Thưa luật sư! Năm 2013, ông A kinh doanh bất động sản thua lỗ, có đến gặp gia đình nhà mình vay tiền, và để đảm bảo, hai bên đã lập một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng này đã được công chứng nhưng chưa sang tên. Vậy cho hỏi: Hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng đất này có bị vô hiệu hay không? Nếu vô hiệu thì có cách nào để bảo vệ quyền lợi của bên cho vay. Biết rằng khi xác lập hợp đồng, gia đình mình không biết là nó có thể bị vô hiệu! Thân!
Nguyên tắc cơ bản của Bộ Luật Dân sự là thiện chí, trung thực và tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Điều kiện để các giao dịch dân sự có hiệu lực là người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện. Giao dịch của bạn với ông A thực chất là quan hệ vay nợ nhưng hai bên thiết lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của ông A, do vậy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đây bị coi là giao dịch giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác và sẽ bị vô hiệu theo điều 129 Bộ Luật Dân sự: "Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này. Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu". Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình trong trường hợp ông A vi phạm nghĩa vụ trả tiền, bạn có quyền khởi kiện ra tòa án (nơi ông A cư trú). Với tài sản bảo đảm là giấy tờ đất bạn đang giữ, bạn có thể yêu cầu tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời "phong toả tài sản của người có nghĩa vụ" theo điều 99 Bộ luật tố tụng Dân sự để đảm bảo thi hành án. Thủ tục yêu cầu tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cần tuân thủ theo điều 117 Luật Tố tụng Dân sự: bạn phải làm đơn và nêu lý do yêu cầu, biện pháp khẩn cấp tạm thời cụ thể; đồng thời bạn phải gửi một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá do Toà án ấn định nhưng phải tương đương với nghĩa vụ tài sản mà người có nghĩa vụ phải thực hiện (tương đương khoản nợ) để bảo vệ lợi ích của người bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (bên nợ bạn) và ngăn ngừa sự lạm dụng quyền yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời từ phía người có quyền yêu cầu.