Tôi cư trú tại tỉnh Vĩnh Long muốn mua của em gái hơn 3000m2 đất nông nghiệp và đất ở tại tỉnh Trà Vinh. Xin hỏi tôi phải làm những thủ tục gì để nhận chuyển quyền sử đất một cách hợp pháp? Nếu làm hợp đồng cho nhận quyền sử dụng đất, thì tôi có thể yêu cầu công chứng viên tại tỉnh Vĩnh Long hay là công chứng viên tại tỉnh Trà Vinh?
1. Về việc chuyển quyền sử dụng đất là đất ở Để đăng ký sang tên bạn thì bạn phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất (hợp đồng chuyển nhượng hoặc hợp đồng tặng cho). Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng theo quy định của pháp luật (Khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự) theo trình tự, thủ tục dưới đây: - Cơ quan có thẩm quyền công chứng việc chuyển quyền sử dụng đất: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có bất động sản, tức là tỉnh Trà Vinh (Điều 37 Luật Công chứng về thẩm quyền công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản). - Chủ thể ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất: Bên chuyển nhượng là em gái bạn (nếu là tài sản riêng); hoặc là cả hai vợ chồng em gái bạn (nếu em gái đã có chồng và quyền sử dụng đất đó là tài sản chung vợ chồng). Bên nhận chuyển nhượng là bạn hoặc cả hai vợ chồng bạn. - Hồ sơ yêu cầu công chứng: + Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu; + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Giấy tờ tùy thân của các bên trong hợp đồng; + Dự thảo hợp đồng (nếu có); + Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có. - Thủ tục công chứng (Điều 35 Luật Công chứng): Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ thấy đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng. Sau khi công chứng viên soạn thảo hợp đồng theo mẫu hoặc kiểm tra dự thảo hợp đồng thì người yêu cầu công chứng tự đọc lại hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe. Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng trang của hợp đồng. - Phí, thù lao công chứng (Điều 56, 57 Luật Công chứng): Phí công chứng được tính theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 08/2012/TTLT-BTC-BTP của Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp ngày 19/01/2012 về phí công chứng. Thù lao công chứng do tổ chức công chứng quy định. Sau khi nộp phí, thù lao công chứng, bạn được nhận bản chính hợp đồng (hợp đồng tặng cho hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tùy theo yêu cầu của bạn) có chứng nhận của công chứng viên. Sau đó bạn tiến hành thủ tục đăng ký sang tên theo quy định của pháp luật tại cơ quan có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất tại tỉnh Trà Vinh để trở thành chủ sử dụng quyền sử dụng đất đó. 2. Về việc chuyển quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp Một trong những nguyên tắc sử dụng đất quy định tại Điều 17 Luật Đất đai là: Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất. Ở nước ta, vấn đề sử dụng đất nông nghiệp đúng mục đích luôn được quan tâm đặc biệt. Chính vì vậy đối với đất nông nghiệp, Nhà nước quy định những điều kiện chặt chẽ như: - Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Khoản 3 Điều 50 Luật Đất đai: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. - Khoản 3 Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai liệt kê các trường hợp không được phép chuyển nhượng như sau: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước. Đối chiếu với những quy định nêu trên, nếu bạn nhận tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp từ em gái bạn thì phải đáp ứng điều kiện tiên quyết là: tiếp tục sử dụng đúng mục đích đất nông nghiệp nhận chuyển quyền. Việc sử dụng đúng mục đích hay không phải có xác nhận của chính quyền địa phương nơi có đất nông nghiệp đó. Nếu đáp ứng được điều kiện đặt ra thì bạn có thể làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp theo trình tự, thủ tục nêu ở phần 1 câu trả lời này.