Hạn chế rủi ro như thế nào khi mua bán đất đai như thế nào? Tôi muốn mua 1 căn nhà, vợ chồng người chủ nhà có cho người khác cầm sổ đỏ và làm hợp đồng chuyển nhượng cho người đó. Một thời gian sau người chồng chủ nhà ko may bị qua đời mà chưa kịp để di chúc lại. Người vợ muốn bán nhà cho tôi để trả nợ. Nhưng người vợ muốn tôi đặt cọc số tiền để đưa cho người cầm sổ để xoá chuyển nhượng. Và đem giấy tờ về để các con bà kí xác nhận trên phường là đồng ý cho bà bán nhà cho tôi. Tôi cảm thấy giao dịch này khá rủi ro. Vậy làm cách nào để tôi có thể mua được căn nhà này mà ko có rủi ro? Mong nhận được tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật. Chân thành cảm ơn!
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 về đặt cọc: "1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. 2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác." Việc bạn kí kết hợp đồng đặt cọc để bên bán có thể dùng số tiền này thanh toán với bên đang sử dụng đất để hủy hợp đồng chuyển nhượng thì hoàn toàn có thể, tuy nhiên sẽ có rủi ro về việc bên bán sẽ không thực hiện việc này vì không có điều kiện đảm bảo. Muốn hạn chế rủi ro thì bạn cần kí hợp đồng đặt cọc sau khi người bán giải quyết xong việc với bên đã nhận chuyển nhượng lần đầu, lấy lại được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đố mới giao dịch với bạn. Hoặc bạn có thể ký kết một hợp đồng vay với bên bán trong đó ghi rõ số tiền và các biện pháp bảo đảm kèm theo (nếu có), sau khi bên bán lấy lại được giấy chứng nhận thì bạn có thể thực hiện việc kí kết hợp đồng chuyển nhượng và bù trừ nghĩa vụ trả nợ vào hợp đồng này. Căn cứ quy định tại Điều 463 Bộ luật dân sự 2015 về hợp đồng vay tài sản: "Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định." Trên đây là tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật về hạn chế rủi ro khi mua bán đất đai. Bạn nên tham khảo chi tiết Bộ luật dân sự 2015 để nắm rõ quy định này. Trân trọng!