Tôi có mua lô đất (4.5mx25m ) của ông A. Nguồn gốc đất là: ông A được cha mẹ tặng cho có chứng thực của phòng công chứng tỉnh Quảng Nam ngày 14/6/2007. Từ đó tôi đặt cọc tiền 2 lần: lần thứ nhất là 236 triệu đồng vào 10/10/2007; lần 2 vào 13/3/2008 được UBND phường chứng thực. Nội dung có thoả thuận nếu bên ông A không tiến hành tách thửa thì phạt cọc 5 lần. Vào tháng 4/2010 ông A có sổ đỏ. Nhưng việc mua bán của tôi UBNDTP không được tách thửa vì không đủ chiều ngang trên 7m theo chỉ thị 04 /CT của UBNDTP năm 2003. Hỏi: 1/ UBND phường chứng thực hai lần đặt cọc (sau 4 năm từ khi có chỉ thị của UBNDTP) là đúng hay sai? 2/ Chứng thực trên gọi là chứng hình thức hay chứng nội dung?
Theo Điều 358 Bộ luật Dân sự 2005 việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Ngoài ra, pháp luật hiện hành không quy định hợp đồng đặt cọc phải được công chứng. Nhưng bạn vẫn có thể yêu cầu UBND phường chứng thực việc đặt cọc đó. Tuy nhiên, việc chứng thực của UBND phường chỉ là chứng thực chữ ký, tức là chứng thực hình thức. Nghị định 75/2000/NĐ-CP ngày 18/12/2000 về công chứng, chứng thực (tại khoản 2 Điều 2) và sau đó là Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày 18/5/2007 (khoản 6 Điều 2) đều quy định: UBND xã, phường xác nhận chữ ký của cá nhân trong các giấy tờ phục vụ cho việc thực hiện các giao dịch của người yêu cầu chứng thực. Như vậy là UBND phường chứng thực hai lần đặt cọc của bạn là không trái quy định pháp luật mặc dù đã có chỉ thị số 04/CT của UBNDTP vì phường không xác nhận nội dung hợp đồng. Như trên đã nói, phường chỉ xác nhận chữ ký trong hợp đồng đặt cọc đúng là chữ ký của những người tham gia.