Luật sư cho tôi hỏi vấn đề này tí ạ: 
 Tôi dự định mua mảnh đất được trúng đấu giá do UBND huyện tổ chức. Người trúng đấu giá sau nửa năm vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, bên trúng đấu giá đã bán giấy tay mảnh đất trên cho anh Minh.
Hiện tại, tôi đang thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với anh Minh. Giữa tôi và anh Minh đã thực hiện hợp đồng đặt cọc. Tại hợp đồng đặt cọc, anh Minh xác định mảnh đất này không có tranh chấp, đồng thời hai bên hoàn thành nghĩa vụ giao tiền cũng như sang tên trên sổ đỏ chậm nhất ngày 17/10/2013.
Hiện tại, anh Minh yêu cầu tôi tiếp tục đặt cọc 60 triệu đồng để người trúng đấu giá làm giấy tờ mua bán đất có xã ký sau đó sẽ hoàn tất sổ đỏ. Đồng thời khi tôi giao nốt số tiền thì sẽ làm thủ tục sang tên cho tôi. Do tôi không am hiểu về luật pháp nên cảm thấy rất hoang mang.
Luật sư có thể tư vấn giúp tôi có nên thực hiện mua bán mảnh đất trên không ạ?
Gửi từ email: nguyen…hoa@gmail.com
Thứ nhất, về mảnh đất đang được giao dịch. Giữa người được trúng đấu giá quyền sử dụng đất và ông Minh đã có hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất bằng giấy tay. Đứng trên phương diện pháp lý, quyền sử dụng đất đó vẫn thuộc sở hữu của bên trúng đấu giá. Và có thể bất cứ lúc nào mảnh đất này sẽ thuộc đối tượng đang tranh chấp. Bởi lẽ, việc cam kết của ông Minh tại hợp đồng đặt cọc đất không tranh chấp không có giá trị pháp lý. Việc xác nhận đất không có tranh chấp phải thuộc thẩm quyền của UBND cấp xã nơi đang có bất động sản. Khi phát sinh vấn đề khởi kiện giữa bên trúng đấu giá và ông Minh, Tòa án cho thời gian hai bên thực hiện các thủ tục để việc chuyển nhượng này hợp pháp (nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP). Khi trường hợp không thể hoàn thành về mặt hình thức của hợp đồng mua bán giữa ông Minh và bên trúng đấu giá, bạn với tư cách là người mua đất của ông Minh sẽ gặp nhiều rắc rối về mặt pháp lý nếu hợp đồng bị tòa án tuyên bố vô hiệu. Thứ hai, việc ông Minh yêu cầu bạn tiếp tục đưa 60 triệu tiền đặt cọc để người trúng đấu giá làm giấy tờ mua bán đất có xã ký sau đó sẽ hoàn tất sổ đỏ. Đồng thời khi bạn giao nốt số tiền thì sẽ làm thủ tục sang tên cho bạn là không có cơ sở. Bởi lẽ, hợp đồng đặt cọc đã bị vi phạm pháp luật từ thời điểm ký kết, vì lúc này về măt pháp lý ông Minh chưa có quyền chuyển nhượng mảnh đất đó cho bạn. Vì vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành bạn có quyền yêu cầu ông Minh hoàn tiền đã đặt cọc là 60 triệu đồng và không có nghĩa vụ phải tiếp tục ký kết, thực hiện hợp đồng mua bán trên nữa. Hơn nữa, theo Luật Đất đai hiện hành, nếu ông Minh muốn bán đất cho bạn thì phải thỏa thuận với người trúng đấu giá để tiến hành công chứng hợp đồng mua bán giữa bên trúng đấu giá và ông Minh, thực hiện các nghĩa vụ tài chính cũng như làm thủ tục sang tên cho chính ông Minh. Tức là, ông Minh phải thực hiện các thủ tục để trở thành chủ sở hữu thực sự của mảnh đất đó về mặt pháp lý cũng như thực tế. Khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, ông Minh mới đủ điều kiện để thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng mảnh đất nói trên. Khi đã hoàn thành các giấy tờ cần thiết, bạn và ông Minh vẫn muốn thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó thì sẽ dễ dàng và đảm bảo về mặt pháp lý hơn cho cả hai bên. Thứ ba, về việc phạt cọc. Căn cứ Điều 358 BLDS 2005: “1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. 2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác”. Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc đã ký vi phạm quy định của pháp luật về công việc phải thực hiện - ở đây là ký kết hoặc/và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì ông Minh chưa có quyền về mặt pháp lý. Mặc dù hợp đồng đặt cọc đã ký có quy định Ông Minh có trách nhiệm hoàn tất mọi thủ tục chuyển nhượng cho bạn mảnh đất trên chậm nhất vào ngày 17/10/2013. Trên thực tế ông Minh đã không hoàn thành nghĩa vụ của mình. Vì thế, bạn cần đề nghị ông Minh hoàn trả lại số tiền đặt cọc và không có nghĩa vụ phải tiếp tục giao dịch mua bán đất trên nữa. Trường hợp ông Minh không đồng ý trả tiền cọc thì bạn có quyền khởi kiện vụ án dân sự tại Tòa án để yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu và xử lý hậu quả của giao dịch đó theo nguyên tắc: “các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”