Bên mình đang có mặt bằng quy hoạch dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Đã tiến hành giải phóng mặt bằng xong nhưng hiện nay bên mình đang có ý định phân lô bán nền lại chứ không xây dựng nhà ở nữa. Mình đang muốn tiến hành việc bán các lô đất thông qua hình thức các hợp đồng góp vốn kinh doanh bất động sản. Cho mình hỏi pháp luật quy định điều kiện tiến hành hoạt động này thế nào? Mong nhận được tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật. Chân thành cảm ơn!
Thứ nhất: Luật Nhà ở 2014 điều chỉnh các quan hệ sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở; giao dịch về nhà ở; quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Do vậy, nếu bạn tiến hành bán các lô đất nếu trên không vì mục đích huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chỉ với thu lợi nhuận, không tiếp tục đầu tư xây nhà thì không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật nhà ở 2014. Khi đó, các giao dịch và các quan hệ phát sinh từ các giao dịch đó sẽ được điều chỉnh bởi pháp luật kinh doanh bất động sản. Thứ 2: về vấn đề phân chia lợi nhuận từ hợp đồng góp vốn Điều 19. Ký hợp đồng huy độngvốn cho phát triển nhà ở thương mại 2. Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây: a) Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này. Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liênkết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằngtiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hìnhthức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thứchuy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp gópvốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; 4. Tổ chức, cá nhân huy động vốn quyđịnh tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vàođúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó; nghiêm cấm chủđầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định củapháp luật; trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quyđịnh của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bịtruy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật. 5. Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể việchuy động vốn quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này. Điều 68 Luật Nhà ở 2014 quy định về nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở như sau: 1. Hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định của Luật này. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý. 2. Tổ chức, cá nhân huy động vốn phải có đủ điều kiện để huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở. 3. Bảo đảm công khai, minh bạch; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có vốn cho phát triển nhà ở. 4. Tổ chức, cá nhân phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích phát triển nhà ở đó, không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác. 5. Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở và thực hiện chính sách nhà ở xã hội phải được quản lý theo quy định của Luật này, pháp luật có liên quan và theo thỏa thuận của các bên. 6. Chính phủ quy định chi tiết việc huy động vốn, nội dung, điều kiện, hình thức huy động vốn cho phát triển đối với từng loại nhà ở. Điều 69. Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại 1. Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư. 2. Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. 3. Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. 4. Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam. Theo các quy đinh trên, nhà đầu tư, người tham gia góp vốn- nhà đầu tư, không được nhận lợi nhuận bằng sản phầm nhà ở mà chỉ có thể sử sụng phần lợi nhuận đó để mua nhà. Không thể phân chia lợi nhuận của hoạt động góp vốn bằng sản phẩm nhà được. Trên đây là tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật về điều kiện huy động vốn trong kinh doanh bất động sản. Bạn nên tham khảo chi tiết Luật Nhà ở 2014 để nắm rõ quy định này. Trân trọng!