Năm 2009 tôi có ghi giấy vay số tiền 50 triệu của người hàng xóm, nội dung giấy nợ như sau; tên tôi là A có vay anh B số tiền là 50 triệu đồng,hẹn đến ngày gần nhất sẽ trả; không co ai lam chứng, không có tài sản thế chấp, nhưng tôi đã ghi xong giấy nợ thì lại chưa nhận được số tiền trên vì lý do phải đợi người hàng xem kia 1 tuần sau mới có số tiền đó cho tôi vay. Hết một tuần người hàng xóm trả lời tôi là không có tiền, xong tôi vì tin hàng xóm nói là giấy nợ lia trả lại tôi thi người đó nói là đã vứt đi rồi, tôi tin tưởng cũng cho là đã không giao dịch được khoản vay đó, bẵng đi gần 1 năm tôi lại làm ăn với chính người này mà (trước đây tôi đã vay tiền nhưng không được) do làm ăn chia bôi giữa hai bên giữa chúng tôi dã dẫn đến cãi nhau to, cũng thời điểm này người hàng xóm đã đem giấy nợ mà năm xưa tôi viết ra tòa đòi tiền tôi, trước giấy trắng mực đen tôi không thể chối cãi được, tòa sơ thẩm quyết định buộc tôi phải trả số tiền ngày đó tôi đã viết là 50 triệu và trả lãi xuất như ngân hàng hiện hành. Tôi đã kháng án lên tòa phúc thẩm xong thiết nghĩ bản thân mình không có tài liệu chứng minh là không vay người hàng xóm kia, thế là lại không theo kiện nữa,thời gian gần đây khi bản án đã có hiệu lực thì chi cục thi hành án thúc dục tôi trả nợ, tôi chưa có tiền trả thì họ đã về UBND phường nơi tôi cư trú bàn về biện pháp cưỡng chế nhà tôi vì tài sản đất của tôi là bìa đỏ tên tôi với nhà 02 tầng trên mảnh đất 570m2 .nhưng trước khi có quyết định của tòa sơ thẩm, tôi đã chuyển tài sản của tôi cho em trai tôi qua phòng công chứng, bìa đỏ vẫn tên tôi và hồ sơ công chứng sang tên vợ chồng em trai tôi đang giữ. Xin hỏi với sự vụ của tôi như trên, liệu cơ quan thi hành án có cưỡng chế được không và nếu có cưỡng chế thì trình tự sự vụ sẽ ra sao.
Trường hợp của bạn rất phức tạp, trên cơ sở các thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi xin được tư vấn đề bạn tham khảo: Trong trường hợp này, chúng ta mặc nhiên coi bạn đã nợ người hàng xóm kia 50 triệu đồng và theo quyết định của Tòa sơ thẩm, bạn sẽ phải thi hành án, tức là trả cho người hàng xóm kia 50 triệu và lãi suất tính theo mức lãi suất hiện hành. Ở đây, bạn quan tâm tới vấn đề nhà và đất của bạn có bị đem ra kê biên để thi hành án với hiện trạng hiện nay hay không. Do bạn không nêu rõ khả năng tài chính của bạn, nếu không có ngôi nhà và mảnh đất nêu trên thì còn có khả năng thi hành án hay không. Chúng tôi chia làm 02 trường hợp như sau: - Trường hợp 1: ngoài nhà và đất nêu trên, bạn vẫn còn khả năng thi hành án (ví dụ, bạn có tiền, xe oto, xe máy, hoặc tài sản khác có giá trị đủ để thi hành án). Thì việc bạn giao dịch mua bán nhà đất như trên sẽ không ảnh hưởng đến quyền lợi của người hàng xóm và sẽ được diễn ra bình thường. - Trường hợp 2: Sau khi bán căn nhà và mảnh đất nêu trên, bạn rơi vào tình cảnh không còn tài sản để thi hành án. Trong trường hợp này, chúng tôi tư vấn như sau: Căn cứ điều 91 và điều 92 Luật Nhà ở năm 2005: - Đối với nhà ở đưa vào giao dịch mua bán phải đáp ứng điều kiện có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; không có tranh chấp về quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Đối với bên bán: Phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc là người đại diện của chủ sở hữu theo văn bản ủy quyền của chủ sở hữu nhà ở và phải có năng luật hành vi dân sự. Và pháp luật quy định về mua bán nhà ở hiện hành quy định, việc mua bán nhà ở chỉ được coi là hoàn tất, người mua được quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng (trong trường hợp 02 bên chọn ra phòng công chứng để công chứng) hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn. (trong trường hợp 02 bên chọn ra UBND để chứng thực). Theo như bạn nói “nhưng trước khi có quyết định của tòa sơ thẩm, tôi đã chuyển tài sản của tôi cho em trai tôi qua phòng công chứng, bìa đỏ vẫn tên tôi và hồ sơ công chứng sang tên vợ chồng em trai tôi đang giữ”. Do bạn không nói rõ là việc giao dịch mua bán đã hoàn tất hay chưa, do đó, tôi chia ra 02 trường hợp để tư vấn cho bạn như sau: Trường hợp 1: Giao dịch mua bán nhà chưa hoàn tất (tức là hợp đồng mua bán nhà chưa được công chứng, quyền sở hữu nhà đất chưa thuộc về em trai bạn). Như vậy, căn cứ theo Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật Thi hành án năm 2009 thì việc bán nhà đất của bạn có dấu hiệu của hành vi tẩu tán tài sản, bị pháp luật cấm. Cụ thể: Điều 128 và Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Ở đây, có thể căn cứ vào Điều 91 của Luật Nhà ở năm 2005 để thấy rõ giao dịch mua bán nhà mà bạn đang thực hiện thuộc điều cấm pháp luật không cho phép thực hiện. Cụ thể: Điều 91. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch 1. Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu; c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ở đây, giao dịch của bạn có khả năng bị người hàng xóm hoặc cơ quan thi hành án yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Căn cứ vào Điều 45 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 như sau: 1. Thời hạn tự nguyện thi hành án là 15 ngày, kể từ ngày người phải thi hành án nhận được hoặc được thông báo hợp lệ quyết định thi hành án. 2. Trường hợp cần ngăn chặn người phải thi hành án có hành vi tẩu tán, huỷ hoại tài sản hoặc trốn tránh việc thi hành án thì Chấp hành viên có quyền áp dụng ngay các biện pháp quy định tại Chương IV của Luật này. Các biện pháp đó được quy định tại Điều 66, Điều 69 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 như sau: Điều 66. Biện pháp bảo đảm thi hành án 1. Chấp hành viên có quyền tự mình hoặc theo yêu cầu bằng văn bản của đương sự áp dụng ngay biện pháp bảo đảm thi hành án nhằm ngăn chặn việc tẩu tán, huỷ hoại tài sản, trốn tránh việc thi hành án. Khi áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án, Chấp hành viên không phải thông báo trước cho đương sự. 2. Người yêu cầu Chấp hành viên áp dụng biện pháp bảo đảm phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về yêu cầu của mình. Trường hợp yêu cầu áp dụng biện pháp bảo đảm không đúng mà gây thiệt hại cho người bị áp dụng biện pháp bảo đảm hoặc cho người thứ ba thì phải bồi thường. 3. Các biện pháp bảo đảm thi hành án bao gồm: a) Phong toả tài khoản; b) Tạm giữ tài sản, giấy tờ; c) Tạm dừng việc đăng ký, chuyển dịch, thay đổi hiện trạng về tài sản Điều [Anchor] 69. Tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản Trường hợp cần ngăn chặn hoặc phát hiện đương sự có hành vi chuyển quyền sở hữu, sử dụng, tẩu tán, huỷ hoại, thay đổi hiện trạng tài sản, Chấp hành viên ra quyết định tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản của người phải thi hành án và gửi cho cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan để tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản đó. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày ra quyết định, Chấp hành viên thực hiện việc kê biên tài sản hoặc chấm dứt việc tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản. Và như vậy, giao dịch mua bán nhà đất của bạn và em trai ban sẽ bị tạm dừng và tiến hành kê biên tài sản, ngôi nhà và mảnh đất của bạn sẽ nằm trong số tài sản bị kê biên. Nếu bạn không có tiền hay tài sản nào khác để thi hành án thì nhà và đất của bạn sẽ được dùng làm tài sản thi hành án. Trong trường hợp bạn không tự nguyện thi hành án, người hàng xóm có thể làm đơn yêu cầu cơ quan hi hành án tiến hành cưỡng chế thi hành án đối với bạn. Cụ thể: Điều [Anchor] 46. Cưỡng chế thi hành án 1. Hết thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 45 của Luật này, người phải thi hành án có điều kiện thi hành án mà không tự nguyện thi hành án thì bị cưỡng chế. 2. Không tổ chức cưỡng chế thi hành án trong thời gian từ 22 giờ đến 06 giờ sáng ngày hôm sau, các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật và các trường hợp đặc biệt khác do Chính phủ quy định. Những căn cứ để cưỡng chế thi hành án được quy định trong Điều [Anchor] 70 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 như sau: Căn cứ cưỡng chế thi hành án 1. Bản án, quyết định; 2. Quyết định thi hành án; 3. Quyết định cưỡng chế thi hành án, trừ trường hợp bản án, quyết định đã tuyên kê biên, phong toả tài sản, tài khoản và trường hợp thi hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Toà án. Trong trường hợp của bạn, cơ quan thi hành án sẽ sử dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án được quy định tại khoản 3 Điều 71 Luật Thi hành án năm 2008 là Kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án, kể cả tài sản đang do người thứ ba giữ. Trường hợp 2: Giao dịch mua bán nhà của bạn và em trai bạn đã hoàn tất. (tức là hợp đồng mua bán nhà đã được công chứng, quyền sở hữu nhà đất đã thuộc về em trai bạn). Mặc dù ai cũng thấy rõ ràng rằng việc bạn chuyển giao tài sản của mình cho em trai là nhằm mục đích tẩu tán tài sản, né tránh việc thi hành án – đây là một phương án mà hiện nay khá nhiều người trong tình cảnh của bạn thường áp dụng để trốn tránh thi hành án. Tuy nhiên, xét về mặt pháp lý, do việc chuyển giao này thông qua hình thức là “hợp đồng dân sự” nên rất khó (nếu không nói là không thể) để người hàng xóm tố cáo bạn theo dạng có dấu hiệu phạm tội hình sự như “lừa đảo” hay “lạm dụng tín nhiệm” …để chiếm đoạt tài sản họ. Vì rõ ràng những tài sản đó chưa/không phải của ông ta. Còn nếu tố cáo bạn phạm tội “không thi hành án” – theo qui định tại Bộ luật hình sự thì cũng chưa được. Vì theo điều luật, để khởi tố vụ án thì phải có yếu tố “đã cưỡng chế mà vẫn cố tình không thi hành án”. Trong khi ở đây cơ quan Thi hành án chưa có căn cứ để thi hành án, do Luật Thi hành án dân sự năm 2008 quy định, những căn cứ để thi hành án bao gồm các căn cứ quy định tại Điều 70 đã nêu ở trên. Tuy nhiên, ở đây dưới vai trò là người tư vấn cho bạn, tôi vẫn xin được nêu trường hợp rủi ro có thể xảy ra như sau: Người hàng xóm có thể sẽ tiến hành khởi kiện dân sự bạn để “truy thu” (lấy lại) tài sản nhà và đất mà bạn đã bán cho em trai. Cụ thể: Người hàng xóm sẽ nộp đơn khởi kiện bạn ra tòa dân sự, yêu cầu tòa án tuyên hủy hợp đồng mua bán tài sản giữa bạn và em trai. Lý do đề nghỉ hủy : Đây là hợp đồng có nội dung trái pháp luật, nhằm mục đích tẩu tán tài sản, né tránh trách nhiệm thi hành án. Cụ thể là nội dung của hợp đồng vi phạm vào điều cấm là “làm ảnh hưởng đến quyền lợi của cá nhân, tổ chức khác” – theo qui định tại Bộ luật Dân sự. Nếu hợp đồng chuyển giao tài sản (hợp đồng mua bán nhà) nói trên bị tòa tuyên hủy, thì theo qui định của pháp luật, tài sản sẽ được hoàn trả lại bạn - thuật ngữ pháp lý gọi là “khôi phục lại tình trạng ban đầu”. Khi đó, bạn trở lại tình trạng “có tài sản” – và là cơ sở để cơ quan thi hành án có thể kê biên, bán đấu giá. Như đã nói ở trên, do hiện nay có rất nhiều người áp dụng biện pháp giống như bạn để trốn tránh việc thi hành án. Vì vậy, để đảm bảo lợi ích hợp pháp cũng như công bằng xã hội thì theo đánh giá của tôi, khả năng Tòa án tuyên hủy hợp đồng mua bán nhà đất giữa bạn và em trai bạn là rất cao.