Hiện nay tôi đang rất lo lắng về vấn đề tách sổ đỏ. Tháng 10 năm 2010 tôi có mua một mảnh đất có diện tích 85 m2, mảnh đất này nằm trong mảnh đất rộng hơn 600m2, cùng mua với tôi có 02 người nữa cũng mua với diện tích tương tự và nằm liền kề mảnh tôi mua. Thủ tục mua bán đất được thực hiện đúng theo quy định bao gồm những việc sau: - Đo đạc sơ đồ mảnh đất của công ty trắc đạc. Hợp đồng chuyển nhượng công chứng số 1 đã ký và đóng dấu. Các bản giao kèo viết tay của chủ đất và tôi về việc mua bán chuyển nhượng và chuyển tiền, có chữ ký của tôi và chủ đất, cùng với tổ trưởng khu phố, bản giao kèo về việc trả tiền cũng có các chữ ký trên. - Hồ sơ xin tách thử đất nộp cùng sổ đỏ gốc đã được nộp tại phòng địa chính phường, có giấy viết tay của người nhận hồ sơ (người này là con bá con dì ruột với chủ đất). Nhưng cho đến nay đã là tháng 9 năm 2011 mà chủ hộ vẫn không tách được sổ đỏ cho tôi và các bên mua đất cùng tôi. Lý do: Chủ đất trong quá trình làm hồ sơ tách sổ đỏ đã xem lại miếng đất của mình và khiếu kiện các hộ liền kề trên miếng đất hơn 600 m2 với lý do các bên đã lấn chiếm vào phần đất đó. Chủ hộ đã cho đo đạc và nói rằng diện tích miếng đất của anh ta đo lại không đủ diện tích ghi trong sổ đỏ. Chủ đất đã đến phường và đơn phương rút hồ sơ tách sổ đỏ ra và khiếu kiện hàng xóm (trong khi tôi vẫn đang cầm giấy hẹn của phường). Việc tách sổ đỏ vì thế mà không thực hiện được. Rất mong luật sư tư vấn cho tôi về việc này tôi phải xử lý thế nào? Cách đây không lâu một người mua đất đã đến và hành hung chủ đất, còn tôi đến năm lần bảy lượt chủ đất đều lấy lý do về quê không xuất hiện. Hiện nay tôi đã giao đủ tiền cho chủ đất nên rất lo lắng. Việc chủ đất tự động lấy hồ sơ xin tách thửa về từ ủy ban phương có đúng không và có cách nào để tôi làm được sổ đỏ phần đất của mình không vì phần đất của tôi mua không nằm trong vùng tranh chấp? Lúc tôi mua đất trong bản hợp đồng công chứng số 1 có ghi rõ, bên A đảm bảo đất không có tranh chấp. Thế mà giờ lại sinh ra việc tranh chấp này vậy chủ đất có trách nhiệm gì với vấn đề này không? Tôi có nên khiếu kiện không? Và nếu khiếu kiện thì kết quả sẽ ra sao? Kinh mong được sự giúp đỡ tư vấn.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 106, Luật Đất đai năm 2003 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. Như vậy, đất không có tranh chấp là một trong những điều kiện bắt buộc để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mọi trường hợp đất có tranh chấp đều không được phép thực hiện việc chuyển nhượng. Trong trường hợp của anh chị, mặc dù hồ sơ tách thửa đã hoàn tất, đã nộp cho cơ quan địa chính để làm thủ tục nhưng trong quá trình thụ lý và giải quyết, thửa đất đã nảy sinh tranh chấp nên theo quy định của pháp luật, việc tách thửa, chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị tạm dừng để giải quyết tranh chấp trước. Vì vậy, việc người sử dụng đất nhận lại hồ sơ tách thửa để thực hiện thủ tục khởi kiện tranh chấp đất là phù hợp với quy định của pháp luật. Hiện tại, dù phần đất mà anh chị mua không thuộc trong phạm vi tranh chấp nhưng nó vẫn nằm trên thửa đất đang xảy ra tranh chấp nên cũng không thể thực hiện việc chuyển nhượng. Để bảo vệ quyền lợi của mình, tùy điều kiện cụ thể, anh chị có thể thực hiện một trong các phương án sau: - Thứ nhất: Chờ người sử dụng đất giải quyết xong tranh chấp. Sau khi UBND xác nhận đất không có tranh chấp, các bên tiếp tục thực hiện thủ tục tách thửa, chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. - Thứ hai: Thỏa thuận với người sử dụng đất hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên đã ký. Việc hủy bỏ hợp đồng phải được thực hiện theo quy định tại Điều 44 Luật Công chứng năm 2006: “1. Việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thoả thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó và phải được công chứng. 2. Người thực hiện việc công chứng sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch phải là công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động hoặc giải thể thì công chứng viên thuộc tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch. 3. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch được thực hiện theo thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương IV của Luật này.” Theo Điều 425, Bộ luật Dân sự năm 2005: khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, các bên các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận. Theo đó, anh chị phải bàn giao lại diện tích đất cho bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng phải hoàn trả lại cho anh chị toàn bộ số tiền đã nhận. Thứ ba: Trong trường hợp không thỏa thuận được việc hủy bỏ hợp đồng, anh chị có thể khởi kiện vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 33 và điểm c khoản 1 Điều 35, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết trong trường hợp này là Tòa án nhân dân quận, huyện, thị xã nơi có đất. Căn cứ theo các quy định của pháp luật, dựa trên cơ sở các tài liệu, chứng cứ mà các bên cung cấp, Tòa án sẽ đưa ra các quyết định giải quyết tranh chấp cụ thể khác nhau, ví dụ: quyết định tuyên bố hợp đồng vô hiệu do vi phạm các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng được quy định tại các Điều 122, 127, 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134, Bộ luật Dân sự năm 2005). Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.