Mẹ tôi mua một miếng đất giá 500 triệu đồng và bà đã đặt cọc 1/2 (có xác nhận của trưởng ấp). Gần đây mẹ tôi nghe nói chủ miếng đất có vay tiền của Nhà nước và đã thế chấp miếng đất đó. Nếu Nhà nước phát mãi thì mẹ tôi có mất tiền đặt cọc hay không và nếu mẹ tôi mua được miếng đất ấy trước khi Nhà nước phát mãi thì Nhà nước có quyền thu hồi lại hay không?
Điều 355 Bộ luật Dân sự quy định: “Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 336 và Điều 338 của bộ luật này”. Cụ thể hơn, tài sản thế chấp được xử lý theo phương thức do các bên đã thỏa thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản thế chấp. Trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm là khoản vay thì thanh toán cho bên nhận thế chấp theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại (nếu có), nếu tiền bán còn thừa thì phải trả lại cho bên thế chấp, nếu tiền bán còn thiếu thì bên thế chấp phải trả tiếp phần còn thiếu đó. Như vậy, việc mẹ bạn có được nhận lại số tiền đã đặt cọc hay không tùy thuộc vào khả năng thanh toán của chủ đất. Ngoài ra, khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được thế chấp để bảo đảm việc trả nợ thì chủ đất không thể thực hiện các thủ tục chuyển nhượng đất cho mẹ bạn. Trong trường hợp đất đó được đem ra đấu giá, nếu muốn thì mẹ của bạn có thể tham gia đấu giá đất.