Trước đây tôi thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng và đã đăng ký thế chấp tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất. Nay tôi lập hợp đồng thế chấp sửa đổi bổ sung với nội dung thay đổi giá trị bảo đảm. Khi đi đăng ký thế chấp bổ sung thì cán bộ đăng ký không tiếp nhận và trả lời trường hợp đăng ký của tôi thuộc các trường hợp quy định của Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT. Tôi xin hỏi: Cán bộ đăng ký trả lời như vậy có đúng không, trường hợp của tôi có phải đăng ký không?
Hiện nay, việc đăng ký thế chấp được thực hiện theo hướng dẫn của Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sư dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Khoản 1 Điều 14 của Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT quy định về các trường hợp phải đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký, bao gồm: - Rút bớt, bổ sung hoặc thay thế bên thế chấp, bên nhận thế chấp; - Thay đổi tên hoặc thay đổi loại hình doanh nghiệp của một bên hoặc các bên ký kết hợp đồng thế chấp; - Rút bớt tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; - Bổ sung tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; - Khi tài sản gắn liền với đất là tài sản hình thành trong tương lai đã được hình thành. Đối chiếu với quy định trên, trường hợp của bạn là thay đổi giá trị bảo đảm thì không thuộc các trường hợp trên, nên không cần phải thực hiện thủ tục thay đổi nội dung đăng ký thế chấp. Trong trường hợp này, bạn và Ngân hàng chỉ cần lập Hợp đồng sửa đổi, bổ sung Hợp đồng thế chấp là được và cần phải chú ý đến hình thức của hợp đồng sửa đổi, bổ sung đó: Trong trường hợp hợp đồng được lập thành văn bản, được công chứng, chứng thực thì việc sửa đổi hợp đồng cũng phải tuân theo hình thức đó. (Theo Ðiều 423 Bộ luật Dân sự sửa đổi hợp đồng dân sự). Như vậy, nếu hợp đồng thế chấp trước đây mà bạn và Ngân hàng lập đã có công chứng, chứng thực (đối với địa bàn chưa có tổ chức công chứng) thì hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp cũng phải công chứng, chứng thực. Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng được thực hiện theo hướng dẫn tại Điều 44 Luật Công chứng: Việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thoả thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó và phải được công chứng. Người thực hiện việc công chứng sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch phải là công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động hoặc giải thể thì công chứng viên thuộc tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch được thực hiện theo thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương IV của Luật Công chứng.