Văn bản của Sở xây dựng yêu cầu các hộ sống trong khu tập thể (chung cư) cũ phải di dời do xuống cấp. Tuy nhiên, không có bất kỳ biên bản hay kết luận giám định hoặc kiểm tra chất lượng của công trình đang sử dụng đang ở cấp độ nào từ cơ quan chức năng (xuống cấp ở mức độ nào? Và có còn được sử dụng hay không). Theo chúng tôi nhận thấy là chất lượng công trình còn rất tốt, có thể sử dụng được rất nhiều năm nữa. Mục đích chính của Sở xây dựng muốn giao diện tích đất mà chung cư đang nằm trên cho một Cty TNHH xây nhà thương mại để bán. Vì vậy, chúng tôi muốn hỏi rằng, các hộ tập thể có thể yêu cầu Sở xây dựng lập hội đồng giám định chất lượng công trình đang sử dụng hay không? Mong nhận được tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật. Chân thành cảm ơn!
Căn cứ Điều 110 Luật nhà ở 2014 quy định các trường hợp pháp dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như sau: 1. Nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 99 của Luật này. 2. Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy định tại khoản 1 Điều này theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt. 3. Nhà chung cư không thuộc diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư Điểm b, khoản 2 Điều 99 Luật nhà ở 2014 quy định như sau: Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau đây: Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định tại khoản 3 Điều này. Như vậy, trường hợp nhà chung cư bị phá dỡ, cải tạo xây dựng lại khi: - Nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư do hết niên hạn sử dụng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng. - Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ do hết niên hạn sử dụng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt. Trường hợp cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì cơ quan quản lý nhà ở cấp Tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương. Căn cứ Điều 111 Luật nhà ở 2014 quy định lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như sau: “1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư có trách nhiệm tổ chức rà soát, thống kê các loại nhà chung cư trên địa bàn; lập và phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư thuộc diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 110 của Luật này. 2. Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có thể được lập và phê duyệt riêng hoặc được xác định trong kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương và phải được công bố công khai trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương, trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh và thông báo đến khu dân cư, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư.” Điều này được hướng dẫn bởi Điều 7 Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định xây dựng và công bố kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như sau: “1. Sau khi tổ chức kiểm định chất lượng nhà chung cư, Sở xây dựng có trách nhiệm lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên phạm vi địa bàn trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt và công bố công khai trong thời gian tối thiểu là 30 ngày trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng và tại trụ sở Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc cấp tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp quận) và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp phường), đồng thời thông báo đến khu dân cư nơi có dự án xây dựng lại nhà chung cư. Trường hợp có ý kiến phản hồi về kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì trong thời hạn tối đa 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được ý kiến phản hồi mà kế hoạch đã phê duyệt không có sự điều chỉnh, bổ sung thì Sở Xây dựng có trách nhiệm xem xét, trả lời người có ý kiến phản hồi. Trong trường hợp có sự điều chỉnh, bổ sung kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì Sở Xây dựng có trách nhiệm đề xuất phương án trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, phê duyệt theo thẩm quyền.” Như vậy, Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh có trách nhiệm phải thông báo bằng văn bản đến các chủ sở hữu nhà ở, thông báo trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương sau khi ban hành quyết định kiểm định chất lượng. Sau đó, Sở xây dựng có trách nhiệm lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên phạm vi Ủy ban nhân dân Tỉnh phê duyệt và công bố công khai trong thời gian tối thiểu là 30 ngày trên Cổng thông tin điện tự của Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh, Cổng thông tin điện tử của Sở xây dựng, tại Trụ sở Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, đồng thời thông báo đến khu dân cư nơi có dự án xây dựng lại nhà chung cư. Do vậy với trường hợp của bạn thì các hộ gia đình có thể viết đơn khiếu nại trực tiếp lên Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh để giải trình vấn đề này. Trên đây là tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật về việc phá dỡ nhà chung cư tập thể để cải tạo nâng cấp. Bạn nên tham khảo chi tiết Luật nhà ở 2014 để nắm rõ quy định này. Trân trọng!