Gia đình tôi làm ăn thua lỗ nên mất khả năng thanh toán khoản vay 600 triệu đồng với ngân hàng bao gồm nợ gốc, nợ lãi, lãi phạt... Để vay số tiền này, gia đình tôi đã thế chấp mảnh đất và được ngân hàng thẩm định trước khi cho vay là 700 triệu đồng. Nay khi xử lý tài sản, ngân hàng lại thẩm định lần 2 và cho kết quả thẩm định giá trị mảnh đất trên là 350 triệu đồng. Từ đó, ngân hàng yêu cầu sau khi xử lý tài sản đảm bảo, gia đình tôi phải thanh toán thêm số tiền 280 triệu đồng bao gồm tiền còn thiếu khi xử lý tài sản, chi phí xử lý tài sản. Xin hỏi, sao ngân hàng lại thẩm định 2 lần cho ra 2 kết quả khác nhau? Tôi có thể không thanh toán số tiền ngân hàng yêu cầu là 280 triệu được không?
Về việc thẩm định giá đất, căn cứ quy định tại Điều 112 Luật đất đai 2013 quy định về thẩm định giá đất như sau: 1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất; c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. 2. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất. Và căn cứ theo Điều 30 luật giá 2012 quy trình thẩm định giá tài sản: 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá. 2. Lập kế hoạch thẩm định giá. 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin. 4. Phân tích thông tin. 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan. Do đó, Để xác định việc thẩm định giá đất của ban thẩm định có đúng hay không cần căn cứ: Thứ nhất việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: - Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; - Theo thời hạn sử dụng đất; - Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; - Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Trường hợp bạn không thể trả nợ cho ngân hàng thì hướng xử lý sẽ như sau: Nếu khi đến hạn trả nợ trong hợp đồng vay mà bạn không có khả năng trả nợ thì tài sản thể chấp sẽ được xử lý như trên. Trong trường hợp sau khi đã xử lý tài sản thế chấp mà giá trị tài sản thể chấp nhỏ hơn giá trị tài sản vay thì bên cho vay có quyền yêu cầu gia đình bạn thanh toán nốt phần còn thiếu. Nếu gia đình bạn không thực hiện thì họ có quyền làm đơn khởi kiện ra Tòa án yêu cầu bên vay trả nợ. Khi có bản án, quyết định của Tòa án người vay phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ, nếu người vay không thực hiện thì có thể yêu cầu cơ quan thi hành án thực hiện thi hành án. Nếu hết thời gian tự nguyện thi hành án mà các bên không thực hiện thì cơ quan thi hành án sẽ ra quyết định cưỡng chế thi hành án, kê biên tài sản, buộc chuyển giao vật… để thi hành án.Trong trường hợp bạn không có tài sản để trả nợ thì cơ quan thi hành án sẽ áp dụng các biện pháp như khấu trừ thu nhập hàng tháng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Trên đây là nội dung tư vấn.