Thưa luật sư! Vừa qua tôi có mua một miếng đất nông nghiệp, đã làm hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán đất không công chứng vì đất chưa được cấp sổ đỏ (do bên bán chưa đóng thuế để lấy sổ ra). Theo tôi được biết thì hợp đồng mua bán đất không công chứng thì không được pháp luật công nhận, vậy còn hợp đồng đặt cọc thì sao? Có thể dựa vào hợp đồng đặt cọc để ép bên bán phải lấy sổ ra rồi thực hiện việc mua bán theo đúng quy định của pháp luật hay không? Nếu họ không thiện chí thì có thể kiện ra tòa để đòi tiền cọc và tiền phạt hợp đồng hay không? Xin cám ơn luật sư!
Như bạn trình bày ơ đây có 02 quan hệ pháp luật: Một là quan hệ pháp luật đặt cọc và đây là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, do đó nếu hợp đồng đặt cọc mà quy định là bảo đảm cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng thì các bên phải tuân thủ việc ký kết và thực hiện hợp đồng, nếu vi phạm thì sẽ xử lý tiền đặt cọc. Hai là hợp đồng mua bán, đương nhiên hợp đồng mua bán chuyển nhượng của các bạn là vô hiệu và sẽ không đúng với tinh thần đặt cọc và nếu các bên đã ký hợp đồng mua bán vô hiệu về hình thức, lỗi của các bên là như nhau nên không dẫn đến việc xử lý lỗi trong đặt cọc. Trường hợp này các bên sẽ hoàn trả những gì đã nhận của nhau kể cả đặt cọc hay mua bán.