Bà A chủ sử dụng đất hợp pháp (đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2005) lô đất diện tích 200 m2. Bà A chuyển nhượng ½ lô đất cho bà B năm 2007 (chưa hoàn thành thủ tục sang tên). Nay bà C mua lại ½ lô đất này từ bà B có hợp đồng “Mua bán đất” và được tổ trưởng tổ dân phố ký xác nhận. Vậy bà C phải làm những bước nào để có thể xây nhà trên phần đất đã mua của bà B?
Trước hết, Bà C phải làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất đối với ½ lô đất đã nhận chuyển nhượng lại của bà B. Tuy nhiên, nếu căn cứ theo những thông tin bạn cung cấp thì hiện tại, bà C chưa thể thực hiện thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Vì những lý do dưới đây: (i) Thứ nhất, xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà A và bà B: Nếu mặc nhiên coi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà A và bà B là hợp pháp và phù hợp với quy định của pháp luật (đủ điều kiện chuyển nhượng theo Điều 106 Luật Đất đai, hình thức hợp đồng phù hợp với quy định tại Khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự: Hợp đồng được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực) thì vẫn có thể thấy hai vấn đề sau đây: - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà A và bà B chưa có hiệu lực pháp luật. Theo khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”. Vì bà B chưa làm thủ tục đăng ký sang tên nên hợp đồng chưa có hiệu lực và chưa phát sinh quyền của bà B đối với ½ lô đất nhận chuyển nhượng; - Hơn nữa, theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 Bộ luật Dân sự: thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Tức là, chỉ khi bà B hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì bà B mới có quyền sử dụng ½ lô đất nhận chuyển nhượng đó và lúc này bà B mới được cơ quan có thẩm quyền ghi nhận là chủ sử dụng đất; việc thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với lô đất chỉ được thực hiện khi bà B đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ hai vấn đề nêu trên cho thấy, tại thời điểm này (khi bà B chưa làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất) thì bà B chưa có quyền chuyển nhượng ½ lô đất đó cho bà C. (ii) Thứ hai, xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà B và bà C: Như trên đã nêu, bà B không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất đó cho bà C. Hơn nữa, Hợp đồng chuyển nhượng giữa bà B và bà C chỉ có xác nhận của tổ trưởng tổ dân phố, không có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật nên không phù hợp với quy định của pháp luật. Do vậy, bà C không thể sử dụng hợp đồng chuyển nhượng đã ký với bà B để làm thủ tục đang ký sang tên mình. Với những phân tích trên đây thì để làm thủ tục đăng ký sang tên bà C theo đúng trình tự, thủ tục quy định của pháp luật thì các bên có thể thỏa thuận để lựa chọn một trong hai biện pháp dưới đây: - Cách thứ nhất: Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà A và bà B phù hợp với quy định của pháp luật thì bà B có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên mình đối với ½ lô đất đã nhận chuyển nhượng. Sau khi được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bà B thì bà B và bà C thực hiện lại thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng trình tự, thủ tục quy định của pháp luật: (i) công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền; (ii) đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cho bà C tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. - Cách thứ hai: Các bên có thể thỏa thuận được về việc sẽ làm thủ tục chuyển nhượng ½ lô đất trực tiếp từ bà A sang bà C. Theo đó, bà A (với tư cách là chủ sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm hiện tại) có thể ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà C ½ lô đất đó theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, cách làm này không đúng với giao dịch thật của các bên nên để tránh xảy ra tranh chấp, các bên nên lựa chọn cách thứ nhất. Sau khi đã thực hiện đầy đủ thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, bà C trở thành chủ sử dụng đất của ½ lô đất sẽ có quyền xin giấy phép xây dựng (nếu có) để xây dựng ngôi nhà trên phần đất mình nhận chuyển nhượng.