em xin chào luật sư ạ, em có 1 vấn đề muốn hỏi luật sư, hiện em đang định mua 1 mảnh đất lưu không ( đất kẹt, ko phải đất nông nghiệp) do nhà ở bên cạnh lấn chiếm, và đã xây nhà cấp 4. người chủ lấn chiếm này bán cho 1 người bằng giấy viết tay, hiện người này bán lại cho em, thì em hỏi luật sư. nếu em mua mảnh đất này thì em có cơ hội xây nhà cao tầng và làm sổ đỏ ko ạ. vì đây cũng là mảnh đất lưu không nhưng kẹt. 30 m2
Nếu ở địa phương khác thì tôi không rõ nhưng ở HN mà bạn mua như vậy là đang “đánh bạc” rồi. Bởi bạn chưa hiểu “đất kẹt là gì”. Điều 13 Luật đất đai quy định các loại đất như sau: “Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau: 1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất: a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác; b) Đất trồng cây lâu năm; c) Đất rừng sản xuất; d) Đất rừng phòng hộ; đ) Đất rừng đặc dụng; e) Đất nuôi trồng thuỷ sản; g) Đất làm muối; h) Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ; 2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất: a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; d) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đ) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; e) Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; g) Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; k) Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ; 3. Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.”. Như vậy pháp luật quy định có ba nhóm đất chính là ĐẤT NÔNG NGHIỆP, NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP VÀ NHÓM ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG. Chứ không có quy định nào là “đất kẹt”. “Đất kẹt” mà “dân ta” hay gọi thường là những thửa vườn, ao độc lập với thửa đất ở hoặc thửa ruộng nằm rìa của khu dân cư. Bản chất của loại đất này theo quy định của Luật đất đai là NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP, thời hạn sử dụng là 20 năm đối với đất trồng cây hàng năm và 50 năm đối với đất trồng cây lâu năm; mục đích sử dụng là để trồng cây chứ không được phép xây nhà...(chưa nói đến là xây cao tầng hay thấp tầng). Nếu bạn xây nhà trên loại đất này là sử dụng đất sai mục đích và có thể bị thu hồi. Bạn không bao giờ được cấp phép xây dựng đối với loại đất này,thậm trí rất khó mà được cấp GCN (có thể chỉ được cấp là đất nông nghiệp. Nếu bị thu hồi đất thì chỉ được bồi thường bằng giá đất nông nghiệp. Ở HN thì việc mong muốn được chuyển mục đích sử dụng loại đất này thành đất ở là “ước mơ” của nhiều hộ gia đình... Do vậy, tôi khuyên bạn không nên mua loại đất này. Nếu mua thì phải chấp nhận rủi ro!