Công ty TNHH A có vay của ngân hàng số tiền là 20 tỷ, có thế chấp tài sản là căn nhà của bà B (đồng thời là giám đốc công ty A luôn). Sau đó công ty làm ăn thua lỗ nên bà B (đồng sở hữu căn nhà trên và là đại diện hợp pháp của các đồng sở hữu khác) có phối hợp cùng ngân hàng bán căn nhà trên cho một người khác và có công chứng hợp lệ, ngày công chứng là ngày 6/11. Người mua đã chuyển khoản thẳng số tiền vào tài khoản của ngân hàng, tổng cộng bán được 21 tỷ (trong khi cả gốc và lãi là 22 tỷ), phần còn lại thỏa thuận sẽ trả sau. Hợp đồng ghi tên người bán là Bà B và người mua, tuy nhiên do ngân hàng đứng ra làm thủ tục. Khi đi đăng bộ thì bị cơ quan thi hành án ra quyết định ngăn chặn chuyển nhượng, mua bán nhà, lý do: bà B này đã bị xử thua kiện, phải trả cho bà C (bên được thi hành án) 3 tỷ đồng, vì vậy bà B yêu cầu bên thi hành án ra quyết định ngăn chặn việc bán căn nhà trên do bà B chỉ có một tài sản duy nhất là căn nhà này.

Xin hỏi: Việc ra quyết định trên có đúng không? Theo Luật Thi hành án dân sự thì tài sản đang thế chấp cầm cố mà không đủ để thanh toán nợ thì không được đem ra kê biên. Tuy nhiên khi liên hệ với Chấp hành viên thì được trả lời, nếu là ngân hàng đứng ra bán tài sản thì không kê biên, còn trên hợp đồng là bà B bán. Làm thế nào để đảm bảo quyền lợi của người mua?
Nội dung, tình tiết câu hỏi của bạn chưa đầy đủ cụ thể, không có hồ sơ thi hành án, nên chúng tôi không thể trả lời việc ra quyết định trên đúng hay không, tuy nhiên chúng tôi nêu ra một vài vấn đề trao đổi như sau: - Theo nội dung vụ việc, thì bà B đã bị xử thua kiện, phải trả cho bà C (bên được thi hành án) 3 tỷ đồng là một việc thi hành dân sự, nên cơ quan thi hành án xác minh, xử lý tài sản thuộc sở hữu của bà B để thi hành án. Bà đứng tên ký hợp đồng bán tài của mình sau khi có bản án nhưng không dùng tiền đó để thi hành án thì cơ quan thi hành án có quyền áp dụng các biện pháp cần thiết để xử lý tài sản đó theo quy định của pháp luật nhằm đảm bảo thi hành án, ngăn chặn việc tẩu tán tài sản, trốn tránh nghĩa vụ thi hành án. - Tài sản của bà B đã thế chấp trước khi có bản án và thế chấp hợp pháp, thì cơ quan thi hành án chỉ được kê biên, xử lý khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 90 Luật Thi hành án dân sự. Đó là trường hợp người phải thi hành án không còn tài sản nào khác hoặc có tài sản nhưng không đủ để thi hành án và nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế thi hành án. Khi kê biên tài sản đang thế chấp, Chấp hành viên phải thông báo ngay cho người nhận nhận thế chấp; khi xử lý tài sản kê biên, người nhận nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán theo quy định tại khoản 3 Điều 47 của Luật Thi hành án dân sự. Trường hợp tài sản đã được thế chấp hợp pháp mà có giá trị bằng hoặc nhỏ hơn nghĩa vụ phải thanh toán theo hợp đồng thế chấp thì Chấp hành viên phải thông báo cho người nhận thế chấp biết nghĩa vụ của người phải thi hành án; yêu cầu người nhận thế chấp thông báo để cơ quan thi hành án kê biên tài sản đã thế chấp khi người vay thanh toán hợp đồng đã ký hoặc để kê biên phần tiền, tài sản còn lại (nếu có) sau khi tài sản bị bên nhận thế chấp xử lý để thanh toán hợp đồng đã ký theo quy định tại khoản 3 Điều 6 Thông tư liên tịch số 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC ngày 26/7/2010 của Bộ Tư pháp, Toà án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn thực hiện một số vấn đề về thủ tục thi hành án dân sự và phối hợp liên ngành trong thi hành án dân sự. Do vậy, nếu ngân hàng bán tài sản thế chấp với tư cách là người nhận thế chấp xử lý tài sản thế chấp theo hợp đồng chế chấp thì cơ quan thi hành án không kê biên tài sản đó. Trong trường hợp này, bà B và người mua tài sản nên thỏa thuận hủy hợp đồng mua bán tài sản, ngân hàng xử lý tài sản thế chấp của bà B thì người đã mua tài sản của bà B có quyền mua tài sản này từ ngân hàng.