Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở. Tôi đang định mua một căn hộ, mà sổ hồng của căn hộ đang được thế chấp trong ngân hàng. Bên bán nói nếu muốn mua thì làm hợp đồng đặt cọc, đưa 500 triệu để họ rút sổ hồng ra khỏi ngân hàng rồi làm hợp đồng mua bán. Cho tôi hỏi hợp đồng đặt cọc có hợp pháp không? (Vì sổ hồng trong ngân hàng là thuộc một giao dịch khác) nội dung hợp đồng cọc cần viết những điều khoản gì để tránh bị bên bán lật kèo? Và hợp đồng đặt cọc có cần công chứng hay không? Mong nhận được tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật. Chân thành cảm ơn!
Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định đặt cọc như sau: "1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. 2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Theo quy định trên, hợp đồng đặt cọc phải lập thành văn bản, không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Do đó, chỉ cần 02 bên lập thành văn bản là hợp pháp. Để hợp đồng đặt cọc mua nhà của bạn có giá trị pháp lý, đảm bảo được quyền lợi cho các bên thì cần phải đảm bảo các điều kiện sau: - Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sư phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. - Các bên tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện. - Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Đối chiếu theo quy định trên vào trường hợp, bạn muốn mua 1 căn hộ tuy nhiên sổ hồng của căn hộ đang được thế chấp tại ngân hàng do đó bạn không thể ký trực tiếp hợp đồng mua bán có công chứng với người bán, bên bán phải lấy sổ hồng ra trước thì mới thực hiện được thủ tục mua bán căn hộ. Hai bên có thỏa thuận, bên bạn là người mua đặt cọc 500 triệu cho bến bán để bên bán rút sổ hồng ra khỏi ngân hàng thì bạn có thể lập thành hợp đồng đặt cọc; hợp đồng đặt cọc phải đảm bảo được các điều kiện trên. Trong hợp đồng đặt cọc bao gồm các nội dung sau đây: + Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên; + Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu; + Giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá. + Thời hạn và phương thức thanh toán. + Quyền và nghĩa vụ của các bên; + Cam kết của các bên; + Ngày/tháng/năm hai bên đi công chứng hợp đồng chuyển nhượng; + Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; + Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; + Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký. + Các điều khoản về phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại. + Các điều khoản khác; Nếu bạn muốn ràng buộc trách nhiệm cho bên bán thì trong hợp đồng đặt cọc, bạn nên quy định rõ điều khoản phạt vi phạm nếu như bên bán không thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với bạn theo thời hạn đã thỏa thuận. Mức phạt vi phạm do 02 bên thỏa thuận với nhau. Trên đây là tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở. Bạn nên tham khảo chi tiết Bộ luật dân sự 2015 để nắm rõ quy định này. Trân trọng!