Kính chào luật sư! Em có cho thuê nhà hợp đồng 01 năm đặt cọc 03 tháng, có thỏa thuận là nếu bên thuê không thanh toán tiền trong 1 tháng thì bên cho thuê được quyền hủy hợp đồng và bên thuê chịu mất tiền cọc (có công chứng) . Nhưng do em lúc thanh toán tiền hàng tháng em không có ký nhận, nay bên thuê đã không thanh toán tiền, và đã dọn đi nơi khác. Em có ra công chứng để cho 1 người khác thuê, thì bên công chứng bảo phải 2 bên phải hủy hợp đồng trước công chứng, hoặc chứng minh là bên thuê không trả tiền quá 01 tháng. Nếu không thì em sẽ chịu bồi thường nếu bên thuê có khiếu nại. Vây xin các luật sư tư vấn giúp em, làm sao để em hủy hợp đồng hợp pháp và bên thuê kia không khiếu kiện về sau. Và nếu như em không cho thuê đến thời hạn năm sau thì hợp đồng có tự hủy không. Trân trọng cảm ơn!
Hợp đồng (có công chứng) của bạn thỏa thuận như vậy là "trái pháp luật" và bị vô hiệu một phần hoặc toàn bộ hợp đồng. Bộ luật dân sự quy định: "Điều 425. Huỷ bỏ hợp đồng dân sự 1. Một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện huỷ bỏ mà các bên đã thoả thuận hoặc pháp luật có quy định. 2. Bên huỷ bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc huỷ bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. 3. Khi hợp đồng bị huỷ bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền. 4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị huỷ bỏ phải bồi thường thiệt hại. Điều 426. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự 1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định. 2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. 3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán. 4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại.Điều 498. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở 1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây: a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng; b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê; c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng; d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê; đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh; e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường. 2. Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây: a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng; b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý. c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba. 3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác. Điều 499. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở Hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt trong các trường hợp sau đây: 1. Thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không xác định thời hạn thuê thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết về việc đòi nhà; 2. Nhà cho thuê không còn; 3. Bên thuê nhà chết và không có ai cùng chung sống; 4. Nhà cho thuê phải phá dỡ do bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc do thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước.". Như vậy, Bộ luật dân sự hiện hành không có quy định là trong trường hợp nào thì các Bên có quyền hủy bỏ hợp đồng (Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng khác với hậu quả của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng) mà chỉ quy định một số trường hợp bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong đó có trường hợp: Bên thuê nhà "không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trử lên mà không có lý do chính đáng...". Nếu bên thuê nhà mới chỉ chậm thanh toán tiền nhà 1 tháng mà bạn đã "đơn phương" chấm dứt hợp đồng thuê nhà là thỏa thuận trái pháp luật. Nếu bạn hủy bỏ hợp đồng thuê nhà thì (hợp đồng không có hiệu lực kể từ thời điểm ký kết) bạn phải trả lại tiền thuê nhà đã nhận. Bộ luật dân sự hiện hành quy định việc đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng chỉ là hành vi pháp lý đơn phương: "Một bên có quyền đơn phương...Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng..." mà không cần phải có sự nhất trí của bên kia..., chỉ cần một bên đơn phương tuyên bố chấm dứt hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng là được (nhưng phải thông báo cho các bên liên quan được biết), không cần phải có sự thỏa thuận của hai bên. Công chứng viên hiện nay hay bị "nhầm" ở chỗ này (cứ phải bắt tất cả các bên đến lập văn bản, hợp đồng để hủy bỏ hợp đồng!) Việc mà công chứng viên đang yêu cầu bạn là "thỏa thuận chấm dứt hợp đồng" chứ không phải là "đơn phương" hay "hủy bỏ" hợp đồng. Nếu bên thuê nhà có một trong các hành vi vi phạm Điều 426 Bộ luật dân sự thì bạn chỉ cần có thông báo gửi đến Phòng công chứng và Bên thuê nhà là bạn chấm dứt được nghĩa vụ đối với Hợp đồng đó.