Nhà ông bà nội tôi có 7 người con. Ông nội tôi đã mất mà không để lại di chúc nhưng trước khi mất, ông nội tôi nói cho bố tôi quyền sử dụng đất của ông bà. Nhưng nay, hai người con trai đầu của ông bà muốn tranh giành đất ông bà để lại. Vậy, bà tôi muốn chuyển toàn bộ quyền sử dụng đất của ông bà cho bố tôi thì phải làm những thủ tục gì? Mong nhận được tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật. Chân thành cảm ơn!
Trước hết, có thể thấy rằng nếu căn cứ vào việc ông bạn trước khi mất có nói rằng ông cho bố bạn toàn bộ mảnh đất thuộc quyền sử dụng chung của ông bà thì bố bạn cũng chưa thể làm thủ tục đăng ký sang tên mình đối với mảnh đất đó. Lý do như sau: (i) Vì mảnh đất thuộc quyền sử dụng chung của ông bà nội bạn nên một mình ông hoặc một mình bà không thể tự quyết định việc tặng cho bố bạn toàn bộ mảnh đất đó. Điều 29 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định: vợ, chồng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung; các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung vợ chồng phải do vợ chồng bạn bạc, thỏa thuận. (ii) Bên cạnh lý do như đã nêu ở trên thì còn phải xét tính hợp pháp của việc ông bạn cho bố bạn quyền sử dụng đất bằng lời nói, cụ thể như sau: - Không thể coi đó là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vì theo khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự 2005: Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Việc tặng cho bằng lời nói như vậy là không tuân thủ quy định của pháp luật về hình thức hợp đồng. - Nếu coi đó là di chúc miệng của ông nội bạn thì di chúc đó chỉ được coi là hợp pháp khi phù hợp với các quy định sau: Theo quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2005 thì di chúc miệng được lập trong trường hợp: Trong trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa do bệnh tật hoặc các nguyên nhân khác mà không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng. Sau ba tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị hủy bỏ. Ngoài ra, theo quy định tại Điều 652 Bộ luật Dân sự 2005: Di chúc miệng được coi là hợp pháp, nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau đó những người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn năm ngày, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng hoặc chứng thực. Thứ hai, nếu hiện nay khi ông nội bạn đã mất mà bà nội bạn muốn chuyển toàn bộ mảnh đất thuộc quyền sử dụng chung của ông bà cho bố bạn thì như trên đã nêu, bà nội bạn cũng không thể tự mình quyết định việc chuyển quyền đó. Khi ông nội bạn mất thì phần quyền sử dụng đất của ông trong khối tài sản chung vợ chồng được coi là di sản mà ông để lại và được chia cho các đồng thừa kế theo pháp luật của ông. Người thừa kế theo pháp luật của ông nội được xác định theo Điều 676 Bộ luật Dân sự 2005 (hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết); theo đó, người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông nội bạn gồm: bà nội, bố bạn và 06 người con khác của ông, và những người thừa kế khác nếu có. Như vậy, nếu muốn chuyển quyền sử dụng đất sang cho bố bạn thì gia đình bạn có thể lựa chọn thực hiện theo một trong hai cách sau đây: Cách thứ nhất: Những người thừa kế theo pháp luật của ông như nêu trên thực hiện thủ tục theo quy định của pháp luật để khai nhận và phân chia di sản thừa kế của ông để lại. Khi tiến hành các thủ tục này, những đồng thừa kế khác có thể tặng cho bố bạn toàn bộ phần di sản mà họ được hưởng (nếu họ đồng ý). Đồng thời, bà nội bạn làm thủ tục tặng cho bố bạn phần quyền sử dụng đất của bà trong khối tài sản chung vợ chồng. Cách thứ hai: Trước hết, các đồng thừa kế của ông nội bạn tiến hành thủ tục thỏa thuận phân chia di sản thừa kế với nội dung: những đồng thừa kế khác có thể tặng cho bà bạn toàn bộ phần di sản mà họ được hưởng (nếu họ đồng ý). Như vậy, bà bạn sẽ trở thành chủ sử dụng duy nhất của toàn bộ mảnh đất nêu trên và sau khi thực hiện thủ tục đăng ký sang tên quyền tài sản thì bà bạn có toàn quyền quyết định việc chuyển cho bố bạn toàn bộ mảnh đất đó. Các thủ tục được hướng dẫn như sau: 1. Thủ tục công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế của ông nội bạn * Các đồng thừa kế nộp bộ hồ sơ yêu cầu công chứng gồm: + Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu; + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Giấy chứng tử của ông nội bạn; + Giấy tờ tùy thân của các thừa kế; + Những giấy tờ khác (như: giấy khai sinh, giấy kết hôn…). * Thủ tục: Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ, phù hợp quy định của pháp luật, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi thường trú trước đây của người để lại di sản; trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi tạm trú có thời hạn của người đó. Nếu không xác định được cả hai nơi này, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi có bất động sản của người để lại di sản. Sau 15 ngày niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thừa kế. Các đồng thừa kế có thể lập Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế theo quy định tại Điều 49 Luật Công chứng 2014. Trong văn bản này, các đồng thừa kế tặng cho phần di sản thừa kế của mình cho bố bạn hoặc tặng cho bà nội bạn như đã nêu trên. 2. Thủ tục chuyển quyền (tặng cho/chuyển nhượng) quyền sử dụng đất từ bà nội bạn sang bố bạn Bà nội và bố bạn có thể yêu cầu công chứng hợp đồng tại bất kỳ tổ chức công chứng nào trên địa bàn nơi có bất động sản và nộp hồ sơ theo quy định tại Điều 35 Luật Công chứng 2014. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên thụ lý, ghi vào sổ công chứng. Thủ tục thực hiện theo hướng dẫn của Luật Công chứng và văn bản hướng dẫn. Sau khi nộp phí công chứng và thù lao công chứng tại tổ chức công chứng nơi yêu cầu công chứng thì bố bạn được nhận hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất có chứng nhận của tổ chức công chứng để tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bố bạn theo quy định của pháp luật. 3. Thủ tục sang tên người được hưởng di sản/người nhận chuyển quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà đất Sau khi thực hiện xong thủ tục công chứng văn bản thừa kế/hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất như nêu trên, người được nhận di sản/người nhận chuyển quyền thực hiện thủ tục đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất. Văn phòng đăng ký nhà đất sau khi nhận hồ sơ sẽ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận; Sau khi bên nhận thừa kế/bên nhận chuyển quyền thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký nhà đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà cho bố bạn. Trên đây là tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật về việc chuyển quyền sử dụng đất là tài sản chung vợ chồng nhưng chồng đã mất. Bạn nên tham khảo chi tiết Luật Hôn nhân và gia đình 2014 để nắm rõ quy định này. Trân trọng!