Hiện tại em đang muốn mua căn nhà đang thế chấp ngân hàng, chủ nhà thế chấp ngân hàng Viettin Bank sổ đỏ. Nhưng nghe chủ nhà nói, lúc xây nhà chưa làm thủ tục hoàn công, nên khi bán nhà, ra công chứng thì bên công chứng không đồng ý công chứng vì đã có tài sản trên đất. Vì thế chủ nhà lúc đó không bán được nhà, sau đó chủ nhà và bên ngân hàng Viettin Bank ra làm sổ hồng cho ngôi nhà trên để dễ dàng trong việc bán nhà (ngày 9/12/2013 sẽ có sổ hồng). Nay em hỏi mua căn nhà đó lúc này chưa có sổ hồng (hiện tại chỉ có sổ đỏ cắm ở ngân hàng, và ngân hàng cũng đang nhận giấy hẹn để lấy sổ hồng) thì thủ tục của em có gì khác không?
Luật đất đai qui định: “Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.” Như vậy, đất đai và tài sản trên đất chỉ được phép chuyển nhượng khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Do nhà đất hiện tại đang là tài sản thế chấp nên việc chuyển nhượng phải tuân thủ quy định tại Khoản 4 Điều 718 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất như sau: “Bên thế chấp quyền sử dụng đất có các quyền sau đây: 4. Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý;” Theo đó, khi chủ sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thì người đó không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường được Ngân hàng nhận thế chấp đồng ý. Như vậy, bạn chỉ có thể làm thủ tục chuyển nhượng, đăng ký sang tên quyền sử dụng đất trong trường hợp có văn bản đồng ý cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp của ngân hàng. Về hợp đồng "mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng", bạn cần liên hệ với văn phòng công chứng để được hướng dẫn chi tiết, cụ thể đối với trường hợp của bạn.