Tôi được bố mẹ tặng cho riêng 1 mảnh đất trong thời kì hôn nhân (theo đúng thủ tục), mảnh đất mang tên mình tôi. Sau đó, tôi có đổi mảnh đất này lấy 1 mảnh đất khác, 2 mảnh đất có sự chênh lệch về giá, chúng tôi có đền bù giá của mảnh đất cho nhau có lập hợp đồng mua bán (trong hợp đồng mua bán có cả chữ ký của tôi và của chồng tôi) có người làm chứng nhưng chưa sang tên. Sau đó, tôi muốn đổi mảnh đất tôi vừa mua với một mảnh đất khác thì có cần chữ ký của chồng tôi không? Nếu tôi bán mảnh đất này mà có mỗi chữ ký của tôi thì có đúng không? Mong nhận được tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật. Chân thành cảm ơn!
Tài sản riêng của vợ chồng được quy định khá cụ thể trong Luật hôn nhân và gia đình 2014, cụ thể Khoản 1 Điều 43 có quy định: “Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.” Theo như lời chị kể thì hai vợ chồng chị không có thỏa thuận gì về việc sáp nhập mảnh đất mà chị được tặng cho riêng vào tài sản chung của hai vợ chồng nên đương nhiên mảnh đất mà chị được bố mẹ tặng cho là tài sản riêng của chị. Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất. Theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì: “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.” Theo như lời chị nói thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chị phải được công chứng, chứng thực thì pháp luật mới công nhận. Do vậy, việc chị chuyển nhượng đất không thực hiện thủ tục đó với bên nhận chuyển nhượng thì Hợp đồng đó sẽ vô hiệu theo Điều 134 Bộ luật dân sự 2005. Như vậy, nếu chị muốn hợp đồng của mình có hiệu lực chị thực hiện theo thủ tục sau: – Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: chị đến một tổ chức công chứng trên địa bản tỉnh, thành phố nơi có đất hoặc UBND cấp xã để công chứng/chứng thực hợp đồng tặng cho này. Sau khi có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực thì chị có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn tại văn phòng đăng ký đất đai. – Thủ tục đăng kí sang tên quyền sử dụng đất: Theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký Hồ sơ bao gồm: + Hợp đồng: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực theo quy định. + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (bản chính). + Trường hợp người làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ủy quyền cho người khác thực hiện, ngoài các loại giấy tờ quy định, nộp kèm theo một bản giấy ủy quyền có chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. + Tờ khai nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, tờ khai đăng ký thuế, chứng minh thư nhân dân (bản sao). + Các giấy tờ liên quan đến miễn, giảm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Cán bộ tiếp nhận hồ sơ hành chính kiểm tra hồ sơ: – Nếu đầy đủ và hợp lệ thì ghi phiếu tiếp nhận hồ sơ có hẹn ngày trả lời, vào Sổ tiếp nhận hồ sơ, chuyển hồ sơ cho Văn phòng ĐKQSDĐ. – Nếu hồ sơ không đầy đủ hoặc không hợp lệ thì trả lại và hướng dẫn chủ sử dụng đất bổ sung hồ sơ. Như vậy, sau khi sang tên quyền sử dụng đất chị có toàn quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Do quyền sử dụng đất là tài sản riêng của chị, vì vậy, khi làm các thủ tục trên chị không cần xin chữ ký của chồng mình. Trên đây là tư vấn về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã kết hôn. Bạn nên tham khảo chi tiết Luật đất đai 2013 để nắm rõ quy định này. Trân trọng!