Kính gửi LS Lê Văn Hoan! Kính mong LS tư vấn cho tôi trường hợp sau đây: Năm 1996 tôi có mua của bà T một mảnh đất (Lúc này mảnh đất chưa có Giấy chứng nhận QSDĐ). Văn bản chuyển nhượng này có chứng nhận, chứng thực của UBND xã và UBND huyện nơi có đất. Năm 1997 tôi được UBND huyện cấp Giấy chứng nhận đăng ký ruộng đất và UBND xã cấp Sổ thuế nông nghiệp gia đình, tôi cũng thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước từ đó đến nay (có biên lai thu thuế). Năm 2002 toàn bộ diện tích đất của bà T được cấp GCN QSDĐ trong đó bao gồm cả phần đất mà bà T đã bán cho tôi. Sau đó năm 2007 bà T lấy phần diện tích đất đã bán cho tôi đem bán cho ông P. Hiện ông P đã có GCN QSDĐ đối với phần đất mua này. Nay tôi dự định khởi kiện ra tòa. Vậy kính mong LS tư vấn cho tôi là tôi sẽ khởi kiện bà T hay kiện ông P và đây là tranh chấp đất đai hay tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?  Xin LS bớt chút thời gian tư vấn cho tôi về trường hợp này. Kính chúc LS sức khỏe và hạnh phúc! Chân thành biết ơn LS!
Chào bạn! Trường hợp của bạn khá phức tạp. Tuy nhiên, bạn nên thật cẩn thận trước khi làm thủ tục khởi kiện. Tôi phân tích một số bất lợi về trường hợp này: Trước hết, phần diện tích đất tranh chấp đã được cơ quan nhà nước cấp GCN QSDĐ cho bà T và sau đó là ông P. Kể từ năm 2007 mà cho đến ngày hôm nay bạn vẫn không thực hiện bất kỳ thủ tục nào để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Như vậy có thể hiểu bạn không còn trực tiếp sử dụng phần đất này nữa. Nếu bạn khởi kiện bà T tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì khả năng thua kiện là rất cao. Vì bạn "mua" của bà T năm 1996, nên áp dụng luật đất đai năm 1993 để giải quyết trong trường hợp này. Điều 30 luật đất đai năm 1993 quy định: "Điều 30 Không được chuyển quyền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây: 1- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; 2- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng; 3- Đất đang có tranh chấp." Như vậy, phần đất đó chưa có GCN QSDĐ nên việc chuyển nhượng có thể bị vô hiệu. Nếu bạn khởi kiện bà T để tranh chấp QSDĐ thì khả năng thua kiện cũng rất cao. Vì khi xét xử, Toà án căn cứ vào GCN QSDĐ để làm căn cứ giải quyết vụ án, trong khi bà T, ông P. đã được cấp GCN QSDD còn bạn thì không. Tuy nhiên, bạn có thể tham khảo cách làm mà tôi hướng dẫn sau đây: Trước hết bạn làm đơn khiếu nại tới UBND cấp huyện nơi cấp GCN QSDĐ cho bà T. Việc UBND cấp huyện cấp GCN QSDĐ cho bà T là không đúng với đối tượng sử dụng đất. Nếu như trước đây bà T và bạn chuyển nhượng bằng giấy tay với nhau thì cũng rất khó cho bạn, nhưng trường hợp này có sự xác nhận của UBND cấp xã và UBND cấp huyện cấp chứng nhận. Năm 1997 gia đình bạn được UBND huyện cấp Giấy chứng nhận đăng ký ruộng đất và UBND xã cấp Sổ thuế nông nghiệp gia đình. Như vậy, gia đình bạn mới là người được cấp GCN QSDĐ. Tuy nhiên, một khó khăn đối với bạn đó là thời hiệu khiếu nại đã hết. Điều 31 Luật Khiếu nại tố cáo ngày 02/12/1998 quy định" "Điều 31 Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính. Trong trường hợp vì ốm đau, thiên tai, địch hoạ, đi công tác, học tập ở nơi xa hoặc vì những trở ngại khách quan khác mà người khiếu nại không thực hiện được quyền khiếu nại theo đúng thời hiệu, thì thời gian có trở ngại đó không tính vào thời hiệu khiếu nại." Trường hợp UBND cấp huyện thụ lý và giải quyết bác đơn thì bạn có thể tiếp tục theo 2 hướng: Một là khiếu nại tiếp lên UBND cấp tỉnh. Nếu cấp tỉnh bác đơn tiếp thì khởi kiện quyết định hành chính của UBND cấp huyện ra toà (vụ án hành chính). Hai là khởi kiện quyết định của UBND cấp huyện ra toà. Căn cứ vào nội dung bạn trình bày thì thời hiệu khiếu nại đã hết. Tuy nhiên trong đơn khiếu nại có thể bạn cho rằng hành vi UBND cấp huyện cấp GCN QSDĐ cho bà T và ông P là bạn mới biết. Bạn phải chứng minh được lý do này thì UBND cấp huyện mới thụ lý và giải quyết. Tóm lại: Trường hợp của bạn đi theo con đường dân sự thì khả năng thua kiện là rất cao. Bạn chỉ có thể theo con đường hành chính vừa đỡ tốn chi phí và có cơ sở hơn. Nếu cần trao đổi gì thêm, bạn cứ liên hệ với tôi. Chúc bạn thành công.