Tôi thuê căn phòng mặt tiền để sinh hoạt, kinh doanh, chỉ vì trả chậm tiền 10 ngày mà chủ nhà lấy lại phòng, khóa cửa. Tôi trình báo lên ủy ban và công an phường nhưng chưa giải quyết thỏa đáng. Ủy ban phường nói tôi phải trả số tiền quá hạn 10 ngày thì sẽ được lấy lại tài sản. Nếu tôi tố cáo sẽ bị gán tội xâm phạm gia cư bất hợp pháp, vì chủ trọ không đăng ký tạm trú tạm vắng cho tôi, hai bên chỉ có hợp đồng miệng thuê nhà. Tôi thấy tổn thất rất nhiều khi chủ nhà trọ lấy lại phòng nên muốn kiện ra tòa. Xin nói thêm, tôi thuê căn nhà này đã được 4 năm. Mong nhận được tư vấn của các bạn?
Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan. Hình thức hợp đồng Theo quy định tại Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014, đối với hợp đồng cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở, không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Như vậy, với các quy định nói trên thì hợp đồng thuê nhà (để ở hoặc để sử dụng vào mục đích khác như kinh doanh, làm kho hàng…) phải được lập thành văn bản. Nếu không thỏa mãn quy định này, hợp đồng thuê nhà có thể bị xác định vô hiệu. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Tuy nhiên điều đó không có nghĩa bên cho thuê có quyền lấy lại nhà bất cứ lúc nào mà cần phải báo trước để bên thuê tìm địa điểm thuê mới. Trường hợp hợp đồng thuê nhà có quy định thời hạn báo trước khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thì các bên phải tuân thủ thời hạn này. Trường hợp hợp đồng không có quy định, các bên phải thông báo cho nhau một khoảng thời gian hợp lý (Điều 474 Bộ luật Dân sự). Hiện nay, pháp luật không quy định về khoảng thời gian thế nào là hợp lý. Tuy nhiên, khi giải quyết tranh chấp, tòa án sẽ căn cứ các đặc điểm của tài sản như quy mô, đặc điểm tài sản, mục đích thuê, thời hạn thuê… để đánh giá và quyết định khoảng thời gian phải báo trước bao lâu là hợp lý, trên cơ sở đó xác định lỗi vi phạm của mỗi bên (nếu có). Đối chiếu với các quy định nói trên, việc chủ nhà phòng trọ lấy lại nhà mà không báo trước cho bạn là vi phạm pháp luật. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp Một trong các bên đều có quyền khởi kiện ra tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà. Việc UBND phường yêu cầu bạn phải trả số tiền quá hạn 10 ngày cho chủ nhà thì điều đó chỉ mang tính hòa giải giữa các bên chứ không có giá trị bắt buộc thi hành bởi UBND không phải cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà giữa cá nhân với cá nhân. Việc chủ nhà không đăng ký tạm trú cho bạn tại địa điểm thuê là một quan hệ pháp luật khác (pháp luật về cư trú) chứ không vì lẽ đó mà bạn bị mất các quyền của người thuê. Trường hợp bạn đồng ý chịu trả 10 ngày quá hạn thì chủ nhà có bồi thường cho bạn hay không tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên. Tính hiệu quả của việc khởi kiện ra tòa Do hợp đồng thuê nhà của bạn chỉ là hợp đồng miệng nên việc khởi kiện sẽ gặp một số khó khăn về cung cấp chứng cứ, quá trình tố tụng có thể sẽ bị kéo dài hơn các trường hợp thông thường. Nếu bạn muốn bên cho thuê phải bồi thường thiệt hại cho bạn thì bạn phải chứng minh được lỗi của họ. Vì vậy, để bảo vệ quyền lợi của mình, bạn nên đàm phán, thương lượng với bên cho thuê để giải quyết nhanh gọn vụ việc. Chỉ khi việc thương tượng không thành thì bạn mới nên cân nhắc đến việc khởi kiện vụ việc ra tòa.