Kính chào các Luật sư! Bố mẹ tôi có một mảnh đất tự khai phá sử dụng đã lâu chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 1995 bố mẹ tôi có làm thủ tục thế chấp mảnh đất đó vay vốn ngân hàng, có Khế ước vay tiền, Tờ khai thế chấp tài sản vay vốn bao gồm toàn bộ mảnh đất chưa được cấp giấy chứng nhận nêu trên. Đến năm 1999 bố mẹ tôi có làm giấy tờ cho tặng một phần diện tích đất đã thế chấp cho chị gái tôi trong khi đất vẫn đang thế chấp tại ngân hàng chưa hoàn thành việc trả nợ, giấy tờ cho tặng chỉ có bố mẹ tôi ký, không có xác nhận của bất kỳ cơ quan nào có thẩm quyền. Vậy cho toi hỏi? - Việc bố mẹ tôi làm giấy tờ cho tặng chị gái tôi một phần mảnh đất đang thế chấp tại ngân hàng có đúng quy định của pháp luật không? mảnh đất đang thế chấp có được tặng cho đất không? Giấy tờ cho tặng đó có giá trị pháp lý không?
Bộ luật dân sự năm 1995 quy định về thế chấp tài sản như sau: "Điều 346. Thế chấp tài sản 1- Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền. Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ bất động sản được thế chấp thuộc tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định. Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ, thì vật phụ của bất động sản cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận. 2- Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận giao cho bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba giữ. 3- Bất động sản có đăng ký quyền sở hữu có thể được thế chấp để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. 4- Việc thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại các điều từ Điều 727 đến Điều 737 của Bộ luật này. Điều 347. Hình thức thế chấp tài sản 1- Thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính và phải có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định. 2- Việc thế chấp phải được đăng ký, nếu bất động sản có đăng ký quyền sở hữu. Điều 351. Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản Bên thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây: 1- Đăng ký việc thế chấp tài sản theo quy định tại khoản 2 Điều 347 của Bộ luật này; thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp; 2- Thông báo cho từng người nhận thế chấp tiếp theo về việc tài sản đã được đem thế chấp các lần trước đó; 3- Giao giấy tờ về tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp; 4- Trong trường hợp bên thế chấp vẫn giữ tài sản thế chấp, thì người đó phải: a) Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; b) Á p dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp, nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị; c) Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại Điều 358 của Bộ luật này. Điều 352. Quyền của bên thế chấp tài sản Bên thế chấp tài sản có các quyền sau đây: 1- Được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu bên thế chấp giữ tài sản thế chấp; 2- Được cho thuê, cho mượn hoặc dùng tài sản đã thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định; 3- Nhận lại tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba giữ, khi nghĩa vụ chấm dứt hoặc nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp khác. Điều 353. Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản Bên nhận thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây: 1- Trong trường hợp bên nhận thế chấp chỉ giữ giấy tờ về tài sản thế chấp mà không giữ tài sản thế chấp, thì khi chấm dứt thế chấp phải hoàn trả cho bên thế chấp giấy tờ về tài sản thế chấp; 2- Trong trường hợp bên nhận thế chấp giữ tài sản thế chấp và giấy tờ về tài sản thế chấp, thì phải: a) Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp như tài sản của chính mình; nếu làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị tài sản thế chấp,thì phải bồi thường; b) Chịu các hạn chế đối với bất động sản theo quy định tại các điều từ Điều 270 đến Điều 284 của Bộ luật này; c) Không được tiếp tục khai thác công dụng tài sản thế chấp theo yêu cầu của bên thế chấp, nếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị tài sản; d) Giao lại tài sản thế chấp và giấy tờ về tài sản thế chấp khi bên thế chấp hoàn thành nghĩa vụ hoặc nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp khác. Điều 358. Thay đổi thế chấp bằng bảo lãnh Trong trường hợp tài sản thế chấp được bán, trao đổi, tặng cho, thì người mua, trao đổi, được tặng cho trở thành người bảo lãnh, nếu được bên nhận thế chấp và người mua, trao đổi, được tặng cho đồng ý." Như vậy, theo các quy định pháp luật trên thì bố mẹ bạn không được phép tặng cho một phần tài sản thế chấp nếu không có sự đồng ý của ngân hàng. Nếu ngân hàng đồng ý để bố mẹ bạn tặng cho chị bạn một phần tài sản thế chấp thì chỉ thay đổi chủ sở hữu tài sản, tài sản đó lại chuyển thành tài sản bảo lãnh - vẫn đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ. Nếu bố mẹ bạn không trả được nợ thì ngân hàng vẫn xử lý tài sản đó để thu hồi nợ. Ngoài ra, cũng cần xem lại giá trị pháp lý của hợp đồng thế chấp. Nếu việc thế chấp bằng bất động sản mà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu và không đăng ký thế chấp theo quy định thì việc thế chấp đó là không hợp pháp. Việc tặng cho bằng giấy viết tay, không có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền thì cũng không phù hợp với quy định pháp luật.