Thưa anh, Tôi tên Đặng Minh Luân, nhà số 76 Hòa Hưng quận 10, tp HCM., tôi xin trình bày sự việc sau: Năm 1988 ông ngoại tôi mất, không để lại di chúc, nên căn nhà được để lại cho 05 người con, trong đó có 2 người đã khướt từ tài sản thừa kế thành công, 01 người cậu bên Đức khước từ không thành công vì luật nhà nước chưa thông qua việc khước từ thừa kế có yêu tố nước ngoài. Do đó hiện đứng thừa kế gồm có cậu , và dì và Má tôi đứng tên trong giấy thừa kế. (03 người đồng thừa kế) Do bên dì tôi có nhiều con hơn nên Má tôi năm 1989 đồng ý làm nhà riêng ở chỉ có 28 m vuông trên tổng diện tích gần 100 m vuông căn nhà của ông ngoại. (bên dì là 62m) Cho đến 1999 tôi có ý định làm thủ tục tách căn nhà của ông ngoại 100m vuông ra cho Má tôi và dì tôi vì tôi cần thế chấp giấy tờ nhà để đi Nhật làm việc. Cụ thể là căn nhà số 76 sẽ tách ra 76 A và 76 B ( bên Má tôi là 28m, bên dì tôi là 62m) . Tuy nhiên thủ tục làm bị tắt lại là do phần khước từ thừa kế của cậu bên Đức không thành công vì luật chưa thông qua. Đến nay là 2011, thì bên dì tôi hiện nay đã đi Mỹ hết chỉ còn người con út tuy nhiên lại ở hơn diện tích nhà của Má tôi với diện tích hơn nhiều. Do đó tôi muốn phân chia lại diện tích cho hợp lý ( nhà tôi có tới 06 thành viên). vậy cho tôi hỏi như sau:     1. Luật đã cho phép làm hồ sơ khước từ đất thừa kế cho người ở nước ngoài chưa?     2. Má tôi trước đây có ký ranh giới với bên nhà dì để làm thủ tục phân ra 76 A và 76 B , vậy nếu khi đã ra 2 sổ riêng thì bên nhà dì tôi có quyền bán phần của họ không?     3. Má tôi muốn phân chia lại và hủy giấy phân chia ranh giới thì cần làm thủ tục gì?     4. Theo tôi biết thì căn nhà sau khi phân chia ra 2 sổ, thì nếu bên dì tôi đơn phương bán đất của dì tôi thôi thì có được không?     5. Má tôi muốn bán thì bán hết luôn và sau khi bán phải được phân chia lại cho đồng đều vì hiện nay Má tôi ở diện tích nhỏ hơn ,vậy nên Má tôi không muốn căn nhà bị bán và muốn giử nguyên diện tích là 100m để làm nhà thờ cúng cho ông ngoại thì có được không? Rất cám ơn luật sư, mong luật sư tư vấn cho.
1. Trước đây, ở nước ta thiếu các quy định pháp luật về giao dịch về nhà ở (không có luật về nhà ở mà chủ yếu áp dụng một số văn bản dưới luật như Nghị định, thông tư, chỉ thị…). Đến năm 1991 mới lần đầu tiên có Pháp lệnh nhà ở (hiệu lực từ 01/7/1991) sau đó là Bộ luật dân sự năm 1995, rồi đến Luật nhà ở năm 2005 và Bộ luật dân sự năm 2005 thì các quy định về pháp luật nhà ở mới tương đối đầy đủ. Tuy nhiên, các giao dịch về nhà ở trước 01/7/1991 (mua bán, thuê, ở nhờ, thừa kế, đổi nhà, quản lý nhà vắng chủ…) rất nhiều nhưng không có quy định pháp luật điều chỉnh (không biết giao dịch thể nào là đúng, thế nào là sai). Đồng thời giao dịch về nhà ở trước năm 1991 ngày càng có nhiều tranh chấp.... Do vậy đến ngày 24/8/1998 UBTVQH10 đã ban hành Nghị quyết số58/1998/NQ-UBTVQH10 để quy định về giao dịch về nhà ở trước ngày 01/7/1991 thuộc sở hữu tư nhân do các cá nhân người Việt Nam trong nước tham gia (không áp dụng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức nước ngoài). Văn bản này đã tạo ra sự hoàn thiện về hệ thống pháp luật về nhà ở của nước ta (từ 1945-nay). Thế nhưng đến thời điểm đó, giao dịch về nhà ở trước 01/7/1991 có người VN ở nước ngoài tham gia vẫn không có luật điều chỉnh nên những tranh hấp về nhà ở có yếu tố nước ngoài, Tòa án đều không thụ lý hoặc đã thụ lý thì tạm đình chỉ giải quyết bởi không biết giải quyết thế nào (không có luật điều chỉnh). Phải đến ngày 27/7/2006 UBTVQH11 mới ban hành Nghị quyết số1037/2006/NQ-UBTVQH11 quy định về các giao dịch về nhà ở trước ngày 01/7/1991 có người VN định cư ở nước ngoài tham gia. Như vậy, từ ngày 27/7/2006 việc chia thừa kế của gia đình bạn mới có pháp luật điều chỉnh. Các con của ông bà ngoại bạn mới được quyền thừa kế di sản là nhà ở do ông bà ngoại bạn để lại hoặc có quyền khước từ di sản thừa kế theo quy định của Bộ luật dân sự. 2. Đến nay, di sản của ông bà ngoại bạn chưa chia theo quy định pháp luật nên vẫn thuộc quyền sở hữu chung của tất cả 5 người con của ông bà bạn (có quyền như nhau). Nếu chưa thực hiện thủ tục khai nhận và phân chia di sản thừa kế theo quy định pháp luật thì không ai có quyền tự định đoạt (làm Sổ, sang tên) nhà đất đó nếu không được các thừa kế khác đồng ý. 3. Hiện nay, mẹ bạn và dì bạn chỉ là “người quản lý di sản” chứ không có quyền tự ý tách thửa, làm sổ, hay chuyển nhượng cho người khác. 4. Thỏa thuận phân chia ranh giới giữa mẹ bạn và dì bạn không có giá trị để phân định quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản. 5. Bạn nên khuyên mọi người tiến hành thủ tục khai nhận và phân chia di sản thừa kế. Nếu các thừa kế không thể tự thỏa thuận, phân chia thừa kế đối với nhà đất đó thì có thể yêu cầu Tòa án giải quyết chia thừa kế theo quy định của pháp luật. Sau khi di sản được phân chia một cách hợp pháp thì người được nhận di sản mới có quyền định đoạt phần thừa kế của mình. 6. Ông bà bạn (chủ sở hữu tài sản) có thể lập di chúc để định đoạt nhà đất đó thành di sản thờ cúng bằng cách lập di chúc để lại di sản thờ cúng (làm nhà thờ). Tuy nhiên, khi còn sống ông bà bạn không lập di chúc để lại ngôi nhà làm nơi thờ cúng thì nay phải được sự đồng thuận của tất cả các thừa kế thì ngôi nhà đó mới trở thành nhà thờ. Nếu chỉ một thừa kế của ông bà bạn không đồng ý để nhà đất lại làm nhà thờ thì nhà đất đó phải được phân chia theo quy định pháp luật.