Kính gửi luật sư   Tháng 3 năm 2008 ,tôi có mua đất với diện tích 100m2 và chủ đất có hứa sẽ tách thửa ra sổ đỏ riêng cho tôi.Tôi đồng ý và đã đặt cọc, trong giấy hợp đồng có ghi ngày hẹn là 60 ngày sẽ lên Huyện ký giấy. Khi đúng hẹn tôi lên thì chủ đất báo là hiện tại Huyện có chỉ thị mới là không được tách thửa và sẽ xin giấp phép xây dựng rồi xin làm sổ hồng luôn,tôi đồng ý làm giấy viết tay mua bán và có người làm chứng chấp nhận mua và giữ lại 20 000 000 để sau này bên chủ đất có trách nhiệm hỗ trợ xin sổ hồng sẽ trả hết. Khi tôi hỏi bạn bè và nhiều người am hiểu thì nói rằng tôi bị lừa...Khoảng 6 tháng sau khi tôi mua đất tôi có viện lý do là chưa có tiền xây dựng nên tôi nhờ chủ đất làm giấy mua bán rồi ra địa phương xác nhận, nhưng chủ đất từ chối và nói rằng tất cả đất ở đây ông bán toàn như thế và không ai đòi hỏi gì cả ?... Hiện nay tôi muốn miếng đất trên thuộc quyền sở hữu của tôi thì phải làm thế nào? Kính mong luật sư hướng dẫn và cho biết hiện nay trong thành phố Hồ Chí Minh đất bao nhiêu mét vuông mới tách thửa được? Nếu tôi xây dựng khi chưa sang tên thì đương nhiên chủ đất sẽ đứng tên trên đất tôi xây dựng và có thể gây phức tạp hơn không?  Rất chân thành cảm ơn luật sư
Chào bạn! Việc tách thửa tách sổ phải tuân theo quy định của UBND cấp tỉnh ban hành. Nếu phần đất bạn nhận chuyển nhượng ở Tp. HCM thì, theo quyết định số 19/2009/QĐ-UBND, ngày 25/02/2009 điều kiện tách thửa tách sổ như sau: " Điều 3. Những quy định cụ thể 1. Đối với đất ở: a) Các trường hợp không được tách thửa: - Khu vực mà pháp luật có quy định phải bảo tồn; - Các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch; đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch được duyệt; đất thuộc khu vực đã được cơ quan cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500. Trường hợp quy hoạch chi tiết này không còn phù hợp, phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch theo quy định pháp luật trước khi thực hiện tách thửa, việc tách thửa phải đảm bảo đúng theo quy hoạch đã điều chỉnh; - Trường hợp vị trí nhà, đất ở thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa.b) Ngoài các trường hợp quy định tại điểm a khoản này được tách thửa, nhưng phải đảm bảo phù hợp quy hoạch và các điều kiện sau:- Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu như sau: Khu vực Đất ở Đất ở chưa có nhà (m2) Đất có nhà hiê%3ḅn hữu (m2) Khu vực 1: gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m 45m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới &gt; 20m; 36m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới &lt; 20m. Khu vực 2: gồm các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Tân Phú, Thủ Đức và các thị trấn, các huyện được quy hoạch đô thị hóa 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m. Khu vực 3: gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ các thị trấn, các huyện và khu vực thuộc huyện được quy hoạch đô thị hóa 120m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 7m 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m - Đảm bảo được hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và kết nối, đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu. - Trường hợp thửa đất khi tách thửa sẽ hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật khác: Ủy ban nhân dân quận, huyện có trách nhiệm duyệt quy hoạch tổng mặt bằng đảm bảo đáp ứng được những điều kiện hạ tầng kỹ thuật nêu trên. Diện tích làm đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật khác được đưa vào sử dụng chung theo quy hoạch được duyệt. 2. Đối với đất nông nghiệp: a) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp: được phép tách thửa nhưng các thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất nông nghiệp đã được quy hoạch để sản xuất nông nghiệp. b) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố để chuyển sang mục đích phi nông nghiệp thì không được tách thửa. c) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố để chuyển sang mục đích phi nông nghiệp, nhưng sau ba năm không thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nếu cơ quan có thẩm quyền (xét duyệt kế hoạch sử dụng đất) chưa điều chỉnh hoặc hủy bỏ thì được tách thửa, nhưng diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại không được nhỏ hơn 1.000m2 và không được thay đổi mục đích sử dụng đất. d) Trường hợp thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch sẽ chuyển sang đất phi nông nghiệp (đất nông nghiệp xen cài trong khu dân cư hiện hữu) và không thuộc khu vực phải thu hồi để đầu tư theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất đã được công bố: - Nếu để tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp thì việc tách thửa thực hiện theo điểm a khoản 2 này. - Nếu tách thửa để sử dụng đất phi nông nghiệp, phải thực hiện theo đúng quy hoạch. Trường hợp có nhu cầu thay đổi mục đích sang đất làm nhà ở: + Nếu thửa đất có diện tích từ 1.000m2 trở xuống thì thực hiện thủ tục thay đổi mục đích sang đất ở, sau đó thực hiện tách thửa đảm bảo các điều kiện nêu tại điểm b khoản 1 Điều này. Khi chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất làm cơ sở hạ tầng kỹ thuật. + Nếu thửa đất có diện tích lớn hơn 1.000m2 đến 2.000m2 thực hiện như đối với trường hợp có diện tích từ 1.000m2 trở xuống và đồng thời có phương án đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Khi cơ sở hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư và có nghiệm thu của Ủy ban nhân dân quận, huyện thì mới thực hiện thủ tục tách thửa. + Nếu thửa đất có diện tích lớn hơn 2.000m2 phải lập dự án theo quy định pháp luật." Như vậy, bạn xem phần đất trên thuộc lọai đất nào? có được phép tách thửa hay không? Nếu phù hợp mới được tách thửa và yêu cầu người chuyển nhượng ký hợp đồng tại cơ quan công chứng. Nếu không thể tách thửa được thì nếu có tranh chấp, tòa sẽ tuyên hợp đồng đặt cọc là vô hiệu. Khi đó 2 bên hòan trả nhau những gì đã nhận. Nếu có thiệt hại thì bên nào có lỗi phải chịu trách nhiệm. Việc bạn để chủ cũ xây nhà, sau đó mới chuyển nhượng cho bạn có thể sẽ rủi ro nhiều hơn. Khi xây dựng xong, phần xây dựng đó phải được nhà nước ghi nhận bằng giấy chứng nhận mới sau đó mới làm thủ tục tách thửa tách sổ. Khi xây nhà xong có thể giá nhà đất tăng nên người bán đổi ý, trong khi nhà là do ông ta xây dựng. Việc bạn đòi số tiền đã bỏ ra xây dựng cũng rất khó khăn. Khi đó bạn phải chứng minh cho những yêu cầu của mình. Trường hợp bạn vẫn quyết tâm mua phần đất đó thì bạn nên yêu cầu người bán giao đất, bạn đứng ra xây nhà. Khi hòan tất yêu cần bên bán làm thủ tục công chứng mua bán nhà. Tuy nhiên như tôi phân tích trên, thì với cách này vẫn có rủi ro nếu người bán đổi ý. Chúc bạn thành công.