Bố mẹ tôi có 1 căn nhà đã sử dụng từ năm 1967, năm 1992 được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở. Năm 1997 bố mẹ tôi mất mà không để lại di chúc. Bố mẹ tôi có 5 người con, 4 người đi Mỹ năm 1977 (có giấy xác nhận từ năm 1984 của UBND phường là 04 người đó đã vượt biên sang Mỹ). Hiện nay, tôi đang ở ổn định tại ngôi nhà, không tranh chấp và nộp các nghĩa vụ thuế nhà đất cho. Kính mong được chỉ dẫn thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất mang tên tôi.
​Vì ngôi nhà thuộc quyền sở hữu của bố mẹ bạn nên khi bố mẹ bạn chết, ngôi nhà được coi là di sản thừa kế. Bố mẹ bạn không để lại di chúc nên di sản đó được chia cho các đồng thừa kế theo pháp luật quy định tại Điều 676 Bộ luật Dân sự: Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây: - Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết; - Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại; - Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản. Nếu căn cứ theo quy định nêu trên thì những người được hưởng di sản của bố mẹ bạn là: 05 người con. Vì bạn nói rằng 04 người anh em của bạn đã đi Mỹ nên có thể có hai trường hợp như sau: 1. Trường hợp thứ nhất: Nếu từ năm 1977 đến nay, sau khi các anh em của bạn vượt biên sang Mỹ thì gia đình không có tin tức gì. Trong trường hợp này, bạn có thể căn cứ vào quy định về tuyên bố một người là đã chết tại Ðiều 81 Bộ luật Dân sự để thực hiện thủ tục yêu cầu tuyên bố 04 người anh em của bạn là đã chết. Cụ thể như sau: 1. Người có quyền, lợi ích liên quan có thể yêu cầu Tòa án ra quyết định tuyên bố một người là đã chết trong các trường hợp sau đây: a) Sau ba năm, kể từ ngày quyết định tuyên bố mất tích của Tòa án có hiệu lực pháp luật mà vẫn không có tin tức xác thực là còn sống; b) Biệt tích trong chiến tranh sau năm năm, kể từ ngày chiến tranh kết thúc mà vẫn không có tin tức xác thực là còn sống; c) Bị tai nạn hoặc thảm họa, thiên tai mà sau một năm, kể từ ngày tai nạn hoặc thảm họa, thiên tai đó chấm dứt vẫn không có tin tức xác thực là còn sống, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; d) Biệt tích năm năm liền trở lên và không có tin tức xác thực là còn sống; thời hạn này được tính theo quy định tại khoản 1 Ðiều 78 của Bộ luật này (Khoản 1 Ðiều 78. Tuyên bố một người mất tích: Khi một người biệt tích hai năm liền trở lên, mặc dù đã áp dụng đầy đủ các biện pháp thông báo, tìm kiếm theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự nhưng vẫn không có tin tức xác thực về việc người đó còn sống hay đã chết thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan, Tòa án có thể tuyên bố người đó mất tích. Thời hạn hai năm được tính từ ngày biết được tin tức cuối cùng về người đó; nếu không xác định được ngày có tin tức cuối cùng thì thời hạn này được tính từ ngày đầu tiên của tháng tiếp theo tháng có tin tức cuối cùng; nếu không xác định được ngày, tháng có tin tức cuối cùng thì thời hạn này được tính từ ngày đầu tiên của năm tiếp theo năm có tin tức cuối cùng). 2. Tùy từng trường hợp, Tòa án xác định ngày chết của người bị tuyên bố là đã chết căn cứ vào các trường hợp quy định tại khoản 1 Ðiều này. Vậy căn cứ vào điểm d khoản 1 Điều 81 nêu trên, nếu bốn anh em của bạn đã đi Mỹ từ năm 1977 và kể từ đó đến nay không có tin tức xác thực là còn sống thì tòa án sẽ tuyên bố những người đó đã chết. Về thời điểm chết thì hiện nay còn nhiều ý kiến khác nhau: (i) thời điểm chết là ngày tiếp theo của ngày nhận được tin tức cuối cùng (khoảng năm 1977); (ii) thời điểm chết là thời điểm sau năm năm kể từ ngày nhận được tin tức cuối cùng (khoảng năm 1982); (iii) hoặc có thể căn cứ vào giấy xác nhận từ năm 1984 của UBND phường để xác định thời điểm chết là khoảng năm 1984. Tuy nhiên, trong trường hợp của bạn, chúng tôi không đi bàn sâu về vấn đề này vì cho dù là tòa án tuyên bốn anh em của bạn chết vào ngày nào thì thời điểm chết đó cũng trước ngày bố mẹ bạn chết (năm 1997). Việc này có ý nghĩa trong việc xác định quyền hưởng di sản thừa kế của bốn người anh em đó. Điều 635 Bộ luật Dân sự đã quy định rõ: Người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết. Theo quy định này thì bốn người anh em đó không có quyền hưởng di sản thừa kế của bố mẹ bạn do đã chết trước bố mẹ bạn (chết trước thời điểm mở thừa kế đối với di sản của bố mẹ bạn). Vậy, bạn có thể tiến hành các thủ tục theo quy định như sau: Bước 1: Yêu cầu tòa án tuyên bố bốn người anh em bạn là đã chết. * Nộp đơn yêu cầu tuyên bố một người là đã chết (Điều 335 Bộ luật Tố tụng dân sự): - Người có quyền, lợi ích liên quan có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố một người là đã chết theo quy định của Bộ luật Dân sự. - Đơn yêu cầu Toà án tuyên bố một người là đã chết phải có đủ các nội dung quy định tại khoản 2 Điều 312 của Bộ luật này: + Ngày, tháng, năm viết đơn; + Tên Toà án có thẩm quyền giải quyết đơn; + Tên, địa chỉ của người yêu cầu; + Những vấn đề cụ thể yêu cầu Toà án giải quyết và lý do, mục đích, căn cứ của việc yêu cầu Toà án giải quyết việc dân sự đó; + Tên, địa chỉ của những người có liên quan đến việc giải quyết đơn yêu cầu, nếu có; + Các thông tin khác mà người yêu cầu xét thấy cần thiết cho việc giải quyết yêu cầu; + Người yêu cầu là cá nhân phải ký tên hoặc điểm chỉ, nếu là cơ quan, tổ chức thì đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó phải ký tên và đóng dấu vào phần cuối đơn. - Gửi kèm theo đơn yêu cầu là chứng cứ để chứng minh người bị yêu cầu tuyên bố là đã chết thuộc trường hợp theo quy định của Bộ luật Dân sự. * Sau khi xem xét đơn,Toà án có thể chấp nhận hoặc không chấp nhận đơn yêu cầu tuyên bố một người là đã chết. Trong trường hợp chấp nhận đơn yêu cầu thì Toà án ra quyết định tuyên bố một người là đã chết; trong quyết định này, Toà án phải xác định ngày chết của người đó và hậu quả pháp lý của việc tuyên bố một người là đã chết theo quy định của Bộ luật Dân sự (Điều 337 Bộ luật Tố tụng dân sự). Bước 2: Thủ tục khai nhận di sản thừa kế và đăng ký quyền tài sản mang tên bạn. Sau khi làm thủ tục tuyên bố người anh em đã chết thì bạn - với tư cách là người thừa kế duy nhất (trừ trường hợp bố mẹ bạn còn có những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất khác, như con nuôi, bố mẹ…) sẽ có quyền tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế theo quy định tại Điều 50 Luật Công chứng. Thủ tục khai nhận như sau: - Hồ sơ gồm: theo Điều 35 Luật Công chứng: giấy tờ tùy thân của bạn; giấy chứng tử của bố mẹ bạn, quyết định của tòa án tuyên bố một người đã chết. giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở …. - Thủ tục: +Sau khi nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ, tổ chức công chứng thụ lý yêu cầu công chứng. Tổ chức công chứng tiến hành niêm yết công khai Thông báo về việc khai nhận di sản thừa kế tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi thường trú trước đây của người để lại di sản; trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi tạm trú có thời hạn của người đó. Thời gian niêm yết theo quy định hiện hành là 15 ngày. + Sau 15 ngày niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo gì về việc thừa kế thì tổ chức công chứng tiến hành công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế của bạn. - Sau khi công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế, bạn nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký nhà đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường quận để làm thủ tục đăng ký quyền tài sản mang tên bạn. Văn phòng đăng ký đất và nhà có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có), bạn được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mang tên bạn đối với nhà đất do bố mẹ bạn để lại tại nơi đã nộp hồ sơ. 2. Trường hợp thứ hai: Các anh em bạn đã sang Mỹ nhưng hiện nay, năm anh em bạn vẫn còn liên lạc, có tin tức về nhau. Trong trường hợp này, khi khai nhận di sản thừa kế của bố mẹ bạn thì cả năm anh em bạn đều có quyền hường di sản và cùng tiến hành các thủ tục khai nhận di sản theo quy định của pháp luật. Thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế được tiến hành theo quy định nêu tại trường hợp thứ nhất và người tiến hành là cả năm anh em của bạn. Khi làm thủ tục khai nhận, phân chia thừa kế thì bạn có thể lưu ý mấy vấn đề sau: Vấn đề thứ nhất: Nếu các anh em bạn ở Mỹ không thể về Việt Nam để tiến hành khai nhận di sản thừa kế được. Trong trường hợp này, các anh em bạn có thể làm Giấy ủy quyền cho một người ở Việt Nam để thay mặt và nhân danh họ tiến hành các thủ tục theo quy định của pháp luật để khai nhận di sản thừa kế đối với di sản do bố mẹ bạn để lại. Giấy ủy quyền được cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài chứng nhận (theo Điều 65 Luật Công chứng). Người được anh em bạn ủy quyền sẽ cùng bạn tiến hành thủ tục khai nhận, phân chia di sản thừa kế tại cơ quan công chứng tại Việt Nam. Vấn đề thứ hai: Về quyền sở hữu nhà của các anh em bạn. Vì họ đã sang Mỹ định cư lâu dài ở đó nên họ thuộc diện người Việt Nam định cư ở nước ngoài; và quyền sở hữu nhà ở Việt Nam phải tuân thủ quy định sau: “Điều 126 Luật 34/2009/QH12 về sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở và điều 121 của Luật Đất đai về Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài: 1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam: a) Người có quốc tịch Việt Nam; b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước. 2. Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.” Như vậy có hai khả năng sau: (i) Nếu các anh em bạn đang ở Mỹ mà đáp ứng được các điều kiện để sở hữu nhà ở Việt Nam như nêu trên thì sau khi khai nhận di sản thừa kế là quyền sở hữu nhà ở do bố mẹ bạn để lại thì các anh em đó và bạn có quyền đứng tên đồng chủ sở hữu ngôi nhà đó. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sẽ được cấp cho các anh em nhà bạn. Hoặc, nếu các anh em bạn không muốn đứng tên chủ sở hữu nhà thì có thể nhường hết phần di sản được hưởng cho bạn (trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế) để bạn đứng tên chủ sở hữu ngôi nhà đó. (ii) Nếu các anh em bạn không đáp ứng điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định nêu trên thì họ chỉ được hưởng giá trị của nhà ở, tương ứng với phần di sản thừa kế mà họ được hưởng từ bố mẹ bạn. Điều 72 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở về các trường hợp được hưởng giá trị của nhà ở như sau: 1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các diện sau đây khi được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở tại Việt Nam thì không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở mà chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó: a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; b) Cá nhân nước ngoài thuộc diện chỉ được sở hữu một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại và tại thời điểm được tặng cho, được thừa kế đang có sở hữu căn hộ tại Việt Nam; c) Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại nhưng được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở không phải là căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại; d) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép về Việt Nam cư trú có thời hạn dưới ba tháng; đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện chỉ được sở hữu một nhà ở và tại thời điểm được tặng cho, được thừa kế đang có sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Với trường hợp này thì sau khi nhận phần di sản thừa kế của mình, các anh em bạn có thể chuyển toàn bộ quyền sở hữu nhà (tương ứng với phần di sản mà họ được hưởng) cho bạn hoặc cho người khác và được hưởng giá trị từ việc chuyển quyền đó; các anh em bạn không có quyền đứng tên chủ sở hữu ngôi nhà trên Giấy chứng nhận do cơ quan có thẩm quyền cấp. Nếu bạn muốn trở thành chủ sở hữu duy nhất của ngôi nhà thì bạn và các anh em bạn có thể thỏa thuận lập Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có nội dung: các anh em bạn nhường hết phần di sản được nhận cho bạn và bạn trở thành chủ sở hữu của toàn bộ khối tài sản do bố mẹ bạn để lại. Sau khi lập văn bản này, bạn có thể làm thủ tục đăng ký sang tên bạn theo quy định của pháp luật đối với ngôi nhà đó.