Chúng tôi đăng ký góp vốn mua nhà ở thương mại của một doanh nghiệp, tuy nhiên, hiện nay chưa thấy khu xây dựng nhà ở thương mại này xây cất công trình gì, mà chỉ thấy họ chỉ cho chúng tôi bản quy hoạch xây nhà ở thương mại. Vậy, nếu ký hợp đồng mua bán nhà ở này thì có rủi ro gì không? Chúng tôi có nên ký hợp đồng để đăng ký góp vốn mua nhà ở chưa hình thành này không?
Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay khá phổ biến và có thể có một số rủi ro nhất định, chẳng hạn như bên mua có thể bị mất số tiền mình đã đầu tư trong rất nhiều trường hợp như chưa tìm hiểu kỹ, đầu tư vào những dự án ảo, không có thật hay chủ đầu tư sử dụng tiền của bên mua không đúng mục đích dẫn đến dự án không được thực hiện và mất khả năng hoàn tiền lại cho bên mua. Mục đích ban đầu của bên mua là sở hữu được nhà ở trong nhiểu trường hợp cũng khó được đảm bảo: chủ đầu tư giao nhà không đúng tiến độ thỏa thuận, chủ đầu tư vi phạm các quy định pháp luật về đầu tư xây dựng dẫn đến bị thu hồi. Nhiều trường hợp dự án được bàn giao cho nhiều chủ đầu tư khác nhau. Khi đó, nếu chủ đầu tư cũ còn tiền để bàn giao cho chủ đầu tư mới thì bên mua mới có cơ hội được nhận nhà. Nhưng nếu ngược lại, khả năng bên mua bị mất số tiền đã đầu tư và không được nhận nhà là rất lớn. Trường hợp nếu muốn nhận nhà thì bên mua phải góp tiền lại cho nhà đầu tư mới. Tuy nhiên, pháp luật cũng đã có các quy định điều chỉnh để đảm bảo việc mua bán tuân thủ đúng pháp luật thì sẽ ngăn ngừa các rủi ro phát sinh. Cụ thể, tại Điều 55, Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 đã quy định chủ đầu tư cần hội tụ đủ các điều kiện sau thì mới được tham gia hoạt động mua bán này: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng; Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; Phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán và phải có trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán; Phải được Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Liên quan đến thông báo của cơ quan quản lý nhà ở, theo quy định tại điểm b, khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hướng dẫn cụ thể: Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản; trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng. Đồng thời, theo Điều 57 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 thì việc thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà ở nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, trường hợp bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không qua 50% giá trị hợp đồng. Như vậy, trong trường hợp của anh/chị, để có thể giảm thiểu tối đa những rủi ro có thể vấp phải, trước khi kí kết hợp đồng, các anh/chị cần yêu cầu chủ đầu tư chứng minh đủ điều kiện thực hiện việc bán nhà ở hình thành trong tương lai như chúng tôi đã trình bày ở trên.