Hiện tại mẹ em là người đứng tên chủ hộ trong sổ hộ khẩu và đứng tên trên sổ đỏ của nhà. Cách đây vài hôm mẹ em có mang sổ đỏ đi công chứng tại Phòng công chứng tỉnh Bình Dương thì Phòng công chứng không chấp nhận công chứng do mẹ em vì không có giấy thừa kế của ba em (ba em mất cách đây hơn 5 năm). Xin cho em hỏi như vậy đúng hay sai? Em xin cám ơn!
Đối với trường hợp bạn nêu, để tư vấn đầy đủ và cụ thể, chúng tôi cần bạn cung cấp đầy đủ các thông tin như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho cá nhân mẹ bạn hay cho hộ gia đình; Thời điểm cấp giấy chứng nhận; Nguồn gốc sử dụng đất... Vì bạn không cung cấp đầy đủ hồ sơ, tài liệu (như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng tử của ba bạn...) để chúng tôi có được thông tin chính xác về trường hợp này nên chúng tôi sẽ cung cấp cho bạn những quy định pháp luật có liên quan để bạn tìm hiểu và áp dụng vào trường hợp của nhà mình. Sở dĩ Phòng công chứng yêu cầu phải có giấy tờ thừa kế của ba bạn vì liên quan đến vấn đề về tài sản chung của vợ chồng. Nếu quyền sử dụng đất là tài sản riêng của mẹ bạn thì mẹ bạn có toàn quyền thực hiện các quyền của người sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho...). Ngược lại, nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của ba mẹ bạn thì các thủ tục này chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý của cả hai người; trường hợp ba bạn đã mất nên phần quyền sử dụng đất của ba bạn trong khối tài sản chung vợ chồng sẽ được coi là di sản thừa kế và được chia cho các thừa kế của ba bạn theo di chúc hoặc theo pháp luật. a. Xác định tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng. - Tài sản chung của vợ chồng được quy định tại Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình, cụ thể như sau: + Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh và những thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và những tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung. + Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng. Quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng có được trước khi kết hôn, được thừa kế riêng chỉ là tài sản chung khi vợ chồng có thỏa thuận. + Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tên của cả vợ chồng. - Tài sản riêng của vợ, chồng được quy định tại Điều 32 Luật Hôn nhân và gia đình: + Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại khoản 1 Điều 29 và Điều 30 của Luật này; đồ dùng, tư trang cá nhân. Liên quan đến quy định về trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tên của cả vợ chồng, Nghị quyết số 02/2000/NQ-HĐTP ngày 23/12/2000 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 có nêu: Thực tiễn cho thấy không phải mọi tài sản khi đăng ký quyền sở hữu đều ghi tên cả hai vợ chồng. Để bảo về quyền lợi chính đáng của các bên, trong trường hợp tài sản do vợ, chồng có được trong thời kỳ hôn nhân mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng trong giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ ghi tên của vợ hoặc chồng thì đó là tài sản chung vợ chồng, trừ trường hợp chứng minh được là tài sản riêng. Đối chiếu với trường hợp của gia đình bạn: Bạn cần xem trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các nội dụng: Tên người sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Có thể có các trường hợp như: - Nếu giấy chứng nhận cấp cho cá nhân mẹ bạn nhưng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp từ thời điểm ba bạn vẫn còn sống; hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp sau thời điểm ba bạn mất nhưng phần nguồn gốc sử dụng đất ghi rõ đất được sử dụng từ thời điểm ba bạn còn sống: Trường hợp này, tài sản được hình thành khi ba bạn còn sống tức là trong thời kỳ hôn nhân của ba mẹ bạn nên quyền sử dụng đất được coi là tài sản chung của ba mẹ bạn. Việc Phòng công chứng yêu cầu có giấy tờ thừa kế của ba bạn là phù hợp với quy định của pháp luật. - Nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên cá nhân mẹ bạn, thời điểm cấp giấy chứng nhận là sau khi bố bạn đã mất, trong phần nguồn gốc quyền sử dụng đất không có giải thích gì thêm: Trường hợp này, quyền sử dụng đất là tài sản riêng của mẹ bạn. Mẹ bạn có toàn quyền thực hiện các thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho... quyền sử dụng đất đó mà không cần có giấy tờ thừa kế của ba bạn. Do đó, Phòng công chứng yêu cầu không đúng với quy định của pháp luật. b. Lập giấy tờ về thừa kế của ba bạn. Như trên đã nêu, trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản riêng của ba mẹ bạn thì phần quyền sử dụng đất của ba bạn được coi là di sản thừa kế. Những người thừa kế có quyền thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để khai nhận, phân chia di sản thừa kế đó. Thủ tục bạn có thể tham khảo như sau: - Xác định người thừa kế: Nếu ba bạn để lại di chúc thì người được chỉ định theo di chúc sẽ thực hiện các thủ tục khai nhận, phân chia theo quy định của pháp luật. Nếu ba bạn không để lại di chúc hoặc di chúc không hợp pháp...(theo Điều 675 Bộ luật Dân sự) thì những người thừa kế được xác định theo quy định tại Điều 676 Bộ luật Dân sự. Trường hợp nhà bạn, những người thuộc hàng thừa kế sẽ được hưởng di sản của ba bạn là: mẹ bạn, anh chị em bạn, ông bà nội của bạn (nếu còn sống tại thời điểm ba bạn mất). - Thủ tục khai nhận, phân chia di sản thừa kế: Thực hiện theo hướng dẫn của Luật Công chứng và văn bản hướng dẫn tại tổ chức công chứng trên địa bàn nơi có bất động sản. - Sau khi thực hiện thủ tục trên, mẹ bạn và người được hưởng di sản tiến hành thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật tại Văn phòng đăng ký đất đai và toàn quyền thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Trên đây là một số quy định pháp luật có liên quan đến trường hợp nhà bạn. Bạn có thể đối chiếu để xác định chính xác, cụ thể hơn.