Xin chào anh chị trong Ban biên tập. Tôi có một vấn đề thắc mắc rất mong được anh chị giải đáp. Chị Hiền thuê nhà của bà Lành để ở và kinh doanh tính đến nay là 3 năm. Tháng rồi, vì khó khăn trong việc xoay vòng vốn nên chị chậm trả tiền thuê mất 2 tuần. Bà Lành lấy lại phòng và khóa cửa lại không cho chị vào. Chị Hiền đã trình báo lên UBND phường nhưng họ nói chị phải trả số tiền quá hạn 2 tuần đó thì sẽ được vào nhà, nếu không sẽ bị tố cáo tội xâm phạm gia cư bất hợp pháp. Lúc thuê nhà, hai bên chỉ có hợp đồng miệng và bà Lành không đăng ký tạm trú tạm vắng cho chị Hiền. UBND phường nói như vậy có đúng không? Chị Hiền có thể kiện bà Lành không? Rất mong nhận được phản hồi sớm từ anh chị. Trân trọng cảm ơn!
Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng thuê tài sản như sau: Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan. Về hình thức hợp đồng, theo Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 thì trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Tuy nhiên điều đó không có nghĩa bên cho thuê có quyền lấy lại nhà bất cứ lúc nào mà cần phải báo trước để bên thuê tìm địa điểm thuê mới. Trường hợp hợp đồng thuê nhà có quy định thời hạn báo trước khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thì các bên phải tuân thủ thời hạn này. Trường hợp hợp đồng không có quy định, các bên phải thông báo cho nhau một khoảng thời gian hợp lý theo quy định tại Điều 474 Bộ luật Dân sự 2015. Hiện nay, pháp luật không quy định về khoảng thời gian thế nào là hợp lý. Tuy nhiên, khi giải quyết tranh chấp, tòa án sẽ căn cứ các đặc điểm của tài sản như quy mô, đặc điểm tài sản, mục đích thuê, thời hạn thuê… để đánh giá và quyết định khoảng thời gian phải báo trước bao lâu là hợp lý, trên cơ sở đó xác định lỗi vi phạm của mỗi bên (nếu có). Đối chiếu với các quy định nói trên, việc bà Lành lấy lại nhà mà không báo trước cho chị Hiền là vi phạm pháp luật. Do đó, chị Hiền có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết. Việc UBND phường yêu cầu chị phải trả số tiền quá hạn 10 ngày cho bà Lành thì điều đó chỉ mang tính hòa giải giữa các bên chứ không có giá trị bắt buộc thi hành bởi UBND không phải cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà. Hơn nữa, việc chủ nhà không đăng ký tạm trú cho chị Hiền tại địa điểm thuê không làm mất các quyền của người thuê. Tuy nhiên, do hợp đồng thuê nhà giữa hai bên là hợp đồng miệng nên việc khởi kiện sẽ gặp một số khó khăn về cung cấp chứng cứ, quá trình tố tụng có thể sẽ bị kéo dài hơn các trường hợp thông thường. Nếu chị Hiền muốn bà Lành phải bồi thường thiệt hại phải chứng minh được lỗi. Vì thế, để bảo vệ quyền lợi của mình, chị Hiền nên đàm phán, thương lượng với bà Lành để giải quyết vụ việc trên cơ sở hai bên cùng có lỗi. Chỉ khi việc thương tượng không thành thì chị mới nên cân nhắc đến việc khởi kiện vụ việc ra tòa. Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn thắc mắc. Trân trọng!