Tôi xin hỏi, 1 Ngân hàng A, nhận tài sản đảm bảo là    Quyền và lợi ích phát sinh từ đầu tư dự án xây dựng 61.000 m2 đất ở lâu dài tương đương với 500 căn nhà liền kề thuộc dự án gồm các lô đất có ký hiệu từ ODV-1 đến ODV-19. Hai bên ký hợp đồng thế chấp song phương tài sản hình thành trong tương lai. (Dự án hiện tại chưa có giấy phép xây dựng và sổ đỏ - nhưng đã được chính phủ phê duyệt). Đang trong giai đoạn xin giấy phép xây dựng và sổ đỏ thì có đủ điều kiện để nhận tài sản đảm bảo không? Nếu không đủ điều kiện thì bị sai theo với quy định nào?
1. Tài sản đảm bảo được hình thành trong tương lai: Nghị định 163/2006/NĐ-CP được sửa đổi và bổ sung bởi Nghị định 11/2012/NĐ-CP hướng dẫn về giao dịch bảo đảm quy định: “Điều 4. Tài sản bảo đảm 1. Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch. 2. Tài sản hình thành trong tương lai gồm: a) Tài sản được hình thành từ vốn vay; b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất” 2. Đăng ký giao dịch bảo đảm: Pháp luật hiện hành quy định một số loại tài sản đảm bảo khi thế chấp phải được đăng ký giao dịch bảo đảm và hợp đồng thế chấp chỉ có hiệu lực sau khi đăng ký. (Điều 323, Bộ luật dân sự năm 2005; Điều 11, Điều 12, Nghị định 163/2006/NĐ-CP về Đăng ký giao dịch bảo đảm.) 3. “Quyền và lợi ích phát sinh từ đầu tư dự án xây dựng” có phải đăng ký giao dịch bảo đảm hay không và điều kiện để đăng ký giao dịch bảo đảm. Thông tư 05/2011/TT-BTP của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp và Thông tư 08/2014/TT-BTP sửa đổi, bổ sung Thông tư 05/2011/TT-BTP quy định các trường hợp phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Theo đó: - Trường hợp 1: Nếu “quyền lợi ích phát sinh từ đầu tư dự án” được xác định là quyền tài sản phát sinh từ các hợp đồng, giao dịch về bất động sản, cụ thể là: “Các khoản phải thu, quyền thụ hưởng bảo hiểm, các khoản phí mà chủ đầu tư thu được trong quá trình đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án xây dựng nhà ở; Các khoản lợi thu được từ việc kinh doanh, khai thác giá trị của quyền sử dụng đất hoặc hạ tầng kỹ thuật trên đất (lợi tức của thửa đất hoặc của hạ tầng kỹ thuật trên đất)” và “Quyền tài sản đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, dự án” thì hợp đồng thế chấp phải được đăng ký giao dịch bảo đảm và hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm chỉ cần đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm và hợp đồng” - Điều 13 Thông tư 05. - Trường hợp : Nếu “Quyền lợi ích phát sinh từ đầu tư dự án” là các tài sản gắn liền với đất được hình thành trong tương lai thì phải đăng ký giao dịch bảo đảm và hồ sơ ngoài đơn, hợp đồng phải có thêm giấy phép xây dựng (Điều 10 Thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất). Như vậy, phụ thuộc vào cách đánh giá và mức độ cho vay vốn, nếu các bên coi tài sản hình thành trong tương lai từ dự án là các tài sản gắn liền với đất thì không thể thực hiện được việc thế chấp tại thời điểm này bởi sẽ không tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm được vì dự án chưa được cấp giấy phép xây dựng.