Ngày 12/9/2013, tôi có mua một thửa đất của ông Dương. Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng tại Phòng Công chứng số 1 tỉnh Quảng Ngãi. Lúc đó tôi không biết ông Dương có một bản án phải trả là 99 triệu đồng (11/9/2012). Năm 2014, ông Dương có thêm hai bản án khác phải trả 355 triệu đồng. Hiện nay, cơ quan thi hành án dân sự đang gửi thông báo kê biên thửa đất tôi đã mua. Nếu tôi đi kiện ông Dương bồi thường hợp đồng thì quyền lợi của tôi trong thửa đất sau kê biên được bán đi như thế nào? Tôi có được chia tiền theo tỉ lệ của các bản án? Nếu tôi kiện ông Dương, bản án của tôi sẽ có hiệu lực sau ba bản án kia, tôi có được xếp thứ tự ưu tiên ngang bằng với ba bản án kia không? Đáng nói là hiện nay ông Dương đã mất khả năng trả nợ. Tôi đã mua đất, đất bị kê biên, ảnh hưởng đến quyền lợi của tôi, tôi mới đi kiện, bản án tôi chắc chắn phải sau ba bản án kia rồi. Vậy tôi phải mất trắng tài sản mà tôi đã mua đúng pháp luật.
1. Trước hết, chúng tôi xin chia sẻ với bà về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng lại gặp khó khăn trong việc thực sự được trở thành người sử dụng đất hợp pháp và cũng đáng nói là đã phải thi hành bản án trả 99 triệu đồng từ 11/9/2012 nhưng ông Dương không thông báo cho bà biết khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cũng không dùng tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thi hành án. Tuy nhiên bà đã không tìm hiểu kỹ về tình trạng thi hành án của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và không thực hiện đầy đủ, đúng quy định của pháp luật về thủ tục nhận chuyển nhượng quyền, đăng ký quyền sử dụng đất, dẫn đến sự rủi ro. Bởi lẽ, theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005, Luật Đất đai, Luật Công chứng thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng của cơ quan công chứng và phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân, hộ gia đình với cá nhân, hộ gia đình có hiệu lực, tức là công nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của pháp luật. Ở thời điểm bà nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo quy định tại khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thì hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hiện nay theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính). Tiếc rằng, bà đã không thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất mặc dù đã công chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, nên về mặt pháp lý bà chưa có quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã nhận chuyển nhượng từ năm 2013. 2. Về vấn đề xử lý tài sản của người phải thi hành án Bản án của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật phải được nghiêm chỉnh thi hành, đó là nguyên tắc Hiến định được quy định tại văn bản pháp luật có giá trị pháp lý cao nhất là Hiến pháp.Điều 106 Hiến pháp năm 2013 quy định bản án, quyết định của Toà án nhân dân có hiệu lực pháp luật phải được cơ quan, tổ chức, cá nhân tôn trọng; cơquan, tổ chức, cá nhân hữu quan phải nghiêm chỉnh chấp hành (trước đó là Điều 136 Hiến pháp 1992 quy định các bản án và quyết định của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật phải được các cơ quan Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, các đơn vị vũ trang nhân dân và mọi công dân tôn trọng; những người và đơn vị hữu quan phải nghiêm chỉnh chấp hành). Để đảm bảo thi hành bản án, quyết định của Tòa án, tránh tình trạng người phải thi hành án tẩu tán tài sản trốn tránh nghĩa vụ thi hành án, làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người được thi hành án, Khoản 1 Điều 6 Thông tư liên tịch số 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC ngày 26/7/2010 của Bộ Tư pháp, Toà án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao “hướng dẫn thực hiện một số vấn đề về thủ tục thi hành án dân sự và phối hợp liên ngành trong thi hành án dân sự” quy định kể từ thời điểm có bản án, quyết định sơ thẩm mà người phải thi hành án bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố tài sản của mình cho người khác, không thừa nhận tài sản là của mình mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; nếu có tranh chấp thì Chấp hành viên hướng dẫn đương sự thực hiện việc khởi kiện tại Toà án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình; hết thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo mà không có người khởi kiện thì cơ quan thi hành án xử lý tài sản để thi hành án. Kể từ thời điểm có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật hoặc trong trường hợp đã bị áp dụng biện pháp ngăn chặn, biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chế thi hành án mà tài sản bị bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố cho người khác, người phải thi hành án không thừa nhận tài sản là của mình thì bị kê biên, xử lý để thi hành án. Trong vụ việc bà nêu, khi bà nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông Dương phải thi hành một bản án 99 triệu đồng, ông Dương không dùng tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thi hành bản án thì diện tích đất bị kê biên, xử lý để đảm bảo thi hành bản án. Trường hợp bà khởi kiện tranh chấp tài sản theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Dương, bà đề nghị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời kê biên tài sản tranh chấp hoặc cấm dịch chuyển tài sản theo quy định tại Điều 99, 102 Bộ luật Tố tụng dân sự thì cơ quan thi hành án dân sự chưa tiến hành cưỡng chế kê biên, xử lý quyền sử dụng đất để thi hành án nếu Tòa án có quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời; khi bản án có hiệu lực pháp luật thì việc thanh toán tiền thi hành án nếu được Tòa án tuyên ưu tiên thanh toán cho nghĩa vụ cụ thể của bà thì bà sẽ được ưu tiên thanh toán, trường hợp không được ưu tiên thanh toán thì được thanh toán cùng với những người được thi hành án khác theo quy định tại Khoản 3 Điều 47 Luật Thi hành án dân sự 2008 đã được sửa đổi, bổ sung năm 2014.