Mẹ tôi có một căn nhà, khi mẹ tôi mất không để lại di chúc. Sáu anh em tôi đã làm một giấy ủy quyền cho một người em đứng tên để làm giấy tờ hợp thức hóa nhà đất. Sau đó người em này tự ý bán căn nhà trên và chỉ thỏa thuận chia tiền nhà với một người em khác còn 4 người khác thì không hề hay biết. Vậy trong trường hợp trên chúng tôi có thể đòi lại quyền lợi cho 4 người còn lại không? Xin cảm ơn
Ngôi nhà là di sản thừa kế do mẹ bạn để lại nên phải được chia cho những người thừa kế theo pháp luật của mẹ bạn, trong đó có sáu anh chị em bạn (theo Điều 676 Bộ luật Dân sự). Việc em trai bạn tự ý bán ngôi nhà mà không có sự đồng ý của các anh chị em khác và những người thừa kế khác của mẹ bạn (nếu có) là vi phạm quy định của pháp luật về quyền thừa kế. Tuy nhiên, theo những thông tin mà bạn cung cấp thì có thể thấy một vài điểm còn chưa rõ ràng như sau: (i) Việc anh em bạn ủy quyền cho một người em để làm giấy tờ hợp pháp hóa nhà đất do mẹ bạn để lại có nội dung cụ thể như thế nào. Đây đúng là văn bản ủy quyền với nội dung nêu rõ: ủy quyền cho em bạn được thay mặt cho các đồng thừa kế thực hiện thủ tục theo quy định của pháp luật để đăng ký quyền sở hữu/sử dụng nhà đất (lúc này nhà đất vẫn được coi là tài sản thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mẹ bạn và chưa được chia thừa kế). Hay đó lại là văn bản thừa kế có nội dung phân chia di sản thừa kế và theo văn bản đó thì em bạn có quyền thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để đăng ký quyền tài sản mang tên mình. (ii) Chưa rõ văn bản ủy quyền mà bạn nêu có nội dung như thế nào nhưng bạn cũng cần làm rõ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp mang tên ai. Sẽ có hai khả năng xảy ra: Thứ nhất, nhà đất được đăng ký quyền sử dụng/sở hữu mang tên em bạn và Giấy chứng nhận được cấp cho em bạn. Như vậy thì đương nhiên em bạn có toàn quyền sử dụng, định đoạt đối với nhà đất đó, trong đó có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và các quyền mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và uỷ quyền quản lý nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở. Thứ hai, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và ghi tên em trai bạn với tư cách là người đại diện cho các đồng thừa kế của mẹ bạn. Theo Điều 4 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:Trường hợp nhiều người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà khi cấp Giấy chứng nhận chưa phân chia thừa kế cho từng người thì cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện đối với toàn bộ diện tích đất, tài sản gắn liền với đất để thừa kế. Việc cử người đại diện ghi tên vào Giấy chứng nhận phải bằng văn bản thỏa thuận của những người được thừa kế đã xác định (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật). Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện của những người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”. Nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cấp ghi tên em bạn và ghi rõ “là người đại diện của những người được thừa kế của mẹ bạn” thì em bạn không phải là chủ sử dụng/sỏ hữu của nhà đất đó và đương nhiên không có quyền bán/chuyển nhượng nhà đất đó. Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở ghi tên người đại diện của các thừa kế thì những người thừa kế của mẹ bạn sẽ có quyền thực hiện thủ tục phân chia di sản thừa kế đối với nhà đất đó. (iii) Việc em bạn bán nhà được thực hiện như thế. Có tuân thủ quy định của pháp luật về điều kiện mua bán/ chuyển nhượng, về trình tự, thủ tục hay không (lập thành hợp đồng có công chứng, chứng thực). Vậy, bạn có thể xem xét lại vấn đề của gia đình mình để xác định quyền của em bạn trong việc đăng ký quyền sử dụng/sở hữu đối với nhà đất mẹ bạn để lại như thế nào cũng như quyền của em bạn trong việc sử dụng/định đoạt nhà đất đó; đồng thời xem lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp được ghi nhận như thế nào... Từ đó có thể xác định và đòi lại quyền, lợi ích hợp pháp của các đồng thừa kế khác theo quy định của pháp luật.