Theo quy định của nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 thì Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất, vậy người sử dụng đất có được thế chấp quyền sử dụng khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không. (Đây là trường hợp thường gặp khi mà người dân mua nhà (bao gồm cả nhà và đất) ở các dự án phát triển nhà ở và thế chấp chính tài sản đó để vay ngân hàng).
Thế chấp là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp. Tài sản thế chấp có thể là tài sản được hình thành trong tương lai, gồm tài sản được hình thành từ vốn vay; tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Đúng như bạn nói, tại Điều 2 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm quy định: tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, theo Điều 106 Luật Đất đai 2003, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền của mình, trong đó có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện sau: (i) có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (ii) đất không có tranh chấp; (iii) quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) trong thời hạn sử dụng đất. Đối chiếu với những quy định trên, quyền sử dụng đất khi chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không được thế chấp. Trường hợp người dân mua nhà ở các dự án phát triển nhà ở như bạn trình bày thì có thể được thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 26/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở; hoặc thế chấp tài sản là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở theo hướng dẫn của Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm – Bộ Tư pháp tại công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 04/10/2007 (V/v giải quyết yêu cầu đăng ký thế chấp đối với nhà chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở).