Ngày 22/4/2014, Ngân hàng NN&PTNT TP Nha Trang ký hợp đồng tín dụng cho bà Nguyễn Thị Tâm vay vốn 150 triệu. Để được vay vốn bà Tâm đã đưa tài sản thế chấp là căn nhà đứng tên bà Tâm và ông chồng tên là Thuận. Khi thế chấp ông Thuận không có nhà, đã có Hợp đồng ủy quyền do UBND phường lập ghi nội dung ủy quyền như sau: “Ủy quyền cho bà Nguyễn Thị Tâm ký kết các hợp đồng vay vốn ngân hàng để kinh doanh”. Hợp đồng ủy quyền được Chủ tịch UBND phường chứng thực vào ngày 21/4/2010. Trên hợp đồng thế chấp tài sản, UBND phường đã chứng thực với nội dung: “HĐTC QSDĐ và tài sản gắn liền với đất được giao kết giữa bên thế chấp giữa ông Thuận ủy quyền cho bà Tâm và bên nhận thế chấp là Ngân hàng NN&PTNT TP Nha Trang” được Chủ tịch phường chứng thực. Khi Ngân hàng khởi kiện ra tòa, ông Thuận chỉ thừa nhận ủy quyền vay vốn thôi chứ không ủy quyền thế chấp tài sản. Theo quan điển của Tòa hợp đồng thế chấp trên là vô hiệu. Tôi xin hỏi như vậy có đúng không? Nếu ủy quyền vay vốn thì chúng tôi đâu cần ông Thuận ủy quyền. Nội dung chứng thực thế chấp đã dẫn chứng theo ủy quyền đầy đủ

Gửi bởi: Phạm Tấn Minh
Theo quy định tại Điều 115 Luật Nhà ở năm 2005 thì: “Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự” Theo quy định tại Điều 128 Bộ luật dân sự 2005 thì “Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa ng ười với người trong đời sống x ã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng” . Theo quy định tại Điều 343 Bộ luật dân sự 2005 thì: “Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký.” Theo quy định tại Điều 410 Bộ luật dân sự 2005 thì: “1. Các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 127 đến Điều 138 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu. 2. Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.” Vì không có thông tin về nội dung hợp đồng ủy quyền của ông Thuận cho vợ là bà Nguyễn Thị Tâm, nên chúng tôi không có c ơ sở để trả lời chính xác cho câu hỏi của anh/chị. Tuy nhiên, căn cứ các thông tin được cung cấp trong câu hỏi; nếu hợp đồng ủy quyền giữa ông Thuận và bà Tâm chỉ thể hiện việc ủy quyền k ý kết các hợp đồng để vay vốn mà không thể hiện việc ủy quyền thực hiện toàn bộ các thủ tục để thực hiện vay vốn hoặc ủy quyền thế chấp tài sản; đồng thời thỏa thuận về việc thế chấp tài sản được lập thành hợp đồng thế chấp riêng mà không được ghi nhận trong hợp đồng vay vốn, thì có thể xác định Hợp đồng ủy quyền của ông Thuận (là chồng) cho bà Nguyễn Thị Tâm không thể hiện sự đồng ý về việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung, do đó, việc Tòa án xác định hợp đồng thế chấp nhà ở nói trên là vô hiệu là có c ơ sở pháp l ý, vì hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại Điều 128 và khoản 1 Điều 410 Bộ luật dân sự. Lưu ý: Trong nội dung câu hỏi, hợp đồng tín dụng và thế chấp được ký kết vào năm 2014 (không có thông tin cụ thể về thời điểm ký kết hơp đồng thế chấp; nhưng do hợp đồng tín dụng được ký kết vào ngày 22/4/2014 nên có thể xác định hợp đồng thế chấp được ký kết trong năm 2014, hoặc việc thế chấp tài sản được thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng). Do tại thời điểm ký kết hợp đồng, Luật Nhà ở 2014 chưa có hiệu lực (Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực từ 01/07/2015 ), nên phải áp dụng quy định pháp luật có hiệu lực thi hành tại thời điểm ký kết hợp đồng để giải quyết. Chính vì vậy mà câu trả lời viện dẫn quy định của Luật Nhà ở 2005.