Tôi có thỏa thuận mua đất thuộc chính sách tái định cư của ông A (do ông A bị ảnh hưởng dự án được nhà nước giải quyết bố trí nền tái định cư) với giá 80 triệu. Tôi có đặt cọc trước 40 triệu và có thỏa thuận nếu đổi ý không bán ông A phải bồi thường cho tôi gấp 10 lần tiền đặt cọc (thỏa thuận này được thành lập văn bản đặt cọc các bên thống nhất ký vào văn bản đặt cọc, không có công chứng). Hiện nay ông A đã nhận nền tái định cư nhưng không đồng ý giao nền cho tôi (do hiện nay giá trị nền tái định cư lên cao 400 triệu/nền). Chúng tôi có tranh chấp việc này và khi tôi khởi kiện thì được tòa án nhân dân hòa giải, Tòa án đưa ra phương án ông A phải thanh toán cho tôi 10 triệu đồng tiền phạt cọc với lý do số tiền phạt cọc mà chúng tôi thỏa thuận đã vượt quá mức phạt cọc tối đa theo quy định của pháp luật. Vậy phương án của tòa án đưa ra có đúng với quy định của pháp luật không? Mong nhận được tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật. Chân thành cảm ơn!
Việc bạn và bên bán có viết giấy nhận đặt cọc với số tiền cọc là 40 triệu đồng nhằm đảm bảo việc bên bán phải thực hiện đúng theo thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là phù hợp với quy định của pháp luật về đặt cọc bởi pháp luật quy định hợp đồng này không phải công chứng , chứng thực nên hợp đồng đặt cọc của bạn chỉ cần lập thành văn bản và có chữ ký của 2 bên thì đã có hiệu lực . Điều 358 Bộ luật dân sự 2005 quy định: 1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. 2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Như vậy, việc bên bán không thực hiện đúng thỏa thuận là vi phạm hợp đồng và bạn hoàn toàn có thể khởi kiện bên bán để lấy lại số tiền cọc và khoản tiền phạt cọc, luật dân sự dựa trên nguyên tắc tôn trọng thỏa thuận của các bên vì vậy mà nếu hai bên đã thỏa thuận về số tiền phạt cọc thì cần tuân thủ theo đúng hợp đồng. Nếu các bên không có thảo thuận mức phạt cọc, sẽ áp dụng mức phạt theo quy định tại Khoản 2 Điều 358 Bộ luật dân sự 2005. Trên đây là tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật về mức phạt cọc tối đa. Bạn nên tham khảo chi tiết Bộ luật dân sự 2005 để nắm rõ quy định này. Trân trọng!