Theo quy định tại khoản 3 Điều 74 Luật Thi hành án dân sự 2008 và Điều 223 Bộ luật Dân sự 2005 khi bán tài sản chung, chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua tài sản. Xin hỏi: khi chỉ có 1 chủ sở hữu chung thì có được quyền ưu tiên mua tài sản chung theo giá khởi điểm trước khi ký hợp đồng với tổ chức bán đấu giá không? Được quy định tại văn bản nào? Hoặc trong trường hợp có nhiều chủ sở hữu chung muốn mua tài sản thì xử lý như thế nào? Rất mong nhận được hồi âm. Xin chân thành cảm ơn!
Tại khoản 3 Điều 74 Luật Thi hành án dân sự 2008 quy định khi bán tài sản chung chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua tài sản. Luật Thi hành án dân sự không quy định cụ thể về điều kiện bán tài sản, cách thức thực hiện quyền ưu tiên mua, bán tài sản chung. Quyền định đoạt tài sản chung được quy định tại Điều 223 Bộ luật Dân sự năm 2005, do đó việc bán tài sản chung quy định tại khoản 3 Điều 74 Luật Thi hành án dân sự 2008 thực hiện theo Điều 223 Bộ luật Dân sự năm 2005. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại. Trước đây, tại điểm d khoản 1 Mục IV Thông tư liên tịch số 12/2001/TTLT/BTP-VKSTC ngày 26/02/2001 của Bộ Tư pháp và Viện kiểm sát nhân dân tối cao có quy định: “Trước khi bán đấu giá tài sản thuộc sở hữu chung của người phải thi hành án với người khác, các đồng sở hữu được quyền ưu tiên mua lại tài sản trong thời hạn ba tháng đối với bất động sản, một tháng đối với động sản theo giá Hội đồng định giá tài sản đã định. Hết thời hạn ưu tiên mà các đồng sở hữu không mua thì tài sản được bán đấu giá theo thủ tục chung”. Tuy nhiên, kể từ ngày 15/9/2010 theo quy định tại Điều 11 Thông tư liên tịch số 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC ngày 26/7/2010 của Bộ Tư pháp, Toà án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao “hướng dẫn thực hiện một số vấn đề về thủ tục thi hành án dân sự và phối hợp liên ngành trong thi hành án dân sự” thì Thông tư liên tịch số 12/2001/TTLT/BTP-VKSTC ngày 26/02/2001 của Bộ Tư pháp và Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã bị Thông tư liên tịch số 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC ngày 26/7/2010 nêu trên thay thế. Vì vậy, trước khi thực hiện việc bán tài sản chung trong thi hành án dân sự, nhất là tài sản cưỡng chế kê biên đảm bản thi hành án, nhằm hạn chế khiếu nại, tố cáo và đảm bảo việc bán tài sản chung công khai, đúng pháp luật, cơ quan thi hành án căn cứ Điều 233 Bộ luật Dân sự năm 2005 cần yêu cầu người phải thi hành án, người được thi hành án thống nhất giá bán tài sản chung và các điều kiện khác về bán tài sản để thông báo cho người có có tài sản chung với người phải thi hành án thực hiện quyền ưu tiên mua tài sản trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán (cần nêu rõ giá bán tài sản, thời hạn ưu tiên mua, nếu tài sản không bán được thì sẽ được hạ giá để bán.v.v.). Trường hợp các đương sự thống nhất việc bán tài sản cho chủ sở hữu chung theo giá khởi điểm mà không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người thứ ba, thì chủ sở hữu chung được ưu tiên mua tài sản theo giá khởi điểm. Trường hợp các đương sự không thống nhất bán tài sản cho chủ sở hữu chung theo giá khởi điểm hoặc có ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người thứ ba, vi phạm pháp luật, thì không có cơ sở ưu tiên bán cho chủ sở hữu chung tài sản theo giá khởi điểm. Trường hợp nhiều chủ sở hữu chung muốn mua tài sản, thì phải được sự đồng ý của những chủ sở hữu chung khác. Hết thời hạn ưu tiên mà không có chủ sở hữu nào mua, thì cơ quan thi hành án tổ chức việc bán đấu giá tài sản theo quy định chung để đảm bảo thi hành án.