Xin cho hỏi trường hợp mua đất của tôi có điều gì bất lợi và mạo hiểm không: Trên thực tế đất là của công ty nhưng hiện tại trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên cá nhân (là những người nhà của công ty). Mảnh đất tôi mua được nhập từ hai phần của 2 thửa đất thuộc quyền sử dụng của hai người khác nhau. Nên tôi yêu cầu bên bán phải 2 người có tên trên giấy chứng nhận ký. Hợp đồng ký lúc đầu chỉ là hợp đồng 3 bên, bên bán, bên mua và công ty nhà đất là bên làm chứng. Bốn tháng sau, khi bên bán tách ra diện tích của tôi mua thì mới làm hợp đồng công chứng sang tên cho tôi. Khi ký hợp đồng 3 bên, tôi sẽ thanh toán 30% giá trị hợp đồng, khi ký hợp đồng công chứng sang tên thì tôi mới phải thanh toán số còn lại. Tôi thanh toán bằng tiền mặt và có ký biên bản xác nhận thanh toán, có bên công ty đóng dấu làm chứng. Vậy việc tôi trả bằng tiền mặt như vậy có được luật dân sự bảo vệ hay không? Từ lúc ký hợp đồng công chứng sang tên thì theo luật, khoảng bao lâu sau tôi sẽ có sổ đỏ đứng tên của tôi? Xin chân thành cảm ơn!
1. Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, để đảm bảo sự an toàn, hợp pháp trong giao dịch, bạn cần chú ý tới những yếu tố sau: Thứ nhất - Chú ý tới yếu tố chủ thể là người có quyền sử dụng đất: Bạn nói rằng thực tế thửa đất thuộc quyền sử dụng của công ty nhưng về mặt pháp lý, bạn phải quan tâm đến Nhà nước công nhận thửa đất đó thuộc quyền sử dụng của chủ thể nào. Căn cứ xác định chủ sử dụng đất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Do vậy, việc bạn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người đứng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đúng và phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên, bạn cũng cần lưu ý: trên giấy chứng nhận có thể ghi tên cá nhân hoặc ghi tên hộ gia đình. Nếu ghi tên cá nhân thì phải xem đó là tài sản riêng của người đó (được tặng cho riêng, thừa kế riêng …) hay là tài sản chung của vợ chồng để yêu cầu những người liên quan ký vào hợp đồng chuyển nhượng. Nếu trên giấy chứng nhận ghi tên hộ gia đình thì phải xác định chủ thể ký hợp đồng là tất cả các thành viên trong hộ gia đình đó tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thứ hai - Chú ý tới yếu tố đối tượng là quyền sử dụng đất: Theo bạn thì thửa đất bạn nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bạn cũng cần phải lưu ý các vấn đề như: Đất có tranh chấp không? Quyền sử dụng đất có bị kê biên để bảo đảm thi hành án không? Thửa đất có trong thời hạn sử dụng đất không?. Tình hình thực tế về thửa đất mà bạn nhận chuyển nhượng (đất của công ty nhưng để cho cá nhân đứng tên trên giấy chứng nhận) cho thấy khá phức tạp và tiềm ẩn những tranh chấp và rủi ro. Để chắc chắn và an toàn cho giao dịch của mình thì bạn có thể xác định những vấn đề trên tại cơ quan địa chính tại địa phương nơi có bất động sản. Nếu hiện tại thửa đất hoàn toàn đủ điều kiện để chuyển nhượng thì bạn có thể khắc phục tính phức tạp cũng như tránh những rủi ro tiềm ẩn bằng cách tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định (chúng tôi sẽ trình bày ở phần dưới đây). Thứ ba - Chú ý tới điều kiện tách thửa của hai thửa đất: Do nhận chuyển nhượng một phần thửa đất nên ngoài những lưu ý chung cho tất cả các trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã nêu trên thì bạn còn cần phải chú ý điều kiện tách thửa. Điều kiện tách thửa chính là quy định về kích thước tối thiểu (chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng) và diện tích tối thiểu của thửa đất được hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa. Điều kiện này được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng địa phương và từng loại đất. Bạn có thể tìm hiểu quy định này thông qua các văn bản đã được UBND cấp tỉnh nơi có bất động sản mà bạn nhận chuyển nhượng ban hành hoặc đến trực tiếp cơ quan địa chính địa phương để hỏi rõ. 2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì thửa đất của bạn được gộp từ hai phần của hai thửa đất khác nhau nên bạn phải lập hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác nhau. Theo quy định của Phần thứ năm - Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và văn bản hướng dẫn thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực (lựa chọn hình thức chứng thực hợp đồng tại địa phương (nơi có bất động sản) chưa có tổ chức hành nghề công chứng). Các bước tiến hành cụ thể như sau: Bước 1 - Đo đạc, lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất, gửi hồ sơ đề nghị tách thửa tại cơ quan nhà đất (nếu có). Bước này ở mỗi địa phương cũng có sự khác nhau. Có nơi thì bạn chỉ cần lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất, thể hiện rõ diện tích, kích thước, giới hạn của phần đất nhận chuyển nhượng. Hồ sơ kỹ thuật do Công ty đo đạc chuyên nghiệp hoặc do cơ quan địa chính lập. Có nơi thì sau khi lập hồ sơ kỹ thuật, bạn phải xin xác nhận của cơ quan địa chính xã, phường hoặc gửi hồ sơ xin tách thửa lên Văn phòng đăng ký nhà đất quận, huyện. Văn phòng đăng ký nhà đất sẽ xem xét, kiểm tra hiện trạng và có công văn đồng ý cho tách thửa nếu đạt yêu cầu. Bước 2 - Công chứng, chứng thực Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Chủ thể thực hiện: Bên chuyển nhượng là chủ sử dụng đất (xác định theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và pháp luật hiện hành). Bên nhận chuyển nhượng là bạn. - Cơ quan tiến hành: Tổ chức công chứng (Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng) trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản (Điều 37 Luật Công chứng). Nếu tại địa phương nơi có bất động sản chưa có tổ chức công chứng thì có thể lựa chọn hình thức chứng thực tại UBND cấp xã. - Hồ sơ (Điều 35 Luật Công chứng): + Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu; + Bản sao giấy tờ tuỳ thân của các bên; + Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Bản sao giấy tờ khác có liên quan mà pháp luật quy định phải có, như: Hồ sơ kỹ thuật thửa đất, công văn cho phép tách thửa của Văn phòng đăng ký nhà đất (nếu có) …. - Thủ tục: Hai bên có thể dự thảo sẵn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các điều khoản thỏa thuận hoặc yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo theo mẫu. Nội dung cả hai hợp đồng chuyển nhượng cần phải ghi rõ: phần diện tích nhận chuyển nhượng của thửa đất là bao nhiêu, sẽ hợp với phần diện tích đất thuộc thửa đất liền kề nào, tổng diện tích sau khi hợp thửa là bao nhiêu. Sau khi hai bên đọc, đồng ý nội dung và ký vào hợp đồng thì công chứng viên sẽ chứng nhận vào hợp đồng đó. - Thời hạn công chứng (Điều 38 Luật Công chứng). Thời hạn công chứng được xác định kể từ ngày tổ chức hành nghề công chứng nhận đủ hồ sơ yêu cầu công chứng đến ngày trả kết quả công chứng. Thời hạn công chứng không quá hai ngày làm việc; đối với hợp đồng, giao dịch yêu cầu công chứng phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá mười ngày làm việc. Bước 3 - Đăng ký sang tên quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký nhà đất. Sau khi làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn đến Văn phòng đăng ký nhà đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường quận, huyện nơi có bất động sản để làm thủ tục sang tên bạn trên giấy chứng nhận. Theo quy định của Luật Đất đai thì trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ. 3. Lập hợp đồng ba bên và phương thức thanh toán. Trên đây là những vấn đề mà bạn cần quan tâm khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhưng do trường hợp của bạn khá phức tạp nên chúng tôi sẽ tư vấn thêm cho bạn về các thủ tục mà bạn đang dự định thực hiện như đã nêu trong câu hỏi. Thứ nhất, việc bạn dự định làm Hợp đồng chuyển nhượng giữa 3 bên (chủ sử dụng đất - bạn - công ty). Việc này là không cần thiết vì như trên đã phân tích, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hai bên là bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Hơn nữa, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp khi được công chứng, chứng thực và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký sang tên chủ sử dụng mới nên việc các bên tự ký với nhau như vậy cũng không cần thiết. Về mặt pháp lý, công ty không có quyền, nghĩa vụ gì liên quan đến thửa đất để tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này, đồng thời việc đứng ra làm chứng cũng không có ý nghĩa nhiều vì hợp đồng này không được công chứng. Thay bằng việc lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3 bên như trên thì bạn có thể thay thế bằng hợp đồng đặt cọc - là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Theo đó, bạn (bên đặt cọc) có thể giao trước một khoản tiền nhất định cho bên chủ sử dụng đất (bên nhận đặt cọc) và bên chủ sử dụng đất có nghĩa vụ thực hiện các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho bạn. Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, chứng thực nhưng hai bên có thể mời công ty tham gia vào việc lập và ký hợp đồng đó với tư cách là bên làm chứng. Sau khi đã đủ các điều kiện chuyển nhượng và tách thửa thì hai bên có thể lập và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực như đã nêu ở phần trên. Thứ hai, về phương thức thanh toán. Điều 402 Bộ luật Dân sự quy định: các bên có quyền tự thỏa thuận các điều khoản của hợp đồng dân sự, trong đó có điều khoản về phương thức thanh toán. Các bên có quyền tự thỏa thuận để lựa chọn phương thức thanh toán phù hợp với tình hình thực tế và để thuận tiện cho cả hai bên, có thể thanh toán bằng tiền mặt, chuyển khoản.... Ðiều 4 Bộ luật Dân sự đã nêu rõ: “Quyền tự do cam kết, thỏa thuận trong việc xác lập quyền, nghĩa vụ dân sự được pháp luật bảo đảm, nếu cam kết, thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội”. Như vậy, việc bạn thanh toán bằng cách chuyển khoản hay trả tiền mặt đều phù hợp với quy định của pháp luật và được pháp luật bảo đảm.