Mẹ tôi trước khi qua đời có bán đất và nhà đang ở cho một người hàng xóm với giá rất rẻ, nhưng chỉ là thỏa thuận giữa hai bên có xác nhận của thôn, chứ không làm thủ tục chuyển nhượng đất, trên sổ đỏ vẫn còn đứng tên của mẹ tôi. Vậy xin hỏi, tôi là con có được thừa kế phần nào không, và thủ tục phải làm như thế nào?
Chuyển nhượng bất động sản là giao dịch dân sự nên pháp luật tôn trọng sự thỏa thuận của các bên trong giao dịch đó. Việc chuyển nhượng với giá rất rẻ như bạn nói không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của giao dịch nhưng các bên trong giao dịch vẫn phải tuân thủ quy định của pháp luật có liên quan như: Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định. Vấn đề đáng chú ý nhất trong giao dịch giữa mẹ bạn và người hàng xóm là: việc chuyển nhượng được viết tay, có xác nhận của thôn. Lưu ý, thôn không phải là một cấp hành chính do vậy có thể khẳng định ngay giao dịch này không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Liên quan đến vấn đề này, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai có quy định tại Điều 11 như sau: Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hoặc nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 135 hoặc khoản 1 Điều 136 Nghị định số 181/2004/ NĐ-CP. Từ quy định trên có thể thấy: Trường hợp thứ nhất: Giao dịch chuyển nhượng nhà đất của mẹ bạn và người hàng xóm được thực hiện trước ngày 01/7/2004 thì đến nay, người hàng xóm đương nhiên có quyền làm thủ tục đăng ký sang tên nhà đất theo quy định của pháp luật mà không phải làm lại thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nữa. Như vậy, bạn không có quyền, nghĩa vụ gì liên quan nữa, trừ khi người hàng xóm chưa hoàn thành nghĩa vụ thanh toán tiền nhận chuyển nhượng cho mẹ bạn. Khi đó, bạn và những người thừa kế khác của mẹ bạn sẽ có quyền yêu cầu người hàng xóm trả số tiền chưa thanh toán và có quyền hưởng di sản thừa kế là số tiền đó. Trường hợp thứ hai: Giao dịch giữa mẹ bạn và người hàng xóm thực hiện sau ngày 01/7/2004. Trường hợp này, người hàng xóm bắt buộc phải làm lại thủ tục chuyển quyền nhà đất để sang tên sổ đỏ. Do mẹ bạn đã mất nên các thừa kế của bà sẽ thực hiện các thủ tục này. a. Nếu gia đình bạn vẫn muốn tiếp tục thực hiện giao dịch đó thì có thể thương lượng với người hàng xóm để tiến hành thủ tục chuyển nhượng nhà đất và thủ tục đăng ký sang tên người hàng xóm theo quy định của pháp luật. Trong quá trình thương lượng, nếu hai bên đồng ý thì có thể thay đổi các điều khoản như giá cả chuyển nhượng... Nhưng trước tiên, để làm được những thủ tục này thì những người thừa kế của mẹ bạn phải tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế để sang tên các đồng thừa kế. Dưới đây, chúng tôi sẽ hướng dẫn bạn các thủ tục như sau: Thủ tục khai nhận di sản thừa kế: - Chủ thể tiến hành: Các thừa kế theo di chúc (nếu mẹ bạn để lại di chúc) hoặc các thừa kế theo pháp luật (vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết). - Cơ quan tiến hành: Gia đình bạn có thể đến bất kỳ tổ chức công chứng nào trên địa bàn tỉnh nơi có bất động sản để yêu cầu công chứng. - Bộ hồ sơ yêu cầu công chứng gồm: + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở; + Giấy chứng tử của mẹ bạn; + Di chúc (nếu có); + Giấy tờ tùy thân của các thừa kế; + Những giấy tờ khác (như: giấy khai sinh của các con …). - Thủ tục: Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ, phù hợp quy định của pháp luật, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi thường trú trước đây của người để lại di sản; trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi tạm trú có thời hạn của người đó. Nếu không xác định được cả hai nơi này, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi có bất động sản của người để lại di sản. Sau 30 ngày niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thừa kế. Người thừa kế khác cùng ký tên vào văn bản khai nhận. Thủ tục sang tên các đồng thừa kế trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: - Chủ thể tiến hành: Những người được hưởng di sản sau khi khai nhận - Cơ quan tiến hành: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất - Hồ sơ: bản chính văn bản khai nhận thừa kế có công chứng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà; giấy tờ khác (giấy tờ tùy thân của người hưởng di sản, giấy chứng tử, di chúc …). - Thủ tục: Văn phòng đăng ký nhà đất sau khi nhận hồ sơ sẽ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận; Sau khi bên nhận thừa kế thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký nhà đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà cho nhà gia đình bạn. Thủ tục chuyển nhượng và đăng ký sang tên người hàng xóm: được thực hiện theo trình tự, thủ tục của Luật Công chứng, Luật Đất đai và văn bản hướng dẫn (như hướng dẫn ở trên). b. Nếu gia đình bạn không muốn tiếp tục thực hiện giao dịch mà mẹ bạn đã thực hiện thì có thể yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền xem xét và tuyên hợp đồng vô hiệu do vi phạm hình thức. Vì hình thức hợp đồng là điều kiện bắt buộc có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà nên nếu các bên không tuân thủ quy định này thì một trong các bên có thể nộp đơn yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu. Điều 134 BLDS nêu rõ: Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu. Trên đây là những trường hợp và những quy định có liên quan đến câu hỏi của bạn. Bạn có thể đối chiếu với hoàn cảnh cụ thể của nhà mình để hai bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên cơ sở hai bên cùng có lợi và vẫn giữ được tình làng nghĩa xóm.