Mua nhà chưa có sổ đỏ sẽ gặp những rủi ro gì? Vợ chồng tôi tiết kiệm được số tiền không lớn nên định liều mua mảnh đất giá rẻ chưa có sổ đỏ. Đây là đất nông nghiệp, được gia đình chủ đất tự chuyển đổi, xây nhà và ở ổn định, không có tranh chấp từ năm 1995. Người bán cũng đang sống trên mảnh đất ngay sát cạnh. Nhà chủ có vẻ hiền lành, nói sẽ hỗ trợ nếu sau này tôi muốn làm sổ đỏ. Xin hỏi tôi cần làm gì để tránh gặp những rủi ro có thể có khi mua mảnh đất này? Mong nhận được tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật. Chân thành cảm ơn!
Theo thông tin bạn cung cấp, dù nhà đất sử dụng ổn định, lâu dài, không tranh chấp nhưng người bán vẫn chưa làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và vài sản khác gắn liền với đất. Do đó, về nguyên tắc, mảnh đất này chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng. Dưới góc độ pháp lý việc mua đất không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ có một số hạn chế, rủi ro như sau: - Theo quy định pháp luật hiện hành, với những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký như: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu như nhà ở, ô tô, xe máy… thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản, phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, bên mua có trách nhiệm liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản để thực hiện thủ tục sang tên trước bạ. Theo quy định tại Điều 40 Luật Công chứng 2014, văn phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do vậy, việc mua bán đối với nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể là hợp đồng viết tay. Trong trường hợp có tranh chấp, việc mua bán nhà viết tay sẽ bị vô hiệu. Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 quy định hậu quả của hợp đồng vô hiệu như sau: Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. - Tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, do vậy tiềm ẩn nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch hợp đồng. Chẳng hạn, nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm, đất nông nghiệp, thậm chí nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi..., nếu mua chủ mới có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào. Dưới góc độ thực tiễn, mua nhà không có giấy chứng nhận sở hữu còn có một số hạn chế, rủi ro khác. Ví dụ, khi giá nhà đất tăng cao, chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và trường hợp này người mua thường thua thiệt. Do nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản. Từ những phân tích ở trên có thể thấy việc mua đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Để đảm bảo quyền lợi của mình, cũng như đảm bảo giao dịch hợp pháp, bạn nên đợi sau khi chủ sử dụng hoàn thiện thủ tục được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất hãy tiến hành các thủ tục mua bán, chuyển nhượng. Trong trường hợp vì những điều kiện nhất định mà bạn vẫn quyết định mua mảnh đất nói trên thì để hạn chế rủi ro, bạn cần thực hiện những việc sau: - Tìm hiểu thông tin nguồn gốc thửa đất xem có phải đất thổ cư hợp pháp hay không, có thuộc diện đất lấn chiếm không? Đất có nằm trong quy hoạch hay không? Khi xây dựng căn nhà có bị cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ không? Hiện tại, nhà đất có bị tranh chấp với các chủ thể khác không? Nếu căn nhà có vấn đề thuộc một trong các trường hợp này thì việc mua bán có độ rủi ro rất cao. Để xác minh các thông tin này bạn có thể tìm hiểu qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi có nhà đất. Tuy nhiên các thông tin có được cũng chỉ mang tính tham khảo. - Kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ, có chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng. - Yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất (nếu có) cho người mua. - Giấy tờ chuyển nhượng nên mời hai người hàng xóm làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng. - Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng hoặc yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền. Trên đây là tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật về rủi ro gặp phải khi mua nhà chưa có sổ đỏ. Bạn nên tham khảo chi tiết Bộ luật dân sự 2015 để nắm rõ quy định này. Trân trọng!