Tôi có thuê 1 căn nhà để làm cơ sở kinh doanh thời hạn hợp đồng thuê nhà là 5 năm. Nay thuê được hơn 1 năm thì bên cho thuê bán nhà và không thông báo cho tôi về việc bán nhà cho chủ khác và hiện nay đã sang tên chủ khác. Vậy, việc bán nhà không thông báo cho tôi có vi phạm hợp đồng cho thuê không? Tôi có quyền khởi kiện yêu cầu nên cho thuê nhà bồi thường cho tôi được không?
Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 thì nhà ở được xác định là một loại tài sản. Do đó, chủ sở hữu hợp pháp đối với nhà ở có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản là nhà ở ntheo quy định của pháp luật. Tại Khoản 2 Điều 160 Bộ luật dân sự 2015 có quy định: "Điều 160. Nguyên tắc xác lập, thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản 2. Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được trái với quy định của luật, gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác." Như vậy: Căn cứ quy định được trích dẫn trên đây thì chủ sở hữu hợp pháp nhà ở có quyền thực hiện mọi hành vi (trong đó bao gồm cho thuê, bán, chuyển đổi,...) theo ý chí của mình đối với nhà ở đó nếu hành vi đó không trái với quy định của pháp luật. Do đó: Chủ căn nhà đang cho bạn thuê nhà có quyền sở hữu hợp pháp đối với căn nhà đó. Đồng nghĩa chủ sở hữu căn nhà có quyền bán căn nhà đó mà không cần phải hỏi qua y kiến của bạn. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 127 Luật Nhà ở 2014 thì trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn. Như vậy: Căn cứ quy định được trích dẫn trên đây thì bên đang thuê nhà ở sẽ được quyền ưu tiên mua nhà ở khi bên cho thuê có nhu cầu bán nhà ở đang cho thuê, nên bên cho thuê có nghĩa vụ phải thông báo cho bên thuê nhà về việc bán nhà và các vấn đề liên quan như giá cả, giao dịch,... để bên thuê nhà quyết định. Trong trường hợp sau 30 ngày kể từ ngày thông báo mà bên thuê nhà và bên cho thuê nhà không ký được hợp đồng mua nhà thì bên cho thuê nhà có quyền bán cho người khác. Ngoài ra, Tại Khoản 2 Điều 133 Luật Nhà ở 2014 có quy định: "Điều 133. Quyền tiếp tục thuê nhà ở 2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác." Như vậy: Căn cứ quy định được trích dẫn trên đây thì trường hợp bên cho thuê nhà bán nhà mà bên thuê nhà không mua, nhưng hợp đồng thuê nhà vẫn còn thời hạn hiệu lực, thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, bên mua nhà không được chấm dứt hợp đồng thuê nhà trừ trường hợp được bên thuê nhà đồng ý. Do đó: Trường hợp bạn có thuê 1 căn nhà để làm cơ sở kinh doanh thời hạn hợp đồng thuê nhà là 5 năm, nay thuê được hơn 1 năm thì bên cho thuê bán nhà và không thông báo cho tôi về việc bán nhà cho chủ khác là không phù hợp với quy định của pháp luật kể trên (bởi vì bạn có quyền được ưu tiên mua căn nhà đó). Tuy nhiên, hiện tại nhà đã sang tên chủ khác, nhưng thời hạn hợp đồng thuê nhà vẫn còn nên bạn vẫn tiếp tục được thuê đến hết hạn hợp đồng mà bên mua nhà không được cản trở, trừ trường hợp bạn đồng ý thanh lý hợp đồng. Nếu việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà cho thuê trên đây của bên cho thuê có gây thiệt hại cho bạn là bên thuê nhà thì bạn có quyền khởi kiện ra tòa án để yêu cầu bên cho thuê nhà bồi thường theo quy định. Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi đối với vấn đề mà bạn đang thắc mắc. Trân trọng!