Có được bán đất thấp hơn giá nhà nước không? Xin chào Qúy Ban biên tập. Tôi hiện đang sinh sống và làm việc tại Bình Dương. Tôi đang có nhu cầu bán mảnh đất của gia đình để giải quyết vấn đề khó khăn trong việc làm ăn. Vì nhu cầu muốn bán gấp nên tôi muốn hạ giá bán xuống thật thấp, có thể thấp hơn giá đất được ghi trong bảng giá đất do UBND tỉnh đưa ra. Tôi muốn hỏi nếu bán với mức giá như vậy thì có vi phạm pháp luật không? Vấn đề này tôi có thể tham khảo thêm tại đâu? Rất mong sớm nhận được tư vấn từ các chuyên gia. Xin chân thành cảm ơn và trân trọng kính chào! Thành Luân (luan***@gmail.com)
Trường hợp này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 là một dạng hợp đồng dân sự. Theo đó, bản chất của một giao dịch dân sự là các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng kể cả thỏa thuận về giá và phương thức thanh toán theo quy định tại Điều 398. Do vậy, theo nhu cầu của bên mua và bên bán, hai bên hoàn toàn có quyền thỏa thuận mức giá chuyển nhượng đất kể cả trường hợp mức giá đó thấp hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng. Cho nên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn sẽ có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015, cụ thể bao gồm: Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự 1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. 2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định. Tuy nhiên, một vấn đề bạn cần lưu ý, quyền thỏa thuận về mức giá và phương thức thanh toán là của hai bên, tuy nhiên, liên quan đến nghĩa vụ thuế thu nhập và lệ phí trước bạ, căn cứ để tính thuế sẽ dựa vào giá chuyển nhượng. Cụ thể theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì: Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Như vậy, trường hợp này, bạn được quyền bán mảnh đất với mức giá thấp hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh đưa ra, tuy nhiên, căn cứ để tính thuế thu nhập và lệ phí trước bạ vẫn phải dựa vào giá xác định theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Bạn lưu ý để thực hiện hợp đồng theo đúng quy định pháp luật. Trên đây là nội dung hỗ trợ của Ban biên tập đối với thắc mắc của bạn về việc bán đất với giá thấp hơn mức giá do UBND cấp tỉnh ban hành. Bạn vui lòng tham khảo thêm các quy định cụ thể tại Bộ luật dân sự 2015 và các văn bản liên quan để nắm rõ hơn vấn đề này. Trân trọng!