Cho hỏi tháng 10 năm 2015 tôi có mua căn nhà tại phường Tân Phú và làm hợp đồng công chứng vi bằng với số tiền 1 tỷ 4, đưa trước 600 triệu còn lại 800 triệu ra sổ hồng đưa tiếp, còn không ra sổ được thì tôi coi như mua căn nhà 600 triệu. Trong bản hợp đồng vi bằng ghi rõ đất không tranh chấp, không lộ giới quy hoạch. Cho tôi hỏi nếu hết thời gian (tháng 10 năm 2016) là hết hạn hợp đồng bên bạn phải ra sổ nhưng bên không ra sổ hồng được thì bên bạn có vi phạm hợp đồng không? Và tôi có phải đưa tiền tiếp nữa không? Mong nhận được tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật. Chân thành cảm ơn!
Theo những thông tin của bạn cung cấp, chúng tôi nhận thấy vấn đề mà bạn thắc mắc trong giao dịch này là phát sinh nghĩa vụ nếu xảy ra tranh chấp giữa việc giao nhận tiền và giao nhận sổ hồng. Bên bạn (bên mua) và bên bán đã xác lập vi bằng về việc đã giao nhận tiền và giấy tờ để chứng minh là cần thiết. Việc giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất trước sự chứng kiến của Thừa phát lại – Hay còn gọi là lập vi bằng giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ là một trong những chứng cứ vững chắc để chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ này. Đây là chứng cứ ghi nhận việc bên mua giao tiền cho bên bán và bên bán giao giấy tờ cho bên mua. Cụ thể, theo quy định tại khoản 8 Điều 2 Nghị định 135/2013/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 25 nghị định 61/2009/NĐ-CP về thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng của văn phòng Thừa phát lại như sau: “Điều 25. Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng 1.Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự, trừ các trường hợp quy định tại Điều 6 của Nghị định này; các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự; các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật. 2.Thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại”. Như vậy, sự kiện mua bán căn nhà tại phường Tân Phú có thể được lập vi bẳng với giá trị pháp lý của vi bằng được quy định tại Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP: Vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án. Vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên trên thực tế hiện nay, pháp luật về nhà ở, đất đai chưa công nhận thẩm quyền của Thừa phát lại trong hoạt động chứng nhận các hợp đồng, giao dịch về nhà đất…Mà theo quy định trên, việc lập vi bằng chỉ có giá trị chứng cứ chứ không phải là một thủ tục hành chính để bảo đảm giá trị tài sản. Vì vậy, vi bằng của văn phòng thừa phát lại cũng chỉ ghi nhận lại hành vi trao đổi, giao dịch tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng thực quan hệ giao dịch mua bán tài sản. Việc lập vi bằng đối với việc mua bán căn nhà tại phường Tam Phú của bạn và bên bán sẽ là xác nhận về việc có giao kết đối với việc mua bán căn nhà giữa hai bên tại thời điểm lập và được coi là chứng cứ tại tòa nếu có tranh chấp xảy ra. Bạn giả định rằng nếu như bên bán không có sổ hồng đúng hạn hợp đồng thì căn cứ vào vi bằng chỉ có phương án giải quyết trong trường hợp này là một bên trả lại tiền và bên kia trả lại nhà, chứ không có giá trị pháp lý về mặt hình thức. Trên đây là tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật về lập vi bằng khi mua nhà. Bạn nên tham khảo chi tiết Nghị định 135/2013/NĐ-CP để nắm rõ quy định này. Trân trọng!