Tôi có mua 1 miếng đất thổ vườn tại xã Phạm Văn Cội, huyên Củ Chi diện tích 5x30 từ tháng 5/2009 tới giờ nhưng UBND xã chưa cho tách thửa để tiến hành thủ tục mua bán. Xin hỏi vậy có đúng ko? Và tôi phải làm gì để việc mua bán là hợp pháp và được bảo vệ quyền lợi nếu có tranh chấp. (Tôi đã đặt cọc 30% giá trị mua).Tôi xin cảm ơn !
Theo Điểm a khoản 2 điều 3 Quyết định 19/2009/QĐ-UBND (có hiệu lực từ 07/3/2009), trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp: được phép tách thửa nhưng các thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất nông nghiệp đã được quy hoạch để sản xuất nông nghiệp. Theo quy định này thì thửa đất mà bạn đang nhận chuyển nhượng không đáp ứng được điều kiện để được tách thửa. Do vậy, việc Uỷ ban nhân dân huyện Củ Chi không giải quyết tách thửa cho bạn là đúng quy định pháp luật. Trong trường hợp bạn và chủ đất vẫn muốn chuyển nhượng đất, theo Điểm b khoản 1 và Điểm d khoản 2 điều 3 Quyết định 19/2009/QĐ-UBND, nếu thửa đất lớn (thửa đất có phần diện tích mà bạn đang nhận chuyển nhượng) có diện tích từ 1.000m2 trở xuống thì chủ đất có thể thực hiện thủ tục thay đổi mục đích toàn bộ sang đất ở, rồi cất nhà trên phần đất dự định chuyển nhượng thì có thể tách thửa và chuyển quyền sử dụng cho bạn một cách hợp pháp (phải cất nhà vì với đất không có nhà muốn được tách thửa phải có chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 7m). Trong trường hợp bạn và chủ đất không thoả thuận được về phương án như nói trên, thì theo Tiết b và d của mục 1 phần I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP, bạn có thể yêu cầu chủ nhà hoàn lại tiền cọc. Không bên nào bị phạt cọc vì cả hai đều có lỗi làm cho hợp đồng không thực hiện được (đều không nghiên cứu quy định của pháp luật trước khi giao kết hợp đồng đặt cọc). Trong trường hợp bên kia không đồng ý hoàn lại cọc thì bạn có thể khởi kiện tại Toà án có thẩm quyền để được giải quyết. Luật sư Huỳnh Văn Nông – www.shlaw.vn