Em năm nay 24 tuổi và có 1 em gái năm nay 22 tuổi, mẹ em mất tháng 9/2007 và không để lại di chúc. Cuối năm 2009 bố em lấy vợ mới. Giữa năm 2012 vừa rồi, địa phương có cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bố em đã để đứng tên hai người là bố và vợ mới của bố em mà không hỏi ý kiến và không bàn bạc với chị em em. Ngôi nhà là do bố và mẹ đẻ em bao năm xây dựng trước khi mẹ em qua đời. Vì vậy em xin hỏi việc bố em không hỏi ý kiến của hai chị em em và việc bố em để vợ mới cùng đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có đúng theo quy định của pháp luật không? Em phải làm gì khi giấy tờ đã được làm xong? Em xin cảm ơn!
​1. Việc bố bạn làm thủ tục cấp giấy chứng nhận mà không hỏi ý kiến của hai chị em bạn Theo như bạn nói thì đất và nhà là do bố mẹ bạn xây dựng từ trước khi mẹ bạn qua đời. Nếu đúng như vậy thì bạn cần phải có căn cứ để chứng minh, ví dụ như: thời điểm tạo lập đất, nhà; nhà đất là do bố bạn tạo lập riêng, được tặng cho, thừa kế riêng hay của cả hai bố mẹ bạn? hồ sơ địa chính lưu tại cơ quan địa chính có đứng tên bố mẹ bạn không?… Có hai trường hợp có thể xảy ra như sau: - Trường hợp thứ nhất, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là tài sản riêng của bố bạn thì bố bạn đương nhiên có quyền làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mà không cần phải có sự đồng ý của người khác. Chị em bạn cũng không có quyền, nghĩa vụ gì liên quan đến vấn đề này. - Trường hợp thứ hai, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là tài sản chung của bố mẹ bạn, do bố và mẹ bạn khi còn sống cùng nhau tạo lập, xây dựng thì khi bố bạn xin cấp giấy chứng nhận phải tính đến quyền lợi của mẹ bạn. Do mẹ bạn đã chết nên phần quyền của mẹ bạn đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà (mặc dù chưa được cấp giấy chứng nhận) sẽ được chuyển giao cho các đồng thừa kế của mẹ bạn theo quy định tại Khoản 1 Điều 676 Bộ luật Dân sự: Hàng thừa kế thứ nhất gồm vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. Như vậy, hai chị em bạn cũng có quyền lợi liên quan đến tài sản trên với tư cách là các đồng thừa kế của mẹ bạn. Theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thì các đồng thừa kế của mẹ bạn sẽ làm thỏa thuận với nội dung: tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở do mẹ bạn để lại; cử người đứng tên trên giấy chứng nhận (nếu có). Sau đó, thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền; khi có giấy chứng nhận sẽ tiến hành khai nhận di sản thừa kế theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp này, bố bạn không thể tự ý làm thủ tục cấp giấy chứng nhận đứng tên mình mà không tính đến quyền lợi cũng như sự thỏa thuận của các đồng thừa kế của mẹ bạn, trong đó có hai chị em bạn. 2. Việc bố bạn cho người vợ thứ hai của mình cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Như phần trên đã nói có hai trường hợp xảy ra: - Trường hợp nhà đất là tài sản riêng của bố bạn: Luật Hôn nhân và gia đình quy định vợ chồng có quyền có tài sản riêng, đồng thời lại quy định “Vợ, chồng có quyền nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào khối tài sản chung” (khoản 2 Điều 32). Như vậy, nếu quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đó là tài sản riêng của bố bạn thì bố bạn có quyền nhập tài sản đó thành tài sản chung vợ chồng với người vợ thứ hai; và có quyền làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đứng tên cả hai vợ chồng. - Trường hợp nhà đất là tài sản chung của bố và người bạn đã mất của bạn: như phần trên đã chỉ ra, bố bạn phải thỏa thuận với các đồng thừa kế của mẹ bạn để tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và khai nhận, phân chia di sản thừa kế. Do vậy, bố bạn không thể tự ý làm thủ tục cấp giấy chứng nhận mang tên mình và người vợ thứ hai được. 3. Trường hợp tài sản là tài sản chung của bố mẹ bạn thì bạn với tư cách là một trong các đồng thừa kế đối với di sản do mẹ bạn để lại có quyền sau: Nếu bố bạn chưa hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có thể làm đơn yêu cầu cơ quan có thẩm quyền tạm dừng việc thực hiện thủ tục trên. Nếu giấy chứng nhận đã được cấp cho bố bạn và người vợ thứ hai của ông thì bạn có thể làm đơn khiếu nại gửi tới cơ quan thẩm quyền đối với quyết định hành chính về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bố bạn. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra và phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp là trái pháp luật thì có trách nhiệm thông báo bằng văn bản tới cơ quan thanh tra cùng cấp để thẩm tra; Thanh tra cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra đối với Giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp, Thanh tra cấp tỉnh có trách nhiệm thẩm tra đối với Giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường cấp. Nếu qua thẩm tra có kết luận là Giấy chứng nhận cấp trái pháp luật thì cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp theo Điều 21 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở đã cấp cho bố bạn bị thu hồi thì bạn và các đồng thừa kế khác của mẹ bạn có thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận và tiến hành khai nhận, phân chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật.