Thưa luật sư! Tôi có mua 1 mảnh đất 60m2 tại thôn Trung- xã Dương Hà- Gia Lâm HN từ năm 2008. Trên đó đã có sẵn 1 ngôi nhà  nhưng trong hợp đồng mua bán thì chỉ thể hiện là mua bán đất. Thời điểm đó, bên bán chưa được cấp sổ đỏ, nên đã thỏa thuận là tôi giữ lại 10 triệu để khi nào có sổ đỏ sẽ giao nốt. Từ đó đến nay, qua nhiều lần tôi nói chuyện để thúc giục về việc làm sổ đỏ thì họ không có thiện chí hợp tác, nói là chưa biết bao giờ mới có sổ và đòi nhà tôi 1 số tiền lớn thì mới tiến hành làm sổ đỏ. Vậy luật sư cho tôi hỏi: - Giấy tờ mua bán là giấy tờ viết tay, không có công chứng nhưng có xác nhận của xã Dương Hà là đất không có tranh chấp thì giấy tờ đó có tính pháp lý không? - Tôi muốn khởi kiện vì việc họ gây khó dễ không làm sổ đỏ cho nhà tôi thì dựa vào những giấy tờ tôi hiện có được không và cần những tủ tục thế nào để nhanh chóng khởi kiện? Tôi xin chân thành cảm ơn!
Theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. Theo thông tin bạn cung cấp thì tại thời điểm các bên tiến hành mua bán, bên bán chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do vậy việc mua bán của các bên chưa phù hợp với quy định của pháp luật. Việc UBND xã xác nhận cho bạn là đất không có tranh chấp chỉ thỏa mãn một trong các điều kiện ở trên. Mặt khác, theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 119 Nghị định số 181/2004 ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 17/2006 ngày 27/1/2006) thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Theo thông tin bạn cung cấp thì các bên đã thỏa thuận về việc bên bán có nghĩa vụ hoàn tất việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để hợp thức việc mua bán theo quy định của pháp luật, khi đó bên mua sẽ hoàn tất việc thanh toán cho bên bán theo hợp đồng. Trong trường hợp này nếu một trong các bên vi phạm nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng thì bên kia có quyền khởi kiện ra tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp. Khi đó tòa án sẽ căn cứ vào chứng cứ do các bên xuất trình để xem xét giá trị pháp lý của hợp đồng, nếu cần thiết, tòa án có thể cho các bên một thời gian hợp lý và buộc các bên hoàn tất các thủ tục pháp lý theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp không thể khắc phục được thì tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng là vô hiệu, khi đó bên nào có lỗi làm hợp đồng vô hiệu sẽ phải bồi thường thiêt hại phát sinh theo quy định của pháp luật.