Tôi có mua một mảnh đất (86m2 trong diện tích cả mảnh 230m2). Nhưng mảnh đất đó đang thế chấp ngân hàng nên hai bên mua và bán đã làm biên bản thỏa thuận mua bán, có nội dung khi đến hết hạn phải trả ngân hàng, bên bán phải có trách nhiệm lấy sổ đỏ ra và tách sổ sang tên cho bên mua. Vậy xin hỏi khi quá hạn mà người bán không thanh toán được cho ngân hàng thì xử lý thế nào? Tôi phải làm những gì? Xin cảm ơn.
Gửi bởi: Phạm Trí Minh
1. Xử lý tài sản khi bên thế chấp không trả được nợ cho ngân hàng Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Ðiều 336 và Ðiều 338 của Bộ luật này (theo Ðiều 355 Bộ luật Dân sự). Việc xử lý tài sản quy định tại Ðiều 336 và Ðiều 338 của Bộ luật Dân sự cụ thể như sau : Ðiều 336. Xử lý tài sản cầm cố Trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thỏa thuận thì tài sản cầm cố được xử lý theo phương thức do các bên đã thỏa thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận cầm cố được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản cầm cố. Ðiều 338. Thanh toán tiền bán tài sản cầm cố Tiền bán tài sản cầm cố được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ cho bên nhận cầm cố sau khi trừ chi phí bảo quản, bán tài sản và các chi phí cần thiết khác có liên quan để xử lý tài sản cầm cố; trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm là khoản vay thì thanh toán cho bên nhận cầm cố theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại nếu có; nếu tiền bán còn thừa thì phải trả lại cho bên cầm cố; nếu tiền bán còn thiếu thì bên cầm cố phải trả tiếp phần còn thiếu đó . Theo quy định trên thì khi bên chủ sử dụng đất không trả nợ được cho ngân hàng như trường hợp bạn hỏi thì đương nhiên tài sản thế chấp (là quyền sử dụng đất mà bạn đang định nhận chuyển nhượng) sẽ bị xử lý theo thỏa thuận của bên ngân hàng và bên thế chấp (ghi nhận trong hợp đồng thế chấp) và theo quy định của pháp luật. 2. Nếu bạn muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên thì bạn cần lưu ý như sau : * Hạn chế quyền của chủ sử dụng đất khi thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng : Khi chủ sử dụng đất giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo cho nghĩa vụ của mình tại ngân hàng thì người đó phải thực hiện những nghĩa vụ theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận của các bên. Ðiều 348 Bộ luật Dân sự quy định nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản như sau: Bên thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây: - Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; - Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị; - Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trong trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp; - Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 (Ðược bán, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh) và khoản 4 (Ðược bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý) Ðiều 349 của Bộ luật này. Như vậy, vì quyền sử dụng đất đang thế chấp nên việc thực hiện quyền của chủ sử dụng đất bị hạn chế; chủ sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó, trừ trường hợp được ngân hàng đồng ý. * Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng Điều 122 Bộ luật Dân sự quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau: - Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; - Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; - Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện. - Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký giữa bạn và chủ sử dụng đất rõ ràng là không thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng: Thứ nhất, Nội dung của hợp đồng không tuân thủ quy định của pháp luật: Quyền sử dụng đất đó đang được thế chấp tại Ngân hàng nên như trên đã chỉ ra, bên thế chấp (bên chuyển nhượng) không được quyền chuyển nhượng, hoặc được quyền chuyển nhượng nhưng phải có sự đồng ý của ngân hàng. Việc hai bên tự ý thỏa thuận chuyển nhượng là vi phạm quy định của pháp luật về mặt nội dung. Thứ hai, hình thức của hợp đồng cũng không tuân thủ quy định của pháp luật. Hình thức của hợp đồng chuyền quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự: Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Nhưng bạn và bên chủ sử dụng đất lại chỉ ký hợp đồng viết tay với nhau, mà không có chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền nên đã vi phạm quy định của pháp luật về mặt hình thức. Từ những vi phạm trên dẫn tới hợp đồng của hai bên về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã không đáp ứng được điều kiện có hiệu lực của hợp đồng và giao dịch này được coi là vô hiệu theo quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự. * Giải pháp tại thời điểm hiện tại (khi thửa đất đang thế chấp tại ngân hàng) : Như trên đã chỉ ra, nếu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thời điểm hiện tại thì bạn sẽ gặp phải những rủi ro như: hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng; hoặc bên chủ sử dụng đất không trả được nợ cho ngân hàng dẫn đến tài sản đó bị xử lý theo quy định của pháp luật và thỏa thuận của các bên liên quan… Chính vì vậy, tại thời điểm này, bạn chưa nên làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó, cũng như chưa nên thanh toán toàn bộ số tiền nhận chuyển nhượng. Để tránh những rủi ro cho mình thì bạn có thể lựa chọn phương án ký hợp đồng đặt cọc theo quy định tại Điều 358 Bộ luật Dân sự. Theo đó, bạn sẽ chuyển trước cho bên chủ sử dụng đất một số tiền gọi là tiền đặt cọc để đảm bảo rằng khi có điều kiện giao kết hợp đồng, bên chủ sử dụng đất (bên nhận đặt cọc) sẽ thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển nhượng một phần thửa đất cho bạn. Vì Điều 358 Bộ luật Dân sự chỉ quy định: “Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản” mà không yêu cầu công chứng, chứng thực nên hai bên có thể tự lập hợp đồng đặt cọc, và có thể yêu cầu người làm chứng. Tuy nhiên, khi lập hợp đồng đặt cọc tại thời điểm mà tài sản vẫn đang thế chấp tại ngân hàng (quyền của chủ sử dụng đất đang bị hạn chế) thì bạn vẫn không thể tránh khỏi những rủi ro sau này, ví dụ như trường hợp tài sản bị xử lý do vi phạm nghĩa vụ bảo đảm thì bên chủ tài sản rõ ràng là sẽ không thể thực hiện được giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó với bạn. Vậy, bạn có thể cân nhắc kỹ lưỡng trước khi tiến hành giao kết với bên chủ sử dụng đất về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thời điểm này.