Xin chào, tôi là Thanh Nhã. Trước đây, vì cần tiền để giải quyết một số công việc cá nhân, do đó tôi đã thế chấp quyền sử dụng đất và căn nhà trên đất của mình đang sinh sống tại ngân hàng để vay tiền. Hiện tại, giá đất và căn nhà này đang lên cao nên tôi muốn bán để lấy tiền trả nợ ngân hàng. Số còn lại sẽ kiếm một căn nhà nào đó nhỏ hơn để sinh sống. Hiện tại tôi không có tiền để giải chấp quyền sử dụng đất và căn nhà. Vậy cho tôi hỏi, tôi có được bán đất và căn nhà này khi chưa giải chấp hay không? Mong nhận được giải đáp cụ thể trong thời gian sớm nhất. Chân thành cảm ơn các bạn.
Thanh Nhã (thanhnha@gmail.com)
Theo quy định tại Bộ Luật dân sự 2015 thì người thế chấp tài sản tại ngân hàng được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận. Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đang thế chấp tại ngân hàng của bạn không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Do đó, về nguyên tắc bạn không được tự ý thực hiện hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản với đất đang thế chấp tại ngân hàng. Do đó, để được tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản với đất đang thế chấp tại ngân hàng thì trước tiên bạn phải thực hiện giải chấp tại ngân hàng. Điều đó, đồng nghĩa với việc bạn phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình với ngân hàng (trả khoản nợ vay + lãi suất + các nghĩa vụ khác do các bên thỏa thuận) để giải chấp quyền sử dụng đất và tài sản với đất đang thế chấp tại ngân hàng. Tuy nhiên, Bộ Luật dân sự 2015 cũng quy định người thế chấp tài sản tại ngân hàng mà tài sản đó không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp nếu được ngân hàng (bên nhận thế chấp) đồng ý. Do đó, bạn có thể liên hệ với ngân hàng để thỏa thuận với ngân hàng về việc bạn có thể chuyển ngượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đang thế chấp tại ngân hàng. Sau khi thỏa thuận được và được ngân hàng đồng ý (bằng văn bản) và ra thông báo giải chấp thì bạn có thể thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm để thực hiện hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liên với đất theo quy định của pháp luật. Trên đây là nội dung tư vấn về việc bán nhà đang thế chấp tại ngân hàng. Để biết thêm thông tin chi tiết, bạn vui lòng tham khảo thông tin tại Bộ Luật dân sự 2015. Trân trọng!