Tháng 8/2013 vợ chồng tôi có mua 01 nền đất tại Dự án 17 ha của Cty CPKN Nhà Bình Phước với hình thức Hợp đồng góp vốn trả theo quý và đã trả xong lấy được giấy chứng nhận quyền sử đụng đất đứng tên vợ chồng tôi rồi. Đến nay tháng 9/2016 gia đinh tôi chuẩn bị tiến hành làm nhà thì bên Dự án 17 ha ra quyết định bắt gia đình tôi phải đóng 12 triệu đồng ký quỹ thì mới được làm nhà. 12 triệu đồng này sau khi hoàn thành nghiệm thu vệ sinh sạch sẽ môi trường xung quanh công trình thì sẽ được trả lại 7 triệu đồng, còn lại 5 triệu đồng công ty giữ lại nói là để tu sửa đường xá (trước đây có 1 số hộ đã làm nhà trước chỉ cần đóng 5 triệu và sau khi nghiệm thu hoàn thành sẽ được hoàn trả 5 tr đó). Nay công ty ra quyết định áp dụng từ 01/09/2016 mà trong quyết định không áp dụng bất kỳ văn bản pháp luật nào của nhà nước (có đính kèm file). Phải nói thêm là để thi công làm nhà theo đúng tiến độ gia đình tôi đã đóng trước 5 triệu (còn 7 triệu chưa đóng) và bên Dự án đưa cho 1 tờ giấy cam kết. Tuy nhiên chồng tôi có ghi trong giấy cam kết là" đề nghị hoàn trả lại toàn bộ số tiền ký quỹ sau khi nghiệm thu công trình hoàn thành". Nhưng bên Dự án 17 ha không chịu, họ nói là nếu ghi như vậy họ phải hỏi lại ý kiến cấp trên và cấp trên không đồng ý. Nếu chồng tôi cứ ghi như vậy họ sẽ không giao danh mốc để thi công. Buộc chồng tôi phải ký giấy cam kết mới và không được ghi thêm gì. Hiện tại bên Dự án đang hối thúc gia đình tôi đóng nốt 7 triệu còn lại. Vậy mong các Ban biên tập Thư Ký Luật tư vấn giúp tôi xem Công ty làm như vậy có vi phạm vào điều luật nào không ạ? Chân thành cảm ơn!
Theo quy định tại Điều 360 Bộ luật dân sự 2005: 1. Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quí hoặc giấy tờ có giá khác vào tài khoản phong toả tại một ngân hàng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. 2. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được ngân hàng nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ chi phí dịch vụ ngân hàng. 3. Thủ tục gửi và thanh toán do pháp luật về ngân hàng quy định. Căn cứ vào quy định trên, có thể xác định bên có nghĩa vụ ký quỹ ở đây là gia đình bạn, khoản tiền 12 triệu đồng gia đình bạn thực hiện ký quỹ tại tài khoản ngân hàng là để thực hiện nghĩa vụ làm vệ sinh sạch sẽ môi trường xung quanh sau khi xây nhà. Ngân hàng chịu trách nhiệm về những nghĩa vụ đã đảm bảo thực hiện bằng số tiền ký quỹ này. Bên có quyền được thanh toán, bồi thường thiệt hại ở đây khi gia đình bạn không thực hiện nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng các biện pháp làm sạch môi trường sau khi xây nhà ở đây là chủ đầu tư dự án 17 ha. Việc ký quỹ của gia đình bạn trong dự án đầu tư này được thực hiện với ngân hàng thực hiện việc lập tài khoản phong tỏa cho gia đình bạn. Bất kì quyết định về việc áp dụng thực hiện ký quỹ nào của chủ đầu tư dự án đều phải căn cứ vào quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và các quy định về thủ tục gửi, thanh toán theo quy định của pháp luật ngân hàng. Do đó, việc đưa ra quyết định ký quỹ của chủ đầu tư mà không áp dụng bất kì văn bản pháp luật nào, lại thực hiện thông qua chủ đầu tư mà không phải là ngân hàng là vi phạm pháp luật về ký quỹ. Mặt khác, trong nội dung về ký quỹ, chủ đầu tư nói rằng sẽ không trả lại toàn bộ tiền ký quỹ mà giữ lại 5 triệu để tu sửa đường xá là không đúng với mục đích ban đầu của việc ký quỹ là làm vệ sinh sạch sẽ môi trường xung quanh sau khi xây nhà. Với bản chất là tài sản đảm bảo để thực hiện nghĩa vụ, nếu người có nghĩa vụ đã thực hiện xong nghĩa vụ thì hợp đồng bảo đảm cũng kết thúc, tài sản bảo đảm phải được trả lại cho người đó. Do đó, nếu sau khi xây dựng xong, gia đình bạn đã thực hiện các biện pháp làm vệ sinh sạch sẽ môi trường xung quanh và được nghiệm thu công trình (cả về môi trường xung quanh) thì gia đình bạn phải được trả lại tất cả số tiền ký quỹ trong tài khoản ngân hàng, chủ đầu tư dự án không có quyền lợi gì đối với số tiền đó nữa. Việc chủ đầu tư tự ý quy định về nội dung ký quỹ cũng như sử dụng sai mục đích với số tiền ký quỹ trên và không trả lại khi gia đình bạn đã hoàn thành việc xây dựng là vi phạm quy định của pháp luật dân sự. Bạn có thể khởi kiện đến Tòa án nơi có bất động sản để giải quyết tranh chấp trên. Trên đây là tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật về lấy lại tiền ký quỹ khi xây dựng nhà ở trong dự án khu dân cư. Bạn nên tham khảo chi tiết Bộ luật dân sự 2005 để nắm rõ quy định này. Trân trọng!