Muốn chuyển nhượng đất do được hưởng di sản cần thực hiện những thủ tục gì? Chào Ban biên tập Thư Ký Luật,  tôi tên Phong, hiện muốn mua một mảnh đất tuy nhiên gặp phải một số vướng mắc như sau: Ông A đã có vợ, tuy nhiên mảnh đất này do ông đứng tên một mình, mảnh đất này có được trong thời kỳ hôn nhân. Hai người đã có 5 người con. Ông A đã chết  và không để lại di chúc. Hiện vợ ông A đang sống cùng với 2 người con tại Quảng Nam, ba người con còn lại sống ở Sài Gòn. Nay tôi muốn mua mảnh đất đó thì gia đình họ phải làm những thủ tục gì trước khi chuyển nhượng cho tôi? Trường hợp 3 nguời con ở Sài Gòn không về Quảng Nam đuợc thì có thể làm hợp đồng ủy quyền cho bà mẹ để thay mặt làm thủ tục khai nhận di sản và làm thủ tục bán mảnh đất trên cho tôi được không? Mong nhận được sự tư vấn từ Ban biên tập Thư Ký Luật. Xin cám ơn. (Phong, ph***@gmail.com)
Theo quy định tại Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, tài sản chung của vợ chồng được quy định như sau: “1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung. Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng. 2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng. 3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung”. Theo quy định trên, mảnh đất này tuy chỉ do một mình ông A đứng tên, nhưng theo quy định của pháp luật, tài sản được tạo ra trong thời kì hôn nhân thì được xem là tải sản chung của vợ chồng, theo đó mảnh đất này thuộc sở hữu của cả ông A và vợ. Tuy nhiên cần lưu ý xem vợ chồng ông A có đang tranh chấp mảnh đất này hay không. Do khi mất, ông A không để lại di chúc nên tài sản thừa kế sẽ chia theo diện thừa kế theo pháp luật, vợ ông A và ba người con sẽ đương nhiên được thừa kế mảnh đất trên theo quy định tại Khoản 1 Điều 676 Bộ luật dân sự 2005. Như vậy, trước khi thực hiện việc chuyển nhượng cho bạn thì những người thuộc diện thừa kế theo pháp luật của ông A cần phải thực hiện thủ tục để chuyển quyền sở hữu từ ông A sang người được hưởng thừa kế. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật công chứng 2014 thì trong trường hợp những người được hưởng thừa kế có sự thỏa thuận phân chia di sản, thì cần ra Phòng công chứng để thực hiện hiện thủ tục Công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản. Trong trường hợp của bạn, di sản là quyền sử dụng đất thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế. Theo quy định tại khoản 4 Điều 57 Luật công chứng 2014 văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã được công chứng là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất cho người được hưởng di sản. Trong trường hợp những người cùng được hưởng di sản theo pháp luật (vợ ông A và các con) nhưng thỏa thuận không phân chia di sản đó có quyền yêu cầu công chứng văn bản khai nhận di sản. Các thủ tục khai nhận di sản được thực hiện tương tự với thủ tục thỏa thuận phân chia di sản nói trên. Sau khi gia đình bà A đã thực hiện các thủ tục liên quan đến việc khai nhận di sản thừa kế cần thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất để chính thức được đứng tên trên Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất. Theo quy định, ba người con có thể ủy quyền cho vợ ông A để thực hiện việc khai nhận di sản tại Văn phòng công chứng. Theo quy định tại khoản 2 Điều 55 Luật công chứng 2014 quy định, trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền. Như vậy, ba người con của vợ chồng A không nhất thiết phải quay về Quảng Nam mà có thể ủy quyền tại Sài Gòn cho bà A để thực hiện thủ tục khai nhận di sản. Tuy nhiên, cần lưu ý, trong trường hợp ba người con tại Sài Gòn chỉ ủy quyền cho bà A thay mặt khai nhận di sản thì khi thực hiện việc mua bán vẫn cần phải có sự đồng ý của ba người con. Nếu muốn bà A thay mặt bán thì cần phải có một hợp đồng ủy quyền khác với nội dung ủy quyền được bán miếng đất đã khai nhận di sản. Trên đây là tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật về những vấn đề liên quan đến việc kê khai và chuyển nhượng di sản thừa kế. Bạn nên tham khảo chi tiết Luật hôn nhân gia đình 2014 để nắm rõ quy định này. Trân trọng!