Ngày 7/11/2011 tôi có cho bà D mượn số tiền 700 triệu, ngày 12/11/2011 bà bỏ trốn. Ngày18/11/2011 tôi làm đơn ra tòa, bà D điện về và nói là tôi làm đơn lên công an tỉnh để bà trả hết tiền và được giải quyết nhanh hơn tòa. Tôi tin lời bà và làm đơn ra công an, đến ngày 23/12/2011 bà trả cho tôi tại công an 25% của số nơ. Số tiền còn lại nhiều quá tôi phải gởi đơn tiếp lên tòa và tòa đã kê biên ngôi nhà của bà. Nhưng ngôi nhà đã được bán trong thời gian tôi gửi đơn và chờ giải quyết ở công an tỉnh. Ngày 17/12/2011 đã công chứng mua bán nhà, đến ngày 30/12/2012 mới sang tên đổi chủ. Ngày 27/12/2011 tòa có quyết định cấm việc mua bán ngôi nhà trên. Tôi cũng đã nộp tiền yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tại tòa. Xin hỏi: Bà D là thủ tục công chứng bán ngôi nhà nhưng chưa chuyển quyền sở hữu cho người mua thì ngôi nhà trên có thuộc quyền sở hữu của bà D nữa hay không? Việc kê biên trên có hợp lệ cho tôi được giữ nguyên quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hay không? Tòa có bảo về quyền và lợi ích cho tôi hay không?
Dựa trên các thông tin bạn cung cấp, chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau: Thứ nhất, về vấn đề hiệu lực hợp đồng mua bán nhà. Theo quy định của pháp luật dân sự, đất đai và nhà ở không có quy định rõ ràng về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà là khi nào. Tuy nhiên, do đây là loại hợp đồng bắt buộc phải công chứng, chứng thực nên có thể căn cứ theo Luật Công chứng, tại khoản 3 Điều 4 Luật Công chứng quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở không phát sinh từ thời điểm giao kết hợp đồng mà được xác định kể từ khi các bên hoàn thành thủ tục công chứng: “văn bản được công chứng (hợp đồng, giao dịch và lời chứng của công chứng viên) có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”. Theo quy định nêu trên thì hợp đồng mua bán nhà của bà D đã có hiệu lực pháp luật, tức quyền sở hữu ngôi nhà đã thuộc về người mua. Nhưng, theo thực tế như bạn đã nói, ngày 27/12/2011, Tòa án đã có quyết định cấm việc mua bán nhà của bà D, như vậy, hợp đồng mua bán nhà này sẽ bị hủy, bởi lẽ pháp luật quy định việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba trong trường hợp này và Tòa hoàn toàn có thẩm quyền tuyên hủy hợp đồng này với căn cứ cho rằng bà D bán nhà nhằm tẩu tán tài sản, trốn thực hiện nghĩa vụ với người thứ ba. Căn cứ vào các quy định dưới đây: Điều 122 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự 1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện. 2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định. Điều 128 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định cụ thể về thế nào là giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng. Và trong trường hợp này, sau khi hợp đồng mua bán nhà bị cấm thực hiện đồng nghĩa với việc hợp đồng này không có hiệu lực và hai bên mua bán nhà trao trả lại cho nhau những gì đã nhận, ngôi nhà vẫn thuộc quyền sở hữu của bà D. Thứ hai, về vấn đề kê biên có hợp lệ không: Sau khi bạn nộp đơn khởi kiện ra Tòa, và yêu cầu Tòa áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời thì việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời sẽ được tiến hành đồng thời với việc xem xét, thụ lý đơn kiện của bạn. Việc Tòa có bảo vệ quyền lợi của bạn hay không phải căn cứ vào những chứng cứ mà bạn cung cấp, dựa trên đó, Tòa sẽ áp dụng các quy định về giải quyết vấn đề đòi tài sản của bạn. Nếu xét thấy đúng trên thực tế có việc bà D vay bạn số tiền đó và chưa hoàn trả, Tòa sẽ phân xử buộc bà D phải trả bạn số tiền đó bằng các tài sản mà bà D hiện có. Nếu bà D không chịu thực hiện, bạn có thể yêu cầu cơ quan thi hành án can thiệp.