Kính chào Luật sư! Xin Luật sư tư vấn cho tôi vấn đề này. Hiện tại, ở tỉnh Quảng Bình, văn phòng đăng ký QSD đất yêu cầu phải thực hiện biến động tài sản trên đất mới chấp nhận đăng ký giao dịch đảm bảo đối với những khách hàng có nhu cầu vay vốn ngân hàng. Theo nghị định 11/2012 sửa đổi NĐ 163: nếu chỉ thế chấp đất mà không thế chấp nhà thì khi xử lý tài sản, phần giá trị nhà được hoàn trả cho khách hàng, trừ hai bên có thỏa thuận khác. Vậy thì nếu hai bên có thỏa thuận là giá trị tài sản đó cũng được ưu tiên để thanh toán nợ (nghĩa vụ) của khách hàng đối với ngân hàng có đúng luật và cách làm như thế nào. Xin Luật sư chỉ giúp! Trân trọng cảm ơn!
Về các quy định như bạn nêu tại hai văn bản trên là chính xác, vấn đề ở đây có thể bạn chưa biết hết các nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sự và bạn cũng chưa hiểu được điều luật quy định về nội dung này. Quy định này nhằm xác định rõ loại tài sản, phần tài sản để thế chấp tại ngân hàng để tách riêng quyền và nghĩa vụ của các bên đối với các loại tài sản là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Nếu trong hợp đồng tín dụng người vay vốn và ngân hàng thỏa thuận sẽ sử dụng cả nhà và đất đề thực hiện nghĩa vụ khi đến hạn thì không có gì sai, trong trường hợp thỏa thuận như vậy hai bên sẽ phải tiến hành định giá cả nhà và đất./.