Cho em hỏi vấn đề như sau: Thứ 1 : Cha mẹ bán nhà khi còn sống thì con cái có hưởng quyền lợi gì. Thứ 2 : Chị em hiện ở nước ngoài thì khi cha mẹ bán nhà có quyền lợi và nghĩa vụ thế nào. Thứ 3: Khi cha mẹ bán nhà có cần thông qua sự đồng ý của con cái không?
Bạn có ba câu hỏi nhưng bản chất chỉ tập trung ở một vấn đề là: Con cái có quyền – nghĩa vụ khi bố mẹ bán nhà hay không? Những thông tin bạn cung cấp không thể hiện rõ nội dung: ngôi nhà được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu mang tên cá nhân bố mẹ bạn hay mang tên hộ gia đình bố mẹ bạn. Do vậy có hai trường hợp sẽ được đặt ra như sau: - Trường hợp thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà mang tên cá nhân bố mẹ bạn. Do vậy, ngôi nhà thuộc quyền sở hữu của bố mẹ bạn nên bố mẹ bạn có các quyền của chủ sở hữu nhà ở gồm: chiếm hữu đối với nhà ở; sử dụng nhà ở; bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật; bảo trì, cải tạo, phá dỡ hoặc xây dựng lại nhà ở và sử dụng không gian của nhà ở phù hợp với quy hoạch xây dựng, kiến trúc và các quy định của pháp luật có liên quan… (Điều 21 Luật Nhà ở) Những quyền trên của bố mẹ bạn không liên quan đến những thành viên khác trong hộ gia đình. Như vậy, bố mẹ bạn có toàn quyền tự đứng ra bán ngôi nhà thuộc sở hữu của mình với các điều kiện, thủ tục theo quy định của pháp luật; các con (dù là con ở trong nước hay con ở nước ngoài) không có quyền cũng như nghĩa vụ gì trong việc này. - Trường hợp thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà mang tên “hộ ông/bà” (hộ của bố mẹ bạn). Như vậy, ngôi nhà sẽ trở thành sở hữu chung của hộ gia đình bố mẹ bạn (gồm tất cả những thành viên trong hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở). Hiện nay khi làm thủ tục định đoạt tài sản chung (cụ thể trường hợp này là mua bán nhà ở) của hộ gia đình tại cơ quan công chứng thì cần có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình đó. Trường hợp hộ gia đình có thành viên chưa thành niên, hoặc mất năng lực hành vi dân sự thì cần có sự đồng ý của người giám hộ theo quy định tại khoản 3 Điều 68 Bộ luật Dân sự. Yêu cầu này được đặt ra nhằm đảm bảo an toàn cho văn bản công chứng cũng như đảm bảo quyền lợi cho tất cả các thành viên của hộ gia đình. Hiện nay, chưa có văn bản nào hướng dẫn cụ thể về việc xác định thành viên trong hộ gia đình. Nhưng thực tế, các tổ chức công chứng, các văn phòng đăng ký nhà đất đều dựa vào sổ hộ khẩu để xác định chủ thể ký hợp đồng mua bán nhà ở cấp cho hộ gia đình. Như vậy, trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mang tên hộ gia đình bố mẹ bạn thì cần căn cứ vào sổ hộ khẩu của bố mẹ bạn tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà để xác định những thành viên có quyền định đoạt đối với ngôi nhà trên. Nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà mà các anh chị em nhà bạn đều có trong sổ hộ khẩu thì tất cả mọi người (bố mẹ và các con) đều có quyền định đoạt ngôi nhà trên (phải ký tên vào hợp đồng mua bán nhà). Nếu chị gái bạn cũng có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận nhà nhưng hiện đang ở nước ngoài thì vẫn đương nhiên có quyền định đoạt ngôi nhà này. Khi bố mẹ bạn bán nhà thì chị bạn có thể về nước để ký hợp đồng mua bán hoặc có thể làm Giấy ủy quyền tại cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam tại nước đó để ủy quyền cho người ở trong nước với nội dung: toàn quyền định đoạt (mua bán …) ngôi nhà trên.