Vợ chồng tôi muốn bán căn nhà là tài sản chung của gia đình, tôi có cần tất cả các thành viên trong nhà ký vào hợp đồng bán nhà hay không? Vợ chồng tôi có ba đứa con. Cháu Hoa 9 tuổi, cháu Minh 16 tuổi và Hồng 25 tuổi.
Căn cứ khoản 2 Điều 109 Bộ luật Dân sự về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình “2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý”. Khoản 1 Điều 141 Bộ luật Dân sự thì cha, mẹ là người đại diện theo pháp luật cho con chưa thành niên. Khoản 3 Điều 68 Bộ luật Dân sự về quyền của người giám hộ “Người giám hộ có các quyền sau đây: 1. Sử dụng tài sản của người được giám hộ để chăm sóc, chi dùng cho những nhu cầu cần thiết của người được giám hộ; 2. Được thanh toán các chi phí cần thiết cho việc quản lý tài sản của người được giám hộ; 3. Đại diện cho người được giám hộ trong việc xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người được giám hộ”. Căn cứ theo các quy định trên, trường hợp của bạn sẽ được tư vấn như sau: Do thông tin bạn cung cấp không thể hiện rõ nội dung: ngôi nhà được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu mang tên cá nhân vợ chồng bạn hay mang tên hộ gia đình bạn. Do vậy có hai trường hợp được đặt ra như sau: - Trường hợp thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà mang tên cá nhân hai vợ chồng bạn. Do vậy, ngôi nhà thuộc quyền sở hữu của vợ chồng bạn nên vợ chồng bạn có các quyền của chủ sở hữu nhà ở gồm: chiếm hữu đối với nhà ở; sử dụng nhà ở; bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật; bảo trì, cải tạo, phá dỡ hoặc xây dựng lại nhà ở và sử dụng không gian của nhà ở phù hợp với quy hoạch xây dựng, kiến trúc và các quy định của pháp luật có liên quan (Điều 21 Luật Nhà ở). Những quyền trên của vợ chồng bạn không liên quan đến những thành viên khác trong hộ gia đình. Như vậy, vợ chồng bạn có toàn quyền tự đứng ra bán ngôi nhà thuộc sở hữu của mình với các điều kiện, thủ tục theo quy định của pháp luật; các con không có quyền cũng như nghĩa vụ gì trong việc này. - Trường hợp thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà mang tên “hộ ông/bà” (hộ của gia đình bạn). Như vậy, ngôi nhà sẽ trở thành sở hữu chung của hộ gia đình bạn (gồm tất cả những thành viên trong hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở). Hiện nay khi làm thủ tục định đoạt tài sản chung (cụ thể trường hợp này là mua bán nhà ở) của hộ gia đình tại cơ quan công chứng thì cần có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình đó. Trường hợp hộ gia đình có thành viên chưa thành niên, hoặc mất năng lực hành vi dân sự thì cần có sự đồng ý của người giám hộ theo quy định tại khoản 3 Điều 68 Bộ luật Dân sự. Vậy, trường hợp này cả hai vợ chồng bạn cùng với cháu Minh và Hồng cùng ký tên vào hợp đồng mua bán nhà còn cháu Hoa thì vợ chồng bạn đại diện cho cháu như quy định nêu trên. Tuy nhiên để đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý trong hợp đồng phải thể hiện rõ nội dung này. Yêu cầu này được đặt ra nhằm đảm bảo an toàn cho văn bản công chứng cũng như đảm bảo quyền lợi cho tất cả các thành viên của hộ gia đình. Hiện nay, chưa có văn bản nào hướng dẫn cụ thể về việc xác định thành viên trong hộ gia đình. Nhưng thực tế, các tổ chức công chứng, các văn phòng đăng ký nhà đất đều dựa vào sổ hộ khẩu để xác định chủ thể ký hợp đồng mua bán nhà ở cấp cho hộ gia đình. Như vậy, trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mang tên hộ gia đình bạn thì cần căn cứ vào sổ hộ khẩu của bạn tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà để xác định những thành viên có quyền định đoạt đối với ngôi nhà trên.