Hiện tại em có mua một mảnh đất và nhà tổng giá trị mua bán là 500 triệu vì gia đình cần số tiền để trả nợ ngân hàng và cất nhà mới để dọn đi nên em đã đặt cọc gần hết số tiền là 460tr có văn bản đặt cọc, có thoả thuận ràng buộc giữa 2 bên nhưng không công chứng. Em muốn hỏi luật sư nếu như hợp đồng mua bán không thành do bên bán không ký chuyển nhượng hoặc đất dính tranh chấp thì em có lấy lại được cọc không luật sư?
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng . Bạn đã đặt cọc tiền để mua đất nhưng nếu có trường hợp mua bán không thành hoặc do bên bán không ký chuyển nhượng hoặc đất dính tranh chấp và bạn muốn lấy lại tiền cọc thì sẽ tùy từng trường hợp: 1/ Nếu giao dịch mua bán đúng quy định Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Theo đó, khi không tiếp tục giao kết hợp đồng, bạn sẽ bị mất tiền đặt cọc; tiền đặt cọc thuộc về bên bán. Tương tự, nếu bên bán không chấp nhận bán nhà như đã thỏa thuận thì không những phải trả lại tiền đặt cọc cho bạn, mà còn phải trả thêm một khoản tiền tương đương tiền đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 2/ Nếu giao dịch mua bán vô hiệu Theo quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự 2015 thì giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác. Và theo quy định tại Khoản 2 Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 thì khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên, theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì: 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) thì bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền. Theo thông tin bạn cung cấp thì hợp đồng mua bán đất giữa bạn và bên bán không công chứng, do đó, hợp đồng này bị xem là vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (Khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015). Nếu muốn hợp đồng có hiệu lực, bạn nên thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng hoặc trong trường hợp có xảy ra tranh chấp (mua bán không thành hoặc do bên bán không ký chuyển nhượng hoặc đất dính tranh chấp) thì các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (tức bên bán phải hoàn trả lại số tiền mà bạn đã đặt cọc). Ban biên tập thông tin đến bạn! Trân trọng!