Kính chào luật sư !
Vì ở nông thôn nên luật đất đai tôi không rõ nên hôm nay xin luật sư tư vấn giúp :
Tôi xin được trình bày như sau:
 
Năm 1975 gia đình ông ngoại chuyển về ở, đến năm 1988 ông ngoại tôi chuyển đi sống nơi khác để lại ngôi nhà cho mẹ tôi (con gái) ở cho đến nay.
Nay nhà tôi được chương trình " xóa nhà tạm" do bên mặt trận UBND xã triển khai, tôi mời họp gia đình để làm giấy thỏa thuận cho mẹ tôi làm nhà (không tranh chấp đất) được mấy cậu (chung một đầu cố) đã kí, và có thêm 1 biên bản gia đình là mảnh đất đó chia làm 2, một phần mẹ tôi đươc sử dụng làm nhà, một phần để lại sau này làm nhà thờ.
Tôi đã gửi đơn thỏa thuận không tranh chấp đất lên UBND xã, còn biên bản gia đình UBND xã không chứng thực. Đồng thời mẹ tôi nhận được chương trình xóa nhà tạm, mẹ tôi và trưởng thôn đã kí nhận và được chuyển ra huyện chờ quyết định nhận chương trình.
Hiện tại mảnh đất chưa có giấy tờ gì hết. Vậy cho tôi hỏi mảnh đất của mẹ tôi có được cấp sổ đỏ hay không? Mẹ tôi cần làm giấy tờ gì để làm được sổ đỏ và bao lâu mới được cấp? Khi mẹ tôi làm nhà trên phần đất của mình (đất chưa có sổ đỏ, mà có quyết định của chương trình xóa nhà tạm) nếu mấy cậu (chung một đầu cố) về gây rối, xây dựng nhà thờ lấn chiếm qua nửa diện tích như đơn thỏa thuận tôi có quyền gì không? Đơn gia đình phân chia đất làm đôi mảnh đất có giá trị pháp lý hay không trước luật pháp?
Xin cám ơn!
Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Căn cứ vào thông tin bạn cung cấp, mảnh đất của ông ngoại bạn để lại hiện tại không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.Vì thế, căn cứ theo Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.” Trong trường hợp này, đất của bạn đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 07 năm 2004, không vi phạm pháp luật về đất đai và hiện tại đất của bạn được UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp nên mảnh đất của bạn hoàn toàn có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Vì đất của bạn là thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký nên căn cứ vào Điều 95 Luật đất đai 2013, bạn phải thực hiện đăng ký lần đầu đối với mảnh đất này. Hồ sơ đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Căn cứ vào Khoản 1 Điều 70 Nghị định 43/2014/ND-CP và khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, trong trường hợp của bạn, để thực hiện thủ tục đăng ký, bạn cần nộp một bộ hồ sơ bao gồm: + Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK. + Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có); + Bản sao chứng thực chứng minh nhân dân; giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (nếu có) + Xác nhận quyền sử dụng đất không có tranh chấp của UBND cấp xã. Cách thức nộp đơn: Bạn có 2 cách thức để nộp bộ hồ sơ trên: + Cách 1: Nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất của bạn. Trong trường hợp này, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ có trách nhiệm xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất (vì bạn đã gửi giấy tờ chứng minh: đất của bạn là đất không có tranh chấp nên UBND xã sẽ căn cứ vào giấy tờ đó để xác nhận là đất không có tranh chấp), sự phù hợp với quy hoạch,… Sau đó, UBND xã sẽ niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng đất của bạn tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai (nếu có) và gửi hồ sơ của bạn đến Văn phòng đăng ký đất đai để tiếp tục hoàn thiện việc đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn. (Khoản 2 Điều 70 Nghị định 43/2014/ND-CP về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013) + Cách 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên Môi trường. Trong trường hợp này, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi hồ sơ của bạn đến UBND cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả như chúng tôi đã phân tích ở trên, sau đó, sẽ thực hiện các công việc như: trích đo địa chính thửa đất của bạn, kiểm tra hồ sơ đăng ký,… để hoàn tất việc đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn. (Khoản 3 Điều 70 Nghị định 43/2014/ND-CP về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013) Về thời hạn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Căn cứ vào trình tự và thủ tục chúng tôi phân tích ở trên, tùy vào các công việc được thực hiện để kiểm tra, xác minh, hoàn tất thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn mà mỗi công việc ở mỗi cơ quan sẽ mất 1 khoảng thời gian khác nhau nên chúng tôi không thể chắc chắn về thời gian hoàn tất thủ tục trên với bạn được. Về quyền hạn của gia đình bạn trên mảnh đất: Theo như thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi, chúng tôi chưa xác định rõ về nguồn gốc của mảnh đất trên (Năm 1975, khi gia đình ông ngoại của bạn về sống thì mảnh đất thuộc sở hữu của ai, có giấy tờ gì chứng minh quyền sở hữu mảnh đất này thuộc về ông ngoại bạn không?); cũng như, mảnh đất này có liên quan gì đến các cậu – chung một đầu cố với bạn? Các cậu của bạn có giấy tờ gì chứng minh quyền sở hữu của mình trên mảnh đất đó hay không? Các cậu của bạn có được thừa kế hợp pháp quyền sử dụng đất đó hay không? Cho nên, chúng tôi chưa thể xác định được quyền lợi của mẹ bạn một cách chính xác trong trường hợp này. Thêm vào đó, đơn gia đình bạn phân chia đất làm đôi mảnh đất trên, hiện tại, sẽ hoàn toàn không có giá trị pháp lý vì đơn này chỉ mang tính chất thỏa thuận trong gia đình bạn với nhau mà chưa hề có công chứng, chứng thực. Hơn nữa, nếu xét về khía cạnh, đây là văn bản tặng cho giữa các cậu của bạn và mẹ bạn (trong trường hợp, các cậu – chung một đầu cố của bạn có quyền sở hữu trên mảnh đất này) thì hợp đồng tặng cho bất động sản này phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu mới có giá trị pháp lý (Khoản 1 Điều 467 Bộ luật Dân sự). Tuy nhiên, chúng tôi khuyên bạn nên mau chóng thực hiện việc đăng ký đất đai và xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (như trên chúng tôi đã trình bày) để bảo đảm quyền lợi cho bạn một cách tốt nhất khi đã trở thành chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất đó.