Tôi tên là Đào Xuân Tiến, tôi muốn hỏi về tình huống luật liên quan đến mua bán và chuyển nhượng đất đai như sau: Năm 1995 tôi mua một mảnh đất của nhà hàng xóm là ông Nguyễn Văn Ba và người đứng tên ký bán là ông Nguyễn Văn Ba. Giấy tờ mua bán khi đó có chứng nhận của chính quyền địa phương, địa chính xã lúc bấy giờ. Ông Ba có người con là Nguyễn Văn Bảy nhưng ông Bẩy không sống tại quê mà định cư ở nơi khác. Tại thời điểm mua bán cũng không sống tại đó. Năm 2003 UBND cấp sổ đỏ mảnh đất tôi mua nhưng lại mang tên ông Bảy và ngày cấp sổ đỏ là năm 1997 tức là sau 2 năm khi tôi mua mảnh đất này từ ông Ba (năm 1995). Hiện nay ông Ba đã chết, ông Bảy tôi không liên lạc được vậy tôi hỏi tôi có quyền yêu cầu làm lại tên chủ sở hữu mảnh đất trên mang tên tôi không? Tôi đóng thuế nhà đất theo quy định của pháp luật từ năm 1995 đến nay.
1. Trước hết xin lưu ý với bạn vấn đề này: việc bạn nộp thuế nhà đất từ năm 1995 đến nay không phải là căn cứ để khẳng định bạn là chủ sử dụng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó. Điều 2 Pháp lệnh về thuế nhà, đất năm 1992 nêu “Trong trường hợp còn có sự tranh chấp hoặc chưa xác định được quyền sử dụng đất, thì tổ chức, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất là đối tượng nộp thuế đất”. Điều 11 pháp lệnh cũng quy định: cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất có nghĩa vụ kê khai tình hình sử dụng đất và nộp thuế đầy đủ, đúng thời hạn theo thông báo của cơ quan thuế. 2. Theo thông tin bạn cung cấp thì chúng tôi không rõ vấn đề là: khi làm giấy tờ mua bán với ông Ba, bạn có căn cứ nào để chứng tỏ ông Ba là chủ sử dụng của thửa đất nêu trên. Căn cứ này có thể là: Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất; Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật; Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành. Trường hợp của bạn có hai khả năng xảy ra: - Khả năng thứ nhất: Nếu ông Ba có giấy tờ làm căn cứ chứng minh là chủ sử dụng thửa đất nêu trên hoặc trong sổ địa chính ghi tên người sử dụng đất là ông Ba: Như vậy khi bạn đã ký hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Ba thì bạn có quyền làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bạn theo quy định tại Khoản 2 Điều 50 Luật đất đai 2003: cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật đất đai 2003 (chính là những giấy tờ đã nêu ở trên) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác (ghi tên ông Ba), kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Trong trường hợp này, nếu ông Ba có giấy tờ làm căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất nhưng năm 1997 thửa đất trên lại được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông Bảy thì có khả năng là ông Ba đã làm giấy cho tặng hoặc giấy tờ khác để chuyển thửa đất trên cho ông Bảy. Cũng có thế tính đến khả năng cơ quan địa chính cấp nhầm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Bảy. Đây chỉ là khả năng xảy ra còn thực tế như thế nào thì bạn nên tìm hiểu lại. - Khả năng thứ hai: Nếu ông Ba không có giấy tờ làm căn cứ chứng minh thửa đất trên thuộc sử dụng của mình. Rất có thể người đứng tên vơi tư cách chủ sử dụng đất trong sổ địa chính, sổ mục kê tại cơ quan địa chính hoặc các giấy tờ khác (từ trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1997) lại là ông Bảy. Nếu đúng như vậy thì khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cơ quan nhà đất sẽ cấp cho ông Bảy là đúng. Và đương nhiên, trước đó khi ông Ba chuyển nhượng thửa đất cho bạn là không có căn cứ hợp pháp. Trên đây là những khả năng có thế xảy ra. Do không có hồ sơ và cũng không nắm được tình hình thực tế nên chúng tôi không thể tư vấn đầy đủ và cụ thể cho bạn được. Bạn nên tìm hiểu rõ vấn đề tại cơ quan nhà đất có thẩm quyền. Nếu bạn liên hệ được với ông Bảy thì bạn có thể làm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới theo quy định của pháp luật, theo đó: bên chuyển nhượng là vợ chồng ông Bảy, bên nhận chuyển nhượng là bạn. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện tại cơ quan công chứng theo Luật công chứng 2006; hoặc nếu địa bàn nơi có đất chưa có tổ chức công chứng thì bạn có thể thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Khi công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn cần nộp một bộ hồ sơ gồm: gồm: Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu; Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu có); Bản sao giấy tờ tuỳ thân; Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có. Các bên tham gia giao dịch tự đọc lại hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho hai bên nghe. Trường hợp hai bên đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch. Văn bản công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao cho các bên. Sau khi có văn bản công chứng hợp đồng chuyển nhượng, bạn nộp một bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gồm: bản chính hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng; Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Bản sao giấy tờ tùy thân; các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật. Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận; Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có đất có trách nhiệm thông báo cho bạn thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bạn thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn