Trước đây vào năm 2009 gia đình tôi có mua một mảnh đất có diện tích là chiều rộng 6m, dài 30m, có giấy tờ sang nhượng viết tay và có xác nhận của cán bộ địa chính và chủ tịch xã. Nay bên gia đình người bán làm nhà và lấn sang phần đất đã bán cho gia đình tôi đến 1m. Tôi được biết mọi giấy tờ viết tay sang nhượng đất phải trước ngày 1/10/2004 thì mới phù hợp. Nay tôi định viết đơn khiếu nại đến UBND xã vậy có đúng không? Mong nhận được tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật. Chân thành cảm ơn!
- Căn cứ Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 về hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau: "Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất 1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này. 2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. 3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này." Theo quy định tại Điều 689 Bộ luật dân sự 2005, việc chuyển quyền sử dụng đất phải được thông qua hợp đồng, lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. Theo quy định của Luật đất đai 2003 thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. "Điều 127. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau: a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất." - Trong trường hợp bạn mua bán đất đai mà chỉ có hợp đồng mua bán viết tay thì hợp đồng này bị vô hiệu về mặt hình thức theo quy định tại Điều 134 Bộ luật dân sự 2005 như sau: "Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu." Đối với trường hợp hợp đồng mua bán đất của bạn bị vô hiệu thì rất khó có đủ căn cứ để khởi kiện về việc lấn chiếm đất đai do bạn không có đủ căn cứ chứng minh được quyền sở hữu của mình đối với mảnh đất này. Do đó, để khởi kiện về việc lấn người bán lấn chiếm đất của gia đình bạn thì bạn phải chứng minh được quyền sở hữu hợp pháp của mình đối với mảnh đất này. - Trong trường hợp câu hỏi của bạn, giấy tờ mua bán đất trước ngày 1/10/2004 thì có thể viết tay có có xác nhận của cán bộ địa chính và chủ tịch xã thì không chính xác. Căn cứ vào Điều 691 Bộ luật dân sự năm 2005 có hiệu lực đến ngày 1/1/2017 quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau: "Điều 691. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai được thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 738 đến Điều 744 của Bộ luật này và pháp luật về đất đai." Như vậy, đối với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất trong thời điểm Bộ luật dân sự 2005 có hiệu lực thì hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Đối với hợp đồng mua bán viết tay thì không đúng với quy định của pháp luật. Trên đây là tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật về giá trị của việc mua bán đất viết tay có xác nhận của cán bộ địa chính. Bạn nên tham khảo chi tiết Bộ luật dân sự 2005 để nắm rõ quy định này. Trân trọng!