Vợ chồng tôi có mua 1 mảnh đất năm 2005, trong hợp đồng mua bán người chồng đã ký còn người vợ biết nhưng không ký. Năm 2009, tôi đã làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có đóng thuế đầy đủ, không có tranh chấp. Năm 2015 người chồng bán mảnh đất cho vợ chồng tôi đã chết. Đầu năm 2016 bà vợ kiện lên Uỷ ban nhân dân thành phố đòi lại đất, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân thành phố đã có quyết định công nhận đất nhà tôi là hợp pháp. Tháng 11/2016 người vợ kiện ra Tòa án thành phố đòi hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với lí do là không biết việc đã bán đất cho gia đình tôi. Vậy luật sư cho tôi hỏi: 1. Hợp đồng mua bán đất mà vợ chồng tôi và người chồng ký có hợp pháp hay không? 2. Về vấn đề kiện ra toà, nếu như tôi thua kiện thì đất và tài sản trên đất sẽ ra sao?
Thứ nhất, mảnh đất mà vợ chồng bạn nhận chuyển nhượng thuộc tài sản chung vợ chồng. Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định: 1. Tài sản chung của vợ chồng bao gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi hay lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và các khoản thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 Luật Hôn nhân và Gia đình; tài sản vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung. Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng (trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng)…”. Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 cũng ghi nhận về việc chiếm hữu, sử dụng định đoạt tài sản chung như sau: 1. Việc sử dụng, chiếm hữu, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận; 2. Việc định đoạt tài sản chung phải được sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây: a) Bất động sản; b) Động sản mà theo quy định pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu; c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình. Căn cứ các quy định trên và thông tin mà bạn cung cấp thì mảnh đất mà bạn nhận chuyển thuộc tài sản chung của vợ chồng bên chuyển nhượng. Do đó, việc chuyển nhượng bất động sản thuộc sở hữu chung vợ chồng thì phải có sự thỏa thuận của cả hai vợ chồng. Điều này có nghĩa, trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà vợ chồng bạn đã ký phải có sự đồng ý, tức chữ ký của hai vợ chồng bên chuyển nhượng, trừ trường hợp, vợ chồng bên chuyển nhượng đã có văn bản ủy quyền cho một bên tham gia giao dịch. Như vậy, theo quy định pháp luật, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà vợ chồng bạn ký là không có giá trị pháp lý. Do đó, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bạn ký chưa được sự đồng ý của “người vợ bên chuyển nhượng” bị vô hiệu; khi đó, hai bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Vợ chồng bạn sẽ phải trả lại mảnh đất cho người vợ và nhận về số tiền đã đưa cho bên chuyển nhượng. Thứ hai, mảnh đất mà vợ chồng bạn nhận chuyển nhượng thuộc quyền sở hữu của riêng của “người chồng - bên chuyển nhượng” Nếu mảnh đất bạn nhận chuyển nhượng thuộc quyền sở hữu của riêng “người chồng” thì việc chuyển nhượng giữa vợ chồng bạn và người chồng là hợp pháp, tức người vợ không có cơ sở để đòi lại mảnh đất với lý do “không biết việc bán đất cho gia đình bạn’. Bởi lẽ, căn cứ: Điều 43, Điều 44 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 về tài sản riêng của vợ, chồng; Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng thì: Điều 43 về tài sản riêng của vợ, chồng: 1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng hay được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại điều 38, 39 và 40 của Luật Hôn nhân và Gia đình; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng. 2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật Hôn nhân và Gia đình. Và Điều 44 về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng 1. Vợ, chồng có quyền sử dụng, chiếm hữu, định đoạt tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng này vào tài sản chung. …. 4. Trường hợp chồng, vợ có tài sản riêng mà hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng đó là nguồn sống duy nhất của gia đình thì việc định đoạt tài sản này phải có sự đồng ý của vợ, chồng. Như vậy, nếu như mảnh đất là tài sản thuộc sở hữu riêng của “người chồng bên chuyển nhượng” mà người này không nhập vào tài sản chung và hoa lợi, lợi tức từ mảnh đất này không là nguồn sống duy nhất của gia đình thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà vợ chồng bạn ký có hiệu lực pháp luật.