Tôi là một trong ba người đồng thừa kế quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của cha mẹ để lại. Sau khi 03 đồng thừa kế khai nhận di sản tại Phòng công chứng thì nộp hồ sơ đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại Phòng Tài nguyên và môi trường quận. Căn cứ văn bản khai nhận di sản tại Phòng công chứng, ba đồng thừa kế đều mong muốn cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, nhưng Phòng Tài nguyên và môi trường quận trả lời miệng rằng: việc cùng đứng tên như vậy là không được vì chưa phân chia di sản. Và Luật chỉ cho phép 1 trong 3 đồng sở hữu đại diện đứng tên trên Giấy chứng nhận theo hướng dẫn theo Nghị định 88 của Chính phủ và khoản 3 Điều 4 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định trường hợp nhiều người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà khi cấp Giấy chứng nhận chưa phân chia thừa kế cho từng người thì cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện đối với toàn bộ diện tích đất, tài sản gắn liền với đất để thừa kế. Việc cử người đại diện ghi tên vào Giấy chứng nhận phải bằng văn bản thỏa thuận của những người được thừa kế đã xác định (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật). Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện của những người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”. Như vậy, 3 đồng thừa kế mong muốn cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữ nhà ở và quyền sử dụng đất ở có được không? Trong trường hợp chỉ 1 người đại diện đứng tên thì chúng tôi phải đến cơ quan nào để lập Văn bản thỏa thuận của những người được thừa kế để 1 người đại diện đứng tên? Rất mọng nhận được sự hướng dẫn của Quý cơ quan. Trân trọng.
Có thể hiểu trường hợp của bạn như sau: Cha mẹ bạn mất để lại di sản là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở; hàng thừa kế thứ nhất của cha mẹ bạn chỉ có ba người (trong đó có bạn). Theo thông tin của bạn thì ba người đồng thừa kế đã làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế bằng việc lập Văn bản khai nhận di sản tại Phòng công chứng. 1. Xét khẳng định của Phòng Tài nguyên và môi trường quận về việc các đồng thừa kế không được cùng đứng tên vì chưa phân chia di sản Chưa xét đến việc ba đồng thừa kế cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là được hay không được. Nhưng Phòng Tài nguyên nói rằng gia đình bạn chưa phân chia di sản là không đúng. Vì như trên đã chỉ ra, ba đồng thừa kế đã làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế bằng việc lập Văn bản khai nhận di sản tại Phòng công chứng. Theo quy định của Luật Công chứng thì: Khi làm thủ tục khai nhận thừa kế, các đồng thừa kế có thể lập “Văn bản khai di sản nhận thừa kế” hoặc “Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế”. Cụ thể như sau: - Các đồng thừa kế có thể lập “Văn bản thoả thuận phân chia di sản” theo Điều 49 Luật Công chứng khi: Những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người. Trong văn bản thoả thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể tặng cho toàn bộ hoặc một phần quyền hưởng di sản của mình cho người thừa kế khác. - Các đồng thừa kế có thể lập “Văn bản khai nhận di sản” theo Điều 49 và Điều 50 Luật Công chứng khi: Người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật hoặc những người cùng được hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản đó. Như vậy, trường hợp của bạn, ba đồng thừa kế cùng được hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản đó, mà sẽ trở thành đồng chủ sở hữu/sử dụng của tài sản nên đã lập Văn bản khai nhận di sản thừa kế theo Điều 50 Luật Công chứng là hoàn toàn phù hợp. Ở đây không có sự phân chia cụ thể (mỗi người được bao nhiêu mét vuông…) nhưng các đồng thừa kế đã làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế, tức là quyền tài sản từ người để lại di sản đã được chuyển cho các đồng thừa kế. 2. Xét yêu cầu của Phòng Tài nguyên và môi trường yêu cầu các đồng thừa kế thỏa thuận để một người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Việc Phòng Tài nguyên và môi trường viện dẫn khoản 3 Điều 4 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 và yêu cầu gia đình bạn phải làm thỏa thuận cử người đứng tên trên giấy chứng nhận là chưa hợp lý vì hai lý do dưới đây: - Lý do thứ nhất: Thông tư 17/2009/TT-BTNMT chỉ là thông tư hướng dẫn cách thể hiện nội dung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; đây không phải là văn bản quy định quyền, nghĩa vụ của chủ sử dụng đất nói chung và của những người thừa kế khi tiến hành thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất nói riêng. Quyền, nghĩa vụ như thế nào, thủ tục tiến hành ra sao được quy định trong Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Công chứng. Và như trên đã trình bày, các đồng thừa kế của bố mẹ bạn đã làm thủ tục khai nhận thừa kế tại Phòng công chứng là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật. “Văn bản khai nhận di sản” đã lập và đã được công chứng là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản (theo khoản 4 Điều 49 Luật Công chứng). - Lý do thứ hai: Nội dung quy định tại khoản 3 Điều 4 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT như trích dẫn chỉ áp dụng đối với trường hợp di sản do người chết để lại chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Do tài sản chưa có giấy chứng nhận nên các đồng thừa kế chưa tiến hành được thủ tục khai nhận di sản thừa kế theo quy định của pháp luật tại cơ quan công chứng (theo Điều 106 Luật Đất đai và Điều 91 Luật Nhà ở). Do đó, các đồng thừa kế phải làm thỏa thuận về việc cử người đứng tên để làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở; sau đó mới tiến hành các thủ tục khai nhận và phân chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật. Tài sản do bố mẹ bạn để lại đã được cấp giấy chứng nhận và các đồng thừa kế đã làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế nên không phải tiến hành việc cử người đứng tên theo yêu cầu của Phòng Tài nguyên và môi trường nữa. 3. Việc cả ba đồng thừa kế cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mới Khi lập Văn bản khai nhận di sản thừa kế, ba đồng thừa kế đã cùng nhận di sản là quyền sử dụng đất do cha mẹ để lại mà không phân chia mỗi người một phần. Do vậy khi làm thủ tục đăng ký sang tên thì cả ba người đều được đứng tên trên giấy chứng nhận do cơ quan có thẩm quyền cấp; và cả ba người đều có quyền lợi ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất đó. 4. Thông tin tham khảo thêm Trong trường hợp chỉ 1 người đại diện đứng tên thì phải đến cơ quan nào để lập Văn bản thỏa thuận của những người được thừa kế để 1 người đại diện đứng tên? Như trên đã trả lời, gia đình bạn không phải làm thỏa thuận của những người được thừa kế để một người đại diện đứng tên nhưng chúng tôi cũng đưa ra hướng dẫn về thủ tục lập Văn bản thỏa thuận trên để bạn tham khảo. Trường hợp này được áp dụng theo khoản 3 Điều 4 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 như trích dẫn ở trên. Các đồng thừa kế sẽ lập Văn bản thỏa thuận của các đồng thừa kế tại tổ chức công chứng (phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng). Nội dung nêu rõ: Thông tin của các đồng thừa kế; thông tin về người để lại di sản, di sản thừa kế; nội dung thỏa thuận về việc cử người tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận và đứng tên đại diện trên giấy chứng nhận… Thủ tục công chứng văn bản này được tiến hành theo trình tự, thủ tục quy định tại Luật Công chứng và văn bản hướng dẫn. Về vấn đề này, mới đây, Sở Tư pháp thành phố Hà Nội vừa có Công văn hướng dẫn như sau: Đối với trường hợp di sản là bất động sản chưa được cấp giấy chứng nhận thì: * Bước 1: Người thừa kế đến UBND cấp xã hoặc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện đề nghị cung cấp thông tin về di sản thừa kế. Văn bản cung cấp thông tin cần có các nội dung sau: - Tên chủ sử dụng đất, chủ tài sản gắn liền với đất. - Số thửa đất; số tờ bản đồ; trích lục bản đồ thửa đất. - Diện tích thửa đất. Hình thức sử dụng đất (chung, riêng). - Thời hạn sử dụng đất; tình trạng sử dụng đất như: đã sử dụng ổn định, lâu dài…. - Tài sản gắn liền với đất (Nếu có). - Đất và tài sản gắn liền với đất không có tranh chấp, khiếu kiện và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Việc cung cấp thông tin nhằm phục vụ cho việc các đồng thừa kế lập Văn bản cử người đại diện ghi tên vào Giấy chứng nhận, không được sử dụng vào mục đích giao dịch nhà đất như đã nêu tại Điều 106 của Luật Đất đai và Điều 91 của Luật Nhà ở. (Nếu các đồng thừa kế đã có những thông tin nêu trên thì không cần tiến hành bước này). * Bước 2: Sau khi có Văn bản cung cấp thông tin, những người thừa kế đến tổ chức hành nghề công chứng để lập Văn bản thỏa thuận cử người đại diện ghi tên vào Giấy chứng nhận. Văn bản này chỉ nhằm mục đích làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận, không được sử dụng vào việc giao dịch nhà đất như đã nêu ở trên. * Bước 3: Văn bản cử người đại diện là một trong các căn cứ để UBND cấp xã, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện trình UBND cấp huyện xem xét, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận. * Bước 4: Sau khi được cấp Giấy chứng nhận, những người thừa kế muốn tặng cho, phân chia hay thực hiện các giao dịch khác thì đến tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện theo trình tự, thủ tục quy định của pháp luật. Trên đây là hướng dẫn cụ thể của Sở Tư pháp thành phố Hà Nội, bạn có thể tham khảo nếu gặp phải trường hợp này.