Cách đây 2 năm (năm 2010), mẹ tôi có mua 1 căn nhà ở thị trấn Lái Thiêu, huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương và đưa cho tôi đứng tên sổ đỏ để thuận tiện trong việc quản lý. Trong quá trình quản lý, tôi đã cho thuê căn nhà này. Hợp đồng cho thuê kéo dài 5 năm (đến năm 2015) có ra phòng công chứng xác nhận. Nay tôi chuẩn bị lập gia đình theo chồng về quê. Tôi muốn trả lại căn nhà trên để mẹ tôi tiếp tục quản lý. Tôi phải làm những thủ tục gì để hợp thức hóa việc chuyển đổi này? Nộp ở đâu? Phải nộp chi phí gì? Dựa vào đâu để tính phí? Mong nhận được tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật. Chân thành cảm ơn!
Ngôi nhà do mẹ bạn mua nhưng về mặt pháp lý vẫn là tài sản của bạn vì Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đứng tên bạn. Do vậy, bạn có quyền thực hiện quyền của chủ sở hữu bao gồm: sử dụng, quản lý, định đoạt (trong đó có: bán, tặng cho, thế chấp, cho thuê …). Nay bạn muốn chuyển quyền sở hữu cho mẹ bạn thì bạn có thể làm Hợp đồng mua bán hoặc Hợp đồng tặng cho quyền sở hữu nhà ở (thực tế thì các bên thường làm Hợp đồng tặng cho). Bạn phải tiến hành các thủ tục và nộp các khoản chi phí theo quy định của pháp luật như sau: 1. Công chứng Hợp đồng tặng cho hoặc Hợp đồng mua bán nhà ở a) Cơ quan thực hiện: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương (nơi có bất động sản) b) Hồ sơ yêu cầu công chứng: Bạn nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công chứng bao gồm: - Chứng minh nhân dân, Hộ khẩu thường trú của mẹ bạn và bạn; - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; - Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bạn; - Giấy khai sinh của bạn (để làm cơ sở miễn thuế thu nhập cá nhân). c) Thủ tục: - Sau khi nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng. - Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng (nếu có) hoặc giúp người yêu cầu công chứng soạn thảo hợp đồng dựa trên mẫu sẵn có. - Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe. - Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng trang của hợp đồng. d) Chi phí khi yêu cầu công chứng: Khi yêu cầu công chứng, bạn phải nộp hai khoản là phí công chứng (Điều 66 Luật Công chứng 2014) và thù lao công chứng (Điều 67 Luật Công chứng 2014): - Phí công chứng: Áp dụng theo Thông tư liên tịch số 08/2012/TTLT-BTC-BTP ngày 19/01/2012 của Bộ Tài chính và Bộ Tư pháp về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng. Theo khoản 2 Điều 2 Thông tư thì phí công chứng Hợp đồng tặng cho/mua bán nhà với đất được tính trên giá trị nhà đất. Giá trị này được xác định theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng (đối với Hợp đồng mua bán) hoặc tính trên khung giá cơ bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định (đối với hợp đồng tặng cho hoặc hợp đồng mua bán mà các bên thỏa thuận giá mua bán thấp hơn khung giá). Biểu phí được quy định như sau: + Dưới 50 triệu, phí là 50.000đ; + Từ 50 triệu đến 100 triệu, phí là 100.000đ; + Từ 100 triệu đồng đến 1 tỷ đồng, phí là 0,1%; + Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng, phí là 1 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng; + Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng, phí là 02 triệu 200 nghìn đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng; + Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng, phí là 03 triệu 200 nghìn đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng; + Từ trên 10 tỷ đồng, phí là 05 triệu 200 nghìn đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng (mức thu tối đa không quá 10 triệu đồng/trường hợp) - Thù lao công chứng (Điều 67 Luật Công chứng 2014): Thù lao công chứng do tổ chức công chứng tự quy định, bao gồm: việc soạn thảo hợp đồng, giao dịch, đánh máy, sao chụp và các việc khác liên quan đến việc công chứng; việc đề nghị xác minh, giám định hoặc thực hiện công chứng ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng (nếu có). Sau khi nộp phí công chứng và thù lao công chứng tại tổ chức công chứng nơi bạn yêu cầu công chứng thì bạn được nhận hợp đồng tặng cho/mua bán nhà có chứng nhận của tổ chức công chứng đó để tiến hành thủ tục đăng ký sang tên mẹ bạn theo quy định của pháp luật. 2. Đăng ký sang tên quyền sở hữu nhà ở cho mẹ bạn a) Cơ quan thực hiện: Cơ quan có thẩm quyền đăng ký nhà đất huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương (Văn phòng đăng ký nhà đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường huyện hoặc bộ phận một cửa của huyện). b) Hồ sơ đăng ký sang tên: - Hợp đồng tặng cho/mua bán nhà đã có công chứng (bản chính); - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (bản chính); - Chứng minh nhân dân, Hộ khẩu thường trú của mẹ bạn và bạn (bản sao có chứng thực); - Giấy khai sinh của bạn (để làm cơ sở miễn thuế thu nhập cá nhân). c) Thủ tục: - Sau khi nhận hồ sơ của bạn, cơ quan có thẩm quyền kiểm tra có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, chuyển hồ sơ sang cơ quan thuế để tính thuế thu nhập cá nhân. - Sau khi bạn hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế hoặc có tờ khai miễn thuế (trong trường hợp được miễn thuế), cơ quan nhà đất sẽ làm thủ tục đăng ký sang tên mẹ bạn trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc cấp Giấy chứng nhận mới mang tên mẹ bạn. d) Chi phí khi đăng ký sang tên quyền sở hữu nhà: Gồm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. - Thuế thu nhập cá nhân từ việc tặng cho/mua bán nhà ở: việc tặng cho/mua bán nhà ở thuộc trường hợp chịu thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn. Tuy nhiên, theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân thì việc tặng cho/mua bán giữa bạn và mẹ của bạn được miễn thuế. - Lệ phí trước bạ: tính bằng 0,5 % nhân với giá trị tài sản mua bán/ tặng cho theo Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ. - Phí: Ngoài thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ thì bạn còn phải nộp phí khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Mức phí do cơ quan có thẩm quyền cấp giấy quy định. Sau khi hoàn thành các khoản chi phi phát sinh thì mẹ bạn sẽ được cơ quan nhà đất trao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mang tên bà.