Trước đây, tôi và gia đình tôi dùng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình để vay vốn thế chấp tại Ngân hàng, lúc này chỉ có 2 vợ chồng tôi ký tên vay vốn. Sau khi thanh toán hết các khoản nợ, gia đình tôi tiếp tục lấy Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất này để vay, nhưng Ngân hàng yêu cầu lúc này phải có tất cả các thành viên trong gia đình ký vào hợp đồng vay, vì các con của gia đình tôi đã đủ năng lực hành vi dân sự. Cho tôi hỏi, Ngân hàng làm việc này có đúng quy định pháp luật hay không?
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến trang Tư Vấn của báo Đời Sống &amp; Pháp Luật. Vấn đề này chuyên gia tư vấn luật CHÂU VIỆT VƯƠNG - CÔNG TY LUẬT HỢP DANH FDVN đưa ra ý kiến như sau: Căn cứ theo Khoản 1, Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật Đất đai như sau:” Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.” Điều này được hướng dẫn tại Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT như sau:” Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.” Như vậy, việc gia đình bạn vay vốn bằng việc thế chấp bằng Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Cũng tại Điều 109 Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định về việcChiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình như sau:” - Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận. - Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.” Như vậy, việc thế chấp Quyền sử dụng đất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình thì phải được sự đồng ý của con cái bạn nếu đã đủ từ mười lăm tuổi trở lên. Về cách xác định như thế nào là hộ gia đình. Điều này được quy định tại Khoản 29 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 như sau:” Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.” Như vậy, thành viên hộ gia đình trong “Hộ gia đình sử dụng đất” là những thành viên có tên trong sổ hộ khẩu gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền đất mang tên “Hộ gia đình” sẽ là những người có quyền sở hữu/sử dụng chung tài sản đó. Vậy, Ngân hàng không thể căn cứ vào sổ hộ khẩu hiện tại để xác định các thành viên là chủ sử dụng với quyền sử dụng đất đã cấp cho “Hộ gia đình”. Trong trường hợp này, Ngân hàng sẽ yêu cầu “Hộ gia đình” phải có giấy/đơn xin xác nhận của cơ quan Công an hoặc UBND cấp xã về các thành viên của hộ gia đình mình tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được yêu cầu tất cả các thành viên trong hộ gia đình ký vào hợp đồng cho vay. Hy vọng rằng sự tư vấn sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì xin gửi về báo Đời sống &amp; Pháp luật. HUY LÂM