Tôi ký hợp đồng cho một người thuê ngôi nhà của mình để ở trong thời hạn 5 năm. Mặc dù không được sự đồng ý của tôi, nhưng người này đã tự ý sửa nhà và mở cửa hàng kinh doanh. Vậy, tôi có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi thời hạn cho thuê nhà chưa hết hay không? Bên cạnh đó, tôi có quyền yêu cầu người thuê nhà nộp phạt một khoản tiền về hành vi vi phạm hay không?
- Theo quy định tại Điều 498 Bộ luật Dân sự hiện hành (Bộ luật Dân sự năm 2005), bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau: Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng; sử dụng nhà không đúng mục đích thuê; cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng; sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê; làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh; làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường. Việc người thuê sử dụng nhà không đúng mục đích thuê (mục đích thuê nhà là để ở nhưng sau đó lại sử dụng nhà thuê làm địa điểm mở hàng kinh doanh) là một trong những hành vi làm căn cứ để bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng trước thời hạn. Tuy nhiên, trước khi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà (trường hợp này là bà Lá) phải báo cho bên thuê nhà biết trước một tháng, nếu khi giao kết hợp đồng, hai bên không có thỏa thuận khác. Điều 422 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: "Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm; mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận. Như vậy, đối với nội dung câu hỏi về yêu cầu tiền phạt vi phạm do bên thuê nhà đã vi phạm thỏa thuận tại hợp đồng thuê nhà cần xem xét cụ thể: Trong hợp đồng thuê nhà các bên có thỏa thuận về điều khoản phạt vi phạm hay không? Mức phạt vi phạm như thế nào? Trường hợp tại hợp đồng thuê nhà không có thỏa thuận về vấn đề "phạt vi phạm" thì không có căn cứ để yêu cầu bên thuê nhà nộp tiền phạt vi phạm. Theo HNM