Bố mẹ tôi được ông cha để lại mảnh đất với diện tích 320m2. Ở quê tôi thuộc tỉnh Hà Tây cũ nay là HN.  
 
	cụ thể như sau:  
 
	Do bố mẹ tôi ở quê nên không quan tâm đến việc cấp giấy CN QSD đất, nên bây giờ mới làm thủ tục cấp giấy CN QSD đất lần đầu nên bố mẹ tôi tách cho 2 anh em tôi. Gia đình tôi được UBND xã hướng dẫn làm thủ tục giao quyền và tách cho 2 anh em tôi. Khi cán bộ xã mang nên huyện thì được CB phòng văn phòng đăng ký cấp giấy CN QSD đất nói không được giao quyền và tách thửa cho các con khi chưa được cấp giấy CN QSD đất, tôi hỏi lại thì bảo theo điều 168 luật đất đai 2013. Nếu theo cán bộ hướng dẫn thì là phải cấp cho bố mẹ tôi đã xong mới làm thủ tục tặng cho các con. 
 
	Xin hỏi LS theo cán bộ phòng tài nguyên hướng dẫn thế là đúng hay sai( Trong trường hợp nếu bố mẹ tôi chết hết rồi thì bay giờ làm thủ tục cấp cho ai) mong LS giúp. 
 
	Trân thành cảm ơn!
Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định: “Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. 2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này”. Theo quy định nêu trên thì để được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì phải có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận theo quy định. Do bố mẹ bạn chưa được cấp giấy chứng quyền sử dụng đất nên về mặt pháp lý bố mẹ bạn chưa thể thực hiện việc tặng cho cho hai anh em…Do vậy, cán bộ phòng tài nguyên môi trường hướng dẫn là có cơ sở. Trong trường hợp bố mẹ bạn đã mất hết, nếu ông bà để lại di chúc xác định quyền sử dụng 320m2 cho hai anh em thì hai anh em làm thủ tục khai nhận và phân chia di sản để được hưởng di sản của bố mẹ theo di chúc. Sau đó mới có thể tiến hành làm thủ tục tách thửa và cấp giấy chứng nhận cho hai anh em được. Trong trường hợp bố mẹ bạn mất không để lại di chúc thì phần di sản 320m2 đất sẽ được chia đều cho những người trong hàng thừa kế thứ nhất. Chúng tôi không rõ ngoài hai anh em thì bố mẹ anh/chị còn có người con hoặc ông bà còn sống hay không…Nếu còn sống thì những người này cũng được hưởng di sản mà bố mẹ anh/chị để lại. Do vậy không thể cấp Giấy chứng nhận cho hai anh em được.Trong trường hợp này, mọi người trong gia đình cần họp bàn với nhau để thống nhất phân chia di sản. Sau đó mới làm được các thủ tục tách thửa và cấp giấy chứng nhận theo quy định.