Tôi có mua miếng đất 300 triệu, đặt cọc 20 triệu, có làm hợp đồng đặt cọc là sau 1 tháng bên bán phải hoàn tất hồ sơ ra công chứng thì tôi giao thêm 260 triệu nũa chỉ giữ lại 10 triệu khi có sổ đỏ sẽ đưa hết, nhưng không biết giấy tờ trục trặc gì mà tới 2 tháng hơn, bên mua mới kêu tôi đi công chứng, tôi đồng ý với điều kiện công chứng xong tôi chỉ có thể đưa thêm 170 triệu, giữ lại 100 triệu, vì theo hợp đồng là sau 1 tháng phải công chứng, mà tới hơn 2 tháng là vi phạm hợp đồng, nhưng vì muốn mua nên tôi thỏa thuận muốn giữ lại 100 triệu, bên bán không đồng ý. Vậy bên bán có vi phạm hợp đồng không? Mong nhận được tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật. Xin chân thành cám ơn!
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 về đặt cọc: "1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. 2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác." Có thể thấy, việc bạn kí hợp đồng đặt cọc với bên bán là hoàn toàn hợp pháp, và trong đó đã có thỏa thuận sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc thì sau 1 tháng bên bán phải hoàn tất hồ sơ công chứng các giấy tờ mua bán nhà. Tuy nhiên đến thời hạn mà bên bán không thực hiện việc này mà phải đến 2 tháng sau thì hành vi này đã bị coi là vi phạm hợp đồng đặt cọc, với hành vi vi phạm này bạn có quyền yêu cầu bên nhận đặt cọc phải trả cho bạn số tiền tương đương với tài sản đặt cọc là 20 triệu, nếu bên bán không đồng ý trả số tiền này, bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi mà người bán đang cư trú. Căn cứ quy định tại Điều 4 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 về quyền yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp: "1. Cơ quan, tổ chức, cá nhân do Bộ luật này quy định có quyền khởi kiện vụ án dân sự, yêu cầu giải quyết việc dân sự tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu Tòa án bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của mình hoặc của người khác. 2. Tòa án không được từ chối giải quyết vụ việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng. Vụ việc dân sự chưa có điều luật để áp dụng là vụ việc dân sự thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự nhưng tại thời điểm vụ việc dân sự đó phát sinh và cơ quan, tổ chức, cá nhân yêu cầu Tòa án giải quyết chưa có điều luật để áp dụng. Việc giải quyết vụ việc dân sự quy định tại khoản này được thực hiện theo các nguyên tắc do Bộ luật dân sự và Bộ luật này quy định." Trên đây là tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật về xử lý bên bán vi phạm hợp đồng đặt cọc. Bạn nên tham khảo chi tiết Bộ luật dân sự 2015 để nắm rõ quy định này. Trân trọng!