Tôi thế chấp mảnh đất của mình để vay vốn ngân hàng cho mục đích kinh doanh. Tuy nhiên tôi lại không thế chấp căn nhà đã xây dựng trên mảnh đất đó. Khi thẩm định giá, ngân hàng thẩm định với mảnh đất trên với mức giá 1,5 tỷ. Do kinh doanh thua lỗ, tôi mất khả năng thanh toán dẫn tới việc ngân hàng xử lý tài sản thế chấp. Ngân hàng thông báo các khoản tôi còn nợ bao gồm nợ gốc, nợ lãi, lãi phạt... tổng cộng là 680 triệu đồng. Xin hỏi, khi xử lý tài sản, ngân hàng có trả lại số tiền còn thừa cho tôi không?
Đối với việc xử lý tài sản thế chấp, ngoài việc tuân thủ theo quy định của pháp luật chuyên ngành, thì cần phải đảm bảo thực hiện đúng theo quy định của pháp luật dân sự. Điều 307 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về thanh toán số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp: 1. Số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp được thanh toán theo thứ tự ưu tiên quy định tại Điều 308 của Bộ luật này. 2. Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền chênh lệch phải được trả cho bên bảo đảm. 3. Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán được xác định là nghĩa vụ không có bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm. Bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ được bảo đảm phải thực hiện phần nghĩa vụ chưa được thanh toán. Như vậy thì việc xử lý tài sản thế chấp thực hiện như sau: tiền bán tài sản thế chấp được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp sau khi trừ chi phí bảo quản, bán tài sản và các chi phí cần thiết khác có liên quan để xử lý tài sản thế chấp; trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm là khoản vay thì thanh toán cho bên nhận thế chấp theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại nếu có; tiền bán còn thừa thì phải trả lại cho bên thế chấp; nếu tiền bán còn thiếu thì bên thế chấp phải trả tiếp phần còn thiếu đó. Theo thông tin bạn cung cấp, bạn chỉ thế chấp mảnh đất, không thế chấp căn nhà trên đó, tuy nhiên căn cứ Điều 325 Bộ luật dân sự 2015 quy định về trường hợp của bạn như sau: - Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Như vậy khi thực hiện xử lý tái sản, ngân hàng có quyền xử lý căn nhà của bạn nếu bạn là chủ sở hữu căn nhà đó và giữa bạn và ngân hàng không có thỏa thuận nào khác. Trên đây là nội dung tư vấn.