Tôi muốn mua thửa đất của hai ông bà lão. Theo giấy khám sức khỏe, bà lão còn đủ sức khỏe ký hợp đồng mua bán, còn ông thì không đủ sức khỏe. Phòng công chứng tư nhân tại Trà Vinh yêu cầu bên bán xác nhận ông lão có bao nhiêu người con và những người con này cùng ký tên bán với bà lão là được, không cần chữ ký ông lão. Xin cho tôi hỏi, như vậy thì có đúng Luật hay không? Xin vui lòng hướng dẫn để tránh rủi ro sau này. Xin chân thành cảm ơn!
Hướng dẫn của công chứng viên chưa phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành vì: Điều 8 Luật Công chứng quy định: Người yêu cầu công chứng phải có năng lực hành vi dân sự. Đây cũng là một trong những điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự. Về năng lực hành vi dân sự: Người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ trừ trường hợp là người mất năng lực hành vi dân sự theo Điều 22 Bộ luật Dân sự (Khi một người do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan, Tòa án ra quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận của tổ chức giám định) hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự theo Điều 23 Bộ luật Dân sự (Người nghiện ma túy, nghiện các chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan, cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án có thể ra quyết định tuyên bố là người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự). Đối chiếu các quy định nêu trên với trường hợp của bạn, có thể thấy: Để xác định được ông lão có giao kết được hợp đồng chuyển nhượng với bạn hay không phụ thuộc vào việc ông lão có đủ năng lực hành vi dân sự hay không. Bạn có thể xem giấy khám sức khỏe để làm rõ nội dung này. Có thể xảy ra hai trường hợp như sau: Trường hợp thứ nhất: Ông lão chỉ không đủ sức khỏe để ký hợp đồng (không thể cầm bút ký, không đọc được hợp đồng...), chứ ông không bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình. Trong trường hợp này, ông lão vẫn có thể thực hiện việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng với bạn. Tuy nhiên, nếu xét thấy cần thì công chứng viên sẽ có thể yêu cầu có người làm chứng (theo Điều 9 Luật Công chứng). Trường hợp thứ hai: Theo giấy khám sức khỏe, ông lão bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình. Như vậy, ông rơi vào tình trạng mất năng lực hành vi dân sự và đương nhiên không thể thực hiện giao kết hợp đồng với bạn; giao dịch dân sự của người mất năng lực hành vi dân sự phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện (Khoản 2 Điều 22 Bộ luật Dân sự). Trong trường hợp này, không thể giải quyết đơn giản như công chứng viên hướng dẫn là yêu cầu bên bán xác nhận ông lão có bao nhiêu người con và những người con này cùng ký tên bán với bà lão, không cần chữ ký của ông lão. Trình tự, thủ tục giải quyết phải được thực hiện như sau: (1) Thực hiện thủ tục yêu cầu tòa án tuyên bố ông lão là người mất năng lực hành vi dân sự. * Người có quyền, lợi ích liên quan, cơ quan, tổ chức hữu quan có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự. * Đơn yêu cầu Toà án tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự phải có đủ các nội dung: - Ngày, tháng, năm viết đơn; - Tên Toà án có thẩm quyền giải quyết đơn; - Tên, địa chỉ của người yêu cầu; - Những vấn đề cụ thể yêu cầu Toà án giải quyết và lý do, mục đích, căn cứ của việc yêu cầu Toà án giải quyết việc dân sự đó; - Tên, địa chỉ của những người có liên quan đến việc giải quyết đơn yêu cầu, nếu có; - Các thông tin khác mà người yêu cầu xét thấy cần thiết cho việc giải quyết yêu cầu; - Người yêu cầu là cá nhân phải ký tên hoặc điểm chỉ, nếu là cơ quan, tổ chức thì đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó phải ký tên và đóng dấu vào phần cuối đơn. Kèm theo đơn yêu cầu Toà án tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự phải có kết luận của cơ quan chuyên môn và các chứng cứ khác để chứng minh người đó bị bệnh tâm thần hoặc mắc các bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình. - Toà án có thể chấp nhận hoặc không chấp nhận đơn yêu cầu tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự. Trong trường hợp chấp nhận đơn yêu cầu thì Toà án ra quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự. (2) Xác định người đại diện Trong quyết định tuyên bố bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, Toà án phải quyết định người đại diện theo pháp luật của người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự và phạm vi đại diện. Theo quy định tại điều 62 Bộ luật Dân sự, khi ông lão bị tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự thì vợ của ông sẽ là người giám hộ đương nhiên của ông. Theo quy định tại khoản 2 Điều 141 Bộ luật Dân sự thì bà lão sẽ là người đại diện cho ông lão, là người có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện (ông lão), trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. (3) Công chứng hợp đồng chuyển nhượng Bà lão (với tư cách là người đại diện theo pháp luật của ông lão) sẽ có quyền thay mặt cho ông lão thực hiện hợp đồng chuyển nhượng với bạn, mà không cần phải có chữ ký của tất cả các con của ông lão.