Cho tôi hỏi tôi muốn mua một căn nhà đang thế chấp ở ngân hàng và chúng tôi đã thỏa thuận với ngân hàng và ngân hàng cũng đã đồng ý. Nên Ban biên tập cho tôi hỏi tôi cần thực hiện thủ tục như thế nào để có thể thực hiện việc mua bán này? Xin cảm ơn.
Theo quy định tại Khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên thế chấp có quyền được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật. Như vậy, đối với căn nhà đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng thì chủ nhà mới có thể thực hiện việc mua bán căn nhà cho Anh/Chị. Đây là thỏa thuận giữa các bên, không trái pháp luật nhưng chỉ được thực hiện trong các trường hợp sau: - Bên bán cùng với bên mua và ngân hàng nhận thế chấp tài sản có thể lập thỏa thuận ba bên liên quan việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán và bên mua cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của bên bán đối với ngân hàng. Nếu số tiền bán nhà nhiều hơn số tiền nợ của bên bán tại ngân hàng, bên mua sẽ nộp cho ngân hàng một khoản tiền bằng với số tiền (gốc và lãi) để thanh toán khoản nợ của bên bán. Ngân hàng sẽ xóa thế chấp và trả lại giấy tờ sở hữu nhà cho bên bán. Bên bán và bên mua thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại, sau khi đã trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng. - Bên bán thay thế một tài sản bảo đảm khác để thay thế cho ngôi nhà đang thế chấp. Bên bán sẽ tiến hành thỏa thuận với ngân hàng để thay thế tài sản bảo đảm bằng một tài sản bảo đảm khác và giải chấp căn nhà đã thế chấp trước đó để bán cho bên mua. Anh/Chị mua nhà theo hình thức nêu trên nếu như được ngân hàng đồng ý. Sau khi được sự đồng ý của ngân hàng về việc mua bán căn nhà đang thế chấp giữa hai bên, hai bên sẽ thực hiện thủ tục mua bán nhà theo quy định tại Khoản 6 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, được sửa đổi bổ sung tại Khoản 1 Điều 19 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT và Khoản 4 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT. Cụ thể: - Các bên đến cơ quan công chứng nơi có nhà đất để lập hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Một trong hai bên tiến hành thủ tục mua bán, chuyển nhượng nhà đất - Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà, đất. Anh/Chị chuẩn bị hồ sơ gồm các giấy tờ sau: - Đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bản chính theo mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT). - Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã cấp. - Bản sao có công chứng giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận; - Bản chính hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng. Ban biên tập thông tin đến Anh/Chị Trân trọng!