Tháng 7/2011 tôi có thế chấp quyền sử dụng đất mang tên mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ cho ông Nguyễn Văn A tại Ngân hàng thương mại X. Hợp đồng thế chấp có đầy đủ chữ ký của các bên liên quan nhưng không qua công chứng, chứng thực (chỉ có Biên bản định giá tài sản có xác nhận của UBND xã nơi có đất). Tuy nhiên, khi thực hiện yêu cầu đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vẫn thực hiện được. Tôi xin hỏi: Hợp đồng thế chấp như trên có bị vô hiệu theo quy định của pháp luật không? Nếu ông A không thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì Ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp của tôi không?
Theo quy định của Điểm a Khoản 1 Điều 130 Luật đất đai năm 2003 (luật áp dụng tại thời điểm bạn ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất), thì:“Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất”. Ngoài ra, theo quy định của mục 4 Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì trong hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất hoặc bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải có hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có công chứng, chứng thực theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 130 của Luật Đất đai hoặc có xác nhận của Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao theo quy định tại khoản 10 Điều 2 của Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần. Do vậy, việc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp trong khi hợp đồng thế chấp không được công chứng theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn là chưa phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm đăng ký. Đối với trường hợp của bạn, nếu có tranh chấp về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì các bên cần yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự vì việc xác định hợp đồng vô hiệu trong trường hợp này thuộc thẩm quyền của Tòa án. Văn bản căn cứ: - Bộ luật dân sự 2005 - Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 - Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006