Làm sao đề lấy lại tiền khi mua bán đất đai không thanh toán đủ? Tôi có chuyển nhượng cho bên mua một mảnh đất của tôi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2016, hai bên có làm hợp đồng chuyển nhượng viết tay ghi rõ diện tích chuyển nhượng, số tiền đặt cọc, số tiền nhận trước khi sang tên, số tiền nhận khi giao đất và sổ đỏ. Nay tôi đã sang tên sổ đỏ cho bên mua, nhưng bên mua chỉ mới đưa tôi 1 phần 3 số tiền. Hiện nay bên mua không chịu đưa số tiền còn lại cho tôi, bên mua lấy lý do diện tích đất thực tế không đủ so với sổ đỏ. Như vậy, tôi có thể kiện bên mua để đòi số tiền còn lại hay không vì sổ đổ đã sang tên cho bên mua và khi sang tên thì đất không có tranh chấp như vậy bên bán đã thực hiện xong nghĩa vụ. Nếu bên mua không chịu đưa tiền thì tôi có thể yêu cầu huỷ giao dịch và sang tên lại cho tôi được không? Mong nhận được tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật. Chân thành cảm ơn!
Điều 697 Bộ luật dân sự 2005 quy định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai." Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau: “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Như vậy, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Theo như bạn trình bày, bạn ký hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay, không có công chứng/chứng thực do đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không hợp pháp. Nay bên mua không thanh toán cho bạn số tiền còn lại thì bạn thỏa thuận lại với bên mua về việc thanh toán tiền cho bạn. Nếu bên mua không đồng ý thì bạn làm đơn khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp huyện nơi người mua đang cư trú để yêu cầu tuyên bố giao dịch giữa bạn và người bán vô hiệu về hình thức theo quy định tại Điều 134 Bộ luật dân sự 2005 như sau: “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.” Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự 2005 như sau: “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.” Theo như bạn trình bày, bên mua đã làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đó, bạn có thể làm đơn tường trình gửi tới Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện để xác minh lại việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua bởi nếu chỉ có giấy viết tay thì sẽ không thực hiện được thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trên đây là tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật về lấy lại tiền mua bán đất không thanh toán đủ. Bạn nên tham khảo chi tiết Luật đất đai 2013 để nắm rõ quy định này. Trân trọng!