Tôi đã làm hợp đồng công chứng để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2012 và đã thanh toán hết số tiền nhận chuyển nhượng. Quyền sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận mang tên chị A ngày 02/12/2009 (Chồng chị A đã mất ngày 21/9/2008). Khi làm thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký nhà đất thì tôi nhận được thông báo: Thửa đất nhận chuyển nhượng năm 2004 (kèm theo 1 bản hợp đồng mua bán viết tay của chị A). Cơ quan nhà đất yêu cần cung cấp giấy chứng minh tài sản riêng hoặc làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này chị A không có giấy tờ chứng minh tài sản riêng. Vậy tôi cần làm thủ tục gì mà không phải ký lại hợp đồng nhưng vẫn tiến hành làm sổ đỏ được?
Cơ quan nhà đất yêu cầu chị A phải xuất trình giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất là tài sản riêng hoặc làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế trước khi làm hợp đồng chuyển nhượng là đúng. Vì quyền sử dụng đất được cấp từ năm 2009 nhưng nguồn gốc tài sản được nhận chuyển nhượng từ năm 2004 khi chồng chị A còn sống - tức là tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân của chị A và chồng. Theo Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình, tài sản chung vợ chồng bao gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh và những thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân; vì vậy, quyền sử dụng đất nêu trên là tài sản chung của vợ chồng chị A (trừ trường hợp chị A chứng minh được đó là tài sản riêng của mình: tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng. Nhưng trường hợp này, chị A không có giấy tờ chứng minh). Vì quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng chị A nên chị A không thể tự mình quyết định việc định đoạt toàn bộ tài sản đó được. Theo quy định của Điều 634 Bộ luật Dân sự, phần quyền sử dụng đất của chồng chị A trong khối tài sản chung với chị A là di sản thừa kế và được chia cho các đồng thừa kế của anh A theo quy định của pháp luật (1. Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết; 2. Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại; 3. Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại). Từ những phân tích nêu trên thì bạn không có cách nào khác ngoài việc tiến hành lần lượt các thủ tục sau: Hai bên hủy hợp đồng chuyển nhượng đã ký à Gia đình chị A tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế theo quy định của pháp luật với các trình tự, thủ tục quy định của Luật Công chứng à Những người hưởng di sản thừa kế sau khi đã đăng ký sang tên quyền sử dụng đất sẽ làm hợp đồng công chứng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn. Đến lúc này bạn mới có thể tiến hành làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình được. Do bạn đã thanh toán toàn bộ số tiền nhận chuyển nhượng nên trong thời gian chờ đợi để các bên hoàn tất các thủ tục nêu trên (khoảng thời gian khá dài) có thể sẽ dẫn đến những rủi ro cho bạn, như: chị A thay đổi ý định chuyển nhượng như bạn đã lo ngại; hoặc những người thừa kế khác của anh A (nếu có) không đồng ý chuyển nhượng cho bạn… Để hạn chế một phần những rủi ro đó thì bạn có thể tham khảo biện pháp: Ủy quyền khai nhận di sản thừa kế. Như trên đã chỉ ra, bạn bắt buộc phải đợi gia đình chị A làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế thì mới tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho mình. Nên, bạn có thể lựa chọn phương án làm ủy quyền khai nhận di sản thừa kế, cụ thể như sau: - Chủ thể: Bên ủy quyền là chị vợ anh A và những người thừa kế khác của anh A (nếu có). Bên nhận ủy quyền là bạn hoặc người thân của bạn. - Nội dung ủy quyền: Bạn được thay mặt các đồng thừa kế: (i) tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế theo quy định của pháp luật đối với phần di sản của chồng chị A; (ii) làm thủ tục đăng ký sang tên những người thừa kế theo quy định của pháp luật; (iii) Sau đó được toàn quyền định đoạt (chuyển nhượng, tặng cho …) quyền sử dụng đất đó. Phương án này giúp bạn chủ động hơn trong việc tiến hành các thủ tục cần thiết, đồng thời đảm bảo quyền của bạn khi định đoạt quyền sử dụng đất đó. Bạn có thể tự mình - với tư cách là bên được ủy quyền thay mặt các đồng thừa kế của chồng chị A để tiến hành thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó. Lưu ý thêm: Vì bạn sẽ chính là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó nên tốt nhất, bạn nên để người thân của mình nhận ủy quyền (đứng tên bên được ủy quyền) theo nội dung hợp đồng ủy quyền nêu trên để tránh trường hợp vi phạm quy định theo Khoản 5 Điều 144 Bộ luật Dân sự: “Người đại diện không được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với chính mình hoặc với người thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Khi bạn lựa chọn phương án này thì cũng cần lưu ý, đây không phải là phương án giúp bạn tránh được hoàn toàn rủi ro vì: Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng (Khoản 1 Ðiều 588 của Bộ luật Dân sự: Trong trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý).