Anh A là chủ sở hữu ngôi nhà, đã thế chấp ngân hàng để vay tiền (giấy tờ nhà do Ngân hàng giữ). Sau đó anh A lại vay tiền của qũy tín dụng và đã viết giấy chuyển nhượng ngôi nhà đó cho quỹ tín dụng (có đóng dấu của ủy ban nhân dân). Sau đó anh A lại tiếp tục vay của chị B và anh A cũng viết 1 giấy chuyển nhượng ngôi nhà cho chị B (không có chứng thực của xã). Chị B đã thay anh A trả tiền ngân hàng để lấy giấy tờ gốc của ngôi nhà đó. Hiện nay, do không trả nợ được quỹ tín dụng quỹ rao bán ngôi nhà trên. Vậy trong trường hợp này quỹ tín dụng có quyền bán ngôi nhà đó không? Nếu tôi mua thì tôi cần yêu cầu những giấy tờ gì để đảm bảo quyền lợi của mình. Tôi xin chân thành cảm ơn!
1. Vấn đề quỹ tín dụng có quyền bán ngôi nhà của anh A không Để xác định quyền của quỹ tín dụng đối với ngôi nhà của anh A thì phải xem xét Hợp đồng chuyển nhượng giữa anh A và quỹ tín dụng có hợp pháp hay không. Thứ nhất, xác định quyền bán nhà của anh A: Tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng cho quỹ tín dụng, anh A đang thế chấp ngôi nhà tại ngân hàng. Khi đã thế chấp ngôi nhà tại Ngân hàng thì anh A có nghĩa vụ theo Ðiều 348 Bộ luật Dân sự, trong đó có nghĩa vụ: Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý. - Nếu Ngân hàng không biết và không đồng ý việc anh A bán nhà thì anh A không có quyền làm hợp đồng bán ngôi nhà đó cho quỹ tín dụng. Hợp đồng đã ký giữa anh A và quỹ tín dụng không có hiệu lực pháp luật và có thể bị tòa án tuyên bố vô hiệu. - Nếu Ngân hàng đồng ý để anh A bán nhà thì ngân hàng và anh A phải làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm (vì khi thế chấp nhà, hai bên phải tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm). Sau khi xóa đăng ký thế chấp thì anh A mới có quyền làm thủ tục bán ngôi nhà đó. Tuy nhiên, theo bạn cung cấp thì mãi đến sau này, khi chị B trả tiền vào Ngân hàng thì anh A mới lấy được giấy tờ về nhà ra nên khả năng Ngân hàng biết và đồng ý cho anh A bán nhà là không có. Thứ hai, xác định quyền mua nhà của quỹ tín dụng Quỹ tín dụng nhân dân thành lập và hoạt động theo Luật Các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 ngày 16/6/2010 và các văn bản hướng dẫn. Quỹ tín dụng nhân dân cũng như các tổ chức tín dụng khác không được tiến hành bất kỳ hoạt động kinh doanh nào ngoài các hoạt động ngân hàng, hoạt động kinh doanh khác ghi trong Giấy phép được Ngân hàng Nhà nước cấp cho tổ chức tín dụng (khoản 2 Điều 90 Luật Các tổ chức tín dụng). Không có quy định nào cho phép quỹ tín dụng được thực hiện hoạt động cấp tín dụng bằng hình thức nhận chuyển nhượng bất động sản như bạn nêu (đây là một hình thức kinh doanh bất động sản mà quỹ tín dụng thì không được phép thực hiện); trừ trường hợp phải xử lý tài sản thế chấp thì quỹ tín dụng có thể nhận chính tài sản đã thế chấp. Như vậy, việc quỹ tín dụng ký hợp đồng chuyển nhượng để mua ngôi nhà của anh A thực chất là để cho anh A vay tiền là vi phạm quy định của pháp luật (lẽ ra, khi cho anh A vay tiền thì quỹ tín dụng phải ký hợp đồng thế chấp/cầm cố ... tài sản của anh A để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đó). Hợp đồng này có thể bị tòa án tuyên bố vô hiệu theo Điều 128 Bộ luật Dân sự. Vậy, có thể thấy Hợp đồng chuyển nhượng ký giữa anh A và quỹ tín dụng là sai quy định của pháp luật. Nếu dựa vào Hợp đồng này thì quỹ tín dụng không có thẩm quyền bán ngôi nhà của anh A. 2. Nếu bạn mua ngôi nhà đó thì bạn cần xem kỹ mấy vấn đề sau: Vấn đề thứ nhất: Việc thế chấp của anh A tại Ngân hàng. Như trên đã nêu, khi anh A thế chấp nhà tại Ngân hàng, anh A sẽ bị hạn chế quyền của chủ sở hữu, trong đó có quyền bán nhà (phải được sự đồng ý của ngân hàng). Nên, nếu muốn bán ngôi nhà đó, anh A phải làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp đối với ngôi nhà. Bạn cần xem xét kỹ, anh A đã hoàn thành thủ tục đăng ký xóa thế chấp hay chưa. Sau khi anh A tất toán khoản vay tại Ngân hàng thì Ngân hàng sẽ thông báo về việc xóa thế chấp và các bên sẽ tiến hành xóa đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan có thẩm quyền (theo Điều 13 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/8/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm. Trình tự, thủ tục quy định tại Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Để biết anh A đã xóa đăng ký thế chấp hay chưa thì bạn có thể trực tiếp xem trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hoặc xem thông tin tại cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm. Vấn đề thứ hai: Hợp đồng chuyển nhượng giữa anh A và quỹ hỗ trợ. Ở phần một đã nêu rõ, tại thời điểm ký hợp đồng, có thể anh A không được quyền bán ngôi nhà đó (do tài sản đang thế chấp tại ngân hàng và ngân hàng không biết việc anh A đã bán nhà); hơn nữa, quỹ hỗ trợ không được phép nhận chuyển nhượng tài sản của anh A. Nên bạn phải yêu cầu làm rõ quyền của quỹ hỗ trợ đối với ngôi nhà này. Nếu có đầy đủ căn cứ để chứng minh giữa anh A và quỹ hỗ trợ đã giao kết hợp đồng trái quy định pháp luật thì bạn có thể yêu cầu các bên liên quan yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên, bạn cũng cần lưu ý, quỹ hỗ trợ đã cho anh A vay tiền nên bạn phải tìm hiểu xem, ngoài hợp đồng bán nhà, anh A có giao kết hợp đồng nào khác với quỹ hỗ trợ không (hợp đồng thế chấp, hợp đồng cầm cố tài sản …). Vấn đề thứ ba: Hợp đồng chuyển nhượng giữa anh A và chị B. Một tài sản không thể được giao dịch nhiều lần nhưng anh A vừa dùng tài sản để đảm bảo nghĩa vụ tại Ngân hàng, vừa chuyển nhượng cho Quỹ hỗ trợ lại vừa chuyển nhượng cho chị B. Giao kết giữa anh A và chị B là trái với quy định của pháp luật. Hơn nữa, hợp đồng này chỉ là hợp đồng viết tay mà không có công chứng, chứng thực nên chưa có giá trị pháp lý nên về mặt pháp lý, chị B không có căn cứ để chứng minh quyền lợi của mình đối với ngôi nhà. Tuy nhiên, khi bạn mua ngôi nhà, bên cạnh vấn đề pháp lý thì bạn cần chú ý tới vấn đề thực tiễn. Từ vấn đề thứ hai và vấn đề thứ ba nêu trên, có thể thấy có rất nhiều chủ thể có quyền, lợi ích thực tế liên quan đến ngôi nhà. Nên bạn cần tìm hiểu kỹ xem anh A đã giải quyết toàn bộ những vướng mắc liên quan chưa. Nếu không có gì vướng mắc hay băn khoăn gì thì bạn có thể yêu cầu anh A giao kết hợp đồng mua bán nhà theo quy định của pháp luật (hai bên công chứng hợp đồng mua bán nhà tại cơ quan công chứng có thẩm quyền, sau đó bạn làm luôn thủ tục đăng ký sang tên quyền sở hữu nhà ở tại Văn phòng đăng ký đất và nhà).