Tôi mua nhà đất trồng cây lâu năm của ông Lê Văn N vào tháng 8 năm 1986 với diện tích 150m2 cho đến nay, tôi đã được UBND quận cấp sổ hồng. Tôi có xin phép xây dựng 02 tấm đúc và đã được UBND quận cấp phép vào tháng 5-2008. Nhưng đến ngày 25-5-2008 có người tên M gởi đơn đến UBND P10 quận đòi tôi phải trả lại đất với lí do là trên phần đất này, có một ngôi mộ của bà nội họ, và họ có bằng khoán đất này từ trước giải phóng. Do bà nội họ chết không để lại di chúc và bỏ đi nơi khác rất lâu, nên ông N đã ở đây canh tác và bán lại cho tôi. Xin hỏi, tôi có giấy phép xây dựng (GPXD) rồi tôi có thể bốc mộ được không và cần liên hệ ở đâu, thủ tục như thế nào. Vậy ông M  này có quyền đòi lại đất tôi hay không? Tôi có thể khởi kiện ông M hay UBND P10 ra tòa án được không?

(Nguyễn Thanh Hùng)
Từ thông tin cung cấp qua email, chúng tôi hiểu rằng ông đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở đối với mảnh đất nói trên. 1. Thủ tục bốc mộ? Do ông đã được UBND quận cấp GPXD nên khi phát hiện trên phần đất được phép xây dựng có ngôi mộ, ông có nghĩa vụ thông báo trên ba (03) số báo liên tiếp và phát sóng trên Đài phát thanh hoặc Đài truyền hình của Trung ương ba lần trong ba (03) ngày liên tiếp yêu cầu người thân của ngôi mộ thực hiện việc di dời. Sau 30 ngày kể từ ngày cuối cùng đăng tin, nếu không có người thân nào đến làm thủ tục di dời ngôi mộ trên, ông liên hệ với UBND phường để yêu cầu giải quyết, kèm theo GPXD và các tờ báo đã đăng tin và xác nhận của Đài phát thanh hoặc Đài truyền hình về việc đăng tin. Sau khi được UBND phường cho phép, ông/bà có thể liên hệ với các cơ sở kinh doanh có chức năng bốc mộ để thực hiện việc bốc mộ. Trên đây là nội dung trả lời của chúng tôi qua tham khảo ý kiến của Phòng Quản lý đô thị quận Tân Bình. Tuy nhiên để thực hiện thủ tục chính xác, ông có thể liên hệ với UBND phường hoặc Phòng Quản lý đô thị quận nơi có đất để được hướng dẫn cụ thể. 2. Ông M có quyền đòi lại đất này không? Việc có bằng khoán đất này từ trước giải phóng chứng tỏ người thân của ông M là chủ sử dụng của đất này. Tuy nhiên, do người này đã bỏ đi từ rất lâu và không có ủy quyền cho bất cứ ai quản lý, nên theo quy định tại điểm 2 Mục II Thông tư số 02/1999/TT-BXD, trường hợp này là không có ủy quyền quản lý hợp pháp. Theo quy định tại Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10, trong trường hợp trước khi đi vắng, nếu chủ sở hữu nhà ở không có ủy quyền quản lý hợp pháp thì công nhận quyền sở hữu cho bố, mẹ, vợ, chồng, con của người đó đang quản lý, sử dụng nhà ở đó; nếu không có những người nói trên, thì công nhận quyền sở hữu nhà ở đó cho người đang quản lý, sử dụng liên tục nhà ở đó từ 30 năm trở lên, kể từ ngày bắt đầu quản lý, sử dụng đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực. Trong trường hợp đến ngày 01/01/1999 cũng không có người đang quản lý, sử dụng nói trên, thì nhà ở đó thuộc Nhà nước và người đang quản lý, sử dụng được thuê hoặc được quyền ưu tiên mua. Như vậy có thể chia thành hai trường hợp như sau: Trường hợp 1: Nếu ông N đã quản lý, sử dụng nhà này cho đến năm 1986 (năm ông N không còn quản lý, sử dụng nữa) đã được 30 năm trở lên, thì ông N được nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở này. Do đó, việc mua bán nhà đất giữa ông và ông N được giải quyết như sau: Việc mua nhà, đất giữa ông và ông N xác lập vào tháng 8 năm 1986. Do pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức, nên về nguyên tắc, hợp đồng chuyển nhượng giữa ông với ông N là hợp đồng trái pháp luật. Tuy nhiên, do ông đã được UBND phường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) nên nếu có tranh chấp, tòa án sẽ công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất, nhà là hợp pháp và ông được quyền sử dụng và sở hữu đối với nhà và đất này. Trường hợp 2: Nếu thời gian quản lý, sử dụng nhà này cho đến năm 1986 (năm ông N không còn quản lý, sử dụng nữa) chưa đủ thời gian 30 năm, thì nhà này thuộc sở hữu của nhà nước. Trong trường hợp này ông N có quyền ưu tiên mua hoặc thuê. Do nhà này không thuộc quyền sở hữu của ông N, nên việc mua bán giữa ông và ông N là không đúng theo các quy định của pháp luật về đất đai. Như vậy, trong cả hai trường hợp trên, ông Minh đều không có quyền đòi lại đất. 3. Về vấn đề khởi kiện ông M hoặc UBND phường ra Tòa? Nếu ông M có những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của ông, ông có quyền gửi đơn đến UBND phường để được giải quyết. Trong trường hợp các bên không nhất trí với ý kiến hòa giải của UBND phường, ông có quyền khởi kiện ông M ra Tòa án nhân dân quận nơi có đất tranh chấp để yêu cầu giải quyết. Trong trường hợp có hành vi hành chính của cán bộ, công chức thuộc UBND phường vi phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của ông thì ông có quyền khiếu nại hành vi hành chính đó đến UBND phường. Nếu vẫn không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại nói trên, ông có thể khiếu nại tiếp theo đến UBND cấp huyện hoặc khởi kiện tại Tòa án. //CONTENT