정부가 전·월세 상한제와 계약갱신청구권을 골자로 하는 부동산 '임대차 3법'을 지난달 31일부터 시행했다.
  1989년 최소 임대 기간을 1년에서 2년으로 늘린 이후, 임대차 시장에서는 가장 큰 변화다.
  임대차 3법 도입 배경에는 최근 전·월세 가격 상승이 있다.
  7월 넷째 주 전국 아파트 전셋값은 0.
 17% 오르며 57주 연속 상승했다.
  이런 임대료 상승을 막기 위해서 규제가 필요하다는 게 정부 논리다.
 그러나 시장이 정말 정부 의도대로 움직일까.
  전문가들은 되려 전·월세 가격이 오를 때는 가격 규제가 역효과를 가져올 수 있다고 우려한다.
  규제는 임대료가 안정되거나 떨어질 때 도입해야 한다는 것이다.
  그 이유를 전·월세 상한제와 계약갱신청구권과 관련한 법무부와 국토연구원의 최근 보고서에서 살펴봤다.
 전·월세 물량은 공장에서 물건 만들듯 바로 나오기 힘들다.
  그렇기 때문에 특정 기간에는 공급이 수요보다 많아 가격이 내려갔다, 또 다른 시기에는 반대로 가격이 오르는 등 냉·온탕을 반복한다.
  임대료 가격이 떨어지는 시기를 콜드 마켓(cold market), 반대를 핫 마켓(hot market)이라 부른다.
 전세 가격은 핫 마켓과 콜드 마켓 국면을 번갈아 반복해 왔다.
  1980년대 말은 전셋값이 오르는 핫 마켓 국면이었지만, 외환위기를 맞은 1990년 후반에는 콜드 마켓에 접어들었다.
  2000년 초반 전셋값은 급속한 상승 추세를 보였고, 2000년대 중반 이후 다소 주춤했다.
  그리고 2010년대 중반에는 급격히 전셋값이 상승했다.
  세입자를 보호한다는 임대차 보호법도 어떤 시장 상황에 도입하는지 따라 다른 결과를 가져온다.
 2017년 국토연구원의 '임차 가구 주거 안정을 위한 정책 추진 방향과 전략' 보고서는 임대차 규제를 도입하려면 핫 마켓보다 콜드 마켓일때 해야 한다고 지적한다.
  가격이 오르는 핫 마켓일때는 집 주인이 정부 규제로 인해 앞으로 못 올리는 임대료를 초기에 미리 올리기 때문에 오히려 임대가격이 폭등할 수 있다는 것이다.
  이 때문에 보고서는 전·월세 상한제 같은 규제는 "이미 충분히 전셋값이 상승해 더는 전셋값 상승 압력이 높지 않은 상황에서 도입하는 게 바람직하다"고 조언한다.
 역사적으로 경험도 했다.
  1989년 최단 임대 기간을 1년에서 2년으로 늘렸다.
  법률개정 직전인 1988년의 전셋값 연간 상승률은 7.
 6%였다.
  전형적인 핫 마켓 국면이었다.
 
전·월세 가격 상승으로 인해 규제가 필요하다는 정부가 부동산 임대차 3법을 시행한 가운데 전문가들은 가격 규제가 역효과를 가져올 수 있다고 우려한다.
1. 전·월세 상한제
2. 계약갱신청구권
3. 임대차 3법
4. 공급과 가격
5. 핫 마켓과 콜드 마켓