Ngày 05/10/2004, ngày 01/11/2004 và ngày 20/11/2007, tôi có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà Lê Thị Ngọc Vi 03 lần (đất trống). Do đất chưa được cấp CNQSDĐ, nên chúng tôi chỉ lập giấy tay và có lối xóm giáp ranh chứng kiến ký. Sau chuyển nhượng, tôi đã trồng cây lâu năm (cây điều) trên toàn bộ diện tích đất và xây nhà ở ổn định đến nay. Khi lập giấy chuyển nhượng cả 3 lần các con của bà đều biết, đều ở cùng bà, đều có HKTT chung với bà Vi, có lần chuyển nhượng có con bà ký có lần không có. Các bên đã hoàn tất nghĩa vụ giao đất, giao tiền. Việc chúng tôi trồng cây lâu năm và xây dựng nhà từ sau nhận chuyển nhượng, bà Vi cùng các con đều không phản đối và cũng không tranh chấp, không bị chính quyền địa phương xử lý vi phạm hành chính. Phần đất chuyển nhượng của bà Vi hiện đã được giao về địa phương quản lý và thuộc trường hợp được xét cấp CNQSDĐ. Hiện chúng tôi đang được phòng đăng ký QSDĐ đo đạc trắc địa bản đồ hoàn tất Ngày 15/09/2011, bà Vi cùng các con vào lấn chiếm của tôi một phần đất và tự ý chặt của tôi 5 cây điều, rào kẽm gai phần đất lấn chiếm. Tôi đã yêu cầu UBND xã giải quyết. Sau nhiều lần hòa giải, UBND xã yêu cầu bà Vi cùng các con phải giao trả đất cho tôi nhưng bà Vi không chấp hành. Chúng tôi đã khởi kiện tại tòa án nhân dân cấp huyện.  Tại tòa sơ thẩm bà Vi cùng các con đều thừa nhận việc chuyển nhượng đất 03 lần là có thật và tiền chuyển nhượng đất dùng để chữa bệnh cho bà Vi và chi tiêu chung cho gia đình. Tòa án tuyên dựa theo điểm b.3 tiểu mục 2.2; các điểm b.2 b.3  tiểu mục 2.3 thuộc mục 2 nghị quyết  02/2004/NQ-HĐTP  của hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao và theo đó có cơ sở để xác định hợp dồng chuyển nhượng có hiệu lực và không bị vô hiệu. Theo đó buộc bà Vi cùng các con trả đất lại cho tôi. Hiện nay bên bà Vi phúc thẩm lên tòa án cấp tỉnh yêu cầu hủy các hợp đồng chuyển nhượng trước đây và hoàn trả tiền lại cho tôi. Vây xin Luật Sư cho biết yêu cầu này của gia đình bà Vi có đúng với pháp luật không? Tòa án phúc thẩm có tuyên hủy hợp đồng như bà Vi yêu cầu không? Tôi cần tham khảo văn bản nào để chuẩn bị ra tòa phúc thẩm?
- Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất của gia đình bạn đều xảy ra sau thời điểm có hiệu lực của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao, sau thời điểm có hiệu lực của Luật đất đai năm 2003 nên không thể áp dụng quy định của Nghị quyết này hay khoản 2, Điều 50 Luật đất đai để xác định hiệu lực của hợp đồng. Việc Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hợp đồng là chưa có căn cứ pháp lý vững chắc; Mặc dù tại phần 2.3 của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP chỉ quy định " 2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993 " chứ không quy định là giao dịch từ sau ngày 15/10/1993 đến bao giờ (đây là một thiếu sót khi soạn thảo). Tuy nhiên, nhìn tổng thể văn bản, trên nguyên tắc áp dụng pháp luật thì mục này chỉ áp dụng với giao dịch trong khoảng thời gian có hiệu lực của Luật đất đai năm 1993 (từ 15/10/1993 tới 01/7/2004) chứ không áp dụng với giao dịch xảy ra sau ngày 01/7/2004 (ngày luật đất đai 2003 có hiệu lực, vì nếu áp dụng nghị quyết này với các giao dịch sau thời điểm có hiệu lực của luật đất đai 2003 thì sẽ trái với quy định của luật đất đai năm 2003. Nghị quyết của Tòa án để hướng dẫn tòa án căn cứ vào các quy định của pháp luật để xét xử, giải quyết với các sự kiện pháp lý đã xảy ra trước đó, chứ không phải là văn bản quy phạm pháp luật áp dụng sau thời điểm văn bản được ban hành... (khác với Luật, Nghị định, Thông tư...) - Trong trường hợp của bạn phải áp dụng quy định của Luật đất đai năm 2003, Bộ luật dân sự năm 2005 và các văn bản hướng dẫn để giải quyết. Nếu hợp đồng chỉ vô hiệu về hình thức thì Tòa án sẽ dành thời gian cho hai bên thực hiện thủ tục, nếu không thực hiện thủ tục sang tên thì Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự. Nếu hợp đồng vô hiệu cả về chủ thể thì Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.