Sử dụng ngõ đi chung trên một lô đất như thế nào? Tôi có mua mảnh đất B 100m2 được tách ra từ mảnh đất A của Chủ đất. Sau khi tách phần đất trước mặt nhà tôi rộng 30m2 (thuộc sổ đỏ chủ bán) được 2 bên thống nhất là ngõ đi chung của 2 nhà, tôi muốn hỏi 2 vấn đề như sau: 1. Do ngõ chung trước nhà tôi thấp hơn phần đất của chủ đất phía trong nhiều nên gia đình muốn nâng ngõ lên cao bằng phần đất chủ đất phía trong nhưng chủ cũ không đồng ý, vậy chủ cũ đúng ko? 2. Phần đất ngõ chung trước nhà tôi là của 2 nhà chủ đất cũ và nhà thôi, vậy 1 gia đình lô đất liền kề khác có được phép mở cổng ra phần đất chung này không? Mong nhận được tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật. Chân thành cảm ơn!
Thứ nhất, theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005 về sử dụng lối đi chung thì các bên được đảm bảo quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để đảm bảo về lối đi, cấp, thoát nước...Quyền sử dụng bất động sản liền kề được thoản thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Điều 273. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác. Điều 274. Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 1. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật. 2. Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó. Vì đây là lối đi chung của hai gia đình, khi bạn có nhu cầu nâng nền để đảm bảo nhu cầu hợp lý thì hai bên có thể thỏa thuận về vấn đề này. Nếu việc nâng nền này ảnh hưởng đến bất động sản liền kề thì bạn phải đền bù nếu không có thỏa thuận khác. Trong trường hợp không thỏa thuận được thì bạn có gửi đơn lên Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã để hòa giải. Nếu không không hòa giải được thì bạn có thể gửi đơn lên Tòa án nhân dân cấp huyện nhờ giải quyết theo Điều 203 Luật đất đai 2013 như sau: "Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau: 1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết; 2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây: a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này; b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự" Thứ hai, vì lối đi chung đó là tài sản được sử dụng chung của các hộ gia đình, cho nên việc bạn muốn trổ cửa ra lối đi chung cũng cần có sự đồng ý của các hộ gia đình còn lại. Nếu không có sự thỏa thuận của các bên, thì việc trổ cửa ra lối đi chung cũng vi phạm điều cấm của pháp luật, cụ thể là Khoản 11 Điều 12 Luật xây dựng 2014 quy định cấm: “Sử dụng công trình không đúng với mục đích, công năng sử dụng; xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác và của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung”. Trong trường hợp này, việc trổ cửa sổ cũng phải tuân theo quy định của Điều 178 Bộ Luật Dân sự 2015: "1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng. 2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên." Như vậy, nếu các hộ gia đình có bất động sản liền kề trổ cửa ra lối đi chung phải được sự đồng ý của các hộ gia đình khác. Trên đây là tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật về sử dụng ngõ đi chung trên một lô đất. Bạn nên tham khảo chi tiết Bộ luật Dân sự 2005 để nắm rõ quy định này. Trân trọng!