Lô đất của tôi có kích thước thực tế là 9mx20m (180m2) và đã được xây ranh giới nhưng trong sổ đỏ có sự nhầm lẫn là 10mx20m (200m2). Khi làm thủ tục thế chấp lô đất này để vay ngân hàng, tôi đã nói rõ với cán bộ ngân hàng như vậy nhưng họ nói không sao, họ cũng đứng xem qua lô đất chứ không đo đạc lại cụ thể. Hợp đồng thế chấp thể hiện diện tích lô đất 200m2, thời hạn vay 4 năm. Đến nay do làm ăn thua lỗ tôi không thể tiếp tục trả lãi và gốc cho ngân hàng và tôi đã báo việc này cho cán bộ ngân hàng và chấp nhận xử lý tài sản đã thế chấp. Tuy nhiên cán bộ ngân hàng nói là phải tiếp tục trả nếu không họ sẽ kiện tôi ra toà vì thế chấp bằng sổ đỏ 200m2 mà thực tế chỉ có 180m2. Vậy, tôi có sai và bị kiện ra toà với lý do như bên ngân hàng nói không? Tôi thế chấp bằng lô đất chứ không thế chấp bằng nhà hàng xây dựng trên đất thì có bị niêm phong nhà hàng không? Xin cảm ơn.
1. Việc thế chấp bằng quyền sử dụng đất ghi trên sổ đỏ Khi người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình để thế chấp bảo đảm cho nghĩa vụ tại ngân hàng thì quyền sử dụng đất đó phải đáp ứng được điều kiện theo quy định của Điều 106 Luật đất đai: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. Quy định tại Điều 106 Luật Đất đai nêu trên là điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất thực hiện quyền của mình, trong đó có quyền thế chấp tài sản để vay vốn tại tổ chức tín dụng. Vấn đề có sự chênh lệch diện tích đất thực tế so với diện tích đất ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không ảnh hưởng nhiều đến quyền của người sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền của mình. Tuy nhiên, người sử dụng đất có nghĩa vụ đăng ký biến động về diện tích thực tế trên giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 4 Điều 41 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và khoản 1 Điều 18 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp theo số liệu đo đạc thực tế. Khi bạn thế chấp quyền sử dụng đất thì bạn có nghĩa vụ thông báo cho bên nhận thế chấp biết tình trạng pháp lý cũng như hiện trạng thực tế của tài sản. Trường hợp bạn không thông báo thì ngân hàng có quyền khởi kiện bạn với lý do không thực hiện nghĩa vụ này. Tuy nhiên, với trường hợp cụ thể như của bạn thì việc bạn vi phạm nghĩa vụ không thông báo tình trạng của tài sản không phải là vi phạm quá lớn. Hai bên chỉ cần thỏa thuận về việc đính chính lại diện tích đất trên giấy chứng nhận; việc đính chính này không làm ảnh hưởng đến quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp. Sau khi đính chính trên giấy chứng nhận thì quyền của ngân hàng đối với tài sản đó vẫn không thay đổi, ngân hàng vẫn có quyền xử lý tài sản khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ (không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ) theo Điều 335 Bộ luật Dân sự. 2. Về việc xử lý tài sản Trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền trên đất thì khi xử lý tài sản thế chấp sẽ thực hiện theo quy định tại Điều 19 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm. Cụ thể như sau: - Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản gắn liền với đất được xử lý đồng thời với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm được thanh toán trước cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. - Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất. Như vậy, nếu nhà hàng xây dựng trên thửa đất bạn đang thế chấp thuộc quyền sở hữu của bạn thì ngân hàng có quyền xử lý tài sản là nhà hàng đó theo quy định của pháp luât và theo thỏa thuận xử lý tài sản của các bên. Nếu nhà hàng thuộc quyền sở hữu của người khác thì ngân hàng không có quyền xử lý tài sản là nhà hàng đó, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.