Tôi đang rất hoang mang và đứng trước tình cảnh tiền mất tật mang, chính vì thế nên tôi muốn nhờ mọi người giải đáp giúp tôi thắc mắc sau đây: Dạo trước đây, tôi có đặt cọc để mua một miếng đất (đã làm hợp đồng đặt cọc), dự kiến là tới tháng 12 này sẽ tiến hành mua và chuyển quyền sở hữu mảnh đất đó. Tuy nhiên, mới đây người hứa bán đất cho tôi bảo rằng họ không thể làm sổ đỏ để chuyển nhượng mảnh đất đó cho tôi được. Vậy tôi muốn hỏi là họ nói vậy có đúng không và nếu đúng thì tôi phải làm sạo ạ?
Về vấn đề này thì tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 có quy định như sau: " Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng , cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận , trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất. " Từ quy định này thì có thể thấy, một trong các điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất đó phải có Giấy chứng nhận (tức sổ đỏ). Vậy nên, việc người hứa bán đất cho bạn nói rằng họ không làm sổ đỏ được nên không thể chuyển nhượng đất cho bạn là đúng bạn nhé. Về vấn đề tiền đặt cọc thì tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau: " Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. " Như vậy, từ quy định này thì có thể thấy, việc người bán đất cho bạn không thực hiện được việc chuyển nhượng đất cho bạn thì họ phải trả lại tiền cọc cho bạn, cùng với đó là một số tiền tương đương với số tiền mà bạn đã đặt cọc nữa (trừ trường hợp hợp đồng đặt cọc của bạn và người đó có thỏa thuận khác) . Nếu hai bên không tự giải quyết được, bạn có quyền khởi kiện vụ án dân sự ra Tòa án yêu cầu trả lại tiền cọc và bồi thường. Trên đây là nội dung trả lời về việc giải quyết khi không thực hiện được hợp đồng đặt cọc. Bạn có thể tìm hiểu thêm thông tin về vấn đề này tại Bộ luật Dân sự 2015. Trân trọng!