основании договора субаренды, заключенного в 1998 году с согласия арендодателя сроком на пять лет, оснований для его выселения не имелось.
18. Условие договора аренды, которым арендатору предоставлено право осуществления перенайма, не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ.
Акционерное общество на основании пункта 3 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки перенайма, заключенной истцом (новым арендатором) с прежним арендатором в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.
Ответчик в отзыве на иск просил суд отказать истцу в удовлетворении его требования, полагая, что сделка перенайма является ничтожной как заключенная без согласия арендодателя (собственника имущества) и, следовательно, отказ в ее регистрации соответствует положениям пункта 1 статьи 20 названного Закона.
Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечен арендодатель.
Изучив обстоятельства спора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отказ ответчика в регистрации права аренды истца является правомерным, поскольку на заключение сделки перенайма в нарушение требований пункта 2 статьи 615 ГК РФ не получено согласия арендодателя спорного помещения.
При этом суд указал, что условие договора аренды, заключенного между собственником помещения (арендодателем) и прежним арендатором, в соответствии с которым за арендатором закреплялось право сдавать арендованное помещение в субаренду и передавать права и обязанности в перенаем без получения дополнительного разрешения арендодателя, не соответствует пункту 2 статьи 615 ГК РФ.
Данная норма закона, требующая при совершении сделок с арендными правами получение согласия арендодателя, является императивной, а поэтому не может быть изменена договором. По мнению суда, по смыслу пункта 2 статьи 615 Кодекса согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, перенайма и иных упомянутых в этом пункте сделок. Указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды "генерального" согласия на совершение арендатором таких сделок.
Из материалов дела усматривается, что арендодатель возражал против перенайма акционерным обществом прав и обязанностей арендатора, что подтверждается представленными третьим лицом письмами, получение которых истец не отрицал.
Учитывая изложенное, суд в иске отказал.
Суд апелляционной инстанции, проверивший законность принятого судебного акта по жалобе истца, решение суда первой инстанции отменил и исковое требование удовлетворил.
В своем постановлении суд апелляционной инстанции отметил, что пункт 2 статьи 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте.
Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.
19. Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.
Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.
Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.
Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В ГК РФ и Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.
Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Кодекса подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения.
20. Положения пункта 2 статья 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору об обязании субарендатора освободить нежилое помещение в связи с истечением установленного в договоре субаренды срока.
Ответчик, возражая против заявленного требования, сослался на то, что договор субаренды является в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ возобновленным на неопределенный срок. Поскольку истец не предупредил его в соответствии со статьей 610 Кодекса об отказе от договора, иск не подлежит удовлетворению.
Арбитражный суд, разрешая спор, исходил из следующего.
Между истцом и ответчиком с согласия арендодателя был заключен договор субаренды, срок которого был меньше срока, установленного в договоре аренды.
По истечении срока действия договора субаренды ответчик продолжал пользоваться арендуемым помещением при отсутствии возражений со стороны истца.
Согласно абзацу третьему пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Так как иное законом не установлено, договор субаренды между истцом и ответчиком в силу пункта 2 статьи 621 Кодекса является возобновленным на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе отказаться от него в порядке, установленном статьей 610 ГК РФ.
Однако согласно абзацу второму пункта 2 статьи 615 Кодекса договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Договор, по которому истцу было предоставлено в аренду помещение, прекратил свое действие в связи с истечением его срока.
Следовательно, договор субаренды, имеющий производный характер от договора аренды, несмотря на возобновление его на неопределенный срок, также прекратил свое действие.
При таких обстоятельствах направлять предупреждение об отказе от договора субаренды в порядке статьи 610 Кодекса не требовалось.
Поскольку у ответчика отсутствуют иные правовые основания для занятия спорного помещения, арбитражный суд обязал его освободить это помещение.
21. Указание в акте приема-передачи арендованного помещения на аварийное состояние системы центрального отопления само по себе не означает возложение на арендатора бремени несения расходов по устранению последствий аварии и капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью.
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью о расторжении договора аренды в связи с невнесением в установленные сроки арендной платы и о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.
Решением суда первой инстанции в иске отказано на том основании, что ответчик (арендатор) произвел капитальный ремонт системы центрального отопления арендуемого помещения и в соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ зачел его стоимость в счет арендной платы.
Постановлением апелляционной инстанции данное решение отменено и иск арендодателя удовлетворен со ссылкой на то, что в рассматриваемой ситуации арендатор не имел права на зачет стоимости работ по капитальному ремонту в счет арендной платы.
При этом суд апелляционной инстанции указал следующее.
Согласно условиям договора арендодатель обязан проводить капитальный ремонт сданного внаем нежилого помещения вместе с капитальным ремонтом всего здания, но срок планового капитального ремонта спорного строения еще не наступил. Арендатор взял на себя обязательство по капитальному ремонту объекта аренды в случае неотложной необходимости, так как, зная о недостатках переданного в аренду помещения, в частности об аварийном состоянии системы центрального отопления, принял это помещение по акту приема-передачи (об аварийном состоянии системы центрального отопления была сделана отметка в указанном акте). Тем самым арендатор лишил себя права отнести расходы по капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью, на арендодателя.
Суд кассационной инстанции, проверив материалы дела в связи с жалобой ответчика, установил, что ответчик, возражая против заявленных требований, ссылался на проведение им капитального ремонта системы центрального отопления в связи с неотложной необходимостью (аварией) и отказом арендодателя осуществить такой ремонт.
Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Однако, как видно из акта приема-передачи помещения, система центрального отопления в момент передачи находилась в аварийном состоянии.
Оценивая это обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил, что ссылка в акте приема-передачи на аварийное состояние системы центрального отопления сама по себе не означает, что арендатор принял на себя обязанность устранять последствия возможных аварий и осуществить в случае необходимости за свой счет ее капитальный ремонт.
Материалами дела подтверждается и истцом не оспаривается факт аварии системы центрального отопления. Актами обследования, составленными с участием представителей теплоснабжающей организации и арендодателя, подтверждается необходимость проведения ее капитального ремонта.
Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой принять неотложные меры по устранению последствий аварии и проведению капитального ремонта системы центрального отопления, о чем свидетельствуют имеющиеся в деле заявления и телеграммы.
Поскольку арендодатель не принял соответствующих мер, арендатор был вынужден произвести капитальный ремонт за свой счет, заключив договор с подрядчиком.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о праве ответчика в соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ зачесть в счет арендной платы стоимость работ по капитальному ремонту системы центрального отопления, вызванных неотложной необходимостью.
Приняв во внимание изложенное, а также учитывая, что иной задолженности по арендной плате у ответчика не имелось, суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования истца.
22. Заключенное арендодателем и арендатором соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения.
Акционерное общество (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным соглашения, в котором определен порядок участия в расходах на потребляемую электроэнергию, как не соответствующего нормам ГК РФ, регулирующим энергоснабжение.
Суд первой инстанции квалифицировал оспариваемый договор как договор на энергоснабжение, признал его недействительной (ничтожной) сделкой как противоречащей статье 545 Кодекса, поскольку не было получено разрешение энергоснабжающей организации на подключение субабонента.
Суд апелляционной инстанции отменил решение, в удовлетворении иска отказал, исходя из следующего.
Согласно статье 539 ГК РФ сторонами в договоре на энергоснабжение являются энергоснабжающая организация и абонент (потребитель), имеющий энергопринимающее устройство, присоединенное к сетям энергоснабжающей организации.
Ответчик в качестве абонента получал электроэнергию для снабжения принадлежащего ему здания на основании договора с энергоснабжающей организацией.
С истцом заключен договор аренды нежилых помещений в здании, принадлежащем ответчику. Кроме того, стороны заключили отдельное соглашение, в котором определили порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, оговорив количество и стоимость необходимой арендатору электроэнергии.
Данное соглашение стороны назвали договором на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату, указав основанием для его заключения договор аренды и поименовав себя арендодателем и арендатором.
Таким образом, истец пользовался получаемой ответчиком электроэнергией в связи с арендой помещений. При этом ответчик не являлся энергоснабжающей организацией.
Поэтому вывод суда первой инстанции о том, что соглашение, названное договором на поставку (отпуск) и потребление электроэнергии за плату, является договором на энергоснабжение, необоснован.
Оспариваемое соглашение фактически устанавливало порядок определения расходов истца на электроэнергию в арендуемых им помещениях и являлось частью договора аренды.
Оснований для признания данного соглашения недействительным как противоречащего закону не имелось.
23. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Общество с ограниченной ответственностью (новый собственник) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (прежнему собственнику) о взыскании на основании статьи 1107 ГК РФ доходов, которые ответчик извлек из имущества с момента перехода права собственности на него к истцу.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен арендатор спорного имущества.
Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на наличие договорных отношений между ответчиком и третьим лицом. При этом суд исходил из следующего.
Помещения, которые занимал арендатор на основании договора аренды с ответчиком, были выкуплены истцом.
Арендатор о смене собственника не был уведомлен ни новым, ни прежним собственником.
Истец, став собственником спорного имущества, не ставил вопрос о замене арендодателя по договору аренды этого имущества.
Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между ответчиком и третьим лицом не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору.
Суд апелляционной инстанции признал доводы суда первой инстанции необоснованными, решение отменил, иск удовлетворил по следующим основаниям.
В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Поскольку собственником помещений стал истец, а арендную плату продолжал получать ответчик, требования истца, основанные на статье 1107 Кодекса, подлежали удовлетворению.
24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.
В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.
Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.
В силу статей 450, 451 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно.
25. Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
Отделение железной дороги (арендодатель) на основании части второй статьи 619 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о досрочном расторжении договора аренды.
В обоснование искового требования арендодатель сослался на положение договора аренды, согласно которому он вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если возникнет производственная необходимость эксплуатации сданного внаем перрона.
Ответчик возражал против заявленного требования, считая соответствующее условие договора ничтожным, поскольку, по его мнению, в силу части второй статьи 619 ГК РФ другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, помимо предусмотренных в части первой данной статьи, должны быть связаны с какими-либо нарушениями договора арендатором. Иными словами, такое расторжение возможно лишь как следствие неправомерных действий (бездействия) со стороны арендатора. Поскольку основание, приведенное истцом, не отвечает указанному критерию, оно необоснованно включено в договор со ссылкой на часть вторую статьи 619 Кодекса и не может повлечь расторжение договора до истечения срока аренды.
Арендатор полагал, что данное условие могло быть предусмотрено в договоре лишь как основание отказа арендодателя от исполнения договора во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 ГК РФ), но такого волеизъявления стороны при включении договора не выразили.
Суд не согласился с доводами ответчика и исковое требование удовлетворил, отметив следующее.
Часть первая статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.
Согласно части второй статьи 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Однако то обстоятельство, что часть первая данной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий.
Следует учитывать, что часть вторая статьи 619 ГК РФ отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.
Как следовало из представленных истцом доказательств, потребность в использовании отделением железной дороги переданного в аренду перрона обусловлена увеличением интенсивности движения электропоездов в связи с ростом пассажиропотока на пригородном направлении, о чем арендодатель уведомлял арендатора в установленный в договоре срок (за три месяца).
Таким образом, руководствуясь соответствующим условием договора, истец (арендодатель) вправе был потребовать досрочного расторжения договора аренды.
26. В договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании части второй статьи 619 ГК РФ обратился в арбитражный суд с иском к кооперативу о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.
В обоснование исковых требований комитет сослался на условие договора, согласно которому арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.
Ответчик просил суд в иске отказать, считая, что упомянутое условие договора противоречит положениям пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ.
Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано по следующим основаниям.
В силу пункта 3 части первой статьи 619 Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Поскольку такое основание расторжения договора, как просрочка внесения арендной платы, предусмотрено в части первой статьи 619 ГК РФ, условие договора, на которое ссылался истец в обоснование своего требования, не соответствовало части второй данной статьи, так как не устанавливало другого основания расторжения договора.
С учетом того, что статья 619 ГК РФ не допускает изменения положений ее части первой по соглашению сторон, требования истца не подлежали удовлетворению.
Истец в апелляционной жалобе настаивал на том, что спорное условие включено в договор в полном соответствии с требованиями части второй статьи 619 Кодекса. В силу пункта 3 части первой данной статьи основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд. Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции поддержал позицию истца, дополнительно отметив, что предусмотренное в части первой статьи 619 Кодекса основание включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента: "более двух раз" и "подряд". С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено пунктом 3 части первой статьи 619 ГК РФ.
Решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены.
27. В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
Общество с ограниченной ответственностью (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендатору) о выселении из занимаемого нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды.
Ответчик считал требование истца неправомерным, так как договор аренды, не будучи расторгнутым в судебном порядке, продолжает действовать.
В ходе судебного разбирательства установлено, что при заключении договора аренды по инициативе арендодателя в договор было включено условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ. В качестве такого основания было определено однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок.
По мнению ответчика, данное условие договора является ничтожным, поскольку по смыслу статьи 619 и пункта 2 статьи 450 Кодекса те или иные нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке.
Суд не согласился с позицией арендатора, отметив, что такой вывод не следует ни из приведенных норм закона, ни из положений пункта 3 статьи 450 ГК РФ.
Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается ответчиком. В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.
Так как арендатор добровольно не освободил занимаемое нежилое помещение, арендодатель вправе был обратиться в суд с иском о его выселении в связи с прекращением договора аренды.
Приняв во внимание изложенное, суд иск удовлетворил.
28. Договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку платежа и расторжении договора аренды в связи с его существенным нарушением арендатором.
Решением суда первой инстанции с ответчика взыскана задолженность по арендной плате и неустойка, в иске о расторжении договора аренды отказано по следующим основаниям.
Суд установил, что между сторонами ранее имелись разногласия по размеру подлежащей перечислению арендной платы. Ответчик своевременно осуществлял арендные платежи, однако в меньшем размере, в связи с чем и образовалась предъявленная ко взысканию задолженность.
Частью первой статьи 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Согласно части второй названной статьи другие основания для этого в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса могут быть установлены договором аренды.
Поскольку стороны в договоре не оговорили возможности его досрочного расторжения в случае невнесения арендной платы в полном размере, а в части первой статьи 619 ГК РФ такое основание досрочного расторжения договора не содержится, арбитражный суд, взыскав задолженность по арендной плате и неустойку за просрочку платежа, в иске о расторжении договора аренды отказал.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части отказа в расторжении договора аренды, указав, что наличие статьи 619 ГК РФ, устанавливающей специальные правила досрочного расторжения договора, не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании статьи 450 Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Оценив обстоятельства дела и придя к выводу, что нарушение, допущенное ответчиком, является существенным, суд расторг договор аренды.
29. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.
Данное требование было заявлено на основании пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ в связи с невыполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы.
Определением арбитражного суда иск оставлен без рассмотрения со ссылкой на пункт 5 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При этом суд указал, что истцом не в полной мере выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.
В силу части третьей статьи 619 Кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как следовало из представленных истцом материалов, комитет направлял обществу такое предупреждение, в котором ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате.
Однако, по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В связи с этим суд обратил внимание истца на то, что в направленном ответчику предупреждении ставился вопрос только о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном предупреждении не содержалось.
Поскольку истцом при направлении предупреждения не были соблюдены положения пункта 2 статьи 452 ГК РФ, иск подлежал оставлению без рассмотрения.
30. Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения, сославшись на часть вторую статьи 619 ГК РФ, согласно которой договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.
Пунктом 5 договора аренды предусмотрено, что сдача арендуемого помещения в субаренду без письменного разрешения арендодателя является основанием для его досрочного расторжения.
При проверке использования арендатором помещения, проведенной арендодателем, установлено нахождение в нем посторонней организации, что отражено в представленных в суд актах.
Возражая против заявленного требования, ответчик, не оспаривая факт сдачи арендуемого им помещения в субаренду третьему лицу без соответствующего разрешения арендодателя, сослался на несоблюдение установленного частью 3 статьи 619 ГК РФ порядка досудебного урегулирования спора, указав на то, что им не было получено письменное предупреждение арендодателя о необходимости устранить в разумный срок нарушения договорного обязательства.
Согласно части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Суд признал довод ответчика обоснованным, указав, что по смыслу части третьей статьи 619 Кодекса такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.
Как было установлено в ходе судебного разбирательства, истец со своей стороны не принял надлежащих мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).
Иные доказательства получения ответчиком предупреждения в материалах дела также отсутствовали.
Учитывая изложенное, суд признал порядок досудебного урегулирования спора несоблюденным и, руководствуясь пунктом 5 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оставил иск без рассмотрения.
31. Договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.
Акционерным обществом и собственником здания был заключен договор аренды нежилого помещения.
При заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникли разногласия по размеру арендной платы.
Арендодатель, полагая, что спор возник об изменении договора, передал указанные разногласия на разрешение арбитражного суда.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано на основании абзаца второго пункта 1 статьи 621 ГК РФ, согласно которому при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Суд кассационной инстанции отменил судебные акты и передал дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно статье 610 Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Арендодатель известил арендатора об истечении срока действия договора аренды и о необходимости в случае намерения ответчика в дальнейшем использовать имущество заключить договор аренды на новый срок, что свидетельствует о прекращении ранее действовавшего договора аренды в связи с истечением его срока.
По смыслу статьи 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.
Иск предъявлен в связи с отказом ответчика подписать договор аренды на новый срок из-за внесенных арендодателем изменений в части размера арендной платы.
Таким образом, между сторонами возник преддоговорный спор.
Статьей 22 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что к разрешаемым арбитражным судом спорам относятся споры о разногласиях по договору, заключение которого предусмотрено законом или передача разногласий по которому на разрешение арбитражного суда согласована сторонами.
Имеющаяся в деле переписка свидетельствует о том, что стороны обсуждали вопрос о возможной передаче возникших разногласий на разрешение арбитражного суда.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции передал дело в суд первой инстанции, указав на необходимость выяснения вопроса о наличии соглашения сторон о такой передаче.
32. При заключении в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании долга по арендной плате.
Возражая против заявленного требования, ответчик сослался на то, что предъявленная ко взысканию с него сумма представляет собой разницу между размером арендной платы, установленным в ранее действовавшем договоре аренды, и арендной платой, определенной при заключении договора аренды на новый срок. По мнению ответчика, изменение размера арендной платы при заключении договора аренды на новый срок противоречит пункту 3 статьи 614 ГК РФ, согласно которому изменение арендной платы допускается не чаще одного раза в год.
Арбитражный суд признал доводы ответчика необоснованными по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды.
Норма пункта 3 статьи 614 Кодекса регулирует порядок пересмотра арендной платы в период действия договора аренды, в связи с чем не подлежит применению при заключении договора на новый срок.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Предложенный арендодателем проект договора аренды на новый срок, предусматривающий повышенный размер арендной платы, был подписан арендатором без каких-либо замечаний.
Учитывая изложенное, суд признал требование истца о взыскании задолженности, рассчитанной исходя из размера арендной платы, определенного в новом договоре аренды, правомерным.
33. Уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом и индивидуальному предпринимателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному между ответчиками.
В обоснование своего требования истец сослался на то, что в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ он как добросовестный арендатор по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Суд первой инстанции, разрешая спор, руководствовался пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора.
В договоре аренды между комитетом по управлению имуществом и акционерным обществом было установлено, что арендатор о намерении заключить договор аренды на новый срок должен уведомить арендодателя не менее чем за один месяц до окончания срока аренды.
Поскольку доказательства соблюдения истцом требований статьи 621 Кодекса и договора о письменном уведомлении арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок не представлены, суд пришел к выводу об утрате истцом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем признал заявленное требование о переводе прав и обязанностей по заключенному ответчиками договору аренды не подлежащим удовлетворению.
Обжалуя в апелляционную инстанцию принятое по существу спора решение, истец сослался на то, что он был лишен возможности уведомить арендодателя о намерении заключить договор на новый срок, поскольку последним до истечения срока действия договора было сообщено об отказе от возобновления договора аренды.
Суд апелляционной инстанции признал данный довод заявителя необоснованным, указав, что направленное арендодателем уведомление свидетельствует только о намерении прекратить прежний договор аренды в связи с окончанием установленного в нем срока. Данное обстоятельство не препятствовало реализации истцом права на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ.
34. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только арендатору по договору.
Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор аренды нежилого помещения.
При этом истец сослался на то, что фактически пользуется спорным помещением, оплачивает коммунальные услуги и вносит арендную плату, поэтому имеет преимущественное право на заключение договора аренды.
Основанием для обращения в суд послужило заключение ответчиком договора на аренду указанного помещения с акционерным обществом.
Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Арбитражный суд установил, что комитет намеревался заключить договор аренды с предпринимателем и подготовил проект договора и расчет арендной платы, однако существенные условия договора не были согласованы сторонами.
Поскольку предприниматель стороной по договору аренды не являлся, доводы о наличии у него преимущественного права на возобновление договора аренды необоснованны.
С учетом изложенного суд отказал в иске.
Данное решение было оставлено без изменения всеми судебными инстанциями.
35. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения, заключенному последним с другим лицом.
В обоснование заявленного требования истец сослался на передачу спорного помещения в пользование третьему лицу, в то время как в силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ у него как у арендатора, надлежащим образом исполнявшего договорные обязательства, имеется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Согласно представленным по делу доказательствам спорное нежилое помещение подлежит передаче ответчиком третьему лицу в безвозмездное пользование в связи с осуществлением ими совместной деятельности.
Поэтому суд признал ссылку истца на статью 621 ГК РФ необоснованной, а иск не подлежащим удовлетворению.
36. В случае, когда в договоре аренды не определено место исполнения обязательства по передаче движимого имущества арендатором арендодателю после прекращения договора аренды, имущество подлежит передаче в том месте, где оно было получено арендатором.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы за период просрочки возврата арендованного автомобиля в соответствии со статьей 622 ГК РФ.
Суд первой инстанции, установив, что договор аренды автомобиля был досрочно расторгнут, удовлетворил иск. При этом суд исходил из того, что согласно статье 622 Кодекса в случае, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Суд апелляционной инстанции отменил данное решение и отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (статья 406 ГК РФ).
Поскольку в договоре аренды стороны не оговорили место возврата арендованного имущества, суд применил абзац шестой статьи 316 ГК РФ, согласно которому исполнение должно быть произведено в месте нахождения юридического лица, являющегося должником.
Материалы дела подтверждали то обстоятельство, что арендованный автомобиль был поставлен арендатором на стоянку и находился там вплоть до его передачи арендодателю. Кроме того, арендатор неоднократно направлял арендодателю извещения о своей готовности возвратить автомобиль.
Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции, указав, что абзац шестой статьи 316 ГК РФ в данном случае применен судом неправильно. Указанная норма распространяется на случаи, когда передача имущества является основной обязанностью должника по договору.
В данном же случае обязательство арендатора, возникшее после прекращения договора аренды, состоит не в собственно передаче, а в возврате имущества арендодателю.
Поэтому, руководствуясь абзацем первым статьи 316 Кодекса, следует признать, что из существа указанного обязательства вытекает, что возврат должен произойти в том месте, где это имущество было получено арендатором.
В этой связи арендатор обязан был передать арендодателю автомобиль в том месте, где он был получен.
37. Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора арендной платы на основании части второй статьи 622 ГК РФ за использование нежилого помещения с момента прекращения договора аренды до подписания акта приема-передачи.
Суд первой инстанции, установив факт просрочки возврата имущества арендодателю, удовлетворил иск.
Суд апелляционной инстанции отменил решение, в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям.
Спорное нежилое помещение было предоставлено в пользование ответчику на основании договора аренды, срок действия которого истек.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В договоре стороны оговорили, что по истечении срока его действия арендатор обязан возвратить нежилое помещение по передаточному акту, подписанному сторонами.
Согласно представленным доказательствам ответчик к окончанию срока действия договора освободил помещение и неоднократно извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, как это предусмотрено договором. Однако акт не был оформлен своевременно.
В силу статьи 309 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Поскольку несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, суд признал иск не подлежащим удовлетворению.
38. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с акционерного общества задолженности по арендной плате, исчисленной с момента расторжения договора до освобождения помещения.
Возражая против иска, ответчик сослался на то, что в соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК РФ обязательства сторон считаются прекращенными с момента расторжения договора, поэтому при определении размера подлежащей взысканию арендной платы арендодатель не может руководствоваться его условиями.
В указанном договоре была предусмотрена арендная плата, размер которой значительно превышал ставку арендной платы, обычно применяемую при аренде аналогичного имущества, что, в частности, и явилось причиной, побудившей акционерное общество досрочно прервать арендные отношения.
Арендная плата за спорный период, рассчитанная по методике, утвержденной городской администрацией, перечислена до возбуждения дела.
Суд удовлетворил иск, сославшись на часть вторую статьи 622 ГК РФ, согласно которой арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки. Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Поскольку в данном случае акционерное общество несвоевременно исполнило обязательство по возврату помещения, с него за все время просрочки подлежит взысканию арендная плата, установленная договором.
39. Арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.
Торгово-производственная компания обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.
В ходе судебного разбирательства установлено, что после прекращения договора аренды ответчик (арендатор) вернул арендодателю предоставленное по договору имущество со значительной просрочкой. Истребуемая истцом (арендодателем) арендная плата начислена за период с момента прекращения договора аренды до возврата сданного внаем имущества.
Решением суда первой инстанции иск удовлетворен частично. На основании части второй статьи 622 ГК РФ с ответчика взыскана арендная плата за весь период просрочки возврата имущества.
В удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами отказано со ссылкой на то, что статья 622 Кодекса не предусматривает иного вида ответственности за несвоевременный возврат арендованного имущества, кроме возмещения причиненных арендодателю убытков.
В силу указанной нормы в случае, когда арендная плата, взыскиваемая за период просрочки возврата арендованного имущества, не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В кассационной жалобе истец просил решение суда в части отказа в иске о взыскании процентов отменить и иск удовлетворить в полном объеме, считая, что проценты за пользование чужими денежными средствами могут быть взысканы в соответствующих случаях по любому денежному требованию, независимо от основания его возникновения.
Суд кассационной инстанции согласился с доводами истца (арендодателя), обратив внимание на следующее.
Статья 395 ГК РФ устанавливает общую норму, согласно которой за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Исходя из содержания приведенной нормы и иных положений статьи 395 Кодекса, данная статья подлежит применению к любому денежному обязательству независимо от того, в рамках правоотношений какого вида оно возникло.
Обязательство арендатора по внесению арендной платы за период просрочки возврата сданного внаем имущества является денежным.
Кроме того, суд отметил, что норма части второй статьи 622 ГК РФ не может быть истолкована таким образом, чтобы арендодатель в отношениях с арендатором, не возвращающим имущество после прекращения договора аренды, был поставлен в худшее положение, чем в отношениях с арендатором, пользующимся имуществом на основании действующего договора.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции изменил и иск арендодателя удовлетворил в полном объеме.
40. Суд с учетом срока аренды и стоимости передаваемого в аренду имущества признал договор аренды крупной сделкой для арендодателя, поскольку в результате ее исполнения фактически была прекращена его производственная деятельность.
Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании недействительной сделкой договора аренды как заключенного с нарушением требований статьи 79 Федерального закона "Об акционерных обществах".
Суд установил, что по оспариваемому договору в аренду сданы производственные помещения с находящимся в них дорогостоящим оборудованием сроком на 15 лет. Стоимость спорного имущества на момент заключения договора составляла 80 процентов стоимости основных фондов акционерного общества.
Таким образом, в аренду было сдано имущество, необходимое акционерному обществу для осуществления его основной производственной деятельности. В пользовании общества остались только незначительные вспомогательные службы, не связанные с основным профилем его деятельности.
Учитывая, что и результате совершения данной сделки фактически была прекращена производственная деятельность истца, дающая его основной доход, суд признал оспариваемую сделку для истца крупной. В связи с этим она должна была заключаться в порядке, установленном статьей 79 Федерального закона "Об акционерных обществах".
Довод ответчика об одобрении оспариваемой сделки в связи с принятием истцом арендной платы признан судом неосновательным.
Поскольку сделка по существу лишила истца на длительное время основной статьи доходов, то принятие им арендной платы в сумме, несоразмерно меньшей по сравнению с доходами, получаемыми акционерным обществом от производственной деятельности, само по себе не могло служить одобрением такой сделки.
В связи с несоблюдением при совершении оспариваемой сделки требований статьи 79 Федерального закона "Об акционерных обществах" суд удовлетворил иск.

domain: accounting